Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление развитием недвижимого имущества тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Харламов, Алексей Сергеевич
Место защиты	Москва
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление развитием недвижимого имущества"

На правах рукописи

Харламов Алексей Сергеевич

Управление развитием недвижимого имущества

08,00,05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выпонена на кафедре управления недвижимостью ГОУ ВПО "Государственный университет управления"

Научный руководитель,

Ведущая организация - Российский государственный университет нефти к газа имени И.М. Губкина

Защита состоится 15 ноября 2006г. в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.04 Государственного университета управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, ауд, А-422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан 04 октября 2006г.

д.э.н., профессор

А.В.Талонов

Официальные оппоненты:

д.э.н., профессор К.Э.Н.

С. И. Абрамов Т. В. Тикова

Ученый секретарь диссертационного совета, д.э.н., профессор

МИ. Воронин

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования.

Управление недвижимым имуществом дифференцируется и профессионализируется. На рынке появляется все больше компаний (пока преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге), выпоняющих не весь набор функций по управлению недвижимостью, а специализирующихся на нескольких из них.

Вместе с тем, на отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием в работе понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.

На сегодняшний день владение практически любым видом недвижимости открывает весьма перспективные возможности для получения допонительного, а часто основного дохода. Однако, к сожалению, не все российские собственники, во-первых, умеют управлять своей недвижимостью (управление развитием недвижимости и бизнес-процессы с эти м связанные имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг), а во-вторых, многие объекты являются низкорентабельными в силу их несоответствия требованиям меняющегося рынка.

Кроме того, важным фактором, негативно отражающимся на развитии института управления недвижимостью в РФ, является отсутствие единства в понимании, а отсюда и в реализации, соответствующих процессов между управляющими компаниями, обслуживающими недвижимость в городской черте, и корпоративными собственниками, основной доход которых связан с использованием специфического имущества той или иной отрасли экономики. При этом следует отметить, что методологическая основа управления недвижимостью для этих сфер одинакова, и в рамках диссертационного исследования делается попытка решения задачи определения данного единства. Одновременно, выявляется и отмечается, что причины различия в восприятии процессов управления основаны прежде всего на отсутствии со стороны представителей обозначенных сфер изучения и анализа опыта друг друга. Последнее объясняется рядом обстоятельств.

С одной стороны, серьезной проблемой представляется тот факт, что опыт управляющих компаний, накопленный и апробированный на конкретных объектах и комплексах недвижимости, весьма индивидуализирован и нет открытых для свободного доступа единых, согласованных со многими участниками рынка, эталонов, стандартов, принципов, а также единых, приемлемых и отвечающих предъявляемым требованиям методик управления развитием недвижимости. Более того, опыт управляющих компаний является их коммерческой тайной.

Анализ деятельности большинства российских управляющих компаний показывает, что многие объекты были получены в управление либо случайно, либо легко без всякого конкурса от "родственной" компании-застройщика, от знакомого собственника и т.д. В связи с этим спектр оказываемых ими услуг, а также качество этих услуг ие всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности как управления объектами недвижимости, так и самих управляющих компаний, создающих для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую выгоду от использования объектов. При этом следует отметить, что в целом набор выпоняемых функций уже сформировася, является приблизительно одинаковым, и отсутствие динамики в этом направлении в связи е ограниченностью интересов управляющих компаний только "известными" и "понятыми" им объектами недвижимости городской черты делает практически невозможным их выход на другие сегменты рынка недвижимости.

С другой стороны, лишь незначительное число корпоративных собственников рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо

квалифицированно управлять. Если управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью увеличения рыночной стоимости и получения от нее потенциального дохода, то в большинстве случаев у корпоративных собственников получение прибыли связано с другими процессами: например, добычей, транспортировкой, переработкой полетных ископаемых, выработкой и транспортировкой электроэнергии, осуществлением услуг по перевозке людей и грузов и т.п. Вследствие же того, что в основе любого из указанных видов деятельности лежит мощный ресурс недвижимого имущества, корпоративные собственники фактически одновременно выпоняют также функции управляющих компаний. Однако это представляется для менеджеров корпораций не впоне очевидным, в связи с чем не всегда осознается необходимость применения современных методов управления, использования новых механизмов и инструментов управления, разработки соответствующих стратегий и программ. В большинстве случаев внимание уделяется решению только тех вопросов, которые прямо продиктованы действующим законодательством, например, необходимость переоформления прав на земельные участки (в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ) и требование об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество н сделок с ним. Однако и здесь возможны различия в подходах к решению данной проблемы, как положительные (например, ОАО "Газпром"), так и отрицательные (например, РАО "ЕЭС" и ОАО "РЖД").

Актуальность диссертационно го исследования обусловлена также необходимостью научного обоснования характеристики объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и разработки современной концепции управления им с целью развития в наиболее выгодном направлении на достаточно длительную перспективу. В этом, а также в обосновании других методологических и методических вопросов управления недвижимостью, представляется единство процесса для различных видов недвижимости.

Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, оценки вариантов использования объектов недвижимости постоянно находятся в поле зрения отечественных и зарубежных ученых. Здесь необходимо выделить труды: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Кущенко, С.Н. Максимова, М.М, Соловьева, Р. Гровера, Р. Пейзера, А. Фрей, Т. Юнтила и др.

Но в то же время, вопросы управления развитием объектов коммерческой недвижимости рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования. Именно диверсификация недвижимого имущества является наиболее очевидным решением в целях повышения доходности имущества, что в итоге является связующим звеном обоснования методологического единства управления любыми видами недвижимости.

Ц*лъ диссертационного исследования состоит в обосновании теоретического подхода к управлению развитием объектов коммерческой недвижимости, базирующемуся на стратегии, и разработке на этой основе методических рекомендаций по повышению эффективности их использования.

Для достижения указанной цели в диссертации решены следующие задачи:

- сформулирована содержательная характеристика понятия "коммерческая недвижимость", определены ее основные составляющие зле менты, дана характеристика и определено место в составе коммерческой недвижимости специфических объектов управления Ч имущественно-технологических комплексов;

- систематизированы цели управления ло каждому классу коммерческой недвижимости, произведена их группировка в "пакеты" по принципу непротиворечивости друг другу;

- выделены перспективные организационные формы и структуры управления развитием объектов коммерческой недвижимости;

- определены функциональные области деятельности управляющей компании на различных стадиях "жизненного цикла" объектов коммерческой недвижимости;

Х определено место управления развитием недвижимости применительно к имущественно-технологическим комплексам корпоративных собственников;

- обоснован методический подход к организации управления деятельностью по созданию, улучшению или модернизации объектов коммерческой недвижимости с позиции достижения максимальной прибыли и обеспечения при этом социальной ответственности перед обществом.

Объектом исследования являются институты рынка недвижимости и возникающие между ними организационные отношения управляющей компании, направленные на развитие и повышение рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов по методам оценки целесообразности принятия управленческих решений по развитию недвижимого комплекса.

Теоретической основой исследовании послужили научные основы управления, принципы ситуационного подхода, методологии управления проектом и недвижимостью, методы организации деятельности институтов рынка недвижимости, нормативные акты, труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертации.

