Управление инвестиционным процессом в сфере создания объектов коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Вахрамеева, Марина Дмитриевна |
| Место защиты | Санкт-Петербург |
| Год | 2009 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционным процессом в сфере создания объектов коммерческой недвижимости"
На правах рукописи
Вахрамеева Марина Дмитриевна
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЦЕССОМ В СФЕРЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальност ь 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной
деятельностью; экономика, организация и управление предприятиям!), отраслями, комплексами - строительство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Санкт-Петербург - 2009
003481413
Работа выпонена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет информационных технологий, механики и оптики.
Научный руководитель- доктор экономических наук, профессор
Голубев Андрей Александрович
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Шатрова Елена Викторовна
доктор экономических наук, профессор Сергеева Ирина Григорьевна
Ведущая организация - Государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится л // кАм 2009 г. в <('-> часов на заседании диссертационного совета Д 212.237.09 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. 7.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования Санкт-Петербургский государственный университет экономики п финансов.
Автореферат разослан Сл7а1/(Л> 2009 I
Ученый секретарь диссертационного совета
Овчинникова С.Г.
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследовании обусловлена резким сокращением инвестиционного спроса и источников инвестирования а секторе коммерческой недвижимости с началом экономического и финансового кризиса, и также связанной с этим необходимостью формирования -эффективной системы управления инвестиционным процессом.
Начиная со второй половппы 2008 г. и на протяжении 2009 г. во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости существенно сокращаются темпы строительства объектов, увеличиваются сроки их окупаемости, снижаются количество сделок купли-продажи и их цена. Причинами сложившейся ситуации стали сокращение инвестиций из собственных средств и ухудшение возможностей для привлечения инвестиций, как внешних - значительный отток иностранных инвестиций ограничил доступность иностранных заемных средств для отечественных строительно-девелоперских компаний, так и внутренних -сокращение ликвидности национальной банковской системы и рост кредитных рисков в условиях экономической неопределенности резко ограничили возможности привлечения основного источника внешних инвестиций в сектор создания коммерческой недвижимости - банковских кредитов.
Зависимость российских девелоперских компаний, реализующих проекты создания коммерческой недвижимости, от финансового кризиса усиливается сложившейся практикой привлечения инвестиционных ресурсов на краткосрочной основе, что привело к наличию у них большой доли краткосрочной задоженности по отношению к длительным срокам производства строительно-монтажных работ, ограниченности денежных средств и к отсутствию возможности рыночного рефинансирования инвестиций.
При этом анализ степени насыщенности ключевых сегментов рынка коммерческой недвижимости - офисной, торговой и складской - показывает, что все сегменты рынка далеки от насыщения в сравнении со среднеевропейскими показателями. Это означает, что сокращение инвестиционной активности и, как следствие, увеличение сроков создания объектов и окупаемости инвестиций, приведет к замедлению темпов насыщения рынка и по мере снижения негативных проявлений экономического кризиса вызовет значительную нехватку качественных офисных, торговых и складских помещений, что приведет к необоснованному росту цены и арендной платы. Чтобы этого не произошло, важно сегодня обеспечить приток в сектор инвестиционных ресурсов, достаточный для сохранения, в том числе, собственного ресурсного потенциала девелоперских компаний.
Решение данной проблемы требует разработки эффективных схем привлечения инвестиционных ресурсов в сочетании с оптимизацией сроков и стоимости строительно-монтажных работ. При этом инициаторы инвестиционных проектов дожны обеспечить интересы множества инвесторов с точки зрения доходности, минимизации рисков, обеспечивая сохранность средств частных инвесторов. Для того чтобы коммерческая недвижимость в РФ стала объектом
эффективного инвестирования, необходимо сформировать адекватный этим требованиям инвестиционный процесс.
Степень изученности проблемы. В процессе работы для теоретического обоснования выводов исследования автор опирася на труды отечественных и зарубежных ученых. В настоящее время исследование различных аспектов развития рынка недвижимости в целом и локальных инвестиционных проектов, в частности, получает все большее распространение в научной сфере, что является очевидным свидетельством научной актуальности и востребованности дан-нон проблематики. В ходе исследования особенностей коммерческой недвижимости как инвестиционного актива, подходов к оценке и анализу эффективности инвестиционных проектов в сфере создания объектов коммерческой недвижимости были использованы работы, касающиеся сущности понятий инвестиций, рынка недвижимости, управления инвестиционным процессом в строительстве, а также девелопмента - среди них труды А.Н. Асаула, В.В. Бочарова, В.В. Бузырсва, Л.С. Васильевой, Н.Ф. Вечера, С.А. Владимирова,
B.А. Горем ыки'на, Л.В. Донцовой, В.Е. Есипова, Л.Л. Игониной, Ю.Н. Казанского, И. Кармановой, А.Б. Крутика, В.В. Кущенко, И.И. Мазура,
C.Н. Максимова, Е.Г. Никольской, Н.Г. Ольдерогге, A.A. Ольховского, Ника Ордуэя, Ю.П. Панибратова, Г.П. Подшиваленко, В.А. Смирнова, И.С. Степанова, Е.И. Тарасевича, В.Д. Шапиро, В.Я. Чеснокова и других отечественных и иностранных исследователей.
Автором также использовались материалы научных трудов, связанных с анализом форм и инструментов привлечения инвестиционных ресурсов, в том числе через институты колективного инвестирования, для проектов создания объектов коммерческой недвижимости - среди них монографии и научные статьи К.В. Бадина, В.Д. Васильева, Д. Грицкевича, Е.А. Еленевой, А. Ефремова, А.Г. Ивасеико, Д. Киселева, И. Макалатин, И. Мамонтова, Е. Масловой, И.В. Матяш, Я.И. Ннконовой, М.Ю. Печаловой, Д. Симагина, Т.Д. Фумберга, И.В. Хмельницкого, Р. Шемендюка и других. Однако специфика управления инвестиционным процессом в сфере коммерческой недвижимости, на наш взгляд, недостаточно отражена в существующих исследованиях, в то время как характерные особенности сектора коммерческой недвижимости требуют специального комплексного исследовательского подхода. Кроме того, серьезные коррективы в инвестиционный процесс вносит текущий экономический и финансовый кризис. Необходимость проведения исследований в области инвестиционного обеспечения проектов создания коммерческой недвижимости и управления инвестиционным процессом в этой сфере в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов определила цель, задачи, предмет и объект настоящей работы.
Целыо исследования данной диссертационной работы является разработка и обоснование научно-методического обеспечения построения инвестиционного процесса в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, включающего комплекс рекомендаций по выбору предпочтительных организационных форм, инструментов и моделей инвестирования.
В соответствии с целью исследования, учитывая степень изученности отдельных вопросов исследования в отечественной и зарубежном научной практике, а также особенности управления инвестированием в процессе создания объекта коммерческой недвижимости диссертант сосредоточил свое внимание на решении следующих задач:
- исследование тенденций, факторов развития и современного состояния рынка коммерческой недвижимости и его отдельных секторов в России, в том числе во взаимосвязи с развитием экономического и финансового кризиса;
- изучение проблем и особенностей инвестиционного процесса создания объектов коммерческой недвижимости, субъектов и объектов этого процесса, в том числе в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов;
- разработка комплексной системы управления инвестиционным процессом создания объектов коммерческой недвижимости на основе инструментария инвестиционного девелопмента;
- сравнительный анализ различных систем управления строительством как элемента инвестиционного процесса создания объектов коммерческой недвижимости и разработка рекомендаций в части оптимизации организационной структуры проекта;
- формирование подходов к управлению инвестиционной структурой проектов создания коммерческой недвижимости; обоснование выбора источников и методов привлечения инвестиционных ресурсов в проекты создания коммерческой недвижимости;
- изучение возможностей закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как предпочтительного инструмента привлечения инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости в условиях общего увеличения рисков инвестирования в связи с экономическим и финансовым кризисом.
Объектом исследования в диссертационной работе являются организации (строительно-девелоперские компании) и институты (внешние сопнвесторы), обеспечивающие управление инвестиционным процессом создания объекта коммерческой недвижимости в условиях недостаточности инвестиционных ресурсов и ориентированные на повышение экономических результатов своей деятельности.
Предметом исследования являются методологические и методические проблемы и практические задачи, решение которых определяет возможность формирования эффективных механизмов инвестиционного обеспечения и организации процесса создания объектов коммерческой недвижимости как элементов управления инвестиционным процессом в этой сфере.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили публикации отечественных и зарубежных авторов, положения общей экономической теории, системный подход к изучению процесса инвестирования в недвижимость в условиях рыночной экономики. Автор проводил исследование, используя общенаучные методы - анализа и синтеза, приемы абстрагирования, классифицирования, сравнения, диалектический подход, количественный и качественный анализ.
Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты РФ; официальные статистические материалы Госкомстата РФ и зарубежной прессы по исследуемым проблемам, Центрального байка РФ, Федеральной службы по финансовым рынкам РФ, данные научно-практических конференций и семинаров по проблемам использования различных механизмов и инструментов инвестирования на рынке недвижимости, аналитические оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических изданиях.
Структура исследования. Диссертационное исследование изложено на 186 страницах и состоит из введения, четырех глав- и заключения, содержит список литературы, 7 приложении, проилюстрировано таблицами и рисунками.
Во введении обосновывается актуальность диссертационного исследования, определяются его цели и задачи.
В первой главе - Проблемы и теоретические основы инвестирования в сфере создания объектов коммерческой недвижимости в условиях кризиса -представлен теоретический анализ особенностей инвестиционного процесса в сфере коммерческой недвижимости и управления им, исследованы специфика и виды девелопмента, сформулирован комплекс задач инвестиционного девелопмента, уточнены основополагающие понятия и термины; исследована динамика развития российского рынка коммерческой недвижимости и его ключевых сегментов, выявлены причинно-следственные связи, определяющие особенности его современного состояния и тенденции развития; обоснована необходимость привлечения допонительных инвестиционных ресурсов.
Во второй главе - Организационная структура управления инвестиционным процессом в сфере создания объектов коммерческой недвижимости -представлена сравнительная характеристика основных организационных систем управления проектно-строительными работами и на этой основе даны рекомендации по их применению в России; исследованы особенности расчета отдельных показателей эффективности инвестиционного проекта создания объекта коммерческой недвижимости, в том числе предложена методика оценки возможной продожительности строительства; представлена характеристика рисков инвестирования в процессе создания объекта коммерческой недвижимости, даны рекомендации по их минимизации.
В третьей главе - Управление инвестиционной структурой проектов создания коммерческой недвижимости в системе инвестиционного девелопмента - представлена сравнительная характеристика основных механизмов и инструментов привлечения инвестиционных ресурсов в создание объекта коммерческой недвижимости; обоснованы их преимущества и недостатки для основных субъектов инвестиционного процесса; выявлены ключевые проблемные аспекты их применения в российской практике с учетом инвестиционного потенциала финансового рынка и его институтов в условиях кризиса; нсследова-ны особенности и преимущества, разработаны практические рекомендации и методики применения в российской практике схем проектного финансирования, в том числе с использованием механизмов допонительных гарантий с целью минимизации рисков инвестирования.
В четвертой главе Методические решения по привлечен то инвестиций в проекты создании объекта коммерческой недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) - представлены характеристика п преимущества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости как субъекта управления инвестиционным процессом создания объекта коммерческой недвижимости; предложена новая модель организации инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости, в которой банк-кредитор является основным пайщиком ЗПИФН, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов; выявлены преимущества данной модели для банка-кредитора и девелоперской компании в условиях кризиса.
В заключении содержатся основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам диссертационного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
По результатам проведенного диссертационного исследования на защиту выносятся следующие основные выводы и рекомендации автора.
I. Поскольку экономический оборот недвижимости может осуществляться только вместе с правами на нее, полагаем возможным расширительную трактовку термина недвижимость, под которым, по нашему мнению, следует понимать объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, то есть земельный участок и прочно связанные с ним улучшения (построенные на земле здания и сооружения и любые проведенные с землей изменения), а также совокупность прав, оговоренных законом, на данные объекты собственности. На основе уточнения понятия недвижимость и конкретизации перечня объектов коммерческой недвижимости (как объектов нежилой недвижимости, предназначенных для использования в предпринимательских целях) автором предложена комплексная классификация коммерческой недвижимости (рис.1), которая предполагает ее структурирование по функциональному назначению, формам собственности и видам передачи прав на объект недвижимости.
Автором уточнены условия эффективного управления инвестициями в коммерческую недвижимость: учет особенностей структуры и последовательности этапов (фаз) ее жизненного цикла как объекта производства и эксплуатации; учет возможности смены собственника или правового режима использования объекта недвижимости в течение или по окончании каждой фазы; учет взаимосвязанноеЩ и взаимообусловленности экономического и физического сроков жизни недвижимости; учет особенностей получения дохода от инвестирования и степени риска; учет особенностей российского рынка недвижимости.
В диссертации на основе расширительной трактовки инвестиционно-строительной фазы жизненного цикла коммерческой недвижимости предлагается использовать термин сфера создания коммерческой недвижимости, в качестве составных элементов которой выделяются проектирование объектов коммерческой недвижимости, разработка оптимальной структуры инвест!|ро-
вания. организация строительства объектов, анализ рынка коммерческой недвижимости в целях обеспечения приемлемого уровня доходности от реализации объекта и, как следствие, достижения высокого уровня эффективности использования собственных и привлеченных инвестиционных ресурсов.
Коммсрчсскаи пелiiiikii мость
Классификации
но формам собственности
Коммерческая недвижимость. находящаяся:
- в юсуларсгвсшкж собственности;
- и частном собственности юриднчерких и физических лиц;
- в смешанных формах собственности.
Классификации по функциональному назначению
- офисная недви жимое п., торговая недвижимость;
- складская нединжнмость;
инфрааруктурная недвижимость, в т.ч.;
- - объекты социальной инфраструктуры н сферы услуг;
- - объекты городском инфраструктуры; Х многофункциональная недвижимость;
- гостиничная недвижимость: производственная недвижимость.
Классификации
по видам передачи прян
Коммерческая недвижимость, передаваемая:
- в аренду;
- в довери тельное унрая ленне;
- в хозяйственное ведение;
- и онерат ивнос унравлепне.
Рис. 1. Классификация объектов коммерческой недвижимости
В работе также уточнено понятие рынок коммерческой недвижимости, которое возможно трактовать как рынок, на котором одновременно осуществляется оборот объектов коммерческой недвижимости и прав собственности на эти объекты, реализуются экономические интересы участников рынка, а также устанавливаются цены на объекты недвижимости, выявлены факторы и тенденции развития его ключевых сегментов. Так, анализ современного состояния и основных тенденций на ведущих секторах рынка коммерческой недвижимости позволяет говорить о том, что до середины 2008 г. устойчивый рост экономики оказывает положительное воздействие на состояние и перспективы развития рынка (растут объемы рынка, числа зарегистрированных сделок, наблюдается активизация спроса, рост объемов инвестиций в строительство новых объектов, а также в реконструкцию уже существующих зданий). Начиная со второй половины 2008 г. усиление экономического и финансового кризиса оказывает негативное влияние на рынок и формирует противоположные тенденции: во всех сегментах рынка существенно сокращается инвестиционная активность, снижаются количество сделок купли-продажи и их цена, вследствие резкого сокращения объема привлекаемых инвестиций (как внешних, так и внутренних) увеличиваются сроки создания и сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости, находящихся в активной строительной фазе (более 50% готовности), замораживаются объекты, находящиеся на ранних стадиях, преобладают арендные отношения на фоне резкого сокращения арендной платы и расширения субаренды, рынок постепенно превращается из рынка продавца (арендодателя) в рынок покупателя (арендатора). В 2009 г. спад на российском
рынке недвижимости усилися под действием таких факторов, как замедление темпов роста ВВП, сокращение доступа покупателей (как компании, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений в целом. Существенно снизились (на 20%-40% в зависимости от региона и сегмента) объемы рынка и цены сделок. К концу года, наряду со снижением спроса, вероятно и значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Основные факторы, определяющие текущие тенденции рынка коммерческой недвижимости, представлены в таблице 1.
Таблица I.
Причинно-следственные связи, определяющие тенденции ___рынка коммерческой недвижимости_______
Фактор Следствие
Снижение спроса на аренду к покупку ком мерчсской 11СДВИЖМ мости Рост доли вакантных площадей, снижение цепы продаж и арендных станок
Ужесточение условий финансирования девелоперских проектов Отказ от значительного количества проектов
1 1еонредссниость основных макроэкономических показа гелей, увеличение рисков инвестирования в недвижимость Уменьшение количества инвесторов, снижение числа сделок, ухудшение финансового положения игроков рынка недвижимости
Анализ рыночных тенденций показал, что для того чтобы объемные, структурные и ценовые характеристики коммерческой недвижимости в РФ соответствовали спросу, необходимо сформировать адекватный этим требованиям инвестиционный процесс.
В диссертации обоснована целесообразность использования для уточнения понятия линвестиционный процесс нескольких подходов: финансового, субъектного, процессного. В рамках финансового подхода инвестиционный процесс - это процесс перераспределения временно свободных ресурсов для получения их владельцами допонительного дохода, не связанного с основной деятельностью. Субъектный подход позволяет оценить инвестиционный процесс с позиции его участников и взаимоотношении между ними. С этой точки зрения инвестиционный процесс можно рассматривать как систему, представляющую собой совокупность таких элементов как: субъект (инвестор), объект (объект инвестиций), связь между ними (инвестирование с целью получения инвестиционного дохода) и среда, в которой они существуют (инвестиционная среда). При этом связь выступает системообразующим фактором, поскольку объединяет все остальные элементы в одно целое. В соответствии с процессным подходом инвестиционный процесс представляет собой механизм трансформации инвестиционных ресурсов в объекты инвестиционной деятельности. Причем в рамках процессного подхода понятия линвестиционный процесс и линвестиционная деятельность очень близки по смыслу, можно говорить о том, что инвестиционный процесс - это процесс осуществления инвестиционной деятельности, то есть специфичный для определенной инвестиционной среды процесс приобщения инвестора к объекту инвестиций, осуществляемый с целью получения управляемого инвестиционного дохода посредством инвестирования.
Учитывая вышеизложенное, управление инвестиционным процессом следует рассматривать как управление взаимодействием его основных элементов -объектов, субъектов и источников инвестирования в целях оптимизации параметров н экономических результатов этого взаимодействия, с учетом таких его элементов как: среда инвестирования (наличие совокупности объективных и субъективных факторов, влияющих на инвестиционный процесс), инвестиционный климат (форма проявления инвестиционной среды в виде благоприятных или неблагоприятных ее характеристик), инвестиционные риски (вероятность наступления определенных событий в процессе инвестиционной деятельности субъекта по управлению объектом).
По мнению автора, в совокупности финансового, субъектного и процессного подхода инвестиционный процесс в сфере создания коммерческой недвижимости следует трактовать как непрерывный кругооборот инвестиций, включающий процесс вложения инвесторами (инвестирования) капитала из различных источников (собственных и привлеченных) в проектирование и строительство объектов коммерческой недвижимости с целыо получения прибыли (управляемого инвестиционного дохода) от их реализации па рынке, передачи в аренду одному или множеству собственников, либо иных вариантов эффективного использования, и последующего вложения данного дохода в новые инвестиционные проекты создания коммерческой недвижимости, с учетом особенностей инвестиционной среды, инвестиционного климата и инвестиционных рисков.
2. Управление инвестиционным процессом в сфере создания объектов коммерческой недвижимости дожно объединять в себе регулирование движения реальных и финансовых инвестиций в ходе реализации инвестиционных проектов, что предполагает паралельное управление процессами организации строительного производства (производственно-организационной структурой проекта) и процессами привлечения инвестиционных ресурсов в инвестиционные проекты (инвестиционной структурой проекта).
В диссертации показано, что такой комплексный подход может быть реализован в рамках модели (системы) линвестиционного девелопмента как системы организации инвестиционного процесса, подразумевающей одновременную организацию (1) инвестиционного финансирования (на основе как собственных, так и привлеченных инвестиционных ресурсов) и (2) реализации инвестиционного проекта по созданию (развитию) недвижимости пнвестором-девелопером в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целыо извлечения коммерческой выгоды.
Данная система включает в себя несколько подсистем (элементов) управления: расчет эффективности инвестиционного проекта; управление производственно-организационной структурой проекта; расчет н минимизация рисков инвестирования; управление инвестиционной структурой проекта.
Далее в работе представлен комплекс методических решений по организации составных элементов системы инвестиционного девелопмента как модели управления инвестиционным процессом создания объекта коммерческой недвижимости.
3. В рамках совершенствования системы управления производственно-организационной структурой проекта, которой принадлежит ведущая роль в управлении инвестиционным процессом, в диссертационной работе:
- сформулирована ключевая задача в системе целей управления инвестиционным процессом и основной движущий мотив совершенствования организационных систем управления в строительстве - сокращение его продожительности в целях ускорения оборота капитала и получения прибыли, а также минимизации рисков инвестирования, систематизированы инструменты ее достижения: сокращение периода проектирования; совмещение во времени процессов проектирования и строительства; бесперебойное обеспечение объектов строительства всеми необходимыми ресурсами и оборудованием путем рациональной организации строительного производства н оперативного контроля соблюдения его сроков; обоснованный выбор организационной структуры управ-' лення, обеспечивающей четкое разграничение обязанностей различных подразделений; их взаимодействие и координацию, наиболее эффективное использование имеющихся ресурсов;
- на базе сравнительной характеристики основных организационных систем управления проектно-строительнымн работами (традиционной, проектирование-строительство и четырех модификаций системы луправление строительством) обоснованы преимущества системы проектирование-строительство для российской практики создания объектов коммерческой недвижимости: повышается уровень взаимодействия, снижается число конфликтных ситуаций между проектировщиками и строителями; лучше используются знания и опыт подрядчика в области организации строительства; отпадает необходимость в предоставлении поной проектно-сметной документации до начала строительства; снижение себестоимости (до 8-10%) и сроков проведения (от 12 до 30%) работ; доказана актуальность внедрения основной модификации системы луправление строительством, с условием передачи инвестиционным управляющим функции управления организацией строительных работ специализированной управляющей компании (профессиональному управляющему).
4. В рамках развития инструментов и организационных методов управления инвестиционной структурой проекта в диссертации на базе проведенного системного анализа источников и методов инвестирования сформирована комплексная структура различных источников инвестирования в инвестиционные проекты в сфере коммерческой недвижимости на отдельных этапах жизненного цикла объекта (табл.2). Общим препятствием, ограничившим приток инвестиционных ресурсов в строительную отрасль, стал финансовый кризис. В диссертации обосновано, что с учетом ненасыщениостн всех ключевых сегментов рынка коммерческой недвижимости можно прогнозировать по мере снижения кризисных явлений постепенное преодоление недостатка капитала, необходимого для инвестирования, при условии удовлетворения требований внешних инвесторов к использованию новых схем инвестирования (в частности, соинве-сторства вместо классического кредитования), обеспечивающих поноту их контроля за расходованием и возвратом денежных средств, внесенных и инвестиционный проект.
Выявлены преимущества, недостатки и факторы торможения развития таких инструментов привлечения инвестиционных ресурсов в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, как IPO, договора ранней аренды и банковские кредиты, в частности:
Таблица 2.
Источники при влечении инвестиционных ресурсов на отдельных этапах
жизненного цикла объекта коммерческой недвижимости
Фаза жизненною никла Источники фнпаненронанин
Инвесторы и инструменты привлечении инвестиций Кредиторы
Инвестиционно-строительная фаза
- Предпроектная стадия(бизнес-идея, получение прав, концепция инвестирования, бнзиес-нлан) - Стадия проектирования Венчурные инвесторы и фонды Девелоперские компании (в т.ч. привлекающие ср-ва частных инвесторов через 1РО и облигационные займы) Инвестиционные компании, специализирующиеся на операциях с недвижимостью Кредиты средних российских банков Займы физических и юридических лиц
- Строительство(реконструкция) Девелоперские компании (в т.ч. привлекающие ср-ва будущих арендаторов через дотовора ранней аренды) И11 вес i и цпо н и ые ко мпан и и, ЗГ1ИФН (вт.ч. для квалифицированных инвесторов с участием банка как соинве-стора) Кредиты средних российских банков Связанные кредиты банков-нерезидентов Проектное финансирование крупных российских банков
Фаза потребления
- Ввод в эксплуатацию (продажа) Инвестиционные компании, ЗПИФН (в т.ч. для квалиф. инвесторов с участием банка как соннвестора), пенсионные фонды, страховые компании Кредиты российских банков и банков-нерезидентов Коммерческая ипотека
- Владение и пользование (удержание, перспозициоиированне, утилизация) Собственник здания (в т.ч. девелоперская (инвестиционная) компания, ЗПИФИ)
- обосновано, что катастрофического влияния на рынок недвижимости кризисное снижение акций российских девелоперских компаний не окажет, тем не менее как инструмент привлечения ресурсов для финансирования проектов создания коммерческой недвижимости 1РО в перспективе может быть доступно лишь для состоявшихся на рынке строительно-девелоперских компаний, имеющих устойчивый рост показателей и высокую капитализацию, выручку не менее 100 мн дол., финансовую прозрачность, наличие четко определенной стратегии развития. Причем даже в этом случае IPO следует рассматривать как допонительный ресурс, после исчерпания возможностей мобилизации средств посредством договых инструментов, привлечения стратегического инвестора, продажи бизнеса;
- заключение договоров аренды на ранних сроках возведения этих объектов может быть использовано только при строительстве офисных зданий высшего класса, причем с началом кризиса эти возможности резко сократились;
- основными препятствиями на пути расширения объемов кредитования инвестиционного девелопмента являются: высокая доля (35-40%) собственных средств девелопера-заемщика в схеме финансирования проекта, которая с началом кризиса еще более увеличилась; высокая суммарная стоимость кредита; не-
возможность (в соответствии с требованием Банка России) учета коммерческими банками для снижения размера резерва под возможные потери по ссудам залога по кредиту, если им является недвижимость, обремененная правами арендаторов; отсутствие широкой практики использования механизма рефинансирования объектов коммерческой недвижимости.
Доказано, что во избежание перспективы банкротства вследствие сокращения привлечения банковских кредитов в условиях финансового кризиса, инвестиционные девелоперы дожны использовать апробированные зарубежной практикой схемы привлечения догового финансирования, сочетающиеся с участием банков в капитале компании-заемщика и формирующие для кредитора существенно более высокий уровень гарантии возвратности кредита, которые можно объединить под общим термином - проектное финансирование.
В работе предложены решения по формированию методики комплексного привлечения ресурсов в проекты создания коммерческой недвижимости на базе механизмов проектного финансирования (ПФ), предоставляемого особой компании, выделенной из структуры компаний - владельцев проекта, с использованием широкого спектра инструментов (собственных средств, привлечения заемного финансирования в форме банковских кредитов, коммерческой ипотеки, облигационных займов, привлечение нового акционерного капитала за счет секъюритизации активов, паевых взносов частных и институциональных инвесторов, создание совместных предприятий, частичное бюджетное финансирование и финансовый лизинг) и погашаемого только за счет средств, генерируемых активами компании в рамках проекта.
С целью определения перспектив практического использования дана оценка преимуществ и издержек ПФ для кредитора и заемщика:
- издержки для заемщика: достаточно высокие ставки по кредиту и выделение проекта из структуры компании; погашение финансирования возможно только за счет средств, генерируемых активами в рамках конкретного проекта; банки выдвигают различные условия, среди которых может быть земельный участок в собственности компании (догосрочной аренде), наличие от 20-25% собственных средств на реализацию проекта и др.; длительный процесс проработки проекта (сроки рассмотрения заявки и предоставления кредита составляют от трех до шести месяцев), а также большие трудозатраты на управление проектом на всех его стадиях; наличие большого количества участников в проекте делает необходимым поное раскрытие информации и др.;
- преимущества для заемщика: финансирование на раннем этапе; облегчение получения банковского финансирования и совместное несение рисков; привлечение крупных сумм в проект без залога, на длительный срок - 5-9 лет, без привязки к активам компании-инициатора проекта; налоговые выгоды; индивидуальные графики платежей, причем первые платежи можно осуществлять после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 года до 2 лет) и он выйдет на самоокупаемость; освобождение девелопера от необходимости распродавать объект коммерческой недвижимости по частям еще на этапе строительства (что может понизить его классность и общую ликвидность).
- преимущества для банка-кредитора: повышенная процентная ставка, возможность привлечения соинвссторов и страхования рисков невозврата, возможность совместной эксплуатации строящегося объекта (открыть в нем допонительный офис), расчетно-кассовом обслуживании застройщика, кредитовании покупателей коммерческих площадей и т.д.;
- издержки для банка - специфические риски: юридический риск, связанный с тем, что у девелопера могут возникнуть проблемы с оформлением земельного участка (в аренд)' или собственность) и получением разрешения на строительство; риск, что застройщик не уложится в запланированные сроки окончания работ и тем самым увеличит время окупаемости проекта; риск изменения рыночной конъюнктуры в догосрочной перспективе, что может повлечь за собой общее падение арендных ставок ниже уровня, заложенного в бизнес-плане, невысокую загруженность арендаторами построенных площадей и т.д.
Выявлены проблемы, препятствующие активному распространению Г1Ф в России: нехватка квалифицированных кадров проектного менеджмента, в т.ч. в кредитных организациях; высокая стоимость заемного капитала; недостаток догосрочных кредитных ресурсов у банков; замедление деловой, активности под влиянием мирового финансового кризиса.
Отмечены позитивные тенденции на рынке ПФ в условиях кризиса: во-первых, сегодня получить деньги на проектное финансирование можно по более усложненной схеме - экспортным программам, по сути, это банковский кредит на особых условиях; во-вторых, российский рынок проектного финансирования движется в сторону сближения со своими западными аналогами -теперь условием предоставления кредита все чаще становится покупка банком пакета акций девелопера или доли в проекте (преимуществами для банков, приобретающих доли в собственности строительных проектов, являются возможность купить существенно подешевевшие активы компаний, более жестко контролировать ход реализации проектов и участие в распределении прибыли, что может быть выгоднее, чем получение гарантированных процентов).
Предложены организационные модели совершенствования ПФ:
- образование партнерских компаний с западными девелоперами, которые имеют возможность привлекать более дешевые и длинные деньги;
- вовлечение в ПФ банков-гарантов (т.е. банков, которые не являются банком-кредитором, а дают гарантии в отношении реализации проекта перед банком-кредитором), страховых компаний, специализирующихся в области Г1Ф и т.д., и распределение проектных рисков между ними;
- распространение выдачи синдицированных кредитов по ПФ, что предполагает диверсификацию банковских рисков;
- появление института государственных гарантий в отношении ПФ (в том числе в части стабильности законодательства в отношении налогов и таможенных пошлин);
- появление профессиональных организаторов ПФ на рынке - такими организаторами могут выступать отдельные банки, консатинговые компании.
5. Представлена подробная аргументация целесообразности перехода в условиях кризиса от договых к долевым инструментам привлечения инвестиций
п коммерческую недвижимость, в том числе с использованием модели закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН).
Использование кредитов банка в качестве основного источника привлечения инвестиционных ресурсов заставляет девелоперские компании постоянно искать способы рефинансирования этой краткосрочной задоженности, поскольку у них существует значительный временной разрыв между относительно короткими сроками привлечения инвестиционных ресурсов и длительными сроками создания объектов недвижимости (реализации инвестиционного проекта). Поэтому в настоящее время российские девелоперы очень зависимы от решений внутренних и международных кредиторов относительно того, рефинансировать или нет их краткосрочную задоженность. Как следствие, общей стратегией российских девелоперских компаний в области финансирования в последние годы было увеличение средних сроков погашения дога за счет выхода на международные рынки капитала и привлечения синдицированных кредитов. Использование этих двух способов привлечения финансирования в настоящее время представляется сложным, и это усиливает воздействие дефицита средств на внутреннем банковском рынке.
Однако если инвестиционный девелопер выступает в качестве равноправного партнера банка (через покупку банком части акций компании или, что предпочтительно, через совместную организацию инвестиционного фонда), он привлекает средства на неограниченный (в первом случае) и на гарантированно длительный (во втором случае) срок, что позволяет ему решить главную проблему - ликвидности, через приведение в соответствие сроков привлечения средств через фонд и сроков реализации проекта (поскольку конкретный фонд создается под конкретный инвестпроект, с учетом срока его реализации и объема необходимых инвестиций). Причем если покупка пакета акций может быть сложно осуществима в связи с неясностью рыночной оценки капитала компании в условиях кризиса, и. следовательно, ставит под вопрос соотношение выгод и потерь, получаемых компанией и банком-кредитором, то участие банка в капитале фонда недвижимости позволяет не только справедливо распределять полученные в ходе реализации проекта доходы между пайщиками, но и формировать их более высокий уровень посредством оптимизации налогообложения.
Важно, что объемы привлечения инвестиций через ЗПИФН увеличиваются в России даже в условиях кризиса, поскольку среди инвестиционных фондов только фонды недвижимости демонстрируют стабильную доходность инвестиций (ценовую динамику инвестиционного пая). Ценность 311ИФ для девелопе-ров заключается в том, что они позволяют: рефинансировать инвестиции; защитить активы; повысить их стоимость; оптимизировать корпоративную структуру; получить значительную экономию при обращении активов благодаря налоговым преимуществам; привлечь розничных инвесторов; использовать возможности фондов для квалифицированных инвесторов; открыть новые возможности для рынка недвижимости.
Сегодня на российском рынке недвижимости создание девелоперской компанией кэптивного (созданного под конкретный проект или группу проектов) фонда недвижимости (рис. 2) эффективно: при использовании ЗПИФН как
инфраструктуры при финансировании долевого участия в строительных проектах; при реструктуризации крупных или средних компаний посредством выведения в ЗПИФН объектов недвижимости или ценных бумаг, дающих право на них; для привлечения средств различных категорий инвесторов в инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью; для осуществления стратегических инвестиций в ценные бумаги компаний, связанных с рынком недвижимости; для снижения себестоимости строительства и эксплуатации объектов недвижимости; при переходе от кредитного финансирования к инвестиционному на основе партнерских отношений; для получения доходов от операции купли-продажи объектов недвижимости на вторичном рынке и оптимизации налогообложения от сделок с недвижимостью; с целью создания цивилизованного института управления проектами, связанными с недвижимостью.
Рис. 2. Схема функционирования проекта с использованием ЗПИФН
Основными преимуществами инвестирования через паевой фонд недвижимости для девелопера (застройщика) являются: ограничение появления сторонних пайщиков (только с согласия пайщиков-учредителей); возможность для пайщиков контролировать действия УК и влиять на основные параметры фонда - уровень вознаграждения и расходов; возможность передачи в имущество фонда не только денежных средств, но и ценных бумаг, недвижимого
имущества и прав на него; оптимизация налогообложения (прирост стоимости имущества фонда недвижимости не облагается налогом на прибыль, так как Г1ИФ не является юридическим лицом); возможность использования инвестиционных паев в качестве залога по банковскому кредиту (то есть рефинансирования паев); получение промежуточных доходов владельцами паев; совершение операций купли-продажи паев; помимо преимуществ инвестирования собственных средств, ЗПИФН позволяет девелоперу (застройщику) привлекать внешние источники финансирования строительства объекта коммерческой недвижимости на различных стадиях реализации инвестиционного проекта.
Таким образом, главные преимущества ЗПИФН как субъекта управления инвестиционным процессом создания объектов коммерческой недвижимости заключаются: в налоговых льготах, возможностях повышения прозрачности бизнеса, а также ликвидности (за счет реализации паев на вторичном рынке) и инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.
Поскольку в современных условиях банки практически не готовы принимать новые кредитные риски по ссудам строительно-девелоперским компаниям, опасное договое инвестирование можно заменить на эффективное долевое: для строителя - более дешевое, для инвестора - гарантирующее от дефота получателя инвестиций. Если речь идет о финансировании проекта создания объекта коммерческой недвижимости, наиболее предпочтительна категория фонда недвижимости, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов (ЗПИФН КИ) (рис. 3).
Учредители фонда
БАНК (70-80%)
Девелопер /Строитель (30-20%) ;
Чл/ Депозитарий ' |
Регистратор |
ЧОценщик | ЧМ Аудитор
Проектная организация
Строитель
Р и с. 3. Б а 11 к- к ре д иго р Ч па й щ и к 3 П И ФII
(3 связи с введением института квалифицированного инвестора для банков открываются совершенно новые и весьма выгодные возможности инвестировать в создание объектов коммерческой недвижимости посредством использования предлагаемой автором в диссертации организационной схемы - банк-кредитор становится пайщиком возводящего л от объект 311ИФН КИ, инвестиционные паи которого ограничены в обороте и предназначены только для квалифицированных инвесторов.
Выгоды подобной схемы для всех се участников основаны па допонительных преимуществах, которые появляются у фондов недвижимости как субъектов управления инвестиционным процессом создания объекта коммерческой недвижимости в связи с введением института квалифицированного инвестора:
- в связи с расширенной инвестиционной декларацией ЗПИФН КИ позволяют инвестировать средства в более широкий перечень активов (в частности, инвестиционные договора (иивестконтракты), приносящие основной доход пайщикам) к имеют менее строгие ограничения по их структуре;
- обеспечен контроль инвесторов за действиями управляющей компании по управлению активами фонда (через инвестиционный комитет);
- имеются возможности гибкого (поэтапного) гарантированного по срокам финансирования проектов (через механизм непоной (поэтапной) оплаты паев) как девелоперской компанией, так и банком;
- в перспективе, после утверждения ФСФР соответствующих норм, появится возможность привлечения помимо косвенного кредитования (отсрочек по оплате активов, проданных фонду) догового финансирования в форме прямого кредитования - получения кредитов и займов от квалифицированных инвесторов под залог недвижимого имущества, составляющего имущество этого фонда.
Предлагаемые методические решения по организации банковского инвестирования в создание объекта коммерческой недвижимости через ЗПИФН КИ структурно предполагают формирование двух основных моделей:
(1)-банк является независимой структурой и, соответственно, финансирует независимого застройщика (его инвестиционный проект);
(2) - банк фактически является одновременно и застройщиком (кредит на строительство выдается аффилированной структуре - собственной строительной компании).
Главные преимущества предлагаемой схемы:
для банка:
- гарантированность размещения денежных средств через получение права собственности на активы ЗПИФН КИ, т.е. на те объекты, которые он финансирует;
- гарантированность возврата инвестиционных вложений в денежной форме - банку как пайщику при погашении пая выплачивается денежный эквивалент стоимости того имущества (его части), которое удостоверяет пай;
- на балансе банка учитывается не дебиторская задоженность по кредит-пому договору, а ценная бумага - инвестиционный пай, стоимость которого не
подвержена фондовым колебаниям и зависит от оценочной стоимости активов фонда, а норма резервирования по этой ценной бумаге не зависит от качества обслуживания дога заемщиком;
- банк через инвестиционный комитет может не только контролировать любые сдеки управляющей компании с активами фонда, но и сменить управляющую компанию фонда и/или иные обслуживающие структуры, в случае, если они не являются собственными по отношению к банку и (или) не выпоняют тех условий, на которых банк входил в проект;
- формирование перспектив возможной секъюрнтизации паевого участия банка в ЗПИФН КИ, поскольку риски недофинансирования на промежуточных этапах существенно снижаются и делают данный актив более привлекательным для институциональных инвесторов;
для строительно-девелоперских компаний:
- возможность инвестировать не только в инвестиционные контракты, зарегистрированные в соответствии с 214-ФЗ, но и вкладывать средства в нереги-стрируемые инвестиционные договоры и договоры соинвестирования;
- возможность напрямую (минуя застройщика) финансировать застройку площадок, находящихся в фонде, через договор строительного подряда;
- возможность размещать свободные денежные средства не только в депозитах, но и под проценты (по договору процентного займа);
- возможность финансировать строительный бизнес и (или) проекты через акционерное (долевое) участие в капиталах российских строительных компаний, что подразумевает отсутствие обязанности обслуживания кредитного дога: долевое инвестирование предполагает участие в доходности пропорционально долям участия.
Общие для девелопера и банка-сои и вестора преимущества ЗПИФН КИ как механизма альтернативного инвестирования в строительство:
- защита интересов инвесторов обеспечивается законодательством: за деятельностью паевого фонда и управляющей компании осуществляет надзор Федеральная служба по финансовым рынкам, а специализированные депозитарий и регистратор фонда (также поднадзорные ФСФР России) призваны обеспечить соблюдение инвестиционной декларации фонда, порядка осуществления управления им и законных интересов инвесторов, чьи деньги являются источником финансирования деятельности фонда;
- отсутствие налогов на доход, получаемый фондом, позволит соинвесто-рам высвободить до 20% средств: при продаже построенного объекта (или при сдаче его в аренду) доход фонда не облагается налогом на прибыль, а это означает, что и реинвестирование дохода строительного проекта будет осуществлено без налоговых потерь;
- организация ликвидного вторичного рынка паев позволит банку-инвестору диверсифицировать риски (в т.ч. риск дефота и банкротства получателя средств, процентный риск), а застройщику - проводить инициативное рефинансирование проекта за счет продажи части паев на промежуточных этапах.
Проведенный анализ особенностей и преимуществ предлагаемой авторской модели позволяет утверждать, что и в нынешних условиях резкого сокращения банками кредитных программ участия в проектах создания коммерческой недвижимости, и в перспективе, успешная реализация банками задач но участию в софииансированин строительных п смежных с ними проектов обусловлена использованием именно механизма ЗПИФН КИ: только такая методика может обеспечить как предоставление финансовых и юридических гарантий банку-кредитору (за счет прав собственности на имущество фонда), так и оптимальную схему возврата кредита - через погашение/реализацию инвестиционных паев по существенно более высокой стоимости, нежели стоимость вхождения в проект.
3. ВКЛАД АВТОРА В ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОБЛЕМЫ
Теоретические положения, выводы и методические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора. Основной вклад автора в полученные научные результаты исследования состоит в следующем:
определены цели исследования, осуществлен выбор объекта исследования, определены совокупность задач исследования и методы их решения;
Х выявлены н допонены основные подходы к теоретическому анализу особенностей инвестиционного процесса в сфере коммерческой недвижимости и управления им; исследованы специфика и виды девелопмента, сформулирован комплекс задач инвестиционного девелопмента, обоснованы преимущества комплексного подхода к управлению организационной и инвестиционной структурой инвестиционного проекта создания объекта коммерческой недвижимости;
Х проведен комплексный анализ динамики развития ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости, выявлены причинно-следственные связи, определяющие особенности его современного состояния и тенденции развития; обоснована необходимость привлечения допонительных инвестиционных ресурсов на данный рынок;
осуществлен сравнительный анализ основных организационных систем управления проектно-строительными работами, используемых в России и за рубежом, на этой основе разработаны рекомендации по совершенствованию механизмов управления организационной структурой инвестпроектов в сфере коммерческой недвижимости;
Х представлена сравнительная характеристика основных механизмов и инструментов инвестирования в создание объекта коммерческой недвижимости; обоснованы их преимущества и недостатки для основных субъектов инвестиционного процесса - девелоперских компаний, коммерческих банков, инвестиционных компаний и фондов; выявлены ключевые проблемные аспекты их применения в российской практике с учетом инвестиционного потенциала финансового рынка и его институтов;
обоснована необходимость разработки новых, нестандартных моделей и механизмов инвестирования в коммерческую недвижимость; разработаны практические рекомендации и методики применения в российской практике схем проектного финансирования, в том числе с использованием механизмов допонительных гарантий с целью минимизации рисков инвестирования;
разработана и апробирована на базе КИТ Фортис Инвестмснтс (ОАО) организационная модель проектного финансирования, в. которой банк-кредитор является основным пайщиком ЗПИФН. инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов; выявлены преимущества данной модели для банка-кредитора и девелоперской компании в условиях кризиса.
4. СТЕПЕНЬ НАУЧНОЙ НОВИЗНЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке теоретических подходов и апробации конкретных методических рекомендаций, направленных на оптимизацию механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в сферу создания объектов коммерческой недвижимости в условиях кризиса, и определяется следующими полученными результатами:
1. Уточнены понятия сфера создания коммерческой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости, составлена комплексная классификация коммерческой недвижимости; сформулированы условия эффективного управления инвестициями в коммерческую недвижимость; выявлены отличительные черты рынка коммерческой недвижимости, факторы и тенденции развития его ключевых сегментов, в том числе в условиях кризиса; конкретизированы сущность и особенности инвестиционного процесса в сфере создания объектов коммерческой недвижимости и управления им.
2. В результате уточнения термина девелопер автором сформулировано понятие система инвестиционного девелопмента, на базе которого предложена комплексная модель управления инвестиционным процессом в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, предполагающая паралельную оптимизацию производственно-организационной и инвестиционной структур инвестиционного проекта; конкретизированы основные направления ее реализации, представлен комплекс методических решений по их организации.
3. Сформулирована ключевая задача управления организационной структурой инвестиционного проекта в сфере создания объектов коммерческой недвижимости, систематизированы инструменты ее достижения; представлена сравнительная характеристика основных организационных систем управления проектно-сгроительными работами; обоснованы преимущества системы проектирование-строительство (в т.ч. контрактов на сдачу объекта под ключ) и основной модификации системы луправление строительством для российской практики создания объектов коммерческой недвижимости.
4. Разработана комплексная структура организационных форм привлечения инвестиционных ресурсов в проекты создания коммерческой недвижимости на отдельных этапах жизненного цикла объекта; выявлены преимущества, недостатки и факторы торможения развития таких инструментов как IPO, договора ранней аренды и банковские кредиты; дана оценка преимуществ и издер-
жек проектного финансирования для кредитора и заемщика; выявлены проблемы* препятствующие его активному распространению в России; предложены организационные модели его совершенствования.
5. Обоснованы преимущества привлечения колективных инвестиции в сферу создания объектов коммерческой недвижимости в условиях кризиса и разработаны оптимальные варианты использования модели закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости (ЗПИФН); предложена принципиально новая организационная схема, в которой банк-кредитор становится пайщиком возводящего объект ЗПИФН, инвестиционные пан которого предназначены для квалифицированных инвесторов (ЗПИФН КИ).
5. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ, АПРОБАЦИЯ РАБОТЫ II ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Практическая значимость диссертационного исследования определяется возможностью использования полученных результатов в практике формирования адекватных схем и выбора оптимальных инструментов инвестирования ^инвестиционные проекты в сфере инвестиционного девелопмента. Разработанные в диссертации научные и методические положения доведены до уровня практических рекомендаций, имеют комплексный характер и могут быть полезны профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости (строительно-девелоперским компаниям, банкам и инвестиционным фондам, инвестирующим в коммерческую недвижимость) в процессе принятия инвестиционных решений, формирования практических механизмов привлечения инвестиционных ресурсов, поскольку содержит современный рыночный инструментарий оптимизации схем инвестирования в строительно-девелоперские проекты, отвечающий реалиям современного российского фондового рынка и минимизации рисков инвестирования.
Результаты диссертационного исследования используются в работе КИТ Фортис Инвестментс (ОАО); на их основе разрабатываются механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в сферу коммерческой недвижимости с участием ЗПИФН.
Апробация работы. Основные выводы и результаты исследования неоднократно рассматривались и обсуждались в ходе проведения научных конференций в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, а также в Санкт-Петербургском государственном университете информационных технологий, механики и оптики в 2006 - 2009 гг.
Основные положения и результаты исследования отражены в 11 опубликованных работах автора общим объемом 2,62 п.л., в числе которых - 2 статьи, опубликованных в ведущих рецензируемых научных журналах.
Основные научные публикации автора по теме диссертационного исследовании:
1. Вахрамеева М.Д. Методические решения но организации проектного финансирования создания объекта коммерческой недвижимости через механизм 'ЗПИФН // Известия Российского педагогического университета им. А.И. Герцена,- 2008,- Ks 33(73).- 0,28 н.л.
2. Вахрамеева М.Д. Классификация рисков инвестирования в недвижимость //'Научно-технический вестник Санкт-Петербургского государственного университета информационных технологий, механикн и оптики.' Выпуск 36. - 2007. - 0,19 н.л.
3. Вахрамеева М.Д. Управленческая классификация Закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости // Проблемы деятельности хозяйствующих субъектов современной России / Под ред. С.Б. Смирнова выпуск №6: Изд-во Диалог, 2006,-0,19 п.л.
4. Вахрамеева М.Д. Экономический механизм управления инвестиционным процессом в секторе коммерческой недвижимости // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе: Материалы IX межвуз. конф. асп. и докт. 5 дек. 2007 г. / Под >ред. А.И. Мнхайлушкина, H.A. Савннскои. - СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, 2007. - 0,21 п.л.
5. Вахрамеева М.Д. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, как субъект управления инфраструктурой строительства коммерческих объектов. Аспекты налогообложения // Научно-технический вестник Санкт-Петербургского государственного университета информационных технологий, механики и оптики.-Выпуск 41.- 2007. - 0,19 п.л.
6. Вахрамеева М.Д. Источники финансирования инвестиционных проектов в секторе коммерческой недвижимости // Сборник научных трудов профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2007 года. Март-апрель 2008 года. Факультет финансово-кредитных и международных экономических отношений / Под ред. И.А. Максимцева, Е.С. Выковой, Л.П. Давиденко.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008.- 0,3 п.л.
7. Вахрамеева М.Д. К вопросу о классификации внешних источников финансирования строительства коммерческой недвижимости // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России. Выпуск № 9: Сборник научных трудов / Под редакцией A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой.- СПб.: Изд-во Инфо-да, 2008. - 0,2 п.л.
8. Вахрамеева М.Д. Влияние финансового кризиса на динамику рынка коммерческой недвижимости РФ // Финансовый рынок и кредитно-банковская система России. Выпуск № 11: Сборник научных трудов / Под редакцией A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П.Леонтьевой.- СПб.: Изд-во Инфо-да, 2009. - 0,22 пл.
9. Вахрамеева М.Д. Особенности управления инвестиционным процессом в сфере создания коммерческой недвижимости /'/ Финансовый рынок и кредитно-банковская система России. Выпуск X II: Сборник научных трудов / Под редакцией A.C. Селищева, Л.П. Давиденко, И.П. Леонтьевой.- СПб.: Изд-во Инфо-да, 2009. - 0,26 п.л.
' ' PI f-
10. Вахрамеева М.Д., Голубев A.A. Основные тенденции развития рынка коммерческой недвижимости на современном этапе // Труды гуманитарного факультета СПбГУ ИТМО: в 2 т. Том 2 / Отв. редактор О.В. Кузьмина. - СПб: Изд-во СПбГУ ИТМО, 2009. - 0,47 пл. (авт. 0,24 пл.).
11. Вахрамеева М.Д. Средства паевых инвестиционных фондов как источник финансирования строительства коммерческих объектов// Труды гуманитарного факультета СПбГУ ИТМО: в 2 т. Том 2 / Отв. редактор О.В. Кузьмина. -СПб: Изд-во СПбГУ ИТМО, 2009. 0,34 пл.
ВАХРАМЕЕВА МАРИНА ДМИТРИЕВНА АВТОРЕФЕРАТ
Лицензия Р № 020412 от 12.02.97
Подписано в печать 5.10.09. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,5. Бум. л. 0,75. РТП изд-ва СГ16ГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 566
Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.
Похожие диссертации
- Управление инвестиционными процессами в сфере услуг производственных предприятий
- Совершенствование управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве
- Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости
- Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости
- Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости