Статистическое исследование рынка жилой недвижимости Российской Федерации

Орехова, Анна Сергеевна

Темы диссертаций по экономике » Бухгатерский учет, статистика

Статистическое исследование рынка жилой недвижимости Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Орехова, Анна Сергеевна
Место защиты	Москва
Год	2012
Шифр ВАК РФ	08.00.12

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Статистическое исследование рынка жилой недвижимости Российской Федерации"

005045762

На правах рукописи

ОРЕХОВА АННА СЕРГЕЕВНА

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Специальность 08.00.12 - л Бухгатерский учет, статистика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 4НЮа1ш1

Москва - 2012

005045762

Работа выпонена на кафедре Теории статистики и прогнозирования Московского государственного университета статистики, экономики и информатики.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Садовникова Наталья Алексеевна

Официальные оппоненты: Дуброва Татьяна Абрамовна

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Математической статистики и эконометрики МЭСИ

Поховская Татьяна Юрьевна

кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры Финансы и кредит ФГБОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет

Ведущая организация: Федеральное государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования Российский государственный торгово-экономический

университет

Защита состоится л04 июля 2012 г. в 11-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.151.02 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики по адресу: 119501, г. Москва, ул. Нежинская, д.7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета статистики, экономики и информатики.

Автореферат разослан л02 июня 2012 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета, к.э.н. Клочкова Е.Н.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии трансформации и становления. В первую очередь, это относится к системе статистической оценки недвижимого имущества в общем и жилой недвижимости, в частности, с функционированием которой так или иначе связана жизнь и деятельность людей. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Значимая роль недвижимости в экономической и социальной сферах подтверждается и наличием обширной базы правового регулирования отношений, операций, профессиональной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Статистический анализ объектов рынка жилой недвижимости позволяет оценить их не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и как капитал в вещественной форме, приносящей доход. Статистический анализ рынка недвижимости позволяет оценить уровень национального богатства страны.

Последовательное развитие рынка жилой недвижимости в России закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Наиболее весомым и значимым показателем успешности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Анализ эволюции методов формирования информационной базы рынков жилой недвижимости в развитых странах мира показывает, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

Результатом несовершенства методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, являются необоснованные исследования на рынкё жилой недвижимости и, соответственно, базирующиеся на их основе инвестиционные решения.

Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа закономерностей и случайностей в развитии рынка жилой недвижимости, именно поэтому аналитические исследования рынка сегодня востребованы его участниками, в том числе государством. Особую значимость приобретает изучение региональных рынков жилой недвижимости, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования.

До настоящего времени в статистической и экономической науках не в поной мере изученными остаются методологические аспекты статистической оценки формирования и развития рынка недвижимости в общем, и жилой недвижимости в частности, в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий, его определяющих. Разработка теоретико-методологических основ развития и исследования рынка жилой недвижимости способствует принятию научно-обоснованных практических решений в системе управления и изучения как развития данного рынка, так и всей экономики в целом.

В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы. Теоретические аспекты и категориальный аппарат рынка недвижимости нашли отражение в ряде научных исследований О.С. Белокрыловой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, С.В. Грибовского, К. Келина, Дж. М. Кейнса, С.Н. Максимова, Н.Г. Мэнкью, В.И. Ресина, Г.С. Староверовой, Е.И. Тарасевича, JI.H. Тэпмана, Г.С. Харрисона и др. Проблемы правового регулирования рынка недвижимости рассмотрены в работах Ю.Г. Жарикова, A.A. Маковской, М.Г. Масевича, С.А. Степанова, В.В. Чубарова и др.

Методологические основы формирования системы показателей, характеризующих рынок жилой недвижимости, состав и его структуру, тенденции развития и проблемы организации деятельности на рынке жилой недвижимости Российской Федерации анализировались в работах А.Н. Асаула, A.B. Бандурина, А.Г. Грязновой, A.B. Карасева, А. Б. Крутика, Г.М. Стерника и др.

Основы статистического анализа и прогнозирования социально-экономических явлений заложены в трудах российских ученых Т.Н. Агаповой, С.А. Айвазяна, О.Э. Башиной, И.К. Беляевского, Г.Л. Громыко, Т.А. Дубровой, И.И. Елисеевой, М.Р. Ефимовой, С. Д. Ильенковой, М.В. Карманова, В.Г. Минашкина, B.C. Мхитаряна, Т.Ю. Поховской, Б.Т. Рябушкина, H.A. Садовниковой, А.Е. Суринова и др., а также ряда зарубежных ученых.

Проведенный анализ публикаций показал, что в научной литературе недостаточное внимание уделено методике комплексного статистического исследования развития рынка жилой недвижимости регионов и России в целом. Высокая практическая значимость проблем статистического анализа и управления развитием рынка жилой недвижимости определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного статистического исследования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе были поставлены и решены следующие задачи:

Х усовершенствовать систему показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации;

Х проанализировать состояние, структуру и особенности функционирований рынка жилой недвижимости в России;

Х определить критерии оценки информационного и методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости;

Х разработать методику статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости;

Х провести многомерную классификацию регионов России по показателям доступности рынка жилой недвижимости, оценить влияние различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости регионов России;

Х построить прогноз основных показателей, характеризующих развитие рынка жилой недвижимости России.

Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости Российской Федерации.

Предметом исследования является совокупность показателей и методы анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка недвижимости, статистики, эконометрики.

При решении поставленных задач в диссертации использовались методы корреляционного, регрессионного, кластерного и индексного анализа, методы ранжироваиия, прогнозирования, а также табличные и графические методы представления результатов исследования. При обработке результатов исследования использовались пакеты прикладных программ MS Excel, STATISTICA, SPSS.

Информационную базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики, Министерства финансов Российской Федерации, РОСРЕЕСТРа, Федерального казначейства и Банка России, данные периодических изданий и ресурсы сети Internet по исследуемой тематике.

Научная новизна исследования заключается в разработке методики комплексного статистического анализа и прогнозирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

В результате проведенного исследования сформулированы и обоснованы следующие положения, обладающие элементами научной новизны и выносимые на защиту:

Х усовершенствована система показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации, позволяющая оценивать результаты реализации механизма жилищной политики и возможность формировать информационное поле, характеризующее состояние рынка жилой недвижимости и тенденции его развития;

Х разработана и предложена классификация объектов и субъектов рынка недвижимости, позволяющая расширить его анализ на микро-, макро- и мезоуровне и оценить зависимость субъектов рынка от условий хозяйствования. Автором разработана структура предпринимательской деятельности на рынке жилой недвижимости, которая позволяет наиболее поно охарактеризовать процесс предпринимательского взаимодействия при совершении операций на рынке, анализировать поведение субъектов рынка недвижимости на протяжении всего жизненного цикла наблюдаемых объектов;

Х усовершенствована методика сбора и обработки статистической информации по рынку жилой недвижимости за счет включения допонительных категорий и источников данных, позволяющая стандартизировать их содержание и формы предоставления, расширить и детализировать анализ рынка жилой недвижимости;

Х разработана методика статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и теории золотого сечения, которая позволяет получить информацию о конкурентном потенциале рынка жилой недвижимости;

Х произведена многомерная классификация регионов Российской Федерации по показателям доступности рынка жилой недвижимости, на основе которой определен инвестиционный потенциал регионов с точки зрения платежеспособного спроса населения и степени обеспеченности его жильем, выявлены и оценены основные факторы, влияющие на развитие рынка жилой недвижимости Российской Федерации;

Х построен прогноз цен на рынке жилой недвижимости России с учетом результатов использования методики устойчивости рынка недвижимости, показано основное направление развития рынка жилой недвижимости в кратко-и среднесрочной перспективе.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (по экономическим наукам). Исследование выпонено в рамках паспорта отрасли Экономические науки, специальности по коду ВАК Минобрнауки России 08.00.12 Бухгатерский учет, статистика в соответствии с пунктами: 4.8. Инвестиционная статистика; 4.11. Методы обработки статистической информации: классификация и группировки, методы анализа социально-экономических явлений и процессов, статистического моделирования, исследования экономической конъюнктуры, деловой активности, выявление трендов и циклов, прогнозирования и развития социально-экономических явлений и процессов.

Практическая значимость результатов исследования. Разработанные методики, полученные результаты проведенного исследования и выводы могут быть использованы Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами при формировании системы показателей оценки развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и регионах, а также Правительством Российской Федерации при разработке программ по поддержке и регулированию рынка жилой недвижимости в целом по России и по регионам, а также частными инвесторами при выборе объекта инвестирования или при совершении других сделок на рынке недвижимости.

Предложенные в диссертационном исследовании методика оценки инвестиционной привлекательности регионов Российской Федерации и модель устойчивости рынка жилой недвижимости были использованы для анализа инвестиционных проектов в жилищном строительстве Департамента проектного финансирования НОМОС-БАНК (ОАО), а также при разработке рекомендаций по оценке залоговой стоимости объектов жнлой недвижимости для Департамента залоговых операций НОМОС-БАНК (ОАО). Справки о внедрении прилагаются.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы докладывались на IX Международном научно-практическом семинаре Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления (г. Москва, ИНИОН РАН, 2628 февраля 2011г.); Межвузовской научно-практической конференции Модернизация России в XXI веке: социальные и экономические аспекты (г. Москва, МФПА, 2010 г.); Международном научном конгрессе Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса (г. Москва. МФПА, 2009 г.), а также опубликованы в 17 научных работах общим объемом 8.23 п. л. (авторских 8,23 п, л.), в том числе в 5-ти статьях в журналах

рекомендованных ВАК Минобрнауки России объемом 3.29 п. л. (авторских 3.29 п. л.).

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении содержится обоснование актуальности темы, определение цели и задач исследования, объекта и предмета исследования, раскрыты теоретическая, методологическая и информационная основа диссертационной работы, положения научной новизны и практической значимости полученных результатов.

В первой группе вопросов, рассматривающих рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования, раскрыта специфика, сформулированы определения и классификация, осуществлен обзор основных направлений и программ развития рынка жилой недвижимости а Российской Федерации, предложена система показателей его характеризующих.

В диссертации дана оценка существующих категорий недвижимость и рынок недвижимости, рынок жилой недвижимости которые используются в различных российских и западных экономических источниках.

Автором усовершенствована система классификации объектов недвижимости (рис. 1), в которой заложена потенциальная возможность ее использования и в узко прикладных целях, за счет допонительного введения необходимых классификационных признаков на более низких подуровнях.

Характерной особенностью развития рынка жилой недвижимости в современных условиях является формирование его институционально-субъектной структуры. Последняя включает в себя совокупность и взаимодействие трех основных субъектов - институционально-неорганизованных (домохозяйства и фирмы, самостоятельно осуществляющие операции на рынке недвижимости), институционально-организованных (профессиональные участники, выпоняющие специализированные функции) и институционально-государственных (органы и учреждения государственного или местного управления, регулирующие определенные стороны поведения всех экономических агентов в данном сегменте рынка).

В связи с этим автором усовершенствована субъектная структура рынка жилой недвижимости, в отличие от общепринятой, учитывающая постпродажный фактор, т.к. кроме создания, развития и продажи объекта недвижимости, в дальнейшем он также нуждается в управлении не только в плане технической эксплуатации, но также регулировании последующих жилищно-коммунальных отношений на уровне государства и собственника (покупателя).

Каждый из секторов данной структуры имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на:

Х инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

Х товарные потоки (финансирование оборота прав на недвижимость);

Х доходы от сделок и от эксплуатации недвижимости;

Х налоги (налогообложение недвижимости);

Х платежи за коммунальные услуги, услуги энергоснабжения и т.д. обеспечивающие функционирование всех технических систем недвижимости.

Функциональнее назначение

-производственные -н епроизв одств енны с

Форма права собственности

воспроизводимости в натуральной ферме

Степень готовности к эксплуатации

Отраслевая

Региональная

частная

-государственная ницнпальноя -общественная -смешанная

Хневоспроизводимые Хвоспроизводимые

-введенные в эксплуатацию -незавершенное строительство -требующие реконструкции или катггального ремонта

промышленность, сельское хозяйство, лесное хозяйство, транспорт, связь, строительство, торговли и общественное питание, материально-техническое снабжение и сбыт и другие отрасли

республика, край, область, город, округ, муниципальный район

По характеру использования

По целям зладни*

-коммерческая и производственная длительность

Х сельскохозяйственные цели

Х специальные цел

-ведение бизнеса -проживание владельца

- в качестве инвестиций

- в качестве товарных запасов

Х для освоения и развития

-для потребления истощимых рес} рсов

По типам участников

Хиндивидуальных продавцов и покупателей

Хпромежуточных продавцов Хмуниципальных образований -коммерческих организации

По видам сделок

я О а е.

По способу совершения сделок

-к) пля-продажа

-аренда

-ипотека

-вещные права (аренда, залог и др )

-первичный и вторичный - организованный и неорганизованный -биржевой и внебиржевой -традиционный и компьютеризированный

Рис. 1. Классификация объектов недвижимости

Сектор управления и эксплуатации объектами жилой недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных их товарных характеристик на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов жилой недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном

рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Автор обобщила и систематизировала информацию об основных участниках рынка жилой недвижимости и предложила следующий их состав (рис. 2), который наиболее поно описывает процесс предпринимательского взаимодействия при совершении операций на рынке недвижимости. Однако делать вывод о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке жилой недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории.

Рис.2. Участники рынка жилой недвижимости

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилой недвижимости.

Одним из важнейших индикаторов рынка жилья является состояние жилищных условий населения, которое характеризуется такими показателями, как: объем жилищного фонда, его движение, капитальный ремонт и реконструкция, благоустройство жилищного фонда, обеспеченность населения жильем. Но рынок дожен анализироваться только в совокупности с рыночными

показателями по нему, в связи с чем автором предлагается следующая система показателей рынка жилой недвижимости (рис. 3).

В настоящее время фактическая обеспеченность жильем жителей Российской Федерации значительно меньше, чем в большинстве развитых стран. Так. в большинстве индустриальных стран минимальный уровень обеспеченности жильем составляет 40-50 кв. м обшей площади на одного жителя, а в среднем по Российской Федерации-18,9 кв. м.

Рис. 3. Система показателей рынка жилой недвижимости

Автором показано, что перед российским обществом, экономикой и государством стоит важная и сложная проблема обеспечения населения страны качественным и доступным жильем. Решение данной задачи возможно исключительно при комплексном изучении взаимосвязанных факторов, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России.

Предложенная система показателей позволяет определить направления повышения эффективности управления системой рынка жилой недвижимости в регионах, а также способствует разработке научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона.

Вторая группа вопросов посвящена совершенствованию методики экономико-статнстического анализа показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации. В этой связи выявлены особенности формирования информационного пространства и изучена проблема несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, проанализированы основные показатели рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Изучая эволюцию методов формирования информационной базы рынков недвижимости п развитых странах мира, доказано, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

В течение нескольких лет различные организации (Российская гильдия риэторов совместно с такими агентствами недвижимости, как МИЭЛЬ, МИАН, ИНКОМ-Недвижимость) работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэторов - информационных стандартов, агоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэторских фирм и ассоциаций при решении всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач автором выделяются три самостоятельных, тесно связанных направления совершенствования методологии статистического исследования:

Х развитие новых форм, методов и способов наблюдения за операциями с недвижимостью в части сбора, хранения и переработки в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменного, межрегионального, международного обмена информационными ресурсами о рынке жилой недвижимости;

Х разработка современных технологий риэторской деятельности в части приема, хранения и использования юридической и иной информации, необходимой для унификации регламентных процедур в деятельности риэторов;

Х создание методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости с использованием методологии статистического анализа его состояния и перспектив развития.

Для совершенствования системы сбора и обработки статистической информации, в отличии от существующей четырехкатегорийной системы фиксирования данных, принятой по методологии Российской гильдии риэторов, автором предлагается выделить 6 категорий данных, необходимых для аналитической работы:

Х категория 0 - описание объекта жилой недвижимости (первичные данные);

Х категория 1 - данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (дифференцированные по типам базовые данные);

Х категория 2 - данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);

Х категория 3 - данные о рынке по способу приобретения (дифференциированпые по типам сделок и источникам приобретения);

Х категория 4 - данные о потребительских свойствах рынка (данные о количестве потенциальных и фактических покупателей);

Х категория 5 - данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка жилой недвижимости (консолидированные статистические данные).

Для каждой категории выделенных данных могут быть определены специфические формы и источники получения и формализации информации. Источниками данных для форм представленных категории являются:

Х для категории 0 и 4 - собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах жилой недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэторских ассоциаций;

Х для категории 1 и 4 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);

Х для категории 2 и 3 - результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц) плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;

Х для категории 5 - ежегодные (ежеквартальные) Бюлетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Предложенные категории данных позволят в поной мере охарактеризовать рынок жилой недвижимости, т.к. включают основные показатели, характеризующие его структуру.

На рынке жилой недвижимости чаще всего существует несбалансированность спроса и предложения. Предложения недвижимости, из-за длительного строительного цикла, не успевают за изменяющимся в короткие сроки спросом. В результате затруднено саморегулирование рынка жилой недвижимости с помощью механизма цен.

Для того, чтобы прийти к сбалансированным показателям спроса и предложения необходимо определить, к каким соотношениям нужно стремится и на их основе рассчитывать количественные показатели и разрабатывать программы, которые позволят достигнуть поставленных задач.

<2- ГО

! \ /

II ..II к1| .1

Ц! ЦЗ Ц4 Ц2 Цена

Рис. 4. Зависимость объемов продаж объекта недвижимости Т от цены Ц

Автором разработана методика статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости, основанная на законе спроса и предложения и теории золотого сечения (рис. 4). Знание золотых сечений дает представление о следующем:

Х Наличие золотых пропорций можно рассматривать как индикатор классической устойчивости рыночных процессов в сфере жилой недвижимости, то есть: рынок - стабилен, конкуренция - здоровая, достаточна покупательная способность и т. д.

Х Понимание того факта, что в устойчивом рынке 62% всего объема продаж объектов жилья осуществляется под кривой I, а 38% - под кривой 2, позволяет рекомендовать покупателю и продавцу впоне осознанную стратегию проведения торга: покупатель дожен четко знать, что в устойчивом рынке его претензии на снижение цены на товар Т до уровня Ц3 не лишены оснований, и дожен торговаться с продавцом до этого логического конца, а продавец уступит покупателю в цене с величины Ц2 до Ц3, т.к. в итоге он выиграет в объеме продаж.

Х При цене Цо объем продаж, при условии наличия торга, минимален. Это дожны иметь ввиду продавцы - любители разного рода дисконтных, сезонных и прочих скидок, которые, как правило, определяют размер скидки таким образом, что попадают в пределах точки Ц0. А это, при условии наличия

торга, является самым ущербным для продавца и покупателя. Поэтому приходится выбирать между двух альтернатив: или скидки или торг. В крайнем случае, при наличии торга, скидки дожны быть в пределах цены Ц3.

Этапы реализации предложенной методики:

1. Сбор статистической информации по объектам жилой недвижимости за период времени по следующим показателям:

Х исходная цена объекта недвижимости Ц?, с которой начинает торг продавец (цена предложения, руб. /кв. м.);

Х конечная цена объекта недвижимости Ц. по которой в итоге товар продан (цена покупки, руб. /кв. м.);

Х объем продаж объектов недвижимости при каждой цене Ц (кв. м).

2. Визуализация полученной статистической информации, когда данные переносятся на график цена - объем продаж, может быть использована для проведения экспресс оценки.

3. Обеспечение наглядности и объективности экспресс оценки с использованием кривых 1 и 2 любым из известных методов аппроксимации.

4. Определение объемов продаж под кривыми 1 и 2.

5. Определение точки Ц0 как точки пересечения кривых 1 и 2.

6. Оценка золотых сечений №1, №2, №3 и №4, при необходимости детальной проработки стоимости объектов жилой недвижимости: К] = Цг/Ць

= Кв(Цз), К3 = Кв(ОД, К4= Q1/Q2, где Qi - объем продаж под кривой 1, руб., Qi -объем продаж под кривой 2, руб.

Оценки близкие к К] = 1,62, К2 = 0,62, К3 = 0,38, К4 = 1,62 свидетельствуют об устойчивом конкурентном равновесии рынка жилой недвижимости.

Если оценки К, Ч К4 далеки от указанных величин, то требуется коррекция стратегии развития рынка жилой недвижимости. Поскольку данная методика несет в основном индикаторные функции, то выбор мероприятий, которые могут улучшить ситуацию возлагается на соответствующие органы государственной власти, а также на участников рынка.

Спрос и предложение сильно взаимосвязаны с другими показателями рынка жилой недвижимости, то есть от спроса и предложения зависят такие важнейшие экономические индикаторы, как цена, доходность, риски приобретения и создания объектов жилой недвижимости, в частности ввод в действие жилых домов.

Анализ динамики ввода в действие жилых домов показал, что максимум годового ввода жилья в России пришеся на 1987 г. и составил 72,8 мн. кв. м. общей площади жилья (или 1,392 мн. квартир,). Ввод в 2008 г. составил 64, 1 мн. кв. м. общей площади жилья (83 % от уровня 1987 г.) или около 605 тыс. квартир, что составляет 50% от уровня 1987 г. Это объясняется тем. что застройщики стали строить квартиры больших размеров. По сравнению с 2007 г., строительство жилья достигло в 2008 г. рекордных за последнее десятилетие темпов роста - увеличение ввода составило около 30 %. В 2006 г. объем ввода жилья приблизися к прогнозному значению программы Жилище - 50,8 мн. кв. м. и составил 50,5 мн. кв. м.

Согласно данным официальной статистики в России на конец 2009 г. площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя, составила 22,4 кв.м., в Москве - 19,7 кв.м., что существенно меньше, чем в европейских странах, где этот показатель составляет 35-50 кв.м. За последние 10 лет средняя

обеспеченность квадратными метрами увеличилась в России на 10%, в Москве же Ч всего на 5%. При этом не стало меньшим число москвичей, проживающих в одной квартире (3 человека в среднем).

На первый взгляд кажется, что такие низкие показатели по России вызваны низкими темпами жилищного строительства. В целом для России это действительно так, жилье догое время практически не строилось. Исключение составляют г. Москва и Московская область, которые отличались сравнительно высокими темпами ввода жилья. Вместе с тем, год от года, уменьшалось строительство муниципального жилья и, соответственно, росли объемы жилья, выставленного на продажу. Коммерческое жилье, которое было москвичам недоступно, покупалось в основном приезжими. Об этом свидетельствует значительный рост численности населения г. Москвы (с 8,6 мн, чел. в 1989 г. до 10,5 мн. чел. Ч в 2009 г.), который, в условиях депопуляции населения вызван исключительно миграционным приростом. Так например, по результатам переписи 2010 г., увеличение численности населения Центрального федерального округа на 1,2% обеспечивалось ростом числа жителей г.Москвы. Московской и Бегородской областей, население которых увеличилось за счет превышения миграционного прироста над естественной убылью.

Статистические данные последних лет позволили также выявить значительную категорию населения, которое не имеет постоянного жилья. Такая негативная тенденция характерна прежде всего для г. Москвы.

Снижение объема нового строительства, отстающего от существующих потребностей, является одной из причин высоких цен на рынке жилой недвижимости. Проанализировав динамику средних цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в целом по Российской Федерации и г. Москве (рис. 5) можно отметить, что на первичном рынке жилья цены в 2010 г. по сравнению с 2000 г. увеличились почти в 9 раз. Для вторичного рынка жилья характерен еще более быстрый рост цен - в 11 раз. Между тем. в целом по стране, цены гораздо ниже, чем в столице, но растут они такими же быстрыми темпами: уровень цен на первичном рынке 2010 г. по сравнению с 2000 г. вырос в б раз, а на вторичном рынке в 9 раз.

180000 т~

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

первичным рынок жилья. Российская Федерация О первичный рынок Жилья, г.Москаа

вторичный рынок жилья. Российская Федерация в вторичный рынок жилья. г.Москва

Рис. 5. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в Российской Федерации и г. Москве (на конец года, руб. за I кв. м. общей площади)

Анализ данных по показателям посреднической деятельности в сдеках с жилой недвижимостью (рис. 6) показал, что на протяжении 2000-2010 гг. им присуща положительная динамика. Наблюдается тенденция к их увеличению от года к году. Исключение составляют 2004, 2005 гг., в которых наблюдается незначительное снижение объемов выручки. Число организаций в среднем ежегодно увеличивалось на 217 ед.

Рис. 6. Динамика показателей, характеризующих организации, занимающиеся посреднической деятельностью в сдеках с жилой недвижимостью в Российской Федерации

Численность сотрудников риэторских организаций также увеличивается. Ее средний ежегодный абсолютный прирост составляет 2298 человек. Увеличение объемов выручки за анализируемый период свидетельствует об улучшении благосостояния сотрудников организаций, которые в основном работают за проценты от сделок, предоставляемых от посреднических услуг.

Риэтерские фирмы в основном являются малыми предприятиями со средней численностью 8-10 человек. Рост рынка услуг риэтерских фирм в последние годы илюстрируется показателем выручки, которая с 1998 г. возросла более, чем в 170 раз, а в расчете на 1 работника - в 30 раз (рис. 7)._

1993 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2000 2007 2С08 200Э 2010 Годы

Рис. 7. Динамика выручки от посреднической деятельности в сдеках с недвижимостью в Российской Федерации

Такое повышение выручки от посреднической деятельности объясняется увеличением оплаты за услуги и повышением востребованности услуг в связи с ростом числа обманутых продавцов и покупателей жилой недвижимости в

последнее время, а также необходимостью затрачивать много времени на поиск подходящих вариантов недвижимости и т.д.

Одним из основных показателей эффективности посреднической деятельности является число завершенных сделок с жилой недвижимостью (рис. 8), которое определяется по числу оплаченных договоров или других документов.

Рис. 8. Динамика завершенных посреднических сделок с недвижимостью в Российской Федерации

Число завершенных сделок с жилым фондом за период с 2001 г. по 2010 г. уменьшилось с 264542 до 165843 сд., т.е. на 98699 ед., но из них число сделок по купле-продаже увеличилось на 25948 ед. Общая площадь объектов жилого фонда, участвовавших в завершенных сдеках по купле-продаже увеличилась с 2892,5 тыс. кв. м. (2000 г.) до 4857,3 тыс. кв. м. (2010 г.), включая квартиры в многоквартирных и индивидуальных жилых домах (домовладения, коттеджи). Такую ситуацию, например в г. Москве, можно объяснить тем, что большая часть строящегося жилья идет на решение социальных задач. Более половины строящегося жилья нижнего ценового диапазона подпадает под программы реконструкции ветхого жилого фонда. Ветхий и аварийный жилищный фонд составлял в 2010 г. 91,3 мн. кв. м площади жилищ, что в 3 раза больше, чем число строящихся площадей. Большая часть строящегося жилья - это монолитно-кирпичное жилье повышенных площадей. Таким образом площади строительства хотя и увеличиваются, но реальное количество новых квартир остается практически неизменным.

Динамика завершенных посреднических сделок (рис. 9) свидетельствует о том, что в течение 1997-2010 гг. среди всех сделок с недвижимостью лидируют сдеки с жилым фондом, что обоснованно, т.к. потребность в жилье является справедливым стремлением человека к более комфортной жизни.

С 2001 по 2004 гг. наблюдася постоянный рост количества сделок с жилым фондом: абсолютный прирост составил 100,4 тыс. сделок. Но даже самый высокий показатель в этом интервале (2009 г.) далек от показателей докризисного периода (1997 г.). В 2005-2006 гг. наметися спад в количестве завершенных сделок с жилым фондом.

Последние пять лет более четверти квартир покупались в г. Москве с помощью ипотеки. Так в 2008 г. количество ипотечных сделок составило 19065 ед. или 29,3% от числа всех купленных квартир. В 2009 г. доля ипотечных

сделок продожала медленно, но верно уменьшаться. Если снижение числа ипотечных сделок в 4 квартале 2008 г. составило 30,6% к аналогичному периоду 2007 г.. то количество ипотечных сделок, заключенных в первом квартале 2009 г., снизилось по сравнению с аналогичным показателем 2008 г. на 63.4%.

В 2010 г. на фоне либерализации условий произошло заметное оживление сферы ипотечного кредитования (рис. 9) относительно провального 2009 г.: в 2010 г. было, заключено около 20 000 сделок с участием ипотечного кредитования, что в 2,3 раза выше аналогичного показателя за 2009 г.

2000 1800 1600 1400 1200 . юоо 800 600 400 200

'-V.V 'Л

Шш

Щ Ш йв ИВШ1ШШШ

Ч . -

, Г -й ТЯ" rir ffl i Щ it Й 1 ШЩ. ... 1" щ i i i

2009 ипотека в силу договора а 2009 ипотеке в сипу зэкона О 2010 ипотека в сипу договори О 2010 ипотвка б силу закона

Рис. 9. Динамика ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основной рост числа сделок пришеся на первое полугодие 2010 г. Сказася отложенный спрос: в кризис люди воздерживались от подобных покупок. Сейчас рынок жилой недвижимости стабилизируется. Для вторичного рынка жилой недвижимости г. Москвы 6000-6500 сделок в месяц считается нормальным показателем.

Третья группа вопросов посвящена статистическом)' моделированию и прогнозированию показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Автором была произведена многомерная классификация регионов России по показателям доступности и инвестиционной привлекательности рынка жилья, выявлены и оценены основные факторы, влияющие на его развитие, а также проанализированы тенденции и построен прогноз основных показателей рынка жилой недвижимости на кратко- и среднесрочную перспективу.

Оценка состояния рынка недвижимости страны в целом дожна включать анализ ситуации, которая складывается на региональных рынках. С этой целью был проведен кластерный анализ, учитывающий включение нескольких факторов, которые определяют такое понятие, как доступность жилья, которая в свою очередь является одним из главных индикаторов рынка недвижимости. Это объясняется тем, что б ее основе лежат не только ценовые факторы, но и фактор, учитывающий благосостояние населения. которое определяет платежеспособный спрос на объекты недвижимости.

С целью выявления наиболее проблемных регионов и регионов, где ситуация наоборот складывается наилучшим образом с точки зрения доступности строящегося жилья в 2010 г., был проведен кластерный анализ семидесяти четырех регионов по таким показателям как: Х среднедушевой денежный доход (руб. в месяц);

Х средняя площадь жилища на одного жителя (кв. м.);

Х средняя пена за квадратный метр (руб.).

К совокупности регионов в каждом кластере был применен иерархический метод классификации, который позволил выделить несколько групп, характеризующих доступность на рынке жилой недвижимости, которые в свою очередь были интерпретированы с точки зрения инвестиционного потенциала регионов (рис. 10).

Рис. 10. Критерии распределения регионов России по инвестиционной привлекательности

Средние значения показателей по группам представлены в табл. 1.

Таблица 1

Средние значения показателей доступности жилья по группам регионов

России в 2010 г.

Группы Число ггабгодени Среднедушевой денежный доход Средняя площадь жилища на одного жителя Средняя цена за юадратньш метр

Б, 9 3476.389 16,1 19513,289

Б, 39 8110,344 17,3 36421,51

5; 15 27094,56 20.2 78856,6

Б* 9 14434.44 19,3 47135,58

В среднем по всем регионам - 9440.604 18,9 38179,74

В результате классификации были выделены 12 подгрупп регионов по четырем группам (табл. 2).

Исходя из того, в какую группу попал регион можно делать вывод о том. насколько в нем развит рынок жилой недвижимости, в какие из этих регионов наиболее вероятны инвестиционные вливания. Данная группировка позволила выявить регионы с наиболее негативной ситуацией, где условия проживания не только не соответствуют установленным нормам, но также у населения не имеется никакой возможности изменить сложившуюся ситуацию. На социально-экономическое развитие данных регионов дожно быть направлено пристальное внимание властей.

Таблица 2

Группировка регионов Российской Федерации по показателям инвестиционной _привлекательности жилой недвижимости в 2010 г._

Номер группы Номер подгруппы Количество регионов Субъекты Российской Федерации

1 1 Чувашская Республика

1 2 5 Удмуртская Республика, Республика Бурятия, Республика Марий Ол, Республика Дагестан, Кабардино-Бакарская Республика

3 3 Республика Тыва, Республика Атай, Республика Камыкия

1 14 Республика Хакасия, Красноярский крап, Хабаровский край. Оренбургская область. Ярославская область, Ростовская область, Кемеровская область, Ставропольский кран, Республика Северная Осетия - Алания, Приморский кран, Вогоградская область, Нижегородская область. Иркутская область. Пермский край

2 т 13 Вологодская область. Воронежская область. Саратовская область. Ульяновская область. Орловская область. Калужская область, Астраханская область. Пензенская область. Курская область. Рязанская область. Новгородская область. Смоленская область. Тамбовская область

3 12 Республика Карелия, Атайский край. Республика Адыгея, Владимирская область, Тульская область, Псковская область. Республика Мордовия, Тверская область. Кировская область. Костромская область, Ивановская область, Брянская область

3 Республика Татарстан, Республика Башкортостан. Новосибирская область. Челябинская область, Томская область, Омская область, Свердловская область. Самарская область

2 2 г. Санкт-Петербург, Москва и Московская область

3 5 Краснодарский край, Калининградская область, Бегородская область, Липецкая область, Ленинградская область

1 2 Карачаево-Черкесская Республика, Курганская область

4 2 ' 6 Амурская область. Республика Коми, Архангельская область. Забайкальский край, Республика Саха (Я куги я) , Камчатский край

3 1 Магаданская область

На каждый показатель рынка недвижимости оказывает влияние целая система факторов, комплексная оценка влияний которых позволяет наиболее поно и достоверно характеризовать реально существующие причинно-следственные связи и взаимозависимости между ними и показателями, оценивающими результаты деятельности на рынке недвижимости.

В исследовании были проанализированы факторы, влияющие на средние цены на жилье в Российской Федерации (руб., у):

- среднедушевые денежные доходы (руб., ДГ|);

- численность занятых в экономике (чел.. л':);

- количество выданных физическим липам ипотечных кредитов (тыс. руб.,

- инвестиции в жилищное строительство (тыс. руб., Х|);

Ч количество введенных жилых домов (шт., Хз).

Уравнение регрессии средних цен на первичном рынке жилой недвижимости имеет вид:

у, =10231,526 +1,502л"|+18,021.-&- 1,396х.

(3,09) (6,24) (3,58) (1)

112=0,979; РД.1бл=6,61

Множественный коэффициент детерминации показывает, что 97,9% вариации средних цен на первичном рынке жилой недвижимости Российской Федерации объясняется включенными в модель факторами. Прослеживается зависимость цены за квадратный метр жилья от таких факторов, как среднедушевые денежные доходы, численность занятых в" экономике и количество введенных жилых домов. Это обосновано тем, что размер доходов напрямую влияет на покупательную способность населения, т.к. потенциальный покупатель с приростом доходов в большей степени обеспечивает себе догожданную покупку. Ввод жилья является показателем предложения на рынке жилья, без которого формирование цены невозможно. Показатели доходов и занятости отражают спрос на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, методика расчета сбалансированности рынка жилой недвижимости состоятельна, т.к. результаты приведенного статистического анализа цен на рынке жилья Российской Федерации наглядно показали, что рынок в России, несмотря на национальные особенности развития, строится по справедливым рыночным законам, т.к. в модели учтены факторы и спроса и предложения.

Для более поного анализа рынка жилой недвижимости необходима регистрация первоначальных данных по заявкам потенциальных покупателей, где будут учтены те же параметры, что и для цены предложения, но сама по себе изначальная цена, которую покупатель считает для себя приемлемой (т.е. цепа спроса), будет существенно отличаться. Благодаря такой системе регистрации и учета данных появится возможность проанализировать, сколько запросов из общего количества заявленных реально сработало. И это будут реальные рыночные данные, которые отразят объективные ценовые тенденции на рынке, а не вынужденную зависимость спроса от нехватки предложения, из-за которой и происходят скачки цен.

Цены на недвижимость в любой стране, в том числе и в России, определяются соотношением платежеспособного спроса на квартиры и коммерческие помещения и их предложения на рынке недвижимости. Для построения достоверного прогноза цен на недвижимость необходимо обладать достаточной и достоверной информацией о рынке. Доступ к такой информации у всех разный. Поэтому прогноз построенный автором основан на использовании открытых и общедоступных данных о рынке жилой недвижимости и других рынках. Прогноз цен. как главного индикатора рынка жилой недвижимости строится с учетом таких факторов, как: ввод в действие жилья (характеризует предложение жилья), кредиты, предоставленные юридическим и физическим лицам и среднедушевые доходы (характеризует платежеспособность населения).

При прогнозировании процессов, происходящих в столь сложной системе, как рынок жилой недвижимости, нельзя ориентироваться только на одну модель. Необходимо построить систему моделей и сравнить их качественные

характеристики. Для этих целей автор использовала такие методы статистического прогнозирования, как: кривые роста Перля-Рида и Гомперца, метод Бокса-Дженкинса и метод Брауна.

Наименьшими значениями коэффициента несоответствия (0,043), средней ошибки аппроксимации (3,40%) и средней квадратической ошибки прогноза (630,72) характеризуется модель, построенная методом Бокса-Дженкинса:

347,57+6,37*1+299,53/-35.89/- (2)

В модель прогноза вошел фактор - выданные кредиты, который зависит от доходов населения. Население и организации в большей степени могут обеспечить возврат занятых средств.

Прогнозные значения цен на рынке жилой недвижимости в России представлены в таблице 3.

Таблица 3

Прогнозные значения цен на рынке жилой недвижимости России

Период прогноза Цена на жилье, руб./кв. м

1 полугодие 2012 48902,43

2 полугодие 2012 52689,17

1 полугодие 2013 54916,35

Представленные данные свидетельствуют о стабильном развитии рынка жилой недвижимости Российской Федерации и о тенденции к постепенному росту цен на нем в среднесрочной перспективе.

Более наглядно полученные прогнозные значения представлены на рис. 11.

тыс. руб/кв. м 300 250 200 150 100 50 0

& О- <>? л ^ ^ /// ^VVV

Рис. 11. Прогноз цен на жилую недвижимость в России до декабря 2013 г.

' Таким образом цены на жилую недвижимость в России будут расти достаточно высокими темпами, что свидетельствует о развитии регионального рынка недвижимости. На сегодняшний день девелоперы, которые раньше ориентировались на г. Москву, переориентируются на регионы, чтобы развивать там современное, качественное и, в ряде случаев, достаточно дорогое жилье, удовлетворяющее запросам потребителей и времени.

В диссертационном исследовании был проведен анализ циклов развития рынка жилой недвижимости за период 1970-2010 гг., в результате чего автор представил усредненное описание типичного длинного цикла на рынке жилой

- " ' PotCIHI-

ХХ^"прогноз сглаженный

^---- Ч

недвижимости, который характеризуется ростом цен в среднем на 45,6%, падением цен на 23,3%, средней длительностью фазы роста цен 5,5 лет (22,7 квартала) и средней длительностью фазы снижения цен 4,5 года (18,5 квартала).

Анализ фазы снижения цен показывает значительный разброс в глубине падения рынка в разных странах от 10% до 50%. Однако в среднем фаза снижения цен длинного цикла на рынке жилой недвижимости в реальных ценах оказывается в диапазоне 20-35%. Данный факт является точкой отчета в построении вариантов развития кризиса, который охватил рынки недвижимости большинства стран мира.

8 8 8 1 И 8

ttt1^ti^istt^ittltti^

40000 .

- иона п|мдвжл11И. доплаоо США

Ч Экспоноьииальный (цена предложения, доларов США))

Рис. 12. Поквартальное изменение цены 1 кв.м и объёма сделок в Москве, в дол. США, в 2011 г.

Стоит отметить, что максимальное изменение цен происходит в рамках процентных соотношений присущих золотому сечению. Таким образом можно считать справедливым предположение, относительно максимума и минимума цен на недвижимость: перевес в ту или иную сторону рано или поздно приводит к негативным событиям на рынке жилой недвижимости.

Рассмотрев данное предположение на примере г. Москвы (рис. 12), было доказано, что во все кризисные периоды цена предложения и покупки жилой недвижимости выходила за рамки соотношения, присущего золотому сечению, либо в сторону рынка продавца, либо в сторону рынка покупателя. В любом случае в данные моменты рынку недвижимости был. присущ либо перегрев цен, либо нехватка предложения.

На основе анализа рис. 12 автором сделан вывод, что на данный момент цены находятся в соотношении примерно 62% к 38%: рынок покупателя-рынок продавца. При этом стоит отметить, что количество строящегося жилья начало стабилизироваться. Поэтому в ближайшее время рынок продавца обязательно активизируется и начнется постепенное повышение цен вплоть до конца 2012 г., которое приведет к равновесию на рынке жилой недвижимости

В заключение диссертационного исследования обобщены полученные результаты, сформулированы основные выводы и рекомендации по их практическому применению.

По теме диссертации опубликованы следующие работы: Публикации в журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России

1. Орехова A.C. Совершенствование механизмов финансового контроля и управления денежными потоками в жилищно-коммунальной сфере /Орехова A.C.// Экономическое возрождение России в XXI веке: Материалы российской научно-практической конференции: Научные труды Вольного экономического общества России т.69 - М. - СПб.: ВЭО, 2006. - 0.85 п.л.

2. Орехова A.C. Основные сегменты и инфраструктура рынка недвижимости /Орехова A.C.// Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. № 2,

2008.-0,8 п.л.

3. Орехова A.C. Развитие организационно-финансовых отношений в рамках территориального общественного самоуправления /Орехова A.C.// Ученые записки: Роль и место цивилизованного предпринимательства в экономике России: Сб.науч.трудов.Вып. XIV - М.: Российская Академия предпринимательства; Агентство печати Наука и образование,2008. - 0,75 п.л.

4. Орехова A.C. Оценка эффективности социально-экономических механизмов формирования жилищной политики /Орехова A.C.// Микроэкономика. - № 8,

2009,- 0,24 п.л.

5. Орехова A.C. Статистический анализ состояния рынка недвижимости г.Москвы и прогноз его развития /Орехова A.C.// Экономика, статистика и информатика. Вестник УМО. № 2, 2011. Ч 0,65 п.л.

Статьи, материалы научных конференций

6. Орехова A.C. Анализ динамики рынка жилья Российской Федерации /Орехова A.C.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Сб. трудов IV Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2005. Ч 0,35 п.л.

7. Орехова A.C. Анализ деятельности риэтерских организаций Российской Федерации /Орехова A.C.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. (Часть 1) Сб. трудов V Международного научно-практическо-го семинара. Ч М.: ИНИОН РАН, 2006.-0,30 п.л.

8. Орехова A.C. Анализ инвестиционной привлекательности рынка жилья и коммерческих объектов недвижимости /Орехова A.C.// Российское предпринимательство: проблемы экономического и правового регулирования. Межвузовский сборник научных трудов. -С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2006. - 0,25 пл.

9. Орехова A.C. Проблема доступности жилья в Российской Федерации (на примере г. Москвы) /Орехова A.C.// Экономические и технологические аспекты развития промышленной и социальной сферы: Межвуз. сб. наун. тр. -Новочеркасск: ЮРГТУ (НПИ), 2007. - 0,5 п.л.

10. Орехова A.C. Применение статистических методов в прогнозировании цен на недвижимость /Орехова A.C.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления. Сб. трудов VI Международного научно-практического семинара. -М.: ИНИОН РАН, 2007. - 0,25 п.л.

11. Орехова A.C. Анализ рынка ипотечного кредитования в России /Орехова A.C.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и

практика организации и обеспечения управления: сб. трудов VII Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2008. -0,65 п.л.

12. Орехова A.C. Анализ состояния рынка жилья в современной России /Орехова A.C.// Экономико-прикладные задачи системного управления и логистики: сб. науч. трудов Международной научно-практической конференции. - М. :МФПА; Маркет ДС, 2008. - 0,22 п.л.

13. Орехова A.C., Проблема ипотечного кредитования в России /Орехова A.C.// Современная конкуренция, Москва, 2008. Ч 0,5 п.л.

14. Орехова A.C. Формирование схем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования /Орехова A.C.// Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса: сб. материалов Научно-практической конференции международного научного конгресса Роль бизнеса в трансформации российского общества. - М.: МФПА; Маркет ДС, 2009. - 0,5 п.л.

15. Орехова A.C. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения недвижимости в области девелопмента /Орехова А.СУ/ Экономико-нрикладные проблемы системного управления в условиях кризиса: сб.материалов Научно-практической конференции международного научного конгресса Роль бизнеса в трансформации российского общества.). - М.: МФПА; Маркет ДС, 2009. - 0,57 п.л.

16. Орехова A.C. Понятие и классификация рынка недвижимости как специфического объекта исследования /Орехова A.C.// Модернизация России в XXI веке: социальные и экономические аспекты. Межвузовская научно-практическая конференция. -М.: Ваш полиграфический партнер, 2010. - 0,6 п.л.

17. Орехова A.C. О схемах ипотечного кредитования в международной практике строительства объектов недвижимости /Орехова A.C.// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления: сб. материалов IX Международного научно-практического семинара,- М.: ИНИОН РАН, 2011,- 0,25 п.л.

Подписано к печати 01.06.12

Формат издания 60x84/16 Бум. офсетная № 1 Печать офсетная Печ.л. 1,5 Уч.-изд. л. 1,4 Тираж 100 экз.

Заказ № 9602

Типография издательства МЭСИ. 119501, Москва, Нежинская ул., 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Орехова, Анна Сергеевна

Введение.

Глава 1. Рынок жилой недвижимости как объект статистического исследования.

1.1. Сущность и классификация объектов и субъектов рынка недвижимости

1.2. Особенности и система показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

1.3. Основные направления и программы развития доступного рынка жилой недвижимости.

Глава 2. Статистический анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

2.1. Особенности формирования информационной базы рынка жилой недвижимости.

2.2. Методика статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости.

2.3. Анализ основных показателей развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Глава 3. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

3.1. Региональный анализ рынка жилой недвижимости России.

3.2. Оценка влияния факторов на развитие рынка жилой недвижимости.

3.3. Прогноз развития рынка жилой недвижимости России и в г. Москве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Статистическое исследование рынка жилой недвижимости Российской Федерации"

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии трансформации и становления. В первую очередь, это относится к системе статистической оценки недвижимого имущества в общем и жилой недвижимости, в частности, с функционированием которой так или иначе связана жизнь и деятельность людей. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Значимая роль недвижимости в экономической и социальной сферах подтверждается и наличием обширной базы правового регулирования отношений, операций, профессиональной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Статистический анализ объектов рынка жилой недвижимости позволяет оценить их не только как важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и как капитал в вещественной форме, приносящей доход. Статистический анализ рынка недвижимости позволяет оценить уровень национального богатства страны.

Последовательное развитие рынка жилой недвижимости в России закономерно привело к повышению требований к качеству обоснования инвестиционных решений. Наиболее весомым и значимым показателем успешности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Анализ эволюции методов формирования информационной базы рынков жилой недвижимости в развитых странах мира показывает, что недостаточное внимание, уделяемое качеству информации, является одной из причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости.

Результатом несовершенства методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, являются необоснованные исследования на рынке жилой недвижимости и, соответственно, базирующиеся на их основе инвестиционные решения.

Существует объективная необходимость статистической оценки и анализа закономерностей и случайностей в развитии рынка жилой недвижимости, именно поэтому аналитические исследования рынка сегодня востребованы его участниками, в том числе государством. Особую значимость приобретает изучение региональных рынков жилой недвижимости, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования.

До настоящего времени в статистической и экономической науках не в поной мере изученными остаются методологические аспекты статистической оценки формирования и развития рынка недвижимости в общем, и жилой недвижимости в частности, в зависимости от комплекса взаимосвязанных факторов и условий, его определяющих. Разработка теоретико-методологических основ развития и исследования рынка жилой недвижимости способствует принятию научно-обоснованных практических решений в системе управления и изучения как развития данного рынка, так и всей экономики в целом.

В связи с изложенным, можно утверждать, что теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования представляется достаточно актуальной и обоснованной.

Степень разработанности проблемы. Теоретические аспекты и категориальный аппарат рынка недвижимости нашли отражение в ряде научных исследований О.С. Белокрыловой, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, C.B. Грибовского, К. Келина, Дж. М. Кейнса, С.Н. Максимова, Н.Г. Мэнкью, В.И. Ресина, Г.С. Староверовой, Е.И. Тарасевича, JI.H. Тэпмана, Г.С. Харрисона и др. Проблемы правового регулирования рынка недвижимости рассмотрены в работах Ю.Г. Жарикова, A.A. Маковской, М.Г. Масевича, С.А. Степанова, В.В. Чубарова и др.

Методологические основы формирования системы показателей, характеризующих рынок жилой недвижимости, состав и его структуру, тенденции развития и проблемы организации деятельности на рынке жилой недвижимости Российской Федерации анализировались в работах А.Н. Асаула, A.B. Бандурина, А.Г. Грязновой, A.B. Карасева, А. Б. Крутика, Г.М. Стерника и др.

Основы статистического анализа и прогнозирования социально-экономических явлений заложены в трудах российских ученых Т.Н. Агаповой, С.А. Айвазяна, О.Э. Башиной, И.К. Беляевского, Г.Л. Громыко, Т.А. Дубровой, И.И. Елисеевой, М.Р. Ефимовой, С. Д. Ильенковой, М.В. Карманова, В.Г. Минашкина, B.C. Мхитаряна, Т.Ю. Поховской, Б.Т. Рябушкина, H.A. Садовниковой, А.Е. Суринова и др., а также ряда зарубежных ученых.

Проведенный анализ публикаций показал, что в научной литературе недостаточное внимание уделено методике комплексного статистического исследования развития рынка жилой недвижимости регионов и России в целом. Высокая практическая значимость проблем статистического анализа и управления развитием рынка жилой недвижимости определили объект и предмет исследования, обусловили выбор цели и задач диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является проведение комплексного статистического исследования рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Для достижения поставленной цели в диссертационной работе были поставлены и решены следующие задачи:

Х усовершенствовать систему показателей рынка жилой недвижимости Российской Федерации;

Х проанализировать состояние, структуру и особенности функционирования рынка жилой недвижимости в России;

Х определить критерии оценки информационного и методического обеспечения исследований рынка жилой недвижимости;

Х разработать методику статистической оценки устойчивости рынка жилой недвижимости;

Х провести многомерную классификацию регионов России по показателям доступности рынка жилой недвижимости, оценить влияние различных факторов на развитие рынка жилой недвижимости регионов России;

Х построить прогноз основных показателей, характеризующих развитие рынка жилой недвижимости России.

Объектом исследования выступает рынок жилой недвижимости Российской Федерации.

Предметом исследования является совокупность показателей и методы анализа состояния и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, раскрывающих вопросы теории и практики формирования и развития рынка недвижимости, статистики, эконометрики.

При решении поставленных задач в диссертации использовались методы корреляционного, регрессионного, кластерного и индексного анализа, методы ранжирования, прогнозирования, а также табличные и графические методы представления результатов исследования. При обработке результатов исследования использовались пакеты прикладных программ MS Excel, STATISTICA, SPSS.