Иаучнаа новизна диссертационной работы заключается в разработке методических рекомендаций по организации управления развитием объектов коммерческой недвижимости на различных стадиях их "жизненного цикла". В частности, получены следующие новые научные результаты;

- определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди субъектов рынка недвижимости;

- обоснованы основные положения концепции управления развитием объектов коммерческой недвижимости на основе разработки и реализации девелоперского проекта;

- разработан методический подход к обоснованию целесообразности сноса, реконструкции или модернизации объектов недвижимости с учетом интересов собственника и управляющей компании, включая их социальную ответственность перед обществом;

Х даны рекомендации по построению проектио-о риентированной системы управления коммерческой недвижимостью с позиции перспективного развития каждого объекта комплекса недвижимости;

- разработаны подходы по формированию стратегически ориентированного учета недвижимого имущества корпоративного собственника н сформулированы предложения по оценке эффективности управления недвижимостью на основе системы сбалансированных показателей.

Значение полученных результатов для теории в практики. Предложенные в диссертации методические положения по организации работы управляющих, девелоперских компании развивают методологию управления недвижимостью, расширяют сферу ее применения по отношению к недвижимой собственности. Применение разработанных рекомендаций обеспечивает системность предлагаемых проекгно-ориентированных структур относительно целевых задач и приоритетов деятельности управляющих компаний. Разработанные методы и рекомендации направлены на улучшение использования имеющегося потенциала институтов инфраструктуры рынка недвижимости. Результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компаний нефтегазовой отрасли.

Апробация исследований. Основные результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на:

- 1У-Й всероссийской конференции молодых ученых, специалистов и студентов по проблемам газовой промышленности России "Новые технологии в газовой промышленности", Москва, 2001 год;

- всероссийских научно-практических конференциях "Практика регистрации прав на объекты предприятий нефтегазового комплекса", Салехард, 2001 год; "Проблемы государственной регистрации прав на объекты нефтегазового комплекса, линейные и протяженные сооружения", Тюмень, 2005 год;

- заседании круглого стола "Проблемы государственной регистрации прав на объекты недвижимости в производственно-технологической сфере", Москва, 2002 год;

- отраслевых семинарах "О ходе работ по государственной регистрации прав ОАО "Газпром" на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества", Москва 2002 год, " Земельно-имущественные правоотношения с учетом специфики ОАО "Газпром", Москва, 2003 год, "Вопросы работы с имуществом в системе ОАО "Газпром", Москва, 2004 год, "Вопросы управлении земельно-имущественным комплексом ОАО "Газпром" и его дочерних обществ", Москва, 2005 год, "Вопросы управления земельно-нмуществснным комплексом ОАО "Газпром" н его дочерних обществ", Москва, 2006 год.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 3,8 п л., в том числе 1 учебник объемом 15 пл. (в том числе лично автору принадлежит 1,3 п.л.), 9 научных статей и тезисов выступлений общим объемом 2,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 165 страницах печатного текста, включает 1бтаблиц, 18 рисунков и состоитнз введения,трехглав н заключения.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Процедура управления развитием объектов недвижимости сегодня еще не представляет собой логически сформированную систему, в которой каждый элемент работает на конечную цель. Практика принятия решений по развитию, к примеру, городских земельных участков, перепрофилированию зданий отличается чрезмерным субъективизмом. Между тем, по мере усложнения как самих объектов управления, так и финансовых схем по реализации развития и функционирования, возрастает цена ошибки.

Особенно это актуально для многофункциональных комплексов, количество которых постоянно увеличивается. Речь идет, например, об объединении торгово-офисного здания с жилым зданием в единый комплекс; или же об управлении имущественно-технологическими комплексами, составляющими основу промышленных секторов экономики.

Все многофункциональные комплексы в пределах городской черты (рис. 1), также как и жилые, офисные и складские объекты категорий А, В и С, обычно находятся в управлении у соответствующих субъектов рыночных отношений, - управляющих компаний. Предлагаемый ими ассортимент услуг и традицийкен, и разнообразен одновременно, охватывая при этом практически весь комплекс работ по управлению и эксплуатации недвижимостью городской застройки. В то же время корпоративные собственники, оперирующие на рынке в большинстве случаев специфическими имущественно-технологическими комплексами соответствующей отрасли экономики (рис. 2), даже применительно к используемой ими "традиционной" недвижимости (офисные здания, торговые и жилые комплексы) не всегда активно используют передовые идеи управления недвижимостью. При этом следует отметить, что без определенной переработки и адаптации в некоторых случаях это невозможно, так как, например, жилым комплексам вахтовых посеков в районах Крайнего Севера присущи свои особенности, отсутствующие в крупных городах.

1, Земельные участки

2, Жилищный фонд: Э. Нежилой фокл: | Коммерческая недвижность: 1

[ * Мадг^жвяргирные дома. - офисная ыедвкжтаостъ, | | включая ршкк особняков; [ И торговая недвижимость.; \ |

Индивидуальное домостроение. - рынок складских и 1 производственных помещений; | - промышленная недвижимость * ключа* имущественно* | технологические комплекс и ' крупных корпоративных 1 собственников; , - гостиничные комплексы; [ Недвижимость прочего целевого назначения. |

Пример фуикционтыпл* с<ккгв многофункционального коипжкса | иеОвигиипсти городской застройки __|

Рисунок!. Обьекты рынка недвижимости

Доиермм общество

Магистральный транспорт Ш

Газопровод*, рвепо*иил*иныв па территории ндедомсин еубы^то те ееа

Прочие объекты 777

Субъекты Рф Ко^

Гваопроводы-Отеодъ) и ГРС (АГРО 100

Распределитепынья газопроводы и ГРС (АГРС) 1Е0

Компрессорные станции 200

Рисунок 2. Укрупненная схема классификации имущественно -технологических комплексов

(на примере ОАО "Газпром")

Сегодня отличительной особенностью рынка недвижимости является наличие значительного количества субъектов, прямо или косвенно задействованных на рынке. В диссертации выделяются четыре наиболее характерные группы участников рынка (рис. 3).

3. Профнсюмлыьи участника, пмриаака, консультанты:

Юридические компании Рекламные агентства Консатинговые компании Банки

Агетствд оценщиков

Риэтеры, брокеры Страховые компании Профессионал ьные ассоциации (РГР, МАГР, ГУД) Прочие

Упраянкшаю недвижимостью кшгешии

Государство и муниципальные образования (в лице соответствующих органов)

Корпоративные собственники Физическил лица Некоммерческие объединение собственников

Конкурсные управляющие_

Управляющие недвижимостью компании

2л Коктр^гевты;

Х Государство и муниципальные образовании (е лине соответствующих органов Х Физические лица Х Юридические лица (в т.ч. инвесторы, банкл и т.д.) Х Иностранные государства

Управляющие недвкктоепк мжшанвд

Гдеудяретвеввы* вадоорвыг, рстуврумщие

оргдпъ! н ороч не;

9 Росрегнетрацм* Конкурсные комиссии

Я Рос недвижимость Тендерные комиссии

ш ОТИ фондовые биржи

а Нотариальные конторы а Аукционные фирмы

ш Налоговые инспекции Поставщики комм, услуг

и Архитектурные и др. органы

власти

Рисунок 3. Схема взаимоотношений субъектов рынка недвижимости

Наиболее активными участниками рынка недвижимости являются управляющие компании, занимающиеся управлением развития недвижимости. На рынках крупнейших российских городов сегодня функционирует несколько десятков управляющих компаний. Сведение направлений их деятельности в матричную форму выявило пробелы на рынке управления недвижимостью. Управляющие компании специализируются, с одной стороны, на текущем управлении недвижимостью, и с другой Ч на ее стратегическом развитии. В условиях недостаточно оформившейся специализации деятельность компаний может включать в себя несколько видов бизнеса одновременно. Например, совмещение функций девелопера, подрядчика строительных работ и эксплуатирующей организации или, например, функций риэтера, оценщика, юриста к консультанта по недвижимости. И существует всего несколько компаний, оказывающих услуги по оценке вариантов возможного развития участков земли или зданий и улучшения системы управления ими.

Между тем, как показывает анализ зарубежного опыта, именно этот сегмент рынка обладает наибольшим потенциалом развитая.

Применительно к корпоративным собственникам недвижимости необходимо отметить, что на практике корпорации достаточно часто пользуются услугами различных консатинговых компаний, организаций-оценщиков, сторонних консультантов, аудиторов и т.п. При этом вопросы, которые ставятся перед привлекаемыми компаниями, в большинстве случаев ориентированы либо на какие-либо аспекты, связанные с деятельностью организации, либо на проблемы бухгатерского и налогового учета. Определение в качестве отдельной позиции вопросов, связанных с функционированием недвижимости корпоративного собственника, является достаточно редким. Одной из важнейших причин, препятствующих расширению круга управленческих вопросов и вовлечения в активную деловую практику механизмов управления недвижимостью, является недостаточная осведомленность собственника о принадлежащем ему недвижимом имуществе, а также отсутствие в организации стратегии, относящейся к недвижимости (или соответствующих положений в имеющейся в компании стратегии), и обеспечивающего реализацию стратегии управленческого учета.

В диссертационной работе показано, что успешное развитие объектов недвижимости достигается в результате воздействия управляющей компании на всех стадиях жизненного цикла объекта. В этом смысле стадии жизненного цикла рассматриваются в качестве строго увязанной цепочки действий, приводящей к достижению принципиальной цели.

Задача диссертационного исследования состояла в том, чтобы выработать принципы и обосновать методический подход, общий для различных субъектов рынка, профессионально занимающихся проблемами управления стратегическим развитием объектов недвижимости на разных этапах его жизненного цикла.

На каждом этапе жизненного цикла объектов недвижимости управляющая компания

Рисунок 4. Функции управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла недвижимости

Исходной точкой управления развитием недвижимости является определение основных непротиворечивых целей и задач. Оии дожны пронизывать все этапы жизненного цикла объекта. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм н механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как достижение ожидаемого результата от владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Этот ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимости, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.

Многообразие целей управления недвижимостью представлено на схеме (рис, 5).

Социальные цып Операционные цели

Создание благоприятной Обеспечение выпонения основной экономической и социальной деятельности собственника среды для проживания населения. Минимизация потерь, связанных с Повышение престижа собственника эксплуатацией объекта за счет обладания соответствующими объектами недвижимости; Получение периодического дохода а его максимизация

Сохранен ие стой мости недвижимости

Поддержание хорошего состояния объекта недвижимости

Минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию

Увеличение стоимости недвижимости

1111ВЕСП1Ц110Ш1ЫЕ ЦЕЛИ Комм срчсскп е цели

Рост величины капитала (стоимости мдоижнмости) Зашита капитала от инфляции

Приращенû собственности за счет доходов от Операции с недвижимостью имеющейся недвижимости

Рисунок 5. Цели управления коммерческой недвижимостью

В центре рисунка 5, на первом уровне представлены цели, которые характерны для всех типов недвижимости н которые являются необходимыми условиями для достижения целей следующего уровня.

На втором уровне происходит разграничение целей частных собственников, желающих увеличить первоначальную стоимость недвижимости или заработать на объекте, и государства как субъекта социального регулирования, заинтересованного в первую очередь в

сохранении стоимости недвижимости. Государство как собственник объектов недвижимости имеет также операционные и коммерческие цели, но они являются второстепенными.

Третий уровень отражает цели, специфические для каждого nina недвижимости.

Как показано в исследовании, выдвигаемые собственником и управляющей компанией цели могут противоречить друг другу. В этой связи весь комплекс возможных целей сгруппирован в диссертационной работе по принципу их непротиворечивости друг другу.

Цели собственника и цели управляющей компании могут быть объединены в одну общую группу - цели управления недвижимостью. Причем эти цели в процессе управления недвижимостью подвержены постоянной корректировке, что в свою очередь отражается на стратегии управления объектом и, соответственно, на ранее разработанной и реализуемой программе управления. Тем не менее, три принципиальные цели собственника и управляющей компании, как правило, остаются неизменными;

- минимизация расходов на этапе эксплуатации недвижимости, максимизация прибыли, что больше характерно для управляющей компании;

- максимизация стоимости объекта недвижимости, максимизация доходности на этапе эксплуатации, что скорее характерно для собственника, нежели для управляющей компании;

- обеспечение бесперебойного функционирования объекта и выпонения производственной задачи, что характерно для корпоративного собственника.

В создании стратегии управления объектом дожен принимать активное участие собственник, а управляющая компания может выступать лишь в качестве консультанта 11а том этапе собственник выбирает наилучший с объективной и субъективной точек зрения вариант дальнейшего развития своей недвижимости, исходя, в первую очередь, из своих личных цепей.

В отличие от стратегии управления объектом разработка и реализация программы управления требует профессиональных знаний и навыков, поэтому эту работу выпоняет управляющая компания, а собственник утверждает основные параметры программы, касающиеся, в первую очередь, экономических показателей. Оценка результатов управления недвижимостью является ключевым моментом. Именно здесь собственник определяет успешность выбранной стратегии управления объектом на втором этапе, а управляющая компания - эффективность разработанной и реализуемой программы управления на третьем этапе. Вместе (собственник и управляющая компания) сравнивают получаемые результаты от использования недвижимости с теми целями, которые были поставлены ими изначально. Если фактические результата существенно отличаются от запланированных результатов (например, фактический ежемесячный доход ниже запланированного), то принимаются меры по уменьшению разрыва между планом и фактом.

Прогноз перспективного состояния объекта также может оказывать существенное влияние на цели собственника в отношении стратегии управления и на цели управляющей компании - в отношении разработанной и реализуемой программы управления.

Как следует из вышеизложенного, управление развитием недвижимости сочетает много целей н задач разной профессиональной принадлежности и зачастую управляющий вынужден решать вопросы технического, экономического, юридического и управленческого характера. Системный подход, способный создать действенную систему управления недвижимостью, обеспечивает достижение целей собственника в соответствии с обозначенными выше принципами и задачами наилучшим образом. Созданная в результате такого подхода принципиальная схема управления объектом недвижимости в диссертационном исследовании представлена на рисунке б.

IV этап

Оценка внешней среди Оценка объекте шдашкюсп

Анализ и * Техническая

мониторинг экспертиза

рынка * Экономическая

Х Анализ ценовой эксперт над

ситуации * Правовая

* Анализ экспертиза

эффективности Х Управленческая

инвестиций экспертиза

Х Маркетинговый Особенности

анализ рынка объекта

Кйиппцюш

Рисунок 6. Структурная схема управления объектом коммерческой недвижимости

Концепция управления недвижимостью- схема управления конкретным объектом (или комплексом) недвижимости, представляющая собой реализацию системного подхода к созданию, функционированию, развитию, оценке и управлению недвижимостью. Концепция охватывает мероприятия, связанные с организацией и проведением всего комплекса технических, экономических я юридических аспектов функционирования объектов недвижимого имущества, которые обеспечивают получение максимального эффекта. Анализ рынка недвижимости (оценка внешней среды) н анализ текущего состояния объекта (всесторонняя оценка объекта недвижимости) позволяют получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его окружении (на микро и макро уровнях), что способствует созданию или выбору наилучшей стратегии управления объектом с учетом основных целей собственника и управляющей компании.

Особое внимание в работе уделено оценке эффективности управления развитием недвижимого имущества. При этом сформулированы предложения по оценке эффективности на основании известных и имеющихся финансовых показателях применительно к

недвижимости городской черты. В итоге конечная эффективность управления объектом недвижимости для собственника определена доходом на собственный капитал (чистой прибылью): прибыль до налогообложения минус налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи

Также разработаны предложения по оценке управления имущественно' технологическими комплексами корпоративного собственника. В работе отмечено, что в современных условиях нефинансовые показатели определяют будущее значение финансовых результатов. Отсюда делается вывод о том, что нефинансовые показатели дожны служить определяющими показателями эффективности, а финансовые - лотовыми показателями. Для определения эффективности использован метод построения системы сбалансированных показателей, разработаны критерии эффективности.

Одновременно в диссертации указывается, что возможна применение и других критериев результативности системы управления недвижимым имуществом, а нмешю:

- степень достижения целей: оптимизация структуры и состава недвижимого имущества; развитие недвижимого имущества на основе использования рыночного механизма, диверсификация недвижимого имущества, вовлечение незавершенных строительством объектов в хозяйственный оборот;

- способность системы управления к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе. Потребность в недвижимом имуществе является одним из основных факторов целенаправленной деятельности хозяйствующего субъекта. Ее содержание и объем определяются необходимостью выпонения миссии и стратегии компании, обеспечения конкурентоспособности. Мера потребности зависит от компетентности работников и акционеров компании. Развитие потребности характеризуется двумя показателями: качеством н количеством. Концептуальная направленность обеих характеристик едина Ч обеспечение достижения стратегических целей с наименьшими затратами. Задача хозяйствующего субъекта состоит в формировании такой способности, которая была бы наиболее развита по сравнению с аналогичными способностями конкурентов, превращалась тем самым в фактор конкурентного преимущества;

Х способность управленческих воздействий к воспроизводству потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах и рациональных объемах. Полезность недвижимого имущества прежде всего определяется ее материально-вещественными свойствами, которые определяют его как:

Х ресурс;

Х материальный актив;

Х источник дохода и прибыли;

Х объект инвестирования;

Х фактор капитализации;

Х фактор конкурентоспособности.

Задача хозяйствующего субъекта состоит в обеспечении воспроизводства этих свойств недвижимого имущества, поскольку при его использовании они под влиянием жшненного и технологического факторов способны утрачивать свою эффективность. Эта задача актуализируется и ростом конкуренции;

- внедрение новшеств. Нововведения Ч неотъемлемый фактор эффективности управления недвижимым имуществом. Его значение в современных условиях возрастает. Нововведения внедряются во все аспекты управленческой деятельности.

В диссертационном исследовании рассмотрены два варианта создания профессиональной системы управления. В первом случае объектом анализа был выбран объект незавершенного строительства, не имеющий четко выраженной стратегии развития.

Расчет чистой приведенной стоимости осуществляся в отношении трех разнопрофильных проектов с различным соотношением жилой, офисной и пар ко ночной площади в комплексе зданий класса А. Достижение оптимального варианта рассматривалось как с точки зрения "условно вакантного" (свободного от строений и прочих улучшений) состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. Проведенный инвестиционный анализ позволил определить оптимальный вариант развития недвижимости с точки зрения ожидаемой прибыли. Стратегия по развитию объекта и превращения в многофункциональный комплекс зданий с целью увеличения его рыночной стоимости с чистой приведенной стоимостью $ 16 022 379 определена предпочтительной.

В качестве второго объекта анализа рассмотрены вопросы управления развитием недвижимого имущества путем перераспределения недвижимого имущества дочерних обществ ОАО "Газпром" в процессе реорганизации. В рамках данного анализа в соответствии с разработанной концепцией управления развитием недвижимости определены риски и выработаны соответствующие подходы, позволяющие их минимизировать и подготовить имущественную среду к реорганизации. На основании полученных данных подготовлены соответствующие схемы передачи объектов недвижимого имущества и переоформления прав на них и на земельные участки, занятые под их размещение, определена структура расходов компаний на разных этапах развития, а также урегулированы вопросы обеспечения беспрерывности платности использования земельных участков в целях предотвращения предъявления претензий со стороны налоговых органов. Оценка проекта развития недвижимости дана в соответствии с изложенным методическим подходом. Проведенные мероприятия и разработанные схемы позволяют обеспечить реализацию реструктуризацией ных процедур.

3. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ;

1. Управление развитием недвижимого имущества представляет собой одну из форм дифференциации и профессионализации управления недвижимостью, обусловленную действием общеэкономического закона разделения труда. Это диалектический процесс взаимного развития управления как вида деятельности субъекта (предпринимателя, управляющей компании, корпорации и т.п.) и объекта недвижимости. В систему рыночных отношений оно включено в качестве важной и сложной функции регулирования и посредничества в реализации спроса и предложения, связанных с недвижимым имуществом. Его социально-экономическая сущность состоит в удовлетворении потребностей и интересов субъектов рынка в выгодном, устойчивом и качественном владении, пользовании н распоряжении недвижимой собственностью. Последнее характеризует управление развитием недвижимого имущества как один из необходимых инструментов всестороннего раскрытия стратегического потенциала недвижимости, условий, направлений и механизма его реализации.

2. Успешное развитие объектов недвижимости достигается посредством системного воздействия на них управляющей компании на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Применение системного подхода базируется на строгом учете динамичности внешней и внутренней сред, многофункциональности имущественных комплексов, многообразия целевых установок управляющего воздействия.

3. Отечественные управляющие компании до сих пор не располагают устоявшимися методическими подходами к процедуре выбора наиболее эффективного варианта перепрофилирования недвижимых комплексов в соответствии с требованиями рынка н в силу этого снижается управленческий потенциал развития недвижимости, под которым понимается сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта.

4. Управление развитием недвижимых комплексов выделилось в новый сегмент рынка недвижимости и требует от управляющих компаний выработки единых концептуальных подходов по управлению недвижимостью, способствующих участникам рынка успешно проявлять свои конкурентные преимущества, демонстрировать возможности и опыт достижения целей управления в соответствии с установившимися принципами и правилами.

5. Управление развитием недвижимого имущества как бизнес-процесс присутствует и в деятельности корпоративных собственников, однако специфика используемых ими имущественно-технологических комплексов и выпоняемых производственных функций не позволяет напрямую копировать механизмы работы управляющих компаний и, наоборот, сдерживает развитие рынка управления недвижимостью в сторону промышленной недвижимости.

6. Разработанная схема управления развитием объекта недвижимости представляет собой концептуальный подход, позволяющий комплексно анализировать физические (технические) показатели объекта, экономические характеристики его местоположения, юридические аспекты гражданского законодательства в отношении создания объекта недвижимости как нового продукта и последующего владения им. Схема позволяет управляющей компании выявлять соответствие рассматриваемого проекта обязательному набору градостроительных, социальных, экономических, экологических требований, оценивать и выбирать эффективный вариант развития.

7. Разработанные предложения по организации стратегически ориентированного учета и оценки эффективности управления развитием недвижимого имущества на основании системы сбалансированных показателей отличаются ннновационностью, им присущ универсализм. Применение данных инструментов на практике способствует качественному улучшению процесса управления, помогает понять и точнее сформулировать задачи и цели управления применительно к специфическому недвижимому ресурсу корпоративных собственников.

8. Приведенная в диссертационной работе методика позволяет дать оценку отобранным проектам развития недвижимости. Рассмотренный пример использования предлагаемо го методического подхода описывает процесс анализа, разработки тактики и стратегии управления недвижимостью, оценки финансово-экономических показателей и принятия управленческого решения в отношешш дальнейшего развития недвижимости.

