Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Апацкая, Ирина Евгеньевна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики"
005009669
.............7У
Апацкая Ирина Евгеньевна
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УСЛОВИЯХ СОЦИАЛЬНО ОРИЕНТИРОВАННОЙ ЭКОНОМИКИ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
9 3 ЯН5 -0:2
Москва-2012
005009669
Диссертационная работа выпонена на кафедре Коммерция Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства (МГАКХиС).
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Дикарева Варвара Андреевна Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Епифанов Виктор Александрович доктор экономических наук, профессор Ларионов Аркадий Николаевич
Ведущая организация: ФГБОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов
Защита состоится л 17 февраля 2012 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.153.02. при ФГБОУ ВПО Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30, зал заседаний совета (ауд. 407).
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства.
Автореферат размещен на сайте ВАК и МГАКХиС Автореферат разослан <^>> января 2012г.
диссертационного совета
Ученый секретарь
Р.О. Чернов
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Для России одной из острых социальных проблем в настоящее время является решение жилищного вопроса. Более 40 % населения России проживают в помещениях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. При этом по данным Государственной службы статистики финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 19 % населения страны. Основными причинами низкого платежеспособного спроса населения являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, лоднотипность предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Отсутствие возможностей у населения обеспечить свои, жилищные -потребности препятствует поноценному развитию личности, снижает -демографическую активность, что в итоге приводит к замедлению экономического роста страны. В связи с чем, является необходимым выявление форм государственного участия в реализации социальной жилищной политики, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активную часть населения страны, не нарушая равновесия рыночных механизмов.
Важнейшей задачей реализации мер поддержки граждан в жилищной сфере становится максимальное привлечение в данных целях финансовых ресурсов главным образом из внебюджетных источников.
Для решения данных проблем требуется разработка научно-обоснованных предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма формирования и реализации социальных жилищных программ в городе Москве с участием коммерческих структур, что свидетельствует об актуальности темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования в области социальной жилищной политики привлекают внимание отечественных и зарубежных авторов. Среди ученых, посвятивших свои исследования сфере социальной жилищной политики следует отметить работы Абрамова С.И., Асаула A.A. Архиповой В.Ф., Банашека А., Горшкова Р.К., Гумба Х.М.,
Дикаревой В.А. Донцовой JI.B., Ивантера В., Епифанова В.А., Ларионова А.Н., Корсаковой И.Н., Поляка В.Г., Прыкина Б.В., Римшина В.И., Соколовой Т.В., Яровенко С.М. и других авторов. Работы этих авторов являются научной базой и методологической основой настоящего исследования.
В основу исследования проблем организационно-экономического механизма и методологии анализа, рассматриваемых в диссертационном исследовании, положены работы ученых: Кочеткова Д.Г., Кульмана A.A., Левчука Д.Г., Мильнера Б.З., Райзберга Б.А., Федоровича О.В. и других.
Несмотря на наличие ряда работ, посвященных жилищным программам, в том числе эффективности реализации проектов по строительству доходных домов, на сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует четкое понятие доходного дома, не сложились методические подходы к формированию и реализации программ по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства, оценке их экономической эффективности.
Целью исследования является разработка научных положений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционной политики в сфере социального жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства.
В соответствии с целью диссертационного исследования сформулирована следующая гипотеза. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположении, согласно которому предложение механизма реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства является одним из условий разрешения жилищной проблемы граждан, состоящих на жилищном учете.
Для достижения обозначенной цели был решен ряд задач:
- выявлены сущность и источники финансирования социального жилищного строительства;
- проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства;
- на основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации социальной жилищной политики выявлены возможные направления реализации организационно-экономического механизма реализации социальных жилищных программ посредством взаимодействия государства с частными коммерческими структурами;
- проведен анализ потребности населения в жилье;
- анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ;
- проведено обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений;
- предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения;
- обоснована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.
Объектом исследования является инвестиционная политика в сфере социального жилищного строительства, реализуемая в городе Москве.
Предметом исследования являются методы и организационно-экономические механизмы реализации инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.
Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященных проблемам обеспечения населения жильем.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования для достижения цели и решения поставленных задач применены методы системного анализа, синтеза, метод экспертных оценок, аналитический и структурно-функциональный методы.
Информационной базой исследования послужили статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата, аналитические материалы Департамента жилищной и жилищного фонда города Москвы, материалы отдельных министерств и ведомств.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК Минобрнауки России (экономические науки). Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) п.1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного
строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, п. 1.3.59 - Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве; п. 1.3.71 -Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и обосновании организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения жильем посредством строительства доходных домов с участием коммерческих структур в форме государственно-частного партнерства.
Научные результаты, полученные лично автором, обладающие новизной и выносимые на защиту:
- уточнен и расширен понятийный аппарат в области жилищного строительства. Уточнено понятие социальное жилищное строительство как особо важного элемента в обеспечении населения доступным жильем. Дана трактовка понятия доходные дома социального назначения;
- выявлены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы;
- в результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития рынка социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства;
- предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений;
- предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации
организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов;
- в целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития поноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.
Апробация теоретических положений, выводов и рекомендаций диссертационного исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на заседаниях кафедры, вузовских, межвузовских и международной научно-практических конференциях в 20092011 гг. Среди них: научно-практические семинары ВПО МГАКХиС (20092011гг.), XI11 Международная научно-практическая конференция Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики (Сочи, 10,2011г).
Отдельные положения диссертационного исследования получили внедрение в деятельности Ассоциации Строителей России при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья на условиях государственно-частного партнерства.
Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФБГОУ ВПО МГАКХиС по дисциплинам Основы менеджмента, Экономика предприятия.
Всего автором опубликовано лично и в соавторстве 7 печатных работ по теме диссертации объемом 5,6 пл., в том числе лично автора - 4,8 п. л.
Структура и содержание диссертационной работы.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 150 наименований. Общий объем составляет 150 страниц, в том числе 15 таблиц и 18 рисунков.
В первой главе проведен анализ источников финансирования строительства социального жилья, выявлены недостатки, изучена нормативно-правовая база, регламентирующая деятельность в данной сфере, исследован и систематизирован зарубежный опыт.
Во второй главе выпонено исследование действующей системы управления формированием рынка доступного жилья, проанализированы формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающих безвозмездные, возмездные и арендные схемы.
В третьей главе диссертационной работы разработаны рекомендации по формированию эффективного организационно-экономического механизма реализации инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства, обоснована модель формирования проектов строительства доходных домов в форме концессионных соглашений. Предложена методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ПОЛУЧЕННЫЕ ЛИЧНО АВТОРОМ
1. Уточнено понятие социальное жилищное строительство как особо важного элемента реализации государственной политики и обеспечения населения жильем.
Одним из наиболее важных и необходимых прав - является право человека на жилье. Именно жилье представляет собой самую высшую ценность, при отсутствии которой невозможно нормальное функционирование общества. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Следует отметить, что именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения, а также государственные стратегии.
В настоящее время на рынке жилья значительная роль принадлежит частному сектору. Государство уже не является монополистом в данной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения внебюджетных источников.
Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низко доходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, поэтому в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем.
По различным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских программ. В связи с чем, по мнению автора, для этой группы населения наиболее доступной формой является арендное жилье, так как с квартиросъемщика снимается ответственность по его содержанию и управлению.
С учетом вышеизложенного нами предложена следующая трактовка понятия социальное жилищное строительство. Социальное жилищное строительство - это возведение жилых домов, находящихся в собственности государства, либо государства совместно с коммерческими структурами для сдачи в аренду нуждающимся гражданам с соблюдением принципов социально ориентированной рыночной экономики.
В очереди на улучшение жилищных условий в Москве стоит более 130 тысяч семей. Проведенные социологические исследования показали, что улучшить жилищные условия желают не менее 50% москвичей. Среди граждан, состоящих на учете, 62% семей желают ускорить решение жилищной проблемы, воспользовавшись возмездными формами предоставления жилья, 41% из них готовы переехать в Подмосковье.
Основным фактором, характеризующим рынок недвижимости России, является нехватка нового жилья. Доля жилья с износом более трети составляет около 60% общего жилищного фонда (табл.1).
Таблица 1
Распределение жилищного фонда по проценту износа в 2010 году
% износа Общая площадь жилых помещений Число (индивидуальных) жилых домов Число многоквартирных жилых домов
от 0 до 30 61,6 38,5 39,5
от 31 до 65 34,7 54,5 51,8
от 66 до 70 2,7 5,3 6,4
свыше 70 1,0 1,7 2,3
Ветхое и аварийное жилье составляет более 3% (табл.2).
Ветхий и аварийный жилищный фонд в РФ
Таблица 2
2000г. 2007г. 2008г. 2009г. 2010г. 2010г. в% к
2000г. 2007г. 2008г.
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, мн. м2 65,6 99,1 99,7 99,5 99,38 152,1 100,2 99,7
в том числе:
ветхий 56,1 84,0 83,2 80,1 78,9 140,6 93,9 94,8
аварийный 9,5 15,1 16,5 19,4 20,5 в 2,2р. 135,8. 124,2
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, % 2,4 3,2 3,2 3,1 3,1
Порядка 60% жилья было построено более 30 лет назад (табл.3). Более половины жилищного фонда нуждается в сносе и новом строительстве.
Таблица 3
Распределение жилищного фонда по годам постройки в 2010 году
По годам возведения: Общая площадь жилых помещений Число жилых домов (индивидуально-определенных зданий) Число многоквартирных жилых домов
до 1920 2,6 5,0 4,5
1921-1945 4,8 10,5 7,3
1946-1970 30,9 44,2 37,6
1971-1995 43,7 28,2 43,9
после 1995 18,0 12,1 6,7
Несмотря на резкий рост жилищного строительства в последние годы, объем его ниже, чем в поздний советский период, когда нехватка жилья начала ощущаться особенно остро.
Общая потребность в новом жилье в России оценивается более чем в 1 мрд. кв. м. При нынешних темпах строительства на удовлетворение этого спроса понадобится 20 лет. При этом эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса. Ожидается, что в 2012 г. он составит до 3 мрд. кв. м.
Недостаточный прирост жилищного фонда на фоне роста доходов населения ведет к дороговизне недвижимости в России, и в особенности в г. Москве. По данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости цены на квартиры в Москве поднялись гораздо быстрее, чем происходил рост заработной платы. В результате, приобретение жилья за счет накоплений становится недоступным для широких слоев населения.
В целом проблему формирования рынка доступного жилья условно можно разделить на два блока (рис.1):
Рис. 1. Проблемы формирования рынка доступного жилья
Первый блок - повышение платежеспособного спроса населения. В данном аспекте следует рассматривать различные финансовые схемы приобретения жилья и их эффективность, например: развитие накопительных схем, различных вариантов поддержки отдельных социальных программ, ипотечных жилищных кредитов.
Второй блок - внутренние ресурсы строительного комплекса, возможность увеличения объемов строительства при снижении себестоимости. В данной ситуации необходимо не только рассмотрение внутренних технологических и инфраструктурных ограничений, но и определение эффективности административных возможностей, по которым следует дать объективную оценку деятельности структур испонительных органов власти, обеспечивающих управление строительной отраслью.
2. Определены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных жилищных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы.
Особенно остро жилищная проблема стоит у молодых семей, являющихся одним из наиболее мало защищенных слоев населения. В 2010 году на учете состояло 31902 московских молодых семей. Из них 4,1% состояли в очереди на улучшение жилищных условий по схеме найма, поднайма жилых помещений с одновременным участием в городской накопительной программе; 13,2% семей в рамках СЖСК. В среднем срок ожидания жилого помещения в 2010 году составил 11 лет, в 2009 - 13. Данная цифра является явно слишком большой.
Роль города в обеспечении нуждающихся слоев населения жильем в настоящее время реализуется посредством ряда жилищных программ (рси.2):
п р -\ Программа улучшения жилищных условий граждан, признанных нуждающихся в жилых помещениях
О -N - Молодой семье - доступное жилье
г р -N Переселение жителей из сносимых пятиэтажных, ветхих и аварийных домов
А Ч\ Ч\/ Реконструкция, реновация, капитальный ремонт жилищного фонда
м -N - Поэтапная ликвидация коммунального заселения
ы -N - Ликвидация общежитий квартирной планировки
Рис. 2. Перечень городских жилищных программ
В разработке находятся две программы, нацеленные на повышение комфортности в крупном мегаполисе, а именно:
- программа ликвидации коммунального заселения в жилищном фонде г. Москвы;
- программа создания общегородской сети общежитий для предоставления жилых помещений работникам столичного хозяйства.
В настоящее время реализация городских жилищных программ осуществляется в основном за счет средств бюджета и частично средств граждан, что, по мнению автора, противоречит реализации принципа рыночной экономики и развитию свободной конкуренции в сфере жилищного строительства.
Возможность решения жилищной проблемы: приобретения жилья, обмена на более комфортабельное большей площади включает не только сам факт его свободного приобретения или обмена, но и его содержания и обслуживания, уплаты налогов (налог на имущество физических лиц, налог на землю, если это частный дом).
Механизмы, обеспечивающие приток собственных средств населения в жилищное строительство включают ипотеку, строительно-сберегательные
кассы, жилищно-строительные кооперативы, предоставление субсидий на приобретение жилья (рис.3):
Ипотечное кредитование
Строительно-сберегательные
; Формы улучшения ; . жилищных условий ;
Жилищно-строительные кооперативы
Субсидии на приобретение жилья
Рис. 3. Формы улучшения жилищных условий населения
Спектр форм является достаточно обширным, однако в массовых масштабах ни одно из вышеперечисленных направлений не получило дожного развития.
Главной причиной тому является низкая платежеспособность большего количества населения, состоящего в очереди на улучшение жилищных условий, а также рост цен на жилье в связи с возрастанием себестоимости строительства по городскому заказу.
3. В результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития системы социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства.
Анализируя мировой опыт обеспечения жильем населения, нами было выявлено, что эффективным и обоснованным является предложение по обеспечению развития в городе Москве системы догосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка найма жилья.
По нашему мнению, арендный жилой фонд города дожен состоять из жилых домов трех основных категорий (рис.4):
Городской арендный фонд
Доходные дома
Бездотационные дома
Муниципальные арендныедома
Рис. 4. Городской арендный фонд
Развитие арендного сектора понимается как целенаправленное изменение, в результате которого из существующего жилого фонда города выделяется новый сегмент - доходные жилые дома - с качественно новыми свойствами и характеристиками.
На сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует общезакрепленное понятие доходного дома, в связи с чем, автором предлагается следующая трактовка доходного жилого дома социального назначения. Доходный жилой дом социального назначения - это специализированный дом, построенный с целью обеспечения нуждающихся слоев населения в условиях, утвержденных санитарными нормами и правилами, собственник которого представляет жилые помещения во временное пользование на основе договора аренды.
4. Предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений.
Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.
По нашему мнению, данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.
Для реализации обозначенного направления в первую очередь необходимо законодательное регулирование арендных отношений, что приведет к прозрачности рынка аренды жилых помещений.
С целью формирования рыночных отношений в данном сегменте помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем, по мнению автора, может стать государственно-частное партнерство.
Основной целью государственно-частного партнерства является развитие инфраструктуры в интересах общества путем объединения ресурсов и опыта каждой из сторон, реализации общественно значимых.
. Государственно-частное партнерство - качественно новый и эффективный способ привлечения инвестиций, поскольку партнерства такого типа могут не только способствовать росту экономики, но и развивать социально важную инфраструктуру.
5. Предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов.
В числе организационно-экономических механизмов временной передачи прав собственника от государства к частной компании достойное место во всем мире занимают концессии.
Применительно к реализации данной программы концессионным соглашением следует считать договор между Правительством Москвы (концендентом) и инвестором (концессионером) на строительство жилого доходного дома и его дальнейшую эксплуатацию на правах догосрочной аренды.
В рамках проведенного анализа и вышепредставленных предложений, автором предлагается следующая модель организационно-экономического механизма реализации доходных домов в Московском регионе (рис. 5):
Рис. 5. Предлагаемая модель взаимодействия государства и частных коммерческих структур в рамках реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов в Московском регионе
Организационно-экономический механизм, основанный на параметрах программы жилищного строительства, определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, привлечения внебюджетных источников финансирования посредством заключения концессионного соглашения.
По нашему мнению, в основу эффективности взаимодействия региональных органов власти и частных инвесторов в рамках реализации концессионных соглашений, объектом которых является строительство доходных домов дожны быть заложены следующие основные принципы:
- рассмотрение реализуемой программы на протяжении всего ее жизненного цикла;
- принцип сравнения (сопоставимости условий сравнения различных вариантов программы);
- учет последствий реализации программы;
- разграничение прав и пономочий участников программы;
- многоэтапность оценки.
Реализация данного направления позволит:
- сделать рынок аренды жилья доступным и прозрачным для населения;
- реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.
С учетом данных принципов автором разработан агоритм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе заключения концессионных соглашений (рис.6):
Анализ рынка аренды жилой недвижимости и социально-экономической ситуации
Обоснование нового строительства доходных домов на условиях ГЧП
Оценка инициативы и ожидаемой эффективности реализации проекта
Подготовка
Проведение конкурса, выбор организации
Согласование и выпуск распорядительного документа, формирование договорных обязательств с городом
Контроль за
Выбор строительством
подрядчиков, и эксплуатацией
строительство объекта
доходных домов
Рис. 6. Агоритм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе заключения концессионных
соглашений
6. В целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития поноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры в доходных домах, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.
Для определения эффективности предложенного организационно-экономического механизма строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства, автором разработана методика, предполагающая проведение анализа по следующим направлениям:
1. Анализ общественной потребности в доходных домах.
2. Анализ экономической эффективности реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов в г. Москве.
3. Анализ социальной эффективности реализации строительства доходных домов.
В ходе диссертационного исследования нами выявлены положительные факторы развития строительства доходных жилых домов:
- законодательно урегулированные арендные отношения, исключающие обман, как со стороны арендатора, так и арендодателя;
- снижение стоимости арендных услуг (в секторе эконом-класса);
- повышение качества предоставляемых услуг.
Это позволит значительно повысить интерес к доходной коммерческой недвижимости.
Автором разработана математическая модель определения эффективности реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на условиях государственно-частного партнерства, которая апробирована при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья.
Определение количества граждан желающих улучшить свои жилищные условия посредством аренды квартир в доходных домах эконом-класса предлагается рассчитывать по следующей формуле:
Сдд=КсуХУрд-^ихЧ (1)
где: Сдд- спрос на квартиру в доходном доме
Key - количество граждан, стоящих на жилищном учете
Урд - средний уровень доходов населения
Урн - средний уровень доходов населения (прожиточный минимум)
К - коэффициент рыночной надбавки
Ца -цена аренды квартиры
В целях проведения расчетов, а также приведения прожиточного минимума к реальным цифрам в формулу введен повышающий коэффициент, который зависит от внешних условий:
1 <К<2,5
Цену аренды в этом случае, возможно определить, зная средний размер квартиры и стоимость аренды 1 кв.м.:
Ца = Ца кв. м.х Пл кв.
где: Ца кв.м - стоимость аренды квадратного метра квартиры Пл кв. - площадь квартиры
Стоимость аренды квадратного метра следует исчислять исходя из расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, которые представляют собой стоимость трудовых ресурсов, используемых в процессе выпонения работ, материалов, основных средств (включая машины и механизмы), а также другие затраты.
Основным методом формирования расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме является нормативный метод, заключающийся в определении расходов на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
Исходя из вышепредставленного, стоимость аренды квадратного метра квартиры в доходном доме автором предлагается исчислять по формуле:
Р мат - расходы на материальные ресурсы (состоят из расходов на приобретение материалов, используемых для содержания и текущего ремонта конструктивных элементов и инженерного оборудования, благоустройства и обеспечения санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории).
Р от - расходы на оплату труда и социальные нужды
Ам - амортизационные отчисления
Рпр - прочие расходы
ССкв - стоимость строительства 1 кв.м. жилья
Т - нормативный срок окупаемости проекта, мес.
Крн - коэффициент рыночной надбавки.
В формулу предлагается ввести коэффициент рыночной надбавки. В данный коэффициент заложена стоимость, превышающая затраты на содержание жилья. Значение данного коэффициента зависит от скорости запонения доходного дома, но не дожно превышать 30%.
Основываясь на полученных результатах расчетов, можно определить объем жилой площади, необходимой для обеспечения очередников арендным жильем.
Цакв.м.=
гР мат + Р от + Ам + Рпр
При реализации концессионных соглашений по строительству доходных жилых домов одной из главных задач, стоящих перед государственными органами, по нашему мнению, является достижение максимально возможного социального эффекта, а также создание оптимальных условий, способствующих притоку частного капитала в данную сферу.
Экономическая эффективность доходных жилых домов - это показатель, отражающий результативность деятельности субъектов в рамках строительства доходного жилого дома. Значение показателя определяется как отношение, полученной субъектами выгоды к затратам на строительство доходного дома.
Расчет экономической эффективности предлагается проводить в несколько этапов:
1. Построение потока реальных денежных средств и определение на его основе необходимого объема финансирования проекта для всех участников.
2. Определение коммерческой эффективности реализации проекта.
3. Выявление положительного результата реализации проекта в форме предполагаемой прибыли для каждого из участников.
Применительно к данному исследованию под потоком реальных денежных средств от реализации концессионного соглашения по строительству коммерческих доходных домов эконом-класса следует понимать совокупность распределенных во времени поступлений и выплат денежных средств, генерируемых участниками при строительстве жилого доходного дома.
Определение коммерческой эффективности от реализации проекта предполагается на основании стандартных методик применения простых и сложных методов оценки реализации инвестиционных проектов, наиболее распространенными из которых являются: срок окупаемости, простая норма прибыли, определение чистой текущей стоимости проекта, внутренней нормы рентабельности, внутренней нормы доходности.
Разработка данного организационно-экономического механизма направлена не только на достижение социального эффекта, но и реализацию главных принципов рыночной экономики (получение прибыли при осуществлении экономической деятельности, а также предоставление возможности населению решать жилищные проблемы с большей самостоятельностью).
Таким образом, положительный эффект от реализации данного проекта для государства (Правительства Москвы) предлагается рассчитывать в
соответствии со следующей методикой. Так как концессионное соглашение предполагает распределение полученной прибыли от реализации проекта между ее участниками, то прибыль государства можно выразить следующей формулой:
Пг -прибыль государства от реализации проекта ЧП - чистая прибыль полученная в результате реализации проекта Крп - коэффициент распределения прибыли в соответствии с концессионным соглашением
НБ - налоговое бремя предприятия-концессионера. Так же следует определить положительный эффект от реализации данных проектов и для концессионеров.
С целью развития сотрудничества государства с частными инвесторами в сфере реализации совместной социальной жилищной политики автором предлагается усилить экономический эффект предприятий, реализующих данные проекты посредством снижения их налоговой нагрузки по таким налогам как: налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость.
Меры, разработанные автором, позволят усилить экономическую привлекательность предложенных к реализации проектов по строительству доходных домов.
Результаты диссертационного исследования позволили сделать определенные выводы и предложения:
1. Решение жилищной проблемы для России является одной из наиболее острых. Исходя из масштабов реального финансирования государство уже не является монополистом в жилищной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения инвестиций частных коммерческих структур.
2. Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низко доходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, что
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
приводит к увеличению его стоимости. В результате в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства при решении своих жилищных проблем.
3. Возможность решения жилищной проблемы посредством приобретения жилья в собственность включает не только сам факт его свободного приобретения, но и его содержания, обслуживания, уплаты налогов, что для некоторых категорий граждан является обременительным. В связи с чем, предлагается формирование нового сегмента на жилищном рынке, регулируемого законодательством - арендного сектора.
4. Анализируя мировой опыт обеспечения жильем населения весьма эффективным и обоснованным является предложение по обеспечению развития в городе Москве системы догосрочного найма жилых помещений и формирования цивилизованного рынка найма жилья, посредством выделения нового сегмента- доходных домов.
5. В настоящее время в Москве отсутствует единая политика в области городского арендного жилья. Сегодня город не является участником этого сегмента рынка, который охватывает в основном вторичное жилье и фактически выведен из под контроля государства.
6. С целью формирования рыночных отношений в сегменте арендного жилья помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем может стать государственно-частное партнерство.
7. Разработанный организационно-экономический механизм строительства доходных домов определяет оптимальные условия инвестирования с учетом снижения нагрузки на бюджет, а также привлечения внебюджетных источников финансирования посредством заключения концессионного соглашения.
8. Для определения эффективности предложенного организационно-экономического механизма строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства, автором предложена методика, основанная на необходимости проведения анализа по следующим направлениям: анализ общественной потребности в доходных домах, анализ экономической эффективности реализации концессионных соглашений по
строительству доходных домов в г. Москве, анализ социальной эффективности реализации строительства доходных домов.
9. С целью развития сотрудничества государства с частными инвесторами в сфере реализации совместной социальной жилищной политики предлагается усилить экономический эффект предприятий, реализующих данные проекты посредством снижения их налоговой нагрузки по таким налогам как: налог на прибыль организаций и налог на добавленную стоимость.
Реализация данного направления позволит сделать рынок аренды жилья доступным и прозрачным для населения, реализовать принцип рыночной экономики, а именно создание стимула решения жилищной проблемы гражданами самостоятельно.
ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России:
1. Апацкая И.Е. Совершенствование организационно-экономического механизма строительства и реализации доходных домов в Московском регионе// Российское предпринимательство. М.: Изд. Креативная экономика, 2011г- №11,-0,8 пл.
2. Апацкая И.Е. Развитие механизма реализации социальных жилищных программ //Микроэкономика, 2011 г. - №12, 0,8 пл.
3. Апацкая И.Е. Развитие государственной системы догосрочного найма жилья в бездотационных домах как фактор улучшения обеспеченности населения доступным жильем //Финансы. Экономика. Стратегия, Воронежский госуниверситет, 2011 г. - №12,0,8 пл.
Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:
4. Апацкая И.Е. Организационно-экономический механизм реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов в Московском регионе на основе государственно-частного партнерства// Право. Экономика. Безопасность, 2011 г -№1,-0,8 пл.
5. Апацкая И.Е., Дикарева В.А. Рынок арендного жилья как фактор удовлетворения жилищных потребностей граждан // XI11 Международная научно-практическая конференция Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики. Книга Экономика и управление Часть 1., М., 2011г., - 0,8 пл., в т.ч. 0,4 п.л.авт.
6. Апацкая И.Е. Сравнительный анализ зарубежного опыта финансирования социального жилищного строительства// Актуальные проблемы гуманитарных и социально-экономических дисциплин. Сб. научн. трудов, М.: Экслибрис-Пресс, 2011 г - 0,8 п.л.
7. Апацкая И.Е., Дикарева В.А. Развитие арендных отношений в сфере социального жилищного строительства. // Актуальные проблемы гуманитарных и социально-экономических дисциплин. Сб. научн. трудов, М.: Экслибрис-Пресс, 2011г - 0,8 п.л., в т.ч. 0,4 п.л.авт.
Подписано в печать: 12.01.2012 г. Объем: 1 п.л. Тираж: 100 экз. Заказ № 613 Отпечатано в типографии Реглет. 119526, г. Москва, Страстной бульвар, д.6. стр.1. (495) 978-43-34; wwvv.regiet.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Апацкая, Ирина Евгеньевна
Введение.
Глава 1. Теоретические аспекты формирования организационно-экономического механизма реализации социальных инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства
1.1 Сущность и источники финансирования социального жилищного строительства.
1.2 Анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства.
1.3 Зарубежный опыт финансирования социального жилищного строительства.
1.4 Организационно - экономический механизм строительства социального жилья.
Глава 2. Анализ организационно-экономического механизма реализации строительных инвестиционных проектов в г. Москве
2.1 Анализ потребности населения в жилье.
2.2 Система управления формированием рынка доступного жилья посредством ипотечного кредитования.
2.3 Анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ.
Глава 3. Рекомендации по формированию эффективного организационно-экономического механизма реализации инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства
3.1 Обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений.
3.2 Организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабо защищенных слоев населения.
3.3 Методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.
3.4 Экспериментальная проверка предложенного методического обеспечения организационно-экономического механизма строительства доходных домов по программе концессионных соглашений.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной экономики"
Актуальность темы исследования. Для России одной из острых социальных проблем в настоящее время является решение жилищного вопроса. Более 40 % населения России проживают в помещениях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. При этом по данным Государственной службы статистики финансовыми средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен на него обладают не более 19 % населения страны. Основными причинами низкого платежеспособного спроса населения являются: низкий уровень развития инвестиционно - строительного комплекса, лоднотипность предлагаемых схем приобретения жилья, неразвитость инфраструктуры рынка жилья и ипотечного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.
Отсутствие возможностей у населения обеспечить свои жилищные потребности препятствует поноценному развитию личности, снижает демографическую активность, что в итоге приводит к замедлению экономического роста страны. В связи с чем, является необходимым выявление форм государственного участия в реализации социальной жилищной политики, позволяющих удовлетворять потребность в жилье экономически активную часть населения страны, не нарушая равновесия рыночных механизмов.
Важнейшей задачей реализации мер поддержки граждан в жилищной сфере становится максимальное привлечение в данных целях финансовых ресурсов главным образом из внебюджетных источников.
Для решения данных проблем требуется разработка научно-обоснованных предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма формирования и реализации социальных жилищных программ в городе Москве с участием коммерческих структур, что свидетельствует об актуальности темы исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования в области социальной жилищной политики привлекают внимание отечественных и зарубежных авторов. Среди ученых, посвятивших себя исследованию сферы социальной жилищной политики следует отметить работы Абрамова С.И., Асаула A.A. Архиповой В.Ф., Банашека А., Горшкова Р.К., Дикаревой В.А. Донцовой JI.B., Ивантера В., Ларионова А.Н., Корсаковой И.Н., Поляка В.Г., Соколовой Т.В., Яровенко С.М. и других авторов. Работы вышепредставленных авторов являются научной базой и методологической основой настоящего исследования.
В основу исследования проблем организационно-экономического механизма и методологии анализа, рассматриваемых в диссертационном исследовании положены работы ученых: Кочеткова Д.Г., Кульмана A.A., Левчука Д.Г., Мильнера Б.З., Райзберга Б.А., Федоровича О.В. и других.
Несмотря на наличие ряда работ, посвященных жилищным программам, в том числе эффективности реализации проектов по строительству доходных домов, на сегодняшний день в российском законодательстве отсутствует четкое понятие доходного дома, не сложились методические подходы к формированию и реализации программ по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства, оценке их экономической эффективности.
Целью исследования является разработка научных положений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционной политики в сфере социального жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства.
В соответствии с целью диссертационного исследования сформулирована следующая гипотеза. Рабочая гипотеза исследования базируется на предположении, согласно которому предложение механизма реализации инвестиционных проектов по строительству доходных домов на основе государственно-частного партнерства является одним из условий разрешения жилищной проблемы граждан, состоящих на жилищном учете.
Для достижения обозначенной цели был решен ряд задач:
- выявлены сущность и источники финансирования социального жилищного строительства;
- проведен анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей деятельность в сфере жилищного строительства;
- на основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации социальной жилищной политики выявлены возможные направления реализации организационно-экономического механизма реализации социальных жилищных программ посредством взаимодействия государства с частными коммерческими структурами;
- проведен анализ потребности населения в жилье;
- рассмотрена система управления формированием рынка доступного жилья посредством ипотечного кредитования
- анализ существующего механизма формирования и реализации социальных жилищных программ;
- проведено обоснование модели формирования инвестиционных проектов в сфере социального жилищного строительства в форме концессионных соглашений;
- предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения;
- обоснована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов; проведена экспериментальная проверка предложенного методического обеспечения организационно-экономического механизма строительства доходных домов по программе концессионных соглашений
Объектом исследования является инвестиционная политика в сфере социального жилищного строительства, реализуемая в городе Москве. б
Предметом исследования являются методы и организационно-экономические механизмы реализации инвестиционной политики в сфере жилищного строительства.
Теоретическую основу исследования составляют законодательные и нормативные акты, директивные документы, работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов, посвященных проблемам обеспечения населения жильем, а также результаты работ научно-исследовательских институтов экономического и строительного профиля.
Методологическая основа исследования. В рамках исследования для достижения цели и решения поставленных задач применены методы системного анализа, синтеза, метод экспертных оценок, аналитический и структурно-функциональный методы.
Информационной базой исследования послужили статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата, материалы отдельных министерств и ведомств.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальности ВАК РФ (экономические науки). Исследование выпонено в рамках специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство), п. 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, п. 1.3.59 -Методологические основы формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве; п. 1.3.71 -Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах; п. 1.3.77 - Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в выработке и обосновании организационно-экономического механизма обеспечения незащищенных слоев населения жильем, посредством строительства доходных домов с участием коммерческих структур в форме государственно-частного партнерства.
Научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:
- уточнен и расширен понятийный аппарат теории жилищного строительства. Уточнено понятие социальное жилищное строительство как особо важного элемента и обеспечения населения доступным жильем. Дана трактовка понятия доходные дома для социально незащищенных слоев населения;
- выявлены формы улучшения жилищных условий граждан посредством социальных программ, включающие безвозмездные, возмездные и арендные схемы;
- в результате сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта реализации и финансирования социальной жилищной политики выявлены приоритетные направления развития системы социального жилья в России, массового внедрения системы строительства доходных домов на основе государственно-частного партнерства;
- предложен системный подход к решению жилищной проблемы России, который основывается на использовании экономических рычагов и стимулов в деле обеспечения населения жильем за счет привлечения внебюджетных средств и их рационального использования. Обоснована авторская позиция о необходимости вовлечения коммерческих структур в управление и координацию процесса решения жилищной проблемы посредством заключения концессионных соглашений;
-предложен организационно-экономический механизм формирования и реализации доходных домов в Московском регионе для слабозащищенных слоев населения; разработана система принципов формирования и 8 реализации организационно-экономического механизма взаимодействия государства с коммерческими организациями по строительству доходных домов;
- в целях принятия научно-обоснованных решений о финансировании социального жилищного строительства, а также развития поноценного рынка арендного жилья разработана и апробирована методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов. Предложены варианты расчета показателей спроса на квартиры, стоимости аренды 1 м2 в доходном доме, а также показатель эффективности распределения чистой прибыли от реализации проекта между его участниками.
Практическая значимость исследования. На основе результатов исследования разработана методика проведения экономической оценки реализации концессионных соглашений по строительству доходных домов.
Апробация теоретических положений, выводов и рекомендаций диссертационного исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на заседаниях кафедры, вузовских, межвузовских и международной научно-практических конференциях в 20092011 гг. Среди них: научно-практические семинары ВПО МГАКХиС (20092011гг.), XI11 Международная научно-практическая конференция Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения, информатики и экономики (Сочи, 10, 2011г).
Отдельные положения диссертационного исследования получили внедрение в деятельности Ассоциации Строителей России при разработке предложений по формированию рынка доступного жилья на условиях государственно-частного партнерства.
Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГБОУ ВПО МГАКХиС в преподавании дисциплин Основы менеджмента, Экономика предприятия
Всего автором опубликовано лично и в соавторстве 7 печатных работ 9 по теме диссертации объемом 5,6 п.л., в том числе лично автора - 4,8 п. л.
Структура и содержание диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 150 наименований. Общий объем составляет 150 страниц, в том числе 15 таблиц и 18 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Апацкая, Ирина Евгеньевна
Заключение
Одним из наиболее важных и необходимых прав - является право человека на жилье. Именно жилье представляет собой самую высшую ценность, при отсутствии которой невозможно нормальное функционирование общества. Исторические и культурные особенности, национальные традиции и социальные установки, поведенческие стереотипы и природные инстинкты всегда делали жилище не только центром частной жизни, но и системообразующим фактором среды обитания. Следует отметить, что именно жилищные условия представляют собой наиболее сложный агрегат всего комплекса показателей условий жизни, поскольку в нем тесно переплетаются экономические возможности и социальные приоритеты, личное благосостояние и бюджетные ограничения, индивидуальные предпочтения, а также государственные стратегии.
В настоящее время на рынке жилья значительная роль принадлежит частному сектору. Государство уже не является монополистом в данной сфере. Объемы бюджетных ассигнований на строительство социального жилья имеют тенденцию к снижению. Финансирование строительных проектов практически невозможно без привлечения внебюджетных источников.
Свобода выбора жилья и места проживания открывает возможность для проведения эффективной миграционной политики, так как длительные очереди на жилье оказывают негативное воздействие на мобильность рабочей силы, а так же на уровень безработицы. Тем самым ограничивая возможность естественного населения.
Участие государства в обеспечении части граждан жильем оправдано тем, что рынок не может обеспечить потребности низкодоходных групп населения, так как он производит недостаточное количество жилья, поэтому в обществе всегда будут присутствовать группы населения, нуждающиеся в поддержке государства в решении своих жилищных проблем.
По различным причинам около 75% семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют возможности приобрести жилье в собственность даже на льготных условиях городских программ.
Несмотря на резкий рост жилищного строительства в последние годы, объем его ниже, чем в поздний советский период, когда нехватка жилья начала ощущаться особенно остро.
Общая потребность в новом жилье в России оценивается более чем в 1 мрд. кв. м. При нынешних темпах строительства на удовлетворение этого спроса понадобится 20 лет. При этом эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса. Ожидается, что в 2012 г. он составит до 3 мрд. кв. м.
Недостаточный прирост жилищного фонда на фоне роста доходов населения ведет к дороговизне недвижимости в России, и в особенности в г. Москве.
Особенно остро жилищная проблема стоит у молодых семей, являющихся одним из наиболее незащищенных слоев населения.
В 2010 году на учете состояло 31902 московских молодых семей. Из них 4,1% состояли в очереди на улучшение жилищных условий по схеме найма, поднайма жилых помещений с одновременным участием в городской накопительной программе; 13,2% семей в рамках СЖСК. В среднем срок ожидания жилого помещения в 2010 году составил И лет, в 2009 - 13. Данная цифра является явно слишком большой.
Роль города в обеспечении нуждающихся слоев населения жильем в настоящее время реализуется посредством жилищных программ.
В настоящее время реализация городских жилищных программ осуществляется в основном за счет средств бюджета и частично средств граждан, что, по мнению автора, противоречит реализации принципа рыночной экономики и развитию свободной конкуренции в сфере жилищного строительства.
Возможность решения жилищной проблемы приобретения жилья, обмена на более комфортабельное большей площади включает не только сам факт его свободного приобретения или обмена, но и его содержания и обслуживания, уплаты налогов.
Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права ее изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.
По нашему мнению данный механизм позволит большому количеству граждан, состоящих в очереди и не имеющих средств на приобретение жилья в собственность воспользоваться наймом жилья.
Арендное жилье является необходимым и эффективным институтом, обеспечивающим:
- выбор формы пользования жильем для граждан (владение или наем);
- поддержание трудовой мобильности граждан;
-инновационное и качественное обновление жилищного фонда;
- регулирование и оптимизацию жилищного ценообразования.
Для реализации обозначенного направления в первую очередь необходимо законодательное регулирование арендных отношений, что приведет к прозрачности рынка аренды жилых помещений.
С целью формирования рыночных отношений в данном сегменте помимо средств, предоставляемых государством для реализации поставленной задачи, необходимо привлечение средств коммерческих структур. Одним из возможных способов взаимодействия государства с организациями по обеспечению населения арендным жильем, по мнению автора, может стать государственно-частное партнерство.
Необходимым условием эффективного привлечения коммерческих структур в данный вид бизнеса является распределение затрат между концендентом и концессионером. В частности государство дожно взять на себя такие расходы как: предоставление налоговых льгот, выделение земли
136 под проекты строительства доходных домов в соответствии с градостроительными планами без аукционов и конкурсов, освобождение от уплаты за присоединение к коммунальной инфраструктуре, предоставление налоговых льгот по налогу на прибыль и налогу на имущество организаций на срок окупаемости проекта.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Апацкая, Ирина Евгеньевна, Москва
1. Конституция РФ
2. Федеральный закон О Федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годы от 24.11. 2008г. № 204-ФЗ.
3. Федеральный закон Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений от 25.02.1999г. № 39-Ф3.4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.
4. Федеральный закон О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 04.07.1991г. № 1541-1.
5. Федеральный закон Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992г. № 4218-1.
6. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998г.
7. Федеральный закон О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001г. № 178-ФЗ.
8. Федеральный закон Градостроительный кодекс Российской Федерации от 22.07.2005г. № 117-ФЗ.
9. Федеральный закон Жилищный кодекс РФ от 30.12.2004г.
10. Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992г. № 4219-1 (с изменениями и допонениями, вступившими в силу с 24 декабря 2002 года)
11. Постановление Правительства Российской Федерации О Федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы от 17.09.2001г.
12. Закон города Москвы О приватизации государственной и муниципальной собственности от 11.04.2001г. №12.
13. Закон города Москвы Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения от 14.06.2006г. № 29.
14. Закон города Москвы от 15.01.2003г. № 22 Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы
15. Закон города Москвы Основы жилищной политики города Москвы № 6 от 11.03.1998г.
16. Постановление правительства Москвы О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 20072009гг. и задании на 2010год от 18.04.2006г. № 268-ПП.
17. Указ Президента Российской Федерации от 10.06.1994г. № 1180 О жилищных кредитах
18. Указ президента Российской Федерации от 10.06.1994г. № 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов
19. Постановление Правительства Российской Федерации О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11.01.2000г. № 28
20. Постановление Правительства Москвы О третьем этапе Московской программы Молодой семье- доступное жилье на 2009-2011 гг. и заданиях до 2015г.û от 10.02. 2009г. № 76-1111.
21. Постановление Правительства Москвы О концепции формирования в городе Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма от 05.09.2008г. №708-ПП.
22. Постановление Правительства Москвы О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе Москве от 08.11. 2005г. № 881-ПЛ.
23. Постановление Правительства Москвы № 774-ПП от 26.08.2008г. Об итогах выпонения городских жилищных программ в 2007 году и городских жилищных программ на 2008-2010 годы.
24. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности М.: Центр экономики и маркетинга 1999г., с. 222
25. Аверченко В., Р. Вессели, Наумов Г., Файкс Э., Эртл И. Принципы жилищного кредитования М.: 2006г. с. 255
26. Айзинова И.М. Жилищный вопрос в трех измерениях. Проблемы прогнозирования 2008г. №2 с. 90-116.
27. Айтмухаметова И.Р., Гарина С.А., Денисенко Е.Б., Лебедева E.H., Минина О.В. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции. Учебное пособие Новосибирск 2003г., с. 99
28. Антипин А.И. Инвестиционный анализ в строительстве М.: лакадемия 2008г. с. 230
29. Ардзинов В. Д. Ценообразование и составление смет в строительстве Издательство Питер 2008г. с. 231
30. Асаул H.A. Институциональные взаимодействия в инвестиционно-строительной комплексе региона С-Пб. Гумманистика 2005г. с. 278
31. Асаул А.Н., Карасев A.B. Экономика недвижимости. Учебное пособие
32. Барбасов A.A. Государственное управление. Электронный вестник. Выпуск № 15. Июнь 2008г.
33. Барроо П., Стайк Р. Сравнение реформ жилищного сектора в России и странах Восточной Европы/ Вопросы экономики 1993 г. №7
34. Бекин В., Стороженко В. Жилищное строительства как фактор демографической динамики/ Вопросы экономики 2009г. № 10, с. 144-149
35. Бобков В., Канаев И. Структура общества (по доходам и жилищной обеспеченности). Экономист 2006г. № 9 с. 42-52.
36. Бекин Т. Жилищная статистика и положение в жилищном секторе/ Вопросы экономики 1993г. № 7
37. Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб./Под ред. Проф. А.Я. Сухарева.-М.: ИНФРА-М, 2007. VI, 858с.
38. Верижников В.В. проблемы привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и анализ возможных путей их решения / Финансы и кредит 2009г. № 34 (370) электронная версия
39. Викторов М., Кощеев В., Грахов В. Национальный проект по жилью: факторы реализации. Экономист 2007г. № 1 с. 57-60.
40. Ганичев И.А. Строительство в США М.: Стройиздат 1979г., с.335.
41. Гареев И.Ф. Эффективность бюджетных программ воспроизводства жилищного фонда в республике Татарстан/ Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2009г. № 2 (39)- электронная версия
42. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье: люди и национальный проект М.: Европа 2006г. с. 86.
43. Голоманчук Э.В. Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации/ Труды института системного анализа Российской академии наук том 24 2006г. с.85-91
44. Годовой отчет АО КБ Московское ипотечное агентство
45. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебник.- 4-е изд., перераб. и доп. М.: Высшее образование, 2007.- 655с.141
46. Горшков Р.К., Дикарева В.А. Формирование рынка доступного жилья в России: Научное издание.-М.: Издательство АСВ, 20Юг.-152с.
47. Горшков Р.К., Дикарева В.А. Организация коммерческой деятельности предприятий строительного комплекса: Учебное пособие. М.: Граница, 20Ю.-298с.
48. Горлов В.Н. Жилищное строительство в СССР/ Марксизм и современность № 1 (45) 2009г. электронная версия
49. Государственное регулирование экономики: Учеб. пособие/ Т.Г. Морозова, Ю.М. Дурдыев, В.Ф. Тихонов и др.; Под ред. проф. Т.Г. Морозовой.- М.: ЮНИТИ- ДАНА, 2001г.- 255 с.
50. Гринчель Б.М., Жихаревич Б.С., Костылева Н.Е. Жилищная политика местных властей: уроки западноевропейского опыта и реформы в России С-Пб Издательство Наука 1998г. с. 290
51. Гуртов В.К. Плакся В.И. Жилищное строительство и приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России М.: Издательство РАГС 2008г. 143
52. Даглас Дж. Пиден-Прентис Государственное и частное партнерство в жилищном секторе. Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2006г. № 1-2 (26-27).
53. Денисов Н., Коновалова Т. Жилищная политика в современной ситуации/ Экономист 2009г. № 6 с. 49-54
54. Джиэл Дж. Приватизация жилья в Москве: как его приватизируют и почему/ Вопросы экономики 1993г. № 7
55. Донцова Л.В., Каменецкий М.И. Строительный комплекс: состояние, проблемы, основные тенденции догосрочного развития. Проблемы прогнозирования 2008г. №4 с. 44-55.
56. Дмитриев А.Н., корданцева H.J1. Управление инвестиционно-строительным циклом (на примере реализации программ жилищного строительства города Москвы). Учебное пособие.- М.: Издательствоассоциации строительных вузов, 2007.-160с.142
57. Жилищное право: учебник/ П.В. Алексий и др.; под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. 7-е изд., перераб. и доп. -М.: ЮНИТИ - ДАНА: Закон и право, 2009г. - 480с.
58. Зрубек Р., Банашек А. Развитие государственного и местного управления недвижимостью в Польше. Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2008г. № 3(36).
59. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования. Экономист 2008г. № 11 с. 74-82.
60. Ивантер В. Финансирование городского развития и жилья в России/ Проблемы теории и практики управления 2005г. №5 с. 27-35
61. Ильин И.А. Социальное строительство на территории России М.: Наука 2006г. с. 232
62. Инвестиционно-строительный инжиниринг: справочник для профессионалов М.: ЕЛИМА 2009г. с. 1203
63. Каменецкий М.И., Донцова JI.B. Строительный комплекс: состояние, проблемы, основные тенденции догосрочного развития/ Проблемы прогнозирования 2008г. № 4 с. 44-55
64. Коняев А.Ю. Формирование экономического механизма управления инвестиционным процессом в сфере жилищного строительства. Автореферат диссертации М.: 2006г.
65. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, 2000г.
66. Козлова C.B. Развитие земельно-имущественых отношений в городах М.: Наука 2007г. с. 159
67. Кожухов A.A. Формирование инвестиционных предпосылок активизации отечественного рынка инвестиций Финансы и кредит 2009г. № 43 (379) электронная версия
68. Косарева Н., Туманов А. Об оценке доступности жилья в России. Вопросы экономики 2007г. №7 с. 118-135.
69. Кошман Н.П., Глинский K.K. Проблемы реализации приоритетного национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России/ Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2006г. № 1-2 (26-27)
70. Кравченко Н. Инвестиционный анализ. Учебное пособие. М.: Издательство ДЕЛО 2007г. с. 260
71. Кудрин A.JI. Бюджет 2010: выпонение социальных обязательств, поддержка экономики/ Финансы 2009г. № 12 с.3-9
72. Кульман А. Экономические механизмы: Пер. с фр.; под общ. ред. Н.И. Хрусталевой. М.: Прогресс; Универс, 1993. 92 с.
73. Ладинов A.C. Программа Ипотечное жилищное кредитование: вовлечение средств граждан в инвестиционные процессы в жилищном строительстве/ Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2007г. № 1-2 (30-31)
74. Лазарова Л. Особенности подхода к жилищной политике. Экономист 2006г. № 10 с. 72-78.
75. Ларионов А.Н, Поляков В.Г., Василенко Г.В. Управление жилищными инвестиционными проектами в регионе: учебное пособие под общей редакцией Ларионова А.Н. Издательство Вогоград 1999г. с. 228
76. Левин B.C. Инвестиции в основной капитал в России: статистический анализ динамики и прогнозирование М.: Финансы и статистика 2007г. с. 297
77. Левин Ю.А. Поиск инновационных схем жилищного финансирования/ Финансы 2009г. №12 с. 13-16
78. Ю.А. Левин Финансы 2010 г. № 9 с. 17-19 О формировании инфраструктуры догосрочного финансирования жилищного строительства
79. Лобков С.Н. Отчет Оценка показателей результативности и эффективности мероприятий федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы, их соответствия целевым индикаторам и показателям М.: 2008г.
80. Мадала Г.С., Тода Я., Ноздрина Н. Анализ аукционных цен на квартиры в Москве/ Вопросы экономики 1993г. № 7
81. Маколов В.И. Инвестиционная политика государства в посткризисный период М.: Наука 2007г. с. 174
82. Маслов А.Ю. Актуальные проблемы развития массового жилищного строительства в России/Проблемы прогнозирования 2007г. №3 с. 74-82
83. Матвеев A.C. Социальное жилье или жилищный цунами Сборник научных статей. Тамбов 2005г. с. 58-62.
84. Матненко A.C. Софинансирование федеральных программ из региональных и местных бюджетов// Финансы. -2008г. № 12 с.8.
85. Махрова А., Нефедова Т., Трейвиш А. Москрвская область сегодня и завтра: тенденции и пе5рспективы пространственного развития М.: издательство Новый Хронограф 2008г. с. 343.
86. Минц В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость. Вопросы экономики 2007г. № 2 с. 111-119.
87. Нанасов П.С. Управление проектно-строительным процессом М.: Издательство Ассоциации строительных вузов 2008г. с. 156
88. Новикова Т. Национальные проекты и социальные преобразования. Экономист 2008г. № 8 с. 82-86.
89. Орлов A.B. Социальное жилье муниципальное жилье/Архитектура и строительство Москвы № 1 2000г. - электронная версия.
90. Основы ипотечного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. Ч М.: Фонд Институт экономики города, 2006
91. Панибратов Ю.П., Ларионов А.Н., Иванова Ю.В. Муниципальное управление и социальное планирование в строительстве М.: Академия 2008г. с. 250.
92. Потерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих странах: проблема трансплантации институтов М.: Наука 2007г. с. 178
93. Потерович В.М., Старков О.Ю. Целесообразно доработать и принять закон о строительных сберегательных кассах/ Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2009г. № 2(39)- электронная версия
94. Попов В.Н., Орешков A.A. Социально-экономический аспект ипотечного кредитования в России / Финансы и кредит 2009г. № 40 (376)-электронная версия
95. Пепеляева JI.B. Реализация догосрочной стратегии массового строительства жилья позволит россиянам улучшить жилищные условия. Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2007г. № 3-4 (32-33).
96. Петерсон Ю.Н. Материал будущего//Архитектура и строительство России.-1996.-№9-10.-с. 18
97. Платонов В.В. Развитие организационно-экономического механизма управления жилищным строительством московского мегаполиса. Автореферат диссертации. М.: 2008г.
98. Пузанов А. Качество жилья в Москве и его связь с ресурсами семей/ Вопросы экономики 1993г. № 7
99. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы /Вопросы экономики 1993г. № 7
100. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. М.: ИНФРА - М, 2007г. -495 с.
101. Рено Б. Жилищная система бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах? / Вопросы экономики 1993г. №7 с.
102. Родионова В.М. Бюджетные средства как стратегический инвестиционный ресурс / Научный альманах фундаментальных и прикладных исследований: Финансовые и кредитные проблемы инвестиционной политики 2004г. М.: Финансы и статистика с. 38-53
103. Романенкова E.H. Справочник по строительству: нормативы, правила, документы М.: Проспект 2009г. с. 1224
104. Российская энциклопедия по охране труда: В 3 т. 2-е издание., перераб. и доп. - М.: Изд-во НЦ ЭНАС, 2007г.
105. Сабуров Е. Жилищное строительство как государственный приоритет/Вопросы экономики 1993г. №7
106. Сборщиков С.Б. Механизм государственного регулирования и стимулирования инвестиционно-строительной деятельности М.: Издательство Ассоциации строительных вузов 2004г. с. 168
107. Сиваев С.Б., Трутнев Э.К., Прокофьев В.Ю. Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры М.: Дело 2009г. с. 261
108. Скворцов В.В. генеральный план как инструмент стратегического развития города/ Труды института системного анализа Российской академии наук том 36, 2008г. с. 34-48
109. Соловьева И.А. Нечетко-множественный подход к финансовой оценке инвестиционных проектов/ Финансы и кредит 2009г. №45 (381)-электронная версия
110. Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: социальное измерение. Москва 2009г. с. 283
111. Статистический сборник 1989г.
112. Стерник С.Г. Развитие системы статистических индексов в финансовом анализе инвестиций на рынке недвижимости/ Финансы и кредит 2009г. № 40 (376) электронная версия
113. Степанов И.С. Экономика строительства: учебник 3 издание переработанное и допоненное М.: ЮРАЙТ 2008г. с. 620147
114. Страйк Р., Косарева H. Развитие системы жилищного кредитования в России/ Вопросы экономики 1993г. № 7
115. Тарасюк В.М. Жилищно-строительные кооперативы как оптимальная модель обеспечения населения доступным жильем/ недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование 2009г.№ 2 (39)-электронная версия
116. Татарова A.B. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Издательство ТРТУ, 2003г. 70с.
117. Теличенко В.И., Сборщиков С.Б., Пустовгар А.П., Маркова И.М. Инновационный менеджмент в строительстве М.: Издательство Ассоциации строительных вузов России 2008г. с. 194
118. Теличенко В.И., Король Е.А., Каган П.Б., Сборщиков С.Б., Дмитриев А.Н., Карданская H.J1. Основы управления инвестиционно-строительными программами в условиях мегаполиса/ Научное издание: -М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2008.-240с.
119. Хазанович Э.С., Ажлуни A.M., Моисеев A.B. Инвестиционная стратегия: учебное пособие М.: КНОРУС, 2010.-304с.
120. Черезова Я.А. Формирование механизма повышения эффективности привлекательности строительного комплекса региона (на примере Кировской области) Автореферат диссертации М.: 2009г.
121. Чернов В.Г. Модели поддержки принятия решений в инвестиционной деятельности на основе аппарата нечетких множеств М.: Издательство Горячая линия -Телеком 2007г. 307с.
122. Шевелев А.И. Социальные аспекты реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России. -электронная версия: hhtp://www/subsident.ru
123. Щетинин Я., Баранов И. Анализ доступности жилья в Московсом регионе/электронная версия бюлетеня Насеение и общество 2007г. №307308
124. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки М.: Высшая школа 2000г., с273.
125. Федорович, В. О. Состав и структура организационно-экономического механизма управления собственностью крупных промышленных корпоративных образований / В. О. Федорович. Новосиб. : Ж. Сибирская финансовая школа, 2006. - № 2. - с. 45 - 54.
126. Федотова М Институты некоммерческого кредитования в жилищной сфере /Вопросы экономики 2006г. № 9 с. 149-153
127. Фетисов Д.Н. Анализ зарубежного опыта функционирования строительно-сберегательных касс /Электронное научное издание Труды МЭЛИ: электронный журнал
128. Финансово-кредитный энциклопедический словарь под общей редакцией А.Г. Грязновой. М.: Финансы и статистика 2000г., с. 1165.
129. Экономический словарь. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает.
130. Экономическая политика O.E. Ясин Основные принципы и методы оценки эффективности городских целевых программ
Похожие диссертации
- Управление развитием социально ориентированной экономики региона
- Политика в сфере землепользования в системе управления социально-экономическим развитием региона
- Организационно-экономическое обеспечение жилищного строительства в регионе
- Формирование стратегии жилищного строительства на уровне крупного города в современных условиях
- Пути повышения эффективности инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства