Источник: JustMedia; Дата: 09. 08. 2007 4

Вид материала

Содержание

Коми. В ожидании выгодной продажи квартир Источник: Геоинформационная система; Дата: 14.08.2007
3. Упоминания негативного характера Стучный товар // Налоговики мобизуют покупателей квартир на борьбу с риэлторами

Подобный материал:

1 ... 13 14 15 16 17 18 19 20 21

Коми. В ожидании выгодной продажи квартир

Источник: Геоинформационная система; Дата: 14.08.2007

В большинстве городов региона цены на квартиры, снизившиеся в начале лета, за прошедший месяц не изменились. Однако ситуация может поменяться уже в ближайшее время, прогнозируют риэлторы. «Предложение по-прежнему превышает спрос, сказывается сезон отпусков, — отметили в одном агентстве. — Но пройдет еще месяц, и люди начнут живо интересоваться покупкой недвижимости, что приведет к росту цен. Многие квартиры уже сейчас значатся в базах риэлторов, однако хозяева не спешат с ними расставаться, так как хотят продать по более высокой цене». В Печоре стоимость квадратного метра на сегодня в среднем составляет 15,5 тысячи рублей. Так, однокомнатную квартиру можно приобрести в пределах 550-650 тысяч рублей, двухкомнатную — до 800 тысяч рублей, трехкомнатную — от 1 миллиона, - сообщает Дом Коми.RU В Воркуте цены также «застыли» на уровне прошлого месяца. Сбрасывают их только те, кто уезжает из города навсегда. «Мы ожидаем, как и повсеместно, активизации рынка к осени, роста цен на квартиры, — заметили в риэлтерском агентстве. — Однако не думаем, что он будет большим, так что значительных изменений для Воркуты не предвидится». Сегодня стоимость однокомнатных квартир в заполярном городе составляет 150-200 тысяч рублей, двухкомнатных — 220-300 тысяч рублей, трехкомнатных — от 300 тысяч рублей.

3. Упоминания негативного характера

Стучный товар // Налоговики мобизуют покупателей квартир на борьбу с риэлторами

Источник: Газета; Дата: 09.08.2007

Федеральная налоговая служба (ФНС) разместила вчера на своем интернет-сайте "Обращение в связи со сложившейся ситуацией на рынке недвижимости". Целевая аудитория - покупатели недвижимости. Им налоговики предложили сообщать в ФНС информацию о применяемых на рынке недвижимости схемах ухода от налогов. "ФНС обращается ко всем, кто располагает информацией о применяемых на рынке недвижимости схемах, с предложением о предоставлении налоговым органам на условиях конфиденциальности информации об организациях, применяющих подобные схемы, и о раскрытии содержания данных схем", - призывают налоговики. Электронный адрес для стукачей: mns114@nalog.ru.

Финансового поощрения не обещано: "Эффект от пресечения неправомерного использования налоговых льгот на рынке недвижимости для граждан выразится в обеспечении соблюдения прав, предоставленных покупателям законодательством". О негативных последствиях, к примеру о потенциальном росте цен как на услуги риэлторов, так и собственно на недвижимость, который может последовать за ликвидацией налоговых схем, ничего не говорится.

Дело МИАНа

О нацпроекте "Доступное жилье" в России не слышал разве что глухой. Заявлено и увеличение объемов жилищного строительства, и переселение граждан из ветхого фонда, и стимулирование программ ипотечного кредитования, и многое другое.

Свою лепту в обеспечение граждан не столько доступным, сколько законным жильем решили внести и налоговики. По крайней мере, одним из мотивов призыва стучать на "подозрительных" продавцов недвижимости ФНС объявило то, что "проведение налоговыми органами на основании полученной от граждан информации ряда последовательных действий, направленных на возврат сложившихся между покупателями и продавцами недвижимости правоотношений в русло действующего законодательства, заставит заинтересованные компании увеличить прозрачность своей деятельности, что, в свою очередь, может позитивным образом повлиять на приток инвестиций в строительный бизнес".

Другой фактор, вдохновивший налоговую службу написать обращение, - недавно одержанная в суде победа над одним из крупнейших российских риэлторов - ЗАО МИАН. 20 июля 2007 года Арбитражный суд Москвы вынес решение по иску ЗАО МИАН к управлению ФНС Москвы.

Компания оспаривала результаты выездной налоговой проверки за 2002-2003 годы. Налоговики утверждали, что компания использовала схему ухода от налогов при продаже квартир в новостройках. Суд с ними согласился. Схема такова: для получения прав на квартиры в строящихся домах покупатели должны были заключить с компанией договор инвестирования на строительство и приобрести векселя у зависимой от ЗАО МИАН организации (ООО «ТПС Интерстейт бюро», которую возглавляла финдиректор МИАНа), а затем передать их в качестве оплаты по договорам инвестирования (векселя учитывались по цене значительно ниже номинала). Позднее договор инвестирования расторгался и заключался договор об уступке прав требования на квартиры, в соответствии с которым покупатели приобретали права на получение квартир в собственность.

Такая схема, по мнению налоговых органов, позволяла ЗАО МИАН выводить часть выручки от продажи квартир из-под налогообложения. В результате компания недоплатила в бюджет налог на прибыль и НДС примерно на 1 млрд рублей. Суд признал, что «фактически денежные средства, инвестированные в строительство, принадлежали МИАН", а также «ряд действий заявителя и взаимосвязанных с ним лиц в своей совокупности приводит к неуплате налогов».

"В настоящее время ФНС аккумулирует и анализирует информацию о налоговых схемах, применяемых компаниями, занятыми в сфере строительства и продажи недвижимости", - предупредили вчера налоговики. И объявили, что дело МИАН еще не закрыто.

Как становится подозрительной схема расчетов риэлтеров и покупателей жилья (самые очевидные уроки дела МИАНа)

1. Наличие общих учредителей головной и подозрительных вспомогательных или технических компаний.

2. Наличие общих офисов у головной и подозрительных компаний.

3. Предоставление головной компанией финансовых ресурсов подозрительной компании на льготных условиях.

4. Размещение на сайте головной компании информации подозрительной компании или наоборот.

Источник: "Налоговая помощь"

По информации пресс-службы ФНС, налоговые органы в настоящее время проводят проверки финансово-хозяйственной деятельности ряда организаций, входящих в группу компаний МИАН за 2004-2006 годы, а также других компаний, занятых в сфере строительства и продажи недвижимости.

Как отмечается в официальном заявлении руководства группы компаний МИАН, "группа считает претензии необоснованными и намерена продолжать отстаивать свою позицию в судебном порядке".

Простукивание квартир

Эксперты согласны с ФНС в том, что те или иные серые схемы применяют большинство компаний, работающих на рынке недвижимости. Как заявили в пресс-службе налогового ведомства, анализ открытой информации, в том числе публикуемой в СМИ, показал, что ряд экспертов заявляет о непрозрачности рынка недвижимости России и активном применении схем ухода от налогов компаниями - участниками рынка.

При этом доля так называемых вексельных схем в последнее время возросла (с помощью векселей, по разным оценкам, проводится от 20 до 40% всех сделок). Что во многом связано с принятием в декабре 2004 года закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".

Целью закона была защита участников долевого строительства. В частности, граждане-инвесторы могли потребовать компенсацию за нарушение сроков строительства, за недоделки и т.д. На деле же застройщики и риэлторы попытались защититься от покупателей. В том числе и с помощью вексельных схем. Последние далеко не всегда направлены на уход от налогов непосредственно компанией, сколько на уход от ответственности перед покупателем.

"Вексельные схемы используются риэлторами и девелоперами в первую очередь для защиты от возможных исков со стороны потребителей. А налоговые схемы - это скорее побочный продукт. Тем более что действующие разъяснения налогового законодательства не дают никаких особых преимуществ при применении векселей с точки зрения уплаты налогов", - уверен директор юридической компании Corpus Juris Денис Балакин.

Налоговики же настаивают на том, что предварительные результаты проверки группы МИАН показали появление других схем ухода от налогов в связи с вступлением в силу весной 2005 года закона об участии в долевом строительстве.

"Все застройщики на рынке недвижимости действуют в рамках закона. Когда создается какая-то схема, все, включая риэлторов, считают, что это схема в рамках закона", - рассуждает исполнительный директор компании "Крупская realty" Марина Шпитманская.

По ее словам, если еще несколько лет назад количество серых схем было большим, а люди в силу ажиотажного спроса покупали недвижимость по принципу "лишь бы купить", то сейчас рынок обеляется.

"Сейчас по-белому работают уже более 50%, тогда как несколько лет назад - единицы", - считает Шпитманская. Причина - рост ипотечного кредитования. "Теперь финансовый сектор диктует условия. В силу того, что у нас выдано достаточно много ипотечных кредитов, банки хотят обезопаситься и инициируют всевозможные проверки проводимых сделок", - пояснила она.

Начинание же налоговиков, по словам Шпитманской, может вылиться не столько в массовый "стук" в ФНС о подозрительных схемах, сколько "в новые конкурентные войны", одним из орудий которых станет анонимное обращение в налоговую службу.

