Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Управление инвестиционными ресурсами предприятия на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Луняков, Михаил Александрович
Место защиты	Москва
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными ресурсами предприятия на рынке недвижимости"

На правах рукописи

луняков МИХАИЛ АЛЕКСАНДРОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОНЫМИ РЕСУРСАМИ ПРЕДПРИЯТИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Работа выпонена в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Збрицкий A.A.

доктор экономических наук, профессор Григорьев В.В.

кандидат экономических наук, Руденко A.B.

Санкт-Петербургский Государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится октября 2003 г. в часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС.

Автореферат разослан " сентября 2003 г.

Ученый секретарь ^

Диссертационного совета, () /

к.э.н., доцент (9 (&/ Лочан С.А.

Общая характеристика работы.

Актуальность исследования. Одной из приоритетных задач развития российской экономики, является управление инвестициями - базового элемента национальной экономики России. К решению данной задачи предприятия подходят по разному - одни используют организационно-экономические инструменты и механизмы воздействия на финансово-инвестиционные потоки, другие ищут наиболее оптимальный объект размещения ресурсов. Безусловно, что оба подхода к управлению инвестиционной активностью предприятия важны, но автору ближе второй подход. Изучение объекта размещения ресурсов и поиск оптимального соотношения между риском размещения и возможностью получения прибыли позволяют говорить о выделении групп размещения инвестиционных ресурсов предприятия, отличающихся уровнем своей доходности и риском.

В современных рыночных условиях развития инвестиционной деятельности отечественных предприятий наиболее интересным объектом исследования является рынок недвижимости. Во-первых, это объясняется превышением спроса над предложением, созданным при командно-административной системе и до сих пор не получившем удовлетворения. Во-вторых, рынок недвижимости всегда имеет высокий уровень обеспечения, поскольку даже при падении прибыльности на данном рынке инвестор не теряет вложенные средства, получая взамен впожениям заранее оформленную на него (или его представителя) жилую или не жилую площадь. В-третьих, операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.

Инвестиции в недвижимость сегодня позволяют получить более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит или иные инструменты финансового рынка, поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. При этом, капитальные вложения в недвижимость Ч это всегда инвестирование в реальные активы, осуществляемые как в виде прямых, так и портсЬельньтх штргтиттий.

В целом рынок недвижимости в современных условиях развития национальной экономики России неотделим от рынка инвестиций, поэтому весьма популярным для исследователей становится раскрытие специфики организации инвестиций в российский рынок недвижимости. Риэторские агентства стараются привлечь покупателя любой ценой, формируя конкурентный рынок продаж профильной недвижимости (земель, новостроек, жилого, не жилого фонда и проч.). Это способствует развитию большого количества моделей и методик отбора объектов недвижимости, расчету коэффициентов привлекательности и формированию инвестиционного портфеля объектов.

В данной связи, сильный интерес вызывает изучение специфики управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости, исследование теоретических и практических возможностей ипотечного кредитования, управление качеством проектно-сметного процесса, регламентирование механизмов ценообразования на объекты недвижимости и ряд других областей исследования, способствующих преумножению ресурсов предприятия.

Многоплановость и актуальность развития технологий инвестирования в рынок недвижимости и формирования методик управления портфелем инвестиций в недвижимость обусловили в последнее время большое внимание к ним со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение различные аспекты истории развития рьнгка недвижимости и особенностей привлечения инвестиций в недвижимое имущество в России. При написании диссертации использовались труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций.

В частности, вопросам организации и управления инвестициями на рынке недвижимости посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В. А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Заренкова В. А., Кошкина В.И., Липсица И.В., Нетревожко Т.А., Орлова C.B., Панибратова Ю.П. Рахмана И. А., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт

и др. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях.

Несмотря на достаточное количество работ, описываемых экономико-правовые аспекты и процедуру оформления инвестиций в недвижимость, в экономической литературе недостаточно внимания уделено исследованию вопросов управления портфелем инвестиций в объекты недвижимости и ряду других актуальных вопросов развития данно] о рынка. Между тем, формирование и развитие инвестиционных процессов при высокой динамике роста на рынке недвижимости требует пристального внимания к исследованию процессов инвестирования в объекты недвижимости. Данная область исследования не достаточно широко представлена в отечественной литературе и обладает необходимой новизной.

Цель диссертационной работы заключается в разработке и обосновании концептуальных основ и методических подходов к управлению инвестициями в объекты недвижимости, основанных на формировании портфеля инвестиций и ипотечно - инвестиционной оценке объектов при получении высокой доходности на итоженные средства. Для достижения цели диссертационного исследования а авиггись следующие основные задачи:

- определить роль планов и бизнес - проектов при управлении инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости и дать характеристику организации отечественного рынка недвижимого имущества;

- оценить возможности организации системы принятия инвестиционных решений и определить методику отбора объектов недвижимого имущества для осуществления максимально прибыльных финансовых вложений;

- провести всесторонний анализ способов инвестирования на рынке недвижимого имущества, существующих на современном рынке, оценить их достоинства и недостатки, а также определить условия и параметры формирования портфеля инвестиций в объекты недвижимого имущества;

- дать характеристику инвестиционно - ипотечным методам определения целесообразности финансовых вложений в объекты недвижимости и раскрыть

роль ипотечного кредитования при формировании портфеля инвестиций на рынке недвижимости;

-обосновать механизмы конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости на основе управления проектно-сметным процессом и соблюдения нормативов качества принятия инвестиционных решений при размещении финансовых ресурсов;

- предложить способы защиты инвестиционного портфеля объектов недвижимости от экономических рисков с помощью механизмов расчета стоимости инвестиций в недвижимое имущество.

Предметом исследования является совокупность инвестиционных операций с объектами недвижимого имущества, реализуемая риэторскими компаниями с целью получения максимальной прибыли от финансовых вложений, а также совокупность организационно-экономических и социальных отношений в сфере предоставления риэторских услуг.

Объектом исследования является инвестиционная область российского рынка недвижимости, включающая в себя процессы привлечения, организации, размещения и учета финансово-инвестиционных ресурсов, необходимых для осуществления сделок купли-продажи и эффективного перемещения объектов недвижимого имущества.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили законодательные акты РФ, научные труды отечественных и зарубежных исследователей, посвященных вопросам теории и практики управления инвестиционной сферой предприятий и российским рынком недвижимости в условиях формирования и функционирования экономики рыночного типа, раскрывающие основную сущность и содержание принципов и функций управления.

В качестве методологической базы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация, финансовый и проектно-сметный анализ, прогнозирования прибыли проекта, управления портфелем проектов системный подход, сравнения и прочие. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

При проведении исследования использованы принципы: охвата максимально возможного круга вопросов, касающихся особенностей управления инвестициями в объекты недвижимости и предоставления услуг при организации инвестиционной деятельности; изучения наиболее важных проблем теории и методологии осуществления инвестиций в объекты недвижимости; комплексного анализа исследуемых вопросов.

В качестве информационной базы использованы аналитические материалы ведущих консатинговых и риэторских компаний, промышленно-строительных корпораций, материалы научных конференций, симпозиумов и семинаров, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические материалы Госкомстата РФ, Министерства экономики и развития РФ и Министерства финансов РФ. В ходе диссертационного исследования проделана работа по изучению общей и специализированной литературы.

Научная новизна диссертации заключается в разработке методов управления инвестициями на рынке недвижимости на основе использования методик отбора и оценки объектов размещения ресурсов при формировании высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости.

К основным положениям, которые, по мнению автора, обладают научной новизной и выносятся на защиту относятся следующие:

- обоснованы концептуальные основы и роль инвестиций в недвижимость, способствующая эффективному развитию экономических связей на отечественном рынке недвижимости и основанная на прогнозировании и бизнес -проектировании его финансово-инвестиционных потоков;

-предложены методические подходы к выбору эффективной системы принятия инвестиционных решений и разработана методика отбора объектов недвижимого имущества для осуществления максимально прибыльных финансовых вложений, основанная на классификации способов инвестирования в недвижимость и оценке достоинств и недостатков объектов размещения ресурсов;

- проведен комплексный анализ инвестиционно - ипотечных методов определения целесообразности финансовых вложений в объекты недвижимо-

ста, позволивший определить условия и параметры формирования портфеля инвестиций в объекты недвижимости, а также предложить способы защиты инвестиционного портфеля объектов недвижимости от экономических рисков с помощью механизмов расчета стоимости капиталовложений;

-разработаны механизмы конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости на основе управления проектно-сметным процессом и соблюдения нормативов качества принятия инвестиционных решений при размещении финансовых ресурсов.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью использования портфеля инвестиций в объекты недвижимости для локализации экономических рисков инвестирования на рынке недвижимого имущества. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с управлением инвестиционными ресурсами предприятия.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при организации инвестиционной деятельности на рынке недвижимого имущества.

Изложенные в диссертационной работе теоретические выводы и практические рекомендации по совершенствованию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости с применением методов ипотечно - инвестиционной оценки объектов размещения ресурсов могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении общих лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в инвестиционной сфере.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методологические положения диссертационной работы апробированы при чтении учебных лекций и семинаров в Государственной академии профессиональной подготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы и внедрены в деятельность строительного концерна Кроет.

