Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Разработка методических основ оценки эффективности ипотечных программ жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Рощина, Наталья Владимировна
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Разработка методических основ оценки эффективности ипотечных программ жилищного строительства"

На правах рукописи

Рощина Наталья Владимировна

РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ ПРОГРАММ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

003056317

Работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, профессор Секо Евгений Валерьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Роботов Александр Сергеевич;

кандидат экономических наук Иванова Марина Викторовна

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится л16 мая 2007 года в у часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Автореферат разослан л апреля 2007 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

А.Ф. Клюев

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Обеспеченность жильем является одним из наиболее значимых показателей уровня жизни населения.

Задача по формированию рынка доступного жилья в настоящее время находится в числе первоочередных целевых программ развития Российской Федерации, что отражено в таких документах, как: Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы, Федеральная государственная ипотечная программа, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Во всех указанных документах в качестве одного из важнейших механизмов обеспечения населения доступным жильем рассматривается ипотечное кредитование.

За последние пять лет существенно обострились условия конкурентной борьбы, которые заставляют участников рынка ипотечного кредитования предлагать более лояльные по отношению к заемщику программы.

При этом проблема сравнительной оценки эффективности ипотечных программ остается недостаточно изученной.

В этой связи целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений и выработка практических рекомендаций по определению сравнительной эффективности программ ипотечного кредитования жилищного строительства.

Постановка цели определила основополагающие задачи данной работы:

- разработать методический подход к оценке стоимости ипотечного жилья;

- разработать комплексную модель оценки стоимости жилья с учетом рисковой составляющей;

- разработать методику сравнения между собой различных ипотечных программ;

- определить показатель сравнительной эффективности ипотечных программ;

- разработать структуру базы данных, необходимую для сравнительного анализа различных ипотечных программ.

Объектом исследования является жилищное строительство, основанное на применении ипотечного кредитования в современных экономических условиях в России.

Предметом исследования являются методы экономической оценки эффективности программ ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В качестве теоретической и методической основы диссертационного исследования использованы труды А.Н. Ларионова, В.И. Лимаренко, Ю.Ф. Симио-

нова, Г. А. Цылиной, К. Горбуновой, В.К. Секжова, И.С. Радченко и других отечественных и зарубежных специалистов, исследующих общеэкономические проблемы и специальные вопросы ипотечного кредитования.

Методика настоящего исследования основывается на анализе теоретических положений обоснования эффективности инвестиций, изучении существующего опыта оценки жилой недвижимости и определения экономических рисков. Указанные вопросы рассмотрены в частности в трудах В.В.Новожилова, В.Ковалева, Я. Мекумова, Е.М. Четыркина, В. Грибовского, A.B. Татаровой.

Инструментами исследования послужили методы экономического, логического и статистического анализа, а также методы определения экономической эффективности инвестиционных проектов.

Эмпирической базой исследования явились статистические данные Государственного комитета по статистике России, Министерства регионального развития, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, аналитические и статистические данные независимых информационных служб и периодических изданий, а также информация, предоставленная автору в процессе работы Санкт-Петербургским филиалом ОАО Банк Москвы и ЗАО Райффайзенбанк Австрия.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии методики количественной оценки эффективности ипотечных программ с учетом рисков и всех составляющих финансового потока на различных этапах кредитования, с учетом потребностей строительных организаций по выбору наиболее эффективной программы для применения в процессе жилищного строительства.

Элементами научной новизны являются следующие положения и выводы:

1) доказана необходимость и целесообразность проведения сравнительного анализа ипотечных программ для эффективного развития ипотечного кредитования;

2) показано, что сравнительный анализ эффективности ипотечных программ может проводиться на основе сопоставления рыночной стоимости недвижимости и текущей стоимости той же недвижимости, приобретаемой в ипотеку;

3) разработана методика оценки сравнительной эффективности ипотечных программ;

4) усовершенствована комплексная модель оценки стоимости жилья с учетом рисковой составляющей стоимости;

5) предложен подход к определению величины ставки дисконтирования для ипотечных ссуд, базирующийся на понижении ставки дисконтирования по отношению к базовой ставке, определяемой из соображений темпов роста доходов населения;

6) для проведения сравнительного анализа ипотечных программ определен диапазон, в котором с наибольшей вероятностью будет колебаться величина ставки дисконтирования для ипотечных ссуд;

7) разработана структура базы данных для определения стоимости ипотечного жилья, на основе метода статистический анализ предельных величин;

8) обосновано применение термина доверительный товар к продукту липотека.

Практическая значимость результатов работы состоит в том, что предложенная в работе модель определения стоимости ипотечного жилья и методика выбора наиболее эффективной ипотечной программы доведены до стадии практического использования, и могут применяться участниками строительного рынка при разработке, оценке, мониторинге и корректировке ипотечных программ; решении задач выбора наиболее эффективных программ ипотечного жилищного кредитования.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации были опубликованы в научных изданиях, в частности журналах Регион, Научные труды Международного союза экономистов и Вольного экономического общества России. Результаты работы представлены на научно-практических международных и внутривузовых конференциях, проходивших в Санкт-Петербурге в 2004Ч2007 гг. и получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Структура диссертации определилась в соответствии с целью и поставленными задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 131 наименования и трех приложений. Общий текст исследования составляет 127 страниц.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, его теоретическая и методическая основа, аргументированы научная новизна и практическая значимость работы, сформулированы ее цель и задачи.

В первой главе Основы определения сравнительной эффективности ипотечного кредитования рассматривается понятийный аппарат, используемый при определении экономической эффективности инвестиций, дается определение термину риск, под которым понимается вероятность наступления некоторого события, в результате которого проект может быть не осуществлен или становится

менее эффективным. Кроме того, в первой главе автором рассматривается природа ипотечного риска как разновидности потребительского риска, который выражен в вероятности выбора неоптимальной программы из ряда возможных.

В Главе 1 приводятся результаты исследования основных проблем ипотечного кредитования, ведущих к удорожанию конечного продукта - жилья. Кратко их можно *пяссчфициг>прять как высокие кредитные риски, неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг и несбалансированность Российского законодательства.

Проводится общий обзор действующих программ ипотечного кредитования на территории Российской Федерации. На его основе показано, что существующие ипотечные программы не являются одинаково равноценными дом всех участников инвестиционно-строительного процесса, отличаются повышенной степенью риска по сравнению со среднесрочными и краткосрочными кредитами физическим лицам, а главное - обладают сложностью для понимания возможными потребителями, и в этой связи дожны быть отнесены к классу доверительных товаров.

Под доверительным товаром, следуя работам М. Юдкевича, автор понимает такой товар, качество которого потребитель не в силах адекватно оценить до начала его использования из-за его технической сложности или чрезмерно высоких издержек на инспекцию качества и стоимости.

Актуальность проблемы доверительного товара липотека подтверждается в том числе полученными статистическими данными Ромир-Мониторинг за 2005 г., согласно которым только 7% россиян хорошо знают, что такое ипотечное кредитование, 14% - достаточно хорошо, 43% - не знают ничего. Другие источники свидетельствуют, что только в Санкт-Петербурге в 2006 году насчитывалось 49 банков, выдающих ипотечные кредиты по более чем 550 ипотечньТМ программам.

Таким образом, на рынке ипотечного кредитования наблюдается явная информационная асимметрия: недостаток информации у большинства участников инвестиционного процесса (граждан, строительных организаций, государственных структур) о сути ипотечного кредитования и обилие информации о предлагаемых ипотечных программах.

Одним из следствий этой асимметрии являются затруднения, с которыми стакиваются участники инвестиционного процесса при попытках самостоятельной оценки качества и стоимости ипотеки, что в свою очередь отражается на качестве инвестиций в сфере жилищного строительства.

Кроме того, известно, что ипотека - один из самых технически сложных видов финансирования строительства жилья. Длительность ипотечного кредитования предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской по-

литике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т. п. Но даже сегодня не представляется возможным сравнивать программы банков, предоставляющие кредиты в валюте разных стран (рублях, доларах, евро), с разными графиками начисления процентов, с разными типами процентных ставок (фиксированные, переменные, плавающие, в т. ч. привязанные к постоянно изменяющейся и имеющей сложную структуру ставке LIBOR).

В этой связи представляется очевидным, что для квалифицированной оценки доверительного товара липотека, необходимы методики оценки сравнительной эффективности ипотечных программ с различными параметрами.

Во второй главе Методические подходы к экономической оценке стоимости ипотечного жилья рассматриваются общие условия кредитования заемщиков на покупку жилья и основные способы определения его стоимости. В частности показано, что ранее существующие методики оценки стоимости ипотеки нельзя признать достаточно поными ввиду того, что они не учитывают часть статей затрат заемщика, в том числе величины страховых выплат (труды А.Н. Ларионова). В этой связи автором допонена струюура формирования затрат заемщика при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита. Результат выразися в виде суммы всех расходов заемщика: первоначального взноса (Р0), основного дога (Род), процентных выплат (/), расходов на страховую защиту и величины комиссионных расходов (К) - за рассмотрение заявки, риэтерские услуги, оценку недвижимости, нотариальное удостоверение сдеки. Собранные и проанализированные в ходе написания настоящей диссертации данные показали, что с целью упрощения дальнейших расчетов величину комиссионных расходов (К) можно принять в виде фиксированного процента от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. В работе показано, что современных условиях данная величина лежит в диапазоне 7-8% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.

Внимательный взгляд на структуру затрат заемщика показывает, что часть затрат осуществляется в достаточно короткий по сравнению со сроком кредитования временной интервал, другая же часть растянута на весь период кредитования. В этой связи для проведения корректной сравнительной оценки ипотечных программ часть затрат дожна определяться с учетом фактора времени (например, с помощью дисконтирования).

Автором предложена классификация затрат заемщика по принципу влияния фактора времени на их удельный вес в текущей стоимости ипотечного жилья. При этом к расходам, на удельный вес которых в текущей стоимости жилья фактор времени влияет незначительно, и в этой связи без большой потери точности им можно пренебречь (fconil), отнесены сумма первоначального взноса (Р0) и величи-

на комиссионных расходов (К). К расходам, при оценке текущей стоимости которых фактор времени необходимо учитывать, отнесены расходы по обслуживанию дога (Ркр) (сумма платежей в счет погашения основного дога (Род) и процентные выплаты (/)) и страховые выплаты (РДр). Такая группировка затрат выражена в виде формулы, которая позволяет определять текущую стоимость ипотечного жилья А (г):

При этом текущая стоимость потока платежей .Р^Д) может быть оценена на основе теории рент исходя из величины разового платежа Я помноженного на коэффициент дисконтирования постоянной ренты постнумерандо &,, величина которого зависит от принятой годовой ставки дисконтирования срока ипотеки /и, годовой кратности начисления процентов т и годового количества выплат/?. При погашении кредита равными срочными уплатами, принимая р = т (что наиболее

часто встречается в практике ипотеки), имеем:

Для расчета текущей стоимости страховых платежей автор рекомендует применять формулу для /7-срочной ренты с ежегодным начислением процентов:

гат\Ч гст

/,[(1+1)"'-1]

Таким образом, для определения растянутых во времени величин (/) и Рстр(/) автор стокнуся с необходимостью определения ставки дисконтирования.

Альтернативный подход автора к определению ставки дисконтирования для ипотечных ссуд основывается на том, что полезный эффект, выражающийся в приобретении жилья или в возможности участия в финансировании строительства, при ипотеке возникает не в далеком будущем (по отношению к началу инвестиционного процесса), а в момент получения ипотечного кредита. Таким образом, неопределенность в получении эффекта и риски, связанные с этой неопределенностью, учитывающиеся в классическом случае при помощи увеличении ставки дисконтирования, либо поностью нивелируются, либо оказываются существенно ниже рисков, имеющих место при инвестировании с целью получения дохода. Данное утверждение справедливо хотя бы потому, что значения элементов потока платежей заемщика, которые будут реализованы в будущем, достаточно точно определены кредитным соглашением. В случае, когда в качестве процентной ставки

по кредиту применяется плавающая ставка, ее колебания, как правило, укладываются в диапазон нескольких процентов, и качественно не меняют общей картины финансовых потоков.

Таким образом, для классического инвестора справедливо следующее утверждение: чем сильнее вероятность наступления рискового события, тем выше дожна быть премия за риск, а значит - и выше требуемая ставка доходности Для заемщика же, полезный эффект в виде приобретенной жилой недвижимости, уже получен, и в этой связи для него утрата платежеспособности не может быть компенсирована премиями за риск.

Основываясь на таком рассуждении, автор для определения ставки дисконтирования при расчете текущей стоимости ипотечных программ предлагает исходить из обратной кумулятивному принципу построения ставки логике: понижать ставку дисконтирования относительно базового значения.

За базу для расчета ставки дисконтирования предлагается принять темп роста реальных денежных доходов населения, скорректированный за величину инфляции. Проведенный анализ статистических данных Министерства Финансов за последние 8 лет показал, что рост реальных денежных доходов населения имеет положительную динамику (средний темп роста по проведенным оценкам составил около 9 %), а значит, заемщик вправе рассчитывать на увеличение своего дохода. В действительности ожидания заемщика могут и не оправдаться. И чем выше временной период прогнозирования, тем выше вероятность наступления рискового события - частичная или поная утрата платежеспособности. Однако в стандартном варианте массовой ипотеки существует и некий вероятный минимальный уровень, ниже которого кривая роста дохода среднего заемщика не опустится. Определяя данный минимальный уровень дохода, автор исходит в своих размышлениях из того, что он будет близок по значению к величине, определяемой доходностью некоторого безрискового актива, по длительности существования сопоставимому со сроком ипотеки (не менее 10 лет).

В качестве такого актива могут выступать еврооблигации. В пользу данного выбора можно привести несколько аргументов:

1) еврооблигации обладают максимальным (среди эмитированных РФ ценных бумаг) объёмом выпуска (36,4 мрд. доларов США);

2) еврооблигации обладают наличием организованного и хорошо информационно обеспеченного рынка;

3) вероятность неуплаты по этим ценным бумагам, в отличие от корпоративных ценных бумаг, близка к нулю, поскольку дефот по ним не объявляся;

4) продожительность периода обращения некоторых выпусков еврооблигаций близка сроку жизни ипотеки.

В настоящее время на рынке обращается 7 выпусков еврооблигаций Российской Федерации на общую сумму 35,3 мрд. доларов США со сроками погашения в 2007,2010,2018,2028 и 2030 годах. Учитывая, что мы имеем дело с длительно растянутыми во времени платежами (не менее 10 лет в классическом случае ипотеки), то нас в большей степени интересуют догосрочные облигации.

Так аппроксимация значений доходности еврооблигаций РФ с погашением к 2018 г. экспоненциальной зависимостью показала, что если тенденция снижения доходности сохраниться, то в перспективе масштаба 10 лет доходность подобных финансовых инструментов может снизиться примерно до 2-3 процентов годовых. Данное значение представляется возможным признать минимальной доходностью актива.

Таким образом, рекомендуемое значение ставки дисконтирования для ипотечных ссуд будет располагаться в интервале между средним темпом роста дохода населения (в нашем случае данная величина ожиданий заемщика составляет величину близкую 9%) и минимальном уровне доходности по безрисковому активу сроком обращения не менее 10 лет (в нашем случае доходности еврооблигаций с погашением в 2018г. ~ 2%).

ГОД (1990-0)

ЧДоходность еврооблигаций с погашением в 2018 году, %

ЧЧДоходность заемщика (ожидаемая)

Тренд кривой доходности еврооблигаций (экспоненциальная аппроксимация) ЧТренд кривом доходности заемщика (экспоненциальная аппроксимация)

Рис. I Определение диапазона ставки дисконтирования 10

Ряд значений, попадающий в заданный интервал могут быть применены при сравнении между собой различных вариантов ипотечных программ.

В качестве же самого показателя, позволяющего проводить сравнение ипотечных программ в Главе 2 автором предложен коэффициент сравнительной эффективности ипотечных программ ц, отражающий степень эффективности (привлекательности) той или иной ипотечной программы для заемщика и определенный как отношение рыночной стоимости недвижимости (50) в момент приобретения ипотечной программы (д с учетом расходов на совершение сдеки купли-продажи к стоимости ипотечного жилья Аи(7):

Таким образом, критерием оценки эффективности ипотечной программы может выступить значение данного коэффициента: и чем оно выше (то есть, чем меньше отклонение стоимости ипотечного жилья от рыночной стоимости жилой недвижимости), тем выше эффективность ипотечной программы.

Во второй главе также производится экономическая оценка рисковой составляющей стоимости ипотечного жилья. Показано, что основной риск заемщика определяется уровнем процентной ставки по кредиту, и в этой связи исследуется экономическая природа данного риска и его основные тенденции. Рассматриваются этапы расчета рисковой составляющей стоимости ипотечного жилья, как то: определение прогнозного периода, шага и валюты расчета, величины текущих расходов по обслуживанию дога для различных сценарных условий ипотеки (с твердой, плавающей и переменной ставками) и величины страховых выплат. Приведена возможная методика разработки плана платежей по ипотеке и определения величины текущих расходов по обслуживанию дога Р (I) для всех трех сценарных условий ипотеки. В частности установлено, что значение плавающей ставки ЫЬог согласно кривой накопленных частостей (построенной согласно статистическим данным за последние 15 лет) можно принять равным 5,50%.

Проанализировано влияние параметров кредита на стоимость ипотечного жилья. В частности показано, что величина текущих расходов по обслуживанию дога может составлять в современных условиях до 60-70% от рыночной стоимости жилой недвижимости 50

Третья глава Практические аспекты сравнительной оценки эффективности ипотечных программ посвящена вопросам практического применения предложенной методики определения наиболее эффективной ипотечной программы.

В первом параграфе третьей главы определяется информационная база исследования. В качестве демонстрационного примера напонения такой базы дан-

ных по методу статистический анализ предельных величин используется информация по действующим на момент апреля 2006 года ипотечным программам. Суть предлагаемого метода заключается во включении в базу данных предельных значений (минимальных и максимальных) для каждого показателя, представленного тем или иным банком (например, на основе опроса банковских организаций или анализа рекламных публикаций). Затем вычисляются статистические характеристики каждого показателя (прежде всего средние), которые впоследствии используются для сравнительного анализа. На основе предельных значений рассчитываются предельные значения каждого члена уравнения стоимости для каждого банка.

Полученные таким образом данные при заданных параметрах кредита (первоначальный взнос, срок, на который выдается кредит, величина основного дога, процентная ставка по кредиту) позволяют произвести расчет текущей стоимости ипотечного жилья Аи(/). Однако доя определения показателя эффективности ипотечных программ ц необходимо знать значения рыночной стоимости жилья без привлечения кредита ^.

Примером определения данной величины может служить произведенный автором анализ данных официальной печати за первое полугодие 2006 года по стоимости того жилья, которое могло бы быть объектом ипотеки, однако реализо-вывалось без активизации механизма ипотечного кредитования.

Результат анализа (считалось, что статистическая выборка подчиняется распределению Стьюдента) выразися в численном выражении величины рыночной стоимости жилья, которое на момент проведения исследования (март 2006 г.) могло принимать значения в интервале 1410000 руб. 1500000 руб. за квартиру площадью 50 м2.

В параграфе 3.2. диссертации анализируется влияние ставки дисконтирования на величину стоимости ипотечного жилья и производится расчет стоимости жилья при различных ставках дисконтирования. В этом параграфе исследовано также влияние выбранной ставки дисконта на коэффициент эффективности ипотечных программ (I. Показано, что с увеличением ставки дисконтирования растет и значение упомянутого коэффициента. Зависимость данных величин представлена на рис. 2.

В третьей главе автором также представлена модель ситуации приобретения ипотечного жилья заемщиком в одном из банков РФ и в соответствии с этим произведена сравнительная оценка ипотечных программ путем сопоставления коэффициентов эффективности ипотечных программ ц. Установлено, что на стоимость ипотечного жилья существенно влияет не только ссудный процент, но и условия его начисления.

Выявлено наличке некоторого порогового значения ставки дисконтирования (лежащего за пределами определенного во второй главе интервала), по достижении которого характер предпочтений заемщика меняется. Выя пленные результаты отображены в виде графика на рис.3.

6 3 12 !5 18 Сгавкя диевпнщрнпвиип,

Рис. 2. Зависимость стоимости ипотечного жилья от ставки дисконта

О 2 4 6 в 10 11 12 14 16 18 20 22 Рдзмер ставки дискосхтнрованин, %

Программа I: текущая стоимость ясеу^йфйт заемщика, руб. Программа 2: текущая стоимость всех затрат заемщика, руб. Рыночная стоимость яедеияа*мссти; руб.

Рис. 3. Сравнение ипотечных программ с различными параметрами (величиной первоначального взноса)

График помогает выявить и косвенную оценку темпа роста доходов населения, при превышении которого ипотека будет давать экономические преимущества перед покупкой жилья за наличный расчет. Такая оценка может производиться путем выявления такого значения ставки дисконтирования, при котором рыночная стоимость приобретаемого жилья равна текущей стоимости всех зат-

рат заемщика по приобретению недвижимости в кредит. В рассматриваемом случае данное значение ставки дисконтирования представляет собой величину, близкую к 16%. При сравнении в дальнейшем множества ипотечных программ следует принимать во внимание, что данное значение не является абсолютным и зависит от множества факторов: величины первоначального взноса заемщика, процентной ставке, характера ее начисления, величины страховых выплат и др.

Как показало внедрение разработанной автором сравнительной методики определения эффективности ипотечных программ в практику работы инвестиционно-строительных компаний, результаты работы оказываются полезными прежде всего тем компаниям, которые применяют механизм ипотечного финансирования строительства жилья и выбирают банк с пакетом максимально привлекательных для заемщика ипотечных программ. Практический интерес результаты работы вызывают и у агентств, а также ипотечных брокеров, помогающих заемщикам осуществить выбор наиболее подходящей для них программы.

Схематично возможный механизм взаимодействия участников ипотечного рынка представлен на рис. 4.

В предлагаемой схеме одна из ключевых ролей отведена ипотечному брокеру, который действует в интересах заемщика и оказывает последнему консультационные услуги на каждом этапе: помогает осуществить выбор ипотечной программы, прохождение предварительной квалификации в банке, сбор документов, запонение бланков и форм, получение ипотечного кредита. Таким образом, здесь ипотечный брокер выступает в качестве института, проводящего оценку доверительного товара липотека.

В результате реализации приведенной схемы выигрывают все участники рынка: строительные компании имеют возможность повысить ликвидность продаж готового жилья, банки получают доступ к денежным средствам населения, а заемщики имеют возможность приобрести недвижимость по обоснованной стоимости. Кроме того, многие банки рассматривают запрос о выдаче кредита только после того, как лицом, желающим его получить, уже выбрано конкретное жилье. И в данном случае правильно подобранная программа поможет заемщику сэкономить существенные денежные средства уже на одних только процентах.

роамещоод иютпнь** Шпип румаг

Рис.4 Схема вчаимодайстаия участников ипотечного рынка

Основные результаты и выводы

Результаты проведённого исследования позволяют сделать следующие выводы:

I. Сравнительная оценка ипотечных программ может быть произведена на основе текущей стоимости ипотечного жилья, интерпретированной как совокупность затрет заемщика, направленных на покупку жилья.

2. Данные затраты следует классифицировать по принципу их зависимости от фактора времени. К расходам, слабо зависящим от фактора времени РС0К1, следует отнести сумму первоначального взноса Рд и величину комиссионных расходов К (оцениваемую с помощью постоянного коэффициента), а к расходам, при определении текущей стоимости которых фактор времени учитывать необходимо -расходы по обслуживанию дога Р (сумму платежей в счет погашения основного дога Рш и процентные выплаты I) и страховые выплаты Рстр.

3. Критерием оценки программ может быть выбран показатель сравнительной эффективности ипотечных программ ц, рассчитанный как отношение рыночной стоимости недвижимости (с учетом затрат на оформление сдеки купли-продажи) 50 к стоимости ипотечного жилья Аи(г). Чем значение данного коэффициента выше (то есть, чем меньше отклонение стоимости ипотечного жилья от рыночной стоимости недвижимости), тем выше эффективность программы.

4. Ставка дисконтирования, необходимая для расчета стоимости ипотечного жилья, может быть определена при помощи предложенного автором подхода, основанного на соображениях о соотношении предполагаемых темпов роста доходов населения и доходности безрисковых активов, близких по сроку существования к ипотеке.

5. Размер ставки дисконтирования определяет долю отдельных статей затрат заемщика в общем потоке платежей и не меняет характера предпочтений заемщика в определенном диапазоне изменения ставки, при выходе за пределы которого характер предпочтений однократно меняется на противоположный.

6. Практические расчеты, проведенные с применением разработанной автором методики, позволяют строительным компаниям обосновано и оперативно определять наиболее надежную и эффективную ипотечную программу (из множества программ, предлагаемых сегодня различными банками), через которую возможна реализация построенного жилья.

7. Применение результатов работы автора информационными службами и рейтинговыми агентствами будет способствовать повышению качества конкурентной среды на рынке ипотечных кредитов, а также обеспечению информационной доступности и прозрачности рынка жилья в Российской Федерации.

8. Внедрение разработанной методики в практику работы инвестиционно-строительных компаний позволяет оценить качество доверительного товара липотека и содействовать повышению эффективности жилищного строительства в РФ.

9. Результаты диссертационного исследования, подкреплены актами внедрения в практику работы Ходинга Эталон-ЛенСпецСМУ и инвестиционно-строительных компаний Санкт-Петербурга ООО Сгройкомлекс и ООО ИСК Ат-лантик, что свидетельствует о востребованности результатов выпоненной автором работы на строительном рынке.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Рощина Н.В. Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности. // Сборник научных трудов. - СПб., 2004. - С. 153-155. - 0,2 п.л.

2. Секо Е.В., Рощина Н.В. Влияние штрафных санкций за досрочное погашение кредита на конечную стоимость приобретаемой недвижимости. Ч Регион, -СПб.,2005.-С. 111-113.-0,4п.л.(авт. -0,2пл.)

3. Секо Е.В., Рощина Н.В. Расчет стоимости жилья, приобретаемого посредством ипотечного займа. - Регион, - СПб., 2005. - С. 113-115. - 0,4 пл. (авт. - 0,2 пл.)

4. Рощина Н.В. Догосрочное финансирование строительства жилья. Проблемы и перспективы развития. // Доклады 62-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета, - СПб., 2005. С. 188Ч190. - 0,2 пл.

5. Секо Е.В., Рощина Н.В. О подходе к оценке эффективности ипотечного кредитования. // Материалы II международной научно-практической конференции., - СПб., 2005. С.18-19. - 0,2 пл. (авт. - 0,1 п.л.)

6. Секо Е.В., Рощина Н.В. Определение величины ставки дисконтирования для ипотечных ссуд. II Сборник статей Научные труды Международного союза

Х экономистов и Вольного экономического общества России. - Т.78. - М., СПб.: Вольное экономическое общество России - Международный союз экономистов, 2006. -С.139-141.-0,4 пл. (авт. -0,2 пл.).

Подписано к печати 05.04 07. Формах 60x84 1/16. Бум офсетная Усл. печ л. 1,25. Тираж 100 Заказ 48.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Рощина, Наталья Владимировна

Содержание.

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ.

1.1 Концепция сравнительной эффективности капиталовложений и ее взаимосвязь с рисковой компонентой.

1.2 Анализ воздействия факторов риска на ипотечные схемы приобретения жилья.

1.3 Постановка задач исследования.

ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ.

2.1 Модель стоимости жилья, приобретаемого посредством ипотечного займа.

2.2 Экономическая оценка рисковой составляющей стоимости ипотечного жилья.

2.3 Учет рисковой составляющей в модели. стоимости ипотечного жилья.

ГЛАВА 3 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОГРАММ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

3.1.Информационная база исследования.

3.2 Расчет стоимости ипотечного жилья.

3.3 Особенности применения методики оценки сравнительной эффективности ипотечных программ с различными условиями кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка методических основ оценки эффективности ипотечных программ жилищного строительства"

Обеспеченность жильем является одним из наиболее значимых показателей уровня жизни населения.

Задача по формированию рынка доступного жилья в настоящее время находится в числе первоочередных целевых программ развития Российской Федерации, что отражено в таких документах, как: Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы, Федеральная государственная ипотечная программа, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Во всех указанных документах в качестве одного из важнейших механизмов обеспечения населения доступным жильем рассматривается ипотечное кредитование.

За последние пять лет существенно обострились условия конкурентной борьбы, которые заставляют участников рынка ипотечного кредитования предлагать более лояльные по отношению к заемщику программы. При этом проблема сравнительной оценки эффективности ипотечных программ остается недостаточно изученной.

В этой связи целью настоящей кандидатской диссертации является развитие теоретических положений и выработка практических рекомендаций по определению сравнительной эффективности программ ипотечного кредитования жилищного строительства.

Постановка цели определила основополагающие задачи данной работы:

- разработать методический подход к оценке стоимости ипотечного жилья;

- разработать комплексную модель оценки стоимости жилья с учетом рисковой составляющей;

- разработать методику сравнения между собой различных ипотечных программ;

- разработать структуру базы данных многовариантных ипотечных программ;

- определить показатель сравнительной эффективности ипотечных программ.

Объектом исследования является жилищное строительство, основанное на применении ипотечного кредитования в современных экономических условиях в России.

Предметом исследования данной работы являются методы экономической оценки эффективности программ ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В качестве теоретической и методической основы диссертационного исследования использованы труды А.Н. Ларионова, В.И. Лимаренко, Ю.Ф. Симионова, Г.А. Цылиной, К. Горбуновой, В.К. Селюкова, И.С. Радченко и других отечественных и зарубежных специалистов, исследующих общеэкономические проблемы и специальные вопросы ипотечного кредитования. Анализ литературы показал, что вопросы оценки стоимости ипотеки, определения ее эффективности не рассматривались ранее как самостоятельные и в этой связи являются недостаточно проработанными.

Методика настоящего исследования основывается на анализе теоретических положений обоснования эффективности инвестиций, изучении существующего опыта оценки недвижимости и определения экономических рисков. Указанные вопросы рассмотрены в частности в трудах Ковалева В., Мекумова Я., Четыркина Е., В. Грибовского, А.В. Татаровой.

Инструментами исследования послужили методы экономического, логического и статистического анализа, а также методы определения экономической эффективности инвестиционных проектов. Эмпирической базой исследования явились статистические данные Государственного комитета по статистике России, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, аналитические и статистические данные независимых информационных служб и периодических изданий, а также информация, предоставленная автору в процессе работы Санкт-Петербургским филиалом ОАО Банк Москвы и ЗАО Райффайзенбанк Австрия.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в развитии методики количественной оценки эффективности ипотечных программ с учетом рисков и всех составляющих финансового потока на различных этапах кредитования, с учетом потребностей строительных организаций по выбору наиболее эффективной ипотечной программы для применения в процессе жилищного строительства.

Элементы научной новизны:

- доказана необходимость и целесообразность проведения сравнительного анализа ипотечных программ для эффективного развития ипотечного кредитования;

- показано, что сравнительный анализ эффективности ипотечных программ может проводиться на основе сопоставления рыночной стоимости жилой недвижимости и текущей стоимости той же недвижимости, приобретаемой в ипотеку;

- разработана методика оценки сравнительной эффективности ипотечных программ;

- усовершенствована комплексная модель оценки стоимости жилья с учетом рисковой составляющей стоимости;

- предложен альтернативный подход к определению величины ставки дисконтирования для ипотечных ссуд, базирующийся на понижении ставки дисконтирования;

- определен диапазон, в котором с наибольшей вероятностью будет колебаться величина ставки дисконтирования для ипотечных ссуд, и выбрано рекомендуемое значение ставки для проведения сравнительного анализа ипотечных программ;

- разработана структура базы данных для определения стоимости ипотечного жилья, на основе метода статистический анализ предельных величин;

- обосновано применение термина доверительный товар к продукту липотека.

Практическая значимость результатов работы состоит в том, что предложенная в работе модель определения стоимости жилья и методика выбора наиболее эффективной ипотечной программы доведены до стадии практического использования, и могут применяться участниками строительного рынка при разработке, оценке, мониторинге и корректировке ипотечных программ; решении задач выбора наиболее эффективных программ ипотечного жилищного кредитования.

Основные положения диссертации получили одобрение в процессе обсуждения на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета и были представлены на научно-практических конференциях, проходивших в университете в 2004-2007 гг.

Структура диссертации определилась в соответствии с целью и решаемыми задачами. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Общий объем диссертационной работы составил 127 страниц, список использованной литературы содержит 131 наименование.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рощина, Наталья Владимировна

Результаты проведённого исследования позволяют обосновать следующие выводы и рекомендации:

1. Сравнительная оценка ипотечных программ может быть произведена на основе текущей стоимости ипотечного жилья, интерпретированной как совокупность затрат заемщика, направленных на покупку жилья. Данные затраты следует классифицировать по принципу переменных и постоянных во времени. При этом к постоянным расходам Pcons, рекомендуется отнести сумму первоначального взноса Р0 и величину комиссионных расходов К (оцениваемую в виде индекса), а к переменным - расходы по обслуживанию дога Ркр (сумму платежей в счет погашения основного догами процентных выплат/).

2. Критерием оценки программ может быть выбран показатель максимальной эффективности ипотечных программ ц, рассчитанный как отношение рыночной стоимости недвижимости (с учетом затрат на оформление сдеки купли-продажи) So к стоимости ипотечного жилья AJt). Чем значение данного коэффициента выше (то есть, чем меньше отклонение стоимости ипотечного жилья от рыночной стоимости недвижимости), тем выше эффективность программы.

3. Ставка дисконтирования, необходимая для расчета стоимости ипотечного жилья, может быть определена при помощи предложенного автором подхода, альтенативного кумулятивному, при котором значение ставки дисконтирования сокращается до некоторого предела. Диапазон ставки предлагается определять значением ожидаемого темпа роста дохода заемщика и кривой доходности по некоторому безрисковому активу, близкому по сроку ипотеке.

4. Размер ставки дисконтирования определяет долю отдельных статей затрат заемщика в общем потоке платежей и не меняет характера предпочтений в определенном диапазоне.

5. Оценено влияние параметров ипотечного кредита: наибольшее влияние на ипотечную стоимость жилья в среднестатистической на момент апреля 2006 г, ипотечной ссуде (при среднерыночной ставке по кредиту 13,5% и среднерыночном сроке кредитования 11 лет) оказывала величина единовременных выплат Рconst (64%) и величина процентных выплат (36%). При этом заметно, что текущая стоимость ипотечных выплат тем меньше, чем выше степень предпочтения заемщиком современных платежей. Действительно, чем ставка выше, тем отдаленные платежи оказывают все меньшее влияние на современную стоимость платежа. При этом рост доли процентных выплат в структуре стоимости будет тем сильнее, чем короче сроки ипотечного кредита и выше процентная ставка.

6. Взаимосвязь стоимости ипотечного жилья Au(t) и ставки дисконтирования j, представляющей собой степень готовности заемщика обменять будущие расходы по ипотеке на современные, является экспоненциальной. При этом, чем значение ставки выше, тем больше значение коэффициента эффективности ипотечных программ ц.

7. Результаты диссертационного исследования, подкрепленные актом внедрения, направлены на качественное и оперативное определение строительной компанией наиболее надежной и эффективной ипотечной программы, через которую она может реализовывать построенное жилье.

8. Разработанный подход к оценке ипотечных программ ориентирован на формирование у заемщика реалистичного представления об ипотечном кредитовании и его рынке, наглядно представляя структуру издержек ипотеки и снижая тем самым риск неверной стратегии поведения.

9. Внедрение разработанной методики позволяет регулировать качество доверительного товара липотека и способствует развитию строительного комплекса и народного хозяйства РФ.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Рощина, Наталья Владимировна, Санкт-Петербург

1. Гражданский кодекс РФ, Часть I

2. Об ипотеке (залоге недвижимости)/Федеральный Закон РФ от 16 июля 1998г. № Ю2-ФЗ

3. О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотеке (залоге не-движимости)/Федеральный закон РФ от 05 февраля 2004г. № 1-ФЗ

4. Об ипотечных ценных бумагах/Федеральный закон РФ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ

5. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы/Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 года №865

6. Федеральная государственная ипотечная программа, январь 2005г.

7. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11 января 2002г.

8. Национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России.

9. Целевая программа Развитие догосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2012 гг.

10. О сценарных условиях социально-экономического развития Российской Федерации на 2005 год и на период до 2007 года, программа Минэкономразвития Российской Федерации

11. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51897-2002 Менеджмент риска. Термины и определения (принят постановлением Госстандарта РФ от 30 мая 2002 г. N 223-ст)

12. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. 21.06.1999 №ВК 477

13. Ага М.С., Каплан JI.M. Оптимальное планирование в автоматизированных системах управления строительством.-JI., 1976

14. Альгин А.П. Риск и его роль в общественной жизни. М.: Мысль, 1989

15. Асаул А.Н., Денисова И.В., Кокарев С.П., Худилайнен А.П. Развитие индивидуального жилищного строительства на селе. СПб, 2002.199 с.

16. Аунапу Ф. Ф. Научные основы принятия решения в управлении производством.-М.: Экономика 1974.

17. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996г.

18. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент. М.: Финансы и статистика, 1996

19. Бирман Г. Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: ЮНИТИ, 1997. Гл. 3-6

20. Битюцкая M.JI. Управление инвестированием жилищного строительства. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб., 2004. - 24с.

21. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений/Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М., 1996

22. Вагина М.Д. Методические основы определения эффективности инвестиционно-строительных проектов в условиях трансформации экономики России: Автореф. дис. канд. эк. наук.-СПб., 1998.

23. Валягин Д.А. Совершенствование методики оценки инвестиционных проектов: Автореф. дис. канд. эк. наук.-Спб., 2006.

24. Вахмистров А.П. Привлечение заемных средств для активизации жилищного строительства в условиях реформирования экономики России: Автореф. дис. канд. эк. наук.-СПб., 2000.

25. Венецкий И.Г., Венецкая В.И. Основные математико-статистические понятия и формулы в экономическом анализе. М.: Статистика, 1979

26. Вишняков И.В. Методы и модели оценки кредитоспособности заемщи-ков.-СПб.,1998

27. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт-Петербург, 1997.- 172 с.

28. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов /Пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Бук, 2004, стр.212

29. Довдиенко И.В., В.З. Черняк Ипотека. Управление, организация, оценка.- М.: Юнити-Дана, 2005. 464 с.

30. Ефимова Л.Г. Банковское право. М., 1994. - 203с.

31. Иванова М.В. Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников: Автореф. дис. канд. эк. наук.-СПб., 1998.

32. Канторович JI.B. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. .М.,1960.

33. Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег// В кн.: Мальтус К., Кейнс Д., Ларин Ю. Антология экономической классики. М.: Эконов-Ключ, 1993

34. Киселев В. В. Коммерческие банки в России: настоящее и будущее (Банковская политика. Регулирование и управление). М.: Фин-статинформ, 1998

35. Клейнер Г.Б. и др. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность / Г.Б. Клейнер, В.Л. Тамбовцев, P.M. Качалов; Под общ. ред. С.А. Панова. М.: ОАО Изд - во Экономика, 1997

36. Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.- Новосибирск, 2002 31с.

37. Кострикин М. Ипотечное кредитование: проблемы становления в РФ. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук М.:, 2000.

38. Коупленд Т., Колер Т., Колер Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. М.: ЗАО "Олимп-бизнес", 1999г.

39. Кузнецов В.В. Принятие ответственных решений в условиях риска и неопределенности. Саратов, 1997.

40. Кутуков В.Б. Основы финансовой и страховой математики. Методы расчета кредитных, инвестиционных, пенсионных и страховых схем.-М., 1998.

41. Лагоша Б.А. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: М 74 Учеб. Пособие М.:Финансы и статистика, 2003. - 224 с.

42. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом.-Саров, 1999.

43. Лимаренко В.И. Формирование и развитие муниципальной системы управления ипотечным жилищным кредитованием в условиях переходной экономики. Автореферат на соискание ученой степени д.э.н. -М.- 2000

44. Макаров А.Н. Методы определения конкурентоспособности продукции на рынке недвижимости и ее повышение посредством развития ипотечного кредитования (на примере Москвы): Дис. канд. экон. наук /Финансовая академия. 2001

45. Маршал А. Принципы экономической науки. М., Прогресс. 1993. Т.1, книга 1, гл. 1-4 (с. 56-106); книга 2, гл. 1-2 (с. 107-121)

46. Мекумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ "ДИС", 1997.

47. Нейман Дж., Моргенштерн О. Теория игр и экономическое поведение/ Пер. с англ. -М.: Наука, 1970

48. Немчинов B.C. Избранные произведения. В 6 ти т. М., 1967-1969.

49. Новожилов В.В. Проблемы измерения затрат и результатов при оптимальном планировании. М., Экономика, 1967г.

50. Поляков В.Г., Ларионов А.Н., Усов В.Б. Ипотечное кредитование жилищного строительства в нижнее-вожском регионе. Вогоград.: 1999 -112 с.

51. Поляков В. А. Развитие инфраструктуры реализации ипотечных продуктов: Автореф. дис. . канд.экон. наук / А.В. Поляков. Вогоград, 2006.-28 с.

52. Радченко И.С. Ипотека в России.- М.: Вершина, 2004

53. Романов В.М. Понятие рисков и их классификация как основной элемент теории рисков . УГУ, Г.Ульяновск, РОССИЯ Инвестиции в России. №12 2000г. с. 41-43

54. Роуз Питер С. Банковский менеджмент. М.: Дело, 1997

55. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. М. Буквица, 2001 г

56. Ричард Томас. Количественные методы анализа хозяйственной деятельности/ Пер. с англ. М.: Дело и сервис, 1999

57. Савицкий K.JL, Перцев А.П., Капитан М.Е. Инструментарий инвестора. М.: Инфра-М, 2000.

58. Секо Е.В., Рощина Н.В. О подходе к оценке эффективности ипотечного кредитования. Социально-экономическая роль денег в обществе, материалы II международной научно-практической конференции, СПб, 2005

59. Секо Е.В. Рощина Н.В. Влияние штрафных санкций за досрочное погашение кредита на конечную стоимость приобретаемой недвижимости. Регион, СПб. 2005

60. Секо Е.В., Рощина Н.В. Расчет стоимости жилья, приобретаемого посредством ипотечного займа. Регион, СПб, 2005

61. Секо Е.В. Финансирование и кредитование строительства. Конспектлекций.- СПб ГАСУ, Санкт-Петербург, 2000

62. Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление рисками. Ипотечная сфера. -М.:Издательство МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2001. 360с.

63. Семенов С.И. Экономические интересы и риски в системе кредитных отношений: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н.: Северо-Кавказский государственный технический университет -Ставрополь, 2004. 21 с.

64. Симионов Ю.Ф. Жилищный кредит. Ипотека. Условия кредита. Образцы документов. Москва-Ростов-на-Дону, 2004. 224с.

65. Ситникова Н.Ю. Кредитные риски в системе финансового риск-менеджмента: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н.: М., 2004-25 с.

66. Скиданов И.П., Рощина Н.В. Догосрочное финансирование строительства жилья. Проблемы и перспективы развития. Результаты научно-практической конференции, СПбГАСУ, СПб, 2005г.

67. Смирнов В. В., Лукина 3. П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.- 112 с.

68. Смирнова ЕЛ. Ипотека в системе социально-экономических отношений: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н.: Санкт-Петербургский государственный университет, Спб, 2004 22с.

69. Старков О.Ю. Экономика и математические методы, Abstracts, v.40, N1,2,3,4-М.: 2004

70. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003

71. Трофимова Т.Е. Организационно-экономические механизмы формирования муниципальных программ строительства жилья на основе развития ипотеки: Автореф. дис. . канд.экон. наук / Т.Е. Трофимова. Нижний Новгород, 2000. - 23 с.

72. Уотшем Т.Дж., Паррамоу К. Количественные методы в финансах /Пер.с англ. М: ЮНИТИ, 1999, стр.20, формула (1.15), стр.43-44 формула (1.29)

73. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело, 1995

74. Хомкалов Г.В. Управление инвестиционным потенциалом социально-экономических систем: Автореферат диссертации на соискание ученой степени д.э.н.: СПб, 2001

75. Четыркин Е.М. Методы Финансовых и коммерческих расчетов.-М.: Дело тд, 1995 с. 183

76. Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций. -М.: Дело, 2002

77. Четыркин Е.М. Финансовая математика, учебник. 4-е издание.-М.: Дело, 2004 с. 400

78. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. Третье издание М., Дашков и К, 2004

79. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Дж.В. Инвестиции. М. Инфра-М, 1997. з 18.3

80. Шоломицкий А.Г. Теория риска. Выбор при неопределенности и моделирование риска. 2005г.

81. Ярулина Г.Р. Развитие региональной системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Республики Татарстан) Автореферат диссертации на соискание ученой степени д.э.н.: СПб, 2006

82. Charles F. Floyd, Marcus Т. Allen Real Estate Principles, 7E. Chicago, Deaborn Financial Publishing, Inc, 2001. - 471c.

83. John Holliwell The financial risk manual (A systematic guide to identifying and Managing Financial Risk). FT Pitman Publishing, 1997

84. Токовый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. В 2т. Т. II / Пер. сфр. -М.: Международные отношения, 1994.

85. Бизнес: Оксфордский токовый словарь: Англо-русский. М.: Издательство Прогресс-Академия, Издательство РГГУ, 1995.- 752с.

86. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент: Учебник.- М.: Перспектива, 1999

87. Финансы и кредит в недвижимости, серия Градостроительство и городское планирование, выпуск 22, М. 2003

88. Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности. Сборник научных трудов. СПб., 2004.- 353 с.

89. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски Ежемесячный научно-технический и производственный журнал Жилищное строительство, № 5,2001 г

90. Маршал Д.Ф., Бансал В.К. Финансовая инженерия: Поное руководство по финансовым нововведениям. М.: Инфра-М, 1998.

91. Агапкин В.М. Ипотечное кредитование жилья в США//ЭКО.-1992.-№11

92. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании//Риэтер.-1998.-май-июнь

93. Виниченко И. Анализ и контроль процентного риска // Банковские технологии. 1998. №6 С. 30

94. Грибовский, В. Жуковский, Д. Табала Ставка дисконтирования, Ссыка на домен более не работаетp>

95. Загорай Г.В. О методах оценки кредитного риска//Деньги и кредит,1997.-вып.6

96. Голуб Н.И. Классификация рисков в личном потреблении // Социологические исследования. 1999. № 8. С. 139-141.

97. Зуева JI.M. Методы расчета окупаемости инвестиционных проек-тов//Экономика строительства.-1991.-Ж.

98. Журкина Н.Г. Ипотечное жилищное кредитование в современных условиях: практика и проблемы//Жилищное право.-2000.-№1

99. Мальцев А.С. Численные методы анализа ставки дисконтирования, аналитик ЗАО Центр Анализа Проектов г. Москва, аспирант кафедры ММАЭ (Математические методы анализа экономики) МГУ им. Ломоносова, Ссыка на домен более не работаетp>

100. Назаров В., Новая квартира, №1, март 2003

101. Канторович Л.В. Математика в экономике: достижения, трудности, перспективы/Лекция в Шведской Академии наук в связи с присуждением Нобелевской премии за 1975 год//ЭКО.-1975.-ВыпЗ

102. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России/Вопросы экономи-ки.-2001.-№5

103. Косолапов Л.А. Анализ действующих методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов//Инвестиционно-строительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр.-СПб.: СПбГАСУ, 2001

104. Назаров В. Новая квартира, №1, март 2003

105. Панибратов Ю. П., Барановская Н.И., Асташенков В.П. Развитие регионального строительного комплекса в условиях рынка//Известия высших учебных заведений. Сер. Строительство.-1997.-№10.

106. Панибратов Ю. П., Гордеева И.А. Метод долевого участия в строительстве: основные направления совершенствования//Инвестиционностроительная деятельность в условиях становления рыночных отношений: Сб. науч. тр.-СПб.: СПбГАСУ, 2001

107. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования//Экономика строительства.^ 001.-№1

108. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России//Экономика строительства.-2001 .-№6

109. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строитестьва в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. 1997. - № 10. - с. 43-49

110. Потерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России// Вопросы экономики №1,2005 г.

111. Рачков И.В. расчет стоимости акционерного капитала с помощью модели Goldman Sachs, Ссыка на домен более не работаетp>

112. Романов В.Ю. Понятие рисков и их классификация как основной элемент теории рисков. Инвестиции в России. УГУ, Г.Ульяновск, РОССИЯ №12 2000г. с. 41-43

113. Рахман И.А. Оценка социальных факторов жилищного строительства// Экономика строительства. 2001. - N 10. - С. 30-34.

114. Рахман И.А. Экономический механизм развития рынка недвижимости в сфере жилищного строительства// Экономика строительства. 2000. - № 11.-С. 36-44.

115. Уисон JI. Дин. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука?: Вопросы оценки, октябрь-декабрь 1996

116. Юдкевич М.М. Издержки измерения и институты рынков доверительных товаров: Автореферат диссертации на соискание ученой степени к.э.н.: МГУ, 2003

117. Газета "Недвижимость и строительство Петербурга", №37 (371) 26 сентября 2005г.) аналитический обзор действующих ипотечных программ /06 (390) 20 февраля 2006г.; №07 (013) от 27 февраля 2006г.

118. Министерство Финансов Российской Федерации, Ссыка на домен более не работаетp>

119. Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации. Ссыка на домен более не работаетp>

120. Федеральная служба государственной статистики, Ссыка на домен более не работаетp>

121. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Российской Федерации, Ссыка на домен более не работаетp>

122. Центральный Банк Правительства Российской Федерации. Ссыка на домен более не работаетp>

123. Все о кредитовании в России, Ссыка на домен более не работаетarticles

124. Институт экономики города, Ссыка на домен более не работаетp>

125. Информационный портал недвижимости. Рассыка новости ипотечного кредитования, Ссыка на домен более не работаетp>

126. РосБизнесКонсатинг. Поведение потребителей на рынке ипотечного кредитования РФ, аналитический обзор, Ссыка на домен более не работаетp>

127. Compare Nortgages, Refinancing Rates, Calculators, Home loans. Ссыка на домен более не работаетindices/liborOOs.html

128. Банк Москвы, Ссыка на домен более не работаетp>

129. ЗАО Райффайзенбанк Австрия Ссыка на домен более не работаетp>

130. Строительная компания Skanska. Ссыка на домен более не работаетp>

131. Терминологический словарь, применяемый в диссертационной работе

132. Заемщик сторона договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), принимающая на себя обязательство возврата полученных средств и оплату предоставленного кредита. Является дожником по обязательству.

133. Залогодержатель Ч сторона договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству.

134. Ипотека залог недвижимого имущества, при котором имущество не передается в руки кредитора, а остается у дожника.

135. Ипотека вторичная Ч повторный ипотечный залог, когда кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости.

136. Ипотека первичная Ч первичный ипотечный залог, когда ипотека создается на базе объекта недвижимости, еще ранее не заложенного.

137. Ипотечный кредит догосрочная ссуда под залог недвижимости, в т.ч. жилья.

138. Ипотечное жилье жилая недвижимость, приобретаемая заемщиком посредством привлечения ипотечного кредита.

139. Ипотечная программа совокупность условий предоставления ипотечного кредита банками.

140. Риск вероятность наступления некоторого события, в результате которого определенный вид деятельности может быть не осуществлен или становится менее эффективным.

141. Неопределенность непонота или неточность информации об условиях реализации проекта или программы, в том числе сопутствующих затратах и результатах.ill

Похожие диссертации