Учет рисков инвестиционной деятельности в ипотечном кредитовании жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Кучерова, Евгения Владимировна |
| Место защиты | Новосибирск |
| Год | 2005 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Учет рисков инвестиционной деятельности в ипотечном кредитовании жилищного строительства"
На правах рукописи ББК 65.422.5+65.261.5
Кучерова Евгения Владимировна
УЧЕТ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (НА ПРИМЕРЕ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА)
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Новосибирск - 2005
Работа выпонена в Сибирском институте финансов и банковского дела
Научный руководитель
доктор экономических наук, профессор Владимирова Татьяна Александровна
Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор
Зайцева Ольга Петровна
Ведущая организация
кандидат экономических наук Касаткин Сергей Иванович
Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится 23 декабря 2005 г. в 14.00 часов на заседании Регионального диссертационного совета КМ 521.021.01 в Сибирском институте финансов и банковского дела по адресу: 630051, Новосибирск, ул. Позунова, 7, зал заседаний диссертационного совета, ауд. 21.
С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке Сибирского института финансов и банковского дела по адресу: 630051, Новосибирск, ул. Позунова, 7.
Автореферат разослан л22 ноября 2005 года
Ученый секретарь Регионального диссертационного совета
И.В. Баранова
<?Г </9 8
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекает в России болезненно и неустойчиво. Становление рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, для населения коммерческого жилья и неразвитостью инвестиционных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.
Нельзя сказать, что ипотечное жилищное кредитование в России приобретает массовый характер. Его объем по-прежнему существенно меньше, чем в развитых странах и составляет менее 1 % от ВВП (для сравнения: в Дании - 70 %, Германии - 57 %, Швейцарии - 88 %, Швеции - 52 %, Франции - 20 % и т.д.). Из всех ипотечных кредитов, предоставленных населению в России, практически 70 % реализованы в Москве и Московской области1.
Несмотря на многообразие программ, предлагаемых различными инвестиционными институтами на жилищном рынке, о доступности российской ипотеки широким слоям населения говорить пока еще рано. Рост стоимости строительства жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, большинство российских граждан не имеет реальных возможностей для улучшения своих жилищных условий. Специалисты выделяют несколько основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России: несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаточный опыт и отсутствие ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды предпринимательства; слабая экономическая заинтересованность российских банков в развитии ипотеки; недостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки; несовершенное организационное обеспечение механизмов ипотечного кредитования.
Опыт инвестиционной поддержки жилищного строительства, накопленный за последнее десятилетие в России, позволяет говорить о возможностях реализации различных организационных форм ипотечного кредитования: банковская инициатива, бюджет-
1 Аналитический банковский журнал. - 2004. - № 12.
ное регулирование через систему инвестиционных фондов и иных организаций, создание институтов контрактных сбережений, потребительских союзов и др. Однако исследование современного научно-практического инструментария ипотечного жилищного кредитования показало, что в российской экономической практике еще не сформировались эффективные как с позиций экономических агентов, так и с позиций национальной экономики - ипотечные механизмы.
Эффективный механизм ипотечного жилищного кредитования дожен включать в себя согласованную систему целей и базироваться на определенных правилах экономического взаимодействия субъектов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, а также - на обоснованных методах формирования его рычагов с учетом рисков инвестиционной деятельности. При построении такого механизма особенно актуальна разработка методических подходов к созданию подсистем организационного, информационного и модельно-методического его обеспечения. В связи с этим возникают задачи осмысления и разработки научно-методического аппарата формирования эффективных механизмов ипотечного жилищного кредитования в конкретных условиях с учетом инвестиционных рисков.
Сегодня выделяется целый круг проблем, связанных, например, с влиянием инвестиционной среды региона на развитие ипотеки. Именно высокие инвестиционные риски тормозят развитие бюджетного кредитования, когда рост цен на жилье обгоняет развитие бюджетного финансирования субъектов. Более того, уровень инвестиционных рисков в каждом регионе зависит от особенностей его развития: отраслевая дифференциация, доступность банковских ресурсов, объем промышленного производства и т.д.
Внедрение различных форм ипотечных механизмов с учетом рисков инвестиционной деятельности всех субъектов участников инвестиционного процесса хорошо встраивается в рамки эффективного решения жилищной проблемы регионов, организаций и страны в целом. Одним из таких механизмов может стать механизм ведомственной ипотеки, базирующийся на ипотечной программе крупной компании, работающей в различных инвестиционных условиях (в том числе - в различных регионах). Задачи создания методического обеспечения таких механизмов являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое соци-
ально-экономическое значение для региональных и ведомственных образований.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами в том числе механизмами ипотечного кредитования-внесли работы таких зарубежных ученых как Сет Б. Баренс, Дж.К. Шим, Дж.Р. Страйк, Р.Н. Хот, а также российских учетных: В.В. Бочаров, А. Г. Кузьминский, Д. И. Мочанов, В. Г. Поляков, А. И. Щербаков, В.Б. Сироткин, В.Г. Соколов и др.
Влиянию рисков инвестиционной деятельности на механизмы инвестирования посвящены работы: В.П. Буянова, К.А. Кирсанова, В.В. Ковалева, Э.М. Короткова, И.Я. Лукасевича, В.А. Москвина, В.М. Попова, С.А. Филина и др.
Вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными как И.Т. Балабанов, Г. Бунш, В.Н. Бурков, Т.А. Владимирова, Дж.Р. ван Гиг, В.В. Ковалев, А. Кульман, М.В. Романовский, А.И. Садовский, Р.С Сайфу-лин, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.
В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы Т. Бекиной, О.Э. Бессоновой, Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, A.A. Кузюриной, Т. Овсянниковой, Д. Празукина, Л.Ю. Руди, В.В. Смирнова, B.C. Тапилиной, Е.И. Тарасевича и др.
Однако в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке вопросов создания эффективных инвестиционных механизмов поддержки жилищного строительства корпорациями с учетом рисков инвестиционной деятельности, хотя решение этих вопросов имеет важнейшее социально-экономическое значение.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка и реализация методического обеспечения механизма ведомственного ипотечного кредитования жилищного строительства с учетом рисков инвестиционной деятельности.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
- изучить теорию и практику формирования и реализации механизмов ипотечного кредитования в современных инвестиционных условиях в России;
- определить место ведомственной ипотеки в российской системе ипотечного жилищного кредитования;
- изучить влияние рисков инвестиционной деятельности экономических субъектов на потенциал развития ипотечного кредитования;
- разработать методические подходы к учету инвестиционных рисков в формировании и реализации механизма ведомственного ипотечного кредитования;
-формализовать механизм ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте с учетом инвестиционных рисков на основе разработанного модельно-методического аппарата.
Объект исследования - экономические субъекты объединенные потоками инвестиций в жилищное строительство на железнодорожном транспорте.
Предмет исследования - экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики; разработки в области анализа инвестиционных механизмов и анализа влияния инвестиционных рисков на реализацию таких механизмов. В ходе исследования изучались категории, принципы, концепции и методы формирования и реализации экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.
В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, финансовый и инвестиционный анализ, монографическое исследование, экономико-математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в
инвестировании жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и зарубежной литературе; информация оперативного и бухгатерского учета, инвестиционной политики организаций, входящих в систему ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Работа выпонена в соответствии с п. 4.15 Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах Паспорта специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем:
- на основе анализа результатов функционирования конкретных ипотечных программ (банковских, региональных и др.) показана зависимость их эффективности от условий инвестиционной среды и от уровня инвестиционных рисков;
- на базе различных классификаций инвестиционных рисков выделены виды инвестиционных рисков, оказывающих наибольшее (в сравнении с прочими) влияние на развитие ипотечных жилищных программ;
-разработаны схемы ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте, основанные на дифференцированном подходе к заемщикам;
- формализован механизм самофинансирования ведомственной ипотеки с учетом роста цен на жилую недвижимость и внутренних источников развития ипотеки;
- предложена методика определения интегрального показателя регионального инвестиционного риска;
-разработана экономико-математическая модель для определения возможных потерь в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства, зависящих от инфляции и региональных инвестиционных рисков;
- построен критерий развития ведомственной ипотеки за счет роста рыночных цен на недвижимость, с помощью которого можно задавать темпы развития ипотечного кредитования.
Теоретическое значение выпоненной диссертационной работы состоит в развитии методического обеспечения учета рисков
инвестиционной деятельности в формировании механизмов ипотечного кредитования, применительно к условиям ипотеки в рамках крупной организации.
Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых автором, в формировании и реализации механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства организаций в нестабильной инвестиционной среде. Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в рамках реализации ведомственной концепции инвестиционной поддержки жилищного строительства в ОАО РЖД: в инвестиционной деятельности территориального филиала ОАО РЖД -Западно-Сибирская железной дорога и филиала ОАО РЖД -Строительно-монтажный трест-12.
