Управление развитием рынка жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Стулов, Андрей Викторович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление развитием рынка жилой недвижимости"
На правах рукописи
СТУЛОВ Андрей Викторович
УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИДЖИМОСТИ.
Специальность 08 00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (специализация- экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2004
Диссертация выпонена на кафедре управления недвижимостью Государственного университета управления.
Научный руководитель доктор экономических наук,
Талонов A.B.
Официальные оппоненты: доктор экономических наук,
профессор Абрамов С И.
кандидат экономических наук, доцент Пронин А.З.
Ведущая организации' Российская экономическая академия
имени Г. В Плеханова
Защита состоится " 23 " декабря 2004г., в 15-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 при Государственном университете управления по адресу:
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, А - 422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления
Автореферат разослан " 23 " ноября 2004 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Д 212.049 04, доктор экономических наук, профессор
М И Воронин
2006 330
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Жилищная проблема продожает оставаться нерешаемой для ряда категорий граждан нашей страны, не смотря на более чем десятилетнее функционирование рынка жилой недвижимости. Это объясняется несовершенством существующих возмездных и безвозмездных схем улучшения жилищных условий. Эффективная комбинация этих схем также затруднена в силу причин экономического и юридического характера. Между тем, только оптимальное сочетание доходов граждан, заемных средств и предоставляемых субсидий способно решить застарелые проблемы жилищной обеспеченности и заметно оживить рынок жилой недвижимости.
Несмотря на то, что государством и органами местного управления проводятся различные программы по улучшению качества жилища и предоставлению субсидий на строительство или приобретения жилья, существенно не меняет сложившейся общей удручающей картины. Большинство выдаваемых, на сегодняшний день жилищных субсидий, не находят реализацию на рынке жилой недвижимости, в силу не точного расчета их размеров. Реализация субсидии ограничена во времени Между тем, приобретаемое жилье дожно быть по площади не меньше установленного норматива жилищной обеспеченности. В силу ограниченного предложения квартир с требуемыми квадратными метрами общей площади, возникают проблемы привлечения допонительных денежных средств, помимо собственных и субсидий. Сегодняшняя практика предоставления субсидий не связана с возможностью получения каждым конкретным гражданином ипотечного кредита.
В связи с этим, достаточно актуальным представляется исследование проблем реализации операций с жильем на рынке жилой недвижимости в условия сложившиеся законодательной базы и реалий отечественной рыночной экономики в целом.
Проблема развития рынка недвижимости, его управление, использования операций с недвижимостью на практике исследовалась целым рядом российских и зарубежных ученых. Среди них можно выделить Горемыкина В. А., Соловьева М.М , Абрамова С.И., Гровера Р., Балобанова И.Т., Шаблина В. Г., Ависа М., Гибсона В., Алонсо В., и других.
Актуальность и практическая значимость рассматриваемой проблемы
обусловили выбор темы диссертационного исопедевдиня, поетаневиу цели и задач
рос национальная7 исследования. библиотека
С Петерл 09 ПО
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании и разработке методического подхода комбинирования схем по улучшению жилищных условий с различными денежными потоками, привлекательных для всех субъектов экономических отношений, а также выработке рекомендаций по их применению.
Для достижения указанной цели обозначены следующие задачи диссертационного исследования:
- сформулировать и научно обосновать определение жилой недвижимости, уточнить ее структуру и признаки;
- осуществить анализ текущего состояния и существующих проблем в жилищной сфере РФ;
- классифицировать операции по приобретению жилой недвижимости,
- выявить преимущества и недостатки существующих схем улучшения жилищных условий на российском рынке недвижимости;
- дать сравнительную оценку возмездных схем улучшения жилищных условий специфических для московского региона;
- разработать методический подход комбинирования схем по улучшению жилищных условий ряда категорий граждан;
- разработать методику расчета оптимального объема субсидий и способов их предоставления с целью эффективного объединения собственного и заемного средств,
Предметом исследования являются операции с жилой недвижимостью и порядок их осуществления, а также возможные экономические взаимоотношения между всеми участниками рынка недвижимости.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости г. Москвы Теоретической и методологической основой исследования послужили работы и исследования отечественных и зарубежных авторов в области управления и развития рынка недвижимости, законодательные акты, статистические сборники, периодические издания и результаты экономических исследований обеспеченности жильем При обосновании методических положений, выводов и рекомендаций использованы методы экономического и логического анализа, сравнений, комплексного и системного подхода к изучению экономических явлений и проблем моделирования.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретически обоснованной и практически реализуемой схемы повышения
эффективности использования федеральных и местных бюджетных средств, направленных на улучшение жилищных условий граждан. Получены новые научные результаты:
- раскрыта сущность и конкретизировано определение жилой недвижимости, дано структурное описание и признаки жилой недвижимости;
- получены сравнительные оценки различных возмездных схем приобретения жилой недвижимости;
- предложен методический подход комбинирования собственных, заемных средств и субсидий для решения жилищной проблемы тех категорий граждан, которые не имеют возможности улучшить жилищные условия на сложившемся рынке жилой недвижимости,
- разработана методика расчета оптимального объема субсидий для эффективного объединения собственного и заемного средств, позволяющая расширить сферу использования ипотечного кредитования;
- предложена организационная модель жилищной кооперации, позволяющая устранить недостатки существующих кооперативов, и решить главную задачу всех членов этого кооператива - приобрести жилье.
Практическая значимость исследования. Основные научно-методические положения данного исследования могут быть использованы федеральными и муниципальными учреждениями в процессе разработки и реализации ими принципов жилищной политики, а также частными компаниями при оценке эффективности инвестиционных проектов и реализации операций с жилой недвижимостью.
Апробация исследований. Основные положения данного исследования обсуждались и получили положительную оценку на ряде российских и международных научно-практических конференций и семинарах, а также реализованы в Государственном университете управления при подготовке учебно-методического пособия по дисциплине "Операции с недвижимостью".
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано пять научных работ общим объемом 7,65 п л.