Впрочем, в том, что и среди рядовых граждан найдутся желающие пожаловаться в ФНС, сомневаться не приходится. Вопрос лишь в том, о чем собственно они будут сообщать? Не секрет, что финансовая грамотность россиян оставляет желать лучшего. И большинство из них пока не способны разобраться в сложных договорах и других документах, которые им приходится подписывать, в том числе и при покупке квартиры.

Зато подозрительности россиянам не занимать. Не исключено, что результатом обращения в ФНС станет поступление на указанный налоговиками адрес электронной почты большого количества "спама" от граждан, озабоченных вопросом, а не мошенничают ли их риэлторы.

Сами налоговики обещают реагировать на любые обращения. Какова стандартная реакция налоговиков? Налоговая проверка. И даже если массовые проверки участников рынка недвижимости в итоге так и не дадут ожидаемого результата в виде вскрытия новых схем ухода от налогов, то очевидно, что риски налоговых проверок в итоге все равно оплатят покупатели.

В вашей практике риэлторы помогали или мешали?

Галина Хованская, независимый депутат Госдумы :

Мне пока сделками с жильем заниматься не приходилось, я уже много лет живу в одном и том же жилом помещении. Но считаю схему отношений на жилищном рынке, когда в них участвует риэлтор, правильной.

Конечно, я рекомендовала бы при любых сделках с риэлторами в первую очередь проверять, что организация не вчера появилась и не исчезнет завтра. Как минимум она должна состоять в региональной ассоциации риэлторов или Российской гильдии риэлторов. По существу ассоциация исполняет функции саморегулируемой организации. А в перспективе процедура саморегулирования, я думаю, приведет к отторжению всех недобросовестных структур.

Борис Грачевский, художественный руководитель киножурнала "Ералаш":

У меня остались прекрасные впечатления от человека, который помог мне приобрести именно такую квартиру, какую я искал. Правда, эту женщину я уже хорошо знал и был в ней абсолютно уверен. Тому же, кто находится в поисках, я бы советовал иметь отношения лишь с официальными организациями, которые себя давно зарекомендовали. Советы знакомых, возможно, тоже что-то дают, но во главе угла все же нужно ставить тех лидеров, которые показали себя на жилищном рынке.

Правда, и здесь стоит оставаться внимательным. Например, когда я снимал квартиру, то обратился не к знакомым, а в серьезную организацию. Все было нормально, но немного «крутануть» меня все же попытались. Человек, который занимался проблемой, видимо, хотел немножко отгрызть от большой компании. Но я следил за ситуацией, знал правила и законы, поэтому у него ничего не получилось.

Вячеслав Глазычев, председатель комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления:

Я участвовал в покупке квартиры, однако делал это хоть и с использованием риэлторской информационной системы, но без непосредственной помощи риэлторов. При этом аналитику по риэлторским компаниям я веду регулярно, и здесь проступает много любопытного.

В частности, очевидно, что риэлторы сами выступают в роли инвесторов. Да, в мире такая практика существует, но у нас они оказались одной из сил, взвинтивших цены. Я имею в виду закупку десятков или сотен квартир в одном крупном здании, придерживание их в расчете на рост цены и последующую реализацию.

Второй момент связан с тем, что риэлторские компании сыграли значительную роль в утверждении неэффективных схем жилищного строительства, дающих при этом высокую прибыль. Речь идет о неэффективных планировках, завышенных по этажности зданиях, то есть о том, что увеличивает последующие расходы на проживание и подчеркивает стремление застройщика выжать максимум денег с каждого квадратного метра участка.

Безусловно, это связано также с политикой властей, непомерно задравших цены на землю, но часто является в том числе и позицией риэлторских компаний. То есть во многом риэлторы - профессиональные люди, которые свое дело знают, однако при этом проявляется их участие в качестве равноправного партнера в эгоистической политике властей и крупных застройщиков.

Александра Маринина, автор детективных романов:

Квартиру, в которой я сейчас живу, я покупала через риэлтора. И предыдущую квартиру продавала, естественно, через него же. Также услугами этого риэлтора пользовались мои близкие родственники. В результате все мы остались довольны, поэтому теперь рекомендуем его услуги в своем окружении.

Достоинство этого риэлтора заключается в том, что он проводит крайне тщательную проработку правовой истории квартиры, собирая массу документов чуть ли не со времени закладки первого кирпича в доме, и при любом сомнении жилье не рекомендует.

Любому человеку, который решит воспользоваться риэлторскими услугами, я рекомендовала бы не идти в первую же попавшуюся под руку компанию, а сперва посоветоваться со своими друзьями и знакомыми и попытаться подыскать того, кто себя уже зарекомендовал. Кроме того, имеет смысл общаться только с теми, кто серьезно прорабатывает правовую историю жилья.