Мне не раз приходилось становиться жертвой мошенников. Что поделаешь

Вид материала

Документы

Подобный материал:

• Нужно. Слегка открыв глаза, оно еще раз повторило: Мне ничего не нужно, 1230.04kb.
• С. М. Крайнов взасаде Мы встречались с ним много раз. Он рассказ, 138.36kb.
• Ивот в первый класс повела, 34.25kb.
• Двадцать лет назад я установил, что две лучших ловчих птицы восточных Штатов были названы, 355.09kb.
• Конан Дойл "Записки о Шерлоке Холмсе", 97.73kb.
• Эльза знала толк в мужчинах, ее практически невозможно было поймать на их уловки. Всвои, 93.04kb.
• Пламя  не спалит тебя, 864.2kb.
• hreich info/forum, 3999.3kb.
• Дубровский, или Путем дупла, 118.53kb.
• Юрий Андреевич Андреев Три кита здоровья Предисловие к 14-му официальному изданию, 5039.9kb.

ми клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато иск-

лючается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кар-

мане.

Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью, обес-

печивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следу-

ет поставить так называемое правило экслюзива, когда собственник недви-

жимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до ме-

сяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику. Исклю-

чительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время

подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлте-

ра. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в нес-

колько фирм сразу - только и всего. За предоставление права исключитель-

ной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент

заключают договор на определенный срок. Если за оговоренное время про-

давцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять

свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую, либо прод-

лить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный ма-

газин, в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Ри-

элтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся

сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.

Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них

есть выбор. Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удос-

товерением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном за-

коном порядке чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно чисто

технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют поте-

рять всю сумму, да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть

ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здо-

ровья, денег и судебные проволочки.

Самое главное, что должен выяснить клиент: будет ли кто-то, кроме не-

го и его персонального маклера, знать, когда, где, в какой форме и

сколько он получит денег? Ведь случаев, когда к гражданину, продавшему

квартиру, очень скоро приходят молодые крепкие рэкетиры и требуют поде-

литься прибылью, увы, множество.

Или другой денежный нюанс. Вся беда в том, что сделку нужно зарегист-

рировать в двух местах. Сначала - у нотариуса, а затем - в департаменте

муниципального жилья.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует по-

купатель. Квартира накануне может быть уже продана или передана в залог

(это можно выяснить только в департаменте, где в ожидании томятся десят-

ки желающих зарегистрировать сделку - без очереди сюда проникают лишь

посланники риэлторских фирм). В этом случае оставшийся без денег клиент

фактически не имеет прав на купленную жилплощадь.

Если же передать деньги в департаменте (т. е. после нотариального за-

верения), рискует продавец. Нотариально оформленный договор сам по себе

уже является документом, по которому можно зарегистрировать права собс-

твенности. Покупатель, получивший подпись нотариуса, в принципе, может и

вовсе не платить за квартиру.

Поэтому партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с

подозрением. Сделки же проходят в напряженном наблюдении сторон за тем,

чтобы автомобиль партнера не сорвался с места с документами или с день-

гами. Хорошо еще, если эта миссия возложена на кого-нибудь из специалис-

тов.

Впрочем, вы можете обратиться в одну из риэлторских компаний, кото-

рые, оставив у себя деньги, проконтролируют сделку от начала до конца. В

разных конторах их стоимость варьируется от 5 до 10% от цены (сюда же

входят посреднические за поиск квартиры).

Но можно обратиться и к услугам какого-нибудь банка. При его посред-

ничестве механизм заключения сделки будет выглядеть следующим образом.

Перед тем, как отправиться к нотариусу, покупатель откроет в банке депо-

зитный счет, о чем и получит специальное извещение с печатью и подписями

руководителей банка. При оформлении сделки у нотариуса извещение переда-

ется продавцу, поэтому деньги забрать обратно покупатель уже не сможет

(точнее, это может произойти, но только в том случае, если сделка по ка-

ким-либо причинам не будет зарегистрирована в департаменте муниципально-

го жилья).

Продавец же получает доступ к депозитному счету только при предъявле-

нии документов о том, что сделка состоялась и права собственности нового

владельца зарегистрированы официально. Вся услуга может обойтись покупа-

телю квартиры всего лишь в 100 долларов США (в зависимости от расценок

того или иного банка).

Еще раз стоит заметить, что обращаться при купле-продаже нужно не в

первую попавшуюся в рекламном объявлении, а в почтенную, уже известную

контору. Дело в том, что некоторые фирмы создаются под одну-единственную

сделку. Как это происходит? Очень просто. Например, желающий приобрести

квартиру видит в газете объявление о продаже дешевых квартир и едет ту-

да. Агентство это состоит, как правило, из двух-трех человек. Офис рас-

полагается в обыкновенной квартире. Покупателю говорят, что есть кварти-

ра, которая стоит, допустим, около 10 тысяч долларов и срочно продается.

Покупатель удивляется: мол, и цен-то таких не бывает. Сидящий напротив

представитель восточной национальности говорит, что бывает. Давайте

деньги, и мы все устроим. Подписали договор, а на следующий день, когда

довольный покупатель приехал дооформить сделку, то в "офисе" никого не

оказалось. Выяснилось, что "офис" был сдан на несколько дней.

Сегодня, помимо действительно солидных организаций, с которых госу-

дарство берет бешеные налоги за продажу квартир, и которые перекладывают

эти налоги на покупателей, образовалась масса мелких контор, регулярно

дающих в газетах объявления о том, что "организация покупает и продает

квартиры без всяких налогов". И легковерные люди, пытаясь обойти налоги,

клюют на эту удочку разных проходимцев.

Некоторые фирмы, не мудрствуя лукаво, занимаются тем, что делают свой

мелкий бизнес только на просмотрах квартир. Клиент платит от 10 до 20

долларов, после чего его отвозят на место. Даже если покупатель и "запа-

дает" на предложенный ему вариант, квартиры ему не видать как своих

ушей. "Фирмами" сначала затягивают время, а затем сообщают, что квартира

"ушла", или заламывают такую цену, от которой шарахается уже сам покупа-

тель. Отданные за просмотр 20 баксов оседают на счете фирмы. Бывают слу-

чаи, когда продают квартиру, из которой не выписался кто-то из прежних

жильцов.

А бывает и так. К владельцу не приватизированной квартиры, которых

по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень вы-

годных условиях взять в аренду так понравившуюся им квартиру, например,

на полгода по очень высокой цене. Для профессионала это уже подозритель-

но. Для обывателя - заманчиво. Причем, заключается договор, и деньги за

полгода выплачиваются сразу. Проявляя "заботу о спокойствии и драгоцен-

ном времени хозяина", его просят (доброжелательно и корректно) дать на

время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе и паспорт. Получив

деньги, он паспорт-то, конечно даст! Ведь он не может предположить, что

заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом

приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судь-

бой квартиры, а другой, ничего не подозревающий гражданин, эту жилпло-

щадь покупает (точнее - оплачивает ее стоимость) и чувствует себя, впол-

не закономерно, ее хозяином. Через полгода, по истечении "срока действия

договора аренды", появляется настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защи-

щать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому,

кто ее купил?

Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у

женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотогра-

фией на паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней

по счету - родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обра-

титься в милицию. В результате выяснилось, что истинная владелица прода-

ваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримирован-

ный двойник.

Был случай, когда одна женщина пострадала, меняя путем продажи свое

жилье в центре на квартиру с большим метражом. Женщина решила действо-

вать самостоятельно и через рекламную газету нашла объявление о продаю-

щейся квартире. Созвонилась, поехала. Ее встретили лица кавказской наци-

ональности. Это ее не насторожило, ведь приняли хорошо и обещали все

формальности закончить к завтрашнему дню, а пока - всего лишь оплатить

половину стоимости. Она оставила деньги, а когда на другой день пришла с

мужем получать ордер и отдать вторую часть денег, то никаких продавцов

не обнаружила. Впоследствии выяснилось, что аферисты снимали квартиру, а

выдавали себя за владельцев.

Случай, который можно было бы занести в разряд комических, если бы

это не была серьезная квартирная афера, произошел с участием украинских

гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются

то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).

Покупая жилье в Москве, не мешало бы ориентироваться в городской ге-

ографии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и ост-

роумную шутку. Обещали человеку недорого продать квартиру в центре, в

районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и по-

везли "на Ленинский проспект", а на самом деле... в далекое Выхино. На

угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о буд-

то бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле - час езды.

После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за

исключением маленькой детали - покупатель приобрел квартиру вовсе не

там, где хотел.

Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта. Махинатор

находит бомжа или пьяницу. "Уговорив" с ним бутылочку-другую, "друзья"

мирно расстаются. Но поить "на халяву" бомжа, естественно, никто не бу-

дет, поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его пас-

порт. Дальнейшее, как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги

классного гримера не составит большого труда.

В идеальном варианте контора, взявшая на себя посреднические услуги,

обязана провести сделку юридически чисто, без дальнейших нежелательных

последствий для покупателя и продавца. Должны быть проверены все доку-

менты, дающие право на недвижимость, и отслежены моменты, связанные с

постоянной и временной пропиской проживающих в квартире жильцов. Также

должен быть проверен документ, подтверждающий право на продажу квартиры

данным лицом.

К сожалению, многие фирмы, связанные с этим бизнесом, не утруждают

себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долла-

ров только за знакомство сторон между собой и за оформление купчей на

квартиру. В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки по-

является нежданный человек, имеющий полное право на уже проданную пло-

щадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и

без квартиры. Причем посредническая фирма никакой юридической ответс-

твенности в данном случае не несет, и дай Бог, если она отдаст постра-

давшим те деньги, которые были взяты за посредничество. Но самым страш-

ным ударом для покупателя является то, что его просто "кидают".

Одним из самых распространенных вариантов подобного надувательства

является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности

ведения сделок имеет своего нотариуса, который заверяет своими печатями

все необходимые при перепродаже квартир документы. Иметь своих нотариу-

сов стало настолько привычным явлением для наших граждан, что люди со-

вершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом.

Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть

впросак, необходимо при сделке проверить документы и лицензию, которую

должен иметь каждый нотариус. Не помешает и телефонный звонок в нотари-

альную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.

В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми пе-

чатями, но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой слу-

чай. Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления договора о

куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотари-

уса. Она поставила две печати на документы, и счастливый обладатель

квартиры отправился отмечать новоселье. Но в новую квартиру он так и не

попал, а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в

неизвестном направлении.

Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживать-

ся, чтобы не остаться в дураках?

Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие

государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Прода-

дите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело,

откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче

ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.

Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых

или "левых" фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратив-

шийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не полени-

тесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о

фирме - сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т.

д.

Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя докумен-

ты. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: быва-

ет, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпада-

ют...

Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне

от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом

знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.

Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за

жилье - будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых.

Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу

предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажи-

тесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте

своим ходом. Но никогда - в одиночку.

Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожи-

лые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что

рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте

соответствующие выводы.

Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньга-

ми, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет на-

личными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.

Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы

обратились за услугами.

Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре

купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента

завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также - без

надлежащего оформления - деньги.

Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом комму-

нальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам

предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные

учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отка-

за стоит обратиться в другую фирму.

Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как га-

рантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога

обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.

Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования чет-

ко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изме-

нить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о

ваших обязанностях.

Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхо-

вания титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом,

последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется

страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчи-

тывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора

купли-продажи судом.

Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш

партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может

случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые

обстоятельства.

Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами се-

бя.


Покупка квартиры в кредит


Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет

кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед

подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так

как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с

лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот

кредит и гарантии его выплаты.

Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым сто-

личным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи

квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают

участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выс-

тупающая как поручитель этой сделки.

Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов

квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из

газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на

10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на

хорошие - все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли

вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет сто-

ить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут но-

воиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того,

не забывайте - суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на

протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем

она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю

необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира

за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около

70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы

будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь

штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат.

Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет

больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги,

вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами.

Как накопите, так и купите. В любом случае, помните - риэлторские фирмы,

которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию прави-

тельства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетиль-

ные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак ка-

чества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в

Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской

ассоциации, например, есть даже "телефон доверия" для тех, кто решил

воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли сре-

ди их коллег такая-то фирма, нелишне.

Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Имен-

но тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему

рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой сис-

теме. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комисси-

онных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры,

юридическую проверку ее "чистоты" и за указание верного пути к рассроч-

ке.

В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до

10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользо-

ваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Напри-

мер, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч

долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск кварти-

ры. За эту услугу при заключении договора платите 2% от стоимости квар-

тиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь.

Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности зака-

за. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме

рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом

доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет.

Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на

рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.

В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как

продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей

квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и

проценты по кредиту.

Первая операция - заключение договора аренды с правом выкупа Заключа-

ется в день внесения вами первоначального взноса - обычно 30% - при

рассрочке в пять лет, и 60% - при рассрочке в десять лет. Сделав первый

взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без

прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квар-

тира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кре-

дит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куп-

лена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого

оформить квартиру на срок рассрочки.

Вторая операция - заключение кредитного договора То есть оформление

на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится од-

на, но пламенная страсть - каждый месяц в означенное время вносить опре-

деленные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы

кредита - под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова,

только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором

получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под

солидное обеспечение - под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тща-

тельно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно

российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность

самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.

Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества

(залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами зе-

мельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только

дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее

25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оце-

нивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу

кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процен-

тов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам

придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При

покупке в рассрочку стартовый капитал - 5 тысяч долларов - вы вносите в

банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, ре-

гулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит.

Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя.

В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом

не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реали-

зует его имущество.

Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени

операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежеме-

сячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предос-

тавленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали,

тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассроч-

ке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости кварти-

ры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелить-

ся с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключе-

ний. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под доволь-

но высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный

взнос - всего 20% от стоимости квартиры.

Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каж-

дый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки

кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение

банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть ка-

кой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца

все деньги.

Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к на-

шему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство,

и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной

проверки: соблюдены ли требования закона "О приватизации жилищного фонда

в РФ", законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли

прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами

(залог, например).

Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит

благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачи-

ваете первый взнос в размере, допустим, 25% от стоимости квартиры, то

есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его

услуги еще 6% от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира

оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка.

За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную

сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.

Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк пере-

водит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят про-

давцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и

вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесяч-

но. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После

внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней перехо-

дит в вашу собственность.

По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки - от 9 месяцев

до полутора лет.

Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому

в фирме, где существуют другие условия - например, рассрочку предостав-

ляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до

35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы креди-

та, - картина будет иной.

Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос

21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 дол-

ларов, второй месяц - 2773, третий - 2729. Последний, двадцать четвертый

месяц выплаты - 1704 доллара.

Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке

на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэл-

торских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере,

они сами так считают.

Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджи-

дать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная - у вас не

будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Макси-

мальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и зна-

комым - две недели, минимальный - пять дней. Кроме того, за каждый прос-

роченный банковский день придется заплатить пеню - как минимум 1 процент

от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, до-

говор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квар-

тиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать

ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно

вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет пога-

шения кредита.

Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если

у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне

хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные сум-

мы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные

сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, ко-

торый к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печаль-

ный: вы голый, босой и полусумасшедший - на улице.

