Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Чистяков, Георгий Юрьевич
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2010
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации"

0046169^

Чистяков Георгий Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ И РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КРУПНОЙ АГЛОМЕРАЦИИ (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность: 08.00. 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Санкт-Петербург - 2010

004616932

Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Дроздов Геннадий Дмитриевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Черненко Владимир Анатольевич

доктор экономических наук, доцент Коровин Эдуард Викторович

Ведущая организация: Учреждение Российской академии наук

Институт проблем региональной экономики РАН

Защита состоится л 7 3 2010 г. в/У З^шсов на

заседании диссертационного совета Д.212.225.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики по адресу: 191015 Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д.7, ауд. 304

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики

Автореферат разослан л_

2010 года

Ученый секретарь диссертационного совета

Е.Е. Шарафанова

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.

Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов, прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования и в целом ослабление роли государства в этом секторе экономики. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, его функционирование только в рамках принципов свободной рыночной системы - невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость усиления роли государственного регулирования на рынке жилой недвижимости. Однако исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, показали недостаточную эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет поностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Одновременно процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов усиления роли государства в сфере жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его государственного регулирования.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию.

Для достижения указанной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

Х уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой

недвижимости;

^Ч / Ч^.ч'Д

Х выявлены проблемы, тенденции и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;

Х оценено современное состояние и проблемы развития современного отечественного рынка жилой недвижимости;

Х систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;

Х разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.

Х определен и обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного управления рынком недвижимости рассмотрена рядом зарубежных исследователей, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. X. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.

Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.

Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Воков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Панибратов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. 3. Черняк и др.

В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.

Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:

1. По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях, заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.

2. Разработана классификация факторов формирования и выявлены закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

5. Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутивного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования. Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция Формирование университетских комплексов - путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений (С.-Петербург, 2008, 2009); Третья Межвузовская научно-практическая конференция Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы (Санкт-Петербург, 2009); Всероссийском конкурсе Моя законотворческая инициатива (Москва, 2010).

Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин Региональная экономика и управление, Предпринимательская деятельность.

Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО АЦР, осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 7 опубликованных работах общим объемом 2,15 п.л. из них 5 статей (1 статья общим объемом 0,35 пл. опубликована в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России) 2 работы -в материалах и трудах всероссийских конференций.

Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы - 178 машинописного текста.

Диссертация выпонена в соответствии с паспортом специальности ВАК Российской Федерации: пункт 3.7. Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования; определены объект, предмет, цель и задачи исследования, выявлена степень научной новизны, теоретическая и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях проанализированы научные категории в области теории рынка жилой недвижимости, выявлены проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости и обоснованы критерии оценки состояния рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Во второй главе Методические основы формирования и развития рынка

жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды проанализированы проблемы экономико-правовой базы функционирования рынка жилой недвижимости, предложена классификация объектов жилой недвижимости в крупной городской агломерации, обоснована концепция экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

В третьей главе Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости сформулированы предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации, предложена экономическая модель оценки эффективности сделанных предложений и обоснован мультиатрибутивный эффект в системе управления рынком жилой недвижимости.

В заключении приведены основные научные результаты исследования.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Принципиально новые результаты, которые могут быть использованы в управлении развитием рынка жилой недвижимости городских агломераций Российской Федерации, заключаются в следующем.

I. Уточнено содержание понятия "рынок жилой недвижимости", определено его место в составе рынка недвижимости путем обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и зарубежной практике.

Специфику недвижимости принято формулировать как совокупность свойств, обусловленных особенностями функционирования недвижимости с точки зрения ее материально-вещественной сущности, организационно-правового статуса, статуса недвижимости как товара, статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива.

В работе выявлена взаимосвязь особенностей недвижимости как товара и как объекта инвестиций. Она определяет ряд ключевых возможностей с точки зрения результатов инвестирования в объекты недвижимости (получение дохода и налоговых преимуществ; защита инвестиций от инфляции; увеличение стоимости собственного капитала инвестора; диверсификация инвестиций с целью минимизации риска).

В диссертации автор сформулировал свое определение ключевой экономической категории проводимого диссертационного исследования - рынок жилой недвижимости.

Рынок жилой недвижимости представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, покупателями объектов жилой недвижимости в части непосредственного производства, реализации и потребления объектов жилой недвижимости, в основе которой лежит принцип паритета интересов субъектов рынка в условиях выпонения осново-

полагающих социальных функций государства путем комплексного управления, включающего в себя прямые и косвенные меры регулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

2. Выявлены специфические факторы формирования и закономерности функ1(ионирования рынка жилой недвижимости как рыночного механизма в региональной экономике, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

Для рынка жилой недвижимости в большей степени, чем для других рынков, характерна локапизованность. Региональные и местные рынки недвижимости существенно отличаются как по уровню развития, так и по уровню цен и эффективности инвестиций.

Проведенные исследования позволяют выделить следующие специфические факторы формирования и функционирования РЖН крупной агломерации:

1) На данном рынке практически нет товаров-субститутов. Даже если рассматривать в качестве таковых, например, автомобили, яхты и т.п., то вряд ли их можно считать поноценной заменой, а их стоимость будет существенно выше, чем аналогичных по площади домов или квартир.

2) Быстрое появление на рынке допонительного предложения невозможно, что свидетельствует о его низкой эластичности.

3) Возможности саморегулирования посредством ценового механизма на данном рынке носят ограниченный характер, обусловливая необходимость государственного вмешательства.

4) Уникальность и большой временной лаг между отдельными сдеками с одним и тем же объектом недвижимости, относительно невысокая ликвидность при весьма значительных рисках, обуславливают необходимость появления на рынке не только продавцов и покупателей, но и профессиональных участников - оценщиков, риэтеров и т.п.

5) Для данного рынка характерна высокая закрытость. Сдеки с недвижимостью по своей природе носят приватный характер, а открытая информация часто бывает непоной или недостоверной.

Особенности спроса и предложения на рынке жилой недвижимости характеризует следующая закономерность: с точки зрения домохозяйств, спрос на объекты недвижимости в определяющей мере зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и уровня доходов, рассматриваемого в догосрочной перспективе. При этом многочисленные исследования подтверждают относительную неэластичность спроса по цене на данном рынке. Это объясняется тем, что жилая недвижимость жизненно необходима человеку и при повышении цен на нее потребители предпочитают платить больше, нежели сокращать количество потребляемых жилищных услуг. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества, даже в относительно благополучных странах, спрос на этом рынке в большинстве случаев базируется на основе комби-

нации нескольких источников: собственных средств, заемных средств, государственных (муниципальных) субсидий и т.п. Кроме того, существенным сдерживающим фактором в этом вопросе выступают издержки переезда.

Другие закономерности выявлены в области предложения на РЖН крупной агломерации. В качестве основных выделяют следующие: уровень развития строительной индустрии; цикличный характер развития рыночного хозяйства; состояние и перспективы финансового рынка; государственные и региональные программы в данной области.

Проведенные исследования показали, что рынок жилой недвижимости включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними. В результате были установлены общие границы и его структура. Это позволило раскрыть особенности организации и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации, обусловленные тремя группами факторов:

1) специфическими свойствами самого товара лобъект жилой недвижимости;

2) состоянием национальной жилищной экономики;

3) особенностями конкретного населенного пункта.

В целях исследования рыночных отношений на рынке жилой недвижимости автором отмечается первичный характер жилищного блага, стационарность, неоднородность, договечность, капиталоемкость, длительность воспроизводственного цикла. Эти свойства обусловили особенности РЖН: отсутствие территориального товародвижения, многократный обмен объекта, значимая роль фактора расположения и жилищных экстерналий, высокие трансакционные издержки, тесная связь с рынками земли и ипотечных кредитов.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующего специальные экономико-правовые условия для его субъектов в сфере предложения, что стимулирует социалыю-адаптированные процессы ценообразования в регионе, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

Автором на основе проведенных исследований обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, как внедрение новых методов регулирования РЖН, способствующих реализации целей государственного управления, который включает в себя как существующие, так и инновационные инструменты управления развитием этого рынка.

Существующие методы государственного регулирования, по нашему мнению, следует допонить линновационной компонентой (рис. 1).

Цели, направления н инструменты государственного вмешательства в функционирование рынка жилой недвижимости

Административное регулирование РЖН

Экономическое регулирование РЖН

Инструменты регулирования: Хправовые нормы прямого санкционирования и регулирования деятельности субъектов рынка, Хсистема государственной стандартизации; Хсистема государственного лицензирования; Хметрологическая экспертиза и контроль,

Сфера приложения государственной активности:

Правовое регулирование деятельности субъектов рынка.

Институты н субъекты регулирования: Законодательные и испонительные органы федеральной, региональной и муниципальной власти.

Итоговый результат: Х Создание нормативно-правовой базы регулирующей деятельность всех субъектов рынка

Экономическое дотационное регулирование РЖН

Инструменты регулирования:

Хпрямые субсидии и дотации социально-незащищенным слоям и группам населения; Хфинансовые льготы;

Хипотечные механизмы с элементами государственного обеспечения и

Сфера приложения государственной активности: Прямая инициация спроса населения за счет средств государственного бюджета всех уровней, допонительных фондов и объединений., частных финансово-кредитных ресурсов, обеспеченных государственными обязательствами и гарантиями

Институты и субъекты регулирования:

Хгосударственные финансово-кредитные институты; Хгосударственный бюджет на всех уровнях; Хфонды и объединения; Хорганы государственной власти.

Итоговый результат:

Х Увеличение платежеспособности

Х Вложение государственных средств

Экономическое линновационное регулирование РЖН

Инструменты регулирования:

Х денежно-кредитная политика:

Х налоговая политика;

Х демонополизация, создание условий для развития конкуренции;

Х создание инфраструктуры рынка, единой информационной базы по рынку.

Сфера приложения государственной активности:

Косвенное воздействие на предложение на РЖН путем формирования принципиально новой системы мотивации и принятия управленческих решений застройщиками.

Институты и субъекты регулирования:

Х финансово-

кредитные институты:

Х налоговые органы;

Х органы контроля:

Х институты государствен но-частоного партнерства.

Итоговый результат;

Х Создание условий для влияния на структуру мотивации управленческих решений субъектов рынка (застройщиков), обеспечивающие паритет интересов всех участников рынка

ПРОГРАМНО-ЦЕЛЕВОЙ МЕТОД РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

На рынке жилой недвижимости функционируют два основных субъекта -потребители и производители. Первые стремятся приобрести объекты жилой недвижимости и жилищные услуги, функция производителей сводится к продвижению этих товаров и услуг на рынок. В работе в качестве потребителей рассмотрено население, желающее приобрести объекты жилой недвижимости и формирующее спрос на них на рынке.

Одновременно, компании-застройщики и другие субъекты, предлагающие жилье на первичном рынке, также формируют его спрос. По нашему мнению, анализ трех направлений государственного воздействия в области жилищного рынка, представленный на рис. 1, дает основание предложить в качестве наиболее эффективного подхода к его реформированию и развития Программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, включающий в себя как административное, так и экономическое регулирование. Основной формой программного управления в настоящий момент выступают целевые комплексные программы (ЦКП).

Принципы их разработки базируются на принципах программно-целевого планирования.

Наиболее важными из них являются:

Х целенаправленность - целевая ориентация программ на обеспечение конечных результатов;

Х системность - разработка совокупности мер, необходимых для реализации программы (организационно-экономических, законодательных, политических, административных, технологических и т. д.) во взаимосвязи с концепцией развития страны в целом;

Х комплексность - разработка отдельных, увязанных между собой элементов программной структуры, обеспечивающих достижение более частных целей дожна осуществляться в соответствии с основной целью той или иной программы;

Х обеспеченность - все мероприятия, предусмотренные в программе, дожны быть обеспечены различными видами необходимых для ее реализации ресурсов: финансовых, информационных, материальных, трудовых;

Х приоритетность - отдается предпочтение приоритетным задачам, исходя из общей концепции развития;

Х согласованность федеральных и региональных интересов и задач;

Х своевременность достижения требуемого конечного результата в установленные целевой программой сроки.

Обосновано, что программно-целевой подход дожен включать в себя наиболее эффективные элементы первых двух компонентов (административное и, частично, экономическое регулирование). полный отказ от мер, включаемых в систему прямого экономического регулирования и связанных с субсидированием населения для повышения спроса на краткосрочном и среднесрочном этапе, практически невозможен. При этом основным и наиболее значимым его

компонентом дожен стать предлагаемый в диссертации инновационный метод управления развитием рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

Российский рынок недвижимости сегодня не в состоянии обеспечить удовлетворительной информационной поддержки процесса оценки объектов недвижимости. Оценщик достаточно часто использует результаты применения лишь одного или двух подходов, в связи с большим объемом неточных или непоных данных, снижающих достоверность его выводов. В табл. 1 представлены основные характеристики оценочных подходов.

Таблица 1

Компаративный анализ существующих методов оценки недвижимости

Категории Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход

Характер объекта Х "Пассивный" сектор рынка недвижимости Х Отсутствует информация о сдеках с аналогами Х Уникальные объекты Х Объект приносит стабильный доход Х Существует практика сдачи подобных объектов в аренду Существует соотношение между стоимостью объекта и приносимым им доходом Типовые объекты Х Имеется достаточная информация о сдеках с аналогичными объектами

Функция оценки Страхование объекта Х Налогообложение / арест объекта Х Технико-экономическое обоснование нового строительства Х Реализация / Приобретение объекта Х Выбор профиля объекта недвижимости Х Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами Х Оценка зданий специального назначения (вокзалы, котельные) Х Оценка жилых зданий Х Инвестирование в развитие объекта Х Технико-экономическое обоснование нового строительства Х Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами Х Выбор эффективного варианта использования земельного участка Х Реализация / приобретение объекта Х Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами

Цель оценки Определение рыночной стоимости объекта Х Определение восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения Х Определение рыночной стоимости объекта Х Определение инвестиционной стоимости объекта Х Определение рыночной стоимости объекта

Цель оценки зависит от того, какую задачу необходимо решить. В рамках данного исследования целью оценки является формирование системы регулирования рынка жилой недвижимости и создание условий для повышения доступности объектов жилой недвижимости для граждан путем государственного управления развитием этого рынка. Воздействие государства на механизм рыночного ценообразования дожно носить инновационный характер, содержать в себе меры по созданию таких специальных условий функционирования субъектов рынка, которые косвенным образом будут влиять на принятие ими ценовых решений.

Такое воздействие возможно только при наличии единой ценовой информационной системы, которая позволит органам регионального управления, во-первых, структурировать цену объекта жилья, и, во-вторых, дать ему стоимостную оценку с достаточной степенью достоверности. Результаты анализа методов оценки позволяют сделать выбор в пользу затратного подхода, а именно метода индексированной балансовой стоимости, как наиболее оптимального при оценке объектов жилой недвижимости, представленной на первичном РЖН. Поскольку данный подход дает возможность выделения в цене объекта таких основных элементов, как постоянная и переменная часть расходов, маржинальная прибыль, валовой доход, чистая прибыль, налоговое бремя. Каждый из данных элементов может быть использован в системе регионального управления развитием рынка жилой недвижимости.

В допонение к внедрению единого метода оценки недвижимости на основе затратного подхода в диссертации разработана классификация недвижимости в соответствии с ее потребительскими качествами. Для удобства восприятия использован набор универсальных ассоциаций потенциального потребителя:

Эконом класс. Главная особенность данного класса недвижимости - доступность для потребителя при обеспечении стандартного уровня комфортности проживания. Мотивацией покупателя при выборе данного класса жилья является необходимость улучшить жилищные условия путем приобретения квартиры с необходимым количеством комнат.

Стандарт класс. Данный класс жилой недвижимости дожен обеспечивать повышенный уровень комфортности при средней доступности для покупателя. В данном случае покупатель может приобрести недвижимость, в которой определяющим параметром является качество объекта жилой недвижимости.

Люкс класс. Обеспечивает исключительный уровень комфортности проживания, при этом доступность для покупателя значения не имеет. Главная цель при покупке недвижимости данного класса - получение жилища высшего класса, как с точки зрения планировочных решений, так и технического оснащения дома.

Предложенная классификация основана на теории предельной полезности, когда при насыщении потребности в наличии жилья у потребителя появляется потребность в жилье более высокого качества, за которое он согласен заплатить больше. Ниже представлена предлагаемая автором классификация объектов жилой недвижимости по потребительским качествам с соотнесением классов недвижимости с некоторыми физическими параметрами, оцениваемыми покупателями при выборе объекта жилой недвижимости (табл. 2).

Таблица 2

Классификация объектов жилой недвижимости по потребительским качествам

Параметры Люкс класс Стандарт класс Эконом класс

Местоположение Исторический центр, престижные районы Любой район Любой район

Технология строительства Монолит/ кирпич Монолит/ кирпич Панель/ монолит

Придомовая территория Огороженная Огороженная Огороженная / неогороженная (по инициативе жильцов)

Системы безопасности Есть Есть Нет/есть (по инициативе жильцов)

Подземный Есть (одно и более Есть (одно или менее м/мест на квартиру) Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)

паркинг м/мест на квартиру)

Отдека холов Высококачественная Улучшенная Стандартная

Лифты Tisson, Копе, Mitsubishi, Otis. Schindler Mitsubishi, LG и др. Отечественного производства (КМЗ)

Количество квартир на этаже 2-3 4 5 и более

Площадь квартир (комн./кв. м) 2/90-140, 3/130-160. 4/160-190 2/60-80. 3/90-130. 4/110-150 1/35-50, 2/50-70. 3/70-100,4/100-130

Плошадь остекления Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление) Стандартная Стандартная

Высота потоков (м) 3-3.5 2,8-3,10 2,7-3

Таким образом, для совершенствования управления рынком жилой недвижимости необходимо внедрение методов косвенного государственного управления развитием в области производственного и финансового менеджмента, маркетинговой и ценовой политики, систем бюджетирования и калькулирования себестоимости, систем натогового планирования компаний застройщиков.

В условиях современного рынка подход со стороны государства к управлению в сфере ценообразования, производственного и финансового менеджмента коммерческих организаций дожен носить исключительно новаторский характер. К функциям такого управления целесообразно отнести исключительно экономическое стимулирование, а также создание оптимальной правовой, административной среды функционирования субъектов рынка. Воздействие на каждый из элементов системы ценообразования в системе государственного управления развитием предполагает использование инновационных подходов к формированию цены предложения и инициации спроса на первичном региональном рынке жилой недвижимости.

5. Разработана методика управления развитием рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры.

В условиях современного российского рынка основной точкой приложения усилий по управлению развитием рынка жилой недвижимости предлагается выбрать косвенное управление ценой предложения.

В диссертации предложен корреляционно-регрессионный метод определения приоритетных факторов формирования уровня эффективности работы РЖН и нахождения функциональной зависимости интегрального уровня эффективности Я работы РЖН от степени реализации уровней объема продаж V и платежеспособного спроса 8.

Проведена статистическая обработка данных по восьми муниципальным образованиям города Санкт-Петербурга, вычислен коэффициент линейной корреляционной связи между интегральным фактором Я и формирующими V, Б и Т:

- Я . Г

Тг Х Т1-

15- к Х 5

Ш- Й.Т

Полученные значения коэффициентов линейной парной корреляции позволили сделать вывод о том, что уровень Я эффективной работы РЖН наиболее тесно связан с уровнем объема продаж V (гт- = ) и уровнем платежеспособного спроса Б ('0.9з) Связь интегрального фактора Я с уровнем

потенциального спроса Т оказалась достаточно слабой (>'пт ~ ). Такая информативная незначительность последнего фактора дает возможность исключить его из дальнейшего анализа, оставив в качестве приоритетных только факторы V и Б.

В результате построена двухфакторная регрессионная модель линейной зависимости этого уровня от формирующих его уровней объема продаж V и платежеспособного спроса Б:

Окончательно искомое уравнение двухфакторной регрессионной зависимости эффективности работы РЖН от уровней объема продаж V и платежеспособного спроса Б соответственно имеет следующий вид:

Л,.5= 0,23 + 0,24 * Г -1 0,34.5

Сравнительная оценка степени влияния факторов V и Б на уровень эффективности Я выпонена на основе вычисления коэффициентов эластичности:

. Ч = 0.25

^а = 0,41 Л'

Таким образом, полученные результаты свидетельствуют о том, что уровни объема продаж и платежеспособного спроса населения формируют уровень эффективности работы рынка жилой недвижимости в регионе.

В диссертации разработана система мер по косвенному управлению развитием рынка жилой недвижимости, включающая воздействие на спрос и предложение. На рис. 2 представлен агоритм внедрения методов косвенного государственного управления развитием РЖН, обуславливающих снижение цены реализации объектов жилой недвижимости. Согласно ему целесообразно выпонение следующих действий по развитию и управлению системой рынка жилой недвижимости:

1) Решением данной задачи является внедрение специального налогового режима, который будет косвенно стимулировать частные компании- застройщики к минимизации цены продажи одной расчетной единицы площади жилого объекта. На основе данной классификации в диссертации предложены новые ставки налога на прибыль по каждому классу объекта недвижимости; сформирована ранжированная система распределения создаваемой добавленной стоимости в процессе продажи жилья на первичном рынке, зависящая от класса жилой недвижимости.

1. Проведение реформы наюгового законодательства, в части налогообложения строительных компаний с целью создания условии, которые стимулируют частные компании самостоятельно искать пути снижения себестоимости, и, как следствие, цены реализации конечного продукта - объекта жилой недвижимости

2. Проведение реформы системы аукционного распределения земельных участков. Реформа дожна подразумевать изменение процедуры аукционных торгов. Объектом торга дожна стать не сумма, которую предлагает компания-застройщик за определенный участок земли, а конечная цена реализации одной расчетной единицы площади объекта жилой недвижимости, построенной на участке

3. Безвозмездная передача государством застройщикам земельных участков под застройку объектами жилой недвижимости

4. Подведение инженерных коммуникаций за счет средств федерального (регионального, муниципального) бюджета

5. Установление льготной ставки кредитования на цели постройки объектов жилой недвижимости для компаний-застройщиков.

6. Создание государственной строительной корпорации, выпоняющей следующие функции: Х быть испонителем государственных заказов на строительство жилья для отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем; Х испонять обязанности по созданию, доработке и переработке градостроительных планов. В том числе планирование застройки в зависимости от потребностей в том или ином классе жилья в застраиваемом районе с учетом догосрочного планирования развития данного района (муниципального образования, населенного пункта, региона, федерального округа); Х осуществлять строительство объектов жилой недвижимости для продажи гражданам на открытом РЖН

7. Создание инженерной, коммунальной, социальной и дорожной инфраструктуры с использованием схемы привлечения частных инвестиций на условиях государственно-частного партнерства

Рнс. 2. Агоритм косвенного государственного управления развитием рынка жилой недвижимости

В диссертации обоснована необходимость распределения нормы прибыли по следующим уровням: экономичный класс, стандартный класс и люкс класс. Это обеспечивает дифференцированный подход к созданию условий эффективного функционирования компаний-застройщиков в системе социально-экономического баланса интересов субъектов рынка.

По расчетам автора внедрение такого налогового режима приведет к тому, что конъюнктурные наценки (доходы компании, не обусловленные произведенными ими расходами), составляющие до 30% от конечной цены реализации объекта жилой недвижимости, автоматически будут исключены из цены продажи объекта недвижимости. Допонительной мерой по привлечению частного бизнеса в эту сферу и сохранением в ней существующих компаний-застройщиков может стать снижение налогового бремени собственников при

получении ими доходов от долевого участия в деятельности организаций в виде дивидендов.

2) В результате участок под застройку получит компания, заявившая наименьшую цену реализации одной расчетной единицы объекта жилой недвижимости при продаже на первичном РЖН. Компании-участники аукционных торгов обязаны предоставить поную информацию о предстоящем строительстве: технико-экономическое обоснование строительства, бизнес-план, сметы и иные документы, обосновывающие ценовое предложение и подтверждающие возможности по установлению заявленной цены по итогам строительства. При этом участие компании в аукционных торгах подразумевает, что компания берет на себя обязательства, что конечная цена продажи не будет выше, чем цена, заявленная на аукционе более чем на 5%. Гарантом выпонения обязательств, взятых на себя строительными компаниями, будет являться государство. Залогом испонения принятых обязательств целесообразно установить право собственности на земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. Если конечная цена реализации одной расчетной единицы окажется выше чем цена, заявленная на аукционе, то построенный (строящийся) объект недвижимости и земельный участок у компании-застройщика будет конфискован государством на безвозмездной основе.

При этом лотом на аукционе дожен быть не земельный участок, а здание, которое необходимо на нем построить. В соответствии с генеральным планом для него дожны быть четко установлены такие параметры как: этажность, количество квартир, класс жилья (возможно комбинирование нескольких классов в одном здании), требования к инженерному оснащению здания и сроку сдачи дома (срок сдачи может быть установлен не конкретной датой, а периодом. в который необходимо осуществить сдачу дома). Также необходимо предусмотреть меры по обеспечению максимальной прозрачности их проведения и исключения возможности нечестной конкуренции.

Допонительной мерой стимулирования частных компаний к застройке территорий жильем класса лэконом и стандарт целесообразно установить квотирование участков под застройку жильем класса люкс. В том случае, если компания выигрывает аукционные торги за определенные участки, предназначенные под застройку жильем класса лэконом (стандарт), в качестве стимулирования усилий (по обеспечению доступной цены этого жилья ей может быть предоставлен участок под застройку жильем класса люкс или территории, предназначенные под застройку объектами коммерческой недвижимости.

3) Поскольку значительная доля затрат строительного предприятия приходится на расходы по приобретению земельных участков под строительство жилых домов эта мера позволит значительно снизить затраты застройщика и, соответственно, конечную цену продажи. Обеспечение граждан жильем является прямой обязанностью государства, поэтому безвозмездная передача земли может считаться расходами государства на проведение социальной политики и не дожна предусматривать прямой компенсации потерь государственного бюджета вследствие отказа от продажи земельных участков за деньги.

4) Государство обеспечивает снижение затрат строительных компаний за счет того, что расходы по созданию инженерной инфраструктуры жилого дома будут финансироваться не из средств покупателей жилья, а из бюджетных средств. Сложность строительства новых жилых комплексов связана со значительными затратами на развитие коммунальной инфраструктуры. Частным застройщикам зачастую не выгодно развивать инженерную инфраструктуру за счет собственных средств, так как расходы на подведение коммуникаций к отдаленным объектам строительства не окупятся за счет прибыли от продажи объектов жилой недвижимости.

К развитию отдельных сетей коммунальной инфраструктуры также целесообразно привлекать на правах государственно-частного партнерства естественные монополии, которые оказывают услуги населению, используя данные объекты. Например, при постройке инженерной инфраструктуры на этих условиях после передачи объекта строительства в собственность государству частному инвестору будет гарантировано исключительное право на его эксплуатацию, обслуживание и ремонт на период времени, за который инвестор окупит свои затраты и получит прибыль.

5) Для строительства жилых домов компания-застройщик вынуждены привлекать заемные средства. Последние привлекаются на длительный срок, а в существующих экономических условиях, чем дольше срок привлечения заемных средств, тем больше стоимость их обслуживания (процентная ставка по привлеченным средствам). Целесообразно установление кредитной ставки для заемных средств, привлекаемых на цели строительства жилого фонда, ниже ставки рефинансирования Центрального Банка. Это позволит обеспечить компании-застройщики дешевыми заемными средствами, что снизит себестоимость строительства и цену реализации объектов недвижимости.

Для этого кредиты по льготным ставкам необходимо выдавать не через коммерческие банки, а напрямую через государственные финансовые институты. Целесообразно также использовать для целевого кредитования под строительство жилых объектов средства резервного фонда государства. Доходность данных инвестиций выше доходности, которую государство обеспечивает, вкладывая средства резервных фондов в государственные облигации других стран. В тоже время возвратность средств, направляемых на цели кредитования жилищного строительства, не приведет к росту инфляции, поскольку льготные кредиты лишь часть мер по развитию системы рынка жилой недвижимости, и остальные меры нивелируют инфляционные эффекты от политики дешевых денег для отдельно взятого рынка.

6) Создание государственной корпорации с указанными функциями позволит государству осуществлять не только контроль и надзор за действиями компаний застройщиков на рынке жилой недвижимости, но и непосредственно участвовать в конкурентной борьбе. Присутствие на рынке государственной компании, которая в процессе своей работы руководствуется исключительно нормативными актами и соображениями экономической выгоды (в случае строительства жилья для продажи), позволит избежать картельных сговоров между крупными игроками на рынке строительства жилья. Государственная

корпорация, участвуя в аукционных торгах и заявляя цену ниже, чем у участников такого сговора, будет выигрывать аукционы и лишать компании той прибыли, которую они могли бы получить. Убытки этих компаний в виде упущенной выгоды приведут к нивелированию соглашений о ценовом сговоре и возврату к условиям рыночной конкуренции.

Наделение данной государственной корпорации функциями по разработке генеральных планов застройки позволит еще на стадии планирования учитывать потребности определенных районов в жилье и диверсифицировать данные потребности по классам жилья в соответствии с предложенной классификацией объектов жилой недвижимости. Особенности налогообложения продажи объектов жилой недвижимости класса люкс позволяют сделать постройку и продажу такой недвижимости сверхприбыльной. Поэтому территории, предназначенные под застройку недвижимостью класса люкс, целесообразно выделять на этапе разработки генерального плана строительства. Строительство жилых домов для отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем, государственной корпорацией позволит сэкономить бюджетные средства, которые в остальных случаях составляют прибыль частных компаний.

7) В связи с тем, что особую роль в развитии строительства жилой недвижимости играет развитость социальной и дорожной инфраструктуры, целесообразно возложить обязанности по ее созданию на государство. В современных социально-экономических оптимальным вариантом привлечения частных инвестиций является государственно-частное партнерство. В рыночной экономике инвестор вкладывает капитал в объект, если риск минимален, а прибыль высокая. Начальным условием является обязательный возврат капитала. Государство обеспечивает содействие частному бизнесу в развитии инфраструктуры, создании первичных инфраструктурных объектов и впоследствии гарантирует исключительную среднесрочную (или догосрочную) возможность получения прибыли от этих инфраструктурных объектов.

Таким образом, в условиях комплексного государственного управления жилой застройкой регионов уже на этапе планирования целесообразно привлекать частный бизнес для создания инфраструктурных объектов.

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы являются результатом многолетних исследований автора.

В процессе исследования получены следующие научные результаты:

Х сформулированы противоречия и вытекающие из них проблемы формирования и развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации;

Х разработана концепция экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации;

Х разработаны методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, включающие закономерности, факторы, принципы, показатели, критерии, модели и методы;

Х разработана классификация факторов, влияющих на эффективное функционирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации;

Х сформулированы принципы повышения эффективности развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, позволяющие обеспечить паритет интересов населения, государства и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на нем;

Х разработана система критериев оценки состояния рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, позволяющая повысить эффективность жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

Х разработана экономико-математическая модель, позволяющая выделить наиболее важные факторы, подлежащие регулированию и оценить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости в регионе;

Х разработаны контрольно-информационные методы повышения эффективности развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга), включающие методы контроля и информационное обеспечение.

Результаты исследования вносят определенный теоретический и практический вклад в повышение эффективности функционирования некоммерческих структур жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

.Чистяков Г. Ю. Инновационные подходы к организации финансирования строительства жилья в крупных городах // Транспортное дело России. - М.: 2008.- № 2 - С.70-72 - 0,35 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях: 2. Чистяков Г. Ю. Теория и практика управления рынком жилья // Жилищная экономика. - М.: 2009.- № 1 - С.83-92- 0,39 п.л.

З.Чистяков Г. Ю. Совершенствование системы управления развитием рынка жилой недвижимости // Экономика и управление народным хозяйством. -М.: 2009.-Х 1/2 - С.30-34-0,41 пл.

4. Чистяков Г. Ю. Проблемы функционирования и развития рынка жилой недвижимости // Современные аспекты экономики. - СПБ.: 2008.- №10(135) -С.146 - 151 - 0,25 п.л.

5.Чистяков Г. Ю. Инновационный подход к государственному регулированию рынка жилой недвижимости // Современные аспекты экономики. - СПБ.: 2008.- №10(135) - С.82 - 88 - 0,25 п.л.

6. Чистяков Г. Ю. Анализ методов оценки недвижимости. / Формирование университетских комплексов - путь стратегического развития образовательных учреждений : Материалы Всероссийской научно-практической конференции СПб.: СПбГУСЭ, 2008. - С.205-208 - 0,25 пл.

7. Чистяков Г. Ю. Косвенное регулирование рынка жилой недвижимости. / Формирование университетских комплексов - путь стратегического развития образовательных учреждений: Материалы Всероссийской научно-практической конференции - СПб.: СПбГУСЭ, 2008. - С.225-228 - 0,25 п.л.

Чистяков Георгий Юрьевич АВТОРЕФЕРАТ

Подл, к печати 16.11.2010 г. Формат60х84 1/16

Усл. псч. л. 1,18 Уч.-изд. л. 1,5 Тираж 100 экз.

Изд. №001 Заказ №1894

РИО СПбГУСЭ, лицензия Р № 040849 Член Издательско-полиграфической ассоциации университетов России Государственный регистрационный номер 20478 06003595 от 06.02.2004 г. СПб государственный университет сервиса и экономики 191015, г. Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д. 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Чистяков, Георгий Юрьевич

Введение.

Глава I. Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях .:.

1.1 Анализ основных научных категорий в области теории рынка жилой недвижимости.

1.2. Современные проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости.

1.3. Показатели и критерии состояния рынка жилой недвижимости.

Выводы по главе I:.

Глава II. Методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды.

2.1 Проблемы экономико-правовой базы функционирования и развития рынка жилой недвижимости.

2.2. Формирование классификации объектов жилой недвижимости крупной агломерации на базе оценочного подхода.

2.3. Обоснование концепции экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации.

Выводы по главе II:.

Глава III. Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости.

3.1. Предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации.

3.2. Экономико-математическая модель оценки эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации.

3.3. Обоснование использования мультиатрибутивного эффекта в системе внедрения инновационного метода управления развитием рынка жилой недвижимости.

Выводы по главе III.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации"

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной, политической и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.

Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования рынка жилой недвижимости и в целом ослабление роли государства. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, функционирование данного рынка только в рамках принципов свободной рыночной системы Ч невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость существенного государственного регулирования рынка жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, показали недостаточную эффективность, стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет поностью решить поставленные задачи улучшения жилищных и условий населения. Одновременно, процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов вмешательства государства в сферу жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компанийзастройщиков, формирующих спрос на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования; рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его госу-дарствепного регулирования.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ; формирования: и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию:

Длял достижения указанной цели; были сформулированы и решены следующие задачи:

Х. уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;

Х выявлены проблемы, тенденции И; закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;

Х Х оценено современное состояние: и проблемы; развития современного отечественного рынка жилой недвижимости;

Х систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;

Х разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.

Х определен; и; обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

Объектом исследования^ является: рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.

Предмет исследования Ч организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного; управления! рынком недвижимости: изучается в ряде зарубежных исследований, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. X. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.

Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.

Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых,

Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Воков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, в

С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Пани-братов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, А. Ю. Цыцырева, В. 3. Черняк и др.

В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы были применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.

Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:

1. По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости, потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.

2. Выявлены специфические факторы формирования и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

5. Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутив-ного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция Формирование университетских комплексов Ч путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений (С.-Петербург, 2008, 2009); Третья Межвузовская научно-практическая конференция Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы (Санкт-Петербург, 2009); Всероссийском конкурсе Моя законотворческая инициатива (Москва, 2010).

Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин Региональная экономика и управление, Предпринимательская деятельность.

Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО АЦР, осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 8 опубликованных работах общим объемом 2,50 п.л.

Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы - 175 машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Чистяков, Георгий Юрьевич

Выводы по главе III

Развитие строительного рынка косвенно способствует улучшению демографической ситуации в стране, поскольку граждане будут уверены в том, что их дети смогут обеспечить себя жильем.

Догосрочное планирование жилой застройки государством и налоговые меры, направленные на формирование доступных цен на объекты жилой недвижимости позволяют управлять миграциями трудоспособного населения. Ведь если экономически активные граждане не могут приобрести себе квартиру в регионе, где они проживают, но могут приобрести квартиру в другом регионе и при этом найти там работу, обеспечивающую им привычный образ жизни, они смогут переехать в новый регион.

Использование мер по налоговому регулированию цены реализации объектов жилой недвижимости позволяет сделать недоступным покупку недвижимости в отдельных регионах, но при этом обеспечить доступность аренды квартир. В Европейском Союзе, многие граждане не имеют в собственности объекты недвижимости, а проживают в них на правах догосрочной аренды. Создание подобной культуры жизни в России также поднимет мобильность трудоспособного населения и создаст условия для управления миграциями населения. Также это позволит развить новый вид бизнеса - доходные дома.

Применение данного налогового режима позволяет осуществлять тар-гетирование цены реализации конечного продукта жилищного строительства методами косвенного налогового регулирования. Установление для каждого региона соответствующего регионального коэффициента позволит косвенно управлять объемами строительства, в каждом регионе снижая или увеличивая норму рентабельности, и тем самым делая строительство в отдельных регионах либо высоко рентабельным (для слабо населенных регионов имеющих потенциал для экономического роста), либо низко рентабельным (для перенаселенных регионов). Тем самым, стимулируя мобильность бизнеса, и решая проблему оттока граждан из регионов с критической демографической ситуацией. Управление трудовыми миграциями в допонении с социальной, экономической, образовательной политикой и иными мерами государственного воздействия может позволить снизить отток рабочей силы из отдельных регионов России и некоторых отраслей экономики. К примеру, значительное снижение стоимости жилой недвижимости в регионах, основным направлением которых является производство сельскохозяйственной продукции, и комплекс иных государственных мероприятий направленных на повышения качества жизни сельского населения позволит обеспечить приток кадров и инвестиций в область сельского хозяйства и снизить зависимость страны от импорта.

Все предложенные автором методы косвенного государственного регулирования РЖН подтакивают компании к снижению издержек при строительстве и следственно снижению конечной цены продажи. Государственная политика по финансированию части расходов (которые сейчас финансируются за счет средств покупателей) из государственного бюджета всех уровней является прямым продожением государственной социальной политики и есть ни что иное, как основополагающая функция государства по обеспечению достойного уровня жизни граждан.

Заключение

В условиях рыночной экономики России по-новому встает вопрос о развитии рынка жилой недвижимости в системе национальной экономики. Имеющиеся между его участниками противоречия обусловлены не только следствием сложившейся практики индифферентности органов государственной власти к организации взаимодействия субъектов исследуемого рынка. Причина заключается в отсутствии до настоящего времени креативной концепции эффективного управления развитием РЖН, адекватной требованиям и закономерностям рыночных отношений. В результате выпоненное исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения:

1. Уточнено определение рынка жилой недвижимости, который представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, покупателями объектов жилой недвижимости, в части непосредственного производства, реализации и потребления объектов жилой недвижимости, в основе которой лежит принцип паритета интересов субъектов рынка, в условиях выпонения основополагающих социальных функций государства путем комплексного вмешательства, включающего в себя прямые и косвенные меры регулирования спроса и предложения на РЖН.

2. Установлено, что в период плановой экономики государственный бюджет являся практически единственным источником финансирования возведения объектов жилой недвижимости. Особенностью советской финансово-распределительной системы на протяжении всех этапов развития жилищной сферы в XX веке (до 90-х годов) являлось финансирование строительной отрасли на базе единых норм распределения экономических ресурсов. Таким образом, на начало реформ отсутствовал самостоятельный опыт, как в сфере создания жилищных благ, так и их конечного приобретения, что существенно осложняло экономические и социальные взаимоотношения всех субъектов рынка жилой недвижимости, а также участие государства в их регулировании, потребовалось развитие новых профессиональных областей связанных с риэтерской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности.

3. Выявлено, что в период реформирования отечественного жилищностроительного комплекса правительству РФ не удалось в поной мере воспользоваться преимуществами рыночного развития сектора жилой недвижимости. Причиной этого стал быстрый и полный отказ государства от участия в процессе регулирования РЖН. Данный подход не оправдал ожиданий правительства, на протяжении всего периода перехода к рыночной экономике объекты жилой недвижимости становились все более недоступны для граждан. В сфере жилой недвижимости наблюдается системный кризис, не позволяющий снизить цены на объекты жилья до уровня платежеспособного спроса.

4. Установлено, что современный формат участия государства в секторе жилищного строительства, предполагающий распределение и перераспределение жилья, в условиях рыночной экономики не эффективен и не позволяет в поной мере реализовать социальную функцию по обеспечению граждан объектами жилой недвижимости. Строительство и эксплуатация государственного, муниципального и общественного жилья требует крупных, постоянно растущих бюджетных расходов, которые в существующих условиях могут быть признаны неэффективными.

5. Выявлены основные закономерности развития российского РЖН как в период пореформенной экономики, так и в настоящее время:

Х развитие РЖН на принципах свободного рынка с несущественной долей влияния государства на данном рынке привело к ряду последствий как положительных, так и отрицательных;

Х формирование и развитие рыночных отношений между субъектами РЖН (застройщики, подрядчики, посредники, покупатели) на микро- и макроуровне экономики;

Х существенный, зачастую необоснованный рост цен на объекты жилой недвижимости при отсутствии платежеспособного спроса, несбалансированность интересов частного сектора производителей и продавцов, государства и населения (в том числе социально незащищенных категорий граждан);

6. Выявлены основные тенденции развития отечественного РЖН:

Х рост государственного вмешательства в рыночные отношения в сфере жилой недвижимости;

Х осуществление экстенсивных мер, направленных в основном на искусственное стимулирование роста платежеспособного спроса;

Х дефицит земельных участков под застройку объектами жилой недвижимости;

Х необоснованный рост цен предложения объектов жилой недвижимости;

Х направления государственного вмешательства сконцентрированы в основном на развитии мер регулирования РЖН инструментами финансового и кредитного секторов, а также в области бюджетного финансирования спроса.

7. Установлено, что образовавшийся разрыв между потенциальным и платежеспособным спросом на РЖН непреодолим существующими экономическими методами используемыми правительством, поскольку рынок предложения объектов жилой недвижимости относительно монополизирован и не ориентирован на достижение социально-экономических целей.

8. Выявлено, что значительной проблемой на отечественном РЖН является существующая система финансирования строительства и покупки жилья. В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения заемных средств в виде банковских кредитов. В тоже время данная система финансирования не является наиболее экономически эффективной. Это обуславливает необходимость поиска более прогрессивных путей финансирования строительства объектов жилой недвижимости.

9. Выявлена основополагающая роль нормативно-правовой базы в обеспечении эффективного функционирования РЖН. При разработке методик решения проблемы обеспеченности населения объектами жилой недвижимости первостепенное внимание целесообразно уделять проработке не столько экономических мер, сколько разработке нормативно-правовой базы в сфере обеспечения функционирования РЖН.

10. Установлено, что уровень роста реальных доходов населения значительно ниже, чем уровень роста цен на недвижимость, в то время как меры по стимулированию платежеспособного спроса значительно увеличивают разрыв между объемом предложения и объемом платежеспособного спроса, что в свою очередь приводит к увеличению цены реализации объектов жилой недвижимости.

11. Доказано, что важной проблемой является недостаточное законодательное обеспечение функционирования РЖН, в частности недостаточно проработаны механизмы привлечения заемных средств и не достаточно нормативное обеспечение и регулирование отношений между гражданами и компаниями-застройщиками в части прямого привлечения средств граждан на финансирование постройки объектов жилой недвижимости (долевое участие).

12. Доказано отсутствие нормативно регулируемой системы оценки объектов жилой недвижимости, что неблагоприятно сказывается на потребительской удовлетворенности граждан и ценовой политике компаний застройщиков.

13. Рассмотрены существующие подходы к оценке недвижимости (затратный, доходный и сравнительный подходы) и их модификации. Выявлены достоинства и недостатки каждого подхода применительно к оценке объектов жилой недвижимости.

14. Установлено, что в существующих экономических условиях, рыночный (сравнительный) подход к установлению цены продажи объектов жилой недвижимости не может эффективно функционировать. Он не обеспечивает реализации государственной жилищной и социальной политики, приводит к финансовой дестабилизации финансовых рынков и глобальным кризисам в экономике.

15. Обоснована эффективность применения в качестве метода оценки жилой недвижимости метода индексированной балансовой стоимости. Данный метод оценки позволяет наиболее эффективно осуществлять регулирование РЖН, ориентированное на доступность жилья для граждан и общее укрепление национальной экономики. Метод индексированной балансовой стоимости позволяет корректно и с наименьшими погрешностями сопоставлять цену реализации объекта жилой недвижимости с затратами на создание данного объекта, эффективно исключать спекулятивные колебания цены на РЖН и создавать у инвесторов уверенность в стабильности РЖН.

16. Обосновано, что в существующих экономических реалиях, традиционные подходы, к регулированию РЖН, не эффективны. Это обуславливается, как особенностями формирования и развития Российской экономики, так и накопленным опытом государственного регулирования экономики.

17. Обосновано, что целью государственного вмешательства дожно являться макроэкономическое равновесие в части спроса и предложения, находящееся в точке равновесия, при которой соблюдаются интересы общества, граждан, нуждающихся в жилье, строителей (девелоперы и застройщики) и других субъектов данной отрасли. Государственное вмешательство дожно реализовываться в жилищной политике государства.

18. Установлено, что существующие методы государственного регулирования не эффективны вследствие неправильности выбора точки приложения государственных усилий по регулированию РЖН. Исключительное стимулирование увеличения объема платежеспособного спроса без внимания к другим субъектам РЖН приводит в основном к крайне негативным последствиям. Как показывает накопленный опыт, субсидирование спроса путем развития ипотечного кредитования обуславливает рост доступности объектов жилой недвижимости для относительно небольшого круга граждан и лишь в крайне краткосрочной перспективе. В догосрочной перспективе данные меры приводят исключительно к удорожанию объектов жилой недвижимости и еще большему сужению количества граждан, которые могут позволить себе улучшить жилищные условия.

19. Исследование и анализ трансформационных процессов в российской экономике, проведенные автором, показали, что, развитие рыночных отношений, а так же относительная стабилизация макроэкономического рынка товаров и услуг создает предпосыки для перехода на концептуально новый этап развития и регулирования рыночных механизмов. Особое значение это имеет для такого экономически и социально значимого рынка, как рынок жилья. Данное положение позволяет сделать вывод о необходимости формирования принципиально нового типа жилищной политики, как совокупности мер по инновационному стимулированию рыночного механизма в жилищном строительстве.

20. Доказана необходимость создания и внедрения принципиально нового программно-целевого подхода к государственному регулированию РЖН. Суть данного подхода заключается в смещении акцента государственного регулирования со стимулирования платежеспособного спроса в сторону реструктуризации цены предложения. При этом программно-целевой метод будет носить комплексный характер, воздействуя не только на отдельные субъекты РЖН, но и на рыночные механизмы и развитие сопутствующих отраслей.

21. Обосновано, что наиболее эффективным подходом к регулированию государством взаимоотношений субъектов рынка (застройщиков, населения, самих государственных органов) будет являться модель косвенного инновационного регулирования, основывающаяся на альтернативном инструментарии инновационного стимулирования рынка со стороны предложения, в которой приоритетом интересов государства станет не население, формирующее спрос на жилье, а конкретный застройщик, и его микроэкономическая политика в области принятия ценовых решений.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Чистяков, Георгий Юрьевич, Санкт-Петербург

1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст. М.: Омега-Л, 2005. Ч 96 с. - (Библиотека российского законодательства).

2. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. СНиП 11-04-2003 Текст.: утв. Гос. ком. Рос. Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. М., 2003. - 66 с.

3. Конституция Российской Федерации Текст. М.: Известия, 1995.-60 с.

4. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития РФ Электронный ресурс.: закон РФ от 20 июл. 1995 г. № 115-ФЗ: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.

5. О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации Электронный ресурс.: фе-дер. закон от 20 июл. 1995 г. № 115-ФЗ: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.

6. О жилищной политике Санкт-Петербурга Электронный ресурс.: закон Санкт-Петербурга от 16 июл. 2001 г. № 572-73: [принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 4 июл. 2001 г.] (в ред. законов Санкт

7. О программе социально-экономического развития Вогоградской области на 2004, 2005 годы и на период до 2010 г. Электронный ресурс.: закон Вогоградской области от 21 нояб. 2003 г. № 885-ОД: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.

8. О создании условий для развития предпринимательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы Электронный ресурс.: утв. Постановлением Правительства Москвы от 30 мар. 2004 г. № 175-1111: Справочно-информационная система КонсультантПлюс.

9. О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы Электронный ресурс.: Постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675 (с изменениями от 14 фев. 2002 г.): Справочно-информационная система КонсультантПлюс.

10. Переход к рынку. Часть I. Концепция и Программа Текст. / Рабочая группа, образованная совместным решением М.С. Горбачева и Б.Н. Ельцина. М.: Архангельское, авг. 1990. - 224 с.

11. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП 11-101-95) Текст. Министерство строительства РФ. М., 1995. - 9 с.

12. Стратегия развития Российской Федерации до 2010 года Текст.: Проект Постановления Правительства РФ. Ч М., 2000. 363 с.

13. Французский опыт на службе градостроительству и землеустройству Текст. // Сб. докум. Министерства жилищного строительства, инфраструктуры и транспорта Франции. Париж, 2001. - 349 с.

14. Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 2004 г. Текст. / Строит. Газета. 2005. - № 9, от 4 марта.

15. Министерство гражданского строительства РСФСР. Основные показатели выпонения плана подрядных работ и промышленного производства за январь-декабрь 1983 г. По данным ЦСУ РСФСР. Текст. М., 1984. -189 с.

16. Народное хозяйство СССР в 1987 году Текст.: Стат. ежегодник / Госкомстат СССР. М.: Финансы и статистика, 1988. - 735 с.

17. Регионы России. Социально-экономические показатели за 2003 г. Текст. / Стат. сб. Госкомстата России. М., 2003. 895 с.

18. Россия Ч 2004. Экономическая конъюнктура Текст. Выпуск 4. - М.: Центр эконом, конъюнктуры при Правительстве РФ, 1999. - 318 с.

19. СССР в цифрах в 1985 году Текст.: Крат. стат. сб. / ЦСУ СССР. -М.: Финансы и статистика, 1986. 253 с.

20. Абакин, Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики Текст. / Л.И. Абакин // Вопросы экономики. 1997. -№6.-С. 4-12.

21. Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге Текст. Темат. сб. тр. Вып. I. Под ред. д.э.н. В.А. Заренко-ва. СПб.: Стройиздат СПб, 2002. - 192 с.

22. Анипкин, A.M. Жилищное строительство и инвестиции Текст. /

23. A.M. Анипкин, А.Н. Ларионов; Админ. Вогогр. обл., Вогогр. обл. фонд поддержки индивид, жил. стр-ва на селе. Ч Вогоград: Комитет по печати и информации, 1997. 64 е.: ил.

24. Асаул, H.A. Институциональный подход к развитию инвестиционно-строительного комплекса Текст. / H.A. Асаул // Экономическое возрождение России. 2005. - № 1 (3). - С. 37-43.: ил. - Библиогр.: с. 43.

25. Балабанов, И.Т. Операции с недвижимостью в России Текст. / И. Т. Балабанов- М.: Финансы и статистика, 1996. С. 3, 13, 10.

26. Барнева, А. Ю. Инновация как экономическая категория Текст. // Инновации. 2007. - № 9 - С. 61-64.

27. Баумгертнер, В.Ф. Становление и развитие инвестиционных процессов в системе предпринимательства Текст. / В.Ф. Баумгертнер / Под ред.

28. B.В. Томилова. СПб: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 160 с.

29. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости Текст. / Л.П. Белых М.: Финансы и статистика, 1999. С 9.

30. Белянчикова, Ю. Популярная доступность Текст. / Ю. Белянчи-кова // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете Ведомости, издаются совместно с The Wall Street Journal 7& Financial Times). 2007. - № 5 (39), июнь. - С. 22-23.

31. Большой экономический словарь Текст. / Под ред. А.Н. Азри-лияна. 5-е изд. доп. и перераб. - М.: Институт новой экономики, 2002. -1280 с.

32. Бузырев, В.В. Экономика жилищной сферы Текст.: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям / В.В. Бузырев, B.C. Чекалин. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 е.: ил. - Библи-огр. в конце глав.

33. Ведута, E.H. Государственные экономические стратегии Текст. / E.H. Ведута; Рос. эконом, академия им. Г.В. Плеханова. М.: Изд-во Деловая книга, 1998. - 440 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 430-434.

34. Власова, Т. В. Выкуп земли приватизированными предприятиями и становление рынка городских земельных участков / Т. В. Власова, JI. Э. Лимонов, Н. Ю. Одинг. С .109 - 125

35. Глазьев, С.Ю. Развитие российской экономики в условиях глобальных технологических сдвигов / Научный доклад Текст. / С.Ю.Глазьев -М.: НИР, 2007.- 134 с.

36. Глазьев, С.Ю. Теория догосрочного технико-экономического развития Текст. / С.Ю.Глазьев М: ВлаДОР, 1993. - 310 с.

37. Голуб, Л.А. Социально-экономическая статистика Текст.: учеб. пособие для студ. вузов. Ч М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2003. Ч 272 е.: ил. Библиогр.: с. 267.

38. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учеб. -Б.: Информационно-издательский дом Филин, 1999. С. 11, 14.

39. Градостроительство в России в XXI веке Текст. // Доклады на Общем собрании Российской Академии архитектуры и строительных наук в Санкт-Петербурге. СПб., апрель 2000. - 22 с.

40. Гранберг, А.Г. Основы региональной экономики Текст.: учебник для студентов экономических вузов и факультетов / А.Г. Гранберг; ГУ ВШЭ. -М.: ГУВШЭ, 2000.-495 е.: Библиогр. по главам.

41. Граник, И. Метры перемен Текст. / И. Граник // Коммерсантъ ВЛАСТЬ.- 2005. -№ 8 [611], 28 февраля.-С. 14-19.

42. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости Текст. / С. В. Грибовский СПб.: Питер, 2001. С. 11.

43. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М.: Ин-фра-М, 1997.-291 с.

44. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика/ Под ред. В.В.Григорьева. М.: Инфра-М, 1997 - 267 е.

45. Гришина, И. Прогнозирование инвестиционных и региональных процессов Текст. / И. Гришина // Инвестиции в России. 2002. - № 2. -С. 19-22.

46. Данилов, Ю.Я. Моделирование экономических факторов роста эффективности инвестиционно-строительной деятельности Текст. / Ю.Я. Данилов // Экономика строительства. 1997. - № 9. - С. 16-24.

47. Дежина, И., Киселева, В. Тройная спираль в инновационной системе России Текст. / И. Дежина, В. Киселева // Вопросы экономики. -2007. -№ 12-С. 123-136.л

48. Егоров, В.В. Прогнозирование национальной экономики Текст. / В.В. Егоров, Г.А. Парсаданов. -М.: ИНФРА-М, 2001. 184 с.

49. Елисеева, И.И. Социальная статистика Текст. / И.И. Елисеева. Ч М.: Финансы и статистика, 1997. 414 с.

50. Жилье: комплексный взгляд Текст. / Под общ. ред. В.М. Агап-кина. Науч. ред. A.B. Черняк / Междунар. институт строит-ва, Междунар. ассоциация фондов жилищного строит-ва и ипотечного кредитов. Ч М.: А.В.Ч., 2001.-2001.-976 е.: ил.

51. Иванова, Н. И., Дежина, И. Г., Шелюбская, Н. В., Пипия, Л. К. Анализ инновационной политики и оценка ее результатов. Россия Текст. // Инновации. 2008. - № 5 с. 56-72.

52. Иванова, Ю.В. Потребительские расходы населения и услуги ЖКХ: их взаимообусловленность Текст. 7 Ю.В. Иванова // Проблемы современной экономики. 2006. -№ 3/4 (19/20). - С. 344-348.

53. Иванова, Ю.В. Развитие жилищно-коммунального комплекса: аспект экономико-математического моделирования Текст. /Ю.В. Иванова // Экономика строительства. Ч 2006. Ч № 3. С. 2-13.: ил. - Библиогр.: с. 13.

54. Ильин, И.А. Социальное строительство на территории России Текст. / И.А. Ильин; Совет по изучению производ. сил Минэкономразвития РФ и РАН. М.: Наука, 2006. - 234 е.: ил. - Библиогр.: с. 232.

55. Инвестиции: Учебник / Под. ред. В. В. Ковалева, В. В. Иванова, В.А. Лялина / М.: ООО ТК Веби, 2003. С. 26-27.

56. Иншаков, О.В. Теория Факторов производства в контексте экономики развития Текст. / О.В. Иншаков: Научный доклад на Президиуме МАОН (Москва, 29 нояб. 2002 г.). Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. - 92 с.

57. Кабанов, В.Н. Теория моделирования экономики города Текст. / В.Н. Кабанов; М-во образования Российской Федерации, Вогоград, гос. ар-хитектур.-строит. академия. Ч Вогоград: ВогГАСА, 2000. Ч 248 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 241-243.

58. Казанский, Ю.Н. Строительство в США и России. Экономика и управление Текст. / Ю.Н. Казанский, A.M. Немчин, С.Н. Никешин. СПб.: Издательство ДваТрИ, 1995. - 438 е.: ил. - Библиогр.: с. 435-437.

59. Караваев, В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт Текст. / В. Караваев // Вопросы экономики. 1995. -№3. - С. 135.

60. Кейнс, Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег Текст. / Дж. М. Кейнс. Пер с англ. М.: Прогресс, 1978. - 494 с.

61. Кирпичников, В. О новых подходах к разработке, утверждению и реализации региональных программ Текст. / В. Кирпичников, А. Самохвалов // Проблемы социально-экономического развития региона: сборник научных статей. Вогоград, 2000. - С. 193-200.

62. Князев, Ю. О научных экономических школах Текст. / Ю. Князев // Общество и экономика. 2003. - № 12. - С. 108-132.

63. Корчаго, И.Г. Уроки индустриализации сельского жилищного строительства Текст. / И.Г. Корчаго // Жилищное строительство. 1997. Ч №5.-С. 10-11.

64. Круглик, С.И. Комплексное управление жилищной сферой как системой на базе управления проектами Текст. / С.И. Круглик // Экономика сервиса. 2007. - № 1. - С. 7-23.

65. Курнышева, И. Условия инновационного развития Текст. / И. Курнышева // Экономист. 2003. - № 7. - С. 9-17.

66. Ларионов, А.Н. Методологические основы эффективного управления региональным рынком жилья / А.Н. Ларионов // Академия бизнеса и управления собственностью, Вогоград, гос. архитектур.-строит, академия,-Вогоград: ВогГАСА, 2000. 289 с.

67. Ларионов, А.Н. Системный подход в управлении жилищной реформой Текст. / А.Н. Ларионов, C.B. Царьков // Регион: Политика. Экономика. Социология. 2006. - № 1-2. - С. 175-180.: ил. -Библиогр.: с. 179-180.

68. Лебедева, H.H. Институциональный механизм экономики: сущность, структура, развитие Текст. / H.H. Лебедева; М-во образования Российской Федерации, Вогоград, гос. ун-т. Ч Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2002. 326 е.: ил. - Библиогр.: с. 292-322.

69. Львов, Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки Текст. / Д.С. Львов; Отд-ние экон. РАН. М: ОАО Изд-во Экономика, 1999. - 79 е.: ил.

70. Львов, Д.С. Экономика развития Текст. / Д.С. Львов. М.: Экзамен, 2002. - 512 е.: ил. - Библиогр.: с. 487-508.

71. Мазур, И.И. Девелопмент Текст. : Учеб. пособие для подготовки менеджеров / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге; Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М,: ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 521 е.: ил. - Библиогр. по главам.

72. Максимов, С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Уч. пос. для вузов Текст. / С. Н. Максимов. Спб.: Питер, 2000. С. 259

73. Максимов, С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие Текст. / С. Н. Максимов СПб.: Изд-во СпбГУ, 1999. ,

74. Максимов Ю. М., Митяков С. Н., Митякова О. И. Инновационное развитие экономической системы: организация мониторинга Текст. // Инновации. 2006. - № 11 - С. 55-58.

75. Матрусов, С.Н. Некоторые финансовые механизмы государственной стратегии регионального развития (на примере Франции) Текст. / С.Н. Матрусов // Региональная наука: сб. науч. тр. Ч М.: ГНИУ СОПС, 2007.-С. 152-163.

76. Мациев, О. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу Текст. // Вопросы экономики. 2006. - № 9 - С. 128-138.

77. Международные стандарты финансовой отчетности 1999: изд. на русском языке Текст. М.: Аскери-АССА, 1999. С. 713-714.

78. Мягков, В. Н. Международный опыт организации рынков недвижимости: регистрация, оценка, налогообложение / В. Н. Мягков, Л. Э. Лимонов, Э. М. Соколовская. С .16 - 54

79. Мишустин, М. Роль кадастра объектов недвижимости в современном государстве Текст. / М. Мишустин // Вопросы экономики. Ч 2005. -№9-С. 129-137.

80. Модели инвестирования в инновационное развитие регионов Текст. / Под ред. М.А. Гусакова / ИРЭ РАН. СПб.: ИРЭ РАН, 2005. - 194 с. -Библиогр.: с. 188-192.

81. Найт, Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль Текст. / Ф.Х. Найт / Пер. с англ. -М.: Дело, 2003. 360 с.

82. Николаев, В.П. Введение в рыночную экономику строительства Текст. / В.П. Николаев // Экономика строительства. 1994. -№ 4. - С. 3-22.

83. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д. Новиков. М.: Экзамен, 2000. Ч 153 с.

84. Общая экономическая теория (политэкономия) Текст.: учебник для высших учебн. завед. / Под общ. ред. акад. В.И. Видяпина, акад. Г.П. Журавлевой. М.: ПРОМО-Медиа, 1995. - 608 е.: ил.

85. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е. С. Озеров СПб.: Издательство МКС, 2003.

86. Осипов, Ю.М. Теория хозяйства Текст.: учебник [в 3 томах] / Ю.М. Осипов. Т. 1. - М.: Изд-во МГУ, 1998. - 469 с.

87. Панибратов, Ю.П. Управление инвестициями в непроизводственное строительство Текст. / Ю.П. Панибратов, Н.И. Барановская, Ю.А. Кру-шинский // Известия вузов. Строительство. Ч 2002. № 8. Ч С. 53-57.

88. Портер, М. Международная конкуренция: Конкурентные преимущества стран Текст. / М. Портер. Ч Пер. с англ. / Под ред. В.Д. Щетинина. -М.: Международные отношения, 1993. 895 с.

89. Программа ИПРЭРР. Новые подходы и методы интенсификации экономического развития регионов Текст. / Гос. учр. Институт интенсификации процесса реализации эконом, реформ в регионах. М.: ООО Изд-во ACT, 2000. - 224 е.: ил.

90. Путь в XXI век. Стратегические проблемы и перспективы российской экономики Текст. / Под ред. Д.С. Львова / Отделение экономики РАН. -М.: Экономика, 2000. 790 е.: ил. -Библиогр.: с. 757-764.

91. Рахман, И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика Текст. / И.А. Рахман; Международная академия инвестиций и экономики строительства. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. - 294 е.: ил. - Библиогр.: С. 289-294.

92. Региональный рынок жилья: состояние, проблемы и перспективы развития Текст.: сб. науч. труд. / Федер. агентство по образованию, Вогоград. гос. архитектур.-строит, ун-т. Вогоград: НП ИПД Авторское перо, 2005.-190 е.: ил.

93. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством Текст. / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового и проф. JI.H. Чернышева. -М.: Реапроект, 2004. Ч 528 е.: ил.

94. Румянцев, А. А. Развитие государственно-частного партнерства в инновационной сфере экономики Текст. // Инновации. Ч 2007. Ч № 4 С. 3943.

95. Рынок жилья в переходной экономике Текст. / Под ред. Е.В. Орешкович. Киров: ГИПП Вятка, 2002. Ч 896 е.: ил. - Библиогр.: с. 809-827.

96. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью: Научное издание / Под. ред. A.A. Горбунова-СПб: МАИЭС и.ИСЭП ПАН, 1997. С. 14-17.

97. Савченко, П. Уровень и качество жизни: понятия, индикаторы, современное состояние в России Текст. / П. Савченко, М. Федорова, Е. Шекова // Российский экономический журнал, Ч 2000. Ч № 7. Ч С. 66-73.

98. Селюков, В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера Текст. / В.К. Селюков, С.Г. Гончаров; МГТУ им. Н.Э. Баумана. М.: Изд-во МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001. Ч 360 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 357-359.

99. Семенова, А. Проблемы инновационной системы России государстве Текст. / А. Семенова // Вопросы экономики. Ч 2005. № 11 - С. 145150.

100. Системный анализ и структуры управления Текст. / Под ред. В.Г. Шорина. -М.: Знание, 1975. 304 с.

101. Слезингер, Г.Э. Социальная экономика Текст. / Г.Э. Слезингер. учебник. М.: Изд-во Дело и Сервис, 1999. Ч 368 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 356-360.

102. Слепов, В.А. Инвестиции как фактор экономического роста Текст. / В.А. Слепов, М.А. Потапская // Финансы. 1999. - № 1. - С. 2-11. .

103. Старик, Д. Экономическая эффективность инвестиций: показатели и методы определения Текст. / Д. Старик // Экономист. -1993- № 12. Ч С. 57-61.

104. Стерник, Г.М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости Текст. / Г.М. Стерник; Российская гильдия риэторов. М., 1999. Ч 62 с.

105. Стерник, Г.М. Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости Текст. / Г.М. Стерник, H.H. Ноздрина. Ч М., 1997. Ч 61 с.

106. Страйк, Р.Дж. Исследование рынков городского жилья в России Текст. / Р.Дж. Страйк // Вопросы экономики. 1994. - №10. - С. 4-9.

107. Стратегия и проблемы устойчивого развития России в XXI веке Текст. / Под ред. А.Г. Гранберга, В.И. Данилова-Данильяна, М.М. Циканова, Е.С. Шопхоева. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2002. Ч 414 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 409-414.

108. Строительство > Текст.: всероссийский отраслевой журнал; офиц. издание Российского союза строителей. Ч 2007. Ч № 5.

109. Троев, В.А. Недвижимость по ипотеке Текст. / В.А. Троев. Ч М2: ACT; СПб;: Сова, 2007. -93 с.

110. Ульянов, И. О роли статистических характеристик нормы прибыли в государственном регулировании экономики Текст. И. Ульянов // Вопросы экономики. 2006. Ч № 10 - С. 63-75.

111. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пос. для вузов. Пер. с англ. Текст. / Под ред. С.Г. Беляева / М: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. С. 192.

112. Фатхутдинов, Р. Инновации и развитие // Стандарты и качество. Ч 2000.-№ 1.-С. 49-53.

113. Федеральный справочник Российское строительство Текст. Ч М: Изд. центр Президент, 1998. -273 с.

114. Федосеев, В.В. Экономико-математические методы и прикладные модели Текст. /В.В. Федосеев. М.: ЮНИТИ, 1999. - 392 с.

115. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Текст. / Фридман Дж., Ордуэй Н. Пер. с англ. М.: Дело, 1997. -С. 289-303.

116. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Пер. с англ. М.: РОО, 1994. - 353 с.

117. Хачатрян, С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем Текст.: научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. М.: Изд-во Экзамен, 2002. - 192 е.: ил. - Библиогр.: с. 187-189.

118. Холобаев, П. Новый жилищный кодекс: комментарии Текст. / П. Холобаев // Коммерсант-ВЛАСТЬ. Аналитический еженедельник. 2005. -№8(611), 28.02.2005.-С. 16-19.

119. Чернышов, П. Хоромы с чужого плеча Текст. / П. Чернышов // Квартирный ряд. 2007. - № 26 (649), 28 июня - 4 июля 2007 г. - С. 4.

120. Черняк, В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства Текст.: учебник для студентов вузов / В.З. Черняк. Ч М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 623 е.: ил. - Библиогр.: с. 617. - (Серия Профессиональный учебник: Экономика).

121. Шодонере, Ж. Основные участники современного градостроительного процесса во Франции Текст. / Ж. Шодонере. Пер. с франц. JI. Ха-кимзяновой. Ч М., 2001 Ч 76 с.

122. Шомина, Е.С. Жилищное движение в Швеции Текст. / Е.С. Шо-мина // Журнал руководителя и главного бухгатера ЖКХ. 2002. - № 1. -Ч. II,-С. 37-42.

123. Шумпетер, Й. Теория экономического развития Текст. / Й. Шумпетер. М.: Прогресс, 1982. - 455 с.

124. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Ч Смоленск: Изд-во Смолин Плюс, М.: Изд-во АСВ, 1999. 567 е.: ил. - Библиогр.: с. 563-564.

125. Экономика и финансы недвижимости / Д. JI. Воков, Ю. Б. Ильина, Н. В. Комарова, Ю. В. Пашкус; Под ред. Ю. В. Пашкуса. СПБ.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. - 186 с.

126. Экономика развития региона: проблемы, поиски, перспективы Текст.: Ежегодник. Вып. 4. - Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2004. - 462 с.

127. Майборода, А.Н. Совершенствование теории прогнозирования развития экономических систем транзитивного типа Текст.: автореферат дис. . канд. экон. наук / Майборода А.Н. Ч Краснодар, 2001. Ч 23 е.: ил.

128. Николаев, Ю.Н. Управление развитием муниципального рынка жилищно-коммунальных услуг Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05: защищена 17.05.2002 / Николаев Юрий Николаевич. Вогоград, 2002. -192 е.: ил. Ч Библиогр.: с. 176-184.

129. Плотников, A.C. Потенциал целевого программирования развития региона Текст.: автореферат дис. . канд. экон. наук / Плотников Александр Сергеевич; [Вогоград, гос. ун-т]. Ч Вогоград, 2003. Ч 33 с. Ч Библиогр.: с. 32-33.

130. Поляков, В.Г. Организационно-экономическое развитие ипотеки в жилищно-строительном комплексе региона Текст.: автореферат дис. . канд. экон. наук / Поляков Владимир Геннадьевич; [Вогоград, гос. ун-т]. -Вогоград, 2001. 26 с. - Библиогр.: с. 25-26.

131. Тамбиев, А.Х. Регион в системе национальной экономики: экономические модели и механизмы регулирования Текст.: автореферат дис. . д-ра. экон. наук / Тамбиев А.Х. Ч Ростов-на-Дону, 2000. 47 с.

132. Тамбовцев, B.JI. Совершенствование реализации целевого подхода в перспективном планировании экономического и социального развития Текст.: дис. . д-ра экон. наук: 08.00.05 / Тамбовцев Виталий Леонидович. Ч М., 1985. 346 е.: ил. - Библиогр.: 327-346.3

133. Тимощук, Н.А. Регулирование экономики региона как императив ее перехода к устойчивому развитию (на примере Кемеровской области) Текст.: автореферат дис. . д-ра. экон. наук / Тимощук Н.А. Ч Кемерово, 2001.-26 е.: ил.

134. Чижо, Л.Н. Экономико-организационный механизм формирования рынка жилищно-коммунальных услуг Текст.: дис. . канд. экон. наук: 08.00.05 / Чижо Лариса Николаевна. Ч Вогоград, 2003. Ч 153 е.: ил. Библиогр.: с. 143-153.

135. Cazes В. Indicative Planning in France Text. Journal of Comparative Economics. - December, 1990.

136. Country Profiles on the Housing Sector Text. Poland: UN. N. Y., Geneva, 1998.-P. 115.

137. Keating, M. The Invention of Regions. Political Restructuring and Territorial Government in Western Europe Text. Unpublished paper for European Consortium for Political Research. Oslo, 29 March - 3 April, 1996.

138. Langlois, R. Rationality, Institution and Explanation Text. // In R. Langlois, ed. Economic as a Rocess. Ч Essays in the University Press, 1990. -P. 228.

Похожие диссертации

• Развитие бытового обслуживания населения в городской агломерации
• Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и основные тенденции его развития
• Особенности функционирования и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости в городах с повышенным спросом на жилье
• Развитие механизмов регулирования региональных рынков жилья
• Усовершенствование межотраслевых связей мясной промышленности с торговлей