Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление развитием инфраструктуры социальной сферы промышленно развитого региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Шеин, Вячеслав Анатольевич
Место защиты	Ижевск
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием инфраструктуры социальной сферы промышленно развитого региона"

На поавах рукописи

Шсин Вячеслав Анатольевич

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ИНФРАСТРУКТУРЫ СОЦИАЛЬНОЙ СФЕРЫ ПРОМЫШЛЕННО РАЗВИТОГО РЕГИОНА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - промышленность; региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Ижевск-2009

003463862

Работа выпонена в ФГОУ ВПО Ижевская государственная сельскохозяйст-

венная академия.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Шишкин Михаил Иванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Некрасов Владимир Иванович

кандидат экономических наук, доцент Суетин Сергей Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Ижевский государственный техничес!

Защита состоится: л24 марта 2009 года в 13 часов на заседании диссертаци онного совета ДМ 212.275.04 при ГОУ ВПО Удмуртский государственный уни верситет по адресу: 426034, г. Ижевск, ул. Университетская, 1, корп.4, ауд.444.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Удмуртски государственный университет, с авторефератом - на официальном сайте ГО ВПО УдГУ Ссыка на домен более не работаетscience/abstract

Автореферат разослан л 24. февраля 2009 года.

университет

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. Эффективное функционирование национальной экономики во многом зависит от уровня развития одного из его базовых элементов - инфраструктуры социальной сферы. Объекты недвижимости не только входит в состав средств производства в качестве базы хозяйственной деятельности предприятий всех форм собственности, но и является основой личного благосостояния граждан. Конечной и главной целью проведения реформ в России является создание новой социально - ориентированной модели экономики, что, в свою очередь, и определяет соответствующие приоритеты социально-экономического развития. Как показывает мировой опыт, одним из важных условий выхода из социально-экономического кризиса в любой стране является рост строительства объектов социальной инфраструктуры. Одним из основных показателей качества жизни и уровня потребления в стране, безусловно, является обеспеченность населения жильем. В этой связи особое значение приобретает ускоренное решение жилищной проблемы. С принятием Градостроительного кодекса и ряда законодательных документов, провозглашающих право частной собственности на недвижимое имущество, а также с началом процесса демонополизации в сфере строительства и эксплуатации недвижимости встал вопрос о необходимости перестройки механизма управленческих отношений в данной сфере экономики. Основной проблемой при трансформации этого механизма является соответствующая различным экономическим, политическим и социальным реалиям разработка теоретических и методических вопросов управления и оценки недвижимости, что и обусловило выбор темы исследования.

Недостаточность государственного бюджетного финансирования одного из важнейших секторов экономики - жилищного строительства на новом этапе экономического развития потребовало реформирования данного сектора. Население активно участвует в формировании новой экономической полигики в малоэтажном жилищном строительстве, возводя за счет собственных сбережений и используя новые формы кредитования. Рост коттеджного строительства обусловил в свою очередь потребность в поиске новых управленческих решений и максимально точной оценке, наиболее приближенной к реальной рыночной стоимости вновь возводимого и уже существующего жилья. В процессе управления и необходимой для этого оценки объектов малоэтажной индивидуальной застройки выявляется ряд особенностей, которые объясняются как характерными чертами данной недвижимой собственности, так и региональной спецификой рынка недвижимости, что влечет за собой вывод о чрезвычайной актуальности адаптации существующих в мировой практике принципов, методов и способов управления и оценки данных объектов недвижимости на современном этапе развития российской экономики.

Область исследования соответствует паспорту специальностей ВАК: 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - промышленность): и.15.2. - Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий; п.5.19. -Эффективность использования факторов производства; организация и управление производством на предприятиях, отраслях и комплексах в регионах, особенности и закономерности; абсолютные и относительные преимущества региональных производственных комплексов и отраслей; исследование проблем производственной, социальной и рыночной инфраструктуры в регионах.

Изученность проблемы. Проблема управления развитием социальной инфраструктуры и оценки недвижимости рассматривалась зарубежными и отечественными исследователями в динамике развития общеэкономических категорий и понятий, что каждый раз требовало корректировки и модернизации подходов и методов, применяемых в связи с различными экономическими, политическими и социальными реалиями в стране применения, с обязательным учетом региональных особенностей. Вопросы инфраструктуры социальной сферы во взаимосвязи с землепользованием и оценкой недвижимости рассматривались в трудах основоположника экономической науки физиократов Франсуа Кэне, представителей английской классической политической экономии Уильяма Петти и Адама Смита.

Разработкой новых методик и подходов в системе управления и оценки недвижимости в рамках промышленно развитых регионов занимаются такие видные современные российские ученые как В.М. Рутгайзер, C.B. Грибовский, Д.Б. Араратский, Е.И. Тарасевич, В.А. Казаков, И.А. Рахман, Б.Д. Новиков, К.В. Мальцев, В.А. Прорвич,А.В. Севостьянов, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев, A.B. Черняк, С.П. Коростелев, JI.A. Сивкова, 0.3. Каганова. Однако в работах вышеперечисленных авторов при поиске путей решения теоретических и практических проблем, возникающих в процессе управления и оценки недвижимости в условиях трансформирующейся экономики, мало внимания уделяется отраслевой специфике рынка недвижимости. Недостаточность разработок в сфере исследования региональных особенностей управления и оценки объектов недвижимости социальной сферы обусловили цель, задачи, морфологию и содержание диссертационного исследования. Анализ вышеперечисленных работ, официальных документов и статистического материала подтвердил актуальность избранной темы исследования.

Цель и задачи исследования:

Основной целью данного исследования является разработка эффективных механизмов регионального управления развитием социальной сфе-

ры и методов оценки объектов недвижимости в устойчивом развитии отраслей промышленности.

Достижение поставленной цели реализуется путем решения следующих задач:

- исследование проблем совершенствования управления развитием социальной сферы промышленных территориальных образований на основе изучения отечественного и зарубежного опыта;

- поиск наиболее эффективных методических принципов и механизмов управления объектами недвижимости в рамках промышленных хозяйственных систем;

- выявление региональных особенностей управления и оценки недвижимости применительно к промышленно развитому региону;

- исследование механизмов управления и оценки недвижимости рынка жилья на базе промышленных территориальных образований;

- разработка предложений по совершенствованию принципов и методов управления развитием инфраструктуры социальной сферы на примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства с учетом потребностей промышленности Удмуртской Республики.

Объектом исследования являются трансформации механизмов управления и оценки недвижимости в промышленно развитом регионе.

Предметом исследования выступают управленческие отношения, возникающие в процессе формирования и развития механизмов управления и оценки недвижимости в условиях промышленных территориальных образований.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке эффективных механизмов регулирования социально-экономических отношений в сфере управления развитием недвижимости социальной инфраструктуры промышленно развитого региона и заключается в следующем:

- обоснованы направления формирования рыночной системы управления недвижимостью социальной сферы в промышленно развитых территориальных образованиях;

систематизированы факторы, определяющие эффективное функционирование региональных рынков недвижимости;

- предложен агоритм разработки целевой программы развития жилищной сферы;

- разработана модель оценки объектов недвижимости на примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства с учетом перспектив развития рынка недвижимости в промышленно развитом регионе.

Практическая значимость результатов проведенного исследования состоит в разработке системы научно-практических рекомендаций, обеспечивающих эффективную реализацию социальных проблем устойчивого развития промышленно развитого региона.

Выводы, полученные при рассмотрении вышеизложенных вопросов, имеют практический интерес для специалистов, занимающихся управлением и оценкой объектов недвижимости. Методические схемы, подходы и приемы описанною механизма управления и оценки объектов малоэтажного индивидуального строительства имеют репрезентативный характер и могут использоваться повсеместно.

Апробация результатов исследования. Исследования по теме диссертации проводились в соответствии с планом научно-исследовательских работ ФГОУ ВПО Ижевская государственная сельскохозяйственная академия. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на всероссийских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 5 работ.

Методика исследования. Методическую основу исследований составил системный подход к проблемам оценки и управления недвижимостью региона с учётом современных условий и формирования собственной точки зрения автора на происходящие процессы в ходе изучения темы.

В работе широко использованы расчётно-конструктивный, статисти-ко-экономический, экономико-математический, социологический и другие методы исследования.

Информационную базу составляют ежегодные статистические сборники Росстата, сборники научных трудов учёных НИИ, высших учебных заведений, тематических научно-практических конференций, материалы, проведённых социологических исследований по теме диссертационной работы.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 173 источников, изложена на 144 страницах машинописного текста, включает 12 таблиц, 33 схем и рисунков.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, характеризуется степень разработанности рассматриваемой проблемы в России и за рубежом, определены цель, задачи, предмет и объект исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость полученных результатов, их апробация.

В первой главе Теоретические основы реформирования управления развитием инфраструктуры социальной сферы определены механизмы совершенствования управления и оценки недвижимости в условиях трансформирующейся экономики; выявлены основные подходы й методы управления и оценки недвижимости; обозначены региональные особенности управления и оценки недвижимости. .

Во второй главе Исследование экономических механизмов управления развитием инфраструктуры социальной сферы в про-мышление развитых регионах России проанализирован механизм

управления и оценки недвижимости в регионах Российской Федерации с развитой промышленностью; выявлены особенности кадастровой оценки объектов недвижимости; исследовано функционирование региональных рынков недвижимости социальной сферы, особенно жилья.

В третьей главе Обоснование перспективных направлений механизмов развития рынков недвижимости социальной сферы предложены механизмы взаимодействия государственного регулирования и самоорганизации рынка недвижимости в современной России; раскрыто решение управленческих задач на основе реализации типичного коттеджного строительства в Удмуртской Республике (г.Ижевск).

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследований и даны рекомендации по их использованию на практике.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЙ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Обоснованы направления формирования рыночной системы управления недвижимостью социальной сферы в проммшленно развитых территориальных образованиях

В условиях трансформации социально-экономической системы Российской Федерации особую актуальность приобретают проблемы организации эффективно действующей системы управления рыночными отношениями в стране в целом и в регионах в частности. Для решения комплекса этих проблем требуется ясное осознание представителями всех уровней власти необходимости создания научно-обоснованной, базирующейся на накопленном управленческом опыте методологической основе государственного управления, одним из структурных элементов которого является управление недвижимостью социальной сферы промышленно развитых .территориальных образований. Под управлением недвижимостью социальной сферы при этом понимается комплексная система удовлетворения потребностей пользователей недвижимости, представляющая собой совокупность управляющей и управляемой подсистем. В качестве управляемой подсистемы выступает управляемый объект недвижимости, а функции управляющей системы на разных уровнях выпоняют государственные, региональные и муниципальные органы власти, промышленные, строительные организации, риэтерские фирмы и отдельные граждане.

Учитывая трансформационный характер современной российской экономики, на наш взгляд, следует придерживаться основных принципов современной теории управления, именуемых системным подходом, к которым относятся следующие принципы:

- изменения отдельных элементов системы вызывают изменения и в других ее компонентах;

- возникшие в результате воздействия каких-либо внешних или внутренних факторов изменения в системе заставляют ее искать новую точку равновесия;

- существуют определенные пределы развития как системы в целом, так и ее отдельных элементов в частности;

- для систем характерна определенная иерархия, включающая как формальные, так и неформальные властные структуры со сложной системой их взаимодействия между собой.

В нашем исследовании предлагается совершенствование системы управления развитием инфраструктуры социальной сферы промышленно развитых территориальных образований, которое является частным случаем управления как целенаправленного, комплексного воздействия субъекта управления на объект управления в интересах достижения и поддержания состояния эффективного функционирования объекта в соответствии с критериями, задаваемыми субъектами управления.

Важным инструментом управления недвижимостью социальной сферы промышленно развитых территориальных образований является региональная система управления недвижимостью - совокупность местных законодательных актов, организационной структуры управления, технологической инфраструктуры и процедур взаимоотношений субъектов рынка по поводу объектов недвижимости. Целью данной системы является сохранение, развитие и эффективное использование недвижимости социальной сферы в промышленно развитом территориальном образовании (рис.1).

Достоверность и точность оценки достигается лишь при условии строгого соблюдения ее технологии, включающей ряд последовательных шагов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, сбор и проверка информации, выбор и применение методических подходов к оценке, согласование, отчет о результатах оценки стоимости. Обоснованность и достоверность оценки объекта недвижимости во многом определяется принципами оценки, а также правильностью формулировки ее цели и функции. Функция оценки определяет область использования ее в сфере управления рынком недвижимости.

Формирование

объектов

недвижимости

Регистрация объектов недвижимости и прав на них

Распоряжение недвижимостью. Методическое обеспечение, анализ и координация в сфере управления недвижимостью

Объект недвижимости социальной сферы промышлеино развитою территориального образования

Продажа Регулирование

объектов поступлении в

недвижи- республикан-

мости ский (област-

ной, муници-

пальный) бюд-

Координация

и контроль

эксплуатации,

ремонта и

строительства

объектов

недвижимости

Рис.1 - Система управления недвижимостью социальной сферы промышленно развитого территориального образования

Целью оценки является определение точности оценки. Точность оценки недвижимости зависит, прежде всего, от эффективности методов оценки и правильности их использования.

В зависимости от типа управленческих задач используются различные виды оценки недвижимости (рис.2).

Виды оценки недвижимости

Комплексная сцепка недвижимого имущества, заключающаяся в определепи" его стоимости с учетом целей, задач и процедур оценки

Ч Оценка стоимости земельного участка, зависящая от степени полезности для пользователя с учетом его уникальности, местоположения, соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости и функциональной пригодности

Оценка зданий и сооружений, возведенных на земельном участке и неразрывно связанных с ним, с учетом их первоначальной стоимости, износа, конструктивных особенностей, функционального назначения и характера эксплуатации

Ч> Индивидуальная оценка, подразумевающая экономические и технические мероприятия, направленные на определение рыночной или иной стоимости отдельного конкретного объекта недвижимости по состоянию на определенную дату

Ч Массовая оценка, представляющая собой групповую оценку объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных методов и статистической проверки результатов

Ч Предварительная оценка, учитывающая при определении стоимости недвижимости по возможности все факторы риска, позволяющая ослабить влияние инфляционных и других негативных процессов на формирование реальной рыночной стоимости объектов недвижимости и предназначенную в первую очередь для использования в системе кредитования (ипотека) и страхования

Ч Окончательная оценка, получаемая в результате анализа данных стоимости, полученных с применением трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного продаж

Долевая оценка, т.е. оценка только одного элемента или правового интереса в объекте недвижимости

ЧУ Налоговая оценка, представляющая собой процесс установления стоимости недвижимости для целей налогообложения

Ч Независимая оценка, осуществляемая, как правило, незаинтересованным, беспристрастным экспертом-оценщиком

Ч> Ретроспективная оценка, то есть оценка стоимости объекта недвижимости на определенную дату в прошлом, что особенно важно при использовании метода сравнительных продаж

Ч Перспективная оценка, рассчитываемая на конец планового периода строительства объекта недвижимости

- Кадастровая оценка, под которой понимается определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель

Рис. 2 - Виды оценки недвижимости 10

В мировой и отечественной практике существует три общепринятых подхода к оценке недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж. Зачастую используются все ,три подхода, а затем проводится сравнительный анализ полученных результатов и делается окончательный вывод о величине стоимости, что объясняется наличием своих преимуществ и недостатков у каждого из подходов.

Все методы затратного подхода основываются на информационной базе данных поной инвентаризации недвижимого имущества. Оценка недвижимости с использованием затратного метода, как нам представляется, дает объективный результат только в том случае, если можно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (построек), находящихся на земельном участке, и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном рынке недвижимости.

В основу доходного метода положено утверждение о равенстве стоимости объекта недвижимости и текущей стоимости права на будущий доход. Доходный метод применяется, как правило, лишь к тем объектам недвижимости, которые предназначены для получения дохода, например получения арендных платежей или иных видов текущих платежей, получения дохода от перепродажи данной недвижимости, а также при учете возможности текущей и будущей экономии на налогах.

Сущность метода сравнительных продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость, имеющие сходные характеристики и аналогичную полезность, и определении стоимости оцениваемого объекта недвижимости при условии проведения всех необходимых корректировок. Метод сравнительных продаж применяется давно, и поэтому в экономической литературе можно встретить различные названия данного метода, например, метод сравнения продаж, сравнительный анализ продаж, рыночный метод, метод рыночной информации, метод оценки по сопоставимым продажам. Данный подход, на наш взгляд, наиболее применим в случае недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, если таковые выставлены на продажу и их продажная стоимость уже определена.

2. Систематизированы факторы, определяющие эффективное функционирование региональных рынков недвижимости

Экономика, как система, включает в себя огромное количество подсистем, взаимосвязи между которыми являются сложными и обладают разнообразными характеристиками в разные периоды времени. Экономическая система находится под воздействием собственных, так и природных, политических, социальных и других факторов. Факторы, в свою очередь, подразделяются на объективные и субъективные, сила влияния которых, в первую очередь субъективных, во многом зависит от того, насколько действенен механизм объективных экономических законов, по которым живет

данное общество. Многие из экономических связей и закономерностей носят, поэтому, локальный характер. Для выявления особенностей, закономерностей, взаимосвязей отдельных социально-экономических подсистем в целях эффективною управлении экономикой необходима уточненная, с точки зрения локализаций протекающих экономических процессов, качественная и количественная информация о факторном воздействии на объект управления.

Мы предлагаем более поную и точную, на наш взгляд, классификацию факторов, воздействующих не только на стоимость оцениваемого объекта недвижимости, но и на эффективное функционирование региональных рынков недвижимости (табл. 1).

Все приведенные в табл.1 факторы и являются региональными компонентами, которые надлежит учитывать как при оценке стоимости объектов недвижимости, так и при принятии управленческих решений на региональном уровне. Тот факт, что данные факторы являются одновременно особенностями экономической подсистемы региона, достаточно легко обосновать.

Таблица 1 Ч Классификация факторов, воздействующих на функционирование региональных р

Природно-географические факторы

Демографические факторы

Политические фаюгоры

Социальные факторы

Экономические факторы

Климат, топография, размер территории, природные ресурсы,грунты, почва, экологическая ситуация, возможность стихийных бедствий, соседство с благополучными регионами, местоположение но отношению к месту приложения труда, центру деловой активности, транспортным и коммуникационным сетям, близость к коммунальным службам, местам рекреации,свакам и т.п.

Численность, плотность, прирост, национальный и половозрастной состав, миграция населения, уровни рождаемости и смертности, соотношение сельского и городского населения, уровень образованности и населения, исторически сложившиеся национально-культурные обычаи и традиции .

Военные и межнациональные конфликты, активность политических партий, нормативно - законодательные акты местных органов власти, региональная политика функционального зонирования территорий, природ-ноохранная политика, льготы, налоговая политика

Тип местного самоуправления, степень суверенизации, уровень занятости, коррупция, тенденция изменения состава семьи, профессиональный состав населения, социальная защищенность, жилищные условия, вариант землепользования, уровень преступности, деятельность неформальных организаций, наличие единомышленников среди участников реформирования рынка недвижимости, общественный транспорт, система здравоохранения и образования_

Уровень и потенциал экономического развития, темпы экономического роста и инфляции, колебания деловой активности, наличие источников финансирования, степень инвестиционной привлекательности, степень включенности в мировую экономику, уровень безработицы, покупательная способность населения, рост заработной платы, соотношение форм собственности, ставки процента и аренды, уровень издержек при продаже

Нормап нодател! местных власти,) щие фуя вание рь ЖИМ0СТ1

ственно! редача, I ние земг чения пс важно, < нальное ние терр строите мы и пр< туты

Учитывая тесную связь между экономическим потенциалом про-мышленно развитого региона и емкостью регионального рынка недвижимости, следует сначала осуществить идентификацию региона, которая определяется пу тем установления 1раниц региона по административному делению согласно базовому требованию функционирования региона как единого целого. Затем каждый фактор рассматривается с точки зрения его региональных особенностей и влияния на экономическую подсистему, именуемую региональным рынком недвижимости. Например, фактор изменения численности населения в сторону увеличения, либо уменьшения отражается на спросе на рынке недвижимости. Положительное воздействие на спрос оказывают также такие факторы как, например, рост занятости и уровня заработной платы, и, наоборот, безработица и снижение уровня доходов населения обусловливают падение спроса на недвижимость социальной сферы, на её услуги.

Следовательно, при анализе особенностей региональных моделей управления недвижимостью социальной сферы следует также системно рассматривать макро- и мезоэкономические условия их функционирования (факторы, воздействующие на функционирование региональны^ рынков недвижимости) с учетом механизма сочетания регионального регулирования с рыночным механизмом, подразумевающим качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

3. Предложен агоритм разработки целевой программы развития жилищной сферы

Как нам представляется, применительно к условиям современной ситуации на рынке недвижимости наиболее предпочтительной является стратегия поляризованного развития. Суть стратегии данного типа заключается в том, что имеющиеся финансовые и иные ресурсы региона концентрируются и направляются на формирование полюсов роста, а также обеспечение мультипликационного эффекта от вложенных средств и осуществленных мероприятий. Основой данной стратегии является эффект мультипликатора от концентрации управленческих мероприятий и финансовых средств на тех направлениях развития рынка недвижимости, где, в силу их региональной специфики и более благоприятных условий, он будет максимальным. По нашему представлению, процесс разработки региональной целевой программы развития рынка недвижимости включает три стадии и 11 этапов (рис. 3).

Анализ трансформационных изменений (оценка позитивных изменений и негативных последствий) и проблемной ситуации в целом (дореформенных и трансформационных проблем)

Оценка стартового потенциала развития рынка недвижимости (оценка внешних и внутренних, объективных и субъективных факторов)

Актуализация проблемной сшуации, выявление лузловой проблемы, построение дерева проблем

Обоснование генеральной (главной) цели программы, построение дерева целей, определение приоритетов целей

I стадия

Обоснование' базовой стратегии развития регионального рынка жилья_

Обоснование перечня подпрограмм региональной целевой программы развития жилищной сферы_

Обоснование стратегий реализации основных подпрограмм Обоснование мероприятий основных подпрограмм_

II стадия

1 Обоснование функциональных стратегий

Обоснование мероприятий обеспечивающих подпрограмм

Расчет необходимых финансовых ресурсов для реализации региональной целевой программы развития жилищной сферы_

III стадия

Рис. 3 - Агоритм разработки региональной целевой программы развития

жилищной сферы

I стадия - стадия определения целей состоит из четырех этапов. На первом этапе осуществляется анализ трансформационных изменений проблемной ситуации в сфере недвижимости на региональном уровне. На втором этапе дается оценка стартового потенциала дальнейшего развития регионального рынка недвижимости, то есть тех внешних и внутренних, объективных и субъективных факторов, на которые может быть сделана ставка в перспективе. На третьем этапе осуществляется актуализация проблемной ситуации. Показывается ее острота и невозможность решения мерами оперативного характера. После актуализации проблемной ситуации выявляется лузловая проблема, от решения которой зависит выход из кризисного состояния, и осуществляется построения дерева проблем. Четвертый

этап завершает первую стадии разработки целевой программы развития регионального рынка недвижимости и является по существу главным во всем процессе стратегического планирования. Он включает обоснование генеральной цели развития рынка недвижимости и осуществление ее декомпозиции (построения системы целей), на основе которой в дальнейшем определяются подпрограммы и системы мероприятий.

Н-ая стадия разработки целевой программы развития рынка жилья -обоснование подпрограмм включает в себя пятый -восьмой этапы. Пятый этап, посвященный обоснованию базовой стратегии развития рынка жилья, по значимости находится практически на одном уровне с четвертым этапом. В рамках стратегии поляризованного развития инвестиции в жилищное строительство и финансирование воспроизводства жилищного фонда будет концентрироваться в полюсах развития рынка недвижимости, где процесс воспроизводства жилья следует осуществлять на интенсивной основе. В качестве полюсов выступают наиболее важные для каждого конкретного региона направления реформирования жилищного фонда. На шестом этапе обосновывается перечень подпрограмм, необходимых для реализации системы целей и достижения генеральной цели. На . седьмом этапе для каждой из подпрограмм обосновывается своя стратегия, являющаяся конкретизацией базовой стратегии с учетом отраслевой специфики. Восьмой этап содержит обоснование основных мероприятий подпрограммы. При обосновании рассматриваются альтернативные варианты и выбираются мероприятия, наиболее эффективные к с точки зрения достижения целей при минимуме затрат ресурсов. Приоритет отдается мероприятиям, как отличающимися мультипликативным воздействием, так и влияющим одновременно на реализацию нескольких целей.

III - стадия разработки региональной целевой программы развития рынка жилья содержит обоснования обеспечивающих подпрограмм и включает в себя девятый и десятый этапы. На девятом этапе обосновываются функциональные стратегии обеспечивающих подпрограмм (финансовая, инновационная, правовая, социальная, экологическая и т.д.), на десятом - их мероприятия, на одиннадцатом - производят расчет необходимых финансовых ресурсов для реализации региональной целевой программы развития жилищной сферы. Как показали исследования, в большинстве регионов страны наиболее приемлемой функциональной финансовой стратегией дожна стать стратегия двойного финансирования, без применения которой добиться успехов в стратегическом управлении региональными рынками недвижимости практически невозможно.

Предложенный агоритм разработки целевой программы развития рынка жилья пригоден при кооперации промышленных организаций на региональном уровне.

4. Разработана модель оценки объектов недвижимости на примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства с учетом перспектив развития рынка недвижимости в промышленно развитом регионе

Цели и задачи рыночной оценки объектов малоэтажного индивидуального жилищного строительства в промышленно развитом регионе, а также сложившаяся ситуация в Российской Федерации на данном этапе развития рынка недвижимости обуславливают ряд требований к методике оценки:

- методика дожна основываться на экономически обоснованных, математически корректных и практически реализуемых методах оценки;

- основными характеристиками данной методики дожны являться простота и'максимально достижимая универсальность ее реализации;

- исходная информация дожна быть максимально доступной и достоверной;

- анализ информации дожен осуществляться методами, обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки существующей ситуации;

- кадастровая (рыночная) оценка земель под объектами малоэтажного индивидуального жилищного строительства дожна проводиться с учетом их функционального назначения и региональной специфики.

Предлагаемая автором методика оценки объектов малоэтажного жилищного строительства отвечает всем вышеперечисленным требованиям, может быть использована в условиях формирующегося регионального рынка недвижимости социальной сферы. Качество результатов оценки в значительной мере зависит от наличия и объема информации по оцениваемым объектам недвижимости и может оцениваться как экспертным анализом результатов, так и математическими критериями качества. Большим преимуществом данной методики является ее применимость даже на секторах рынка с малым количеством сделок купли-продажи объектов указанного функционального использования. При этом вычисления производятся по простой процедуре, основанной на модельных представлениях и доступных экономико-статистических данных, не допускающих влияния субъективных предпочтений оценщика. Данная методика в большей степени, чем существующие, учитывает значительную дифференциацию характеристик объектов малоэтажной застройки, что позволяет формировать максимально приближенную к рыночной, адекватную оценку объектов недвижимой собственности в условиях промышленно развитого региона.

В основе предлагаемой методики лежит оценка типового объекта малоэтажной индивидуальной застройки с использованием трех основных методов - затратного, доходного и сравнительных продаж, а затем на базе полученных значений определяется согласованный показатель рыночной

стоимости. Причем на этом этапе предполагается построение оценочных моделей зависимости стоимости объектов данной функциональной группы от рыночной стоимости типовых объектов. Оценочные модели подразделяются на качественные и количественные. Качественные модели отражают предполагаемый характер изменений в сторону улучшения или ухудшения, а количественные выявляют количественную зависимость от тех или иных условий. Введено допущение, что цена купли-продажи определяется произведением коэффициентов, характеризующих условия сдеки.

1. Постановка задачи - Идентификация объекта - Цель оценки - Дата оценки - Вид оценочной стоимости

2. Составление плана работ - График работ по оценке - Источники и способы сбора информации - Затраты на сбор и обработку информации - Оценочная методология - Вознаграждение оценщика

3. Обработка данных - Сбор данных - Проверка поноты и достоверности данных - Отсев излишних и сомнительных данных - Обработка данных

4. Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования - Соответствие правовым требованиям и ограничениям - Физическая возможность - Экономическая осуществимость - Максимальная продуктивность

5. Оценка стоимости земельного участка - Затратный метод - Доходный метод - Метод сравнительных продаж

6. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка - Проверка данных - Проверка допущений и выводов - Проверка математических расчетов

7. Оценка стоимости объекта индивидуальной застройки - Затратный метод - Доходный метод - Метод сравнительных продаж

8. Согласование результатов оценки стоимости строений - Проверка данных - Проверка допущений и выводов - Проверка математических расчетов

| 9. Окончательное заключение по оценочной стоимости

10. Составление отчёта об оценке

Рис. 4 - Модель оценки объекта недвижимости (на примере объектов малоэтажного жилищного строительства)

Предлагаемая модель оценки недвижимости социальной сферы про-мышленно развитого региона предполагает проведение раздельной оценки земельного участка и возведенных на нем построек (рис.4).

При раздельной оценке объекта индивидуальной жилой застройки сначала следует оценивать сам земельный участок, на котором находится жилой дом. При рассматриваемой нами кадастровой (рыночной) оценке, базирующейся на понятии ренты, обычно находят применение следующие методы: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод сравнительных продаж, метод развития, метод соотнесения.

По нашему мнению, нет необходимости пытаться поностью унифицировать и стандартизировать методы оценки, так как не удастся избежать элемента субъективности и случайности в процессе выхода объектов недвижимости на рынок и превращения их в товар в соответствии с рыночной теорией экономики.

Попытки объединять несколько критериев оценки в один справедливы в основном для устойчивого состояния экономики и не могут быть использованы для трансформационного периода.

При строительстве новых объектов, срок службы которых существенно превышает расчетный период, следует определять значения критериев отдельно для заемных и собственных средств.

Особое внимание при оценке недвижимости нужно уделять подготовке исходных данных, так как даже по корректным экономике - математическим моделям результаты оценки могут быть неверными, если при расчетах были использованы недостаточно тщательно подготовленные исходные данные.

Для серьезного становления рынка недвижимости, привлечения в достаточном объеме инвестиций необходимо не только нормальное, бескризисное развитие экономики, но и решение таких вопросов, как практическое законодательство о недвижимости, регистрация имущественных прав, налоговое стимулирование догосрочных инвестиций, прозрачность регулирования застройки, а также поощрение аккумулирования капитала для инвестиций в недвижимость.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

1. Шеин Б.А. Классификация факторов, влияющих на функционирование региональных рынков недвижимости // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена. №22 (53): Аспирантские тетради: Научный журнал. - Санкт-Петербург, 2007- 0,4 п.л.

2. Шеии В.А. Системный подход к управлению и оценке недвижимости в условиях трансформационной экономики // Научные труды Вольного экономического общества России: Научное издание. -Москва - Санкт-Петербург, 2007, том 87. - 0,4 п.л.

3. Шеин В.А., Бадина H.A. Управление оценкой объектов недвижимости как один из факторов информационного обеспечения потенциала региона // Наука Удмуртии: Научно - информационный журнал. - Ижевск. -УРОО СНИОО, № 1,2007. - 1,2 п.л. (авт.0,6 пл.).

4. Шеин В .А., Ильин Ю.А., Шишкин М.И. Механизмы разработки региональных программ развития жилищной сферы // Наука Удмуртии: Научно- информационный журнал. - Ижевск. - УРОО СНИОО, № 5,2008. -. 1,2 пл. (авт.0,4 пл.).

5.. Шеин В.А., Ильин Ю.А., Шишкин М.И. Управление развитием промышленных отраслей региона с использованием системы оценки рынка недвижимости. - Ижевск: Издательство КнигоГрад, 2008. - 6,9 пл. (авт.2,3 пл.).

Р№ 020764 от 29.04.98

Подписано в печать 19.02.2009. Формат 60x84 1/16. Отпечатано на ризографе. Уч.-изд. л. 1,48. Усл. печ. л . 1,16 Тираж 100 экз. Заказ № 33/2

Издательство Института экономики УрО РАН 620014, Екатеринбург, ул. Московская, 29

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шеин, Вячеслав Анатольевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы реформирования управления развитием инфраструктуры социальной сферы.

1.1. Формирование рыночной системы управления и оценки недвижимости в условиях трансформирующейся экономики.

1.2. Обобщение теории и практики методов управления развитием недвижимости социальной сферы.

1.3. Региональные особенности управления и оценки недвижимости.

Глава 2. Исследование экономических механизмов управления развитием инфраструктуры социальной сферы в промышленно развитых регионах России.

2.1. Анализ используемых механизмов управления и методов оценки недвижимости социальной сферы.

2.2. Особенности кадастровой оценки объектов недвижимости.

2.3. Тенденции функционирования рынка жилья.

Глава 3. Обоснование перспективных направлений механизмов развития рынков недвижимости социальной сферы.

3.1. Совершенствование взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости.

3.2. Организационно Ч экономические механизмы формирования и использования жилищного фонда в промышленно развитом регионе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием инфраструктуры социальной сферы промышленно развитого региона"

Актуальность исследования. Эффективное функционирование национальной экономики во многом зависит от уровня развития одного из его базовых элементов - инфраструктуры социальной сферы. Объекты недвижимости не только входит в состав средств производства в качестве базы хозяйственной деятельности предприятий всех форм собственности, но и является основой личного благосостояния граждан. Конечной и главной целью проведения реформ в России является создание новой социально Ч ориентированной модели экономики, что, в свою очередь, и определяет соответствующие приоритеты социально-экономического развития. Как показывает мировой опыт, одним из важных условий выхода из социально-экономического кризиса в любой стране является рост строительства объектов социальной инфраструктуры. Одним из основных показателей качества жизни уровня потребления в стране, безусловно, является обеспеченность населения жильем. В этой связи особое значение приобретает ускоренное решение жилищной проблемы. С принятием Градостроительного кодекса и ряда законодательных документов, провозглашающих право частной собственности на недвижимое имущество, а также с началом процесса демонополизации в сфере строительства и эксплуатации недвижимости встал вопрос о необходимости перестройки механизма управленческих отношений в данной сфере экономики. Основной проблемой при трансформации этого механизма является соответствующая различным экономическим, политическим и социальным реалиям разработки теоретических и методических вопросов управления и оценки недвижимости, что и обусловило выбор темы исследования.

Недостаточность государственного бюджетного финансирования одного из важнейших секторов экономики Ч жилищного строительства на новом этапе экономического развития потребовало реформирования данного сектора. Население активно участвует в формировании новой экономической политики в малоэтажном жнлищном строительстве, возводя за счет собственных сбережений и используя новые формы кредитования. Рост коттеджного строительства обусловил в свою очередь потребность в поиске новых управленческих решений и максимально точной оценке, наиболее приближенной к реальной рыночной стоимости вновь возводимого и уже существующего жилья. В процессе управления и необходимой для этого оценки объектов малоэтажной индивидуальной застройки выявляется ряд особенностей, которые объясняются как характерными чертами данной недвижимой собственности, так и региональной спецификой рынка недвижимости, что влечет за собой вывод о чрезвычайной актуальности адаптации существующих в мировой практике принципов, методов и способов управления и оценки данных объектов недвижимости на современном этапе развития российской экономики.

Область исследования соответствует паспорту специальностей ВАК: 08.00.05- Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч промышленность): п. 15.2. - Формирование механизмов устойчивого развития экономики промышленных отраслей, комплексов, предприятий; п.5.19. - Эффективность использования факторов производства; организация и управление производством на предприятиях, отраслях и комплексах в регионах, особенности и закономерности; абсолютные и относительные преимущества региональных производственных комплексов и отраслей; исследование проблем производственной, социальной и рыночной инфраструктуры в регионах.

Изученность проблемы. Проблема управления развитием социальной инфраструктуры и оценки недвижимости рассматривалась зарубежными и отечественными исследователями в динамике развития общеэкономических категорий и понятий, что каждый раз требовало корректировки и модернизации подходов и методов, применяемых в связи с различными экономическими, политическими и социальными реалиями в стране применения, с обязательным учетом региональных особенностей. Вопросы инфраструктуры социальной сферы во взаимосвязи с землепользованием и оценкой недвижимости рассматривались в трудах основоположника экономической науки физиократов Франсуа Кэне, представителей английской классической политической экономии Уильяма Петти и Адама Смита.

Разработкой новых методик и подходов в системе управления и оценки недвижимости в рамках промышленно развитых регионов занимаются такие видные современные российские ученые как В.М. Рутгайзер, С.В. Грибов-ский, Д.Б. Араратский, Е.И. Тарасевич, В.А. Казаков, И.А. Рахман, Б.Д. Новиков, К.В. Мальцев, В.А. Прорвич,А.В. Севостьянов, И.Т. Балабанов, В.В. Григорьев, А.В. Черняк, С.П. Коростелев, JI.A. Сивкова, О.З. Каганова. Однако в работах вышеперечисленных авторов при поиске путей решения теоретических и практических проблем, возникающих в процессе управления и оценки недвижимости в условиях трансформирующейся экономики, мало внимания уделяется отраслевой специфике рынка недвижимости. Недостаточность разработок в сфере исследования региональных особенностей управления и оценки объектов недвижимости социальной сферы обусловили цель, задачи, морфологию и содержание диссертационного исследования. Анализ вышеперечисленных работ, официальных документов и статистического материала подтвердил актуальность избранной темы исследования.

Цель и задачи исследования:

Основной целью данного исследования является разработка эффективных механизмов регионального управления развитием социальной сферы и методов оценки объектов недвижимости в устойчивом развитии отраслей промышленности.

Достижение поставленной цели реализуется путем решения следующих задач:

- исследование проблем совершенствования управления развитием социальной сферы промышленных территориальных образований на основе изучения отечественного и зарубежного опыта;

- поиск наиболее эффективных методических принципов и механизмов управления объектами недвижимости в рамках промышленных хозяйственных систем;

- выявление региональных особенностей управления и оценки недвижимости применительно к промышленно развитому региону;

- исследование механизмов управления и оценки недвижимости рынка жилья на базе промышленных территориальных образований;

- разработка предложений по совершенствованию принципов и методов управления развитием инфраструктуры социальной сферы на примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства с учетом потребностей промышленности Удмуртской Республики.

Объектом исследования являются трансформации механизмов управления и оценки недвижимости в промышленно развитом регионе.

Предметом исследования выступают управленческие отношения, возникающие в процессе формирования и развития механизмов управления и оценки недвижимости в условиях промышленных территориальных образований.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке эффективных механизмов регулирования социально-экономических отношений в сфере управления развитием недвижимости социальной инфраструктуры промышленно развитого региона и заключается в следующем:

- обоснованы направления формирования рыночной системы управления недвижимостью социальной сферы в промышленно развитых территориальных образованиях;

- систематизированы факторы, определяющие эффективное функционирование региональных рынков недвижимости;

- предложен агоритм разработки целевой программы развития жилищной сферы;

- разработана модель оценки объектов недвижимости на примере малоэтажного индивидуального жилищного строительства с учетом перспектив развития рынка недвижимости в промышленно развитом регионе.

Практическая значимость результатов проведенного исследования состоит в разработке системы научно-практических рекомендаций, обеспечивающих эффективную реализацию социальных проблем устойчивого развития промышленно развитого региона.

Выводы, полученные при рассмотрении вышеизложенных вопросов, имеют практический интерес для специалистов, занимающихся управлением и оценкой объектов недвижимости. Методические схемы, подходы и приемы описанного механизма управления и оценки объектов малоэтажного индивидуального строительства имеют репрезентативный характер и могут использоваться повсеместно.

Апробация результатов исследования. Исследования по теме диссертации проводились в соответствии с планом научно-исследовательских работ ФГОУ ВГТО Ижевская государственная сельскохозяйственная академия. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на всероссийских и международных научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 5 работ.

Методика исследования. Методическую основу исследований составил системный подход к проблемам оценки и управления недвижимостью региона с учётом современных условий и формирования собственной точки зрения автора на происходящие процессы в ходе изучения темы.

В работе широко использованы расчётно-конструктивный, статистико-экономический, экономико-математический, социологический и другие методы исследования.

Информационную базу составляют ежегодные статистические сборники Росстата, сборники научных трудов учёных НИИ, высших учебных заведений, тематических научно-практических конференций, материалы, проведённых социологических исследований по теме диссертационной работы.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, состоящего из 173 источников, изложена на 144 страницах машинописного текста, включает 12 таблиц, 33 схем и рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шеин, Вячеслав Анатольевич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

В работе делается ряд выводов и предложений.

1. Проведенный комплексный анализ проблем совершенствования управления и оценки недвижимости показал несовершенство существующих теоретических и методических разработок по указанной проблеме, их избыточную теоретизацию и неэффективность практического применения. Определено, что формирующаяся по сегодняшний день государственная система управления недвижимостью, в качестве подсистем включает в себя региональные системы управления недвижимостью, основанные на общих принципах, но имеющие ряд существенных отличий. Изучение зарубежного и отечественного опыта позволило определить основные направления совершенствования указанных методик.

2. В ходе исследования определено, что при разработке региональных моделей управления недвижимостью необходим всесторонний учет особенностей региональных систем и структур управления, обусловленных макро- и мезоэкономическими условиями их функционирования на стратегическом, тактическом и операционном уровнях управления.

3. Для повышения эффективности управления и оценки недвижимости требуется четкая систематизация региональных особенностей управления и оценки недвижимости по различным критериям (по формам организации управления, видам реализации функциональных стратегий, типам воспроизводства основных фондов, а также по факторам, влияющим на формирование стоимости объекта недвижимости. Это позволит определить основы, на которых, по мнению автора, дожен осуществляться выбор стратегических целей, конкретных задач в сфере политики строительства и менеджмента портфеля регионального жилищного фонда и осуществляться разработка мероприятий, но их эффективной реализации.

4. В результате учета региональной специфики механизма управления и оценки объектов недвижимости установлена необходимость корректировки данного механизма и определены ее приоритетные направления. Определено, что субъект Федерации стал основополагающим звеном в системе государственного управления России, на уровне которого последовательно концентрируются функции и государственного и хозяйственного управления. В ходе исследования автор делает вывод о том, что эта тенденция децентрализации управления объективна, поскольку соответствует природе рыночных отношений, но объем и состав недвижимой собственности центра, регионов и муниципалитетов зачастую не соответствует их функциям и ответственности за развитие находящихся в их ведении экономических подсистем. Поэтому в сфере управления недвижимостью в качестве одной из целей определяется оптимизация структуры собственности субъекта Федерации в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста.

5. На основе проведенного анализа рынка недвижимости Удмуртской Республики установлена необходимость разработки комплексной программы, обеспечивающей правовые и организационные основы осуществления государственной жилищной политики в регионе.

6. Развитие российского рынка жилья хорошо отражается в динамике самого наглядного показателя рынка - средней удельной цены квартир. Исследование данных показателей в Москве, в Петербурге, Екатеринбурге, Твери, Ижевске и в ряде других городов позволили выявить в режиме реального времени и проанализировать процессы развития рынка этих городов, объяснить причины и факторы того или иного поведения рынка.

7. Предложены элементы совершенствование взаимодействия государственного регулирования и механизмов самоорганизации рынка недвижимости.

8. Выработаны организационно - экономические механизмы оценки формирования и использования жилищного фонда в регионе.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шеин, Вячеслав Анатольевич, Ижевск

1. Абегов И.М., Емцов Е.Г., Холопов А.В. Государственная экономическая политика: опыт перехода к рынку. М.; Дело и Сервис, 1998.-320 с.

2. Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. Ценообразование в строительстве. СПб.: Питер, 2000. - 256 с.

3. Артеменков Л.И., Артеменков И.Л. О феномене дисконтирования и методике изложения капитализации в теории и практике ипотечного кредитования // Вопросы оценки. 1996. № 1.

4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Ч М.: Финансы и статистика, 1996. 192 с.

5. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Изд.дом Питер, 2000. - 208 с.

6. Баскакова М.А. Токовый юридический словарь: бизнес и право. Ч М.: Финансы и статистика, 1998. 185с.

7. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999. Ч 264 с.

8. Березин М.Ю. Оценка рыночной стоимости недвижимости в целях налогообложения // Финансы. 1999. - №5. С. 15-19.

9. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.;ЮНИТИ,1997. - 156 с.

10. Блауберг И.В., Юдин Э.Г. Становление и сущность системного подхода. -М., 1973.-182 с.

11. Блауг М Экономическая мысль в ретроспективе / Пер. с англ. 4-е изд. М.; Дело, 1994. -720 с.

12. Бобылев С.Н., Ходжаев А.Ш. Экономика природопользования: Учебное пособие. -М.: ТЕИС, 1997. 137 с.

13. Брокгауз Ф.А., Эфрон И.А. Энциклопедический словарь. Книга 52. -СПб., 1899.

14. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы. Ч М:1. ИНФРА-М, 2001. -256 с.

15. Бушуев Б.С. Эффективность развития строительного комплекса. Ч М.: Мысль, 1983. С. 135-136.

16. Бюджетный кодекс Российской Федерации (с изменениями и допонениями) от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ. -М: Проспект, 1999. -160 с.

17. Воков С.Н. Экономика землеустройства. Ч М.: Колос, 1996. Ч 176с.

18. Вол очков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.-129с.

19. Гапоненко А. Управление социально-экономическим развитием регионов России: новые условия и возможности II Власть. Ч 1999. Ч №7. С. 45-53.

20. Головачев В., Иванов К. Россия почти распалась. На богатые и бедные регионы // Экономика и жизнь. 1999. Ч № 16. Ч С. 13-15.

21. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. -М., 1996. 146 с.

22. ГОСТ Р51195.0.01-98 Единая система оценки имущества: Основные положения. Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России №327 от 18.08.98 г.

23. ГОСТ Р51195.0.01-98 Единая система оценки имущества: Термины и определения. Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта, России № 328 от 18.08.98 г.

24. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации / Под общ. ред. А.З. Родина, СИ. Носова. М.: Институт оценки природных ресурсов, 2000. Ч 152 с.

25. Государственное регулирование рынка ценных бумаг России: Сб. нормат. док. / Сост. Шохин С.О. -М.: Внешторгиздат, 1996. 231 с.

26. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. Ч М.: Новая1. Вона, 1998.-511 с.

27. Гранова И.В. Оценка недвижимости. СПб.: Питер, 2001. - 208 с.

28. Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.-336 с.

29. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. ЧМ.: ИНФРА-М, 1997. Ч254с.

30. Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. Ч М.: Паритет, 1997.

31. Гэбрейт Дж. К. Экономические теории и цели общества / Пер. с англ. -М.: ЮНИТИ, 1997.-406 с.

32. Дулыциков Ю.С. Региональная политика и управление. М.: РАГС, 1998.-227 с.

33. Жид ILL, Рист Ш. История экономических учений. Пер. с англ. М.: Экономика, 1999.-328с.

34. Жилищная экономика / Пер. с англ. Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1997.- 156с.

35. Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. - 400 с.

36. Земельный кодекс Российской Федерации. М.: Юрайт-М, 2002.84с.

37. Землеустроительное проектирование / Под ред. С.Н. Вокова. М.: Колос, 1996. - 127с.

38. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра / Под ред. А.П. Иванова, В.И. Бусова. -М.: ИНФРА-М, 1994. 186с.

39. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова. СПб, 1998. -203с.

40. Исляев Р.А. Региональная экологическая политика. Ч СПб.: Петрополис, 1995.-159с.

41. История экономических учений. 4.1. Учебное пособие / Под ред. В.А. Жамина, Е.Г. Василевского. М: Изд. МГУ, 1999. - 386 с.

42. Кабакова С.И. Градостроительная оценка территорий городов. М.: Стройиздат, 2003. Ч 152с.

43. Кабакова С.И. Экономические проблемы использования земель в строительстве. -М.: Стройиздат, 1991. 116с.

44. Кабашева И.А., Мальгин В.А., Тимирясов В.Г. Преобразование государственной собственности в условиях институциональных изменений. Ч Казань: Издательство Института экономики, управления и права Татли-мат, 2001.- 124с.

45. Кадастр земель населенных пунктов: Учеб. пособие. М.: Колос, 1996.-157с.

46. Калачева С.А. Сдеки с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2000. - 160с.

47. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. Избранные произведения / Пер. с англ. Ч М: Экономика, 1993. 518 с.

48. Ким Е.П. Техническая инвентаризация зданий жилищно гражданского назначения и оценка их стоимости. Практическое руководство. - М.: Экспертное бюро-М, 1997. Ч 177с.

49. Коптев-Дворников В.Е., Цыпкин Ю.А. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий. Ч М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 119 с.

50. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 2006. - 159с.

51. Коханенко В.В. Рынок недвижимости: Состояние и проблемы развития. М.: ТОО Альта, 1997. - 124с.

52. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2002. Ч 480 с.

53. Крушвиц JL Финансирование и инвестиции/ Пер. с нем. СПб.: Питер, 2000. - 400 с.

54. Кудашов Е.А. Рынок индивидуального жилья: особенности формирования //Жилищное строительство. 1999. № 4. -С.15-18.

55. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. -М.: Высшая школа, 1998. 186с.

56. Кураков JI.П. Пути преодоления социально-экономического кризиса в регионах Российской Федерации. М.: Пресс-сервис, 1998. - 432 с.

57. Кураков Л.П. Российская экономика: состояние и перспективы. Ч М.: ЛОГОС, 1998.-576 с.

58. Кураков Л.П., Яковлев Т.Е. Курс экономической теории: Учеб. пособие. ЧЧебоксары: Изд-во Чуваш, ун-та, 2003. Ч596 с.

59. Курс переходной экономики / Под ред. Л.И. Абакина. М.: Фин-стат-Информ, 1997.-124с.

60. Курс экономики / Под. ред. Б. А. Райзберга. М.: ИНФРА-М, 1999-211с.

61. Курс экономической теории / Под ред. М.И. Чекурина, Е.А. Кимеле-вой. МГИМО, Киров, 1994. - 187с.

62. Ларина Н.И., Кисельников А.А. Региональная политика в странах рыночной экономики. / Учеб. пособие. НГАЭиУ. М.: Экономика, 1998. -172с.

63. Лелюхина A.M. Технология оценки городских земель. / Учебное пособие. М: МосГУГИК, 2000. - 87с.

64. Лисицин А. Необходимо гибкое сочетание интересов регионов и центра // Проблемы теории и практики управления. 1999. - №3. - С.53-58.

65. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000. - 272 с.

66. Менкью Н.Г. Макроэкономика/ Пер. с англ. М.: Изд-во МГУ, 1994.-655 с.

67. Международные стандарты оценки: Оценка бизнеса // Российский оценщик. 1999. - №9-10. - С. 14-23.

68. Мер лен П. Город. Количественные методы изучения / Пер. с франц.-М.: Прогресс, 1977. 169с.

69. Методика определения физического износа гражданских зданий. -М.: Колос, 1970.-86с.

70. Методические указания по оценке физического износа зданий и сооружений. М., 1999.

71. Нагаев Р.Т. Недвижимость (Землеустройство. Градостроительство и Экономика). Терминологический словарь. Ч Казань: Идел-Пресс, 2000. 616 с.

72. Нагаев Р.Т. Недвижимость: землеустройство и земельный кадастр. Градостроительство и архитектура. Экономика недвижимости и земельное право. Энциклопедический словарь. Казань: Идел-Пресс, 2001. - 895с.

73. Найденов Л.И., Тимирясова А.В. Оценка недвижимости: Учебное пособие. Казань: Издательство Института экономики, управления и права Татлимат, 2000. -128 с.

74. Недвижимость в Москве. Сборник нормативных документов. Ч М.: Бизнес-Информ, 1997.

75. Нейман Е.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998.-162с.

76. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.-512с.

77. Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общ. ред. Джозефа К. Эккерта. Москва: Российское общество оценщиков. Академия оценки. СТАР ИНТЕР, 1997. - 1 том - 382 с, 2 том - 442 с.

78. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 1 полугодии 2007 г. № 2. М.: Государственный комитет РФ по статистике, 2007. - 37 с.

79. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник / Составитель С.Н. Максимов. СПб.: Деан+Адиа-М, 1997. - 138с.

80. Основы налогового права. Учебно-методическое пособие / Под ред. С. Пепеляева. -М.: Инвест Фонд, 2005. 91с.

81. Основы оценки недвижимости. Методическое пособие. М.: Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, 2003. Ч 54 с.

82. Основы теории градостроительства / Под ред. З.Н. Яргиной. Ч М.: Стройиздат, 1986.

83. Особенности оценки развития и управления территориями поселений / А.В. Севостьянов, М.Д. Сафарова, В.А. Севостьянов и др. М.: ГУЗ, 2001.-220 с.

84. Оценка бизнеса: Учебно-практическое пособие / Под ред. Грязно вой А. Ч М.: Финансы и статистика, 2003, Ч 486 с.

85. Оценка земельной собственности / Под ред. Д.К. Эккерта. Ч Красногорск: Красная гора, 1993. 62 с.

86. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под ред. В.П. Антонова и П.Ф. Лойко. Ч М.: Институт оценки природных ресурсов, 1999. Ч 364 с.

87. Оценка земли: Учебное пособие / Под ред. В.П. Антонова. Владимир: Посад, 1997. - 288 с.

88. Оценка качества малоэтажного жилища // Строительный эксперт. 1999. -№3,7.

89. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. - 186с.

90. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия Оценочная деятельность. Учебное и практическое пособие/ Под ред. В.М. Рутгайзера Ч М.: Дело, 1998.-381с.

91. Оценочная деятельность в России: Сб. науч. тр. / Финансовая академия при Правительстве Российской Федерации. М.: ФА, 1998. - 196с.

92. Петров В .И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения: Учебное пособие. Ч М.: Финансовая академия, 1999. Ч 97с.

93. Положение о Государственном земельном кадастре. Постановление правительства РФ № 622 от 25 августа 1992 года.

94. Постановление правительства Удмуртской Республики от 29.11.2000 г. № 229 Об утверждении Правил выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Удмуртской Республики.

95. Постановление правительства РФ от 25 августа 1999 года № 945 Огосударственной кадастровой оценке земель.

96. Постановление правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель.

97. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) / Госгражданстрой.

98. Предпринимательский климат регионов России (География России для инвесторов и предпринимателей) / Под ред. А. Лаврова. М.: Начала-Пресс, 1997.- 184с.

99. ЮО.Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Лимбус пресс, 1994. - 216с.

100. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998. -336 с.

101. Рахман И. А. Научно-производственное предприятие Тема (новые технологии и опыт их внедрения в жилищном строительстве). М.: Родина-Про, 1998.

102. Рахман И.А. Новые экономические методы и технологий в жилищном строительстве // Регион. 2000. №3. Ч С. 18-20.

103. Юб.Рахман И.А. Н1Ш Тема технология успеха. - М.: Год планеты, 1999.

104. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2000. - 294 с.

105. Рахман И.А. Строительство и реконструкция жилья в Москве. М.: Год планеты, 1998. - 195с.

106. Ревуцкий Л.Д. Потенциал и стоимость предприятия. -М.: Перспектива, 1997. 154с.

107. ИО.Регионы России, Социально-экономические показатели. 2006: Стат.сб. / Госкомстат России. Ч М., 2007. Ч 863 с.111 .Регионы: справочные сведения о субъектах Российской Федерации / Сост. Г. Белонучкин, Е. Михайловская. Ч М.: ПанорамаЧМ, 2004. Ч277с.

108. Риис Р.П. Основы оценки бизнеса / Пер. с англ. М.: Общество оценщиков, 1994. -42 с.

109. Розенберг Д.М. Бизнес и менеджмент. Терминологический словарь.-М.: ИНФРА-М, 1997. -452с.

110. Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости, № 12, декабрь 1998.

111. Российская архитектурно-строительная энциклопедия. Ч М: Альфа, 1999.-574с.

112. Российская Федерация в 2006 году. Статистический ежегодник. Ч М.: Госкомстат РФ, 2007. 586с.

113. Российская Федерация. Статистический ежегодник Удмуртской Республики: Стат. сборник / Госкомстат Удмуртской Республики, 2006. -117с.

114. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика / Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Лимбус пресс, 2004.- 169с.

115. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов): Учебное пособие для вузов / Под ред. В.Р. Беленького. М.: Былина, 2003. Ч 218 с.

116. Сборник №2 УПВС зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения для переоценки основных фондов на 1 января 1993 года. М.: Колос, 1992.

117. Свинцова А.П. Об оценке налогового потенциала региона // Финансы. 2001. Ч№3. -с.68-70.

118. Сдеки с недвижимостью Ч оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. Ч М.: Юрайт, 2000. 432 с.

119. Сегединов А.А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов. Ч М.: Стройиздат, 1997. Ч 186с.

120. Селигман Б. Основы теории современной экономической мысли / Пер. с англ. М.: Прогресс, 1968. - 600с.

121. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом Аудитор, 1999. Ч 120с.

122. Смирнов В.В. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа. Ч СПб.: СПбГИЭА, 1997.- 167с.

123. Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. Ч М., Соцэгиз, 1936. -262с.

124. Степанов И.С. Менеджмент в строительстве: учеб. пособие. Ч М.: Юрайт, 1999. 189с.

125. Суслов И.Р. Оценка земли, капитала, недвижимости. М.: Издательство Рос. акад. гос. службы, 2000. - 39с.

126. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.-256с.

127. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996. 183с.

128. Теоретические и методические положения: управления земельными ресурсами и формирования системы государственного земельного кадастра // А.А. Варламов, Р.Т. Нагаев, С.А. Гальченко. -М.: ГУЗ, 2001. 300с.

129. Теория и методы оценки недвижимости: учеб. пособие / Под ред.

130. B.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1998. - 216с.

131. Технология работы с недвижимостью / Под общ. ред. О.М. Токачева. -М.: Издательский дом Городская собственность, 1999. -208 с.

132. Тидельман Н. Использование налоговой политики для стимулирования городского развития / В кн.: Дань, подать, налог. М.: Ключ, 2002. Ч1. C.29-35.

133. Тостой Ю.К. Жилищное право. -М., 1996. 25с.

134. Управление портфелем недвижимости / Пер. с англ. под ред. проф. С.Г. Беляева. -М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. 391 с.

135. Уруков В.Н. Российское предпринимательское право. Учебник. -Чебоксары: ООО Полиграф, 2001. 582 с.

136. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ. -М.: Издательство ПРИОР, 2000. 48 с.

137. Федеральный закон Об оценочной деятельности в РФ от 29.07.98 № 135-Ф3. Собрание законодательства РФ. 1998.

138. Федеральный закон от 24 июня 1997 года О приватизации государственного имущества в РФ. Собрание законодательства РФ. 1997. №30.

139. Федеральный справочник. Центр и регионы России. Финансы, бюджет и налоги, экономика; торговля, социальная сфера; федерализм, регионализм, местное самоуправление. Ч М: Родина-Про, 1999. Ч 728 с.

140. Федоров Н.В. Российская экономика на современном этапе. М.: Гелиос АРВ, 1999. - 457с.

141. Федоров Н.В., Кураков Л.П. Прогнозирование социально экономического развития регионов Российской Федерации. М.: Пресс-сервис, 1998.-688 с.

142. Федоткин В.II. Финансово-бюджетные основы управления социально-экономическим развитием в регионе. Автореф. дисс. канд. эконом, наук.-М. 1999.-С. 15.

143. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: ЭКМОС, 2005. - 352с.

144. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. -М.: Дело, 1997. 480 с.

145. Харрис Л. Денежная теория. -М.: Политиздат, 1990.

146. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости / Пер. с англ. М.: Мос-облупрполиграфиздат, 1994.-231 с.

147. Хеферт Э. Техника финансового анализа / Пер. с англ./ под ред.

148. Л.П. Белых. М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996. - 663 с.

149. Хеииингер Э., Крюгер Т.М, Руководство по изучению учебника Основы инвестирования Л.Дж. Гитмана, М.Д. Джонка. Пер. с англ. М.: Дело, 1997.

150. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. Пер. с англ. М.: АО Тема, Диамант Меркурий, 1994.- 263с.

151. Черемушкин С.Д. Теория и практика экономической оценки земли Ч М.: Изд. соц.-эк. лит., 1963. -279 с.

152. Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. Финансово-экономические особенности: Нормативные документы. М.: МЦФЭР, 1997.

153. Чернышов Л.Н. Ценовая и тарифная политика в жилищно коммунальном хозяйстве. Научн. Ред. -Е.В. Басин. -М.: Книжный мир, 1998.

154. Чернышов Л.Н. Экономика городского хозяйства. М: Люберецкая газета, 1999.

155. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

156. Черняк В.З. Управление инвестициями в строительном проектировании. Ч М.: Русская деловая литература, 1998.

157. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. М.: ИНФРА-М, Информационно-издательский дом Филин, 2001. Ч 464 с.

158. Шумпетер И.А. Капитализм, социализм и демократия. М.: Экономика, 1995. -305 с.

159. Шупыро В.М. Государственное регулирование отношений собственности и приватизация государственного имущества Ч основа экономических реформ в России // Вестник: Московского университета. Сер. 6. Экономика. 1998. -№ 6. - С. 32-42.

160. Экономика и управление недвижимостью/ Под общ. ред. П.Г. Грабового. Ч Смоленск. Изд. Смолин Плюс, М.: Изд. АСВ, 1999. 568 с.

161. Экономика недвижимости/ Под общ. ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2000. -328 с.

162. Эрхард А. Экономика благосостояния. -М.: Дело, 1997. 60 с.

163. Эффективность государственного управления / Пер. с англ. общ. ред. С. А. Батчикова, С.Ю. Глазьева. М,: Фонд За экономическую грамотность, 1998.-848 с.

164. Ядгаров Я.С. История экономических учений. М.: Экономика, 1996.

165. Якобсон JI. Экономика общественного сектора. Основы теории государственных финансов. Учебник. -М.: Наука, 1995. -276 с.

166. Яндиев М.И. Финансы региональных органов власти. М,: Финансовый издательский дом Деловой экспресс, 1999. Ч 360 с.

167. Hudson-Wilson S., Wurzebach Ch. Managing Real Estate Portfolios, 1996.

168. Koch R, Iminobilienbewertung leicht gemacht Bonn: Vbrlag in-tern(a)ktuell, 2000,114 s.

169. Managing Real Estate Portfolios/ Managing Institutional Assets, ed. Frank J. Fabozzi. New York: Harper&Row, 1990/

170. Mannek W. Soviel ist Ihr Haus wen. Regensburg: Walhalla Fachverlag. 1999. -144 s.

171. Petersen H. Marktorientierte Immobilienbewertung. Stuttgart; RICHARD BOORBERG VERLAG,2001 - 70 s.

Похожие диссертации

• Формирование комплекса маркетинга страховой компании
• Управление инвестициями в социальную сферу региона
• Государственное регулирование развития отраслей социальной сферы экономики России
• Совершенствование организационных и информационных форм управления инвестиционными процессами в сфере промышленного производства
• Экономический базис управления социальной сферой промышленно развитого региона