Формирование экономической стратегии управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества промышленных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученаd>кандидат экономических наук | |
| Автор | Шилова, Алена Львовна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2007 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Формирование экономической стратегии управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества промышленных предприятий"
На правах рукописи
ШИЛОВА АЛЕНА ЛЬВОВНА
ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (на примере предприятий Тюменской области)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург 2007
003052886
Работа выпонена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет ;
Защита состоится л22 марта 2007 г. в часов на заседании
диссертационного совета Д; 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 324.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу: 196084, Санкт- Петербург, Московский пр., д. 103-а.
Научный руководитель Заслуженный деятель науки РФ,
доктор экономических наук, | профессор Бузырев Вячеслав Васильевич
Официальные оппоненты доктор экономических наук,
профессор Васильева Наталья Владимировна
кандидат экономических наук Архипов Олег Викторович
Ведущая организация 1 ГОУ ВПО Новосибирский
государственный архитектурно-| строительный университет
Автореферат разослан
Ученый секретарь ;
диссертационного совета _
доктор экономических наук, профессор
Ч^В.С. Боголюбов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80 % сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.
Очевидно, что в рыночных условиях стратегия развития любого предприятия предполагает эффективное использование активов с целью удовлетворения производственных и общественных потребностей.
В современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности, возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования.
Как правило, при строительстве объектов промышленной недвижимости использовались тяжелые конструкции либо монолитное строительство, реконструкция которых на сегодняшний момент требует значительного объема инвестиций. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение об инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей осуществления реконструкции, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.
Одной из причин медленного развития рынка промышленной недвижимости является отсутствия у потенциального инвестора практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов на рынке промышленной недвижимости. Разработка новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования, становится в связи с этим весьма актуальной.
Актуальность исследования обусловлена еще и тем, что в последнее время вопросы стратегического управления недвижимым имуществом крупного промышленного предприятия не подвергались глубокому экономическому и информационному анализу. В той или иной степени, проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В.Беренс, В В. Бузырев-
В. M. Васильев, X. M. Гумба, A.A. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, C.B. Грибовского, Е.Б. Кобачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др.
Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Таким образом, выбор темы, направление и содержание диссертационного исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления промышленной недвижимостью и необходимостью на этой основе проведения комплексного обоснования выбора варианта эффективного управления промышленной недвижимостью в крупном . промышленном комплексе.
В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом промышленного предприятия в современных условиях с учетом вариантов его реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
Х уточнение и систематизация понятийного аппарата в сфере управления промышленной недвижимостью;
Х выявление проблем и задач управления объектами недвижимости, в том числе промышленного назначения в современных условиях;
Х разработка системы мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей;
Х уточнение существующих методик оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
Х уточнение методических подходов к оценке эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта промышленной недвижимости как финансового или как реального актива.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе.
Объект исследования: объекты промышленной недвижимости регионального промышленного комплекса.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
1. Разработан методический подход к повышению инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости, что повышает объективность принятия стратегических решений при управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия;
2. Сформирован агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом промышленной недвижимости;
3. Предложен агоритм функционирования основных бизнес-процессов системы эффективного управления промышленной недвижимостью, что позволяет упорядочить деятельность по управлению объектами промышленной недвижимости;
4. Уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
5. Разработан комплекс мероприятий по повышению качества технической эксплуатации и обслуживания объекта промышленной недвижимости позволяющий оптимизировать затраты на их реализацию.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления промышленной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти допонительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям) в рамках дисциплин Экономика реконструкции зданий и сооружений, Экономика отрасли, Управление проектами, Экономика недвижимости и др.
Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом более 1,88 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 118 наименований, 12 таблиц, 16 рисунков. Общий объем диссертации составляет 165 страниц.
П.ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
Реализация производственных, технологических и социальных возможностей региона зависит от его инвестиционной привлекательности, под которой понимают интегральную характеристику отдельных регионов страны с позиций инвестиционного климата, уровня развития инфраструктуры, возможностей привлечения инвестиционных ресурсов и других факторов, существенно влияющих на формирование доходности инвестиций и инвестиционных рисков.
К основным экономико-географическим и политическим условиям инвестирования в Тюменскую область можно отнести:
Х богатство природных ресурсов;
Х преобладание отраслей топливно-энергетического комплекса;
Х повышение доли перерабатывающей промышленности, в том числе переработки углеводородного сырья;
Х наличие квалифицированной рабочей силы;
Х высокий платежеспособный спрос на потребительские товары и услуги;
Х политическая стабильность;
Х инвестиционное законодательство, обеспечивающее систему государственных гарантий и налоговых льгот инвесторам.
Формирование каждого отдельного сектора рынка недвижимости во многом определяется спецификой региона. В данной работе анализируется сектор промышленной недвижимости, т.к. рассматривается крупный промышленный регион, Тюменская область, где сосредоточены крупные промышленные предприятия различных отраслей народного хозяйства, в первую очередь нефтяной, газодобывающей и нефтеперерабатывающей промышленности, а также предприятия машиностроительного комплекса. Динамика основных экономических показателей развития региона приведена в табл. 1.
Темпы прироста валового регионального продукта в Тюменской области за 2005 год превысили 8 процентов. В среднем по России этот показатель
Таблица 1
Основные экономические показатели Тюменской области _
2001 2002 2003 2004 2005
Валовой региональный продукт: - всего, мн. руб. 817155 960442 1211437 1800432 2066300
- на душу населения, тыс. руб. 251,9 294,6 369,3 575,4 643,2
Валовое накопление основного капитала, мн. руб. 309880 344600 385948 422500 457470
Инвестиции в основной капитал: - всего, мн. руб 267293,4 304978,5 349711,6 388172,6 415966,5
- из них строительно-монтажные работы мн. руб 128669,9 147012,3 183783,8 182077,6 194417,2
- на душу населения, руб. 82425 93532 106620 117672 125465
Иностранные инвестиции, тыс. дол. США 284376 384986 3216941 5832736 3433249
Финансовые вложения организаций (без субъектов малого предпринимательства), мн. руб. 240770 178212 240998 374247 280986
Сальдированный финансовый результат деятельности организаций, мн. руб. 223253 189744 532492 584755 893734
Основные фонды организаций, (по балансовой стоимости) на конец года, мн. руб. 2575384 3416427 3780191 4125299 5405244
Ввод в действие основных фондов, мн. руб. 175 256 270 276 3531)
Объем работ, выпоненных по деятельности строительство, мн. руб. 109718,4 121951,9 154524,6 154311,1 170433,0
потенциала экономики эксперты называют высокую инвестиционную привлекательность региона. В рейтинге инвестиционной привлекательности российских регионов, подготовленном Экспертным институтом Российского союза промышленников и предпринимателей совместно с лабораторией регионального анализа МГУ, Тюменская область уступает лишь столице России Ч городу Москве. Экономический потенциал Тюменской области подтверждается абсолютной величиной вклада в формирование валового внутреннего продукта Российской Федерации. Он в 3-6 раз превосходит аналогичный показатель в других регионах страны.
Объем инвестиций с 2001 года в экономику Тюменской области увеличися в 2,8 раза. В настоящее время наблюдается тенденция быстрого роста инвестиций в основной капитал. За последние пять лет инвестиции в нефинансовые активы увеличились в потора раза и составили в 2005 году 386,5 мрд. рублей. В структуре инвестиций в основной капитал отмечается увеличение удельного веса инвестиций в частной собственности, рост инвестиций в иностранную и российско-иностранную собственность.
Изменися состав инвестиции в основной капитал по технологической структуре (рис.1). Инвестиции в строительно-монтажные работы за последние три года возросли в потора раза и составили в 2005 году 194 мрд. рублей.
Наиболее привлекательными кластерами для инвесторов Тюменской области (по рентабельности инвестиций в основные средства) являются добыча полезных ископаемых (сырой нефти, природного газа, металических руд), Производство машин и оборудования, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования и пр.
2001 2002 2003
Ш Строитель но-монтажные работы В Оборудование, инструмент, инвентарь
Прочие капитальные работы и затраты
Рис.1, Состав инвестиции в основной капитал по технологической структуре
в Тюменской области
Интенсивное развитие промышленности Тюменской области и благоприятная конъюнктура мирового сырьевого рынка позволяет сделать позитивные прогнозы в оценке инвестиционной привлекательности региона. По мнению экспертов, прогнозный объем ВРП К 2010 г. в сопоставимых ценах по сравнению с оценкой 2006 г. увеличится на 25% и в текущих ценах составит более 2,5 трн. рублей.
Увеличение валовой добавленной стоимости произойдет, в основном, за счет ежегодного роста объемов промышленного производства (на 4-6 %), инвестиций в основной капитал (на 6-7%), услуг транспорта и торговли (на 3-6%).
Для реального и масштабного привлечения в экономику региона как отечественных, так и иностранных инвестиций, регулирующие усилия региональных властей дожны быть сконцентрированы, по нашему мнению, на следующих основных направлениях инвестиционной политики: Х создание стимулов, побуждающих к перемещению экономической активности в регион из-за его пределов (политика привлечения);
Х проведение мероприятий по созданию благоприятной среды для осуществления экономической деятельности хозяйствующих субъектов, в том числе формирование поноценной инфраструктуры рынка;
Х поощрение развития новых видов предпринимательства;
Х стимулирование привлечения иностранных инвестиций;
Х оказание различного рода услуг действующим производствам с целью повышения их конкурентоспособности;
Х непосредственное участие региональных органов власти в отборе и реализации отдельных инвестиционных проектов, жизненно важных для социально-экономического развития региона.
Стабильность и динамичность развития ведущих отраслей Тюменской области различна в зависимости от сложившихся внешних и внутренних экономических условий. В частности особенностью развития предприятий Тюменской области является то, что наблюдается избыток предприятий, которые были основаны в 40 - 60-х годах двадцатого века, и к настоящему времени их здания и сооружения значительно устарели. Но с другой стороны эти объекты строительства строились из монолитных тяжелых конструкций, эксплуатационная жизнь которых еще не завершилась и они могли бы еще послужить.
Отсюда и вытекает одна из особенностей функционирования рынка промышленной недвижимости, которая заключается в том, что цикл его развития взаимосвязан с промышленным циклом на уровне макроэкономики. Данное обстоятельство выражается в том, что в период промышленного кризиса наблюдается приток капитала на этот сектор рынка недвижимости. Это связано с тем, что объекты промышленной недвижимости, здания и сооружения, не дают отдачи в процессе своего непосредственного использования, но в тоже время данный аспект повышает инвестиционную привлекательность объектов строительства сектора промышленной недвижимости для более эффективного инвестора.
В рыночных условиях главной целью управления недвижимым имуществом является повышение инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Инвестиционная привлекательность промышленной недвижимости напрямую зависит от качества управления промышленным комплексом в целом и объектами промышленной недвижимости в частности. В свою очередь рост инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости ведет к росту рыночной стоимости объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом, что в свою очередь является показателем эффективности функционирования объекта недвижимости. Именно поэтому вопрос управления инвестиционной привлекательностью объектов крупного промышленного комплекса особо актуальная задача.
Традиционно понятие инвестиционная привлекательность означает наличие таких условий инвестирования, которые влияют на предпочтения инвестора в выборе того или иного объекта инвестирования. Объектом инвестирования может выступать отдельный проект, предприятие в целом, корпорация, город,
регион, страна. Объект каждого уровня (и, соответственно, его инвестиционная привлекательность) обладает собственным набором значимых свойств, но в тоже время в силу своих особенностей имеет свою специфику.
Специфика объектов промышленной недвижимости заключается в том, что эти объекты уже использовались определенное время и накопили в себе износ. Поэтому процесс повышения инвестиционной привлекательностью этих объектов дожен заключаться в оценки совокупности их характеристик наиболее привлекательных для инвестора, куда включаются- затраты связанные с реконструкцией объекта; его рыночная стоимость; будущие доходы от использования объекта.
В этой связи стратегические решения по управлению объектами недвижимости имеют на предприятии догосрочные последствия и в конечном итоге влияют как на инвестиционную привлекательность объекта недвижимости, итак и на стоимость бизнеса в целом. Экономическая стратегия развития недвижимого имущества промышленного предприятия задает рамки для реализации программ, направленных на эффективное управление всеми основными средствами промышленного комплекса.
