«Факторы, влияющие на ценообразование и спрос на земельном рынке Подмосковья»

Вид материала

Содержание

Подобный материал:

«Факторы, влияющие на ценообразование и спрос

на земельном рынке Подмосковья»

Цель данного доклада – обозначить факторы, влияющие на формирование цен на земельном рынке, а также проследить закономерность влияния спроса и предложения на ценообразование. Какие факторы, кроме объективных, существенно влияют на повышение цен на землю. А также рассмотреть рынок земли в Подмосковье, что в него входит, как он действует, и кто его регулирует.

По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром: участок земли может перейти к новому собственнику и у него может быть своя цена.

Сразу оговорюсь, что в данном докладе речь пойдет только о землях в МО, предназначенных для использования в несельскохозяйственных целях.

Рынок земли делится на первичный и вторичный. Земли, являющиеся сегодня предметом купли-продажи могут принадлежать к разным категориям и иметь различные виды разрешенного использования внутри категорий.

Чаще всего мы говорим о

Землях сельхозназначения

виды разрешенного использования:

- для дачного строительства

- для садоводства

- личное подсобное хозяйство

- крестьянско-фермерское хозяйство

и др.

Землях поселений

виды разрешенного использования:

- для ИЖС

- КИЗ (кооператив индивидуальных застройщиков)

- ритуальное назначение

- малоэтажное строительство

- многоэтажное строительство

- под промзону

и др.

Землях промышленного назначения

Землях рекреационного назначения

Кто регулирует земельный рынок

·крупные собственники земли, латифундисты, которые сконцентрировали в своих руках значительные земельные активы путем скупки паев и акций у крестьян.

·ленд-девелоперы, скупающие значительные земельные массивы у крупных собственников с целью улучшения потребительских свойств за счет ленд-девелопмента и дальнейшей перепродажи застройщику

·инвесторы-застройщики, приобретающие землю с целью ее застройки. Как правило, их мало интересует не выведенная из сельхозоборота земля. Однако некоторые из них все же покупают сельхозземлю и в целях экономии проводят ленд-девелопмент самостоятельно

·риэлторы и посредники, которые сотрудничают со всеми тремя категориями, перечисленными выше

·чиновники, которые являются последними в списке, но далеко не последними по тому влиянию, которое они оказывают на рынок.

Давайте посмотрим, как действует земельный рынок.

Сельхозземли, выкупленные в свое время в виде паев и акций у крестьян, сконцентрированы в руках крупных землевладельцев. Те, обладая значительными земельными активами, дифференцированно подходят к их освоению. Часть своих земель они пускают в девелоперскую проработку, наиболее привлекательные земельные массивы они пытаются использовать для реализации собственных строительных проектов, но, все же, основную массу своей земли они продают в сельхозвиде по рыночной стоимости. Как правило, латифундисты выносят на рынок сельхозземлю с определенной периодичностью и дозированностью, чтобы не дать рынку перегреваться или испытывать голод. Некоторые крупные земельные собственники вообще предпочитают придерживать свои земли в ожидании более высоких цен.

Основными покупателями сельхозземель являются ленд-девелоперы и инвесторы-застройщики. Причем, застройщики в чистом виде делают это крайне редко и предпочитают иметь дело с землями, уже выведенными из сельхозоборота. Ленд-девелопмент же – это отдельный бизнес, который заключается в превращении земли в ликвидный товар. Процесс ленд-девелопмента может начаться с перевода земли в другую категорию и закончиться получением разрешительной документации на строительство и включать в себя как проработку инженерных коммуникаций, так и строительство подъездных дорог. В результате ленд-девелопмента стоимость земельного участка может увеличиться на 150-300% по сравнению со стоимостью этого участка в категории сельхозназначения. Но инвесторы и застройщики готовы платить такие деньги, т.к. получают практически «землю под ключ». И можно приступать к строительству.

После того, как участок застроен, его стоимость может повыситься еще на 50-60%. Далее участок с постройкой реализуется потребителю. Если в процессе принимают участие риэлторы или посредники, в цену закладывается еще 1-3% их комиссионных.

При этом риэлторы могут еще и осуществлять посредничество междулатифундистом и ленд-девелопером, ленд-девелопером и застройщиком, латифундистом и застройщиком. И хотя официальный размер комиссионных составляет 2-3%, практика показывает, что посредник не может отказать себе в удовольствии накинуть 20-50%, ориентируясь на настроение покупателя и продавца, а также ситуацию на рынке.

Количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой и не только. Под последним я подразумеваю законодательные и чиновничьи препоны, создаваемые на пути оформления земли как товара. Однако не это является темой данного доклада.

Однако сначала хотелось бы поговорить о таких рыночных понятиях, как цена, спрос, потребительские свойства применительно к земле как к товару.

Для удобства позвольте напомнить несколько хрестоматийных истин. Итак, какие виды стоимости земли существуют?

Виды стоимости земли:

- потребительская стоимость (отражает стоимость земли для конкретного использования);

- нормативная стоимость (определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка + возможное 25%-е изменение, которое имеют право вносить местные органы);

-рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не используют давления чрезвычайных обстоятельств).

- оценочная стоимость (цена свершившейся конкретной сделки по купле-продаже. При этом на цену сделки влияют объективные и субъективные факторы:

Особый интерес покупателя к данному участку
Особые условия продавца или покупателя
Недостаток информации о конъюнктуре рынка
И т.д.

На рыночную стоимость оказывают влияние следующие факторы: полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность.

Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка.

Я коротко напомню, какие существуют методы оценки рыночной стоимости земли.

Методы оценки рыночной стоимости земли:

Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли:

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:

- потенциал местоположения

- рыночный спрос

- правовая обоснованность застройки

- ресурсное качество участка

- технологическая и финансовая обоснованность проекта.

Метод сравнения продаж.

При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравниваемых участков корректируются по следующим элементам:

- права собственности

- условия финансирования

- условия продажи

- условия рынка

- местоположение

- физические характеристики

- и др.

Метод распределения.

Этот метод основан на том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается.

Метод выделения.

Разновидность метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Как и предыдущий метод используется при недостатке или отсутствии информации о продажах свободных земельных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки.

Применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей и экономической целесообразности

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков

- определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшение .9расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг и пр.)

Метод техники остатка.

Применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость зданий, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра)

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости

- исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию

- определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящегося к земле.

Метод капитализации земельной ренты.

Арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.

Цена на землю, как и на любой другой товар, определяется спросом и предложением. Следуя экономической закономерности, по мере снижения цены на рынке увеличивается спрос, с ростом цены, спрос падает. Однако эта закономерность не работает, точнее, не всегда работает на подмосковном земельном рынке.

Парадокс в том, что увеличение цены зачастую ведет не к снижению, а, напротив, повышению спроса. И наоборот.

Давайте посмотрим, почему это происходит.

Земля – весьма специфический объект рыночных отношений. Во-первых, хотя бы потому, что это ресурс конечный, как вообще, так в отдельном взятом месте. Следовательно, любое повышение цены воспринимается рынком как последствие ажиотажного спроса, за которым непременно должно последовать исчезновение продукта. Поэтому нужно брать сегодня, пока завтра не стало еще дороже. И потом, высокая стоимость земли – это главный признак популярности места.

Подобное манипулирование сознанием весьма активно используют некоторые игроки рынка, разумеется, в своих корыстных целях.

И наоборот, относительно низкая цена земли, истолковывается как свидетельство ее низких потребительских свойств. Хотя это и не всегда так. Поэтому крупные земельные собственники придерживают сельхозземли, дозировано выкладывая их на рынок.

Вообще, когда мы говорим, что спрос определяет цену на какой-либо товар, относительно земли мы должны уточнить. Есть 3 вида спроса:

- спрос на обладание землей вообще

- спрос на участок земли с заранее известными потребительскими свойствами

- спрос на конкретную землю, в конкретном месте.

Что касается первого вида спроса, назовем его «объективный спрос», то на него влияют достаточно стандартные факторы, известные во всем мире:

- демографические факторы

- экономические факторы

- социальные факторы

- экологические факторы.

Реальный объективный спрос на землю под загородное строительство в Подмосковье сейчас колоссален. По результатам наших исследований он равняется 875000 га, что составляет почти половину площади сельхозземель МО. Это не отложенный и не скрытый, а реальный спрос. Правда, надо оговориться, что среди желающих не только жители Москвы и региона.

Второй вид спроса – субъективный, или покупательский. Это спрос на объекты земельного рынка с конкретным набором потребительских свойств..

Факторы, влияющие на повышение покупательского спроса на земельные участки могут быть следующими:

- масштабные инвестиции в развитие инфраструктуры

- развитие дорожной сети

- коммуникации

- активное строительство вокруг.

Характерно, что лишь чуть больше половины опрошенных в ходе упомянутых маркетинговых исследований, помимо объективного спроса на землю, обладают еще и субъективным, то есть более-менее четко представляют себе параметры и характеристики желаемого земельного участка. Вторая половина, готовы рассматривать любые предложения. Поэтому предполагается, что они наиболее подвержены процессу управления спросом.

Однако субъективный спрос на землю не надо путать с искусственным спросом. Искусственный спрос на землю – это искусственно стимулируемый спрос на земельные участки в отдельно взятой местности, или по отдельно взятому направлению. Как правило, этот спрос формируется под воздействием достаточно условных факторов:

·Например, некая энергетика места и его эмоциональное восприятие людьми. Исторически сложившийся высокий статус недвижимости в данной местности, обусловленный проживанием там специального контингента – госчиновников высокого ранга, творческой богемы, финансовой элиты. До революции таким направлением являлось Ярославское. В советские и постсоветские времена – Рублево-Успенское.

·Искусственно подогреваемый спрос с применением маркетинговых и PR-технологий, в результате которого преднамеренно завышаются потребительские свойства земли в определенной местности или по определенному направлению. При этом у потребителя намеренно формируется искаженное представление о мнимом рыночном превосходстве одного земельного товара над другим (по территориальному принципу).

Это явление еще принято называть «раскруткой направления». Процесс этот довольно трудоемкий и затратный. Однако выгоду от этого получают сразу несколько категорий игроков рынка. Поэтому все чаще речь идет о создании межцеховых альянсов, консолидирующих свои усилия для достижения общей цели.

Искусственное формирование локального спроса на землю. Межцеховые альянсы.

Заинтересованные стороны:

Собственники земли
Ленд-девелоперы
Инвесторы и застройщики
Риэлторы
СМИ (главным образом, профильные).

Экономическая целесообразность:

Большой объем оптовых продаж земли
Повышение рыночной цены земли
Оптимизация расходов на перевод из одной категории в другую за счет больших объемов
Оптимизация расходов на первичный ленд-девелопмент (подведение коммуникаций, строительство дорог, получение разрешительной документации на строительство).
Оптимизация маркетинговых усилий.
Высокая ликвидность недвижимости на «раскрученных» направлениях
Большой размер консолидированного рекламного бюджета по направлению.

Искусственно подогреваемый спрос на фоне ограниченного или дозированного предложения приводит к взвинчиванию цен. Не только на саму землю. Здесь завышены цены на все: на строения, на сервис, на товары повседневного спроса. Причем, дорогое, в данном случае, не означает хорошее. Оно дорогое потому, что других цен здесь просто нет.

Классическим примером такого трюка может служить Новая Рига.

В данном случае, и спрос и предложение на рынке формируется одними и теми фигурантами, причем, потребитель, вопреки всем рыночным канонам, в их число не входит. В итоге, на лицо явная переоцененность направления как следствие гиперспроса. А гиперспрос – это, в данном случае, результат умелого управления спросом.

Есть ли будущее у такой рыночной тактики, и насколько долго она может продержаться? Как маркетолог я могу сделать предположение, что этот процесс не может продолжаться до бесконечности и не только в силу своей абсурдности, а прежде всего потому, что реальные интересы потребителя не ставятся здесь во главу угла.

Как только «направление-фаворит» наберет свою критическую массу, те потребительские преимущества, за счет акцентирования на которых цены росли, перестанут существовать. А на смену им придут отрицательные потребительские свойства, такие как высокая плотность застройки, перенаселенность, высокая нагрузка на экологию и коммуникации, перегруженные транспортные артерии. Все это повлечет за собой отток населения и снижение цены на недвижимость, в том числе, на землю. Причем, люди, приобретавшие недвижимость с целью вложения средств и получения прибыли, в случае начала снижения цен попытаются продать свою недвижимость первыми, что приведет к еще большему падению цен. В любом случае, пострадает потребитель.

Что же можно сделать в такой ситуации. Думается, ничего. Рынок рано или поздно сам все расставит на свои места. Локальная переоцененность и недооцененность земли – это проблема формирующегося рынка, чему лекарь только время.

Аргументом в таких играх, как правило, выступает совокупность потребительских свойств земли.

Отрицательные потребительские свойства мнимые и реальные. Как это сказывается на спросе.

Дело все в том, что Подмосковье, как район, прилегающий непосредственно к мегаполису и испытывающий на себе его непосредственное воздействие, в принципе не может содержать земель, не имеющих отрицательных потребительских свойств. Как правило, по каждому из подмосковных направлений наличие одних положительных потребительских свойств уравновешивается присутствием других, отрицательных потребительских свойств. Так, например, одним из неоспоримых потребительских преимуществ является близость к большой воде. Но все три северных направления, ведущих к знаменитым подмосковным водоемам – Пятницкое, Дмитровской и Ярославское – имеют проблемы с транспортной доступностью. А над каскадом водохранилищ канала им. Москвы – одним из красивейших мест – разворачиваются самолеты перед заходом на посадку в Шереметьево. И таких примеров можно привести множество, и по каждому из направлений.

Факторы, влияющие на понижение потребительские свойства земельных участков:

·Устранимые

- плохая транспортная доступность,

- недостаточно развитая инфраструктура

- плохие коммуникации.

·Неустранимые

- плохая экология

- скудный ландшафт,

- отсутствие естественных водоемов,

- близость промышленных предприятий и аэропортов,

- чрезвычайно плотная застройка,

- неблагоприятный климат.

Следовательно, при характеристике того или иного земельного участка, необходимо не просто перечислять перечень положительных и отрицательных потребительских свойств, или, еще хуже, говоря о положительных, замалчивать отрицательные, а отмечать баланс положительных и отрицательных качеств, обязательно принимая во внимание характер недостатков: устранимые или неустранимые.

Только в этом случае можно говорить об объективной характеристике и оценке того или иного участка.

Теперь давайте посмотрим, как выглядит ценообразование на сельхозземлю.

Факторы, влияющие на спрос на сх землю, не планируемую под сх-производство:

·Направление

·Удаленность от МКАД

·Экология и ландшафт, близость к воде

·Коммуникации и дороги

·Юридическая «чистота» и возможность вывода в другие категории.

·Дефицитность

Надо отметить, что рыночная цена на землю – это не есть величина постоянная. Она имеет тенденцию к корректировке, иногда, даже в рамках одного сезона, разумеется, в сторону повышения. Понижение происходит лишь тогда, когда участок приобретает ряд отрицательных потребительских свойств, не имевшихся ранее.

Процесс корректировки рыночной цены на сх земли на первичном рынке:

Базовая рыночная цена (как правило, определяется методом сравнения продаж)
Стихийные аукционы (на участок «заходят» 2 и более покупателей, перебивающих цену)
Общие процессы развития и популяризации направления или местности (улучшение транспортной доступности, крупный «якорный» рекреационный проект, и др.)
Политическая ситуация и смена власти в районе, как следствие, улучшение инвестиционного климата.

Теперь поговорим о землях, выведенных из сельхозоборота. Собственно они-то и являются настоящим рыночным продуктом. Всем известно, насколько сложна процедура перевода земель в другие категории. В чем причина и источник этих сложностей, также всем известно.

Но не правильно думать, что цена, например, участка, переведенного в ИЖС равна цене участка «в сельхозе» + стоимость накладных расходов по переводу.

Земля в ИЖС не может стоить как сх земля + стоимость перевода.

Здесь появляется 3-я цифра, которая не равна сумме двух предыдущих. Это - рыночная цена на землю поселений, которая превышает цену сх земли в данном месте приблизительно в 2,5 раза. То есть, если участок сельхозземли стоил $1500 за сотку, то этот же участок в ИЖС будет стоить не менее $3500-4000.

Почему такой разрыв?

Земля в ИЖС имеет более высокий правовой статус (под нее можно получить банковский кредит, оформить в собственность физического лица и др.)
Облегченный процесс продаж недвижимости, построенной на этой земле.
Экономия времени.(процесс перевода в ИЖС занимает порядка 8 месяцев. В наших широтах существует понятие «строительного сезона»)
Сложность процедуры перевода.

Но и это еще не предел. Далее могут вступить в силу различные рыночные коэффициенты, например, коэффициент за эксклюзивность. Например, если участок, переведенный под промышленное использование, идеально подходит для строительства АЗС, а в радиусе 20 км нет ни одной бензозаправки, продавец участка не преминет этим воспользоваться и в результате цена может возрасти еще в 1,5-2 раза.

В заключении надо сказать, что рынок земли еще только формируется. Это факт. При любом процессе становления имеет место определенный дисбаланс и непоследовательность. Это тоже объективный факт. Несомненно, ценообразование на подмосковном земельном рынке нельзя назвать процессом всегда логичным и упорядоченным. Но рынок на то и рынок. Он всегда все расставляет на свои места. Предположение о том, что земельный рынок оформится лишь к 2015 году очень похоже на правду. Поживем – увидим.

Инна ЕХЬЯ, директор по маркетингу

АНАЛИТИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Недооцененность и переоцененность некоторых подмосковных направлений определялась по Методу наилучшего и наиболее эффективного использования (см выше)

Новорижское шоссе – переоценено в 2, 5 раза

Пятницкое шоссе-недооценено в 1,5 раза

Дмитровское шоссе – недооценено в 1,5 – 2 раза

Ярославское шоссе – недооценено в 2-2,5 раза

Blog

«Факторы, влияющие на ценообразование и спрос на земельном рынке Подмосковья»

Содержание