Geum.ru

Источник: Ведомости; Дата: 18. 06. 2007 6

Вид материалаДокументы

Содержание


На асфальте: Диагноз: вывих рынка Источник: Ведомости ; Дата: 18.06.2007
Подобный материал:
1   ...   8   9   10   11   12   13   14   15   ...   45

На асфальте: Диагноз: вывих рынка

Источник: Ведомости ; Дата: 18.06.2007


Безумная гонка цен закончилась, ажиотаж спал, покупатели и продавцы перевели дух. И на восстановившем стабильность рынке стали вдруг видны опасные перекосы, которые — не исключено — могут привести к новым кризисам.

Знакомые риэлторы рассказывали про новый многоэтажный дом в Девяткине, на выезде из города. Ну как новый — уже года два с половиной как он достроен, заселен, в нем живут люди. Только удобства у них — во дворе. Потому что по каким-то сложным причинам застройщик так и не удосужился подключить построенное к канализации… Такого рода “нестыковки” — разного уровня и свойства — случаются и в более масштабных проектах.

Перекосы акселерации

Главное средство от роста цен администрация нашла: нужно стимулировать рост строительства! А для этого — готовить и продавать с аукциона большие участки, чтобы застройка велась сразу целыми кварталами. И это правильно, как говорил последний генсек.

Итак, в Петербурге за 2006 г. введено в эксплуатацию 2 375 660 кв. м жилья — на 120 000 кв. м больше, чем в 2005 г.

Лидером по объемам ввода остается Приморский район — 32 новых дома, 6478 квартир, 447 838 кв. м. На 2-м месте — Фрунзенский (260 312 кв. м), на 3-м — Василеостровский (179 360 кв. м). Северные спальные районы остаются наиболее популярными и у девелоперов, и у покупателей. Приморский, Выборгский и Калининский в сумме обеспечили почти 40% новой застройки минувшего года. Однако, по данным “Союзпетростроя”, их доля постепенно сокращается: Приморский — 19,8% в 2006 г. против 21,6% в 2005 г., Выборгский — с 14,6% снижение до 11,9%.

Существующее распределение объемов жилой застройки сохраняет (и даже усиливает) территориальную диспропорцию между спросом и предложением. Строители, повинуясь представлениям городской администрации о том, какие зоны следует развивать, а какие — нет, формируют географию продаж. На Василеостровский район в I квартале 2007 г. приходится 2,8% объема новой застройки, а спрос здесь, по данным “Союзпетростроя”, составляет 7,3%. Не случайно Васильевский остров, несмотря на все проблемы с транспортной доступностью, держит 1-е место по уровню цен на жилье.

На Петроградской стороне — весьма активное строительство, однако здесь тесно и объем новых объектов составляет 3,7%, спрос — 6,7%. Калининский: строится 5,4%, спрос — 8,3%.

В гораздо менее популярном Невском районе обратная картина: на долю в 11,6% от общего объема новостроек приходится 6,7% желающих купить жилье именно здесь. Похожая ситуация в Кировском и Красносельском районах.

В Курортном районе, который многие считают “остродефицитным”, застройщики накопили серьезные земельные запасы (в основном это бывшие сельхозземли). Однако, замечает зам генерального директора “Союзпетростроя” Евгений Каплан, “рынок не обманешь: как, по каким ценам можно продавать по 200 000 кв. м коттеджного жилья в Курортном районе в год, если за последние годы в Петербурге вводилось не более 30 000 кв. м коттеджей? Причем ажиотажного спроса на такое жилье не наблюдалось”.

Из 5,4 млн кв. м имеющегося задела по неначатому жилью, утверждают аналитики, только 3,1 млн кв. м расположено в обжитой части города. Другими словами, задел в обжитой части города за 2006 г. уменьшился на 0,4 млн кв. м. Основным источником пополнения этого задела (70%) стали земельные участки, проданные до 1 октября 2005 г. на торгах по “коротким пакетам”.

Этот источник практически исчерпан (после 1 октября 2005 г. торги по “коротким пакетам” не проводятся), задел в 3,1 млн кв. м в основном закончится уже в 2008 г. И если рынок жилищного строительства в обжитых районах будет и дальше пополняться только за счет покупки земли у промышленных предприятий, за пределами этого периода вывод новых объектов составит не более 0,3-0,5 млн кв. м в год, что приведет к новой волне ажиотажного спроса и быстрому росту цен, считает Евгений Каплан.

Здесь нельзя во всем винить администрацию: “уплотнительные” стройки вплотную к обжитым кварталам очень нравятся покупателям, но вызывают категорическое неприятие “аборигенов”. Вплоть до пикетов, обращений в суд и прочих проявлений общественной активности, которые весьма тормозят, а то и удорожают стройку.

Достоверных данных относительно “географической мобильности” покупателей нет. Как отмечает генеральный директор АН “Итака” Сергей Галалу, только в низшем ценовом сегменте “покупатели, если их устраивает цена, готовы ехать куда угодно — и в Бугры, и в Шушары, и в Кудрово…”

Но, похоже, территориальная дифференциация будет усиливаться. Исходя из сложившегося распределения задела стройплощадок аналитики предсказывают, что в таких районах, как Василеостровский, Калининский, Петроградский, Фрунзенский, Центральный и даже Колпинский, дисбаланс спроса и предложения приведет к заметному росту цен уже в этом году.

Узкое горлышко инфраструктуры

Впрочем, крупномасштабная застройка новых территорий Васильевского острова, призванная как раз удовлетворить интенсивный спрос на жилье, может привести к созданию новых проблем.

Проект “Морской фасад” — одна из самых затратных, амбициозных и скандальных градостроительных затей последних лет. Впервые идея создания пассажирского терминала на намывных землях в устье Смоленки прозвучала в 2002 г. Аргументы — действующий порт не приспособлен для захода круизных лайнеров, туристы вынуждены пробираться в центр через контейнерный терминал, “новая земля” позволит увеличить туристский поток и принесет городу прочие выгоды.

По сообщениям СМИ, технико-экономическое обоснование морского терминала, утвержденное Федеральным агентством морского и речного транспорта, было построено на фантастических предположениях о его пропускной способности в 2,5 млн туристов в год (реальный поток — в 10 раз скромнее).

С документами по этому проекту вообще беда: цифры меняются, организаторы проекта периодически предлагают поверить им на слово… Первоначально затраты оценивались в $220 млн, затем — в $300 млн; наконец уверенно прозвучала заветная сумма — $1 млрд. Концепцию проекта разработали специалисты ФГУП “РосНИПИУрбанистики”.

В конце 2005 г. вышло постановление правительства РФ о переводе подводного участка площадью около 500 га в категорию земель поселений и о передаче его в ведение Петербурга. В июне 2006 г. — впервые в истории города! — участок дна Финского залива был продан с аукциона за $5,355 млн. Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 4 768 976 кв. м, предоставляемого “для комплексного освоения Невской губы”, выиграла компания “Терра Нова”.

По условиям торгов новый владелец обязан подготовить проекты планировки и межевания территории до конца 2007 г. В качестве консультанта, который будет заниматься планировкой, названа крупная американская компания Gensler. Проект “Морского фасада” включен в генеральный план развития города до 2025 г. Серия общественных слушаний и дискуссий в парламенте сопровождалась звонкими скандалами. Общественность назойливо интересовалась тремя ключевыми моментами: структурой собственности, финансовой схемой и техническими особенностями проекта.

В сентябре 2006 г. депутаты законодательного собрания Петербурга утвердили порядок возмещения инвестору затрат на строительство “Морского фасада” в размере 6,8 млрд руб. путем выкупа облигационного займа.

Для намыва 476 га предстоит переместить то ли 15 млн (первоначальная оценка), то ли 30 млн кубометров грунта. Около 30 га предназначено под собственно терминал и портовые сооружения, 150 га — под коммерческую жилую застройку, примерно столько же — под общественно-деловую зону.

