Гильдия управляющих и девелоперов
| Вид материала | Документы |
- Королевства Нидерландов Джойс тен Холтер и Президентом нп «Гильдия управляющих и девелоперов», 52.39kb.
- И. Б. Липкину Уважаемый Игорь Борисович! Некоммерческое партнерство «Сибирская гильдия, 14.61kb.
- Правительство Российской Федерации доклад, 312.85kb.
- Программа конференции будет состоять из деловой и неофициальной частей, 116.17kb.
- Что такое госуслуга?, 394.65kb.
- Гильдия Управляющих Документацией, о задача, 36.6kb.
- Список арбитражных управляющих, являющихся членами саморегулируемых организаций арбитражных, 6576.55kb.
- Международная общественная организация «гильдия финансистов» моо «гильдия финансистов», 64.65kb.
- Ассоциации Банков Северо-Запада; Гильдии Управляющих и Девелоперов; Объединения Строителей, 201.04kb.
- Некоммерческого Партнерства «Гильдия строителей Республики Марий Эл», 118.43kb.
22. Квадратный метр недооценили//Мэрии Челябинска не нравится установленная среднерыночная стоимость жильяИсточник: Коммерсантъ(Екатеринбург); Дата: 30.07.2009Авторы: Алексей Охлопков, Мария Плюснина, Мария Усенко Тип СМИ: Печатный Тон: Нейтральный Единый тарифный орган Челябинской области (ЕТО) утвердил стоимость 1 кв. м для квартир, закупаемых муниципалитетами в рамках исполнения соцпрограмм. На третий квартал 2009 года тариф для Челябинска составил 25,45 тыс. рублей. Это уже вызвало возмущение мэрии, которая настаивает на том, что цена за метр не может быть ниже 30 тыс. рублей. Эксперты строительного рынка разошлись в оценке правомерности тарифа относительно рыночной ситуации в регионе. Среднерыночную стоимость 1 кв. м жилья на третий квартал 2009 года Единый тарифный орган Челябинской области утвердил во вторник. Для Челябинска он составил 25,45 тыс. рублей. Этот тариф определяет порог, выше которого муниципалитет при выкупе квартир под социальные нужды предложить цену строителям не может. По словам председателя ЕТО Сергея Образцова, среднерыночная стоимость 1 кв.м определяется как средняя между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке, и себестоимостью строительства. «Однако по закону устанавливаемый регионами тариф не может превышать цены, ежеквартально определяемой Министерством строительства РФ. Поэтому в итоге для Челябинска мы установили тариф, равный федеральному», — отметил он. Стоит отметить, что еще во втором квартале установленный тариф составлял 28,55 тыс. рублей за 1 кв. м. Однако он устроил не всех. Как писал „Ъ“ (см. №128 от 16 июля), признать тариф недействительным в суде потребовала администрация Челябинска, по словам представителей которой, адекватная цена 1 кв. м должна быть установлена на уровне 35,5 тыс. рублей, а вовсе не 28,55 тыс. рублей, как было утверждено тарифным органом. Следующее заседание по этому иску должно пройти 11 августа. Как отметил вице-мэр Челябинска по градостроительству Владимир Слободской, новый тариф может поставить реализацию программы доступного жилья под угрозу срыва. «Планировалось, что в течение 2009 года в городе будет приобретено 1420 квартир для уволенных военных (программа реализуется Министерством регионального развития РФ совместно с Министерством обороны РФ), 41 квартира по программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья (реализует фонд содействия реформированию ЖКХ) и 6 квартир для молодых семей. Но при таком тарифе мы просто не сможем реализовать программу полностью», — отметил он, отказавшись назвать количество уже выкупленных квартир (по словам источника „Ъ“ в мэрии, программа реализована лишь на одну треть). По словам Владимира Слободского, в четвертом квартале 2008 года Единый тарифный орган уже устанавливал цену одного квадратного метра в размере ниже 30 тыс. рублей (27, 2 тыс. рублей), однако затем был вынужден пересмотреть свое решение. «По программе переселения граждан из ветхого и аварийного жилья планировалось выделить из городского бюджета средства на 290 квартир, однако приобрести получилось лишь 249 квартир — многие застройщики просто отказались продавать квартиры по цене 27,2 тыс. рублей за квадратный метр, мотивируя свою позицию недостаточной прибылью», — сообщил вице-мэр. Советник министра регионального развития РФ и экс-глава челябинской строительной ГК «Монолит» Евгений Рогоза не исключает, что, обращаясь в суд, мэрия стремится защитить застройщиков, контролирующих сегодня рынок городского строительства. По его словам, сейчас себестоимость 1 кв. м жилья в Челябинске в зависимости от района варьируется от 20 до 22 тыс. рублей. «Так что продавать квартиры по 25, 45 тыс. рублей сегодня могут себе позволить все», — считает он. Впрочем, по словам участников рынка, предложенная ЕТО цена за один квадратный метр жилья все же занижена. Как отметил президент Челябинской региональной гильдии риэлторов Кирилл Левада, продавать квартиры за 25 тыс. рублей для застройщиков было бы рентабельно, только если бы они вели строительство в сегодняшних условиях. «Однако в большинстве случае продается уже возведенное жилье (или находящееся в высокой стадии готовности), себестоимость которого выше предлагаемого тарифа», — отметил он. По словам специалиста, еще в 2008 году себестоимость жилья начиналась от 29 тыс. рублей за кв. м, поэтому на предложенную ЕТО цену откликнутся лишь те из застройщиков, чье положение «плачевно». С ним согласен полномочный представитель гильдии управляющих и девелоперов Челябинской области, гендиректор строительной ГК «Энергоинвест» Виктор Лебедев, по словам которого реальная себестоимость уже построенных объектов составляет не менее 30 тыс. рублей. «Я сам предложил области купить у меня квартиры по 24 тыс. рублей за метр, но мне нужно просто возвращать кредиты», — признался он. По словам господина Лебедева, претензии мэрии могут быть вызваны и желанием главы Челябинска Михаила Юревича удержать падение объемов строительства, план по которым на 2009 год составлял 1,5 – 2 млн кв. м. «Михаил Юревич очень амбициозный человек, поэтому, думаю, что ему просто важно отчитаться о выполнении нацпроектов», — отметил он. 23. Власти Перми готовят бизнес-проекты для инвестиционного форума PROEstateИсточник: Prm.ru; Дата: 30.07.2009Тип СМИ: Интернет Тон: Нейтральный Администрация Перми приступила к подготовке экспозиции для международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate-2009, который пройдет в Санкт-Петербурге 3-5 сентября. Участие в PROEstate становится для Перми традиционным. В этом году, по словам первого заместителя администрации города Анатолия Маховикова, город планирует существенно расширить формат участия в выставке. К презентации готовятся не только городские проекты, но и инвестиционные проекты пермских предпринимателей в социальной сфере: строительство зоопарка и аквапарка, а также проекты по строительству коммерческой недвижимости в сфере обслуживания населения, торговли, общепита. В рамках программы форума пермская делегация планирует принять участие в круглых столах, в том числе посвященных организации государственно-частного партнерства, ведь по темпам данной работы наш город опережает такие мегаполисы, как Москва и Санкт-Петербург. Напомним, в 2009 году администрация Перми подписала два концессионных соглашения в сфере дошкольного образования, еще 10 находятся в стадии подготовки. Форум PROEstate является ключевым выставочным мероприятием на российском рынке недвижимости. Он дает возможность властям различного уровня и представителям крупного бизнеса установить деловые контакты, оценить инвестиционные проекты других российских регионов, стран СНГ, Западной и Восточной Европы, обменяться опытом и привлечь инвесторов. Организатором мероприятия выступает правительство Санкт-Петербурга и Гильдия управляющих и девелоперов, при поддержке Министерства регионального развития РФ и Министерства экономического развития РФ. Организаторами форума предусмотрена обширная деловая программа, включающая более 30 мероприятий и охватывающая широкий круг тем, касающихся развития российского и зарубежного рынков недвижимости. ссылка скрыта Статьи на эту же тему:Администрация Перми представит на международном инвестиционном форуме PROEstate ряд бизнес-проектов.gorodperm.ru ; 30.07.2009ссылка скрыта 24. Кризис на рынке недвижимости по осени сосчитаютИсточник: asninfo.ru; Дата: 30.07.2009Автор: Константин Черемных Тип СМИ: Интернет Тон: Нейтральный Прогноз цен на рынке петербургской недвижимости эксперты строили по-разному: одни еще весной считали, что «дно» достигнуто, другие, напротив, предсказывали резкое падение именно летом. Истина оказалась посредине: статистика регистрирует постепенное «сползание» цен. И строители, и риэлторы, и собственники жилья ожидают осени: кто с трепетом, а кто с надеждой. Но все участники рынка ожидают неких действий со стороны государства. Сдвиг влево Рынок недвижимости весны-лета 2009 г. принято называть рынком покупателя. Предложение резко возобладало над спросом, а он сместился в нижние ценовые сегменты. Эту динамику отмечают практически все эксперты. Пожалуй, это единственная оценка, в которой аналитики не расходятся. Как отмечает замдиректора компании «Недвижимость Петербурга» Олег Пашин, наиболее высоким реальным спросом пользуются 1-комнатные квартиры независимо от района города. При этом на первичном рынке дешевое жилье востребовано даже в домах на ранней стадии строительства. По данным эксперта, на риск заключения сделок по приобретению квартир в еще не построенных домах идут в основном приезжие: поток миграции в Санкт-Петербург из депрессивных регионов России не сокращается. Невостребованное предложение, напротив, доминирует в сегментах бизнес- и элит-класса. Цифры по загородному рынку особенно выразительны: по данным DPRealty, 24% экспонируемых загородных домов и 50% земельных участков составляют объекты с ценой предложения свыше 2,5 млн. рублей, и лишь 6% - ниже 500 тысяч рублей. Однако именно на эти 6%, по статистике АН «Прогаль», и приходится львиная доля активного спроса. На круглом столе в ИД «Шанс» сообщалось о том, что в Московской области в конце II квартала после полугодового спада повысились цены на крупные земельные участки. Однако руководитель управления загородной недвижимости АН «Прогаль» Людмила Юшина не отмечает повышения спроса на аналогичную недвижимость в пригородах Санкт-Петербурга – прежде всего по той причине, что вложения в крупные земельные владения не могут быть столь прибыльны, как в окрестностях столицы. Другими словами, элитная недвижимость в Санкт-Петербурге и пригородах скорее продается, чем покупается. Неудивительно, что значительное число проектов новых коттеджных поселков в Ленобласти замораживается, а девелоперы развивающихся проектов стремятся переформатировать их в более низкий ценовой сегмент. Консенсус понижения Оценка ситуации на первичном рынке расходится как по статистике, так и по интерпретации трендов. Марина Буторина, заместитель гендиректора АН «Дарко», считает, что в структуре предложения на «первичке» преобладают объекты невысокого качества. По мнению О.Пашина, качество предложения ухудшится к осени. Аналитики GVA Sawyer оценивают снижение цен предложения в элитном сегменте первичного рынка за полгода в 7%. По их данным, средняя цена в сегменте на конец июня составляла 213,6 тысяч рублей. Те же показатели по данным «Петербургской недвижимости» составляют соответственно 8% и 198,5 тысяч рублей. В бизнес-класса статистика Sawyer и «ПН» сближается: средняя цена предложения на конец II квартала определена соответственно в 120,3 и 113,1 тысяч рублей. Однако по сегменту «комфорт» и «эконом» различие в данных достигает 20 тысяч рублей. Типовое жилье, по данным «ПН», подешевело до 72,5 тысяч, а по данным Sawyer – до 54,6 тысяч, а снижение за полгода в этом секторе оценивается соответственно в 9,3 и 22%. Сопоставление данных «ПН» по I и II кварталам 2009 г. очевидно демонстрирует нарастание темпа снижения цен. Тем не менее, О.Пашин выражает уверенность в том, что в осенние месяцы спад прекратится, и даже возникнет тенденция к повышению цен. Свой прогноз он аргументирует увеличением частоты сделок на первичном рынке в июне, а также тем, что цены продаж практически достигли уровня себестоимости(3-комнатные квартиры с невысоким качеством планировки в домах, сданных в 2008 г., продаются фактически ниже себестоимости). Аналитики Sawyer также ожидают стабилизации цен, но лишь к концу 2009 г., а в ближайшие месяцы, по их оценке, снижение продолжится, поскольку покупательская способность населения не имеет тенденции к увеличению. Еще более мрачные оценки в июне высказывал президент ГК «Итака» Сергей Галалу, ожидающий снижения цен на первичном рынке за лето на 10%. Однако он также рассчитывает на снижение темпа спада к концу года. Между тем глава аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов предвидит дальнейшее снижение как цен предложения, так и цен реальной продажи. В отличие от О.Пашина, он считает достижение уровня цен, установленных Минрегионом для закупки жилья, вполне реальным. Главное основание для жесткого прогноза состоит в том, что государство, по его мнению, своими мерами по повышению налогов, акцизов и тарифов не стимулирует, а подавляет платежеспособный спрос. Как признает гендиректор АН «Адвекс-Московский» Максим Чернов, риэлторское сообщество больше заинтересовано в существенном снижении цен, чем в сохранении существующей ситуации резко сниженного спроса. По своим соображениям в падении цен на жилье заинтересованы и власти, причем в том числе и по градостроительным соображениям. «Осваивайте новые территории!», - призывал девелоперов заместитель председателя КГА Виктор Полищук. Достичь рекомендуемой Минрегионом себестоимости, действительно, оказалось легче тем компаниям, которые уже освоились на бывших сельхозземлях Шушар и Парголова. По выражению М.Буториной, между органами власти, поставщиками дешевого жилья в удаленных от центра районах и покупателями дешевой недвижимости достигнут «консенсус понижения», который будет оказывать влияние на весь остальной рынок. Нетрудно увидеть в этом консенсусе и место риэлторов, для которых рост числа сделок сегодня компенсирует снижение прибыльности каждой из них в отдельности. Рынок вынужденного продавца Данные ГК «Недвижимость Петербурга» и GVA Sawyer по ценам предложения на вторичном рынке сходятся до десятых процента. Sawyer оценивает их в 85,8 тысячи, «НП» - в 86 тысяч рублей за 1 кв.м. Снижение цены предложения на «вторичке» за I полугодие – 12-14%. Впрочем, как напоминает М.Чернов, к моменту заключения сделки цена предложения может корректироваться на 15-20%. При этом чем скромнее выставленный на продажу объект, тем значительнее дисконт: на рынке продажи комнат он может превышать 20%. Однако продавцы снижают цену и при реализации просторных 3-комнатных квартир в престижном Московском районе. Большая 1-комнатная квартира в том же районе ушла по цене 46,6 тысяч рублей за 1 кв. м без дисконта. Более скромный по площади аналогичный объект был продан без спешки, со скидкой на четверть, по вдвое большей цене за единицу площади. Огромный, не поддающийся логике здорового рынка разброс цен свидетельствует о том, что многие продажи осуществляются по крайней необходимости. Как убежден президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Дмитрий Щегельский, ценовые тенденции определяются в период кризиса именно на вторичном рынке. «Если это и так, то такая тенденция является чисто петербургской спецификой», - не согласен гендиректор АН «Рускол» Виктор Соловьев, напоминая о том, что в Петербурге ценообразование – особенно сложный и противоречивый процесс. В среднестатистическом городе в одном сегменте новая недвижимость по определению должна стоить дороже старой. Но в Санкт-Петербурге в оценку вкладываются видовые характеристики, и в разряд эксклюзива попадают объекты, не обладающие большинством требований к элитному сегменту. Еще одним парадоксом Петербурга является устоявшееся представление о престижности или непрестижности сопоставимых по качеству жизни районов. Отсюда, как считает В.Соловьев, и проистекают противоречия в статистике. Эксперты, по его мнению, могли бы достичь большего согласия в оценке трендов, если бы исключили из статистики вторичной недвижимости «видовую элиту», а из первичной – объекты на ранней стадии строительства, когда цена предложения является по существу виртуальной. Интересно сопоставить эту точку зрения с еще одним тонким наблюдением Л.Юшиной, касающимся загородной недвижимости. Она отмечает снижение интереса покупателей к домам старой постройки в райцентрах Ленобласти, еще недавно пользовавшихся спросом. Это объясняется возможностью быстрого возведения нового жилья из современных материалов. На кофейной гуще Многие петербуржцы, даже оказавшиеся перед острой необходимостью продажи недвижимости, рассчитывают на лучшее – как в семейном бюджете, так и на рынке. Эти надежды являются опорой для большинства застройщиков города, стремящихся избежать многомиллионных убытков – ведь себестоимость основной массы построенных объектов включает цены на материалы и услуги 2008 г. Между тем у независимых консультантов не меньше проблем с оценкой тенденций ближайших месяцев, чем у продавцов недвижимости. Слухи о банковском кризисе в связи с возникновением критической массы невыплат не утихают. Однако положение банков, как считает Д.