Управление инвестиционной деятельностью строительной компании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Орлов, Денис Александрович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Управление инвестиционной деятельностью строительной компании"
На правах рукописи
ОРЛОВ ДЕНИС АЛЕКСАНДРОВИЧ
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2004
Работа выпонена в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)
Научный руководитель: заслуженный деятель науки РФ
доктор экономических наук, профессор Егоров Анатолий Юрьевич
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Тихомиров Николай Петрович
кандидат экономических наук Зауташвили Георгий Важаевич
Ведущая организация:
Институт региональных исследований
Защита состоится декабря 2004 г. в ^*часов на заседании
Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 201.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС.
Автореферат разослан ноября 2004 г.
Ученый секретарь Диссертационного совета, к.э.н., доцент
Лочан СА
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современная экономика основана на интенсификации хозяйственных связей между различными субъектами строительного рынка, что приводит к необходимости совершенствования инвестиционной деятельности строительных компаний, развитию методов и механизмов их стратегического управления, ориентированных на современные условия экономического развития. Центральным вопросом развития инвестиционной деятельности строительных компаний является организация эффективного управления ее инвестиционными проектами при эффективном использовании объектов недвижимости и получении от них максимально возможного дохода.
В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования совокупности мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Подобное развитие именно тем комплексом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Поэтому существует необходимость в совершенствовании управления инвестиционной деятельностью строительных компаний.
При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления инвестиционной деятельностью внесли такие отечественные ученые как: Александров В., Аньшин В., Асаул Н., Болотин А., Вахрин П., Горемыкин В., Дикман Л., Котынюк Б., Либерман И., Ма-зур И., Рахман И., Ресин В., Семенов В., Серов В., Степанов И., Тарасе-вич Е., Хайкин Г., Чистов Л. и другие.
Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению инвестиционной деятельности строительных компаний, в экономической литературе не уделено достаточного внимания вопросам построения стратегии управления их инвестиционной деятельности. Следовательно, данная область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литературе и обладает несомненной актуальностью.
Целью диссертационной работы является разработка методов эффективного управления инвестиционной деятельностью строительной компании:
-изучить теоретические основы управления инвестиционной деятельностью строительной компании;
- провести анализ технико-экономических характеристик реализации инвестиционных проектов строительной компании на современном рынке недвижимости;
РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА
- дать характеристику формам и методам эффективного управления инвестиционными проектами строительной компании;
- оценить эффективность управленческих решений по выбору стратегии развития инвестиционной деятельностью строительной компании;
- определить основные направления совершенствования управления инвестиционной деятельностью строительной компании;
- сформировать агоритм управления рисками инвестиционных проектов строительной компании;
- предложить механизмы корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании.
Объект исследования - строительные компании как субъекты инвестиционного рынка.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения между участниками инвестиционной деятельности строительной компании, направленные на эффективную реализацию инвестиционно - строительных проектов.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров эффективного управления инвестиционной деятельностью строительных компаний. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и . практических решений проведенного исследования.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации инвестиционной деятельности строительных компаний. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестиционными проектами в строительном бизнесе, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной тематике.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ и данных Госкомстата России.
Научная новизна работы заключается в развитии теоретических основ, разработке и обосновании методических рекомендаций по совершенствованию управления инвестиционной деятельностью строительных компаний, использование которых направлено на эффективное управление
объектами недвижимости и повышение качества реализации ее инвестиционных проектов, что позволяет оптимизировать хозяйственные связи на рынке недвижимости и повысить общий инвестиционный потенциал строительной сферы российской экономики.
Научные результаты, полученные лично автором:
1. Установлено, что решающую роль в организации инвестиционной деятельности строительной компании играет разграничение областей управления оперативной и инвестиционной недвижимостью компании, направленное на получение максимально возможного дохода от использования ее объектов.
2. Определен механизм формирования стратегии инвестиционной деятельности строительной компании, базирующиеся на совокупности мероприятий по управлению реальной и потенциальной недвижимостью и учитывающие юридические, экономические и физические характеристики развития ее объектов, что позволило предложить комплексный подход к повышению эффективности управления инвестиционными проектами компании.
3.На основе анализа технико-экономических характеристик инвестиционных проектов строительной компании определена необходимость корректировки стратегии ее инвестиционной деятельности в зависимости от стадии жизненного цикла портфеля реализуемых проектов, что способствовало регламентации концептуальных направлений стратегического развития инвестиционной деятельности строительной компании.
4. Систематизированы оценки стоимости инвестиционного проекта и определена их зависимость от текущего бюджета проекта на различных стадиях его реализации, что позволило разработать предложения по развитию инвестиционной деятельности строительной компании на основе оптимизации ее инвестиционных ресурсов и выпуска облигационных займов под строительство жилья.
5. Предложен агоритм управления рисками инвестиционных проектов строительной компании, основанный на своевременной идентификации рисковых ситуаций по всем участникам проекта и направленный на разработку перечня механизмов их реализации, что привело к формированию условий стратегического партнерства между строительными компаниями и органами государственной власти.
6. Обоснована необходимость внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании, позволяющая на основе выбора и реализации различных стратегий и организационных структур управления определить перспективные направления развития ее инвестиционной деятельности.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью отечественных строительных компаний в современной экономике.
Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при регулировании условий инвестиционной деятельности предприятий и организаций строительной сферы.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности строительной и инвестиционной сфер российской экономики.
Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, прочитанных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы, предложения по совершенствованию механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании обсуждены и одобрены на всероссийской научно-практической конференции Современная Россия: экономика и государство. Р езультаты диссертационного исследования внедрены в текущей деятельности строительной компании ЗАО Комплекс.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в пяти публикациях общим объемом 2,07 п.л.
Структура работы.
Введение
Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционной деятельностью строительной компании.
1.1. Основы инвестиционной деятельности строительной компании.
1.2. Формирование стратегии инвестиционной деятельности в строительной компании.
1.3. Управление инвестиционными проектами строительной компании на рынке недвижимости.
Глава 2. Методы управления инвестиционной деятельностью строительной компании
2.1. Анализ технико-экономических особенностей реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости.
2.2. Формы и методы эффективного управления инвестиционными проектами строительной компании.
2.3. Оценка эффективности управления инвестиционной деятельностью строительной компании.
Глава 3. Совершенствование управления инвестиционной деятельностью строительной компании.
3.1. Управление инвестиционными ресурсами строительной компании как основа стратегии ее инвестиционной деятельности.
3.2. Построение агоритма управления рисками инвестиционных проектов строительной компании.
3.3. Внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании.
Заключение
Список литературы
Приложения
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
1. Обшим признаком инвестиционной деятельности строительной компании (ИДСК) является комплексная, сквозная организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего инвестиционно-строительного проекта силами строительной компании в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Российские реалии таковы, что становление и развитие ИДСК происходит в тесной связи с развитием рынка недвижимости и определяется процессами его функционирования (создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком). Различают два основных вида ИДСК:
1. Строительная компания не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает строительную компанию, чтобы она, например, на выбранном земельном участке построила здание под ключ и, возможно, запонила его арендаторами. Выбор строительной компании происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте строительная компания обычно не участвует деньгами. Она лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы она привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на строительной компании. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта.
2. Строительная компания создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, она выпоняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и вкладывает собственные средства в проект. Финансовая схема крупных инвестиционных проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств строительной компании, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и арендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании строительная компания имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта она претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций объясняется высокими рисками неудачи проекта. ИДСК такого рода является более сложной, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэторские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции.
В широком смысле под стратегией ИДСК понимается выбор и комбинирование комплекса мероприятий по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством России правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости
(рис. 1). Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в стратегии ИДСК.
Рис. 1. Управление недвижимостью и формирование стратегии ИДСК.
При рассмотрении недвижимости как объекта ИДСК в работе выделен ряд характерных для нее особенностей:
1. Инвестиционный характер объектов недвижимости, предназначенных, как правило, для длительного (в зависимости от технического и морального износа) использования.
2. Уникальность каждого объекта (независимо от технического и морального состояния), обусловленная главным образом местоположением в плане города.
3. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки, чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объектов в пределах города или жилого района, то наиболее капиталоемкой является массовая жилая недвижимость).
4. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может выступать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная документация, участок земли без строений на нем, строения без участка, которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т.п.
5. Многофункциональность объекта недвижимости, обусловливающая различия спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офисные и т.п. помещения в одном доме), различия технико-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих различия возврата инвестиций и, следовательно, определенные финансовые сложности.
С точки зрения роли в развитии стратегии ИДСК вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы: операционная недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности, и инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, а ее использование подчинено общим целям его развития. На уровне предприятия основной задачей управления операционной недвижимостью является определение потребностей в количестве и качестве объектов (земельных участков, зданий, сооружений, помещений), необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием. Указанная задача при формировании стратегии ИДСК распадается на:
Х определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия;
Хопределение требований к качеству необходимой недвижимости (по планировке, договечности, соответствию запросам предприятия);
Х определение требований по местоположению недвижимости.
Эффективное управление недвижимостью предприятия в рамках
формирования и реализации стратегии ИДСК предполагает четкое определение того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект. Некоторые здания нужны для организации деятельности
предприятия, но неэффективны с точки зрения догосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от эксплуатации.
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования. Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости является максимизация прибыли и стоимости объекта недвижимости. Достижение этих целей обеспечивается наиболее поным и эффективным использованием объекта недвижимости. Содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью в рамках формирования стратегии ИДСК представлены автором в таблице 1.
Таблица 1. Содержание деятельности по управлению объектом инвестиционной недвижимости при формировании стратегии ИДСК.
Содержание мероприятия Результат мероприятия
Экспертиза объекта, его окружения и определение возможностей по его наилучшему использованию с учетом состояния и прогноза развития рынка Разработка программы по управлению объектом, прогноз динамики доходов и расходов
Формирование команды управления, набор наемных работников, обеспечивающих содержание объекта недвижимости и его эксплуатацию, в том числе оказание услуг арендаторам и контроль за их работой Поддержание объекта в работоспособном состоянии
Привлечение арендаторов, проведение переговоров с ними, заключение договоров Обеспечение наиболее поной занятости объекта
Поиск и отбор заказчиков по поставке продукции, выпонение работ по эксплуатации и ремонту Минимизация затрат по содержанию недвижимости
Работа с арендаторами по сбору арендной платы, перезаключению договоров, привлечению новых арендаторов Поддержание уровня занятости объекта и получения необходимого уровня доходов
Анализ качества работ по содержанию объекта и оказанию услуг арендаторам Поддержание высокого качества обслуживания, расширение спектра оказываемых услуг
Анализ фактических доходов и расходов от объекта, внесение коррективов в план расходов и доходов Обеспечение эффективного использования недвижимости
Эффективное управление недвижимостью при формировании стратегии ИДСК возможно только при наличии установленных правил игры на рынке, и в первую очередь Ч процедур деятельности административных служб, обеспечивающих его функционирование. Таким образом, управление недвижимостью целесообразно поручать строительной компании, которая ставит перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадает необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала.
2. После определения основ стратегического управления ИДСК возникает необходимость в выборе наиболее перспективных инвестиционных
проектов и организации условий их эффективной реализации. Для этого необходимо провести анализ технико-экономических особенностей реализации инвестиционного проекта. При этом сначала следует сформировать идею проекта, его инвестиционный замысел.
Основными причинами появления (источниками идей) инвестиционных проектов строительных компаний и основанием для организации ИДСК являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива строительных компаний; реакция на политическое давление; интересы кредиторов и другие. Соответственно основными этапами ИДСК в данном случае являются: анализ рынка недвижимости; целевой подбор идеи проекта; формирование стратегии/концепции и команды проекта; инвестиционный анализ.
Формирование концепции инвестиционного проекта включает: формулировку идеи проекта, его генеральной цели, концептуальных направлений ИДСК, а также совокупности задач, подлежащих решению. Кроме того, необходимо провести предварительную экспертизу проекта на предмет его осуществимости и составить Декларацию о намерениях (рис. 2).
Рис. 2. Принципиальная схема концепции инвестиционного проекта.
После формирования определенного числа альтернативных идей инвестиционного проекта необходима предварительная экспертиза с исключением из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемых идей. В процессе формирования инвестиционного замысла проекта дожны быть получены ответы на вопросы относительно цели и объекта инвестирования, места (района) размещения; продукции проекта (характеристика и объем выпуска); срока окупаемости проекта; доходности проекта; назначения, мощности и основных характеристиках объекта инвестирования, а также о предполагаемых источниках и схемах его финансирования. Полученные данные помогут провести технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта (рис.3).
Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта (ТЭО), является основным документом на строительство объектов недвижимости. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация, проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и
разрабатывается рабочая документация. Другим способом экономического анализа инвестиционного проекта является бизнес-план. Главное отличие бизнес-плана от ТЭО заключается в отсутствии строгих норм составления. Если ТЭО составляется в соответствии с нормативными документами, то процедура составления и структура бизнес-плана не регламентированы.
Рис. 3. Использование данных инвестиционного замысла и экспертизы идей при осуществлении технико-экономического обоснования инвестиционного проекта строительной компании.
В ТЭО инвестиционного проекта определяются основные решения -технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оцениваются экологическая, санитарно - эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия. Подготовка ТЭО позволяет определить структуру жизненного цикла инвестиционных проектов строительной компании и скорректировать условия ее инвестиционной деятельности в зависимости от фазы реализации проекта (таблица 2). Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно строительной компанией.
После определения инвестиционной идеи, предварительной экспертизы и технико-экономического обоснования инвестиционных проектов следует перейти к оценке их эффективности и формулировке концептуальных направлений стратегического развития ИДСК.
Таблица 2. Содержание фаз жизненного цикла инвестиционныхпроектов.
Стадия Фаза цикла Содержание фазы жизненного цикла инвестиционного проекта
Начальная (предин- Прединвести-ционные исследования 1. Изучение прогнозов и направлений развития страны (региона, города) 2. Формирование инвестиционного замысла 3. Подготовка ходатайства (декларации) о намерениях 4. Предварительное согласование инвестиционного замысла 5. Составление и регистрация оферт 6. Разработка обоснования инвестиций, оценка жизнеспособности 7. Выбор и предварительное согласование места размещения объекта 8. Экологическое обоснование 9. Экспертиза 10. Предварительное инвестиционное решение 11. Разработка предварительного плана проекта
вестици-онная) Разработка проектно-сметной документации, планирование проекта и подготовка к строительству 1. Разработка плана проектно-изыскательных работ. 2. Задание на разработку и разработка ТЭО строительства. 3. Согласование, экспертиза и утверждение ТЭО строительства. 4. Выдача заявления на проектирование 5. Разработка, согласование и утверждение рабочей документации 6. Принятие окончательного решения об инвестировании 7. Отвод земли под строительство 8. Разрешение на строительство 9. Задание на разработку проекта производства работ 10. Разработка плана проекта.
Подготовительные работы: тендеры, заключение контрактов, организация закупок 1. Тендеры на проектно-изыскательные работы, заключение контрактов 2. Тендеры на поставку оборудования и заключение контрактов 3. Тендеры на подрядные работы и заключение контрактов. 4. Тендеры на услуги консультантов и заключение контрактов 5. Разработка планов (графиков) поставки ресурсов 6. Подготовительные работы к строительству
Инвестиционная (строительная) Строительно-монтажные работы 1. Разработка оперативного плана строительства. 2. Разработка графиков работы машин 3. Выпонение строительно-монтажных работ. 4. Мониторинг и контроль 5. Корректировка плана проекта и оперативного плана строительства (управление изменениями) 6. Оплата выпоненных работ и поставок.
Завершение строительной фазы проекта 1. Пуско-наладочные работы 2. Сдача-приемка объекта 3. Закрытие контракта 4. Демобилизация ресурсов 5. Анализ результатов
Эксплуатация 1. Эксплуатация 2. Ремонт 3. Развитие производства 4. Закрытие проекта (вывод из эксплуатации, демонтаж оборудования, модернизация, начало нового проекта)
3. В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности ИДСК, основанных на единой методологической базе и различающихся в основном условиями применимости и предметными областями. В основном они определяют эффективность ИДСК через оценку реализации
портфеля инвестиционных проектов строительной компании. Наиболее адекватной современным российским условиям методикой являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждены Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике №ВК 477 от 21.06.99).
Кроме оценки эффективности для крупных строительных проектов обязательна оценка их социально-экономической значимости. Для локальных строительных проектов оценивается только коммерческая эффективность. В случае приемлемости коммерческой эффективности в целом следует переходить к конкретным оценкам эффективности для каждого из участников. Исходя из этих посылок, в работе проведена оценка эффективности типового инвестиционного проекта строительной компании (рис. 4). Оценка производится в три этапа:
1. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости инвестиционного проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. Для локальных проектов оценка начинается сразу со второго этапа.
2. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа Ч интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность, и если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить к третьему этапу оценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективности оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.
3.Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников, определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.).
Исходная информация для расчетов коммерческой эффективности имеет следующую структуру: сведения о проекте и его участниках; экономическое окружение проекта; сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях; денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. При этом денежным потоком инвестиционного проекта строительной компании является зависимость от времени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.
Рис. 4. Оценка эффективности инвестиционного проекта.
Эффективность проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения. Расчетный период разбивается на шаги - отрезки, в пределах которых производится агрегирование данных, используемых для оценки финансовых показателей. Время в расчетном периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного момента, принимаемого за базовый. Продожительность различных шагов может быть разной.
В работе проведен расчет коммерческой эффективности реализации инвестиционного проекта строительной компании ЗАО Комплекс. Денежные потоки по проекту представлены в таблице 3. Продожительность шага расчета равна году. Для упрощения расчеты произведены в текущих ценах (без учета инфляции). Норма дисконта Е = 10%. Чистый доход (ЧД) указан в последнем стобце (т = 8) строка 5: ЧД = 72,83. Из той же строки видно, что потребность в финансировании равна 148,40 (на шаге т = 1).
Таблица 3. Денежные потоки по инвестиционному проекту (вусл. ед.)
№ Показатель Номер на шаг расчета
0 1 2 3 4 5 6 7 8
1 Денежный поток от операционной деятельности ф"(т) 0,00 11,10 20,11 40,30 30,30 70,7 75,10 60,00
2 Денежный поток от финансовой деятельности ф*(т) 0,00 10,50 29,22 9,36 4,09 10,0 6,05 6,00
3 Инвестиционная деятельность
31 Притоки 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10,00
32 Оттоки -100,00 -70,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -90,00
33 Сальдо ф"(т) -100,00 -70,00 0,00 0,00 -60,00 0,00 0,00 0,00 -80,00
4 Сальдо суммарного потока -100,00 48,40 49,33 49,66 -25,61 80,7 81,15 66,00 -80,00
5 Сальдо накопленного потока -100,00 -148,40 -99,07 49,41 -75,02 5,68 86,83 152,83 72,83
6 Коэффициент дисконтирования 1,00 0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47
7 Дисконтированное сальдо суммарного потока (стр 3.3/стр 6) -100,00 -63,70 0,00 0,00 -40,80 0,00 0,00 0,00 -37,60
Момент окупаемости проекта определяется на основании данных в строке 5. Видно, что он лежит внутри шага т = 5. Таким образом, период окупаемости проекта равен приблизительно 6 годам. Чистый дисконтированный доход проекта, определяемый как сумма нарастающим итогом по строке 7, равен 9,04, следовательно, проект эффективен. Внутренняя норма доходности (ВИД) определяется исходя из строки 4, подбором значения нормы дисконта. ВНД =11,92%, что еще раз подтверждает эффективность проекта, так как ВНД > Е. В целом, проект обладает достаточной коммерческой эффективностью и может быть реализован.
4. Оценка эффективности управления ИДСК позволяет перейти к разработке стратегии ее реализации. Разработка стратегии ИДСК базируется на управлении инвестиционными ресурсами, поэтому в работе проводится систематизация различных видов оценки стоимости проекта, предлагаются формы бюджетов для различных стадий его реализации, а также
дается характеристика схемам инвестиционного обеспечения и рискам участников проекта.
Стоимость инвестиционного проекта строительной компании определяется совокупностью стоимостей инвестиционных ресурсов проекта, стоимостями и временем выпонения работ. Для инвестиционно-строительных проектов определяется стоимость строительства, которая представляет собой часть стоимости проекта, в которую входят инвестиционные ресурсы, необходимые для осуществления работ. Оценка всех затрат по проекту эквивалентна оценке общей стоимости проекта.
Целями управления инвестиционными ресурсами (затратами) является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль данных затрат. Основным документом при управлении инвестиционными ресурсами и формировании стратегии ИДСК является бюджет. В зависимости от этапа жизненного цикла инвестиционного проекта и целей оценки применяют различные виды и методы оценки его стоимости. В таблице 4 систематизированы различные виды оценок стоимости инвестиционного проекта с указанием цели оценок и их точности, там же представлены различные виды бюджетов, используемые строительной компанией при управлении инвестиционными ресурсами на различных фазах и стадиях реализации проекта.
При управлении инвестиционными ресурсами строительной компании необходимо определить способ обеспечения для каждого проекта, поэтому в работе проведен анализ различных способов инвестиционного обеспечения инвестиционных проектов (собственное, заемное или договое возвратное, долевое и комбинированное).