Содержание диссертационной работы отражено в четырех публикациях общим объемом 1,94 пл.

Структура диссертационной работы. Введение

Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости

з1.1. Планирование инвестиций на рынке недвижимости з1.2. Особенности инвесгирования в объекты российского рынка недвижимости

з1.3. Организация системы принятия инвестиционных решений и методика отбора объектов недвижимости

Глава 2. Анализ и управление портфелем инвестиций в объекты недвижимости

з2.1. Финансовый анализ инвестиций в объекты недвижимости з2.2. Роль ипотечно! о кредитования при формировании портфеля инвестиций в объекты недвижимости

з2.3. Ипотечно - инвестиционная оценка объектов недвижимости Глава 3. Конструирование высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости

з3.1. Качество управления проектно-сметным процессом на объекте недвижимости как фактор принятия инвестиционного решения

з3.2. Инновационные механизмы ценообразования капиталовложений в объекты недвижимости

з3.3. Методы защиты инвестиционного портфеля от экономических рисков

Заключение

Основное содержание работы.

I. Операции на рынке недвижимости всеэда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестициями в недвижимость считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В перечень видов инвестиций в недвижимость, подлежавших лицензированию, например, в Москве, включены следующие операции:

-продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсах; -деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир и жителей домов, подлежащих реконструкции;

-деятельность (в том чисгге посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц;

-заключение договоров купли-продажи с пожизненным содержанием; -деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы Ч собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства и обеспечивающие их целевое использование (схема 1);

в) обслуживающие организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Схема 1. Виды инвесторов по их статусу.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Показатели эффективности инвестиций в недвижимость представлены на схеме 2.

Схема 2. Показатели эффективности шгеестиций в недвижимость Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

-догосрочность вложений и длительный период оборота капитала; -невысокая ликвидность Ч продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

-потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

-необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

-потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

-относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования; -многообразие источников инвестирования.

Классификация привлекательности объектов недвижимости, используе- -мая при принятии инвестиционных решений, основывается на различии групп риэторской привлекательности, определяемых по интегральной рыночной характеристике района. Выделяют следующие характеристики привлекательности:

+++ чрезвычайно привлекательная Ч непривлекательная

++ очень привлекательная - - скорее непривлекательная

+ весьма привлекательная - не очень привлекательная

+/- достаточно привлекательная -/+ привлекательная

Специфика инвестирования в российский рынок недвижимости состоит в необходимости четкой детерминации отношений собственности и вещных прав между субъектами рынка. Как нигде в мире, в России при инвестировании в объекты недвижимости очень важна юридическая проработанность, легитимность сделок. Учасгники сделок дожны обладать правоспособностью и дееспособностью, в противном случае инвестиционное решение подвержено большим экономическим рискам.

II. Методика отбора объектов недвижимости для инвестиций включает в себя следующие направления принятия инвестиционных решений (схема 3).

Схема 3. Направления принятия инвестиционных решений. 12

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интелектуальной собственностью и т.д. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании показателей, представлешшх на схеме 4. Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы данных показателей.

Схема 4. Показатели оценки инвестиционной привлекательности. Показатель период окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам недвижимости, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости дожен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств

Показатель чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость акгивов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной ЧТСД. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Ставка доходности проекта отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов на рынке недвижимости, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвести-

ций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение ЧТСД. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала.

Внутренняя ставка доходности проекта - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение ЧТСД Данный метод оценки инвестиций в объекты недвижимости основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов на рынке недвижимости требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

П1. Одним из наиболее важных механизмов привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотека. Для эффективного функционирования ипотеки необходимо обеспечить стабильность порождаемых ею финансово-кредитных отношений. При этом выбор модели ипотечной схемы жилищного инвестирования при становлении института ипотеки в реформированной экономике базируется на: стабильности финансово-экономической системы, малой степени рискованности технологий в достаточно договременном периоде, а также определении эффективного источника постоянной попоняе-мости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций.

Сегодня в мировой практике ипотечного кредитования условно сложились две финансовые схемы: одноуровневая схема ипотечного кредитования и американская схема (модель) с вторичным рынком ипотечного кредита.

В одноуровневой инвестиционной схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работаег во всем мире в течение уже нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

В странах с развитой рыночной инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, допонительно к первичному ипотечному рынку используется вторичный рынок ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секъюритизи-рованные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продожать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по ипотечному обязательству), и кредит, таким образом, луходит с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика (заемщик Ч кредитор) увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США Ч это развитие рыночной системы с авто-

номным существованием двух схем: первичного рынка как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансовая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

Государство, вводя элементы стандартизации, делая кредиты более надежными, снижает тем самым кредитный риск банковских учреждений, но одновременно с ужесточением условий кредитования уменьшает доступность ипотечного кредита. Однако эти действия государство компенсирует:

-во-первых, проводя политику государственного субсидирования ипотечного кредитования для определенных групп населения;

-во-вторых, вводя институт государственной гарантии и страхования (уменьшая таким образом финансовые затраты заемщиков); -в-третьих, снижая первоначальный взнос по кредиту; -в-четвертых, проводя политику, направленную на развитие конкуренции среди кредитных учреждений в этой области (в результате чего уменьшаются кредитные ставки);

-в-пятых, налоговыми льготами (многие экономисты данный вид государственной пош ики относят к субсидированию).

Таким образом, две основные составляющие государственной политики: введение стандартов жилищной ипотеки и государственные гарантии (для граждан, имеющих право на целевую поддержку государства, малоимущих и многодетных семей, а также ветеранов) в совокупности с рядом других мер обеспечивают несомненный успех проводимых программ и значительный приток капитала в жилищный сектор, поскольку стандартизированные и гарантированные государством кредиты снимают большую часть кредитных рисков и рисков процентной ставки.

Это способствует легкому вхождению ипотечного кредитования в очень больших объемах в кредитно-финансовую систему страны. С введением новых инвестиционных технологий оба субъекта ипотечного кредитования понимают, что они застрахованы государством, благодаря чему достаточно быстро

возникает крупный жилищный сектор собственного жилья, который становится конкурентоспособным по отношению к арендному сектору.

IV. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным видам и классификационным признакам (схема 5). Под первой ипотекой понимается кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененный обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовася, и если недвижимость имеет ипотечную задоженность. В последнем случае ранее полученный кредит дожен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного и (или) заемного капитала, получаемого под залог недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Схема 5. Классификационные признаки и виды ипотечных кредитов. Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном

процессе, что требует анализа таких факторов, как: процентная ставка по кредиту; срок займа; порядок погашения; сумма ипотечного кредита; финансовый левередж; особые условия кредитования.

Оценка эффективности использования заемных средств проводится на основе ме) ода дисконтированных денежных потоков, который обычно называется традиционной техникой ипотечно - инвестиционного анализа. При этом под методом дисконтированных денежных потоков понимается оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

- в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход а поступления на собственный капитал;

-стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере продажи и остатком ипотечного дога на эту дату.

Агоритм расчета сюимости недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного само амортизирующегося кредита представлен ниже:

11".1 I 1. Определяется длительность анализируемого периода ь-,Г1 2. Рассчитывается величина чистого операционного дохода.

3. Рассчитывается сумма расходов по обслуживанию дога

4. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.

5. Определяется ставка дохода, котирую инвестор дожен получить на вложенные средства.

6. Рассчитывается сумма дисконтированных денежных поступлении.

7. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.

8 Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода 9. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой V ^З? перепродажи и остатком непогашенного дога.

^ ^ 10. Определяется текущая стоимость выручки от перепродажи недвижимости.

11. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи.

12. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки

13. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма ры-_ночной стоимости собственного капитала и задоженности на момент оценки_

V. Инвестирование в объекты жилого и нежилого фонда возможно на различных стадиях их развития (строительства) - на нулевом цикле, при незавершенном строительстве, на первичном или вторичном рынке жилья. Осо-

бое значение в повышении эффективности инвестирования в объекты недвижимости является сокращение первоначальных затрат на их создание, достигаемое за счет совершенствования ценообразования и сметного дела, повышение роли сметы как основного документа при определении стоимости строительства, планирования капитальных вложений, оценке их эффективности.

Смета выпоняет ряд важных функций. Во-первых, смета строящегося объекта илюстрирует экономическую эффективность принятого проектного решения, поскольку в смете определяются общие и удельные капитальные вложения, а также их структура. Во-вторых, смета служит основой для планирования капитальных вложений и привлечения инвестиций, необходимых для строительства данного объекта, и обеспечивает непрерывное финансирование строительства.

Цена в строительстве определяется сметой. Сметные нормы, на основе которых рассчитываются цены, базируются на реальных прогрессивных и экономичных проектных решениях, передовой технологии строительно-монтажных работ с высоким уровнем механизации, правильной организацией строительного производства, соответствующей среднему уровню, достигнутому на передовых стройках к моменту разработки норм.

Сегодня наибольшее распространение в строительстве получили так называемые договорные цены, представляющие собой неизменную сметную стоимость строительной продукции в течение всего периода строительства, устанавливаемую заказчиком и подрядчиком с участием генеральной проектной и субподрядных организаций в соответствии с действующими нормативными документами по формированию сметной стоимости.

