Дайджест сми по теме Международный инвестиционный форум по недвижимости proestate

Вид материала

Документы

Содержание Девелопмент и управление отелем: до и после финансового кризиса

Подобный материал:

• Дайджест сми по теме Международный инвестиционный форум по недвижимости proestate, 2302.92kb.
• В петербурге будет объявлен конкурс на право заключения соглашения о реализации инвестиционного, 4092.87kb.
• 10-й Международный Инвестиционный Форум, 72.23kb.
• Международного Инвестиционного Форума по недвижимости proestate 2011. Он является национальным, 138.8kb.
• Iv международный инвестиционный форум г. Запорожье, 10-11 ноября 2010, 164.41kb.
• Iv международный инвестиционный форум в запорожье г. Запорожье, 10-11 ноября 2010, 52.29kb.
• Viii международный форум «молочная индустрия», 685.57kb.
• С 6 по 9 октября в Москве прошел Международный форум рынка недвижимости и финансов, 119.66kb.
• Ii международный форум «Морская индустрия России», 99.42kb.
• 2-й Международный ветеринарный форум пчеловодов, 63.71kb.

Девелопмент и управление отелем: до и после финансового кризиса

Источник: Next-stop.ru - NEXT STOP St-Petersburg; Автор: Никита Савояров; Дата: 20.09.2009; Тон объекта: Нейтральный (→); Тон материала: Нейтральный (→); Регион: Северо-Западный

Третий Международный инвестиционный форум по недвижимости PROEstate 2009, который проходил с 3 по 5 сентября в Санкт-Петербурге, собрал более 1200 участников - лидеров отрасли из 18 стран мира и 30 российских регионов. За три дня работы Форум посетили более 2500 человек. Деловая программа PROEstate 2009 включала 24 разноплановых мероприятия. В программе Форума приняли участие 130 докладчиков, из которых 40% - иностранные.

Во время работы Форума вырабатывались конкретные предложения, рассматривались реальные проекты в сфере недвижимости. Темы были как практические, так и глобальные, например, такие как будущее развитие городов и green-девелопмент.

Одну из таких практических тем обсуждали на панельной дискуссии "Девелопмент и управление отелем: до и после финансового кризиса", организованной совместно с Комитетом по гостиничной недвижимости ГУД (Гильдии Управляющих и Девелоперов). Она проходила в отеле Courtyard by Marriott на Васильевском острове.

Модератором дискуссии был Блейк Андерсон Бунтз, председатель Комитета по гостиничной недвижимости ГУД, генеральный директор Hospitality Management.

При составлении плана, по его словам, ему хотелось привлечь людей с разного рода опытом, для того чтобы дать максимально широкое представление о различных интересах, актуальных для гостиничной индустрии: это и консалтинг, и девелопмент, и управление гостиничным бизнесом и специалисты по развитию бизнеса. Было важно подобрать такой состав участников, чтобы дискуссия носила не только односторонний или двусторонний характер, но чтобы здесь были представлены различные российские организации - гостиницы и другие виды бизнеса, а также был бы широко представлен зарубежный опыт разного рода.

Этот подход и определил состав спикеров:

- Майкл Миллер (Michael Miller), генеральный директор "Феникс Отель", Wenaas Holding

- Майкл Купер (Michael Cooper), вице-президент InterContinental Hotel Group по России и СНГ

- Арилд Ховланд (Arild Hovland), старший вице-президент по развитию бизнеса Rezidor

- Владислав Мягков, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst and Young

- Сергей Кукушкин, генеральный директор УК "Туррис"

- Камерон Сойер (Cameron Sawyer), председатель совета директоров GVA Sawyer

Участники дискуссии представили свои компании.

Владислав Мягков. Ernst and Young имеет группу, которая занимается оценкой бизнеса, связанного с развитием отелей, а также консалтингом в этой сфере. Наше подразделение в Москве занимается проектами в Москве и Московской области, а Петербургское отделение - проектами в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и на Северо-Западе. У нас есть опыт участия в проектах на Черном море, Сибири, Волжском регионе, на Востоке и Западе России.

Майкл Миллер. Wenaas Gruppen - региональная инвестиционная компания. Действует в Санкт-Петербурге уже 5 лет. Я - ее представитель здесь.

