Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный)

Вид материалаЗакон

Содержание


Глава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Глава VI. Заключительные и переходные положения
Подобный материал:
1   ...   4   5   6   7   8   9   10   11   12

Глава V. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество



Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним


1. Комментируемая статья устанавливает юридическую ответственность за несоблюдение сроков и неточности записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в ЕГРП, за неполноту и недостоверность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за необоснованный отказ в государственной регистрации и уклонение от нее.

Поскольку п. 1 не определяет характер юридической ответственности, необходимо обратиться к ст. 15 ГК РФ.

Согласно данной норме лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следует учитывать и специальное положение ст. 16 ГК РФ, устанавливающей, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов или должностных лиц этих органов, подлежат возмещению Российской Федерацией или соответствующим субъектом РФ.

2. Пункт 2 комментируемой статьи позволяет взыскать материальный ущерб с "лиц, виновных в умышленном или неосторожном искажении или утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделок с ним". Примечательно, что закон не детализирует этих лиц - кто они: сотрудники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, либо иные субъекты. Поэтому при определении субъектов юридической ответственности и установлении их вины необходимо исходить из их служебных (должностных) обязанностей.


Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение

Глава VI. Заключительные и переходные положения



Статья 32. Об организационных мерах по реализации настоящего Федерального закона


1. Комментируемая статья устанавливает полномочия Правительства РФ и - до 1 января 2005 г. - полномочия субъектов РФ в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная статья по сути - это не просто установление обязательных полномочий Правительства РФ и субъектов РФ, а прежде всего - указание федерального законодателя указанным в статье органам исполнительной власти на тот комплекс мер, которые необходимо выполнить для обеспечения полной реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

К таким организационным мерам относятся утверждение программ развития системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, определение органов исполнительной власти, осуществляющих управление системой государственной регистрации и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятие необходимых подзаконных актов по данному вопросу.

Во исполнение п. 1 комментируемой статьи Правительство РФ своим постановлением от 9 апреля 2001 г. N 273 утвердило Федеральную программу поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Программа).

Как указано в данной Программе, основными ее целями являются становление и развитие на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающей государственные гарантии зарегистрированных прав, а также полноту сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

Программа должна обеспечить создание правового и организационного механизма функционирования единой системы регистрации прав и способствовать реализации как государственных интересов, направленных на стимулирование экономического развития России, обеспечение полноты сбора налогов, борьбу с преступностью и т.д., так и интересов юридических и физических лиц, касающихся обеспечения государственных гарантий их прав на недвижимость. Реализация Программы также будет способствовать укреплению рынка недвижимости, решению государственной задачи повышения инвестиционной активности и расширению базы кредитных операций.

Программа охватывает период с 1 января 2001 г. по 31 декабря 2006 г. и осуществляется в два этапа:

первый этап: 1 января 2001 г. - 31 декабря 2003 г.;

второй этап: 1 января 2004 г. - 31 декабря 2006 г.

Поскольку первый этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней окончен, рассмотрим основные мероприятия второго этапа.

На втором этапе реализации Программы предусматривается:

формирование на всей территории Российской Федерации системы электронного обмена информацией, обеспечивающей экстерриториальное предоставление сведений как об объектах недвижимого имущества, так и сведений, содержащихся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, на базе созданных на территории субъектов РФ информационных систем;

совершенствование механизма сбора и предоставления участниками гражданского оборота документов, связанных с объектами недвижимости, в целях оформления прав и сделок с объектами недвижимого имущества по принципу "в одно окно" (единовременное представление документов на государственный учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества и на государственную регистрацию прав на них и сделок с ними);

осуществление работы по совершенствованию нормативной правовой базы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе по закреплению единых требований к описанию объектов недвижимого имущества в документах, представляемых в орган по регистрации прав;

совершенствование и развитие методической базы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Помимо утверждения данной Программы Правительством РФ предприняты и другие меры, предусмотренные комментируемой статьей.

2. Что касается полномочий субъектов РФ в области государственной регистрации прав, то положения п. 2 комментируемой статьи применяются к правоотношениям, возникшим до 1 января 2005 г. (п. 2 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ).


Статья 33. О введении в действие настоящего Федерального закона


1. Комментируемый Федеральный закон был введен в действие поэтапно. Это было связано с тем, что для полной реализации закона необходимо было создать систему учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также привести законодательные и подзаконные акты в соответствие с настоящим Федеральным законом.

Первоначальная редакция Закона была опубликована в "Собрании законодательства Российской Федерации" 28 июля 1997 г. в N 30 и в "Российской газете" за 30 июля 1997 г. в N 145.

При установлении 6-месячного срока введения в действие основной части Закона следует учитывать постановление Конституционного Суда РФ от 24 октября 1996 г. N 17-П "По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 г. "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об акцизах", в котором Конституционный Суд указал следующее: "Согласно ст. 4 Федерального закона "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" официальным опубликованием закона считается первая публикация его полного текста в "Российской газете" или в "Собрании законодательства Российской Федерации"*(70). День (11 марта 1996 г.), которым датирован выпуск "Собрания законодательства Российской Федерации" с текстом Федерального закона "О внесении изменений в Закон Российской Федерации "Об акцизах", не может считаться днем его обнародования. Указанная дата, как свидетельствуют выходные данные, совпадает с датой подписания издания в печать, и, следовательно, с этого момента еще реально не обеспечивается получение информации о содержании закона его адресатами. В "Российской газете" оспариваемый Федеральный закон был опубликован 13 марта 1996 г. Именно этот день должен быть признан днем официального его опубликования. Следовательно, данный Закон в части, ухудшающей положение налогоплательщиков, не подлежит введению в действие ранее 24 марта 1996 г., когда истекает 10-дневный срок с момента его опубликования". Аналогично необходимо определять даты вступления в силу комментируемого Федерального закона, а также федеральных законов, вносящих в него изменения и дополнения.

2. Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ, вступившим в силу 1 января 2005 г., Налоговый кодекс РФ был дополнен главой 25.3, посвященной государственной пошлине, взимаемой, в том числе, и за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подробнее - см. комментарий к ст. 11 Закона).


──────────────────────────────

*(1) СЗ РФ. - 2000. - N 2. - Ст. 149.

*(2) СЗ РФ. - 2000. - N 37. - Ст. 3726.

*(3) Юридическое основание выделения части земельного участка установлено в п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 4 СЗ РФ. 1995. - N 47. - Ст. 4471.

*(4) СЗ РФ. - 1995. - N 47. - Ст. 4471.

*(5) СЗ РФ. - 1998. - N 19. - Ст. 2069.

*(6) СЗ РФ. - 1997. - N 5. - Ст. 610.

*(7) Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"/Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Спарк, 2001. - С. 47.

*(8) Административный порядок обжалования будет рассмотрен далее.

*(9) СЗ РФ. - 1996. - N 50. - Ст. 5609; 2003. - N 2. - Ст. 167.

*(10) СЗ РФ. - 1997. - N 12. - Ст. 1383; 1999. - N 28. - Ст. 3483.

*(11) СЗ РФ. - 1999. - N 18. - Ст. 2207; 2001. - N 22. - Ст. 2125; 2003. - N 27. - Ст. 2700.

*(12) СЗ РФ. - 2001. - N 11. - Ст. 1001; 2003. - N 14. - Ст. 1256; 2003. - N 27. - Ст. 2700.

*(13) Представляется неверным утверждение Управления Министерства по налогам и сборам по  г. Москве о том, что "в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока - подлежит государственной регистрации" (см. письмо от 1 октября 2003 г. N 21-09/54682) ввиду прямого противоречия такого утверждения нормам гражданского законодательства.

*(14) Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - N 28. - Ст. 959; 1993. N 2. - Ст. 67; СЗ РФ. - 1994. - N 12. - Ст. 1864; 1998. - N 13. Ст. 1472; 1999. - N 18. - Ст. 2214; 2001. - N 21. - Ст. 2063; 2002. N 21. - Ст. 1918; 2002. - N 48. - Ст. 4738.

*(15) Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Вестник ВАС РФ. - 2001. - N 4.

*(16) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 мая 2002 г. N А56-1013/02.

*(17) Обзор практики рассмотрения кассационной инстанцией споров о признании договоров недействительными (утв. постановлением ФАС Московского округа 17 июля 1998 г. N 11)//Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. - 2001. - N 1.

*(18) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2002 г. N А13-768/02-09.

*(19) Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - N 10. - Ст. 357; СЗ РФ. 2001. - N 53 (ч. 1). - Ст. 5030; 2002. - N 52 (ч. 1). - Ст. 5132.

*(20) Кузнецов А.В., Герман Г. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость//Юридический мир. - 2000. - N 1. - С. 42.

*(21) СЗ РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3302; 2001. - N 17. - Ст. 1644; 2001. - N 49. - Ст. 4553.

*(22) Исаева О. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Бюллетень нотариальной практики. - 2002. N 3. - С. 27.

*(23) Пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"Вестник ВАС РФ. - 1998. - N 10.

*(24) СЗ РФ. - 2003. - N 17. - Ст. 1657.

*(25) Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ (посл. ред. от 23 декабря 2003 г.)//СЗ РФ. - 1998. N 31. - Ст. 3824; 1998. - N 31. - Ст. 3825; 1999. - N 14. - Ст. 1649; 1999. - N 28. - Ст. 3487; 2000. - N 2. - Ст. 134; 2000. - N 32. Ст. 3341; 2001. - N 53 (ч. 1). - Ст. 5026; 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 2; 2003. N 23. - Ст. 2174; 2003. - N 27. - Ст. 2700 (ч. 1); 2003. N 28. Ст. 2873.

*(26) Постановление Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П "По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, прибывающих на постоянное жительство в названные регионы"//СЗ РФ. 1996. - N 16. - Ст. 1909 и др.

*(27) Постановление Конституционного Суда РФ от 17 июля 1998 г. N 22-П "по делу о проверке конституционности постановлений Правительства Российской Федерации, касающихся взимания платы за провоз тяжеловесных грузов по федеральным автомобильным дорогам; определения от 8 февраля 2001 г. по жалобе гражданина В.Б. Слободенюка на нарушение его конституционных прав частью первой ст. 35 Федерального закона "О животном мире"//СЗ РФ. - 1998. - N 30. - Ст. 3800).

*(28) СЗ РФ. - 2002. - N 26. - Ст. 2519; 2003. - N 9. - Ст. 805.

*(29) Приказ Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2002. - N 4; Российская газета. - 2003. - N 250.

*(30) Утверждена приказом Минюста России от 27 июня 2003 г. N 152//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. - N 46; Российская газета. - 2003. - N 250.

*(31) В редакции приказа Минюста России от 12 ноября 2003 г. N 288.

*(32) Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней//Юридический мир. - 2002. - N 7. - С. 57.

*(33) Михольская В.В. Указ. соч. - С. 57.

*(34) Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 18 сентября 2003 г. N 226.

*(35) Утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219//СЗ РФ. - 1998. - N 8. - Ст. 963.

*(36) Приказ Минюста России от 26 января 1998 г. N 11 "Об Уставе Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации"//Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998. N 1.

*(37) См. статистику в Бюллетене Министерства юстиции РФ. - 2003. N 3. - С. 29.

*(38) СЗ РФ. - 2000. - N 37. - Ст. 3718; 2002. - N 24. - Ст. 2310; 2002. - N 44. - Ст. 4398.

*(39) СЗ РФ. - 1996. - N 1. - Ст. 16; 1997. - N 46. - Ст. 5243; 1998. N 26. - Ст. 3014; 2000. - N 2. - Ст. 153.

*(40) СЗ РФ. - 1998. - N 29. - Ст. 3400; 2001. - N 46. - Ст. 4308; 2002. - N 7. - Ст. 629; 2002. - N 52 (ч. 1). - Ст. 5135.

*(41) СЗ РФ. - 1998. - N 29. - Ст. 3400; 2001. - N 46. - Ст. 4308; 2002. - N 7. - Ст. 629; 2002. - N 52 (ч. 1). - Ст. 5135.

*(42) СЗ РФ. - 1995. - N 9. - Ст. 713.

*(43) Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - N 25. - Ст. 1427. К настоящему времени Указ утратил силу.

*(44) Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. N КГ-А40/3133-02.

*(45) Постановление ФАС Московского округа от 9 марта 1999 г. N КГ-А40/444-99.

*(46) СЗ РФ. - 1996. - N 25. - Ст. 2963; 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 2; 2002. - N 12. - Ст. 1093.

*(47) Утверждена приказом Минюста России от 27 июня 2003 г. N 152//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. - N 46.

*(48) См. напр., Савельев Д. Долевая собственность в кондоминиуме//Российская юстиция. - 2000 г. - N 10; Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах//Жилищное право. - 2001. - N 2.

*(49) См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.

*(50) Подробнее см.: Пискунова М. Г. Указ. соч. - С. 49-51.

*(51) Опубликовано не было.

*(52) СЗ РФ. - 1996. - N 1. - Ст. 16; 1997. - N 46. - Ст. 5243; 1998. N 26. - Ст. 3014; 2000. - N 2. - Ст. 153.

*(53) СЗ РФ. - 2003. - N 24. - Ст. 2249.

*(54) СЗ РФ. - 1998. - N 16. - Ст. 1801; 2000. - N 48. - Ст. 4632; 2002. - N 12. - Ст. 1093; 2003. - N 50. - Ст. 4855.

*(55) Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1991. - N 28. - Ст. 959; 1993. - N 2. - Ст. 67; СЗ РФ. - 1994. N 16. - ст. 1864; 1998. - N 13. - Ст. 1472.

*(56) СЗ РФ. - 2001. - N 21. - Ст. 2063.

*(57) СЗ РФ. - 2002. - N 48. - Ст. 4738.

*(59) Российская газета. - 2003. - N 139; 2003. - N 250.

*(60) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59//Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ". - 2003. - N 10 (ч. 1).

*(61) СЗ РФ. - 2002. - N 30. - Ст. 3018; 2003. - N 28. - Ст. 2882.

*(62) См. подробнее: Обзор, подготовленный А.В. Данько//Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2000. - N 7. - С. 66, 67.

*(63) Приказ Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах"//Российская газета. - 2003. - N 201.

*(64) Порядок выдачи разрешений на строительство установлен Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения.

*(65) Крашенинников П.В. и др. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (2-е издание, исправленное и дополненное). - М.: "Спарк", 2001. Комментарий к ст. 25 (автор Брагинский М.И.).

*(66) Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16 февраля 2001 г. N 59//Вестник ВАС РФ. 2001. - N 4.

*(67) Существенными условиями договора аренды помещений, зданий, сооружений являются данные, позволяющие определенно установить объект аренды, а также размер арендной платы. Отсутствие в договоре хотя бы одного из этих условий влечет признание договора незаключенным.

*(68) Порядок регистрации ипотеки жилых помещений установлен в Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.

*(69) Так, например, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

*(70) В настоящее время и в "Парламентской газете".