Подходы к учету инвестиционных региональных рисков в механизме ипотечного кредитования могут использоваться а реализации ипотечных программ различных видов.
Методика определения интегрального инвестиционного риска в регионе и экономико-математическая модель определения потерь в процессе ипотечного кредитования используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела в рамках учебных дисциплин Инвестиции, Управление рисками, Финансовая среда предпринимательства и предпринимательские риски.
Основные результаты диссертационного исследования:
-обоснована необходимость формирования механизма ведомственного ипотечного жилищного кредитования с учетом инвестиционных рисков и внутренних источников развития ипотеки;
- предложены методические подходы к формированию механизма инвестиционной поддержки жилищного строительства с учетом рисков субъектов инвестиционной деятельности;
- разработан модельно-методический аппарата для учета инвестиционных рисков и определения потерь в формировании механизма ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены, на Международной научно-практической конференции Социальные, экономические и культурные проблемы устойчивого развития в современной России (23-24 марта 2005 г., г. Новосибирск), на научно-мето-
дическом семинаре для преподавателей, аспирантов и соискателей Основы проведения научных исследований в рамках VIII -научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников, аспирантов и студентов СИФБД (6 мая 2005 г. г. Новосибирск).
Практические результаты работы докладывались и обсуждались на технико-экономических советах филалов ОАО РЖД: Западно-Сибирская железная дорога и Строительно-монтажный трест-12 (октябрь-ноябрь 2004 г.).
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 5 публикациях общим объемом 2,88 п.л., из них 2,48 п.л. авторские.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований, двух приложений. Основной текст работы изложен на 136 страницах и содержит 25 таблиц и 7 рисунков. В двух приложениях содержится 10 таблиц.
2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введение обоснована актуальность темы, определены цели, задачи, объект, предмет исследования и степень разработанности проблемы; обозначена теоретическая и практическая значимость, выделены теоретические и методологические основы, описана информационная база исследования, показаны новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе Риски инвестиционной деятельности в механизме ипотечного кредитования жилищного строительства: теоретические основы диссертационного исследования раскрывается сущность рисков инвестиционной деятельности участников ипотечного кредитования, показано современное состояние ипотеки в сложившихся инвестиционных условиях развития российской экономики и влияние инвестиционных рисков на потенциал развития ипотеки в регионах.
Анализ действующих программ в России ипотечного кредитования (банковских, региональных, муниципальных) позволяет сделать вывод о том, что единой системы ипотечного кредитования в России на сегодняшний день нет. Нововведения в нормативно-правовом обеспечении развития ипотеки, к сожалению, не смогли стать катализатором развития системы массового ипотечного кредитования. В связи с этим на первый план выходят локальные программы различных инвесторов на реализацию которых оказывает влияние множество факторов, препятствующих их более масштабному развитию. Одним из таких факторов являются уровни рисков инвестиционной деятельности участников этих программ.
Существует множество критериев, по которым можно различать инвестиционные риски. Анализ различных классификаций инвестиционных рисков, в рамках проводимого исследования позволил выделить наиболее существенные риски в инвестиционных процессах ипотеки: региональные инвестиционные риски и риски источников финансирования инвестиций в рамках ипотечного жилищного кредитования. Инвестиционный риск - категория, зависящая от политической, социальной, экологической и экономической ситуации в стране или в регионе. Величина инвестиционного риска обычно определяется вероятностью потери инвестиций и неполучения дохода от них.
Региональные инвестиционные риски связаны с инвестиционным климатом в регионе. В основе развития любого региона лежит благоприятный инвестиционный климат, т.е. развитость финансовой системы региона, мощная ресурсная база (финансовая, материальная, кадровая), высокий экономический потенциал и др.
В настоящее время при разработке региональных ипотечных программ в той или иной степени учитываются внутренние инвестиционные риски и факторы их определяющие. В наибольшей степени это относится к уровню доходов населения в регионе и росту цен на жилье.
В системе ипотечного жилищного кредитования есть инвесторы и есть участники ипотечного процесса, хотя иногда эти функции совпадают. Практика показывает, что, например, органы власти, кредитные организации и крупные предприятия, участвуя в ипотечном кредитовании граждан, заинтересованы в росте цен на недвижимость. Предприятия (предоставляющие ипотечные кредиты своим работникам за счет собственного участия в строительстве) в целях развития ипотеки заинтересованы в финансовых ресурсах, которые получают не только за счет платежей ипотечных заемщиков, но и за счет реализации части построенного жилья. Региональные и муниципальные органы власти на основании роста цен на недвижимость могут компенсировать процентную ставку бюджетникам по кредитам (за счет местных административных сборов и др.). Банки участвуют в ипотечных программах как инвесторы, предоставляя ипотечные кредиты под строящееся жилье (что регламентировано федеральным законом № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..., принятым 24.12.2004 г.).
Региональные модели ипотечного кредитования по сути все являются автономными, построенными с учетом социально-экономического развития регионов. Инвестиции, как правило, имеют в качестве источников бюджетные средства, извне притока инвестиций практически нет. С одной стороны, подобные программы наименее чувствительны к рискам, поскольку не преследуют коммерческих целей, но с другой стороны, как показывает время, для успешного развития таких программ только бюджетных средств недостаточно.
Несмотря на многообразие региональных программ, все они в принципе схожи ло источникам финансирования (бюджетные
средства), однако, при этом имеют различные основные параметры кредитования: величину первоначального взноса, процентные ставки, сроки и т.д. Все это связано с тем, что в зависимости от характера внутренней среды регионов (у них - разный уровень развития и отраслевой дифференциации) разнятся объемы налогов, их поступлений, уровни доходов граждан и т.д. В конечном "итоге все эти факторы оказывают непосредственное влияние на развитие ипотеки.
Во второй главе Методическое обеспечение учета инвестиционных рисков в ведомственном ипотечном кредитовании жилищного строительства определяется место ведомственной ипотеки в системе ипотечного кредитования жилищного строительства и предлагаются методические подходы к учету рисков инвестиционной деятельности в формировании механизмов ведомственной поддержки жилищного строительства.
Как известно система ипотечного жилищного кредитования в целом включает в себя пять сегментов: рынок недвижимости, первичный рынок ипотечных кредитов, вторичный ипотечный рынок, рынок ипотечных ценных бумаг, страховой рынок. Система ипотечного жилищного кредитования в России представляет собой совокупность отмеченных сегментов и их взаимосвязей, ориентированных на решение жилищной проблемы через ипотечное кредитование.
Независимо от системы кредитования, для организации ипотечного жилищного кредитования необходим инвестиционный механизм, обеспечивающий формирование ресурсов для догосрочного кредитования заемщиков под залог жилья. Совокупность инвестиционных механизмов весьма разнообразна. Особое место в ней занимают инвестиционные механизмы жилищного строительства. Разновидностью такого механизма является механизм реализации системы ипотечного жилищного кредитования.
Под механизмом реализации системы ипотечного жилищного кредитования следует понимать систему организации и управления экономическими отношениями субъектов в процессе ипотечного кредитования. При этом особенной составляющей этого механизма становится именно взаимодействие субъектов в системе, т.к. именно оно определяет результат реализации механизма
К рычагам механизма ипотечного жилищного кредитования относятся- величина начального взноса от стоимости приобретае-
мого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного дога и выплаты процентов, доходы заемщиков и др. Методы механизма включают в себя экономический и инвестиционный анализ, прогнозирование, диверсификацию, моделирование, регулирование, стимулирование и др Объектом управления в механизме являются экономические отношения субъектов в процессе ипотечного кредитования (например, отношения, связанные с бюджетным финансированием, банковским кредитованием, налогообложением и др.).
В российской практике ипотечного кредитования, помимо региональных программ кредитования отдельных категорий заемщиков, выделяется еще один вид кредитования - ипотечное кредитование предприятиями своих работников. Некоторые авторы такой вид кредитования относят исключительно к первичному рынку жилья, т.е. предприятие инвестирует средства в жилье с целью предоставления его работникам. Такой способ считается достаточно проблемным, постепенно сходящим к нулю. Однако, если при этом предприятие спекулирует частью построенного жилья, то впоне реально получить эффект в виде прибыли и последующих инвестиций.
Программы ипотечного кредитования предприятиями своих работников, ориентированные, в первую очередь, на обеспечение жильем этих работников, будем называть ведомственными ипотечными программами (т.е. это программы в рамках одного ведомства).
Механизм формирования и реализации ведомственной ипотечной программы отличается от других механизмов ипотечного кредитования в основном источниками инвестиций и отсутствием возможности рефинансирования кредитов. В процессе управления ведомственной ипотекой наряду с внутренними инвестиционными рисками предприятия необходимо учитывать региональные инвестиционные риски. Для ведомственного ипотечного кредитования это имеет особое значение, поскольку при снижении инвестиционного потенциала региона, отрасли, в т.ч. и строительство, испытывают значительную нехватку финансирования, а, учитывая, что ведомственная ипотека - модель замкнутая и кредиты здесь не рефинансируется, то недостаток ресурсов невоспоним (либо кредиты банков за высокие проценты), что в принципе может свернуть ведомственную ипотеку. Более того, предприятие несет высокий индивидуальный инвестиционный риск, поскольку при снижении цен на недвижимость его потери от реализации части жилья в ка-
честве источника допонительного финансирования жилищного строительства принесут убытки.
Значительным преимуществом ведомственной ипотеки в сравнении с прочими механизмами является наличие возможности оценить реальную платежеспособность заемщика и обеспечить гашение кредита путем вычета очередного платежа из заработной платы.
На примере использования таких рычагов механизма как процентная ставка, схема гашения дога и процентов в работе представлены различия в функционировании ведомственной ипотечной программы в сравнении с прочими программами (банков, регионов и др.), которые определяются доступностью ведомственной ипотеки для работников ведомства.
Формализация механизма формирования и реализации ведомственной ипотечной программы представлена в работе в нескольких схемах. Показано, что данный механизм может работать в конкретном регионе в тесном взаимодействии органов власти, финансовой системы региона (например, кредитных организаций) и ведомственного предприятия.
Объединяя свои усилия, предприятие, региональная или муниципальная администрация и банк могут инвестировать средства в строительство жилья для работников предприятия, преследуя при этом свои цели. Предприятие заинтересовано в обеспечении жильем своих работников. Администрация, выступая органом, создающим условия для своевременного и качественного строительства жилья, предоставляет некоторые льготы предприятию в процессе застройки в обмен на заранее оговоренные квадратные метры жилья для работников бюджетной сферы. Допонительные средства на финансирование строительства привлекаются от банков. Банки предоставляют кредит предприятию под гарантии администрации и заинтересованы в возврате средств и получении процентов. Кроме этого, в строительство инвестируются средства работников предприятия.
Основным результатом такого сотрудничества для ведомственного предприятия является то, что, выбирая оптимальное соотношения жилья сотрудникам и жилья на продажу, предприятие сможет обеспечить себе допонительный источник средств при финансировании своей ипотечной программы.
Схемы инвестирования средств в строительство жилья в виде распределения его сметной стоимости показаны в табл. 1.
Таблица 1 - Распределение сметной стоимости жилья между участниками
Категории Структура строящегося фонда Первоначальные взносы сотрудников предприятия и бюджетников Средства предприятия Средства бюджета Средства банка
Доля, % Площадь, Сумма, тыс. руб. Доля, % Сумма, тыс. руб. Доля, % Сумма, тыс. руб. Доля, % Сумма, тыс. руб. Доля, % Сумма, тыс. руб.
Сотрудники 50,00 5000 47500,0 10,0 9500,0 27,50 26125,0 0,00 0,0 12,50 11875,0
Бюджетники 35,00 3500 33250,0 5,25 4987,5 0,00 0,0 21,00 19950,0 8,75 8312,5
Продажа 15,00 1500 14250,0 0,00 0,0 11,25 10687,5 0,00 0,0 3,75 33562,5
Итого вариант 1 100,00 10000 95000,0 15,25 14487,5 38,75 36812,5 21,00 19950,0 25,00 23750,0
Сотрудники 30,00 3000 28500,0 6,00 5700,0 15,30 14535,0 0,00 0,0 8,70 8265,0
Бюджетники 35,00 3500 33250,0 5,25 4987,5 0,00 0,0 19,60 18620,0 10,15 9642,5
Продажа 35,00 3500 33250,0 0,00 0,0 24,85 23607,5 0,00 0,0 10,15 9642,5
Итого вариант II 100,00 10000 95000,0 11,25 10687,5 40,15 38142,5 19,60 18620,0 29,00 27550,0
Сотрудники 50,00 5000 47500,0 10,0 9500,0 30,00 28500,0 0,00 0,0 10,00 9500,0
Бюджетники 25,00 2500 23750,0 3,50 3325,0 0,00 0,0 16,50 15675,0 5,00 4750,0
Продажа 25,00 2500 23750,0 0,00 0,0 20,00 19000,0 0,00 0,0 5,00 4750,0
Итого вариант III 100,00 10000 95000,0 13,50 12825,0 50,00 47500,0 16,50 15675,0 20,00 19000,0
Во всех вариантах площадь жилого фонда составляет 10 тыс. м2, себестоимость 1м2- 9500 руб.
В варианте I заложены условия: предприятие финансирует проект по двум категориям: квартиры своим сотрудникам и жилье на продажу; органы местного самоуправления (ОМСУ) финансируют жилье бюджетников; кредиты банка распределяются пропорционально. Как следует из табл 1, при планируемых объемах строительства и себестоимости 1 м2 предприятие дожно привлечь от внешних источников 61,25 % средств.
При реализации проекта допустима ситуация, когда значительная часть жилья может быть построена на продажу (например 30 %), тогда сотрудникам предприятия останется 35 % строящегося фонда (вариант II). Этот вариант предприятие может использовать в качестве начального варианта, а вариант I можно использовать, когда механизм будет отлажен и не потребуется строить такое количество жилья для продажи, поскольку это не является ни основной деятельностью предприятия, ни его целью.
Вариант III можно считать наиболее выгодным, так как реализуется основная цель проекта; первоначальный взнос бюджетников составляет всего 10 %; ОМСУ финансирует из местного бюджета 66 % стоимости жилья бюджетников; средства банка составляют только 20 % (а это самый дорогой источник).
В работе подробно рассмотрены взаимоотношения всех субъектов механизма ипотечного кредитования, при этом формализация механизма в виде модели позволяет определять суммы кредита, ежемесячных взносов, процент по кредиту и др. Таким образом, предприятие впоне может обеспечить своих работников жильем, предлагая собственную ипотечную программу, основанную на тесном сотрудничестве с органами местного самоуправления и банком.
Различные схемы формализации механизма ведомственной ипотеки позволяют сделать вывод, подтвержденный расчетами, что механизм ведомственной ипотеки - неотъемлемая часть общего механизма реализации системы ипотечного жилищного кредитования, поскольку допускает формализацию на основе тех же методов и модулей и принципов расчетов.
Схемы формализации ведомственной ипотеки строятся с учетом риска снижения стоимости жилья, инфляционного риска, внутренних рисков предприятия и инвестиционного риска региона.
Для того, чтобы в целом оценить, насколько реальны финансовые потоки, запланированные на весь период развития про-
граммы ипотечного жилищного кредитования, необходимо учесть инфляционную составляющую и уровень регионального инвестиционного риска.
Для количественной оценки уровня инвестиционного риска региона вводится интегральный показатель риска, который базируется на оценке ряда показателей: рост средней заработной платы по региону в целом, по рассматриваемой отрасли в частности, I за год; наличие развитой банковской системы; рост объемов соби-
раемых налогов за год; динамика процента испонения регионального бюджета за год; рост объема ВВП в регионе за год; рост себестоимости строительства в регионе за год; административные и политические риски (т.е. смена власти, административные барьеры, высокий процент сборов за строительство и т.д.). Интегральный риск определяется в балах. На уровень риска корректируется общий объем инвестиций и делается общий расчет потенциальных потерь с учетом инфляции и риска.
Интегральный показатель инвестиционного риска непосредственно включается в разработанную модель, финансирования ипотеки с учетом инвестиционного риска и инфляции в рамках ведомственной организации, которая позволяет одновременно учитывать инфляционные и инвестиционные потери кредиторов, а также возможность компенсировать эти потери за счет коммерческой продажи жилья (в связи с ростом цен на недвижимость).
В третьей главе Формирование механизма ведомственной ипотеки на железнодорожном транспорте с учетом рисков инвестиционной деятельности на примере деятельности ведомственной ипотечной программы ОАО Российские железные дороги ОАО РЖД, осуществляющего программу через ЗАО Жел-дорипотека, показана реализация механизма ведомственного ипотечного жилищного кредитования с учетом рисков инвестиционной деятельности.
Ипотечная программа ОАО Российские железные дороги на сегодняшний день является одной из наиболее крупных ипотечных ведомственных программ в России и не только по объемам финансирования, но и по количеству обеспеченных жильем в процес- се ее реализации, а также - по географическому охвату регионов.
Программа работает с 2001 года. За прошедшие 4 года периодически менялись параметры выдачи ипотечных кредитов, однако, в целом, программа достаточно стабильна. Изначально ОАО РЖД поностью финансировало Жедорипотеку, то есть из его оборота отвлекались средства в объеме стоимости строительства жилья.
Жедорипотека ввела несколько схем ипотечного жилищного кредитования, разработанных для различных категорий заемщиков: социальная группа (очередники, простоявшие в очереди более 10 лет, многодетные семьи, молодые специалисты); очередники, стоящие в очереди на жилье и на улучшение жилищных условий сроком до 10 лет; работники железной дороги, не стоящие в очереди, но желающие улучшить свои жилищные условия.
Расчеты по данным схемам, показывают, что для развития ведомственной ипотечной программы есть реальный инвестиционный потенциал, выражающийся в росте цен на недвижимость, обгоняющем рост себестоимости строительства и темпы инфляции.
В результате исследований возможных вариантов развития ипотеки формализован механизм реализации ведомственной ипотечной программы в виде экономико-математической модели, на основе которой:
- определяется объем финансирования (инвестиций) в зависимости от внутренней конъюнктуры строительной отрасли в регионе (себестоимость строительства и т.д.) и стоимости привлеченных ресурсов;
- в зависимости от установленных процентных ставок на ипотечные кредиты формируются группы потенциальных заемщиков и определяется доля каждой группы;
-рассчитываются объемы аннуитетных платежей в погашение кредита;
-определяется объем допонительных инвестиций (на коммерческую продажу жилья), с учетом рентабельности строительства и инфляционной составляющей;
- рассчитывается минимальная доля жилья на продажу;
-определяется потенциальный рост прибыли за счет коммерческой продажи жилья.
Данная модель базируется на анализе составляющих денежного потока. Недостатком модели является то, что она не содержит механизма для поэтапного снижения объема ресурсов от ОАО РЖД при постоянном увеличении инвестиций в строительство, и соответственно - росте количества обеспеченных жильем железнодорожников.
На основе предлагаемой модели строится критерий развития ведомственной ипотеки за счет роста рыночных цен на недвижимость- рыночная цена квадратного метра дожна превышать себестоимость, умноженную на поправочный коэффициент
R>C-11+ T + -ky
где R - рыночная цена 1 м на момент сдачи жилого дома;
С - себестоимость строительства 1 м2;
Т- запланированный темп прироста строительства;
к, - коэффициент строительства жилья на рыночную продажу с целью извлечения прибыли.
Полученный критерий задает темпы развития ипотечного кредитования при известных данных: рыночные цены и себестоимость квадратного метра. Важно отметить, что количество квадратных метров, на которое выделяются средства ОАО РЖД, не оказывает влияние на темпы развития ипотечной программы.
Кроме механизма, который позволяет развивать ипотечное жилищное кредитование за счет роста цен на недвижимость и сокращать потоки от основной деятельности ОАО РЖД, формализован механизм, ориентированный на сохранение темпов развития строительства за счет внутренних источников (либо средства ОАО РЖД, либо средства заемщиков).
Жедорипотека, в случае снижения роста цен на недвижимость, может ввести плату для работников за обслуживание дога (например, 3 % от суммы кредита на весь срок кредита). Данная сумма распределяется на все периоды обслуживания (т.е. на 180 месяцев). Если заемщик гасит кредит досрочно, то и платить за обслуживание он уже не будет. Другими словами, у заемщиков будет стимул гасить кредит досрочно. Для компании такая схема выгодна, поскольку с течением времени растет процентный доход (табл. 2).
Таблица 2 - Динамика маржи предприятия при введении допонительных платежей, руб.
Период гашения Остаток задоженности Платеж (аннуитет) Структура аннуитета Процент
Основной дог Проценты 3%
1 392133,13 3165,96 1467,08 1633,89 65 5,199
20 363188,30 3165,96 1587,68 1513,28 65 5,215
50 312565,13 3165,96 1798,61 1302,35 65 5,250
100 212811,10 3165,96 2214,25 886,71 65 5,367
170 33273,01 3165,96 2962,33 138,64 65 7,344
180 3088,10 3165,96 3088,10 12,87 65 30,258
итого 569873,49 392133,13 166040,35
Разработанная экономико-математическая модель представлена в виде формализации двух схем (так как заняты две структуры - РЖД и Жедорипотека). Первая схема демонстрирует инфляционные потери ОАО РЖД (табл. 3-4).
Таблица 3 - Потери ОАО РЖД
Заем Р7КД: условия и платежи
Всего инвестиции, тыс. руб. 3000,0 Годовой % за кредит 3,0
Себестоимость строительства 1 м2, тыс. руб 10,2
Общий объем строительства, тыс. м 294,1
Планируемые платежи без учета риска по городам
Город N1 N2 N3 N4 ИТОГО
Доля в общем объеме строительства 0,27 0,25 0,31 0,17 1,00
Основной дог, тыс. руб. 810,00 750,00 930,00 510,00 3000,00
Проценты за 1 год, % 24,30 22,50 27,90 15,30 90,00
Всего платежи, тыс. руб. 834,30 772,50 957,90 525,30 3090,00
Планируемые платежи с учетом инфляции
Инфляция % в год 12,0 12,0 12,0 12,0
Всего платежи, тыс. руб. 744,91 689,73 855,27 469,02 2758,93
Инфляционные потери кредитора
Потери, тыс. руб. 89,39 82,77 102,63 56,28 331,07
Убыток с учетом инфляции, тыс руб. -65,09 -60,27 -74,73 -40,98 -241,07
Таблица 4 - Потенциальная прибыль ОАО РЖД
Заем РЖД: условия и платежи
Всего инвестиции, тыс руб 3000,0 Годовой % за кредит 15,0
Себестоимость строительства 1 м*, тыс руб 10,2
Общий объем строительства, тыс м^ 294,1
Планируемые платежи без учета риска по городам
Город N1 N2 N3 N4 ИТОГО
Доля в общем объеме строительства Вртв0,27 0,25 0,31 0,17 1,00
Основной дог, тыс руб 810,00 750,00 930,00 510,00 3000,00
Проценты за 1 год, % 121,50 112,50 139,50 76,50 450,00
Всего платежи, тыс руб. 931,50 862,50 1069,50 586,50 3450,00
Планируемые платежи с учетом инфляции
Инфляция % В год 12,0 12,0 12,0 12,0
Всего платежи, тыс руб 831,70 770,09 954,91 523,66 3080,36
Инфляционные потери
Потери, тыс руб 99,80 92,41 114,59 62,84 369,64
Прибыль с учетам инфляции, тыс. руб. 21,70 20,09 24,91 13,66 80,36
Других потерь нет, поскольку инвестиционные риски несет Жедорипотека, она же получает прибыль от коммерческой продажи жилья (табл 5). Сбалансировать потоки возможно при условиях и параметрах, представленных в табл 6.
Таблица 5 - Потери ЗАО Жедорипотека
Всего инвестиции, тыс. руб 3000,0 Годовой % за кредит 3,0
Себестоимость строительства 1 м*, тыс. руб. 10,2
Общий объем строительства, тыс. иг 294,1
Планируемые платежи без учета риска по городам
Город N1, N2 N3 N4 ИТОГО
Доля в общем объеме строительства 0,27 0,25 0,31 0,17 1,00
Всего платежи, тыс. руб. 810,00 750,00 930,00 510,00 3000,00
Планируемые платежи с учетом инфляции
Инфляция % в год 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0
Всего платежи, тыс. руб 723,21 669,64 830,36 455,36 2678,57
Инфляционные потери
Потери, тыс.руб. | 86,79 | 80,36 | 99,64 | 54,64 | 321,43
Планируемые платежи с учетом инвестиционного риска
Интегральный показатель риска, % 10,00 5,00 15,00 5,00
Всего платежи, тыс руб 736,36 714,29 808,70 485,71 2745,06
Инвестиционные потери
Потери, тыс.руб. | 73,64 | 35,71 | 121,30 | 24,29 | 254,94
Планируемые платежи с учетом роста цен на недвижимость
Годовой рост цен на жилье, % 22,0 24,0 30,0 18,0
Доля жилья на продажу 0,15 0,1 0,12 0,2
Всего платежи, тыс. руб. 148,23 93,00 145,08 120,36 506,67
Общие потери
Процентные потери (3%), тыс руб 24,30 22,50 27,90 15,30 90,00
Инфляционные потери, тыс руб. 86,79 80,36 99,64 54,64 321,43
Инвестиционные потери, тыс. руб. 73,64 35,71 121,30 24,29 254,94
Прибыль от продажи жилья, тыс руб. 148,23 93,00 145,08 120,36 506,67
ИТОГО ПОТЕРИ 36,49 45,57 103,77 -26,13 159,70
Получаем, что потери кредитора составляют почти 11 % от первоначального объема инвестиций (т.е. 331,07 / 3 000-100% =11%). Связано это с тем, что инфляция съедает и процентный доход ОАО РЖД. Вместе с тем чистые потери от инфляции составили 8 % (241,07 / 3000 100% = 8%). Если допустить, что процент, установленный ОАО РЖД на объем инвестиций - 15% (12% для компенсации инфляции +3% прибыли), тогда, наоборот, был бы получается доход (табл. 4).
