Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Логинова, Екатерина Валентиновна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.14 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации"
На правах рукописи
Логинова Екатерина Валентиновна
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН И РОССИИ В УСЛОВИЯХ
ГЛОБАЛИЗАЦИИ
08.00.14. - Мировая экономика
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2008 оппО
1 г дек да
003456859
Работа выпонена на кафедре Мировая экономика ГОУ ВПО Государственный университет управления.
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Хейфец Борис Аронович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Райзберг Борис Абрамович
кандидат экономических наук Чубарова Татьяна Владимировна
Ведущая организация: Экономический факультет Московского
Государственного Университета
Защита состоится л2 АЕКЙ&РЯ 2008 г. в_ч. на заседании
Диссертационного Совета Д 212.049.11 в ГОУ ВПО Государственный университет управления по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, д. 99, зал заседаний Ученого совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного Университета Управления и на сайте www.guu.ru.
Автореферат разослан л___ 2008 г.
Ученый секретарь диссертационного
совета Д 212.049.11,
доктор экономических наук, профессор
В.С. Якушкин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Мировая экономика XXI века имеет характерные особенности: взаимозависимость экономик различных стран значительно возросла, границы между государствами постепенно стираются, законодательства унифицируются и становятся более либеральными, рынки интернационализируются, международная миграция становится более масштабной. В процессе глобальных изменений мировой экономики кардинально изменися и мировой рынок недвижимости.
В XX веке объекты недвижимости в основном рассматривались как место жительства человека, размещения производства или коммерческих организаций. Инвестиции в недвижимость носили довольно пассивный характер - вложения в недвижимость составляли менее 5% портфелей инвесторов.
В XXI веке ситуация изменилась: недвижимость уже становится одним из самых выгодных объектов инвестиций. Многие люди, потерявшие веру в акции, стали рассматривать дома в качестве инвестиционного объекта, который быстро растет в цене. Финансовые институты стали увеличивать долю коммерческой недвижимости в своих инвестиционных портфелях. И те, и другие получали сверхдоходы. Многочисленные риэторы, аналитики и специалисты во всем мире утверждали, что покупка недвижимости - самые безопасные инвестиции, и цены на нее не упадут так сильно, как падали акции. И действительно, в течение нескольких лет стоимость жилья в реальном выражении во многих странах росла быстрее, чем когда-либо, значительно превышая доходность ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. От Лондона до Мадрида и от Вашингтона до Сиднея стремительно растущие цены на недвижимость стали актуальной темой для всевозможных дискуссий, конференций и форумов. И хотя многие аналитики отвергали тезис о том, что нереально возросшие цены - это очередной пузырь, немало других экспертов утверждали обратное. Более того, эта ситуация рассматривалась ими, как одна из самых серьезных угроз, висящих над мировой экономикой, так как взрыв пузыря на рынке недвижимости способен ввергнуть в рецессию экономики многих стран, которые и так не отличаются стабильностью.
2007 - 2008 гг. оправдали многие пессимистические прогнозы. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразися на экономике стран, непосредственно связанных с американской экономикой. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики. На протяжении
стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становилось все больше. Для многих государств это стало национальной угрозой.
Россия - не исключение. Цены на жилую недвижимость за последние 1015 лет выросли до нереальных размеров. Даже арендовать жилье стало не дешево, а купить - для многих граждан вообще не представляется возможным. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Хотя государство разработало и реализует Федеральную целевую программу "Жилище", жилье не становится доступнее.
Все это говорит о том, что изучение особенностей развития рынка недвижимости, играет ключевую роль не только в жизни каждого человека и деятельности любой организации, но и в экономике любого государства, а также мира в целом, и приобретает особую актуальность в настоящее время.
Целью исследования является разработка с учетом мирового опыта путей решения жилищной проблемы в России в условиях глобализации.
Для реализации указанной цели был сформулирован следующий круг исследовательских задач и предложена система их решения:
1. Определить особенности рынка недвижимости в условиях глобализации. Изучить его специфику, основные тенденции государственного регулирования и взаимосвязь с другими рынками.
2. Провести комплексный анализ рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии.
3. Более детально проанализировать особенности рынка недвижимости России, выявить главные препятствия для решения жилищной проблемы.
4. Исследовать зарубежный опыт решения проблемы обеспечения доступным жильем населения.
5. Разработать рекомендации по улучшению обеспеченности населения России современным жильем.
Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости зарубежных стран и России.
Предметом исследования являются тенденции и проблемы развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России, а также роль государства в решении жилищной проблемы.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретические вопросы, связанные с определением особенностей рынка
недвижимости, принципами его функционирования и связанными с ним рисками, а также различными подходами к определению объекта недвижимости и методам его оценки, нашли отражение в работах Асаула А.Н., Карасева А.В., Горемыкина В.А., Фридмана Дж., Орлуэй П., Стерника Г.М., Кудашова Е.А, Гровера Р. , Грабового П. Г., Гусева А., Гудзь Т.В. и других отечественных и зарубежных авторов.
Информационной базой исследования послужили аналитические материалы органов государственного управления, Программа социально-экономического развития России до 2020 г., Программа и нацпроект обеспечения доступным жильем граждан России, печатные деловые и специализированные издания, ресурсы сети Интернет, аналитические обзорные статьи, материалы компаний, результаты исследований маркетинговых и консатинговых агентств, экспертные оценки ведущих аналитиков рынка недвижимости, материалы и базы данных аналитических центров.
В числе российских и зарубежных организаций, чьи исследования использовались в качестве информационной базы при подготовке диссертации, стоит выделить: Федеральную службу государственной статистики, PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, Jones Lang LaSalle, Mortgage Bankers Assosiation, National Association of Realtor, Schneider & Kindermann, Freddie Mac, Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости, компанию Терра-недвижимость.
Научная обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждается представленными автором ссыками на первоисточники по всем статистическим и фактологическим данным.
При разработке положений диссертации использовались: метод экспертных оценок, системный анализ, научные методы сравнения и прогнозирования.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
- показана специфика рынка недвижимости в условиях глобализации, в том числе систематизированы риски, ценообразующие факторы, определены взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости и других рынков;
- выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости;
- выделены положительные и отрицательные последствия участия государства в регулировании рынка недвижимости;
- определены общие и специфические тенденции развития рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии;
- проанализированы особенности развития московского рынка недвижимости, а также рынков жилой недвижимости регионов России в условиях глобализации и мирового ипотечного кризиса;
- выявлены проблемы и противоречия реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";
- сформулированы рекомендации для государственной политики по решению жилищной проблемы в России, с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем.
Практическая значимость исследования. Научно обоснованные выводы, положения и рекомендации, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в практической деятельности государственных организаций, занимающихся проблемой обеспечения доступным жильем граждан России, Правительства Российской федерации при доработке Федеральной целевой программы "Жилище" и практике региональных властей при решении жилищных вопросов на региональном уровне.
Выявленные тенденции развития рынков недвижимости различных стран могут быть полезны компаниям, работающим на рынке недвижимости, как в России, так и за рубежом, для определения дальнейших трендов развития рынков недвижимости и динамики цен.
Кроме того, материалы исследования могут быть использованы при составлении методических и учебных пособий по таким дисциплинам, как международные экономические отношения, мировая экономика, национальная экономика, экономика недвижимости.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и основные положения работы докладывались на научной конференции молодых ученых Экономическая политика России в условиях глобализации в рамках Целевой программа Президиума РАН Поддержка молодых учёных, обсуждались на заседаниях кафедры Мировой экономики Государственного Университета Управления, а также были использованы на практике в ходе работы автора в ЗАО МКД Партнер при реализации проектов по оценке недвижимости, анализу развития рынка и оценке целесообразности покупки объектов недвижимости на таких предприятиях как АК АРОСА, Гостиница Астория, ГК Внешэкономбанк, ЗАО Дельта Телеком, ОАО Ленэнерго, ОАО МегаФон, ООО Гостиничный комплекс Прибатийская, ОАО РЖД, ОАО Связьинвест, ОАО Северо-Западный Телеком, ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга.
Публикации. Основные результаты исследования отражены в шести публикациях автора общим объемом 1,86 п. л.
Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Общий объем работы составляет 157 страницы и содержит 10 таблиц, 30 рисунков. Библиография насчитывает 205 наименований.
Структура диссертационной работы
Введение.
Глава I. Особенности развития рынка недвижимости в условиях глобализации.
1.1 Специфика рынка недвижимости.
1.2 Взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками.
1.3 Глобализация рынка недвижимости.
1.4 Участие государства в регулировании рынка недвижимости. Глава II. Общие черты и особенности развития рынков
недвижимости зарубежных стран.
2.1 Рынок недвижимости США.
2.2 Рынок недвижимости европейский стран.
2.3 Рынок недвижимости азиатских стран.
Глава III. Рынок недвижимости Российской Федерации.
3.1 Общая характеристика российского рынка недвижимости.
3.2 Промежуточные итоги и проблемы реализации национального проекта Доступное жилье.
3.3 Перспективы решения жилищной проблемы в РФ с учетом мирового опыта.
Заключение.
Библиография.
Приложения.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В соответствии с целями и задачами исследования в диссертационной работе рассматриваются следующие группы проблем.
Первая группа проблем связана с определением особенностей развития рынка недвижимости в условиях глобализации. В результате исследования специфики рынка недвижимости в условиях глобализации, рассмотрения рисков и ценообразующих факторов рынка недвижимости были выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости:
1. Значительно усилились взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости с другими рынками. В процессе исследования проанализированы зарождение, развитие и последствия кризиса ипотечной системы США. Обрушение ипотечной пирамиды привело к тому, что кризис в жилищном секторе перерос в кредитный и вышел далеко за пределы США. Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса, ипотечные банки разоряются, акции строительных компаний дешевеют, объемы строительства падают, экономики ведущих государств переживают период рецессии.
2. Рынки недвижимости открываются для транснациональных инвесторов, на рынки недвижимости приходят иностранные покупатели, затем иностранные частные инвесторы. Происходит быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся.
3. Появилась особая категория мегаполисов - глобальные города. Они являются как центрами распространения инноваций, так и кризисных явлений, финансовых и экономических угроз, а также социальных рисков.
4. Международная миграция усиливает социальную диспропорцию и социально-этническую дифференциацию, что сказывается на структуре спроса на жилье.
5. В архитектуре и строительстве начинает главенствовать идеология унификации: утрачивается культурная самобытность, города становятся похожими друг на друга (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).
6. В связи с изменением целевого назначения объектов недвижимости (от места проживания, размещения производства или коммерческой организации до объекта инвестиций и спекуляций) в мировой практике сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, цены на объекты недвижимости выросли настолько, что многие жители планеты не в состоянии обеспечить себя и свои семьи достойным местом проживания; с другой стороны, по всему миру есть квартиры и дома, в которых никто не живет, они - способ сохранить и преумножить капитал.
7. В условиях глобализации государственное регулирование способно не допустить спекулятивные и инвестиционные капиталы на рынок товаров первой необходимости, которым является жилая недвижимость, тем самым, реализовав право граждан на жилище, закрепленное в конституциях большинства государств мира. Рынки жилой недвижимости входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 1990-е гг., характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики. Для минимизации социальных и демографических проблем и угроз ведущие государства мира пытаются предпринять различные меры: реализуют государственные программы помощи малообеспеченным гражданам, строят социальное жилье, разрабатывают программы льготного кредитования для определенных категорий граждан. Главная проблема, с которой стакивается такая политика - недостаточный масштаб и ограниченные возможности государства. Кроме этого, постепенно изменяется политика градостроительства: от частных девелоперских проектов к формированию общественных системообразующих пространств, повышающих качество жизни. Мировые столицы охвачены проектами по регенерации промышленных зон, созданию новых парков, набережных, жилых комплексов.
Вторая группа проблем связана с определением общих и специфических тенденции развития рынков недвижимости США, европейских стран, стран Азии и России. Проанализирована история развития, а также современное состояние рынков недвижимости, переживающих последствия мирового финансового кризиса.
Исследование показало, что развитие рынков недвижимости происходит циклически: периоды подъема рынка чередуются с периодами спада. В силу исторических, экономических и политических особенностей государств частота и амплитуда колебаний различна. Ценовые различия в рамках страны определяются, как правило, престижностью города/района, наличием рекреационных ресурсов, качеством инфраструктуры, статусом города. Столицы ведущих государств мира в основном имеют особый тренд развития, существенно отличающийся от региональных рынков недвижимости. Цены в столицах существенно выше региональных и в большей степени регулируются глобальными факторами, нежели национальными. Причинами такого положения служат: статус города как мирового экономического, финансового, культурного, образовательного, туристического центра, миграция рабочей силы, престижность и привлекательность столиц для частных инвестиций.
Так или иначе последствия кризиса переживают сейчас большинство государств планеты. В большей степени от кризиса пострадал рынок недвижимости США. Цены на жилье падают рекордными темпами - около 20% за последний год. Есть признаки замедления темпов снижения по некоторым городам (с 2,5% в месяц до 0,5% в месяц - данные за июнь 2008 г.). В мае 2008г. цены на американские дома вышли на уровень 2004 г. Лидерами падения оказались города, являвшиеся лидерами роста в 2004-2006 гг.: Лас-Вегас, Майами, Феникс. Оптимистические прогнозы определяют конец 2008 г. как время остановки падения цен, начало 2009 г. - начало восстановления. Однако, более реальным выглядят предположения, что экономические и финансовые проблемы, вызванные банкротством и колоссальными убытками американских финансовых институтов в июле-сентябре 2008 г. продлит падение цен до 2010г.
Цены на недвижимость в Великобритании за 2008 г. снизятся примерно на 10%, число выданных ипотечных кредитов в три раза меньше, чем в 2007 г. Падение не остановилось, ожидается дальнейшее снижение цен, ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов, снижения активности застройщиков.
Германии второй раз за шесть лет угрожает спад, специалисты говорят о поноценной рецессии.
Обрушение в Испании рынка недвижимости привело к появлению настоящих городов-призраков - курортных посеков, построенных инвесторами под ключ, но не нашедших покупателей.
Во Франции объем продаж жилья сократися за первую половину 2008 г. на 20%, темпы роста рынка находятся на самом низком за последние 10 лет уровне, в некоторых городах цены падают, в 2009 г. ожидается непродожительное падение цен, с последующим восстановлением роста.
Рынки недвижимости азиатских стран в меньшей степени пострадали от кризиса, хотя и здесь наблюдаются сокращение объемов строительства и небольшое снижение цен на жилую недвижимость.
Не обошел стороной кризис и Россию. До 2008 г. региональные рынки жилья развивались по московскому сценарию с отставанием в несколько лет, однако падение спроса на квартиры вследствие кризиса ликвидности заставляет застройщиков снижать цены на жилье в крупных российских городах. Москва догое время оставалась исключением. В январе-сентябре 2008 г. недвижимость в Москве подорожала на 40%. Цены не снижаются из-за сокращения предложения. Однако последние прогнозы говорят, что снижение цен коснется и московской жилой недвижимости. В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским: отношение стоимости элитной квартиры в пределах Садового кольца площадью 100 кв. м. к ВВП на
душу населения составляет 155,7, на Украине - 99, в большинстве европейских стран - менее 30, например, в Германии - 5,9.
Общей тенденцией рынков недвижимости рассмотренных стран является недоступность жилья даже для значительной части среднего класса, а во многих странах и недостаточная обеспеченность граждан жильем. Если сравнивать обеспеченность населения жильем по странам, то лидируют Норвегия (74 кв. м./чел) и США (65 кв. м/чел), Швеция, Великобритания, Швейцария имеют показатель 44 кв. м/чел., у России дела обстоят хуже -21 кв.м./чел.
Третья группа проблем, исследуемых в диссертации, охватывает вопросы решения жилищной проблемы в России с использованием мирового опыта.
Анализ опыта зарубежных стран позволил выделить несколько примеров грамотного управления рынком недвижимости и успешного решения проблемы обеспеченности граждан доступным жильем в довольно короткие сроки.
Показательна политика Китая: к 2006 г. цены на недвижимость были настолько высоки по причине ограниченности предложения, высокого спроса и большого количества спекулятивных сделок с недвижимостью, что основная часть граждан, нуждающихся в жилье, были не в состоянии приобрести собственное жилье. Правительство приняло ряд мер, а том числе:
- ограничение возможности покупки жилья иностранными гражданами;
- исключение возможности приобретения земли в собственность;
- контроль за выдачей разрешений на покупку жилья;
- запрет перепродажи или коммерческого использования жилья;
- ограничение ипотеки на покупку второго жилья;
- реализация государственной программы строительства социального жилья.
Сейчас в Китае один из самых высоких темпов возведения жилья (1 кв. м. на душу населения в год), довольно доступная, дифференцированная ипотека, сокращение спекулятивных сделок, а также использование иностранцами жилья в целях проживания.
Но самым ярким примером эффективного государственного регулирования рынка недвижимости можно назвать проект массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда в стране было разрушено 20% и повреждено 25% жилого фонда, а жилищная ситуация усложнялась притоком беженцев.
В результате комплекса мер, таких как:
- проведение денежной реформы;
- введение допонительного налога на землю, на которой не построены жилые помещения;
- ограничение стоимости аренды социального жилья, денежная компенсация его собственникам;
- финансовые льготы для строителей массового жилья;
- привлечение частных инвестиций с помощью налоговых льгот;
- привлечение накоплений среднего и низшего класса;
- штрафы коммерческих организаций за невыпонение требований по инвестициям в жилищное строительство;
за несколько послевоенных лет Германия вышла на первое место по объему строительства на душу населения в Европе, в стране в 1,8 раза увеличилась доля населения, имеющего собственный дом.
Сегодня две трети россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, каждая четвертая семья проживает в жилье, ненадлежащего качества, 11% всего жилищного фонда нуждается в неотложном капитальном ремонте 9% - в реконструкции, около 20% городского жилищного фонда еще не благоустроено, 5 мн. человек вынуждены жить в аварийном или ветхом жилищном фонде. Лишь около 12 % семей в середине 2008 г. было в состоянии приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств.
Анализ Федеральной целевой программы Жилище и нацпроекта Доступное жилье позволил выявить в них массу противоречий и недоработок.
Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства. В рамках нацпроекта государство имеет обязательства по обеспечению жильем только 1,2 мн. семей. В рамках проекта планируется довести объемы строительства жилья до 80 мн. кв. м в год. По оценке Росстроя, неудовлетворенная потребность граждан в жилье составляет более 1,5 мрд. кв. метров. Для того, чтобы ее обеспечить хотя бы в течение ближайших 10 лет, страна дожна строить не 80, а 150 мн. кв. м жилья в год.
Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий. В многонаселенных странах, таких как Китай, проблема жилья решается закладкой новых городов, посеков посредством освоения новых территорий. В России жилые площади во многом увеличивались за счет так называемой точечной застройкой, где на старых, изношенных сетях, строились дома, которые добавляли нагрузки на энергетические систем, повышая вероятность возникновения аварийных ситуаций. Для реализации целевого показателя нацпроекта - ввода 80 мн. кв. м. жилья в год необходим иной подход к застройке. А именно - освоение новых территорий. Для этого требуется отводить и готовить проектно-правовыми, инженерными и технологическими методами 2-3 тысячи квадратных километров территорий.
Без поной подготовки территории (дороги, трубопроводы, электросети, школы, больницы и пр.) нельзя проводить аукционы на земельные участки. В проекте на данные цели средств практически не предусмотрено. Приоритетом для вложения денег, отпущенных на нацпроект, остаются субсидии на жилье и поддержка ипотеки на государственном уровне.
Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан. Финансовый кризис породил три воны ужесточения и так не привлекательных условий ипотечного кредитования: в конце 2007 г. ужесточились требования к заемщикам, в августе 2008 г. увеличились процентные ставки по кредитам, в сентябре-октябре 2008 г. ужесточились все аспекты ипотечного кредитования.
Неадекватность оценки стоимости недвижимости. Для определения размера субсидии используется не реальная, а расчетная цена квадратного метра, которую каждые погода утверждает Минрегион. И этот показатель в 23 раза ниже рыночной стоимости жилья. Так, на второе полугодие 2008 г. расчетный показатель составил 28 тыс. 650 руб. за метр, тогда как среднерыночная цена жилья в России по данным Росстата достигла 40-44 тыс. руб. Это означает, что государственная помощь семьям составит не 40%, а лишь 20-25 % от стоимости приобретаемой квартиры. Остальные 75-80 % молодым людям придется погашать самостоятельно. По расчетам аналитиков, участвовать в ипотечной программе смогут лишь семьи с ежемесячным доходом не менее 2-4 тыс. дол. на человека. Следовательно, реально нуждающиеся граждане воспользоваться нацпроектом не смогут. Похожая ситуация складывается и с участниками программы государственных жилищных сертификатов (ГЖС). По которой государство компенсирует от 75 до 100 % в расчетной стоимости жилья. В переводе на сегодняшние деньги это 20-30 тыс. дол. в зависимости от количества членов семьи и региона вселения. Военнослужащие повсеместно отказываются получать ГЖС, так как они дожны сдать государству имеющееся жилье. А их нынешняя жиплощадь зачастую больше той, которую они смогут купить по ГЖС.
Нет действующих механизмов обеспечения граждан социальным жильем. Социальное жилье определено Жилищным кодексом Российской Федерации как совокупность представляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (статья 19). Но каким образом государство и органы местного самоуправления могут формировать эти фонды в действующем законодательстве не определено. В настоящее время ни федеральный, ни местные бюджеты на эти цели никаких средств не выделяют. Между тем, социальное жилье - это главная составляющая социальной политики государства. В большинстве западных стран центральные и местные органы власти обычно несут ответственность за обеспечение доступным жильем социально нуждающихся семей. Доля
социального жилья в общем объеме жилищного фонда в Нидерландах составляет 35%, в Германии, Финляндии, Франции, Дании, Великобритании, Австрии - более 15%. В этих странах действует законодательство, регулирующее социальное жилье.
В проекте поностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств. По данным Федеральной службы государственной статистики сегодня в очереди на получение жилья числятся 3,118 мн. семей. Ежегодно лишь 4 % этих семей получают жилье или улучшают свои жилищные условия. На обеспечение жильем этой категории граждан (самую массовую и незащищенную категорию нуждающихся в жилье) в нацпроекте не предусмотрены средства.
Слишком высокая стоимость жилья. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2006 г. квадратный метр в России подорожал в среднем на 50-55 %, в 2007 г. - на 16-21% , а в Москве - на 71% и 2,5% соответственно. Ценовой взрыв эксперты объясняют дефицитом жилья и небывалым притоком нефтедоларов в страну в 2006 г.. Свою лепту в ажиотажный спрос внес и нацпроект - 37 мрд. руб., выделенных в 2006 г. в виде жилищных сертификатов, субсидий и прочих мер поддержки, попали на все тот же дефицитный жилищный рынок, простимулировав спрос, но не предложение. Проект был.изначально ориентирован на увеличение спроса, а не на увеличение предложения.
Получается, что даже при блестящей реализации Программы проблема решена не будет, а предварительные итоги свидетельствуют о том, что результаты не будут получены в срок: плановые показатели по вводу жилья в эксплуатацию не выпоняются - на 2008 г. планировалось 20% увеличение ввода жилья в эксплуатацию, реальные показатель - 2%, растет просрочка платежей по ипотечным кредитам.
У России есть все условия для решения жилищной проблемы: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств. В процессе диссертационного исследования с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем был разработан комплекс мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России. Среди них:
1. Увеличение предложения на рынке жилья за счет применения новых технологий строительства, оптимизации процедуры получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения
финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;
2. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;
3. Увеличение доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания поноценного среднего класса;
4. Социальная защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта Доступное жилье на предмет: адекватной оценки масштабов проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам;
5. Развитие системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов.
Предпосыками для реализации данных мер являются:
- заинтересованность государства;
- эффективная законодательная база;
- использование доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.
По результатам исследования можно сделать следующие выводы:
В эпоху глобализации рынок недвижимости государства становится более чувствителен к изменениям глобальных факторов (как сложится ситуация на мировой экономической арене и как конкретное государство сможет выгодно использовать преимущества и противостоять угрозам).
В мировой экономике доминирует угрожающая тенденция - проблемы, начавшиеся в секторе экономики одной страны, могут ввергнуть в финансовый кризис весь мир. По принципу домино кризис поражает инструменты смежных рынков, а сетевая природа глобальной экономики способствует быстрому распространению кризисных явлений.
В эпоху рыночных отношений ответственность за социальную защиту граждан, одной из составляющих которой является обеспечение жильем, ложится на государство. Примеры решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем в зарубежных странах свидетельствуют, что при заинтересованности государства и грамотном комплексном использовании мер регулирования рынка недвижимости, решение проблемы возможно.
Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосыки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем.
Основные результаты исследования отражены в публикациях автора:
1. Миражи златых чертогов и реальность российской туристической индустрии // Политический журнал. - №47 - 48 (142-143), 18.12.2006. 0,28 п. л.
2. Возможность использования статистических методов при оценке объекта недвижимости // Экономика. Управление. Культура. - № 14, 2007. 0,2 п.л.
3. Рынок ипотечного кредитования. Опыт США. Перспективы России // Материалы научной конференции молодых ученых Экономическая политика России в условиях глобализации - 2007. Вестник научной информации Института экономики РАН.- № 1, 2008. 0,48 п. л.
4. Глобализация мирового рынка недвижимости // Проблемы экономики. - № 4, 2008. 0,2 п. л.
5. Мировой рынок недвижимости: реалии нового времени // Вестник Университета (ГУУ). - № 5 (15), 2008. 0,4 п. л.
6. Реализация национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Проблемы и перспективы // Экономика. Управление. Культура. -№15, 2008. 0,3 п. л.
Подп. в печ. 14.11.2008. Формат 60x90/16. Объем 1,0 пл.
Бумага офисная. Печать цифровая.
Тираж 50 экз. Заказ №961
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru
www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Логинова, Екатерина Валентиновна
Введение.
Глава I. Особенности развития рынка недвижимости в условиях глобализации.
1.1 Специфика рынка недвижимости.
1.2 Взаимосвязь рынка недвижимости с другими рынками.
1.3 Глобализация рынка недвижимости.
1.4 Участие государства в регулировании рынка недвижимости.
Глава II. Общие черты и особенности развития рынков недвижимости зарубежных стран.
2.1 Рынок недвижимости США.
2.2 Рынок недвижимости европейский стран.
2.3 Рынок недвижимости азиатских стран.
Глава III. Рынок недвижимости Российской Федерации.
3.1 Общая характеристика российского рынка недвижимости.
3.2 Промежуточные итоги и проблемы реализации национального проекта Доступное жилье.
3.3 Перспективы решения жилищной проблемы в РФ с учетом мирового опыта.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Основные тенденции развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России в условиях глобализации"
Актуальность темы исследования. Мировая экономика XXI века имеет характерные особенности: взаимозависимость экономик различных стран значительно возросла, границы между государствами постепенно стираются, законодательства унифицируются и становятся более либеральными, рынки интернационализируются, международная миграция становится более масштабной. В процессе глобальных изменений мировой экономики кардинально изменися и мировой рынок недвижимости.
В XX веке объекты недвижимости в основном рассматривались как место жительства человека, размещения производства или коммерческих организаций. Инвестиции в недвижимость носили довольно пассивный характер - вложения в недвижимость составляли менее 5% портфелей инвесторов.
В XXI веке ситуация изменилась: недвижимость уже становится одним из самых выгодных объектов инвестиций. Многие люди, потерявшие веру в акции, стали рассматривать дома в качестве инвестиционного объекта, который быстро растет в цене. Финансовые институты стали увеличивать долю коммерческой недвижимости в своих инвестиционных портфелях. И те, и другие получали сверхдоходы. Многочисленные риэторы, аналитики и специалисты во всем мире утверждали, что покупка недвижимости - самые безопасные инвестиции, и цены на нее не упадут так сильно, как падали акции. И действительно, в течение нескольких лет стоимость жилья в реальном выражении во многих странах росла быстрее, чем когда-либо, значительно превышая доходность ценных бумаг и других инвестиционных инструментов. От Лондона до Мадрида и от Вашингтона до Сиднея стремительно растущие цены на недвижимость стали актуальной темой для всевозможных дискуссий, конференций и форумов. И хотя многие аналитики отвергали тезис о том, что нереально возросшие цены - это очередной пузырь, немало других экспертов утверждали обратное. Более того, эта ситуация рассматривалась ими, как одна из самых серьезных угроз, висящих над мировой экономикой, так как взрыв пузыря на рынке недвижимости способен ввергнуть в рецессию экономики многих стран, которые и так не отличаются стабильностью.
2007 - 2008 гг. оправдали многие пессимистические прогнозы. Ипотечный кризис США нанес существенный удар по мировым рынкам недвижимости и негативным образом отразися на экономике стран, непосредственно связанных с американской экономикой. Крупнейшие американские и европейские банки объявили о значительных убытках, некоторые - о банкротстве. Ипотечный кризис, начавшийся в одной стране, вызвал финансовый кризис всей мировой экономики. На протяжении стремительного роста цен на недвижимость с каждым годом количество жителей планеты, которые не в состоянии приобрести жилье, становилось все больше. Для многих государств это стало национальной угрозой.
Россия - не исключение. Цены на жилую недвижимость за последние 1015 лет выросли до нереальных размеров. Даже арендовать жилье стало не дешево, а купить - для многих граждан вообще не представляется возможным. В связи с неудовлетворенностью потребностей в жилье возникает ряд других острых и важных проблем: рождаемости, семьи, мобильности рабочей силы, здоровья нации, профессиональной армии, ликвидации бездомности и беспризорности и многие другие, и просто, наконец, такая важнейшая социальная проблема как психологический настрой, чувство собственного достоинства, оптимизм в обществе. Хотя государство разработало и реализует Федеральную целевую программу "Жилище", жилье не становится доступнее.
Все это говорит о том, что изучение особенностей развития рынка недвижимости, играет ключевую роль не только в жизни каждого человека и деятельности любой организации, но и в экономике любого государства, а также мира в целом, и приобретает особую актуальность в настоящее время.
Целью исследования является разработка с учетом мирового опыта путей решения жилищной проблемы в России в условиях глобализации.
Для реализации указанной цели был сформулирован следующий круг исследовательских задач и предложена система их решения:
1. Определить особенности рынка недвижимости в условиях глобализации. Изучить его специфику, основные тенденции государственного регулирования и взаимосвязь с другими рынками.
2. Провести комплексный анализ рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии.
3. Более детально проанализировать особенности рынка недвижимости России, выявить главные препятствия для решения жилищной проблемы.
4. Исследовать зарубежный опыт решения проблемы обеспечения доступным жильем населения.
5. Разработать рекомендации по улучшению обеспеченности населения России современным жильем.
Объектом исследования являются рынки жилой недвижимости зарубежных стран и России.
Предметом исследования являются тенденции и проблемы развития рынков жилой недвижимости зарубежных стран и России, а также роль государства в решении жилищной проблемы.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретические вопросы, связанные с определением особенностей рынка недвижимости, принципами его функционирования и связанными с ним рисками, а также различными подходами к определению объекта недвижимости и методам его оценки, нашли отражение в работах Асаула А.Н., Карасева А.В., Горемыкина В.А., Фридмана Дж., Орлуэй П., Стерника Г.М., Кудашова Е.А, Гровера Р. , Грабового П. Г., Гусева А., Гудзь Т.В. и других отечественных и зарубежных авторов.
Информационной базой исследования послужили аналитические материалы органов государственного управления, Программа социально-экономического развития России до 2020 г., Программа и нацпроект обеспечения доступным жильем граждан России, печатные деловые и специализированные издания, ресурсы сети Интернет, аналитические обзорные статьи, материалы компаний, результаты исследований маркетинговых и консатинговых агентств, экспертные оценки ведущих аналитиков рынка недвижимости, материалы и базы данных аналитических центров.
В числе российских и зарубежных организаций, чьи исследования использовались в качестве информационной базы при подготовке диссертации, стоит выделить: Федеральную службу государственной статистики, PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, Jones Lang LaSalle, Mortgage Bankers Assosiation, National Association of Realtor, Schneider & Kindermann, Freddie Mac, Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости, компанию Терра-недвижимость.
Научная обоснованность и достоверность результатов исследования подтверждается представленными автором ссыками на первоисточники по всем статистическим и фактологическим данным.
При разработке положений диссертации использовались: метод экспертных оценок, системный анализ, научные методы сравнения и прогнозирования.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
- показана специфика рынка недвижимости в условиях глобализации, в том числе систематизированы риски, ценообразующие факторы, определены взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости и других рынков;
- выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости;
- выделены положительные и отрицательные последствия участия государства в регулировании рынка недвижимости;
- определены общие и специфические тенденции развития рынков недвижимости США, европейских стран и стран Азии;
- проанализированы особенности развития московского рынка недвижимости, а также рынков жилой недвижимости регионов России в условиях глобализации и мирового ипотечного кризиса;
- выявлены проблемы и противоречия реализации нацпроекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";
- сформулированы рекомендации для государственной политики по решению жилищной проблемы в России, с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем.
Практическая значимость исследования. Научно обоснованные выводы, положения и рекомендации, полученные в ходе диссертационного исследования, могут быть использованы в практической деятельности государственных организаций, занимающихся проблемой обеспечения доступным жильем граждан России, Правительства Российской федерации при доработке Федеральной целевой программы "Жилище" и практике региональных властей при решении жилищных вопросов на региональном уровне.
Выявленные тенденции развития рынков недвижимости различных стран могут быть полезны компаниям, работающим на рынке недвижимости, как в России, так и за рубежом, для определения дальнейших трендов развития рынков недвижимости и динамики цен.
Кроме того, материалы исследования могут быть использованы при составлении методических и учебных пособий по таким дисциплинам, как международные экономические отношения, мировая экономика, национальная экономика, экономика недвижимости.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования и основные положения работы докладывались на научной конференции молодых ученых Экономическая политика России в условиях глобализации в рамках Целевой программа Президиума РАН Поддержка молодых учёных, обсуждались на заседаниях кафедры Мировой экономики Государственного Университета Управления, а также были использованы на практике в ходе работы автора в ЗАО МКД Партнер при реализации проектов по оценке недвижимости, анализу развития рынка и оценке целесообразности покупки объектов недвижимости на таких предприятиях как АК АРОСА, Гостиница Астория, ГК Внешэкономбанк, ЗАО Дельта Телеком, ОАО Ленэнерго, ОАО МегаФон, ООО Гостиничный комплекс Прибатийская, ОАО РЖД, ОАО Связьинвест, ОАО Северо-Западный Телеком, ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга.
Публикации. Основные результаты исследования отражены в шести публикациях автора общим объемом 1,86 п. л.
Структура и содержание диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Общий объем работы составляет 157 страницы и содержит 10 таблиц, 30 рисунков. Библиография насчитывает 205 наименований.
Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Логинова, Екатерина Валентиновна
Заключение
Мировая экономика все в большей степени поглощается процессами глобализации. Буквально на глазах из хаотичного набора глобальных связей, ценностей, институтов начинает вырисовываться глобальное сообщество, которое объединяет страны и рынки. Глобализация обеспечивает свободное перемещение капитала через границы, создание механизмов быстрого распределения капитала и ресурсов по национальным рынкам, повышенную социальную мобильность населения.
В результате исследования специфики рынка недвижимости в условиях глобализации, рассмотрения рисков и ценообразующих факторов рынка недвижимости были выявлены основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости:
1. Значительно усилились взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости с другими рынками. В процессе исследования проанализированы зарождение, развитие и последствия кризиса ипотечной системы США. Обрушение ипотечной пирамиды привело к тому, что кризис в жилищном секторе перерос в кредитный и вышел далеко за пределы США. Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса, ипотечные банки разоряются, акции строительных компаний дешевеют, объемы строительства падают, экономики ведущих государств переживают период рецессии.
2. Рынки недвижимости открываются для транснациональных инвесторов, на рынки недвижимости приходят иностранные покупатели, затем иностранные частные инвесторы. Происходит быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся.
3. Появилась особая категория мегаполисов Ч глобальные города. Они являются как центрами распространения инноваций, так и кризисных явлений, финансовых и экономических угроз, а также социальных рисков.
4. Международная миграция усиливает социальную диспропорцию и социально-этническую дифференциацию, что сказывается на структуре спроса на жилье.
5. В архитектуре и строительстве начинает главенствовать идеология унификации: утрачивается культурная самобытность, города становятся похожими друг на друга (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).
6. В связи с изменением целевого назначения объектов недвижимости (от места проживания, размещения производства или коммерческой организации до объекта инвестиций и спекуляций) в мировой практике сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, цены на объекты недвижимости выросли настолько, что многие жители планеты не в состоянии обеспечить себя и свои семьи достойным местом проживания; с другой стороны, по всему миру есть квартиры и дома, в которых никто не живет, они Ч способ сохранить и преумножить капитал.
7. В условиях глобализации государственное регулирование способно не допустить спекулятивные и инвестиционные капиталы на рынок товаров первой необходимости, которым является жилая недвижимость, тем самым, реализовав право граждан на жилище, закрепленное в конституциях большинства государств мира. Рынки жилой недвижимости входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 1990-е гг., характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики. Для минимизации социальных и демографических проблем и угроз ведущие государства мира пытаются предпринимать различные меры: реализуются государственные программы помощи малообеспеченным гражданам, строится социальное жилье, разрабатываются программы льготного кредитования для определенных категорий граждан. Главная проблема, с которой стакивается такая политика - недостаточный масштаб и ограниченные возможности государства. Кроме этого, постепенно изменяется политика градостроительства: от частных проектов застройщиков к формированию общественных системообразующих пространств, повышающих качество жизни. Мировые столицы охвачены проектами по регенерации промышленных зон, созданию новых парков, набережных, жилых комплексов.
Исследование рынков недвижимости США, европейских стран, стран Азии и России показало, что развитие рынков недвижимости происходит циклически: периоды подъема рынка чередуются с периодами спада. В силу исторических, экономических и политических особенностей государств частота и амплитуда колебаний различна. Ценовые различия в рамках страны определяются, как правило, престижностью города/района, наличием рекреационных ресурсов, качеством инфраструктуры, статусом города. Столицы ведущих государств мира в основном имеют особый тренд развития, существенно отличающийся от региональных рынков недвижимости. Цены в столицах существенно выше региональных и в большей степени регулируются глобальными факторами, нежели национальными. Причинами такого положения служат: статус города как мирового экономического, финансового, культурного, образовательного, туристического центра, миграция рабочей силы, престижность и привлекательность столиц для частных инвестиций.
Так или иначе, последствия кризиса переживают сейчас большинство государств планеты. В большей степени от кризиса пострадал рынок недвижимости США. Цены на жилье падают рекордными темпами - около 20% за последний год. Есть признаки замедления темпов снижения по некоторым городам (с 2,5% в месяц до 0,5% в месяц - данные за июнь 2008 г.). В мае 2008г. цены на американские дома вышли на уровень 2004 г. Лидерами падения оказались города, являвшиеся лидерами роста в 2004-2006 гг.: Лас-Вегас, Майами, Феникс. Оптимистические прогнозы определяют конец 2008 г. как время остановки падения цен, начало 2009 г. - начало восстановления. Однако, более реальным выглядят предположения, что экономические и финансовые проблемы, вызванные банкротством и колоссальными убытками американских финансовых институтов в июле-сентябре 2008 г. продлит падение цен до 2010г.
Цены на недвижимость в Великобритании за 2008 г. снизятся примерно на 10%), число выданных ипотечных кредитов в три раза меньше, чем в 2007 г. Падение не остановилось, ожидается дальнейшее снижение цен, ужесточение условий предоставления ипотечных кредитов, снижения активности застройщиков.
Германии второй раз за шесть лет угрожает спад, специалисты говорят о поноценной рецессии.
Обрушение в Испании рынка недвижимости привело к появлению настоящих городов-призраков Ч курортных посеков, построенных инвесторами под ключ, но не нашедших покупателей.
Во Франции объем продаж жилья сократися за первую половину 2008 г. на 20%, темпы роста рынка находятся на самом низком за последние 10 лет уровне, в некоторых городах цены падают, в 2009 г. ожидается непродожительное падение цен, с последующим восстановлением роста.
Рынки недвижимости азиатских стран в меньшей степени пострадали от кризиса, хотя и здесь наблюдаются сокращение объемов строительства и небольшое снижение цен на жилую недвижимость.
Не обошел стороной кризис и Россию. До 2008 г. региональные рынки жилья развивались по московскому сценарию с отставанием в несколько лет, однако падение спроса на квартиры вследствие кризиса ликвидности заставляет застройщиков снижать цены на жилье в крупных российских городах. Москва догое время оставалась исключением. В январе-сентябре 2008 г. недвижимость в Москве подорожала на 40%). Цены не снижаются из-за сокращения предложения. Однако последние прогнозы говорят, что снижение цен коснется и московской жилой недвижимости. В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским: отношение стоимости элитной квартиры в пределах Садового кольца площадью 100 кв. м. к ВВП на душу населения составляет 155,7, на Украине Ч 99, в большинстве европейских стран Ч менее 30, например, в Германии - 5,9.
Общей тенденцией рынков недвижимости рассмотренных стран является недоступность жилья даже для значительной части среднего класса, а во многих странах и недостаточная обеспеченность граждан жильем. Если сравнивать обеспеченность населения жильем по странам, то лидируют Норвегия (74 кв. м./чел) и США (65 кв. м/чел), Швеция, Великобритания, Швейцария имеют показатель 44 кв. м/чел., у России дела обстоят хуже в разы Ч 21 кв.м./чел.
Анализ опыта зарубеленых стран позволил выделить несколько примеров грамотного управления рынком недвижимости и успешного решения проблемы обеспеченности граждан доступным жильем в довольно короткие сроки. Показательна политика Китая: к 2006 г. цены на недвижимость были настолько высоки по причине ограниченности предложения, высокого спроса и большого количества спекулятивных сделок с недвижимостью, что основная часть граждан, нуждающихся в жилье, были не в состоянии приобрести собственное жилье. Сейчас в Китае один из самых высоких темпов возведения жилья (1 кв. м. на душу населения в год), довольно доступная, дифференцированная ипотека, сокращение спекулятивных сделок, а также использование иностранцами жилья в целях проживания. Но самым ярким примером эффективного государственного регулирования рынка недвижимости можно назвать проект массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда за несколько послевоенных лет Германия вышла на первое место по объему строительства на душу населения в Европе, в стране в 1,8 раза увеличилась доля населения, имеющего собственный дом.
Анализ Федеральной целевой программы Жилище и нацпроекта Доступное жилье позволил выявить в них массу противоречий и недоработок.
1. Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства.
2. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.
3. Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан.
4. Неадекватность оценки стоимости недвижимости.
5. Нет действующих механизмов обеспечения граждан социальным жильем.
6. В проекте поностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.
7. Слишком высокая стоимость жилья.
Итоги реализации национального жилищного проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.
Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосыки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.
В процессе диссертационного исследования с учетом опыта других стран по обеспечению граждан доступным жильем был разработан комплекс мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России. Среди них:
1. Увеличение предложения на рынке жилья за счет применения новых технологий строительства, оптимизации процедуры получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;
2. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;
3. Увеличение доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания поноценного среднего класса;
4. Социальная защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта Доступное жилье на предмет: адекватной оценки масштабов проекта, создание фонда некоммерческого использования, организация строительства жилья по фиксированным ценам;
5. Развитие системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов.
Предпосыками для реализации данных мер являются:
- заинтересованность государства;
- эффективная законодательная база;
- использование доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.
Только комплексное решение изложенных выше проблем, повышение эффективности взаимодействия органов власти всех уровней, органов местного самоуправления, частного бизнеса, общественных организаций и других представителей гражданского общества будет способствовать успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. А это в свою очередь приведет к тому, что в России, как и в некоторых высокоразвитых странах (Швеция, Норвегия, Кувейт, Швейцария), наступят времена, когда каждый гражданин будет иметь право на доступное и комфортное жилье по факту своего рождения, по умочанию. Просто потому, что человек дожен родиться и жить в человеческих условиях. И это право дожно быть одним из главных положений Конституции Российской Федерации.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Логинова, Екатерина Валентиновна, Москва
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от ЗОЛ 1.1994 N 51-ФЗ.
2. Градостоительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 Ш90-ФЗ.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 №675 "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 гг.".
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.09.2006 №557 "О внесении изменений в федеральную целевую программу "Жилище" на 2002-2010 гг.".
6. Постановление Правительства РФ от 20.11.2003 N 700 "О подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 2010 гг., входящей в состав федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг.".
7. Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от2702.2008 N 21 "О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на второй квартал 2008 г."
8. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости.: учеб. пособие. М.: МИКХиС, 2001.-430 с.
9. Абрамов В.А. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров М.: Ось-89.-2008.-256 с.
10. Барихин А. Б. Все операции с жилой недвижимостью. М.: Книжный мир.-2008.-624 с.
11. Безденежных В.М. Рынок недвижимости: механизмы регулирования. -М.: Моск. ин-т междунар. бизнеса, 2003.
12. Горемыкин В. Экономика и управление недвижимостью. М.: МГИУ.2007.-345 с.
13. Горемыкин В. Экономика недвижимости. М.: Высшее образование,2008.-808 с.
14. Грабовой П. Г. Управление рисками в недвижимости: М.: Реапроект, 2005. - 471 с.
15. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс. М.: ВШПП, 2007.- 374 с.
16. Громичук О. Недвижимость за рубежом: где лучше, где проще, где дешевле. -М.: Эксмо, 2008. 158 с.
17. Гудзь Т.В. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования М.: Ин-т экономики города, 2004. - 12 с.
18. Зайцева И. Недвижимость, которая вас разоряет. М.: Вече. - 2007. -175 с.
19. Иванкина Е. В. Земельные рынки: экономика, право, ипотека. М.: Экон-Информ, 2006. - 178 с.
20. Иванов В. Управление недвижимостью. М.: ИНФРА-М. - 2007. - 446 с.
21. Келер Г. Как стать милионером, продавая недвижимость. Ч М.: Эксмо. -2007.-384 с.
22. Мак-Лин Э. Инвестирование в недвижимость. М.: Диалектика, 2007. -416 с.
23. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000. 272 с.
24. Манченко К.И. Словарь терминов по недвижимости (700 терминов) -Пушкино: Росинформагротех, 2006. 158 с.
25. Марченко А. Экономика и управление недвижимостью. Ч М.: Феникс, РнД.-2007.-443 с.
26. Масянова H.H. Рынок недвижимости М.: Макс Пресс, 2004.
27. Нагаев Р. Недвижимость: энциклопедический словарь (землеустройство и кадастр недвижимости; градостроительство). М:. Экономика. - 2008. -1199 с.
28. Прокопцева Е.Б. Формирование механизма взаимодействия реального и финансового секторов экономики на примере рынка недвижимости. -СПб: 2003.
29. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России Ч М. БУКВИЦА, 2001.- 190 с.
30. Родионова Н.В. Функционирование рынка недвижимости и развитие ипотечного кредитования на рынке жилья Ч М.: Флинта, 2006.
31. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие. М.: Эксмо, 2007. - 240 с.
32. Стерник Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости М.: Рос. гильдия риэторов, 1999. - 60 с.
33. Стерник Г.М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. НЭЖ "Проблемы недвижимости" вып. 1, 2000. - 17 с.
34. Троев В. А. Недвижимость по ипотеке. СПб.: ACT;: Сова. - 2007. - 96 с.
35. Черняк В. Управление недвижимостью. М.: Экзамен. - 2007. - 319 с.
36. Фогт Т., Санден С. Недвижимость в Швейцарии.- М.: Экономика. 2008. -232 с.
37. Фридман Дж., Орлуэй П. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Питер, 1995.
38. Азиатские рынки недвижимости ожидают мрачные дни // Prian.ru. -2008. 26.04
39. В первом квартале года в Китай пришли десятки мрд. дол. "горячих денег" // URL: russian.china.org.cn. -2008. 09.05
40. В Ярославле средняя цена новостройки выросла до 44 тыс. за кв.м. // Аналитический цент Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. Ч 2008.-07.08
41. В Ярославской области за пять месяцев построили 90 тыс. кв.м. жилья // Аналитический цент Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. -2008.- 19.06
42. Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости // Недвижимость и цены. 2007. - 27.09
43. Влияние мировых цен, добычи экспорта нефти на рынок недвижимости // Исследование компании ТЕРРА-недвижимость
44. Есть ли доступное жилье в московском регионе? // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. 2008. - 07.05
45. Жилье в Москве дороже, чем в Лондоне // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. 2008. Ч 11.06.
46. Жилье доступно жителям четырех регионов // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. 2008. - 15.04.
47. Жилье, доступное не всем //Эксперт. 2007. Ч 13.06
48. Землетрясение в Китае заставило задуматься строителей // prian.ru. -2008. 17.05.
49. Индустрия жилой недвижимости: состояние и перспективы развития //Центр макроэкономических исследований компании БДО Юникон. -2006.- 11.
50. Ипотечный кризис угрожает второй воной эксперт // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. - 2008. - 08.12
51. Квадратный метр элитного жилья в Липецкой области стоит 60 тыс. рублей // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU.-2008.-23.04
52. Китай недвижимость под " контролем // URL: Ссыка на домен более не работает2007/12/16/kitajj-nedvizhimost-pod-kontrolem.html. - 2007. -16.12
53. Кризис 1998 г. может вернуться // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU.- 2008. 29.04
54. Кризис на рынке недвижимости перекинется на Азию // Morgan Stanley. -2008.-07.08
55. Кризис на рынке недвижимости США // Исследование компании Терра-недвижимость. 2007 . Ч 31.08
56. Мировой центр смещается в Россию и Китай // Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU.- 2008. 02.10.
57. Новости рынка недвижимости Испании // Spanish Property Insight. 2008. -05.06
58. Обзор по рынку недвижимости США // Альпари. Ч 2007. 10
59. Повышение ипотечных ставок лусмирило итальянский рынок недвижимости //BN.ru. 2008. - 12.03
60. Развивающиеся рынки недвижимости // Кушман энд Уэйкфид, Кредит Суис.-2006. -31.08
61. Рынок жилья в Китае: Что происходит? // The Economist Newspaper Limited.-2008.- 11.11
62. Рынок недвижимости США зашел в пике // Собственник. 2008. - 29.02
63. Стройинформ // Стройка. 2005. - №12
64. Алексеев А. Земля подешевела // ДОМ: приложение к газете "Коммерсантъ". № 193(4010).-2008. - 23.10.
65. Бадырханов Э. Нью-Йорк для малоимущих // Взгляд. 2007. - 10.04
66. Бебуров Ю. Уроки пробуждения от сна // URL: Ссыка на домен более не работаетprospekt/2004/04/29/17865/ . 2004. - 29.04
67. Богданова И. Даже война не может сбить цены на жилье // Взгляд. Ч 2008.- 15.08
68. Бутрин Д. Финансовый кризис признан изжитым // Коммерсантъ. 2008. - 05.08
69. Васильчук Е. На грани рецессии // Российская Бизнес-газета. 2008. -№644. - 12.03
70. Вертящих А. Русь жилищная: чем дальше, тем меньше //Невское время. -2004. 17.09
71. Виссарионов А. Жилищный вопрос // Оборудование: рынок, предложение, цены. 2008. -№3
72. Воронинская Н. Строят ценам вопреки // Ведомости. 2008. - 02.07
73. Выступление депутата Госдумы РФ Сергея Глазьева
74. Гусев А. Доступность жилья в России и за рубежом //Капитал страны. Ч 2008.-23.07.
75. Гусев А. Формирование в России рынка доступного жилья //Монография.- 2007. URL: Ссыка на домен более не работаетresearches2.html
76. Горекина Е. Нацпроект Доступное жилье: противоречия и причины провала // Restate.ru
77. Григорьева Е. Медведев обещает снизить цену метра // Известия. Ч 2006.- 14.09
78. Дубогрыз Е. Американская трагедия // Контракты. 2007. - № 17
79. Жарков С. Ориентиры: Верхняя планка // Ведомости. 2008. - №105 (2127).-09.06
80. Жура Е.С. Классификация рисков на рынке недвижимости // Недвижимость-комфорт. -2002. -14.11.
81. Замуруева И. Курортная недвижимость как точка приложения капитала // Интерфакс. 2008. - 05.08
82. Ищенко Н. Гран-при у Монако // Газета. 2008. - 27.09
83. Кирилов Р., Парфененкова М. Худший кризис за повека // РБК-Недвижимость. -2008. 24.06
84. Кокшаров А. Недостаточно большая пушка //Эксперт. 2008. - №36 (625). - - 15.09
85. Коновалов А. Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. Обзор мирового рынка недвижимости // Prian.ru. 2008. - 16.05
86. Корнев В. У стен древнего Пскова // Realto.Ru. 2008. Ч 17.06
87. Кудашов Е.А. Рынок жилищной недвижимости: генезис и альтернативы // Монография. Международная акад. инвестиций и экономики стр-ва (МАИЭС) М.: МАКС Пресс, 2007
88. Лисневский А. Инвестиции в кризис // Коммерсант. 2008. - 04.06
89. Ляув Б. Жилье со скидкой // Ведомости. 2008. - №183 (2205)
90. Лукьянова М. Китай: сколько стоит поселиться в Поднебесной // Собственник. 2008. - 20.05
91. Муравьев Д. Россия страна съемных квартир // Взгляд. - 2008. - 13.03. URL: Ссыка на домен более не работаетarticles/14273.html
92. Мясникова JI. Ипотечный пузырь мирового рынка // Конъюнктура товарных рынков. 2008. -26.03
93. Нечаев С. Париж: Имеет ли место кризис на рынке недвижимости? // Мир и дом.-2008.-04.03
94. Новости рынка недвижимости Испании // Spanish Property Insight. 2008. - 05.06
95. Норберт М. Признаки замедления роста в Восточной Европе // Frankfiirier Rundschau
96. Оверченко М., Бочкарева Т. Пошли по миру // Ведомости. №183 (2205). -2008.-29.09
97. Осипова С. Нефтяная столица России. Ханты-Мансийск // Недвижимость и цены. -2008. -21.08
98. Пашутинская Е., Дементьева С. Нацпроект "Просроченные кредиты" // Коммерсантъ. -2008. № 82(3899). - 16.05
99. Печерица Н. Китайский синдром // Коммерсант Baltic. 2003. - 21.07
100. Радченко И. Проблемы доступа к жилью // Ведомости. 2007. - №124 (1898).- 09.07
101. Романова Н. Съемочная площадка // Личный бюджет. 2008. - 02.06.
102. Репченко О. // доклад на выставке Недвижимость 2008 URL: http ://www. irn.ru/arti cles/16424.html
103. Ступин И. Игра на понижение // Эксперт 2008. - №35 (624). - 8.09
104. Ступин И. Подорванное процветание // Эксперт-Недвижимость Эксперт . 2008. - №29. - (618)/21.07
105. Самойлова А. Некуда спешить// Коммерсантъ. Ч 2007. 12.11
106. Семеновская Н. Новосибирск в ожидании инвестиций //metrinfo.ru. -2007.-07.11
107. Семеновская Н. Однажды в Америке решили строить по-умному // metrinfo.ru. 2007. - 19.07
108. Семеновская Н. Пермь город, который ждали. А он ждет вас // metrinfo.ru. - 2007. - 10.10
109. Семеновская Н. У Питера нет выбора: только строиться и дорожать // metrinfo.ru. 2007. - 28.08
110. СлукаН. Глобальные города//Эксперт.-2008. №15(604).- 14.04
111. Сумленный С. Как они обустроили Германию// Эксперт. -2007. №4
112. Тыкулов Д. Угол падения // Секрет Фирмы. 2008. - № 29(261) . - 28.07
113. Хань Линьфэй X. Комплексный анализ рынка недвижимости в Китае // Проблемы теории и практики управления. 1998. - №4
114. Хвастунова О. Особенности приобретения недвижимости в Дубае // Недвижимость и цены. 2007. - 05.07
115. Чувиляев П. Третий удар // Кредиты: приложение к газете Коммерсант.-2008. -№ 193 (4010). -23.10.
116. Шехова А. Что ждет азиатские метры? // Эксперт-недвижимость. 2008.-№18 (57).- 22.09
117. Шувалова И. Российский рынок недвижимости. Этапы становления и развития // Недвижимость и цены. Ч 2005.- 20.12
118. Шумаков С. Приморье: новостройки ценятся выше, чем вторичка // metrinfo.ru. 2008. - 22.05
119. Шумаков С. Восточная Европа перейдет на евро и снова подорожает // metrinfo.Ru. 2007. - 29.11
120. Шумаков С. Итальянские каникулы: недельная аренда дешевле гостиницы // metrinfo.Ru. 2007. Ч 28.12
121. Шумаков С. Калининград: кусочек Германии недорого // metrinfo.ru. -2007.-09.10
122. Шумаков С. Сочи: нефтяные деньги и дефицит земли обеспечат рост цен // metrinfo.ru. 2008. - 18.06
123. Шумаков. С. Чемпионы Европы: самые маленькие и самые дорогие // metrinfo.Ru. 2007. - 18.12
124. Шпрингель В., Позднякова Е. Ценовые пузыри на рынке недвижимости // Бизнес и банки.- 2005. №18-19 (754-755)
125. Щукин А. Дом без границ // Эксперт. 2008. - №7 (596). - 18.02
126. Щукин А. Вслед за Америкой //Эксперт-недвижимость: Приложение к журналу Эксперт. 2008. - №42 (631).- 27.09
127. Аналитический обзор банка JP Morgan "Asian Financial Markets". 1998. -январь
128. Данные агентства недвижимости Титул
129. Данные компании Schneider & Kindermann
130. Данные Национального института статистики (INE)
131. Данные Федеральной службы государственной статистики
132. Исследование PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute лEmerging Trends in Real Estate Europe 2008 survey
133. Исследование компании Jones Lang LaSalle
134. Исследование компании MACON Realty Group Обзор рынка недвижимости Сочи 1 полугодие 2008 г.
135. Исследование компании MACON Realty Group Краткий обзор рынка жилой недвижимости г. Краснодар июль 2008 г.
136. Исследования компании Economist Intelligence Unit
137. Исследования компании Freddie Mac; Standard and Poor's/Case-Shiller
138. Исследования компании Jones Lang LaSalle
139. Исследования компании Moody's (www.economy.com)
140. Исследования компании Mortgage Bankers Assosiation
141. Исследования компании National Association of Realtor
142. Исследования компании Schneider & Kindermann
143. Исследования компании UK Economic Outlook, 2007
144. Исследования компании ФП UASOS
145. Bawden T. Fears over safety of savings triggers panic in America // Times Online. 2008. - July 16,
146. Bernanke B. Housing, Housing Finance, and Monetary Policy // Federal Reserve Bank of Kansas City's Economic Symposium, Wyoming. 2007. -August 31
147. Biswajit D., Ashis K.P. Real estate market: new economy new business. Ч New Delhi: Excel Books, 2005.
148. Boom to bust. China's property bubble is about to burst // The Economist. -2008.- Jun 20
149. Cracks in the edifice. Another mania in China comes to a juddering halt // The Economist. 2008. - Apr 10th
150. China Window is always on the lookout for well-written // China topic articles. 2007. - №4
151. Clapp J.M. Handbook for real estate market analysis. Ч Englewood Cliffs, N.J.: Prentice-Hall, 1987.
152. Comprehensive housing affordability strategy : C.H.A.S. Ч Columbus, Ohio Dept. of Development, 1992.
153. Danielle D., John V. The Rise and Fall of Subprime Mortgages // Economic LetterЧInsights from the Federal Reserve Bank of Dallas. 2007. - November
154. Evans B. Bubbles, booms, and busts: make money in any real estate market. Ч New York: McGraw-Hill, 2007.
155. Ewing K. Another chill for China's property sector // China Business. Ч 2007. -Jan 19
156. Fredet J., Armanet F. Ma vrit sur le krach // Le Nouvel Observateur. 2008. -06.10.
157. Jackson H. Housing, Housing Finance, and Monetary Policy // Federal Reserve Bank of Kansas City's Economic Symposium. Ч 2007. August 31
158. Higashino D. Japanese Real Estate Market Reaches a Turning Point // Japanese Economy Division. 2005
159. Hua X. China Land prices are surging up steadily // Submit your China. -2005.- 17 October
160. Krainer J. Asset Price Declines and Real Estate Market Illiquidity: Evidence from Japanese Land Values // Federal reserve bank of San Francisco. -Working Paper. 2004
161. Kahr J., Thomsett M. Real estate market valuation and analysis. Ч Hoboken, N.J.: Wiley, 2005.
162. Kiff J. Money for nothing and checks for free: recent developments in U.S. subprime mortgage markets // International monetary fund (Washington). IMF working paper. -2007.- 07/188
163. Kishkovsky S. Moscow Market on the Rise // The new York Times. 2007. -February 14,
164. National Board of Housing, Building and Planning, Sweden // Housing Statistics in the European Union. 2004.
165. Osborn. A. A Night in Moscow: It'll Cost You // The Wall Street Journal. -2008. August 6.
166. Olearchyk R., West B. Business and pleasure in Ukraine // Financial Times.2007. Sep 22
167. Phillips K. The Old Titans All Collapsed. Is the U.S. Next? // The Washington Post. May 18,2008
168. Sassen S. The Global City: New York, London, Tokyo. // Princeton, 1991
169. Schmitz A., Brett D. Real estate market analysis: a case study approach. Ч Washington, D.C.: Urban Land Institute. 2001.
170. Schulz G. Wiederaufbau in Deutschland // Монография
171. Structural cracks. The pain in Spain falls mainly on Mr Drains // The Economist. 2008. - May 22
172. Foroohar R. George Soros: 'A Period Of Wealth Destruction' // Newsweek.2008. -May 26
173. Thrall G.I. Business geography and new real estate market analysis. Ч Oxford; New York: Oxford University Press. 2002.
174. US house prices declining: Is Europe next? // Deutsche Bank Research. -2006. October 11
175. Weir F. Backstory: Muscovites move to the suburbs // The Christian Science Monitor. 2006. - September 18
176. Wang P. Econometric analysis of the real estate market and investment. Ч New York: Routledge, 2001
177. World Urbanization Prospects: The 2007 Revision. New York, 2008.