Geum.ru

А. Н. Семеняка Генеральный директор ОАО «аижк» Уважаемые участники съезда, спасибо за предоставленную возможность выступить. Яхотел бы посвятить свой доклад

Вид материалаДоклад
Подобный материал:
А.Н.Семеняка

Генеральный директор ОАО «АИЖК»


Уважаемые участники съезда, спасибо за предоставленную возможность выступить. Я хотел бы посвятить свой доклад теме повышения эффективности господдержки, которая в этом году оказана ипотечному кредитованию. В прошлом году государство выделило значительный объем бюджетных средств для поддержки рынка жилья - более 400 млрд рублей. В этом году Правительство решает новую задачу. Порядка 250 млрд рублей выделяется за счет средств ВНЕШЭКОНОМБАНКА и Пенсионного фонда РФ для того, чтобы активизировать частный спрос, заместив ту господдержку, которая была оказана в прошлом году.

Благодаря данным мерам, мы ожидаем, что в текущем году объем ипотечного кредитования вырастет в два раза, по сравнению с прошлым годом, и составит порядка 300 млрд рублей. Мы видим, что объемы выдачи ипотеки за первый квартал уже сравнимы с полугодовым объемом прошлого года. Сейчас и банки, и АИЖК предпринимают меры для повышения доступности кредитов для граждан. В настоящее время наблюдается тенденция снижения процентных ставок и первоначального взноса. Необходимо снизить ставки и для тех, кто покупает жилье в новостройках.

Со своей стороны, АИЖК запустило программу развития ипотечного страхования, которое является частным случаем программы по страхованию банковских активов. По сути, банку будут возмещаться убытки, которые он мог бы понести в случае обращения взыскания на недвижимость.

Кроме того, мы продолжаем программу помощи заемщикам. Она разбита на три этапа. Первый этап знаком многим банкам, и многие в нем участвовали. Второй этап предполагает выкуп проблемного актива у банка и реструктуризацию кредита на более длинный срок. Третий применим для определенных категорий граждан и связан с выкупом квартиры – такое решение проблемы происходит уже вместе с субъектом Российской Федерации. От этой программы выгода не только попавшему в трудную ситуацию заемщику. Мы считаем, что будущие заемщики также получили преимущество: теперь они понимают правила игры и знают, что происходит в случае, если наступит неплатежеспособность. Выгода для банков, безусловно, также присутствует, потому что мы улучшаем качество активов, и банки смогут высвободить часть своих резервов. Сейчас мы начали работу с регионами по решению проблемы маневренного фонда, что тоже, на мой взгляд, снизит кредитные риски в системе.

Теперь, собственно, о самой господдержке. Как известно, речь идет о сумме 250 млрд рублей, которая разделена на блоки. При этом, часть суммы - 210 млрд рублей -включает обязательство (комитмент) со стороны ВНЕШЭКОНОМБАНКА в размере 150 млрд рублей, по которому ВЭБ обязуется в течение 3 лет (до 31 декабря 2012 г.) выкупать ипотечные облигации в фиксированном объеме по ставке 7% годовых. Но есть важное условие – ипотека должна возникнуть из стройки. Еще 60 млрд рублей Внешэкономбанк готов потратить на выкуп ипотечных облигаций на рыночных условиях. В этом случае коминтмента нет, но можно совершать сделки по секьюритизации. И третий блок господдержки - 40 млрд рублей - это кредит, выданный АИЖК на финансирование нового строительства. Это программа «Стимул».

Я бы хотел обратить внимание на то, что программа Внешэкономбанка максимально комфортна для банков. Банки сами определяют объемы участия и направляют заявку в «ВЭБ Капитал». В случае, если банк не набирает необходимый объем, то за два месяца можно без штрафных санкций скорректировать заявку, снизить его вплоть до обнуления. По сути, программа дает банкам некий опцион, то есть право в течение 3 лет привлечь деньги под 7% годовых. В случае, если на рынке условия будут лучше, банки смогут привлекать деньги там. Если процентные ставки пойдут вверх, банки получают собственное хеджирование этого процентного риска.

Но есть несколько проблем, которые (как мы слышим от банков) мешают им сегодня активно участвовать в программе Внешэкономбанка. Во-первых, непонятно, как набирать объем «из стройки». На мой взгляд, одним из способов решения этой проблемы является одновременное участие в программе Внешэкономбанка и программе АИЖК «Стимул», которая предоставляет комфортные условия по финансированию строительства. Если объем ипотечных кредитов будет достаточным, банк сможет совершить сделку секьюритизации и продать пул во Внешэкономбанк. Если объем окажется небольшим, то, соответственно, их выкупит АИЖК.

Если банк не взаимодействует с АИЖК и набрал небольшой объем кредитов, меньше 3 млрд рублей, ему не целесообразно совершать сделку секьюритизации. А у него на балансе кредиты под 11 % годовых! И он, естественно, хотел бы от них избавиться, потому что, как говорят банки, эта ставка сегодня все-таки чуть ниже рынка. На мой взгляд, вариантом решения в этом случае, является совместная сделка секьюритизации. Уже есть банки, имеющие опыт как внутренних, так и внешних сделок (ВТБ, ГПБ-ИПОТЕКА, МБРР, ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК, ДЕЛЬТА-КРЕДИТ и др.). Но пока только МОСКОВСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ и НАЦИОНАЛЬНЫЙ РЕЗЕРВНЫЙ БАНК проводят совместную сделку. И у них будет такой опыт, и, соответственно, типовая документация.

Здесь я бы выделил задачу для банковских ассоциаций, для АРБ: желательно разработать некий стандарт совместных сделок по секьюритизации. Мы, в свою очередь, для оказания поддержки средним банкам (чтобы они могли вместе формировать крупные пулы) будем предоставлять поручительства, что позволит включать их облигации в ломбардный список Центрального банка и продавать Пенсионному фонду.

Теперь про программу АИЖК «Стимул», каким образом она обеспечивает банкам комфортные условия финансирования стройки. Конечно, ситуация в отрасли пока не так активно улучшается, как в целом макроэкономике, и риски все-таки сохраняются. Однако у участвующего в программе «Стимул» банка возникает три права. Первое: по завершении строительства продать в АИЖК ипотеку физических лиц, то есть, кредиты граждан, которые приобрели жилье.

Второе - для покрытия рисков сбыта вводится ипотека юридических лиц, когда непроданные квартиры могут быть оформлены либо на застройщика, либо на специального гаранта сбыта. Гарантом сбыта могут выступать, например, региональные ипотечные агентства или на федеральном уровне - Фонд содействия и развития жилищному строительству. АИЖК в этом случае обеспечивает фондирование ипотеки юридического лица и фактически предоставляет банку источник 100% возврата средств, выданных для финансирования стройки.

И третье право, возникающее у банка, участвующего в программе, это возможность взять целевой заем в АИЖК. Сегодня для многих банков это не совсем выгодно, т.к. на рынке есть ставки и ниже. Но в случае длительной стройки, фактически, мы даем право взять целевой заем по максимальной ставке 11,5% годовых, которая при определенных условиях может быть снижена. Задача банка - кредитовать застройщика либо дольщика. Мы считаем, что правильнее кредитовать застройщика, потому что одна из причин тяжелой ситуации, которую мы наблюдаем в жилищном финансировании сегодня, это финансирование стройки через дольщика, активно практиковавшееся до кризиса. И как только дольщик стал бояться входить в строительство, многие строители столкнулись с проблемой недофинансирования, стройки были остановлены.

Но для того, чтобы застройщики смогли брать кредиты, нам надо обеспечить доступность для них этих кредитов, снизить первоначальный взнос и процентные ставки. И желательно научиться принимать землю и незавершенное строительство в залог, потому что все иные залоги, как правило, застройщики уже отдали в рамках реструктуризации докризисных кредитов.

В связи с этим мы считаем, что второй важной задачей для Ассоциации российских банков могла бы стать разработка (вместе с АИЖК и Фондом содействия и развития жилищному строительству) стандартов проектного финансирования. Мы со своей стороны могли бы при наличии типовых документах рефинансировать кредиты, выданные застройщикам под залог земли, и снижать процентную ставку. Сейчас мы детально прорабатываем этот вопрос. Например, одним из пунктов соглашений, которые мы заключаем с субъектами Российской Федерации, является возможность выступления региональных операторов в роли резервных застройщиков. Чтобы в случае дефолта основного застройщика всегда был его преемник, который обеспечит завершение строительства. При условии, конечно, что банк гарантирует ему полноту финансирования.

И еще одна проблема связана с тем, что у небольших банков при кредитовании стройки есть лимит на одного застройщика. На мой взгляд, принципиальное решение кроется в развитии синдицированных кредитов на базе стандартов, описывающих проектное финансирование. Такого рода попытки раньше делались. Мы считаем, что АРБ может помочь разработать и внедрить соответствующие стандарты.

Таким образом, есть три задачи, которые я бы назвал приоритетными для АРБ: разработка стандартов проектного финансирования, стандартов синдицированных кредитов и стандартов совместных сделок секьюритизации. Они помогли бы активизировать использование той значительной господдержки, которая выделена правительством для помощи ипотеке.

Спасибо.