Структура сметной стоимости строительства определяется удельным содержанием затрат, связанных со строительством зданий и сооружений, предусматриваемых проектом. Эти затраты и сметные нормы представлены на схеме 6. Такое распределение затрат называется технологической структурой капитальных вложений.

эта группа затрат не относится к отдельным объектам строительства, а учитывается в целом по стройке.

Схема 6. Сметные затраты и нормы.

Сметное нормирование Ч это научная система технических, организационных и экономических методов изучения затрат времени и материально-технических ресурсов при выпонении строительно-монтажных работ с целью обоснования норм и нормативов. Методы сметного нормирования базируются на укрупнении сметных норм, усреднении объемов; работ, усовершенствовании систем и способов производства работ и организации труда. Агрегирование сметных норм упрощает сметное нормирование, отражает прогрессивный характер их содержания и применения. При составлении сметной документации, как правило, соблюдаются следующие обязательные принципы:

1. Все работы по подземной части здания (нулевой цикл) выделяются в отдельный раздел для привязки, определения отметок, размеров фундаментов и подвала, примыкания к сетям, тощины стен, типа приборов отопления.

2. Подбираются все проектные материалы Ч планы, разрезы, фасады, развертки стен, конструктивные чертежи, спецификации деталей, пояснительная записка с описанием характера отдеки.

3. Используется проект организации строительства, как обязательный раздел проекта. Устанавливается о&ьем сноса, характер и способы перемещения грунта, тип землеройной техники, расстояния до отвалов грунта, объем временных сооружений и др.

4. Учитывается месшая специфика ценообразования применением единичных расценок, привязанных к местным условиям

5. Точно соблюдаются общие указания и правила подсчета объемов работ, предусмотренные Строительными нормами и правилами (СНиП).

6. Подсчет объемов работ (в т, м2, мЗ) осуществляется с точностью до 0,1, а для металокон-_струкций и бетонных работ из-за их высокой стоимости Ч до 0,01.___

Проектная документация обычно обеспечивается технико-экономическими показателями, которые рассчитываются на основе сметной документации. Целью расчета технико-экономических показателей является оценка экономичности проектов сравнением их с эталонами, выбор лучшего образца из ряда разработанных вариантов, формирование нормативов удельных капитальных вложений для планирования и финансирования, создания банков данных для определенной сметной стоимости по методу аналогов, разработки укрупненных нормативов сметной стоимости. Сводка затрат составляется в тех случаях, когда для одного заказчика одновременно ведется проектирование двух или нескольких объектов, относящихся к разным видам строительства. Если масштабы строительства невелики, целесообразней использовать ресурсный метод определения сметной стоимости строительства.

VI. Основными принципами конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля обьектов недвижимости являются:

1. Оценка эффекта инвестиций в объекты недвижимости на основе показателя чистого денежного потока. При этом в процессе оценки (в зависимости от ее целей) показатель чистого денежного потока может приниматься как среднегодовым, так и дифференцированным по отдельным годам предстоящей эксплуатации объекта недвижимости.

2. Обязательное приведение к настоящей стоимости, как объема инвестируемого капитала, так и суммы чистого денежного потока от объекта недвижимости. Объем инвестируемого капитала в объект недвижимости приводится к настоящей стоимости в том случае, если процесс инвестирования реального проекта осуществляется в несколько этапов в соответствии с разработанным бизнес-планом.

3. Выбор дифференцированной дисконтной ставки в процессе приведения к настоящей стоимости суммы инвестируемого капитала и чистого денежного потока для различных инвестиций в объекты недвижимости. Отдельные инвестиционные проекты отличаются как уровнем риска, так и уровнем их ликвидности. Поэтому дисконтная ставка наряду со среднерыночным уровнем процента дожна учитывать в необходимых случаях размер "премии за риск" и "премии за ликвидность" по конкретному реальному объекту недвижимости.

Оценка экономической состоятельноеЩ инвестиционного портфеля объектов недвижимости основана на расчете критериев эффективности, к основным из которых относятся:

1. Чистая текущая стоимость (ЫРУ) - разница между суммой денежных поступлений от реализации объекта недвижимости, приведенных к нулевому моменту времени, и суммой дисконтированных затрат, необходимых для покупки объекта недвижимости.

2. Рентабельность инвестиций (Р1) - показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 руб. инвестиций в объект недвижимости.

3. Внутренняя норма прибыли, или внутренний коэффициент доходности инвестиций (IRR), представляющий собой уровень доходности средств, направленных на приобретение объекта недвижимости.

4. Период окупаемости инвестиций.

Таким образом, под высокодоходным инвестиционным портфелем объектов недвижимости понимается целенаправленно сформированная совокупность недвижимых объектов реального и финансового инвестирования, предназначенная для реализации инвестиционной политики предприятия в предстоящем периоде. При этом главной целью формирования инвестиционного портфеля являегся обеспечение реализации основных направлений инвестиционной деятельности предприятия путем подбора наиболее доходных и безопасных обьектов недвижимости. С учетом сформулированной главной цели строится система конкретных локальных целей формирования инвестиционного портфеля объектов недвижимости, основными из которых являются:

а) обеспечение высоких темпов роста капитала в предстоящей догосрочной перспективе;

б) обеспечение высокого уровня дохода в текущем периоде;

в) обеспечение минимизации инвестиционных рисков;

г) обеспечение достаточной ликвидности инвестиционного портфеля.

Перечисленные конкретные цечи формирования инвестиционного

портфеля объектов недвижимости в значительной степени являются альтернативными. Так, обеспечение высоких темпов роста капитала в догосрочной перспективе в определенной степени достигается за счет снижения уровня текущей доходности инвестиционного портфеля (и наоборот).

Темпы роста капитала и уровень текущей доходности инвестиционного портфеля объектов недвижимости находятся в прямой зависимости от уровня инвестиционных рисков. Приоритетность целей формирования инвестиционного портфеля объектов недвижимости определяет принципиальный его тип Ч агрессивный (приоритетом формирования которого является получение высокого текущего дохода); компромиссный или умеренный (приоритетом формирования которого является обеспечение высоких темпов роста капитала или

среднего уровня текущей доходности при сбалансированном среднем уровне риска); консервативный (приоритетом формирования которого является минимизация инвестиционных рисков и обеспечение высокой ликвидности).

VII. На всех стадиях инвестиционного планирования и проектирования целесообразно выпонять расчеты хозяйственно-экономических показателей (схема 7 и таблица 1), сбалансированность которых позволит защитить инве-

стиционный портфель от рисков капитальных вложений в недвижимость.

Схема 7. Показатели эффективности инвестиционного портфеля в обьекты недвижимости.

Таблица 1. Формулы расчета показателей эффективности инвестиционного портфеля в объекты недвижимости.

Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений Срок окупаемости капитальных вложений

Экп = П/К (общая) Экп = (Ц-С) / К (в производстве) Экп = (Н -И) / К (в торговле) Ткп = К/П (общая), Ткп = К / (Ц-С) (в производстве), Ткп = К / (Н-И) (в торговле)

где- П - годовая прибыль за планируемый период (год, пятилетка), К - капитальные вложения в строительство объектов (сметная стоимость строящегося объекта); Ц - стоимость годового выпуска продукции (по проекту) в оптовых ценах предприятия (бет налога); С - себестоимость 1-0ДОВ01 о выпуска продукции, Н - сумма торговых надбавок (торговых скидок и надбавок); И - сумма издержек обращения.

Будугцая стоимость к^.нта.ювлоусений в недвижимость

BC = HC(l + nC)t БС - сумма, которая будет получена через 1 лет (будущая стоимость); НС - начальная стоимость (текущая стоимость), ПС - процентная ставка или норма доходности; 1 - число лег, за которое производится суммировании дохода Следует также учитывать влияние инфляции.

Сравнительная экономическая эффективность капиталовложений в недвижимость

Ci+ Эн х Ki = =минимум И - капитальные вложения по каждому варианту. С - текущие затраты по тому же варианту; Эн - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений

Показатели и порядок расчета экономической эффективности капитальных вложений (ЭЭКВ) установлены типовой методикой. Согласно типовой методике ЭЭКВ определяется на всех стадиях планирования. При проектировании объектов эффективность определяется двумя видами показателей (коэф-

фициыггов) . общей (абсолютной) экономической эффективностью и сравнительной экономической эффективностью капитальных вложений. Нормативные показа I ели общей (абсолютной) эффектности капитальных вложений по народному хозяйству применяются на уровне Экп = 0,14; для промышленности Экп = 0Д6; для сельского хозяйства Экп = 0,12; для строительства Экп = 0,22; для торговли Экп = 0,25.

Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если полученные показатели не ниже нормативов и отчетных показателей за прошлый период. Сравнительная ЭЭКВ служит для выявления экономичного (выгодного) варианта решения конкретных хозяйственных технических задач (например, при выборе варианта внедрения новой техники и проведения мероприятий по техническому перевооружению предприятий). Она показывает, насколько один вариант лучше другого. Предпочтение отдается тому варианту, который имеет минимум затрат.

Сравнительная ЭЭКВ рассчитывается при сопоставлении нескольких вариантов проектов либо при выборе новой техники. Показателем сравнительной ЭЭКВ является минимум приведенных затрат. Приведенные затраты по каждому варианту представляют собой сумму текущих затрат и капитальных вложений, приведенных к одинаковой размеренности в соответствии с нормативом эффективности. Задача повышения ЭЭКВ дожна решаться на всех стадиях подготовки и осущест вления капитального строительства.

Публикации:

1. ЛУНЯКОВ М.А. Инвестиции в недвижимость. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью. Сб.науч.тр. Выпуск 2// М.: ГАСИС, 2003. (0,44 пл.).

2. ЛУНЯКОВ М.А. Принципы ипотечно-инвестиционной оценки объектов недвижимости. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью. Сб.науч.тр. Выпуск 3// М.: ГАСИС, 2003. (0,75 пл.).

3. ЛУНЯКОВ М.А. Особенности анализа инвестиций в объекты недвижимости. Управление инновациями и инвестиционной деятельностью. Сб.науч.тр. Выпуск 3// М.: ГАСИС, 2003. (0,75 пл.).

Подписано в печать 15 09 2003. Сдано в производство 16.09.2003. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1,1. Тираж 100 экз Заказ №

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Луняков, Михаил Александрович

Введение стр.

Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости стр.

з1.1. Планирование инвестиций на рынке недвижимости стр.

з 1.2. Особенности инвестирования в объекты российского рынка недвижимости стр.

з1.3. Организация системы принятия инвестиционных решений и методика отбора объектов недвижимости стр.

Глава 2. Анализ и управление портфелем инвестиций в объекты недвижимости стр.

з2.1. Финансовый анализ инвестиций в объекты недвижимости стр.

з2.2. Роль ипотечного кредитования при формировании портфеля инвестиций в объекты недвижимости стр.

з2.3. Ипотечно-инвестиционная оценка объектов недвижимости стр.

Глава 3. Конструирование высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости стр.

з3.1. Качество управления проектно-сметным процессом на объекте недвижимости как фактор принятия инвестиционного решения стр.

з3.2. Инновационные механизмы ценообразования капиталовложений в объекты недвижимости стр.

з3.3. Методы защиты инвестиционного портфеля от экономических рисков - стр.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными ресурсами предприятия на рынке недвижимости"

Актуальность исследования. Одной из приоритетных задач развития российской экономики, является управление инвестициями базового элемента национальной экономики России. К решению данной задачи предприятия подходят по разному одни используют на организационно-экономические финансово-инвестиционные инструменты другие и ищут механизмы наиболее воздействия потоки, оптимальный объект размещения ресурсов. Безусловно, что оба подхода к управлению инвестиционной активностью предприятия важны, но автору ближе второй подход. Изучение объекта размещения ресурсов и поиск оптимального соотношения между риском размещения и возможностью получения прибыли позволяют говорить о выделении групп размещения инвестиционных ресурсов предприятия, отличающихся уровнем своей доходности и риском. В современных рыночных условиях развития инвестиционной деятельности отечественных предприятий наиболее интересным объектом исследования является рынок недвижимости. Во-первых, это объясняется превышением спроса над предложением, созданным при командно-административной системе и до сих пор не получившем удовлетворения. Во-вторых, рынок недвижимости всегда имеет высокий уровень обеспечения, поскольку даже при падении прибыльности на данном рынке инвестор не теряет вложенные средства, получая взамен вложениям заранее оформленную на него (или его представителя) жилую или не жилую площадь. Втретьих, операции на рьшке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость сегодня позволяют получить более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит или иные инструменты финансового рынка, поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. При этом, капитальные вложения в недвижимость это всегда инвестирование в реальные активы, осуществляемые как в виде прямых, так и портфельных инвестиций. В целом рынок недвижимости в современных условиях развития национальной экономики России неотделим от рынка инвестиций, поэтому весьма популярным для исследователей становится раскрытие специфики организации инвестиций в российский рынок недвижимости. Риэторские агентства стараются привлечь покупателя любой ценой, формируя конкурентный рынок продаж профильной недвижимости (земель, новостроек, жилого, не жилого фонда и проч.). Это способствует развитию большого количества моделей и методик отбора объектов недвижимости, расчету коэффициентов привлекательности и формированию инвестиционного портфеля объектов. В данной связи, сильный интерес вызывает изучение специфики управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости, исследование теоретических и практических возможностей ипотечного кредитования, управление качеством на проектно-сметного процесса, регламентирование механизмов ценообразования преумножению ресурсов предприятия. Многоплановость и актуальность развития технологий инвестирования в рынок недвижимости и формирования методик управления портфелем инвестиций в недвижимость обусловили в последнее время большое внимание к ним со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение различные аспекты истории развития рынка недвижимости и особенностей привлечения инвестиций в недвижимое имущество в России. При написании диссертации использовались труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. В частности, вопросам организации и управления инвестициями на рынке недвижимости посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Заренкова В.А., Кошкина В.И., Липсица И.В., Нетревожко Т.А., Орлова СВ., Панибратова Ю.П. Рахмана И.А., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли такие зарубежные исследователи как Г. Марковиц, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях. Несмотря на достаточное количество работ, описываемых экономико-правовые аспекты и процедуру оформления инвестиций в недвижимость, в экономической литературе недостаточно внимания уделено исследованию вопросов управления портфелем инвестиций в объекты недвижимости и ряду других актуальных вопросов развития данного рынка. Между тем, формирование и развитие инвестиционных объекты недвижимости и ряд других областей исследования, способствующих

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Луняков, Михаил Александрович

3. общие выводы с оценкой качества проекта (включая сметную документацию), позволяющие рекомендовать проект к утверждению или принять решение о возвращении его для доработки, по экспертизе проектов в порядке выборочного контроля, позволяющие одобрить проект или установить необходимость его переутверждения; 12. наличие решений, обеспечивающих создание наиболее благоприятных условий труда;

13. правильность определения сметной стоимости строительства (реконструкции) предприятий, зданий и сооружений.

Схема 32. Экспертиза строительства

3.2. Инновационные механизмы ценообразования капиталовложений в объекты недвижимости

Особое значение в повышении эффективности строительства имеют дальнейшее совершенствование ценообразования и сметного дела, повышение роли сметы как основного документа при определении стоимости строительства, планирования капитальных вложений, оценке их эффективности и обеспечении стабильности сметы на всех стадиях инвестиционного процесса. Смета выпоняет ряд важных функций. Во-первых, смета строящегося объекта илюстрирует экономическую эффективность принятого проектного решения, поскольку в смете определяются общие и удельные капитальные вложения, а также их структура. Во-вторых, смета служит основой для планирования капитальных вложений и привлечения инвестиций, необходимых для строительства данного объекта, и обеспечивает непрерывное финансирование строительства.

Сметная документация является основанием для расчетов за выпонение работы для генеральных подрядчиков и субподрядных организаций. На основе сметы формируется прибыль строительно-монтажных организаций. Сметная стоимость служит базой для калькуляции издержек производства (себестоимости строительно-монтажных работ).

При отсутствии дефицита и монопольного производства рынок формирует единые цены на однотипную по техническим и качественным характеристикам продукцию (автомобили, станки, оборудование, бытовую технику). Широкое применение единых цен в строительстве затрудняется чрезвычайным многообразием этой продукции, ее локальной закрепленностью и большой зависимостью от разнообразных местных условий и ценообразующих факторов. Здания и сооружения различного назначения отличаются архитектурно-планировочными и конструктивными решениями, инженерным и технологическим оборудованием, т.е. присущими каждому объекту индивидуальными чертами.

На стоимость строительной продукции влияют местные природно-климатические и экономико-географические условия районов (расчетные температуры воздуха, снеговые и ветровые нагрузки, длительность отопительного периода и др.), различие в них цен на строительные материалы и энергетические ресурсы, тарифов на перевозки грузов, сложившегося уровня заработной платы рабочих.

Даже два объекта, возводимых по типовому проекту на одной площадке, могут различаться по сметной стоимости. Отличие в рельефе или несущей способности грунта по одному из объектов потребуют переработки проекта его подземной части и, соответственно, корректировки стоимости. Финансовые возможности заказчиков могут определить выбор качества отдеки, оборудования, конструкции полов.

В одном из объектов, например, инвестор предусматривает настику паркетных полов, в другом - полов с покрытием из линолеума. В этом случае сметная стоимость объектов, хотя и возводимых по одному типовому проекту, различна.

Поэтому возникает необходимость нового калькулирования цены каждого отдельного объекта строительства, т.е. составляют индивидуальную смету на основе проекта, учитывающую местную специфику. В связи с этим в ценообразовании принят принцип нормирования не конечной цены строительной продукции, а всех элементов, из которых она складывается.

В основе цены определяют общественно необходимые затраты труда на производство продукции, которые постоянно изменяются под влиянием научно-технического прогресса. Совершенствование средств труда и методов их воздействия на предметы труда ведут к использованию новых видов материалов и конструкций, что вызывает изменение технологии строительного производства.

Общественные издержки производства товаров составляют стоимость, определяемую общественно необходимыми затратами труда - живого и овеществленного. В стоимость включаются:

-израсходованные средства производства (амортизация основных фондов, сырье и материалы, энергия);

-зарплата работников в сфере производства;

-прибыль (прибавочная стоимость на создание общественных фондов Ч управление, образование, оборону, здравоохранение и др.).

Первые две составляющие определяют себестоимость. Стоимость получает денежное выражение в цене. Цена в строительстве определяется сметой.

Исходной позицией при разработке цен является общепринятая классическая формула цены:

Ц = с + v (1 + р), где с - материальные издержки; v - оплата труда; р - норма труда для общества (отношение стоимости прибавочного продукта к оплате труда).

Применяются две модификации указанного метода, связанные с нормированием плановой прибыли:

-нормы устанавливаются в процентах от удельной фондоемкости продукции;

-нормы устанавливаются в процентах от среднеотраслевой нормативной себестоимости строительно-монтажных работ.

Поскольку основные производственные фонды, используемые в строительном производстве, в основном привлекаются со стороны Ч тресты механизации, управления механизации и др. и по существу не принадлежат строительным организациям, то цена на продукцию строительства:

Ц = (С0/1) + (Нп/100) где С0 - среднеотраслевая себестоимость, руб.;

Нп - норма плановой прибыли, процент нормативной сметной себестоимости.

Система ценообразования включает в себя следующие элементы: общественно необходимые затраты труда; ценообразующие факторы; правовые нормы, регулирующие цены; качество и продожительность действия цен; контроль за ценами и др. Ее модель выражает единство материального и денежного воспроизводства.

Влияние цен на развитие строительства, повышение его эффективности выражается их функциями. Главная функция цены Ч это количественное' выражение стоимости продукции. Цена как измерительный инструмент определяет общественно необходимые затраты труда по организации материальных процессов и финансовых операций. Эта функция используется для специальных планово-учетных измерений: валовой и товарной продукции, объема капитальных вложений, производительности труда, прибыли, рентабельности производства, его эффективности.

Сметные нормы, на основе которых рассчитываются цены, базируются на реальных прогрессивных и экономичных проектных решениях, передовой технологии строительно-монтажных работ с высоким уровнем механизации, правильной организацией строительного производства, соответствующей среднему уровню, достигнутому на передовых стройках к моменту разработки норм.

Для более правильного исчисления цен и приближения их к уровню общественно необходимых затрат труда требуются регулярные и более кратковременные пересмотры сметных нормативов, что не соблюдается в хозяйственной практике. Нормативы 1956 г. действовали до 1969 г. (в течение 13 лет), нормативы 1969 г. использовались в течение 15 лет, до 1984 г., сметные нормативы 1984 г. действуют уже в течение 17 лет.

Цена выпоняет стимулирующую функцию снижения материальных, трудовых и денежных затрат в строительстве и повышения его эффективности.

Распределительные функции цены направлены на пропорциональное разделение общественного труда соответственно общественным потребностям отдельных отраслей национальной экономики. Используются прейскурантные, оптовые, максимальные и договорные цены (табл. 24).

Заключение

Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестициями в недвижимость считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В перечень видов инвестиций в недвижимость, подлежавших лицензированию, например, в Москве, включены следующие операции:

-продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсах; -деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир и жителей домов, подлежащих реконструкции;

-деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц; -заключение договоров купли-продажи с пожизненным содержанием; -деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно объединить в три группы: а) продавцы Ч собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица); б) инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства и обеспечивающие их целевое использование; в) обслуживающие организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности: -догосрочность вложений и длительный период оборота капитала; -невысокая ликвидность Ч продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

-потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

-необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

-потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

-относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемых самим объектом инвестирования; -многообразие источников инвестирования.

Классификация привлекательности объектов недвижимости, используемая при принятии инвестиционных решений, основывается на различии групп риэторской привлекательности, определяемых по интегральной рыночной характеристике района.

Специфика инвестирования в российский рынок недвижимости состоит в необходимости четкой детерминации отношений собственности и вещных прав между субъектами рынка. Как нигде в мире, в России при инвестировании в объекты недвижимости очень важна юридическая проработанность, легитимность сделок. Участники сделок дожны обладать правоспособностью и дееспособностью, в противном случае инвестиционное решение подвержено большим экономическим рискам.

Методика отбора объектов недвижимости для инвестиций включает в себя ряд направлений принятия инвестиционных решений: -купля-продажа квартир; -обмен и мена жилыми помещениями; -дарение и наследование; -рента и пожизненное содержание.

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием, интелектуальной собственностью и т.д. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании показателей, таких как внутренняя ставка доходности проекта, срок (период) окупаемости, ставка доходности проекта, чистая текущая стоимость доходов, модифицированная ставка доходности и ставка доходности финансового менеджмента. Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы данных показателей.

Показатель период окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам недвижимости, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости дожен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором. Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например при вложении временно свободных денежных средств.

Показатель чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости. Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора. Поэтому предпочтение отдается проекту с наибольшей величиной ЧТСД. Показатель ЧТСД относится к категории абсолютных, что позволяет суммировать результаты по отобранным вариантам для определения ЧТСД по инвестиционному портфелю в целом.

Ставка доходности проекта отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов на рынке недвижимости, которые различаются величиной затрат и потоками доходов. По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение ЧТСД. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестированного капитала.

Внутренняя ставка доходности проекта - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение ЧТСД. Данный метод оценки инвестиций в объекты недвижимости основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов на рынке недвижимости требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Одним из наиболее важных механизмов привлечения инвестиций на рынок недвижимости является ипотека. Для эффективного функционирования ипотеки необходимо обеспечить стабильность порождаемых ею финансово-кредитных отношений. При этом выбор модели ипотечной схемы жилищного инвестирования при становлении института ипотеки в реформированной экономике базируется на: стабильности финансово-экономической системы, малой степени рискованности технологий в достаточно договременном периоде, а также определении эффективного источника постоянной попоняемости кредитно-финансовых ресурсов для ипотечных операций.

Сегодня в мировой практике ипотечного кредитования условно сложились две финансовые схемы: одноуровневая схема ипотечного кредитования и американская схема (модель) с вторичным рынком ипотечного кредита.

В одноуровневой инвестиционной схеме только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Эта кредитно-финансовая схема характерна практически для всех кредитных институтов: ипотечных банков, ссудно-сберегательных ассоциаций, взаимно-сберегательных банков, различных кредитных союзов и т.д. Она успешно работает во всем мире в течение уже нескольких столетий. Суть этой инвестиционной схемы, которая в свою очередь может включать большое число инвестиционных технологий, в следующем: ипотечный кредит всегда остается непосредственно у кредитора, и именно кредитор является конечным инвестором данного кредита. Кредитное учреждение само получает все выплаты по ипотечному кредиту и само гасит кредит.

В странах с развитой рыночной инфраструктурой кредитно-финансового рынка, в частности в США, допонительно к первичному ипотечному рынку используется вторичный рынок ипотечных кредитов. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты или секъюритизированные активы, выпущенные на базе ипотечных кредитов. Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продожать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продает их инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по ипотечному обязательству), и кредит, таким образом, луходит с первичного рынка на вторичный, где уже происходит его продажа и перепродажа посредникам или конечным инвесторам. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

Таким образом, кредит выходит за пределы первой финансовой схемы, т.е. цепочка перемещения денежных средств от инвестора до заемщика (заемщик Ч кредитор) увеличивается на несколько звеньев, при этом возрастают и инвестиции в жилищный сектор за счет большего охвата как кредитно-финансовых рынков, так и специальных инвестиционных рынков, а также непосредственно рынков спроса ипотечного кредита.

Здесь следует отметить, что в отличие от технологий кредитования, характерных для стран Западной Европы, где доминирует первая схема, развитие ипотечного кредитования в США Ч это развитие рыночной системы с автономным существованием двух схем: первичного рынка как самостоятельного одноуровневого рынка ипотечного кредита (первая финансовая схема) и вторичного рынка, работающего с первичным рынком в одной финансово-технологической цепочке (вторая финансовая схема).

Государство, вводя элементы стандартизации, делая кредиты более надежными, снижает тем самым кредитный риск банковских учреждений, но одновременно с ужесточением условий кредитования уменьшает доступность ипотечного кредита. Однако эти действия государство компенсирует:

-во-первых, проводя политику государственного субсидирования ипотечного кредитования для определенных групп населения;

-во-вторых, вводя институт государственной гарантии и страхования (уменьшая таким образом финансовые затраты заемщиков);

-в-третьих, снижая первоначальный взнос по кредиту;

-в-четвертых, проводя политику, направленную на развитие конкуренции среди кредитных учреждений в этой области (в результате чего уменьшаются кредитные ставки);

-в-пятых, налоговыми льготами (многие экономисты данный вид государственной политики относят к субсидированию).

Таким образом, две основные составляющие государственной политики: введение стандартов жилищной ипотеки и государственные гарантии (для граждан, имеющих право на целевую поддержку государства, малоимущих и многодетных семей, а также ветеранов) в совокупности с рядом других мер обеспечивают несомненный успех проводимых программ и значительный приток капитала в жилищный сектор, поскольку стандартизированные и гарантированные государством кредиты снимают большую часть кредитных рисков и рисков процентной ставки.

Это способствует легкому вхождению ипотечного кредитования в очень больших объемах в кредитно-финансовую систему страны. С введением новых инвестиционных технологий оба субъекта ипотечного кредитования понимают, что они застрахованы государством, благодаря чему достаточно быстро возникает крупный жилищный сектор собственного жилья, который становится конкурентоспособным по отношению к арендному сектору.

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным видам и классификационным признакам. Под первой ипотекой понимается кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененный обязательствами. Она используется при покупке объекта, который раньше не кредитовася, и если недвижимость имеет ипотечную задоженность. В последнем случае ранее полученный кредит дожен быть погашен продавцом из цены перепродажи. Новый собственник покупает объект недвижимости за счет собственного и (или) заемного капитала, получаемого под залог недвижимости. Получаемый кредит имеет статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает, если покупатель принимает обязательства по ипотечному кредиту, ранее выданному продавцу.

Завершающаяся, или младшая, ипотека - это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной, при наличии первой закладной. Данный вид ипотеки используется, если покупатель сохраняет ранее полученный ипотечный кредит либо при недостаточности собственного капитала. Предоставление младшей ипотеки продавцом происходит в том случае, если покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов, как: процентная ставка по кредиту; срок займа; порядок погашения; сумма ипотечного кредита; финансовый левередж; особые условия кредитования.

Оценка эффективности использования заемных средств проводится на основе метода дисконтированных денежных потоков, который обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа. При этом под методом дисконтированных денежных потоков понимается оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

- в качестве потока доходов за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а поступления на собственный капитал;

- стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой пере продажи и остатком ипотечного дога на эту дату.

Инвестирование в объекты жилого и нежилого фонда возможно на различных стадиях их развития (строительства) Ч на нулевом цикле, при незавершенном строительстве, на первичном или вторичном рынке жилья. Особое значение в повышении эффективности инвестирования в объекты недвижимости является сокращение первоначальных затрат на их создание, достигаемое за счет совершенствования ценообразования и сметного дела, повышение роли сметы как основного документа при определении стоимости строительства, планирования капитальных вложений, оценке их эффективности.

Смета выпоняет ряд важных функций. Во-первых, смета строящегося объекта илюстрирует экономическую эффективность принятого проектного решения, поскольку в смете определяются общие и удельные капитальные вложения, а также их структура. Во-вторых, смета служит основой для планирования капитальных вложений и привлечения инвестиций, необходимых для строительства данного объекта, и обеспечивает непрерывное финансирование строительства.

Цена в строительстве определяется сметой. Сметные нормы, на основе которых рассчитываются цены, базируются на реальных прогрессивных и экономичных проектных решениях, передовой технологии строительно-монтажных работ с высоким уровнем механизации, правильной организацией строительного производства, соответствующей среднему уровню, достигнутому на передовых стройках к моменту разработки норм.

Сегодня наибольшее распространение в строительстве получили так называемые договорные цены, представляющие собой неизменную сметную стоимость строительной продукции в течение всего периода строительства, устанавливаемую заказчиком и подрядчиком с участием генеральной проектной и субподрядных организаций в соответствии с действующими нормативными документами по формированию сметной стоимости.

Структура сметной стоимости строительства определяется удельным содержанием затрат, связанных со строительством зданий и сооружений, предусматриваемых проектом. Она включает в себя затраты и сметные нормы. Такое распределение затрат называется технологической структурой капитальных вложений.

Сметное нормирование Ч это научная система технических, организационных и экономических методов изучения затрат времени и материально-технических ресурсов при выпонении строительно-монтажных работ с целью обоснования норм и нормативов. Методы сметного нормирования базируются на укрупнении сметных норм, усреднении объемов; работ, усовершенствовании систем и способов производства работ и организации труда. Агрегирование сметных норм упрощает сметное нормирование, отражает прогрессивный характер их содержания и применения. При составлении сметной документации, как правило, соблюдаются следующие обязательные принципы: l.Bce работы по подземной части здания (нулевой цикл) выделяются в отдельный раздел для привязки, определения отметок, размеров фундаментов и подвала, примыкания к сетям, тощины стен, типа приборов отопления.

2. Подбираются все проектные материалы Ч планы, разрезы, фасады, развертки стен, конструктивные чертежи, спецификации деталей, пояснительная записка с описанием характера отдеки.

3. Используется проект организации строительства, как обязательный раздел проекта. Устанавливается объем сноса, характер и способы перемещения грунта, тип землеройной техники, расстояния до отвалов грунта, объем временных сооружений и др.

4. Учитывается местная специфика ценообразования применением единичных расценок, привязанных к местным условиям.

5. Точно соблюдаются общие указания и правила подсчета объемов работ, предусмотренные Строительными нормами и правилами (СНиП).

6. Подсчет объемов работ (в т, м2, мЗ) осуществляется с точностью до 0,1, а для металоконструкций и бетонных работ из-за их высокой стоимости Ч до 0,01.

Проектная документация обычно обеспечивается технико-экономическими показателями, которые рассчитываются на основе сметной документации. Целью расчета технико-экономических показателей является оценка экономичности проектов сравнением их с эталонами, выбор лучшего образца из ряда разработанных вариантов, формирование нормативов удельных капитальных вложений для планирования и финансирования, создания банков данных для определенной сметной стоимости по методу аналогов, разработки укрупненных нормативов сметной стоимости. Сводка затрат составляется в тех случаях, когда для одного заказчика одновременно ведется проектирование двух или нескольких объектов, относящихся к разным видам строительства. Если масштабы строительства невелики, целесообразней использовать ресурсный метод определения сметной стоимости строительства.

Основными принципами конструирования высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости являются:

1. Оценка эффекта инвестиций в объекты недвижимости на основе показателя чистого денежного потока. При этом в процессе оценки (в зависимости от ее целей) показатель чистого денежного потока может приниматься как среднегодовым, так и дифференцированным по отдельным годам предстоящей эксплуатации объекта недвижимости.

2. Обязательное приведение к настоящей стоимости, как объема инвестируемого капитала, так и суммы чистого денежного потока от объекта недвижимости. Объем инвестируемого капитала в объект недвижимости приводится к настоящей стоимости в том случае, если процесс инвестирования реального проекта осуществляется в несколько этапов в соответствии с разработанным бизнес-планом.

3. Выбор дифференцированной дисконтной ставки в процессе приведения к настоящей стоимости суммы инвестируемого капитала и чистого денежного потока для различных инвестиций в объекты недвижимости. Отдельные инвестиционные проекты отличаются как уровнем риска, так и уровнем их ликвидности. Поэтому дисконтная ставка наряду со среднерыночным уровнем процента дожна учитывать в необходимых случаях размер "премии за риск" и "премии за ликвидность" по конкретному реальному объекту недвижимости.

Оценка экономической состоятельности инвестиционного портфеля объектов недвижимости основана на расчете критериев эффективности, к основным из которых относятся:

1. Чистая текущая стоимость (NPV) - разница между суммой денежных поступлений от реализации объекта недвижимости, приведенных к нулевому моменту времени, и суммой дисконтированных затрат, необходимых для покупки объекта недвижимости.

2. Рентабельность инвестиций (PI) - показатель, позволяющий определить, в какой мере возрастает ценность фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 руб. инвестиций в объект недвижимости.

3. Внутренняя норма прибыли, или внутренний коэффициент доходности инвестиций (IRR), представляющий собой уровень доходности средств, направленных на приобретение объекта недвижимости.

4. Период окупаемости инвестиций.

Таким образом, под высокодоходным инвестиционным портфелем объектов недвижимости понимается целенаправленно сформированная совокупность недвижимых объектов реального и финансового инвестирования, предназначенная для реализации инвестиционной политики предприятия в предстоящем периоде. При этом главной целью формирования инвестиционного портфеля является обеспечение реализации основных направлений инвестиционной деятельности предприятия путем подбора наиболее доходных и безопасных объектов недвижимости. С учетом сформулированной главной цели строится система конкретных локальных целей формирования инвестиционного портфеля объектов недвижимости, основными из которых являются: а) обеспечение высоких темпов роста капитала в предстоящей догосрочной перспективе; б) обеспечение высокого уровня дохода в текущем периоде; в) обеспечение минимизации инвестиционных рисков; г) обеспечение достаточной ликвидности инвестиционного портфеля.

Перечисленные конкретные цели формирования инвестиционного портфеля объектов недвижимости в значительной степени являются альтернативными. Так, обеспечение высоких темпов роста капитала в догосрочной перспективе в определенной степени достигается за счет снижения уровня текущей доходности инвестиционного портфеля (и наоборот).

Темпы роста капитала и уровень текущей доходности инвестиционного портфеля объектов недвижимости находятся в прямой зависимости от уровня инвестиционных рисков. Приоритетность целей формирования инвестиционного портфеля объектов недвижимости определяет принципиальный его тип Ч агрессивный (приоритетом формирования которого является получение высокого текущего дохода); компромиссный или умеренный (приоритетом формирования которого является обеспечение высоких темпов роста капитала или среднего уровня текущей доходности при сбалансированном среднем уровне риска); консервативный (приоритетом формирования которого является минимизация инвестиционных рисков и обеспечение высокой ликвидности).

На всех стадиях инвестиционного планирования и проектирования целесообразно выпонять расчеты хозяйственно-экономических показателей, сбалансированность которых позволит защитить инвестиционный портфель от рисков капитальных вложений в недвижимость.

Показатели и порядок расчета экономической эффективности капитальных вложений (ЭЭКВ) установлены типовой методикой. Согласно типовой методике ЭЭКВ определяется на всех стадиях планирования. При проектировании объектов эффективность определяется двумя видами показателей (коэффициентов) - общей абсолютной) экономической эффективностью и сравнительной экономической эффективностью капитальных вложений. Нормативные показатели общей (абсолютной) эффектности капитальных вложений по народному хозяйству применяются на уровне Экп = 0,14; для промышленности Экп = 0,16; для сельского хозяйства Экп = 0,12; для строительства Экп = 0,22; для торговли Экп = 0,25.

Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если полученные показатели не ниже нормативов и отчетных показателей за прошлый период. Сравнительная ЭЭКВ служит для выявления экономичного (выгодного) варианта решения конкретных хозяйственных технических задач (например, при выборе варианта внедрения новой техники и проведения мероприятий по техническому перевооружению предприятий). Она показывает, насколько один вариант лучше другого. Предпочтение отдается тому варианту, который имеет минимум затрат.

Сравнительная ЭЭКВ рассчитывается при сопоставлении нескольких вариантов проектов либо при выборе новой техники. Показателем сравнительной ЭЭКВ является минимум приведенных затрат. Приведенные затраты по каждому варианту представляют собой сумму текущих затрат и капитальных вложений, приведенных к одинаковой размеренности в соответствии с нормативом эффективности. Задача повышения ЭЭКВ дожна решаться на всех стадиях подготовки и осуществления капитального строительства.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Луняков, Михаил Александрович, Москва

1. Александров И.М. Налоговые системы России и зарубежных стран. М.: Бераторпресс. 2002 г.

2. Антонов J1.H. Залог и кредитный риск // Банковское дело. 1995. - № 5. - с. 5-7.

3. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия / Пер. с англ. под ред. Каптуревского Ю.Н.-СПб: Издательство "Питер", 1999.

4. Асаул А.Н. Сервисная концепция маркетинга в строительстве/ Экономика строительства, М., № 10 Ч 1997.

5. Асаул А.Н., Батрак А.В. Региональный аспект строительного комплекса на территории России/ Экономика строительства, № 4, М., 1999.

6. Асаул А.Н., Батрак А.В. Финансово-строительные группы Ч основа региональных строительных комплексов/ Экономика строительства, № 3, 2000.

7. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М: Финансы и статистика,1996.

8. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. М.: Банки и биржи ЮНИ-ТИ,1997.

9. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2000. № 7. - с. 29.

10. Батрак А.В. Критерии эффективности деятельности корпоративной структуры/Экономика строительства, № 11, 2000.

11. Батрак А.В. Подходы и принципы оценки эффективности корпоративной структуры/Вузовский сборник, СПбГИЭУ, 2000.

12. Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: ФиС. 2003 г.

13. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. 1994. - № 8. -с. 10-14.

14. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. 1995. - № 8. - с. 5.

15. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

16. Борисова А.А. Деловая активность в строительстве/ Экономика строительства, М., № 7, 2000.

17. Ботанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М.: Феникс. 2002г.

18. Бушуев Б.С. Использование зарубежного опыта при формировании новых экономических структур и рынка в строительстве/ Экономика строительства, М., № 11, 1991.

19. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэтер. 1998. -№2.-с. 15-21.

20. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании // Риэтер. 1998. - № 3. - С.7-9; №4 -с. 15-18.

21. Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса // Деньги и кредит. 1996. -№2.

22. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США.-Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998.- с. 97.

23. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6)/ Отв. ред А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 2000. -с.45-47.

24. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. 1996.- № П. с. 52-56.

25. Возможные источники инвестирования в Новосибирской области // Эпиграф. 1995. -№30.-с. 1.

26. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФРА-М, 1996.

27. Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: Зарубежный опыт и российская действительность// Вопросы экономики. 1995. - № 11.- с.135-145.

28. Вылезайте из ракушек // Коммерсант. 1999. - № 181. Ч с. 7.

29. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Изд-во Дашков и К. 2003 г.

30. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. М., 1996.

31. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: Регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: "Филинъ", 1999. Ч с. 144.

32. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ под ред. Горбунова А.А. СПб.- 1999.

33. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1,2.- М., 1996.

34. Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. Ю. К. Тостого, А. П. Сергеева. СПб.: Теис, 1996.

35. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М. Дело. 2001 г.

36. Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М. БЕК. 2001 г.

37. Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование: Становление и направления развития // Управленческие и экономические проблемы современной России. -Н.Новгород, 1996,- с.191-194.

38. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. 1995. - № 8. -с.48-51.

39. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.

40. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства/ Экономика строительства, М., № 5 -2000.

41. Евтухов И.В. Сдеки с недвижимостью. Сборник типовых форм гражданско-типовых документов. М. Феникс. 2001 г.

42. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000. - с.65 - 66.

43. Жилищная экономика: Пер.с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 1996. Ч с.224

44. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. с изменениями и допонениями

45. Жилье: Информационно-правовой сборник. СПб., 1996.

46. Жуков И.В., Щербаков А.И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А.И. Щербаков. Новосибирск: НГАСУ, 1998.-С. 98-101.

47. Завидов Б.Д. Комментарий к федеральному закону Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Издательство "ПРИОР", 1998. - с. 60.

48. Залог в банковском кредитовании // Бизнес и банки. 1995. -№ 21. - с.8.

49. Зеленков А. Хотите построить дворец? Заложите свою хижину! // Клуб потребителей. 1998. - № ПО.- с. 1.

50. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. Ч СПб., Стройиздат СПб, 1999.

51. Заренков В. А., Панибратов А.Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М., СПб, Стройиздат СПб, 2000.

52. Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист. 1997. - №4.-с.93-95.

53. Золоторев И.И., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А.И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ,2000.-с.45-47.

54. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 1996.

55. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. М. : Финансы. 2002 г.

56. Ипотека в ФРГ // Бизнес и банки. 1995. -№ 5-6. - с. 7.

57. Ипотека государство билось об заклад // Директор. - 1995. - № 1.-е. 20-21.

58. Ипотека на рубеже столетий // Бизнес и банки. 1994. - № 26. - с. 8.

59. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999.

60. Каноков А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. -1996.-№5/6.- с. 52-55.

61. Кирсанова А.В. Ипотека как способ преодоления инвестиционного кризиса // Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Материалы к международной научно-практической конференции 10 февраля 2000 г. Новосибирск, 2000. с. 180-181.

62. Климович М. Московская приватизация: Ипотечные механизмы выкупа недвижимости // Российский экономический журнал. 1996. - № 4. - с. 18-22.

63. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. М., 1996.

64. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. СПб., 1996.

65. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.-е. 82.

66. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. Ч СПб., ДваТри, 1995.

67. Каплан JI.M. Проблемы перестройки экономики строительства при переходе к регулируемому рынку/Экономика строительства, М., № 2 Ч 5, 1991.

68. Каплан J1.M. Союзпетрострой Ч от идеи к реальным делам/ Петербургский строительный рынок, СПб., №2/1, 2000.

69. Киндеева А.Р. Сдеки с недвижимостью оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарии и нормативные акты. Изд-во Юрайт. 2003г.

70. Ковалев В.В. Инвестиции. ТК Веби. 2003г.

71. Когут А.Е., Литовка О.П., Агафонов Н.Т. Социально-экономическое развитие крупных городов России/Вопросы экономики, № 6, 1993.

72. Комментарий к Федеральному закону об акционерных обществах/ под общ. ред. Тихомирова М.Ю. М.: 1996.

73. Кондратенко Ю.И. Современное состояние инвестиционной деятельности и проблемы финансирования капитальных вложений/ Экономика строительства, М., № 8, 1999.

74. Кондратенко Ю.И., Кондратенко Е.И. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка/ Экономика строительства, М., № 4, 1999.

75. Копейкин А., Стебенев Л. Скоробогатько Б., Пенкина И. Развитие ипотечного кредитования в России // Рынок ценных бумаг. 1998. - № 8. - с. 26.

76. Косарева Н.Б. Ипотечный кредит на покупку жилья // ЭКО: Экономика и организация производства. 1995. -№ 11.-е. 171-184.

77. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути реше-ния. СПб, 1996.Кошкин В.И. Управление государственной собственностью. М.: Экмос. 2002 г.

78. Кравцов А.Б., Опольская Н.В., Соколов В.Н. Титульное страхование как способ защиты при ипотечных операциях// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. Новосибирск: СГГА, 2000. - с. 215.

79. Крутик А.Б. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. М.: Лань. 2000г.

80. Ксенчук Е.В. Ипотечное кредитование // Директор. 1993 - № 8. - с. 30-39.

81. Кук Дж. Ипотечное кредитование в России // Банки и страхование +

82. Кук Дж. Развитие ипотечного кредитования на нынешней правовой базе // Бизнес и банки.-1995.-№ 18.-е. 12-13.

83. Лаврухин О.Н. Ипотечное кредитование: Реальность и перспективы // Бизнес и банки. 1995.-№22.-с. 8-9.

84. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Воге: Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. Саров Нижегородской обл.: изд-во "Альфа", 1998.-е. 271.

85. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. -М., 1996.

86. Лицензирование независимых оценщиков// Экономика и жизнь. 1995. -№41. - с. 7.

87. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право // Деньги и кредит. -1995.-№ 1.-с. 42-43.

88. Лычкин Ю., Костецкий Н. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития/ Экономист, М., № 2 2000.

89. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -С.-Пб., 1999.

90. МасловН.В. Жилая недвижимость: Вопросы и ответы. -М.: Юность, 1997.