Целью разработки экономической стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения является отображение существующего состояния и будущего экономического состояния объектов недвижимости предприятия с заданием ориентиров для руководства, государственных органов и организаций, действующих в инвестиционно-строительной и коммунальной сфере. Анализ современной западной литературы и практики стратегического планирования показывает, что не существует какой-либо типовой структуры стратегического плана развития основных фондов, единообразного процесса его разработки и реализации. В каждом случае учитывается множество специфических факторов. На рисунке 2 предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения.
Экономическая стратегия управления инвестиционной привлекательностью промышленной недвижимости призвана обеспечить:
Х единое понимание, происходящее в процессе управления основными фондами промышленных предприятий;
Х создание эффективных условий для контактов по вопросу развития промышленного комплекса между руководством, инвесторами, застройщиками, органами власти;
Х эффективное сотрудничество федеральных, муниципальных, частных и общественных организаций в области развития и воспроизводства основных фондов промышленных предприятий.
Следующим этапом после принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения является формирование стратегии развития объекта недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком (этот этап целесообразен в случае проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий на промышленном
1. Оценка структуры и стоимости имеющихся объектов недвижимости с позиции их востребованности в производстве
2а. Определение минимального объема инвестиций в объект недвижимости (Imin) 26. Определение максимального объема инвестиций в объект недвижимости (1та)[)
3. Определение варианта и планового объема инвестиций в объект недвижимости (1Д
I план ^ти))
Гпп. Ч планируемый объем инвестиций (по п-му варианту инвестирования)
4. Определение затрат при заданном объеме инвестиций в объект промышленной недвижимости
5. Определение затрат на содержание объекта недвижимости при условии осуществления планируемого объема инвестиций
6. Расчет изменения величины денежного потока при условии осуществления планируемого объема инвестиций в недвижимость по сравнению с вариантом минимальных инвестиций
Принятие варианта осуществления инвестиций в недвижимое имущество минимальном уровне.
9. Формирование стратегии развития объекта недвижимости с планируемым объемом
инвестиций и денежным потоком, который отвечает требованию: --хм Ч min
10. Принятие планируемой стратегии развития объекта недвижимости
Рис. 2. Агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения
производстве, либо при новом строительстве). На этом этапе необходимо найти такой вариант программы развития недвижимого имущества, чтобы:
Х увеличить денежный поток промышленного предприятия при управлении и использовании недвижимого имущества;
Х выпонить подрядные работы для обеспечения ввода объектов недвижимости в эксплуатацию;
Х создать задел для рационального использования недвижимого имущества в будущем периоде в пределах заданных ограничений по имеющимся ресурсам;
Х рационально использовать имеющиеся ресурсы при проведении строительно-монтажных работ с целью повышения инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости.
Поставленная выше задача может быть описана следующей экономико-математической моделью:
' N Т \
ЕЕ"?--*л,
и=1/=1 I Д,
S 2 X ^nmt ' *nmt .m=lrt=li=]
min (l)
nmt ~ Ynmt + ZДmi + Wnmt (2)
iym-xnl<Yml+AYmt; m=Ul;t = Tj (4)
i=i (=i
+ m = lMit = if (5)
n=1 (=1
m = \,M-t = \, T (6)
i=i i=i
где: t - индекс года планового периода, t -I,Т; n - индекс объекта, п = 1, N;
tn - индекс года окончания строительствап-го объекта, tn еТ; / п, - приоритет и-го объекта в i-м году;
Qm - необходимый объем работ на п-м объекте в i-м году, мн. руб; Cnmt - лимиты затрат на СМР при производстве m-го вида работ по повышению инвестиционной привлекательности в t-м году на п-м объекте недвижимости m - индекс имеющихся ресурсов для развития недвижимости у
промышленного предприятия; ут - норматив затрат материальных ресурсов т-го вида, мн. руб. на 1 мн. руб. СМР;
zm - норматив затрат трудовых ресурсов т-то вида, мн. руб. на 1 мн. руб. СМР;
wm - норматив затрат основных производственных фондов строительного назначения m-го вида, мн. руб. на 1 мн. руб. СМР;
Yml, Zmt, Wmt - наличие в t-u году материальных, трудовых ресурсов и основных производственных фондов для строительных работ (либо наличие выделенного лимита денежных средств в случае подрядных работ) вида т соответственно, мн. руб;
хш - объем работ, необходимый для развития в <-м году на и-м объекте недвижимости, мн. руб.;
AYmt,AZmt,AWmt- приросты материальных и трудовых ресурсов, основных производственных фондов (оборотных средств) в каждом году планового периода, мн. руб.
В предложенной экономико-математической модели приоритет выступает основанием для операции упорядочения объектов, как мера предпочтения того или иного развития объекта недвижимости. При этом, приоритет выбора объекта определяется как отношение выделенных капитальных вложений для любого п-ого объекта в период t к потребности в капитальных вложениях, подсчитанного для того же объекта за тот же период.
Проблема приоритета решается по согласованию между инвесторами и конечными потребителями (в случае промышленного предприятия конечными потребителями выступают конкретные службы). Таким образом, экономический смысл целевой функции описанной выше модели следующий: достижение максимума объема СМР в стоимостном измерении, выпоненного в течение планового периода на объектах, включенных в программу согласно приоритета Пы, в условиях ограниченности имеющихся ресурсов (Спт,). Такой критерий наилучшим образом способствует концентрации инвестиций на ограниченном числе объектов и эффективному их использованию.
В результате решения задачи можно получить переменные хД,, характеризующие оптимальную перспективную программу подрядных работ строительного звена, рациональную структуру ее по объектам и годам планового периода. Выражая через значения переменных хД, ограничения (4) -(6), можно определить оптимальную перспективную потребность предприятия в каждом виде ресурсов, их оптимальные приросты и резервы, дифференцированные по видам ресурсов и годам планового периода.
Выделяя двойственный характер недвижимости, в работе оценены факторы влияния как значимые для недвижимости - финансового актива и недвижимости - реального актива (табл. 2).
Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления представлен на рис. 3.
Анализ литературных источников позволяет сделать вывод о том, что диапазон точек зрения на эффективность систем управления очень широк. В большинстве случаев считается необходимым осуществлять оценку управленческой деятельности по конечным результатам. На практике
Таблица 2
Факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости
Факторы влияния Недвижимость как финансовый актив Недвижимость как реальный актив
Изменяемые в догосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на стороне предложения Цены снижаются, привлекательность растет Влияет в той мере, в какой на рынке есть поные аналоги объекта
Уникальность профиля объекта промышленной недвижимости Не значительное влияние Превалирующее влияние
Развитость инфраструктуры (микросреда) Влияет незначительно Значительное влияние
Изменяемые в краткосрочном периоде факторы
Степень конкуренции на стороне спроса Привлекательность растет на фоне возможного роста цен Привлекательность растет на фоне возможного роста цен
Спрос на продукцию, выпускаемую предприятием Влияет незначительно Значительное влияние
Доля рынка Влияет незначительно Значительное влияние
Рентабельность предприятия Влияет незначительно Значительное влияние
Риск Значительное влияние Значительное влияние
Размер требуемых инвестиций Значительное влияние Влияет незначительно
Продожительность реализации проекта (новое строительство, реконструкция, капитальный ремонт) Значительное влияние Значительное влияние
экономическая эффективность управления оценивается самыми различными показателями.
Нами разделяется точка зрения о том, что применительно к системе управления предприятием вообще и объектами недвижимости промышленного назначения, в частности, оценка ее эффективности дожна базироваться на общей методологии определения экономической эффективности производства и в то же время учитывать специфику функционирования данной системы.
Эффективность управления объектом является категорией, характеризующей результативность мероприятий по совершенствованию объекта управления по сравнению с ресурсами на их осуществление как в сфере непосредственно управления, так и в сфере производства. Экономическая целесообразность мероприятий по управлению инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости промышленного назначения может быть определена путем сравнения дисконтированных результатов и затрат.
Рис. 3. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления
Кроме ресурсного подхода существует возможность процессного подхода к оценке эффективности систем управления.
В рамках подхода, ориентированного на управление процессами, показатели эффективности позволяют измерять эффективность функционирования деловых процессов. Нами предлагается рассматривать управление инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости промышленного назначения как деловой процесс, который можно представить в виде следующих отдельных компонентов:
Х анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами промышленной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации
Х разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов промышленной недвижимости (маркетинговый подход)
Х повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации промышленной недвижимости
Х совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг
Таблица 3
Набор приоритетных целей и задан функционирования основных бизнес-процессов системы управления объектом промышленной недвижимости на
различных стадиях его жизненного цикла
Основные бизнес-процессы управления Стадия жизненного цикла объекта промышленной недвижимости
Использование и эксплуатация Комплексная реконструкция Ликвидация под новое строительство
1 2 3 4
Стратегический анализ, прогнозирование и планирование Х Мониторинг внешней и внутренней среды для выявления проблем и угроз; Х Анализ перспективных возможностей повышения текущей доходности и стоимости объекта недвижимости Х Выявление потенциальных рынков, их возможностей; Х Определение, оценка и анализ внутренних возможностей и рисков для освоения новых рынков и догосрочных перспектив Х Выявление догосрочно перспективных рынков, прогноз их развития, Х Бизнес-план строительства нового объекта; Х Планирование ликвидации старого объекта
Маркетинг и взаимодействие с клиентами Х Удержание основных имеющихся клиентов за счет выявления и удовлетворения их потребностей Х Выявление и привлечение потенциальных перспективных клиентов Х Удержание клиентов за счёт переселения, Х Определение структуры клиентов нового объекта
Финансы и бюджетирование Х Минимизация текущих расходов, Х Применение финансовых инструментов для оптимизации текущих расчётов с клиентами Х Приоритетное целевое финансирование перспективных проектов; Х Управление проектным финансированием Х Минимизация текущего финансирования для предотвращения аварийного состояния до ликвидации
Продожение табл. 3
1 2 3 4
Управление связями с внешней средой Х Укрепление текущего имиджа объекта недвижимости Х Раскрутка новых брендов, смена позиционирования объекта и услуг Х Ускорение согласования условий и сроков, разрешения на ликвидацию
Оказание услуг по использованию недвижимости Х Разработка и внедрение допонительных услуг за счёт максимального использования или незначительного улучшения текущих характеристик объекта Х Разработкал внедрение качественно новых продуктов арендаторам; Х Повышение качества уже оказываемых услуг аренды Х Постепенное сокращение пакета услуг на период ликвидации; Х Урегулирование текущих договорных отношений
Техническая эксплуатация объектов недвижимости Х Контроль выпонения установленных стандартов по срокам и качеству; Х Поддержание на соответствующем уровне инженерных, технических, эксплуатационных характеристик Х Разработка и внедрение новых стандартов качества, сроков и стоимости эксплуатации; Х Применение лучших технологий и инженерных систем Х Предотвращение аварийных ситуаций; Х Сокращение технических, кадровых и прочих ресурсов до обеспечения минимально допустимого качества эксплуатации
Проведение ремонтных работ и реконструкции Х Выпонение планового ремонта и реконструкции,а также работ по заявкам арендаторов, Х Предотвращение аварийного состояния систем объекта Х Сокращение сроков работ, ресурсов на их выпонение; Х Повышение контроля качества по выпоненным работам реконструкции Х Выпонение аварийных ремонтных работ до момента выселения арендаторов и ликвидации
Материально-техническое снабжение Х Минимизация материальных, временных и финансовых затрат путем нормирования и контроля Х Обеспечение материалами в сроки и объемах, необходимых для реконструкции Х Минимизация складских запасов неликвидного оборудования и материалов за счет использования и реализации
Управление проектами и инвестициями Х Привлечение средств для финансирования текущих операций Х Поиск стратегических инвесторов под новые проекты; Х Организация оптимального механизма и структуры проектного финансирования по срокам, стоимости и ликвидности
Капитальное строительство Х Строительство объектов для оказания допонительных услуг Х Создание новой инфраструктуры объекта Х Сокращение простоя участка под строительство
Управление качеством Х Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг Х Повышение качества основных услуг из-за улучшения характеристик объекта Х Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении
Продожение табл. 3
1 2 3 4
Капитальное строительство Х Строительство объектов для оказания допонительных услуг Х Создание новой инфраструктуры объекта Х Сокращение простоя участка под строительство
Управление качеством Х Обеспечение надлежащего уровня оказываемых и приобретаемых услуг Х Повышение качества основных услуг из-за улучшения характеристик объекта Х Анализ и разработка современных передовых технологий в управлении
Управление мотивацией Х Материальная и социальная заинтересованность персонала Х Приобретение новых навыков и знаний, повышение квалификации персонала; Х Оптимизация организационной структуры управления
Управление изменениями Х Сохранение внутренней эффективности системы управления Х Реинжиниринг бизнес-процессов по испонителям, объёмам,срокам и качеству выпонения операций Х Реинжиниринг бизнес-процессов для управления новым объектом
На основе предлагаемого подхода можно дать характеристику состояния объектов промышленной недвижимости, предложенные инструменты и механизмы анализа и оценки позволяют определить необходимость изменения функционирования системы управления недвижимостью в целом и реинжиниринга отдельного бизнес-процесса в отдельности в зависимости от стадии жизненного цикла объекта недвижимости.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
1. Шилова А.Л., Шилова H.H. Анализ крупного бизнеса Тюменского региона (тезисы) // Экономическое и социальное развитие регионов России: /Материалы Всероссийской науч.-практ. конф./- Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - 0,2/0,1 п.л.
2. Шилова А.Л., Шилова H.H. Мониторинг промышленных отходов как инструмент управления ресурсным потенциалом региона // Экономическое и социальное развитие регионов России. Всероссийская науч.-практ. конф. Тезисы/-Пенза: РИО ПГСХА, 2004. - 0,2/0,1 п.л.
3. Шилова А.Л. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления // Управление в социальных и экономических системах: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф./ Пенза: РИО ПГСХА, 2006. - 0,25 п.л.
4. Шилова А.Л. Особенности рынка недвижимости Тюменской области. // Перспективы инвестиционного развития региона в части рынка промышленной недвижимости: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф./ Пенза: РИО ПГСХА, 2006.- 0,31 п.л.
5. Шилова А.Л. Методический подход к формированию стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения //Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: /Материалы IV Междунар.
науч.-практ. конф. преподавателей вузов, ученых, специалистов, аспирантов, студентов: /Под ред. Ю.Н. Петрова (отв. ред.) и др. - Н.Новгород.: ВГИПУ, 2006. - 0,31 п.л.
6. Шилова А.Л. Повышение инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей// Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: /Материалы IV Междунар. науч.-практ. конф. преподавателей вузов, ученых, специалистов, аспирантов, студентов: /Под ред. Ю.Н. Петрова (отв. ред.) и др. - Н.Новгород.: ВГИПУ, 2006. - 0,31 п.л.
7. Шилова А.Л. Инвестиционная привлекательность объекта промышленной недвижимости: сущность, факторы влияния, методы оценки [Электронный ресурс]// Российский экономический интернет-журнал. - М.: Академия труда и социальных отношений, 2007. - Ссыка на домен более не работаетSpeakersO.htm - 0,5 п.л.
8. Шилова А.Л. Сущность, методы оценки и факторы влияния на инвестиционную привлекательность объекта промышленной недвижимости // Проблемы современной экономики/ Евразийский международный научно-аналитический журнал.- №1(21).- 2007 г.- 0,3 п.л.
Подписано в печать Формат 60x84 Печ. л.^Р Тираж экз Заказ /J
ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Шилова, Алена Львовна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТАМИ ПРОМЫШЛЕННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.
1.1. Характеристика недвижимого имущества промышленного предприятия в условиях рыночных отношений.
1.2. Теоретические основы управления недвижимостью крупного промышленного комплекса в рыночных отношениях.
1.2.1. Особенности функционирования промышленной недвижимости в условиях рынка.
1.2.2. Теоретические подходы к управлению недвижимостью промышленного комплекса в условиях рынка.
1.3. Основные направления активизации строительной деятельности в процессе управления объектами промышленной недвижимости.
ГЛАВА 2. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРЕДПРИЯТИЯ.
2.1. Оценка рынка недвижимости Тюменской области.
2.2. Инвестиционная привлекательность объекта промышленной недвижимости: понятие, факторы влияния, специфика.
2.3. Методика оценки инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости.
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРОМЫШЛЕННЫХ
ПРЕДПРИЯТИЙ.
3.1. Методический подход к формированию стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, с целью повышения ее инвестиционной привлекательности.
3.2. Модель системы эффективного управления промышленной недвижимостью.
3.2.1. Анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектами промышленной недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации.
3.2.2. Разработка и оценка реализации мероприятий по повышению доходности аренды объектов промышленной недвижимости (маркетинговый подход).
3.2.3. Повышение качества реализации бизнес-процесса эксплуатации промышленной недвижимости.
3.2.4. Совершенствование бизнес-процесса приобретения и оказания арендаторам коммунальных услуг.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование экономической стратегии управления инвестиционной привлекательностью недвижимого имущества промышленных предприятий"
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день наблюдается неравномерное и нестабильное развитие отдельных секторов рынка недвижимости в России. Относительно быстро развивается только рынок жилых помещений (около 80 % сделок), который формируется за счет приватизированных квартир и строительства нового жилья. Значительно отстает рынок коммерческой и промышленной недвижимости, практически отсутствует легальный рынок земельных участков.
Формирование рынка промышленной недвижимости идет очень медленно, главным образом по причине отсутствия практического инструментария обоснования инвестиционной привлекательности объектов на рынке промышленной недвижимости для потенциального инвестора. Как показывает практика, объекты промышленной недвижимости строились из монолитных тяжелых конструкций, реконструкция которых на сегодняшний момент требует больших инвестиций, к тому же в современных условиях отпадает необходимость в столь большом количестве объектов тяжелой промышленности. По этой причине возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и их дальнейшего эффективного использования. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение об инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом.
В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Очевидно, что в рыночных условиях стратегия развития любого предприятия предполагает эффективное использование активов с целью удовлетворения производственных и общественных потребностей. Актуальность исследования обусловлена еще и тем, что в последнее время вопросы стратегического управления недвижимым имуществом крупного промышленного предприятия, не подвергались глубокому экономическому и информационному анализу.
В той или иной степени проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В.А. Беляев, В. Беренс, В.В. Бузырев, В. М. Васильев, X. М. Гумба, A.A. Зубарев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин, П.Н. Хавранек и др.
Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, В.А. Горемыкина, C.B. Грибовского, Е.Б. Кол-бачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, Г.И. Микерина, Н. Ордуэя, И.А. Рахмана, С.А. Сивец, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, В.З. Черняка, Г. Харрисона, Дж. Фридмана, Дж. Эккерта, П. Чампниса и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости, остается пока не решенной.
Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления промышленной недвижимостью и на этой основе проведения комплексного обоснования выбора варианта эффективного управления промышленной недвижимостью в крупном промышленном комплексе.
В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к формированию экономической стратегии управления недвижимым имуществом промышленного предприятия в современных условиях с учетом вариантов его реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости.
Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:
Х уточнить и систематизировать понятийный аппарат в сфере управления промышленной недвижимостью;
Х выявить проблемы и задачи управления объектами недвижимости, в том числе промышленного назначения в современных условиях;
Х Разработать систему мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей;
Х уточнить существующие методики оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
Х уточнить методические подходы к оценке эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта промышленной недвижимости как финансового или как реального актива.
Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления промышленной недвижимостью в промышленном комплексе.
Объект исследования: объекты промышленной недвижимости в промышленном комплексе.
Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.
В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
1. Разработан методический подход к повышению инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости, что снижает субъективность принятия решений при стратегическом управлении недвижимым имуществом промышленного предприятия;
2. Предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом промышленной недвижимости;
3. Предложен агоритм функционирования основных бизнес-процессов модели системы эффективного управления промышленной недвижимостью, что позволяет упорядочить деятельность по управлению объектами промышленной недвижимости;
4. Уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления;
5. Разработан комплекс мероприятий по повышению качества технической эксплуатации и обслуживания объекта промышленной недвижимости позволяющий оптимизировать затраты на их реализацию.
Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления промышленной недвижимостью может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти допонительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.
Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам Экономика реконструкции зданий и сооружений, Экономика отрасли, Управление проектами, Экономика недвижимости по специальности 060800 Экономика и управление на предприятии (по отраслям) и др.
Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом более 2,08 п. л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 118 наименований, 26 таблиц, 28 рисунков. Общий объем диссертации составляет 161 страница.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Шилова, Алена Львовна
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Один и тот же объект недвижимости может выступать для разных лиц и как товар и как капитал. Двойственность недвижимости как экономического ресурса ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о приобретении недвижимости.
Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление и т. д., то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то как разновидность реальных активов.
Для выделения недвижимости, рассматриваемой с точки зрения обеспечения функционирования предприятия или организации как часть реальных активов, используется понятие лоперационная недвижимость, а недвижимости, используемой для извлечения дохода вне производственной деятельности, - линвестиционная недвижимость.
Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения. Так, производственное здание, построенное по уникальной технологии, может иметь весьма высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но получение дохода от сдачи его в аренду может быть вовсе нереальным как раз в силу этой уникальности.
В работе дана характеристика недвижимого имущества крупного промышленного комплекса, проанализированы основные направления активизации строительной деятельности в процессе управления объектами промышленной недвижимости, разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей, рассмотрены подходы к учету риска при оценке эффективности управления инвестиционной привлекательностью объекта промышленной недвижимости.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе проведено комплексное исследование проблем, связанных с управлением объектами недвижимости промышленных предприятий для внешнего или внутреннего инвесторов с учетом влияния реализуемых инвестиционных проектов на текущую деятельность предприятия. К числу основных результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся:
Уточнен методический подход к управлению недвижимым имуществом крупного промышленного комплекса
Разработана система мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности недвижимого имущества крупного промышленного комплекса с учетом региональных особенностей
Предложен агоритм принятия решения по выбору стратегии развития объекта недвижимости промышленного назначения, произведено моделирование уточненного выбора стратегии с учетом рисков, возникающих при управлении объектом промышленной недвижимости
Разработан методический подход формирования стратегии развития объекта недвижимости с планируемым объемом инвестиций и денежным потоком Уточнен механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления Разработан метод альтернативной оценки эффективности системы управления инвестиционной привлекательностью объекта недвижимости как финансового или как реального актива
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Шилова, Алена Львовна, Санкт-Петербург
1. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой от 8.04.98 г. №73-Ф3
3. Гражданский Кодекс РФ. Ч М.: ИМФАЧМЧНорма, 1996 г. Ч 560 с.3. Жилищный кодекс РСФСР
4. Федеральный закон Об оценочной деятельности в РФ от 6 августа 1998 года № 135-Ф3
5. Указ Президента РФ № 1782 от 28 декабря 1996 г л Об основных направлениях налоговой реформы в РФ и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины.
6. Указ Президента РФ от 28.04.97г. № 425. О концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ.
7. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости). Принят Госдумой 24.06.97г. (одобрен Советом Федерации 9.07.97г.) № 492.
8. Алексеева М.М. Планирование деятельности фирмы: учебно-методическое пособие. М.: Финансы и статистика, 1999 г., - 248 с.
9. П.Ансофф И.Х. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. / И.Х. Ансофф; Науч. ред. и авт. предисл. Л.И. Евенко. М.: Экономика, 1989.-519 с.
10. Архипова А.Е. Повышение устойчивости и надежности деятельности строительного предприятия в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов // Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.
11. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости: Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001 г.
12. Беляев В.А. Капитальные вложения, рынок и эффективность инвестиций в сельское хозяйство. М.: Экономика, 1993. - 132 с.
13. Беренс В., Хавранек П.Н. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. М.: АОЗТ Интерэксперт, 1995.-328 с.
14. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: МП" Итем ТД", 1995 г.
15. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997
16. Большой экономический словарь / Под. ред. А.Н. Азрилияна. 4-е изд-е., доп. и перераб. - М.: Ин-т новой экономики, 1999. - 1248 с.
17. Бородич С.А. Эконометрика: Учеб. пособие / С.А. Бородин. Мн.: Новое знание, 2001 г. - 408 с.
18. Бузырев В.В., Васильев В.Д., Зубарев A.A. Выбор инвестиционных решений и проектов: оптимизационный подход. 2-е изд., испр. И доп. -СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2001. - 286 с.
19. Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы: Учеб. пособие / В.В. Бузырев, B.C. Чекалин. М.: ИНФРА-М, 2001. - 256 с.
20. Бузырев В.В, Ивашенцева Т.А., Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Экономика строительного предприятия: Уч. пос. Новосибирск: НГА-СУ, 1998.-312 с
21. Венецовский И.Г., Венецовская В.И. Основные математико- статистические понятия и формулы в экономическом анализе: Справочник.- 2-е изд., перераб. И доп.- М.: Статистика, 1979.- 447 с.
22. Гетман Л., Дж., Джон М.Д. Основы инвестирования/ Пер. с англ. М.: Дело, 1997г. - 1008 с.
23. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учеб. пособие для вузов.- М.: ЗАО Финстатинформ, 1999.- 216 с
24. Грибовский C.B. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Изд-во СПбТУЭФ, 1998. 172 с
25. Дмитриев Я.В., Схиладзе Д.Н. Инвестиционная политика предприятий и эффективность использования инвестиций: Учебное пособие. -М.: Российский заочный институт текстильной и легкой промышленности, 1994.-81 с.
26. Дорожкин В.Р. Ценообразование и управление стоимостью в строительстве. Воронеж. Издательство им. Е.А. Боховитинова, 2003 г., 328 с.
27. Евланов Л.Г. Экспертные оценки в управлении. М.: Экономика, 1978.- 133с.
28. Елисеева И.И., Юзбашев М.М. Общая теория статистики: Учебник -М.: Финансы и статистика, 1996 г. -368 с.
29. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. СПб.: Питер, 2002 г.-с. 138.
30. Зб.Захаров А.Н., Зокин A.A. Конкурентоспособность предприятия: сущность, методы оценки и механизмы увеличения //Бизнес и банки №1-2 стр. 1-5
31. Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций, М: Про-инвест-консатинг, 1995 г.
32. Ильин Н.И. Системный подход в управлении строительством. М., Стройиздат, 1994.
33. Кендел Морис Дж. Ранговые корреляции. М.: Статистика, 1975. -214с.
34. Ковалев В. В. Финансовый анализ. Ч М.: Финансы и статистика, 1995 г.-432 с. С. 100.
35. Когут А.Е. Информационные основы регионального социально-экономического мониторинга / А.Е. Когут, B.C. Рохчин СПб.: ИСЭП РАН, 1995.- 143 с.
36. Король C.B. Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе/ дисс. на соискание уч. степени к.э.н.- СПб.: СПбГИЭУ, 2005
37. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. М.: Бизнес-книга, ИМА-Кросс. Плюс, ноябрь 1995 г. - 702 с.
38. Котляренко В., Шабалин А. Исследование рисков инвестирования в организацию оценки имущественных комплексов. Метод обеспечения доходности собственной предпринимательской деятельности оценщиков. Инвестиции в России, № 3-4, 1997г.
39. Крянев A.B., Черный А.И. Численные решения оптимизационных задач для математических моделей теории инвестиций // Математическое моделирование. 1996. - Т.8, № 8. - С.97-103.
40. Кузнецова И.И. Формирование экономической стратегии управления недвижимым имуществом крупного промышленного комплекса в современных условиях/дисс. на соискание уч. степени к.э.н.- СПб.: СПбГИЭУ, 2005
41. Ланге О., Банасиньский А. Теория статистики. М.: Статистика, 1971 г.- 400 с.
42. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных решений. М.: ДеКа, 1996. - 384 с.
43. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа: учебно-справочное пособие. -М.: Изд-во БЕК, 1996г.
44. Львов Д.С. Единство методов экономического обоснования планово-проектных решений и оценки хозрасчетной эффективности производства. Изд. АН СССР. Сер. эконом., 1986, № 1
45. Львов Д.С. Об исходных принципах Комплексной методики оценки эффективности общественного производства и отдельных хозяйственных мероприятий. Стандарты и качество, 1983, № 7.
46. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.: СПб., 2000г
47. Максимчук О.В. Региональные факторы инвестиционного климата. Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук, ВогГАСА, Вогоград, 2001 г.
48. Менеджмент в строительстве: Учебное пособие / Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1999 г.
49. Методические рекомендации по определению стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений.
50. Методические рекомендации по расчету индексов цен на строительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций от 13 ноября 1996 г. N ВБ-26/12-367
51. Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве МДС 81-4.99. Утверждены Постановлением Госстроя России от 17.12.99. №76
52. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1.99. Утверждены Постановлением Госстроя России от 26.04.99. №31
53. Мжельская И.В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства. Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук, НИИИЖТа, Новосибирск, 2000 г.
54. Михайлов В. В. Закономерности процесса переодического обоновления основных производственных фондов. Ч Томск: Изд-во Том. Ун-та, 1997 г.Ч 188 с.
55. Немчин A.M., Никешин С.Н., Хитров В.А. Управление проектами, основы системных представлений и опыт применения. СПб.: 1992. - 610 с.
56. Новикова Т., Лукашевич С. л Основы портфельного инвестирования, М.: Рынок ценных бумаг, № 8,1996г., с.51-55.
57. Определение стоимости строительства: Методические указания / Сост. Т.В. Ящук, В.В. Стрельникова; ВогГАСА. Вогоград, 2000 г. 36 с.
58. Организация строительного производства: Учебник для вузов / Т.Н. Цай, П.Г. Грабовый, В.А. Большаков и др. М.: Изд-во АСВ, 1999 г. -с.347.
59. Основные итоги работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2000 г. // Экономика строительства, №2,2001 г.
60. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002 г.
61. Оценка собственности и лизинговый бизнес: Учебное пособие / М.И. Лещенко, В.Е. Бочков, Ю.Н. Демин, A.B. Лещенко; Под общ. Ред. М.И. Лещенко. М.: МГИУ, 2003 г. - 228 с.
62. Педан М.П. Экономика строительства: Учеб. для вузов. М.: Стройиз-дат, 1987 г.-571 с.
63. Подпрограмма Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ Федеральной целевой программы Жилище на 2002-20Юг.г. //Строительная газета, №50,2001 г.
64. Порывай Г.А. Организация, планирование и управление эксплуатацией зданий: Учеб. Пособие для вузов. М.: Стройиздат, 1983 г. - 384 с.
65. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 (р) / Госгражданстрой. -М.: Прейскурантиздат, 1988 г.
66. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. -М.: ИНФРА-М, 1999 г.
67. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: Стройиздат, 1970 г.
68. Семенов В. М., Баев И. А. и др. Экономика предприятия. Ч М.: Центр экономики и маркетинга, 1996 г. Ч 184 с. С. 94.
69. Сидоров И.И. Логистическая концепция управления промышленным предприятием. СПб.: СПбГИЭА, 1999. -180 с.
70. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004 г. - 248 с.
71. Смирнова И.В. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений: Учеб. пособие / И.В. Смирнова, Е.Б. Смирнов. -СПб.: СПбГИЭА, 1999. 95 с.
72. Статистическое моделирование и прогнозирование: Учебное пособие \ Г.М. Гамбаров, Н.М. Журавель и др. М.: Финансы и статистика, 1999. -383 с.
73. Сычева Г.И., Кобачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия Учебники и учебные пособия. Ростов н/Д: Феникс, 2003 г. - 384 с.
74. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. СПб: Технобат, 1995 г.
75. Тарасевич Е.И Оценка недвижимости. СПБГТУ, СПб, 1997.
76. Телегина Е.М. Об управлении рисками при реализации догосрочных проектов. // Деньги и кредит. 1995, № 1, с. 57-59.
77. Томилов В.В., Роботов A.C., Зубарев A.A. Маркетинговые решения в деятельности строительных предприятий. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997.- 159 с.
78. Томпсон A.A. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии: Учеб. для вузов / A.A. Томпсон, А.Дж. Стрик-ленд; Пер. с англ. под ред. Л.Г.Зайцева, М.И.Соколовой. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998. - 576 с.
79. Турбина К.Е. Инвестиционный процесс и страхование инвестиций от политических рисков. М.: Издательский центр АНИИЛ, 1995. - 80 с.
80. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандра. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г. - 303 с.
81. Управление организацией: Учебник / Под ред. А.Г. Поршнева, З.П. Румянцевой, H.A. Саломатина. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 1999 г.-669 с.
82. Управление проектами: Справочное пособие / И.И. Мазур, В.Д.Шапиро и др. / Под ред. И.И. Мазура, В.Д.Шапиро. М.: Высшая школа, 2001. Ч 875 с.
83. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие/ Под общ. ред. В.М.Васильева, Ю.П. Панибратова. Изд-во АСВ; СПб. гос. архит.-строит. ун-т. М.; СПб., 199 7 307 с.
84. Федоров В.И. Что дает реконструкция Вогоград: Нижнее - Вожское книж. изд-во, 1983 г. - 64 с.
85. Федотова М., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. -М.: Ассоциация авторов и издателей ТАНДЕМ. Издательство ЭК-МОС, 2002 г.-352 с.
86. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. Ч М., 1995 г.
87. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер, с англ.- М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 231 с
88. Хонко Я. Планирование и контроль капитальных вложений. М.: Экономика, 1987.-328 с.
89. Цакунов С. Инвестиции в России: ожидание оттепели//Рынок ценных бумаг. 1988. №6. с. 105; Управление инвестициями. Т. 1.М., 1998. с. 66.
90. Чампнис П. Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости/ Пер. и редакция Тарасевича Е.И. М.: Российское общество оценщиков, 1998г.
91. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 с. - (Серия Профессиональный учебник: Экономика).
92. Чистов Л.М., Костюк М.Д. Управление реконструкцией действующих предприятий в условиях развития производства и рынка. С.Петербург: Стройиздат СПб., 1994 г.
93. Чистов Л.М. Экономика строительства. 2-е изд-е. / Л.М. Чистов. -СПб.: Питер, 2003.-637 с
94. Шелобаев С.И. Математические методы и модели в экономике, финансах, бизнесе: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ -ДАНА, 2000.- 367 с.
95. Шеремет А.Д., Негашаев E.B. Методика финансового анализа. М.: ИНФРА - М, 1999 г.
96. Экономика строительства / Под ред. Степанова И.С.- М.: Юрайт, 1997 г.
97. Экономика архитектурного проектирования и строительства: Учеб. для вузов / В.А. Варежкин, B.C. Гребенкин, Л.И. Кирюшечкина и др ; Под ред. В.А. Варежкина. М.: Стройиздат, 1990 г. - 272 с.
98. Экономика строительства. Учебное пособие для вузов / Под ред. Докт. Экон. Наук, проф. Ю.Ф. Симионова. Москва: ИКЦ МарТ, Ростов-н./Д: Издательский центр МарТ, 2003 г
99. Экономика строительства: Учебник / Под общей ред. И.С. Степанова. 2-е изд., доп. и перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2002 г. - 591 с.
100. Экономические проблемы повышения эффективности инвестиционной деятельности в современных условиях: Сборник научных трудов / Под ред. Бузырева В.В. СПб.: СПбГИЭУ, 2001 - 197 с.
101. Эффективность капитальных вложений: Сборник утвержденных методик. М.: Экономика, 1983.-128с.
102. Ящук Т.В. Рейжиниринг процессов экономического анализа строительной фирмы: Учеб. пособие. Вогоград: ВогГАСА, 2000 г. -88 с.
103. Kendrick J. W. Improving company productivity; Handb. with case studies/ Kendrick J. W. in collab. with the Amer, productivity center. Baltimore; London: Johns Hopkins univ. press, 1984, p. 10.
104. World Economic Outlook Database, April 2004, International Monetary Fund// Ссыка на домен более не работаетexternal/pubs/ft/weo/2004/01/data/index.htm
105. Галасюк В. К вопросу о принципах абсолютной эффективности и интегрального эффекта при оценке экономической эффективности затрат // Ссыка на домен более не работаетp>
106. Главный межрегиональный центр обработки и распространения статистической информации Государственного комитета Российской Федерации по статистике (ГМЦ Госкомстата России) Ссыка на домен более не работаетgmc/IR.htm
107. Фомин Б.В. Основные тезисы концепции стратегического менеджмента предприятия // Центр проектирования эффективного бизнеса. Ссыка на домен более не работаетanaliticl5.html
108. Строительство в Тюменской области/Стат.сб./ Тюменский областной комитет статистики. Т., 2005.
109. История инвестиций// http//www.invest-tyumen.ru
110. Инвестиции в Тюменской области (2001-2005): Стат. сб./ Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области. Т., 2006. - 169с
111. Промышленное производство в Тюменской области (2001-2005): Стат. сб./ Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области Т., 2006. - 316с.
Похожие диссертации
- Условия и закономерности развития экономических отношений на региональном рынке ценных бумаг России
- Стратегия управления предприятием в условиях особых экономических зон и концессий
- Управление и оценка объектов недвижимого имущества промышленных предприятий, находящихся в процедуре несостоятельности (банкротства)
- Организационно-экономический механизм повышения инвестиционной привлекательности региона
- Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации