Проанализируем, например, описанные выше проблемы, с которыми сталкивается городской инспектор по оценке недвижимого имущества. Раз в году ему приводится проводить оценку всех домов, расположенных в черте города. В связи с тем, что с домовладельцев взимаются налоги на основании цены, определенной инжектором, он должен выбрать наиболее справедливый и точный метод оценки. Модели, используемые при оценке недвижимости, значительно отличаются по сложности своего расчета. Поскольку домовладельцы должны платить налоги на основании этой ежегодной оценки, они захотят, чтобы был задействован метод, дающий возможно меньшую оценку.
Рассмотрим одну из простых моделей, которой может воспользоваться инспектор. Он может собрать всю имеющуюся информацию о ценах домов, проданных в городе за прошедший год (со времени последней переоценки), вычислить среднее значение и использовать его в качестве оценочной стоимости для всех домов. Эта модель проста и недорога в осуществлении, но несомненно и то, что она не будет считаться справедливой Домовладельцами, чьи дома стоят меньше, чем полученное усредненное значение.
Другой простой пример Возьмем первоначальную цену каждого дома и скорректируем ее с помощью фактора, учитывающего изменения цен на жилье в городе момента покупки до сегодняшнего дня) Допустим, что цены на жилье в этом городе за последние 50 лет увеличивались в среднем на 4% в год Таким образом, дом, купленный 50 лет назад по цене 30000 долл., будет иметь следующую оценочную стоимость 30000 долл. х 1, 0450= 213200 долл.
Некоторые домовладельцы, несомненно, будут возражать против такого подхода так как этот метод никак не отражает изменений, которые происходили с самим домом. Отдельные дома перестраивались и модернизировались, а другие с течением времени только ветшали Кроме того, фактор престижности проживания в различных районах города также изменился.
Перед инспектором возникает сложная проблема выбора необходимой модели оценки, и, в конце концов, он может использовать комбинацию из нескольких моделей.
Контрольный вопрос 7.8
Можно ли предложить инспектору изменить данную модель оценки стоимости дома для того, чтобы учесть его специфичное местоположение?
|
- 18.1. СУЩНОСТЬ, ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, НЕОБХОДИМОСТЬ И ЦЕЛИ ОЦЕНКИ
оценкой имущества и бизнеса. Оценка недвижимости - операция по определению стоимости объекта. Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки принятия решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость Чзначит, определить рыночную стоимость объекта. Рыночная
- 18.3. ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
оценке бизнеса, поэтому и подготовка специалистов в области оценочной деятельности в средних и высших учебных заведениях СССР не осуществлялась. С распадом СССР и переходом РФ на рыночные отношения возникла острая потребность в оценке недвижимости, в том числе и бизнеса, в условиях отсутствия специалистов и наработанных отечественных методических подходов к оценке бизнеса. В этих условиях в
- 5.Оценка имущества должника
оценка имущества, поскольку от его стоимости зависит и результативность мер исполнения, полнота реализации исполнительного документа. Должник, как правило, заинтересован в высокой оценке, а взыскатель и судебный пристав-исполнитель - в той, которая позволит максимально быстро реализовать имущество. Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным
- з 3. Участники исполнительного производства
оценка отдельных предметов является за-труднительной либо должник или взыскатель возражает против про-изведенной судебным приставом-исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назна чает специалиста (ст. 85 Федерального закона Об исполнительном производстве). В то же время имеются частные примеры необходимого участия специалиста в исполнительном
- 8.1. Валютная система
оценка недвижимости, ценные бумаги и т.п.), что означает большую техническую работу. Встает вопрос и о гарантиях интересов наших экспортеров, у которых контракты со странами ЕС в ряде случаев заключены в долларах США. Поскольку потери не исключены из-за курсовой разницы евро - доллар и в ряде двусторонних операций, необходимо определить, кто и как будет нести валютные риски. Очевидно, что с более
- 8.1. Государственная пошлина
оценке), при цене иска: до 10000 рублей - 4% цены иска, но не менее 200 рублей; от 10001 рубля до 50000 рублей - 400 рублей плюс 3% суммы, превышающей 10000 рублей; от 50001 рубля до 100000 рублей - 1600 рублей плюс 2% суммы, превышающей 50000 рублей; от 100001 рубля до 500000 рублей - 2600 рублей плюс 1 % суммы, превышающей 100000 рублей; свыше 500000 рублей - 6600 рублей плюс 0,5% суммы,
- Столб на меже
оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - 3/4 стоимости имущества, а страха вая премияЧ в 1,5% от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные по-стройки, а также здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора
- 7.7. ОЦЕНКА АКТИВОВ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ МЕТОДА СОПОСТАВЛЕНИЙ
оценки стоимости активов предполагает сначала поиск активов, сопоставимых с теми, стоимость которых необходимо определить, а затем анализ возможных различий между ними и того, каким образом эти отличия отразятся на стоимости оцениваемых активов. Рассмотрим, например, вариант с оценкой дома, используя при этом имеющиеся цены на сопоставимые дома. Предположим, вы являетесь владельцем дома и каждый
- 7.9. БУХГАЛТЕРСКИЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ АКТИВОВ
оценка имущества будут расходиться Бухгалтеры снижают стоимость строения несмотря даже на то, что его рыночная цена повышается Балансовая стоимость земли остается неизменной Допустим, 2 января кто-либо делает вам предложение на продажу вашей недвижимости за 150000 долл. В балансовом отчете вашей фирмы ЛВС ее стоимость все еще< 100000 долл. (без амортизации за один день) Это балансовая стоимость
- Ответы на контрольные вопросы
оценка затрат, связанных с потерей времени на обмен билетов, показывает, что они не превышают 75 долларов, то следует взять билет на оперный спектакль. Даже если вы предпочитаете опере бейсбол, вы можете сдать билет в оперу за 100 долл., купить билет на бейсбольный матч, а разницу положить в карман. Контрольный вопрос 7.2. Если цена на серебро в Чикаго составляет 10 долл. за унцию, а операционные
|
Финансы