Управление инвестиционными инструментами программ регионального жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Антюфеев, Владимир Владимирович |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2010 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционными инструментами программ регионального жилищного строительства"
На прайах рукописи
АНТЮФЕЕВ ВЛАДИМИР ВЛАДИМИРОВИЧ
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ИНСТРУМЕНТАМИ ПРОГРАММ РЕГИОНАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (на примере Вогоградской области)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
Автореферат
на соискание ученой степени кандидата экономических наук
2 1 ОН]
Санкт-Петербург 2010
004611354
Работа выпонена на кафедре экономики и управления проектами в строительстве ФГОУ ВПО Вогоградский государственный архитектуно-строительный университет (ВогГАСУ)
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор
Беляев Михаил Константинович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент
Федосеев Игорь Васильевич
кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович
Ведущая организация - ГОУ ВПО Пензенский государственный
университет архитектуры и строительства
Защита состоится л2$ Ок. ТЛ ДУ2010 года в // часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.
Автореферат разослан л . УМТяЩл 2010 года.
Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент
Н.Г. Плетнева
1.0БЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Актуальность темы исследования.
Начало новейшей истории развития рынка жилья в Российской Федерации принято связывать с утверждением программы Жилище на 2002 - 2010 годы. В ходе реализации указанной программы создавались современные правовые и организационные основы государственной жилищной политики, а также определялись приоритеты и наиболее эффективные механизмы, направленные на рост объемов строительства жилья. Важным событием для строительного комплекса страны стало принятие в декабре 2004 года Градостроительного кодекса РФ. Темпы ежегодного прироста объемов строительства жилья стали расти. Так в 2007 году по отношению к 2006 году рост составил 13%.
Новый этап развития российского рынка жилья справедливо связывают с появлением приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Основным механизмом реализации национального проекта определена федеральная целевая программа Жилище на 2002 - 2010 г.г. и субвенции субъектам РФ за счет Федерального фонда компенсаций. Первые годы реализации приоритетного национального проекта подтвердили эффективность действий Правительства РФ. Темпы роста ежегодных объемов строительства жилья продожали расти. Однако, стимулирование развития рыночных отношений путем увеличения платежеспособного спроса в результате усиления социальной поддержки в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования, привело к существенному росту цен на жилье.
В этой связи исследование вопросов оценки и выбора инвестиционных инструментов программ строительства жилья в субъектах РФ, является одной из актуальных проблем управления региональным рынком жилья.
Степень разработанности проблемы:
Поскольку в работе акцентируется внимание на отечественных особенностях реализации программ жилищного строительства, в основу положены научные и практические результаты, российских исследователей.
Вопросы строительства жилья относятся к социальной сфере. Теоретические исследования в этой области выпонены экономистами: JI.M. Ба-даловым, С.С. Голубевой, А.Г. Грязновой, Т.М. Ковалевой, Е.В. Коломи-ным, A.B. Ларионовым, В.М. Родионовой, В.И. Самарухой и другими. К числу наиболее значимых работ в области жилищного строительства, следует отнести труды C.B. Барулина, В.В. Бузырева, М.К. Беляева, В.А. Дмитриев, В.В.Иванова, Е.А.Каменева, В.Д. Роик, А.И.Ролик, И.В. Федосеев.
Важный вклад в исследование проблем эффективности инвестиций, в том числе в жилищном строительстве внесли зарубежные специалисты,
такие как: А. Вагнер, Дж. Винн, Х.С. Герсдорф, А. Мюлер-Армак, М. Ра-шид, Ж.Сей.
К наиболее значимым отечественным работам следует отнести труды Богданова A.B., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В., Иванец
B.К., Панибратова Ю.П., Резниченко A.B., Ильина И.Н., Казанского Ю.Н., Немчина A.M., Никешина С.Н., Шапиро В.Д., Хэндринсона К.
Теоретические вопросы экономики жилищного строительства сформировали в своих исследованияхАссаул А.Н., Беляев В.А., Бузырев В.В., Васильев В.М., Васильев В.Д., Гумба Х.М., Зубарев A.A., Ильинский A.A., Исаев В.В., Каплан JIM., Креймер Г.А., Львов Д.С., Новожилов В.В., Порывай Г.Н., Смирнов Е.Б., Цай Т.Н., Чекалин B.C., Хавренек С.Н., Хомка-лов Г.В.
Вопросы, относящиеся к управлению имуществом на региональном и муниципальном уровне, освещены в трудах Болотина A.B., Бушуева Б.С., Жукова JI.M., Гранова Г.С., Ионаса Б.Я., Карасева A.B., Карданской Н.Л., Колесниковой H.A., Крупченко В.Р., Литвина Б.М., Прыкина Б.В., Рейнина
C.Н., Серова В.М., Силина В.П., Степанова И.С., Штейн Е.М.
Формирование бюджетного процесса в Российской Федерации, а также догосрочные перспективы его развития изложены в работах Гранберга А.Г., Дваса Г., Кузнецова Ю., Лукманова Ю., Маленкова В., Потемкина В., Сигова И., Родионова В., Забродина В., Голенко В., Глазьева С., Куликова В., Газзизулина Н., Микульского К., Радаева В., Ракитского Б., Ржанициной Н., Римашевской Н., Смирнова Е., Васильевой Н., Титова В., Четвирниной Т., Якушевой Л.,
Однако вопросам оценки и сравнения инвестиционных инструментов, используемых для стимулирования роста объемов строительства жилья исследований внимание уделялось на наш взгляд недостаточно. Не произведена классификация инвестиционных инструментов. Вопросы влияния государственных и частных инвестиций на размер налоговых поступлений в бюджеты всех уровней освещены фрагментарно. Экономическая оценка вариантов административных решений муниципальной власти на стоимость жилья в рыночных условиях практически не проводилось.
Цель работы: разработка инвестиционных инструментов, обеспечивающих вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Исследовать отечественный опыт разработки и реализации региональных программ строительства жилья.
2. Классифицировать инвестиционные инструменты, используемые в отечественной практике жилищного строительства.
3. Выпонить оценку эффективности отечественных инвестиционных инструментов, практически используемых в рамках реализации региональных программ жилищного строительства.
4. Разработать инвестиционный механизм, обеспечивающий вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ жилищного строительства.
Предмет исследования: инвестиционные инструменты региональных программ жилищного строительства.
Объект исследования: региональные и муниципальные программы жилищного строительства.
Теоретическую и методологическую основу исследований: составили фундаментальные и прикладные работы отечественных и зарубежных специалистов по проблемам эффективности бюджетных расходов, налогообложения и жилищного строительства, а также функционированию рынков жилья. Основу для классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства составили нормативные акты испонительных и законодательных органов власти федерального и регионального уровней
Методологической основой исследования является системный подход, который реализован в результате использования общенаучных методов, таких как метод научной абстракции, моделирования, сравнения, анализа и синтеза, статистического анализа.
Информационная база исследования состоит из положений национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, содержание 20 региональных программ развития жилищного строительства, данных Федеральной службы государственной статистики, нормативных документов Министерства финансов РФ, Минэкономразвития РФ, Минрегионразвития РФ, других министерств и ведомств РФ, градостроительного кодекса РФ, земельного кодекса РФ, сведений из научных изданий, конференций, семинаров, результатов социологических исследований.
Научная новизна исследования:
1. В результате анализа 20 региональных программ жилищного строительства, выявлено 6 инвестиционных инструментов.
2. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве по трем основным классифицирующим признакам: вид инвестиций, источник инвестиций, механизм применения (использования).
3. В результате сравнения инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве, обоснованы условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России. Эти условия включают: а) Наличие неиспользован-
ных территориальных ресурсов в муниципальных образованиях; б) Наличие неиспользованных финансовых ресурсов в бюджетах регионов, воля местного самоуправления участвовать в реализации программ жилищного строительства в качестве руководящей и направляющей роли; в) Участие в органах местного самоуправления в реализации региональных и муниципальных программ жилищного строительства.
4. Разработан инвестиционный механизм, обеспечивающий широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, который позволяет обеспечить существенный рост объемов жилищного строительства и привлечения ресурсов частных инвестиций.
Теоретическая и практическая значимость исследования: Теоретическая значимость исследования заключается: -в классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства
-в обосновании критериев экономической эффективности используемых для оценки инвестиционных инструментов;
-в доказательстве существования зависимости изменения критериев экономической эффективности от количества и качества используемых инвестиционных инструментов;
-в разработке механизма реализации муниципальных программ жилищного строительства.
Практическая значимость результатов исследования состоит в разработке методов формирования различных сочетаний инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства, использование которых обеспечивает достижение наибольшего экономического эффекта. Методика, представленная в работе может использоваться как при разработке региональных или муниципальных программ жилищного строительства, так при подготовке и переподготовке управленческих кадров.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья на территории Российской Федерации.
2. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов, используемых при реализации региональных программ строительства жилья на территории РФ,
3. Условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ строительства жилья в условиях дефицита финансовых ресурсов в муниципальных и региональных бюджетах.
4. Инвестиционный механизм (элементы и последовательность процедур), обеспечивающий использование незадействованных ресурсов муниципальных образований (территория) и субъектов федерации (гарантии региональных бюджетов) в целях реализации региональных программ строительства жилья и национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Апробация и реализация результатов исследования.
