Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кусков, Илья Владимирович
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2009
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами"

На правах рукописи

003470В78

КУСКОВ Илья Владимирович

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ МОДЕЛИ РАЦИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ АКТИВАМИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург - 2009

003470678

Диссертация была выпонена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет.

Научный руководитель:

экономических

доктор профессор Смирнова Викторовна

наук, Ирина

Официальные оппоненты:

профессор

Сергеевич

экономических Чекалин

наук, Вадим

- кандидат экономических Архипов Олег Викторович

Ведущая организация:

ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет

экономики и финансов

Защита состоится л16 июня 2009 года в л часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан л' ^ мая 2009 года.

Ученый секретарь / ) Н.В. Чепаченко

диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Интенсивное развитие инвестиционной активности на рынке недвижимости, обусловленное отсутствием альтернатив в реальной экономике, сопоставимых с недвижимостью по уровню доходности и срокам окупаемости, способствовало увеличению потребности в профессиональном управлении недвижимостью.

Дестабилизация экономических показателей и замедление инвестиционных процессов, ставшие следствием мирового финансового кризиса, негативно отразились на рынке коммерческой недвижимости. Подтверждение тому - снижение платежеспособного спроса на высококлассную коммерческую недвижимость, сокращение объемов ввода в эксплуатацию новых площадей и, как следствие, повышение уровня конкуренции на рынке профессионального управления.

В изменившихся условиях потенциальные потребители услуг управляющих компаний становятся более требовательными к ним. При этом ключевые участники рынка стакиваются с проблемой стандартизации услуг управления в части оценки его качества и эффективности, что усложняет их взаимодействие, а также значительно затрудняет процесс принятия управленческих решений.

Обострившаяся конкуренция на рынке при недостаточном регулировании на государственном уровне и уровне профессиональных объединений ставит в заведомо проигрышную позицию лотечественные управляющие компании. Причиной этого является отсутствие опыта в сравнении с зарубежными представителями, проявляющемся в снижении эффективности за счет практики ситуационного управления. В сложившихся условиях рычагом конкурентной борьбы для российских компаний остается неоправданное снижение цен за счет минимизации затрат и необоснованной ориентации на требования собственника, что способствует сокращению срока экономической жизни объекта недвижимости.

Трудности доступа к источникам финансирования, требуют от собственников рационального использования имеющихся ресурсов, что, в свою очередь, побуждает управляющих больше внимания уделять рационализации затрат нежели максимизации прибыли. Все это приводит к необходимости переориентации и модернизации существующих методов управления в соответствии с требованиями рынка.

Таким образом, в современных условиях перед организациями, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью, стоит сложная задача - обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, находящегося в управлении, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в догосрочной перспективе. Решение данной задачи невозможно без совершенствования существующих методов управления объектами коммерческой недвижимости, адаптации их к

изменившимся условиям рынка, а также модернизации процесса управления.

Все это обуславливает необходимость научно-методического обеспечения процесса управления коммерческой недвижимостью с учетом современных условий рынка коммерческой недвижимости, разработки практических рекомендаций для управляющих компаний.

Степень разработанности проблемы. Проблемам методов и принципов управления объектами недвижимого имущества, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования зарубежных и отечественных ученых:

Блока Р., Фишера Д., Херда Б, .Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Горемыкина В.А., Грабовый П.Г., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., ЧекалинаВ.С. и ряда других авторов.

Исследованиям в области управления организацией и оценки эффективности ее деятельности на основе концепции управления стоимостью посвящены труды зарубежных и отечественных ученых:

Х Бела Ф., Беннета С., Каплана Р., Коупленда Т., Колера Т, Мартина Д., Маршала А., Нортона Д., Ольсона Д., Раппапорта А., Эдвардса Э., Баяндина Э.П., Воковой О.Н., Ивашковской И.В., Криворотова В.В., Мезенцевой О.В., Родионовой И.И. ряда других авторов.

Вместе с тем, несмотря на широкий круг проблем, рассмотренных в экономической литературе, недостаточно разработан ряд вопросов, связанных с использованием концепции управления стоимостью в процессе управления объектами коммерческой недвижимости, отсутствуют работы, посвященные вопросам адаптации принципов концепции к особенностям недвижимого имущества. При этом качество управления коммерческой недвижимостью в период снижения инвестиционной активности напрямую зависит от соответствия используемой модели управления, состоянию экономической среды. Недостаточная научная разработанность данного вопроса определила выбор темы, цели и задачи представленного диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является развитие теоретической и методической базы управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, разработка практических рекомендаций по оценке и повышению эффективности управления.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

выявить проблемы и направления развития профессионального управления объектами коммерческой недвижимости на примере Санкт-Петербурга;

исследовать правовые основы профессионального управления коммерческой недвижимостью;

обосновать необходимость модернизации системы и критериев оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами;

проанализировать существующие подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости;

выявить и систематизировать принципы эффективного управления объектами коммерческой недвижимости, ориентированного на приращение стоимости объекта;

проанализировать существующие модели оценки эффективности управления применительно к коммерческой недвижимости;

проанализировать существующие модели управления применительно к коммерческой недвижимости;

разработать агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости;

выявить и систематизировать факторы стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости;

" разработать метод оценки эффективности управления объектом недвижимости с использованием модифицированной модели Ольсона.

Объектом исследования является процесс управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются методы управления и показатели эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные положения экономической теории рыночных отношений, теории управления, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам эффективности управления, по вопросам развития объектов недвижимости, организационно-экономическому механизму управления.

При проведении диссертационного исследования были использованы диалектический метод познания, системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод экономико-математического моделирования. Источниковедческая база исследования представлена законодательными и нормативными документами, в той или иной мере регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данными государственной статистики, аналитическими данными профессиональных участников рынка, разработками и предложениями представителей зарубежной школы управления, а также материалами периодической печати по данной проблематике.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Уточнена классификация принципов управления объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, что позволяет усовершенствовать процесс управления

с точки зрения рационального отношения к объекту недвижимости, что будет способствовать продлению срока его экономической жизни, а также повышению эффективности деятельности управляющих организаций.

2. Уточнено понятие луправление коммерческой недвижимостью в рамках модели рационального управления активами, как непрерывного, целенаправленного процесса взаимодействия субъектов управления, направленного на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения его стоимости в догосрочном периоде.

3. Предложена модель рационального управления активами для целей управления объектами коммерческой недвижимости, направленная на совершенствование процесса управления объектами коммерческой недвижимости за счет интеграции модифицированных положений концепции управления стоимостью и существующих моделей управления объектами коммерческой недвижимости, с целью приращения стоимости объекта управления при сохранении и развитии его материально-технических свойств в догосрочной перспективе, что позволит повысить качество управления в сложных экономических условиях.

4. Предложен агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, характерными свойствами которого является гибкость и низкая капиталоёмкость в процессе адаптации к влиянию внешних факторов, что позволяет сократить потери участников рынка недвижимости в период несоответствия возможностей управления влиянию внешних факторов.

5. Обоснованы факторы стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, создающие основу для реализации процесса управления за счет координации его уровней с учетом специфики стратегии управления, что позволит рационализировать затраты на управление.

6. Предложен метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модифицированной модели Ольсона, позволяющий объяснить изменение стоимости объекта в процессе управления и дающий представление о том, какая часть рыночной стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая - эффектом управления, что, в свою очередь, позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сделанные теоретические выводы способствуют повышению эффективности профессионального управления коммерческой недвижимостью, создают предпосыки для рационализации отношений участников рынка недвижимости за счет создания единых критериев эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, агоритмов, показателей, предназначенных для использования управляющими компаниями в процессе управления объектами коммерческой недвижимости с целью повышения доходности объекта и качества управления; собственниками - в целях оценки эффективности деятельности управляющей компании; профессиональными объединениями - в целях разработки и принятия единых стандартов качества управления объектами коммерческой недвижимости.

Кроме того, представленное диссертационное исследование может быть использовано в учебных целях для чтения курсов Управление недвижимостью, Экономика недвижимости, Оценка недвижимого имущества и др.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования представлялись и докладывались в ходе научной и практической деятельности автора, в частности на научно-практических конференциях: V Всероссийская научно-практической конференция 17-18 апреля 2008 г. Актуальные проблемы управления экономикой региона (Санкт-Петербург, 2007, 2008 гг.); IX научно-практическая конференция студентов и аспирантов СПбГИЭУ 18-19 апреля 2006 г. Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей (Санкт-Петербург, 2006).

Всего автором опубликовано 10 работ объемом 3,1 печатных листа из них по теме диссертации 7 работ объемом 2,5 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 165 страницах, состоит из введения, трех глав, 9-ти параграфов, заключения, списка использованной литературы - 150 наименований и содержит 11 таблиц, 19 рисунков.

II. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнена классификация принципов управления объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, что позволяет усовершенствовать процесс управления с точки зрения рационального отношения к объекту недвижимости, что будет способствовать продлению срока его экономической жизни, а также повышению эффективности деятельности управляющих организаций.

Управление объектами коммерческой недвижимости на современном этапе развития стокнулось с проблемой недостаточной гибкости и адаптивности (приспособления) процесса управления к изменениям ситуации на рынке коммерческой недвижимости (внешней среды). Решение данной проблемы невозможно без совершенствования теоретической базы управления, в частности, принципов управления.

Современные принципы управления синтезируют в себе объективность экономических законов и закономерностей управления, характерные черты реальной практики управления. В принципах управления находят своё выражение основные требования, предъявляемые к построению процесса управления и методам осуществления функций управления.

В результате анализа современных принципов управления, мы пришли к выводу о том, что построение агоритма процесса управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, предполагает реализацию основных и специфических принципов, в качестве последних, мы предлагаем использовать специфические принципы модели рационального управления активами на основе концепции управления стоимостью. Таким образом, принципы управления можно условно разделить на три группы:

классические принципы управления;

принципы оценки стоимости объекта недвижимости в процессе управления;

специфические принципы модели рационального управления активами.

Предложенная нами группа принципов включает в себя:

принцип сохранения и развития - процесс управления дожен быть направлен на улучшение в догосрочной перспективе экономико-правовых и материально-технических свойств объекта недвижимости, находящегося под управлением. Первая группа свойств подразумевает стимулирование неуклонного роста стоимости объекта управления. Вторая группа свойств предполагает непрерывный контроль, своевременное устранение или компенсацию негативных тенденций состояния объекта недвижимости, находящегося под управлением, а также реализацию работ по его улучшению (развитию).

Инновационный принцип - формирование конкурентных преимуществ объекта коммерческой недвижимости дожно происходить под уравновешенным влиянием внешних и внутренних факторов. Превосходство последних позволяет повысить точность прогнозных значений длительности периода конкурентных преимуществ и обеспечивает допонительную стабильность сверхприбыли.

Принцип поддержки уровней управления - стратегические целевые нормативы, формирующие среду для достижения поставленной цели, определяются в рамках программы управления на уровне процесса управления, тактические, отвечающие за координацию направлений деятельности, формируются на уровне направлений деятельности, в свою очередь, оперативные целевые нормативы находятся на уровне видов деятельности. Принцип определяет построение структуры органично допоняющих целевых нормативов, способных консолидировать усилия всех уровней процесса управления с целью приращения стоимости объектов коммерческой недвижимости, находящихся под управлением.

Принцип детерминированного анализа - анализ управления дожен основываться на факторах стоимости объекта недвижимости, находящегося под управлением. Для формирования информативной структуры факторов стоимости, процесс управления дожен быть детализирован до центров ответственности, каждый из которых испытывает влияние определенных- факторов стоимости и объединяет смежные узкоспециализированные виды деятельности.

Принцип оперативной корректировки целевых нормативов -ввиду непредсказуемости влияния внешних факторов в современных экономических условиях, гибкость величин целевых нормативов имеет ключевое значение, таким образом, процесс управления дожен обеспечивать возможность оперативного согласования тактических и оперативных целевых нормативов.

* Принцип информационной достаточности - с целью принятия взвешенных управленческих решений, все направления и виды деятельности в рамках процесса управления объектами коммерческой недвижимости взаимодействуют с использованием единой системы коммуникаций, обеспечивающей информационную составляющую процесса управления.

Принцип рационализации форм отчетности - создание системы отчетности центров ответственности с учетом особенностей выбранной модели оценки эффективности управления, обеспечивает объективность и информативность результатов оценки.

Принцип планирования - система планирования в рамках процесса управления объектами коммерческой недвижимости подразумевает последовательное достижение стратегических целевых нормативов за счет корректировки оперативных целевых нормативов в краткосрочном периоде и тактических в среднесрочной перспективе.

Принцип обоснованного прогнозирования - подразумевает непрерывное изучение внешних факторов, анализ их влияния на процесс управления, а также прогнозирование их изменения.

Принцип рациональности - эффективность управления объектом коммерческой недвижимости оценивается по достаточности генерируемого дохода относительно изменения материально-технических свойств объекта недвижимости и связанных с этим рисков.

" Принцип оценки эффективности управления на основе показателя добавленной стоимости - управление объектом коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления предполагает оценку эффективности управления с использованием модели оценки, основанной на показателе добавленной стоимости. Связано это, в первую очередь, с тем, что приращение стоимости является основной целью собственника и инвестора, а также создает основу для создания сбалансированной системы поощрения, побуждающей управляющего к

повышению качества управления, что положительно отражается на интересах арендаторов.

Предложенная структура принципов управления объектами коммерческой недвижимости формирует методическую основу реализации модели рационального управления активами.

2. Уточнено понятие луправление коммерческой недвижимостью в рамках модели рационального управления активами, как непрерывного, целенаправленного процесса взаимодействия субъектов управления, направленного на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения его стоимости в догосрочном периоде.

Анализируя существующие на сегодняшний день определения понятия луправление недвижимостью мы пришли к выводу о том, что ни одно из них не отражает специфики управления объектами коммерческой недвижимости. Более того, современные определения не удовлетворяют требованиям модели рационального управления активами с точки зрения приоритетов и цели управления объектами коммерческой недвижимости, а именно, не ориентирует управляющего на сохранение материально-технических свойств объекта недвижимости, находящегося под управлением, и приращение его стоимости в догосрочном периоде.

Принимая во внимание вышеуказанные недостатки, мы предлагаем следующее определение понятия луправление коммерческой недвижимостью, отражающее его специфику, а также соответствующее требованиям модели рационального управления активами:

Управление объектами коммерческой недвижимости - непрерывный, целенаправленный процесс взаимодействия субъектов управления, направленный на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения стоимости объекта недвижимости в догосрочном периоде.

Целесообразность уточнения данного понятия обусловлена процессами, происходящими на рынке коммерческой недвижимости, а именно, уменьшение инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости. Если в период роста доходности приращение стоимости объекта недвижимости обеспечивалось в большей степени за счет влияния внешних факторов и необоснованной максимизации прибыли в краткосрочном периоде - практики, что в поной мере удовлетворяло интересам собственника и инвестора, то в современных условиях этого недостаточно.

Уточненное нами определение позволит адаптировать приоритеты управления современным требованиям рынка коммерческой недвижимости, а также создаст предпосыки для формирования общепринятых критериев

качества деятельности управляющих организаций и, как следствие, повышения эффективности управления.

3. Предложена модель рационального управления активами для целей управления объектами коммерческой недвижимости, направленная на совершенствование процесса управления объектами коммерческой недвижимости за счет интеграции модифицированных положений концепции управления стоимостью и существующих моделей управления объектами коммерческой недвижимости, с целью приращения стоимости объекта управления при сохранении и развитии его материально-технических свойств в догосрочной перспективе, что позволит повысить качество управления в сложных экономических условиях..

Реализация всех мероприятий процесса управления объектом недвижимости в рамках управляющей компании не всегда эффективна, а зачастую нереализуема физически и материально. В этой связи, в зависимости от форм реализации аспектов управления недвижимостью в мировой практике разработаны и используются несколько функциональных моделей управления объектами коммерческой недвижимости:

Facility management - управление средствами (технический менеджмент);

Property management - управление имуществом (коммерческий менеджмент);

Asset management - управление активами.

На наш взгляд, интеграция управления активами и управления средствами в рамках единой модели управления приведет к увеличению доходности объекта коммерческой недвижимости и рационализации издержек на его содержание.

В результате вышеназванной интеграции нами предложена модель рационального управления активами (RA management). Особенность модели заключается в расстановке приоритетов управления. На наш взгляд, первостепенное внимание управления дожно быть сосредоточено на приращении стоимости объекта в рамках рационального отношения к материально-техническим характеристикам объекта недвижимости, то есть сохранение материально-технических свойств объекта недвижимости, находящегося в управлении, и приращение его стоимости в догосрочном периоде. Таким образом, в основе модели лежит неразрывная взаимосвязь материально-технических и экономико-правовых свойств объекта коммерческой недвижимости, находящегося в управлении.

Эффективность модели рационального управления активами основана на следующих принципах:

направленность - подразумевает группировку в рамках модели перечисленных выше видов деятельности по 2-ум основным направлениям:

" управление средствами; управление активами.

* Правомочность - условия договора на управление дожны закреплять права и обязанности управляющего в объеме, достаточном для реализации предложенной модели.

Единоначалие - согласование и консолидация действий структурных подразделений в рамках модели дожно осуществляться на уровне управляющего.

* Интеграция - наиболее эффективное использование модели рационального управления активами подразумевает её внедрение на стадии концепции, конкретизацию и утверждение на стадии бизнес-планирования, оперативную корректировку в процессе реализации на стадии управления и оценку результатов на стадии завершения. То есть, предложенная модель формирует основу управления на. всех стадиях цикла управления объектами коммерческой недвижимости.

Обязательными требованиями модели рационального управления являются: допонительный вид деятельности - инновации, а также наличие системы коммуникаций. Первое обеспечивает преобладающее влияние внутренних факторов на формирование конкурентных преимуществ, второе обеспечивает информационную составляющую процесса управления.

Предложенная модель рационального управления активами направлена на совершенствование процесса управления объектами коммерческой недвижимости с точки зрения соответствия современным требованиям рынка коммерческой недвижимости.

4. Предложен агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, характерными свойствами которого является гибкость и низкая капиталоёмкость в процессе адаптации к влиянию внешних факторов, что позволяет сократить потери участников рынка недвижимости в период несоответствия возможностей управления влиянию внешних факторов.

В результате проведенного анализа влияния внешних факторов, мы пришли к выводу о необходимости совершенствования агоритма процесса управления с использованием системного подход к управлению с элементами процессного подхода. При этом процесс управления дожен иметь возможность быстро реагировать на изменяющиеся требования рынка, обладать достаточной гибкостью и низкой капиталоёмкостью при перестроении, то есть, иметь органическую структуру.

Принимая во внимание вышесказанное, а также специфику модели рационального управления активами, мы предлагаем структурировать процесс управления объектом коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами по 3-ем уровням управления:

уровень процесса управления - ответственность управляющего;

уровень направлений деятельности (управление средствами; управление активами) - ответственность менеджеров направлений;

уровень видов деятельности - ответственность специалистов по видам деятельности (оперативные менеджеры).

Агоритм процесса управления объектом недвижимости в рамках модели рационального управления активами подразумевает распределение видов деятельности по следующим направлениям:

управление средствами реализует виды деятельности:

Х содержание объекта и обеспечение ресурсами; техническое обслуживание и ремонт - техническая экспертиза объекта; развитие объекта (девелопмент) - технические вопросы, в том числе реализация инноваций; управление локальным центром коммуникаций направления.

Управление активами реализует виды деятельности:

Х финансовый менеджмент и учет; управление рисками; юридическое обеспечение; брокеридж; обслуживание клиентов; развитие объекта (девелопмент) - экономические вопросы; управление персоналом; инновации (разработка и создание ключевых компетенций); маркетинг; управление локальным центром коммуникаций направления.

В основу реализации предлагаемого агоритма положен принцип информационной достаточности, подразумевающий обязательное создание единой системы коммуникаций, обеспечивающей информационную составляющую процесса управления и выпоняющего функции хранилища данных. В связи с этим, ключевую роль в структуре агоритма процесса управления недвижимостью с использованием предложенной модели играет именно система коммуникаций, основная задача которой Ч оперативное и бесперебойное обеспечение процесса управления информацией для реализации функций управления.

Непременным условием функционирования системы коммуникаций является взаимодействие всех элементов процесса управления посредством системы коммуникаций, а не в обход её. Только в этом случае будет обеспечена информационная составляющая процесса управления объектами коммерческой недвижимости, что обеспечит эффективность управленческих решений на всех уровнях процесса управления.

Предложенный нами агоритм процесса управления коммерческой недвижимостью на основе модели рационального управления активами обеспечивает повышение экономической эффективности использования объекта недвижимости, а также позволяет идентифицировать центры ответственности и разработать объективный метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

5. Обоснованы факторы стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, создающие основу для реализации процесса управления за счет координации его уровней с учетом специфики стратегии управления, что позволит

рационализировать затраты на управление.

Агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости, на основании модели рационального управления активами предусматривает концентрацию внимания на видах деятельности в рамках направлений, каждый из которых сфокусирован на собственных узких задачах с целью приращения стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Первый шаг реализации процесса управления объектами коммерческой недвижимости на основании модели состоит в том, что максимизация стоимости объекта управления принимается как стратегическая цель. В процессе достижения поставленной стратегической цели, существенное значение играет правильная идентификация и формализация факторов стоимости.

Фактор стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости Ч это любая переменная характеристика процесса управления, влияющая на направление и динамику изменения стоимости объекта недвижимости, находящегося под управлением.

Мы предлагаем структурировать факторы стоимости относительно уровней процесса управления объектами коммерческой недвижимостью (рис. 1) следующим образом:

финансовые факторы - такие как объем продаж, себестоимость, темпы роста основных показателей и.т.д., их целесообразно использовать на уровне управляющего и руководителей направлений;

операционные факторы - специализированные в рамках направлений деятельности и детализированные на уровне видов деятельности показатели, привязывающие деятельность оперативных менеджеров к цели процесса управления объектами коммерческой недвижимости.

Структура факторов стоимости безотносительно стратегии управления необъективна и может привести к выбору ошибочных факторов стоимости.

Предложенный нами агоритм процесса управления объектом коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами предусматривает реализацию следующей последовательности действий:

выработка стратегии;

Х определение центров ответственности (ЦО);

ЦО - консолидированные по признаку близости задач виды деятельности, подверженные влиянию смежных факторов стоимости и имеющие общие целевые нормативы в рамках процесса управления объектом недвижимости, направленного на приращение его стоимости.

определение целевых нормативов;

Целевые нормативы - конкретизированные плановые показатели процесса управления, определяющие направленность деятельности на всех уровнях процесса управления с целью достижения стратегической цели

управления.

планирование, составление бюджетов;

" организация системы оценки результатов деятельности.

Реализация приведенных действий позволяет скоординировать все уровни процесса управления объектом недвижимости. На наш взгляд, цель управления может быть достигнута в случае согласованности стратегии и целевых нормативов, основанных на факторах стоимости, на всех уровнях процесса управления, и последовательного их достижения. Структура целевых нормативов в рамках модели рационального управления активами представлена на рисунке 1.

Предложенная структура центров ответственности предусматривает корректировку своих количественных и качественных характеристик в зависимости от объема управления. Единственным условием корректировки является сохранение эффективности системы коммуникаций.

6. Предложен метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модифицированной модели Ольсоиа, позволяющий объяснить изменение стоимости объекта в процессе управления и дающий представление о том, какая часть рыночной стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая - эффектом управления, что, в свою очередь, позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Ключевую позицию в рамках модели рационального управления активами занимает оценка эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

В основу метода оценки эффективности управления объектом недвижимости, на основе предложенной нами модели, положены важнейшие требования концепции управления стоимостью относительно оценки результатов:

связь оценки результатов деятельности и центра ответственности;

при оценке результатов управления следует пользоваться комбинированными финансовыми и нефинансовыми критериями, основанными на факторах стоимости центра ответственности.

В результате проведенного качественного анализа моделей оценки эффективности управления, используемых в рамках концепции управления стоимостью, мы пришли к выводу о построении модели оценки результатов управления объектами коммерческой недвижимости в рамках модели рационального управления активами на основе гибридной модели Ольсона - ЕВО (Edwards-Bell-Ohlson valuation model), доработанной нами с учетом особенностей объекта управления - модифицированная модель Ольсона.

Принципы расчета, применяемые в модели Ольсона, основываются на представлении об лостаточной прибыли (residual income) - прибыли за

минусом ожидаемого уровня доходности.

Эффективность управления объектами коммерческой недвижимости в рамках модифицированной модели Ольсона мы предлагаем рассматривать как отклонение средневзвешенной рентабельности собственного капитала (объекта управления) от среднерыночного уровня (наличие/отсутствие анормальной прибыли) - эффект управления (гудвил управляющей компании).

В свою очередь, для расчета эффекта управления ( ) мы предлагаем использовать формулу:

р -у Е> ^тОЕм-ге1)хВ^_х

где - рыночная стоимость объекта управления на начало периода; ' - период управления;

Е, - ожидаемые значения, основанные на доступной в момент времени I информации, в том числе:

* " - требуемая ставка доходности - среднерыночная;

^м _ рыночная стоимость объекта управления на начало прогнозного периода (периода управления); \VROF

Х - средневзвешенная рентабельность собственного капитала за период, рассчитывается по формуле:

1...1+П х';.../+л

где ЧПМ - чистая прибыль, приносимая объектами коммерческой недвижимости;

2 '<ХХ' - средневзвешенный собственный капитал, задействованный в отчетном периоде.

Использование предложенного нами показателя средневзвешенной рентабельности собственного капитала необходимо для учета влияния доходов от капитальных вложений в течение прогнозного (отчетного) периода на итоговую величину эффекта управления, что особенно важно при управлении объектами коммерческой недвижимости.

Исходя из предположения о существенности влияния эффекта управления на стоимость объекта управления, мы предлагаем рассчитывать рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости как сумму среднерыночной стоимости объекта недвижимости, эффекта управления в

прогнозном периоде и остаточного эффекта управления в постпрогнозном периоде (формула 2).

Р_д , +тОЕы-гл)*В1+м (1УКОЕ1+г+] - В1+Т -и-V- -гГ,-Л?-

В свою очередь, для определения эффекта управления в постпрогнозном периоде мы предлагаем использовать показатель продленной стоимости, рассчитываемый по формуле:

_ Е, _ (ШОЕ1+т+]

где №7?0,,г.и - средневзвешенная рентабельность собственного капитала на период, следующий за прогнозным;

А+г _ стоимость объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

гсТ - требуемая ставка доходности на конец прогнозного периода;

;сг+! - требуемая ставка доходности на период, следующий за прогнозным.

Целесообразность использования продленной стоимости объясняется тем, что процент превышения рентабельности объекта коммерческой недвижимости, находящегося в управлении, над ее среднеотраслевым уровнем - г), как величина относительная представляется менее

сложным объектом для прогнозирования, чем абсолютная величина денежных потоков, что, в конечном итоге, положительно влияет на точность оценки.

Предложенная нами модифицированная модель Ольсона применительно к управлению объектами коммерческой недвижимости в рамках модели рационального управления активами имеет потенциал практического использования, так как объясняет изменение стоимости объекта управления в процессе управления и может быть использована для разработки стратегии управления коммерческой недвижимостью.

Для потенциального инвестора оценка эффективности управления объектами коммерческой недвижимости с использованием модифицированной модели Ольсона является инструментом, дающим представление о том, какая часть рыночной стоимости объекта управления выражена его свойствами как актива, а какая - эффектом управления (гудвилом управляющей компании). Что, в свою очередь, позволяет более точно представлять степень рискованности вложений в тот или иной объект недвижимости.

Целевые нормативы

Стратегический

Тактические

ЦО 1 объединяет виды деятельности в рамках направления управления средствами. ФЦН Ч рационализация затрат ресурсов на поддержание и развитие объекта с технической точки зрения. НЦН - миннмзльныЯ уровень качества выпоняемых работ, выраженный в их договечности и соответствии техническим требованиям.

ЦО 2 - консолидирует 3 вида деятельности в рамках направления управления активами: брокеридж, обслуживание клиентов, маркетинг. ФЦП - максимизация очищенного потока доходов, генерируемого объектом управления НЦН - уровень качества услуг, выраженный динамикой изменения соотношения количества постоянных и новых арендаторов.

ЦО 3 - консолидирует 2 видз деятельности в рамках направления управления активами: развитие объекта (дсвелопмент) - экономические вопросы; инновации. ФЦН - рационализация затрат ка финансирование развмж объекта и выработку конкурентного преимущества. НЦН - соответствие ИИЭИ и качество конкурентного преимущества.

ЦО 4 - вид деятельности в рамках направления управления активами: управление персоналом. ФЦН -раиионакзац]1Я затрат на содержанке аппарата управления. НЦН - удовлетворенность условиями труда, уровень экономической и социальной мотивации труда.

ЦО 5 - объединяет 3 вида деятельности в рамках направления управления активами: Финансовый менеджмент и учет; Управление рисками; Юридическое обеспечение. ФЦН - максимизация отдачи от использования активов под управлением, в рамках закона и допустимых значений риска. НЦН -сохранение экономических свойств актива на протяжении его срока жизни.

ЦО 6 - информационные технологии. ФЦН - рационализация затрат на реализацию возложенной функции. НЦН - обеспечение бесперебойног о оперативного доступа к информации.

Операционные

Операционные фасторы стоимости относительно центров ответственности

ЦО 1: затраты иа текущий ремонт; затраты на капитальный ремонт; периодичность капитального ремонта; своевременность проведения капитального и текущего ремонтов; качество (договечность) проведенных работ, отношения с поставщиками; издержки хранения запасов сырья и материалов; цена единицы приобретаемых ресурсов; качество сырья и материалов.

ЦО 2: затраты на привлечение 1-го арендатора; количество привлеченных арендаторов за период, целевая сегментация потребителей (качество арендаторов); лояльность арендаторов; сложность системы распределения (удовлетворения потребностей); отношения с арендаторами; восприимчивость к рыночным условиям; стабильность клиентской базы; возможность регулированл* внешнего эффекта от объекта недвижимости и затраты на него.

ЦО 3: затраты на НИОКР и профессиональную подготовку; срок действия конкурентного преимущества,

ЦО 4: текучесть кадров; производительность труда; внутренняя отчетность; распределение обязанностей; расходы на профессиональную переподготовку. ЦО 5: договая нагрузка (затраты на заемный капитал, срок погашения дога) отношения с инвесторами; структура издержек; денежный поток; внутренний контроль; степень риска; качество договорной базы.

ЦО 6: ресурсоемкостъ; соответствие потребностям системы; скорость обмена информацией; качество шпе|рацин стоимостной цепочки.

Рис. 1 Структура целевых нормативов п факторов стоимости в рамках модели рационального управления активами

т. СПИСОК ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Кусков И.В. Оценка эффективности управления объектом недвижимости с использованием модели Ольсона // Вестник ИНЖЭКОНа / Сер.: Экономика. Вып.2 (29) - 2009. - С.257-260. - 0,4 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих изданиях:

2. Кусков И.В. Согласование интересов участников саморегулируемой организации // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей. ИЖЭКОН-2006. IX науч.-практ. конф. студ. и асп. СПбГИЭУ 18,19 апр. 2006г.: Тез. докл. / Отв. ред. Б.М. Генкин и др. -СПб.: СПбГИЭУ. - 2006. - С.398. - 0,1 п.л.

3. Кусков И.В. Стандартизации услуг управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы V Всероссийской научно-практической конференции 17-18 апреля 2008 / редкол.: Б.Б. Смирнов (отв. ред.) - СПб: СПбГИЭУ, 2008. - С. 196-198. - 0,3 п.л.

4. Кусков И.В. Классификация объектов коммерческой недвижимости как фактор, определяющий развитие рынка // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 2 / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) [и др.]. - СПб: СПбГИЭУ, 2007. -С.382-386. -0,5 п.л.

5. Кусков И.В. Особенности управления коммерческой недвижимостью // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 4 / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) [и др.]. -СПб: СПбГИЭУ, 2008. - С.275-278. - 0,4 п.л.

6. Кусков И.В. Стандартизации услуг управляющих компаний как фактор развития рынка управления коммерческой недвижимостью // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 3 / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) [и др.]. -СПб: СПбГИЭУ, 2007. - С. 183-186. -0,4 п.л.

7. Кусков И.В. Цели и направления деятельности саморегулируемой организации в сфере управления недвижимым имуществом // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 1 / редкол.: Е.Б. Смирнов (отв. ред.) [и др.]. -СПб: СПбГИЭУ, 2007. - С.53-56. - 0,4 п.л.

Подписано в печать о.2оо$>. Формат 60x84 У16.Печ. л. < о. Тираж *оо ЭКз. Заказ ^О.

ИзПК СПбГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кусков, Илья Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Проблемы и пути развития управления коммерческой недвижимостью.

1.1. Проблема эффективности существующих систем оценки результатов управления в современных условиях.

1.2. Пути развития профессионального управления коммерческой недвижимостью.

1.3. Нормативно-правовая основа управления недвижимым имуществом.

Глава 2. Исследование принципов и методов управления коммерческой недвижимостью.

2.1. Анализ существующих подходов к управлению применительно к объекту коммерческой недвижимости.

2.2. Развитие принципов управления объектами недвижимости с целью рационализации отношения к объекту управления.

2.3. Анализ существующих моделей оценки эффективности управления применительно к управлению объектами коммерческой недвижимости.

Глава 3. Развитие методов управления объектом недвижимости с использованием элементов модели рационального управления активами.

3.1. Развитие агоритма процесса управления объектом недвижимости в рамках модели рационального управления активами.

3.2. Обоснование факторов стоимости при управлении объектом недвижимости на основании модели рационального управления активами.

3.3. Оценка эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели Ольсона.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами"

Интенсивное развитие инвестиционной активности на рынке недвижимости, обусловленное отсутствием альтернатив в реальной экономике, сопоставимых с недвижимостью по уровню доходности и срокам окупаемости, способствовало увеличению потребности в профессиональном управлении недвижимостью.

Дестабилизация экономических показателей и замедление инвестиционных процессов, ставшие следствием мирового финансового кризиса, негативно отразились на рынке коммерческой недвижимости. Подтверждение тому - снижение платежеспособного спроса на высококлассную коммерческую недвижимость, сокращение объемов ввода в эксплуатацию новых площадей и, как следствие, повышение уровня конкуренции на рынке профессионального управления.

В изменившихся условиях потенциальные потребители услуг управляющих компаний становятся более требовательными к ним. При этом ключевые участники рынка стакиваются с проблемой стандартизации услуг управления в части оценки его качества и эффективности, что усложняет их взаимодействие, а также значительно затрудняет процесс принятия управленческих решений.

Обострившаяся конкуренция на рынке при недостаточном регулировании на государственном уровне и уровне профессиональных объединений ставит в заведомо проигрышную позицию лотечественные управляющие компании. Причиной этого является отсутствие опыта в сравнении с зарубежными представителями, проявляющемся в снижении эффективности за счет практики ситуационного управления. В сложившихся условиях рычагом конкурентной борьбы для российских компаний остается неоправданное снижение цен за счет минимизации затрат и необоснованной ориентации на требования собственника, что способствует сокращению срока экономической жизни объекта недвижимости.

Трудности доступа к источникам финансирования, требуют от собственников рационального использования имеющихся ресурсов, что, в свою- очередь, побуждает управляющих больше внимания уделять рационализации затрат нежели максимизации прибыли. Все это приводит к необходимости переориентации и модернизации существующих методов управления в соответствии с требованиями рынка.

Таким образом, в современных условиях перед организациями, занимающимися управлением коммерческой недвижимостью, стоит сложная задача Ч обеспечение положительного изменения уровня доходности объекта недвижимости, находящегося в управлении, при сохранении и развитии его материально-технических свойств в догосрочной перспективе. Решение данной- задачи невозможно без совершенствования существующих методов управления объектами коммерческой недвижимости, адаптации их к изменившимся условиям рынка, а также модернизации процесса управления.

Все это обуславливает необходимость научно-методического обеспечения процесса управления^ коммерческой недвижимостью- с учетом' современных условий рынка коммерческой недвижимости, разработки, практических рекомендаций для управляющих компаний.

Проблемам методов и принципов управления объектами недвижимого имущества, анализа рынка недвижимости и инвестирования- в недвижимость посвящены исследования зарубежных и отечественных ученых: Блока Р., Фишера Д., Херда Б, .Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Горемыкина В.А., Грабовый П.Г., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Чекалина B.C. и ряда других авторов.

Исследованиям в области управления организацией и оценки эффективности ее деятельности на* основе концепции* управления' стоимостью посвящены труды зарубежных и отечественных ученых:

Бела Ф., Беннета С., Каплана Р., Коупленда Т., Колера Т, Мартина Д., Маршала А., Нортона Д., Ольсона Д., Раппапорта А., Эдвардса Э., Баяндина ЭЛ., Воковой О.Н., Ивашковской И.В., Криворотова В.В., Мезенцевой О.В., Родионовой И.И. ряда других авторов.

Вместе с тем, несмотря на широкий круг проблем, рассмотренных в экономической литературе, недостаточно разработан ряд вопросов, связанных с использованием концепции управления стоимостью в процессе управления объектами коммерческой недвижимости, отсутствуют работы, посвященные вопросам адаптации принципов концепции к особенностям недвижимого имущества. При этом качество управления коммерческой недвижимостью в период снижения инвестиционной активности напрямую^ зависит от соответствия используемой модели управления, состоянию экономической среды.

Недостаточная научная разработанность данного вопроса определила выбор темы, цели и задачи представленного диссертационного исследования.

Цель и задачи .исследования. Целью исследования является развитие теоретической и методической базы управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, разработка практических рекомендаций по оценке и повышению эффективности управления.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач: выявить проблемы и направления развития профессионального управления объектами коммерческой недвижимости на примере Санкт-Петербурга; исследовать правовые основы' профессионального управления коммерческой недвижимостью; обосновать необходимость модернизации системы и критериев оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами; проанализировать существующие подходы к управлению объектами коммерческой недвижимости; выявить и систематизировать принципы эффективного управления объектами коммерческой недвижимости, ориентированного на приращение стоимости объекта; проанализировать существующие модели оценки эффективности управления применительно к коммерческой недвижимости; проанализировать существующие модели управления применительно к коммерческой недвижимости; разработать агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости; выявить и систематизировать факторы стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости; разработать метод оценки эффективности управления объектом недвижимости с использованием модифицированной модели Ольсона.

Объектом исследования является процесс управления объектами коммерческой недвижимости.

Предметом исследования являются методы управления и показатели эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют фундаментальные положения экономической теории рыночных отношений, теории управления, труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов по проблемам эффективности управления, по вопросам развития объектов недвижимости, организационно-экономическому механизму управления.

При проведении диссертационного исследования были использованы диалектический метод познания, системный анализ, структурный и факторный анализ, экономико-статистический метод, логический и сравнительный анализ, метод экономико-математического моделирования. Источниковедческая база исследования представлена законодательными и нормативными документами, в той или иной мере регулирующими отношения в сфере недвижимого имущества в Российской Федерации, данными государственной статистики, аналитическими данными профессиональных участников рынка, разработками и предложениями представителей зарубежной школы управления, а также материалами периодической печати по данной проблематике.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Уточнена классификация принципов управления объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, что позволяет усовершенствовать процесс управления с точки зрения рационального отношения к объекту недвижимости, что будет способствовать продлению срока его экономической жизни, а также повышению эффективности деятельности управляющих организаций.

2. Уточнено понятие луправление коммерческой недвижимостью в рамках модели рационального управления активами, как непрерывного, целенаправленного процесса взаимодействия субъектов управления, направленного на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения его стоимости в догосрочном периоде.

3. Предложена модель рационального управления активами для целей управления объектами коммерческой недвижимости, направленная на совершенствование процесса управления объектами коммерческой недвижимости за счет интеграции модифицированных положений концепции управления стоимостью и существующих моделей управления объектами коммерческой недвижимости, с целью приращения стоимости объекта управления при сохранении и развитии его материально-технических свойств в догосрочной перспективе, что позволит повысить качество управления в сложных экономических условиях.

4. Предложен агоритм процесса управления объектами коммерческой недвижимости на основе модели рационального управления активами, характерными свойствами которого является гибкость и низкая капиталоёмкость в процессе адаптации к влиянию внешних факторов, что позволяет сократить потери участников рынка недвижимости в период несоответствия возможностей управления влиянию внешних факторов.

5. Обоснованы факторы стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, создающие основу для реализации процесса управления за счет координации его уровней с учетом специфики стратегии управления, что позволит рационализировать затраты на управление.

6. Предложен метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модифицированной модели Ольсона, позволяющий объяснить изменение стоимости объекта в процессе управления и дающий представление о том, какая часть рыночной стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая Ч эффектом управления, что, в свою очередь, позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сделанные теоретические выводы способствуют повышению эффективности профессионального управления коммерческой недвижимостью, создают предпосыки для рационализации отношений участников рынка недвижимости за счет создания единых критериев эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, агоритмов, показателей, предназначенных для использования управляющими компаниями в процессе управления объектами коммерческой недвижимости с целью повышения доходности объекта и качества управления; собственниками Ч в целях оценки эффективности деятельности управляющей компании; профессиональными объединениями - в целях разработки и принятия единых стандартов качества управления объектами коммерческой недвижимости.

Результаты исследования представлены в опубликованных автором работах, докладывались на научно-практических конференциях СПбГИЭУ.

Публикации. Всего автором опубликовано 10 работ объемом 3,1 печатных листа из них по теме диссертации 7 работ объемом 2,5 печатных листа.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кусков, Илья Владимирович

Заключение

Подводя итоги настоящего исследования, обратим внимание на основные его положения и результаты.

Недвижимость - стратегическая составляющая национального богатства, не имеющая реальных аналогов, сопоставимых с ней по уровню доходности и защищенности вложений. В свою очередь, недвижимое имущество без дожного управления является исключительно капиталоемким и не привлекательным объектом инвестирования. Таким образом, профессиональное управления недвижимостью во многом способствует ее эффективному использованию, в связи с чем, работа в направлении повышения качества управления недвижимостью имеет исключительное значение для развития рынка коммерческой недвижимости.

Эффективное управление объектами коммерческой недвижимости трудно реализуемо в современных условиях без модернизации i существующих систем управления и оценки полученного результата. Итоги диссертационного исследования, предполагают изменение отношения участников процесса управления к вопросам оценки его эффективности. В частности, современное видение оценки результатов управления предполагает фокусирование на стратегической цели управления Ч создание добавленной стоимости, детализацию структуры управления до уровня центров ответственности, а также идентификацию факторов стоимости, для цели повышения объективности полученных результатов.

С целью развития теоретических основ управления объектами коммерческой недвижимости автор проанализировал определения понятия луправление коммерческой недвижимостью, изложенных в работах Максимова С.Н., Грабовый П.Г., Мазур И.И., а также современных особенностей рынка недвижимости, автор предлагает следующее определение:

Управление объектами коммерческой недвижимости - непрерывный, целенаправленный процесс взаимодействия субъектов управления, направленный на реализацию комплекса мероприятий по поддержанию и развитию материально-технических, экономико-правовых свойств объекта недвижимости и наиболее эффективному их использованию с целью приращения стоимости объекта недвижимости в догосрочном периоде. .

Успешная реализация предложенного определения на практике предполагает уточнение методологической базы управления, в частности принципов управления.

Анализ состояния, рынка коммерческой недвижимости позволил сделать вывод о том, что важнейшей задачей профессионального управления объектами коммерческой недвижимости на современном этапе развития рынка - сохранение материально-технических свойств объекта недвижимости, находящегося под управлением, и приращение его стоимости в догосрочном периоде.

Принимая во внимание данное предположение, автор предложил допонить принципы управления группой специфических принципов модели рационального управления активами.

Изучив потенциальные возможности существующих моделей управления объектами коммерческой недвижимости, автор пришел к выводу о необходимости их модернизации для решения важнейшей задачи профессионального управления объектами коммерческой недвижимости.

Предложенная модель была названа автором модель рационального управления активами. Особенность модели заключается в расстановке приоритетов управления. На наш взгляд, первостепенное внимание управления дожно быть сосредоточено на приращении стоимости объекта в рамках рационального отношения к материально-техническим характеристикам объекта недвижимости, то есть сохранение материально-технических свойств объекта недвижимости, находящегося в управлении, и приращение его стоимости в догосрочном периоде. Таким образом, в основе модели лежит неразрывная взаимосвязь материально-технических и экономико-правовых свойств объекта коммерческой недвижимости, находящегося в управлении.

Вышеназванная особенность данной модели предполагает разработку определенного агоритма процесса управления, характерными свойствами которого являются гибкость и низкая капиталоёмкость в процессе адаптации к влиянию внешних факторов, что позволяет сократить потери участников рынка недвижимости в период несоответствия возможностей управления влиянию внешних факторов.

Предложенный автором агоритм процесса управления коммерческой недвижимостью на основе модели рационального управления активами обеспечивает повышение экономической эффективности использования объекта недвижимости, а также позволяет идентифицировать центры ответственности и разработать объективный метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости.

Предложенный агоритм требует изучения влияния факторов стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости с учетом особенностей модели рационального управления активами, создающие основу для реализации процесса управления за счет координации его уровней с учетом специфики стратегии управления, что позволит рационализировать затраты на управление.

В работе автор предлагает перечень факторов стоимости при управлении объектами коммерческой недвижимости с привязкой к центрам ответственности. Также автор предлагает последовательность действий для поноценной реализации агоритма процесса управления в рамках модели рационального управления активами. Предложенная структура центров ответственности предусматривает корректировку своих количественных и качественных характеристик в зависимости от объема управления.

Единственным условием корректировки является сохранение эффективности системы коммуникаций.

Принимая во внимание ключевую позицию метода оценки эффективности для поноценной реализации предложенной' модели, автор предлагает метод оценки эффективности управления объектами коммерческой недвижимости на основе модифицированной модели Ольсона.

Основной задачей предложенной модели является объяснение изменения стоимости объекта в процессе управления, дающее представление о ТОМ} какая часть рыночной стоимости объекта недвижимости выражена его свойствами как актива, а какая - эффектом управления, что, в свою очередь, позволяет потенциальному инвестору оценить степень рискованности вложений в объект недвижимости.

Предложенная автором модифицированная модель Ольсона применительно к управлению объектами коммерческой недвижимости в рамках модели, рационального управления активами имеет, потенциал практического использования, так как объясняет изменение стоимости объекта управления в процессе управления и может быть использована для разработки стратегии управления коммерческой недвижимостью.

Принимая во внимание вышесказанное, можно говорить о том, что проведенное в диссертационной работе исследование и полученные результаты могут послужить основой для дальнейшей разработки проблем взаимодействия ключевых участников процесса управления и оценки качества результатов управления, с целью повышения эффективности использования объектов коммерческой недвижимости в современных условиях.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кусков, Илья Владимирович, Санкт-Петербург

1. Гражданский кодекс РФ

2. Гражданский процессуальный кодекс РФ

3. Налоговый кодекс РФ. Част 1

4. Налоговый кодекс РФ. Част 2

5. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

6. Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2004 № 334-51

7. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом от 02.11.2005 N 1567 (ред. от 07.06.2007)

8. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом № 607-р от 23 декабря 2004 года Об утверждении примерного договора на организацию управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга

9. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 21 июля 2005 г. № 258-р О порядке проведения конкурса на право заключения договора доверительного управления объектом недвижимого имущества

10. Территориальные строительные нормы приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости ТСН 12-316-2002 Санкт-Петербург (в ред.

11. Распоряжения комитета по строительству Санкт-Петербурга от 06.12.2005 № 64)

12. Акофф P.JI. Акофф о менеджменте. Ч СПб: Питер, 2002. 448 с.

13. Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы III научно-практической конференции 21 апреля 2006 г. / СПбГИЭУ; Под ред. Е.Б.Смирнова, С.Н.Максимова, И.В.Федосеева. // СПб: СПбГИЭУ, 2006. 400 с.

14. Андреев Г.И. Основы управления предприятием. Кн. 2. Модели и методы управления в условиях неопределенности. М.: Финансы и статистика, 2006. - 304 с.

15. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник / РАН, Ин-т Проблем Региональной Экономики, СПбГАСУ СПб: Гуманистика, 2003.-405 с.

16. Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности: Учебник / А.Н. Асаул, М.П. Войнаренко, П.Ю.Ерофеев // СПб: Гуманистика, 2004. 447 с.

17. Асаул А.Н., Х.С. Абаев, Ю.А. Мочанов Ю.А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. М.: Гуманистика, 2007. - 240 с.

18. Баканов М.И. Теория экономического анализа: Учебник. Ч 4-е изд., доп. И перераб. М. Финансы и статистика, 1999. - 415 с.

19. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. СПб: Питер, 2000. - 207 с.

20. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. 2-е изд., доп. // М.: Финансы и статистика, 2000 - 207 с.

21. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов. Ч М.: Инфра-М, 2008. 231 с.

22. Бланк И.А. Энциклопедия финансового менеджера. В 4 томах. Том 4. Управление финансовой стабилизацией предприятия. Ч М.: Омега-Л, 2008.-488 с.

23. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. -Юнити-Дана, 2002. 272 с.

24. Бузырев В.В. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход / СПбГУЭиФ; Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев А.А.- СПб: СПбГУЭиФ, 1999.-224 с.

25. Бухвалов А. В., Воков Д. Л. Исследование зависимости между фундаментальной ценностью и рыночной капитализацией российских компаний. // Вестник Санкт-Петербургского ун-та. Сер. Менеджмент (1): 2005. 26 - 44 с.

26. Вадайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. М.: Юнити-Дана, 2002. - 720 с.

27. Вечер Н. Ф., Ольховский А. А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. М.: Бизнес-пресса, 2005.- 164 с.

28. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: теория и практика. Ч М.: ГОУ АНХ, 2008.- 1104 с.

29. Вокова О.Н. Управленческий учет: Учебник.- М.: ТК Веби, Изд-во Проспект, 2005. 468 с.

30. Воков А.С. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: РИОР, 2006.- 111 с.

31. Доганова Н. С., Зюзин В. А., Королев А. Н. Постатейный комментарий к Федеральному Закону О государственном кадастре недвижимости М.: Юстицинформ, 2008. Ч 319 с.

32. Гапоненко А.Л.; Панкрухин А.П. Стратегическое управление: Анализ среды управления; Конкретные преимущества; Партнерствои распределение функций и др.: Учебник для вузов Изд. 3-е, стереотип. М.: Омега-Л, 2008. - 472 с.

33. Горемыкин В.Д. Экономика недвижимости: учебник. М.: ИКЦ Маркетинг, 2002. 804 с.

34. Горемыкин В.А. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Федеральное агентство по образованию, МГИУ. М.: МГИУ, 2007. - 348 с.

35. Горский М., Гершун А. Технологии сбалансированного управления. Олимп-Бизнес, 2006. - 416 с.

36. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: Учебное пособие/ С.В. Грибовский, С.А. Сивец; Под ред. С.В. Грибовского, М.А.Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2008. - 368 с.

37. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью: Учебник / Под общ. Ред. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд. АСВ, 1999. -432 с.

38. Иващенко А.А. Модели и методы организационного управления инновационным развитием фирмы. СПб: Ленанд, 2006. - 336 с.

39. Иванов В. В., Хан О. К. Управление недвижимостью. М. Инфра-М, 2007.-446 с.

40. Калигин Н.А. Принципы организационного управления. М.: Финансы и статистика, 2003. Ч 272 с.

41. Кащеев Р. В., Базоев С. 3. Управление акционерной стоимостью. -ДМК пресс, 2002. 224 с.

42. Криворотов В.В., Мезенцева О.В. Управление стоимостью: Оценочные технологии в управлении предприятием. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.- 111 с.

43. Круглов М.В. Инновационный проект. Управление качеством и эффективностью. -М.: Дело АНХ, 2009. 336 с.

44. Ковалев В.В. Управление денежными потоками, прибылью и рентабельностью. Ч М.: ТК Веби, 2007. 336 с.

45. Козырь Ю.В. Особенности оценки бизнеса и реализации концепции VBM. М.: Квинто-Консатинг, 2006. - 288 с.

46. Коробко В. И., Теория управления. М.: Юнити-Дана, 2009. - 384 с.

47. Коростелев С. П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. -М.: Маросейка, 2009. -418 с.

48. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости / Всероссийская гос. налоговая академия Министерства РФ по налогам и сборам. М.: НОРМА, 2004. - 368 с.

49. Лапыгин Ю.Н. Управление проектами. От планирования до оценки эффективности. М.: Омега-JI, 2007. - 250 с.

50. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент М.: Экономика, 2004. - 521 с.

51. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости. СПб.: Питер, 2003. - 256 с.

52. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. Ч 347 с.

53. Мильнер Б.З. Теория организации. М.: Инфра-М, 2008. - 864 с.

54. Мифы финансового анализа и управление стоимостью компании. В. Т. Битюцких. Ч М.: Олимп-Бизнес, 2007. 224 с.

55. Мордвинцева Л. Построение цепочки создания стоимости: Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. - 261 с. - (Серия Классика Harvard Business Review).

56. Новиков A.M., Новиков Д.А., Методология. М.: Синтег, 2007. -668 с.

57. Семенова И.И. История менеджмента: Учебное пособие Ч М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 222 с.

58. Семенова Т.Ю. Инновационная политика в системе функционирования и развития региона: монография. Ч СПб.: СПбГИЭУ, 2008. 207 с.

59. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. Ч СПб.: СПбГИЭУ, 2003. 450 с.

60. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 247 с.

61. Соловьев М.М. Горовер Р. Управление недвижимостью: международный учебный курс. М.: ВШПП, 2007. 374 с.

62. Стерник Г.М. Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов Москва: Экономика, 2009. - 550 с.

63. Управление собственностью: теория и методология: Монография / Под общ. ред. С.Н.Максимова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007. 183 с.

64. Управление недвижимым имуществом. Учебник под редакцией Максимова С.Н. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 470 с.

65. Управление недвижимостью: учебник / под. ред. Максимова С.Н. -М.: Издательство дело АНХ, 2008. 432 с.л

66. Нагаев Р. Т. Недвижимость. Энциклопедический словарь. М.: Экономика, 2008. - 1200 с.67.0зеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Издательство МКС, 2007. - 535 с.

67. Оценка бизнеса: Учебник для вузов/ Финансовая академия при Правительстве РФ; Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой.- 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2007.- 734 с.

68. Песоцкая Е.В. Основы менеджмента: учебное пособие. Ч СПб.: Изд-во СПбГУЭиФ, 2004. 315 с.

69. Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость. Права и сдеки. Ч М.: Юрайт-Издат, 2008. 944 с.

70. Понтрягин JI.С. Принцип максимума в оптимальном управлении. -.: Едиториал УРСС, 2004. 64 с.

71. Развитие отношений собственности в современной экономике России: Монография / С.Н.Максимов, И.А.Бузова, Н.В.Васильева, М.М.Критский, М.Г.Румянцева, Л.Г.Симкина, И.В.Смирнова, Т.Л.Судова и др.; Под общ. ред. С.Н.Максимова. // СПб: СПбГИЭУ, 2007,- 167 с.

72. Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью. М.: Кнорус, 2009. - 248 с.

73. Рутгайзер В. М. Методические рекомендации по оценке стоимости бизнеса с применением моделей Ольсона и Блэка-Шоуза. Ч М.: РИО МАОК, 2005. 78 с.

74. Румянцева Е.Е. Оценка собственности: Учебное пособие.- М.: Инфра-М, 2007.- 110 с.

75. Рябых Д.А., Кольцова И.В. Практика финансовой диагностики и оценки проектов. -М. Вильяме, 2007. 416 с.

76. Симионова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. ИКЦ "МарТ", 2006. - 448 с.

77. Стратегическое управление в городском хозяйстве: Учебник / СПбГИЭУ; В.С.Чекалин, М.А.Любарская, Т.В.Малеева, Т.Ю.Семенова.- СПб.: СПбГИЭУ, 2007.- 235 с.

78. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000. - 428 с.

79. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. М.: МКС, 2006. - 840 с.

80. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник СПб: Издательство МКС, 2007. - 584 с.

81. Теория управления: Учебник/ Под ред. Ю.В.Васильева, В.Н.Парахиной, Л.И.Ушвицкого.- М.: Финансы и статистика, 2005.607 с.

82. Трифилова А.А. Оценка эффективности инновационного развития предприятия: Ч М.: Финансы и статистика, 2005. 304 с.

83. Уколов В. Ф., Масс А. М., Быстряков И. К. Теория управления. -М.: Экономика, 2007, 704 с.

84. Фатхутдинов Р.А. Стратегический менеджмент: Учебник. Ч 2-е издание М.: Бизнес-Щкола Интел-Синтез, 1998. Ч416 с.

85. Фатхутдинов Р.А. Система менеджмента. М.: Бизнес-Школа Интел-Синтез, 1996. - 368 с.

86. Философский энциклопедический словарь / под редакцией Л:Ф: Иличева и др. // М.: Советская энциклопедия, 1983. 836 с.

87. Чепаченко Н.В. Экономика предприятия (Эффективное управление предприятием): Учебное пособие / СПбГИЭА.- СПб: СПбГИЭА, 1999.- 150 с.

88. Черняк В.З. Управление недвижимостью.- М!: Экзамен, 2006. 319 с.

89. Юрьев В. Методы и модели управления фирмой. Ч СПб: Питер, 2001.-432 с.9Г.Шевчук Д.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. -М.: Феникс, 2007. 160 с.

90. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2000. - 327 с.

91. Экономика строительства: Учебное пособие / Под ред. В.В. Бузырева. 2-е изд., стер.- М.: Академия, 2007. - 336 с

92. Экономика строительства: Учебник для вузов / Под ред. И.С. Степанова.- 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2006. - 620 с.

93. Экономическая теория / Л.Г. Симкина. Ч СПб.: Питер, 2003. 448 с.

94. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости. Часть 1. СПб: УК Система, 2007. - 192 с.9 8. Аналитические материалы НП Гильдия управляющих и девелоперов Электронный ресурс. Ссыка на домен более не работаетanalytics/

95. Рынок коммерческой недвижимости за 2008 год Электронный ресурс. Ссыка на домен более не работает

96. Обзор рынка недвижимости Санкт-Петербурга 2009 Электронный ресурс. - Ссыка на домен более не работаетanalytic/

97. Обзор рынка управляющих компаний Санкт-Петербурга 2008 Ссыка на домен более не работает

98. Санкт- Петербург. Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2009 года Электронный ресурс. Ссыка на домен более не работаетarticles

99. Статья Управлять так управлять Ч уральские собственники пересматривают концепцию управления недвижимостью Электронный ресурс. Ссыка на домен более не работаетmodules/myarticles

100. Статья Российские управляющие компании завоевывают рынок недвижимости Электронный ресурс. Ссыка на домен более не работает?ID=462912

101. Бримсон Д. Процессно-ориентированное бюджетирование. Внедрение нового инструмента управления стоимостью компании. М.: Вершина, 2006. - 336 с.

102. Веттер, Рой, Ольве Оценка эффективности деятельности компании. Практическое руководство по использованию сбалансированной системы показателей. Ч М. Вильяме, 2003. 304 с.

103. Вудраф Ч. Центры развития и оценки. Определение и оценка компетенций. М.: Hippo, 2005. - 384 с.

104. Заман А. Репутационный риск. Управление в целях создания стоимости. М.: Олимп-Бизнес, 2008-. Ч 416 с.

105. Джон М. Вахович, Джеймс К. Ван Хорн Основы финансового менеджмента. Ч М.: Вильяме, 2006. Ч 1232'с.

106. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей. От стратегии к действию М.: ОлимпБизнес. 2006. - 304 с.

107. Каплан Р., Нортон Д. Стратегическое единство. Создание синергии организации с помощью сбалансированной системы показателей. Ч М.: Вильяме, 2006. 384 с.

108. Кнорринг В.И. Теория, практика и искусство управления: Учебник. М.: Норма, 2007. - 544 с.

109. Коупленд Т, Догофф A. Expectations-Based Management. Как достичь превосходства в управлении стоимостью компании.'- М.: Эксмо, 2009.-384 с.

110. Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д Стоимость компаний. Оценка & управление. М.: ОлимпБизнес. 2008. - 576 с.

111. Мартин Д.Д., Петти Д.В. VBM, управление основанное на стоимости. Ч Днепропетровск: Баланс Бизнес Букс, 2006. Ч 256 с.

112. Мескон М.Х., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента: Пер. с английского // М.: Дело, 1997

113. Пикфорд Дж. Управление рисками / Джеймс Пикфорд; Пер. с англ. О.Н. Матвеевой. -М.: ООО Вершина, 2004. 352 с.

114. Саттон Р. Доказательный менеджмент: новейшая концепция управления от Гарвардской школы бизнеса. Ч М. Эксмо, 2008. Ч 384 с.

115. Скотт М.К. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости: Пер. с англ. Олимп-Бизнес, 2005. - 432 с.

116. Уэйн У. Эккерсон Панели индикаторов как инструмент управления. Ключевые показатели эффективности, мониторинг деятельности, оценка результатов. Ч М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. 400 с.

117. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перевод с английского // М.: Дело тд, 1995. -480 с.

118. Хитчнер Дж.Р. Три подхода к оценке стоимости бизнеса: Главы из монографии (пер. Лопатникова Л.И., Куракиной О.В.; под ред. Рутгайзера В.М.). М.: Маросейка, 2008. - 306 с.

119. Хаве С. Ключевые модели менеджмента. Методы и приемы управления, способствующие процветанию вашего бизнеса. -Лаборатория Базовых Знаний, 2007. 232 с.

120. Хитчнер Д.Р. Премии и скидки при оценке стоимости бизнеса: пер. с англ. -М.: Омега-Л, 2008. 176 с.

121. Эндрю Мак-Лин и Гари В. Эдред Инвестирование в недвижимость Вильяме, 2007. 416 с.

122. Bernard V. AccountingBased Valuation Methods, Determinants of MarkettoBook Ratios, and Implications for Financial Statement Analysis. University of Michigan. 1993

123. Bernard V. The Feltham-Ohlson framework: Implications for empiricists. Contemporary Accounting Research 11 (2): 1995

124. Brueggeman W., Fisher J Real Estate Finance & Investments. // McGraw-Hill/Irwin, 2006

125. Bob L. Herd. Mega-Producer Results in Commercial Real Estate: A Blueprint for Success // South-Western Educational Publishing, 2007

126. Copeland Т., Koller Т., Murrin J. Valuation: Measuring and Managing the Value of Companies. John Wiley & Sons: N. Y. 1995.

127. Crook D. The wall street journal. Complete real-estate investing guidebook: Random House, 2007

128. Fama E., Miller M. The Theory of Finance. // Dryden Press: Hinsdale, IL 1972

129. Andrew James McLean Making Money in Foreclosures: How to Invest Profitably in Distressed Real Estate McGraw-Hill, 2006

130. Madden В CFROI Valuation: A Total System Approach to Valuing the Firm. //ButterworthHeinemann: Oxford, MA. 1999.

131. Miller M., Modigliani F. Dividend policy, growth, and valuation of shares. // Journal of Business 34 (4) 1961

132. Morin R., Jarell S. Driving Shareholder Value: Value Building Techniques for Creating hareholder Wealth // McGrawHill: N. Y.2001

133. Myers R. Measure for measure. // CFO Magazine 13 (11) 1997

134. Ohlson J. 1995. Earnings, book values, and dividends in equity valuation. // Contemporary Accounting Research 11 (2): 661-687.

135. Ohlson J. A synthesis of security valuation theory and the role of dividends, cash flows, and earnings. // Contemporary Accounting Research 6 (2): 1990

136. Ohlson J. The theory of value and earnings, and an introduction to the Ball-Brown analysis. Contemporary Accounting Research 8 (1): 1991.

137. Larsen J.E. Real Estate. 2007

138. Penman S. Financial Statement Analysis and Security Valuation. McGrawHill // N. Y. 2001.

139. Penman S. Return to fundamentals. Journal of Accounting, Auditing & Finance 7 (4): 1992

140. Penman S. A synthesis of equity valuation techniques and the terminal value calculation for the dividend discount model. Review of Accounting Studies 2 (4): 1998

141. Penman S., Sougiannis T. A. Comparison of dividend, cash flow, and earnings approaches to equity valuation. Contemporary Accounting Research 15 (3): 1998

142. Penman S., Yehuda N. The Pricing of Earnings and Cash Flows and the Valuation of Accrual Accounting. Columbia University: N. Y. 2003.

143. Ralph L Block. Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts: Third Edition // Bloomberg Press, 2006

144. Rappaport A. Creating Shareholder Value: The New Standard for Business Performance. // Free Press: N. Y. 1986.

145. Stewart B. The Quest for Value: A Guide for Senior Managers. // Harper Business: N. Y. 1999

146. William В Brueggeman, Jeffrey Fisher. Real Estate Finance & Investments // McGraw-Hill/Irwin, 2006

Похожие диссертации

• Управление развитием недвижимого имущества
• Формирование экономической стратегии управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества промышленных предприятий
• Совершенствование агоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости
• Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
• Совершенствование механизма взаимодействия землеустроительных и инвестиционных структур на рынке коммерческой недвижимости