4. ОПУБЛИКОВАННЫЕ РАБОТЫ, ОТРАЖАЮЩПЕОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ:

1. Харламов A.C., колектив авторов, под обшей редакцией Разу М.Л. (учебник) Управление коммерческой недвижимостью. // М , КНОРУС, 2006 Ч 15 п л., в том числе принадлежит соискателю 1,3 п.л.

2. Харламов A.C., Олехнович В.Г., Захарчекко В.В., Лебединская Г.А. (статья) Некоторые вопросы технической инвентаризации объектов газовой отрасли. // Правовое регулирование рынка недвижимости, М,,Х

3. Харламов A.C. (тезисы выступления) Особенности технической инвентаризации объектов недвижимого имущества ОАО "Газпром" и его дочерних организаций. И Сборник тезисов докладов lV-й всероссийской конференции молодых ученых, специалистов и студентов по проблемам газовой промышленности России "Новые технологии в газовой промышленности", М, 2001 Ч0,1 п.л.;

4. Харламов A.C. (тезисы выступления) К вопросу о внесении недвижимого имущества в уставные капиталы дочерних организаций ОАО "Газпром". // Информационный

сборник Российской Академик Правосудия и Российского Института Государственных Регистраторов при Минюсте России "Регистрация прав на недвижимость", М., выпуск № 5,2002 - 0,1 п.л.;

5. Харламов A.C., Олехнович В.Г. (статья) Вопросы формирования производственно-технологических комплексов при проведении работ по технической инвентаризации и государственной регистрации прав ОАО "Газпром" на объекты недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации, М, № 5 (32), 2004 - 0,3 п.л.;

6. Харламов A.C. (статья) Инновации технической инвентаризации как инструмента управления недвижимым имуществом крупного хозяйствующего субъекта // Газовая промышленность, М, № 6,2004 - 0,3 п.л.;

7. Харламов A.C. (статья) Информационная модель объекта недвижимого имущества как основа принятия управленческого решения И Газовая промышленность, М., № 12, 2004 - 0,4 п. л.;

S. Харламов A.C., Олехнович В.Г. (статья) Информационное моделирование как инструмент организации эффективного управленческого учета недвижимого имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации, M., № 1 (40), 2005 -0,3 п.л.;

9. Харламов A.C. (статья) Эффективность управления недвижимостью крупной компании // Имущественные отношения в Российской Федерации, M., X 2 (41), 2005 -0,5 п.л.;

10. Харламов A.C. (статья) Эффективное управление недвижимостью на основе стратегически ориентированного учета И Газовая промышленность, М., № 4, 2005 Ч 0,3 п.л.

Подл, в печ. 04.10.2006. Форматб0х90'16. Объем 1 п.л. Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 50 экз. Заказ № 861

ГОУВПО Государственны университет управления Издательский центр ГОУВПОГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Телефакс: (495)371-95-10, e-mail: diric@guu.ru

www.guu.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Харламов, Алексей Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка управления объектами недвижимости.

1.1. Специфические особенности российского рынка недвижимости.

1.2. Место и роль субъектов рынка недвижимости.

1.3. Теоретические основы функционирования управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

ГЛАВА 2. Концепция управления развитием объектов недвижимости.

2.1. Цели управления развитием объектов недвижимости.

2.2. Сущность и этапы концепции управления развитием недвижимости.

2.3. Структурная схема управления объектом коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 3. Реализация положений концепции управления недвижимостью.

3.1. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту создания многофункционального комплекса (1-й объект).

3.1.1. Характеристика объекта и целей анализа.

3.1.2. Этапы реализации программы управления и организации деятельности управляющей компании по проекту.

3.1.3. Оценка альтернативных стратегий развития объекта.

3.2. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту реорганизации (П-й объект).

3.2.1. Характеристика объекта и целей анализа.

3.2.2. Реализация программы управления по проекту реорганизации.

3.2.3. Концепция развития объекта в условиях реорганизации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление развитием недвижимого имущества"

Управление недвижимым имуществом дифференцируется и профессионализируется. На рынке появляется все больше компаний (пока преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге), выпоняющих не весь набор функций по управлению недвижимостью, а специализирующихся на нескольких из них.

Вместе с тем, на отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием в работе понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.

На сегодняшний день владение практически любым видом недвижимости открывает весьма перспективные возможности для получения допонительного, а часто основного дохода. Однако, к сожалению, не все российские собственники, во-первых, умеют управлять своей недвижимостью (управление развитием недвижимости и бизнес-процессы с этим связанные имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг), а во-вторых, многие объекты являются низкорентабельными в силу их несоответствия требованиям меняющегося рынка.

Кроме того, важным фактором, негативно отражающимся на развитии института управления недвижимостью в РФ, является отсутствие единства в понимании, а отсюда и в реализации, соответствующих процессов между управляющими компаниями, обслуживающими недвижимость в городской черте, и корпоративными собственниками, основной доход которых связан с использованием специфического имущества той или иной отрасли экономики. При этом следует отметить, что методологическая основа управления недвижимостью для этих сфер одинакова, и в рамках настоящей работы делается попытка решения задачи определения данного единства.

Одновременно, выявляется и отмечается, что причины различия в восприятии процессов управления основаны прежде всего на отсутствии со стороны представителей обозначенных сфер изучения и анализа опыта друг друга. Последнее объясняется рядом обстоятельств. С одной стороны, серьезной проблемой представляется тот факт, что опыт управляющих компаний, накопленный и апробированный на конкретных объектах и комплексах недвижимости, весьма индивидуализирован и нет открытых для свободного доступа единых, согласованных со многими участниками рынка, эталонов, стандартов, принципов, а также единых, приемлемых и отвечающих предъявляемым требованиям методик управления развитием недвижимости. Более того, опыт управляющих компаний является их коммерческой тайной.

Анализ деятельности большинства российских управляющих компаний показывает, что многие объекты были получены в управление либо случайно, либо легко без всякого конкурса от "родственной" компании-застройщика, от знакомого собственника и т.д. В связи с этим спектр оказываемых ими услуг, а также качество этих услуг не всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности как управления объектами недвижимости, так и самих управляющих компаний, создающих для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую выгоду от использования объектов. При этом следует отметить, что в целом набор выпоняемых функций уже сформировася, является приблизительно одинаковым, и отсутствие динамики в этом направлении в связи с ограниченностью интересов управляющих компаний только "известными" и "понятными" им объектами недвижимости городской черты делает практически невозможным их выход на другие сегменты рынка недвижимости.

С другой стороны, лишь незначительное число корпоративных собственников рассматривают свою недвижимость в качестве стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять. Если управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает процесс принятия решений с целью увеличения рыночной стоимости и получения от нее потенциального дохода, то в большинстве случаев у корпоративных собственников получение прибыли связано с другими процессами: например, добычей, транспортировкой, переработкой полезных ископаемых, выработкой и транспортировкой электроэнергии, осуществлением услуг по перевозке людей и грузов и т.п. Вследствие же того, что в основе любого из указанных видов деятельности лежит мощный ресурс недвижимого имущества, корпоративные собственники фактически одновременно выпоняют так же функции управляющих компаний. Однако это представляется для менеджеров корпораций не впоне очевидным, в связи с чем не всегда осознается необходимость применения современных методов управления, использования новых механизмов и инструментов управления, разработки соответствующих стратегий и программ. В большинстве случаев внимание уделяется решению только тех вопросов, которые прямо продиктованы действующим законодательством, например, необходимость переоформления прав на земельные участки (в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ) и требование об обязательности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако и здесь возможны различия в подходах к решению данной проблемы, как положительные (например, ОАО "Газпром" [36,37]), так и отрицательные (например, РАО "ЕЭС" и ОАО "РЖД"1).

Актуальность диссертационного исследования обусловлено также необходимостью научного обоснования характеристики объектов недвижимости как единого неделимого комплекса и разработки современной концепции управления им с целью развития в наиболее выгодном направлении на достаточно длительную перспективу. В этом, а также в обосновании других методологических и методических вопросов управления

1 Павлова О.П., Олехнович В.Г., Харламов A.C. "Управление недвижимым имуществом ОАО "Газпром", -"Газовая промышленность", № 12, 2005, с. 38 недвижимостью, представляется единство процесса для различных видов недвижимости.

Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, оценки вариантов использования объектов недвижимости постоянно находятся в поле зрения отечественных и зарубежных ученых. Здесь необходимо выделить труды: В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.В. Кущенко, С.Н. Максимова, М.М. Соловьева, Р. Гровера, Р. Пейзера, А. Фрей, Т. Юнтила и др.

Но в то же время, вопросы управления развитием объектов коммерческой недвижимости рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования. Именно диверсификация недвижимого имущества является наиболее очевидным решением в целях повышения доходности имущества, что в итоге является связующим звеном обоснования методологического единства управления любыми видами недвижимости.

Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретического подхода к управлению развитием объектов коммерческой недвижимости, базирующемуся на стратегии, и разработке на этой основе методических рекомендаций по повышению эффективности их использования.

Для достижения указанной цели в диссертации решены следующие задачи:

- сформулирована содержательная характеристика понятия "коммерческая недвижимость", определены ее основные составляющие элементы;

- систематизированы цели управления по каждому классу коммерческой недвижимости, произведена их группировка в "пакеты" по принципу непротиворечивости друг другу;

- выделены перспективные организационные формы и структуры управления развитием объектов коммерческой недвижимости;

- определены функциональные области деятельности управляющей компании на различных стадиях "жизненного цикла" объектов коммерческой недвижимости;

- определено место управления развитием недвижимости применительно к имущественно-технологическим комплексам корпоративных собственников;

- научно обоснован методический подход к организации управления деятельностью по созданию, улучшению или модернизации объектов коммерческой недвижимости с позиции достижения максимальной прибыли и обеспечения при этом социальной ответственности перед обществом.

Объектом исследования являются институты рынка недвижимости и возникающие между ними организационные отношения управляющей компании, направленные на развитие и повышение рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов по методам оценки целесообразности принятия управленческих решений по развитию недвижимого комплекса.

Теоретической основой исследования послужили научные основы управления, принципы ситуационного подхода, методологии управления проектом и недвижимостью, методы организации деятельности институтов рынка недвижимости, нормативные акты, труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертации.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических рекомендаций по организации управления развитием объектов коммерческой недвижимости на различных стадиях их "жизненного цикла". В частности, получены следующие новые научные результаты:

- определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди субъектов рынка недвижимости;

- обоснованы основные положения концепции управления развитием объектов коммерческой недвижимости на основе разработки и реализации девелоперского проекта;

- разработан методический подход к обоснованию целесообразности сноса, реконструкции или модернизации объектов недвижимости с учетом интересов собственника и управляющей компании, включая их социальную ответственность перед обществом;

- даны рекомендации по построению проектно-ориентированной системы управления коммерческой недвижимостью с позиции перспективного развития каждого объекта комплекса недвижимости;

- разработаны подходы по формированию стратегически ориентированного учета недвижимого имущества корпоративного собственника и сформулированы предложения по оценке эффективности управления недвижимостью на основе системы сбалансированных показателей.

Значение полученных результатов для теории и практики. Предложенные в диссертации методические положения по организации работы управляющих, девелоперских компаний развивают методологию управления недвижимостью, расширяют сферу ее применения по отношению к недвижимой собственности. Применение разработанных рекомендаций обеспечивает системность предлагаемых проектно-ориентированных структур относительно целевых задач и приоритетов деятельности управляющих компаний. Разработанные методы и рекомендации направлены на улучшение использования имеющегося потенциала институтов инфраструктуры рынка недвижимости. Результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компаний нефтегазовой отрасли.

Апробация исследований. Основные результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на:

- 1У-Й всероссийской конференции молодых ученых, специалистов и студентов по проблемам газовой промышленности России "Новые технологии в газовой промышленности", Москва, 2001 год;

- всероссийских научно-практических конференциях "Практика регистрации прав на объекты предприятий нефтегазового комплекса", Салехард, 2001 год; "Проблемы государственной регистрации прав на объекты нефтегазового комплекса, линейные и протяженные сооружения", Тюмень, 2005 год;

- заседании круглого стола "Проблемы государственной регистрации прав на объекты недвижимости в производственно-технологической сфере", Москва, 2002 год;

- отраслевых семинарах "О ходе работ по государственной регистрации прав ОАО "Газпром" на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества", Москва 2002 год, "Земельно-имущественные правоотношения с учетом специфики ОАО "Газпром", Москва, 2003 год, "Вопросы работы с имуществом в системе ОАО "Газпром", Москва, 2004 год, "Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО "Газпром" и его дочерних обществ", Москва, 2005 год, "Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО "Газпром" и его дочерних обществ", Москва, 2006 год.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 3,8 пл., в том числе 1 учебник объемом 15 пл. (в том числе лично автору принадлежит 1,3 пл.), 9 научных статей и тезисов выступлений общим объемом 2,5 пл.

Структура и объем работы. Диссертация изложена на 165 страницах печатного текста, включает 16 таблиц, 18 рисунков и состоит из введения, трех глав и заключения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Харламов, Алексей Сергеевич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Управление развитием недвижимого имущества представляет собой одну из форм дифференциации и профессионализации управления недвижимостью, обусловленную действием общеэкономического закона разделения труда. Это диалектический процесс взаимного развития управления как вида деятельности субъекта (предпринимателя, управляющей компании, корпорации и т.п.) и объекта недвижимости. В систему рыночных отношений она включена в качестве важной и сложной функции регулирования и посредничества в реализации спроса и предложения, связанных с недвижимым имуществом. Его социально-экономическая сущность состоит в удовлетворении потребностей и интересов субъектов рынка в выгодном, устойчивом и качественном владении, пользовании и распоряжении недвижимой собственностью. Последнее характеризует управление развитием недвижимого имущества как один из необходимых инструментов всестороннего раскрытия стратегического потенциала недвижимости, условий, направлений и механизма его реализации.

2. Успешное развитие объектов недвижимости достигается посредством системного воздействия на них управляющей компании на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости. Применение системного подхода базируется на строгом учете динамичности внешней и внутренней сред, многофункциональности имущественных комплексов, многообразия целевых установок управленческого воздействия.

3. Отечественные управляющие компании до сих пор не располагают устоявшимися методическими подходами к процедуре выбора наиболее эффективного варианта перепрофилирования недвижимых комплексов в соответствии с требованиями рынка и в силу этого снижается управленческий потенциал развития недвижимости, под которым понимается сложный многоступенчатый процесс создания нового продукта.

4. Управление развитием недвижимых комплексов выделилось в новый сегмент рынка недвижимости и требует от управляющих компаний выработки единых концептуальных подходов по управлению недвижимостью, способствующих участникам рынка успешно проявлять свои конкурентные преимущества, демонстрировать возможности и опыт достижения целей управления в соответствии с установившимися принципами и правилами.

5. Управление развитием недвижимого имущества как бизнес-процесс присутствует и в деятельности корпоративных собственников, однако специфика используемых ими имущественно-технологических комплексов и выпоняемых производственных функций не позволяют напрямую копировать механизмы работы управляющих компаний и, наоборот, сдерживает развитие рынка управления недвижимостью в сторону промышленной недвижимости.

6. Разработанная схема управления развитием объекта недвижимости представляет собой концептуальный подход, позволяющий комплексно анализировать физические (технические) показатели объекта, экономические характеристики его местоположения, юридические аспекты гражданского законодательства в отношении создания объекта недвижимости как нового продукта и последующего владения им. Схема позволяет управляющей компании выявлять соответствие рассматриваемого проекта обязательному набору градостроительных, социальных, экономических, экологических требований, оценивать и выбирать эффективный вариант развития.

7. Разработанные предложения по организации стратегически ориентированного учета и оценки эффективности управления недвижимым имуществом на основании системы сбалансированных показателей отличаются инновационностью, им присущ универсализм. Применение данных инструментов на практике способствует качественному улучшению процесса управления, помогает понять и точнее сформулировать задачи и цели управления применительно к специфическому недвижимому ресурсу корпоративных собственников.

8. Приведенная в диссертационной работе методика позволяет дать оценку отобранным проектам развития недвижимости. Рассмотренный пример использования предлагаемого методического подхода описывает процесс анализа, разработки тактики и стратегии управления недвижимостью, оценки финансово-экономических показателей и принятия управленческого решения в отношении дальнейшего развития недвижимости.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Харламов, Алексей Сергеевич, Москва

1. АгапкинВ.М., ЖоголеваЕ.Е. Эффективное управление сложными инвестиционными проектами (практическое пособие). М.: Международный институт строительства, 1995.

2. Аксенов П. Кластеры как новый объект управления развитием жилищно-коммунального комплекса. // Российский экономический журнал, № 4, 2006.

3. Актуальные проблемы управления экономикой региона. Материалы II научно-практической конференции 22 апреля 2005 г. СПб.: СпбГИЭФ, 2005.

4. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001.

5. Ардемасов Е.Б., Горбунов A.A., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью. / Под редакцией Горбунова A.A. СПб.: СпбГИЭФ, 1997.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2004.

7. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2001.

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. М.: Питер, 2000.

9. Бандурин A.B., Дроздов С.А., Кушаков С.Н. Проблемы управления корпоративной собственностью. М.: Буквица, 2000.

10. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: Финансы и статистика, 1999.

11. Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов. // Эксперт, № 41 (253), 2000.

12. Боумен К. Стратегия на практике. СПб.: Питер, 2003.

13. Васина A.A. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер, 2004.

14. Вечер Н.Ф., Ольховский A.A. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Бизнес-пресса, 2005.

15. Витрянский В.В., Козырь О.М. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.

16. Воков A.A. Учет, регистрация, оценка и налогообложение недвижимости в Российской Федерации. // Управление собственностью, № 4, 2000.

17. Галеев А.Р. Управление недвижимостью профессиональный подход // статья руководителя Центра изучения проблем эффективного управления недвижимостью Повожского антикризисного института.

18. Гапоненко A.JT. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город. Учебное пособие. М.: изд. РАГС, 2001.

19. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Дашков и Ко, 2003.

20. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет. Учебник. М.: Кнорус, 2006.

21. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник / Под общ. ред. проф. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд. АСВ, 1999.

22. Градостроительный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

23. Гражданский кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

24. ГрановаИ.В. Оценка недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Питер, 2001.

25. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. СПб.: Питер, 2001.

26. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднов A.B. Управление муниципальной недвижимостью. Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 2001.

27. Гровер Р., Соловьев М.М. Введение в управление недвижимостью. Сборник трудов российско-британских проектов. М.: Паритет, 1997.

28. Гровер Р., Соловьев М.М. Управление недвижимостью. М.: ВШПП, 2001.

29. Девелопмент: Учебное пособие / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге. Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М.: Экономика, 2004.

30. Двуреченских В.А., Федоров А.Е. Стоимость недвижимости М.: Книга и бизнес, 2002.

31. Друкер Питер Ф. Задачи менеджмента в XXI веке. -М.: Вильяме, 2000.

32. Дудин Е., Щукин А. Что такое девелопмент. // Монолит, № 2, 2001.

33. Жилищный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

34. Завьялов A.A. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества. // Правовое регулирование рынка недвижимости, № 4(5) 2000.

35. Завьялов A.A. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества. // Управление собственностью, № 2, 2003.

36. Захарченко В.В., Соловьев М.М. Проблемы и практика управления корпоративной недвижимостью. // Управление собственностью, № 1, 2004.

37. Захарченко В.В. Управление корпоративной недвижимостью. М.: Русская полиграфическая группа, 2005.

38. Закон РФ от 14 июля 1992 г. №3295-1 "Об основах градостроительства в Российской Федерации"

39. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".

40. Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2004 г. №334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга".

41. Земельный кадастр. Теория. Методика. Практика. Учебное пособие // Под общ. ред. A.A. Варламова. М.: ГУЗ, 2000.

42. Земельный кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

43. Зубков Г.С., Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост, 1997.

44. Иванов В.В., Хан O.K. Модель муниципальной системы управления территориальным комплексом объектов недвижимости. // Менеджмент в России и за рубежом, № 2, 2005.

45. Каленкевич М. В. Экономика недвижимости. Инвестиции в недвижимость. СПб.: Изд-во СПб ГТУ, 1999.

46. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей. М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 2005.

47. Каплан Р., Нортон Д. Организация, ориентированная на стратегию. М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 2004.

48. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. -М.: Ось-89, 2005.

49. Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М.: Ось-89, 2005.

50. Ковальский М.И. Управление строительством: опыт США, Японии, Великобритании, ФРГ, Канады. -М.: "Стройиздат", 1994.

51. Копылова В.В., Бедин Б.М. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Иркутск: изд. БГУЭП, 2004.

52. Коттс Дэвид. Управление инфраструктурой организации. Пер. с англ. М.: ОАО "Типография "Новости", 2001.

53. Кошкин Л.И. О повышении эффективности управления государственной собственностью в природно-ресурсном секторе экономики. // Менеджмент в России и за рубежом, № 3, 2006.

54. Кошкин Л.И., Соловьев М.М., Киммельман С.А. Земельно-имущественные отношения и недропользование: основы управления. -М.: ВШПП, 2006.

55. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. СПб.: Лань, 2001.

56. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.А. Управление недвижимостью. Учеб.-практ. пособие. -М.: Дело, 2001.

57. Кущенко B.B. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. -М.: Норма, 2004.

58. Львов Д.С. Экономика развития. М.: Экономика, 2002.

59. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер,2003.

60. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

61. Максимов С.Н. Своевременно и актуально девелоперские компании пришли, чтобы остаться. // Строительство и городское хозяйство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, № 64, сентябрь 2003.

62. Малеева Т.В. Земельные ресурсы крупного города. Методология системного управления. СПб.: СПбГИЭУ, 2005.

63. Маркетинговое исследование рынка офисной недвижимости г. Москвы 2005 г. // Отчет компании "NP Consulting", 2005.

64. Маршал В. Майер. Оценка эффективности бизнеса. Что будет после Balanced Scorecard? М., 2004.

65. МасяноваН.Н. Конкуренция на рынке недвижимости. М.: МАКС Пресс, 2004.

66. Масянова H.H. Рынок недвижимости. М.: МАКС Пресс, 2003.

67. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости. М.: Вектор, 2006.

68. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ. -М.: Дело, 1998.

69. Мильнер Б.З. Итоги и уроки. // Вопросы экономики, № 9, 2003.