Основные положения методики формирования, оценки и выбора инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России были доложены и обсуждены на научных конференциях:
1. Международная научно-практическая конференция Компетенции инновационного развития в г. Владимир, ВГУ, 22 октября 2008 г.;
2. Международная научно-техническая конференция Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья в г. Вогоград 1 - 3 декабря 2008 г.;
3. Всероссийская научно-практическая конференция Инновационная и социально ориентированная экономика: пространственный аспект в г. Санкт-Петербург 2-3 апреля 2009 г.;
4. Научно-практические конференции Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета (г, Вогоград 2005 -2010 гг.);
Основные положения методики, представленной в работе, использованы при формировании областной целевой программы Жилье 2010 -2012 в Вогоградской области, а так же при разработке схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и проектов межевания территорий г. Вогограда, г. Ростова-на-Дону, ряда муниципальных образований Вогоградской, Саратовской, Ростовской областей и Краснодарского края.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Объем работы 186 страниц. Работа содержит 17 таблиц, 10 схем-илюстраций и 10 приложений на 38 страницах.
II. Основное содержание работы
Во введении обосновывается актуальность, научная и практическая значимость темы диссертационного исследования.
В первой главе Анализ инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства анализируется отечественный и зарубежный опыт реализации программ жилищного строительства, а также вопросы управления рынком жилья. Представлены результаты изучения механизмов реализации национального проекта и ФЦП Жилище. Рассмотрены индикаторы, используемые федеральными органами власти РФ для оценки социально-экономической эффективности
национальных и региональных программ жилищного строительства и сделан вывод о невозможности их использования применительно к оценке инвестиционных инструментов, представленных в этих программах.
Изучение регионального опыта формирования и реализации программ жилищного строительства выпонялось по текстам и программ жилищного строительства 13 городов с населением свыше 1 мн. чел., соответствующих им субъектов федерации, а также Краснодарского и Ставропольского краев, республики Камыкия, Астраханской, Бегородской, Воронежской, Тамбовской областей. Кроме этого, выпонено сравнение социально-экономических результатов полученных перечисленными регионами за последние 3 года. По результатам исследования скорректирован перечень наиболее значимых инвестиционных инструментов, используемых при реализации программ жилищного строительства.
Исследованы основные зарубежные и отечественные теории управления спросом и предложением на рынке жилья. Подтверждена зависимость стоимости жилья от соотношения объемов платежеспособного спроса и структуры предложения. Сделан вывод о необходимости структуризации программ строительства жилья по уровню его стоимости 1 кв.м. возводимых зданий. Систематизированы основные проблемы, вызывающие не сбалансированными темпы роста платежеспособного спроса и предложения на региональном рынке жилья.
Вторая глава Исследование влияния инвестиционных инструментов региональных программ жилищного строительства на критерии экономической эффективности содержит авторскую классификацию инвестиционных инструментов региональных программ жилищного строительства, выпоненную в соответствии со структурой признаков, показанной на рисунке 1.
В соответствии с приведенной структурой классификационных признаков в работе представлены классификация инвестиционных инструментов региональных программ строительства жилья. Классификация рассматривается по степени воздействия на формирование спроса и предложения на региональном рынке жилья:
1. Предложение жилья:
Прямые инвестиции из бюджетов всех уровней, (государственные капитальные вложения в жилищное строительство): прямое финансирование за счет средств бюджетов всех уровней строительства объектов жилого назначения под ключ с последующей продажей или сдачей в наем; финансирование строительства объектов жилого назначения за счет кредитных ресурсов, привлекаемых органами государственной власти или местного самоуправления с последующей продажей или сдачей в наем.
Софинансирование строительства жилья: прямое финансирование за счет средств бюджетов всех уровней сооружения объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для жилищного
строительства, с получением в качестве компенсации готовой продукции; долевое участие в строительстве жилья за счет средств бюджета всех уровней.
Рис. 1. Структура инвестиционных инструментов региональных программ по основным классифицирующим признакам
Стимулирование инвестиционной активности: компенсация процентных ставок застройщику, осуществляющему возведение объектов инженерной инфраструктуры на безвозмездной основе за счет средств бюджетов всех уровней; предоставление государственных (муниципальных) гарантий для привлечения кредитных ресурсов в отечественных кредитно-финансовых учреждениях для создания инженерной инфраструктуры для объектов жилого назначения.
2. Спрос на жилье:
Прямое финансирование: прямое финансирование приобретения готового жилья за счет средств бюджетов всех уровней для определенных категорий граждан; приобретение готового жилья за счет кредитных ресурсов, привлекаемых органами государственного управления или местного самоуправления.
Софинансирование: прямое финансирование части стоимости жилья определенным категорий граждан в соответствии с действующим законодательством или целевыми программами; прямое финансирование части стоимости аренды жилья определенным категорий граждан в соответствии с действующим законодательством или целевыми программами.
Стимулирование покупательной способности: компенсация расходов по уплате подоходного налога гражданам, осуществляющим строительство жилья; компенсация процентных ставок кредитно-финансовым учреждениям по выданным ипотечным кредитам.
В результате анализа статистической информации, описывающей финансовые результаты хозяйственной деятельности подрядных организаций определенно размер налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Применительно к условиям строительства в Вогоградской области результаты таких расчетов приводятся в таблице 1.
На следующем этапе необходимо определить значение прироста объема строительства жилья, предусмотренного соответствующей региональной программой, а также определяется средняя продожительность строительства и реализации готовой продукции. Для достижения целей региональных программ строительства жилья определяется размер финансовых ресурсов, необходимых при использовании каждого финансового инструмента (табл. 2).
Таблица 1
Распределение налоговых доходов между бюджетами всех уровней при
освоении 100 мн. руб. в жилищном строительстве (мн. руб.)
Доходы бюджета НДС НДФЛ Прибыль Итого, ден.ед. (мн. руб.)
% Ден. ед. (мн.руб.) % Ден. ед. (мн.руб.) % Ден. ед. (мн.руб.)
1 2 3 4 5 6 7
1 .Федерального 70 6,52 0 0,00 25 0,77 7,29
2.Регионального 30 2,79 80 3,12 75 2,32 8,23
3.Местного 0 0,00 20 0,78 0 0,00 0,78
Всего: 100 9,31 100 3,90 100 3,09 16,30
Таблица 2
Потребность в финансовых ресурсах, направленных на увеличение объемов жилищного строительства (увеличение предложения на 500 тыс. кв.м.), при стоимости 20000 руб./м2, для различных инвестиционных
Инвестиционные инструменты региональной программы строительства жилья Расходы, мрд. руб.
в год: Всего, 3 года
1 2 3
1. Прямые государственные инвестиции 10,0 10,0 10,0 30,0
2. Софинансирование проектов из бюджетов (на паритетных условиях 1:1) 5,0 5,0 5,0 15,0
3. Стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки инвесторам) 0,45 0,45 0,45 1,35
Сравнение финансовых инструментов выпонено в соответствии с заданными критериями. Результаты сравнения приводятся в таблице 3, где стоимость строительства инженерной инфраструктуры составляет 30% от общей стоимости строительства 1 м2, то есть 6000 рублей на 1 м2 жилья. А
налоговые поступления в региональный бюджет 8,23 коп. с освоенного в строительстве рубля (табл.1, строка 2, колонка 7). Процентная ставка по кредиту на создание инженерной инфраструктуры равна 15% годовых. Продожительность создания всей инженерной инфраструктуры - 1 год.
Сравнение инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья выпонялось по разнице допонительных налоговых поступлений в бюджет с каждого допонительно построенного квадратного метра жилья в год и расходов регионального бюджета. При выпонении сравнения продожительность оборота инвестиций в жилищном строительстве принималась равной 36 месяцев (18 мес. - строительство, 18 мес. - поная реализация готовой продукции). В этой связи оценка эффективности инвестиционных инструментов определялась на протяжении 20 лет с момента начала финансирования региональной программы жилищного строительства. Графическое представление результатов сравнения представлено на рисунке 2.
Таблица 3
Результаты сравнения эффективности инвестиционных инструментов строительства жилья (применительно к Вогоградской области, на объем
500 тыс. кв.м.)
Инвестиционные инструменты региональной программы строительства жилья Расходы бюджета на строительство 1 м2, тыс. руб. Доходность бюджетных инвестиций, % Средняя рыночная стоимость 1 м2 построенного жилья, тыс. руб. Итоговый рейтинг эффективности инструмента, место
1. Прямые государственные инвестиции 10,0 2,7 26,0 3
2. Софинансирование проектов из бюджетов (на паритетных условиях федеральный к региональному 1:1) 5,0 5,4 26,0 2
3. Стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки инвесторам при строительстве инженерной инфраструктуры) 0,9 53,0 32,0 1
Из графического изображения не представляется сложным сделать вывод о том, что наиболее эффективным с точки зрения продожительности окупаемости является стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки).
При расчетах для составления графиков рассматривася вариант, в котором региональный бюджет за первые 3 года строительства жилья выпонит все обязательства перед населением по обеспечению жильем по
федеральным и региональным программам. Начиная с четвертого года органы местного самоуправления смогут реализовывать построенные квадратные метры на рынке, при этом наценка будет составлять не более 10% от себестоимости (для покрытия инфляционных и других издержек). Это в свою очередь позволит существенно снизить рыночную стоимость квадратного метра жилья .в регионе и получить косвенные доходы в региональный бюджет (строительство дорог, развитие рынка строительных материалов, услуг и т.д.).
Перечисленные инвестиционные инструменты вошли в состав проекта областной целевой программы строительства жилья в Вогоградской области на период 2010-2012 годов. Решение об объемах использования каждого инвестиционного инструмента принимается на основании количественных оценок, характеризующих бюджетную эффективность каждого из них.
Мрд. р>б.