91. Масленников Н.И., Белогуров A.M. Об инвестиционной политике Санкт-Петербурга на современном этапе./ Регион: политика, экономика, социология, № 1-2, СПб., 1999.

92. Масленников Н.И., Кравченко К. Особенности инвестирования в Санкт-Петербурге/ Развитие недвижимости, СПб., № 4- 2000.

93. Масленников Н.И., Смирнов Л.Д., Белогуров A.M. Проблемы привлечения инвестиций в экономику Санкт-Петербурга./ Регион: политика, экономика, социология, СПб., № 1-2 1998.

94. Машинистова Е. Кредитные институты как субъекты ипотечных операций с жильем // Российский экономический журнал. 1996. -№ 7. - с. 47-56.

95. Мекумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций. М.: Инфра-М. 2002 г.

96. Менеджер по операциям с недвижимостью / Риэтер, спец. выпуск. № 2 -3. 1999.

97. Московская ипотека лучше федеральной // Коммерсантъ. 1999. - № 197. - с. 7.

98. Нетревожко Т.А. Все операции с жилой недвижимостью от получения до продажи. М. Книжный мир. 2003г.

99. Новая модель финансирования и кредитования жилищного строительства // Бизнес и банки,- 1995 .-№ 11.-е. 19-21.

100. Новосибирск становится плацдармом для развития системы ипотечного кредитования в Сибири. // Эпиграф. 1998. - № 32. - с. 1.

101. Новый Гражданский кодекс и залоговое право // Бизнес и банки. 1995. - № 27.-c.4-5.

102. Об утверждении методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, предоставляемых по договорам аренды с правом выкупа: Постановление Правительства Москвы от 7 апреля 1998 г. № 284.

103. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов: Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 39.

104. Овчинников В.В. Рыночные формы финансирования жилищного строительства в России // Финансы 1996. -№ 2. - с. 12-14.

105. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов// Бизнес и банки. 1995. -№ 18.-е. 15

106. Оглоблина О.М. Аренда и купля продажа недвижимости. М. Изд-во г-на Тихомирова М.Ю. 2003 г.

107. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кредит // Экономическое возрождение России. -М.: "ДелоТД", 1997.

108. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг // Бюлетень финансовой информации. 1997. - № 9. - с. 48-52.

109. Опольская Н.В., Соколов В.Н., Горбунова И.В. Опыт внедрения региональных ипотечных схем (на примере Оренбургской области)// Современные проблемы геодезии и оптики. L научно-техн. конф. Тезисы докл. Новосибирск: СГГА, 2000. -с. 179.

110. Опольская Н.В., Шитова О.Т., Соколов В.Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). Новосибирск: СГГА, 2001. - с. 245-249.

111. Орлов В.Е. Ассоциация ипотечных банков год работы // БиС+. - 1995. - № 1. - с. 3.

112. Орлов В.Е. Ипотека надежда милионов // БиС. - 1995. - № 2. - с. 7.

113. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. -№ 8.-с. 60-63.

114. Орлов С.В. Рыночная оценка имущества города. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.

115. Орлова Е.Р. Инвестиции. М.: Омега-Л. 2003 г.

116. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины/ Учеб.-справ. пособие, под ред. Васильева В.М., М.-СПб., 1998.

117. Орт А.И. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: Проблемы и перспективы развития. СПб.: Изд-во МФИН. 2000.

118. Основные правила ипотечного кредитования в США: Общие сведения для российского рынка. М.: ИПЦ "ВАЗАР-ФЕРРО", 1997.

119. Оценка недвижимости для ипотечного кредитования // Банковское дело. 1995. - № 2.-с. 18-21.

120. Пайдиев Л.Е. Ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, как средство стабилизации экономики // Деньги и кредит. 1996. - № 2. - с. 55-58.

121. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. - № 2. - с.77-79.

122. Печникова Л.Р. О работе организаций строительного комплекса в 1997 1999 годах / Экономика строительства, М., № 7, 2000.

123. Пиз К. Развитие системы сельскохозяйственного кредита: Уроки для России // Вопросы экономики. 1997. - № 8. - с. 112-123.

124. Платкин М. Основы ипотечного кредитования. Программ подготовки специалистов / Ассоциация ипотечных банков России. М.,1997.

125. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -1997. -№ Ю.- с. 43-50.

126. Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи незавершенных строительством жилых домов: Утверждена Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1181.

127. Постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 (с изменениями и допонениями) "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности".

128. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. № 167 "Об утверждении Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации".

129. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об агентстве по ипотечному кредитованию".

130. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэтерской деятельности".

131. Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России от 10 июля 1997 г. № 229-р // Финансы и кредит. 1998. - № 1. - с. 4-11.

132. Принципы ипотечного кредитования в России: Программа агентства международного развития США по сотрудничеству в жилищном секторе,- М.: Строительная газета, 1995.

133. Проблемы ипотечного кредитования // Финансовый бизнес. 1994. - № 10. - с. 9-10.

134. Проблемы российской ипотеки // Бизнес и банки 1994 - № 8. - с. 4.

135. Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. М., 2000.

136. Ресин П.Р. Опыт системного регулирования работы Московского инвестиционно-строительного комплекса // РЭЖ. 1995. № 5-6. - с. 5.

137. Рефинансирование при ипотеке // Рынок ценных бумаг. 1995. - № 18. - с. 48-50.

138. Рыжов О. Рефинансирование при ипотечном кредитовании // Рынок ценных бумаг. -1995.-№ 18.- с. 48-51.

139. Рынки недвижимости и развитие городов: Российская реформа и международная практика: СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1995.

140. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит.- 1997. -№3.- с. 53-57.

141. Сборник нормативных актов "О жилье" / Под ред. Е.Ю. Валявиной. СПб.: Изд. "Манускрипт", 1996.

142. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2000.-с. 186- 191.

143. Семенов С.М., Березин В.П. Совершенствование методологических основ управления деятельностью строительного комплекса/ Экономика строительства, № 2, М., 2000.

144. Сивкова Л.А. Недвижимость: Маркетинг и оценка. М.: Библиотека журнала "Бюлетень предпринимателя", 1996.

145. Сиротина И. А. Кредит под залог: Техника получения. М.: Стрикс, 1995.

146. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом "Аудитор", 1999. - с. 112.

147. Смирнова И.В. "Экономика недвижимости", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 1996-с.49

148. Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. -1997.-№ 8.- с.147-160.

149. Создание фонда ипотечного кредитования // БиС+. 1995. -№ 3. Ч с. 4.

150. Стеньков А. П. Ипотечное кредитование: Организационные аспекты //Деньги и кредит. 1994.-№8.- с. 44-52.

151. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А,Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России //Деньги и кредит. 1995. -№ 8. - с. 52-59.

152. Стюньков В. Ипотечное кредитование: организационные аспекты // Деньги и кредит. -1995.-№8. с. 47-54.

153. Субраманиан Р. Порядок организации и обслуживания ипотечных займов.- М.: Строительная газета, 1995.

154. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996.

155. Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы // Хозяйство и право. 1997. - № 9. -с. 16-26.

156. Токушкин А.В. Ипотека в России. М.: Юристь. 2002 г.

157. Томилов В.В., Роботов А.С., Зубарев А.А. Маркетинговые решения в деятельности строительных предприятий. Ч СПб.: Изд-во Спб ГУЭФ, 1997.

158. Указ Президента РФ от 8 июля 1994 г. № 1482 "Об упорядочении государственной регистрации предприятий и предпринимателей на территории РФ".

159. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов".

160. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О допонительных мерах по развитию ипотечного кредитования" II Российская газета. 1996. - 4 марта.

161. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с.

162. Управление в строительстве. Учебник для вузов / Васильев В.М., Панибратов Ю.П. и др. М.: Изд-во АСВ, 1994.

163. Управление строительными инвестиционными проектами./ Учебное пособие, под ред. Васильева В.М., ПанибратоваЮ.П., М.-СПб., 1997.

164. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

165. Филатов М. Банковский кредит. Возможности и проблемы //Финансы и кредит. -1997.-№ 1. с. 4-11.

166. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., Дело 1997г.

167. Хозяйственное право. Ч. 2 / Под ред. B.C. Мартемьянова. М.: Изд-во "БЕК", 1994.

168. Чиненков А.В. Банковские кредиты и способы обеспечения кредитных обязательств // Бухгатерия и банки. 1996. - № 4. - с. 51-60.

169. Чиненков А.В. Основы ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 1997. - № 6. -с.52-61.

170. Черняк В.З. Оценка бизнеса. М., 1996.

171. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. -1996. -№6. с. 2-5.

172. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью. Защита от мошенничества и вымогательства. Дожностные и налоговые правонарушения. М.: Филинъ. 2003г.

173. Шадрин В. Ипотечное кредитование: Первые шаги // Экономика и жизнь. 1996.-№8.

174. Эккерт Дж. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Российское общество оценщиков. 1998г.

175. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. М" 1999.

Похожие диссертации

• Управление инвестиционной адаптивностью предприятий строительства
• Формирование инвестиционных ресурсов предприятия на основе ипотеки земельных участков
• Управление инвестиционной деятельностью компаний на рынке недвижимости
• Управление производственными ресурсами предприятий ОПК на основе механизма возвратного лизинга
• Развитие системы управления инвестиционными ресурсами на промышленном предприятии