Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте

Вид материала

Автореферат

Содержание Научный руководитель Зайцев Олег Владимирович Общая характеристика работы Степень разработанности темы диссертационного исследования. Цель работы. Предметом исследования являются Методологическая основа диссертации. Нормативной основой Эмпирическую базу Теоретическая основа Научная новизна работы Теоретическая и практическая значимость результатов исследования Апробация результатов исследования. Структура диссертации Основное содержание работы Первая глава диссертации «Общая характеристика недвижимости как объекта предпринимательского оборота» Во втором параграфе «Понятие правового режима в гражданском и предпринимательском обороте» Вторая глава «Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества в предпринимательском обороте и особенности сделок с ними». Третий параграф «Предприятие как особый вид недвижимого имущества в предпринимательском обороте». В четвертом параграфе «Транспортные средства как особый вид недвижимого имущества» ... Полное содержание

Подобный материал:

• Фонд правового просвещения в сфере недвижимости лицензия Серия а №261896 от 27 ноября, 19.32kb.
• Некоторые аспекты отчуждения недвижимого имущества, 31.9kb.
• Вопросы к экзамену по дисциплине «Аграрное право», 26kb.
• Отчет об использовании имущества, закрепленного за краевым государственным автономным, 44.3kb.
• Темы курсовых работ по оценке недвижимости Методы и особенности расчета ставки капитализации, 14.22kb.
• Об использовании закрепленного за областным государственным автономным учреждением, 46.18kb.
• У граждан возникает обязанность по декларированию доходов и уплате налога при наследовании, 59.3kb.
• Перечень недвижимого имущества, закрепленного за мадоу д/с №78 «Гномик», 16.77kb.
• Администрация города балаково, 786.32kb.
• «Об утверждении плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2011 год», 322.8kb.

На правах рукописи


Галиуллин Рамиль Рафкатович


Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте


Специальность 12.00.03. – гражданское право; предпринимательское право;

семейное право; международное частное право


Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата юридических наук


Казань – 2009

Работа выполнена на кафедре экологического, трудового права и гражданского процесса Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина»


Научный руководитель: кандидат юридических наук, доцент

Валеев Дамир Хамитович


Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор

Гонгало Бронислав Мичиславович

кандидат юридических наук, доцент

Зайцев Олег Владимирович


Ведущая организация: ГОУ ВПО «Башкирский

государственный университет»


Защита состоится 15 мая 2009 г. в 13.00 на заседании объединенного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций ДМ 212.081.12 при Казанском государственном университете им. В.И. Ульянова–Ленина по адресу: 420008, Казань, ул. Кремлевская, 18, юридический факультет, ауд. 335.


С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке им. Н.И. Лобачевского Казанского государственного университета.


Автореферат разослан « » апреля 2009 г.


Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат юридических наук, доцент А.Р. Каюмова


Общая характеристика работы


Актуальность диссертационного исследования. Несмотря на проводимые в нашей стране правовые, социальные, политические и экономические реформы, в России сохранилось множество проблем в области правового регулирования отношений по поводу недвижимости. Так, существует необходимость в совершенствовании законодательной базы в сфере правового режима недвижимого имущества. Кроме того, развитие оборота недвижимости сдерживается отсутствием надлежащего законодательного регулирования условий его существования.

Сделки с недвижимостью всегда имели большое значение для предпринимательского оборота, поскольку свойства недвижимости таковы, что обыкновенные усилия человека не могут изменить его материальной сущности. Недвижимость используется участниками предпринимательских отношений в различных целях – как офисные, торговые, складские, производственные помещения и т.д. На все указанные объекты существует большой спрос, и сделки с ними играют важную роль в предпринимательском обороте. Во многом это обусловлено повышенной стоимостью недвижимости. Недвижимость всегда являлась универсальным объектом для капиталовложений и инвестиций. Несмотря на глобальный финансовый кризис, который негативно повлиял на рынок недвижимого имущества, покупка недвижимости считается наиболее универсальным способом сохранения капитала. По данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, за 2008 г. каждый второй россиянин (51%) считает наиболее надежным способом вложения денег покупку недвижимого имущества¹.

Вопросы, связанные с недвижимостью, затрагивают интересы практически всех участников гражданского, в том числе и предпринимательского оборота. Практика применения норм законодательства о недвижимом имуществе обнаружила массу недостатков, а также очертила круг самых «проблемных» сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте (сделки с предприятиями, аренда зданий, сооружений, помещений т.д.), в правовом регулировании которых существуют значительные недочеты.

Актуальность исследования также предопределена следующими обстоятельствами: недостаточной теоретической разработанностью отдельных вопросов правового режима недвижимого имущества; отсутствием легального определения понятия «правовой режим недвижимого имущества»; необходимостью научного анализа состояния и тенденций развития правового регулирования рынка недвижимости; целесообразностью совершенствования правового режима недвижимости в предпринимательском обороте; существующей необходимостью конкретизации норм о недвижимом имуществе применительно к предпринимательскому обороту. Недостаточная теоретическая разработанность данной темы подтверждается начавшимся процессом совершенствования отечественного гражданского законодательства, который представлен принятыми к обсуждению проектами концепций², разработанных советом по кодификации при президенте Российской Федерации согласно Указу Президента РФ от 18 июля 2008 г.ссылка скрыта. Данные концепции посвящены совершенствованию общих положений гражданского кодекса, развитию законодательства о вещном и обязательственном праве и т.д. В концепциях содержатся положения, которые касаются совершенствования отечественного законодательства, в том числе и норм о недвижимом имуществе. Все это свидетельствует, что решение проблем, связанных с недвижимым имуществом, не утратили своей актуальности.

Степень разработанности темы диссертационного исследования. Фундаментальные научные работы, посвященные недвижимому имуществу, появились значительно позднее, чем сама недвижимость стала объектом гражданского, и тем более предпринимательского оборота. В отечественном праве проблемами, связанными с недвижимым имуществом, ученые-цивилисты стали заниматься примерно с начала ХIХ века. Особенностью работ о недвижимости обозначенного периода являлось то, что ученые анализировали в основном юридические характеристики оборота земель (Н.Ф. Блюменфельд, А. О. Лакиер, О. О. Турчанинов, И. О. Энгельман и т.д.). Что касается анализа понятия «недвижимость» как системы, включающей помимо земли и земельных участков иные элементы и виды, то данная проблематика изучалась неоправданно мало. Работы, посвященные этим вопросам, встречались довольно редко (Н. Василенко, В.И. Курдиновский, В. О. Милютин и т.д.).

В советский период со значительными ограничениями были разрешены отдельные сделки в отношении таких объектов недвижимого имущества, как жилые дома, кооперативные квартиры и некоторые объекты колхозно-кооперативной собственности. В связи с этим речь о полноценном участии недвижимости в имущественном обороте и соответственно об ее правовом режиме не могла идти вовсе (А. Мексин).

Лишь с принятием Гражданского кодекса РФ были окончательно закреплены основы правового режима недвижимого имущества, в том числе и его понятия, которые получили свою дальнейшую разработку в научных трудах современных ученых-цивилистов (О.М. Козырь, М.Г. Масевич, Ю. Г. Жариков и т.д.).

В результате наступило обновление всей системы регулирования гражданских отношений, появились труды, посвященные правовому режиму. Однако единое понимание понятия «правовой режим» и тем более «правовой режим недвижимости» в них отсутствует. Несмотря на наличие научных работ, посвященных проблеме правового режима (С.П. Гришаев, А.С. Трифонова, М.Н. Илюшина), и принимаемые законодателем меры, требуется более четкая правовая проработка и правовое регулирование указанной тематики.

Многие современные ученые анализируют различные виды сделок с недвижимостью (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Киндеева, О.Г. Курноскина, М.Г. Пискунова), а также проблемы их правового регулирования (В.В. Чубаров). В этих работах обсуждаются перспективные в практическом и теоретическом плане вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью в гражданском, в том числе и предпринимательском обороте, тем не менее вопросу правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте отводится лишь незначительное место.

Изучение проблематики правового режима недвижимости в основном проводится на примере отдельных правовых режимов различных видов недвижимости (Р.А. Валев, О.М. Козырь, А.С. Трифонов, В.В. Чубаров, Е.А. Шипунов и т.д.). Также встречаются работы, посвященные проблеме правового режима недвижимости в целом (С.П. Гришаев, В.В. Кущенко). Однако такие вопросы, как особенности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте и сделок с ним в данных работах подробно не исследовались. Вне комплексного исследования осталась проблематика правовой организации предпринимательского оборота, в том числе применительно к обороту недвижимого имущества.

Таким образом, несмотря на имеющиеся научные труды, посвященные недвижимому имуществу и сделок с ним, а также правовому режиму недвижимости в целом и отдельным ее видам, проблематика правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте» комплексно исследована не была. В частности остались без рассмотрения вопросы о гражданско-правовом режиме как правовой категории и его элементах, а также о зависимости правового режима недвижимости от назначения объекта; не исследованы принципы правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте и т.д.

Цель работы. Изложенные обстоятельства об актуальности темы диссертационного исследования, а также степени ее разработанности позволяют сформулировать его цель – выявить в рамках единой концепции специфические особенности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте.

В соответствии с данной целью, необходимо решить следующие задачи:

- изучить исторический путь развития института недвижимости и сделок с ним в зарубежном и отечественном праве;

- проанализировать правовую и экономическую сущность недвижимости и ее базовых свойств;

- уточнить и проанализировать понятие «недвижимое имущество», его признаки и виды как объекта предпринимательского оборота;

- исследовать особенности правового режима в целом и правого режима недвижимости, в частности;

- выявить специфику элементов правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте;

- рассмотреть особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в предпринимательском обороте;

- исследовать особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте;

- изучить договорный режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте на примере купли-продажи и аренды.

Объектом диссертационного исследования является комплекс гражданско-правовых отношений, возникающих по поводу объектов недвижимого имущества в предпринимательском обороте.

Предметом исследования являются объективные правовые и экономические отношения, появляющиеся в процессе участия недвижимого имущества в предпринимательском обороте, а также практические вопросы, возникающие при заключении, изменении, прекращении и исполнении сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте на примере купли-продажи и аренды.

Методологическая основа диссертации. Исследование проводилось с использованием таких общенаучных методов познания, как: диалектический метод, сравнительно-правовой, исторический, логический, а также статистический, системно-структурный, анализ и синтез, а также другие методы.

Нормативной основой исследования являются Конституция РФ, международно-правовые акты, отечественное гражданское законодательство, законодательство о предпринимательской деятельности.

Эмпирическую базу диссертационной работы составляет практика Конституционного Суда РФ, арбитражных судов, а также опубликованная и неопубликованная практика по конкретным делам судов общей юрисдикции.

Теоретическая основа диссертационного исследования была сформирована в ходе изучения и использования трудов ученых-цивилистов дореволюционного, советского и современного периодов. Среди них основное место занимают работы: В.А. Алексеева, Г.Н. Амфитеатрова, С.А. Бабкина, М.И. Брагинского, И.Л. Брауде, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, А.Г. Гойхбарга, С.П. Гришаева, Е.П. Губина, В.А. Дозорцева, Н.Р. Ивановой, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, В.П. Камышанского, Л.А. Кассо, А.В. Копылова, О.М. Козырь, И.Д. Кузьминой, В.А. Лапач, П.Г. Лахно, О.Н. Садикова, О.Ю. Скворцова, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, С.А. Степанова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской, Ю.В. Романца, М.Г. Пискуновой, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, В.В. Чубарова, В.Ф. Яковлева и других.

Диссертационное исследование опирается также на труды современных авторов, которые обращались к исследованию правовой проблематики, касающейся недвижимости, в том числе государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, правого режима отдельных видов недвижимого имущества, а также к вопросам правового регулирования рынка недвижимости. Это диссертации и статьи: А.В. Акчурина, Е.М. Андреевой, Т.Д. Аппак, И.В. Астаниной, Ю.В. Баринова, С.В. Безбах, Д.С. Бугрова, Р.А. Валеева, А.В. Волынцевой, Т.В. Глинщиковой, Ю.И. Головина, Н.Е. Гребневой, Е.А. Грызыхиной, А.В. Дмитриева, Е.А. Дорожинской, О.В. Зайцева, Н.С. Карцевой, Е.Б. Козловой, С.В. Мальцевой, В.В. Михольской, Е.Ю. Петрова, В.А. Петрушкина, В.А. Порошкова, Е.С. Роговой, М.А.Салиховой, П.В. Скибы, С.А. Степанова, С.А. Хохлова, М.Ю. Челышева и т.д.

Научная новизна работы состоит в том, что в работе сформулировано авторское представление о гражданско-правовом режиме как правовой категории, в том числе дано его определение и выявлены элементы. На основе выводов, полученных в результате анализа гражданско-правовых норм отечественного и зарубежного законодательства о недвижимости, а также соответствующей правоприменительной практики, автором в рамках единой концепции установлены особенности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте, в том числе показана специфика сделок с ним. Дано авторское определение понятия «предпринимательский оборот» и установлены особенности его содержания. Показана прямая зависимость правового режима недвижимости от ее назначения (предпринимательское или не предпринимательское назначение), выделены элементы правового режима и иные его особенности. Наряду с этим проведена классификация недвижимого имущества, участвующего в предпринимательском обороте, и обоснована необходимость введения в научный оборот нового правового понятия - предпринимательская недвижимость.

Также научная новизна выражается и конкретизируется в следующих положениях выносимых на защиту:

1. 
   Правовой режим в общеправовом аспекте представляет собой закрепленные в правовых нормах условия осуществления правомочий обладателя прав на соответствующие объекты в определенной сфере и выражающиеся в двух состояниях: состоянии статики и состоянии динамики. Исходя из этого, в работе обосновывается, что гражданско-правовая категория «правовой режим» используется для характеристики объектов гражданских прав, а также экономической, в том числе предпринимательской деятельности. Соответственно указанная категория состоит из двух элементов – правового режима самих объектов и правового режима деятельности по их владению, пользованию и распоряжению.
   
2. Обосновывается авторское определение элементов правового режима: правового режима объекта и правового режима деятельности. Правовой режим объекта представляет собой закрепленные в нормах права сущностно – юридические особенности (форма, технические и иные подобные характеристики, их правовое отражение) определенного объекта в конкретной сфере, выраженные в соответствующих элементах. Правовой режим деятельности – это определяемые нормами права особенности порядка осуществления различных действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом (объектами) гражданских прав.
   
3. В результате анализа особенностей правового режима объекта и правового режима деятельности и их взаимодействия сформировано представление о правовом режиме недвижимости в предпринимательском обороте, объединяющее два состояния – статики и динамики. Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте - это закрепленные в нормах права сущностно - юридические особенности недвижимости, связанные с условиями владения, пользования и распоряжения им в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте состоит из закрепленных в нормах права следующих элементов: назначение объекта недвижимости; оборотоспособность объекта недвижимости; права и обязанности титульного владельца - предпринимателя, связанные с владением, пользованием и распоряжением объектами недвижимости данной категории.
   
4. Сформулировано определение принципов организации правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Это обеспечивающие единство системы элементов и закрепленные в нормах права основные идеи и основополагающие начала, выражающие сущность правового режима недвижимого имущества как специфического объекта и отражающие законодательное представление относительно условий владения, пользования и распоряжения недвижимостью в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Принципы организации правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте являются составной частью системы принципов соответствующего правового института.
   
5. На основании данного определения выявлена система принципов организации правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте, которая состоит из общих (принцип равенства сторон, принцип справедливости и соразмерности мер юридической ответственности, принцип недопустимости произвола при толковании закона правоприменителем и т.д.) и следующих основных специальных принципов:
   

• принцип универсальности правового режима различных объектов, проявляющийся в том, что система элементов правого режима едина для всех объектов имущественного оборота;
  
• принцип нормативности, выраженный в закреплении в нормах права основных особенностей правового режима недвижимости в предпринимательском обороте;
  
• принцип дифференцированного подхода к необходимости в государственной регистрации объектов недвижимости, участвующих в предпринимательском обороте и сделок с ним, который позволяет минимизировать объем сделок, подлежащих государственной регистрации тем самым, увеличивая степень участия недвижимости в предпринимательском обороте;
  
• принцип целевого использования, согласно которому правовой режим недвижимого имущества данной категории определяется исходя из ее принадлежности и целей использования;
  
• принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков.
  

6. Правовой институт недвижимого имущества в предпринимательском обороте представляет собой совокупность норм, выражающих правовой режим недвижимого имущества, а также закрепляющий порядок деятельности участников предпринимательского оборота на рынке недвижимости. Данный правовой институт является межотраслевым, включающим в себя нормы гражданского права и иных правовых отраслей (нормы конституционного права, земельного права, налогового и т.д.), направленных на правовое обеспечение предпринимательского оборота недвижимости.
   
7. В зависимости от назначения недвижимости правовой режим недвижимого имущества делится на два вида: не предпринимательский и предпринимательский. В рамках предпринимательского правового режима порядок, условия владения, пользования и распоряжения недвижимостью напрямую направлены на систематическое извлечение прибыли. При этом правовой режим недвижимого имущества в отличие от сущностных свойств недвижимости трансформируется с предпринимательского на не предпринимательский и наоборот. На основании этого выявлена динамика правового режима недвижимости в имущественном обороте: данный правовой режим может меняться под воздействием каких-либо юридических (например, совершение различных сделок с недвижимым имуществом или принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов) или фактических обстоятельств (изменение недвижимости под воздействием природных факторов).
   
8. С целью уяснения сущности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте проведена следующая классификация указанного объекта:
   

- в зависимости от степени изменения правового режима под воздействием внешних факторов делится на недвижимость с изменяющимся и не изменяющимся правовым режимом;

- в зависимости от степени оборотоспособности объектов недвижимости (привлекательность для инвестиций, возможность оперативного совершения сделок с объектами недвижимого имущества) делится на недвижимость с высокой оборотоспособностью и недвижимость с низкой оборотоспособностью;

- в зависимости от характера и целей использования объектов недвижимого имущества в предпринимательском обороте разделяется на недвижимость, непосредственно использующуюся для получения систематической прибыли и недвижимость опосредованно использующуюся для получения систематической прибыли.

9. На основе анализа механизма правового регулирования сформулировано понятие «предпринимательский оборот недвижимости». Предпринимательский оборот недвижимости характеризуется как совокупность соответствующих юридических действий, направленных на отчуждение или использование недвижимого имущества субъектами предпринимательской деятельности в предпринимательских целях и представляющий собой законченный цикл определенных действий. Он состоит из следующих элементов: объект, субъекты, содержание (субъективная сторона и объективная сторона). Объектами предпринимательского оборота недвижимого имущества выступают различные виды недвижимости, являющиеся товаром в экономическом смысле и составляющие гражданско-правовую категорию недвижимого имущества. Субъектами предпринимательского оборота являются субъекты гражданского права - юридические лица и индивидуальные предприниматели, целью которых является непосредственное извлечение прибыли. Содержание предпринимательского оборота составляет переход имущества от одного участника предпринимательского оборота к другому на основе заключаемых сделок (субъективная сторона) и составляемых при этом необходимых документов (объективная сторона).
   
10. В связи с тем, что введение государственной регистрации для значительного числа сделок с недвижимостью в определенной мере сдерживает оборот предпринимательской недвижимости и не всегда отвечает интересам сторон, предлагается концепция законодательной оптимизации оборота предпринимательской недвижимости, в рамках которой обосновывается необходимость:
    

- законодательного исключения государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте, в том числе аренды недвижимости;

- совершенствования процедуры государственной регистрации, в том числе минимизация ее сроков, а также сокращение перечня требующихся для регистрации документов.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования теоретических и практических выводов, а также разработанных рекомендаций для дальнейшего исследования особенностей правового режима такого специфического объекта, как недвижимое имущество. При этом такие исследования должны быть направлены как на выявление специфики отдельных категорий недвижимого имущества, так и на совершенствование общих теоретических вопросов, связанных с правовым режимом недвижимого имущества в гражданском, в том числе предпринимательском обороте. Теоретические положения, предложенные в настоящей работе, имеют целью способствовать совершенствованию правового регулирования предпринимательского оборота недвижимого имущества.

Наряду с этим результаты работы могут быть использованы для совершенствования действующего законодательства и правоприменительной практики. Предложенное содержание понятия «правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте» также может быть использовано при совершенствовании законодательства и при дальнейшем исследовании проблем, касающихся правового режима недвижимого имущества. Кроме того, система изучения правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте, разработанная в данном диссертационном исследовании, позволит исследовать правовой режим любого другого объекта гражданского оборота.

Также результаты исследования могут быть использованы в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Предпринимательское права» и специальных курсов гражданско-правового цикла, посвященных правовому регулированию отношений по поводу недвижимого имущества.

Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование подготовлено на кафедре экологического, трудового права и гражданского процесса Казанского государственного университета, где прошло её обсуждение и рецензирование. Основные положения и выводы изложены в опубликованных научных статьях и материалах международных научно – практических конференций. Всего по теме исследования было опубликовано шесть научных статей. Две из них опубликованы в журналах, рекомендованных ВАК РФ.

Результаты работы над диссертацией обсуждены и докладывались в выступлениях на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса» (посвященной памяти и 70-летию со дня рождения профессора Я.Ф.Фархтдинова, г. Казань, 12-13 октября 2006 г., Казанский государственный университет), а также на Международной VII научной конференции молодых ученых «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара, 27-28 апреля 2007 г., Самарский государственный университет).

Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух глав, которые включают в себя восемь параграфов, заключения, списка нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы.


Основное содержание работы


Во введении обосновывается актуальность выбранной темы диссертационного исследования, устанавливается степень научной разработанности, сформулированы основная цель и задачи, определяется объект и предмет исследования, обозначены его методологическая, нормативная, теоретическая и эмпирическая основы. Излагается научная новизна диссертационной работы, формулируются основные положения, выносимые на защиту, раскрывается теоретическое и практическое значение работы.

Первая глава диссертации «Общая характеристика недвижимости как объекта предпринимательского оборота» состоит из четырех параграфов, в каждом из которых определены исходные положения, касающиеся сущности правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте. В данной главе определяются особенности содержания понятия «недвижимость», устанавливаются его правовые признаки и виды. Данное понятие исследуется в своем историческом развитии и современном понимании, раскрываются особенности отдельных видов, также дается понятие правового режима как гражданско-правовой категории в целом и правового режима недвижимости в предпринимательском обороте, в частности, в контексте заявленной темы, рассматриваются вопросы государственной регистрации недвижимого имущества. Кроме того, исследуются особенности правового режима в целом и недвижимости, в частности. Анализируется понятие «предпринимательский оборот» и его соотношение с понятием «гражданский оборот».

В первом параграфе «История развития правового регулирования отношений по поводу недвижимости» рассмотрен путь развития института недвижимого имущества на примере исторического опыта отечественного и зарубежного законодательного регулирования. В этой части диссертации изучена история данного вопроса, причины изменения и даже исчезновения понятия недвижимое имущество на определенных этапах развития отечественного права. В данном параграфе рассмотрена история развития нормативной базы и доктрины о недвижимости, его отличия от движимых вещей.

Анализ понятия недвижимость в историческом ракурсе позволило проследить динамику его становления и проанализировать тенденции развития с целью более глубокого и всестороннего изучения данной правовой категории. На основании исследования проведенного в данном параграфе, была составлена историческая периодизация развития института недвижимости в отечественном праве. Используя данную периодизацию, можно проследить историческую трансформацию понятия «недвижимое имущество» со времен римского права и до наших дней, в том числе выявить причины изменения содержания.

Впервые упоминание о недвижимом имуществе появилось в римском праве (И.Б. Новицкий, И.А. Покровский). При этом для недвижимого имущества был установлен особый правовой режим. К недвижимому имуществу относились не только земельные участки и недра, но и все, что было создано на этой земле и неразрывно связано с ней. Эти объекты признавались естественной частью поверхности земли, к ним относились, например, постройки, посевы, насаждения. При этом признавалось отдельно право собственности на земельный участок и находящиеся на нем дома и строения.

В отечественном праве понятие «недвижимость» впервые было использовано в начале восемнадцатого века. Однако определения понятия «недвижимость» в тот период дано не было. Законодатель лишь перечислил различные виды недвижимого имущества: родовые вотчины, купленные и выслуженные вотчины, дворы, лавки, поместья и т.д.

После революции был сделан первый шаг по ликвидации разделения вещей на «движимые» и «недвижимые», земля была изъята, как и остальные объекты недвижимости, из оборота. Советское законодательство упразднило традиционное деление имущества на «движимое» и «недвижимое». Земля по советскому праву находилась в исключительной государственной собственности.

Этот период в истории развития оборота недвижимости закончился в 90-х годах проведением экономических и правовых реформ. Что касается закрепленного в современном законодательстве понятия недвижимого имущества, то существует тенденция исключения из него ряда старых и включения новых объектов недвижимости.

В итоге в первом параграфе сделан вывод о том, что историческая трансформация правового института недвижимого имущества обусловливает соответствующие особенности правового режима недвижимого имущества. Представление об этих особенностях в историческом контексте позволяет уяснить сущность правового режима недвижимости в современном предпринимательском обороте.

Во втором параграфе «Понятие правового режима в гражданском и предпринимательском обороте» обозначаются общие особенности правового режима в целом и правового режима недвижимости в предпринимательском обороте, в частности, и проводится комплексный анализ данных понятий. Анализируется правовой институт недвижимого имущества в предпринимательском обороте, раскрывается его содержание и особенности. Также закладываются основы для определения принципов правового режима недвижимости в предпринимательском обороте, формулируется система этих принципов и раскрывается ее состав.

Существует необходимость определения понятия правового режима его содержания и структуры. Само понятие «правой режим», если его рассматривать с лингвистической точки зрения, происходит от латинского «regimen» – управление - и обозначает совокупность средств, мероприятий, норм для достижения какой-нибудь цели; условия деятельности и существования чего-либо. Правовые режимы обеспечивают устойчивое нормативное регулирование группы общественных отношений, определенного участка социальной жизни, содействуют оптимальному использованию конкретных объектов.

В данном параграфе сформулировано и обосновано понятие правового режима и его элементов, а также проведено исследование проблемных вопросов на примере правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Изучен порядок изменения, возникновения права собственности и других вещных прав на недвижимость. На основе анализа проведенного в данном параграфе, уточняется такое понятие, как «предпринимательский оборот». Определение понятий «правовой режим» и «предпринимательский оборот», а также исследования их содержания и элементов помогает лучше понять сущность и содержание такого понятия, как «правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте». На основании данного анализа дается определение понятия «правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте». Особенностью данного режима является то, что в отличие от правового режима имущества в гражданском обороте он должен характеризоваться менее усложненным порядком юридических действий над ним, что сделает недвижимое имущество более рентабельным и привлекательным объектом предпринимательского оборота. На практике на правовой режим отдельных объектов недвижимости влияют два момента: вид объекта недвижимости и вид сделки, предметом которой этот объект выступает.

В этом разделе анализируется и дается определение принципов организации правового режима недвижимого имущества, выявляется система этих принципов. При исследовании системы норм, регулирующих правовой режим недвижимого имущества в предпринимательском обороте, рассматриваются особенности правового института недвижимости в данном обороте.

В третьем параграфе «Понятие и виды недвижимого имущества как объекта предпринимательского оборота» изучаются особенности недвижимости в данном обороте. Исследуется классификация объектов недвижимости в предпринимательском обороте, а также анализируется само понятие «предпринимательский оборот». Гражданско-правовые отношения, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере оборота недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права на недвижимое имущество и сделок с ним (О.Ю. Скворцов). Исследуется понятие предпринимательский оборот и его особенности. Показана зависимость правового режима недвижимого имуществ от его вида и назначения.

На сегодняшний день отсутствует единство теоретических взглядов касательно признаков, закладываемых в основу понятия недвижимого имущества, критериев включения того или иного вида имущества в разряд недвижимости, а также самого понятия недвижимого имущества. В науке уже достаточно долго ведутся споры о понятии «недвижимое имущество», до сих пор нет единого мнения по поводу данного понятия и его критериев. Как правило, понятие «недвижимое имущество» определяется отечественными учеными следующим образом: недвижимое имущество это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости по прямому указанию закона. Недвижимостью признаются земельные участки, здания, сооружения, воздушные, морские суда и иные объекты.

В современных условиях единого общепринятого определения понятия недвижимого имущества в отечественной науке нет. Существует масса споров по поводу признаков, заложенных в основу законодательного определения недвижимости, а также перечня объектов, отнесенных к данному виду имущества. К тому же имеется несколько разных подходов к определению понятия недвижимость, основу которых составляют три базовых подхода: определение сущности недвижимости исходя из материально-вещественной точки зрения, рассмотрение ее с юридических и экономических позиций. Все эти подходы одинаково правомерны, и в то же время ни один из них не может считаться универсальным.

Российский законодатель при формулировании понятия недвижимого имущества использовал как юридические, так и экономические критерии. На первом месте в основе законодательного определения недвижимости стоит характеристика, базирующаяся на его естественных свойствах (т.е. экономический критерий), а затем - на юридических признаках.

В основе законодательной дефиниции недвижимости должно быть отражено фундаментальное качество таких специфических объектов, как земля (земельные участки) и неразрывно связанные с ней вещи; принципиальная невозможность их перемещения, фиксированное местонахождение с точки зрения существования человека. Именно объективные естественные свойства недвижимости предопределяют дифференциацию движимых и недвижимых вещей и, как следствие, необходимость различного правового регулирования их оборота, их разный правовой режим в существующем правопорядке.

В данном параграфе дается универсальное определение понятия «недвижимое имущество». Существование данного понятия с ограниченным перечнем объектов, относящихся к категории недвижимого имущества, позволит упростить процесс использования данных объектов недвижимости в предпринимательском обороте, облегчит процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, увеличит оборотоспособность недвижимости, а значит, сделает ее более привлекательной для инвестиций со стороны субъектов предпринимательских отношений.

Также автором представлена классификация недвижимого имущества в предпринимательском обороте по ряду оснований: степень оборотоспособности, цель использования и т.д. Наличие данной классификации позволяет уяснить сущность правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Исследуется необходимость принятия специальных правил, регулирующих «предпринимательский оборот недвижимого имущества» и раскрывается содержание данного понятия.

В четвертом параграфе «Государственная регистрация недвижимого имущества участвующего в предпринимательском обороте» анализируется вопрос государственной регистрации недвижимого имущества в рамках предпринимательского оборота как одной из особенностей правового режима недвижимости. Также раскрывается содержание понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, определяются основные задачи и направления развития государственной регистрации данных объектов и сделок с ним в предпринимательском обороте на современном этапе. Проведено исследование особенностей государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в предпринимательском обороте. Выступая в качестве одного из важнейших признаков, характеризующих недвижимость, государственная регистрация прав на недвижимое имущество в предпринимательском обороте дает возможность собственнику, опираясь на закон, защищать свое право от притязаний любых третьих лиц на принадлежащее ему имущество. В целом государственную регистрацию следует рассматривать как юридическую процедуру, направленную, в частности, на охрану прав собственника и выраженную в признании государством прав субъекта гражданских правоотношений на недвижимое имущество.

Основные нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся в ГК РФ. Конкретизирующие нормы, устанавливающие порядок государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним, содержатся в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость и иных нормативно-правовых актах Российской Федерации.

Для возникновения прав на недвижимое имущество необходима государственная регистрация. Исходя из этого государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок ним является не только особенностью правого режима недвижимости, но и основой механизма реализации тех правоотношений, которые закрепляет правовой режим. Это связано с тем, что государственная регистрация является не самоцелью, а средством введения гражданского, в том числе и предпринимательского оборота недвижимости в определенные рамки, установленные на законодательном уровне, с сохранением определенных фискальных целей.

Также в данном параграфе проанализирована возможность оптимизации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в предпринимательском обороте путем уменьшения общего количества сделок, подлежащих государственной регистрации.

Проблематика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в предпринимательском обороте анализируется в следующих параграфах применительно к отдельным видам недвижимости, участвующей в указанном обороте, с целью выявления баланса между положительными и отрицательными сторонами указанной процедуры.

Вторая глава «Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества в предпринимательском обороте и особенности сделок с ними». В данной главе раскрываются особенности правового режима отдельных видов недвижимого имущества, проводится их правовой анализ на основе данных касающихся понятия правого режима недвижимости, которые получены в предыдущей главе. Дополнительно аргументируются выводы предыдущей главы на примере правового режима отдельных видов недвижимости; изучены общие принципы правового регулирования сделок с данными объектами в предпринимательском обороте; завершено исследование системы принципов организации правового режима. Дополнительно исследована и доказана на конкретных примерах необходимость в минимизации общего числа сделок, подлежащих государственной регистрации. Также изучены общие особенности сделок с недвижимостью в предпринимательском обороте и дается определение «предпринимательская недвижимость» С использованием результатов анализа понятия «предпринимательский оборот» аргументируется положение, касающееся предпринимательского оборота недвижимости.

В первом параграфе «Особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте» рассматриваются отдельные особенности правового регулирования сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте. Сделки с недвижимостью составляют значительную часть российского имущественного оборота. Тем не менее рынок недвижимости развивается не такими бурными темпами как, наверное, хотелось бы участникам предпринимательского оборота. Несмотря на это, сделки с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте являются достаточно новым институтом в современном российском праве. Также дополнительно анализируются вопросы, посвященные понятию предпринимательский оборот. Исследуются понятие «предпринимательский оборот недвижимости», а также необходимость минимизации сделок с недвижимым имуществом, подлежащих государственной регистрации. Рассмотрены гражданско-правовые и предпринимательские сделки, предметом которых является недвижимость, в частности, купля-продажа предприятия, аренда зданий и сооружений и некоторые другие.

Развивающееся российское законодательство закрепило основы организации оборота недвижимости и предопределило становление системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Были созданы действенные механизмы взаимоотношений участников оборота и гарантий их прав. Вместе с тем процесс формирования эффективной системы правового регулирования отношений с недвижимостью в отечественном законодательстве еще не завершен. Доказано, что в современной России рынок недвижимости еще только складывается. Он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых и нежилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. Наличие четкого правового регулирования рынка недвижимости позволит более эффективно использовать недвижимость в предпринимательском обороте и заложит основы для выхода из финансового кризиса.

Во втором параграфе «Земельные участки, здания и сооружения как особый вид недвижимого имущества» проведено исследование особенностей сделок с земельными участками, зданиями и сооружениями, а также их правовой режим. В данном параграфе исследуются особенности земельного участка как объекта гражданского и предпринимательского оборота, определяется место, которое земельный участок занимает среди различных видов недвижимости, дается общая характеристика земельного участка как объекта гражданских прав, отмечаются сходные с ними признаки и отличия, обусловленные спецификой земельного участка. Анализируется специфика совершения различных сделок с земельным участком, а также особенность государственной регистрации прав и сделок с ним. Рассматривается содержание понятия земельный участок, его соотношение со смежными правовыми категориями (земля, почва, участок недр, и т.д.). Отмечается, что в гражданско-правовых отношениях земельный участок выступает только как имущество, недвижимая вещь. Исследуется неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком, которая предполагает, что владение и пользование зданий и сооружений невозможно без владения и пользования земельным участком

Используя сформулированное ранее понятие «недвижимость», автор доказывает, что без понятия «земельный участок» (земля) нельзя себе представить понятие недвижимого имущества в гражданском, в том числе и предпринимательском обороте. Понятие недвижимости неразрывно связано с признанием земли (земельного участка) объектом права частной собственности, ибо только при этом условии земельные участки становятся объектами имущественного оборота, участники которого заинтересованы в их четком правовом режиме, что в свою очередь влечет необходимость его государственной (публичной) регистрации (Е.А. Суханов). Только при участии земли в предпринимательском обороте можно говорить о «предпринимательском обороте недвижимости» в целом.

Земельный участок, занимая центральное место в системе объектов недвижимого имущества, является одним из важнейших объектов гражданских правоотношений. Регулированию отношений, объектом которых выступает земельный участок, должно быть уделено повышенное внимание, так как ошибки в данном вопросе очень дорого обходятся публичным (общественным) интересам.

На взгляд диссертанта, земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества, так как в основу классического деления имущества на движимое и недвижимое заложено именно право собственности на землю, а недвижимые вещи определяются, прежде всего, своей связью с землей. Благодаря нормам современного законодательства вопрос участия земельных участков в гражданском, в том числе и предпринимательском обороте, плавно переходит из вопросов теории в разряд практики. Следует иметь в виду, что земля как объект предпринимательского оборота – это прежде всего объект купли-продажи, удовлетворяющий различные потребности участников предпринимательского оборота и имеющий определенные экономические характеристики. При этом правовой режим того или иного земельного участка определяется тем, для какой цели предназначен данный земельный участок.

В работе обосновывается, что в отличие от иных видов недвижимости, за исключением участков недр, земельный участок является абсолютно неперемещаемым. Правовой режим расположенных на земельном участке и прочно связанных с ним объектов (водных объектов, деревьев и иных растений, объектов градостроительной деятельности и т. п.) нередко кардинальным образом влияет на правовой режим самого земельного участка.

В других случаях земельный участок относительно самостоятелен. Так, растительность, произрастающая на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, не оказывает существенного влияния на правовой режим такого участка.

Для того чтобы выявить особенности правового режима земельного участка, детально рассматривается другой вид недвижимости тесно связанный с земельным участком - здания и сооружения (специфическая разновидность недвижимости). Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены.

В работе исследованы особенности купли-продажи и аренды зданий и сооружений, а также особенности государственной регистрации данных сделок. Указываются дополнительные требования, предъявляемые к сделкам с данными видами недвижимого имущества в предпринимательском обороте. На примере зданий и сооружений доказывается отсутствие в необходимости государственной регистрации аренды данных объектов. Тем самым дополнительно аргументируется необходимость в оптимизации и дифференцированном подходе к вопросу государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в предпринимательском обороте на конкретном примере отдельных видов недвижимого имущества.

Третий параграф «Предприятие как особый вид недвижимого имущества в предпринимательском обороте». В данном параграфе изучены отдельные вопросы правового режима предприятия как отдельного вида недвижимого имущества, а также совершение сделок с ним. Исследован вопрос правового режима данного объекта недвижимости. Доказывается, что предприятие приобрело правовой режим недвижимости не в силу своих физических свойств, а в силу воли законодателя, а потому в законе лишь перечисляются виды имущества, которые потенциально могут входить в его состав, что определяется сторонами произвольно при заключении договора и не остается неизмененным в процессе существования предприятия

Установлено, что предприятию присуще свойство выступать в различных видах. Во-первых, предприятие — это имущество, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Поэтому обычно оно принадлежит предпринимателю. Во-вторых, предприятие — это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежа­щих тому же предпринимателю. В-третьих, предприятие — это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокуп­ность разрозненных предметов, а одну сложную вещь (или совокупность вещей). Наконец, предприятие — это недвижимое имущество и сделки, предметом которых оно является, подчиняются особым требованиям.

Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия.

Автором рассматривается возможность приобретения предприятия различными способами. Первый свя­зан с приобретением не собственно предприятия (как вещи), а прав контроля над ним. Это происходит в результате покупки акций или долей участия в уставном (складочном) капитале юридического лица. Другой способ — покупка самого предприятия как вещи. Эти варианты существенно различаются и по своей юридической форме, и с точки зрения наступающих последствий.

В этом параграфе рассматриваются положения о признании предприятия особым объектом недвижимого имущества, а также особенности купли-продажи предприятия, передачи его в аренду и трудности, связанные с государственной регистрацией этих сделок, которые приводят к ограничению участия предприятия как недвижимого имущества в предпринимательском обороте. Таким образом, на примере сделок с предприятием дополнительно доказывается необходимость дифференцированного подхода к государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В четвертом параграфе «Транспортные средства как особый вид недвижимого имущества» проводится комплексное исследование особенностей правовой сущности и правового регулирования отношений, возникающих в результате заключения различных сделок с морскими, воздушными судами, судами внутреннего плавания; исследуются особенности правового режима недвижимого имущества на примере данного вида. Применительно к указанным объектам используется такое понятие, как «условная недвижимость», или, как ее еще называют, «недвижимость в силу закона». Необходимость отнесения к недвижимому имуществу морских, воздушных судов, судов внутреннего плавания анализировалась как дореволюционными юристами (А.С. Звоницкий), так и современными (С.П. Гришаев).

В работе сделан вывод, что во многом признание, по своей сути, «движимых вещей» недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимого имущества. Здесь используется такое правовое средство, как юридическая фикция - факт действительности как бы подводится под определенное понятие, которое прямо противоречит данному факту. Тем не менее эти объекты не отвечают главному требованию, которое предъявляет законодатель к другим видам недвижимости, - это прочная связь с землей и возможность нанесения несоразмерного ущерба при их перемещении. Все эти объекты, отнесенные законодателем к недвижимости, не имеют статической связи с земной поверхностью.

Понятие данных объектов (а все выше указанные объекты по своему назначению являются транспортными средствами) раскрывается в присущих для каждого вида уставах и кодексах. Также в науке высказывалось мнение, что на указанные объекты распространен правовой режим недвижимого имущества лишь в связи с необходимостью в их государственной регистрации, цель которой должна состоять не только в подтверждении прав на них, а в большей степени в государственном подтверждении их соответствия техническим требованиям, предъявляемым к данным объектам.

Вместе с тем, хотя признание по сути движимых вещей недвижимостью имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости, недвижимостью признаются морские и воздушные суда, суда внутреннего водного транспорта, космические объекты, не зарегистрированные, а лишь подлежащие государственной регистрации. Поэтому представляется, что эти объекты признаются недвижимостью с момента их создания, а не с момента их государственной регистрации. Также исследуется вопрос государственной регистрации данных транспортных средств и перспективы упрощения данной процедуры.

Выводы, полученные в данной главе, дополнительно аргументируют положения, касающиеся понятия недвижимого имущества и его правового режима в предпринимательском обороте. Сравнительный анализ правового режима на примере отдельных видов имущества позволяет автору сделать вывод о едином наборе элементов правового режима.

В заключении диссертации кратко изложены основные выводы и итоги проведенного исследования, предложены различные теоретические и практические рекомендации, в том числе и по совершенствованию действующего законодательства в области правового режима недвижимого имущества в предпринимательском обороте.


По теме диссертации опубликованы следующие основные работы.


Публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для опубликования основных научных результатов диссертации:

1. Галиуллин Р.Р. Судебная практика как источник регулирования отношений в сфере недвижимости /Галиуллин Р.Р.// Арбитражный и гражданский процесс. № 9 - Москва: Издательство «Юрист», 2007.- С.18-21 (0,25 п.л.).
   
2. Галиуллин Р.Р. Недвижимое имущество в исполнительном производстве /Галиуллин Р.Р.// Нотариус. № 5 – Москва: Издательство «Юрист» 2007.- С.16 -20 (0,25 п.л.).
   

Публикации в иных изданиях:

3. Галиуллин Р.Р. Сущность недвижимого имущества в предпринимательском обороте /Галиуллин Р.Р.// Актуальные проблемы гражданского права и процесса. Сборник материалов международной научно-практической конференции (посвященной памяти и 70-летию со дня рождения проф. Я.Ф. Фархтдинова). Вып. 2 – Казань: Издательство Казан. ун-та, 2006 г. С.107-110 (0,25 п.л.).
   
4. Галиуллин Р.Р. Исторический аспект вопроса регулирования оборота недвижимости /Галиуллин Р.Р. // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. Серия «Юриспруденция». Вып. 62 – Тольятти: Издательство «ВУиТ», 2006. - С.193-200 (0,5 п.л.).
   
5. Галиуллин Р.Р. Обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве / Галиуллин Р.Р. // Исполнительное право. № 2 – Москва. Издательство «Юрист» 2007. – С.7-10 (0,25 п.л.).
   
6. Галиуллин Р.Р. Недвижимость в предпринимательском обороте/Галиуллин Р.Р.// Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Международной VII научной конференции молодых ученых. - Самара: Издательство «Универс групп», 2007 г. С. 123-124 (0,2 п.л.).