Мне не раз приходилось становиться жертвой мошенников. Что поделаешь

Вид материала

Подобный материал:

1 ... 25 26 27 28 29 30 31 32 ... 60

Самое главное - попытайтесь не реагировать в раздражении, не позво-

ляйте вырваться гневу, порожденному болью, досадой и чувством, что тебя

предали. К родительскому осуждению должно примешиваться сочувствие.

Нельзя отрезать ребенку путь к восстановлению самоуважения, и надо

постараться не унижать его. Дурной поступок и обман, призванный его

скрыть, достойны наказания, но они достойны и прощения.

Если родители сталкиваются с ситуацией, когда выяснить правду невоз-

можно, они должны для себя решить, какая ошибка менее рискованна. Чрез-

мерно не доверяя словам ребенка, они, конечно, иногда рискуют в случае

ошибки не поверить правдивым словам ребенка, что, согласитесь, более

опасно. Ребенок тогда больше не сможет на вас полагаться, а это ужасная

потеря. Гнев, который в результате возникает у ребенка, способен поро-

дить ту самую ложь, которую подозрительные родители стремились избежать.

Ложь и доверие связаны между собой многими нитями. Обманывающий ребе-

нок подрывает доверие родителей. Они должны сделать над собой усилие,

чтобы простить ребенка и восстановить доверие. Недоверчивый родитель мо-

жет подорвать у честного ребенка веру в его справедливость и предан-

ность. Важно понять: дети порой лгут вам, поскольку они вам не доверяют,

поскольку они не уверены, что могут быть честными и не пострадать от

вас.

Родителям не следует отказываться от своих убеждений по поводу того,

как должно себя вести. Но в то же время вам надо относиться к детям так,

чтобы они знали, что могут вам доверить всю правду.

Доверие детей вначале достается родителям даром, но по мере того как

дети взрослеют, это доверие все время приходится заслуживать

НЕДВИЖИМОСТЬ

В дверь квартиры стучатся грабители.

- Кто там ?

- Не бойтесь, не гости.

Наверное, не каждый до конца представляет, что, кроме квартиры и да-

чи, называется недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 1 Гражданского кодекса РФ к недвижимому иму-

ществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные

объекты. Все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние

насаждения, здания, сооружения. Недвижимые вещи отличаются тем, что пе-

ремещать их без ущерба для назначения нельзя.

К недвижимости относятся и подлежащие регистрации воздушные и морские

корабли, суда внутреннего плавания, космические объекты. Проект закона

"Об ипотеке" к недвижимости относит и имущественные права на недвижи-

мость.

Что еще нужно знать о недвижимости? Главное в том, что права на нед-

вижимость всегда оформлялись особым, отличным от прав на движимое иму-

щество, путем. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной

регистрации. Не все это знают и поэтому считают, что вступают в права

собственности на наследуемый или подаренный дом, квартиру, участок с мо-

мента подписания договора у нотариуса. Бывали случаи, когда граждане

приобретали квартиру в собственность, жили и даже собирались продавать,

а потом выяснялось, что договор не зарегистрирован в уполномоченном го-

сударственном органе. Спустя какое-то время найти продавца бывает очень

сложно: умер, уехал за границу и т.д.

Распоряжение недвижимостью осуществляется, как правило, в результате

совершения сделок отчуждения, таких, как купля-продажа, дарение, обмен.

Имущество может также переходить от одного собственника к другому на ос-

новании наследования.

Как при всех этих операциях не попасть в руки мошенников, и пойдет

речь в этой главе.

Купить или продать

Сегодня, когда прошел первый бум на рынке недвижимости, покупатели,

продавцы, съемщики, участники обмена стали более придирчивы. Смотрят и

на обстановку вокруг, и на пейзаж, и на экологию, и на то, когда был в

доме капремонт (да еще дотошно выяснят, что и на что при этом меняли, не

поставили ли пластмассовую ванну, например) и на то, не спаренный ли те-

лефон, и из какого материала дом сделан. Недавно службы экологического

контроля внесли в список опасных для здоровья факторов природный газ ра-

дон, и вот его-то силикатный кирпич, в отличии от красного, испускает

очень интенсивно. Риэлтеры одни из первых смекнули, что оценка квадрат-

ных метров "на глазок" не срабатывает и попытались подойти к этому воп-

росу по науке. Заказали специалистам исследование. И вскоре появилась на

биржах объемная папочка, которую бесплатно предъявляют клиентам: "Оценки

экологического состояния внешней среды района и внутренней среды жилища

- потребительские качества квартир". Там не только экологические карты

округов и районов города, карты радиационного загрязнения, таблицы пре-

дельно допустимых концентраций вредных веществ, шумовые характеристики

транспортных потоков на разных магистралях города, но и параметры мик-

роклимата в квартирах разных типов, цифры допустимых уровней вибрации и

звука в жилых помещениях, показатели благоприятных санитарно-гигиеничес-

ких условий. Клиенты наглядно видят, что влияет на цену продаваемых или

приобретаемых метров, и уже подходят к сделке с более реалистических по-

зиций.

Специалисты другой риэлторской организации - создали компьютерную

программу специализированной оценки недвижимости в жилищной сфере, вклю-

чившую аж 35 параметров оценки!

Риэлтеры знают, что в их работе нет мелочей. Два абсолютно одинаковых

дома могут существенно разниться в цене - один из них чуть дальше от

шумной магистрали или развернут так, что в окна попадает меньше пыли.

Еще одна тонкость: квартиры в кооперативных домах стабильно пользуются

повышенным спросом, хотя приватизация вроде бы уравняла все виды жилья.

Объяснение такое: в ЖСК традиционно селилась более состоятельная и куль-

турная публика, а значит, на лестницах и в лифтах там написано (в обоих

смыслах этого слова) меньше. Бывали случаи, когда риэлторские фирмы де-

лали в подъезде косметический ремонт и даже ставили на свои средства ко-

довый замок для того, чтобы продать одну-единственную квартиру.

Покупатель квартиры - человек состоятельный, а потому имеет право на

капризы. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для

отказа от сделки. Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что ря-

дом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - бли-

зость к метро. Приятно, когда оно близко. Но слишком хорошо - тоже нехо-

рошо: станции метро располагаются, как правило, на пересечении шумных

улиц, к тому же сейчас они превратились в огромные базары. Так что опти-

мальное расстояние - 5-7 минут пешком. И чем больше торжище - тем дальше

от подземки должен располагаться дом.

Но мало оценить состояние жилья, надо реально оценивать и ваши силы

при его купле-продаже. Надо сразу сказать, риск при совершении сделок о

недвижимом имуществе существует для всех лиц, занятых в этом деле. И для

продавцов, и для посредников, и для покупателя. Но чаще всего при прода-

же квартиры в дураках оказывается покупатель. К тому же, если желающий

обзавестись новой квартирой, совсем не смыслит в тонкостях купли-прода-

жи. А выходит приблизительно все так.

В дураках покупатель

Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил день-

ги, а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит

время, и вдруг выясняется, что бывший владелец неправильно оформил при-

ватизацию этой квартиры (не учел, предположим, интересы своих детей). В

результате сделки чада бывшего хозяина по документам оказались без

жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры

оказывается опять без угла и, чаще всего, без денег.

Сегодня департамент муниципального жилья, во избежание таких ситуа-

ций, уже начал требовать с продавцов прилагать к договору о купле-прода-

же квартиры выписку из домовой книги о всех членах семьи. Однако при по-

купке жилья новым ее владельцам не помешает самим постараться получить

выписку из той же домовой книги и справку из департамента охраны детс-

тва, которая подтверждала бы, что продажа этой квартиры не ущемляет жи-

лищные права проживающих там детей.

Суды буквально завалены делами о признании сделок куплипродажи не-

действительными. Ситуации на редкость однообразны. Некто Икс продал не-

коему Игреку квартиру, получил деньги, а потом подал в суд на признание

сделки недействительной. По решению суда Иксу возвращается проданная им

квартира, а Игреку - уплаченные ранее деньги. Но фокус в том, что деньги

возвращаются не все, а только обозначенные в договоре купли-продажи, а

Игрек-то, желая уклониться от налогов, в договоре указал сумму намного

меньше той, что заплатил в действительности,

Следующий наиболее распространенный способ обмана покупателя - это,

как говорят профессионалы, "продажа квартиры по дубликатам". Владелец

жилплощади получает приватизационный документ и делает с него дубликат.

После этого находит двух покупателей и продает свою квартиру им обоим:

одному - по приватизационному оригиналу, другому - по дубликату. Пользу-

ясь тем, что весь расчет между сторонами, как правило, происходит до ре-

гистрации договора, продавец получает деньги с того и с другого. Вла-

дельцем же квартиры окажется тот, кто быстрее зарегистрирует договор

купли-продажи. Как советуют эксперты из Московской центральной биржи

недвижимости, если вам показывают приватизационный документ, следует по-

интересоваться в приватизационном управлении, не выдавался ли к этому

документу дубликат. Если выдавался, то его обязательно нужно потребовать

у хозяина квартиры. И, конечно же, в случае каких-то сомнений отложить

выплату денег до регистрации договора о покупке квартиры.

Необходимо помнить и то, что с 1 ноября 1994 года в Бюро технической

инвентаризации всем владельцам, желающим продать свои квартиры, выдается

справка по форме 11, необходимая для подписания договора о купле-прода-

жи, где указывается владелец продаваемой квартиры. В случае, если сделка

состоялась и новый владелец не получил от продавца этот документ, дого-

вор считается недействительным со всеми вытекающими отсюда последствия-

ми. И если вдруг нотариус, заверяющий договор, "не заметил" отсутствия

формы 11, значит, он находится в сговоре с теми, кто продает эту кварти-

ру.

Практикуется также продажа квартир по заниженной стоимости. Кому хо-

чется платить большой налог? Самое грустное при таких сделках то, что

покупатели, как правило, остаются ни с чем. "Продавцы" почти всегда под

каким-нибудь предлогом находят способ расторгнуть сделку, и даже если у

вас на руках имеется расписка о всей сумме, которую вы отдали за кварти-

ру, все равно вряд ли вы сумеете получить эти деньги в скором времени

назад. Суд, правда, обязывает это сделать, но... бывший хозяин говорит,

что потерял деньги или у него их украли. По нашим российским законам в

этом случае из заработка продавца будут ежемесячно высчитывать 30%. При-

киньте, в каком колене вернутся к вашим родственникам те миллионы, что

вы уплатили сейчас. Так что будьте бдительны и не верьте всевозможным

сладостным речам пусть даже внушающих доверие незнакомцев.

В последнее время участились случаи продажи квартир с так называемыми

поддельными адресами. В этом случае продается квартира, явно не пользую-

щаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру, а

снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. Для

того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номе-

рами домов, названиями улиц и номерами квартир. Когда же сделка соверша-

ется, новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем

не то, что показывали. Поэтому прежде, чем подписывать договор и отда-

вать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не

фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить

внимание.

Вообще же, деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется

прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что че-

ловек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя перед

продажей намеревался. Раздумал! Суд в таком случае, как правило, встает

на его сторону, руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье и

обязывает его выплачивать полученную и уже истраченную сумму в тече-

ние... Об этом мы уже говорили.

Но если вы полностью сведущи в покупке квартир и изучили все моменты

и нюансы, как не стать жертвой маклеров-мошенников, то самый легкий путь

купить квартиру подешевле - оставить за бортом посредников при оконча-

тельных расчетах. Правда, это не всегда удается и может быть чревато

неприятностями. Путь посложнее - искать квартиру без посредников. Напри-

мер, трехкомнатную квартиру в соседних домах можно купить и за 160000$,

и за 130000$. В последнем случае, естественно, без поддержки посредни-

ков. Для этого не ленитесь внимательно читать частные объявления. Прав-

да, в рекламной газете найти дешевую квартиру сложно - 90% объявлений

дают фирмы или частные посредники. При этом не забывайте: дешевая квар-

тира продается быстрее, чем выходит объявление в газете. Поэтому, чем

раньше позвоните по приглянувшемуся объявлению, тем больше вероятность

успеть. Можно, конечно, самому давать объявления о страстном желании

прикупить какую-нибудь жилплощадь. После этого остается только сидеть и

ждать, пока вам не принесут то, что вам хочется. Можно обклеить все

подъезды понравившегося вам района своими объявлениями. Как правило, это

дает очень неплохие результаты. На объявления реагируют те продавцы, ко-

торые газет, в принципе, никогда не читают.

А самое главное, не забывайте, что при покупке можно торговаться.

Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно, если вы имеете дело

непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяи-

на на все недостатки квартиры, а если таковых не имеется, то придумайте

их. Причем, сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нра-

вится. Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар "вто-

рой свежести" и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответс-

твенный момент - сакраментальная фраза "я покупаю эту квартиру". В этот

миг цена также может быть снижена за счет того, что вы пообещаете расп-

латиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь

выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в "чистоте" квартиры, можете

оставить задаток. Он может колебаться от тысячи долларов до пятидесяти

тысяч, в зависимости от стоимости квартиры и от конкретной ситуации.

Когда продавец видит живые деньги, он с трудом может отказать вам в чем

бы то ни было. Но не стоит забывать о том, что всегда есть вероятность

влипнуть в какую-нибудь историю с этой квартирой. Желающих разживиться

за ваш счет более чем достаточно, а способов, как это сделать, еще боль-

ше. Ведь возможностей проверить квартиру и продавца самостоятельно у

вас, как правило, не так уж и много. Тут можно обратиться к риэлтеру.

Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получае-

те недорогую квартиру, которую отыскали сами, при этом со всеми возмож-

ными гарантиями. Если, конечно, у риэлтера не возникнет желания прибрать

вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во

вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем нео-

бязательно быть профессиональным риэлтером. Был случай, когда маклеру

предложили двухкомнатную квартиру в неплохом месте города. Продавец ме-

сяц маялся, за 3800$ не мог продать. Маклер купил квартиру за 35000$

(продавец с радостью уступил), а квартира через две недели "ушла" за

40000$.

Помните про то, что в цене могут отличаться не только две похожие

квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть покупаете де-

шевую, а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно за-

работать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий.

В дураках и продавец и покупатель

У "авторитетов" давно уже ушли в прошлое дешевые жульничества с на-

перстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если

и занимается сегодня кто-нибудь подобными глупостями, то только от скуд-

ности собственной фантазии. На смену грошовым комбинаторам пришли изощ-

ренные мошенники, работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному.

И торговля недвижимостью сегодня для них - настоящий Клондайк.

Довольно часты случаи, когда обманутыми в результате куплипродажи

жилья становятся обе стороны: и продавец, и покупатель. Ни для кого не

секрет, что очень часто желающие купить квартиру обращаются к "черным"

маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется все это

довольно просто: официальные фирмы берут большой процент от сделки, а

"черный" маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Одна-

ко обещать можно все.

Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя, используя гене-

ральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают

поставить свою подпись путем насилия и шантажа. Подписывая этот доку-

мент, хозяин квартиры тем самым доверяет вести все операции со своей

недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник на-

ходит покупателя, заключает с ним договор о купле-продаже, получает за

нее деньги и исчезает. Позже выясняется, что договор по каким-то причи-

нам составлен неправильно и является недействительным. Новый хозяин те-

ряет площадь, а ее законным владельцем становится уже известный посред-

ник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином,

а всего лишь с доверенным лицом, не стоит испытывать судьбу. Лучше по-

дыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц.

В дураках продавец

Случаи, когда покупатель обманывает продавца, не столь многообразны.

Самое простое, что он может сделать, так это подсунуть "куклу" зазевав-

шемуся хозяину квартиры. Второй легкий способ мошенничества у нынешних

жуликов - полная подделка документов. Хотя они и неплохо защищены, но

сделать фальшивый нотариальный договор о купле-продаже дельцам ничего не

стоит. Говорят, что полный набор печатей на черном рынке можно купить за

1000 долларов. Третий, не менее распространенный способ надувательства:

неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах

указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько

раз превышает ту, что указана в документе. На этом и стараются сыграть

наиболее ушлые покупатели, оплачивая только ту сумму, которая стоит в

договоре.

Некто Н. решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По сове-

ту коллег обратился к "известным риэлтерам". Правда, "риэлтеры" эти были

известны только дружкам Н. - документов Н. не проверял. Обговорили с

"риэлтерами" детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили

обмыть договоренность. Сколько пили и что - Н. не помнит. Но очнулся он

уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пь-

янка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыль-

никам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои пра-

ва на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись.

Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, лучше

все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специа-

листам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фир-

мах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в даль-

нейшем ответственность - как юридическую, так и финансовую - перед свои-

Blog

Мне не раз приходилось становиться жертвой мошенников. Что поделаешь