основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.
На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капи-тализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:
V =-L, где
rl
VL - стоимость земельного участка,
IL - доход от владения землей,
RL: - ставка капитализации для земли.
Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.
Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.
|
- 2.7. Методы оценки земли
метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера
- Метод капитализации земельной ренты
метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и
- 5.2.5. Методы оценки земель
метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера
- 8.1.3. Определение стоимости земельного участка (этап 3)
методы оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж; метод соотнесения (переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две
- ГЛОССАРИЙ
методов регулирования хозяйственной жизни тех или иных стран Хозяйственный цикл - регулярно (каждые четыреЧсемь лет) повторяющиеся колебания хозяйственной конъюнктуры, в ходе которых экономика проходит четыре фазы: кризис (рецессию), депрессию, оживление и подъем (бум) Хуацяо - этнические китайцы, постоянно проживающие за пределами своей исторической родины. Значительную их часть составляют
- 6.4. Революционно-реформистский путь становления промышленного капитализма. Япония
методов эксплуатации вплоть до физического наказания работников и т.п. Правительство, решая сложнейшие задачи перехода к новому социально - экономическому строю, сочетало заимствование западноевропейских образцов (например, реформа народного образования, начавшаяся в 1872 г., осуществлялась аналогично французскому опыту; принятая в 1889 г. конституция была близка к прусскому варианту и т.п.)
- Словарь
методология в изучении коммерческой деятельности: Учебник/А.И. Харламов, О.Э. Башина, В.Т. Бабурин и др.; Под. ред. А.А. Спирина, О.Э. Башиной. - М.: Финансы и статистика, 1996. Погостинская Н.Н., Погостинский Ю.А. Системный анализ финансовой отчетности. -С.-П.: Изд. Михайлова В.А., 1999 . Практикум по финансовому менеджменту: учебно-деловые ситуации, задачи и решения/ Под ред. Е.С.Стояновой. 2-е
- Метод остатка
метода остатка для земли: определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в
- Метод остатка
метода остатка для земли: определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов; определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капи-тализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли. Сложно прогнозировать доход в
- 14.6. Цена земли
методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он
|
Экономика