Сторонники проекта рассказывают о передовых технологиях “уплотнения грунта”, позволяющих строить на намывных землях чуть ли не через несколько месяцев, противники уверены, что таких технологий не существует в природе.

Первоначально жилая застройка должна была составить около 1 млн кв. м (40 000 человек), теперь речь идет уже о 3 млн кв. м, и население будущего комплекса составит, по расчетам американских планировщиков, около 100 000 человек. То есть население Васильевского острова увеличится более чем на треть (строительство жилья практически в любом проекте позволяет быстрее и надежнее отбивать вложенные деньги: жилье продается сразу или даже заранее, бизнес-центр окупается годами).

Небольшой остров в северной части собираются приспособить для размещения Финансового делового центра. Жилье расположится в южной части новой территории. Объекты социальной инфраструктуры (поликлиники, школы и проч.) в проекте указаны, но сроки их ввода — нет.

Непонятно, как быть с инженерной инфраструктурой — энергообеспечением, теплом, дорогами. Действующих мощностей не хватит

точно (уже не хватает). За чей счет будут строить новые подстанции и сети? Предположительно по намыву должен пройти участок Западного скоростного диаметра.

В 2006 г. начались работы. За год намыто 35 га, прорыт технологический канал, построены три причала и свайное основание южной части намываемой территории. Освоено 2,7 млрд руб. из федерального бюджета и 2 млрд руб. частных инвестиций.

Следующий этап — намыв площадки для коммерческой части “Морского фасада”. До конца 2007 г. здесь предполагается создать 45-50 га земли. Проект планировки территории, разработанный Gensler, девелопер рассчитывает согласовать в октябре этого года. Строительные работы обещают начать уже в 2008 г. По мнению организаторов проекта, нет необходимости пристально отслеживать состояние грунтов и уровень их просадки.

Ввод в строй первой очереди пускового комплекса намечен на 2008 г. В конце 2006 г. активисты общественной организации “Защитим остров Васильевский” (ЗОВ) подали в суд на законодательное собрание и правительство Петербурга. ЗОВ оспаривает законность принятия целевой программы по развитию Морского пассажирского терминала. Инициативная группа требует остановить все работы по намыву, а также свернуть строительство Западного скоростного диаметра. Один из аргументов — реализация этих проектов резко снизит стоимость жилья, уже построенного на побережье залива.

К 2012 г. на намытых 470 га на Васильевском острове должен появиться “микст”, в состав которого войдут общественно-деловой центр, жилые дома и торгово-развлекательные центры.

Общий объем инвестиций, по-видимому, превысит $1 млрд. Финансируется проект за счет частных (23,7 млрд руб.) и федеральных средств (5,7 млрд руб., выделяемых на сооружение порта).

Особенно трогательно выглядит этот проект сегодня, когда несколько главных трасс на Васильевском разрыто (готовятся к экономическому форуму!), водители, дико матерясь, простаивают в пробках часами, а пешеходы устраивают ежедневную “ходынку”, штурмуя ст. м. “Приморская”, чтобы добраться до работы или ехать по каким-то еще делам.

Опыт подсказывает горожанам, что жилье на намыве скорее всего построят, а вот про транспортное обеспечение вспомнят в последнюю очередь. И что тогда?

Пригородная версия

Ценовая гонка 2005-2006 гг. выплеснула часть платежеспособного спроса на окраины Петербурга, в ближние пригороды и районы Ленинградской области. Интерес к областным землям стали проявлять крупные застройщики (уровня Setl Group, ЛСР, ИВИ-93), активизировались девелоперы, возводящие коттеджные поселки.

Рост потенциального спроса совпал с идеологической задачей: областная власть вписалась в национальный проект.

Три крупных проекта комплексной застройки победили в конкурсе, проведенном Росстроем, и получат поддержку из федерального бюджета (компенсация процентов по кредитам на инженерную подготовку территории). Первый — строительство микрорайона Южный во Всеволожске, второй — микрорайон Кудрово, третий — жилой комплекс в Усть-Луге. В каждом их них планируется до 2012 г. ввести не менее 1 млн кв. м жилья.

Аналитики “Итаки” насчитали в Ленобласти и ближнем пригороде 54 строящихся и три сданных жилых многоквартирных комплекса (данные на март 2007 г.). Застраивается микрорайон Южный во Всеволожске, возводятся дома в Шушарах и Колтушах, в конце года можно ожидать появления на рынке квартир проекта “Кудрово”. Восемь новых домов появятся в ближайшее время в Гатчинском районе…

Начиная с 2007 г. в соответствии с новой областной жилищной концепцией темпы роста малоэтажного домостроения будут увеличиваться ежегодно на 100 000 кв. м в год. В 2007 г. объем жилищного строительства индивидуального типа составит 400 000 кв. м, в 2008 г. — 500 000 кв. м, в 2009 г. — 600 000 кв. м и в 2010 г. — 750 000 кв. м.

Изготовлением комплектующих для малоэтажного домостроения в области занято более 25 предприятий. Мощности действующих производств позволяют в короткий срок увеличить объемы выпуска в 2-3 раза. В качестве примера администрация приводит компанию “Русь”, производственные линии которой могут выпускать до 100 000 кв. м жилья в месяц (деревянные домокомплекты).

К 1 октября 2007 г. правительство Ленобласти планирует завершить работы по уточнению генеральных планов муниципальных образований. На территории области по 18 районам насчитали 96 перспективных земельных участков под жилую застройку общей площадью 1888,5 га.

В мае агропромышленный комитет области по поручению губернатора Валерия Сердюкова изыскал еще 200 000 га земель сельхозназначения, которые можно безболезненно перепрофилировать под строительство коттеджей. Тем более что половина этой территории уже сейчас используется не по назначению.

Областные власти лоббируют прохождение в Думе законопроекта, который позволит жителям покупать участки под ИЖС без аукциона. В общем, перефразируя классика, “земли у нас богато”. На заседании круглого стола, посвященного как раз развитию пригородного жилья, руководитель областного агентства по ипотеке Алексей Поляков вдохновенно раскрывал планы строительства — с бюджетной помощью и с учетом банковского кредитования — пяти недорогих коттеджных поселков по 1000 домовладений в каждом. Его спросили: а что будет твориться на Приозерском шоссе? И вдохновение чиновника как-то пропало.

Вопрос не праздный. Уже сейчас, когда настоящий пригородный бум еще только начинается, перед уикендом из города не выехать, в конце уикенда — не въехать. Популярные трассы забиты пробками на 1,5-2 часа (если повезет). С ростом новых жилмассивов ситуация только обострится. И, кстати, при таком раскладе стоимость элитных коттеджных поселков тоже вряд ли будет расти. Разве что за счет развития малой авиации.

Федеральное дорожное финансирование увеличилось, начата реконструкция Приозерского шоссе, но закончится она уже при другом президенте. А пока имеющаяся трасса будет сужаться в зоне ремонта до одной полосы. Тут и василеостровские страдания покажутся раем!

С инженерными сетями тоже не все просто. Председатель областного комитета по строительству Сергей Абрамчик считает, что ресурс территорий, расположенных вблизи города, для массовой застройки практически исчерпан. Он предлагает инвесторам строить там, где есть неиспользуемые резервы энергии и где затраты на строительство гораздо ниже, чем в пригороде: “Тот же Волосовский или Бокситогорский районы имеют определенный запас в обеспечении коммунальными услугами, там несоизмеримо меньше будут затраты на подключение, и этим стоит воспользоваться, — говорит Сергей Абрамчик. — Для нас принципиально важно организовать жилищное строительство на всей территории Ленинградской области”. Осталось лишь найти достаточное количество желающих поехать жить и трудиться в Бокситогорский район.

В рамках национального проекта федеральные и местные власти возвращаются к советской практике комплексного освоения больших территорий. К сожалению, понятие “комплексное” трактуется по-новому упрощенно: на большой территории надо построить большой жилой комплекс! Это, конечно, решит проблему жилья. Но лишь усугубит проблему житья. Как в том доме в Девяткине.