Сергей Кукушкин  УК "Туррис" - это молодая компания, ей всего 4 года. Мы начали с отелей "Балтиец" и "Буревестник", получив позитивный опыт, мы взяли затем в управление отели "Россия" и "Выборгская", а теперь еще один отель (Leikkari) в Финляндии. Компания динамично развивается, Мы планируем привлечь под наше управление до конца года еще 2 отеля. Текущая ситуация благоприятна для нас. У нас сегодня в управлении 1532 номера, что можно считать успешным результатом для компании, базирующейся на рынке  Санкт-Петербурга.

Майкл Купер Я отвечаю за бизнес компании в этом регионе с конца 90-х годов. Первый отель был открыт в 1998 году. И кризис уже тогда захватил нас, и я думаю, что у меня большой опыт по работе в кризисные времена. У нас большие долговременные обязательства перед этой страной и мы имеем план развития в соответствии с которым у нас уже работают 9 отелей, и в ближайшие годы будут введены еще 14. Мы продвигаем здесь, в первую очередь, бренд Holiday Inn, а также как поддержку ему Сrown Plaza и InterContinental.

Камерон Сойер Наша компания занимается девелопментом, консалтингом и брокериджем коммерческой недвижимости. На гостиничном рынке мы построили как девелоперы гостиницу "Ибис" на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге, а также работали девелоперами по разным другим проектам Accor в России. Сейчас мы работаем как девелоперы в Грузии в Тбилиси как со-девелоперы проекта "Park Hyatt". Еще мы делаем проект с Rocco Forte City Lights Hotels. Это трехзвездочный бизнес-отель, концепция которого была сделана специально для России. У нас сейчас в работе пять проектов в разных городах России и с нашими коллегами по этой панели мы будем конкурировать в 10-12 проектах.

Арилд Ховланд Компания REZIDOR Hotels Group уже 20 лет работает в России. Первой гостиницей была "Рэдиссон Славянская" в Москве, а затем "Рэдиссон Лазурная" в Сочи. Последние пять лет мы фокусировались на рынке России и СНГ. Сегодня у нас 11 отелей и у нас есть заказы на строительство и мы разрабатываем и некоторые другие проекты (в Казахстане, на Украине), а 2 дня назад мы начали работать в Тбилиси.

Блейк Андерсон представил статистику от STR Global (апрель 2009) по загрузке отелей по Average Daily Rate и RevPar, которая показывает, что гостиничная индустрия России упала больше, чем Германия, Испания, Великобритания и Италия. Наши данные показывают, что реакция на кризис в России стала видна по RevPar в сентябре 2008 года, когда его значения упали до уровня предыдущих годов.

О причинах этого расскажут присутствующие эксперты.

Владислав Мягков. Основа бизнеса в доходной недвижимости состоит из текущего потока доходов от операционной деятельности и самой стоимости объекта недвижимости.

Для отелей,  в Москве и Санкт-Петербурге, расположенных в хороших местах, стоимость, отеля как объекта недвижимости, изменилась не так драматично, как доходы от операционной деятельности. И управляющие отелями, чтобы ориентироваться в том, какие мероприятия наиболее важны для поддержания стоимости отеля, должны хорошо представлять себе структуру этой стоимости и как влияют разные мероприятия по повышению эффективности на стоимость отдельных компонент, в частности: на стоимость здания (земля+строение), на стоимость оборудования, на стоимость службы питания (ресторанов, кафе, баров), а также служб номеров и услуг, а также на нематериальные активы, которые могут для первоклассной управляющей компании составлять значительную часть стоимости отеля.

Таким образом, хорошо расположенные в центре города бизнес-отели гораздо меньше будут страдать от кризиса и не так драматично, как это может показаться при анализе операционных показателей.

Что делать владельцам тех отелей, которые расположены хуже? Об этом нужно было думать еще до кризиса. Но одна из мер - это изменение наиболее эффективного способа использования, например, дифференциация деятельности отеля.

Майкл Миллер.  Wenaas Gruppen, видимо, вам мало известна, так как наши гостиницы управляются под другим именем. В Санкт-Петербурге это: Park Inn, SOKOS.

Основная деятельность компании сосредоточена в скандинавских странах, так как ее собственник норвежец. Там компания владеет десятками отелей. Когда рынок Скандинавии 5-6 лет назад стал сильно ухудшаться, инвестор принял решение идти в Санкт-Петербург. За пять лет компания имела здесь бурный рост.

Что характеризует наши инвестиции и почему мы готовы вкладывать?

1. Мы покупали существующий бизнес с имеющимися потоками, клиентами - то, что легче раскрутить. Здесь можно строить более или менее уверенные прогнозы при принятии инвестиционных решений.

2. Wenaas как скандинавская компания имела совсем другую стоимость денег для инвестиций, чем российские инвесторы. Имея здесь в России большое количество номеров , компания могла часть прибыли также инвестировать в новые проекты (около 50%). К тому же, в плохие времена, если в России банковские ставки растут, то в Скандинавии они падают и это ключевой момент для принятия инвестиционных решений в недвижимости сегодня.

Сергей Кукушкин  Моя позиция, как представителя управляющей компании, отличается от позиции собственника и инвестора.

Мы имеем набор удачно расположенных объектов, но доход отелей, что подтверждается и статистикой за первое полугодие для отелей в сегменте 3-4 звезды, снизился на 29%. Однако, рентабельность, практически, не сократилась. А вот в сегменте 5 звезд за этот же период, по данным директора гостиницы "Октябрьская", рентабельность отелей упала до уровня 3 звезд.

Сегодня мы считаем наиболее интересными для инвесторов города-миллионники и скандинавское направление. Наш первый опыт управления отелем в Финляндии оказался положительным и мы продолжаем вести переговоры в разных городах Финляндии о расширении нашего бизнеса.

Вопрос о выходе из кризиса трансформируется в вопрос "а к чему привели наши антикризисные меры и что мы будем делать с их последствиями после завершения кризиса".

Майкл Купер. Более 10 лет назад мы утвердили свою основную цель и задачи и она остается актуальной и сейчас: по всему миру у нас работает более 4000 отелей, в которых более 630 тысяч номеров. Нам принадлежит 7 брендов, три из них представлены в России: это Holiday Inn, Сrown Plaza и InterContinental. В 2000 году нашей задачей было распространить сеть Holiday Inn по всему миру. И, несмотря на какие-либо кризисы и другие препятствия, мы продолжаем идти к этой цели.

И сегодня видно, что логика развития, разработанная в 2000 году никак не изменилась.

В советскую эпоху в большинстве городов России не было отелей, удовлетворяющих международным стандартам, мы знали, что только 10% советских отелей управлялись "профессионально". И мы знали, что в Санкт-Петербурге находился большой процент отелей всего рынка.

Как девелоперы и менеджеры мы планируем на значительное время вперед, мы составляем долгосрочные планы, тщательно анализируем рынки, на которые мы выходим, и надо сказать, что здесь мало что меняется: несмотря на то, что мы находимся посреди   кризиса, мы все равно открываем по одному отелю каждый день в разных местах мира! Мы подписываем по одному контракту в день на менеджмент в разных местах мира. И вот в этом ужасном году нам удалось заключить уже 400 финансовых и франчайзинговых контрактов.

Начиная с 2000-тысячного, были очень прибыльные годы. Он стал поворотным моментом: мы построили некоторую основу, на которой мы стали работать и пожинать плоды в период бума. В Санкт-Петербурге 5 отелей, которые находятся у нас на контракте. Один из них вы, наверное, не знаете.  Через 2 месяца откроется Holiday Inn на Московском проспекте. Затем наш отель возле аэропорта, который попал под негативное влияние кризиса, но я думаю, что в следующем году этот отель будет открыт. И второй Holiday Inn - в центре, будет, надеюсь, открыт в 2012 году.

Что еще движет нами здесь в России? Главные факторы, которые позволили принять нам решение о выходе на российский рынок - это транспорт, растущие доходы среднего класса и рост доходов в гостиничной отрасли. И эти основные факторы, в общем-то, не изменились. Конечно, Россия должна совершенствовать свою транспортную инфраструктуру. В авиаперевозках процесс продвигается быстрее, чем в других видах перевозок. Это, конечно, оказывает негативное воздействие, так как требуется значительное финансирование, чтобы привести дороги в порядок, но тем не менее, по данным Боинга, будет закуплено не менее 1000 новых самолетов на 70 млрд. долларов за следующие 20 лет.

В России все, что вы зарабатываете, то и тратите. Это хорошо для тех, кто занимается продажей. 62% моих постояльцев - это русские, которые останавливаются в русских отелях. Мы не стремимся привлекать богатых иностранцев, которые готовы платить высокие цены за номера. Я подчеркну еще раз, что русских у нас более 60% и они готовы большую часть своих доходов тратить.

Да, Россия - не самая легкая страна для ведения бизнеса, но посмотрите на прибыльность, например, в сравнении с Великобританией. У нас там 330 отелей и мы там с трудом барахтаемся там, а вот Россия выглядит далеко не худшим образом в этом нашем спектре. И вот отели, которые мы пока что открыли и те которые строятся и те, что у нас на контракте - все они работают на местных инвесторов, которые знают свой регион, свою территорию, знают свою зону. Я не охотился за международными инвесторами. Я знаю, что самарцы лучше знают свою Самару. Самарский инвестор для Самары - это самое лучшее, что можно привлечь. Конечно, больший акцент делается на Москве и Санкт-Петербурге, где развивается наш рынок отелей с услугами выше среднего уровня. Париж и Лондон 85 тысяч и 95 тысяч номеров. Москва - только 10% от этой цифры. И, конечно, в Москве есть еще пространство для роста.

Выводы. Надо быть оптимистами. Что произошло в результате кризиса? Для меня - ничего! Мы продолжаем работать, как работали раньше. Наши планы не изменились. Изменились условия для моих коллег, которые занимаются управлением отелями (операциями) им приходится экономить на всем, на чем можно, чтобы сохранить рентабельность. И, вероятно, в этом смысле их операции в последующие годы будут ограничены. Кстати, доходы по операциям в Москве упали, примерно, на 30%, и это не секрет.

Арилд Ховланд. Как кризисная ситуация влияет на гостиничный бизнес? Что было в России перед этим кризисом? Была праздничная атмосфера мыльного пузыря, когда цены на недвижимость в Санкт-Петербурге и Москве достигали невообразимых высот. Девелоперы не могли реально понять эту ситуацию. Гостиницы - это более сложные виды девелопмента, это не магазины. В них нужно вкладывать больше денег, в ту же отделку, затем вы готовите здание, затем его продаете, уже на стадии проектирования, то есть, идет такой быстрый оборот, и это на руку девелоперам.

С гостиничным сектором такое не проходит. Здесь это трудно сделать, практически невозможно. Заключаются долгосрочные арендные контракты, нужно идти в банк и просить обеспеченное финансирование под кредит, который вы хотите получить. Стоимость капитала высокая. Сложность также состоит в том, что это высокоспециализированный вид бизнеса и требования, которым он должен отвечать, чтобы получить на выходе успешный качественный продукт. Все очень непросто сделать, необходимо привлекать квалифицированных специалистов, чтобы обеспечить желаемый результат. В России, как и во многих других странах, у архитекторов, особенно здесь, в России,  сильная, до странностей позиция, они правят бал, когда вы даете им задание, то в конце вы получаете такое, что никого не устраивает.  Вообще, не только в России, но и в мире, мало кто из архитекторов разбирается как нужно строить гостиницы, какими они должны быть. В мире считанные люди могут сказать, что они научились на своем негативном опыте и работают с управляющей компанией, с тем, чтобы достичь хорошего результата на стадии эксплуатации. И достичь того, чтобы инвестор получил свои вложения назад. И чтобы сделать инвестиции в гостиничный бизнес, вам нужно подружиться с вашим управляющим, потому что от него зависит успех всего предприятия. Архитекторы, проектировщики, консультанты - это ваши краткосрочные партнеры. Как только они сделают свою работу, они уходят из проекта. И в долгосрочном аспекте их ответственность практически нулевая. А управляющий с вами надолго - на 20 или больше лет. УК должна принимать важное участие и на стадии планирования.

На сегодняшний день у нас 27 проектов на территории СНГ, 14 из которых - уже запущен и находятся на фазе строительства и большинство из них в последующие годы будет доведено стадии завершения. Еще 5 проектов - на стадии проектных разработок и пока не ясна их дальнейшая судьба - это будет зависеть от инвестиций. Но я настроен оптимистично, так как рынок никуда не делся, потребность в этом продукте имеется, и мне кажется, что после 2-3 лет затишья мы вернемся и все задуманные проекты будут реализованы. Главное, что спрос на гостиницы существует, и он остается стабильным.

Надеюсь, что мы все оптимистично высказались в рамках нашей дискуссии. И мне кажется, что Россия выйдет из этого кризиса достаточно скоро, цены на сырье поднимутся, и фондовый рынок последует за ценами на нефть, Китаю снова потребуется сырье, и это как раз и будет означать, что есть стимул для роста всей мировой экономики.

Другие источники: 20.09.2009 VSESMI.RU, 20.09.2009 Рамблер-новости