тщательный от^ор проектов строительства по показателям1 стоимость, ожидаемая прибыль, сроки строительства и возможности их выпонения с учетом выявленных факторов риска
выбор надежных партнеров ключевых участников займа, привлечение серьезных финансовых структур
одновременное использование различных источников инвестиционного обеспечения: средств от размещения облигаций, долевого строительства и кредитных ресурсов
соответствие количества облигаций площади вводимого в строй жилья
снижение издержек при строительстве и обслуживании займов за счет конкурсного отбора подрядчиков, определения лимитных иен, выпуска облигаций в бездокументарной форме и автоматизации депозитарного обслуживания займа
Принципы формирования стратегии инвестиционной деятельности
адресность каждого займа, т е. обеспечение привязки продаваемых облигаций к конкретным адресам, строительство которых осуществляется за счет средств займа
минимизация рисков размещения облигаций за счет резервного фонда (35% суммы займа) для обеспечения ликвидности
облигаций и снижения фактора сезонности работ
определение объема займа с превышением суммарной стоимости строительных работ, затрат на инфраструктуру и прочих издержек займа на 5-10%
изменение цены облигаций с учетом текущих индексов
поэтапное размещение облигаций на сумму стоимости работ очередного этапа строительства
Рис. 5. Принципы формирования стратегии ИДСКна основе управления ее инвестиционными ресурсами.
Таблица 4. Виды оценок стоимости и бюджетов инвестиционного проекта с расчетом их точности.
Погрешность, % Цель оценок Виды оценок Стадии проекта Виды бюджетов Назначение бюджета Погрешность, %
25-40 Оценка жизнеспособности (финансовой реализуемости проекта) Предварительная Оценка жизнеспособности (реализуемости) проекта Концепция проекта Бюджетные ожидания Предварительное планирование платежей и потребности в финансах 25-40
20-30 Сопоставление планируемых затрат с бюджетными ограничениями, основа для формирования предварительного бюджета Факторная Укрупненный расчет стоимости (предварительная смета) Обоснование инвестиций Предварительный бюджет Обоснование статей затрат, обоснование и планирования привлечения и использования финансовых средств 15-20
15-20 Принятие окончательного инвестиционного решения, финансирование проекта. Проведение переговоров и тендеров, основа для формирования уточненного бюджета. Приближенная Сметно-финансовый расчет ТЭО
Тендеры, переговоры и контракты Уточненный бюджет Планирование расчетов с подрядчиками и поставщиками 8-10
3-5 Основа для расчетов и управления стоимостью проекта Окончательная Сметная документация Разработка рабочей документации Окончательный бюджет Директивное ограничение использования ресурсов 5-8
0 Оценка стоимости уже произведенных работ Фактическая По уже реализованным проектам Реализация проекта Фактический бюджет Управление стоимостью (учет и контроль) 0-5
3-5 Оценка стоимости работ, предстоящих к реализации Прогнозная По предстоящим работам
0 Оценка стоимости уже произведенных работ Фактическая Сдача в эксплуатацию
3-5 Оценка стоимости работ, предстоящих к реализации Прогнозная
0 Оценка стоимости уже произведенных работ Фактическая Эксплуатация
3-5 Оценка стоимости работ, предстоящих к реализации Прогнозная
0 Поная оценка стоимости проекта Фактическая Завершение проекта
Подобный подход позволил обосновать ряд принципов, обеспечивающих достижение успеха инвестиционных проектов при формировании стратегии ИДСК на основе управления инвестиционными ресурсами (рис. 5). При этом в работе предлагается использовать вместо существующих на рынке недвижимости схем по привлечению инвестиционных средств, практически не имеющих гарантий возвратности, схему выпуска облигационных займов под имущество строительной компании. Преимущество данного займа в повышении уровня возвратности инвестиций и снижение рисков инвестора при условии, что выпуск займов жестко контролируется государственными органами.
5. При управлении инвестиционными ресурсами строительной компании и реализации проектов по строительству объектов недвижимости возникают различные риски, основными из которых являются: маркетинговые, проектирования, финансирования, подрядные и риски реализации. Принимая на себя основную часть рисков, строительная компания дожна просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность. Поэтому в работе предлагается агоритм управления рисками при управлении инвестиционными ресурсами строительной компании и формировании стратегии ее инвестиционной деятельности (рис. 6).
Рис. 6. Агоритм управления рисками инвестиционного проекта.
Как видно из предложенной схемы, управление рисками начинается с их качественного анализа, целью которого является идентификация рисков. Вторым этапом является количественный анализ, целью которого является измерение риска. При этом выделяются две составляющие количественного анализа риска инвестиционного проекта:
Х чувствительность его чистой настоящей стоимости к изменениям значений ключевых показателей;
Х величина диапазона возможных изменений ключевых показателей, определяющаяся их вероятностными распределениями (табл. 5).
Таблица 5. Основные участники инвестиционного проекта и их функции.
С - собственник объекта недвижимости ПД - подрядчики * - осуществляется во СК - строительная компания К - консультанты всех случаях Г - государственные органы О - оппоненты + - может осуществИ - инвесторы П - потребители лять / участвовать
На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками инвестиционного проекта строительной компании. На этом этапе выделяются три основные позиции:
1.Предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в проводимые расчеты, учитываются при заключении договоров, страхуются).
2.Мониторинг рисков (систематическое наблюдение за процессом реализации проекта и отклонениями от графика реализации в денежных потоках).
3.Переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и прочее).
Существующий опыт управления рисками реализации инвестиционно-строительных проектов в России позволил определить в работе перечень механизмов, позволяющих минимизировать риски, среди которых:
Х сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие + кредиты банков + натуральное финансирование подрядными организациями) для предотвращения срывов финансирования;
Х пр оведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков;
Х заключение прямых длительных соглашений с поставщиками строительных материалов;
Х страхование при заключении строительных контрактов;
Х пр ивлечение специализированных брокерских фирм или создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации проектов, и т.д.
Как показывает отечественный опыт реализации инвестиционно-строительных проектов, среди всего спектра рисков, возможных при реализации проекта, наибольшее значение имеют риски, связанные с формированием отношений между строительной компанией и государственными органами. В современных российских условиях зависимость реализации
проектов на рынке недвижимости от государства гораздо выше, чем в странах со сформировавшейся рыночной экономикой, в силу целого спектра обстоятельств, среди которых особо следует выделить:
Х отсутствие поноценной нормативной базы для инвестиционно-строительных процессов и строительной деятельности;
Х сохраняющуюся чрезмерно высокую долю государственной собственности на землю;
Х чрезмерную усложненность и длительность процесса получения разрешений и согласований проектов строительных компаний;
Х неопределенность и зыбкость прав застройщика на земельный участок в период строительства объектов недвижимости, поскольку эти права непосредственно связаны с испонением инвестиционного договора;
Х огр омное количество обязательств, возникающих у застройщика перед городом при реализации проекта и включаемых в инвестиционные договора, выпонение которых является обязательным условием оформления прав на созданный объект недвижимости;
Х нес огласованность между отдельными отраслевыми подразделениями органов государственного управления и часто встречающиеся случаи коррумпированности государственных служащих.
Способов преодоления рисков, связанных с деятельностью государства, не так много. На индивидуальном уровне чаще всего, к сожалению, это не обращение в судебные инстанции, а опора на личные контакты, лособые отношения и взятки. Гораздо более перспективным и цивилизованным направлением преодоления рисков, связанных с взаимоотношениями между строительными компаниями и государством, является продвижение общих профессиональных интересов на корпоративном уровне через создание профессиональных предпринимательских объединений.
6. Формирование и внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании является основой повышения эффективности ИДСК и нацелено на догосрочные инвестиционно-строительные цели и ее развития. Содержание процессов формирования и внедрения корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в самом общем виде приведено на рис. 7.
В качестве основных этапов формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в работе выделяются: определение сферы бизнеса и миссии строительной компании; трансформация миссии строительной компании в частные договременные и краткосрочные цели ИДСК; определение стратегии достижения целей ИДСК; разработка и реализация стратегии ИДСК; оценка деятельности, контроль ситуации и корректирующие действия.
Процессы формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании дожны
обеспечить завоевание конкурентного преимущества в строительной отрасли и общее улучшение менеджмента за счет синергетического (корпоративного) эффекта (рис. 8). Применительно к ИДСК под процессами формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в работе понимается организация системы догосрочных целей инвестиционной деятельности и выбор наиболее эффективных путей их достижения на основе исследования инвестиционной привлекательности рынка и методов проектного анализа инвестиционно-строительных объектов на рынке недвижимости.
-{ Обратная связь
Рис. 7. Формирование и внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании
Строительная компания обычно имеет различные, не всегда взаимосвязанные между собой направления ИДСК. Поэтому оптимизировать их взаимодействие можно только на основе внедрения механизмов корпоративного управления, как отдельных направлений деловой активности, так и структуры ИДСК в целом.
Рис. 8. Компоненты процесса формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами.
Профессиональный строительные компании делают в современной России первые шаги. Они только выделяются в особый род предпринимательских структур среди иных участников инвестиционно-строительных процессов. Это находит свое отражение и в определении места на рынке, и в методах работы. Тем не менее, уже накоплен богатый опыт организации их инвестиционной деятельности в чрезвычайно сложных социально-экономических условиях: политической, социальной и финансовой нестабильности, отсутствия каких-либо сформировавшихся норм и правил поведения на рынке, нормативного регулирования инвестиционно-строительных процессов и т.д. Стабильный рост масштабов ИДСК, профессиональный рост и использование все более совершенных методов работы - все это свидетельствует о перспективности развития строительного бизнеса в России.
Текущая незавершенность внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании оказывает отрицательное воздействие на развитие строительного бизнеса в России. Сегодня более детального изучения заслуживают такие вопросы, как маркетинговая политика в деятельности строительной компании, формирование системы договорных отношений между участниками инвестиционных проектов, взаимодействие строительных компаний и риэтеров и ряд других направлений развития строительного бизнеса. Дальнейшее изучение ИДСК и механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами неразрывно связано с развитием следующих направлений:
1. Законодательное оформление ИДСК - отделение ее от иных видов деятельности на рынках строительства и инвестиций. Такое выделение позволит более четко определить место строительной компании в инвестиционно-строительных процессах, ее права и меру ответственности за реализацию проектов, возможности по привлечению ресурсов.
2. Создание системы подготовки специалистов по ИДСК.
3. Изучение зарубежного опыта развития ИДСК. Многое в этом отношении могли бы сделать международные фонды, занимающиеся под-
держкой предпринимательства. Организация семинаров и школ, стажировок российских специалистов могли бы существенно повысить в России уровень ИДСК и качество реализации инвестиционных проектов.
В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по совершенствованию методов и механизмов стратегического управления инвестиционной деятельностью строительных компаний в современной экономике России.
ПУБЛИКАЦИИ
1. Орлов Д.А. Основы организации и управления инвестиционной деятельностью строительных компаний. Научно-практическая конференция Современная Россия: экономика, управление, право. М., ИНЭП, 03 марта 2004 (0,19 п.л.) - в печати.
2. Орлов Д.А. Внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании. Всероссийская научно-практическая конференция Современная Россия: экономика и государство. М., ГАСИС, 14-15 ноября 2004 (0,19 п.л.).
3. Орлов ДА. Рынок недвижимости как стратегический объект инвестирования. Сб.науч.статей Экономический вестник МТИ Выпуск 2 // М.,РЭА, 2004. (0,81 п.л.).
4. Орлов Д.А. Управления рисками инвестиционной деятельности строительной компании при формировании портфеля инвестиционных проектов на рынке недвижимости. Сб.науч.тр. Выпуск 4 // М., ГАСИС, 2003. (0,63 п.л.).
5. Орлов Д.А. Факторы формирования стратегии инвестиционной деятельности строительной компании. Сб.науч.тр. Выпуск 4 // М., ГАСИС, 2003. (0,63 п.л.).
Подписано в печать 22.11.2004. Сдано в производство 22.11.2004. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Тираж 100 экз. Заказ №
Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Орлов, Денис Александрович
Введение
Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционной деятельностью строительной компании
1.1. Основы инвестиционной деятельности строительной компании
1.2. Формирование стратегии инвестиционной деятельности в строительной компании
1.3. Управление инвестиционными проектами строительной компании на рынке недвижимости
Глава 2. Методы управления инвестиционной деятельностью строительной компании
2.1. Анализ технико-экономических особенностей реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости
2.2. Формы и методы эффективного управления инвестиционными проектами строительной компании
2.3. Оценка эффективности управления инвестиционной деятельностью строительной компании
Глава 3. Совершенствование управления инвестиционной деятельностью строительной компании
3.1. Управление инвестиционными ресурсами строительной компании как основа стратегии ее инвестиционной деятельности
3.2. Построение агоритма управления рисками инвестиционных проектов строительной компании
3.3. Внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании
Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление инвестиционной деятельностью строительной компании"
Актуальность темы исследования. Современная экономика основана на интенсификации хозяйственных связей между различными субъектами строительного рынка, что приводит к необходимости совершенствования инвестиционной деятельности строительных компаний, развитию методов и механизмов их стратегического управления, ориентированных на современные условия экономического развития. Центральным вопросом развития инвестиционной деятельности строительных компаний является организация эффективного управления ее инвестиционными проектами при эффективном использовании объектов недвижимости и получении от них максимально возможного дохода.
В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования совокупности мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрово1 о характера. Подобное развитие именно тем комплексом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Поэтому существует необходимость в совершенствовании Ф управления инвестиционной деятельностью строительных компаний.
При написании диссертации использовались научные труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению проблем управления инвестиционной деятельностью внесли такие отечественные ученые как: Александров В., Аньшин В., Асаул Н., Болотин А., Вахрин П., Горемыкин В., Дикман JL, Котынюк Б., Либер-ман И., Мазур И., Рахман И., Ресин В., Семенов В., Серов В., Степанов И., Тарасе-вич Е., Хайкин Г., Чистов JI. и другие.
Несмотря на широкий спектр работ по организации и управлению инвестиционной деятельности строительных компаний, в экономической литературе не уделено достаточного внимания вопросам построения стратегии управления их инвестиционной деятельности. Следовательно, данная область не получила необходимого освещения в отечественной экономической литераторе и обладает несомненной актуальностью.
Целью диссертационной работы является разработка методов эффективного управления инвестиционной деятельностью строительной компании:
Х изучить теоретические основы управления инвестиционной деятельностью строительной компании;
Х провести анализ технико-экономических характеристик реализации инвестиционных проектов строительной компании на современном рынке недвижимости;
Х дать характеристику формам и методам эффективного управления инвестиционными проектами строительной компании;
Х оценить эффективность управленческих решений по выбору стратегии развития инвестиционной деятельностью строительной компании;
Х определить основные направления совершенствования управления инвестиционной деятельностью строительной компании;
Х сформировать агоритм управления рисками инвестиционных проектов строительной компании;
Х предложить механизмы корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании.
Объект исследования - строительные компании как субъекты инвестиционного рынка.
Предмет иссчедовапия Ч организационно-экономические отношения между участниками инвестиционной деятельности строительной компании, направленные на эффективную реализацию инвестиционно - строительных проектов.
Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись системные, статистические и общенаучные методы исследования, проводилась логико-аналитическая оценка параметров эффективного управления инвестиционной деятельностью строительных компаний. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений проведенного исследования.
Теоретической основой работы являются труды отечественных и зарубежных ученых в области организации инвестиционной деятельности строительных компаний. В ходе диссертационного исследования изучены законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестиционными проектами в строительном бизнесе, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. При проведении исследования использована общая и специализированная литература по выбранной тематике.
Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, илюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ и данных Госкомстата России.
Научная новизна работы заключается в развитии теоретических основ, разработке и обосновании методических рекомендаций ио совершенствованию управления инвестиционной деятельностью строительных компаний, использование которых направлено на эффективное управление объектами недвижимости и повышение качества реализации ее инвестиционных проектов, что позволяет оптимизировать хозяйственные связи на рынке недвижимости и повысить общий инвестиционный потенциал строительной сферы российской экономики.
Научные результаты, полученные лично автором:
1. Установлено, что решающую роль в организации инвестиционной деятельности строительной компании играет разграничение областей управления оперативной и инвестиционной недвижимостью компании, направленное на получение максимально возможного дохода от использования ее объектов.
2. Определен механизм формирования стратегии инвестиционной деятельности строительной компании, базирующиеся на совокупности мероприятий по управлению реальной и потенциальной недвижимостью и учитывающие юридические, экономические и физические характеристики развития ее объектов, что позволило предложить комплексный подход к повышению эффективности управления инвестиционными проектами компании.
3. На основе анализа технико-экономических характеристик инвестиционных проектов строительной компании определена необходимость корректировки стратегии ее инвестиционной деятельности в зависимости от стадии жизненного цикла портфеля реализуемых проектов, что способствовало регламентации концептуальных направлений стратегического развития инвестиционной деятельности строительной компании.
4. Систематизированы оценки стоимости инвестиционного проекта и определена их зависимость от текущего бюджета проекта на различных стадиях его реализации, что позволило разработать предложения по развитию инвестиционной деятельности строительной компании на основе оптимизации ее инвестиционных ресурсов и выпуска облигационных займов под строительство жилья.
5. Предложен агоритм управления рисками инвестиционных проектов строительной компании, основанный на своевременной идентификации рисковых ситуаций по всем участникам проекта и направленный на разработку перечня механизмов их реализации, что привело к формированию условий стратегического партнерства между строительными компаниями и органами государственной власти.
6. Обоснована необходимость внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании, позволяющая на основе выбора и реализации различных стратегий и организационных структур управления определить перспективные направления развития ее инвестиционной деятельности.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизмов управления инвестиционной деятельностью отечественных строительных компаний в современной экономике.
Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов государственными и муниципальными структурами при регулировании условий инвестиционной деятельности предприятий и организаций строительной сферы.
Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных и специальных курсов в высших экономических учебных заведениях, а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в деятельности строительной и инвестиционной сфер российской экономики.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Орлов, Денис Александрович
Заключение
Общим признаком инвестиционной деятельности строительной компании (ИДСК) является комплексная, сквозная организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего инвестиционно-строительного проекта силами строительной компании в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды. Российские реалии таковы, что становление и развитие ИДСК происходит в тесной связи с развитием рынка недвижимости и определяется процессами его функционирования (создание, использование, оборот недвижимости и управление рынком). Различают два основных вида ИДСК:
1. Строительная компания не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. При рассматриваемой схеме инвестор нанимает строительную компанию, чтобы она, например, на выбранном земельном участке построила здание под ключ и, возможно, запонила его арендаторами. Выбор строительной компании происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте строительная компания обычно не участвует деньгами. Она лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы она привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на строительной компании. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта.
2. Строительная компания создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, она выпоняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и вкладывает собственные средства в проект. Финансовая схема крупных инвестиционных проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств строительной компании, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и арендных платежей от будущих арендаторов. При смешанном финансировании строительная компания имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта она претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций объясняется высокими рисками неудачи проекта. ИДСК такого рода является более сложной, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэторские, и строительные, и архитектурные, и сложные финансовые операции.
В широком смысле под стратегией ИДСК понимается выбор и комбинирование комплекса мероприятий по выпонению всей совокупности работ, связанных с испонением любых допускаемых гражданским законодательством России правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости. Многообразие объектов недвижимости, их взаимная связь друг с другом инженерными коммуникациями, единством территории, принадлежностью одному собственнику и т.д. определяют наличие разных уровней в стратегии ИДСК.
При рассмотрении недвижимости как объекта ИДСК в работе выделен ряд характерных для нее особенностей:
6. Инвестиционный характер объектов недвижимости, предназначенных, как правило, для длительного (в зависимости от технического и морального износа) использования.
7. Уникальность каждого объекта (независимо от технического и морального состояния), обусловленная главным образом местоположением в плане города.
8. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки, чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объектов в пределах города или жилого района, то наиболее капиталоемкой является массовая жилая недвижимость).
9. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может выступать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная документация, участок земли без строений на нем, строения без участка, которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т.п.
Ю.Многофункциональность объекта недвижимости, обусловливающая различия спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офисные и т.п. помещения в одном доме), различия технико-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих различия возврата инвестиций и, следовательно, определенные финансовые сложности.
С точки зрения роли в развитии стратегии ИДСК вся недвижимая собственность может быть разделена на две группы: операционная недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для ведения определенной деятельности, и инвестиционная недвижимость, используемая в интересах получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости.
Операционная недвижимость выступает как составная часть реальных активов предприятия, а ее использование подчинено общим целям его развития. На уровне предприятия основной задачей управления операционной недвижимостью является определение потребностей в количестве и качестве объектов (земельных участков, зданий, сооружений, помещений), необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием. Указанная задача при формировании стратегии ИДСК распадается на:
Х определение количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия;
Х определение требований к качеству необходимой недвижимости (по планировке, договечности, соответствию запросам предприятия);
Х определение требований по местоположению недвижимости.
Эффективное управление недвижимостью предприятия в рамках формирования и реализации стратегии ИДСК предполагает четкое определение того варианта использования недвижимости, который даст максимальный эффект. Некоторые здания нужны для организации деятельности предприятия, но неэффективны с точки зрения догосрочных инвестиционных целей. Другие здания могут быть не очень полезны для деятельности, но хороши для инвестирования и получения дохода от эксплуатации.
Инвестиционная недвижимость является самостоятельным активом, нуждающимся в управлении для получения дохода от его использования. Основными целями управления объектами инвестиционной недвижимости является максимизация прибыли и стоимости объекта недвижимости. Достижение этих целей обеспечивается наиболее поным и эффективным использованием объекта недвижимости. В диссертационном исследовании рассмотрено содержание и последовательность действий по управлению инвестиционной недвижимостью в рамках формирования стратегии ИДСК представлены автором.
Эффективное управление недвижимостью при формировании стратегии ИДСК возможно только при наличии установленных правил игры на рынке, и в первую очередь Ч процедур деятельности административных служб, обеспечивающих его функционирование. Таким образом, управление недвижимостью целесообразно поручать строительной компании, которая ставит перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадает необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала.
После определения основ стратегического управления ИДСК возникает необходим ость в выборе наиболее перспективных инвестиционных проектов и организации условий их эффективной реализации. Для этого необходимо провести анализ технико-экономических особенностей реализации инвестиционного проекта. При этом сначала следует сформировать идею проекта, его инвестиционный замысел.
Основными причинами появления (источниками идей) инвестиционных проектов строительных компаний и основанием для организации ИДСК являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива строительных компаний; реакция на политическое давление; интересы кредиторов и другие. Соответственно основными этапами ИДСК в данном случае являются: анализ рынка недвижимости; целевой подбор идеи проекта; формирование стратегии/концепции и команды проекта; инвестиционный анализ.
Формирование концепции инвестиционного проекта включает: формулировку идеи проекта, его генеральной цели, концептуальных направлений ИДСК, а также совокупности задач, подлежащих решению. Кроме того, необходимо провести предварительную экспертизу проекта на предмет его осуществимости и составить Декларацию о намерениях.
После формирования определенного числа альтернативных идей инвестиционного проекта необходима предварительная экспертиза с исключением из дальнейшего рассмотрения заведомо неприемлемых идей. В процессе формирования инвестиционного замысла проекта дожны быть получены ответы на вопросы относительно цели и объекта инвестирования, места (района) размещения; продукции проекта (характеристика и объем выпуска); срока окупаемости проекта; доходности проекта; назначения, мощности и основных характеристиках объекта инвестирования, а также о предполагаемых источниках и схемах его финансирования. Полученные данные помогут провести технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта.
Технико-экономическое обоснование инвестиционного проекта (ТЭО), является основным документом на строительство объектов недвижимости. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация, проводятся торги подряда, заключается договор подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация. Другим способом экономического анализа инвестиционного проекта является бизнес-план. Главное отличие бизнес-плана от ТЭО заключается в отсутствии строгих норм составления. Если ТЭО составляется в соответствии с нормативными документами, то процедура составления и структура бизнес-плана не регламентированы.
В ТЭО инвестиционного проекта определяются основные решения - технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оцениваются экологическая, санитарно - эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия. Подготовка ТЭО позволяет определить структуру жизненного цикла инвестиционных проектов строительной компании и скорректировать условия ее инвестиционной деятельности в зависимости от фазы реализации проекта. Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно строительной компанией.
После определения инвестиционной идеи, предварительной экспертизы и технико-экономического обоснования инвестиционных проектов следует перейти к оценке их эффективности и формулировке концептуальных направлений стратегического развития ИДСК.
В настоящее время существует ряд методик оценки эффективности ИДСК, основанных на единой методологической базе и различающихся в основном условиями применимости и предметными областями. В основном они определяют эффективность ИДСК через оценку реализации портфеля инвестиционных проектов строительной компании. Наиболее адекватной современным российским условиям методикой являются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция, утверждены Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике №ВК 477 от 21.06.99).
Кроме оценки эффективности для крупных строительных проектов обязательна оценка их социально-экономической значимости. Для локальных строительных проектов оценивается только коммерческая эффективность. В случае приемлемости коммерческой эффективности в целом следует переходить к конкретным оценкам эффективности для каждого из участников. Исходя из этих посылок, в работе проведена оценка эффективности типового инвестиционного проекта строительной компании. Оценка производится в три этапа:
4. Первоначальным шагом является экспертная оценка общественной значимости инвестиционного проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. Для локальных проектов оценка начинается сразу со второго этапа.
5. На втором этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом.
Цель этого этапа Ч интегральная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвестора. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность, и если она оказывается приемлемой, рекомендуется непосредственно переходить к третьему этапу оценки. Для общественно значимых проектов оценивается в первую очередь их социально-экономическая эффективность. При неудовлетворительной оценке такие проекты не рекомендуются к реализации и не могут претендовать на государственную поддержку. Если же их социально-экономическая эффективности оказывается достаточной, оценивается их коммерческая эффективность.
6. Третий этап оценки осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников, определяются финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них (региональная и отраслевая эффективность, эффективность участия в проекте предприятий и акционеров, бюджетная эффективность и пр.).
Исходная информация для расчетов коммерческой эффективности имеет следующую структуру: сведения о проекте и его участниках; экономическое окружение проекта; сведения об эффекте от реализации проекта в смежных областях; денежные потоки от инвестиционной, операционной и финансовой деятельности. При этом денежным потоком инвестиционного проекта строительной компании является зависимость от вре*мени денежных поступлений и платежей при реализации порождающего его проекта, определяемая для всего расчетного периода.
Эффективность проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения. Расчетный период разбивается на шаги - отрезки, в пределах которых производится агрегирование данных, используемых для оценки финансовых показателей. Время в расчетном периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного момента, принимаемого за базовый. Продожительность различных шагов может быть разной.
В работе проведен расчет коммерческой эффективности реализации инвестиционного проекта строительной компании ЗЛО Комплекс.
Оценка эффективности управления ИДСК позволяет перейти к разработке стратегии ее реачизации. Разработка стратегии ИДСК базируется на управлении инвестиционными ресурсами, поэтому в работе проводится систематизация различных видов оценки стоимости проекта, предлагаются формы бюджетов для различных стадий его реализации, а также дается характеристика схемам инвестиционного обеспечения и рискам участников проекта.
Стоимость инвестиционного проекта строительной компании определяется совокупностью стоимостей инвестиционных ресурсов проекта, стоимостями и временем выпонения работ. Для инвестиционно-строительных проектов определяется стоимость строительства, которая представляет собой часть стоимости проекта, в которую входят инвестиционные ресурсы, необходимые для осуществления работ. Оценка всех затрат по проекту эквивалентна оценке общей стоимости проекта.
Целями управления инвестиционными ресурсами (затратами) является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль данных затрат. Основным документом при управлении инвестиционными ресурсами и формировании стратегии ИДСК является бюджет. В зависимости от этапа жизненного цикла инвестиционного проекта и целей оценки применяют различные виды и методы оценки его стоимости. В работе систематизированы различные виды оценок стоимости инвестиционного проекта с указанием цели оценок и их точности, там же представлены различные виды бюджетов, используемые строительной компанией при управлении инвестиционными ресурсами на различных фазах и стадиях реализации проекта.
При управлении инвестиционными ресурсами строительной компании необходимо определить способ обеспечения для каждого проекта, поэтому в работе проведен анализ различных способов инвестиционного обеспечения инвестиционных проектов (собственное, заемное или договое возвратное, долевое и комбинированное).
Подобный подход позволил обосновать ряд принципов, обеспечивающих достижение успеха инвестиционных проектов при формировании стратегии ИДСК на основе управления инвестиционными ресурсами. При этом в работе предлагается использовать вместо существующих на рынке недвижимости схем по привлечению инвестиционных средств, практически не имеющих гарантий возвратности, схему выпуска облигационных займов под имущество строительной компании. Преимущество данного займа в повышении уровня возвратности инвестиций и снижение рисков инвестора при условии, что выпуск займов жестко контролируется государственными органами.
При управлении инвестиционными ресурсами строительной компании и реализации проектов по строительству обьектов недвижимости возникают различные риски, основными из которых являются: маркетинговые, проектирования, финансирования, подрядные и риски реализации. Принимая на себя основную часть рисков, строительная компания дожна просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превращении потенциального риска в реальность. Поэтому в работе предлагается агоритм управления рисками при управлении инвестиционными ресурсами строительной компании и формировании стратегии ее инвестиционной деятельности.
Как видно из предложенной схемы, управление рисками начинается с их качественного анализа, целью которого является идентификация рисков. Вторым этапом является количественный анализ, целью которого является измерение риска. При этом выделяются две составляющие количественного анализа риска инвестиционного проекта:
Х чувствительность его чистой настоящей стоимости к изменениям значений ключевых показателей;
Х величина диапазона возможных изменений ключевых показателей, определяющаяся их вероятностными распределениями.
На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками инвестиционного проекта строительной компании. На этом этапе выделяются три основные позиции:
4. Предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в проводимые расчеты, учитываются при заключении договоров, страхуются).
5.Мониторинг рисков (систематическое наблюдение за процессом реализации проекта и отклонениями от графика реализации в денежных потоках).
6. Переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и прочее).
Существующий опыт управления рисками реализации инвестиционно-строительных проектов в России позволил определить в работе перечень механизмов, позволяющих минимизировать риски, среди которых:
Х сочетание различных источников и методов финансирования (долевое участие + кредиты банков + натуральное финансирование подрядными организациями) для предотвращения срывов финансирования;
Х проведение торгов, тендеров, конкурсов при выборе подрядчиков;
Х заключение прямых длительных соглашений с поставщиками строительных материалов;
Х страхование при заключении строительных контрактов;
Х привлечение специализированных брокерских фирм или создание дочерних фирм, специализирующихся на реализации проектов, и т.д.
Как показывает отечественный опыт реализации инвестиционно-строительных проектов, среди всего спектра рисков, возможных при реализации проекта, наибольшее значение имеют риски, связанные с формированием отношений между строительной компанией и государственными органами. В современных российских условиях зависимость реализации проектов на рынке недвижимости от государства гораздо выше, чем в странах со сформировавшейся рыночной экономикой, в силу целого спектра обстоятельств, среди которых особо следует выделить:
Х отсутствие поноценной нормативной базы для инвестиционно-строительных процессов и строительной деятельности;
Х сохраняющуюся чрезмерно высокую долю государственной собственности на землю;
Х чрезмерную усложненность и длительность процесса получения разрешений и согласований проектов строительных компаний;
Х неопределенность и зыбкость прав застройщика на земельный участок в период строительства объектов недвижимости, поскольку эти права непосредственно связаны с испонением инвестиционного договора;
Х огромное количество обязательств, возникающих у застройщика перед городом при реализации проекта и включаемых в инвестиционные договора, выпонение которых является обязательным условием оформления прав на созданный объект недвижимости;
Х несогласованность между отдельными отраслевыми подразделениями органов государственного управления и часто встречающиеся случаи коррумпированности государственных служащих.
Способов преодоления рисков, связанных с деятельностью государства, не так много. На индивидуальном уровне чаще всего, к сожалению, это не обращение в судебные инстанции, а опора на личные контакты, лособые отношения и взятки. Гораздо более перспективным и цивилизованным направлением преодоления рисков, связанных с взаимоотношениями между строительными компаниями и государством, является продвижение общих профессиональных интересов на корпоративном уровне через создание профессиональных предпринимательских объединений.
Формирование и внедрение механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании является основой повышения эффективности ИДСК и нацелено на догосрочные инвестиционно-строительные цели и ее развития. В работе приведено содержание процессов формирования и внедрения корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в самом общем виде.
В качестве основных этапов формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в работе выделяются: определение сферы бизнеса и миссии строительной компании; трансформация хМиссии строительной компании в частные договременные и краткосрочные цели ИДСК; определение стратегии достижения целей ИДСК; разработка и реализация стратегии ИДСК; оценка деятельности, контроль ситуации и корректирующие действия.
Процессы формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании дожны обеспечить завоевание конкурентного преимущества в строительной отрасли и общее улучшение менеджмента за счет синергетического (корпоративного) эффекта. Применительно к ИДСК под процессами формирования и внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании в работе понимается организация системы догосрочных целей инвестиционной деятельности и выбор наиболее эффективных путей их достижения на основе исследования инвестиционной привлекательности рынка и методов проектного анализа инвестиционно-строительных объектов на рынке недвижимости.
Строительная компания обычно имеет различные, не всегда взаимосвязанные между собой направления ИДСК. Поэтому оптимизировать их взаимодействие можно только на основе внедрения механизмов корпоративного управления, как отдельных направлений деловой активности, так и структуры ИДСК в целом.
Профессиональный строительные компании делают в современной России первые шаги. Они только выделяются в особый род предпринимательских структур среди иных участников инвестиционно-строительных процессов. Это находит свое отражение и в определении места на рынке, и в методах работы. Тем не менее, уже накоплен богатый опыт организации их инвестиционной деятельности в чрезвычайно сложных социально-экономических условиях: политической, социатъной и финансовой нестабильности, отсутствия каких-либо сформировавшихся норм и правил поведения на рынке, нормативного регулирования инвестиционно-строительных процессов и т.д. Стабильный рост масштабов ИДСК, профессионатьный рост и использование все более совершенных методов работы - все это свидетельствует о перспективности развития строительного бизнеса в России.
Текущая незавершенность внедрения механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами строительной компании оказывает отрицательное воздействие на развитие строительного бизнеса в России. Сегодня более детального изучения заслуживают такие вопросы, как маркетинговая политика в деятельности строительной компании, формирование системы договорных отношений между участниками инвестиционных проектов, взаимодействие строительных компаний и риэтеров и ряд других направлений развития строительного бизнеса. Дальнейшее изучение ИДСК и механизмов корпоративного управления инвестиционными проектами неразрывно связано с развитием следующих направлений:
1. Законодательное оформление ИДСК - отделение ее от иных видов деятельности на рынках строительства и инвестиций. Такое выделение позволит более четко определить место строительной компании в инвестиционно-строительных процессах, ее права и меру ответственности за реализацию проектов, возможности по привлечению ресурсов.
2. Создание системы подготовки специалистов по ИДСК.
3. Изучение зарубежного опыта развития ИДСК. Многое в этом отношении могли бы сделать международные фонды, занимающиеся поддержкой предпринимательства. Организация семинаров и школ, стажировок российских специалистов могли бы существенно повысить в России уровень ИДСК и качество реализации инвестиционных проектов.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Орлов, Денис Александрович, Москва
1. Аврова И. Организация учета в строительстве. М.: Бератор-пресс. 2004 г. 216 с.
2. Агапкин В.М. Жилищное строительство: Беседа со специалистом: Ген. директором Междунар. Ин-та стр-ва, акад. РАЭН и МАНЭС, докт. техн. наук В.М. Агакиным. / В.М. Агапкин // Бизнес акад.- 2002.- №2.- С. 53-64.
3. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве: Учеб. пособие / В.Т.Александров, Т.Г. Касьяненко. СПб: Изд. дом Питер, 2000,- 256 с.
4. Амалиев Т. Строительные организации России в новых рыночных условиях / Т.Амалиев // Инвестиции в России.- 1998.- N12.- С. 4-8.
5. Андриади Ю. Г. Строитель, творец, созидатель.: Состояние строительного комплекса области Ростовской обл. и перспективы его развития / Ю.Г.Андриади // Экономика Дона,- 2001№4.- С. 11.
6. Ардзинов В.Д. Ценообразование и сметное дело в строительстве. СПб: Питер. 2004 г. 176 с.
7. Асаул Н.А. Особенности формирования децентрализованной организационной структуры строительного предприятия / Н.А. Асаул // Экономика стр-ва.- 2001,- №8.- С. 43-50.
8. Асаул Н.А. Совершенствование организационной структуры строительной организации с использованием современных программных продуктов / Н.А.Асаул // Экономика стр-ва.- 2001.- №11.- С. 2-12.
9. Асаул Н.А. Экономика недвижимости. СПб: Изд-во Питер. 2004 г. 512 с.
10. Байбурин А.Х. Оценка системы качества строительной организации / А.Х.Байбурин, С.Г. Головнев // Изв. вузов. Стр-во.- 2001.- №1.- С. 57-61.
11. Баркалов С. Управление проектами в строительстве. М.: Изд-во Москва. 2003 г. 288 с.
12. Барановская Н.И. Планирование деятельности малых строительных организаций / Н.И. Барановская // Экономика стр-ва.- 2001.- №12.- С. 26-36.
13. Бачурина С. Управлять строительной отраслью лучше на базе хорошей информационной системы / С. Бачурина, Е. Мамышева, А. Райков // Консультант директора.-2002.- №3.- С. 30-33.
14. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2002 г.
15. Борисенко Т. Строительство: бухучет, налогообложение, право. М.:МЦФЭР.2003г.
16. Борисова А.А. Деловая активность в строительстве/ Экономика строительства, М., № 7, 2000.
17. Бочаров В.В. Финансовый инжиниринг. СПб: Изд-во Питер. 2004 г. 400 с.
18. Варламов Н.В. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра-М. 2004 г.
19. Васютичев А. Механизм функционирования рынка строительных услуг и перспективы его развития: (на примере Калужской области) / А. Васютичев // Муницип. экономика.- 2001.- №1.- С. 80-91.
20. Васютичев А. Стратегия строительной фирмы на местном рынке: Калужская обл. / А. Васютичев // Муницип. экономика.- 2001.- №3.- С. 85-96.
21. Вахрин П. Инвестиции. М.: Дашков и Ко. 2003 г.
22. Воков О. Экономика предприятия. М.: Инфра-М. 2003 г.
23. Гандилов Т.М. Правовые вопросы хозрасчета в строительстве при переходе к рыночной экономике / Т.М. Гандилов.- М: Изд-во Ин-та государства и права, 1993.- 107 с.
24. Гассуль В.А. Опыт реорганизации строительно-монтажного предприятия / В.А.Гассуль // Экономика стр-ва.- 2001.- №5.- С. 21-26.
25. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ под ред. Горбунова А.А. СПб. Ч 1999.
26. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Изд-во Дашков и К. 2003 г.
27. Грибков А. Строительство: бухгатерский учет и налогообложение. М.: Омега-JI. 2004 г. 336 с.
28. Грузин В. Инновационная политика предприятий строительной отрасли как элемент маркетинга / В. Грузин // Маркетинг.-1999.- №5.- С. 44-50.
29. Гумба Х.М. Выбор методов управления конкурентоспособностью строительных организаций / Х.М. Гумба// Экономика стр-ва.- 1999.- №6.- С. 16-32.
30. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций / Х.М. Гумба.- М.: Центр экономики и маркетинга, 1998.- 144 е.: ил.
31. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в Российской Федерации: Информ.-стат. обзор за период 1995-2000 гг. / И.А. Денисова // Экономика стр-ва,-2001.-№7.- С. 50-62.
32. Дидковский В.М. Использование твердой и других видов договорных цен при проведении конкурсных торгов на строительство объектов / В.М. Дидковский // Экономика стр-ва.- 2002.- №2.- С. 24-33.
33. Дидковский В.М. Совершенствовать организацию конкурсных торгов в строительстве / В.М. Дидковский // Экономика стр-ва.- 2001.- №6.- С. 2-19.
34. Дидковский В.М. Организационное и экономическое обеспечение подготовки и проведения подрядных торгов. Экономика строительства. 2003 г. № 8. с. 3-11
35. Дикман JI. Организация строительного производства. М.: Издательство АСВ. 2003 г. 512 с.
36. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестирование жилищного строительства/ Экономист, М., № 4 2000.
37. Донцова JI. В. Анализ эффективности производственно-хозяйственной деятельности строительной организации / JI. В. Донцова // Менеджмент в России и за рубежом,-2000.-№5. с. 114-128.
38. Егорова Н.Е. Маркетинг строительной продукции в условиях кооперации предприятий / Н.Е. Егорова, М.А. Маренный // Маркетинг в России и за рубежом.-2001.-№5.-С. 72-81.
39. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. Ч СПб., Стройиздат СПб, 1999.
40. Зеленцов Л.Б. Логистический менеджмент в строительстве г Учеб. пособие / Л.Б.Зеленцов, Ю.В. Шилов, М.С. Шогенов.- Ростов н/Д: Изд-во РГСУ, 2000,- 144 е.:
41. Иванец В.К. Информационное обеспечение конкурсных торгов / В.К. Иванец, А.И. Резник//Экономика стр-ва.- 1999.-№1.- С. 36-45.
42. Иванов А. Правовые аспекты интегрирования строительного комплекса (концепция ходингов) / А. Иванов // Хоз-во и право.- 1999.- N 7.- С. 105-108.
43. Иванов А.В. Правовые основы предпринимательства в строительстве / А.В.Иванов // Экономика стр-ва.- 2001.- №5.- С. 2-9.
44. Игнатов JI. Экономика недвижимости. М.: МГТУ им. Баумана. 2003 г. 168 с.
45. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. Ч СПб., ДваТри, 1995.
46. Каменецкий М.И. Теневая экономика в строительстве / М.И. Каменецкий, Л.В.Донцова // Экономика стр-ва.- 1998.- №7.- С. 31-43.
47. Капкаев А. А. Развитие строительства и рынка строительных материалов в России: Аналит. обзор за период 1998-2000 гг. / А.А. Капкаев // БИКИ,- 2000.- №100 (Авг.).- С. 1, 12-15.
48. Каплан Л.М. Проблемы перестройки экономики строительства при переходе к регулируемому рынку/Экономика строительства, М., № 2 Ч 5, 1991.
49. Карасев В.А. Формирование системы методов государственного регулирования хозяйственной деятельности строительных организаций / В.А. Карасев // Экономика стр-ва.- 1998,- №2.- С. 2-11.
50. Карганов С.А. Измерение эффективности инвестиций и нововведения. СПб. ДНТП. 1992г.
51. Катрич С. Правовые основы менеджмента в России. Технология использования законодательства в деловом администрировании. М.: Изд-во Дело. 2004 г. 784 с.
52. Кикоть И. Финансирование и кредитование инвестиций. Минск. Высшая школа. 2003 г.
53. Ковалев В.В. Инвестиции. ТК Веби. 2003г.
54. Козьмин Г.Ф. Рекомендации или луказания?: К вопросу о ценообразовании и сметном нормировании в строительстве / Г.Ф. Козьмин // Строит, эксперт.- 2001.-№24(Дек.).- С. 16-17.
55. Колесова E.JI. Диверсификация как возможность оздоровления экономического и хозяйственного положения строительных предприятий / E.JI. Колесова // Дайджест-финансы,- 2000.- №11.- С. 2-8.
56. Котынюк Б. Инвестиции. М.: Изд-во Михайлова. 2003 г.
57. Костюченко В. Менеджмент строительства. Ростов-на-Дону. Изд-во Феникс. 2002 г.
58. Костюченко В. Организация оплаты труда и сметное дело в строительстве. М.: Феникс. 2004 г. 256 с.
59. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации. М.: ОАО Типография Новости. 2001 г.
60. Крутик А.Б. Инвестиции и экономический рост предпринимательства. М.: Лань. 2000г.
61. Кущенко В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М.: Изд-во Норма. 2004 г. 368 с.
62. Лапин Г.Н. Оценка конкурентоспособности строительных предприятий / Г.Н.Лапин, P.M. Замхоков // Экономика стр-ва.- 1999.- №6.- С. 33-39.
63. Либерман И. А. Новое в системе сметных норм и цен в строительстве / И.А.Либерман // Фин. и бух. консультации.- 2000,- №10.- С. 66-72; №11.- С.72-84.
64. Либерман И.А. Цены и себестоимость строительной продукции / И.А.Либерман.-М.: Финансы и статистика, 1997.- 240 е.:
65. Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономисть. 2003г.
66. Литвина Д.Б. Логистические издержки: Учеб. пособие / Д.Б. Литвина, С.Н.Тамбовцев, М.В. Шумейко; Науч. ред.: В.Н. Стаханов,- Ростов н/Д: Изд-во РГСУ, 2000.- 163 с.
67. Лукманова И.Г. Зависимость цены строительной продукции от ее качества / И.ГЛукманова // Экономика стр-ва.- 2001.- №2.- С. 32-36.
68. Лукманова И.Г. Значение системы менеджмента качества на предприятиях строительной индустрии / И.Г. Лукманова// Строит, бизнес.- 2002.- №3.- С.24-28.
69. Лукманова И.Г. Методический подход к оценке эффективности системы управления качеством в строительстве / И.Г. Лукманова // Экономика стр-ва.- 2001.- №4.- С. 46-52.
70. Лычкин Ю. Капитальное строительство: состояние и перспективы развития / Ю.Лычкин, Н. Костецкий // Экономист.- 2000.- №2.- С. 22-29.
71. Мазур И. Девелопмент. Изд-во Экономика. 2004 г. 521 с.
72. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости. СПб: Питер. 2003 г. 256 с.
73. Мамед-Заде Н. Оптимизация потоковых процессов в строительстве: определение и повышение экономической эффективности / Н. Мамед-Заде // Логистика.- 2001.- №2.-С. 6-8.
74. Маркетинг в строительстве: Учеб. для вузов строит, специальностей / Под ред.: И.С. Степанова, В.Я. Шайтанова.- М.: Юрайт-М, 2001.- 344 с.
75. Мельников Б. Строительный комплекс: итоги деятельности в 1992-1998 гг., перспективы развития / Б. Мельников, В. Марковская, И. Афанасьева // Инвестиции в России.- 1999.-№12.-С. 18-26.
76. Менеджмент в строительстве: Учеб. пособие / Под ред. И.С. Степанова.- М: Юрайт,1999.- 540 с.
77. Меркин P.M. Формирование экономических отношений в строительстве и их анализ / P.M. Меркин // Экономика стр-ва.- 1998.- №7.- С. 2-20.
78. Михайлова Л.Н. Состояние малого предпринимательства в строительном комплексе России и пути повышения его эффективности / Л.Н. Михайлова, В.П.Березин // Экономика стр-ва,- 1999.- №12.- С. 38-44.
79. Наумова И. Сдеки с недвижимостью. Способы решения квартирного вопроса. Как правильно выбрать риэтора. Документальной оформление сделок. СПб: Изд-во Питер. 2004 г. 64 с.
80. Недвижимость. Обзор практики разрешения споров. М.: Изд-во Ось-89. 2004 г.192 с.
81. Некрасова О.Ю. Личная недвижимость. М: Вотрес клувер. 2004 г. 192 с.
82. Николаев Ю.Н. Сдеки с недвижимостью. М.: Изд-во Эксмо. 2004 г. 224 с.
83. Об итогах работы строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства России в 2000 г. и об основных задачах на 2001 г.: Информ.-аналит. обзор. // Муницип. экономика.- 2001,- №2,- С. 79-96.
84. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт организации финансово-строительных комплексов// Бизнес и банки. 1995. -№ 18. -С. 15
85. Определение стоимости строительной продукции. М. Изд-во ПРИОР. 2001 г.
86. Организация и управление в строительстве. Основные понятия и термины/ Учеб.-справ. пособие, под ред. Васильева В.М., М.-СПб., 1998.
87. Основные направления работы Госстроя России в 2002 году // Строит, эксперт.-2002.-№3.-С. 1; 4.
88. Отскочная З.В. Организация капитального строительства: Учеб. пособие / З.В.Отскочная, Е.В. Матузенко.- М.: Информ.-внедр. центр Маркетинг, 2000.- 136 с.
89. Панкратов Е.П. О лизинге и организационно-методических аспектах его использования в строительстве / Е.П. Панкратов, О.Е. Панкратов // Экономика стр-ва.- 1998.-№6.- С. 17-32.
90. Петренко Л.К. Коммерческий инжиниринг: Учеб. пособие / Л.К. Петренко, Э.В.Петренко, И.Ю. Глотов.- Ростов н/Д: Изд-во РГСУ,1999,- 104 с.
91. Подобед М. Определение стоимости строительной продукции. М.: Книга сервис. 2003 г.
92. Потавцев С.И. Особенности функционирования инжиниринговых фирм в сфере управления строительством / С.И. Потавцев, Г.И. Воронцов, В.П. Березин // Экономика стр-ва,- 1999,-№1.- С. 2-16.
93. Пошерстник Н. Бухгатерский учет в строительстве. М.: Герда. 2003 г. 736 с.
94. Проблемы совершенствования экономических и управленческих механизмов в строительстве: Сб. науч. тр. / Рост. гос. строит, ун-т; Отв. ред.: Б.Н. Небритов.- Ростов н/Д: Изд-во РГСУ,2001.- 139 с.
95. Псарева Н.Ю. Оценка целесообразности создания дочерних обществ на базе филиалов строительных организаций / Н.Ю. Псарева // Экономика стр-ва.- 2001,- №12.- С. 37-44.
96. Путеводитель частного инвестора. Изд-во Ведомости. 2004 г. 184 с.
97. Рахман И.А. Методы определения стоимости недвижимости в строительстве /
98. И.А. Рахман // Экономика стр-ва.- 2001.- №2.- С. 52-59.
99. Резник А.И. Информационная технология управления конкурсными торгами /
100. A.И. Резник // Экономика стр-ва.- 1999.- №1.- С. 45-59.
101. Рекитар Я.А. Договременные тенденции развития строительного комплекса: (опыт ведущих зарубежных стран и некоторые выводы для России) / Я.А.Рекитар, Н.А. Сидорова // Экономика стр-ва.- 1999.- №9.- С. 2-20.
102. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Дело. 2000 г.
103. Роботов А.С. Маркетинговая концепция строительных предприятий жилищного сектора / А.С. Роботов, Г.И. Шишлов, Е.В. Турчак // Экономика стр-ва,- 2001.- №3.- С. 24-34.
104. Ромаш В. Финансирование и кредитования инвестиций. М.: Мисанта. 2004 г. 160 с.
105. Семенов В. Финансы строительных организаций. М.: ФиС. 2004 г. с. 384 с.
106. Серегин Е. Рационализация системы управления подрядными торгами в регионах / Е. Серегин // Строит, эксперт.- 2002.- №13.- С. 4-5.
107. Серов В.М., Шлычков В.А. Экономика строительства. М.: Стройиздат. 1985 г. 205 с.
108. Серов В.М. Инвестиционный менеджмент. М.: Инфра-М. 2000 г. 272 с.
109. Серов В.М. Инвестиционно-строительная сфера Россия: источники и направления повышения эффективности. Изд-во Экономика строительства. 2001 г. № 1. с. 3-20
110. Симионова Н.Е. Управление бизнес-процессами строительной организации / Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов, М.К. Тарасенко.- Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. строит, унта, 2000.- 159 е.- Библиогр.
111. Симионова Н.Е. Управление реформированием строительной организации / Н.Е.Симионова.- М.: Изд-во СИНТЕГ, 1998.- 224 е.- (Сер. Информатизация России на пороге XXI века).- Библиогр.
112. Симонов Ю. Экономика строительства. М.: ИКЦ Март. 2003 г.
113. Стаханов В.Н. Малый бизнес в строительстве: Учеб. пособие / В.Н.Стаханов, М.В. Шумейко; Рост. гос. строит, ун-т.- Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос. акад. стр-ва, 1999.- 123 с.
114. Стаханов В.Н., Ивакин Е.К. Логистика в строительстве: Учеб. пособие /
115. B.Н.Стаханов, Е.К. Ивакин.- М.: Изд-во ПРИОР, 2001.- 176 е.- Библиогр.
116. Стаханов В.Н., Ивакин Е.К. Маркетинг строительства: Учеб. пособие / В.Н. Стаханов, Е.К.Ивакин.- М.: Изд-во ПРИОР, 2001,- 143 с
117. Стаценко А. Технология и организация строительного производства. Минск. Высшая школа книги. 2002 г.
118. Степанов И. Экономика строительства. М.: Юрайт-Издат. 2004 г. 620 с.
119. Степанов И.В. О социально-экономических аспектах развития, строительного комплекса стран СНГ: Стат. анализ основных макроэкономических показателей развития стран СНГ (1992-1998 гг.). / И.В. Степанов // Экономика стр-ва.- 1999.- №7.- С. 3752.
120. Супрун А. Н. Об одном методе определения фактора стабильности для задачи рейтингов оценки строительных организаций / А. Н. Супрун, О. И. Флейш // Изв. вузов. Стр-во.- 2000.- №4.- С. 66-69.
121. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. СПб., 1996.
122. Темишев P.P. Стратегическое планирование портфеля заказов крупных подрядных строительных предприятий / P.P. Темишев, Р.А. Хуснутдинов // Экономика стр-ва.-1999.-№10.- С. 49-54.
123. Томачев С. Экономика строительства. М.: ИД Юриспруденция. 2003 г. 224 с.
124. Томилов В.В., Роботов А.С., Зубарев А.А. Маркетинговые решения в деятельности строительных предприятий. Ч СПб.: Изд-во Спб ГУЭФ, 1997.
125. Тоцкий А.С. Изменить методологию нормирования прибыли в цене строительной продукции / А.С. Тоцкий // Экономика стр-ва.- 2001.- №10.- С. 49-57.
126. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер.с англ. / Под ред. проф. С. Г. Беляева. М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998. - 391с.
127. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 гг.: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675 // Экономика стр-ва.- 2002,- №2.- С. 5464.
128. Хайкин Г.М. Сметное дело в строительстве. М.: Стройиздат. 1999 г.
129. Чистов JI. Экономика строительства / Л.Чистов.- СПб.: Питер, 2003.- 637 е.: ил.-(Сер. Учеб. для вузов).
130. Шабалин В. Сдеки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Изд-во Филинъ. 2004 г. 528 с.
131. Экономика строительства: Учеб. для вузов / Под ред. И.С. Степанова.- М: Юрайт,1997,- 416 с.
132. Элькин Э.З. О некоторых проблемах регулируемого ценообразования в строительстве / Э.З. Элькин // Экономика стр-ва.- 2001.- №5.- С. 45-52.
133. Юзефович А. Организация и планирование строительного производства. М.: Издво Москва. 2003 г. 144 с.
134. Юрасов М.В. Методы определения договорных цен / М.В. Юрасов // Учет в стр-ве (Отрасл. прил. к журн. Главбух).- 2001.- №3.- С. 36-45.
135. Якимчук Ю. От формулы безубыточности к прибыли / Ю. Якимчук // РИСК: Ресурсы. Информ. Снабжение. Конкуренция.- 1999.- N1.- С. 59-62.
136. Agnello William. Capital Budgeting. Occasional paper presented at ' IFMA meeting. Houston, 1986.
137. Baird Robert E. More Innovative Approaches for Surplus Properties // Facility Planning Technology. P. 250-253.
138. Based on Harding Charles F. Company Politics in Plant Locations // Facility Planning Technology. P. 354.
139. Behrens Alfred H. Managing Corporate Real Estate as a Profit Center //Conway McKinley and Listen Linda L., eds. Facility Planning Technology. Nor-cross, Ga.: Conway Data, 1987. P. 118.
140. Benchmarks II. 1994. Houston: IFMA, 1994. P. 10.
141. Benchmarks III. Houston: IFMA, 1997. P. 34-35.
142. Binder Stephen. Corporate Facility Planning. New York: McGraw- НШД989.
143. Binkow Philip Control Delivery Service Charges and You'll Save // Office 1989 December: 56.
144. Bodenstab Charles J. Directional Signals. Inc. 1989. March: 141.
145. Brauer Roger L. Facility Planning. 2d ed. New York: AMACJM, 1992.
146. Building research Board. Committing to the Cost of Ownership. Washington, DC: National Academy Press, 1990.
147. Butler Heidi Lord. Notes from IFMA лFacility Accounting. Seminar. Seattle, November 1989.
148. Carstairs Eileen The Corporate Relocation Game // Corporate Design and Realty. 1987. January-February: 35.
149. Centercore Survey: A Summary. Plainfield, N.J.: Centercore, 1988. P. 1-4.
150. Committing to the Cost of Ownership . Washington, D.C: Building Research Board, 1990.
151. Conference Proceedings of the Fifteenth Annual Conference of the International Facility Management Association, 1994. Houston: International Facility Management Association: 1994. pp. 3-6.
152. Contract Construction Procurement. The Military Engineer. November December1988: 590 693. By permission of The Society of American Military Engineers (SAME).
153. Corporate Facilities Monitor. 1996. Houston: IFMA, 1996.
154. Cost Justification Tools for Managers. Seminar notes prepared by the Minneapolis / St. Paul Chapter. IFMA. 1986. March 5. P.
155. Cousin Jean. Organization topologique del'espace architectural / Topological Organization of Architectural Space. Montreal: University of Montreal Press, 1970. P. 9-10.
156. Delmhorst Arthur M. Why Tenant-Landlord Relations Are Changing //Facility Planning Technology. P. 150.
157. Demographics and Trends. IFMA Report 2. Houston: International Facility Management Association, 1986.
158. EPA Software Rates Upgrade Cost Viability // Facilities Design and ц Management. 1997. November. P. 13.
159. Eustis Richard A. Construction Phase // Facility Management. Washington, D.C.: APPA, 1984. P.
160. Exit Strategies. St. Louis: HOK Consulting, 1996. P. 2-19.
161. Facilities and Real Estate Strategies. New York: Fortune Marketing, 1996. P. 3-4.
162. Facilities Management Leadership. Grand Rapids, Mich.: Steelcase, 1988. P. 4.
163. Facility Management Practices. IFMA Report 16. Houston: International Facility Management Association, 1996. P. 34.
164. Farren Carol Planning and Managing Interior Projects. Kingston, Mass.: R.S. Means Company, 1988.
165. Feldman Edwin B. Building Design for Maintainability. Atlanta: Service Engineering Associates, 1982.
166. Floyd Charles F. Real Estate Principles. Chicago: Longman Financial Services Publishing, 1990. P. 2.
167. For some of these suggestions, we credit William Adams, Developing a Long-Range Facilities Forecast, occasional paper (Houston: International Facility Management Association, 1986).
168. Friday and Cotts. Quality Facility Management. P. 92-94.
169. Friday Stormy and Cotts David G. Quality Facility Management. New York: Wiley, 1994. P. 3-4. Copyright 1994 John Wiley and Sons, Inc. Reprinted by permission of John Wiley and Sons, Inc.
170. Gleason Larry. Modeling Facility Construction Alternatives. IFMA Conference Proceedings. Houston: IFMA, 1988. P. 317.
171. Hager Robert Building Security: Are You Overlooking Something? // The military Engineer 1996 December: 25-27. By permission of The Society of American Military Engineers (SAME).
172. Hallquist H. Basil The Fundamentals of Acquiring Corporate Real Estate // Facility Planning Technology.
173. Harris Louis and Associates. Office Environment Index. 1980. Grand Rapids. Mich.: Steelcase, Inc., 1981.
174. Harvey Kaiser and Jeremy S. Davis, A Foundation to Uphold. Washington, D.C.: APPA, NACUBO, Sallie Mae, 1997. P. 2.
175. Haverkampf Peter and Salton Gary Real Estate as a Corporate Reservoir // Facility Planning Technology. P. 18-19.
176. Heinz Jo Space planning I Programming and Building Analysis. IFMA Conference Proceedings Houston: IFMA, 1988. P. 326.
177. Hill Jeffrey W. Partnering: Does It Work? The Military Engineer. December 1995:4547. By permission of The Society of American Military Engineers (SAME).
178. Horowitz Joseph A Facility manager looks at Office Leases. IFMA Conference Proceedings. Houston: IFMA, 1988. P. 125-138.
179. Jamerson John E., Leahy Michael J., Bradley Peter M. and Terzi Andrea D. The sale-Leaseback // Facility Planning Technology. P. 176.
180. Jerry J. Weygandt, Donald E. Kieso and Walter G. Kell. Accounting Д Principles New York: Wiley, 1987. P. 504 (Copyright: 1987 John Wiley & Sons, Inc. Reprinted by permission of John Wiley & Sons, Inc.).
181. Joseph William. Facilities Strategic Planning, Occasional Paper. 1989. P. 2.
182. Joseph William. The Need to Design for Change. IFMA Conference Proceedings. Houston: IFMA, 1988. P. 7-22.
183. Kvan Thomas. Personal interview. March 16. 1989.
184. Lehman Jane H. Many Universities Getting Real Estate Lessons // Washington Post. 1989. June 3. P. E1,E19.
185. Letters to the editor. Facilities Design and Management. March 1996: 11.
186. Levitt Theodore. From the Editor: Management and Knowledge. Harvard Business Review. May-June 1989: 8
187. Loftness Vivian. Research: Fundamentals for Design Professionals. Construction Specifier. May 1989: 112.
188. Lowe Douglas H. Why You Should Find a Good Architectural Programmer // Facility
189. Management Meeting the Need of Tomorrow. Houston: IFMA, 1988. P. 204.
190. Lowe. Why You Should Find. P. 211-212.
191. Mac Eachron John D. Managing Real Property Assets // Facility Planning Technology. P. 291.Dues John J. Real Estate Management and the Corporate Planning Process // Facility Planning Technology. P. 11.
192. Major Industry Players Convene at First World Summit // Outsource Report. 1998. April
193. Managing Corporate Real Estate Assets. Veale Peter R. Cambridge, Mass.: MIT Laboratory of Architecture and Planning, 1987. P. 1.
194. Martha Whitaker. Personal note. 1989. August 14.
195. Marti Jr. Manuel Space Operational Analysis. West Lafayette, Ind.: PDA Publishers
196. Muther Richard. Systematic Layout Planning. Boston: Cahners Books, I 1974.
197. National Construction and Development Survey 200 as quoted in лSurvey Show Growth in Building, Outsourcing, and the Dakotas // Facilities Design and Management. 1977. December. P. 10.
198. National Summit Research Indicates Companies Can Achieve Billions in Employee Productivity Improvements // Press release. Washington, D.C.: Building Performance Consortium, 1997. P. 1-4.
199. Nolan Robert E. Young Richard T. and DiSylvester Ben C. Improving Productivity Through Advanced Office Control. New York: AMACOM, 1980.
200. On-site Research Findings: National Summit on Building Performance. Washington, B.C.: Cramer-Krasselt, 1996. P. 5, 15.
201. Permit Streamlining. Santa Clara, Calif.: Santa Clara County Manufacturing Group Facility Managers Committee, 1994. P. 1-13.
202. Power Buying // Facilities Manager. 1997. January-February: 24-25.
203. Profiles'94. Houston: IFMA, 1994. P. 8.
204. Real Estate Industry Survey. Harvard Business School, in Richard S. Tryce, manuscript.
205. Research Report 16. Houston International Facility Management Association, 1996. P. 22.Wilson Alan D. Proceedings. IFMA Best Practices Forum. February 22-23, 1995 (Houston International Facility Management Association, 1995). P. 193-211.
206. Robert Linn, unpublished class notes for a course on facility management, New York University Soat. The Ins and Outs. P. 59-60.
207. Rondeau Edmond E. Contel Finds Great Way to Manage Real Estate // IFMA Journal. 1989. April. P. 28.
208. Ryburg Jon. Emerging Work Patterns: Best Practices. Ann Arbor. Mich.: Facility
209. Performance Group, 1995. P. 16-19.
210. Saphier Michael. Office Planning and Design. New York: McGraw- Hill, 1968. P. 6872; Shoshkes Lila. Space Planning. New York: Architectural Record Books, 1976. P. 44-48.
211. Schoennauer Alfred. Problem Finding and Problem Solving. Chicago: Nelson Hall, 1981.
212. Sigafoos Robert A. Corporate Real Estate Development. Lexington, Mass.: Lexington Books, 1976. P. 157-158.
213. Soat John The Ins and Outs of Contract Services // Administrative Management. 1986 February: 59.
214. Suber L. Terry Evaluating Plant Management // Facilities management. Washington, DC: APPA, 1984. P. Vi-5.
215. Tarricone Paul Outsourcing Turns to Smart Sourcing // Facilities Desigh and Management. 1997. February:
216. The Decaying American Campus: A Ticking Time Bomb. Alexandria, Va.: APPA, 1986.
217. Warren Bennis and Burt Nanus. Leaders: The Strategy for Taking Charge. New York: Harper & Row, 19851. Приложении
Похожие диссертации
- Управление инвестиционной деятельностью крупного ходинга в регионе
- Управление инвестиционной деятельностью строительных организаций города Москвы
- Совершенствование управления инвестиционной деятельностью на промышленных предприятиях России
- Развитие системы управления инвестиционной деятельностью транспортной компании на основе бюджетирования
- Развитие системы управления инвестиционной деятельностью в крупных диверсифицированных компаниях