Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Панфилов, Алексей Вячеславович
Место защиты	Москва
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию"

ПАНФИЛОВ Алексей Вячеславович

ЖИЛИЩНЫЙ РЫНОК РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: АНАЛИЗ СТАНОВЛЕНИЯ И ПОДХОДЫ К ПРОГНОЗИРОВАНИЮ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализации - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: промышленность; строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степсии кандидата экономических наук

2 7 ЯКВ 2377

Москва-2010

004619512

Работа выпонена в Учреждении академии наук Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН

Научный руководитель

доктор экономических наук Говтвань Олег Джонович

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Камспецкий Михаил Ильич

кандидат экономических наук Тахтарова Натальи Витальевна

Ведущая организация

УРАН Институт проблем рынка РАН

Защита состоится л26 января 2011 г. в 15 часов на заседании Диссертационного совета Д 002.061.01 в УРАН Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН по адресу: 117418, г. Москва, Нахимовский проспект, д. 47, ауд. 520.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке народнохозяйственного прогнозирования РАН.

УРАН Институт

Автореферат разослан л2^>> декабря 2010 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Р.А. Гапецкая

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. 13 1992 году административно-командная

система жилищного финансирования, в течение многих десятилетий функционировавшая в пашей стране, прекратила свое существование.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная па создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности но улучшению жилищных условий населения и, главное, практически поным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством институтов в сфере законодательства, правоприменения, технического контроля, арбитражных разбирательств, страхования и т.д.; слабостью национальной финансовой системы; ограниченными производственными возможностями строительной отрасли. Допонительной проблемой является необходимость окончательного демонтажа остатков государственного распределения жилья и земельной собственности: отставание в этой сфере представляет собой серьезную угрозу с точки зрения темпов развития эффективного и гибкого жилищного рынка.

С этой точки зрения в современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем с учетом опыта зарубежных стран и разработке сценарных прогнозов развития жилищной сферы при различном ресурсном обеспечении. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование теоретико-методологических подходов к анализу становления и прогнозированию жилищного рынка в России и их апробация.

Для достижения поставленной цели в соответствии с логикой исследования в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

Х Провести теоретический и количественный анализ понятия жилищный рынок и системы его показателей.

Х Показать роль общих и специфических для современной России факторов, определяющих спрос и предложение на жилищном рынке.

Х Провести анализ сравнительной эффективности жилищного строительства в России и выделить ключевые этапы развития отрасли жилищиого строительства.

Х Разработать систему расчетов прогнозных параметров жилищного рынка с использованием показателя кредитного потенциала населения и миметического подхода.

Х Исследовать особенности системы финансирования жилищиого строительства в России и выработать рекомендации по ее совершенствованию. Проанализировать возможности и ограничения стимулирования развития жилищного рынка в России.

Объект исследования Ч государственное регулирование жилищного рынка как взаимосвязанной комплексной системы рынка недвижимости, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Предметом исследования является оценка перспектив жилищного рынка и разработка управляющих воздействий на его состояние.

Теоретической и методологической основой исследовании являются работы зарубежных исследователей, таких как Г. Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С. Харрисон, Р. Страйк, Дж. Даниел и др. Ими обобщен и систематизирован огромный опыт функционирования рынка недвижимости и жилья развитых стран.

В нашей стране изучение взаимосвязи жилищного сектора и общественного воспроизводства связаны с именами А.И.Анчишкина, О.С. Пчелинцева, и Ю.В.Яременко. Формированию и развитию жилищного рынка в России посвящены работы НЛО. Богомоловой, М.И. Каменецкого, С.Ю. Лядкина, Л.Л. Поляков, Е.И. Тарасевича, структуру потребности в жилье и спроса на жилищных рынках исследовали Т.Д Бекина., O.E. Воробьева, Н.Б. Косарева, Р.З. Эльдаров, проблемы финансирования инвестиций, налогообложения и ипотечного кредитования затрагивали вышеперечисленные авторы и многие другие.

Информационная база исследования: периодические сборники, публикуемые

Росстатом, в том числе материалы Центральной базы статистических данных (ЦБСД)

Росстата; информационные материалы ЦБ РФ и Госбанка СССР; справочные материалы

Минфина СССР и РФ, Международного валютного Фонда и Мирового Байка, Банка

международных расчетов, ФРС США, ЕЦБ, бюро экономического анализа США, евростата,

международных рейтинговых агентств, а также технико-экономическая и правовая информация, связанная с отдельными жилищными проектами в различных регионах России.

Научная новизна исследования:

Х Предложено и обосновано применение метода исторических, логических и функциональных аналогий (миметический метод) к прогнозированию первичного и вторичного рынка жилья и жилищного строительства. Согласно этому методу, динамические и структурные характеристики одной страны конструируются, основываясь па опыте другой страны, находящейся па более высоком уровне развития, или целой 1рунпы стран по средневзвешенной траектории. На основе этого метода и исходя из перспективной динамики валового внутреннего продукта и численности населения осуществлена альтернативная по отношению к традиционным методам оценка потребности в развитии жилищного строительства па среднесрочный период.

Х В рамках прогнозирования жилищного рынка разработана и применена методика, позволяющая оценивать кредитный потенциал населения. Расчет величины кредитного потенциала осуществляется с помощью переменных, характеризующих благосостояние населения (уровень денежных доходов населения и их распределение между различными слоями населения), условия ипотечного кредитования (величины первоначального взноса, уровня процентной ставки, сроков кредитования), а также стоимость жилья па первичном рынке.

Х Предложена система увязанных в рамках единой логики натуральных, стоимостных и финансовых показателей, позволяющая оценивать жилищный рынок как единое целое на национальном уровне. Это позволило, в частности, собрать, систематизировать и привести в сопоставимый вид статистическую информацию по развитию жилищного строительства и жилищной обеспеченности за период с 1921г. по 2009г., что увеличивает горизонт анализа договременных тенденций и повышает обоснованность мсжстраповых сравнений.

Теоретическая и практическая значимость исследования:

Теоретическая значимость исследования определяется разработкой новых методических подходов к анализу и прогнозу процессов на жилищном рынке. Это обеспечивает более поное понимание взаимосвязей, существующих между различными составными частями жилищной сферы, а также дает возможность предложить новую интерпретацию некоторых закономерностей развития жилищного рынка.

Практическая значимость определяется возможностью использования разработанных подходов и полученных результатов при формировании кратко- и среднесрочных прогнозов жилищного рынка в взаимоувязке с приоритетами среднесрочного развития национальной

экономики, а также для подготовки законодательных актов, регулирующих развитие жилищной сферы.

Апробация результатов. Результаты исследования были представлены на XXX сессии российско-французского семинара по денежно-финансовым проблемам современной российской экономики (г.Кисловодск, Россия, 2005г.); XXXII сессии российско-французского семинара (г.Ставрополь, Россия, 2006г.); XXXIX сессии российско-французского семинара (г.Париж, Франция, 2010г.).

Основные результаты диссертационного исследования изложены в 8 печатных работах объемом 5,4 п.л., в число которых входят 6 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрпауки РФ для публикации основных научных исследований.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 105 наименований. Общий объем диссертации составляет 120 страниц.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформалироваиы цель и задачи, научная новизна работы, теоретическая и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе Теоретические аспекты функционирования жилищного рынка рассмотрено понятие жилищного рынка, система характеризующих его показателей, факторы, оказывающие наибольшее влияние на формирование спроса и предложение на жилищном рынке.

Исследованиям в области жилищной проблематики насчитывается несколько столетий. Однако в большинстве случаев вопросы, связанные с жильем, рассматривались лишь фрагментарно, являясь частью более глобального исследования. Только в середине 60-х годов 20 столетия появились первые масштабные работы, в центре внимания которых находися жилищный рынок или жилищно-строительный комплекс. Основным результатом этих работ явилось создание так называемой теории конкурентного рынка жилья. Базисным положением этой теории стало разделение жилищного рынка на две составляющие, которые находятся в тесном взаимодействии. Первая составляющая - это рынок, где жилье является товаром широкого потребления, а спрос на него вызван неудовлетворенностью текущими условиями проживания. Вторая составляющая - это рынок, где жилье является инвестиционным активом, а спрос на него обусловлен привлекательностью финансовых вложений в жилую недвижимость.

С начала 1990-х годов тематика жилищных исследований стала смещаться в сторону анализа взаимосвязи жилищного рынка и макроэкономических процессов.

Современные исследования жилищного сектора затрагивают чрезвычайно широкий спектр вопросов, включая проблемы налогообложения жилой недвижимости, развития системы жилищного финансирования, влияния демографических процессов па жилищный рынок, зависимость процессов па рынке жилья от макроэкономических тенденций, мотивы поведения различных участников жилищного рынка.

В настоящее время уже можно твердо утверждать, что накопленные исследования сложились в отдельную ветвь экономической науки, называемую жилищной экономикой. В данном диссертационном исследовании под термином жилищная экономика понимается отдельное направление экономической пауки, в рамках которого проводится комплексное изучение процессов, происходящих в жилищной сфере. Жилищная экономика находится па пересечении нескольких ключевых сфер экономического знания, в число которых входят макроэкономика, теория управления экономическими системами, финансовая теория и экономика домашних хозяйств.

По нашему мнению, основная задача данного направления экономической науки заключается в том, чтобы описать, объяснить и предсказать динамику и структуру спроса и предложения па жилищном рынке; оценить основные факторы, влияющие па новое жилищное строительство и динамику цен; проанализировать и смоделировать с учетом постоянно меняющихся условий внешней среды поведение основных экономических агентов, работающих на жилищном рынке. Объектом исследований в данной области является жилищный рынок или более широко - жилищная сфера.

В советской и российской экономической традиции принято рассматривать жилищную проблематику в контексте межотраслевых комплексов народного хозяйства. Под межотраслевым комплексом народного хозяйства понимается совокупность отраслей, производств и видов деятельности, ориентированных на выпонение какой-либо воспроизводственной функции. В рамках диссертационного исследования затрагивается проблематика, связанная с функционированием строительного, жилищного, потребительского комплексов, а также комплекса производственный инфраструктуры.

В плановой Экономикс прогнозирование развития жилищного комплекса производилось на основе нормативно-целевого метода, который подразумевал ориентацию па достижение конкретных целей в течение прогнозного периода и исходил из гипотезы управляемости развитием социально-экономических процессов. План развития жилищной сферы определял траекторию движения к намеченным целям на базе наличных ресурсов с учетом имевшихся технологий. Как правило, план развития жилищного комплекса был составной частью комплексных социально-экономических и научно-технических программ развития СССР на среднесрочный (пятилетний) и догосрочный (20стний) период.

Следует отметить, что масштабное строительство жилья в Советском Союзе рассматривалось некоторыми исследователями в качестве одной из ключевых предпосылок социально-экономического развития. Так, Ю.В.Яременко считал жилищный сектор центральным элементом механизмов экономического роста, основанного на социальных мотивациях. Он выделял два основных фактора, определяющих влияние массового жилищного строительства на процесс воспроизводства в плановой экономике. Во-первых, высокий мультипликативный эффект жилищного строительства дожен был обеспечить быстрый рост производства товаров культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода. В свою очередь производство этой группы потребительских товаров в значительно большей степени, чем производство продовольствия реагировало па объемы выделяемых ресурсов и тем самым способствовало общему повышению эффективности производства. Во-вторых, фундаментальная значимость жилья для повышения уровня жизни дожна была усилить трудовые мотивации населения, получавшего возможность достаточно быстро улучшить свои жилищные условия за счет допонительных заработков.

После распада СССР и смены экономической парадигмы отечественные исследователи стали отходить от понятия жилищного комплекса и начали рассматривать жилищную проблематику в контексте свободного рынка жилья.

Жилищная сфера представляет собой сектор экономики, где осуществляется процесс создания, функционирования, эксплуатации и замены жилищного фонда. Этот сектор включает в себя часть сферы производства (проектирование, строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос) и часть сферы услуг, связанную с текущим функционированием жилищного фонда. В то же время в рамках жилищной сферы происходит взаимодействие двух основных элементов - рынка жилищного фонда и рынка жилищных услуг, образующих в совокупности рынок жилищной недвижимости.

Основными участниками (субъектами) жилищного рынка являются: собственники жилья, арендаторы жилья, девелоперы, подрядные организации, посредники (Санки, юридические организации, риэторы, оценщики жилой недвижимости и др.). Число, структура и состав участников жилищного рынка зависит от уровня развития в стране жилищного рынка и системы финансирования жилищного строительства.

Специфические особенности жилищного рынка, отличающие его от других рынков товаров и услуг, связаны с характеристиками жилья как рыночного товара. К таким характеристикам относятся: договечность жилья, неоднородность жилищного фонда, высокие транзакционные издержки, высокая инерционность жилищного рынка, двойная природа спроса на жилье, локализация жилищного рынка, особый порядок сделок с жильем, высокая по отношению к текущим доходам стоимость жилищных единиц.

Срок службы жилищных помещений измеряется десятилетиями. Любое жилое помещение имеет только ему присущие, индивидуальные характеристики и, по сути, является уникальным товаром. Эта уникальность определяется местоположением жилого помещения, его техническими и строительными характеристиками, а также существующими финансовыми и законодательными обрсмспспиями. Эти обстоятельства затрудняют оценку жилой недвижимости, увеличивают временные и финансовые издержки как на покупку, так и на продажу жилья, создают информационную асимметрию на рынке и резко снижают степень взаимозаменяемости одного жилого помещения другим. Чтобы элиминировать фактор низкой взаимозаменяемости, при оценке стоимости жилья используются два основных способа. С помощью первого способа все предложения на рынке жилья распределяются по группам исходя из того, какие конкретные услуги и блага получаст потребитель в случае покупки/аренды того или иного жилого помещения. Другой способ заключается в оценке непосредственных характеристик жилого помещения (размера и планировки, наличия различных коммуникаций, качества строительства и степени износа), а также характеристик его местоположения (инфраструктуры, транспортной доступности, окружающей срсды, соседей).

Транзакциоппые издержки па жилищном рынке существенно выше, чем па рынках других товаров широкого потребления. Эти издержки включают в себя затраты на поиск нового жилья, издержки па переезд, налоговые сборы за землю и жилое строение, плату за регистрацию и, что имеет особо важное значение в современных российских условиях, затраты на преодоление бюрократических барьеров (оплата справок, вознаграждения различным посредникам, потери времени и денег на общение с чиновниками и т.п.). Средний уровень транзакциоиных издержек колеблется на уровне 5-10% от суммы сдеки, однако в некоторых странах (в особенности в крупных городах) эта уровень может достигать 15-20%.

Процесс адаптации жилищного рынка к изменению экономических условий занимает весьма продожительный период времени. Это обусловлено тем, что повое строительство ведется достаточно дого - в течение нескольких лет - и сопряжено с решением ряда сложных вопросов, связанных с финансированием, проектированием и согласованиями. В случае, если па одном из этапов работ возникают трудности, процесс строительства нового жилья рискует затянуться на неопределенный срок. Кроме того, высокая инерционность жилищного рынка обусловлена медленным изменением спроса на жилую недвижимость. Существование подобных факторов создает высокий потенциал возникновения диспропорций на жилищном рынке, таких как надувание пузырей или обвал цен.

Жилая недвижимость может быть куплена с целью проживания - в этом случае се надо рассматривать как товар широкого потребления. Жилье также могут купить с цслыо

получения прибыли от роста его рыночной стоимости, и тогда оно по сути является инвестиционным активом. В некоторых случаях покупатель может ставить перед собой обе этих цели одновременно. Например, в случае, когда покупатель сам проживает в жилье, которое в дальнейшем рассчитывает перепродать. Двойная природа спроса на жилищном рынке приводит к тому, что периодически происходит переипвестирование в жилую недвижимость. Иначе говоря, во многих случаях инвесторы и нуждающиеся в жилье покупатели вступают в ценовую конкуренцию на рынке жилья. Попытки решать жилищную проблему без учета специфики рынка жилой недвижимости могут привести к масштабным негативным последствиям. В частности, как показали события последних лет, мягкость бюджетных ограничений, ставшая следствием чрезмерно рискованной практики ипотечного кредитования, может трансформировать секторальные диспропорции жилищного рынка в глобальный финансово-экономический кризис.

Рынок жилья изначально локализован, поскольку его объекты недвижимы. Собственно говоря, это рынок, на котором не товар движется к потребителю, а, наоборот, потребитель движется к товару. В этой связи нет и никогда не может появиться единого мирового рынка недвижимости. Каждый жилищный рынок привязан к своему местоположению, и даже в отдельно взятом государстве жилищные рынки его отдельных территорий могут очень существенно отличаться друг от друга.

С правовой точки зрения покупка/продажа жилой недвижимости - это переход права собственности (и связанных с ним интересов) от продавца к покупателю. Набор правовых механизмов, обеспечивающих данный переход, определяется гражданским законодательством конкретного государства, а процесс функционирования жилищного рынка может быть рассмотрен как развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав собственности на жилую недвижимость. В этом аспекте жилищный рынок также существенно отличается от рынков других товаров широкого потребления и схож с рынком сделок в корпоративном секторе экономики.

Значительная стоимость жилья определяется тем, что жилье, с одной стороны, является фундаментальным благом, обеспечивающим догосрочную жизнедеятельность домохозяйств, а, с другой стороны, жилье является технологически сложным товаром, для создания и эксплуатации которого требуются большие затраты.

Специфические условия жилищного рынка требуют уделять особое внимание анализу динамики показателей, характеризующих доступность жилья для домашних хозяйств. К ключевым можно отнести следующие показатели доступности жилья: рабочее время, необходимое для получения дохода, достаточного для покупки 1 м2 типового жилья; рабочее время, необходимое для оплаты единицы типового жилья (комнаты, квартиры); рабочее

время, необходимое для оплаты единицы типового жилья с учетом обязательных и первостепенных платежей; рабочее время, необходимое для расплаты по ипотечному кредиту в минимальные сроки.

Ключевым фактором, влияющим на жилищный спрос, является демографический. Количественная оценка спроса предполагает учет брачного статуса, размера и возраста членов семьи, числа детей, миграционных потоков, числа браков и разводов. При этом основным наблюдаемым объектом, используемым для целей анализа жилищного рынка, является не отдельный человек, а домашнее хозяйство.

Спрос па жилую недвижимость обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов. На коротких временных интервалах спрос на жилую недвижимость обладает высокой эластичностью по отношению к ценам. Количественный анализ цен на жилую недвижимость, применяемый для различных временных диапазонов, приводит зачастую к неоднозначным результатам. Одной из причин этого обстоятельства являются противоречия между краткосрочной и догосрочной цеповой динамикой, которые из-за спекулятивных ожиданий приводят к образованию так называемых ценовых пузырей на жилищном рынке. В основе формирования ценового пузыря лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов (покупателей или продавцов) относительно реальной стоимости актива, при этом па формирование цепового пузыря влияют как факторы предложения, так и факторы спроса на жилье (низкая жилищная обеспеченность, увеличение доходов населения, развитие ипотечного кредитования, перелив инвестиционных капиталов на рынок жилья и превращения недвижимости в инструмент их сохранения и преумножения).

Предложение па жилищном рынке складывается из нового жилищного строительства -первичного рынка жилья и предложения за счет имеющегося жилого фонда - вторичного рынка. Например, в США па протяжении последнего десятилетия рыночное предложение жилья имело следующую структуру: 30-35% приходилось на объекты нового строительства и 65-70% - па вторичный рынок. При этом оборачиваемость жилого фонда (доля вторичного жилья, задействованного в сдеках по купле/продаже) находилась в среднем па уровне 5%. В России по данным Росрсгисарации на 2007 год число сделок с жилой недвижимостью на вторичном рынке составило 2 мн. 367 тысяч (76,65% от общего предложения), а вводы жилья - 721 тысячу жилых помещений (23,35%), при уровне оборачиваемости жилья на вторичном рынке в 4%.

Таким образом, наибольшее число сделок осуществляется именно на вторичном рынке жилья. Продавцами на вторичном рынке жилья являются собственники жилья, в подавляющем большинстве случаев физические лица. Факторы, влияющие па объем

предложения жилья на вторичном рынке, в первую очередь определяются предпочтениями домашних хозяйств при выборе места проживания и характеристик конкретного жилого помещения, являясь, по сути, также и факторами спроса на жилье.

Причины, побуждающие домашние хозяйства к смене места проживания, могут быть разделены на три основные группы. К первой группе относятся причины, связанные с жизненными циклами домашних хозяйств; ко второй - причины, связанные с финансовыми возможностями домашних хозяйств и вытекающим их них потенциалом изменения качества жизни; к третьей - причины, имеющие отношение к деловой активности населения и вопросам безопасности жизни. В целом оборот жилья на вторичном рынке жестко привязан к количеству вакантных жилых помещений и динамике нового жилищного строительства.

Около 30% предложения жилья па рынке приходится на новое жилищное строительство. С новым жилищным строительством связан масштабный оборот земельных и трудовых ресурсов, а также различных товаров и услуг. Жилищное строительство характеризуется высокой степенью зависимости между наличием земли и трудовых ресурсов, с одной стороны, и цепами на жилье, с другой стороны. Так, при высокой цене па землю предпочтение отдается строительству многоэтажного жилья; при высокой стоимости трудовых ресурсов начинают массово использоваться новые технологии в строительстве, значительно снижающие его трудоемкость.

В России структура себестоимости жилищного строительства отличается от той, что сложилась в странах с развитыми жилищными рынками. В частности, существенное отличие заключается в том, что доля затрат на приобретение земли в России значительно выше, чем в развитых странах, и составляет примерно 20%. Кроме того, в России сохранилась советская традиция учета затрат в строительстве, а методы управленческого учета в повседневной практике используются не в поной мере.

Во второй главе Анализ развития э/силищного рынка е России рассмотрены вопросы развития жилищного строительств и воспроизводство жилого фонда, становления жилищного рынка и трансформации системы жилищного строительства.

Развитие жилищного строительства в России за последние 65 лет (после окончания Великой Отечественной войны) можно разбить на пять основных этапов.

1946-1955 гг. - этап относительно низких темпов роста жилищного строительства: средний уровень обеспеченности населения жильем тогда составлял 5,33 м2 на человека по сравнению с 4,28 кв. метров в 1921-1945 годы.

1956-1960 гг. - этап взрывного роста в объемах вводов нового жилья. В результате обеспеченность жильем выросла до 6,83 м2 па человека. Никогда - ни до, ни после этого периода Ч вводы жилья в стране не были такими высокими.

_Динамика среднегодовых вводов жилья с 1921 по 2009 годы

ЧЧ Россия (1921-2009 гг.): среднегодовые оводы жилых помещений, шт.

Ч США (1921-2003 (г.): среднегодовые оводы жилых помещений, шг.

2000000 1800 000 1600 000 1400000 1 200 000 1000000 800000 600000 400000 200000

1961-1990 гг. - этап стабильно высокой динамики жилищного строительства. Средняя величина вводов в этот период равнялась 1 милиону 225 тысячам жилых помещений в год, или 0,449 м2 в год в расчете па душу населения. Таким образом, средняя доля нового строительства в общем объеме жилищного фонда составляла 3,81%.

В настоящее время жилищный фонд России более чем па 80% состоит из зданий, построенных еще в СССР. Несмотря на высокие количественные показатели жилищного строительства в советский период, качество жилищного фонда оставляло желать лучшего. Так, Ю.В.Ярсменко основными проблемами в этой области считал сохранение коммунального проживания семей, значительный удельный вес малогабаритного и перенаселенного жилья, неудовлетворительное качество жилищ с точки зрения теплового и звукового комфорта, отсутствие в значительной части домов и квартир доступа к современным коммунальным услугам. К сожалению, вплоть до настоящего времени многие из этих проблем поностью не решены. Так, по данным выборочных обследований домашних хозяйств за 2004-2007 гг., около 2% населения по-прежнему проживает в коммунальных квартирах, а доля домашних хозяйств, чья обеспеченность жильем ниже 9 м2 на человека, составляет 7,5%.

В 1991-2000 гг. начася этап резкого снижения объемов жилищного строительства. В

этот период среднегодовые вводы жилья снижаются до уровня 31,9 мп.м2, а вводы новых

жилых помещений - до 546,8 тыс.едиииц. В пересчете па душу населения средние за период

вводы жилья уменьшились до 0,252 м2, что соответствует значением первой послевоенной

пятилетки (1946-1950 гг.). Одновременно в этот период в России была проведена массовая

приватизация жилищного фонда (к 2000 году уже около 65,3% жилых помещений

принадлежали частным собственникам), а также начася процесс формирования свободного рынка жилья и появления на рынке новых участников: крупных агентств недвижимости и профессиональных девелоперских групп.

Пятый этап - с 2001 г. по настоящее время - стал этапом восстановительного роста, а затем существенного увеличения вводов жилья. Этот этап можно разбить на две части.

В период 2001-2005 гг. началось зарождение новой системы воспроизводства жилищного фонда страны, основанной на рыночном механизме финансирования жилищного строительства. Этот период характеризуется первыми шагами в массовом развитии ипотечного кредитования населения, объемы которого к концу 2005 года достигли 46 мрд. рублей, и началом активной работой банковской системы с застройщиками жилья. Объем прямого кредитования банками структур, работающих в жилищном строительстве, в 2005 г. оценивася в 44 мрд. рублей. Развитие новых механизмов финансирования жилья позволило нарастить среднегодовой объем вводов нового жилья примерно на 6 мн.м2 до 37,3 мн. м2. Кроме того, среднегодовые показатели по строительству новых жилых помещений также увеличились на 26,8 тыс. единиц, что позволило поднять среднегодовые вводы до 439,4 тыс. квартир. Среди основных факторов, которые сдерживали динамику жилищного строительства в России в тот период и которые в целом сохранились до настоящего времени, следует выделить: высокие административные барьеры, высокие затраты на инженерную подготовку территорий, несовершенство правил определения затрат на подключение к инженерным сетям и головным источникам, обременение застройщиков различными платежами на развитие инфраструктуры или условиями по передаче части построенного жилья, дефицит финансирования, отсутствие собственных средств у строительных компаний для финансирования строительства, наличие в строительстве педенежных форм расчётов (бартера и взаимозачетов), высокую стоимость заемных средств и трудности в их получении, отсутствие серьезной конкуренции на рынке.

Основные изменения в системе жилищного финансирования произошли в период с 2006 по 2009 гг.. что позволяет выделить вторую часть пятого этапа развития жилищного строительства в РФ. Этот этап характеризуется экстенсивным развитием ипотечного жилищного кредитования и масштабным наращиванием объемов работы банковской системы с девелоперскими группами. Так, к концу 2008 года объем выданных кредитов на покупку жилья населением составил 736 мрд. рублей, а уровень кредитования компаний, задействованных на жилищном рынке - 154 мрд. рублей. Такое увеличение вклада кредитной системы в процесс финансирования жилищного строительства привело к значительному росту строительства жилья в России. Среднегодовая динамика вводов нового жилья возросла до 59 мн.м2 или до 0,425 м2 на душу населения, что соответствует средним

значениям вводов в советский период, а строительство новых жилых помещений выросло до 700 тыс. единиц. Кроме того, эта стадия характеризуется процессами быстрого развития системы жилищного финансирования и жилищного рынка. Среди этих процессов можно выделить: а) активную деятельность но рефинансированию жилищных кредитов, проводимую Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (ЛИЖК); к концу 2009г. общий объем рсфинасировапия кредитов составил 139,1 мрд.руб. (накопленным итогом); б) выход на российский рынок ипотечного кредитования крупнейших мировых банков; в) появление целой группы средних российских банков, специализирующихся на кредитовании физических лиц, в том числе на ипотечном жилищном кредитовании; г) появление новых финансовых посредников на жилищном рынке - ипотечных брокеров.

Оценка развития жилищного рынка потребовала использования таких показателей как: стоимость жилья на первичном и вторичном рынке; себестоимость жилищного строительства; число сделок с жилой недвижимостью и их денежный объем; число вакантных жилых помещений; доля жилья, которая сдастся в пасм (табл. 1).

Основные показатели жилищного рынка1

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Стоимость м2, рублей всего 7 634 9 820 12 248 15 144 19 370 23 780 36418 47 344 54 499 50 305

Стоимость м2, рублей иерничный рынок 8 678 10 567 12 939 16 320 20 810 25 394 36 221 47 482 52 504 47715

Стоимость м2, рублей вторичный рынок 6 590 9 072 11 557 13 967 17 931 22 166 36615 47 206 56 495 52 895

Себестоимость жилищного строительства м2, рублей 5 940 8 291 10 063 12 496 14 682 17213 20 737 24 501 31 481 35 844

Число сделок с жильем, МН-П1Т. 1,223 1,252 1,298 1,4 1,564 1,688 1,996 2,367 2,326 1,943

Ич них сдеки на первичном рынке, мн.шт. 0,045 0,039 0,032 0,037 0,037 0,039 0,035 0,037 0,032 0,024

Объем сделок с жильем, мрд. рублей 458 606 789 1 058 1 517 2 023 3 693 5 714 6 503 5 034

Из них сдеки на первичном рынке, мрд. рублей 23,27 28,13 39,67 53,54 58,57 77,2 95,63 175,42 169,67 114,65

Число жилых помещений, мн. ед. 55,1 55,6 56 56,4 56,9 57,4 58 58,7 59,4 60,1

Число жилых помещений, в которых проживают собственники жилья, мн. ед 47,59 48,02 48,37 48,7 49,1 49,6 50,1 50,7 51,3 51,9

Число жилых помещений, сдающихся в аренду, мн. сд. 1,706 1,674 1,603 1,278 0,952 0,953 0,951 0,987 0,988 1,025

Число вакантных жилых помещений, мн. ед. 5,80 5,90 6,03 6,41 6.80 6,87 6,95 7,01 7,11 7,16

Число домашних хозяйств, мн 53,25 53,02 52,78 52,51 52,24 51,98 51,76 51,62 51,56 51 ,42

Распространение современных финансовых технологий в РФ и укрепление банковской системы привело к качественному изменению структуры финансирования жилищного строительства. Если в 2000 г. подавляющая доля финансирования (88%) приходилась на собственные средства населения, то к 2008 г. банковская система уже обеспечивала около трети финансирования - порядка 22% приходилось па ипотечное кредитование и 10% - на прямые кредиты строительному бизнесу (табл.2).

1 Серым цветом выделены ячейки с оценочными показателями

Структура финансирования жилищного строительства в РФ _(без учета государственных программ и ЖСК)_

]'Д- изм. 200! 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Собственные средства домохозяйств направляемые на покупку/строительство жилья, мрд. рублей мрд. руб. 286 370 496 687 876 1 084 1 472 1 721

Объем ипотечного жилищного кредитования, вы данные кредиты, мрд. рублей мрд. руб. 7 12 18 29 46 347 650 736

Собственные средства застройщиков жилья направляемые на строительство, мрд. рублей мрд. руб. 34 34 44 66 83 127 112 202

Заемные средства застройщиков жилья, мрд. рублей мрд. руб. 4 14 23 34 44 86 197 154

Вклад кредитной системы а жилищное финансирование % 3,5 6,0 7,1 7,8 8,6 26,4 34,8 31,6

В период с 2004г. по 2008 г. рынок ипотечного кредитования в России развивася опережающими темпами как по отношению к другим видам кредитования физических лиц, так и по отношению к кредитованию в целом. Важно обратить внимание на тот факт, что ипотечное кредитование развивалось в условиях быстрого роста цен па недвижимость. Рост цен обуславливася высоким спросом, который в свою очередь во многом стал следствием ожиданий населения, исходившего из предположения, что и в дальнейшем динамика цен на жилье будет существенно опережать инфляцию. Такая конъюнктура рынка недвижимости приводила, с одной стороны, к увеличению объемов жилищного строительства, а, с другой стороны, к созданию спроса на ипотечные кредиты со стороны обеспеченных слоев населения. При этом доля нового жилья, построенного за счет жилищный кредитов, по нашим оценкам, выросла с 7% от общего объема жилищного строительства в 2004 г. до 14% в 2008 г. Следовательно, ипотечные кредиты, во-первых, становились доступной для постоянно возрастающей части населения формой покупки жилья в России; во-вторых, система ипотечного кредитования стала неотъемлемой частью жилищного рынка и, в-третьих, жилищное кредитование за 4 года из нового, почти неизвестного для России кредитного продукта стало значимым элементом развития банковского сектора.

Однако масштабы ипотеки в России, если сравнивать ее с развитыми странами, до сих пор остаются незначительными.

Объем задоженности по ипотечным кредитам к ВВП

100% 90% 80% 70% 60% 3* 50% 40% 30% 20% 107 0%

О 5000 10000 15 ООО 20000 25000 30000 35000

ВВП на душу населения по ППС, евро

Более того, и до кризиса и в настоящее время банки в целях минимизации рисков предпочитают кредитовать покупку на вторичном рынке жилья. Поэтому, с формальной точки зрения, развитие ипотечного кредитования само по себе не является фактором, способствующим активизации жилищного строительства.

Особенностью российского рынка жилой недвижимости является то, что массовое распространение получили цепочки взаимосвязанных сделок по купле-продаже жилой недвижимости. Часто эта цепочка может быть реализована только при условии, что какое-либо домохозяйство - одно из звеньев цепочки - берет ипотечный кредит.

Предкризисная модель ипотечного кредитования в России обладала и несомненными достоинствами и существенными недостатками. Позитивные последствия использования этой модели выразились в том, что ипотечное кредитование действительно позволило несколько расширить рамки платежеспособного спроса. В то же время говорить о кардинальном расширении спроса нельзя. Негативные последствия выражались в том, что расширение платежеспособного спроса привело к быстрому росту цен на недвижимость и соответствующему снижению доступности жилья. Кроме того, структура спроса на жилье была сильно деформирована спросом инвестиционного характера.

В третьей главе Оценка перспектив развития жилищного рынка в среднесрочной перспективе обосновывается применение метода подражательного развития к анализу развития жилищного рынка в России, а также описываются подходы к прогнозированию

Ипотечные кредиты к ВВП

9 Дания

Х Голандия

Греция 9 Кипр

9 Германия 9 Швеция ь 9 Бельгия 9 Финляндия Франция

жилищного рынка России па основе использования показателя кредитного потенциала населения.

Применение метода подражательного развития. Данный метод логического моделирования состоит в том, что перспективы развития какого-либо недостаточно изученного объекта (процесса) обосновываются, исходя из установленных закономерностей функционирования другого, подобного ему объекта. Примером такого подхода может служить метод мсжстраповых сопоставлений. Согласно этому методу, динамические и структурные характеристики одной страны конструируются, основываясь на опыте другой страны, находящейся па более высоком уровне развития, или целой группы стран по средневзвешенной траектории.

С практической точки зрения процедуры миметической коррекции параметров динамики жилищного рынка заключаются в использовании информации о развитии конкретных процессов на жилищных рынках других стран для оценки предполагаемых изменений на российском жилищном рынке. Это, - своего рода попытка адаптации ретроспективы других стран к условиям России. Такой подход позволяет элиминировать недостаток (либо перспрезентативность) информации по особенностям развертывания потенциальных процессов на жилищном рынке. Обосновывается он и тем фактом, что Россия в значительной степеии заимствует нормативную базу и управленческие методики.

Анализ рынка жилья в развитых странах показывает, что существует устойчивая взаимосвязь между уровнем экономического развития страны и уровнем обеспеченности населения жильем. Так, нами была рассмотрение динамика следующих показателей: а) ВВП па душу населения в пересчете по ППС выраженном в доларах США 2009 года и б) показателя уровня обеспеченности жильем, измеренного как количество квадратных метров приходящихся в среднем па одного жителя. При этом рассматривались страны, в которых как минимум в течении последнего 50-летия воспроизводство и фиксирование жилищного фонда осуществлялось в рамках рыночных механизмов. В целом в выборку попали 18 стран2, а временной диапазон составил 1970-2007 гг.

Ниже на рис.3 представлена динамика вышеназванных показателей для всей совокупности 18-ти стран. Как видно, с поступательным развитием экономики растет обеспеченность населения жильем, при этом данная зависимость носит тесный характер.

2 Австрия, Бельгия, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Греция, Ирландия, Италия, Люксембург, Голандия, Португалия, Испания, Швеция, Великобритания, Канада, Швейцария, США

Уровень экономического развития и обеспеченность жильем населения

В целом по 18 странам -Log. (В целом по 18 сгранам)

м2на 60

человека

у = 22,8111п(х)-188,24

10000 20000 30000 40000 50000

ВВП на душу населения, ППС 20Q9 года (долары США)

Рассматривая, взаимосвязь между ВВП и обеспеченностью населением жильем для каждой страны в отдельности следует обратить внимание тот факт, что в некоторых случаях существуют значительные расхождения в обеспеченности населения жильем при сходных значениях ВВП па душу населения. Данное обстоятельство, на наш взгляд, объясняется в первую очередь различиями в уровне развития системы жилищного финансирования, главным образом ключевого се элемента - ипотечного кредитования. В странах с высоким уровнем накопленной задоженности населения по ипотечным кредитам (более 70% к ВВП): США, Великобритании, Дании, Голандии, Швейцарии, Ирландии, обеспеченность жильем на порядок выше, чем в странах с идентичным уровнем экономического развития, по при этом с относительно невысоким уровнем задоженности по жилищным кредитам (не более 45% к ВВП): Австрия, Бельгия, Финляндия, Франция, Германия. Ниже на рис.4 представлена динамика ВВП и обеспеченности жильем для двух групп стран: высокий уровень задоженности по жилищным кредитам - Ипотека+, умеренный уровень - Ипотека -.

Уровень экономического развития и обеспеченности населения жильем в зависимости от уровня ипотечного кредитования

Ипотека*- - Иноюка-

-------------Ч- ,, Ч.........

Ч - / ----------------------------.....-........Ч......Ч

30 ----------------------Ч......Ч :------------------------------------------------

20 ------------------------: -----1--------------------------- _----------------------

10 ----------------------------- - -............- .......Ч................. - -- Ч -----------

0 Ч................Ч,.....................Ч.....,---------------- гЧ........Ч -т-...............Ч,

0 10000 20000 30000 40000 50 000

ВВП на душу населения, ППС 2009 года (долары США)

Другим ключевым элементом наших расчетов является оценка кредитного потенциала населения. Кредитный потенциал населения определяся как функция переменных, характеризующих благосостояние населения, условия ипотечного кредитования, и стоимость жилья па первичном и вторичных рынках.

При определении неравномерности распределения доходов учитывались официальные данные Росстата Распределение общего объема денежных доходов населения по 20-процентным группам населения. Расчет предполагает, что структура распределения дохода по 20-ти процентным группам в период до 2014 г. остается неизменной.

Неравномерность распределения количества членов в домохозяйствах оценивалась по данным переписи населения 2002 г. Перспективные расчеты проводились в предположении, что распределение домохозяйств по количеству членов внутри каждой 20-ти процентной группы является одинаковым, соответствует общероссийскому распределению и в период до 2014 г. оно остается неизменным. Следует отмстить, что домохозяйства, состоящие из 6-и и более членов, учитывая их незначительную долю (чуть более 3% от общего количества домохозяйств), были исключены из выборки.

На основе данных по структуре распределения доходов и распределения домохозяйств по количеству членов, оценивася средний доход домохозяйств по 20-и процентным группам в зависимости от количества членов в домохозяйстве. Расчеты для 2006 г. приведены в табл.3.

человека

60 50 10

Таблица 3

Распределение среднего доход домохозяйств но 20-и процентным группам в зависимости от количества членов в домохозяйстве (2006г.), руб.

Домохозяйства Из 1 человека Из 2 человек Из 3 человек Из 4 человек Из 5 человек

1 группа 2 700,4 5 400,8 8 101,2 10 801,6 13 502,0

2 группа 5 008,0 10 016,0 15 024,0 20 032,0 25 040,0

3 группа 7 462,9 14 925,8 22 388,7 29 851,7 37 314,6

4 группа 11 145,3 22 290,5 33 435,8 44 581,1 55 726,4

5 группа 22 781,5 45 563,1 68 344,6 91 126,1 113 907,7

Оценки максимального размера платежа по ипотечному кредиту, в зависимости от ставки и срока кредита, были сделаны для двух вариантов: рискованного и лумерепно-консервагивного. В рискованном варианте допускася платеж в размере 50% от дохода домохозяйства. Заметим, что у домохозяйств из первой и второй доходных групп 50% дохода меньше уровня прожиточного минимума в среднем для России. В лумеренно-консервативном варианте платеж допускася платеж в размере 50% от располагаемого дохода, т.е. дохода за вычетом минимально необходимого уровня расходов. Расчет предполагает, что уровень минимально необходимых расходов не является одинаковым для всех доходных групп. Наши оценки минимально необходимого уровня расходов для 2006 г. приведены в табл.4.

Таблица 4

Минимально необходимый уровень расходов для домохозяйств в 2006 г., руб.

Домохозяйства Из 1 человека Из 2 человек Из 3 человек Из 4 человек Из 5 человек

1 группа 3 000,0 6 000,0 9 000,0 12 000,0 15 000,0

2 группа 4 281,8 8 563,6 12 845,5 17 127,3 21 409,1

3 группа 5 645,5 11 290,9 16 936,4 22 581,8 28 227,3

4 группа 7 690,9 15 381,8 23 072,7 30 763,6 38 454,5

5 группа 14 154,5 28 309,1 42 463,6 56618,2 70 772,7

Наши оценки исходят из того, что население станет занимать средства только в том случае, если полученные заемные средства позволят качественно улучшить жилищные условия. В роли главного критерия качественного улучшения жилищных условий рассматривалось увеличение жилой площади. Основной вопрос в том, насколько дожна увеличиться жилая площадь, чтобы заемщику имело смысл осуществлять покупку новой квартиры. На наш взгляд, шаг при котором будут совершаться ипотечные сдеки дожен варьироваться в зависимости от многих параметров: текущих жилищных условий, состава и численности семьи, совокупного семейного дохода и расходов семьи. Минимальное значение такого шага нами определяется как приобретение допонительной комнаты (минимум 8-10 м2)и расширение площади других помещений: кухни, санитарного узла и пр.

За основу в наших расчетах взято значение - 16 м2. В дальнейшем предполагается дифференцировать данный параметр для каждой группы населения в отдельности.

Для оценки числа домохозяйств желающих улучшить свои жилищные условия к уже осуществленному распределению групп населения по доходу и числу членов домашних хозяйств было добавлено распределение групп населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем на одного человек (табл. 5):

Таблица 5

Распределение групп населения по размеру жилищ, приходящихся в среднем па одного

человека

Распределение домашних хозяйств по площади жилищ приходящейся в среднем па одного человека, кв.м.: Группы населения в зависимости от уровня доходов

Первая (с наименьшими доходами) вторая трегья четвертая пятая (с наибольшими доходами)

Доля домашних хозяйств (%)

до 9 13,7 7,5 6,4 4,1 1,7

от 9,1 до 13 26 20,6 18 15,7 8,7

от 13,1 до 15 14,1 13,9 12,7 16,1 8,2

от 15, 1 до 20 19,2 19,6 17,4 19,2 16,5

от 20,1 до 25 10,9 13,3 13,4 14,6 16,3

от 25,1 до 30 6 8,3 10,4 8,9 11,6

от 30,1 до 40 5,2 8,3 10,4 9,3 16,2

от 40,1 и более 4,9 8,5 11,3 12,1 20,8

Расчет числа домохозяйств, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий исходил из следующего допущения: если в домохозяйстве па одного человека приходится более 30 м2., то необходимости улучшать свои жилищные условия нет. Данная величина варьируется для групп населения, распределенных но доходам, численности членов домашних хозяйств, площади занимаемого жилья. Очевидно, что для богатых слоев населения данный показатель дожен быть выше.

Исходя из того, что распределение населения по числу людей, приходящихся па одно домашнее хозяйство, одинаково для каждой группы населения, ранжированной по доходам, шаг (увеличение жилой площади, при которой имеет смысл осуществлять покупку новой квартиры) равняется 16 м2, а обеспеченность населения жильем, при которой отпадает необходимость в улучшении жилищных условий, равняется 30 м2 на одного человека, нами произведены расчеты, позволяющие определить, какие группы населения нуждаются в улучшении жилищных условий и способны его осуществить с помощью заемных средств.

Результаты расчетов показывают, что при умсрсппо-консервативпом варианте совокупный кредитный спрос в 2006 г. составлял 7 трн. 731 мрд. руб., при рискованном варианте 37 трн. 406,8 мрд. руб. Данный спрос соответсвует 204 мли. м2 жилья (339,36 мн. м2 в случае учета собственных средств населения) при умсрешю-копсервагивпом

варианте, и 1 мрд. 33 мн. м2 (1 мрд.722 мн. м2 с учетом собственных средств) при рискованном варианте. Средний размер кредита при умеренно-консервативном варианте составляет 1 мн. 44 тыс. руб., при рискованном варианте 1 мн.466 тыс. руб. В табл. 6 для илюстрации приведены оценки кредитного потенциала при следующих условиях: срок кредита - 15 лет, ставка по кредиту - 14%, первоначальный взнос из собственных средств -40%, цена 1 кв.м. - 36200 руб.

Таблица 6

Оценка кредитного потенциал домохозяйств в 2006 г.

Умерснно-конссрвативный вариант

Домохозяйство состоит

Кредитный потенциал из 1 человека из 2 человек из 3 человек из 4 человек из 5 человек

(мрд. руб) -

1 группа 0 0 0 0 0

2 группа 0 0 0 0 0

3 группа 0 0 0 0 0

4 группа 0 0 0 865,9 367,01

5 группа 0 1517,0 1962,8 1866,9 791,3

Итого мрд. руб 7 371

Кредитный потенциал из 1 человека из 2 человек из 3 человек из 4 человек из 5 человек

(мн. кв.м.) -

1 группа 0 0 0 0 0

2 группа 0 0 0 0 0

3 группа 0 0 0 0 0

4 группа 0 0 0 22,3 9,5

5 группа 0 40,6 52,5 450,0 21,2

Итого мн. кв.м. 339,4 в том числе за счет кредита 203,6

Средний размер кредита 1 044,0 тыс. руб.

Число домохозяйств задействованных в ипотеки: 7 060 тыс.

Рискованный вариант

Кредитный потенциал из 1 человека из 2 человек из 3 человек из 4 человек из 5 человек

(мрд. руб)

1 группа 0 0 0 0 0

2 группа 0 0 1313,5 1249,4 529,5

31руппа 0 1457,3 1885,5 1793,4 760,1

4 группа 1145.8 2270,2 2937,3 2793,9 1184,1

5 группа 1877,3 4006,1 5183,1 4930,1 2089,5

Итого мрд. руб 37 406,9

Кредитный потенциал из 1 человека из 2 человек из 3 человек из 4 человек из 5 человек

(мн. кв.м.) -

1 группа 0 0 0 0 0

2 группа 0 0 31,938 30,4 12,9

3 группа 0 36,0 46,6 44,3 18,8

4 группа 30,0 58,7 75,9 72,2 30,6

5 группа 50,5 107,2 138,7 131,9 55,9

Итого мн. кв.м. 1 722,3 в том числе за счет кредита 1 033,3

Средний размер кредита 1 466,5 тыс. руб.

Число домохозяйств задействованных в ипотеки: 25 507,3 тыс.

Факторы, которые определяли положительную динамику жилищного строительства и обсспсчили прирост вводов с 30,3 мн. м2 в 2000 г. до 63,8 мн. м2 в 2008 г., в условиях кризиса и после кризисного восстановления не работали.

Прежде всего, это относится к механизму финансирования. В ходе кризиса 2008-09 гг., вследствие возникшего у частного сектора острого дефицита догосрочных финансовых ресурсов в российской экономике развернулись самовоспроизводящиеся процессы, которые привели к выпадению источников финансирования жилищного строительства. К этим процессам относится: примерно четырехкратное сокращение выдаваемых ипотечных кредитов и соответствующее сокращение финансирования покупки жилья посредством первоначального взноса; снижение доли целевых сбережений на покупку жилья с 6,6% до 5,5% (от общей суммы финансирования жилищного строительства); снижение жилищных кредитов па индивидуальное строительство в 3 раза повлекло за собой дефицит в 2,2% (но отношению к общей сумме финансирования жилищного строительства), прекращение роста кредитной поддержки инвесторов и застройщиков (иначе говоря, объем полученных кредитов не превышал объема погашенных кредитов). Суммарное воздействие перечисленных выше процессов привело, по нашим оценкам, более чем к 20-процснтному дефициту финансовых ресурсов, необходимых для жилищного строительства.

Ситуация 2010 года характеризуется постепенным восстановлением ресурсных возможностей экономических агентов, вовлеченных в систему жилищного финансирования. Объем вновь выданных в 2010 году жилищных кредитов более чем в два раза превосходит аналогичные показатели 2009 года. Динамика показателей жилищного строительства в первой половине 2010 года также свидетельствует о замедлении спада в объемах вводов нового жилья. Однако при этом впервые с конца 90-х годов зафиксировано существенное (на 9%) снижение объемов индивидуального строительства, финансируемого населением за свой счет и с помощью кредитов. Кроме того, имела место неравномерность динамики объемов жилищного строительства. В частности, значительный спад нового строительства зафиксирован в регионах, которые были наиболее сильно вовлечены в кредитные механизмы жилищного финансирования.

Указанные процессы происходят на фоне активизации сделок с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Практически на всех крупных региональных жилищных рынках количество таких сделок превысило предкризисный уровень, что свидетельствует о восстановлении спроса па жилье со стороны домашних хозяйств и о его частичной переориентации на вторичный рынок. В целом можно говорить о нормализации ситуации в жилищной отрасли, имея в виду, что самого негативного сценария удалось избежать. Вводы жилья в 2010г. стабилизировались па уровне 55-60 мл п. кв.м. (в годовом исчислении).

Однако в дальнейшем данная динамика жилищного рынка сохранится только в случае нсухудшения (как минимум) ситуации в мировой экономике. По нашим оценкам, потенциал сохранения текущих вводов жилья при нейтральном сценарии развития мировой экономики исчерпывается уже в краткосрочной перспективе.

В диссертации представлен среднесрочный прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка в двух вариантах. Оба варианта рассчитывались исходя из консервативного сценария развития мировой экономики. Отличия двух сценариев прогноза заключается в учете различных вариантов государственной финансовой и бюджетной политики. Первый вариант предполагает политику сокращения бюджетных расходов и сворачивания стимулирующих программ развития экономики, в том числе жилищного сектора. Второй вариант рассчитывася исходя из активной государственной политики в области жилищного строительства.

Прогнозные расчеты по пассивному варианту государственной политики показывают, что в среднесрочной перспективе весьма вероятно сокращение объемов нового жилищного строительства на уровне 2,5 мн. кв.м. ежегодно.

В рамках проведенных исследований автор пришел к следующим основным выводам и результатам:

1. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и догосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, дожен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.

2. Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к стагнации жилищного строительства.

3. Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, на наш взгляд, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:

- формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);

- выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность

первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика ( инвестора и застройщика);

- начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв.м. по нашим оценкам дожен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 мн. семей.

4. Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмугся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий, а также каковы будут последствия для макроэкономической стабильности. Особенность современной ситуации состоит в том, что "длинные деньги" в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могуг быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов (в случае если они есть), либо эмиссия догов или национальной валюты (рост баланса ЦБ).

5. В целом можно описать структуру финансирования предлагаемой программы как инвестирование 200 мрд. рублей средств бюджета, 150-250 мрд. рублей средств системы накопительного пенсионного страхования, до 300 мрд. рублей средств ЦБ, направляемых на рефинансирование инвестиций в рамках данной программы. Результативность централизованных мер может не только остановить процессы, но и допонительно привлечь инвестиции в жилищное строительство в размере 300-600 мрд. рублей в год, что позволит восстановить рост вводов жилья (на уровне 6-8 % в год).

6. С точки зрения воздействия на инфляционные процессы в народном хозяйстве программа генерирует до 25 мрд. рублей в месяц (величина равная 2% розничного товарооборота) допонительного спроса на потребительском рынке. Это верхняя граница ее инфляционного потенциала. Примерно такой же инфляционный потенциал присущ бездействию в данной сфере (за счет снижения нормы целевых сбережений, а также в силу допонительных выплат пособий по безработице). В тоже время программе присущ значимый антиинфляционный потенциал как за счет повышения нормы целевых сбережений па приобретения жилья, так и вследствие необходимости уплаты арендных платежей, которые будут сокращать спрос на потребительском рынке в перспективе до 70 мрд. рублей в месяц (5 мн. жилищ по 14 тыс. рублей в месяц).

В итоге соотношение потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства на порядок превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

(.Статьи в рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ научных изданиях

1. Панфилов A.B., Шураков А.Г., Финансирование жилищного фонда/ Народонаселение Ч М.2010№3 - 0.9 п.л. (личный вклад-0,5 пл.).

2. Панфилов A.B., Жилищный сектор - важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования -М.:2010,№ 4-0,4 п.л.

3. Панфилов A.B., Ипотечное кредитование в России: состояние и перспективы/ Народонаселение Ч М.2009№1 - 0,9 п.л.

А. Панфилов A.B., Говтвань О. Дж., Шураков А.Г., Панфилов B.C., Сценарный финансовый прогноз основных макроэкономических показателей российской экономики на среднесрочную перспективу /Научные труды ИНП РАН. -М.: 2008. МАИК НАУКА/Интерпериодика - 2,0 п.л. (личный вклад-0,5 пл.).

5. Панфилов A.B., Говтвань О. Дж., Шураков А.Г., Панфилов B.C., Инструментальный и методический аппарат среднесрочного сценарного финансового прогноза российской экономики /Научные труды ИНП РАН. -М: 2008. МАИК НАУКА/Интерпериодика - 2,4 п.л. (личный вклад-0,6 п.л.)

6. Панфилов A.B., Шураков А.Г.Д Проблемы и перспективы развития рынка розничных банковских услуг /Научные труды ИНП РАН. -М.: 2005. МАИК НАУКА/Интерпериодика -

I,0 п.л. (личный вклад-0,5 п.л.)

II. Другие публикации.

7. Панфилов A.B., Оценка структуры себестоимости жилищного строительства в России //Сборник Мпогоукладность национального хозяйства и этноэкопомика в модерпизациопной парадигме современной России, г. Ростов, 2006 г. - 0,8 п.л.

8. Панфилов A.B. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе/отчет по проекту Мирового банка 2005 г.,Vendor № 72663 Worldbank.org - 6,0 п.л. (личный вклад - 1,2 п.л.)

ПАНФИЛОВ АЛЕКСЕЙ ВЯЧЕСЛАВОВИЧ

Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель: д.э.н. Говтвань О.Д.

Подписано в печать 24.12.2010 г. Печать лазерная цифровая Объем 1,0 усл. п. л. Заказ № 61. Тираж 100 экз.

Типография Aegs-Prnt 115230, Москва, Варшавское шоссе, д. 42 Тел.: 8 (495) 785-00-38, 8 (925) 543-50-32 www.autoref.ae-print.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Панфилов, Алексей Вячеславович

Введение.

Глава 1 Теоретические аспекты функционирования жилищного рынка

1.1 Жилищный рынок: понятие и система показателей.

1.2 Спрос на жилищном рынке.

1.3 Предложение на жилищном рынке.

Глава 2 Анализ развития жилищного рынка в России

2.1 Развитие жилищного строительства и воспроизводство жилого фонда.

2.2 Развитие жилищного рынка и системы финансирования жилищного строительства в России в период с 1991 по 2010 гг.

2.3. Развитие системы финансирования жилищного строительства в странах

Восточной Европы.

Глава 3 Оценка перспектив развития жилищного рынка в среднесрочной перспективе

3.1 Подходы к прогнозированию развития жилищного сектора в РФ на основе использования метода подражательного развития и функции кредитного потенциала.

3.2 Прогноз развития жилищного сектора в России в среднесрочной перспективе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Жилищный рынок Российской Федерации: анализ становления и подходы к прогнозированию"

Актуальность темы исследования. В 1992 году административно-командная система жилищного финансирования, в течение многих десятилетий функционировавшая в нашей стране, прекратила свое существование.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, которые центральные и местные органы власти вынуждены выделять на поддержку жилищно-коммунального хозяйства; крайне ограниченной мобильностью рабочей силы, связанной с чрезмерной зависимостью места работы от места проживания; сохранением надежд населения на государственную помощь в обеспечении жильем; неадекватным экономическим давлением на предприятия, содержащие собственный жилой фонд; низкой эффективностью работы местных властей как в городской, так и в сельской местности по улучшению жилищных условий населения и, главное, практически поным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

В настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В большой степени это связано с низким качеством институтов в сфере законодательства, правоприменения, технического контроля, арбитражных разбирательств, страхования и т.д.; слабостью национальной финансовой системы; ограниченными производственными возможностями строительной отрасли. Допонительной проблемой является необходимость окончательного демонтажа остатков государственного распределения жилья и земельной собственности: отставание в этой сфере представляет собой серьезную угрозу с точки зрения темпов развития эффективного и гибкого жилищного рынка.

С этой точки зрения в современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем с учетом опыта зарубежных стран и разработке сценарных прогнозов развития жилищной сферы при различном ресурсном обеспечении. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование теоретико-методологических подходов к анализу становления и прогнозированию жилищного рынка в России и их апробация.

Для достижения поставленной цели в соответствии с логикой исследования в диссертационной работе поставлены следующие задачи:

Х Провести теоретический и количественный анализ понятия жилищный рынок и системы его показателей.

Х Показать роль общих и специфических для современной России факторов, определяющих спрос и предложение на жилищном рынке.

Х Провести анализ сравнительной эффективности жилищного строительства в России и выделить ключевые этапы развития отрасли жилищного строительства.

Х Разработать систему расчетов прогнозных параметров жилищного рынка с использованием показателя кредитного потенциала населения и миметического подхода.

Х Исследовать особенности системы финансирования жилищного строительства в России и выработать рекомендации по ее совершенствованию. Проанализировать возможности и ограничения стимулирования развития жилищного рынка в России.

Объект исследования - государственное регулирование жилищного рынка как взаимосвязанной комплексной системы рынка недвижимости, капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Предметом исследования является оценка перспектив жилищного рынка и разработка управляющих воздействий на его состояние.

Теоретической и методологической основой исследования являются работы зарубежных исследователей, таких как Г. Поляковский, Дж.Фридман, Н.Ордуэй, Г.С. Харрисон, Р. Страйк, Дж. Даниел и др. Ими обобщен и систематизирован огромный опыт функционирования рынка недвижимости и жилья развитых стран.

В нашей стране изучение взаимосвязи жилищного сектора и общественного воспроизводства связаны с именами А.И.Анчишкина, О.С. Пчелинцева, и Ю.В.Яременко. Формированию и развитию жилищного рынка в России посвящены работы Н.Ю. Богомоловой, М.И. Каменецкого, С.Ю. Лядкина, JI.A. Поляков, Е.И. Тарасевича, структуру потребности в жилье и спроса на жилищных рынках исследовали Т.Д Бекина., O.E. Воробьева, Н.Б. Косарева, Р.З. Эльдаров, проблемы финансирования инвестиций, налогообложения и ипотечного кредитования затрагивали вышеперечисленные авторы и многие другие.

Информационная база исследования: периодические сборники, публикуемые Росстатом, в том числе материалы Центральной базы статистических данных (ЦБСД) Росстата; информационные материалы ЦБ РФ и Госбанка СССР; справочные материалы Минфина СССР и РФ, Международного валютного Фонда и Мирового Банка, Банка международных расчетов, ФРС США, ЕЦБ, бюро экономического анализа США, евростата, международных рейтинговых агентств, а также техникоэкономическая и правовая информация, связанная с отдельными жилищными проектами в различных регионах России.

Научная новизна исследования:

Х Предложено и обосновано применение метода исторических, логических и функциональных аналогий (миметический метод) к прогнозированию первичного и вторичного рынка жилья и жилищного строительства. Согласно этому методу, динамические и структурные характеристики одной страны конструируются, основываясь на опыте другой страны, находящейся на более высоком уровне развития, или целой группы стран по средневзвешенной траектории. На основе этого метода и исходя из перспективной динамики валового внутреннего продукта и численности населения осуществлена альтернативная по отношению к традиционным методам оценка потребности в развитии жилищного строительства на среднесрочный период.

Х В рамках прогнозирования жилищного рынка разработана и применена методика, позволяющая оценивать кредитный потенциал населения. Расчет величины кредитного потенциала осуществляется с помощью переменных, характеризующих благосостояние населения (уровень денежных доходов населения и их распределение между различными слоями населения), условия ипотечного кредитования (величины первоначального взноса, уровня процентной ставки, сроков кредитования), а также стоимость жилья на первичном рынке.

Х Предложена система увязанных в рамках единой логики натуральных, стоимостных и финансовых показателей, позволяющая оценивать жилищный рынок как единое целое на национальном уровне. Это позволило, в частности, собрать, систематизировать и привести в сопоставимый вид статистическую информацию по развитию жилищного строительства и жилищной обеспеченности за период с 1921г. по 2009г., что увеличивает горизонт анализа договременных тенденций и повышает обоснованность межстрановых сравнений.

Теоретическая и практическая значимость исследования:

Теоретическая значимость исследования определяется разработкой новых методических подходов к анализу и прогнозу процессов на жилищном рынке. Это обеспечивает более поное понимание взаимосвязей, существующих между различными составными частями жилищной сферы, а также дает возможность предложить новую интерпретацию некоторых закономерностей развития жилищного рынка.

Практическая значимость определяется возможностью использования разработанных подходов и полученных результатов при формировании кратко- и среднесрочных прогнозов жилищного рынка в взаимоувязке с приоритетами среднесрочного развития национальной экономики, а также для подготовки законодательных актов, регулирующих развитие жилищной сферы.

Апробация результатов. Результаты исследования были представлены на XXX сессии российско-французского семинара по денежно-финансовым проблемам современной российской экономики (г.Кисловодск, Россия, 2005г.); XXXII сессии российско-французского семинара (г.Ставрополь, Россия, 2006г.); XXXIX сессии российско-французского семинара (г.Париж, Франция, 2010г.).

Основные результаты диссертационного исследования изложены в В печатных работах объемом 5,4 пл., в число которых входят 6 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для публикации основных научных исследований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Панфилов, Алексей Вячеславович

Заключение

В рамках проведенных исследований пришел к следующим основным выводам и результатам:

1. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и догосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, дожен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.

2. Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к стагнации жилищного строительства.

3. Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, на наш взгляд, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:

- формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);

- выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);

- начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв.м. по нашим оценкам дожен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 мн. семей.

4. Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий, а также каковы будут последствия для макроэкономической стабильности. Особенность современной ситуации состоит в том, что "длинные деньги" в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов (в случае если они есть), либо эмиссия догов или национальной валюты (рост баланса ЦБ).

5. В целом можно описать структуру финансирования предлагаемой программы как инвестирование 200 мрд. рублей средств бюджета, 150-250 мрд. рублей средств системы накопительного пенсионного страхования, до 300 мрд. рублей средств ЦБ, направляемых на рефинансирование инвестиций в рамках данной программы. Результативность централизованных мер может не только остановить процессы, но и допонительно привлечь инвестиции в жилищное строительство в размере 300-600 мрд. рублей в год, что позволит восстановить рост вводов жилья (на уровне 6-8 % в год).

6. С точки зрения воздействия на инфляционные процессы в народном хозяйстве программа генерирует до 25 мрд. рублей в месяц (величина

110 равная 2% розничного товарооборота) допонительного спроса на потребительском рынке. Это верхняя граница ее инфляционного потенциала. Примерно такой же инфляционный потенциал присущ бездействию в данной сфере (за счет снижения нормы целевых сбережений, а также в силу допонительных выплат пособий по безработице). В тоже время программе присущ значимый антиинфляционный потенциал как за счет повышения нормы целевых сбережений на приобретения жилья, так и вследствие необходимости уплаты арендных платежей, которые будут сокращать спрос на потребительском рынке в перспективе до 70 мрд. рублей в месяц (5 мн. жилищ по 14 тыс. рублей в месяц).

В итоге соотношение потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства на порядок превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Панфилов, Алексей Вячеславович, Москва

1. А.Е. Holmans, Economic Modellin9 1994 11 (2) 157-199, House prices, land prices, the housing market and house purchase debt in the UK and other countries

2. Allen C. Goodman and Thomas G. Thibodeau, Journal of Housing Economics 1998, 121-143, Housing Market Segmentation

3. American Housing Survey for the United States: 2007, U.S. Department of Housing and Urban Development and U.S. Census Bureau

4. Ball, M., Lizieri, C., MacGregor, В., 1998. The Economics of Commercial Property Markets. Routledge, London and New York

5. Benjamin P. Scafidi, Michael H. Schill, Susan M. Wachter, Dennis P. Culhane, Journal of Housing Economics 1998, 287-303, An Economic Analysis of Housing Abandonment

6. Chen, N-K., 2001а. Asset price fluctuations in Taiwan: evidence from stock and real estate prices during 1972-1992. Journal of Asian Economics 12 (2), 215Ч 232.

7. Christopher Tsoukis and Peter Westaway, Economic Modellinq 1994 11 (2) 266-279 A forward looking model of housing construction in the UK 89 Dan Knudsen, Economic Modelling 1994 11 (2) 201-214, Residential investments and house prices in Denmark

8. Davis, M., Heathcote, J., 2001. and the business cycle, working paper, International Economic Review, forthcoming.

9. Davis, M., Heathcote, J., 2001. Housing and the business cycle. Working paper, International Economic Review, forthcoming.

10. De Leeuw, F. лThe demand for housing, a review of the cross-sectional evidence, Review of Economics and Statistics, vol. 53, no. 1, pp. 1-10, 1971.

11. Dimasi, J., 1987. The effects of site value taxation in an urban area: a general equilibrium computational approach. National Tax Journal 40 (4), 577590.)

12. Franceois Ortalo-Magne, Sven Rady, лHousing transactions and macroeconomic fluctuations: a case study of England and Wales, Journal of Housing Economics 13 (2004)287-303.

13. Fullerton, D., Henderson, Y.K., 1989. A disequilibrium model of the tax distortions among assets, sectors, and industries. International Economic Review 30 (2), 391-413.

14. Hansson, I., Stuart, C., 1989. Why is investment subsidized?. International Economic Review 30 (3), 549- 559.

15. Hendershott, P., Hu, S-C., 1981. Inflation and extraordinary returns on owner-occupied housing: some implications for capital allocation and productivity growth. Journal of Macroeconomics 3 (2), 177-203.

16. Hendershott, P., Hu, S-C., 1983. The allocation of capital between residential and nonresidential uses: taxes, inflation and capital market constraints. Journal of Finance 38 (3), 795-812

17. Housing finance in Hungary, Country paper prepared for the 3rd OECD Workshop on Housing Finance, www.oecd.org

18. Housing finance sector in Poland, 2005, Country paper, www.oecd.org114

19. Isaac Megbolugbe, J. Sa-Aadu , James D. Shilling , Journal of Housing Economics 1999, 285-300, Elderly Female-Headed Households and the Decision to Trade Down

20. J. Muellbauer, Economic Modelling 1994 11 (2) 238-249 Anglo-German differences in housing market fluctuations

21. John Lomax, Economic Modelling 1994 11 (2) 215-227, Market structure, institutional development and the provision of housing finance 105 John M. Quigley, Journal of Housing Economics 2001, 129-161, Real Estate and the Asian Crisis

22. John R. Pitkin, Dowell Myers, лThe Specification of Demographic Effects on Housing Demand: Avoiding the Age-Cohort Fallacy, Journal of Housing Economics 3, 240-250 (1994).

23. K. A. Kiel, J.E. Zabel, House Price Differentials in U.S. Cities: Household and Neighborhood Racial Effects., Journal of Housing Economics 1996 (1), 143165.

24. Kan, K., Kwong, Sunny Kai Sun, Leung, Charles Ka Yui, 2004. Thedynamics and volatility of commercial and residential property prices: theory andevidence. Journal of Regional Science 44 (1), 95-123.115

25. Lawrence b. Smith and Michael h. c. Ho, Journal of Housing Economics 1996, 1-17, The Relative Price Differential between Higher and Lower Priced Homes

26. Lewis, J.P., 1965. Building Cycles and Britain's Growth. St. Martins Press, London.

27. Ljungqvist, L., Sargent, T., 2000. Recursive Macroeconomic Theory. MIT Press, Cambridge.

28. Luigi Guiso, Tuilio Jappelli and Daniele Terlizzese, Economic Modelling 1994 11 (2) 145-155, Housing finance arrangements, intergenerational transfers and consumption

29. Montrucchio, L., Privileggi, F., 2001. On fragility of bubbles in equilibrium asset pricing models of Lucastype. Journal of Economic Theory 101, 158-188.

30. Muth, R., лThe demand for non-farm housing, in A.C. Harberger, ed., The demand for durable goods, University of Chicago Press, Chicago, 1960.

31. Olsen, E.O., лA competitive theory of the housing market, American Economic Review, Vol. 59, pp. 612-622, 1969.

32. Ortalo-Magne F., Rady, S., лHousing market fluctuations in a life-cycle economy with credit constraints, Stanford University GSB Research paper 1501, 1998

33. Ortalo-Magne, F., Rady S., лHousing Market Dynamics: On the Contribution of Income Shocks and Credit Constraints. University of Wisconsin, Madison, 2003

34. Ortalo-Magne, F., Rady, S., лBoom in, bust out: young households and the housing price cycle, European Economic Review 43, 755Ч766, 1999 18 Paul M. Anglin, лThe Contribution of Buyer Brokers, Journal of housing economics 6, 277-292 (1997).

35. Per Asberg, Journal of Housing Economics 1999, 116-143, Housing Decisions of Young Swedish Adults

36. Santos, M., Woodford, M., 1997. Rational asset pricing bubbles. Econometrica 65, 19-57.

37. Sinikka Salo, Economic Modelling 1994 11 (2)250-265 Modelling the Finnish housing market

38. Stephen Malpezzi, Kerry Vandell, лDoes the low-income housing tax credit increase the supply of housing?, Journal of Housing Economics 11 (2002) 360380.

39. Stephen Mayo, Journal of Housing Economics 1996, 274-289, Housing Supply under Rapid Economic Growth and Varying Regulatory Stringency: An International Comparison

40. Torto Wheaton Research, 2002. Real Estate Cycles and Outlook 2002, Boston

41. Wang, K., Zhou, Y., 2000. Overbuilding: a game-theoretic approach. Real Estate Economics 28, 493-522.

42. Wayne R. Archer, David C. Ling, Gary A. McGill, лDemographic versus Option-Driven Mortgage Terminations, Journal of housing economics 6, 137-163 (1997).

43. Каменецкий М.И. Глава 31 Анализ и прогнозирование развития строительного комплекса, стр. 761, Прикладное прогнозирование национальной экономики.

44. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечное кредитование на рынке жилья, стр. 7, 2006 (изд. Москва Дело и Сервис)

45. Каменецкий М.И., Донцова Л.В., Печатникова С.М. Ипотечноекредитование на рынке жилья, стр. 7, 2006 (изд. Москва Дело и Сервис)

46. Милейковский А., Никитин С., Энтов Р., Эволюция маржинализма:буржуазные теории стоимости и цены, Вопросы экономики, 1968, № 12;

47. О досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов в 2005-2006годах (по данным единовременного обследования Банком России кредитныхорганизаций), Ссыка на домен более не работаетanalytics/banksystem/2007ipoteka.pdf118

48. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе/отчет по проекту Мирового банка 2005 г.,Vendor № 72663 Worldbank.org

49. Пакова О.Н.: Перспективы развития ипотечного кредитования, Вестник СКГТУ-13-2005.

50. Сутягин B.C. Глава 2 Структуризация объектов прогнозирования, стр. 71, Прикладное прогнозирование национальной экономики.

51. Сутягин B.C. Глава 2 Структуризация объектов прогнозирования, стр. 75, Прикладное прогнозирование национальной экономики

52. Сутягин B.C. Глава 2 Структуризация объектов прогнозирования, стр. 75, Прикладное прогнозирование национальной экономики. 63 Юбилейный статистический сборник Народное хозяйство в СССР. 1922-1982 гг., Издательство Финансы и статистика, 1982 г.

53. Яременко Ю.В. Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики, Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (1), 1997 (изд. Москва Наука)

54. Яременко Ю.В. Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики, Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (2), 1997 (изд. Москва Наука)

55. Яременко Ю.В. Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики, Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 59 (3), 1997 (изд. Москва Наука)

56. Яременко Ю.В. Прогнозирование развития народного хозяйства и варианты экономической политики, Книга 2, Раздел 1, Глава 2, стр. 60, 1997 (изд. Москва Наука)

Похожие диссертации

• Экономическая оценка потенциала корпоративного предпринимательства в системе региональной экономики
• Совершенствование системы государственного учета объектов недвижимости в Российской Федерации
• Анализ реализации инвестиционных программ ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
• Становление и развитие рынка ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации
• Финансово-инвестиционный процесс в жилищном секторе Российской Федерации