Щегельский, может ухудшиться и в том случае, если федеральные власти примут решение «отпустить» рубль. А это, в свою очередь, зависит уже от международной конъюнктуры. Таким образом, большинство сегодняшних прогнозов, увы, оказываются сродни гаданию на кофейной гуще. Пытаясь «ухватить» тренд, аналитики ссылаются не только на макроэкономические факторы, но и на психологию покупателей, на сезонные веяния. Так, московские эксперты рассчитывали на активизацию покупателя и на приостановление падения цен весной, исходя из сезонной тенденции. Гендиректор Центра жилищного кредитования Ирина Забродина возложила аналогичные надежды на осень. Однако общие тенденции совсем не обязательно применимы к периоду кризиса. Более того, они могут по-разному проявляться в разных мегаполисах. В Москве за активизацией спроса в марте-апреле наступил резкий спад в мае. Между тем петербургские аналитики отмечают, что число сделок в летний период по сравнению с весной сократилось незначительно. Нет согласия между экспертами и по другим вопросам. Как считает М.Буторина, расселение коммуналок в настоящий момент стало выгоднее в силу снижения цен на новые 1-комнатные квартиры. Однако гендиректор ЗАО «Магазин квартир-2» Эдуард Гоголев придерживается противоположной точки зрения, отмечая, что потенциальному инвестору сейчас выгоднее приобрести новую недвижимость, чем расселять старую. Как считает И.Забродина, сокращение размеров городских субсидий на целевые программы резко снижает их привлекательность, что уже отразилось в 5-кратном сокращении числа сделок с субсидиями. Нерыночные обстоятельства Ни на одном из последних круглых столов эксперты не упускали возможность для рекомендаций городским властям по стимулированию строительного рынка. Так, проблему коммуналок Э.Гоголев предлагает решать путем предоставления субсидий не расселяемым жильцам, а напротив, инвесторам. В свою очередь, проекты развития застроенных территорий, по его оценке, осуществимы лишь в случае, если земля и инфраструктура будут предоставлены инвестору городом бесплатно. Если ранее снижение объема строящегося жилья рассматривалось как фактор возникновения отложенного спроса, то сегодня эксперты высказывают сомнение в насыщаемости этого спроса. Как считает Э.Гоголев, к моменту выхода из кризиса немалое число производителей стройматериалов могут прекратить существование, чему вышеупомянутый «консенсус на понижение» только способствует. Между тем «хрущевки» так и будут продолжать изнашиваться и в итоге выходить из строя, предупреждает эксперт. Лучшим выходом из ситуации, складывающейся на рынке строящегося жилья, О.Пашин также считает бесплатное предоставление земли и инфраструктуры на территориях, где реализация строительных проектов сопровождается иными обременениями. Как известно, город уже предложил инвесторам выкупить объекты ряда обанкротившихся компаний, взяв на себя проблемы дольщиков. Однако такое понятие, как дисконт для застройщика, в обиход при этом не вошло. Проекты развития освоенных территорий были рассчитаны на продолжение строительного бума. Но он не возвращается по административному веленью. По мнению М.Чернова, раньше чем через 6-8 лет о буме не может быть и речи. Сходную точку зрения высказывал и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Между тем необходимость удержания темпов жилищного строительства определяется не только рыночными категориями, но и соображениями элементарной безопасности горожан. Участники рынка ждут осени – кто с надеждой на оздоровление мирового и отечественного рынка, кто ожидая того, что усугубившиеся кризисные проблемы заставят российские федеральные и региональные власти предпринять собственные, пусть и не вполне соответствующие азбуке рыночной экономике, меры для поддержки строительного комплекса. Время покажет. ссылка скрыта |