Табл. 5 дает наглядное представление о реальных потерях, которые возникают не только за счет инфляции и инвестиционного риска, но и за счет процентного расхода по полученным ресурсам. В то же время, Жедорипотека реально может зарабатывать прибыль (как в случае с финансированием города N4 в таблице). Для этого следует правильно подобрать параметры сдеки.
Допустим, ОАО РЖД, чтобы не терять средства за счет инфляции, предоставляет заем под 12% годовых (в соответствии с уровнем инфляции). Тогда для Жедорипотеки при соответствующей доле коммерческой продажи жилья получаем уже прибыль (табл. 6).
Таблица 6 - Условия безубыточной деятельности ЗАО Жедорипотека
Всего инвестиции, тыс. руб. 3000,0 Годовой % за кредит 12,0
Себестоимость строительства 1 м2, тыс руб 10,2
Общий объем строительства, тыс нг 294,1
Планируемые платежи без /чета риска по городам
Город N1 N2 N3 N4 ИТОГО
Доля в общем объеме строительства 0,27 0,25 0,31 0,17 1,00
Всего платежи, тыс. руб. 810,00 750,00 930,00 510,00 3000,00
Планируемые платежи с учетом инфляции
Инфляция % в год 12,0 12,0 12,0 12,0 12,0
Всего платежи, тыс. руб. 723,21 669,64 830,36 455,36 2678,57
Инфляционные потери
Потери, тыс руб. | 86,79 | 80,36 | 99,64 | И,64 | 321,43
Планируемые платежи с учетом инвестиционного риска
Интегральный показатель риска, % 10,00 5,00 15,00 5,00
Всего платежи, тыс. руб. 736,36 714,29 808,70 485,71 2745,06
Инвестиционные потери
Потери, тыс руб. | 73,64 | 35,71 | 121,30 | 24,29 | 254,94
Планируемые платежи с учетом роста цен на недвижимость
Годовой рост цен на жилье, % 22,0 24,0 30,0 18,0
Доля жилья на продажу 0,27 0,23 0,28 0,24
Всего платежи, тыс. руб. 266,81 213,90 338,52 144,43 963,67
Общие потери
Процентные потери (12%), тыс.руб. 97,20 90,00 111,60 61,20 360,00
Инфляционные потери, тыс.руб. 86,79 80,36 99,64 54,64 321,43
Инвестиционные потери, тыс. руб. 73,64 35,71 121,30 24,29 254,94
Прибыль от продажи жилья, тыс. руб. 266,81 213,90 338,52 144,43 963,67
ИТОГО ПОТЕРИ -9,19 -7,83 -5,97 -4,30 -27,30
Стало быть при значительной доле жилья на коммерческую продажу, Жедорипотека сможет обеспечивать получение прибыли при достойной плате за ресурсы ОАО РЖД, покрывающей инфляционные потери.
Вместе с тем, становится понятно, что постоянно отвлекать значительный объем средств ОАО РЖД довольно сложно (существуют другие социальные нужды), в связи с чем, деятельность Жедорипотеки приобретает все более коммерческий характер.
Сейчас ОАО РЖД разрабатывает новую Концепцию жилищной политики, в соответствии с которой компания планирует переходить на схему компенсации части процентной ставки своим работникам, приобретающим жилье на заемные средства. Этот механизм будет реализовываться ОАО РЖД совместно с Жедорипотекой с привлечением заинтересованных кредитных организаций.
В заключении диссертации формулируются основные положения и выводы, полученные в результате проведенного исследования, посвященного механизму ведомственного ипотечного кредитования с учетом влияния рисков инвестиционной деятельности.
Основные положения диссертации опубликованы в работах:
1. Кучерова Е.В. Социальная направленность ипотечного кредитования / Материалы международной научно-практической конференции: Социальные. Экономические и культурные проблемы устойчивого развития современной России. - Новосибирск. - 2005. -Ч.1.-С. 313-317 (0,32 п.л ).
2. Кучерова Е.В. Строительство жилья в рамках сотрудничества предприятия, органов местного самоуправления и банка // Сибирская финансовая школа. - 2004. - № 4. - С. 73-79 (0,44 п.л.).
3. Кучерова Е.В., Владимирова Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решения проблемы жилья // Сибирская финансовая школа. - 2004. - №4. - С. 65-68 (0,25 п.л., авт. 0,2 п.л.).
4. Кучерова Е.В., Владимирова Т.А., Соколов С.А. Учет инвестиционного риска региона в рамках развития ведомственного ипотечного кредитования // Сибирская финансовая школа. - 2005. -№ 3. - С. 54-62 (0,75 п.л., авт. 0,4 п.л.)
5. Кучерова Е.В. Формирование механизма ведомственной ипотеки на железнодорожном транспорте // Современные проблемы экономики, менеджмента, финансов и банковского дела России: Сб. науч. трудов. - Новосибирск: СИФБД, 2005 (1,12 п.л.).
РНБ Русский фонд
2006-4 25498
Научное издание
Евгения Владимировна Кучерова
УЧЕТ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (НА ПРИМЕРЕ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОГО ТРАНСПОРТА)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Лицензия на издательскую деятельность № 00377 от 09 11.1999 г.
Подписано в печать 18.11 2004 г Формат 60x84/16 Бумага писчая Уел печ л 1,4 Уч-изд л 1,1 Тираж 100 экз Заказ 46/2004
Отпечатано в редакционно-иэдательском отделе Сибирского института финансов и банковского дела
630051, Новосибирск, ул Позунова, 7 Для корреспонденции' 630051, Новосибирск, а/я 134; E-mail: as_sifbd@sibmail ru, md_ srfbd@sibmail m
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кучерова, Евгения Владимировна
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1. РИСКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В МЕХАНИЗМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ.
1.1. Инвестиции и риски инвестиционной деятельности.
1.2. Сущность ипотечного жилищного кредитования, факторы, влияющие на его развитие.
1.3. Влияние инвестиционных рисков на потенциал развития ипотеки в регионах.
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ МЕХАНИЗМА ВЕДОМСТВЕННОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
2.1. Системы ипотечного жилищного кредитования в России и механизмы их реализации.
2.2. Формализация экономических отношений субъектов в механизме реализации ведомственной ипотеки.
2.3.Организация системы ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ВЕДОМСТВЕННОЙ ИПОТЕКИ НА ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ ТРАНСПОРТЕ С УЧЕТОМ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.
3.1. Формализация механизма ипотечного жилищного кредитования на железнодорожном транспорте.
3.2. Формирование механизма самофинансирования ипотечного кредитования жилищного строительства в ЗАО Жедорипотека.
3.3. Учет влияния инвестиционных рисков региона в формировании системы ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Учет рисков инвестиционной деятельности в ипотечном кредитовании жилищного строительства"
Актуальность темы исследования. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекает в России болезненно и неустойчиво. Становление рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, для населения коммерческого жилья и неразвитостью инвестиционных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.
Нельзя сказать, что ипотечное жилищное кредитование в России приобретает массовый характер. Его объем по-прежнему существенно меньше, чем в развитых странах и составляет менее 1 % от ВВП (для сравнения: в Дании - 70 %, Германии - 57 %, Швейцарии - 88 %, Швеции - 52 %, Франции -20 % и т.д.). Из всех ипотечных кредитов, предоставленных населению в России, практически 70 % реализованы в Москве и Московской области1.
Несмотря на многообразие программ, предлагаемых различными инвестиционными институтами на жилищном рынке, о доступности российской ипотеки широким слоям населения говорить пока еще рано. Рост стоимости жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, только 6-7 % российских семей имеют реальные возможности для улучшения своих жилищных условий . Специалисты выделяют несколько основных проблем развития ипотечного жилищного кредитования в России: несовершенство нормативно-правового обеспечения; отсутствие механизма рефинансирования ипотеки; недостаточный опыт и отсутствие ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды предпринимательства порождающая высокие инвестиционные риски; отсутствие ипотечного страхования как инструмента снижения размера первоначального взноса по ипотечным кредитам; слабая экономическая заинтересованность российских
Аналитический банковский журнал.-2004.-№ 12.-С. 88.
2 Там же банков в развитии ипотеки; недостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки; несовершенное организационное обеспечение механизмов ипотечного кредитования.
Опыт инвестиционной поддержки жилищного строительства, накопленный за последнее десятилетие в России, позволяет говорить о возможностях реализации различных организационных форм ипотечного кредитования: банковская инициатива, бюджетное регулирование через систему инвестиционных фондов и иных организаций, создание институтов контрактных сбережений, потребительских союзов и др. Однако исследование современного научно-практического инструментария ипотечного жилищного кредитования показало, что в российской экономической практике еще не сформировались эффективные как с позиций экономических агентов, так и с позиций национальной экономики Ч ипотечные механизмы.
Эффективный механизм ипотечного жилищного кредитования дожен включать в себя согласованную систему целей и базироваться на определенных правилах экономического взаимодействия субъектов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, а также Ч на обоснованных методах формирования его рычагов с учетом рисков инвестиционной деятельности. При построении такого механизма особенно актуальна разработка подходов к созданию подсистем организационного, информационного и модельно-методического его обеспечения. В связи с этим возникают задачи осмысления и разработки научно-методического аппарата формирования эффективных механизмов ипотечного жилищного кредитования в конкретных условиях с учетом инвестиционных рисков.
Сегодня выделяется целый круг проблем, связанных, например, с влиянием инвестиционной среды региона на развитие ипотеки. В настоящее время в России инвестиционные риски регионов растут вместе с рейтингом страны, так как при усилении федеральной власти все преимущества концентрируются на федеральном уровне, а проблемы - на региональном. Именно высокие инвестиционные риски тормозят развитие бюджетного кредитования, когда рост цен на жилье обгоняет развитие бюджетного финансирования субъектов. Более того, уровень инвестиционных рисков в каждом регионе зависит от особенностей его развития: отраслевая дифференциация, доступность банковских ресурсов, объем промышленного производства, финансовый потенциал, характер законодательства, социальная среда и т.д.
Внедрение различных форм ипотечных механизмов с учетом рисков инвестиционной деятельности всех субъектов участников инвестиционного процесса хорошо встраивается в рамки эффективного решения жилищной проблемы регионов, организаций и страны в целом. Одним из таких механизмов может стать механизм ведомственной ипотеки, базирующийся на ипотечной программе крупной компании, функционирующей в различных инвестиционных условиях (в том числе - в различных регионах). Задачи создания методического обеспечения таких механизмов являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое социально-экономическое значение для региональных и ведомственных образований.
Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем, связанных с инвестиционными механизмами в том числе механизмами ипотечного кредитования внесли работы таких зарубежных и отечественных ученых как Сет Б. Баренс, Дж.К. Шим, Дж.Р. Страйк, Р.Н. Хот, В.В. Бочаров, А.Г. Кузьминский, Д.И. Мочанов, В.Г. Поляков, А.И. Щербаков, В.Б. Сироткин, В.Г. Соколов и др.
Влиянию рисков инвестиционной деятельности на механизмы инвестирования посвящены работы: В.П. Буянова, К.А. Кирсанова, В.В. Ковалева, Э.М. Короткова, И.Я. Лукасевича, В.А. Москвина, В.М. Попова, С.А. Филина и др. Вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными как И.Т. Балабанов, Г. Бунш, В.Н. Бурков, Т.А. Владимирова, Дж.Р. ван Гиг, А. Кульман, М.В. Романовский, А.И. Садовский, Р.С Сайфулин, Н.В. Фадейкина, А.Д. Шеремет, А.И. Уемов и др.
В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы
Т. Бекиной, О.Э. Бессоновой, Н. Косаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, # A.A. Кузюриной, Т. Овсянниковой, Д. Празукина, Л.Ю. Руди, В.В. Смирнова,
B.C. Тапилиной, Е.И. Тарасевича и др.
Однако в отечественной экономической науке недостаточное внимание уделяется разработке вопросов создания эффективных инвестиционных механизмов поддержки жилищного строительства корпорациями с учетом рисков инвестиционной деятельности, хотя решение этих вопросов имеет важнейшее социально-экономическое значение.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка и реализация методического обеспечения учета рисков инвестиционной деятельности в механизме ведомственного ипотечного кредитования жилищного строительства.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
- изучить теорию и практику формирования и реализации механизмов ипотечного кредитования в современных инвестиционных условиях в Рос* сии;
- определить место ведомственной ипотеки в российской системе ипотечного жилищного кредитования;
- изучить влияние рисков инвестиционной деятельности экономических субъектов на потенциал развития ипотечного кредитования;
- разработать методические подходы к учету инвестиционных рисков в формировании и реализации механизма ведомственного ипотечного кредитования;
- формализовать механизм ипотечного кредитования на железнодорожном транспорте с учетом инвестиционных рисков на основе разработанного модельно-методического аппарата.
Объект исследования - экономические субъекты, объединенные потоками инвестиций в жилищное строительство на железнодорожном транспорте.
Предмет исследования - управленческих отношения, возникающие в ^ процессе ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Теоретической и методологической базой исследования явились + фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики; разработки в области анализа инвестиционных механизмов и анализа влияния инвестиционных рисков на реализацию таких механизмов. В ходе исследования изучались категории, принципы, концепции и методы формирования и реализации экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.
В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие общие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, монографический метод; активно использовались методы финансового и инвестиционного анализа, экономико* математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в инвестировании жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и за* рубежной литературе; информация оперативного и бухгатерского учета, инвестиционной политики организаций, входящих в систему ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте.
Работа выпонена в соответствии с п. 4.15 Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инно-* вациями и инвестиционной деятельностью).
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов + состоит в следующем: на базе различных классификаций инвестиционных рисков выделены виды инвестиционных рисков, оказывающих наибольшее (в сравнении с прочими) влияние на развитие ипотечных жилищных программ; разработаны схемы ипотечного кредитования жилищного строительства на железнодорожном транспорте, основанные на дифференцированном подходе к заемщикам и организации эффективного взаимодействия субъектов в ипотечных программах; формализован механизм самофинансирования ведомственной ипотеки с учетом динамики цен на жилую недвижимость и мобилизации внутренних источников развития ипотеки;
-предложена методика определения интегрального показателя регионального инвестиционного риска; разработана экономико-математическая модель для определения воз* можных потерь в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства, зависящих от инфляции и региональных инвестиционных рисков; построен критерий развития ведомственной ипотеки за счет роста рыночных цен на недвижимость, с помощью которого можно задавать темпы развития ипотечного кредитования.
Теоретическое значение выпоненной диссертационной работы состоит в развитии методического обеспечения учета рисков инвестиционной деятельности в формировании инвестиционных механизмов ведомственного ипотечного кредитования.
Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования приемов и методических подходов, предлагаемых автором, в формировании и реализации механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства организаций в нестабильной инвестиционной среде. Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение 4 в рамках реализации ведомственной программы инвестиционной поддержки жилищного строительства в ОАО РЖД: в инвестиционной деятельности территориального филиала ОАО РЖД - Западно-Сибирская железной дорога и филиала ОАО РЖД - Строительно-монтажный трест-12.
Подходы к учету инвестиционных региональных рисков в механизме ипотечного кредитования могут использоваться в реализации ипотечных программ различных видов.
Методика определения интегрального инвестиционного риска в регионе и экономико-математическая модель определения потерь в процессе ипотечного кредитования используются в учебном процессе при подготовке студентов Сибирского института финансов и банковского дела в рамках учебных дисциплин Инвестиции, Управление рисками, Финансовая среда предпринимательства и предпринимательские риски.
Основные результаты диссертационного исследования:
- обоснована необходимость формирования механизма ведомственного ипотечного жилищного кредитования с учетом инвестиционных рисков и внутренних источников развития ипотеки;
- предложены методические подходы к учету рисков инвестиционной деятельности в формировании механизма инвестиционной поддержки жилищного строительства;
- разработан модельно-методический аппарат для учета инвестиционных рисков и определения потерь в процессе реализации механизма ведомственного ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены: на Международной научно-практической конференции Социальные, экономические и культурные проблемы устойчивого развития в современной России (23-24 марта 2005 г., г. Новосибирск), на научно-методическом семинаре для преподавателей, аспирантов и соискателей Основы проведения научных исследований в рамках VIII - научной сессии профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников, аспирантов и студентов СИФБД (6 мая 2005 г. г. Новосибирск).
Практические результаты работы докладывались и обсуждались на технико-экономических советах филалов ОАО РЖД: Западно-Сибирская железная дорога и Строительно-монтажный трест-12 (октябрь-ноябрь 2004 г.).
Публикации. Основные положения диссертации изложены в 5 публикациях общим объемом 3,80 п.л., из них 3,07 п.л. авторские.
Объем и структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований, трех приложений. Основной текст работы изложен на 143 страницах и содержит 25 таблиц и 7 рисунков. В трех приложениях содержится 10 таблиц.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кучерова, Евгения Владимировна
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кучерова, Евгения Владимировна, Новосибирск
1. Айвазян С.А. Интегральные индикаторы качества жизни населения: их построение и использование в социально-экономическом управлении и межрегиональных сопоставлениях. - М.: ЦЕМИ РАН, 2000. - 118 с.
2. Алыгин А.П. Риск и его роль в общественной жизни. М.: Мысль, 1989.-187 с.
3. Амбарцумов A.A., Стерликов Ф.Ф. 1000 терминов рыночной экономики: Справочное пособие. М.: Крон-пресс, 1993. - 302 с.
4. Антикризисное управление: Учебник / Под ред. Э.М. Короткова. М.: ИНФРА-М, 2000. - 432 с.
5. Баздникин A.C. Основы управления в строительстве: Учебное пособие для вузов. М.: Высшая школа, 1990. - 192 с.
6. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? М.: Финансы и статистика, 1996. - 384 с.
7. Балабанов И.Т. Риск менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 1996.- 189 с.
8. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. -1994.-№ 10.
9. Белолипецкий В.Г. Эффективность внешних инвестиций и экономические интересы // Вестник Московского Университета. Сер. 6: Экономика.-1997.-№ 1.-С. 28-41.
10. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. Ч № 5. Ч С. 12-19.
11. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: ВО Наука, 1993.-160 с.
12. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт // Под ред. В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 2001. -432 с.
13. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. М.: Книжный мир, 2002. - 895 с.
14. Борисюк Н.К., Давыдов Б.А. Реформирование хозяйственных отношений при переходе к рынку. М.: Экономика, 1997. - 212 с.
15. Бочаров В.В. Корпоративные финансы. СПб.: Питер, 2001.256 с.
16. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. Ч М.: Финансы и статистика, 1993. Ч 144 с.
17. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 1996. Ч 336 с.
18. Бунш Г. Теория систем. М.: Советское радио, 1978. - 312 с.
19. Бурков В.Н., Кондратьев В.В. Механизмы функционирования организационных систем. М.: Наука, 1981. - 384 с.
20. Буянов В.П., Кирсанов К.А., Михайлов Л.А. Управление рисками (рискология). М.: Экзамен, 2002. - 384 с.
21. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 145-ФЗ (с изменениями и допонениями от 31 декабря 1999 года, 5 августа, 27 декабря 2000 года).
22. Васильев Д. Корпоративное управление в России: есть ли шанс для улучшений? // Инвестиционный климат и экономическая стратегия России. М.: ГУ-ВШЭ. - 2000. - 169 с.
23. Вверх по ипотечению // Недвижимость. 1999. Ч № 37. Ч С. 10-11.
24. Викулин А.Ю., Узденов Ш.Ш. Финансово-экономический словарь законодательно определенных терминов. М.: Дело, 2002. - 200 с.
25. Владимирова Т.А. Финансово-экономический механизм интеграционного взаимодействия в сложной экономической системе: рычаги и методы. Новосибирск: СИФБД, 2002. - 127 с.
26. Владимирова Т.А. Гибкое ценообразование в сложных экономических системах на основе финансовых механизмов взаимодействия субъектов. Новосибирск: СИФБД, 2003. - 222 с.
27. Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. -1995.-№ 11.
28. Воронов В.А., Тимонов В.А., Фадейкина Н.В. Проблемные вопросы предприватизационного периода в области регистрации, учета и налогообложения объектов недвижимости // Сибирская финансовая школа. Ч 2002.-№ 1.-С. 91-97.
29. Гиг Дж. ван. Прикладная общая теория систем / Пер. с англ. М.: Мир, 1981.-336 с.
30. ГКУ: Жилищное строительство в России терпит негативные изменения Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетarticleshow.shtml7480.
31. Глущенко К. Барьеры на пути ипотечного кредитования // Недвижимость Сибири. 1996. -№ 35-36.
32. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. М.: Изд-во МЭГУ, 1998. -165 с.
33. Государственная целевая программа Жилище: Принята постановлением Правительства РФ от 26.06.93 г. № 595 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации'. 1993. - № 28. - ст. 2791.
34. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2: Официальный текст. М.: Кодекс, 1996.-496 с.
35. Гусев А.Ф. Ипотека фишка в политических играх // Ипотека. Ч 2000. -№ 1-2.
36. Джай К. Шим, Джойл Г. Сигел. Основы коммерческого бюджетирования / Пер. с англ. СПб: Пергамент, 1998. - 496 с.
37. Донцова Л.В. Анализ эффективности производственно-хозяйственной деятельности строительной организации // Финансовый менеджмент. 2000. - № 1. - С. 114-128.
38. Егоршин А.П., Зайцев А.К. Качество жизни населения региона. -Н. Новгород: НИМБ, 2002. 122 с.
39. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ.
40. Жуков Е.В. Инвестиционные институты. М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.- 199 с.
41. ЗавидовБ.Д. Комментарии к Федеральному закону Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости). М.: Приор, 1998. - 104 с.
42. ЗамараевБ. Сбережения: проблемы формирования и использования // Экономист. 1998. - № 9. - С. 59-67.
43. ЗАО Жедорипотека Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
44. ЗарнадзеА. Исследование системных свойств в экономике как предпосыка преодоления кризиса // Проблемы теории и практики управления. 2000. - № 1. - С. 12-21.
45. Заруева JI.B. и др. Оценка состояния развития производственной базы регионального строительного комплекса: (Препринт) / Заруева JI.B., Агеенко H.H., Щербаков А.И. Новосибирск: НГАС, 1995. - 46 с.
46. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года (с изменениями и допонениями от 28 апреля, 24 декабря 1993 года).
47. Иваницкий B.JI., Поляков В.Г. Методические основы маркетинга инвестиций в жилищном строительстве // Известия вузов. Строительство. Ч 1998.-№6. С. 65-70.
48. Ивантер В.В. Правительство не хочет брать на себя риски инвестиционной политики. 2002. - 20 мая. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
49. Ильинская Е.М., Денисова Т.П. Инвестиционная деятельность. Реальные финансовые вложения / СПбГААП. СПб., 1997. - 153 с.
50. Инвестиционная деятельность в строительстве: Учеб. пособие / Иваницкий B.JL, Поляков В.Г., Полякова О.В., Щербаков А.И. Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 108 с.
51. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учеб. пособие / Бузырев В.В., Иванченко О.Г., Ващук Д.А., Федосеев И.В. -СПб.: СПбГИЭА, 1994. 125 с.
52. Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации // Недвижимость Сибири. 1995. -№ 37. - С. 2-5.
53. Ипотека российские реалии Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетfinart.nsf.
54. Ипотечное кредитование в дореволюционной России Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpolitvnt/1929/ipoteka/gll.html.
55. Кайгородова М.А. Методический инструментарий управления рисками инвестиционной деятельности (на примере Атайского края): Дис. . канд. экон. наук. Новосибирск: СИФБД, 2003. - 148 с.
56. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. Ч № 9. Ч С. 30-32.
57. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. Ч М.: ПРИОР, 1999.-416 с.
58. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2001. - 768 с.
59. Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. М.: Финансы и статистика, 1999. - 328 с.
60. Концепция развития жилищного комплекса Новосибирской области (2000-2004 годы) Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетtiunov/index.htm.
61. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. 2001 .-№ 5. - С. 89-106.
62. Кредитование / Пер. с англ. К.: Торгово-издательское бюро ВНУ, 1994.-384 с.
63. Кудрявцев В.А. Ипотека в России: проблемы и сценарии старта // Бизнес и банки. 1998. - № 50.
64. Кузовлева И.А. Инвестиционно-строительный комплекс: государственное и региональное регулирование // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политики: Труды очно-заочного семинара от 25.08.1999 г. Новосибирск, 1999. - С. 57-60.
65. КузюринаА.А. Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство (на примере Новосибирской области): Дис. . канд. экон. наук. Новосибирск: НГАСУ, 2000.- 122 с.
66. Кульман А. Экономические механизмы / Пер. с фр. Общ. ред. Н.И. Хрусталевой. - 1М.: АО Издательская группа Прогресс, Универс, 1993.-92 с.
67. Кутузов В.В. Воспроизводство жилья в условиях рыночной экономики. М.: ИНФРА- М, 1994. - 183 с.
68. Кучерова Е.В. Социальная направленность ипотечного кредитования / Материалы международной научно-практической конференции (часть 1): Социальные, экономические и культурные проблемы устойчивого развития современной России. Новосибирск. - 2005. Ч 313 с.
69. Кучерова Е.В. Строительство жилья в рамках сотрудничества предприятия, органов местного самоуправления и банка // Сибирская финансовая школа. 2004. - № 4. - С. 73-79.
70. Кучерова Е.В., Владимирова Т.А. Ипотечные схемы кредитования: Российский вариант решения проблемы жилья // Сибирская финансовая школа. 2004. - № 4. - С. 65-68.
71. Кучерова Е.В., Владимирова Т.А., Соколов С.А. Учет инвестиционного риска региона в рамках развития ведомственного ипотечного кредитования // Сибирская финансовая школа. 2005. - № 3.
72. Лапуста М.Г., Шаршукова Л.Г. Риски предпринимательской деятельности. М.: ИНФРА-М, 1998. - 224 с.
73. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // Всероссийский экономический журнал ЭКО. 2004. - № 9. - С. 115-132.
74. Лукасевич И.Я. Методы анализа рисков инвестиционных проектов // Финансы. 1998. - № 9. - С. 59-62.
75. Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. - № 7. -С. 29-37.
76. Мартынова Т. Ипотека крепка чужими деньгами // Банковское обозрение. 2004. - № 10. - С. 68-72.
77. Марченко Г. Инвестиционные риски регионов растут вместе с рейтингом страны Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетcomments/2004/12/20.html.
78. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. Ч СПб: Юридический центр Пресс, 2003. 360 с.
79. Москвин В.А. Управление рисками при реализации инвестиционных проектов. М.: Финансы и статистика, 2004. - 352 с.
80. Муслимова Э.Е. Ипотечное кредитование Ч перспективное направление банковского обслуживания населения // Банковские услуги. -2004.-№6.-С. 7-14.
81. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон РФ от 02.12.90 г. №395-1.
82. О выпуске и обращении жилищных сертификатов: Указ Президента от 10.06.1994 г. № 1182 // Собрание законодательства РФ. Ч 1994. -№ 7. ст. 694.
83. О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья: Указ Президента РФ от 29.03.1996 г. № 430.
84. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
85. О залоге: Закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1.
86. О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от1101.2000 г. №28.
87. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РСФСР от 4.07.1991 г. № 1541-1.
88. О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге: Закон Санкт-Петербурга от 1.02.1999 г. № 7-2.
89. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон РФ от 15.06.1996 г. №72-ФЗ.
90. ОАО Российские железные дороги Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетagency/pnews.htm.
91. Об агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26.08.96 г. № 1010.
92. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный Закон от 25.02.1999 г. № 39-Ф3.
93. Об инвестиционной деятельности в РСФСР: Закон РСФСР от 26.06.91 г. № 1488-1 (ред. от 19.06.95 № 89-ФЗ) // Ведомости СНД и ВС РСФСР.- 1991. -№29. -ст. 1005.
94. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон РФ от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (с изменениями от 09.11.2001 г., 11.02.2002 г., 24.12.2002 г., 05.02.2004 г., 29.06.2004 г., 02.11.2004 г., 30.12.2004 г.).
95. Об организации ипотечного жилищного кредитования в Новосибирской области: Закон Новосибирской области от 11.05.2000 г. Ч № 98-03.
96. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24.12.1992 г. №4218-1 (с изменениями от 12.01.1996 г., 21.04.1997 г., 10.02.1999 г.) // Сборник кодексов Российской Федерации. Ростов-н^Д: Феникс, 1999.-672 с.
97. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-Ф3.
98. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ: Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ.
99. Овсянникова Т., Празукин Д. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья (Томск) // Вопросы экономики. 2001. -№5. с. 107-112.
100. Ожегов С.И. Словарь русского языка. М.: Русский язык, - ?? -изд. 16-ое. - 787 с.
101. Октябрьская магистраль от 12 октября 2002 года Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
102. Опыт ипотечного кредитования в российских регионах. Межрегиональная Ипотечная Компания 31.07.2000 г. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетwin/regions/regions3/asp.
103. Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы Жилище // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996.-№ 14.-ст. 1431.
104. ПальяноваС., ЮнусоваМ. ЖСК или ипотека // Банковское обозрение. 2004. - № 10. - С. 74-82.
105. Поляков В.Г. Экономические основы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве: Учеб. пособие. Новосибирск: НГАСУ, 1998.-110 с.
106. Популярная экономическая энциклопедия. М.: Большая Российская энциклопедия, 2001. - 367 с.
107. РайзбергБ.А. Предпринимательство и риск. М.: Знание, 199.62 с.
108. РайзбергБ.А., ЛозовскийЛ.Ш., СтародубцеваЕ.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М, 2002. - 480 с.
109. Риски в современном бизнесе / П.Г. Грабовый, С.Н. Петрова, С.И. Потавцев и др. М.: Алане, 1994. - 200 с.
110. Рогова Е.С., Ем B.C. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. - №3. -С. 18-21.
111. Садовский В.Н. Основания общей теории систем. М., 1974.328 с.
112. Сафронова Г.Б. Перспективы и проблемы становления ипотечного кредитования в России. Научно-техническая конференция МГТУ Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетpublish/conf.
113. Сафрончук М., Стрелец И. Ипотека // Наука и жизнь. 1999. - № 5.
114. Свирновский Л.Д. Простая идея, способная стать для региона определяющей // Сибирская финансовая школа. 1998. - № 9-10. - С. 87-90.
115. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 г. № 223-Ф3.
116. СироткинВ.Б. Финансирование и кредитование инвестиций / СПбГААП. СПб. - 1997. - 212 с.
117. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. -М.: Изд. дом Аудитор, 1999. 112 с.
118. Смолянников Л. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - № 7. - С. 112-123.
119. Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политике: Труды очно-заочного семинара. Ч Новосибирск: НГАСУ, 1999.-С. 63-64.
120. Соколов В.Г., Владимирова Т.А. Формирование гибких цен и тарифов в интегрированных экономических системах. Новосибирск: СИФБД, 2001.- 112 с.
121. СтрайкР. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. - № 10.
122. Тамбовцев В. Теоретические вопросы институционального проектирования // Вопросы экономики. 1997. - № 3. Ч С. 82-94.
123. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. Ч СПб., 1996.-235 с.
124. Темишев P.P. О планировании темпов жилищного строительства и распределении муниципального жилья // Экономика строительства. 1998. -№ 4. -С. 46-52.
125. ТерновскаяЕ. Ипотека: проблемы, перспективы // Хозяйство и право. 1997.-№9.
126. Третья модель ипотеки. Каждый железнодорожник может получить квартиру // Известия. 2001. - 10 апр. - Вып. 63 (25901). - Тематическое приложение Транспорт.
127. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. М.: Мысль, 1978.-210 с.
128. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. и др. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. -М.: ЦЭМИ РАН, 1997. 213 с.
129. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова Н.Д., Кирилова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000. - № 4. - С. 112-135.
130. Федорченко О., Смолянников А. Ипотека как она есть // Коммер-сант-Daily. 1997. - № 66.
131. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем, Издательство ЭКМОС, 2000.-352 с.
132. Филин С.А. Финансовый риск и его составляющие для обеспечения процесса оценки и эффективного управления финансовыми рисками при принятии финансовых управленческих решений // Финансы и кредит. 2002. -№4(94).-С. 9-19.
133. Финансово-экономический словарь / Под ред. М.Г. Назарова. -М.: АО Финстатинформ, 1995. 224 с.
134. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / М.В. Романовский и др.; Под ред. М.В. Романовского, О.В. Врублевской. М.: Юрайт-М, 2001.-543 с.
135. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. В.К. Сенчагова, А.И. Архипова. М.: Проспект, 1999. - 496 с.
136. Фролов А. Предприятия строят жилье для себя и для других Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работает096/096-47-32.html
137. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетfin/2001/3/rldiachatiyan/rkhachatryan.asp.
138. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем: Научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян М.: Изд-во Экзамен, 2002. - 192 с.
139. Хот Роберт Н., Баренс Сет Б. Планирование инвестиций. М.: Дело тд, 1994. - 190 с.
140. Хомлянский Б.Н. Уровень жизни населения России // ЭКО. Ч 1999.-№3.-С. 142-152.
141. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. Ч 2-е изд., испр. и доп. М.: Дело тд., 1995. - 389 с.
142. Шеремет А.Д., СайфулинР.С. Финансы предприятий. М.: ИН-ФРА-М, 1999.-343 с.
143. Шумпетер Й. Теория экономического развития: Исследование предпринимательской прибыли, капитала, кредита, процента и цикла конъ-юктуры.-М. .-Прогресс, 1982.-383 с.
144. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. -СПб.,- 1999.-212 с.
145. Экономическое поведение предприятия в условиях реформы. -Новосибирск: ИЭ и ОПП СО РАН, 1997. 172 с.
146. Эскиндаров М.А. Развитие корпоративных отношений в современной российской экономике. Ч М.: Республика, 1999. Ч 366 с.
147. Электронный ресурс. Режим доступа: Ссыка на домен более не работаетp>
148. Во втором блоке модели Планируемые платежи без учета риска по городам определяются платежи по кредитам исходя из доли региона в общем объеме строительства.Зр = Х доля региона (А. 1)
Похожие диссертации
- Методический инструментарий управления рисками инвестиционной деятельности
- Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании
- Формирование инвестиционной политики в управлении программами жилищного строительства
- Разработка методических основ оценки эффективности ипотечных программ жилищного строительства
- Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности в сфере ипотечного кредитования жилищно-строительного подкомплекса