Рис. 2. Графики разницы бюджетных расходов на жилищное строительство и налоговых доходов с каждого построенного кв. м. жилья: а) Прямые государственные инвестиции; б) Софинансирование проектов из бюджетов; в) Стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки)
В работе приводятся зависимости роста доходов региональных и местных бюджетов в соответствии с ростом объемов жилищного строительства. Для вычисления количественного значения таких доходов в исследованиях предложены математические зависимости:
- для определения доходов регионального бюджета в зависимости от объема денежных средств, освоенных в жилищном строительстве:
СВр = 0,0823/0 (1)
- для прогнозирования доходов муниципального бюджета в зависимости от объема денежных средств, освоенных в жилищном строительстве:
С7д, = 0,0078*,, (2)
где Сер и Спи - соответственно доходы регионального и муниципального бюджетов;
К1 - размер инвестиций (денежных средств), в жилищное строительство региона (муниципального образования);
- коэффициент 0,0823 - вычислен в таблице 1 (строка 2, стобец 7);
- коэффициент 0,0078 - вычислен в таблице 1 (строка 3, стобец 7).
В третьей главе Формирование, оценка и выбор инвестиционных инструментов для региональных и муниципальных программ жилищного строительства приводится описание механизма способного существенно влиять на увеличение объемов жилищного строительства.
Результат анализа инвестиционных инструментов (табл.3) позволяет утверждать, что все перечисленные инструменты не лишены серьезных недостатков, основные из которых:
-органы муниципальной власти не являются основной движущей и управляющей силой в развитии массового жилищного строительства;
- отсутствует взаимодействие всех заинтересованных сторон: органов федеральной, региональной, муниципальной власти, частных инвесторов и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Следует отметить, что комфортное жилье Ч это жилье, отвечающее всем требованиям социального, культурного и бытового обслуживания населения. Жилая застройка дожна быть комплексной и включать в себя все необходимые объекты социальной инфраструктуры, (больницы, поликлиники, школы, детские сады, спортивные комплексы, предприятия общественного питания, магазины продовольственных и промышленных товаров, кинотеатры, дома культуры и т.д.), а также объекты инфраструктуры транспортной и инженерной. Большая часть социальных объектов дожны иметь шаговую доступность. Решение такой задачи предполагает наличие и объединение усилий, органов государственной власти и местного самоуправления, и частного бизнеса, и относится к компетенции разных уровней.
Ключевыми проблемами в решении этой задачи является:
1. Отсутствие площадок, подготовленных к строительству и обеспеченных инженерной системы электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и во-доотведения, наружного освещения, связи и т.д.) и транспортной(дороги,
проезды, стоянки, парковки, разворотные площадки общественного и иного транспорта; тротуары, подземные переходы и пр.) инфраструктурами.
2. Отсутствие финансирования для их создания.
Для решения задачи финансирования подготовки площадок под строительство (сбора исходно-разрешительной документации; разработок градостроительной, землеустроительной и пр. документации) и создания на них необходимой инженерной инфраструктуры (далее ИИ) предлагается использовать механизм привлечения государственной гарантии по кредиту для муниципального образования (под залог земельного участка для строительства) (рис.3, 4).
Процедура и последовательность управленческих решений для реализации технологии участия муниципальных органов в реализации программ массового жилищного строительства:
Рис. 3. Получение кредита на создание инженерной инфраструктуры под гарантию регионального бюджета
1. Испонительная власть разрабатывает и утверждает документацию по подготовке территории под строительство.
2. Производит оценку земельного участка.
3. Рекомендуемая стоимость дожна равняться сумме кредита необходимого на создание на ней объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (табл.3) 30% от себестоимости строительства 1 м2 жилья.
4. Обращается в субъект федерации за получением государственной гарантии для банка под залог подготовленной площадки.
5. Оформляет кредит для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (процентную ставку по кредиту в этом случае гасит госу-
дарство на основе действующей областной целевой программы строительства Жилья).
6. На основе аукциона (согласно 94 ФЗ о госзакупках) привлекает управляющую компанию для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (как показывает статистика, проведение аукционов по госзакупкам для муниципальных нужд позволяет сэкономить до 30% бюджетных средств).
7.Оценивает площадку, обеспеченную объектами всей необходимой инженерной и транспортной инфраструктурами, и продает с аукциона (в соответствии с ФЗ-94).
8.Возвращает кредит банку.
9.Полученный доход направляет на:
а) Подготовку новых площадок;
б) Приобретение жилья для социально незащищенных категорий граждан;
в) Попонение средств муниципального бюджета;
г) Возведение жилья на указанной выше площадке по себестоимости для обеспечения социально незащищенных граждан жильем;
д) В случае отсутствия покупателей на аукционе строительство жилья осуществляется за счет финансовых ресурсов региональных и федеральных программ: переселение граждан их ветхого и аварийного жилья; обеспечение социально незащищенных граждан Российской Федерации; поддержка молодых специалистов и пр. Возврат кредитных ресурсов банку происходит за счет денежных средств, поступающих на строительство жилья.
Рис. 4. Возврат кредита банку после строительства инженерной инфраструктуры
Социально-экономический эффект от этого механизма складывается из следующих составляющих:
1. Снижается социальная напряженность на рынке труда и решается задача занятости населения.
2. Происходит развитие территорий муниципальных образований.
3. Обеспечиваются инвестиции в застраиваемую территорию. По статистике, на вложенный органами государственной и местной власти рубль приходится от 2 до 20 рублей вложений из частного сектора.
4. Достигается экономический эффект от налоговых поступлений в региональный бюджет, который составляет 8,23 копейки с освоенного в строительстве рубля (табл.1).
5. Образуется сопотствующий эффект от создания новых рабочих мест; развития рынка строительного материала; услуг и пр.
Для организационно-правового описания механизма, предполагающего эффективное использование территориальных ресурсов муниципальных образований, приводится структура расходов с указанием источника финансирования. Расходы, финансируемые из регионального и муниципального бюджета, сравниваются с налоговыми доходами, поступающими от предпринимательской деятельности в жилищном строительстве. Такой подход обеспечивает наиболее точную оценку экономической эффективности использования финансовых ресурсов бюджетов всех уровней.
Для оценки экономической эффективности технологии инвестирования жилищного строительства в муниципальных образованиях предполагалось, что расходы на подготовку документации на земельный участок, выделяемый под возведение жилых зданий, компенсируется из денежных средств, привлекаемых на создание инженерной инфраструктуры.
Принимая во внимание, что привлечение денежных средств (инвестиций) для создания инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, предполагает выпуск государственной гарантии (финансовой гарантии субъекта РФ), необходимо учитывать расходы на выпонение мероприятий, предусмотренных региональным законодательством (работа оценщиков, экспертов, командировочные и прочие расходы). В этой связи, расходы бюджета муниципального образования на получение гарантии субъекта РФ будут составлять около 1% от размера гарантии.
Необходимо подчеркнуть, что практика создания инженерной инфраструктуры предусматривает денежные расходы в размере около 30% от себестоимости жилищного строительства. Для условий Вогоградской области целесообразно рассмотреть вариант строительства 2000 кв. м. жилья в год (20 домов по 100 кв. м. в каждом). Реализация такого проекта потребует инвестиций в размере 40 мн. руб. (2000 кв.м. х 20000 руб./кв.м. = 40 мн. руб.). Тогда сумма первоначальных инвестиций, необходимых для создания инженерной инфраструктуры составит: 40 х 0,3 = 12 мн. руб.
Если исходить из предположения о том, что расходы на подготовку разрешительной документации, а также проектирование инженерной ин-
фраструктуры и объектов жилищного строительства входят в приведенную стоимость строительства, то фактические расходы муниципального бюджета будут направлены на организацию гарантии субъекта РФ, и составят 12 мн. руб., что потребует затрат в размере: 12 х 0,01 = 0,12 мн. руб. Таким образом, фактические расходы органов местного самоуправления составят 120 тыс. руб. на строительство 2000 кв.м. (то есть на каждый кв.м. жилья будет израсходовано 60 руб. из бюджета муниципального образования). Другие показатели, описывающие экономическую эффективность рассматриваемого инвестиционного инструмента приводятся в таблице.
Таблица 4
Экономический эффект создания инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для строительства жилья с привлечением средств федеральной программы Жилище (в расчета на 2000 кв.м.
Наименования показателя Значение Примечание
Увеличение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней
1. Налоговые доходы от освоения капитальных вложений, направленных на создание инженерной инфраструктуры, мн. руб., всего, в том числе 1,92 Налоговые доходы вычислены от освоения капитальных вложений в размере 12 мн. руб.
- федерального бюджета (7% от объема К.В.) 0,84 Табл. 1, строка 1, стобец 8.
- регионального бюджета (8% от объема К.В.) 0,96 Табл. 1, строка 2, стобец 8.
- местного бюджета (1% от объема К.В.) 0,12 Табл. 1, строка 3, стобец 8.
2. Налоговые доходы от освоения капитальных вложений, направленных на строительство жилья, мн. руб., всего, в том числе 4,48 Налоговые доходы вычислены от освоения капитальных вложений в размере 28 мн. руб.
- федерального бюджета, мн. руб. 1,96 7 % от объема К.В.
- регионального бюджета, мн. руб. 2,24 8 % от объема К.В.
- местного бюджета, мн. руб. 0.28 1 % от объема К.В.
3. Расходы муниципального бюджета на строительство 1 кв. м. жилья, тыс. руб. 0,06
4. Доходы муниципального бюджета от строительства 2000 кв.м. жилья, мн. руб. 0,40 строка 3 + строка 4
Региональный экономический эффект
5. Увеличение объемов производства в региональной отрасли строительство, мн. руб. 40,00 Региональный продукт
6. Увеличение объемов в смежных отраслях региональной экономики, мн. руб. 28,00 Примерно 70% от средств освоенных в строительстве с учетом мультипликативного эффекта.
7. Итого годовой прирост регионального продукта, мн. руб. 68,00 Строка 8 + строка 9
Окончание табл. 4
Наименования показателя Значение Примечание
Социально-экономический эффект
8. Число очередников (семей), получивших жилье, шт. 20,00
9. Создано новых рабочих мест в экономике муниципального образования, всего, шт., в том числе: 41,00
- рабочих-строителей, шт. 33,00 Исходя из объема средств, освоенных одним рабочим -строителей в год - 1,2 мн. руб.
- служащих, шт. 8,00 Исходя из соотношения рабочих и служащих в строительной отрасли Вогоградской области (4 рабочих - 1 служащий)
10. Число рабочих мест в других отраслях муниципальной экономики 16 Коэффициент сопряженности рабочих мест для отрасли строительство Вогоградской области - 0,4
11. Расходы муниципального бюджета на создание одного рабочего места, тыс. руб. 2,14 Строка 2 / строка 13.
Примечание: К.В. - капитальные вложения в строительство жилья.
В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.
Список использованной литературы содержит 181 публикации отечественных и зарубежных авторов.
Приложение содержит статистический материал, использованный в диссертационном исследовании.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Статьи, опубликованные в рекомендуемых ВАК изданиях
1. Антюфеев В.В. Проблемы реализации муниципальных программ жилищного строительства // Предпринимательство. М. 2008. № 8 (8/08). С. 107- 110.-0,44 п.л.
2. Антюфеев В.В. Роль инвестиционных инструментов при формировании региональных программ жилищного строительства // Предпринимательство. М. 2009. № 2. С. 40 - 44. - 0,41 пл..
Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях
3. Антюфеев В.В. Анализ форм государственной поддержки спроса на рынке жилья // Сб. трудов науч. Конф. Компетенции инновационного развития. ВГУ. 2008. - 0,31 пл..
4. Антюфеев В.В. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов участия регионального бюджета в реализации региональных программ Жилище И Современные аспекты экономики. 2008. № 11 (136). С. 7- 11.-0,31 пл..
5. Антюфеев В.В. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов, региональных программ жилищного строительства // Материалы международной научно-технической конференции Вог-ГАСУ, 1 - 3 декабря 2008 г. Вогоград: ВогГАСУ, 2008. - 0,31 пл.
Подписано в печать Л ХР/Р Формат 60x84'/,6 Печ. п./,Р Тираж /РР экз. Заказ
ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Антюфеев, Владимир Владимирович
ВВЕДЕНИЕ.:.
Глава 1. Анализ инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства.
1.1. Мировой и российский опыт воспроизводства недвижимости как инвестиционного ресурса.
1.2. Анализ отечественных инвестиционных программ в сфере жилищного строительства и инструментов их реализации.
1.3. Система индикаторов, используемых для оценки социальноэкономической эффективности программ жилищного строительства.
Глава 2. Исследование влияния инвестиционных инструментов региональных программ жилищного строительства на критерии экономической эффективности.
2.1. Особенности субъектов современного рынка недвижимости.
2.2. Современное состояние рынка жилья в России (на примере Вогоградской области) в условиях действия национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России.
2.3. Оценка социально-экономической эффективности инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья.
Глава 3. Формирование, оценка и выбор инвестиционных инструментов для региональных и муниципальных программ жилищного строительства.
3.1. Формирование инвестиционных программ жилищного строительства в регионах и муниципальных образованиях.
3.2. Выбор инвестиционных инструментов регионального бюджета, направленных на реализацию национальных программ строительства жилья (на примере программы Жилище).
3.3. Оценка экономической эффективности инвестиционных инструментов муниципальных программ жилищного строительства.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционными инструментами программ регионального жилищного строительства"
Актуальность темы исследования
Одним из важных аспектов повышения уровня развития социально-экономических отношений в России в настоящее время является развитие жилищного строительства. Начало новейшей истории развития рынка жилья в Российской Федерации принято связывать с утверждением программы Жилище1 на 2002 Ч 2010 годы. В ходе реализации указанной программы создавались отвечающие современным требованиям правовые и организационные основы государственной жилищной политики, а также определялись приоритеты и наиболее эффективные механизмы, направленные на рост объемов строительства жилья. Важным событием, благоприятно повлиявшим на развитие строительного комплекса страны, стало также принятие в декабре 2004 года Градостроительного кодекса РФ. Но в то же время отчетливо проявились такие проблемы становления отечественного рынка жилья, как недостаточные темпы роста объемов строительства, низкая эффективность механизмов объединения финансовых ресурсов бюджетов всех уровней в области проектов строительства, ограниченное число инвестиционных инструментов увеличения спроса и предложения на отечественном рынке жилья, отсутствие системы стимулирования инвестиционной активности на рынке жилья для частных финансовых институтов и населения и др.
Новый этап развития российского рынка жилья справедливо связывают с появлением приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России. Первые годы реализации проекта подтвердили эффективность действий Правительства РФ, - темпы роста ежегодных объемов строительства жилья стали расти. Однако, мероприятия по увеличению платежеспособного спроса в результате усиления социальной
1 Федеральная целевая программа Жилище на 2002 - 2010 годы утверждена постановлением правительства РФ № 675, 17.09.2001 г. поддержки в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования привели к существенному росту цен на жилье. Одной из причин здесь стали низкие, по сравнению со спросом, темпы роста предложения на рынке жилья.
Вследствие этого, в настоящее время в качестве основных задач догосрочной стратегии массового строительства жилья в России рассматриваются обеспечение соответствия объемов комфортного жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан, обеспечение строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья, развитие частно-государственного партнерства в области жилищного строительства.
Очевидным становится тот факт, что решение перечисленных задач требует, в первую очередь, весьма внушительного финансирования. Однако до сих пор не выработаны эффективные инструменты инвестирования программ регионального жилищного строительства, позволяющие привлекать к реализации строительных проектов бюджетные средства и ресурсы частных инвесторов. Также в исследованиях, относящихся к обозначенной проблеме, мало внимания уделяется вопросам оценки влияния программ жилищного строительства на увеличение доходов граждан, динамику налоговых поступлений в доходы региональных бюджетов и т.п.
В этой связи исследование вопросов оценки и выбора инвестиционных инструментов реализации программ строительства жилья в субъектах РФ является на данном этапе актуальной проблемой управления региональным рынком жилья.
Степень разработанности проблемы:
Научная проблема, рассматриваемая в диссертационном исследовании, затрагивает фундаментальные основы теории инвестиций, экономики строительства, управления имуществом на региональном и муниципальном уровнях, а также догосрочные принципы бюджетного процесса, действующие в Российской Федерации. Поскольку в работе акцентируется внимание на отечественных особенностях реализации программ жилищного строительства, в основу положены теоретические и практические результаты российских исследователей.
Вопросы строительства жилья относятся к социальной сфере. Теоретические исследования в этой области выпонены экономистами : JI.M. Бадаловым, С.С. Голубевой, А.Г. Грязновой, Т.М. Ковалевой, Е.В. Коломиным, A.B. Ларионовым, В.М. Родионовой, В.И. Самарухой и другими. К числу наиболее значимых работ в области жилищного строительства следует отнести труды C.B. Барулина, В.В. Бузырева, М.К. Беляева, В.А. Дмитриева, В.В.Иванова, Е.А.Каменева, В.Д. Роик, А.И.Ролик, И.В. Федосеева.
Важный вклад в исследование проблем эффективности инвестиций, в том числе в жилищном строительстве, внесли зарубежные специалисты, такие как: А. Вагнер, Дж. Винн, Х.С. Герсдорф, А. Мюлер-Армак, М. Рашид, Ж.Сей.
К наиболее значимым отечественным работам следует отнести труды Богданова A.B., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В., Иванец В.К., Панибратова Ю.П., Резниченко A.B., Ильина И.Н., Казанского Ю.Н., Немчина A.M., Никешина С.Н., Шапиро В.Д., Хэндринсона К.
Теоретические вопросы экономики жилищного строительства сформировали в своих исследованиях Ассаул А.Н., Беляев М.К., Бузырев В.В., Васильев В.М., Васильев В.Д., Гумба Х.М., Зубарев A.A., Ильинский A.A., Исаев В.В., Каплан Л.М., Креймер Г.А., Львов Д.С., Новожилов В.В., Порывай Г.Н., Смирнов Е.Б., Цай Т.Н., Чекалин B.C., Хавренек С.Н., Хомкалов Г.В.
Вопросы, относящиеся к управлению имуществом на региональном и муниципальном уровнях, освещены в трудах Болотина A.B., Бушуева Б.С., Жукова Л.М., Гранова Г.С., Ионаса Б.Я., Карасева A.B., Карданской Н.Л.,
Колесниковой Н.А., Крупченко В.Р., Литвина Б.М., Прыкина Б.В., Рейнина С.Н., Серова В.М., Силина В.П., Степанова И.С., Штейн Е.М.
Формирование бюджетного процесса в Российской Федерации, а также догосрочные перспективы его развития изложены в работах Гранберга А.Г., Дваса Г., Кузнецова Ю., Лукманова Ю., Маленкова В., Потемкина В., Сигова И., Родионова В., Забродина В., Голенко В., Глазьева С., Куликова В., Газзизулина Н., Микульского К., Радаева В., Ракитского Б., Ржанициной Н., Римашевской Н., Смирнова Е., Васильевой Н., Титова В., Четвирниной Т., Якушевой Л.,
В трудах отечественных и зарубежных специалистов достаточно поно исследованы вопросы финансового обеспечения программ строительства жилья и оценки социально-экономической эффективности реализации программ и проектов. Однако, на наш взгляд, недостаточно внимания уделялось вопросам классификации, оценки и сравнения инвестиционных инструментов, используемых для стимулирования роста объемов строительства жилья. Экономическая оценка вариантов административных решений муниципальной власти на стоимость жилья в рыночных условиях практически не проводилась.
Цель работы: разработка инвестиционных инструментов, обеспечивающих вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России.
Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:
1. Исследовать отечественный опыт разработки и реализации региональных программ строительства жилья.
2. Классифицировать инвестиционные инструменты, используемые в отечественной практике жилищного строительства.
3. Выпонить оценку эффективности отечественных инвестиционных инструментов, практически используемых в рамках реализации региональных программ жилищного строительства.
4. Разработать инвестиционный механизм, обеспечивающий вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ жилищного строительства.
Предмет исследования: инвестиционные инструменты региональных программ жилищного строительства.
Объект исследования: региональные и муниципальные программы жилищного строительства.
Теоретическую и методологическую основу исследований составили фундаментальные и прикладные работы отечественных и зарубежных специалистов по проблемам эффективности бюджетных расходов, налогообложения и жилищного строительства, а также функционированию рынков жилья. Основу для классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства составили нормативные акты испонительных и законодательных органов власти федерального и регионального уровней
Методологической основой исследования является системный подход, который реализован в результате использования общенаучных методов, таких как метод научной абстракции, моделирования, сравнения, анализа и синтеза, статистического анализа.
Информационная база исследования состоит из положений национального проекта Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России, содержания 20 региональных программ развития жилищного строительства, данных Федеральной службы государственной статистики, нормативных документов Министерства финансов РФ, Минэкономразвития РФ, Минрегионразвития РФ, других министерств и ведомств РФ, градостроительного кодекса РФ, земельного кодекса РФ, сведений из научных изданий, конференций, семинаров, результатов социологических исследований.
Научная новизна исследования:
1. В результате анализа 20 региональных программ жилищного строительства, выявлено 6 инвестиционных инструментов.
2. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве по трем основным классифицирующим признакам: вид инвестиций, источник инвестиций, механизм применения (использования).
3. В результате сравнения инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве, обоснованы условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Эти условия включают: а) Наличие неиспользованных территориальных ресурсов в муниципальных образованиях; б) Наличие неиспользованных финансовых ресурсов в бюджетах регионов, воля местного самоуправления участвовать в реализации программ жилищного строительства в качестве руководящей и направляющей роли; в) Участие в органах местного самоуправления в реализации региональных и муниципальных программ жилищного строительства.
4. Разработан инвестиционный механизм, обеспечивающий широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, который позволяет обеспечить существенный рост объемов жилищного строительства и привлечения ресурсов частных инвестиций.
Теоретическая и практическая значимость исследования: Теоретическая значимость исследования заключается:
-в классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства
-в обосновании критериев экономической эффективности используемых для оценки инвестиционных инструментов; в доказательстве существования зависимости изменения критериев экономической эффективности от количества и качества используемых инвестиционных инструментов;
-в разработке механизма реализации муниципальных программ жилищного строительства.
Практическая значимость результатов , исследования состоит в разработке методов формирования различных сочетаний инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства, использование которых обеспечивает достижение наибольшего экономического эффекта. Методика, представленная в работе может использоваться как при разработке региональных или муниципальных программ жилищного строительства, так при подготовке и переподготовке управленческих кадров.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья на территории Российской Федерации.
2. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов, используемых при реализации региональных программ строительства жилья на территории РФ,
3. Условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ строительства жилья в условиях дефицита финансовых ресурсов в муниципальных и региональных бюджетах.
4. Инвестиционный механизм (элементы и последовательность процедур), обеспечивающий использование незадействованных ресурсов муниципальных образований (территория) и субъектов федерации (гарантии региональных бюджетов) в целях реализации региональных программ строительства жилья и национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России.
Апробация и реализация результатов исследования
Основные положения методики формирования, оценки и выбора инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России были доложены и обсуждены на научных конференциях:
1. Международная научно-практическая конференция Компетенции инновационного развития в г. Владимир, ВГУ, 22 октября 2008 г.;
2. Международная научно-техническая конференция Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья в г. Вогоград 1-3 декабря 2008 г.;
3. Всероссийская научно-практическая конференция Инновационная и социально ориентированная экономика: пространственный аспект в г. Санкт-Петербург 2-3 апреля 2009 г.;
4. Научно-практические конференции Вогоградского государственного архитектурно-строительного университета (г. Вогоград 2005 - 2010 гг.);
Основные положения методики, представленной в работе, использованы при формировании областной целевой программы Жилье 2010 - 2012 в Вогоградской области, а так же при разработке схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и проектов межевания территорий г. Вогограда, г. Ростова-на-Дону, ряда муниципальных образований Вогоградской, Саратовской, Ростовской областей и Краснодарского края.
Теоретические положения работы используются при подготовке специалистов по программам высшего профессионального образования, а также при повышении квалификации сотрудников строительного комплекса Вогоградской области.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Объем работы 186 страниц. Работа содержит 19 таблиц, 12 схем-илюстраций и 9 приложений на 38 страницах.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Антюфеев, Владимир Владимирович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование развития и состояния инвестиционно-строительного комплекса России и, в частности, Вогоградской области продемонстрировало то, что к началу перестройки в СССР в очереди на получение жилья стояли 14 мн. семей (40 мн. человек). Больше всего нуждающихся в жилье было в РСФСР - более 8 мн. семей. При этом 30 мн. кв. м (17% всего жилищного фонда России) оказались размещенными в ветхих и аварийных строениях, более 14% государственного и муниципального жилищных фондов России нужно было срочно ремонтировать.
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств граждан. Государство дожно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции России). В то же время провозглашается, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача - создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизирована большая часть государственного и муниципального жилья
Для большинства экономически развитых стран незыблемым является принцип свободной экономической деятельности всех участников рынка. Важными предпосыками этого являются гарантия частной собственности, правовая защищенность граждан, свобода личности, включая свободу собраний и право свободного передвижения и повсеместного проживания. Как правило, это определено основными законами стран, где также закреплены и разграничены пономочия и задачи федеральных, региональных и местных органов власти.
Различия в законодательстве отдельных стран определяются приоритетами экономической политики того или иного государства. Существенное влияние оказывает степень централизации экономики в стране.
Автором выпонена классификация инвестиционных инструментов региональных программ строительства жилья. Такая классификация рассматривается со стороны воздействия на спрос и предложение на региональном рынке жилья.
Анализ современного состояния градостроительства России позволяет сделать следующие выводы: обостряются межрегиональные проблемы расселения, связанные с отставанием развития городов и населённых пунктов Сибири, Дальнего Востока и Севера; пригородные зоны крупных городов и других поселений в агломерациях развиваются некомплексно, нерационально используются их территории, застраиваются пригородные лесопарковые зоны, рекреационные ландшафты и сельскохозяйственные земли; малые города и посёки городского типа отстают от крупных городов по качеству жилища, уровню благоустройства, инженерного жизнеобеспечения и обслуживания, медленно развивается их экономическая база; значительное число сельских поселений становится безлюдными, поселения и сельские районы слабо связаны с административными, промышленными и культурными центрами, отстаёт дорожно-транспортное строительство, недостаточно развиты сети опорных благоустроенных центров производства и обслуживания сельского населения.
Эти процессы свидетельствуют о настоятельной необходимости комплексной разработки, принятия и реализации промышленной, градостроительной и жилищной политики и целостной общегосударственной системы расселения.
Одним из факторов, усиливающих демографический кризис в стране, эксперты называют ухудшение условий жизни россиян в связи лавинным повышением плотности расселения на единицу городской территории, в 5-6 раз превышающий аналогичный показатель за рубежом.
В ходе исследования было выявлено, что для оценки и сравнения социально-экономической эффективности и инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья, целесообразно использование следующих базовых показателей: годовой прирост объемов жилищного строительства в расчете на 100 тыс. руб. расходов соответствующего бюджета, кв.м./руб.
-объем жилья, реализуемого на региональном рынке органами местного самоуправления по себестоимости, кв.м. (с указанием доли реализованного жилья по себестоимости);
-прогноз снижения рыночной стоимости жилья в результате реализации жилья по себестоимости органами местного самоуправления;
-увеличение налоговых доходов в расчете на 100 тыс. руб. расходов регионального или местного бюджетов, направляемых на финансирование программ строительства жилья.
В настоящее время стал очевидным факт того, что действующие на отечественном рынке жилья инвестиционные компании исчерпали ресурс спекулятивной эффективности, связанной с увеличением стоимости жилья. Кроме этого ипотечный и финансовый мировые кризисы неминуемо приведут к значительному уменьшению доходности инвестиций в жилищное строительство. В этих условиях возрастает роль органов государственной власти и местного самоуправления по созданию условий привлекательных для сохранения объема частных инвестиций в строительство жилья.
Исследование позволило сформулировать вывод о том, что наибольшее влияние на увеличение ежегодных объемов строительства жилья, то есть на уровень предложения, в регионах оказывают инвестиционные инструменты, составляющие группу стимулирование инвестиционной деятельности. Для обеспечения роста покупательской способности населения, то есть величины спроса, наибольший эффект обеспечивает система государственных мер, направленная на стимулирование ипотечного кредитования.
В Вогоградской области началась интенсивная работа над корректировкой существующей программой жилищного строительства, которая показала необходимость использования новых финансовых инструментов участия средств бюджетов всех уровней в активизации жилищного строительства.
В результате выбора инвестиционных инструментов для целевой программы строительства жилья в Вогоградской области получен комплекс механизмов, обеспечивающий использование всех форм участия средств регионального бюджета в программе жилищного строительства, которые предусмотрены действующими нормативными документами.
При формировании комплекса инвестиционных инструментов для целевой программы строительства жилья в Вогоградской области преследовалась цель удвоения объемов строительства жилья за три года. Выпонение такой жесткой целевой установки региональных органов государственной власти приводит к росту экономической эффективности региональной экономики.
Процедура и последовательность управленческих решений для реализации технологии участия муниципальных органов в реализации программ массового жилищного строительства дожна состоять в следующем:
1. Испонительная власть разрабатывает и утверждает документацию по подготовке территории под строительство.
2. Производит оценку земельного участка.
3. Обращается в субъект федерации за получением государственной гарантии для банка под залог подготовленной площадки.
4. Оформляет кредит для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (процентную ставку по кредиту в этом случае гасит государство на основе действующей областной целевой программы строительства Жилья).
5. На основе (аукциона привлекает управляющую компанию для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. г
6.Оценивает площадку, обеспеченную всеми необходимыми объектами инженерной и транспортной инфраструктуры, и продает с аукциона.
7.Возвращает кредит банку.
8.Полученный доход направляет на подготовку новых площадок, приобретение жилья для социально незащищенных категорий граждан, попонение средств муниципального бюджета, возведение жилья на указанной выше площадке по себестоимости для обеспечения социально незащищенных граждан жильем.
Динамика расходов регионального бюджета и притока налоговых доходов показывает, что для успешного применения предложенных инвестиционных инструментов в первые три года необходимо бюджетное финансирование. Ощутимые финансовые результаты от государственных инвестиций в жилищное строительство возможно получить на четвертый год реализации программы, а поная окупаемость израсходованных денежных средств возможна после 8 лет.
Социально-экономический эффект от описанного механизма состоит в том, что снижается социальная напряженность на рынке труда и решается задача занятости населения, происходит развитие территорий муниципальных образований, обеспечиваются инвестиции в застраиваемую территорию, увеличиваются налоговые поступлений в региональный бюджет, образуется сопутствующий эффект от создания новых рабочих мест; развития рынка строительных материалов и услуг.
Инвестиционные инструменты, описанные в настоящей в работе, предназначены для практического использования местными органами власти, которые заинтересованы в реализации программ социально-экономического развития общественно-территориальных объединений населения. Программы жилищного строительства традиционно являются стержнем стратегий развития общества.
Особое значение приобретает использование современных технологий инвестирования в современных условиях дефицита доходов бюджетов муниципальных образований. Только в результате поного использования условий, созданных действующими федеральными и региональными программами социально-экономического развития (включая строительство жилья) возможно преодоление насущных экономических и социальных проблем, существующих в городах и поселениях нашей страны.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Антюфеев, Владимир Владимирович, Санкт-Петербург
1. Нормативные документы:
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N51-03
3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 г. Ы14-Ф3
4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ
5. Инструкция ЦБР "Об обязательных нормативах банков" от 16.01.2004г. № 110-И.
6. О защите интересов инвесторов: Указ Президент РФ от 11 июня 1994 г. № 1233. (в ред. Указа Президента РФ от 04.11.94 N 2063).
7. О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг: Федеральный Закон РФ от 5 марта 1999 г. N 46-ФЗ.
8. Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88 (р). ГОСКОМАРХИТЕКТУРЫ).
9. Постановление Правительства РФ О комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестициях в экономику Российской Федерации от 13.10.1995г. № 1016.
10. Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р). ГОСГРАЖДАНСТРОЙ).
11. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу 2003-2005 гг.
12. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519.
13. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999г. № 39-Ф3.
14. Федеральный закон Об иностранных инвестициях в Российской Федерации от 09.07.1999г. № 160-ФЗ.1. Монографии и учебники:
15. Агаев A.A. Инвестиции Ч основа развития бизнеса. Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе / A.A. Агеев. Ч ВятГУ, 2003. Ч 204 с.
16. Аганбегян А.Г. Социально-экономическое развитие России / А.Г. Аганбегян. М.: Дело, 2003. - 272 с.
17. Айдаева И.И. Совершенствование механизма ипотечного кредитования в жилищном строительстве, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.10), РАГС, 2007. 22 с.
18. Акулова И.И. Прогнозирование динамики и структуры жилищного строительства в регионе : монография / Воронеж.гос.архит.-строит.ун-т. -Воронеж : ВГАСУ, 2007. 132с. - ISBN 978-5-89040-183-0 : 150.00.
19. Антипин А.И. "Инвестиционный анализ в строительстве" / Серия: Высшее профессиональное образование. Издательство: Академия, 2008 г. 240 стр.
20. Березин В.П.и др. Управление инвестиционно-строительным циклом (на примере реализации программ жилищного строительства города Москвы) / ред.: А. Н. Дмитриев, Н. JI. Карданская. М. : Изд-во АСВ, 2007. -156 с
21. Бессонов А.К. Повышение эффективности менеджмента строительного предприятия на основе формирования и использования инновационного потенциала, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2009 г.
22. Боди. 3. Принципы инвестиций / 3. Боди, А. Кейн, А. Маркус / 4-е изд.: Пер. с англ. М.: Издательский дом Вильяме, 2002. - 984 с.
23. Бочаров В.В. Инвестиции / В.В. Бочаров. СПб.: Питер, 2003.288 с.
24. Бузырев В.В. Экономика строительства / ред. В. В. Бузырев. 2-е изд., стер. - М. : Академия, 2007. - 336 с.
25. Генцлер И.В. Капитальный ремонт: Стимулирование инициатив собственников жилья. Опыт первого года реализации Федерального закона № 185-ФЗ О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйстваû / Институт экономики города, 2009, 32 стр.
26. Горбова И.Н. Автореферат "Формирование эффективной инвестиционной политики на региональном рынке жилья"
27. Гукова A.B. Управление инвестиционным капиталом предприятия / A.B. Гукова // Дисс. на соискание уч. степени д.э.н. М., 2005.
28. Гуртов В.К. Жилье России XXI век. Национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и перспективы развития жилищного строительства (проблемы развития и направления их решения) / Гуртов В.К. - М.:Статут, 2009. - 270 с.
29. Дамодаран А". Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов / А. Дамодаран. -М.: Альпина, 2004. 1342с.
30. Доценко-Белоус H.A. Стратегии финансирования строительства. / Издательство: юр.фирма "ПРОЛОГ" 2009г.' 704с.
31. Ендовицкий Д.А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики: Учеб. пособие / Д.А. Ендовицкий / Под ред. Гиляровской Л.Т. -М.: Финансы и статистика, 2003.-350 с.
32. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб.пособие / Л.Л. Игонина. М.: Экономиста, 2004. - 478 с.
33. Ильин И.А. Социальное строительство на территории России / И.А. Ильин ; Совет по изучению производ. сил РАН. Ч М. : Наука, 2006. Ч 234 с. ; 145 х 215 мм. Ч ISBN 5-02-034352-8 (в пер.), 400 экз.
34. Инвестиции: организация, регулирование, финансирование. Учеб. пособие / Под ред. Г.Ф. Крафт, Н.М. Ульяницкой. Ростов н/Д: РГУПС, 2003.-408 с.
35. Иншаков О.В. О стратегии развития Южного макрорегиона России: (методологические и методические проблемы формирования) / О.В. Иншаков. Вогоград: Издательство Вогоградского государственного университета, 2003. Ч 96 с.
36. Кайль А.Н. Инвестиции в строительство. Договоры долевого участия / Кайль А.Н. М.:РОСБУХ, 2008. - 216 с.
37. Киевская P.JI. Организационно-экономический механизм развития инженерной инфраструктуры районов застройки и реконструкции,автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2009 г.
38. Копейкин А.Б., Рогожина H.H., Туктаров Ю.Е. Ипотечные ценные бумаги / Институт экономики города, 2008, 124 стр.
39. Копейкин А.Б., Рогожина H.H., Туманов A.A., Якубов М.О. Финансирование жилищного строительства / М.: Фонд "Институт экономики города", 2007, 168 стр.
40. Копейкин А.Б., Рогожкина H.H., Туманов A.A. Формирование жилищного фонда, доступного для граждан с невысоким уровнем доходов: подходы зарубежных стран / Институт экономики города, 2009, 130 стр.
41. Косарева Н.Б. Основы ипотечного кредитования / М.: Фонд "Институт экономики города": ИНФРА-М, 2007, 576 стр.
42. Кричевский H.A., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование / Кричевский H.A., Калинин М.И. М.: ИФРА-М, 2006. - 223 с.
43. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости / В.В. Кущенко. Ч М.: Норма, 2004. 368 с.
44. Манцев О.В., Автореферат "Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве (на примере Рязанской области)"
45. Меметов P.C. Формирование механизма управления инвестиционным портфелем муниципалитета при обновлении сложившейся застройки города, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05),'МГСУ, 2008 г.
46. Найт Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль / Ф.Х. Найт. М.: Дело, 2003.-360 с.
47. Обухов А.Б. Разработка организационно-экономического механизма внутреннего контроля инвестиционно-строительной деятельности, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2008 г.
48. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: монография. / Е.С. Озеров. СПб.: Издательство МКС, 2003. - 422 с.
49. Осипов А.И. Формирование портфеля проектов девелоперских компаний при строительстве жилых посеков, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2007 г.
50. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Ч 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2004. -736 с.
51. Оценка недвижимости. / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л. Артеменков и др. / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Ч М.: Финансы и статистика,2003. Ч 496 с.
52. Потерович В.М. Кризис экономической теории / Доклад на научном семинаре Отделения Экономики и ЦЭМИ РАН Неизвестная экономика / В.М. Потерович // www.rusref.nm.ru
53. Рогожина H.H., Туманов A.A. Зарубежный опыт предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем доходов / М.: Фонд "Институт экономики города", 2007, 96 стр.
54. Рогожина H.H., Туманов A.A., Хамова Е.В. Методические рекомендации по мониторингу и оценке региональных программ жилищного финансирования/М.: Фонд "Институт экономики города", 2007, 164 стр.
55. Рожнов К.В. Вариант расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса на основе метода кумулятивного построения / К.В. Рожнов. -hllp://www.solidinvest.ru/solid/analitics/estimtion.
56. Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие / И.В. Сергеев, И.И. Веретенникова, В.В. Яновский. М.: Финансы и статистика, 2003.- 400 с.
57. Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры / Академия народного хозяйства при правительстве РФ, 2009, 264 стр.
58. Слепнова Т.А. Инвестиции: Учебное пособие / Т.А. Слепнова, Е.В. Яркин. М.: ИНФРА-М, 2003. - 176 с.
59. Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: Социальное измерение 2009. 288 с.
60. Теличенко Т.В. Методические основы оценки коммерческого потенциала территорий при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2008 г.
61. Теличенко В.И., Сборщиков С.Б., Король Е.А., Дмитриев А.Н., Каган П.Б., Карданская H.JI. Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса (2008, 240 е.).
62. Трещалина О.В. Формирование организационно экономического механизма управления инвестиционно-строительными проектами с учетом риска, автореф. дис. канд. экон. наук (08.00.05), МГСУ, 2008 г.
63. Ульянова О.Ю. Развитие жилищной системы в региональной социальной инфраструктуре: инновации, инвестиции и культура / О.Ю. Ульянова. Вогоград: Изд-во ВоГУ, 2008. Ч 416 с.
64. Фаэй JI. Стратегическое оценивание активов организации / Л. Фаэй. / В сб.: Фаэй Л., Рэндел Р. Курс МВА по стратегическому менеджменту / Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2004. - 608 с.
65. Black В. The Corporate Governance behaviour and market value of Russia firms / B. Black // www.corp-gov.org
66. Pratt Shannon. Valuning a Business: the analysis and appraisal of Closely Held Companies. Second Edition. Dow Jones-Irwin, Homewood, Illinois, 1989.
67. Статьи периодических изданий: /
68. Айзинова И.М. Жилищный вопрос в трех измерениях / ИНП РАН, кандидат экономических наук, старший научный сотрудник. Проблемы прогнозирования. Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, 2007, №2, с. 90-115
69. Антюфеев В.В. Инвестиционные инструменты в региональных программах жилищного строительства. / Журнал Региональная экономика: теория и практика 7(100) 2009 март
70. Архангельская Н. Землю-матушку оптом и в розницу / Н. Архангельская, А. Матвеева // Эксперт. 2006. - № 6. - с.30-34.
71. Батина A.M. / Кравцов В.И. Создание системы финансирования строительства жилья социального найма за счет бюджетных средств / Журнал Финансы и кредит 12(216) 2006 апрель
72. Бардасова Э.В. Проблемы современной экономики. Исследование и сравнительный анализ моделей финансирования строительства жилья в субъектах российской федерации / ООО "Научно-производственная компания "РОСТ", 2007, №3, с. 308-311
73. Баринов А. Э. Снижение рисков при кредитовании и инвестировании проектов в России / А.Э. Баринов // Банковское дело. 2005. - № 6. - с. 64-72.
74. Белоусова Л.С. Социально-экономические аспекты формирования рынка жилья и регулирования жилищного строительства в регионе / Журнал Экономический анализ: теория и практика 10(67) 2006 май
75. Бобылев В. В. Управление проектами инвестирования / Журнал Жилищное строительство. 2006. - N 12. - С. 7-9
76. Ботанова Е.В. Предоставление земельных участков для жилищного строительства / Е.В. Ботанова // Хозяйство и прав, 2008, №6, с. 49-58
77. Бондаренко М.В. Проектно-программный подход к решению задачи формирования рынка доступного жилья./ ФГОУВПО Российский государственный университет туризма и сервиса, Москва. Российский государственный университет туризма и сервиса, 2008, №1, с. 29-34
78. Брагин А. Участие коммерческих банков в финансировании инвестиций в реальный сектор экономики / А. Брагин // Инвестиции в России. 2004.-№3.-С. 17-20.
79. Буркова А. Ю. Банки как агенты паевых инвестиционных фондов / А.Ю. Буркова // Банковское право. 2005. - № 4. - с. 16-19.
80. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной привлекательностью и инвестиционной активностью региона / Л.С. Валинурова // Экономика и управление. Ч 2003. № 1. - С. 80-83.
81. Глисин Ф. Инвестиционная активность промышленных организаций / Ф. Глисин, Л. Китрар // Инвестиции в России. 2006. - № 4. Ч с. 16-22.
82. Глушков А.Ю. Система рыночных механизмов инвестирования в строительство / Государственный университет управления, г. Москва, Россия
83. Гончаров А.И. / Баркова О.И. Организационно-финансовый инструментарий национального проекта: региональные и муниципальные целевые программы строительства жилья / Журнал Региональная экономика: теория и практика 18(57) 2007 декабрь
84. Гончарова Ю. Край без крайностей / Ю. Гончарова // Эксперт. -2005. № 41., с.135.
85. Грязневич В. Готовы на руках носить инвесторов / В. Грязневич // Эксперт. 2006. - № 26. - с.98-102.
86. Гулькин П. Венчурное инвестирование в России: первопроходцы в выигрыше! / П. Гулькин // Рынок ценных бумаг. 2003. - № 6. - С. 46-51.
87. Гурова Т., Полунин Ю. Кто надул пузырь на рынке недвижимости. / Эксперт. 2006 г. - № 30. - с.20-21.
88. Гурович В. Маленький московский инвестиционный прорыв / В. Гурович // Аналитический банковский журнал. 2005. - № 3 (118). - с. 52-55.
89. Гурович В. Регионы нуждаются в инвестициях / В. Гурович // Аналитический банковский журнал. 2005. - № 1 (116). - с. 50-55.
90. Гусев К. Н. Инвестиции в России: тенденции I половины 2005 года /К.Н. Гусев // Банковское дело. 2005. - № 11. - с. 23-29.
91. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. Ч 2007.1. ЧС. 159-167.
92. Дерябина Я. Инструменты управления инвестиционной деятельностью на различных уровнях власти: классификация и анализ / Я. Дерябина // Инвестиции в России. Ч 2003. Ч № 1.-С. 3-13.
93. Дерябина Я. Системный анализ государственного управления инвестиционной сферой / Я. Дерябина // Инвестиции в России. 2003. - № 7.- С.11-21.
94. Довнар Н. Фабрика для звезд / Н. Довнар // Финанс. 2006. - № 42. -с.82-83.
95. Донской, П. К. Модернизировать инфраструктуру ЖКХ поможет бизнес / Журнал Национальные проекты. 2008. - N 5. - С.80-82
96. Доронина Н. Г. Регулирование инвестиций как форма защиты экономических интересов государства /Н.Г. Доронина, Н.Г. Семилютина // Журнал российского права. 2005. - № 9. - с. 8.
97. Дроздова И.В. Моделирование инвестиционного фонда комплексной реконструкции городской жилой застройки / И.В. Дроздова // Проблемы современной экономики, 2008, №2 (26), с. 83-84
98. Ершов М. Банковская система развития российской экономики / М. Ершов // Мировая экономика и международные отношения. Ч 2005. №3. -с. 21.
99. Ефремов А. В. Опыт строительных компаний в привлечении инвестиций: поиск альтернативных источников / A.B. Ефремов // Рынок ценных бумаг, 2007, №10
100. Зыков А. А "Методика поддержки инновационно-воспроизводственного процесса развития материальной базы строительства" / Журнал "ВГУ" № 18, декабрь 2007г., (часть 2)
101. Инвестиционный климат в России (доклад к 15 съезду РСПП). // Вопросы экономики. 2006. - № 5.
102. Кабанов В.Н. Принципы управления жилищным строительстве в муниципальной социально-экономической системе / Журнал Региональная экономика: теория и практика 22(115) 2009 июль
103. Ковалева Н.В. Договой рынок: три источника и три составляющие комплексного финансирования программы Доступное жилье / Н.В. Ковалева // Рынок ценных бумаг, 2007, №10, с. 33-40
104. Король С.П. / Семченкова A.B. Региональная стратегия: от планирования к реализации программы жилищного строительства / Журнал Региональная экономика: теория и практика 28(85) 2008 октябрь
105. Король С.П. Повышение эффективности управления региональной жилищной программой / Журнал Проблемы теории и практики управления. -2008.-N 9.-С. 31-39.
106. Костяшкин А. Приключения прямых инвестиций в России / А. Костяшкин // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 6. - С.65-68.
107. Пб.Кошман Н. П. Стройиндустрия и нацпроект. / Журнал Жилищное и коммунальное хозяйство. 2007. - N5.-C. 11-13.
108. Кояма X. Капиталовложения: как сэкономить 25% / X. Кояма, Р. Тассел // Экономические стратегии. 2003. - №1. - С.63-69.
109. Круглик, С. И. Теоретические основы управления проектами как адекватные подходы к жилищной сфере мегаполисов России на современном этапе / Журнал Промышленное и гражданское строительство. 2008. - N 1. -С. 50-52.N
110. Кузнецов О. Фондовый рынок: инвестиции в экономический рост / О. Кухнецов, Д. Гейнц // Рынок ценных бумаг. 2004. - № 8. Ч С.38-41.
111. Кукушкин А. И. Проблемы повышения инвестиционной активности территориальной банковской системы / А.И. Кукушкин // Российский экономический журнал. Ч 2005. №2. - с. 15.
112. Лисица М. Принятие финансового инвестиционного решения на информационно неэффективном рынке капитала / М. Лисица // Инвестиции в России. 2004. - № 1. с. 28-37.
113. Литвинова Т.П. Доходные дома как инструмент реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России / ФГОУВПО Российский государственный университет туризма и сервиса г. Москва, доцент. 2009, №2, с. 98-104
114. Литвинцева Г.П. Кризис инвестиций углубляется: где выход? / Г.П. Литвинцева// ЭКО. 2003. -№5. - С.20-35.
115. Лопач В.Д. Условия осуществления жилищного строиетельства с точки зрения налогового гражданского законодательства / В.Д. Лопач // Хозяйство и прав, 2007, №9, с. 22-27
116. Лукашов Д.И. Проблемы развития ипотеки на региональном уровне / Лукашов Д.И. // Финансы, 2007, №10, с. 47-54
117. Любавин А.Ю. Проблемы современной экономики / ООО "Научно-производственная компания "РОСТ", 2007, №2, с. 259-262
118. Маковецкий М.Ю. Роль ценных бумаг в инвестиционном обеспечении экономического роста / М.Ю. Маковецкий // Финансы и кредит. -2004.-№1-3.
119. Манцев О.Г. Механизмы привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу / О.Г. Манцев // Вопросы экономики, 2006, №9, с. 128137
120. Маньков, И. А. Роль специализированных ПИФов в реализации национальных жилищных программ / Журнал Жилищное строительство. -2006. N 12. - С. 26-27
121. Маслов А.Ю. Актуальные проблемы развития массового жилищного строительства в России / Проблемы прогнозирования. Институт народнохозяйственного прогнозирования РАН, 2007, №3, с. 74-81
122. Москвин В. Риск финансирования инвестиционных проектов / В. Москвин // Инвестиции в России. 2004. - № 1. - С. 16-22.
123. Мошонкин Е. Инвестиции в строительную отрасль: возможности и перспективы / Журнал Рынок ценных бумаг. 2007. - N 10. - С. 70-73.
124. Новиков А. Инвестиции Ч основа роста конкурентоспособности экономики /А. Новиков// Аналитический банковский журнал. 2005. - № 4 (119).-с. 38-45.
125. Овсянникова Т.Ю, Котова О.В. Оценка роли жилищного комплекса в региональной экономике / Регион: экономика и социология. 2007. № 3. С. 162-173.
126. Овсянникова Т.Ю. Жилье как фактор роста человеческого потенциала / Т.Ю. Овсянникова // Томский финансовый журнал. 2004 - № 3. - с.14.
127. Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий / В. Остапенко // Экономист. 2003. - № 8. - С. 28-36.
128. Печалова М. Ю. Инвестиционный проект: участие банков /М.Ю. Печалова // Банковское дело. 2005. - № 10. - с. 27.
129. Плаксенков. Е.Д. Привлечение финансирования девелоперскими компаниями: российского рынка уже недостаточно / Е.Д. Плаксенков // Рынок ценных бумаг, 2007, №10
130. Плисецкий Д. Инвестиции и экономическая безопасность России / Д. Плисецкий // Инвестиции в России. 2003. - № 1. - С.23-26.
131. Попова Н. Экономическое развитие, инвестиционная политика регионов и бюджетная реформа / Н. Попова // Рынок ценных бумаг. Ч 2004. Ч № И.-С. 62-64.
132. Придвижкин C.B. Эволюция территориальных программ жилищного финансирования / C.B. Придвижкин // Финансы и Кредит, 2006, №24, с. 59-70
133. Ройзмана И. Типология инвестиционного климата регионов на новом этапе развития российской экономики / И. Ройзмана, И. Гришина, А. Шахназаров // Инвестиции в России 2003. - №3. - С. 3-6.
134. Самогородская М.И. Методологические основы стратегического управления реальными инвестиционными процессами / М.И. Самогородская // Региональная экономика: теория и практика, 2003. - №1. - С. 37 - 44.
135. Сардарова H.A. Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования в России / Вестник Якутского государственного университета.
136. Якутский государственный университет им. М.К. Аммосова, 2007, №1, с. 118-120
137. Ступин. И. Эмбрион эффективного девелопмента / И. Ступин // Эксперт. 2005. - № 24. -с.94-99.
138. Стяжкина В. Портфельный подход к инвестиционному проектированию / В. Стяжкина, Д. Лапшин // Инвестиции в России. 2004. -№3.-С. 25-27.
139. Сухарев О. С. Инвестиционный климат России / О.С. Сухарев // Инвестиции в России. 2003. -№1.- С.23-24.
140. Сухарев О.С. Экономический рост или кризис. России нужна новая инвестиционная политика / О. Сухарев // Инвестиции в России. Ч 2003. -№3 .-С. 15-20.
141. Темишев, Р. Р. Инвестиционная привлекательность строительства социальных объектов / Р. Р. Темишев // Промышленное и гражданское строительство. 2008. - № 10. - С. 35-36
142. Тихонова В. Инвестиционный климат в России с точки зрения эффективности прямых иностранных инвестиций / В. Тихонова // Инвестиции в России. Ч 2005. № 6. Ч с. 3-10.
143. Трускова О. Дорого и страшно / О. Трускова // Финанс. 2005. - № 42. - с.76.
144. Тургель И.Д. / Придвижкин C.B. Система государственного финансирования жилищного строительства: проблемы становления и перспективы развития / Журнал Финансы и кредит, 2006, №18, с. 16-26
145. Турманидзе Т. Методические вопросы оценки эффективности инвестиций /Т. Турманидзе // Инвестиции в России. 2005. - № 2. - с. 22-30.
146. Угрюмова A.A. / Крючков А.Н. Управление экономической безопасностью жилищно-коммунального хозяйства как фактор регулирования региональной экономики / Журнал Региональная экономика: теория и практика 1 (40) 2007 январь
147. Ульянова О.Ю. Ресурсно-факторный подход к развитию жилищной системы региона / О.Ю. Ульянова // Проблемы современной экономики, 2008, №3, с. 89-91.
148. Управление общественными и экономическими системами. Орловский государственный технический университет, 2006, №2, с. 13
149. Фатуев В. Автоматизированная система оценки эффективности инвестиционного проекта / В. Фатуев, В. Стяжкина, Д. Лапшин // Инвестиции в России. 2005. - № 8. - с. 41- 44.
150. Федорова М. Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере / Вопросы экономики. Некоммерческое партнерство "Редакция журнала Вопросы экономики"
151. Финансы. 2005. - № 42. - с.77.
152. Фомин Д. Специфика обеспечения в банковском кредитовании / Д. Фомин // Инвестиции в России. 2005. - № 10. - с. 34-37.
153. Хайкин В. Г. Принципы формирования оптимального инвестиционного портфеля жилищной недвижимости / Журнал Промышленное и гражданское строительство. 2007. - N 2. - С. 40-42
154. Черемесина Т.П. Жилье в России. Экономические механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства / Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН, Новосибирск, кандидат экономических наук.
155. Черкасов П.С. Строительный рынок жилья и ипотечное кредитование в регионах России / П.С. Черкасов // Проблемы современной экономики, 2008, №4 (28), с. 89-91
156. Шевченко И.В. Южный Федеральный округ: что там; за горизонтом / И.В. Шевченко, Е.Н. Александрова, А.В. Александров // Региональная экономика. Ч 2004. № 1. Ч С. 49-59.
157. Щербакова О.Н. Практическая технология оценки бизнеса действующего предприятия О.Н. Щербакова // Финансовый бизнес. 2003. -№1. Ч С.67.
158. Щукин А. Их не догонят / А. Щукин // Д-штрих. 2006. - №1. -с.52-55.
159. Щукин А. Под три процента годовых / А. Щукин // Вещь. 2006. -№ 1-2. - с.40-45.
160. ЭКО. АНО "Редакция журнала "ЭКО", 2006, №4, с. 99-115
161. Hopt К. Modern Company Law Problems: A European Perspective // Company Law Reform in OECD Countries. A Comparative Outlook of Current Trends. Stockolm, 7-8 December 2000. '
162. Devereus M. Taxing risky investment // Public policy/ www. cepr. org/pubs/dp s/DP4053. asp1. Интернет-ресурсы:176. www.accountingreform.ru177. www.expert.ru178. www.fd.ru179. www.gks.ru180. www.irn.ru181. www.slovari.rambler.ru.
Похожие диссертации
- Механизм эффективного регулирования инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства
- Управление процессом привлечения инвестиций в жилищное строительство
- Методические подходы к формированию и развитию программ экологического жилищного строительства
- Повышение эффективности управления инвестиционной деятельностью в водоснабжении жилищно-коммунального хозяйства
- Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики