Управление инвестиционным развитием рынка жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Иванова, Наталья Борисовна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционным развитием рынка жилья"
На правах рукописи
UUC44G92 1
ИВАНОВА НАТАЛЬЯ БОРИСОВНА
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ РАЗВИТИЕМ РЫНКА ЖИЛЬЯ
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
з О СЕН 2008
Москва-2008
003446921
Работа выпонена в НОУ Современная гуманитарная академия (НОУ СГА)
Научный руководитель доктор экономических наук, профессор
Ларионов Аркадий Николаевич
Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор
Блех Евгений Михайлович
кандидат экономических наук Иванова Юлия Владимировна
Ведущая организация ГОУ ВПО Санкт-Петербургский
государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится л октября 2008 г в -00 часов на заседании Диссертационного Совета Д21204301 по защите докторских и кандидатских диссертаций по экономическим наукам в ГОУ ДПО Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу. 129272, г. Москва, ул Трифоновская, д 57ауд. 208.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке, а с авторефератом на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www gasis ru)
Автореферат разослан л сентября 2008 г
Ученый секретарь
Диссертационного совета Д 212 043.01 кандидат экономических наук, доцент
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования Для обеспечения российских граждан благоустроенным и комфортным жильем от государства необходимы колоссальные усилия и средсгва увеличить темпы жилищного строительства, предложить молодежи и другим категориям населения возможность приобретения доступного жилья, выпонить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу Однако это не значит, что государство только за счет бюджетных средств дожно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньга в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику Формируя и развивая рынок жилья (РЖ), государство дожно действовать по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития названного сегмента национальной экономики и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на нем
Предпринятые в пореформенный период меры не позволили решить в нашей стране жилищную проблему, поскольку у большей половины российских граждан доходы не позволяют не только купить или построить себе жилье, но и получить кредиты на эти цели Поэтому, в первую очередь, для этих категорий населения был разработан и реализуется в настоящее время национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России, являющийся логическим продожением реализации ранее осуществленных мер по развитию отечественного РЖ
Вместе с тем в связи с ростом доходов некоторых групп населения РФ и развитием института ипотечного кредитования в России появилось весьма значительное количество граждан, которые располагают достаточными средствами как для улучшения своих жилищных условий, так и для покупки второго или третьего жилья Выявлено, что в настоящее время многие из названной категории граждан, не доверяя ГШФам, коммерческим банкам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку допонительного жилья с целью последующей его продажи (на растущем рынке) или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов Однако, несмотря на имеющуюся реальную возможность вовлечения в инвестиционный процесс средств населения, готового задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения в последующем стабильных доходов, развитию данного сегмента отечественного РЖ федеральные и региональные органы государственной власти не уделяют дожного внимания.
Таким образом, существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых способов и методов управления отечественным РЖ
предъявляемым требованиям современной рыночной экономики, позволяющих в поной мере использовать его инвестиционный потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методических подходов Именно поэтому исследование организационно-экономической природы и совершенствование методов инвестиционного развития рынка жилья (ИРРЖ) в настоящее время актуальны и своевременны. Кроме того, в современных рыночных условиях результаты данного исследования необходимы для формирования научно-обоснованной государственной жилищной политики
Степень разработанности проблемы Жилищный проблема, которая выражается в хроническом и абсолютном дефиците жилья из-за остаточного принципа его финансирования, коррупции и бюрократизации при распределении льгот в период строительства и непосредственно при его приобретении, всегда существовала в России, поэтому ее для отечественной экономической науки следует считать традиционной. В советский период внимание ученых экономистов было сосредоточено на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования выделенных на строительство капитальных вложений Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Л И Абакина, В И Воропаева, Ю Н Казанского, В Л Квинта, А М. Немчина, С.Н Никешина, И Г Корчаго, Д С. Львова, Я А Рекитара, В М Серова, Е Г Ясина и др Следует заметить, что сама постановка вопроса изучения и формирования РЖ на указанном этапе общественного развития нашей страны была во многом некорректной ввиду его ограниченности сдеками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного рода, а также кооперативных квартир.
За рубежом проблемы инвестиционной деятельности в жилищной сфере исследовались В Беренсом, А Дамодараном, Дж М Кейнсом, Г Поляков-ским, Р Дж Страйком, П. Хавранеком, Т Хайдеманном, Е Чжоу, Ф Шарпом, Ж Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам ИРРЖ, но знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию им
Переход России к рыночной системе хозяйствования не способствовал внесению существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области исследований ИРРЖ Конкретные проблемы формирования институтов РЖ и использования его инвестиционного потенциала исследованы в работах А Н Асаула, Е М. Блеха, П Г Грабового, А.Ю. Егорова, А А. Збрицкого, И А. Ильина, В Н Кабанова, В С. Казейкина, С И Круглика, А Н Ларионова, И И Мазура, Ж А Морозовой, В П Николаева, С А Павловой, Ю П. Панибратова, И А Рахмана, А С. Роботова, Е Б Смирнова, В.З. Черняка и др. Изучение этих трудов показало, что имеется немало дискуссионных во-
просов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы, особенно в части управления ИРРЖ, а ряд высказанных ими оригинальных идей нуждается в обобщении, анализе и систематизации
Востребованность точного определения места и роли ИРРЖ в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося инвестиционного потенциала отечественного РЖ предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру
Целью диссертационной работы является совершенствование методов управления инвестиционным развитием рынка жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений
Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются
- определение понятия и раскрытие экономической сущности ИРРЖ, -анализ тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности
на российском РЖ в пореформенный период,
- оценка современного состояния и проблем управления инвестиционной деятельностью на отечественном РЖ,
- анализ российского законодательства, регулирующего ИРРЖ,
- исследование зарубежного опыта регулирования ИРРЖ,
- обоснование инновационных подходов к упрашгению ИРРЖ,
- разработка модели управления ИРРЖ
Объект исследования - рынок жилья, предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в сфере управления инвестиционным развитием российского рынка жилья
Теоретической и методологической основой исследования явилось изучение концепций, теорий и гипотез, представленных и обоснованных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный РЖ, зарубежного опыта ИРРЖ и возможностей его использования в современных российских условиях Исторический подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность ИРРЖ, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов
Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти По практическим вопросам ИРРЖ использованы аналитические и статистические данные прави-
тельства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Росстроя, правительств Москвы и Московской области, ряда других регионов России, а также публикации экспертов на интернет-сайтах ведущих отечественных компаний, специализирующихся на различных операциях с жилой недвижимостью
Научная новизна проведенного исследования заключается в совершенствовании методических подходов к управлению ИРРЖ на основе исследования состояния, основных тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период, а также изучении зарубежного опыта управления ИРРЖ для использования его в современных российских условиях
В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного диссертационного исследования, следует выделить следующее
1. Раскрыта экономическая сущность ИРРЖ, под которым следует понимать процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики. Конкретными задачами ИРРЖ являются оптимизация управления инвестиционными потоками на РЖ; взаимоувязка возможных решений о финансировании отдельных объектов жилой недвижимости, прогнозирование последствий принимаемых решений, эффективное использование прибыли; осуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов
2 Представлена оценка рыночных преобразований на российском РЖ и обоснована перспектива его инвестиционного развития Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестиционной деятельностью на РЖ и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений
3 Обосновано, что эффективное управление ИРРЖ позволит в целом значительно ускорить в России решение жилищной проблемы Основным источником инвестиций при этом может стать имеющийся капитал граждан (приватизированная, унаследованная и/или приобретенная ранее жилая недвижимость, но не устраивающая их по каким-либо параметрам, свободные денежные средства, кредиты коммерческих банков), готовых задействовать его в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в средне- и догосрочной перспективе. Для этого государство дожно создать необходимое правовое поле, стимулирующее потенциальных собственников
инвестировать свои средства в строительство нового жилья с последующим его приобретением для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду
4 Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖ; необходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жилья, создание в испонительных органах государственной власти специализированных структур
5 Предложена модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов
Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии теории управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также теории рынка жилья более поным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов его инвестиционного развития
Отдельные положения диссертации предлагаются к использованию в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Инвестиции, Инновационный менеджмент и Экономика и управление городским хозяйством студентам и слушателям экономических специальностей вузов Кроме того, методические положения по ИРРЖ могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг Москве, Санкт-Петербурге и Пензе Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 7 работах общим авторским объемом 7,78 п л
Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 199 источников
Введение
Глава I. Теоретические основы исследования инвестиционного развития рынка жилья.
1 1 Понятие и сущность инвестиционного развития рынка жилья.
12 Онтогенез инвестиционной деятельности на российском рынке жилья в пореформенный период
Глава II Экономический анализ практики управления инвестиционным развитием рынка жилья
2 1 Исследование современных проблем управления инвестиционной деятельностью на российском рынке жилья
2 2 Анализ законодательного обеспечения инвестиционного развития отечественного рынка жилья
2 3 Зарубежный опыт управления инвестиционным развитием рынка жилья
Глава III Совершенствование управления инвестиционным развитием рынка жилья
3 1 Инновационные подходы к управлению инвестиционным развитием рынка жилья
3 2 Модель управления инвестиционным развитием рынка жилья
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1 В диссертации обосновано, что в настоящее время важные место и роль в социально-экономическом развитии России занимает отечественный РЖ, получивший значительное инвестиционное развитие в пореформенный период Подчеркивается, что в реальной практике современный российский РЖ относится к числу ключевых отраслей и в последнее десятилетие во многом определяет результативность решения социальных, экономических и технических задач развития
Обосновано, что степень развития РЖ является тем индикатором, который позволяет весьма объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ в современной России, а весьма эффективным инструментом ИРРЖ может стать научно обоснованная государственная жилищная политика Однако отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции ИРРЖ в системе национальной экономики, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет обеспечить эффективное управление названным сегментом.
Выявлено, что однозначного и устоявшегося определения объекта настоящего исследования ИРРЖ - в отечественной научной и специальной экономической литературе до сих пор не выработано В этих целях в представленной диссертации исследованы такие категории, как линвестиции,
линвестиционная деятельность, чжильс, как объект инвестиционной деятельности, рынок жилья)>, л.инвестиционная недвижимость и др
Особо внимание было уделено рассмотрению присущей РЖ как экономической системе инвестиционной фунщии, поскольку в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предложением создаются максимально благоприятные условия для вливания реальных и косвенных инвестиций. На этом этапе инвестиции дают быстрый и экономически оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия эффекта акселератора На основе анализа их сущностного содержания, автор сформулировал и обосновал определение базовой экономической категории проводимого исследования - ИРРЖ
Инвестиционное развитие рынка жилья - это процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач конкретных этапов развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов (государственных, социальных и частных) между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономике
В диссертации сформулированы конкретные задачи ИРРЖ оптимизация управления инвестиционными потоками на РЖ, взаимоувязка возможных решений о финансировании и инвестициях в отдельные объекты жилой недвижимости, прогнозирование будущих последствий принимаемых решений, эффективное использование прибыли, осуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации жилищных проектов
Теоретическое и практическое значение ИРРЖ заключается в том, что вектор его развития содержит стратегические ориентиры, в соответствии с которыми отечественный РЖ будет развиваться, позволяет федеральным и региональным органам государственной власти оптимизировать выбор наиболее эффективных путей его развития из возможных альтернатив, дает возможность определить экономическую эффективность развития РЖ в средне-и догосрочной перспективе, исключает спекулятивный подход при реализации в субъектах РФ строящегося и готового жилья
2 На основании проведенного исследования ИРРЖ в Российской Федерации установлено, что на протяжении последних десятилетий обеспечение населения жильем в нашей стране является одной из острейших и самых трудноразрешимых социальных проблем
К особенностям инвестиционной деятельности в условиях административно-командной системы управления экономикой в диссертации отнесены монополизация государством инвестиционных функций, односторонний характер инвестиционных потоков, распределение инвестиционных ресурсов посредством административных рычагов регулирования, а также использова-
ние административных методов вместо экономических критериев, отсутствие стимулов к формированию накоплений, что в целом и определило низкую эффективность инвестиционной деятельности
Обосновано, что переход к рыночным методам хозяйствования в отечественном жилищно-строительном комплексе (ЖСК) был продиктован значительными масштабами неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье - не менее 70-75 мрд рублей Из них 7 мрд рублей приходилось на стоящих в кооперативной очереди, еще 12 мрд. рублей - на тех, кто не стоял в ней, но хотел бы приобрести кооперативное жилье Более 25 мрд. рублей (не считая кредита) составляли средства, которые уже тогда граждане хотели бы ассигновать на индивидуальное строительство Еще 3,5 мрд рублей -спрос на ремонт и благоустройство индивидуального жилья И, наконец, более 25 мрд. рублей российские граждане, проживающие в государственном жилищном фонде, готовы были доплатить за улучшение жилищных условий
Ситуация в жилищной сфере России, сложившаяся в начале 90-х гт, характеризуется падением объемов ввода построенного жилья с 71,98 мн м2 общей площади в 1987 г до 49,4 мн м2 в 1991 г и 41,5 мн м2 в 1992 г. При этом снизились темпы предоставления жилья гражданам и увеличилось число очередников на улучшение жилищных условий при значительных затратах государства на жилищное строительство Вводы жилья в России за период 1987-2000 гг уменьшились в 2,4 раза, соответственно уменьшились темпы роста жилищного фонда Его прирост в 1991-2003 гг. составил 17,8%, - не на много больше, чем за предыдущий шестилетний период - 14,5%
Установлено, что снижение централизованных инвестиций в жилищностроительной деятельности не сопровождалось адекватным ростом использования средств других источников, что, в свою очередь, способствовало дестабилизации отечественного ЖСК и нарастанию кризиса инвестиционной политики. Так, если в 1991 г инвестиции в основной капитал в строительстве составили только 85% от уровня 1990 г, то в 1994 г этот показатель уже равняся 34%, а в 1997 г - 24%.
Кроме того, обострению противоречий и проблем на отечественном РЖ способствовал дефицит ресурсов для расширенного воспроизводства жилья, постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, а также продожающиеся урбанизация и рост городов. В диссертации обосновано, что именно поэтому одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в нашей стране на современном этапе стала жилищная реформа.
Созданная на федеральном уровне правовая база явилась основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере и обеспечила внедрение в практику субъектов РФ следующих мер выплата гражданам безвозмездных
субсидий на строительство и приобретение жилья, предоставление жилищных кредитов, включая ипотечные, выпуск жилищных ценных бумаг (облигации, векселя, сертификаты, займы), образование и использование региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства, привлечение средств банков и других коммерческих структур к финансированию жилищного строительства, продажа на аукционах части построенного жилья, привлечение иностранных инвестиций, сокращение незавершенного строительства и снижение стоимости строительства пугем проведения конкурсов и подрядных торгов
В результате проведенных преобразований в России были созданы рынки жилья и капитальных вложений, кардинальным образом изменилась структура форм собственности жилищного фонда В 2003 г. на приобретение жилой недвижимости в нашей стране было истрачено 180,1 мрд. руб, или 2% от общей суммы денежных расходов населения (в 2000 г - 1,2%). Приватизировано 70% всех квартир, подлежащих приватизации Доля жилья в частной собственности российских граждан увеличилась с 32,6% в 1990 г до 71,5% в 2003 г (табл 1)
Таблица 1
Структура жилищного фонда России (всего -100%)
Формы собственности 1990 1995 2000 2003
Частный, 32,6 52,9 65,3 71,5
из него 26,4 44,1 58,1 68,3
в собственности граждан 41,7 10,2 6,3 5,8
государственный 25,2 29,6 26,5 21,7
муниципальный 0,5 0,1 0,1 0,1
общественный
смешанной формы собст- - 7,2 1,8 0,9
венности
Важнейшей составляющей системного кризиса российской экономики в период рыночных преобразований стал глубокий инвестиционный кризис, к основным проявлениям которого в диссертации отнесены резкий спад объемов инвестиций (в т ч в жилищное строительство в первые 15 лет реформ -рис 1), сокращение совокупного инвестиционного потенциала, негативные сдвиги в функциональной, отраслевой и региональной структуре инвестиций, снижение эффективности использования инвестиций, а также спекулятивный характер формирующихся финансовых и отраслевых рынков
В 2002 г в России прибыло 51,3 мн м2 общей площади, а выбыло 19,3 мн м2, что составило 37,6% по отношению к прибытию При этом в 2002 г по сравнению с 1999 г прибытие фонда в целом по России уменьшилось на 12,8%, а выбытие - на 44,2%, т.е обновление жилищного фонда замедлилось В исследуемый период показатели прибытия и выбытия, их соотношение
весьма неустойчивы в динамике. Доля нового строительства в прибытии жилищного фонда в 1999 г. была равной 54,4%, в 2000 г. - 49,7% и в 2002 - 66%.
В диссертации установлено, что именно жилищное строительство с его высоким мультипликативным эффектом становится в последние годы локомотивом, способным содействовать росту национальной экономики. Для выявления характера и особенностей современных инвестиционных процессов с целью прогнозирования ИРРЖ в нашей стране в средне- и догосрочной перспективе проанализированы количественные и качественные параметры инвестиционной деятельности на РЖ в пореформенный период.
120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 -0,0
41,5 41,8 зет 41,0 . 41,0
39,2 ' ИЗ 32,7 зо,7 32,0 30,3 31,7 33,8 36,4
Kjo N^T t\J >Y
Строительство жилых домов в России (мн кв. м) Чо~В % к предыдущему году
Рис. 1. Динамика веода жилых домов в России за 1990-2004 гг.
Проведенный в работе анализ статистических и аналитических данных ИРРЖ свидетельствует о том, что в последние годы тенденция роста объемов ввода жилья в стране в целом сохранилась. Так, в 2005 г. введено 43 559,5 мн м жилой площади, в 2006 г. - 50 552,1 мн м2. В I квартале 2007 г. введено в эксплуатацию 101,5 тыс. квартир общей площадью 9,5 мн м2, что составило 151,1% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в I квартале 2006 г. темп роста жилищного строительства к I кварталу 2005 г. составлял 94,5%.
В частности, в последние годы ИРРЖ в России проявилось в возникновении и развитии долевого строительства.. При этом любая инвестиционная схема обусловлена количеством и функциями участников строительства. Это, как правило, инвестор, заказчик-застройщик, генеральный подрядчик и соин-весторы. Исходя из основной схемы в России в последние годы появилась масса ее модификаций, учитывающих особенности строительного процесса и интересы его участников.
Анализируя ИРРЖ в пореформенный период, в диссертации сделан вывод о том, что строительство жилья в нашей стране превратилось в весьма доходный бизнес. Вместе с тем он требует значительных и достаточно догосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от 1,5 до 3 лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость современных объектов жилищного строительства может достигать нескольких десятков милионов доларов.
В ряде субъектов РФ темпы строительства жилья были ниже динамики !; платежеспособного спроса. При этом в Московском регионе наблюдалась
противоположная ситуация: в 1996-1998 гг. здесь развернулось масштабное жилищное строительство, а уровень доходов населения существенно отстал от него по темпам своего роста. При этом предложение на рынке первичного жилья опередило платежеспособный спрос, и риски реализации оказались очень высокими: целые кварталы и коттеджные посеки, построенные в Москве и Подмосковье, простаивали пустыми - объемы нереализованного коммерческого жилья по разньм оценкам составляли от 0,8 до 1,0 мн. м".
Обосновано, что активизация инвестиционной деятельности на отечественном РЖ дожна стать одним из важнейших направлений государственной жилищной политики поддержания экономической активности и разогрева национальной экономики. Несмотря на финансовый обвал и системный кризис экономики после августа 1998 г., ЖСК сохранил свою жизнеспособность: объемы ввода жилых домов в последние годы стали увеличиваться. Также в последние годы в нашей стране наблюдается тенденция к увеличению доли строительства жилья населением за свой счет и с помощью кредитов в суммарном объеме введенного жилья (рис. 2).
Рис. 2. Строительство жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов в пореформенный период
В диссертации обосновано, что темпы развития инвестиционной деятельности на отечественном РЖ в пореформенный период сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами его экономической и социальной эффективности в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным проведением структурных преобразований в национальной экономике в целом
При этом доказано, что результаты преобразований в исследуемый период не подтвердили эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволили поностью решить поставленные задачи. Выявленные проблемы и факторы свидетельствуют о межотраслевом характере возникших проблем, для преодоления которых требуется взаимосвязанная по направлениям и уровням конкретная программа действий федерального правительства и региональных органов испонительной власти Обоснована необходимость центральной роли государства в управлении инвестиционной деятельностью на отечественном РЖ и активизации воздействия на параметры и индикаторы его функционирования и развития.
3 В диссертации обосновано, что императивом перехода от восстановительного к инвестиционному росту посткризисной экономики России выступает модернизация сложившихся рыночных структур, включая РЖ В этой связи при проведении исследования обращено внимание на то, что на начальной стадии восстановительного роста даже незначительный объем инвестиций играет роль макрогенератора процесса оживления экономики, если инвестиционные вложения осуществляются в отрасли, выделяемые как приоритетные точки роста национальной экономики
Выявлено, что в настоящее время население России уже располагает значительным недвижимым имуществом в частной собственности, которое может быть использовано для увеличения инвестиционных ресурсов жилищного строительства при развитии ипотечного кредитования. По оценке некоторых экспертов, рыночная стоимость жилья, находящаяся в частной собственности россиян (71%) по состоянию на 01 01 2005, составила $71,2 трн
По данным Федеральной службы государственной статистики, объем выданных ипотечных жилищных кредитов гражданам России на 1 01 2008 оставил 556,392 мрд руб и 118,344 мрд. руб в иностранной валюте против 263,559 мрд руб и 83,948 мрд руб. в иностранной валюте - то есть объем выданных в стране ипотечных кредитов вырос примерно в 2 раза При этом, в 2007 г средневзвешенная ставка кредитов составила 10,9% при средневзвешенных сроках кредитования 189,3 месяца (около 15 лет). Общий объем выданных на 1 01.2008 г кредитов (в рублях и валюте, включая потребительские) превысил 3,559 трн руб против 2,367 трн. руб на 1.01 2007
Однако ипотечное кредитование пока не получило дожного развития в нашей стране из-за низкого уровня доходов населения, инфляции и высоких инвестиционных рисков Проведенный в диссертации анализ практики реформирования жишцнои сферы показал, что коммерческим банкам пока невыгодно выдавать дешевые догосрочные кредиты, в том числе на строительство и покупку жилья, а население, предприятия и организации опасаются хранить временно свободные денежные средства в банках и ценных бумагах Обосновано, что в этих условиях не обойтись без системной поддержки кредитования строительства и покупки жилья федеральными и региональными органами государственной власти, в том числе, с использованием соответствующих бюджетных средств, жесткого контроля за их расходованием и ответственности конкретных дожностных лиц
Установлено, что характерной особенностью современного отечественного жилищного строительства является то, что инвесторами является население, которые выступают как дольщики в процессе возведения жилья и сами же становятся его покупателями, оформляя после сдачи дома в эксплуатацию собственность на построенные с их участием квартиры К этой сфере относятся коммерческие банки (в той мере, в какой они финансируют и кредитуют строительство жилых домов), страховые компании, одной из функций которых является страхование строительно-монтажных рисков, гражданской ответственности застройщиков и строителей перед третьими лицами, а также финансовых рисков дольщиков, и риэтерские компании, действующие, как правило, на вторичном РЖ
Установлено, что в основе схемы долевого участия лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией -владельцем земельного участка и генеральным инвестором Нередки также случаи, когда владельцем земельного участка является какая-либо организация, тогда заключается трехсторонний контракт Формы контрактов обычно устанавливаются нормативными актами субъектов РФ Например, в Москве типовая форма инвестиционного контракта была установлена Постановлением Правительства Москвы от 18 05.1999 г. № 426 Об изменении нормативных актов по вопросам инвестиционной деятельности
В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые в конечном счете получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома При этом договоры
заключаются между генеральным инвестором и соинвесторами о привлечении инвестиций Юридические лица-соинвесторы в свою очередь привлекают других соинвесторов Таких уровней может быть несколько (рис 3) В настоящее время наиболее распространенным является договор инвестирования, предмет которого - финансирование соинвестором строительства в обмен на получение в будущем доли в виде одной или нескольких квартир.
В настоящее время инвесторы ищут альтернативные источники получения большей прибыли, нежели московская недвижимость Кроме того, инвестиции в ветхое жилье в настоящее время убыточны Именно по этой причине население рискует1 и продожает вкладывать денежные средства на ранних стадиях строительства в качественное жилье бизнес-класса Кроме того, уменьшение числа инвестиционных сделок связано не только со стабилизацией РЖ, но и с вымыванием с РЖ наиболее ликвидных продуктов1 маленьких и дешевых 1-комн. квартир и 3-комн квартир небольшой площади
Договор
' При проведении исследования установлено, что чем более ранняя стадия строительства, тем ниже цена реализуемой площади Это напрямую связано с учетом возможных рисков риск заморозки строительства, срыв сроков сдачи жилья, задержка получения прав собственности При этом может случиться и так, что права на завершение строитечьства проданы другой организации, с которой у фирмы посредника нет договорных отношений 1 аким образом, когда дом построен - цена максимальная, а риски минимальны
В диссертации исследована инвестиционная деятельность некоторых столичных предпринимателей, направляющих капиталовложения в жилье с догосрочной перспективой, в том числе в подмосковных городах и недорогих посеках таун-хаусов В частности, тех инвесторов, которые являются не простым рантье, а занимаются предпринимательской деятельностью с доходностью в своем бизнесе от 20% годовых Такой инвестор покупает в Москве и Московской области высоколиквидные квартиры, затем сдает их в аренду и одновременно использует как зало1 овый инструмент для получения в банке кредита по привлекательной ставке Кредитные деньги пускаются им в оборот для развития собственного бизнеса, ежемесячная аренда постепенно покрывает расходы на приобретение квартиры, а реальная стоимость квартиры, остающейся в его активе, ежегодно растет, как минимум, на несколько процентов превышая инфляционную планку
Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что современный отечественный РЖ имеет весьма высокий инвестиционный потенциал Обосновано, что с помощью предлагаемых в работе подходов и методов в реальной практике возможно осуществление расчетов количественных характеристик инвестиционного потенциала для ИРРЖ Кроме того, выявлено, что в настоящее время наблюдается весьма значительный разрыв между теми, кто нуждается в улучшении жилищных условий (60% граждан), и теми, кто реально может себе это позволить (10-15% населения), в том числе и с помощью механизма жилищной ипотеки
Одним из научных результатов проведенного исследования современных проблем управления ИРРЖ является вывод об эффективности размещения средств на РЖ и возможных альтернативных инструментов2
В диссертации обосновано, что в настоящее время государство не может себе позволить раздавать жилье бесплатно всем нуждающимся Однако, учитывая, что в настоящее время население России располагает значительным недвижимым имуществом в частной собственности, которое может быть использовано для увеличения инвестиционных ресурсов РЖ, предлагается органам государственной власти помимо традиционных мер (например, строительство жилья за счет бюджетных средств) в регионах создать условия, при которых жилье станет ликвидным инвестиционным товаром и будет реа-лизовываться на отечественном РЖ с выгодой для частного инвестора Кроме того, выявлено, что в связи с ростом доходов населения РФ и развитием в стране института ипотечного кредитования появляется весьма значительное количество людей, которые в состоянии позволить себе купить второе или
2 Так, на основе исследования динамики изменения их доходности за I кв 2008 г (использован значительный массив аналитической и статистической информации) сделан вывод о том, что вложения в отечественный РЖ, который продожает демонстрировать стабитьный рост, могут оказаться значительно более выгодными, нежели в ГШФы, акции, облигации и др
третье жилье Обосновано, что эффективное управление ИРРЖ позволит ускорить в стране решение жилищной проблемы в целом, в том числе и для тех слоев населения, которые имеют свободные денежные средства и готовы задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в среднесрочной перспективе
4. Установлено, что одним из приоритетов развития экономики Российской Федерации в настоящее время является реализация Национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Однако следует констатировать его неспособность решить существующую жилищную проблему как в силу недостаточной проработанности, так и в силу его ориентированности на социально незащищенные слои населения
В диссертации предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, направленные на решение жилищной проблемы в стране, а именно
1) разработка законодательной базы, стимулирующей потенциальных собственников инвестировать свои средства в виде приватизированного, унаследованного ранее жилья, средств на депозитах в банках, накоплений в иностранной валюте, жилищных сертификатов и т п в строительство жилья,
2) создание в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г Москвы подразделения, отвечающего за прием заявлений граждан, не имеющих возможности самостоятельно решить жилищную проблему, но имеющих накопления средств, жилье, находящееся в собственности, но не устраивающее по каким-либо параметрам владельцев, стабильный доход;
3) разработка многокритериальной системы оценки ИРРЖ г. Москвы,
4) разработка модели управления ИРРЖ
В рамках первого и второго инновационных подходов к управлению ИРРЖ г Москвы обоснована необходимость разработки и принятия к испонению Методических рекомендаций продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного с помощью Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы
Особенностью предлагаемых рекомендаций являются критерии определения приоритетности I критерий - Экономический Размер денежных средств, предоставляемых в кредит, определяется по форм. I3,
К = Н- С-Д (1)
где К- размер денежных средств, предоставляемых в кредит,
II- стоимость приобретаемого жилья Стоимость квартиры определяется Организатором с учетом увеличения размера денежных средств, предоставляемых в рассрочку, исходя из 7% годовых,
3 Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку в своей группе пользуется Претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит
С- стоимость жилья, в тех случаях, когда жилье находится в собственности граждан и будет передано в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене между Организатором и собственниками, ДЧ первоначальный денежный взнос (не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья)
II критерий - Жилищный При равных условиях по первому критерию преимуществом в каждой группе пользуется Претендент, сдающий собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья
III критерий - Социальный При равных условиях по 1-му и 2-му критериям приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему более раннюю дагу постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятиях или по месту жительства4.
Помимо вышеупомянутых двух инновационных подходов к управлению ИРРЖ разработана и предложена многокритериальная система оценки ИРРЖ г Москвы (рис 4)
Рис 4 Схема управления ИРРЖ на основе многокритериальной оценки
4 При этом для граждан, не состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий, приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему меньший размер общей площади, приходящейся на одного члена семьи
Общая схема многокритериальной оценки ИРРЖ г. Москвы проводится по основным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих отдельно каждое направление Система критериев, определяющих состояние ИРРЖ, представлена в форме матрицы (табл 2) многокритериальной оценки по исследуемым направлениям
Таблица 2
Формирование матрицы многокритериальной оценки ИРРЖ
Критерии оценки Эксперты
1 2 3 4 5 Х ХХ N
X" V; У/ У
хт V;, У ж13 V,; у; у,:
х; ул У 22 У. у; У" Х у;
х; У" V," х: у,: у,
X" у; V/ у/ у; у; у;
Xе у; У' у; у; у; у;
X" У," У* У/ У/ У/ у;
где- X" - развитие жилищного строительства, X4 - оценка доступности жилья, Xе - обязательства государства по обеспечению жильем социально незащищенных групп населения, Х^-задействование внебюджетных источников финансирования строительства жилья, N -количество экспертов, n = {1, п}, X, - соответствующие конкретному направлению (X", х\ Xе, Х^) критерии оценки ИРРЖ, Ут - оценка, данная (-тому показателю и-ным экспертом
Представленные экспертами оценки обрабатываются, сводные показатели заносятся в табл 3 для определения уровня состояния и перспектив развития регионального рынка жилья.
Таблица 3
Сводные показатели проведения многокритериальной оценки
Направление исследования Оценка
Развитие жилищного строительства У
л* Оценка доступности жилья У4
Xе Обязательства государства по обеспечению жильем социально незащищенных групп населения ус
А*' Задействование внебюджетных источников финансирования строительства жилья У
ИТОГО ^У^тах
5 Предлагаемая модель управления ИРРЖ строится на основании данных об имеющихся инвестиционных проектах на РЖ, выражающих спрос на инвестиции, а также данных о потенциально доступных предприятиям ЖСК региона источников финансирования инвестиций С этой целью вводятся исходные графики, отражающие спрос на инвестиции и их предложение
Исходные графики строятся для выбора формы аналитических моделей и получения вспомогательной информации, необходимой для составления систем нормальных уравнений, основанных на методе наименьших квадратов, при помощи которых определяются параметры аналитических моделей, отражающих инвестиционные спрос и предложение на РЖ При этом параметры искомых кривых представляются в виде прямых, отражающих линейную зависимость, типа у = ах+Ь и определяются составлением и решением систем нормальных уравнений следующего типа (форм 2)
п Ь + а =
-I I*/
/ч, / = л( = л
Ь + а X Г = у,
1-1 Iл/
где х, - значение нормы внутренней доходности отдельного инве-
стиционного проекта на РЖ (Евн) или цены капитала отдельного источника (Рк), %,
у,5 - значение объема инвестирования (нарастающим итогом), руб , а, Ь- искомые знач. параметров линейной модели зависимости у огл; I- обозначение ранга отдельного инвестиционного проекта на РЖ или источника финансирования, 1-1,п. В диссертации подчеркивается, что составляющие уравнений приведенных систем (форм 2) предварительно вычисляются на основе имеющихся данных об инвестиционных возможностях конкретного предприятия ЖСК
Следующим этапом определяются параметры равновесного состояния инвестиционной составляющей на РЖ Равновесные значения цены спроса или цены предложения (цены капитала) и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции I определяются по форм 3 (руб )
I =а Е + ЬЬ (3)
рае я ен
или предложения капитала Я (руб)
5 Ввиду специфичности модели зависимые переменные (факгор-ф)нкции, т е у) рыночных кривых связаны с осью абсцисс, а не с осью ординат
6 Следует учитывать, что график функции спроса имеет отрицательный наклон и в формуле 3 априори принимается, что значение а отрицательно, т е а<0
5 =a' P+b' (4)
определяются путем приравнивания друг к другу моделей (уравнений) рыночных кривых (спроса и предложения) и подстановки в них одного (единого) значения цены, т е путем решения следующего равенства (форм 5)
I =S , (при Еен<рат = Рк,раен), (5)
раен равп
где Ешшн - равновесно-рыночное значение нормы внутренней доходности инвестиционного проекта на РЖ, Phjm ~ равновесно-рыночное значение цены капитала Затем полученные значения цены подставляются в одну из названных моделей Результаты моделирования управлением ИРРЖ можно представить и графически Модель управления ИРРЖ, учитывая линейный характер кривых, может быть построена по трем характерным точкам значениям Ет и Рк при нулевых значениях спроса и предложения и точке рыночного равновесия С этой целью необходимо предварительно определить соответствующие значения Е,Д и Рк Кроме того, при помощи представленной модели возможно определить потери инвестора от недофинансирования или избыточного финансирования инвестиционных проектов на РЖ
Объемы недофинансирования {Shi), руб ) или избыточного финансирования (SUJg, руб ) по сравнению с равновесным объемом (SpatД, руб ) определяются по форм. 6 и 7
S ид = 'Spam Ч (6)
Зщб =$фЧ SpmД, (7)
где SДd- объемы недофинансирования, руб.,
SU]S - объемы избыточного финансирования, руб ; Краен ~ равновесно-рыночное предложение капитала, руб, Бф - фактическое значение инвестиций (финансирования), руб Значения потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования {LДd (тб), руб ) предлагается определять по форм 8 и 9-
= 0,5-SHi)'(E, Щф - EeД:pДe:J\ (8)
Lui6 Ч 0,5'Suj6-(Pк,раен ~ Рк,ф)> (9)
где LHi - потери инвестора от недофинансирования инвестиционного проекта на РЖ, руб , Lu,e - потери инвестора от избыточного финансирования инвестиционного проекта на РЖ, руб ; S,ld - объемы недофинансирования, руб , Sms - объемы избыточного финансирования, руб , ЕД,тф - фактическое значение нормы внутренней доходности для заданного объема инвестирования, доли единицы, Р*4> ~ фактическое значение цены капитала, доли единицы.
Значения потерь также отражаются на модели управления ИРРЖ Предложенная модель апробирована на примере предприятий ЖСК Москвы на основе использования инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства, готовых к реализации Из числа всех потенциальных инвестиционных проектов на РЖ отобраны три наиболее типичных для ЖСК города Москвы При этом величина инвестиционных затрат, а также будущая стоимость 1 м2 жилой площади в указанных жилых комплексах различна, поскольку она определяется, исходя из местоположения объекта, характеристик зданий, используемых технологий и материалов, планировки квартир, наличия/отсутствия развитой инфраструктуры, транспортных узлов (I проект предполагает строительство элитного жилья, II - реализует жилье эконом-класса, III - направлен на строительство социального жилья)
Для каждого проекта в диссертации представлена сумма инвестиционных затрат (1ь 2,13) и норма внутренней доходности (Ещ,Еви1,Е ), указанные проекты проранжированы по критерию нормы внутренней доходности При этом первый ранг присвоен ИПРЖ № 2, как наиболее доходному, а третий ранг - ИПРЖ № 3 (социальное жилье), как менее доходному.
После этого строятся графики спроса на инвестиции и предложения капитала для финансирования По оси ординат откладываются значения нормы внутренней доходности, по оси абсцисс - суммы инвестиций Затем определяются параметры линейной модели зависимости значения спроса на инвестиции (У/) от нормы внутренней доходности ИПРЖ (X;) (табл. 4) и параметры линейной модели зависимости значения предложения инвестиций (У?) от цены капитала источников финансирования ИПРЖ (Х2) (табл 5)
Таблица 4
Расчет составляющих системы нормальных уравнений для модели У1 = 1"(Х()
Ранг проекта (/) Значение Ет(Х\), % Значение спроса на инвестиции (1*=У,), ТЫС. руб. Х,У!
1 67,0 1492992,0 4489,0 100030464,0
2 31,0 3234816,0 961,0 100279296,0
3 19,0 995328,0 361,0 18911232,0
Итого 117,0 5723136,0 5811,0 219220992,0
После этого определяются значения Ет, РД соответствующие нулевым значениям инвестиционного спроса и предложения на РЖ. При этом значения составляющих выражений для определения Е"п и Р
Таблица 5
Расчет составляющих системы нормальных уравнений для модели уг = Дхг)
Ранг проекта (0 Значение PJxJ, % Значение предложения инвестиционных ресурсов (S" = уj), тыс руб Х1У]
1 13,0 1550000,0 169,0 20150000,0
2 16,5 3150000,0 272,3 51975000,0
3 18,0 1228000,0 324,0 22104000,0
Итого 47,5 5928000,0 765,3 94229000,0
Как видно из рис 5, в качестве равновесного значения инвестиций принято 1980,87 мн руб Поскольку предприятие ЖСК планирует осуществить инвестиций на сумму 1942,0 мн руб, определяются возможные потери инвестора- SДdKC = 1980,87 мн руб - 1942,0 мн руб = 38,87 мн руб.
Рис 5 Модель управления ИРРЖ г Моемы
При этом значение Еен,ф, соответствующее фактическому объему фи-
2032128,0-1942000,0 Д , , нансирования, составит Еш,ф =-31902-= 28,25% (графически
отражение размера потерь от недофинансирования представлено на рис 5
площадью треугольника ABE) Итоговая сумма потерь инвестора LHi -0,5 38,87 (0,2825-0,16) = 2,38 мн руб
Таким образом, равновесное значение объема инвесгиций и одновременно величина возможных источников для предприятия ЖСК составили 1980,87 мн руб - то есть тот объем средств, который позволит получить инвестору наибольшую отдачу и доходность при заданных параметрах (имеющихся финансовых возможностях) Однако первоначально инвестор планировал осуществить инвестиции в размере 1942,0 мн руб, при этом теряя порядка 2,38 мн руб Поэтому выпоненные в соответствии с предложенной методикой управления ИРРЖ экономико-математические расчеты позволяют инвестору своевременно принять эффективное инвестиционное решение
Также при помощи данной модели определяются равновесные значения цены спроса (значения нормы внутренней доходности инвестиций) или цены предложения (цены капитала) и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования инвестиционных проектов, что является весьма актуальным при осуществлении капиталовложений в рынок жилья мегаполиса
В Заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов управления инвестиционным развитием рынка жилья
По теме диссертации опубликованы следующие работы:
1 Иванова, НБ Зарубежный опыт государственного регулирования инвестиционного развития рынка жилья [Текст] / Н Б Иванова // Современные аспекты экономики -2007 -№11 (124) - С 30-36 -Библиогр с 36 -0,44 п л
2. Иванова, Н Б Инвестиционные возможности рынка жилья (на примере г Москва) [Текст] / Н Б Иванова // Стабилизация экономического развития Российской Федерации сборник статей VI Международной научно-практической конференции - Пенза РИО ПГСХА, 2007 - С 122-125 -0,19 пл.
3. Иванова, Н Б Современные проблемы управления инвестиционной деятельностью на российском рынке жилья [Текст] /АН Ларионов, Н Б Иванова // Вопросы экономических наук - 2008 - № 1 (29) - С 80-85 ил - Библиогр с 85 - 0,5 п л (авт - 0,25 п л )
4 Иванова, НБ Анализ законодательного обеспечения инвестиционного развития российского рынка жилья [Текст] / Н Б Иванова // Проблемы экономики -2008 -№3(22) - С 59-61 -0,25пл
5. Иванова, Н Б Инвестиционное развитие рынка жилья [Текст] / Н Б Иванова, А.Н Ларионов, Соврем гуманит академия, Научно-исследоват центр "Стратегия" - М МАКС Пресс, 2008. - 192 с ил. - Библиогр. с 158175. -12,0 пл (авт - 6,0 п л)
6 Иванова, Н Б Управление инвестиционным развитием рынка жилья [Текст] / НБ Иванова // Экономика и финансы - 2008 - № 4(143) -0,25 п л
в изданиях, рекомендованных ВАК России
7 Иванова, Н.Б. Тенденции развития инвестиционной деятельности на рынке жилья в пореформенный период [Текст] / Н Б Иванова // Российское предпринимательство - 2008 - № 2 (1) - С 24-28 - Библиогр с 28 -0,4 п л
Подписано в печать 08 09 2008 Сдано в производство 08 09 2008 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1,0 Тираж 100 экз Заказ № дс /08
Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Иванова, Наталья Борисовна
Введение.
Глава I. Теоретические основы исследования инвестиционного развития рынка жилья.
1.1. Понятие и сущность инвестиционного развития рынка жилья.
1.2. Онтогенез инвестиционной деятельности на российском рынке жилья в пореформенный период.
Глава II. Экономический анализ практики управления инвестиционным развитием рынка жилья.
2.1. Исследование современных проблем управления инвестиционной деятельностью на российском рынке жилья.
2.2. Анализ законодательного обеспечения инвестиционного развития отечественного рынка жилья.
2.3. Зарубежный опыт управления инвестиционным развитием рынка жилья.
Глава III. Совершенствование управления инвестиционным развитием рынка жилья.
3.1. Инновационные подходы к управлению инвестиционным развитием рынка жилья.
3.2. Модель управления инвестиционным развитием рынка жилья
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционным развитием рынка жилья"
Актуальность темы исследования. Для обеспечения российских граждан благоустроенным и комфортным жильем от государства необходимы колоссальные усилия и средства: увеличить темпы жилищного строительства, преду ложить молодежи и другим категориям населения возможность приобретения доступного жилья, выпонить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу. Однако это не значит, что государство только за счет бюджетных средств дожно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя и развивая рынок жилья (РЖ), государство дожно действовать по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития названного сегмента национальной экономики и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на нем.
В пореформенный период были разработаны и приняты к реализации соответствующие программные и законодательно-правовые меры, нацеленные на привлечение инвестиций в жилищно-строительную сферу и призванные способствовать улучшению жилищных условий населения страны. В ряду таких мер определенную роль сыграли действующие Федеральные целевые программы Жилище, Свой дом, Государственные жилищные сертификаты, подпрограмма Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и др.
Однако предпринятые меры не решили всех вопросов, связанных с решением в нашей стране жилищной проблемы, поскольку у большей половины российских граждан доходы не позволяют не только купить или построить себе жилье, но и получить кредиты на эти цели. Поэтому в первую очередь для этих категорий населения был разработан и реализуется в настоящее время национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России, являющийся логическим продожением реализации ранее осуществленных мер по развитию отечественного РЖ.
Вместе с тем в связи с ростом доходов некоторых групп населения РФ и развитием института ипотечного кредитования в России появилось весьма значительное количество граждан, которые располагают достаточными средствами как для улучшения своих жилищных условий, так и для покупки второго или третьего жилья. Выявлено, что в настоящее время многие из названной категории граждан, не доверяя ПИФам, коммерческим банкам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку допонительного жилья с целью последующей его продажи (на растущем рынке) или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов. Однако, несмотря на имеющуюся реальную возможность вовлечения в инвестиционный процесс средств населения, готового задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения в последующем стабильных доходов, развитию данного сегмента отечественного РЖ федеральные и региональные органы государственной власти не уделяют дожного внимания.
Таким образом, существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых способов и методов управления отечественным РЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики, позволяющих в поной мере использовать его инвестиционный потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методических подходов. Именно поэтому исследование организационно-экономической природы и совершенствование методов инвестиционного развития рынка жилья (ИРРЖ) в настоящее время актуальны и своевременны. Кроме того, в современных рыночных условиях результаты данного исследования необходимы для формирования научно-обоснованной государственной жилищной политики.
Степень разработанности проблемы. Жилищный проблема, которая выражается в хроническом и абсолютном дефиците жилья из-за остаточного принципа его финансирования, коррупции и бюрократизации при распределении льгот в период строительства и непосредственно при его приобретении, всегда существовала в России, поэтому ее для отечественной экономической науки следует считать традиционной. В советский период внимание ученых экономистов было сосредоточено на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования выделенных на строительство капитальных вложений. Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Л.И. Абакина, В.И. Воропаева, Ю.Н. Казанского, B.J1. Квинта, A.M. Немчина, С.Н. Никешина, И.Г. Корчаго, Д.С. Львова, Я.А. Реки-тара, В.М. Серова, Е.Г. Ясина и др. Следует заметить, что сама постановка вопроса изучения и формирования РЖ на указанном этапе общественного развития нашей страны была во многом некорректной ввиду его ограниченности сдеками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного рода, а также кооперативных квартир.
За рубежом проблемы инвестиционной деятельности в жилищной сфере исследовались В. Беренсом, А. Дамодараном, Дж.М. Кейнсом, Г. Поляковским, Р.Дж. Страйком, П. Хавранеком, Т. Хайдеманном, Е. Чжоу, Ф. Шарпом, Ж. Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам ИРРЖ, но знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию им.
Переход России к рыночной системе хозяйствования не способствовал внесению существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области исследований ИРРЖ. Конкретные проблемы формирования институтов РЖ и использования его инвестиционного потенциала исследованы в работах А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, А.Ю. Егорова, A.A. Збрицкого, И.А. Ильина, В.Н. Кабанова, B.C. Казейкина, С.И. Круглика, А.Н. Ларионова, И.И. Мазура, Ж.А. Морозовой, В.П. Николаева, С.А. Павловой, Ю.П. Панибратова, И.А. Рахмана, A.C. Роботова, Е.Б. Смирнова, В.З. Черняка и др. Изучение этих трудов показало, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы, особенно в части управления ИРРЖ, а ряд высказанных ими оригинальных идей нуждается в обобщении, анализе и систематизации.
Востребованность точного определения места и роли ИРРЖ в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося инвестиционного потенциала отечественного РЖ предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационной работы является совершенствование методов управления инвестиционным развитием рынка жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений. Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:
- определение понятия и раскрытие экономической сущности ИРРЖ;
- анализ тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период;
- оценка современного состояния и проблем управления инвестиционной деятельностью на отечественном РЖ;
- анализ российского законодательства, регулирующего ИРРЖ;
- исследование зарубежного опыта регулирования ИРРЖ;
- обоснование инновационных подходов к управлению ИРРЖ;
- разработка модели управления ИРРЖ.
Объект исследования - рынок жилья, предмет исследования Ч организационно-экономические отношения, возникающие в сфере управления инвестиционным развитием российского рынка жилья.
Теоретической и методологической основой исследования явилось изучение концепций, теорий и гипотез, представленных и обоснованных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный РЖ, зарубежного опыта ИРРЖ и возможностей его использования в современных российских условиях. Исторический подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность ИРРЖ, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов.
Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам ИРРЖ использованы аналитические и статистические данные правительства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Росстроя, правительств Москвы и Московской области, ряда других регионов России, а также публикации экспертов на интернет-сайтах ведущих отечественных компаний, специализирующихся на различных операциях с жилой недвижимостью.
Научная новизна проведенного исследования заключается в совершенствовании методических подходов к управлению ИРРЖ на основе исследования состояния, основных тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период, а также изучении зарубежного опыта управления ИРРЖ для использования его в современных российских условиях.
В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного диссертационного исследования, следует выделить следующее:
1. Раскрыта экономическая сущность ИРРЖ, под которым следует понимать процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики. Конкретными задачами ИРРЖ являются: оптимизация управления инвестиционными потоками на РЖ; взаимоувязка возможных решений о финансировании отдельных объектов жилой недвижимости; прогнозирование последствий принимаемых решений; эффективное использование прибыли; осуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов.
2. Представлена оценка рыночных преобразований на российском РЖ и обоснована перспектива его инвестиционного развития. Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестиционной деятельностью на РЖ и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.
3. Обосновано, что эффективное управление ИРРЖ позволит в целом значительно ускорить в России решение жилищной проблемы. Основным источником инвестиций при этом может стать имеющийся капитал граждан (приватизированная, унаследованная и/или приобретенная ранее жилая недвижимость, но не устраивающая их по каким-либо параметрам; свободные денежные средства; кредиты коммерческих банков), готовых задействовать его в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в средне- и догосрочной перспективе. Для этого государство дожно создать необходимое правовое поле, стимулирующее потенциальных собственников инвестировать свои средства в строительство нового жилья с последующим его приобретением для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
4. Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖ; необходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жилья; создание в испонительных органах государственной власти специализированных структур.
5. Предложена модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов.
Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии теории управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также теории рынка жилья более поным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов его инвестиционного развития.
Отдельные положения диссертации предлагаются к использованию в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам Инвестиции, Инновационный менеджмент и Экономика и управление городским хозяйством студентам и слушателям экономических специальностей вузов. Кроме того, методические положения по ИРРЖ могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Пензе. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 7,78 п.л.
Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 199 источников.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Иванова, Наталья Борисовна
1. Изучение зарубежного опыта ИРРЖ позволяет сделать вывод о том, что существует лишь две принципиально различающихся между собой моделей финансирования строительства и покупки жилья - американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.
Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности нашего законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного РЖ.
2. В целях ИРРЖ обосновано использование в России немецкой системы строительных сбережений. Ее основным достоинством является то, что деньги заемщика инвестируются только в строящееся жилье, недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент, а гарантии по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство.
3. Установлено, что, несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим показателем для всех рассмотренных в данном разделе зарубежных моделей финансирования строительства и покупки жилья является сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Государственная поддержка проявляется в правовом, финансовом и лицензионном регулировании ИРРЖ, предоставлении для его участников государственных гарантий, обеспечении страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций.
4. Обосновано, что активно используемая за рубежом система управления контрактом позволяет в среднем на 20-25% сократить продожительность инвестиционного процесса строительства жилья и получить выигрыш на издержках. Поэтому в современных российских условиях для обновления и развития материально-технической базы строительной сферы необходимы новые экономические инструменты, позволяющие привлекать значительные инвестиционные потоки в жилищное строительство: одним из них является лизинг, другим Ч фондовый рынок. Успешное взаимодействие этих эффективных рыночных инструментов позволит обеспечить значительное ИРРЖ.
Глава 3. Совершенствование управления инвестиционным развитием рынка жилья
3.1. Инновационные подходы к управлению инвестиционным развитием рынка жилья
Одним из приоритетов развития экономики Российской Федерации в настоящее время является реализация Национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России. Однако сегодня следует констатировать его неспособность решить существующую жилищную проблему как в силу недостаточной проработанности, так и в силу его ориентированности на социально незащищенные слои населения, что доказано в предыдущих разделах настоящего диссертационного исследования. Безусловно, государство дожно выпонять свои обязательства перед гражданами по обеспечению их бесплатным жильем. Но в этой связи впоне логично встает вопрос - что же делать с теми, кто не может ждать десятками лет продвижения очереди. Так, по оценкам Федеральной службы государственной статистики РФ средняя продожительность жизни мужчин в России составляет 57 лет, женщин - 69. Однако многие наши сограждане не доживают и до этого среднего возраста из-за низкого уровня жизни, доходов, качества жизни, а также усугубляющейся с каждым годом экологической обстановки. В этой связи целесообразность получения бесплатного жилья через догие десятилетия ожидания становится сомнительной.
Проилюстрируем вышеизложенное на примере. Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения за январь-декабрь 2007 г., по данным Мосстата, составили (по предварительным данным) 33281,00 руб. При этом величина прожиточного минимума в среднем на душу населения в г. Москве за III квартал 2007 г., установленная постановлением Правительства Москвы от 27 нояб. 2007 г. № 1021-1111, составила 5795 руб. в месяц1. Для определения индекса доступности в расчет принимается возможность приоб
1 Прожиточный минимум в Москве для населения трудоспособного возраста принимается на уровне 6563 руб., для детей - 4934 руб., для пенсионеров - 3983 руб.
122 ретения в собственность стандартной квартиры в типовом крупнопанельном о 2 доме площадью 54 м~ семьей из 3 человек (жилье эконом-класса), исходя из среднего размера совокупных денежных доходов такой семьи. Отметим, что цена реализации 1 м площади жилья в типовом крупнопанельном доме в Москве на 01.03.2008 г. составляет 120000,0 руб., таким образом стоимость всей квартиры составит 6480000,0 руб. Совокупный месячный доход семьи составит в среднем 66562,0 руб., совокупный месячный доход семьи за вычетом прожиточного минимума составит - 48502,0 руб., совокупный годовой доход семьи за вычетом прожиточного минимума равен 582024,0 руб. Следовательно, индекс доступности жилья будет равен примерно 11 годам.
Однако подчеркнем, что расчеты проведены на основе официальных данных Мосстата. В реальной практике, если доход обоих супругов и составит 66562,0 руб., то прожиточный минимум на семью из 3 человек, включая 1 ребенка, вряд ли равен 18060,0 руб., особенно если учесть фактические расходы на питание, аренду жилья, транспорт, связь, приобретение одежды, обуви, расходы на детские сады, обучение в школе и т.п. В реальности прожиточный минимум в Москве практически равняется совокупным доходам семьи. Поэтому если брать оптимистический вариант в 80% от совокупного дохода, то совокупный месячный доход семьи за вычетом прожиточного минимума в размере 80% от доходов составит 13312,4 руб., а годовой -159748,8 руб. В этом случае индекс доходности жилья составит - 40,5 лет.
Принимая во внимание, что средний возраст супругов, которые решили накопить на жилье, - 25-26 лет, то в возрасте 65,5-66,5 лет они смогут только накопить необходимую сумму на типовую квартиру при следующих условиях: цены и инфляция на 41 год будут заморожены; доходы супругов останутся неизменными; здоровье, трудо- и дееспособность не иссякнут. Тем не менее учитывая среднюю продожительность жизни населения в России, автор делает вывод, что квартира рассмотренной типовой семье уже не понадобится, поскольку к 65,5-66,5 годам одного из супругов (мужчины) уже не будет в
2 Типовой семье из человек считается семья, где имеется 2 работающих взрослых и 1 ребенок.
123 живых, а второму (женщине) - останется дожить 3,5-4,5 года. Таким образом, необходимость в жилье сама собой отпадет.
Отметим, что этот приведенный автором настоящего исследования пример является достаточно лоптимистичным, поскольку априори считается, что оба супруга всегда здоровы, им не требуется медицинское лечение, супруги на протяжении всех 41 лет являются трудоспособными. В этой связи возможность решения в России жилищной проблемы цивилизованным путем ставится под сомнение, в том числе и с помощью приоритетного национального жилищного проекта.
С учетом вышеизложенного, автором диссертации предлагаются инновационные подходы к управлению ИР РЖ, направленные на решение жилищной проблемы в стране, а именно:
1) разработка законодательной базы, стимулирующей потенциальных собственников инвестировать свои средства в виде приватизированного, унаследованного ранее жилья, средств на депозитах в банках, накоплений в иностранной валюте, жилищных сертификатов и т. п. в строительство жилья;
2) создание в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы подразделения, отвечающего за прием заявлений граждан, не имеющих возможности самостоятельно решить жилищную проблему, но имеющих накопления средств, жилье, находящееся в собственности, но не устраивающее по каким-либо параметрам владельцев, стабильный доход;
3) разработка многокритериальной системы оценки ИРРЖ г. Москвы;
4) разработка модели управления ИРРЖ.
В рамках первого и второго инновационных подходов к управлению ИРРЖ г. Москвы нами предлагается разработать и принять к испонению Методические рекомендации продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного с помощью Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Методические рекомендации продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного с помощью Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы
I. Общая часть
1.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) определяют права приобретения и условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.
1.2. Покупателями жилья в соответствии с настоящими Рекомендациями могут быть как отдельные граждане, так и группа граждан.
1.3. Управление жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, именуемое в дальнейшем Организатор, формирует список граждан, желающих приобрести жилье в кредит с рассрочкой платежа. Список формируется на основании заявлений граждан, условий продажи и критериев, определенных настоящими Рекомендациями.
II. Права приобретения и условия продажи жилья в рассрочку
2.1. Право приобретения жилья в кредит предоставляется на конкурентной основе гражданам: зарегистрированным по месту жительства в г. Москве;
- имеющим не более 18 м~ общей площади на одного члена семьи.
2.2. Условиями продажи жилья в рассрочку являются: первоначальный денежный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья;
-размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не дожен превышать 50% совокупного (семейного) месячного дохода. В доход включается для работающих граждан заработок по месту основной работы, для пенсионеров Ч установленный размер пенсии;
-выплата суммы кредита в срок от 7 до 15 лет.
III. Порядок приема и регистрации Заявлений и формирования списка
3.1. Образец Заявления устанавливает Организатор.
3.2. Выдачу бланков Заявлений, прием и регистрацию Заявлений граждан осуществляет Организатор.
3.3. Организатор по согласованию назначает срок подачи Заявлений. Информация о сроках сбора Заявлений доводится Организатором до сведения граждан через средства массовой информации.
3.4. Для регистрации Заявлений граждане представляют Организатору следующие документы:
-паспорт, удостоверение личности (военный билет) для военнослужащих;
-справку о включении в список нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства или работы (для граждан, состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства или работы).
3.5. Заявления регистрируются Организатором в журнале регистрации с присвоением порядкового номера. Журнал регистрации Заявлений дожен быть пронумерован, прошит и заверен печатью. Заявления хранятся у Организатора.
3.6. Организатор не вправе отказать в приеме Заявлений при наличии документов, указанных в пункте 3.4. По окончании сроки приема Заявлений изменения в Заявления вносить запрещается.
3.7. На основании собранных Заявлений формируется база данных, разделенная на пять групп по типу требуемого жилья.
I группа - требуется однокомнатная квартира;
II группа - требуется двухкомнатная квартира;
-III группа Ч требуется трехкомнатная квартира;
-IV группа - требуется четырехкомнатная квартира и более;
- V группа - требуется дом индивидуальной застройки.
3.8. На основании данных, указанных в Заявлениях, Организатор формирует приоритетный список Претендентов по каждой группе.
Критерии определения приоритетности:
I критерий - Экономический
Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку в своей группе пользуется Претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит. Размер денежных средств, предоставляемых в кредит, определяется из формулы:
К = Н-С-Д (3.1.1) где КЧ размер денежных средств, предоставляемых в кредит;
НЧ стоимость приобретаемого жилья. Стоимость квартиры определяется Организатором с учетом увеличения размера денежных средств, предоставляемых в рассрочку, исходя из 7% годовых;
С Ч стоимость жилья, в тех случаях, когда жилье находится в собственности граждан и будет передано в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене между Организатором и собственниками;
ДЧ первоначальный денежный взнос (не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья).
II критерий Ч Жилищный
При равных условиях по первому критерию преимуществом в каждой группе пользуется Претендент, сдающий собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья.
III критерий - Социальный
При равных условиях по первому и второму критериям приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему более раннюю дату постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятиях или по месту жительства.
Для граждан, не состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий, приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему меньший размер общей площади, приходящейся на одного члена семьи.
3.9. Приоритетный список по каждой группе формируется на основании базы данных и обновляется ежегодно.
3.10. Организатор формирует по каждой группе приоритетный список граждан и выносит на согласование городской общественной жилищной комиссии. Протокол с решением комиссии по предоставленным спискам утверждается мэром г. Москвы и направляется в Агентство недвижимости при Управлении жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее - Агентство). Агентство один раз в квартал представляет в городскую общественную жилищную комиссию отчет о проведенной работе по утвержденным спискам.
IV. Порядок продажи жилья
4.1. Решение о продаже жилья в кредит с рассрочкой платежа доводится до гражданина Агентством в письменной форме.
4.2. Агентство предоставляет гражданину для осмотра один вариант из имеющегося в собственности Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. О своем решении гражданин обязан сообщить Агентству в течение 5 дней. В случае отказа от предложенного варианта жилье предлагается следующему по списку. Следующий вариант предлагается гражданину в течение одного месяца.
4.3. После получения согласия гражданина приобрести предлагаемое жилье Агентство, в соответствии с агентским договором, оформляет Договор купли-продажи между гражданином (далее Покупателем) и Управлением жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Договор составляется на условиях, оговоренных гражданином в Заявлении.
4.4. Договор может быть заключен о приобретении жилья в индивидуальную, общую долевую или совместную собственность.
4.5. Агентство имеет право требовать при заключении Договора купли-продажи оформления поручительства и страхования.
4.6. Право собственности на приобретаемое жилье возникает с момента государственной регистрации Договора купли-продажи.
4.7. До поного испонения обязательств Покупателя по Договору купли-продажи приобретаемое жилье находится в залоге у, Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
4.8. Агентство производит расчеты, ведет учет средств, поступающих в оплату квартир.
4.9. Сумма кредита вносится Покупателем равными долями в сроки, установленные Договором купли-продажи, начиная с месяца, следующего после регистрации купли-продажи. Срок оплаты кредита устанавливается в зависимости от суммы кредита.
4.10. Покупатель обязан оформить поручение своему Работодателю на удержание из своей заработной платы и перечисление Организатору суммы ежемесячного платежа. Лица, имеющие доход только от индивидуальной предпринимательской деятельности, уплачивают ежемесячный платеж самостоятельно.
4.11. По условиям Договора Покупатель имеет право увеличить сумму ежемесячного платежа в разовом порядке или на весь срок рассрочки. При этом срок оплаты и сумма обязательств снижается.
4.12. Агентство предоставляет платные услуги гражданам по оформлению договоров купли-продажи.
Отметим, что предлагаемый автором настоящего диссертационного исследования финансовый механизм покупки жилья является допонительным. Все прежние способы получения жилья остаются в действии: очередники могут надеяться и ждать, субсидии будут выдаваться, ветхий фонд будет расселяться, льготные категории граждан также получат свое по закону. Но на средства городского бюджета построят жилье только перечисленным категориям. Допонительное строительство будет вестись на деньги граждан и Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Таким образом, в первый год воспользоваться кредитом смогут лишь те, кто проживает в г. Москве и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо он живет в общежитии, т. е. не имеет собственного жилья, либо у него меньше 18 м" общей площади на члена семьи. При этом в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (потеря работы, здоровья и т. п.) и при отказе от дальнейших платежей Ч деньги не пропадают (за исключением процентов по кредиту), а производится перерасчет, т. е. гражданину может быть предложена менее дорогая квартира, нежели была заявлена ранее, в пределах выплаченной суммы. Первоначальный взнос в 10% является обязательным, поскольку формирует инвестиционный капитал Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы для последующего строительства и выкупа жилья, а также выступает своего рода гарантийным взносом.
О том, что у российских граждан средства есть, говорит хотя бы тот факт, что Сбербанк ежемесячно принимает от населения на вклады, не говоря уже о вкладах в других банках города, накоплениях в доларах и евро, отложенных на черный день. Если бы хоть часть этих денег была вложена в жилищное строительство, то в России имел бы место настоящий строительный бум, а не рост очередей из граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.
Подчеркнем, что квартиру удобно покупать в кредит, с рассрочкой л платежа на 7-15 лет, под низкий процент (не более 5% годовых ). Предложенные условия весьма мягки и подходят большинству семей. По нашим прогнозам, в течение первых трех лет нормальной работы данного финансового механизма очередь на жилье рассосется сама собой, т. е. время ожидания квартиры не будет превышать одного года. При этом процесс инвестирования в жилищное строительство станет самоподдерживающимся за счет возвратных платежей от населения.
Для подтверждения разработанных прогнозов проилюстрируем соответствующим примером. Так, процентная ставка по ипотечному кредиту в ВТБ24 составляет 12,25% при первоначальном взносе в 10 процентов от стоимости квартиры4. Таким образом, при стоимости типовой квартиры в 6480000,0 руб. и сроке кредита в 15 лет, первоначальный взнос составит 648000,0 руб., ежемесячный платеж (аннуитет) 71214,36 руб. При этом
6898437.66 руб. заемщик переплачивает в виде процентов (прил. 1).
Следующим этапом произведем расчеты кредита по предложенной автором схеме через Управление жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 5,0% при первоначальном взносе в 10 процентов от стоимости квартиры. Таким образом, при стоимости типовой квартиры в 6480000,0 руб. и сроке кредита в 15 лет, первоначальный взнос составит 648000,0 руб., ежемесячный платеж (аннуитет) 46467,50 руб. При этом всего
2460429.67 руб. заемщик переплачивает в виде процентов (прил. 2), что в 2,8 раза меньше, чем в случае с коммерческим банком.
Отметим, граждане могут вносить средства и в суммах, превышающих 10 % в виде первоначального взноса. Кроме того, возможна и передача имеющегося в собственности жилья, но не устраивающего семью по каким
3 Установление процентной ставки целесообразно на уровне 5%, поскольку недостающая часть процента до ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком России, будет финансироваться за счет бюджетных дотаций.
4 Следует подчеркнуть, что в ВТБ24 существуют ипотечные программы и без первоначального взноса. Однако для однотипности расчетов, используем вариант с 10%-ым первоначальным взносом.
131 либо параметрам, в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене. В этом случае производится оценка подобного жилья в соответствие с рыночным подходом оценки и оформление квартиры в собственность Управления жилищного развития. В дальнейшем переданное в зачет оплаты жилье может либо продаваться (предлагаться) следующим в очереди, в случае если последних устраивают параметры данной квартиры, либо предоставляться очередникам на льготной основе в порядке бюджетной очереди.
Помимо рассмотренных автором двух инновационных подходов к управлению ИРРЖ представляется целесообразным разработать и предложить многокритериальную систему оценки ИРРЖ г. Москвы с целью последующей выработки рекомендаций по управлению ИРРЖ. Общая схема многокритериальной оценки ИРРЖ г. Москвы проводится по основным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих отдельно каждое направление (рис. 3.1.1). В табл. 3.1.3 нами представлены непосредственно разработанные автором настоящего диссертационного исследования критерии оценки состояния и перспектив ИРРЖ.
Рис. 3.1.1. Схема управления ИРРЖ на основе многокритериальной оценки
Систему критериев, определяющих состояние ИРРЖ, более удобно представить в форме матрицы многокритериальной оценки по исследуемым направлениям (табл. 3.1.1).
Заключение
В результате проведенного диссертационного исследования состояния и проблем ИРРЖ получены следующие выводы и предложения:
1. Сформулировано определение инвестиционного развития рынка жилья, под которым в настоящей работе понимается процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач конкретных этапов развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов (государственных, социальных и частных) между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономике.
2. Выявлены конкретные задачи ИРРЖ: оптимизация управления инвестиционными потоками на российском РЖ; взаимоувязка возможных решений о финансировании и инвестициях в отдельные объекты жилой недвижимости; прогнозирование будущих последствий принимаемых решений; эффективное использование прибыли; осуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов.
3. Доказано, что существовавшая до середины 80-х гг. в нашей стране система финансирования жилищной сферы была ориентирована на распределение и использование в основном государственных ресурсов для решения жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований в России фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище. Обосновано, что с отказом государства от роли монопольного инвестора в жилищное строительство стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов и объемов ввода жилья для массового потребителя.
4. Обосновано, что темпы развития инвестиционной деятельности на отечественном РЖ в пореформенный период сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами его экономической и соци
153 альной эффективности в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным проведением структурных преобразований в национальной экономике в целом.
5. Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестициями и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.
6. Обосновано, что поскольку в настоящее время государство не может себе позволить раздавать жилье бесплатно всем нуждающимся и, учитывая, что в настоящее время население России располагает значительным недвижимым имуществом в частной собственности, которое может быть использовано для увеличения инвестиционных ресурсов РЖ, предложено органам государственной власти помимо традиционных мер в регионах создать условия, при которых жилье станет ликвидным инвестиционным товаром и этот товар будет реализо-вываться на отечественном РЖ с выгодой для частного инвестора.
7. Доказано, что ИРРЖ в современных российских условиях способствует предпринимательство частных инвесторов. Так, если инвестор является не простым рантье, а занимается предпринимательской деятельностью с доходностью в своем бизнесе от 20% годовых, он покупает высоколиквидные квартиры, затем сдает их в аренду и одновременно использует как залоговый инструмент для получения в банке кредита по привлекательной ставке. Кредитные деньги пускаются им в оборот для развития собственного бизнеса, ежемесячная аренда постепенно покрывает расходы на приобретение квартиры, а реальная стоимость квартиры, остающейся в его активе, ежегодно растет, как минимум, на несколько процентов, превышая инфляционную планку.
8. Выявлено, что в связи с ростом доходов населения РФ и развитием в стране института ипотечного кредитования появляется весьма значительное количество людей, которые в состоянии позволить себе купить второе или третье жилье. Обосновано, что эффективное управление инвестиционной деятельностью на современном отечественном РЖ позволит ускорить в стране решение жилищной проблемы для тех слоев населения, которые имеют свободные денежные средства и готовы задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в среднесрочной перспективе.
9. Установлено, что ИРРЖ в нашей стране невозможно без дожного законодательного обеспечения. В этой связи одной из важнейших проблем ИРРЖ является соответствующее развитие законодательной базы для закрепления прав и обязанностей его участников. Доказано, что предпринятые государством в 2004-2006 гг. меры значительно улучшили правовую основу кредитных отношений, четко определили права и обязанности сторон - кредитора и заемщиков, а также повысили защиту законных интересов кредиторов, инвесторов и заемщиков. Все это в значительной степени позволило снизить риски неплатежей по кредитам, обеспеченным ипотекой жилой недвижимости, повысить доверие заемщиков и инвесторов к кредитной системе, а также улучшить рейтинги добросовестных заемщиков и упростить для них процедуры получения кредитов.
10. Выявлено, что многие современные отечественные строительные компании продожают обходить ФЗ-214. Более того, в настоящее время появились еще более рискованные схемы приобретения квартир в строящихся домах, например предварительный договор или вексельная схема, которые дают частному инвестору еще меньше прав, чем раньше: существует целый ряд определенных проблем, которые осложняют реализацию национального проекта в области улучшения жилищных условий россиян.
11. Признана необоснованной концентрация усилий федеральных и региональных органов государственной власти на решении жилищной проблемы только социально незащищенных граждан и льготников. Доказано, что испонительные органы государственной власти дожны способствовать решению жилищной проблемы в том числе и тех граждан, которые готовы использовать в этих целях свои собственные сбережения, унаследованную и ранее приобретенную недвижимость и иные средства.
12. Обосновано, что для ИРРЖ необходимо развитие новых институтов: страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэтеров-брокеров и др. С целью снижения стоимости сделок на отечественном РЖ и его инвестиционной привлекательности для российских граждан требует совершенствования деятельность государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников РЖ, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и усиление гарантий прав через систему регистрации прав, а также другие меры).
13. Изучение зарубежного опыта ИРРЖ позволяет сделать вывод о том, что существует лишь две принципиально различающихся между собой моделей финансирования строительства и покупки жилья - американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности российского законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного РЖ.
14. Обосновано, что активно используемая за рубежом система управления контрактом позволяет в среднем на 20-25% сократить продожительность инвестиционного процесса строительства жилья и получить выигрыш на издержках. Поэтому в современных российских условиях для обновления и развития материально-технической базы строительной сферы необходимы новые экономические инструменты, позволяющие привлекать значительные инвестиционные потоки в жилищное строительство: одним из них является лизинг, другим - фондовый рынок. Успешное взаимодействие этих эффективных рыночных инструментов позволит обеспечить значительное ИРРЖ.
15. Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖ; необходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жилья; создание в испонительных органах государственной власти специализированных структур.
16. Разработана модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Иванова, Наталья Борисовна, Москва
1. Белорусская система строительных сбережений и перспективы ее тиражирования за пределами республики Беларусь Текст. Ч Минск: ОАО Рациональный дом, 2000. Ч 24 с.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации Текст. Ч М.: Омега-Л, 2005. 96 с. Ч (Библиотека российского законодательства).
3. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. СНиП 11-04-2003 Текст.: утв. Гос. ком. Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. М., 2003. - 66 с.
4. Конституция Российской Федерации Текст. Ч М.: Издательство Известия, 1995. 60 с.
5. Национальная доктрина градостроительства России. Концепция градостроительной политики России на начало XXI века Текст. / М.: Эдито-риаУРСС, 2001.-96 с.
6. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития РФ Электронный ресурс.: закон РФ от 20 июл. 1995 г. № 115-ФЗ: Справочно-информационная система Консул ьтантПл юс.
7. О проекте градостроительного кодекса города Москвы Электронный ресурс.: постановление правительства Москвы от 16 окт. 2007 г. № 8991111: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.
8. О среднесрочной жилищной программе Москвичам Ч доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 год Электронный ресурс.: постановление правительства Москвы от 23 янв. 2007 г. № 24-1111: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.
9. О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675 (с изменениями от 14 фев. 2002 г.): Справочно-информационная система КонсультантПлюс.
10. Опыт развития жилищно-коммунального хозяйства в Финляндии Текст. // Сб. док. российско-финляндской рабочей группы по строительству и ЖКХ. Хельсинки, 1999. - 156 с.
11. Переход к рынку. Часть I. Концепция и Программа Текст. / Рабочая группа, образованная совместным решением М.С. Горбачева и Б.Н. Ельцина. М.: Архангельское, авг. 1990. - 224 е.: ил.
12. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству Текст. // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2001. - 349 с.
13. Годовой отчет за 1996 год Текст. / ННО Фонд Институт экономики города. Ч М.: Риза-М, 1996. Ч 30 с.
14. Инвестиции. Рынки. Экономические индикаторы Текст. // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2008. -№ 1. - С.' 130-131.
15. Инвестиционная деятельность в России: условия, результаты, инвестиционная привлекательность отдельных отраслей промышленности (по материалам Госкомстата Российской Федерации) Текст. // Вопросы статистики. 2000. - № 1. - С. 69-76.
16. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. Текст. / Строит. Газета. Ч 2005. Ч № 9, от 4 марта.
17. Народное хозяйство СССР в 1987 году Текст.: Стат. ежегодник / Госкомстат СССР. М.: Финансы и статистика, 1988. - 735 с.
18. Основные ипотечные программы московских банков и специализированных агентств Текст. / Еженедельник Квадратный метр. Ч 2007. Ч №40 (352).-С. 16-17.
19. Прогноз основных макроэкономических показателей на 2007-2010 гг. Текст. / Ежемесячный аналитический сборник Экономическое развитие России. 2007. - № 12. - С. 52.
20. Регионы России. Социально-экономические показатели за 2003 г. Текст. / Стат. сб. Госкомстата России. М., 2003. 895 с.
21. Россия 2004. Экономическая конъюнктура Текст. Ч Выпуск 4. -М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. Ч 318 с.
22. Социальная сфера. Доходы населения Текст. // Ежемесячный аналитический журнал Российская экономика. Прогнозы и тенденции. Ч 2007. -№ 10.-С. 16-19.
23. СССР в цифрах в 1985 году Текст.: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР. -М.: Финансы и статистика, 1986. Ч 253 с.
24. Абакин, Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики Текст. / Л.И. Абакин // Вопросы экономики. Ч 1997. -№6.-С. 4-12.
25. Акопян, А. Доступному жилью достается первому Текст. / А. Акопян // Еженедельник Квадратный метр. 2007. - № 44 (356). - С. 10-12.
26. Акопян, А. Стань милионером. И купи достойное жилье в Москве Текст. / А. Акопян // Еженедельник Квадратный метр. 2007. Ч № 38 (350). - С. 5-7.
27. Ардемасов, Е.Б. Офисная коммерческая недвижимость России Текст. / Информационно-аналитический справочник / Под общ. ред. Е. Ардемасова. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 482 е.: ил.
28. Ардзинов, В.Д. Ценообразование и сметное дело в строительстве Текст. / В.Д. Ардзинов. СПб.: Изд-во Астерион, 2003. Ч 172 с.
29. Архитектура и строительство Текст. // Журнал Российской академии архитектуры и строительных наук. 2007. - № 1. - 100 с.
30. Архитектура и строительство Москвы Текст.//Журнал Комплекса архитектуры, строительства и реконструкции города. 2006. - № 2-3. - 98 с.
31. Асаул, H.A. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса Текст. / H.A. Асаул // Экономическое возрождение России. 2005. - № 1 (3). - С. 37-43.: ил. - Библиогр.: с. 43.
32. Белянчикова, Ю. Популярная доступность Текст. / Ю. Белянчико-ва // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете Ведомости, издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). Ч 2007. Ч № 5 (39), июнь. С. 22-23.
33. Беренс, В. Руководство по оценке эффективности инвестиций Текст. В. Беренс, П. Хавранек / Пер. с англ. Ч М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.-528 с.
34. Блех, И.М. Формирование инвестиционной привлекательности ЖКХ Текст. / И.М. Блех. М.: ГАСИС, 2006. - 168 е.: ил.
35. Бойко, С. Принципы инвестиционной политики Текст. / С. Бойко, И. Иохина // Диалог. 1994. - № 7. - С. 59-64.
36. Большой экономический словарь Текст. / Под ред. А.Н. Азрилия-на. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. Ч 1280 с.
37. Бромвич, М. Анализ экономической эффективности капиталовложений Текст. / М. Бромвич / Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1996. - 432 с.
38. Бузова, И.А. Коммерческая оценка инвестиций Текст. / И.А. Бу-зова, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. Под ред. Есипова В.Е. СПб.: Питер, 2004.-432 е.: ил.-Библиогр.: С. 412-414.
39. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы Текст.: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / В.В. Бузырев, B.C. Чекалин. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 е.: ил. - Библиогр. в конце глав.
40. Бычкова, Е. Как не прогадать, выбирая жилье Текст. / Е. Бычкова // Аргументы и факты. 2008. - № 1-2. - С. 17.
41. Вершицкий, Е. Что год грядущий нам готовит? Текст. / Е. Вер-шицкий // Аргументы и факты. 2008. - № 5. - С. 15.
42. Вознесенская, Е. Фантом бизнес-класса на рынке недвижимости Текст. / Е. Вознесенская // Еженедельник Квадратный метр. Ч 2007. Ч № 40 (352). С. 5-7.
43. Воропаев, В.И. Управление проектами в России Текст. / В.И. Воропаев. Ч М.: Изд-во Алане, 1995. Ч 225 с.
44. Гитман, Л.Д. Основы инвестирования Текст. / Л.Д. Гитман, М.Д. Джонк / Пер. с англ. М.: Дело, 1997. - 330 с.
45. Граник, И. Метры перемен Текст. / И. Граник // Коммерсантъ ВЛАСТЬ,- 2005. -№ 8 [611], 28 февраля.-С. 14-19.
46. Гринчель, Б.М. Местные власти и рыночная экономика. Уроки западноевропейского опыта Текст. / Б.М. Гринчель. СПб, 1996. Ч 295 с.
47. Гришина, И.В. Анализ и прогнозирование инвестиционных процессов в регионах России Текст. / И. Гришина. М.: СОПС, 2005. - 256 е.: ил. - Библиогр.: С. 239-249.
48. Гусева, К. Инвестиционная деятельность в регионах России Текст. / К. Гусева // Вопросы экономики. 1995. - № 3. - С. 129-134.
49. Дамодаран, А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов Текст. / А. Дамодаран; Пер. с англ. Ч 4-е изд. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. 1340 е.: ил. - Библиогр.: с. 1277-1294.
50. Данилов, Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности Текст. / Ю.Я. Данилов // Экономика строительства. 1997. - № 9. - С. 16-24.
51. Егоров, А.Ю. Комплексный анализ в системе маркетинговой деятельности Текст. / А.Ю. Егоров. М.: Вся Москва, 1994. - 254 е.: ил.
52. Егоров, E.B. Экономика жилищного хозяйства России Текст. / Е.В. Егоров, М.В. Потапова. ЧМ: ТЕИС, 2002.-171 с.:ил.-Библиогр.: С. 166-167.
53. Елисеева, И.И. Социальная статистика Текст. / И.И. Елисеева. Ч М.: Финансы и статистика, 1997. 414 с.
54. Жилье: комплексный взгляд Текст. / Под общ. ред. В.М. Агапки-на. Науч. ред. A.B. Черняк / Междунар. институт строит-ва, Междунар. ассоциация фондов жилищного строит-ва и ипотечного кредитов. М.: А.В.Ч., 2001.-2001.-976 е.: ил.
55. Змеул, А. Города на заказ Текст. / А. Змеул // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2007. - № 7. - С. 54-59.
56. Збрицкий, А А Управление инвестиционной деятельностью строительных организаций Текст. / A.A. Збрицкий. М.: ГАСИС, 2006. - 152 с.
57. Игонина, Л.Л. Инвестиции Текст. / Под ред. В.А. Слепова. М.: Экономистъ, 2004. - 478 е.: ил. - Библиогр.: С. 446-450.
58. Ильин, И.А. Социальное строительство на территории России Текст. / И.А. Ильин; Совет по изучению производ. сил Минэкономразвития РФ и РАН. М.: Наука, 2006. - 234 е.: ил. - Библиогр.: с. 232.
59. Инвестиционные процессы в условиях глобализации Текст. / Под ред. проф. В.П. Колесова, проф. М.Н. Осьмовой. Ч М.: Экономический факультет МГУ. ТЕИС, 2002. 276 е.: ил.
60. Иноземцева, А. Как стать милиардером? Текст. / А. Иноземцева // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2007. - № 7. - С. 102-106.
61. Иншаков, О.В. Ядро развития в контексте новой теории факторов производства Текст. / О.В. Иншаков // Экономическая наука современной России.-2003.-№ 1.-С. 11-25.
62. Исабекова, О. Экономическая сущность инвестиций Текст. / О. Исабекова // Ежемесячный журнал консультативного совета по иностранным инвестициям в России. 2007. Ч № 7. Ч С. 45-48.
63. Ишаев, В. Основные принципы стратегии социально-экономического развития России Текст. / В. Ишаев // Проблемы теории и практики управления. Ч 2001. Ч № 5. Ч С. 21-26.
64. Казанский, Ю.Н. Строительство в США и России. Экономика и управление Текст. / Ю.Н. Казанский, A.M. Немчин, С.Н. Никешин. Ч СПб.: Издательство ДваТрИ, 1995. 438 е.: ил. - Библиогр.: с. 435-437.
65. Казейкин, В. Ипотеке нужны стандарты Текст. / В. Казейкин // Ежемесячный журнал Ипотека. 2007. - № 5 (13). - С. 14-19.
66. Капустина, Н. Дольщики вне закона Текст. / Н. Капустина // Приложение к Коммерсантъ Ежемесячный журнал о недвижимости Жилой дом. - 2007.-№ 1.-С. 11.
67. Кейнс, Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. М. Кейнс. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978. - 494 с.
68. Князев, Ю. О научных экономических школах Текст. / Ю. Князев // Общество и экономика. 2003. -№ 12. - С. 108-132.
69. Коломейская, И. Товарищество на вере Текст. / И. Коломейская // Ежемесячный аналитический журнал лCFO Russia. 2007 Ч № 11Ч С. 37-44.
70. Конотопов, M.B. История экономики зарубежных стран Текст.: учебник для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям и направлениям / М.В. Конотопов, С.И. Сметанин.- М.: КноРус, 2007. 327 е.: ил.
71. Корчаго, И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства Текст. / И.Г. Корчаго // Жилищное строительство. Ч 1997. -№5.-С. 10-11.
72. Круглик, С.И. Комплексное управление жилищной сферой как системой на базе управления проектами Текст. / С.И. Круглик // Экономика сервиса. 2007. -№ 1. - С. 7-23.
73. Ларионов, А.Н. Стратегия развития рынка жилья Вогоградской области Текст. / А.Н. Ларионов; С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, Вогоград, гос. архитектур.-строит. академия. Ч Вогоград, 2002. Ч 456 е.: ил.1. Библиогр.: с. 330-343.
74. Лимонов, Л.Э. Крупный город: регулирование территориального развития и инвестиционные стратегии Текст. / Науч. ред. О.П. Литовка. Ч СПб.: Наука, 2004. 270 е.: ил. - Библиогр.: с. 257-267.
75. Львов, Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки Текст. / Д.С. Львов; Отд-ние экон. РАН. М: ОАО Изд-во Экономика, 1999. - 79 е.: ил.
76. Львов, Д.С. Экономика развития Текст. / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002. - 512 е.: ил. -Библиогр.: с. 487-508.
77. Мазур, И.И. Девелопмент Текст.: Учеб. пособие для подготовки менеджеров / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 521 е.: ил. Ч Библиогр. по главам.
78. Максимова, О. Залог дороже денег Текст. / О. Максимова // Приложение к Коммерсантъ Ежемесячный журнал о недвижимости Жилой дом. - 2007. - № 5. - С. 30-31.
79. Мамардашвили, М.К. Философские чтения Текст. / М.К. Мамар-дашвили. СПб.: Азбука-классика, 2002.
80. Моисеев, Е. Клондайк для инвестора Текст. / Е. Моисеев, А. Мак-симаткина, А. Иноземцева и др. // Ежемесячный деловой журнал РБК. Ч 2007. -№ 11.-С. 79-86.
81. Морозова, Ж.А. Строительство жилья. Налоги Текст. / Ж.А. Морозова. Ч Издательско-консультационная компания Сгатус-Кво 97, 2004. Ч 392 е.: ил.
82. Москва и регионы // Российский информационный журнал о строительстве и инвестициях. 2006. - № 4 (7). - 102 с.
83. Москвин, В. Анализ риска реализации инвестиционного проекта Текст. / В. Москвин // Инвестиции в России. 2001. - № 8. - С. 33-37.
84. Найт, Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль Текст. / Ф.Х. Найт / Пер. с англ. М.: Дело, 2003. - 360 с.
85. Никитина, Е. Копейки уже не нужны Текст. / Е. Никитина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете Ведомости, издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2007. - № 5 (39), июнь. - С. 28-29.
86. Николаев, В.П. Введение в рыночную экономику строительства Текст. / В.П. Николаев // Экономика строительства. 1994. - № 4. - С. 3-22.
87. Новиков, А. Типовая ситуация Текст. / А. Новиков // Информационно-аналитический журнал Городское обозрение недвижимости. Ч СПб., 2006.-№ 10.-С. 37-43.
88. Павлова-Каткова, Н. Потусторонние новостройки Текст. / Н. Павлова-Каткова // Приложение к Коммерсантъ Ежемесячный журнал о недвижимости Жилой дом. Ч 2007. Ч № 3. - С. 15-17.
89. Павлова, С.А. Инвестиции и закономерности инвестиционного процесса в современных условиях Текст. / С.А. Павлова. Ч Бегород: НИ-ИКМА, 2002. 147 с.
90. Панибратов, Ю.П. Управление инвестициями в непроизводственное строительство Текст. / Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.А. Кру-шинский // Известия вузов. Строительство. 2002. - № 8. - С. 53-57.
91. Перминова, Е. Тяжелая доля дольщиков Текст. / Российское экономическое издание ВВП: Валовой Внутренний Продукт. 2006. - № 18. -С. 106-109.
92. ПИФ-info Текст. / Ежемесячный аналитический журнал. Ч 2008. Ч № 1-2.-28 с.
93. Поляковский, Г. Жилищная экономика. Текст.: зарубежный экономический учебник / Г. Поляковский. М.: Дело, 1996. - 223 е.: ил. -Библиогр.: с. 208-214.
94. Попов, А. Бесценный мир Текст. / А. Попов, М. Сергеева // Ежемесячный деловой журнал РБК. Ч 2007. Ч № 12. С. 18-24.
95. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики Текст. / Под ред. Д.С. Львова / Отделение экономики РАН. М.: Экономика, 2000. - 790 е.: ил. - Библиогр.: с. 757-764.
96. Райзберг, Б. А. Современный экономический словарь Текст. / Б.А. Райзберг, Л.Ш. Лозовский, Е.Б. Стародубцева. 5-е изд., перераб. и доп. -М.: ИНФРА-М, 2007. - 495 с.
97. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман; Международная академия инвестиций и экономики строительства. Ч М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. 294 е.: ил. - Библиогр.: С. 289-294.
98. Рекитар, Я.А. Договременные тенденции развития строительного комплекса (опыт ведущих зарубежных стран и некоторые выводы для России) Текст. / Я.А. Рекитар, H.A. Сидорова // Экономика строительства. -1999.-№9.-С. 2-20.
99. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством Текст. / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. Л.Н. Чер-нышова. -М.: Реапроект, 2004. 528 е.: ил.
100. Рынок жилья в переходной экономике Текст. / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров: ГИ1111 Вятка, 2002. - 896 е.: ил. - Библиогр.: С. 809-827.: ил.
101. Рынок ценных бумаг: Учебник Текст. / Под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. -448 е.: ил.
102. Савченко, П. Уровень и качество жизни: понятия, индикаторы, современное состояние в России Текст. / П. Савченко, М. Федорова, Е. Шекова // Российский экономический журнал. 2000. - № 7. - С. 66-73.
103. Салунов, А. Золотые города Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2008. - № 1. - С. 110-111.
104. Салунов, А. Цена высоты Текст. / А. Салунов // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2008. - № 2. - С. 44-50.
105. Самарина, Н. Сколько стоит дом достроить Текст. / Н. Самарина // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете Ведомости, издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2006. - № 5. - C. 23.
106. Селюков, B.K. Управление рисками. Ипотечная сфера Текст. / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров; МГТУ им. Н.Э. Баумана. Ч М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001. 360 е.: ил. - Библиогр.: с. 357-359.
107. Сергеева, М. Инвесторы, которые перевернут мир Текст. / М. Сергеева // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2007. - № 8. Ч С. 22-27.
108. Сергеева, М. Америка тянет на дно Текст. / М. Сергеева, А. Попов // Ежемесячный деловой журнал РБК. 2007. - № 10. Ч С. 20-26.
109. Серов, В.М. Инвестиционный менеджмент Текст. / В.М. Серов. -М.: Инфра-М, 2000. 272 е.: ил.
110. Сигал, Е. Призрачное богатство Текст. / Е. Сигал, Н. Минашин, А. Попов // Ежемесячный деловой журнал РБК. Ч 2007. Ч № 6. Ч С. 13-18.
111. Синочкин, Д. Первичный рынок: подъем переворотом Текст. / Д. Синочкин // Информационно-аналитический ежегодник Недвижимость Петербурга. СПб, 2006. - С. 29-45.
112. Слезингер, Г.Э. Социальная экономика Текст. / Г.Э. Слезингер. учебник. М.: Изд-во Дело и Сервис, 1999. - 368 е.: ил. - Библиогр.: с. 356-360.
113. Слепов, В.А. Инвестиции как фактор экономического роста Текст. / В.А. Слепов, М.А. Потапская // Финансы. 1999. - № 1. - С. 2-11.
114. Смоляр, И.М. Градостроительное планирование как система: прогнозирование программирование Ч проектирование Текст. / И.М. Смоляр. -М.: Эдиториал УРСС, 2001. - 164 е.: ил. - Библиогр.: с. 163.
115. Старик, Д. Экономическая эффективность инвестиций: показатели и методы определения Текст. / Д. Старик // Экономист. 1993. - № 12. Ч С. 57-61.
116. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник; Российская гильдия риэторов. Ч М., 1999.-62 с.
117. Стерник, Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости Текст. / Г.М.Стерник, Н.Н.Ноздрина М., 1997. Ч 61 с.
118. Страйк, Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России Текст. / Р.Дж. Страйк // Вопросы экономики. 1994. - № 10. - С. 4-9.
119. Строительство Текст.: справочник строительного комплекса Санкт-Петербурга. СПб., 2004. - 400 с.
120. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. 2007. Ч № 5. - 128 с.
121. Строительство Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. Ч 2007. Ч № 6. Ч 124 с.
122. Студенков, А. Тихая революция Текст. / А. Студенков // Ежемесячный аналитический журнал лCFO Russia. 2007. - № 10. - С. 14-15.
123. Тамбовцев, B.J1. Теоретические вопросы институционального проектирования Текст. / B.J1. Тамбовцев // Вопросы экономики. Ч 1997. Ч № 3. Ч С. 82-94.
124. Теин, Ли. Теория и практика экономических реформ в КНР Текст. / Ли Теин. 2-е допон. изд. - М.: Инст. Дальн. Вост. РАН, 2002. Ч 132с.: ил.
125. Тейлор, С. Региональное экономическое развитие на базе программно-целевого подхода: опыт Западной Европы Текст. / С. Тейлор // Регион: экономика и социология. Ч 2000. Ч № 1. Ч С. 3-33.
126. Тихонов, А. Дети ипотечного Франкенштейна Текст./ А Тихонов // Ежемесячный аналитический журнал лCFO Russia.- 2007 Ч № 11. Ч С. 72-74.
127. Троев, В.А. Недвижимость по ипотеке Текст. / В.А. Троев. Ч М.: ACT; СПб.: Сова, 2007. 93 с.
128. Тумусов, Ф.С. Инвестиционный потенциал региона: теория, проблемы, практика Текст. / Ф.С. Тумусов. М., Экономика, 1999. - 272 е.: ил. - Библиогр.: с. 260-264.
129. Управление городскими службами на примере водоснабжения и жилого фонда Текст. // Сб. докум. Франко-российского сотрудничества. Ч Париж, 1998.-224 с.
130. Федоров, A.A. Системы оценки качества жизни и устойчивого развития Текст. / A.A. Федоров //Архитектура и строительство. Ч 1999. Ч № 7-8. С. 4-27.
131. Федосеев, В.В. Экономико-математические методы и прикладные модели Текст. / В.В. Федосеев. М.: ЮНИТИ, 1999. - 392 е.: ил.
132. Хайдеманн, Т. Инвестиции в недвижимость в России Текст. / Т. Хайдеманн, Д. Мартюшев. СПб., 2005. - 99 с.
133. Хачатрян, С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем Текст.: научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. -М.: Изд-во Экзамен, 2002. 192 е.: ил. -Библиогр.: С. 187-189.
134. Хитров, В.А. Организация инвестиционной деятельности в строительстве на основе методологии управления проектами Текст. / В.А. Хитров. -СПб.: СПбГИЭА, 1998.- 118 е.: ил.-Библиогр.: С. 116.
135. Холобаев, П. Новый жилищный кодекс: комментарии Текст. / П. Холобаев // Коммерсант-BJTACTb. Аналитический еженедельник. 2005. -№8(611), 28.02.2005.-С. 16-19.
136. Черник, Г.В. Принятие инвестиционных решений и анализ проектов Текст. / Г.В. Черник. СПб., 1999. - 32 с.
137. Чернышов, П. Хоромы с чужого плеча Текст. / П. Чернышов // Квартирный ряд. 2007. - № 26 (649), 28 июня - 4 июля 2007 г. - С. 4.
138. Черняк, В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве Текст. / В.З. Черняк. М.: Русская Деловая Литература, 1998. - 800 е.: ил. - Библиогр.: с. 782-788.
139. Черняк, В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства Текст.: учебник для студентов вузов / В.З. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 е.: ил. - Библиогр.: С. 617.
140. Шарп, Ф. Инвестиции Текст. / Ф. Шарп, Г. Александер, Д. Бейли. Пер. с англ. -М.: Инфра-М, 1997. - 649 е.: ил.
141. Шманев, C.B. Управление инвестиционными процессами в промышленности Текст. / Под общ. ред. проф. А.Ю. Егорова, М.В. Конотопова, О.С. Сухарева. -М.: Машиностроение, 2007 е.: ил.
142. Шодонере, Ж. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции Текст. / Ж. Шодонере. Пер. с франц. JI. Хакимзя-новой. М., 2001 - 76 с.
143. Шомина, Е.С. Жилищное движение в Швеции Текст. / Е.С. Шо-мина // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2002. - № 1. Ч Ч. II. - С. 37-42.
144. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999. - 567 е.: ил. - Библиогр.: с. 563-564.
145. Ясин, Е.Г. Жилищная проблема Ч узловой пункт экономических реформ Текст. // Вопр. экономики. 1993. - № 7. - С. 4-6.
146. Ясинская, А. Опись городских парадоксов Текст. / А. Ясинская // Информационно-аналитический ежегодник Недвижимость Петербурга. Ч СПб, 2006.-С. 11-23.
147. Иванова, Ю.В. Формирование и развитие регионального жилищно-коммунального комплекса (на опыте Вогоградской области) Текст.: автореферат дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 20.04.2005 / Иванова Юлия Владимировна. М., 2005. - 24 е.: ил.
148. Квачадзе, Р.Г. Развитие рынка нового жилья (на примере Москвы) Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 22.04.1999 / Квачадзе Роберт Георгиевич. М., 1999. - 165 е.: ил. - Библиогр.: с. 157-165.
149. Ларионов, А.Н. Методология регулирования регионального рынка жилья (на примере Вогоградской области) Текст.: дис. . д-ра экон. наук: 08.00.05: защищена 06.06.02 / Ларионов Аркадий Николаевич. СПб., 2002. Ч 324 е.: ил. - Библиогр.: с. 300-324.
150. Майборода, А.Н. Совершенствование теории прогнозирования развития экономических систем транзитивного типа Текст.: автореферат дис. . канд. экон. наук / Майборода А.Н. Ч Краснодар, 2001. 23 е.: ил.
151. Скрипченко, Е.В. Инвестиции в жилищный комплекс и экономический рост Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 29.08.2001 / Скрипченко Евгений Вячеславович. Ростов-на-Дону, 2001. - 155 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 139-155.
152. Kvint, Vladimir L. The Global Emerging Market in Transition: articles, forecasts and studies Text. / Vladimir L. Kvint. Fordham University Press, New York, 1999.-P. 612.
153. Langlois, R. Rationality, Institution and Explanation Text.//In R Lan-glois,ed Economic as a Rocess. Essays in the University Press, 1990. - P. 228.
Похожие диссертации
- Рынок жилья
- Формирование институциональных предпосылок развития рынка жилья в России
- Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации
- Математическая модель массовой оценки рынка жилой недвижимости
- Развитие методов управления рисками на рынке жилой недвижимости