Структурная композиция диссертационной работы. Диссертационная работа изложена на 160 страницах печатного текста, включает 25 таблиц, 20 рисунков и состоит из введения, трех глав, заключения, пяти приложений, списка литературы, состоящего из 132 наименований.
Во введении обоснована актуальность диссертационной работы, изложена ее сущность, сформулированы цель и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость работы, приводятся формы апробации, а также схематично излагается композиционная структура диссертации
Первая глава посвящена исследованию современного состояния рынка жилой недвижимости России Оно позволило определить наиболее актуальные проблемы в жилищной сфере, решение которых имеет значительную социально-экономическую значимость, как для граждан Российской Федерации, так и государства в целом. Был всесторонне проанализирован зарубежный опыт решения жилищных проблем, имеющий аналог российскому рынку недвижимости, что позволило предложить набор инструментов решения жилищной проблемы, как в области использования частного капитала, так и реализации федеральной и муниципальной жилищной политики.
Кроме того, для использования понятия "жилая недвижимость" в ходе диссертационного исследования было дано его определение и уточнена структура описания жилой недвижимости
Вторая глава посвящена анализу основных схем безвозмездного и возмездного приобретения (улучшения) жилья Изучению технологии реализации, правового регулирования. Проведен сводный анализ всех возможных на сегодняшний день схем улучшения жилищных условий, с целью выявления их сравнительных недостатков и преимуществ.
В третье главе дана оценка возможности применения возмездных схем с учетом уровня дохода различных категорий граждан. В результате анализа выявленных недостатков существующих схем приобретения (улучшения) жилья, предложен методический подход комбинирования собственных, заемных средств и субсидий и методика расчета объемов субсидий для объединения собственных и заемных средств Применение методического подхода комбинирования собственных, заемных средств и субсидий позволит, значительно увеличить объем сделок с использованием ипотечного кредитования и более эффективно реализовывать федеральные и муниципальные программы жилищного субсидирования, за счет оптимального расчета предоставляемых субсидий,
используя, методику расчета объемов субсидий для объединения собственных и заемных средств.
Отдельно была проанализирована схема жилищной кооперации и на основании полученных результатов, предложена организационная модель жилищной кооперации, позволяющая эффективно привлекать и использовать денежные средства населения
В качестве альтернативного способа решения жилищной проблемы для категорий граждан, не имеющих возможность приобрести жилье, необходимо развивать рынок арендного жилья, при помощи строительства домов, жилые помещения которых будут сдаваться на условиях коммерческого найма
В заключение диссертационной работы формулируются выводы и даются рекомендации хозяйствующим субъектам по эффективному использованию предложенных методик и схем, в целях улучшения жилищных условий граждан и развития рынка жилой недвижимости.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ.
На российском рынке недвижимость классифицируется как жилая и нежилая К жилой недвижимости относятся' квартиры, коттеджи, дачи Четкого определения понятия "жилой недвижимости" в Российской научной и законодательной литературе нет, но как видно, оно возникло в результате синтеза двух понятий' "жилище" и "недвижимость" Анализ различных законодательных актов и научных трудов, авторы которых давали определение понятиям "жилище" и "недвижимости", позволил дать следующее определение понятию "жилая недвижимость", - здание, сооружение, рассчитанное и используемое для договременного и временного проживания людей, на правах пользования или вещным правом на эту недвижимость Данное определение жилой недвижимости и будет использоваться в настоящей работе
Управление развитием рынка жилой недвижимости и улучшение качества самой жилой недвижимости требует, как тщательного изучения всевозможных операций с жилой недвижимостью, так и глубокого анализа внешней среды, влияющей на проведение этих операций При анализе операций с жилой недвижимостью и выявления сравнительных преимуществ и недостатков этих операций, необходимо учитывать качественную структуру жилой недвижимости, правовое регулирование операций, количество и сложность взаимодействий участников операций, временные и денежные издержки при проведении операций
Жилой фонд Российской Федерации составляет примерно 2,8 милиардов квадратных метров, в среднем 19 -20 квадратных метров на гражданина Но из этого объема 89 милионов квадратных метров подлежит сносу, так как износ составляет свыше 70%, 2/3 жилого фонда имеет износ до 65%. В среднем только 1/3 жилого фонда построены после 1970 года, а 2/3 жилого фонда построены до 1970 года В аварийных домах проживают 2,5 милиона человек, в неблагоустроенном жилище .(без удобств) проживают 40 милионов человек, 65 - 75 % населения неудовлетворены состоянием своего жилища
На сегодняшний день ежегодно строится порядка 0,25 квадратных метров общей площади на одного человека Между тем исследования ученых показали, что для поддержания и развития жилого фонда необходимо строить от 0 7 до 1 квадратного метра на одного человека в год В России в 2003 году построили 36 милионов квадратных метров, в 2004 году планируется ввести 40 милионов квадратных метров. Между тем, потребность населения страны составляет 145 милионов квадратных метров Эти данные позволяют сделать вывод, что состояние жилищной сферы не улучшается, а с каждым годом ухудшается Возникает необходимость изыскать возможности привлечения денежных средств, для интенсивного развития строительной индустрии через эффективное использование различных схем приобретения жилья и их оптимального сочетания
В месте с тем, с каждым годом растет разрыв между наиболее и наименее обеспеченным населением Дифференциация населения по уровню доходов (10% наиболее и 10% наименее обеспеченного населения) в I квартале 2004 г составила в 15 раз, по сравнению с I кварталом 2003 г, - в 14,5 раза. Доля от общего объема денежных доходов населения (10% наиболее и 10% наименее обеспеченного населения) в I квартале 2004 г. составила 30% и 2% соответственно, за аналогичный период 2003 г. она составляла 29% и 2% соответственно.
Выше сказанного позволяет сделать вывод, что число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с каждым годом увеличивается.
На основании рассмотренных технологий реализации всевозможных схем улучшения жилищных условий, проведена их сравнительная оценка, которая проводилась по критериям затрат времени на реализацию схемы, допонительных расходов, объемам собственных средств, период времени предоставления жилого помещения в собственность без обременения и т.д.
На сегодняшний день основными критериями для большинства нуждающихся в улучшении жилищных условий являются время, затраченное на реализацию
схемы, и объем вложенных собственных средств в реализацию схемы приобретения жилья Произведенный расчет периода времени, необходимого для реализации возмездных схем приобретения жилья, для различных групп населения, разделенных по уровню затрат на реализацию схемы, показал, что ипотечное кредитование является наиболее предпочтительным, но не доступным для значительного числа граждан К тому же, масштабное развитие использования этого инструмента тормозится рядом причин, основные из которых:
сложность получения ипотечного кредитования (подтверждение доходов, наличие поручителей, страхование и т.д.);
возможность тратить на погашения кредита не более 40-60% ежемесячного дохода;
высокие допонительные издержки (7-10% от стоимости жилого помещения);
несовершенная законодательная база, регулирующая отношения залогодателя и залогодержателя, заставляющая банк, выдающий ипотечный кредит, максимально перестраховываться, что отражается на увеличении допонительных издержках и усложняет процедуру получения ипотечного кредита.
Поддержка ипотечного кредитования государством является необходимым элементом создания системы ипотечного кредитования Государство может и дожно использовать различные формы и методы поддержки ипотечного кредитования на всех уровнях государственного управления (федеральном, региональном и муниципальном). Это могут быть следующие формы финансовой поддержки:
дотации банкам, компенсирующим низкий процент по ипотечным кредитам;
безвозмездные субсидии заемщикам, доходы которых ниже определенного уровня;
налоговые льготы участникам ипотечных взаимоотношений;
снижение процентных ставок резервирования для банков, выдающих ипотечные кредиты, и т.д.
Перейдем к рассмотрению проблемы реализации жилищных субсидий Государство и органы местного самоуправления проводят жилищную политику в виде безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья На это из бюджета выделяются значительные средства, созданы органы по расчету и выдаче субсидий и т п Однако неэффективная реализация этих мер приводит к
замораживанию значительных денежных средств, и большая часть выданных субсидий (на бумаге) не реализуются на рынке недвижимости и по истечению срока действия возвращается, производится перерасчет субсидии и повторная выдача В результате оборот денежных средств используется неэффективно, он не направлен на участие формирования и реконструкции жилого фонда, обеспечивая улучшения жилищных условий граждан, вместо этого они заморожены.
На основании результатов проведенного анализа возмездных и безвозмездных схем улучшения жилищных условий предложен методический подход комбинирования собственных, заемных средств и субсидий (см рис 1), применение которого позволит значительно расширить область и эффективность применения этих схем на практике.
Покупател!.
Стоимость жилого помещения
Часть стоимости
собствен, сбережения
ежемесячный доход
погашение тела
кредита и %
трудовая деятельность
ипотечное кредитование
под залог недвижимости
Организации
государство
учреждение
контракт на трудовую деятельность и возврат кредита
Рис 1 Схема методического подхода комбинирования собственных, заемных средств и-субсидии
Переходя, к рассмотрению методики расчета оптимального объема субсидий для эффективного объединения собственных и заемных средств, необходимо отметить, что в основу разработки методики легли существующие принципы предоставления ипотечного кредита и требования, предъявляемые, к реализации жилищных субсидий, такие как:
необходимость первоначального взноса;
необходимого уровня собственных средств, направленных на погашение кредита и процентов по нему, периода предоставления кредита,
требования, предъявляемые к минимальной норме жилой площади на одного человека в различных субъектах РФ;
допонительные расходы (оплата услуг риэтеров, страхование, нотариальная пошлина и др)
Разработанная методика расчета оптимального объема субсидий для эффективного объединения собственных и заемных средств (см рис 2) позволяет количественно оценить возможность применения возмездных схем на практике Применение методики расчета оптимальной объема субсидий для эффективного объединения собственных и заемных средств для безвозмездных схем улучшения жилищных условий. Она позволит муниципальным службам, занимающимися вопросами предоставления субсидий на улучшения жилищных условий, точнее и эффективней использовать направленные на эти цели денежные средства. Принимать аргументированные решения о целесообразности предоставления субсидий для граждан с различным уровнем доходов, просчитывать реальную возможность реализации выданной субсидии в условиях существующего рынка жилой недвижимости. Кроме того, используя разработанную методику можно рассчитать применение любой возмездной схемы приобретения жилья В связи с этим стоит отметить универсальность разработанной методики расчета оптимального объема субсидий для эффективного объединения собственных и заемных средств.
банком,
112 - допонительные оасхд, услуг'ОийптербВУ4гпй нотариатидр.)
Условия ил* С, ики > С
икг2 р. субсидии не требуются необходима субсидия (С) С = 1)^1 - С8.
икй > Р необходима ежемесячная субсидия (Св)Св = иД2-Р! необходима ежемесячная субсидия (Се) Се=и,й-Р5 И субсидия (С) С = иД,1 - С,
Средний ежемесячный платеж по
кредиту
иг2 =1 . / п + КЯп-1 * 1п / П) / п * (1+ г)
Сумма заемных средств КЯ = (С,+ и2) - С,
Стоимость жилого помещения
= 8щ|п * сщ
- время предоставления кред1 п - период выплаты г - норма риска
Средства на погашения
J ' ...........1........................
Р,-прожиточный
Мин. площадь жилого помещения 5щ1п = К * Н
цена одного...........|...........
кв метра жил. : 0г - допонительные расходы площади Доплата услуг риэтеров,
страхование, нотариат и др.)
; С, - сбережения семьи
К - количество человек в семье
Н - минимальная жилая норма на одного человека, в приобретаемом регионе жилище (кв. метр)
Рис 2 Методика расчета объема субсидий для объединения собственных и заемных средств
Отдельно была проанализирована схема жилищной кооперации, хозяйственная деятельность которой не связана со строительством нового жилья или реконструкции ветхого, а покупается любое жилье на вторичном рынке жилой недвижимости Анализ показал пирамидальное построение всей структуры деятельности таких кооперативов Смысл подобной кооперации заключается в том, что каждый вступающий человек в кооператив кредитует предыдущего члена кооператива и последние по очереди члены кооператива могут оказаться в очень сложной ситуации Так как, некому будет их кредитовать, и они никогда не приобретут жилье Кроме того, чтобы стать членом такого кооператива, человеку необходимо заплатить вступительный взнос 4-5% от предполагаемой стоимости будущего жилого помещения Член кооператива оплачивает риэтерские услуги в размере 5-6% от стоимости приобретаемого жилья, приобретенное жилое помещение оформляется в собственность кооператива Клиент заселяется в него на основании ордера После погашения пая жилое помещение оформляется в его собственность, и он выходит из кооператива Привлекательность такого кооператива заключается в низкой процентной ставке (порядка 2-4% годовых) по использованию заемных средств.
Предлагаемая, автором организационная модель жилищной кооперации (см рис 3) позволяет
1 приобрести жилье всем членам кооператива, т к по мере поступления новых членов кооператива и по мере выплаты процентов по выданным кредитам формируется - фонд кредитования, из которого поступают средства на предоставления кредитов;
2. снизить допонительные расходы (в вступительный взнос - 5% включены риэтерские услуги);
3. ускорить накопления членов кооператива, за счет выплачиваемых процентов членами кооператива, получившими кредит (кредит предоставляется сроком до 6 лет под 6% годовых, из которых 1% идет в фонд кредитования, 5% на увеличение накоплений других членов кооператива пропорционально сроку и объему вложенных средств).
Как показали проведенные расчеты, приобретение жилье с помощью предложенной организационной модели жилищной кооперации при прочих равных условиях, значительно снижает срок заселения в жилое помещение, при
незначительных увеличениях общего объема вложенных средств и времени предоставления помещения в собственность.
накопления членов кооператива
Вступительный взнос
расходы на обслуживание
фонд кредитования
Получившие кредит
Вышедшие I
Накопившие 50% от
стоимости квартиры -
Накопляющие 50% от стоимости квартиры
Рис 3. Организационная модель жилищной кооперации
Основные выводы и предложения, сделанные по окончании диссертационного исследования.
1 Ситуация, сложившаяся в жилищном фонде в настоящее время, является кризисной. Существует несколько ключевых проблем обусловивших современное состояние жилищного фонда, важнейшей из которых является недостаток инвестиций в эту область народного хозяйства и несовершенство законодательной базы, препятствующей привлечению инвестиций. Именно решение этих проблем выделяется автором в качестве главного условия выхода из кризиса
2 Исследование схем улучшения жилищных условий с применением субсидий выявило крайне неэффективный порядок расчета ее величины. Так, при расчете
субсидии не учитываются ни стоимость класса жилых помещений, ни их удаленность от транспортных развязок, культурных и бизнес центров Так же, не учитываются допонительные расходы, возникающие при использования субсидий. Это приводит к неэффективной реализации схемы субсидирования на практике и к неоправданным затратам на содержания аппарата, занимающегося их расчетом и выдачей. 3 Применение предложенного методического подхода комбинирования собственных, заемных средств и субсидий, а так же разработанной методики расчета оптимального объема субсидий позволит:
обосновано отказать в предоставлении субсидии тем категориям граждан, которые, в силу имеющихся собственных средств, не смогут ее реализовать,
эффективно рассчитывать величину субсидии, что значительно увеличит их реализацию на практике,
категориям граждан со средним уровнем дохода реализовывать схемы приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования;
федеральным и муниципальным органам управления планировать и претворять в жизнь жилищную политику.
4. Обосновано положение, согласно которому при расчете субсидий необходимо учитывать не только стоимость квадратного метра жилого помещения, но и допонительные издержки, связанные с реализацией субсидии.
5 На основании анализа деятельности жилищных кооперативов, выявлена их рыночная недееспособность (пирамидальность и обманчивая илюзорность решения жилищной проблемы всех членов кооператива) Автором предложена схема организации жилищных кооперативов, позволяющая существующим и вновь организованным жилищным кооперативам, эффективно привлекать и использовать денежные средства населения, а населению эффективно использовать свои средства для приобретения жилья.
6 Анализ рынка жилой недвижимости выявил отсутствие целого сегмента, в виде доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма Доказано, что формирование данного сегмента отечественного рынка жилой недвижимости, будет означать решение жилищной проблемы для тех категорий граждан, которые не могут рассчитывать на улучшение жилищных условий, используя существующие схемы приобретения жилья
7 Предложенная автором организационная модель жилищной кооперации, не только помогает избегать недостатков, присущих деятельности существующих жилищных кооперативов, но и как показали расчеты, значительно сокращает время ожидания заселения в жилое помещение.
Список публикаций по теме диссертации
1. Стулов A.B. Операции с недвижимостью. Реализация государственного жилищного сертификата/ Наука и практика Диалоги нового века' Материалы конференции (17-19 марта 2003 г.) Часть II. - Наб. Чены- Изд-во Камского государственного политехнического института, 2003. - 0,2 п.л.
2 Стулов A.B. Ипотека - доступный жилищный кредит/ Наука и практика Диалоги нового века' Материалы конференции (17-19 марта 2003 г) Часть II -Наб Чены Изд-во Камского государственного политехнического института, 2003.-0,2 п.л
3 Стулов А В Жилищно-коммунальная реформа. Её последствия Меры социальной защиты населения/ Социально-педагогическая поддержка студентов в системе воспитательной работы вуза' Тезисы докладов Всероссийской научно-практической конференции (2-5 апреля 2003 г.) Часть II - ТГПУ им J1.H. Тостого Тула, 2003. - 0,8 п.л.
4 Стулов А.В Возмездные операции на рынке жилой недвижимости/ Монография, изд. "Каталог". М., 2004.-6,25 п.л
5. Стулов AB Имитационная модель объединения собственного, заемного капиталов и субсидий/ Международная научная конференция ГУУ М, 2004 -0,2 п.л.
Подп. в печ. 22.11.2004. Формат 60x90/16. Объем 1,0 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 50 экз. Заказ № 1505.
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ni
www.guu.ru
N12 6 6 4 7
РНБ Русский фонд
2006-4 330
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Стулов, Андрей Викторович
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Рынок жилой недвижимости крупного города: основные понятия, классификация, проблемы.
1.1. Понятие и признаки жилой недвижимости.
1.2. Рынок жилой недвижимости - исходные определения.
1.2.1. Общности и особенности рынков недвижимости.
1.3. Правовое регулирование рынка жилой недвижимости.
1.4. Современная ситуация в жилищной сфере в России.
1.5. Обзор жилищной проблемы крупного города.
1.5.1. Системная постановка жилищной проблемы.
1.5.2. Зарубежный опыт решения жилищной проблемы.
1.5.2.1. Опыт США по решению жилищной проблемы.
1.5.2.2. Особенности решения жилищной проблемы в Нидерландах.
1.6. Государственная и муниципальная жилищная политика.
ГЛАВА 2. Методические основы приобретения жилья на рынке жилой недвижимости.
2.1. Тенденции изменения рынка жилой недвижимости московского региона.
2.2. Возмездные схемы приобретения.
2.2.1. Купля - продажа жилых помещений.
2.2.2. Долевое участие в строительстве.
2.2.3. Ипотечное кредитование.
2.2.3.1. Экономическое определение. Регулирующие законы.
2.2.3.2. Реализация ипотеки на рынке жилой недвижимости.
2.2.4. Жилищные кооперативы.
2.3. Безвозмездные схемы приобретения жилой недвижимости.
2.3.1. Жилищная субсидия на строительство или приобретение жилья.
2.3.2. Государственные жилищные субсидии.
2.4. Аренда жилой недвижимости.
2.5. Сводный анализ схем приобретения жилой недвижимости.
ГЛАВА 3. Возможные способы решения жилищной проблемы граэвдан России с различным уровнем дохода: оценка, расчет, альтернатива.
3.1. Оценка и расчет возможности применения возмездных схем приобретения жилья на рынке жилой недвижимости московского региона с учетом дохода населения
3.2. Методический подход комбинирования собственных, заемных средств и субсидий
3.2.1. Методика расчета объема субсидий для объединения собственных и заемных средств.
3.2.2. Расчет объема субсидий для объединения собственных и заемных средств с учетом реалий рынка жилой недвижимости.
3.3. Организационная модель жилищной кооперации.
3.3.1. Сравнительная оценка модели жилищной кооперации с существующими жилищными кооперативами.
3.4. Аренда жилой недвижимости - альтернативная схема ф^ приобретения жилья.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием рынка жилой недвижимости"
Жилищная проблема продожает оставаться не решаемой для ряда категорий граждан нашей страны, несмотря на более чем десятилетнее функционирование рынка жилой недвижимости. В связи с этим, достаточно актуальным представляется исследование проблем реализации операций с жильем на рынке жилой недвижимости в условиях сложившейся законодательной базы и реалий отечественной рыночной экономики в целом.
Цель исследования состоит в обосновании и разработке методического подхода комбинирования схем по улучшению жилищных условий с различными денежными потоками, привлекательных для всех субъектов экономических отношений, а также выработке рекомендаций по их применению.
Обозначены следующие задачи исследования: осуществить анализ текущего состояния и существующих проблем в жилищной сфере РФ; дать сравнительную оценку возмездных схем улучшения жилищных условий, специфических для московского региона; разработать методический подход комбинирования схем по улучшению жилищных условий ряда категорий граждан; разработать методику расчета оптимального объема субсидий и способов их предоставления с целью эффективного объединения собственных и заемных средств;
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке теоретически обоснованной и практически реализуемой схемы повышения эффективности использования федеральных и местных бюджетных средств, направленных на улучшение жилищных условий граждан.
По теме диссертационного исследования опубликовано пять научных работ общим объемом 7,65 п.л.
Диссертационная работа изложена на 160 страницах печатного текста, включает 28 таблиц, 23 рисунка и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, состоящего из 132 наименований и пяти приложений.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стулов, Андрей Викторович
Основные выводы и предложения, сделанные по окончании диссертационного исследования.
1. Ситуация, сложившаяся в жилищном фонде в настоящее время, является кризисной. Существует несколько ключевых проблем обусловивших современное состояние жилищного фонда, важнейшей из которых является недостаток инвестиций в эту область народного хозяйства и несовершенство законодательной базы, препятствующей привлечению инвестиций. Именно решение этих проблем выделяется автором в качестве главного условия выхода из кризиса.
2. Исследование схем улучшения жилищных условий с применением субсидий выявило крайне неэффективный порядок расчета ее величины. Так, при расчете субсидии не учитываются ни стоимость класса жилых помещений, ни их удаленность от транспортных развязок, культурных и бизнес центров. Так же, не учитываются допонительные расходы, возникающие при использования субсидий. Это приводит к неэффективной реализации схемы субсидирования на практике и к неоправданным затратам на содержания аппарата, занимающегося их расчетом и выдачей.
3. Применения предложенного методического подхода комбинирования собственных, заемных средств и субсидий, а так же разработанной методики расчета оптимального объема субсидий позволит: обосновано отказать в предоставлении субсидии тем категориям граждан, которые, в силу имеющихся собственных средств, не смогут ее реализовать; эффективно рассчитывать величину субсидии, что значительно увеличит их реализацию на практике; категориям граждан со средним уровнем дохода реализовывать схемы приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования; федеральным и муниципальным органам управления планировать и претворять в жизнь жилищную политику.
4. Обосновано положение, согласно которому при расчете субсидий необходимо учитывать не только стоимость квадратного метра жилого помещения, но и допонительные издержки, связанные с реализацией субсидии.
5. На основании анализа деятельности жилищных кооперативов, выявлена их рыночная недееспособность (пирамидальность и обманчивая илюзорность решения жилищной проблемы всех членов кооператива). Автором предложена схема организации жилищных кооперативов, позволяющая существующим и вновь организованным жилищным кооперативам, эффективно привлекать и использовать денежные средства населения, а населению эффективно использовать свои средства для приобретения жилья.
6. Анализ рынка жилой недвижимости выявил отсутствие целого сегмента, в виде доходных домов со сдачей квартир на условиях коммерческого найма. Доказано, что формирование данного сегмента отечественного рынка жилой недвижимости, будет означать решение жилищной проблемы для тех категорий граждан, которые не могут рассчитывать на улучшение жилищных условий, используя существующие схемы приобретения жилья.
7. Предложенная автором организационная модель жилищной кооперации, не только помогает избегать недостатков, присущих деятельности существующих жилищных кооперативов, но и как показали расчеты, значительно сокращает время ожидания заселения в жилое помещение.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Стулов, Андрей Викторович, Москва
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. М.: Проспект, 2000.
2. Закон РФ от 29.05.93 г. № 2872-1 "О залоге".
3. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература, 1997.
4. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена постановлениями Правительства Российской Федерации от 11.01.2000, №28.
5. Московская область в цифрах. М.: Московский областной комитет государственной статистики, 2001.
6. Постановление Правительства РФ от 3 апреля 1996 г. № 387 "О допонительных мерах поддержки молодежи в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 3 августа 1996 г.).
7. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
8. Постановление Правительства РФ от 17 апреля 2001 г. "Об утверждении Положения о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, возмездных субсидий на строительство и приобретение жилья".
9. Постановление Московской городской думы от 31 января 2001 г. №12 О положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве.
10. Постановление Правительства Москвы от 19 сентября 1995 г. № 782 О московской городской программе Жилище.
11. Постановление Правительства Москвы от 2 февраля 2002 года №118 О первоочередных мерах по обеспечению прав молодых семей на жилище.
12. Постановление Московской городской Думы от 18 октября 2000 г. № 110 "О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища" .
13. Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356 "О принципах использования залогового кредитования в г. Москве".
14. Закон г. Москвы от 11 марта 1998 г. № 6 "Основы жилищной политики города Москвы" (в редакции от 12 мая 1999 г.).
15. Прогноз функционирования экономики Российской Федерации (по материалам Минэкономики России)//Экономист. 2000. №6.
16. Россия в цифрах 2002 г. М.: Статкомитет, 2002 г. С. 398.
17. Социальные аспекты реализации жилищно-коммунальной реформы в Российской Федерации/Аналитический вестник Совета Федерации ФС РФ. -20001.-№19 (150).
18. Труд и занятость в России. 2003: Статистический сборник/Госкомстат России.-М.,2003.
19. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах".
20. Указ Президента РФ № 293 от 28.02.96г. О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования.
21. Федеральная целевая программа "Жилище на 2000-2010 годы". Утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.2001г. № 675.
22. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. 12.04.2001 г.).
23. Федеральный закон от 21.07.97 г. №123-Ф3 " О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (в ред. от 05.08.2000 г.).
24. Федеральный закон от 16.07.98 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 09.11.2001 г.).
25. Федеральный закон от 25 июля 1998 г. №131 -ФЗ О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.
26. Федеральный закон о федеральном бюджете на 2004. Принят Государственной думой 28 ноября 2003 года. Одобрен Советом Федерации 10 декабря 2003 года.
27. Б. Авторские литературные источники
28. Абанкина И.В. Региональные особенности формирования рынка недвижимости в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика,/ МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Санкт-Петербург, 1994. - С.73-75.
29. Абрамов С.И. Организация создания объектов недвижимости с использованием ипотеки. В кн.: Управление недвижимостью в России: Монография,/ ГОУВПО ГУУ Москва, 2004.
30. Айвазян С.А. Енюков И.С., Мешакин Л.Д. Прикладная статистика-Исследование зависимостей. М.: Финансы и статистика, 1985. - С. 488.
31. Акулич И.Л. Математическое программирование в примерах и задачах. -М.: Высш.шк., 1986. С. 319.
32. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
33. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 1999.
34. Березин М., Мальгин А. Потенциал внутреннего вторичного жилищного рынка в российских городах./ Вопросы экономики, №10- 1994 г.
35. Бернал И., Коли Ж-К Токовый экономический и финансовый словарь. В двух томах М., 1997. Том 2. С.523.
36. Бизюков Р. концепция реформ и действий./ Недвижимость Петербурга №05(173).- 1997.-С.6.
37. Большой экономический словарь./ под ред. А.Н. Азрилияна. М.: Фонд "Правовая культура", 1994. - С. 528.
38. Браун С., Битнер М. Достижения в сфере услуг. В справочнике "Современное управление" М., 1997.
39. Бюлетень недвижимости № 34 (77). Еженедельный каталог. -Ассоциации риэторов Санкт-Петербурга, 1996. С. 48.
40. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости./ Российский экономический журнал, № 5-6. 1996. - С. 39-45.
41. Вентцель Е.С. Исследование операций. М.: Советское радио, 1972.
42. Вильсон А.Дж. Энтропийные методы моделирования сложных систем. -М.: Наука, 1978.-С. 248.
43. Вильяме Н.Н. Параметрическое программирование в экономике. М.: Статистика, 1976.
44. Гасс С. Линейное программирование (методы и приложения). -М.: Физматгиз, 1961.
45. Гладкий, Спиридонов В. Городской земельный кадастр. М. - 1991.
46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. - М: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
47. Гриб А.А., Лимонов Л.Э. Методические указания для самостоятельной работы студентов по курсу "Энтропийные модели в экономике". Л.: ФЭИ, 1989. - С. 34.
48. Гринчель Б.М. Социальные цели и результаты приватизации в жилищной сфере./ Журнал Евроград, № 7, 1996.
49. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью, учебник М.: 2001.
50. Дегтярёв И.В., Осипов Л.И. Земельное право и земельный кадастр. М.: Юр.лит., 1986. - С. 240.
51. Елисеева И.И., Семёнова Е.В. Основные процедуры многомерного статистического анализа. СПбУЭФ, 1993. - С. 80.
52. Епифанов В.А., Штейн Е.М., Паньковский А.А. Экономическая стратегия жилищного домостроения московского региона. М.: МИКХиС, 2002.
53. Замлин П.Н., Васильев А.В., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы). СПб.: Наука, 1995. - С. 168.
54. Земля: экономическая оценка, купля-продажа. Автор-составитель Красноглазов Б.П. Издание Московской типографии № 8, 1992. -С. 128.
55. Зуховицкий С.И., Авдеева Л.И. Линейное выпуклое программирование. -М.: Наука, 1967. -С. 460.
56. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Информационно-внедренческий центр "Маркетинг", 2001.
57. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учеб. пособие:/ Под. ред. засл. деятеля науки, проф. В.Е. Есипова). СПб: Изд-во СПбУЭФ, 1998г.
58. Итрилигатор М. Математические методы оптимизации и экономическая теория. М.: Прогресс, 1975. - С. 608.
59. Каганова О., Березин М. Что узнал Всемирный банк о петербургском жилье?/ Экспресс-недвижимость, № 15. 1994.
60. Каганова О., Катханова А. Развитие рыночного жилищного строительства: опыт С.-Петербурга и других городов./ Вопросы экономики, № 10. 1994.
61. Калинина Н.В. Опыт экономического анализа динамики цен на жилье и факторов их формирования. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Санкт Петербург, 1994. - С. 189-200.
62. Калихман И.Л. Линейная агебра и программирование. М.: Высшая школа, 1967.
63. Канторович Л.В., Горстко А.Б. Математическое оптимальное программирование в экономике. М.: Знание, 1968.
64. Классификация и кластер./ под ред. Дж.Вэн Райзина. М.: Мир, 1980. -С. 392.
65. Ким Дж.-О., Мьюлер Ч.У., Клекка У.Р. и др. Факторный, дискрими-нантный и кластерный анализ. М.: Финансы и статистика, 1989, - С. 215.
66. Кини Р.Л., Райфа X. Принятие решений при многих критериях: предпочтения и замещения. М.: Радио и связь, 1981. - С. 560.
67. Козырь О.М. Правовое регулирование земельных отношений в городах в условиях земельного рынка. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ МЦСЗИ "Леонтьевский центр" Санкт-Петербург, 1994. - С.97-103.
68. Колемаев В.А. и др. Теория вероятностей и математическая статистика. -М.: Высшая школа, 1991. С. 400.
69. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ./ отв. редактор О.Н.Саднков. -М.: Юрикформцентр. 1995.
70. Корн Г., Корн Т. Справочник по математике для научных работников и инженеров. М.: Наука, 1970. - С. 720.
71. Корнилова ИЛ. Методы оценки недвижимости. В кн.: Теория хозяйственных систем: состояние и перспективы. Сборник научных трудов./ под ред. Д.В. Соколова и Н.Н. Погостинской. Санкт-Петербург: Изд-во СПбУЭФ, 1996. - С.44-46.
72. Косарева Н.Б. Жилищное кредитование в России. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Санкт-Петербург, 1994, - С.238-270.
73. Костров В. Рыночная стоимость превыше всего./ Недвижимость Петербурга № 09(177). 1997. - С.2.
74. Кузин Л.Т. Основы кибернетики. Т.2. М.: Энергия, 1979. - С. 584.
75. Кузнецов Ю.Н., Кузубов В.И., Волощенко А.Б. Математическое программирование. М.: Высш.шк., 1980. - С. 300.
76. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федераций./ Инвест-курьер, август 1996. С. 61-65.
77. Лимонов Л.Э. Кризис крупных городов и проблемы становлении рынков недвижимости в России. В кн.; Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./МЦСЭИ "Леонтьевский центр"- Санкт-Петербург, 1994, С. 10-16.
78. Лимонов Л.Э. Модели экономической и функциональной оценки городских территорий. Диссертация на соискание учёной степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.13. Ленинград, 1987.-С. 171.
79. Лимонов Л.Э. Недвижимость золотой ресурс. - Business inter national, Санкт-Петербург, 1995.
80. Лимонов Л.Э., Один Н. На рынке земля. Анализ практики выкупа земельных участков приватизированными предприятиями./ Экономика и жизнь. Санкт-Петербургский региональный выпуск, №1. - 1996.
81. Лишенко И.Н., Карагодова Е.А. и др. Линейное и нелинейное программирование. Киев: Вища школа, 1975 - С. 372.
82. Макаров А., Максимой С. Петербургский рынок недвижимости: в новую пятилетку с новыми проблемам./ Недвижимость Петербурга, № 36. -1996.
83. Макконнел Кэмпбел Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика; Т.2. М.: Республика, 1992. - С. 400.
84. Максимов С. Риэтерам требуется перестройка./ Недвижимость Петербург, № 49, 1996.
85. Менеджмент в сфере услуг. Учебник под редакцией В.Ф. Уколова. М.,1995. С. 5,35-37, 122-123
86. Мерлен П. Город. Количественные методы изучения. М.: Прогресс, 1977. - С. 264.
87. Методическое руководство и расчет экономических оценок территории социально-экономических районов Нижнего Новгорода: научно-технический отчет по теме./ Ленинград-Н.Новгород, Лен-НИПИ Генплана. Санкт-Петербург, 1992. - С. 65.
88. Методы организации земельных кадастров и управления рынками земли и недвижимости: заключительный отчёт по теме./ МЦСЭИ "Леонтьевский центр"; руководитель Лимонов Л.Э, Санкт-Петербург, 1992. - С. 263.
89. Мухачева Э.А., Рубинштейн Г.Ш. Математическое программирование. -Новосибирск: Наука, 1977. С. 320.
90. Мягков В.Н., Пальчиков Н.С.: Фёдоров В.П. Математическое обеспечение градостроительного проектирования./ под ред. Б.Л. Овсиевича. Л.: Наука, 1989. - С. 144.
91. Мягков В.Н., Петрович Л. Л., Платонова Е.А. Западноевропейские системы земельного кадастра и регистрации недвижимости. Санкт-Петербург: Институт Евроград, Санкт-Петербургский экономико-математический институт РАН, 1992. - С. 36.
92. Недвижимость Петербурга. Информационно-аналитический ежегодник, 1995.
93. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Проблемы приватизации жилого фонда. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика./ МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Санкт-Петербург, 1994. - С. 160-172.
94. Общий и специальный менеджмент. Учебник под редакцией Гапоненко А.Л., Панкрухина А.П. М., 2000. С. 13, 434
95. Пальчиков Н.С., Пахомова О.М., Мягков В.Н., Фёдоров В.П. Методы расчёта экономический оценки городских земель. Санкт-Петербург, 1992. - С. 60.
96. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Старадубцева Е.Б. "Современный экономический словарь" -М.: ИНФРА-М, 1998.
97. Саморядов А.Н. Квартира: покупка-продажа. М: Книжный мир, 2001.
98. Самуэльсон П. Экономика. Вводный курс. М.: Прогресс, 1964. - С. 844.
99. Синочкин Д.Ю. Закон об оценке: бег по кругу./ Недвижимость Петербурга № 05(173). 1997. - С.З.
100. Синочкин Д.Ю. Рынок, жилья: стабилизация или кризис?/ Недвижимость Петербурга, № 41. 1996.
101. Синочкин Д.Ю., Ясинская А.Ю. Вторичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга: маркетинговый отчет./ Агентство R.E.M.I. -Санкт- Петербург, 1996. С. 43.
102. Синочкин Д.Ю. Ясинская А.Ю. Рынок недвижимости: проблемы пубертатного периода./ Недвижимость Петербург, № 45. 1996.
103. Синочкин Д., Ясинская А. Рынок элитного жилья: штучная работа под дорогой заказ./ Недвижимость Петербурга, № 47. 1996.
104. Сопцов В. "активной политике доходов альтернативы нет" Журнал "Человек и Труд" № 6, 2001.
105. Статистические методы анализа экспертных оценок./ под ред. Тюрина Ю.Н., Френкеля А.А. М.: Наука, 1977. - С. 384.
106. Стерник Г.М. Индексы рынка жилья Москвы в 2004 году: итоги и прогноз. www.realtymarket.org.
107. Схема социально-экономического районирования Санкт-Петербурга и экономическая оценка его территории. Этап 1991 года: научно-технический отчёт./ЛенНИИПИ Генплана. Санкт-Петербург, 1991.
108. Тарасевич Е.М. Методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой) М.: Финансы и статистика, 1999.
109. Таха Хэмди Л. Введение в исследование операций: в 2-х кн. -М.: Мир,1985. Кн-1: - 479 с. Кн.2: С. 496.
110. Терехов Л.Л. Экономико-математические методы, М.: Статистика, 1972.
111. Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. М.: Юринформ-центр, 1995. - С. 365.
112. Формирование рынка земли в недвижимости на примере Санкт-Петербурга./ Отв. испонитель Лимонов Л.Э. Санкт-Петербург, 1993.- С. 34.
113. Форс Т. Рынок недвижимости в экономках переходного периода. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика,/ МЦСЭИ "Леонтьевский центр" Санкт-Петербург; 1994. - С.37-45.
114. Чекалин B.C., Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы. М.: Инфра-М, 2001.
115. Шабалин В.Г Сдеки с недвижимостью. М.: Филинъ, 2000.
116. Энциклопедия предпринимателя./ сост. С.М. Синельников, Т.Г. Со-ломоник и др., Санкт-Пегербург, ТОО "Обис", АО "Сатисъ", 1994. - С. 592.
117. Юдин Д.Б., Голъштейн Е.К. Линейное программирование. Теория и конечные методы, -М.: Физматгиз, 1963.
118. Ясинская А.Ю. Приватизация в законе./ Недвижимость Петербурга №01(169). 1997. - С.З.
119. Alonso W. Location and land use. Toward a general theory of land rent. -3-d print. Cambridge (Mass.): Harvard University Press, 1968. 205 pp.
120. Bertaud A. and Renaud B. Cities Without Land Markets: Lessons of the Failed Socialist Experiment, Washington D.C. Word Bank Discussion Papers, 1991.
121. Dorius N. Land Use Negotiation: Reducing Conflict and Creating Wanted Land Uses. Journal of the American Planning Association, V.60, #2, 1994.-Pp. 101-106.
122. Gustafsson J.R., Harssman B. Housing models and consumer preferences -applications for the Stockholm region. Papers: Proceedings of the Regional Science Association, Copenhagen meeting, 1976, - 20 pp.
123. Gustaffsson J.R., Harssman B. Medium term forecasting models foe the housing market the Stockholm case. - Papers: Proceedings of the Regional. Science Association, Krakow meeting, 1977. - 27 pp.
124. Ring Alfred A., Dasso J. Real estate: principles and practices. Prentice -Hall, inc., Englewood Cliffs, N.Y., 1985. - 668 pp.
125. Urban land markets. Policies for 1990s. OECD. Paris, Cedexl6, France, 1992.- 152 pp.
126. Valuation and development appraisal. Edited by Clive Darlow, B.Sc. (Est. Man), F.R.I.C.S. 1982. The Estates Gazette Limited. 314 pp.
127. Ежемесячные выплаты, % от дохода семьи Срок кредитования, лет Минимальный первый взнос, % от стоимости квартиры Ставка кредита, %, руб. Ставка кредита, %,$ Год начала реализации-с* о о * Lti U) о ЬЧ' 00 ЬЧ' ! 1991 СБРФ
128. UJ Ui 3-10 от 20 я <Т> н 11-15 2003 МДМ-Банког1. Л "в Sо н
Похожие диссертации
- Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и основные тенденции его развития
- Развитие рынка коммерческой недвижимости как фактор активизации малого предпринимательства
- Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации
- Математическая модель массовой оценки рынка жилой недвижимости
- Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации