Аудит / Институциональная экономика / Информационные технологии в экономике / История экономики / Логистика / Макроэкономика / Международная экономика / Микроэкономика / Мировая экономика / Операционный анализ / Оптимизация / Страхование / Управленческий учет / Экономика / Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям) / Экономическая теория / Экономический анализ Главная Экономика Экономика и управление народным хозяйством (по отраслям)
Я. В. Паттури. Экономика недвижимости, 2002

5.3. Степень совершенности рынка недвижимости


Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости - его несовершенстве.
Вкладывая свои ресурсы, участники экономических отношений получают результаты, которые в значительной степени зависят от того, каким образом рынок определяет ценность данных результатов. Ценовой механизм является экономическим механизмом повышения благосостояния общества и обеспечивает достижение экономически эффективного распределения его ограниченных ресурсов. Одним из основных условий полноценного функционирования ценового механизма является наличие совершенного конкурентного рынка. Напомним, что совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
продукт на рынке должен быть однородным;
на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
спрос и предложение эластичны по цене;
издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.
Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
Полностью нельзя решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги профессиональных консультантов, так как особые индивидуальные характеристики каждого объекта затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов, например многоэтажные дома, офисы, склады - в каждой категории индивидуальные объекты имеют только им присущие характеристики, не говоря уже о том, что некоторые позиции сделок являются коммерческой тайной. Большая разнородность характеристик даже опытному профессионалу не позволяет в полной степени, абсолютно точно и однозначно оценить достоинства и недостатки объектов недвижимости. Именно поэтому любая оценка всегда носит элемент субъективности, а достоверность и обоснованность ее определяется, в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика-аналитика. Наиболее эффективным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации.
Таким образом, рынок недвижимости даже при определенных финансовых затратах в принципе не может достичь полного соответствия требованию совершенного рынка о свободном доступе к полной рыночной информации.
Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Низкие трансакционные издержки. Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.
Индивидуальные, а иногда и уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодом времени реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Экономия на трансакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительным затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки.
Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Поэтому наиболее общим явлением сегодня является смешанный подход к проблеме эффективного распределения ресурсов, когда абсолютное большинство решений в области рыночной экономики, как правило, принимаются на теоретической основе ценового механизма, а некоторые решения принимаются в централизованном порядке.
<< Предыдушая Следующая >>
= К содержанию =
Похожие документы: "5.3. Степень совершенности рынка недвижимости"
  1. 18.3.2. Сравнительный подход к оценке бизнеса
    степень учета климатических и территориальных различий и особенностей и др. Главное для этого метода - это найти информацию о проданных предприятиях-аналогах или хотя бы одном сопоставимом с оцениваемым предприятии по всем параметрам. В нашей стране эта информация только начинает регулярно публиковаться в еженедельных журналах Коммерсантъ и Эксперт в рубрике Финансовые рынки по
  2. Кредитная система
    степени зрелости, возникает и формируется кредитный рынок. Процент в этих условиях выступает как цена денежного капитала, предоставляемого в кредит. На кредитном рынке формируются и развиваются соответствующие институты и инструменты. Главными институтами кредитного рынка являются банки. Кроме банков на кредитном рынке действуют и другие кредитные учреждения. Различные формы, которые принимает
  3. Некоторые моменты истории развития кредитной системы России
    степени способствовала меняющаяся ситуация в экономике. Правительство провозгласило право предприятий самостоятельно решать все хозяйственные вопросы. Была вновь, как и в период НЭПа, разрешена предпринимательская деятельность. Происходило массовое образование кооперативов, чаще всего путем выделения на самостоятельный баланс структурных подразделений крупных государственных заводов, фабрик и
  4. ТЕРМИНОЛОГИЧЕСКИЙ СЛОВАРЬ
    степенное перенесение стоимости основных фондов на производимые с их помощью продукты или услуги; целевое накопление средств и их последующее применение для возмещения изношенных основных фондов. Аренда - имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату. Аудиторский контроль - независимый вневедомственный финансовый контроль,
  5. 4.4.2. Способы предотвращения морального риска
    степенью пластичности, что делает контроль заемщиков весьма дорогостоящим. Заемщики всегда нуждаются в контроле. Банк, в котором вы берете ссуду, поинтересуется вашим финан совым положением, он потребует залог, регулярной выплаты про цента и части основной ссуды. Банки, предоставляющие кредит фирмам, проверяют их финансовое положение, выясняют их кре дитную историю, требуют бизнес-план и
  6. З.Аккумуляция и эффективное использование сбе режений
    степенью демократичности форм управления, наличием соли дарной ответственности и взаимовыгодными условиями ис пользования накоплений. В этом случае они не подменяют банки, а заполняют образовавшуюся на финансовом рынке свободную нишу для приложения своего капитала. Опираясь на внутренние источники, т.е. средства и интересы жителей конкретного региона, кредитная кооперация в ее различных формах на
  7. 5.3. МОДЕЛИ МЕЖГОСУДАРСТВЕННОГО ИНТЕГРИРОВАНИЯ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ
    степенному расширению. Исторически сложилось, что именно Западная Европа оказалась прародительницей важнейших международных и даже глобальных социально-экономических и политико-правовых тенденций и механизмов. В качестве образца реальной эффективной интеграции выступает, бесспорно, Европейский Союз (ЕС), предложивший всему миру эталонную, классическую (европейскую) модель интеграции. Эта модель
  8. 11.3. МЕСТО ОТДЕЛЬНЫХ СТРАН И ГРУПП СТРАН В ПРОЦЕССАХ ГЛОБАЛИЗАЦИИ
    степени уравновешивает в качестве экономического центра силы страны НАФТА (где основную роль играют США) с населением 406 млн чел., ВВП свыше 11 трлн долл. и 25% мирового промышленного производства. Важнейший фактор, обусловивший сохранение лидерских позиций Соединенных Штатов Америки в мировой экономике, - это технологические достижения, ставшие в свою очередь одной из основ процессов
  9. ПРЕДМЕТНЫЙ УКАЗАТЕЛЬ
    степени 278 на рынке труда 356 на рынке труда экономическая 356 первой степени 277 совершенная 277 третьей степени 280 ценовая 276, 284 ценовая во времени 280 Дискуссия предвыборная 402 Дифференциация продуктовая 312 продукции 232 товаров 303 ценовая 279 Дифференцированность 228 продукции 228 Долгосрочное равновесие 297,301 Дополняемость ресурсов жесткая 175 Достаточность 245 Доступность
  10. 1.6. Правовые основы и правовое обеспечение государственного управления экономическими объектами, процессами, отношениями
    степени национальным, опирающимся на правовые нормы, Действующие в данной стране. 59 Государство, будучи правовым, соблюдая свой конституционно-правовой статус, должно безусловно соблюдать следующие принципы управления: Ч обеспечение народного суверенитета, подчинение государственного управления общественным интересам; Ч связанность управленческих действий государства конституционным строем,