Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Костюченко, Роман Иванович
Место защиты	Курск
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений"

На правах рукописи

КОСТЮЧЕНКО РОМАН ИВАНОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

08.00.05. - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

автореферат диссертации на соискание ученой степени канди дата экономических наук

Орел-2003

Работа выпонена в Курском государственном техническом университете

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Защита состоится л>> ^^с^нл 2003 т. в о часов на заседании диссертационного совета Д.502.004.03. при Орловской региональной академии государственной службы по адресу: 302028, г. Орел, Бульвар Победы 5а, актовый зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Орловской региональной академии государственной службы.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Догих Николай Васильевич

Поляк Георгий Борисович

кандидат экономических наук Кисляков Александр Григорьевич

Ведущая организация: Орловский государственный

технический университет

V 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук,

В.В. Печенкина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы. Управление муниципальной собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти. Эффективное распоряжение собственностью позволяет финансировать социально-экономические программы развития территории. Решение таких острых вопросов как формирование городского бюджета, улучшение структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан и многих других зависит от грамотного распоряжения муниципальным имуществом.

Вместе с тем нельзя не признать, что процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур и используемых методов, а это привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи. В настоящее время управление муниципальной собственностью стокнулось с рядом трудно решаемых задач: муниципальные предприятия не достигают желаемого уровня рентабельности и эффективности хозяйствования, большинство объектов приватизации уже перешло в частную собственность и эта статья доходов местных бюджетов неуклонно сокращается. Поэтому в сложившейся ситуации получило широкое распространение одно из немногих результативных направлений - сдача муниципального имущества в аренду. Его приоритетность обусловлена несколькими факторами. Во-первых, стабильность получения допонительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности на арендованных площадях. Во-вторых, получение дохода не требует первоначальных вложений. И, в-третьих, сохраняющийся контроль над сданной собственностью и возможность самостоятельного использования имущества в будущем в иных условиях.

За последние несколько лет муниципальные органы по управлению имуществом разработали и постоянно совершртсЩ^^д^щ^да^ч подход к

(БИБЛИОТЕКА

управлению арендными отношениями, направленный на максимизацию дохода при одновременном активном воздействии на социально-экономические аспекты развития территории. Приоритетным направлением в разработке данного вопроса является теоретическое обоснование и математический расчет критериев, позволяющих оценить размер устанавливаемой арендной платы.

В этих условиях многае практики, руководители испонительных и представительных органов местного самоуправления осознают, что предложить решения, адекватные возникшим трудностям, невозможно без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов и механизмов использования муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка разработок по рассматриваемой проблеме. Книга JI.A. Велихова Основы городского хозяйства1, изданная в первый раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются исследования и разработки, учитывающие новые условия и реалии.

Значительное внимание в последние годы было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, A.B. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.

Вместе с тем некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится и

1 Велихов Л. А. Основы городского хозяйства -M, 1928. -160 с.

управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гукея, Р. Коула, М. Майса, С. Хадсон-Уисон, Дж. Хоуга и др. Обширные

статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в

Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов и определения путей развития отечественной науки в этой области, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований нельзя воспользоваться в поной мере по причине отсутствия необходимой информации.

Актуальность и недостаточная изученность указанных вопросов, их практическая значимость для устойчивого развития муниципальных образований России определили выбор темы диссертационного исследования, его цель, задачи и практическую направленность.

Объектом исследования являются арендные отношения в рамках управления муниципальным имуществом в регионе.

Предметом исследования является механизм управления арендными отношениями на муниципальном уровне.

Целью исследования является разработка научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления арендными отношениями.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решаются следующие научные задачи:

- исследование арендных отношений в совокупности методов управления муниципальным имуществом;

- обобщение отечественного опыта управления арендными отношениями и выявление основных факторов, обусловливающих их специфику в условиях развития рыночных отношений;

- оценка величины и необходимости поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибких и ненормированных доходов

бюджета;

- построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;

- исследование существующих методик определения размера арендной платы, выявление их преимуществ и недостатков, определение путей их совершенствования;

- разработка ряда критериев, позволяющих оценить величину установленного размера арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд;

- проведение практического исследования значимости выбранных критериев на примере статистических данных города Курска и оценка области потенциальных значений арендной платы;

- разработка методических допонений и изменений к действующей методике определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования, теоретические положения управления государственным и муниципальным имуществом.

Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, в области управления экономическими и социальными системами.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ, другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные

органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта.

В процессе исследования использовались общенаучные методы: комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, т.к. оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы. В частности:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории как финансовая напоняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.);

- построена модель предложения муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные особенности методики сдачи в аренду муниципальной собственности по сравнению с рыночными процессами;

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и

размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы значений арендной платы;

- разработан ряд критериев: минимальная (ЛЯ^), максимальная (АП^), рыночная (АПрт) и оптимальная (АПтт) арендная плата, позволяющих объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности;

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества;

- усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем допонения критериями оценки размера арендной платы;

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере необходимом для получения наиболее поного потока арендных платежей.

Полученные научные результаты исследования позволили сформулировать положения, выносимые на защиту:

1. Исследование арендных отношений в рамках социально-экономического развития муниципальных образований позволило выявить множество взаимосвязей прямо и косвенно связывающих размер устанавливаемой арендной платы за использование муниципального имущества и общий поток поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду. В результате была построена логическая модель, отражающая зависимость суммарных поступлений арендных платежей от размера арендной платы. Это позволило определить интервалы и границы значения арендной платы, на которых происходит увеличение или спад суммарных поступлений арендных платежей.

2. Анализ выявленных интервалов и границ значений арендной платы позволил сформулировать и разработать ряд критериев, необходимых для оценки размера устанавливаемой арендной платы за сдаваемый в найм

муниципальный нежилой фонд. В его состав вошли: минимальная (П^), максимальная (АП^), рыночная (АП^ ) и оптимальная (АПДт) арендная плата. Применение каждого из них позволяет скорректировать устанавливаемую арендную плату в направлении наибольшей прямой экономической отдачи.

3. Формулировка критериев оценки арендной платы предопределила необходимость разработки методики их количественного определения, которая строится на основе принципов экономической эффективности, как для арендодателя, так и для арендатора.

4. Для успешного применения разработанных критериев предложен механизм учета изменений, определенных на их основе. При этом была усовершенствована действующая методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом в настоящее время.

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровня базовой организации - Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска. Результаты научного исследования представляют практический интерес и приняты к рассмотрению Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Комитетом по управлению имуществом Курской области.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и испонительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, так как:

- в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;

- базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;

- методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований и в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления. Материалы диссертационного исследования также являются составной частью лекционного и практического курсов по дисциплине Финансы.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались на семинарах кафедры Финансы и кредит Курского государственного технического университета в 2002-2003 гг., а также на различных межвузовских, региональных, международных научно-практических конференциях: Проблемы формирования и реализации налоговой политики Российской Федерации в условиях рыночной экономики. (Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара). 1-я и 2-я сессии (Курск, КРО Российской академии юридических наук, КФ Московского института права, 2003 г.); Научные чтения, посвященные памяти профессора Пилецкого А. Н. Новые тенденции государственного регулирования экономики (Курск, Курский институт государственной и муниципальной службы, 2002 г.); 5-я межрегиональная научно-практическая конференция Социально-экономическое развитие России: проблемы, тенденции, перспективы (Курск, КФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Всероссийская научно-практическая конференция Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях (Пенза, ПФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Региональный потребительский рынок: проблемы функционирования и

развития (Мичуринск, Мичуринский государственный аграрный университет, 2003 г.); III Всероссийская научно-практическая конференция Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих (Калуга, КФ Северо-Западной академии гос. службы, 2003 г.); Человек и общество: на рубеже тысячелетий. Международный сборник научных трудов (Воронеж, Воронежский государственный педагогический университет, 2003 г.).

По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,0 п.л. (в т.ч. авторских 1,8 п.л.).

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 183 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 147 источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, характеризуется степень ее изученности; излагаются цель, задачи, объект и предмет исследования; определяются теоретические основы и методологическая база исследования; сформулированы положения, выносимые на защиту; раскрыта их научная новизна и практическая значимость.

Первая глава Ч Арендные отношения в рамках управления развитием муниципальных образований - посвящена анализу экономической, структурной и социальной сущности арендных отношений как способа управления муниципальным имуществом.

Анализ существующих способов управления имуществом показал, что применение каждого из них обусловлено присущими им преимуществами и недостатками. Для аренды как формы управления достоинства заключаются, во-первых, в стабильности получения допонительного дохода в форме

арендных и налоговых поступлений, во-вторых, в сохранении возможности самостоятельного использования имущества. Вместе с тем главный недостаток Х - распределение денежных поступлений от использования объектов в догосрочном периоде.

Изучение и обобщение зарубежного, отечественного опыта, анализ современных принципов и подходов к управлению муниципальным имуществом в российской экономике подтвердили особое место арендных отношений как широко распространенного, наиболее приемлемого и эффективного способа распоряжения собственностью в современных условиях.

Однако только в последние годы в России управление арендными отношениями стало приобретать характер целостного методического подхода, учитывающего сложные взаимосвязи с другими социально-экономическими сферами жизни муниципального образования. Одной из центральных и наиболее спорных категорий арендных отношений стал размер арендной платы, экономическое обоснование и механизм расчета которого являются приоритетными задачами.

Для того, чтобы вплотную подойти к изучению поставленного вопроса, в диссертации дано представление о сущности отношений аренды, о составляющих размер арендной платы, о том, как она формируется в рыночных условиях и как в рамках муниципального управления, об экономических и социальных законах, оказывающих влияние на этот процесс.

Базой научного рассмотрения величины арендной платы стало моделирование отношений арендатора и арендодателя, учитывающего выгоду обеих сторон. Схематично основа механизма рыночного определения арендной платы представлена через известное в экономической теории взаимодействие спроса и предложения на свободном рынке.

Исследование подтвердило, что механизм является достаточно эффективным, но только в случаях, когда и арендодатель и арендатор являются субъектами предпринимательской деятельности и могут своевременно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры. При этом критерием оценки

размера арендной платы служит количество заявок на предложенную площадь.

Иное положение возникает, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. В этом случае базовая арендная ставка устанавливается единая для всех муниципальных помещений и корректируется несколькими коэффициентами. При этом механизм определения арендной платы имеет некоторые слабые стороны:

- применяемые значения арнедной платы не выражают в поной мере всех особенностей сдаваемого объекта;

- механизм не содержит в себе элемента обратной связи;

- арендная плата лишена возможности корректировки.

Эти причины обусловливают необоснованное завышение или занижение арендной платы, что делает невыгодными арендные отношения с муниципальным имуществом и приводит к снижению экономической активности на территории, недополучению возможных арендных и налоговых поступлений, уменьшает уровень занятости населения и размер налоговых поступлений в бюджет.

Возможным решением данных вопросов в диссертационном исследовании предложена разработка критериев оценки размера арендной платы, позволяющих осуществлять контролирующую и корректирующую функции при решении практических задач управления арендными отношениями между муниципалитетами и субъектами рынка.

Результатом моделирования отношений арендодателя и арендатора, а также анализа предъявляемого спроса на предложение муниципалитета арендовать нежилые помещения при соответствующих размерах арендной платы стало графическое отображение зависимости общих арендных поступлений от значения арендной платы (рисунок 1).

Четко прослеживающаяся параболическая зависимость позволяет предположить, что применение каких-либо критериев (АПЛ) и (АПС), ограничивающих размер арендной платы, значительно приблизит его к лоптимальному значению (АП3), при котором поступления наибольшие.

РАЗМЕР АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Рисунок 1 - Модель зависимости общей суммы арендных поступлений от размера установленной арендной платы

Таким образом, комплексное применение нескольких критериев позволит оценить экономическую эффективность существующего уровня арендной платы и скорректировать его относительно оптимального.

Вторая глава - Оценка и анализ эффективности арендных отношений на уровне муниципального образования - раскрывает роль и место поступлений от использования муниципального имущества в доходах городского бюджета. Так, в 2002 году их доля составила 6,2% от общих поступлений в бюджет г. Курска и 46,0% поступлений из собственных источников. В тоже время наглядно показано, что этот источник более чем на половину формируется за счет арендных платежей и то, что на протяжении последних 4-х лет арендные платежи имеют наибольший темп роста (150 - 200 % в год) по сравнению с другими поступлениями. Исследование показало, что данное положение характерно для многих городов Центрального федерального округа: Бегорода, Орла, Липецка.

В диссертационном исследовании подробно рассмотрены и

проанализированы две основные методики определения арендной платы. Первая из них основывается на базовой ставке арендной платы за 1 кв. м (1), вторая - на стоимости (стоимости строительства) здания в расчете на 1 кв. м общей площади (2). Кроме этого формулы обеих методик содержат ряд идентичных по своей сути корректирующих коэффициентов:

Па м = Бет х Киз х Км х Кт хКдх Кнж х Кр (1)

АПДм=~хКизхКмхКтхКдхКнж (2)

где: АП - годовая арендная плата за 1 кв. м;

Бап - базовая ставка арендной платы в расчете на 1 кв. м;

Сс - расчетная стоимость (стоимость строительства) 1 кв.;

Ок Ч срок окупаемости капитальных вложений, принимается равным

10 годам. Киз - коэффициент износа;

Км - коэффициент качества строительного материала;

Кт - коэффициент типа здания;

Кд - коэффициент вида деятельности;

Кнж - коэффициент качества нежилого помещения;

Кр - коэффициент зонального расположения.

Сравнение полученных выражений показывает, что и та и другая формулы имеют базовую (основную) часть, на основе которой строится расчет и уточняющую (второстепенную) часть, содержащую группу корректирующих коэффициентов.

Преимущество и смысл базовой ставки заключается в том, что ее значение устанавливается единое для всех помещений и зданий нежилого муниципального фонда на весь календарный год. Единство ставки во много раз упрощает процедуру расчета арендной платы, сокращает материальные, трудовые и временные затраты. Однако во столько же раз возрастает ответственность за правильное определение ее значения.

В случае если базовая ставка будет завышенной, возможно, что:

- сократиться число заявок на аренду свободных помещений и многие из них останутся не востребованными;

- некоторые арендаторы в силу различных причин не смогут (не захотят) платить такую плату и откажутся от аренды муниципальных помещений;

- оставшиеся арендаторы будут стремиться компенсировать возросшие издержки ростом цен на предлагаемую продукцию, работы, услуги, что будет способствовать росту социальной напряженности.

В случае если базовая ставка будет заниженной, муниципальный бюджет будет нести потери от недополучения потенциально возможных доходов.

Базовая часть второй методики представляет собой отношение расчетной стоимости (стоимости строительства) 1 кв. м. к сроку окупаемости капитальных вложений, который принимается равным 10 годам. Внесение в формулу такого показателя как срок окупаемости капитальных вложений позволяет определить размер арендной платы в расчете на один год. Рассчитанная таким образом величина призвана компенсировать все затраты по строительству аналогичного помещения (здания). Однако практическое применение данной методики либо требует некоторых упрощений, либо является очень затратным, так как определение индивидуальной стоимости (рыночной, балансовой, восстановительной и др.) каждого помещения влечет за собой большие трудовые, временные и материальные затраты.

Поэтому вывод о необходимости допонения методик определенными критериями, помогающими приблизить расчетную арендную плату к рыночному уровню, актуален для них обеих.

Данный вывод был подтвержден сравнительным анализом методик, ,

применяемых при определении арендной платы в городах Курске и Орле, которые по основным экономическим характеристикам и показателям <

относятся к сопоставимым между собой. Анализ показал, что в настоящее время методики расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложились и позволяют в той или иной степени:

- планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет;

- регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города;

- иметь минимальную арендную плату для предприятий, торгующих товарами первой необходимости;

- направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время методики не лишены слабых сторон, являющихся следствием нерыночного характера определения арендной платы и выражающихся в значительном расхождении размеров рыночной арендной платы и арендной платы за использование муниципального имущества.

В третьей главе - Совершенствование методики расчета арендной платы - нами предлагается ряд критериев, позволяющих оценить величину установленной арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд. Схематично порядок определения и применения критериев представлен в виде четырехэтапной схемы (рисунок 2).

1. Определение минимальной арендной плоты 2. Определение максимальной арендной платы

4. Область возможной величины оптимальной арендной платы

.....................................Л.........................................

3.1. Определение рыночной арендной платы ^сравнительный анализ 3.2. Определение арендной платы по методике КУМИ

Рисунок 2 - Схема поэтапного определения размера арендной платы

Ряд предлагаемых критериев включает в себя определение минимального и максимального размера арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей (1-й и 2-й этапы). На следующем этапе (3-й) проводится сравнительный анализ арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества. Последний этап (4-й) - определение области возможного размера оптимальной арендной платы - проводится на основе данных предыдущих трех этапов.

Первый критерий - минимальный размер арендной платы (АП(3), который необходимо получить на протяжении всего периода полезной эксплуатации объекта (Г), представляется возможным выразить в виде суммы стоимости (покупки, строительства и т.д.) имущества (/) и минимальной нормы прибыли на вложенный капитал. Как правило, значение минимальной нормы прибыли на вложенный капитал в экономической литературе принимается равным средней величине простого банковского процента (г) по депозитным счетам на срок (Г). И хотя банковский процент уже включает в себя годовую инфляцию, собственник может учитывать инфляционные процессы допонительно, которые в формуле (3) представлены как средняя величина годового уровня инфляции (1). Поскольку на практике чаще используется годовая сумма арендной платы (АПтп), то представим ее в следующем виде:

АП^-АП^+тЛ + Ыг + Ъ (3)

Вторым критерием является максимальная ставка арендной платы {АП^), имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату. В своей коммерческой деятельности, для осуществления которой была арендована необходимая площадь, арендатор преследует цель получить прибыль, которую в общем виде можно представить как разность выручки и всех понесенных затрат. Поскольку из затрат, осуществляемых предпринимателем, можно особо выделить арендную плату {АП) и уплачиваемые налоги (Я), а разность выручки и оставшихся расходов выразить через понятие Доходов. И если заметить, что зависимость прибыли и арендной платы обратная, то прибыль ( Я) можно выразить через уравнение: л

Я^ = Доходы - АП^ - Н (4)

Исходя из предположения, что для предпринимателя будет экономически целесообразно осуществлять свою деятельность до момента, пока его прибыль

не будет равной нулю, преобразуем уравнение (4) в уравнение (5):

АПт = Доходы- Н (5)

Необходимо особо отметить тот факт, что для расчета максимальной арендной платы требуются данные, которые являются коммерческой тайной каждого работающего предприятия. Кроме того, сложность представляет и то, что показатель АП^ характеризуется индивидуальностью для каждого субъекта, места деятельности и момента времени. Поэтому нами предлагается использовать экспертные оценки, законодательно закрепленные в рамках Закона Курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности.

Данный закон, исходя из своего названия, вменяет для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц сумму дохода, который по оценкам налоговых органов дожен в среднем получать каждый налогоплательщик, занимаясь тем или иным видом деятельности. Механизм расчета суммы вмененного дохода определяется формулой (6):

М = Сх.ЫхК1хКгУ.Кг, (6)

где: М - сумма вмененного дохода;

С - базовая доходность на единицу физического показателя;

N - количество единиц физического показателя;

Кх, К2 К3 - коэффициенты, учитывающие особенности подвидов

деятельности, тип населенного пункта, темпы инфляции;

Согласно ст. 2 Закона вмененный доход есть налогооблагаемая прибыль хозяйствующего субъекта, которая при вычитании из нее суммы налога дает чистую прибыль, остающуюся в распоряжении предпринимателя. Сумма единого налога рассчитывается по формуле (7):

где: V - сумма единого налога на вмененный доход;

М - сумма вмененного дохода;

5 - ставка единого налога на вмененный доход.

Таким образом, формула (5) принимает вид (8), где все необходимые величины поддаются исчислению и статистической обработке:

АПЖ=М-У (8)

На третьем этапе рассматривается и сравнивается арендная плата, определяемая и корректируемая рынком - АП^ в результате колебания спроса и предложения с арендной платой, которая применяется в настоящее время Комитетом по управлению имуществом г. Курска.

На основе предложенных критериев проведено исследование уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Так минимальный уровень арендной платы во много раз (10-30) меньше сумм, взимаемых КУМИ за право аренды муниципальных помещений. Его рассмотрение будет более актуальным в виде общей суммы за все площади, предназначенные в аренду. Это даст возможность сравнить минимально необходимую сумму арендной платы с общей суммой предполагаемых поступлений, учитывающей недополученные средства в связи с недобросовестными арендаторами и предполагаемым остатком несданных помещений.

Размер арендной платы за муниципальные помещения, рассчитанный КУМИ, оказася ниже не только максимально возможного уровня арендной платы, полученного расчетным путем, но и рыночных ставок аренды. Это обстоятельство можно объяснить использованием в расчетах максимальных размеров платы, запрашиваемых на рынке недвижимости, и свидетельствует о потенциальной возможности повысить арендную плату и, следовательно, увеличить поступления в бюджет.

Количественная оценка рыночных ставок арендной платы проводилась с

учетом ее зависимости от вида деятельности. Так для арендаторов, занимающихся торговлей уровень платы значительно (почти в 4 раза) выше, чем для тех, кто занимается общественным питанием и в 7 раз выше, чем для тех, кто оказывает бытовые услуги населению.

Заключительный этап - определение диапазона, в котором может находиться оптимальный размер уровня арендной платы за использование муниципального имущества (для города Курска), конкретное значение которого зависит от проводимой политики муниципальных органов власти. Для этого полученные данные представлены в форме диаграммы (рисунке 3).

Диапазон максимально возможного повышения

В Диапазон возможного повышали

В Днапшон действующих ставок" Граница минимально возможного уровня

торгом общественное бытовые услуга

питание

Виды деятельности

Рисунок 3 - Диапазон и границы уровней арендной платы

Подводя итог исследования, дана приблизительная оценка поступлений арендной платы при максимальном уровне возможного повышения, которая составила более 138 мн. руб.

По результатам выпоненного исследования можно сделать следующие выводы и предложения.

1. Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения допонительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности

и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода.

2. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

3. В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арнедной платы не выражают в поной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки. Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

4. Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела арендных платежей; арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества. Использование данных критериев позволит количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

5. На основе разработанных критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска, основные итога которого подтверждают выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствуют о возможности повышения уровня арендной платы за использование муниципального имущества в 2-3 раза по сравнению с существующим.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Арендные отношения как метод управления муниципальным имуществом // Курские ведомости. Федеральный журнал в регионе. - Курск: Изд-во Курская городская типография, 2003. - № 3 (63). - С. 58-60. - 0,3 п. л.

2. Муниципальная собственность: социально-экономический аспект методов управления // Курские ведомости. Федеральный журнал в регионе. -Курск: Изд-во Курская городская типография, 2003. - № 4 (64). - С. 58-60. - 0,3 п. л.

3. Арендные отношения в управлении муниципальной собственностью // Содействие. Общественно-деловая газета. - Курск: Изд-во ООО Проект-партнер, 2003. - № 04 (023). - С. 6. - 0,125 п. л.

4. Методические основы применения единого налога на вмененный доход для расчета арендной платы // Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара Проблемы формирования и реализации налоговой политики РФ в условиях рыночной экономики. - Курск. Российская академия юридических наук. Курское региональное отделение. Курский филиал Московского института права, 2003. 208 с. - С. 114-121 - 0,16 п. л. (в соавторстве).

5. Социально-правовая сущность муниципальной собственности // Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара Проблемы формирования и реализации налоговой политики РФ в условиях рыночной экономики. - Курск. Российская академия юридических наук. Курское региональное отделение. Курский филиал Московского института права, 2003.208 с. - С. 126-132. - 0,3 п. л.

6. Арендные отношения на муниципальном уровне: пути совершенствования // Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях: Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза, 2003.215 с. - С. 98-100. - 0,125 п. л.

7. Критерии оценки размера арендной платы при сдаче муниципального

18331

имущества в аренду // Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих: Сборник статей Всероссийской научно-практической конференции. - Калуга, 2003,77 с. - С. 19-25. - 0,25 п. л.

8. Муниципальная собственность: роль в экономике // Человек и общество на рубеже тысячелетий: международный сборник научных трудов, г. Воронеж, 2003,363 с. - С. 15-18 - 0,25 п. л.

Формат 60x84 1/16. Печать офсетная. Усл. печ. л. 1,0. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ Подразделение оперативной полиграфии Курского государственного технического университета. Адрес университета и подразделения оперативной полиграфии: 305040, г. Курск, ул. 50 лет октября, 94.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Костюченко, Роман Иванович

Введение.

Глава 1. Арендные отношения в рамках управления развитием муниципальных образований.

1.1. Социально-экономическая сущность управления муниципальной собственностью.

1.2. Развитие и становление арендных отношений как формы управления муниципальной собственностью.

1.3. Место арендных отношений в ряде методов управления муниципальным имуществом.

Глава 2. Оценка и анализ эффективности арендных отношений на уровне муниципального образования.

2.1. Оценка значения муниципальной собственности в формировании муниципального бюджета (на примере города Курска).

2.2. Оценка современного состояния арендных отношений и применяемых методик определения размера арендной платы.

2.3. Анализ методик определения размера арендной платы на муниципальном уровне.

Глава 3. Совершенствование методики расчета арендной платы.

3.1. Разработка критериев оценки размера арендной платы.

3.2. Оценка экономического потенциала арендных отношений (на примере города Курска).

3.3. Оптимизация методики определения арендной платы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление социально-экономическим развитием муниципалитета на основе организации арендных отношений"

Актуальность работы. Управление муниципальной собственностью является одной из наиболее значимых сторон деятельности местных органов власти. Эффективное распоряжение такой собственностью позволяет увеличивать финансирование социально-экономических программ и развитие территории.

Вместе с тем, современное управление муниципальной собственностью далеко от эффективного и характеризуется большим набором нерешенных вопросов. Муниципальные предприятия не приносят какой-либо значимой прибыли, а в большинстве являются убыточными, муниципальные организации и учреждения высокозатратны, арендные отношения, как правило, не имеют под собой научных оснований.

Процесс формирования рыночной инфраструктуры объективно опередил степень реформирования муниципальных управленческих структур, а это привело к разрыву между экономической базой муниципального образования и способностью муниципальной власти решать социальные задачи.

Вопросы формирования городского бюджета, улучшения структуры рынка товаров и услуг, рост занятости населения, улучшение качества жизни горожан становятся все значимее. Решение их связано с поиском оптимальных путей распоряжения муниципальной собственностью, что является, в широком смысле, темой данного диссертационного исследования, актуальность которого обусловлена рядом обстоятельств:

- стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью;

- все более нарастающее разграничение пономочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов и повышении эффективности их использования; - доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета.

В этих условиях многие практики, руководители испонительных и представительных органов муниципальной власти осознают, что адекватные действия произошедшим переменам невозможны без опоры на надежный научный фундамент, без использования экономических методов в управлении городским хозяйством, без поиска оптимальных вариантов в использовании муниципальной собственности.

Состояние изученности проблемы. Сегодня ощущается острая нехватка разработок по рассматриваемой проблеме. Книга JI.A. Велихова Основы городского хозяйства, изданная в первый раз в 1928г., до сих пор является уникальной по системности анализа городского управления. В то же время, перемены, произошедшие за последнее десятилетие столь значительны, что требуются разработки, учитывающие новые условия и реалии.

Значительное внимание в последние годы было уделено аспектам развития городов и территориальных систем в работах А.Г. Воронина, В.В. Григорьева, Е.А. Елисеева, В.Н. Лексина, В.И. Кошкина, И.А. Остриной, A.B. Руднева, А.Н. Швецова, В.М. Шупыро и др.

Зарубежные ученые, такие как Ф. Векслер, Б. Гладстоун, П. Кармайкл разрабатывали перспективные направления в муниципальном секторе экономики: анализ эффективности городских проектов, теория внешних эффектов, экономика общественного сектора и т.д.

Вместе с тем, некоторые вопросы управления муниципальной собственностью, главным образом, из-за того, что они в самое последнее время обозначили себя как значимые для экономики городского хозяйства, почти не рассмотрены в отечественных научных исследованиях. К ним относится и управление арендными отношениями муниципальной собственности. В западной литературе этому вопросу уделено значительное внимание в трудах Д. Гукея, Р. Коула, М. Майса, С. Хадсон-Уисон, Дж. Хоуга и др. Обширные статистические исследования развитого рынка муниципальной недвижимости в Западных странах интересны для нас с точки зрения качественных выводов и определения путей развития отечественной науки в этой области, но не пригодны в количественном отношении из-за больших различий в экономических и социальных условиях. Методиками таких исследований нельзя воспользоваться в поной мере по причине отсутствия необходимой информации. Все сказанное выше предопределило цели и задачи исследования, объект и предмет.

Объектом исследования являются арендные отношения в рамках управления муниципальным имуществом в регионе.

Предметом исследования является механизм управления арендными отношениями на муниципальном уровне.

Целью исследования является разработка научно-методических . положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы, позволяющих повысить эффективность управления арендными отношениями.

В соответствии с данной целью основными научными задачами работы являются:

- изучение арендных отношений в совокупности методов управления муниципальным имуществом;

- изучение отечественного опыта управления арендными отношениями и основных факторов, обуславливающих их специфику в условиях становления рыночных отношений;

- оценка величины и необходимости поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду, как наиболее гибких и ненормированных;

- исследование существующего механизма определения арендной платы, выявление его недостатков и определение путей их устранения;

- разработка ряда критериев, позволяющих оценить величину установленной арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд;

- построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы;

- проведение практического исследования значимости выбранных критериев на примере статистических данных города Курска и оценка области потенциальных значений арендной платы;

- разработка методических допонений и изменений к действующему механизму определения величины арендной платы на основе проведенного исследования.

Теоретической и методологической основой исследования является общенаучная методология, предусматривающая комплексный подход к решению вопросов социально-экономического развития муниципального образования, теоретические положения управления государственным и муниципальным имуществом.

Теоретической базой исследования послужили научные труды признанных отечественных и зарубежных ученых и специалистов как д.э.н., профессора В. И. Кошкина, к.э.н., доцента В. М. Шупыро, д.э.н., профессора Горемыкина В. А., д.э.н., профессора Грабового П. Г., Лаффера по макроэкономике, общему и специальному менеджменту, в области управления экономическими и социальными системами, недвижимостью.

Нормативно-правовой базой явились Конституция Российской Федерации, Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ, другие законы РФ, законодательные акты местных органов власти.

Информационно-эмпирическую основу работы составили данные органов государственной статистики, экспертные оценки специалистов государственной налоговой службы и городской администрации, материалы российских и региональных научно-практических конференций по проблемам территориального развития и муниципального управления.

В основе исследования лежит статистический и системный анализ рыночных процессов, определяющих специфику исследуемого объекта. В процессе исследования использовались общенаучные методы: комплексного анализа, синтеза, дедукции, индукции, научной абстракции, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, экономико-статистический и эмпирический.

Особенно важная роль принадлежит логическому моделированию, так как оно позволило формализовать наиболее существенные черты арендных отношений и представить их в виде, удобном для отображения теоретических положений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических положений и рекомендаций по экономической оценке размера арендной платы. В частности:

- сформулирован механизм взаимозависимости таких основных факторов социально-экономического развития территории, как финансовая напоняемость бюджета, социальная политика территории, инвестиционная привлекательность, налоговая нагрузка, уровень цен и элементов управления арендными отношениями (преобладающие виды предпринимательской деятельности, объем используемых площадей в рамках городского хозяйства и др.);

- построена модель предложения муниципального имущества в аренду и предъявляемого на него спроса, отражающая принципиальные особенности методики сдачи в аренду муниципальной собственности по сравнению с рыночными процессами;

- представлена логическая модель, характеризующая взаимозависимость суммарных поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду и размера арендной платы, позволяющая определить интервалы и границы значений арендной платы;

- разработан ряд критериев: минимальная (АПт{п), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АПопт ) арендная плата, позволяющих объективно оценить размер арендной платы на основе принципов экономической эффективности;

- разработана методика количественного определения предложенных критериев оценки размера арендной платы за использование муниципального имущества;

- усовершенствована методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом, путем допонения критериями оценки размера арендной платы;

- предложен механизм внесения количественных изменений в расчет размера арендной платы, полученных в результате применения критериев ее оценки, позволяющий устанавливать арендную плату в размере, необходимом для получения наиболее поного потока арендных платежей.

Полученные научные результаты исследования позволили сформулировать положения, выносимые на защиту:

1. Исследование арендных отношений в рамках социально-экономического развития муниципальных образований позволило выявить множество взаимосвязей прямо и косвенно связывающих размер устанавливаемой арендной платы за использование муниципального имущества и общий поток поступлений от сдачи муниципального имущества в аренду. В результате была построена логическая модель, отражающая зависимость суммарных поступлений арендных платежей от размера арендной платы. Это позволило определить интервалы и границы значения арендной платы, на которых происходит увеличение или спад суммарных поступлений арендных платежей.

2. Анализ выявленных интервалов и границ значений арендной платы позволил сформулировать и разработать ряд критериев, необходимых для оценки размера устанавливаемой арендной платы за сдаваемый в найм муниципальный нежилой фонд. В его состав вошли: минимальная (АПтт), максимальная (АПтах), рыночная (АПрын) и оптимальная (АПопт ) арендная плата.

Применение каждого из них позволяет скорректировать устанавливаемую арендную плату в направлении наибольшей прямой экономической отдачи.

3. Формулировка критериев оценки арендной платы предопределила необходимость разработки методики их количественного определения, которая строится на основе принципов экономической эффективности как для арендодателя, так и для арендатора.

4. Для успешного применения разработанных критериев предложен механизм учета изменений, определенных на их основе. При этом была усовершенствована действующая методика установления арендной платы, применяемая департаментами и комитетами по управлению муниципальным имуществом в настоящее время.

Практическая значимость результатов исследования определяется его изначальной ориентацией на практическое решение актуальных задач социально-экономического развития муниципального образования и состоит в реальной возможности использования полученных результатов в работе департаментов и комитетов по управлению муниципальным имуществом в управлении арендными отношениями.

Разработанные критерии являются достаточно универсальными и могут быть использованы в управленческой деятельности органов представительной и испонительной власти муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, т.к.:

- в расчетах используется доступная статистическая информация и обобщенные данные, находящиеся в распоряжении большинства органов, управляющих муниципальной собственностью;

- базой применения критериев является существующий механизм расчета арендной платы;

- методика доступна в применении и не требует значительных временных и трудовых затрат.

Основные положения диссертации могут применяться при проведении научных исследований и в качестве учебно-методической базы для обучения и повышения квалификации специалистов в сфере государственного и муниципального управления.

Апробация работы. На протяжении всего времени проведения исследования этапы работы согласовывались, а получаемые результаты обсуждались с руководством высшего и среднего уровня базовой организации -Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска. Результаты научного исследования представляют практический интерес и приняты к рассмотрению Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Курска, Комитетом по управлению имуществом Курской области.

Основные положения и результаты исследования докладывались на семинарах кафедры Финансы и кредит Курского государственного технического университета в 2002-2003 гг., а также на различных межвузовских, региональных, международных научно-практических конференциях: Проблемы формирования и реализации налоговой политики Российской Федерации в условиях рыночной экономики. (Сборник материалов постоянно действующего научно-практического семинара). 1-я и 2-я сессии (Курск, КРО Российской академии юридических наук, КФ Московского института права, 2003 г.); Научные чтения, посвященные памяти профессора Пилецкого А. Н. Новые тенденции государственного регулирования экономики (Курск, Курский институт государственной и муниципальной службы, 2002 г.); 5-я межрегиональная научно-практическая конференция Социально-экономическое развитие России: проблемы, тенденции, перспективы (Курск, КФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Всероссийская научно-практическая конференция Приоритеты социально-экономического развития регионов России в новых условиях (Пенза, ПФ ВЗФЭИ, 2003 г.); Региональный потребительский рынок: проблемы функционирования и развития (Мичуринск, Мичуринский государственный аграрный университет, 2003 г.); III Всероссийская научно-практическая конференция Высшая профессиональная, естественнонаучная и математическая подготовка экономистов, менеджеров и гос. служащих (Калуга, КФ Северо-Западной академии гос. службы, 2003 г.); Человек и общество: на рубеже тысячелетий. Международный сборник научных трудов (Воронеж, Воронежский государственный педагогический университет, 2003 г.).

Материалы диссертационного исследования также являются составной частью лекционного и практического курсов по дисциплине Финансы.

Основные публикации по теме диссертационной работы. По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,0 п.л. (в т. ч. авторских 1,8 п.л.).

Структура и объем диссертации. Структура определяется логикой проведенного исследования и отражена в содержании диссертационной работы на 183 страницах машинописного текста; состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, содержит 18 рисунков, 26 таблиц. Библиография включает 147 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Костюченко, Роман Иванович

Основные результаты этой работы КУМИ города Курска представлены в табл. 10.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного диссертационного исследования автор считает возможным сделать вывод о том, что изложенные в работе положения содержат решение принципиальной задачи управления арендными отношениями Ч разработки и научного обоснования критериев экономической оценки размера арендной платы, имеющей существенное значение для управления муниципальным имуществом в целом.

Ход диссертационного исследования позволяет сформулировать следующие основные положения и выводы:

1 .Переход экономики нашей страны на рыночные основы хозяйствования предопределил совокупность методов, используемых в управлении муниципальным имуществом. Выбор того или иного метода сопряжен с ответом на вопросы о том, считают ли муниципальные власти целесообразным использовать имущество самостоятельно или же передать право использования другому лицу; передать это право навсегда (продажа) или на время (сдача в аренду). Основанием для выбора служит анализ преимуществ и недостатков, присущих каждому из них. Наличие таких неоспоримых положительных качеств аренды как стабильность получения допонительного дохода, не зависящего от степени рискованности осуществляемой деятельности и сохраняющаяся возможность самостоятельного использования имущества в иных условиях, предопределило широту применения данного метода. Кроме того, аренда лишена главных недостатков самостоятельного использования имущества - необходимости значительных первоначальных вложений и высокой степени коммерческого риска, а так же недостатков продажи имущества - количественной ограниченности объектов недвижимости и потери контроля над ними.

2. Изучение зарубежного опыта управления муниципальным имуществом показывает, что именно аренда имеет приоритетное значение над продажей объектов муниципальной собственности. И хотя передача недвижимости в частное владение остается одним из альтернативных методов, его применение снижают рядом ограничений: прямая ограничивающая политика муниципалитетов; принятие ряда законов и квот, осложняющих приобретение недвижимости; установление высокой стоимости, налогов и платежей за недвижимость и т.д.

До конца 90-х годов в России предпочтение отдавалось приватизации. Причиной явились возможность быстрого получения значительных денежных средств и общей тенденции смены форм собственности с государственной на частную. В результате этого арендные отношения приобрели специфические черты переходного периода. Так предприятия и организации от имени государства сдавали в аренду имущество, находившееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а полученные средства использовали на собственные нужды. Зачастую муниципальное имущество арендовалось трудовым колективом, в результате чего собственность оказывалась излишне раздробленной, поэтому трудно поддавалась эффективному управлению, не имела инвестиционной привлекательности из-за отсутствия стратегического собственника. Не подлежали сдаче в аренду предприятия, имевшие наибольшую коммерческую и инвестиционную привлекательность. Кроме того, выкуп имущества осуществляся по ценам, установленным в размере двойной или тройной ставки арендной платы по договорам аренды. Поэтому выкупная цена была чрезмерно низкой. Нельзя было выкупать арендованное имущество предприятий ликероводочной промышленности, связи, по производству лекарственного сырья, медицинских препаратов и др.

Однако значимая роль муниципального имущества как одного из немногих собственных источников доходной части бюджета и понимание необходимости распределения этого дохода во времени предопределили актуальность и повышенное внимание к теме управления муниципальной собственностью посредством арендных отношений.

3. Все более нарастающее разграничение пономочий, ответственности и источников финансирования между федеральным, региональными и территориальными уровнями заставляет муниципальную власть акцентировать внимание на собственных источниках доходов. Доля доходов местных бюджетов в консолидированном бюджете Российской Федерации за последние годы снижалась до 22%, тогда как доля расходов не опускалась ниже 28%. Поэтому стабильность муниципальных образований и способность к устойчивому развитию во многом зависит от эффективности управления муниципальной собственностью. Доходы, получаемые от рационального использования муниципальной собственности и особенно такой ее распространенной формы использования как сдача в аренду, становятся все более весомыми в доходной части городского бюджета. Так в 2001 году доходы от сдачи муниципального имущества в аренду составили 16,5% всех поступлений из собственных источников и 2% всех доходов бюджета г. Курска. Другой характерной чертой является значимость поступлений от аренды муниципального имущества - около 80% всех платежей от использования имущества, причем их удельный вес постоянно растет: 2000 г. - 77%, 2002 г. -83%. На основе данных показателей можно сделать вывод о том, что аренда является одним из самых приоритетных направлений работы по управлению муниципальным имуществом.

4. В настоящее время методика расчета арендной платы за использование муниципального имущества уже сложилась и позволяет в той или иной степени: планировать общий размер арендных платежей в городской бюджет; регулировать арендную плату в зависимости от деловой активности населения в разных районах города; иметь минимальную арендную плату для организаций и учреждений социальной направленности, предприятий, торгующих товарами первой необходимости; направлять в нужное городу русло развитие торговой инфраструктуры.

В тоже время существующая методика имеет некоторые слабые стороны: применяемые значения арнедной платы не выражают в поной мере всех особенностей сдаваемого объекта; механизм сдачи имущества в аренду не содержит в себе элемента обратной связи; арендная плата лишена возможности корректировки.

Таким образом, особенностью участия муниципальной власти на рынке недвижимости является невозможность определения точки пересечения спроса и предложения с целью расчета оптимального значения арендной платы.

Поэтому основной задачей в рамках управления арендными отношениями на сегодняшний момент является разработка и обоснование научных критериев экономической оценки размера арендной платы.

5. Особенности заключения договора аренды сторонами, являющимися частными лицами, позволяют рыночным механизмам наилучшим образом определять величину арендной платы. Иное положение складывается, если арендодателем выступает орган местного самоуправления. Специфика механизма сдачи имущества в аренду в этом случае определяется значительным количеством объектов недвижимости, задачей передачи их максимально возможного числа и необходимостью создания равных условий для всех участников арендных отношений. Поэтому рыночный механизм исключен из методики сдачи муниципального имущества в аренду и определение величины арендной платы возлагается на муниципальные органы.

Для решения данного вопроса предлагается применить ряд критериев, определяющих минимальный и максимальный размер арендной платы как нижнего и верхнего предела экономически оправданных арендных платежей, арендной платы, сложившейся на рынке недвижимости и арендной платы, применяемой КУМИ в отношении муниципального имущества.

Минимальный размер арендной платы определяется в виде суммы стоимости имущества, минимальной нормы прибыли на вложенный капитал и годового уровня инфляции. Данный показатель характеризует собой такую величину арендной платы, которая является минимально необходимой с точки зрения экономической эффективности.

Максимальная ставка арендной платы, имеющая своей основой возможность арендатора уплатить арендную плату, определяется посредством разности выручки и всех осуществляемых затрат (в т.ч. налогов) при условии, что размер арендной платы будет максимальным в точке безубыточности, т.е. когда прибыль равна нулю. Поскольку эти данные являются коммерческой тайной, для расчета максимальной арендной платы воспользовались экспертными оценками, законодательно закрепленными в рамках закона О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности.

Рыночная ставка арендной платы представляет собой максимальный размер арендной платы, существующий в данный момент на рынке за сопоставимые объекты недвижимости. Она характеризует предельные значения арендной платы и применяется в целях отражения настоящего положения на рынке.

Неотъемлемой составляющей ряда критериев является арендная плата, применяемая КУМИ в отношении муниципального имущества. Расчет данного критерия позволит наглядно сопоставить все четыре значения и дать объективную оценку положения арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

6. Исходя из проведенных исследований, представляется возможным построение логической модели, отражающей взаимозависимость суммарных поступлений от размера арендной платы (рис. 14). Основываясь на принципах расчета ряда критериев оценки арендной платы, определили их положение в рамках построенной логической модели. Что в свою очередь позволило спрогнозировать результаты изменения (повышения/снижения) размера арендной платы, применяемой при сдаче муниципального имущества.

Таким образом предложенная модель при помощи ряда критериев позволяет количественно оценить существующий уровень арендной платы и путем его корректировки приблизить к необходимому значению.

7. На основе разработанного ряда критериев проведен анализ уровней арендной платы, сложившихся на рынке недвижимости г. Курска. Основные итоги которого представлены в табл. 23. Анализ полученных результатов еще раз подтвердил выявленные в ходе исследования закономерности и свидетельствует о возможности повышения уровня арендной платы в 2-3 раза по сравнению с существующим.

Также, необходимо отметить, что, не смотря на различие полученных результатов, в общем, критерии, оценивающие уровень арендной платы за использование муниципального имущества и построенная логическая модель выпонили свое назначение. Они позволили дать объективную оценку сложившемуся положению на рынке недвижимости, определить место арендной платы, применяемой КУМИ и наметить направление ее корректировки.

8. В рамках проведенного исследования и существующей методики расчета арендной платы был выбран элемент, изменение значений которого позволило поноценно преобразовать намеченные изменения в прогнозируемый результат. Таким образом, были скорректированы количественные значения коэффициента, учитывающего социальную значимость и вид деятельности в арендуемом помещении. Наделенный новыми значениями по трем рассматриваемым видам деятельности (торговля, общественное питание и бытовое обслуживание населения) он является основой повышения эффективности управления арендными отношениями.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Костюченко, Роман Иванович, Курск

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. М.: Центральная избирательная комиссия Российской Федерации, 1993.

2. Бюджетное послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации О бюджетной политике в 2003 году от 01.06.02.

3. Европейская хартия о местном самоуправлении. Ч Страсбург: Совет Европы, 15.10.85.

4. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации. Постановление Правительства РФ от 09.09.99. № 1024.

5. Налоговый Кодекс РФ, Глава 26.3. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Федеральный закон от 24.07.02. №104-ФЗ.

6. Постановление Правительства РФ О мерах по повышению эффективности использования федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении федеральных государственных унитарных предприятий от 10.04.02. № 228.

7. Федеральный закон О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 31.07.98. № 148-ФЗ.

8. Федеральный закон О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 31.03.99. № 63-Ф3.

9. Федеральный закон О внесении изменений и допонений в Федеральный закон О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 13.07.01. № 99-ФЗ.

10. Федеральный закон Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 28.08.95. № 154-ФЗ.

11. Федеральный закон О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации от 25.09.97. № 126-ФЗ.

12. Заключение о ходе испонения областного бюджета за 1 полугодие 2002 года от 09.08.02.

13. Закон Курской области О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Курской области от 02.12.02. № 56-ЗКО.

14. Закон Курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 23.02.99. № 4-ЗКО.

15. Закон Курской области О внесении изменений и допонений в Закон курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 14.01.00. № 1-ЗКО.

16. Закон Курской области О внесении изменений в Закон курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от1507.00. №23-3KO.

17. Закон Курской области О внесении изменений в Закон курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от2602.01. №7-ЗКО.

18. Закон Курской области О внесении изменений и допонений в Закон курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 21.11.01. № 72-ЗКО.

19. Закон Курской области О внесении изменений и допонений в Закон курской области О едином налоге на вмененный доход для определенных видов деятельности от 13.06.02. № 24-ЗКО.

20. Закон Курской области О едином налоге на вмененный доход для отдельных видов деятельности от 26.11.02. № 54-ЗКО.

21. Концепция управления имуществом, находящимся в государственной собственности Курской области, и приватизации в Курской области. Постановление Губернатора Курской области от 09.02.00. № 108.

22. Отчет об испонении бюджета города за 2000 год. Решение Курского городского Собрания от 22.05.01. № 115-2-РС.

23. Отчет об испонении бюджета города за 2001 год. Решение Курского городского Собрания от 20.03.02. № 178-2-РС.

24. Отчет об испонении бюджета города за первое полугодие 2002 года. Решение Курского городского Собрания от 02.08.02. № 212-2-РС.

25. Отчет о работе комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за 2001 год. Утвержден председателем комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска 08.01.02.

26. Отчет о работе комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска за 2000 год. Утвержден председателем комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска 27.04.01.

27. Положение о комитете по управлению имуществом Курской области. Постановление Губернатора Курской области от 17.05.01. № 435.

28. Положение о порядке управления и распоряжения имуществом муниципальной собственности города Курска. Решение Курского городского Собрания от 18.10.99. № 15-2-РС.

29. Положение о порядке поступления арендной платы, получаемой от использования имущества муниципальной собственности города Курска. Решение Курского городского Собрания от 17.05.02. № 189-2-РС.

30. Постановление Губернатора Курской области О мерах по выпонению закона Курской области Об областном бюджете на 2002 год от 04.02.02. №60.

31. Устав города Курска. Решения Курского городского Собрания от 29.07.99. №1-2-РС; от 26.06.01 № 122-2-РС.

32. Авеков В. Аренда государственной и муниципальной собственности в Москве // Российский экономический журнал. 1999. Ч № 7. - с. 28-35.

33. Авеков В. В., Баранова Т. В., Райзберг Б. А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М.: МАМАРМЕН, 2001 Ч с. 166.

34. Акбашев Б. Управление, собственность и государственное регулирование экономики // Российский экономический журнал. 1993. - № 4.

35. Алексеев Ю. П. Муниципальный менеджмент. -М.: РАГС, 1996.

36. Атухов П. JI. Управление эффективным развитием государственных предприятий: Дис. 08.00.05. Саратов, 1999.

37. Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

38. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. Учеб. пособие. СПб.: ПИТЕР, 2000.

39. Балацкий Е. Особенности российской модели управления государственным сектором// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 2. - с. 41-48.

40. Бедин Б. М. Совершенствование управления муниципальной собственностью: Дис. 08.00.05. Ч Иркутск, 1999.

41. Бекларян JI. А. О некоторых аспектах методики исследования региональных проблем// Аудит и финансовый анализ. 2001. - № 4. - с. 81-96.

42. Белых JI. П. Формирование портфеля недвижимости. Ч М.: Финансы и статистика, 1999-с. 264.

43. Берг О. Обеспечение эффективности сочетания форм государственного управления// Экономист. 2002. - № 11. - с. 38-48.

44. Бердникова Т. и др. Региональные особенности приватизации и акционирования // Экономист. 2000. - № 11. - с. 79-85.

45. Беренс В., Хавранек П. М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт, ИНФРА-М, 1995.

46. Бернштам Е. Региональное распределение инвестиций в России// Российский экономический журнал. 2002. - № 2. - с. 99-109.

47. Берр X., Мариверт Э., Исакова С. Муниципальная экономика. М., - 1997. Ч 146 с.

48. Бледный С. Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ, 2002.

49. Блинов А. Заметки о роли государства в управлении экономикой// Предпринимательство. 2001. - № 6. - с. 102-118.

50. Варнавский В. Концессионные формы управления государственной собственностью. // Проблемы теории и практики управления. Ч 2002. Ч № 4. Ч с. 66-71.

51. Велихов JI. А. Основы городского хозяйства. Ч М., 1928. 160 с.

52. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. Ч М.: ИНФРА-М, 1996.

53. Вольский А. Условия совершенствования управления экономикой// Экономист. 2001. - № 9. - с. 3-8.

54. Воронин А. Г. Муниципальное хозяйство и управление: проблемы теории и практики. М.: Финансы и статистика, 2002. Ч 176 с.

55. Глазырин М. Муниципальный производственно-социальный комплекс и механизмы его саморазвития// Экономист. 2002. Ч № 2. - с. 68-75.

56. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002. Ч с. 804.

57. Григорьев В. В. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования // Экономика и жизнь. 1994. - № 35.

58. Григорьев В. В., Острина И. А., Руднев А. В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 2001. Ч 704 с.

59. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: Для вузов. Ч М.: Финансы и статистика, 2002.

60. Гутман Г. В., Лапыгин Ю. Н. Собственность и управление. М.: Наука, 1997.

61. Дерябина М. Реструктуризация российской экономики через передел собственности и контроля // Вопросы экономики. 2001. -№ 10. - с. 55-69.

62. Долан Э. Дж., Линдей Д. Рынок: микроэкономическая модель // Пер. с англ. В. Лукашевича и др.; под общ. ред. В. Лукашевича. Ч С.-Пб., 1991.

63. Донченко Ю. В. Оценка социально-экономической эффективности Курской области в сравнении с регионами Центрального федерального округа. // Вопросы статистики. 2003. - № 1. - с. 73-76.

64. Дорогов Н. И. Управление хозяйством региона как собственностью (теоретические аспекты) // РЖ. Серия 2. Экономика. 1999. Ч № 1.-е. 33-37.

65. Дюпюи Ж. О мере полезности гражданских сооружений. Ч В кн.: Теория потребительского поведения и спроса (серия Вехи экономической мысли, вып. 1)-СПб.: Экономическая школа, 1993.

66. Елисеев Е. А. Милионный город Прорыв в XXI век. Теория и практика управления социально-экономическим развитием города. - Челябинск, 1999. Ч 352 с.

67. Еремин А. Теория и практика собственности в современной экономике // Экономист. 1994. - № 10.

68. Ефремов А. Организационная роль областной администрации в экономике // Экономист. 2001. - № 8. - с. 40-46.

69. Ефримчук И. В. Муниципальная собственность и ее эффективность в системе рыночных отношений // РЖ. Серия 2. Экономика. 2001. - № 3. - с. 152-158.

70. Занодворов В. С., Занодворова А. В. Экономика города. М.: НЧП Издательство Магистр, 1998.

71. Зудина Н. И. Формирование системы функционирования государственной собственности в переходной экономике: Дис. 08.00.05. Ч М., 2001.

72. Иванов В. В., Коробова А. Н. Муниципальный менеджмент. Справочное пособие. М.: Инфра-М, 2002 - с. 736.

73. Калачева С. А. Аренда офисных, торговых, складских помещений. М.: Книга сервис, 2003. - 160 с.

74. Калачева С. А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

75. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения: Учеб. пособие. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999- 86 с.

76. Кауров П. А. Управление муниципальным хозяйством среднего города: Дис. 08.00.05.-М., 1998.

77. Ковальский М. И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. М.: Стройиздат, 1994.

78. Киндеева Е. А. и др. Сдеки с недвижимостью. М.: Юрайт, 2001.

79. Кобзарь Э. И. Предприятие и государство: регистрация, налоги. Аренда нежилых помещений. Как построить объект недвижимости. М.: Новый век, 2002.

80. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей с постатейными материалами. Изд. 2-е переработанное и допоненное. М.: Книжный мир, 2002. - 1159 с.

81. Комов Н. В. Российская модель землепользования и землеустройства. Ч М., 2001.-621 с.

82. Королев О. Пути стабилизации социально-экономического положения региона// Экономист. 2000. - № 8. - с. 61-65.

83. Крюков В. Совершенствование государственного управления собственностью // Экономист. 1999. - № 3. - с. 41-47.

84. Кузнецов С. П. Местное самоуправление: новый этап становления // Финансы.- 2003. -№ 1.-е. 13-17.

85. Кузнецова В. И. Исследование зависимостей макроэкономических показателей региона // Вопросы статистики. 2001. - № 9. с. 16-20.

86. Кузнецова О. Теоретические основы государственного регулирования экономического развития регионов// Вопросы экономики. 2002. - № 4. - с. 4666.

87. Лексин В., Швецов А. Общероссийские реформы и территориальное развитие. Статья девятая. Городская Россия проблемное воплощение реформ// Российский экономический журнал. - 2002. Ч №№ 1-2. - с. 8-30,3-28.

88. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике// Маркетинг. 2002. Ч № 2. - с. 91-105.

89. Макконел К. Р., Брю С. Л. Экономикс: Принципы, проблемы, политика. В 2 т. -М.: Республика, 1992.

90. Модин Н. А. Муниципальная собственность Ч экономическая основа деятельности органов местного самоуправления // Законодательство и экономика. 2001. - № 2. - с. 4-13.

91. Мокрый В. Ключевая роль местного самоуправления в укреплении государственности // Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 6. Ч с. 64-67.

92. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Терминологический словарь. М.: Идеал-Пресс, 2002.

93. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. Ч М.: Идеал-Пресс, 2003.

94. Николаев М. и др. Выбор стратегии регионального экономического развития// Экономист. 2000. - № 3. - с. 54-60.

95. Оглоблина О. М., сост. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. -М.: Юринформцентр, 2003 с. 278.

96. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

97. Орлов С. В., Цыпкин Ю. А. Рыночная оценка имущества города. Ч М.: ЮНИТИ, 2002-с. 240.

98. Пежев М. X. Формирование и совершенствование системы управления государственной собственностью на федеральном и региональном уровнях: Дис. 08.00.05.-М., 2001.

99. Половинкин П. Д., Савченко А. В. Основы управления государственной собственностью в России: проблемы теории и практики. М.: Экономика, 2001.

100. Проблемы развития и управления местной (региональной) экономики// РЖ. Сер. 2. Экономика. 2002. - № 2. - с. 253-258.

101. Проблемы управления собственностью: региональный аспект. (Сводный реферат) // РЖ. Серия 2. Экономика. 2000. - № 4. - с. 7-13.

102. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика. СПб.: ОсОО Ламбада Пресс, 1994.

103. Рябов В. М. Формирование и развитие муниципального управления (макроэкономический аспект): Дис. 08.00.05. М., 1998.

104. Рябцев А. Н. Организационно-экономический механизм формирования и функционирования муниципального имущественного комплекса крупнейшего города: Дис. 08.00.05. Екатеринбург, 2000.

105. Савин В., Дмитриев В. Укрепление финансовой основы местных бюджетов- потребность времени// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 4.-с. 83-87.

106. Савченко А. Экономические основы управления государственной собственностью// Проблемы теории и практики управления. Ч 2000. № 6. - с. 28-32.

107. Самуэльсон П. Экономика, т. 1,2. -М: МГП Агон, ВНИИСИ, 1992.

108. Сахарнова В. Н. Управление муниципальной собственностью и муниципальный заказ // Законодательство и экономика. 2001. - № 6. - с. 8-11.

109. Сегединов А. А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов. -М.: Стройиздат, 1997.

110. Скатерщикова Е. Интегральная оценка меры социально-экономического благополучия российских городов: новая методика и результаты ее применения // Российский экономический журнал. 2001. - № 5-6. - с. 39-46.

111. Управление портфелем недвижимости. Пер. с англ. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.

112. Селезнев А. К оценке управления экономикой в свете результатов реформ 90-х годов// Экономист. 2000. - № 9. - с. 14-22.

113. Серпилин А. Принципы построения оптимальных инвестиционно-заемных систем в регионах// Проблемы теории и практики управления. 2002. - № 4. -с. 91-94.

114. Скляров И. П. и др. Муниципальная собственность: проблемы управления .- Нижний Новгород, 1996. 239 с.

115. Смирнов Е. Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. СПб, СПбГИЭА, 1997.

116. Соловьев Ю. А. Формирование системы управления муниципальной собственностью в новых условиях хозяйствования: Дис. 08.00.05. Ч М., 1998.

117. Тамбовцев В. А. Собственность и эффективность. // Общественные науки и современность. 2002. Ч № 4. - с. 30-38.

118. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость / СПбГТУ, СПб., 1996.-235 с.

119. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

120. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

121. Тэпман JI. Н. Оценка недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2002.

122. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. д.э.н., профессора В. И. Кошкина, к.э.н., доцента В. М. Шупыро. М.: ИНФРА-М,1997.-329с.

123. Управление государственной собственностью в РФ. // Законодательство и экономика.-2002.-№12.-с. 4-12.

124. Управление собственностью в регионе / под ред. Н. Дорогова Ч Иваново,1998.-156 с.

125. Фридман А. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997.

126. Фридман Джек, Ордуэй Николас. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело ТД, 1995.

127. Хадеон-Уисон С. Количественные методы анализа недвижимого имущества. В кн.: Количественные методы финансового анализа / Под ред.

128. С.Дж. Брауне и М. П. Крицмена: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996.

129. Харитонов А. С. Минимальное число параметров, характеризующих социально-экономическое развитие регионов// Аудит и финансовый анализ. -2002.-№ 1.-е. 193-208.

130. Ходов Л. Экономические интересы и государственное регулирование экономики, прямая и обратная связь // Российский экономический журнал. -1995. -№ 1.

131. Хубиев К. Государственная собственность и условия ее эффективности. // Экономист. 2003. - № 1. - с. 45-56.

132. Цветкова Г. Экономические проблемы в деятельности местных органов власти// Экономист. 2002. - № 2. - с. 60-68.

133. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М.: Диамонт и Меркурий-М, 1994.

134. Чернышов Л. Н. Экономика городского хозяйства. М., 1999. Ч 328 с.

135. Шабалин В. Г. Сдеки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 2003.

136. Швецов А. Потребности муниципальных образований в финансовых средствах и бюджетно-налоговые возможности их удовлетворения// Российский экономический журнал. 2001. - № 7. - с. 17-39.

137. Штадлер К., Гелен У. Германия: местные органы власти в поисках эффективного управления // Проблемы теории и практики управления. 1995. Ч №5.-с. 110-114.

138. Шустов В. В. Упрощенная система налогообложения и единый налог на вмененный доход. М.: Главбух, 2003. - 144 с.

139. Щанкин С. А. Организация и эффективность функционирования предприятий системы городского хозяйства: Дис. 08.00.05. Саранск, 1999.

140. Экономические и организационные аспекты управления собственностью в условиях развития рыночных отношений. Опыт Комитета по управлению госимуществом администрации Ивановской области. Методические материалы.

141. Организационно-распорядительные и нормативно-правовые документы. М.: Нива России, 1997. - 136 с.

142. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999-с. 567.

143. Библиографический список используемой иностранной литературы

144. Goilkey D., Cole R., Miles M. The Motivation for Institutional Real Estate Sales. Working Paper, University of North Caroline at Chapel Hill, 1988.

145. Hoaq J. W. Towards Indices of Real Estate Value and Return. "Journal of Finance", May 1980, p-p. 569-580.

146. I. B. Williams. The Theory of Investment Value. Harvard University Press. Cambridge, Mass., 1938.

147. M. I. Gordon and E. Shapiro. Capital Equipment Analysis: The Required Rote of Profit. // Management Science. 3: 102-110, October, 1956.

148. Miles M. Real Estate as an Asset: A 25-Yeas Perspective. "Bond Market Research: Real Estate", Salomon Brothers, Irenary, 1989.

149. Wendt P. F., Cerf A. R. Real Estate Investment Analysis and Taxation, New York.: Mc. Graw-Hill, 1979.

Похожие диссертации

• Местное самоуправление в системе социально-экономического развития села
• Государственное регулирование социально-экономического развития сферы физической культуры и спорта в регионе
• Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества на основе совершенствования региональных арендных отношений
• Политика социально-экономического развития муниципального образования: стратегические ориентиры и механизм реализации
• УПРАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИМ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛИТЕТА НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