Geum.ru

Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Вид материалаЗакон

Содержание


Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12

Глава IV. Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним



Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним


1. Комментируемая статья устанавливает особенности государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним.

Признание недвижимым имуществом предприятия порождает множество проблем. В гражданском праве предприятие является двояким понятием: оно может выступать в качестве субъекта и объекта правоотношений.

Применительно к государственной регистрации, предприятие рассматривается исключительно как объект гражданского оборота. Именно поэтому законодатель устраняет какую-либо связь между местом государственной регистрации юридического лица (предприятие как субъект права) и местом государственной регистрации прав и сделок с предприятием как имущественным комплексом. Таким образом, законодательным порядком устанавливается необходимость четкого разграничения понятие "предприятие" как субъект правоотношений и понятия "предприятие" как объект права (комплекс недвижимого имущества).

Понятие предприятия как объекта гражданских правоотношений содержится в ст. 132 ГК РФ. По смыслу данной нормы предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. Как указано в комментируемой статье, государственной регистрации может подлежать как переход (ограничение) права на часть предприятия (например, земельный участок или отдельное здание, сооружение), так и на все предприятие в целом.

В первом случае государственная регистрация осуществляется по месту нахождения объектов, в отношении которых осуществляется такая процедура, а не по месту нахождения основной части предприятия (п. 1).

Во втором случае - когда объектом сделки является все предприятие в целом (как единый имущественный комплекс) - государственная регистрация осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации - Федеральной регистрационной службой. При этом зарегистрированный переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие должны быть отражены в ЕГРП по месту нахождения недвижимого имущества.

3. Правила внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, устанавливаются Министерством юстиции РФ.


Статья 23. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах


1. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"*(46) (далее - Закон о ТСЖ) определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Кроме того, его ст. 2 говорит о том, что законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жилья устанавливает в том числе и требования к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме.

Кондоминиум - особый объект, именно поэтому п. 1 комментируемой статьи кроме собственно Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсылает нас еще и к Закону о товариществах собственников жилья. Однако это вовсе не значит, что при регистрации недвижимого имущества в кондоминиуме нужно руководствоваться только нормами последнего. Закон о ТСЖ носит, конечно же, специальный характер, и формально его нормы приоритетны, однако среди отношений, регулируемых этим Законом, выделяются лишь требования к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности, но не иные отношения, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому применяются и нормы ведомственных актов Министерства юстиции РФ, а именно "Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах"*(47). Данная Инструкция разработана на основании и в соответствии с ГК РФ, Законами о государственной регистрации, о ТСЖ, иными актами. Согласно Инструкции государственная регистрация прав на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме, находящиеся в собственности домовладельцев, осуществляется в порядке, определенном законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе настоящей Инструкцией и другими нормативными правовыми актами, изданными Министерством юстиции РФ.

2. Как видно из перечисления отношений, регулируемых законодательством о товариществах собственников жилья, упомянутой Инструкцией и комментируемой статьей, законодательство предусматривает государственную регистрацию не только права на нежилые и жилые помещения, находящиеся в собственности домовладельцев, но и иного недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме.

Кондоминиум включает в себя и земельный участок, и расположенное на нем жилое здание (здания), а также иные объекты недвижимости. В этом едином комплексе можно выделить имущество, принадлежащее каждому домовладельцу, и общее имущество, определяемое как части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; они находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев). При этом в ст. 7 Закона о ТСЖ раскрывается понятие общего имущества в кондоминиуме, которым являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Такое определение, по справедливому замечанию некоторых авторов*(48), не вполне логично. И действительно, в определении общего имущества надо отталкиваться от признака, данного в ст. 1 Закона, т.е. предназначения для обслуживания, использования и доступа к помещениям, но не от того, обслуживает это имущество одного или нескольких домовладельцев.

3. Еще одним спорным моментом, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в кондоминиумах, можно назвать несоответствие внутри самого Закона о государственной регистрации. Так, его ст. 1 называет кондоминиум недвижимым имуществом и говорит, что права на это имущество подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом. Однако кондоминиум не недвижимое имущество, но комплекс недвижимого имущества, а комментируемый Закон не знает такого объекта регистрации, как комплекс недвижимого имущества, и говорит лишь об имущественном комплексе, т.е. предприятии. При этом даже расширительное толкование этих положений Закона не дает возможности определить кондоминиум как имущественный комплекс, и это выясняется из названия ст. 23, где нет и упоминания об имущественном комплексе, тогда как ст. 22 настоящего Закона прямо называет предприятие имущественным комплексом и говорит о его регистрации.

Комментируемая статья также не упоминает кондоминиум как объект регистрации, а говорит о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме, о регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом отношений собственности в кондоминиуме, говорят и Закон о ТСЖ, и упомянутая Инструкция Минюста России. Некоторые авторы, например, Е.А. Киндеева, считают такое положение Закона технической ошибкой законодателя, который желал соединить техническую инвентаризацию кондоминиума и регистрацию его действительно как комплекса недвижимого имущества и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах*(49). Так или иначе, но производится государственная регистрация не кондоминиумов, а прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиуме, о чем говорит и одноименная Инструкция Минюста России.

4. В соответствии со ст. 5 Закона о ТСЖ в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. Также кондоминиум может состоять и из отдельной части здания не менее одной блок-секции с изолированным входом и межквартирным лестнично-лифтовым узлом.

Собственник помещений в кондоминиуме называется домовладельцем, если таких собственников на одно помещение несколько, они все равно выступают как один домовладелец, при этом такой домовладелец выступает и как участник общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доля участия) пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади, если решением общего собрания домовладельцев или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное.

Согласно ст. 8 Закона о ТСЖ домовладельцы владеют, пользуются и в установленных законом пределах распоряжаются общим имуществом в кондоминиуме. Пределы эти заключаются в том, что общее имущество не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение в кондоминиуме, а передача в пользование (любое обременение, например передача в аренду) такого имущества возможно только по соглашению домовладельцев, достигнутому на их общем собрании в порядке, определяемом Законом о ТСЖ. На долю в общем имуществе не распространяется преимущественное право покупки, она не может быть выделена в натуре, а регистрируется, согласно п. 2 комментируемой статьи, одновременно с переходом права на жилые и нежилые помещения, принадлежащие домовладельцу. При этом прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия настоящего Федерального закона. Новые сервитуты устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом. Такое положение Закона логично и соответствует гражданскому законодательству в целом.

5. При регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах производится и государственная регистрация права на земельный участок, если речь идет о государственной регистрации права общей долевой собственности на недвижимое имущество. При этом разделы ЕГРП, относящиеся к земельному участку и к зданиям, объединяются в единое целое. В существующей застройке, т.е. если здания и сооружения были построены до создания кондоминиума, земельные участки предоставляются в общую долевую собственность домовладельцев, причем согласно Закону о ТСЖ в пределах нормативных размеров такие земельные участки передаются бесплатно (см. п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ и ст. 11 Закона о ТСЖ). Однако сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом, если оно, конечно, создано, и если так будет выгоднее. В случае отказа домовладельцев или товарищества от приобретения в собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий они остаются в государственной или муниципальной собственности и используются в соответствии с действующим законодательством, т.е. используются в соответствии с зонированием территории населенного пункта как земельные участки жилых зон или земли общего пользования (ст. 85 Земельного кодекса РФ).

6. В соответствии со ст. 14 Закона о ТСЖ кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения. Это положение является наглядным примером и продолжением попытки законодателя, предпринятой в ст. 1, соединить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и технический учет кондоминиума как единого объекта*(50). Представляется, что ст. 14 посвящена исключительно инвентаризационному учету, но никак не регистрации прав на недвижимое имущество в кондоминиуме. Тем не менее, в Комплексной городской программе формирования кондоминиумов и создания условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 29 августа 2000 г. N 690*(51), указано, что сведения о кондоминиуме, занесенные в специальный реестр БТИ, являются основанием возникновения учетного объекта - кондоминиума как единого комплекса в фиксированном составе, установленных границах земельного участка и с указанием функционального назначения помещений, строений, домов, входящих в состав этого комплекса. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию, на основании данных БТИ производит в установленном федеральными органами порядке запись в ЕГРП о том, что здания, сооружения и земельный участок входят в состав конкретного кондоминиума. Фактически технический учет кондоминиума становится основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в нем. И хотя подобное положение вещей ставится под сомнение М.Г. Пискуновой из-за отсутствия в указанном постановлении порядка оформления земельных правоотношений и определения домовладельцами перечня общего имущества, все же такое понимание в некотором смысле проясняет ситуацию, изложенную в ст. 14 Закона о ТСЖ.

7. В соответствии с п. 2 комментируемой статьи право общей долевой собственности на общее недвижимое имущество в кондоминиуме неразрывно связано с правом домовладельца на жилые и нежилые помещения в кондоминиуме. При этом, как уже отмечалось, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество.

Как уже отмечалось, разделы ЕГРП, относящиеся к земельному участку и к зданиям, объединяются, и если впоследствии необходима регистрация вновь созданного в кондоминиуме объекта, то такой объект также вносится в этот объединенный раздел. За земельным участком и зданиями, сооружениями регистрируют права собственников жилых и нежилых помещений на принадлежащие им квартиры и иные помещения в кондоминиуме, если такое предусмотрено. Здесь же отмечается и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме по правилам, предусмотренным Законом о ТСЖ, т.е. в зависимости от площади помещений и иных объектов, находящихся непосредственно в собственности домовладельца. Регистрируется также и приобретенный ТСЖ (т.е. субъектом, отличным от домовладельцев) в собственность или полученный в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума земельный участок (так называемая сверхнормативная территория).

Право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, отдельно (пообъектно) не регистрируется. Однако такая регистрация обязательна в следующих случаях:

1) когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона);

2) при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности, или передаче им в собственность земельного участка и т.п. При передаче домовладельцам в качестве общего имущества в общую долевую собственность земельного участка отсутствие в ЕГРП записей о государственной регистрации прав домовладельцев (всех или отдельных домовладельцев) на помещения (жилые или нежилые) в существующей застройке (многоквартирном доме), возникших до 31 января 1998 г. (т.е. до вступления в силу Закона о государственной регистрации), не является препятствием для проведения государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на данный земельный участок;

3) при создании кондоминиума (п. 2 ст. 47 Закона о ТСЖ). При этом государственная регистрация права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество во вновь созданном кондоминиуме возможна только при наличии в ЕГРП государственной регистрации возникших прав домовладельцев на помещения (жилые и нежилые) (п. 2 комментируемой статьи).

8. В соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах для государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, в том числе представляются:

1) заявление (заявления) о государственной регистрации;

2) документ об оплате государственной регистрации;

3) документ, подтверждающий полномочия представителя домовладельцев на осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности домовладельцев, если заявление (заявления) о государственной регистрации представляется не домовладельцами;

4) решение общего собрания домовладельцев о приобретении, строительстве, реконструкции объекта недвижимого имущества;

5) документы, устанавливающие наличие (возникновение, переход) права;

6) кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов);

7) паспорт домовладения (п. 1 ст. 14 Закона);

8) решение общего собрания домовладельцев или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме, содержащее сведения о домовладельцах и принадлежащих им помещениях (жилых или нежилых), а также долях в праве общей собственности, либо решение общего собрания домовладельцев или соглашение домовладельцев об определении долей в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме с приложением списка домовладельцев, удостоверенного председателем ЖСК, руководителем исполнительного органа иной организации (объединения собственников), созданной для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, или домовладельцами (при отсутствии названных организаций).

Для государственной регистрации обременения или ограничения прав домовладельцев, кроме указанных выше документов, представляются также:

1) решение общего собрания членов ТСЖ о передаче объекта недвижимого имущества, являющегося общим имуществом, в пользование, или решение общего собрания домовладельцев о передаче объекта недвижимого имущества, являющегося общим имуществом, в пользование, или соответствующее соглашение домовладельцев;

2) документы, подтверждающие наличие права;

3) документ, на основании которого возникают ограничения (обременения) права общей долевой собственности домовладельцев.

9. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом в кондоминиуме, может быть подано либо всеми домовладельцами, либо представителем домовладельцев (при наличии соответствующих полномочий), либо председателем правления ТСЖ, руководителем иной организации, созданной для обслуживания имущества кондоминиума в соответствии с положениями ее учредительных документов.

10. Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности выдается домовладельцам по их ходатайствам, когда в ЕГРП впервые регистрируется право общей долевой собственности домовладельцев на объекты недвижимого имущества, входящие в состав кондоминиума, и когда вносятся записи о возникновении права общей долевой собственности на вновь созданный в составе кондоминиума (приобретенный домовладельцами) объект недвижимого имущества.


Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество


1. Комментируемая статья посвящена некоторым особенностям государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество и сделок с долями в данном праве. Эти особенности связаны с таким свойством права общей собственности, как наличие двух и более сособственников, а также особыми правилами обращения долей в праве общей долевой собственности, распоряжения имуществом, находящимся в общей совместной собственности.

2. ГК РФ понимает под общей собственностью имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом, если доли каждого из сособственников определены, то это общая долевая собственность, если нет - то совместная. По общему правилу (ст. 244 ГК РФ) общая собственность является долевой, за исключением тех случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Так, ГК РФ указывает на два таких случая: общая собственность супругов (ст. 256) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Ряд законов также предусматривает возможность образования общей совместной собственности. Это Семейный кодекс РФ