70. Миронова H.H., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. М.: Феникс,2004.

71. Мишустин М. Роль кадастра объектов недвижимости в современном государстве. // Вопросы экономики, № 9, 2005.

72. Молотков Ю.К. Системное управление социально-экономическими объектами и процессами. Новосибирск: Наука, 2004.

73. Монин А., Плоткина А.Р. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. Хабаровск: РИЦХГАЭП, 2006.

74. Мороз JI.H. Организационно-правовые аспекты формирования кадастров и регулирования кадастровых отношений. // Государство и право, № 4,1999.

75. Мягкова Т. Интелектуальные кадры // журнал "Commercial real estate": изд. "Годихэм Инвестментс Лимитед", №10, октябрь 2003, с. 28-29.

76. Назаров В. Формирование требований к целям управления государственной недвижимостью. // Проблемы теории и практики управления, № 6, 2005.

77. Налоговый кодекс Российской Федерации (в действующей редакции).

78. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен,2000.

79. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Итоги 2004 года. // Отчет компании "Blackwood", 2004.

80. Обзор рынка недвижимости // Отчет компании "Noble Gibbons", 2004.

81. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во "МКС", 2003.

82. Организация и методы оценки недвижимости. Учебник / Под. ред. В.И. Кошкина. -М.: НКФ "Экмос", 2002.

83. Организация оценки и налогообложение недвижимости. Под общ. ред. Дж. К. Эккерта, пер. с англ. А.В. Воронский, М., 1998.

84. Отношения собственности: теоретические основы и стратегия совершенствования. Рук. авт. кол. Д.С. Львов, А.Г. Поршнев. М.: ГУУ, 2002.

85. Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -М.: Финансы и статистика, 2003.

86. Оценка объектов недвижимости: теоретический и практический аспекты. Под ред. В.В. Григорьева, М.: Инфра-М, 1997.

87. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие // Отв. ред. В.М. Рутгайзер. М.: Дело, 1998.

88. Петров В.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Наука, 2003.

89. Полянский А.И. Недвижимость государственного собственника: управление и рынок. М.: ВШПП, 2002.

90. Постановление Госстроя России "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" от 27.09.2003 № 170.

91. Постановление Правительства Российской Федерации "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" от 04.12.2000 № 921 (в действующей редакции).

92. Пшеничкин А.П. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. Учебно-методическое пособие. Вогоград: ВогГАСА, 2002.

93. Райзберг Б.А. Государственное управление экономическими и социальными процессами. Учебное пособие. М.: Инфра-М, 2005.

94. Райзберг Б.А., Буряк В.Ю. Методологические подходы к оценке эффективности управления государственной собственностью. // Управление собственностью, № 3, 2003.

95. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. -М.: Инфра-М, 1997.

96. Райзберг Б.А., Фатхутдинов P.A. Управление экономикой. Учебник. М.: ЗАО "Бизнес-школа", "Интел-Синтез", 1999.

97. Разу М.Л., Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами. -М.: Инфра-М, 1999.

98. РазуМ.Л., Якутии Ю.В. Организация менеджмента. М.: Экономика и жизнь, 1994.

99. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы,1практика. -^-М.: ЗАО "Издательство "Экономика"", 2000.

100. Родин В.Р. Практика доверительного управления объектами недвижимости. Проблемы и решения // Выступление первого заместителя ЗАО "Город" на конференции "Управление коммерческой недвижимостью", 2004.

101. Романцова Т. Управление инфраструктурой здания: новый век новые реалии // "Управление недвижимостью" специальное приложение к журналу "Commercial real estate": изд. "Импресс Медиа, Инк.", зима 2004, с. 20-22.

102. Рохлин И.А. Развитие рынка недвижимости в России. Теория, проблемы, практика. М.: Экономика, 2000.

103. Рынок комплексного управления коммерческой недвижимостью г. Москвы // Отчет маркетингового агентство "Step by Step", 2004.

104. Рынок офисной недвижимости. Итоги 2004 года. // Отчет компании "Paul's Yard", 2004.

105. Руднев А.В. Формирование и развитие рынка земли. М.: ГУУ, 2004.

106. Руднев А.В. Формирование рынка недвижимости в городах. Учебное пособие. -М.: ГУУ, 2004.

107. Рябцев А.Н. Имущественный комплекс крупного города: проблемы формирования и развития. Екатеринбург: изд. УраГУ, 1999.

108. Савченко А.В. Государственная собственность в России: вопросы теории и управления. СПб.: изд. СПбГУИЭФ, 2004.

109. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. СПб.: СПбГИЭУ, 2004.

110. Смирнова Т. Стоимость услуг управляющих компаний // "Управление недвижимостью" специальное приложение к журналу "Commercial real estate", изд. "Импресс Медиа, Инк.", лето 2005, с. 16-19.

111. Собственность в экономической системе: история и современность. -СПб.: ОЦЭиМ, 2005.

112. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2003.

113. Степанов С.JI. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: 2002.

114. СТО ГС 01.0.01-03. "Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения".

115. Талонов A.B. Управление инфраструктурой организации (фасилити менеджмент). М.: ГУУ, 2000.

116. Тарасевич Е.И. Основы методологии анализа рынка недвижимости // Проблемы недвижимости. Научный электронный журнал. 1999.

117. Управление государственной собственностью. / Под ред. В. Кошкина. -М.:ИКФ "Экмос", 2002.

118. Управление земельными ресурсами. / Под ред. Л. Кошкина. М.: ВШПП, 2004.

119. Управление инфраструктурой организации / пер. с англ. М.: ОАО "Типография" "НОВОСТИ", 2001.

120. Управление недвижимостью в России. Часть 1: Монография./Под общей ред. чл.-кор. РАН, проф. А.Г. Поршнева./ ГУУ. М., 2004.

121. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию. -М.: 2004.

122. Управление портфелем недвижимости. М.: Юнити, 1998.

123. Управление социально-экономическим развитием России: концепции, цели, механизмы. Рук. авт. кол. Д.С.Львов, А.Г. Поршнев. М.: Экономика, 2002.

124. Уокер Дж.Р. Введение в гостеприимство: Учебник / Пер. с англ. М.: Юнити, 1999.

125. Уорд Кит. Стратегический управленческий учет. М.: ЗАО "Олимп-бизнес", 2002.

126. Федеральный закон "О земельном кадастре".

127. Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 № 39-Ф3.

128. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действующая редакция).

129. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М.: Эксмос, 2002.

130. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М: Дело, 1997.

131. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. Альпина Бизнес Букс, 2005.

132. Цукерман Говард А., Блевинс Джордж Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. -М.: АО "Тема", "Диамант", "Меркурий", 1994.

133. Щербакова Н.А Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002.

134. Экономика недвижимости. Учебник. / Под общ. ред. кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. М.: Дело, 1999.

135. Экономика недвижимости. / Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2001.

136. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях. / Под общей ред. П.Г. Грабового. Часть первая, вторая. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 2001.

137. Экономика и финансы недвижимости. / Под общ. ред. Ю.В. Пашкуса. -СПб.: Издательский дом Санкт-Петербургского государственного университета, 1999.

138. Ярочкин В.И. Система безопасности фирмы. 2-е издание, - М.: Издательство "Осень-89", 1998.

Похожие диссертации

• Экономические механизмы повышения надежности разработки нефтяных месторождений
• Экономическая оценка эффективности использования грузового флота
• Развитие региональной системы управления государственной недвижимостью на основе арендных отношений
• Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью
• Организационно-экономические аспекты повышения эффективности управления недвижимым имуществом