То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наобо-

рот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство но-

вых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов

ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый ме-

сяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого

отношения не имеет.

Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квар-

тиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только

в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше - постоянно расту-

щий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания

квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на

примерные расчеты.

Рассрочка - это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране

назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И

прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите

холодный душ.

Самая последняя и поэтому самая радостная - четвертая операция.

Оформление договора купли-продажи. Выплатив всю сумму кредита, погасив

все банковские проценты по этому кредиту, вы оформляете договор куп-

ли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.

И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.


Обмен


Нет ничего невозможного, и, обладая некоторыми познаниями в области

расселения коммуналок, можно попытаться "провернуть" такую сделку самос-

тоятельно. Мы же, со своей стороны, попытаемся предложить несколько на-

путственных советов тем, кто намерен попробовать свои силы в этом деле.

Любое дело, в том числе и расселение коммунальной квартиры, надо с

чего-то начинать. Запаситесь терпением, временем и обаянием - все эти

качества вам понадобятся в дальнейшем - и включайтесь в процесс.

Следующим этапом вашей программы станет общение с самими коммунальщи-

ками (вот где без терпения и обаяния не обойтись). Прежде всего, поста-

райтесь прояснить, кого бы в вашем лице хотели увидеть коммунальщики:

представителя фирмы или частное лицо. Здесь советовать ничего невозмож-

но, поскольку бывает и так и сяк, но можно схитрить, заслав сначала ко-

го-нибудь из знакомых "прощупать почву" на этот момент.

Впереди длительная беседа с жителями квартиры, в ходе которой можно

понять, насколько соседи надоели друг другу и чего бы они хотели иметь

за свои хоромы. Соглашайтесь сразу на все, а уже потом, по ходу дела,

эти требования можно будет и скорректировать.

Прояснив ситуацию с этой стороны, лучше заключить с каждым коммуналь-

щиком договор, в котором максимально четко формулируются все требования

сторон и возможные суммы доплат. Договоры стоит заверить у нотариуса.

Вообще-то, взявшись за это нелегкое дело, обзаведитесь знакомым нотариу-

сом - он вам еще не раз пригодится.

Теперь, когда вы имеете первые результаты, будьте внимательны и осто-

рожны: начинаются этапы, связанные с деньгами и выполнением взаимных

обязательств. Поэтому все паспорта жителей коммуналки, а также генераль-

ные доверенности от них должны быть в дальнейшем у вас. Это станет га-

рантией того, что коммунальщики параллельно не будут вести никаких дру-

гих переговоров о своем расселении.

И чем меньше они будут общаться между собой на этом этапе, тем лучше

- всей информацией имеет смысл владеть только вам. Кого отселить первым,

решать тоже вам: то ли самого сговорчивого, то ли строптивого - это по

ситуации.

Кстати, вы можете включить в сделку свою собственную квартиру, и это

будет заметной экономией средств. Но прежде всего вам следует позабо-

титься о приватизации коммунальной квартиры. Делается это достаточно

просто и быстро с помощью фирмпосредников.

Подбирая квартиры под расселение, не предлагайте самых дорогих вари-

антов своим клиентам - не стоит так сразу приучать их к роскоши. В конце

концов, найдутся варианты, которые будут устраивать и вас, и владельцев

коммунальных комнат. Для этого стоит почаще читать объявления о продаже

квартир во всех мыслимых и немыслимых источниках информации, нелишне ос-

тавить заявки и в нескольких риэлторских фирмах.

Приобретенные для расселения квартиры лучше запишите на себя, так

спокойнее, и начните с документов. Для похода к нотариусу, где вам

предстоит оформить договор мены, потребуется несколько документов: все

паспорта, свидетельство на право собственности, договор передачи (эти

бумаги выдавались при приватизации коммунальной квартиры), справка из

БТИ по форме 11а, справка из РЭУ об отсутствии задолженностей за кварти-

ру, выписка из домовой книги и разрешение исполкома в случае, если в

квартире есть несовершеннолетние дети. К нотариусу надо идти всем участ-

никам сделки. Заплатив налог в размере 3-4% от балансовой стоимости

квартиры (налог взимается с самой дорогой квартиры, а выявляется она

так: на одной чаше весов балансовая стоимость всех квартир, предназна-

ченных под расселение, на другой - стоимость коммунальной квартиры. Что

перетянет, с того и налог платить), вы оформляете договор мены.

Учтите, этот документ для вас крайне важен, поэтому не поленитесь

проверить правильность его заполнения: адреса, фамилии - все должно быть

указано точно. Договоры заполняются по числу участников сделки (сколько

семей вы расселяете, столько договоров) и еще одну копию надо иметь для

регистрации договора в Мосприватизации. Все эти экземпляры договоров, а

заодно и паспорта участников сделки должны остаться у вас, поскольку вы

можете быть уверены только в себе.

Всей компанией вам теперь надо отправляться в Мосприватизацию - там

регистрируется договор мены. Эта услуга стоит 5,2 тысячи рублей, а вре-

мени вы убьете на регистрацию часа два. При регистрации договора мены

проверьте, какой экземпляр у кого на руках: каждый участник сделки дол-

жен получить экземпляр, на котором стоит именно его фамилия.

Но и после этого рано радоваться: вам еще предстоит выписать соседей

из расселенной квартиры - они ведь еще прописаны там, поэтому не теряйте

бдительности. Для выписки вновь нужны справки и документы.

Вам надо оформить справку по форме 15 в том РЭУ, куда предстоит про-

писать коммунальщика. Для этого туда предоставляется заявление на про-

писку, копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги с ново-

го и старого адресов. На справке должна стоять подпись начальника РЭУ. С

этой бумагой отправляйтесь в паспортный стол милиции, куда предстоит

прописать жильцов коммунальной квартиры, и поставьте печать. Там вы за-

одно получите и разрешение на прописку. С оформленной справкой возвра-

щайтесь в родной РЭУ коммунальщиков и приступайте к их выписке.

Проведя всю эту операцию, постарайтесь побыстрее сплавить бывших со-

седей в новые квартиры, это позволит избежать непредвиденных ситуаций и

неприятностей.

Теперь, пожалуй, надо считать процесс законченным, и можно поздравить

друг друга и вытереть пот со лба. Согласитесь, хоть хитростей и не мно-

го, трудностей было предостаточно: могли ведь и попросить побольше или

на самом интересном месте отказаться. Слава Богу, этого не случилось, а

вы и квартиру сами себе сотворили и сэкономили тысяч 30-50 долларов. А

вот если гладко прошло далеко не все, и вы обнаружили, например, что

квартиры под расселение уже куплены и даже ктото уже въехал в одну из

них, а остальные заколебались, тогда что?

Именно этот случай и является самым тяжелым. Потенциальная возмож-

ность такого развития событий заставляет многих прибегать к услугам ри-

элторских фирм. Если это все-таки произошло, можно посоветовать одно -

ни в коем случае не показывать вида, что вы увязли. Начинайте давить: у

вас же на руках договор о взаимных обязательствах. Требуют новых сумм -

не соглашайтесь, если вы сдадитесь, требования будут увеличиваться до

бесконечности. Не оставляйте своих подопечных ни на минуту и начинайте

ремонт в уже почти вашей квартире.

В конце концов обратитесь в солидное агентство безопасности, но ни в

коем случае не в суд (этот договор, надо сказать, для суда не документ).

Рассказывая о сложностях этого процесса, мы надеемся, что вы правильно

рассчитаете свои силы. Если же вы в них не уверены, оставьте эту идею и

обратитесь к риэлторским фирмам - они проведут расселение быстро и без

значительных усилий с вашей стороны.

Естественно, деньги, конечно, будут уже другие. Правда, и на этом

можно сэкономить, например, согласившись стать первым собственником

квартиры в еще не расселенном подъезде. Тогда за те неудобства, которые

вам, возможно, придется испытывать, фирма снизит стоимость расселения с

2 тысяч долларов до 1,3- 1,5 тысяч.

И все же хочется остеречь. Очень часто те, кто приобретает (по дого-

вору мены или куплипродажи) коммунальные площади, нарываются на жуликов.

Но как понять, что вас считают за "лоха" и собираются обвести вокруг

пальца?

Нередко мошенники предлагают к продаже или к обмену одну приватизиро-

ванную комнату. Поинтересуйтесь у соседей, приватизирована ли вся квар-

тира. Если нет - вас хотят надуть!

По существующему законодательству особенности сделок с коммуналками

связаны с тем, что квартира принадлежит нескольким хозяевам, которые не

могут распоряжаться своей площадью независимо. Именно поэтому приватизи-

ровать можно только всю квартиру целиком. Стать собственником одной ком-

наты при нежелании соседей приватизировать свои невозможно.

Но возможно, в скором времени будет принято законодательство, которое

даст право жильцу коммунальной комнаты приватизировать свою площадь, да-

же если его соседи не хотят становиться собственниками. Без этого, счи-

тают они, проблема коммуналок еще долго не будет решена окончательно.


Строительство


Даже если поверхностно просмотреть рекламные страницы газет, можно

сделать вывод: строительных фирм и компаний, привлекающих частных инвес-

торов для возведения жилых площадей, довольно-таки прибавилось. В тех же

самых рекламах выгоды долевого строительства подаются в самых радужных

тонах. Дескать, и квадратный метр жилплощади гораздо дешевле, и все

деньги за квартиру платить сразу не нужно, и дом будет находиться в чис-

той экологической зоне и... нередко доверчивый частный инвестор или пол-

ностью остается с носом или вынужден выкладывать добавочную сумму, в ре-

зультате чего новостройка оказывается по стоимости если не одинаковой,

то дороже квартиры рыночной.

В первом случае в дураках оказались клиенты кооператива "Сантана".

Под строительство квартир в 1991-1992 гг. кооперативом было собрано нес-

колько миллионов рублей. Квартиры так и не были построены. С помощью

юристов фирмы "Адвокат потребителя" по суду дела у кооператива были вы-

играны. Итоговые суммы взыскания составили несколько десятков миллионов

рублей, но кооператив прекратил свое существование. Куда делись миллионы

клиентов "Сантаны", остается только догадываться. Во втором случае можно

привести пример незатейливого мошенничества фирмы "Северное товарищест-

во". В метро были расклеены рекламные листки с предложениями получить

квартиру за 300 долларов (его сняли, когда подобное предложение стало

выглядеть уже совсем смешным). Но ни один вкладчик не получил квартиры

без весьма существенной доплаты, сопоставимой с сегодняшней стоимостью

жилья. По поводу чего в суде слушался ряд дел, где представителями ист-

цов выступал юрист фирмы "Адвокат потребителя". Единственное, что уда-

лось сделать - получить от фирмы 8000000 руб. (на мебельный гарнитур

хватит). А через какое-то время в метро снова появилась новая реклама

"Северного товарищества" - прекрасные квартиры за 25% цены. Опять расчет

брался на того, у кого много лишних денег.

Можно взять и фирму "Сатар", которая обещала вселить желающих в "поч-

ти готовые дома" по цене 190-350$ за квадратный метр. Но, собрав деньги,

исчезла. Другие фирмы, околпачивающие своих клиентов, по-прежнему обеща-

ют квартирный рай, тыкая пальцем в котлованы под фундамент, поросшие

многолетней травой. И все не забывают пожаловаться на дорожающее строи-

тельство и новые налоги.

Впрочем, не только толстосумы клюют на подобную рекламу и "выгодные

предложения". Некоторые вносят в долевое строительство последние сбере-

жения, накопленные годами. И когда фирма заставляет доплачивать, они не

только не могут этого сделать, но и из-за драконовских условий теряют