Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Касаткин, Сергей Иванович |
| Место защиты | Томск |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании"
На правах рукописи
Касаткин Сергей Иванович
ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ
Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)
Автореферат
диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук
Новосибирск - 2004
Диссертационная работа выпонена на кафедре системного менеджмента и предпринимательства экономического факультета Томского государственного университета.
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Владимир Антонович Гага
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Анатолий Григорьевич Кузьминский
кандидат экономических наук, доцент
Владимир Евгеньевич Текутьев
Ведущая организация:
Сибирский институт финансов и банковского дела
Защита состоится 27 апреля 2004 г. в 11 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 630008, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, ауд. 239.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.
Автореферат разослан чЛ-З марта 2004 г.
Учёный секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,
профессор Ч В.А.Семенихина
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы работы. Обеспеченность населения жильем в России неудовлетворительна в коммунальных квартирах живут сейчас около 2% россиян (в Санкт-Петербурге около 20%). в общежитиях - около 4% Свыше 60% населения страны проживает в одно - и двухкомнатных квартирах, почти треть населения - в неблагоустроенных жилых помещениях Жилищный фонд России включает более 1.3% ветхих и аварийных площадей. В то же время ввод жилья государственной и муниципальной форм собственности в настоящее время по сравнению с 1990 г. сократися с 80 до 19% Продожается выбытие жилищного фонда - в 2002 г оно превышает 50% вновь введенного в строй жилья, значительная часть жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте
Рост стоимости строительства жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, большинство российских граждан не имеет реальных возможностей для улучшения своих жилищных условий Механизм ипотеки пока не получил дожного развития, существующие программы, направленные на улучшение жилищных условии различных категорий граждан, не эффективны Становление рыночных отношении в жилищном секторе России содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью коммерческого житья и неразвитостью кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных
Количество российских граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия. составляет более 85% населения страны 7-15% из этого числа рассчитывают на бесплатное жилье, 6-8% способны оплатить его покупку единовременно, остальные яв 1я-ются потенциальными субъектами ипотечного кредитования
К причинам, сдерживающим внедрение ипотеки в России, можно отнести низкую платежеспособность населения, несовершенство правового обеспечения ипотеки, отсутствие практики и ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждения имущества являющегося объектом залога нестабильность внешней среды предпринимательства, слабую экономическую заинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточную научную и методическую обоснованность сценариев развития ипотеки Кроме того, программы ипотечного кредитования, как правило, носят общегосударственный характер, они не учитывают специфику отдельных регионов и территорий например, по степени платежеспособности населения в них. доходности и'или значимости (экономической, научной, интелектуальной, оборонной и др ) конкретных территорий
Учет же такой специфики для отдельных региональных или территориальных образований, к каковым относятся, например, несколько десятков закрытых административных территориальных образований (ЗАТО) может служить целям не только решениякон-
кретных социально-экономических проблем, но и отработки механизма ипотеки для его более широкого распространения в территориальных образованиях страны. Диссертационная работа посвящена формированию механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в ЗАТО с учетом его региональных особенностей.
Эффективный инвестиционный механизм ипотечного кредитования дожен включать в себя согласованную систему целей, критериев, условий и правил. Характер методов, рычагов и нормативно-правового обеспечения этого механизма дожен закладываться еще на стадии его формирования. По мнению автора диссертации, разработка методических подходов к формированию механизма ипотечного кредитования в жилищном строительстве особенно важна для создания подсистем организационно-технологического, нормативно-правового, информационно-аналитического и модельного его обеспечения. При этом модельно-методический аппарат формирования механизма ипотечного кредитования дожен учитывать интересы всех участников Программы ипотечного кредитования в ЗАТО, позволяет моделировать различные варианты его государственной поддержки и формирования допонительных доходов бюджетов, вызванных реализацией Программы ипотеки. Предлагаемый автором подход к оценке эффективности ипотечных кредитов через оценку прироста макроэкономических показателей (валовой внутренний продукт, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.) выводит эту оценку на более высокий уровень (регион, народное хозяйство) по сравнению с чисто коммерческой оценкой финансовых институтов.
Сказанное выше подтверждает актуальность диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью данного исследования является разработка и реализация методических основ к построению механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
- изучить теорию и практику механизмов ипотечного кредитования развитых стран и в современных условиях экономических преобразований в России;
- разработать методические подходы к формированию механизма ипотечного кредитования в муниципальном образовании;
- реализовать методические подходы к построению механизма экономической поддержки инвестиций в жилищном строительстве реального муниципального образования.
Предмет исследования. Предметом исследования является экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства на муниципальном уровне.
Объект исследования. Объектом исследования является взаимодействие экономических субъектов возникающее в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании
Теоретические, методологические и информационные основы исследования. Теоретической основой диссертационного исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики, региональной экономики, экономики переходного периода, разработки в области анализа инвестиционных механизмов вообще и механизмов экономической поддержки жилищного строительства В ходе данной работы изучались теории концепции и подходы к государственному регулированию экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании
В основе исследования лежит диалектический метод из) чения объективных экономических законов закономерностей, явлений и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение формализация индуктивный метод, сравнение, монографическое исследование, исторический подход, логика, экономико-математическое моделирование и др
Информационной базой исследования являются материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области инвестирования жилищного строительства В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и зарубежной литературе, информация оперативного и бухгатерского учета, инвестиционной политики хозяйствующих субъектов, входящих в систему ипотечного кредитования м\ниципального образования
Результаты исследования, выносимые на защиту. Основные результаты диссертационного исследования следующие
- обоснована необходимость совершенствования экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях закрытого административно-территориального образования (ЗАТО) на современном этапе экономических преобразований в России
- сформулирован инструментарий практики формирования механизма ипотечного кредитования применительно к ЗАТО.
- разработан модельно-методический аппарат формирования механизма ипотечного кредитования, учитывающий интересы всех участников Программы ипотечного кредитования в ЗАТО и позволяющий моделировать различные варианты государственной поддержки, отслеживать необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников муниципальной Программы.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем:
- дано представление об инвестиционном механизме ипотечного кредитования жилищного строительства в ЗАТО с выделением научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы, на основе которых разрабатываются принципы и правила экономических отношений в механизме;
- разработана и реализована в конкретном проекте для ЗАТО Северск схема ипотечного кредитования жилищного строительства муниципального образования на основе эффективного взаимодействия субъектов;
- предложены подходы к оценке эффективности Программы ипотечного кредитования с учетом, как микро. так и макроэкономических показателей (эффективность строительных компаний, кредитных учреждений, юридических и физических лиц - непосредственных организаторов и участников ипотеки; ВВП различных уровней, налоговые поступления и отчисления в бюджеты и др.);
- разработана экономико-математическая модель ипотечного кредитования, являющаяся универсальной с позиций возможностей привлечения различных источников инвестиций, выбора оптимального соотношения (структуры) ипотечного и коммерческого жилья в разрезе отдельных домов, категорий жилья и динамики его ввода.
Практическая значимость результатов исследования заключается в реализации предлагаемых автором методических подходов к формированию механизма ипотечного кредитования в конкретном муниципальном образовании. Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в практической работе Администрации и Собрания народных представителей ЗАТО Северск Томской области, предприятия Агентство по жилищному кредитованию. ТомскПромСтройБанка, страховой корпорации Комест-ра-Томь.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены на сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 07.09.2000г. №54'4 (приняты Целевая социально-экономическая Программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск и Правила продажи жилья, построенного за
счет внебюджетных и целевых средств), на Парламентских слушаниях от 25 01 2001г организованных Государственной Думой Томской области по вопросу совершенствования закона О развитии ипотечного жилищного кредитования в Томской области, на сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 21 01 2002г (приняты изменения в Правила продали жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств), на сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 20 06 2002 г . на Международной научно-практической конференции Местное самоуправление и стратегии устойчивого развития крупных городов проблемы и пути развития (опыт Новосибирска), февраль. 2004г
По теме диссертации опубликовано 6 работ (6 статей) общим объемом 4,0 п л Структура работы Диссертация состоит из введения. тре\ пав включающих 11 параграфов, заключения, списка использованных источников из 149 наименований и 9-и при юлений Основной текст работы изложен на 163 страницах и содержит 23 таблицы и 7 рисунков
Содержание диссертационной работы
ВВЕДЕНИЕ
1. КОНЦЕПЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ПОДДЕРЖКИ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
1 1 Инвестиционный механизм в жилищном строительстве сущность и научно-практический инструментарий
1 2 Механизмы экономической поддержки жилищного строительства
1 3 Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
2 1 Ипотека понятие, правовые и экономические предпосыки мировой опыт
2 2 История и современные тенденции развития системы ипотечного кредитования населения в России
2 3 Основные характеристики региональных программ жилищного строите 1ьства в России
2 4 Ипотечное кредитование жилищного строительства в закрытом административном территориальном образовании Сравнительная характеристика ипотечных программ ЗАТО г Желeзнoгopcк и 3АТО г Северск
3.МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЗАКРЫТОМ АДМИНИСТРАТИВНОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ
3 1 Характеристика инвестиционно-строительного жилищного комплекса ЗАТО г Се-верск
3 2 Использование элементов ипотечного кредитования при строительстве и реализации жилья гражданам ЗАТО г Северск
3 3 Состояние выпонения Программы ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО г Северск
3 4 Экономико-математическая модель ипотечного кредитования в ЗАТО г Северск ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ПРИЛОЖЕНИЯ
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В первой главе диссертационной работы обосновывается необходимость формирования и развития экономических механизмов социально-экономической поддержки жилищного строительства Обзор отечественной научно-практической литературы показал, что внимание ученых-экономистов в настоящее время больше занято экономических методами, нежели лэкономическими механизмами, в современной отечественной литературе отсутствует трактовка этой категории. Обзор зарубежных источников позволяет говорить об экономических механизмах как необходимых взаимосвязях, возникающих между различными экономическими явлениями. Механизмы инвестирования связаны с процессами выпонения планов и программ, обеспечения заданного уровня эффективности функционирования территориальных социально-экономических подсистем, ограничения на стоимость процесса управления и др В общем случае под инвестиционным механизмом мы понимаем систему управления экономическими отношениями хозяйствующих субъектов в инвестиционной деятельности посредством экономических рычагов и с помощью экономических методов. К его элементам относим инвестиционные отношения, экономические рычаги; экономические методы, правовое, информационное и методическое обеспечение процесса управления.
Совокупность инвестиционных механизмов весьма разнообразна Особое место в ней занимают инвестиционные механизмы жилищного строительства. К рычагам механизма ипотечного кредитования жилищного строительства относятся следующие категории: величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного дога и выплаты процентов. Экономические методы механизма включают в себя экономический анализ, прогнозирование, моделирование, регулирование, стимулирование и др
Объектом управления в механизме ипотечного кредитования является взаимодействие таких элементов социально-экономической системы на уровне региона как население, застройщики, предприятия строительного комплекса, финансовые институты, государство, органы муниципальной власти и тд Эти субъекты вступают при лом в оиобые экономические отношения, бюджетное финансирование, кредитование, страхование, ценообразование, налогообложение, испонение обязательств перед строительным комплексом и инвесторами, фондообразование и др.
Исторический обзор форм и методов финансирования инвестиций показывает непреходящую актуальность этих вопросов во все времена. До 1985 г в СССР ежегодно вводилось в строй больше 50 мн. кв. м жилья (беспрецедентные для мировой истории
объемы строительства), в последующие пять лет вводилось 70 мн. кв. м жилой площади в год, причем, приоритет государственных капиталовложений в жилищное строительство сохраняся. В условиях становления рыночной экономики в России появилась необходимость в создании новых инвестиционных механизмов, позволяющих организациям реализовать жилье еще на этапе его строительства. Такими механизмами на сегодняшний день являются: долевое участие в строительстве; ипотечное жилищное кредитование; жилищные сертификаты (ценные бумаги).
Резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства, неразвитость догосрочного банковского кредитования строительства породили механизм привлечения" средств частных инвесторов по схеме долевого участия, который в настоящее время является наиболее действенным механизмом. По оценкам разных источников около 70% строящегося коммерческого жилья в России финансируется по тем или иным схемам долевого участия. Для граждан схемы долевого участия не всегда безопасны: перекладывание на них строительных и финансовых рисков; завышение себестоимости и нарушение графика строительства, отсутствие обязательной регистрации договоров долевого участия, невозможность контроля процесса строительства со стороны дольщиков.
Основные рычаги механизма ипотечного кредитования (стоимость жилья, величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного дога и выплаты процентов) в российской экономической практике сейчас не способствуют эффективному ипотечному кредитованию. Кроме того, на доступность ипотечного кредитования оказывают влияние: налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и коммунального обслуживания. Как показала практика, в нынешней экономической ситуации ипотека - самые большие риски и самые дорогие деньги, какие только можно представить и требуются серьезные меры по совершенствованию механизма ипотечного кредитования жилищного строительства и адаптации его к современным условиям отечественной экономики.
В России сейчас жилищные сертификаты применяются лишь как один из видов документального оформления целевого финансирования жилищного строительства за счет средств бюджета, в частности, в ходе реализации Программы Государственные жилищные сертификаты. Жилищные сертификаты в данном случае утрачивают свою сущность ценных бумаг в пользу выпонения функции денежного документа в оплате социального жилья
Анализ показал, что переход России от социальных форм жилищного строительства на современные рыночные формы протекает болезненно и неустойчиво Естественно
что эта тенденция проявляется на региональном и муниципальном уровне. Основной причиной этого, в первую очередь, является недостаточный уровень реальных доходов всех слоев населения. Нужно отметить, что исследуемый регион (Томская область) имеет индекс доходов населения выше среднего по России, но, несмотря на это, проблема инвестиционного потенциала населения на рынке жилья остается здесь острой, т.к. наблюдается опережающий рост цен на жилье по сравнению с повышением доходов населения и, следовательно, снижение доступности жилья для населения
Например, в ЗАТО Северск Томской области доходы населения выше в два раза, чем в областном центре, в то время как стоимость жилья на 20 - 40% ниже. Анализ показал, что доступность жилья для населения (по коэффициенту доступности жилья) в Север-ске значительно выше, чем в областном центре, т е. Северск имеет реальные возможности формирования эффективного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства (табл.1). В графе 5 табл 1 в скобках показан уровень доступности жилья в Томской области. Коэффициент доступности считается по формуле:
где" К, - коэффициент доступности жилья, О Ч среднедушевой годовой доход семьи. N - число человек в семье, С - средняя стоимость жилья. S - площадь условной квартиры
Таблица 1
Показатели доступности жилья в ЗАТО Северск
Год Средняя стои- Среднедушевой Средняя площадь Коэффициент
мость "ЖИЛЬЯ. доход семьи, руб./ квартиры, кв м доступности жи-
р\б./кв. V чел в год лья
1 1 2 3 4 5
2000 5126 45000 49.9 0.70(0.31)
2001 7718 50000 50.0 0.52 (0.29)
2002 8432 54000 50.0 0.51
2003 12600 60000 50.2 О.ЗХ
Оценка потенциальных возможностей приобретения жилья представителями различных экономических групп населения г. Северска в 2002 г. проводится в виде уровня годовых сбережений в квадратных метрах жилой площади с учетом уровня голового душевого дохода, доли сбережений и суммы годовых сбережений (табл 2). Средняя стоимость 1 кв. м жилья в 2002 г. составила в Северске $ 281.
Анализ возможности приобретения жилья населением г. Северска по уровню месячного душевого дохода показал, что средний статистический житель г. Северска реально не может купить жилье в рассрочку на обозримый период времени (его средний годовой душевой доход S2000). В течение года могут купить квартиру представители группы населения с душевым доходом свыше $ 3000 в месяц.
Таблица 2
Оценка возможности приобретения жилья населением г. Северска по экономическим группам
< Показатель I_Уровень месячного д\ шевого дохода. Б
1 до 50 75 300 1000 ! 2250 Св 3000
V ровень годового д> шевого I до 600 дохода 5 1 900 3600 12000 |27000 1 36000
Доля сбережений. проц. 1.2 1.6 7.4 13.1 | 16.6 60.1
(чма годовых сбережений. 5* до 7.2 14.4 266 4 1572 4482 св 21636
Уровень юдовых сбережений. кв ч жилой площади 0.025 0.05 0.95 5.59 1 15.95 1 77.00
Ипотека, на наш взгляд, может быть ориентирована на приобретение жилья населением со среднедушевым доходом от S 350 и выше в месяц
Во второй главе работы определена роль ипотечного кредитования в жилищном строительстве на основе мирового и отечественного опыта (включая региональный и местный уровень Российской Федерации) и показаны особенности ипотечных программ жи-лишного строительства в ЗАТО на основе их сравнительного анализа (ЗА ГО Северск Томской области и ЗАТО Железногорск Красноярского края).
Обзор мирового опыта ипотечного кредитования показал, что на сегодняшний день в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств в жилищное строительство универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберега-тельные учреждения, ипотечные банки, организация вторичного рынка ипотечных кредитов. Исторический обзор использования ипотеки, как формы финансирования инвестиций показывает, что имущественный залог (ипотека) является сложным хозяйственно-правовым институтом, который во всех развитых странах формировася на основе традиций хозяйственных укладов и правил делового оборота, складывавшихся столетиями. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге.
С середины 19-го века в России операции с городской недвижимостью вели городские кредитные общества и акционерные земельные (ипотечные) банки. К 1913 1. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один милиард рублей золотом. С проведением в 1930 - 1931 г.г. кредитной реформы, было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл. После-
дующее изменение законодательства по залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 1980-х начале 1990-х гг.
Проблема российской ипотеки состоит в том, что практически не выпоняются условия для ее осуществления: наличие догосрочных финансовых ресурсов способность потенциальных клиентов подтвердить достаточность доходов для погашения кредита, юридическая возможность использования жилья в качестве залога Реально все модели ипотеки уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако они имеют свою российскую специфику
Несмотря на некоторые позитивные изменения в условиях предоставления банками ипотечных жилищных кредитов (увеличились сроки кредитования, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам), использование этой модели ипотеки неэффективно, т к в рамках отдельных региональных программ кредиты выдаются за счет бюджетных средств на льготных условиях и процентные ставки определяются в административном порядке Ссудосберегательная система ипотеки формируется у нас без кредитных организаций, их заменяют сами организации-застройщики. Соответственно, российской схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В основном, это риск того, клиент после периода накопления окажется владельцем недостроенного объекта с нулевой ликвидностью и у него не будет возможности изъять вложенные средства. Российская система вторичного рынка внешне очень похожа на американскую банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов Но внутренне она принципиально другая, т к. в отличие от американской- перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства.
Наличие в России причин, сдерживающих внедрение поноценной ипотеки (недостаточность правового обеспечения, нестабильность финансового положения страны, отсутствие экономической заинтересованности российских банков в развитии ипотеки, слабая научная и методическая ее проработка) порождает особые сценарии развития ипотеки* локальная банковская инициатива, федеральная инициатива, муниципальная инициатива, девелоперская инициатива и создание кредитных союзов Все эти сценарии весьма несовершенны и несут в себе серьезные риски.
В настоящее время в ряде городов и регионов России реализуются свои жилищные программы, имеющие ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов Объединяет эти программы то. что для них в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граж-
дан для приобретения или строительства жилья. Существуют различные способы использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ: субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым упономоченными в рамках программы банками и предоставление кредитов по заниженным по сравнению с рыночными процентным ставкам. Региональные программы решения жилищной проблемы в основном используют средства местных бюджетов и незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. В нестабильных условиях трудно оценить сумму средств, которая потребуется для реализации программы компенсации процентной ставки, поэтому развитие многих региональных программ было приостановлено.
Многие схемы липотечного кредитования убыточны или рассчитаны на значительные бюджетные вливания. В основе таких схем без участия кредитных учреждений, как правило, находится некая структура (внебюджетный фонд муниципалитета, некоммерческий фонд или коммандитное товарищество), которая выпоняет одновременно две функции: инвестиции в строительство и продажи построенных квартир дольщикам в рассрочку. Стандарты предоставляемой рассрочки платежа по срокам и по ставкам слепо копируются из практики стран с развитым ипотечным рынком, что приводит к снижению объема рефинансированных средств и, как следствие, к достаточно быстрому сворачиванию ипотечного строительства. Расчеты показывают, что, например, при стартовом капитале Программы жилищного строительства (г. Северск) 50 мн. руб. без участия упономоченного банка можно построить 35,2 тыс. кв. м жилья, а с участием - - 69.2 тыс. кв. м.
Разработанная в ЗАТО Северск схема ипотечного кредитования имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с известными в России схемами, в. том числе и схемой, реализуемой в ЗАТО Железногорск. Эта схема включает в себя механизм обеспечения низких ставок по ипотечным кредитам населению, основанный на корпоративном принципе обслуживания.
Третья глава посвящена методическим подходам к формированию механизма ипотечного кредитования в ЗАТО Северск.
Анализ состояния инвестиционно-строительного жилищного комплекса Северска показывает, что он не обеспечивает потребности населения города в жилье (обеспеченность жилой площадью - 11,95 м2 / чел.), наблюдается снижение объемов строительства жилья с 2000 г. и повышение масштабов незавершенного строительства (табл.3).
Основная причина - дефицит финансовых ресурсов (табл. 4). В структуре реальных источников финансирования преобладают средства бюхжетов (58%), граждан (14%) и агентства жилищного кредитования (17%). Нестабильность и недостаточность бюджетно-
го финансирования жилищного строительства в Северске делает актуальным развитие внебюджетных форм его поддержки.
Таблица 3
Масштабы жилищного строительства в ЗАТО Северск
Показатели 1999 2000 2001 2002 201)3
Общий объем ввода жилья, м" 12552 19786 15559 14030 33576
Число сданных квартир, ед 203 335 270 231 504
Средний размер квартиры (общая площадь), м" 61.8 59.1 57.6 60.7 66.6
Остаточная стоимость строительства, тыс. руб. 236253 232696 376205 407996
Таблица 4
Структура источников финансирования жилищного строительства в ЗАТО Северск, %
Источники финансирования 2000 2001 2002 2003
Федеральный бюджет 22 36 58 63
Местный бюджет 40 7 - 0.0
Индивидуальные застройщики 2 17 14 0.0
Субсидии 31 18 1
Агентство жилищного кредитования - 5 17 17
Средства предприятий и организаций 5 17 10 20
Итого 100 100 100 100
Для решения проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства в Северске были разработаны: Городская Программа ЗАТО Северск Жилище. Целевая социально-экономическая Программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск и Правила продажи жилья, построенного за счёт внебюджетных и целевых средств. В данных документах сделана попытка сформулировать подходы к расширению жилищного строительства в регионе, причем на областном уровне в то время законодательная база ипотечного кредитования отсутствовала. Таким образом, реализация Программы в Северске во многом является пилотным проектом, в котором проявились как-позитивные, так и негативные промежуточные результаты.
Целью данного проекта является строительство жилых домов и их последующая продажа гражданам ЗАТО Северск с использованием элементов ипотечного кредитования. Общая величина финансовых ресурсов, направляемых на реализацию проекта (2000 -2005 г.г.) составляет 175 мн. руб. Они будут использованы на проектирование и строительство жилых домов в Северске общей площадью 38908 м\ Предполагаемые источники: бюджетные инвестиции (целевое фондирование - 60.1 мн. руб.), бюджетный беспроцентный кредит (60 мн. руб. сроком до 6 лет) и средства граждан. За период с 01.09.2000.
по 31.03.2003. было выделено 114272 тыс. руб. финансовых ресурсов (57% бюджетные инвестиции. 11% бюджетный кредит и 32% средства граждан). За этот период оплачено 110809 тыс. руб. и освоено 103985 тыс. руб. инвестиций. Основным направлением финансирования является новое жилищное строительство и реконструкция нежилых помещений под жильё, обеспечение целевых ипотечных кредитов гражданам ЗАТО Северск.
Для достижения цели данного проекта создано муниципальное унитарное предприятие Агентство по жилищному кредитованию (МУП АЖК), которое является оператором Программы и обеспечивает организационно-технологическое, информационно-аналитическое, проектное и кадровое обеспечение механизма ипотечного кредитования.
Механизм ипотечного кредитования представлен сложной системой взаимодействующих субъектов-участников Программы: МУП АЖК. банк, органы местного самоуправления (Администрация и Собрание народных представителей ЗАТО Северск, которые разрабатывают и принимают нормативные акты и постановления, регулирующие отношения участников системы ипотечного кредитования), страховая компания, поручители, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариус, паспортно-визовая служба Управления внутренних дел, Бюро технической инвентаризации, органы опеки и попечительства). Взаимодействие субъектов хозяйствования в механизме ипотечного кредитования представлено на рис. 1.
Основной вывод для оператора Программы с точки зрения усовершенствования Правил с учётом накопленного опыта реализации Программы на рынке ЗАТО Северск заключается в необходимости использовать период строительства жилых домов для накопления средств участников Программы, т.е. воспользоваться немецким опытом организации ссудосберегаюших строительных касс. Кроме того, стартовый капитал дожен вливаться в проект, состоящий из ряда субъектов - участников проекта, составляющих единую корпорацию и имеющих расчетные счета в упономоченном банке. Корпорация в процессе реализации проекта получает допонительный капитал. Текущий баланс капитала корпорации или ее финансовых потоков - ключевой параметр, позволяющий обеспечивать невысокие риски банка и достаточно низкие ставки по ипотечному кредиту.
'ne. I. Схема нищетою кредшования ЗАТО Сгверск
Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО Северск после ряда попыток использования известных стандартных программных пакетов инвестиционных проектов была разработана оригинальная экономико-математическая модель. Эта модель предусматривает достаточно широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников: собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства застройщиков и пр. Все эти источники представлены в модели индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности гарантирован ности и т.д.
Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Такое разделение участников предполагает различные цены и схемы оплаты за жилье. В определенном смысле продажа на свободном рынке является одним из источников удешевления жилья по ипотеке в ЗАТО Северск. Такое сочетание источников финансирования является в определенной мере комбинацией известных схем ипотеки, представленных в главе 2. Моделируя различные варианты государственной поддержки можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т.д
При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям.
В числе критериев эффективности ипотеки наряду с оценкой эффективности проекта для застройщиков модель позволяет рассчитать оценки для кредитных организаций, для МУП АЖК (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных, региональных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Для этого в модели предложен механизм формирования допонительных доходов бюджетов, вызванных реализацией Программы ипотеки. Это является новым элементом в подходах к оценке эффективности ипотечных кредитов через оценку прироста макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки являются показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов - участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.
Такое расширенное понимание эффективности проекта является более правильным, т.к. при чисто локальных оценках эффективности участников проекта без учета их
реального взаимодействия исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.
Общая схема оптимизации данного проекта представлена на рис. 2.
Рис. 2. Общая схема оптимизации проекта ипотечного кредитования
Примем для илюстрации работы модели, что К = 2. т.е. по ипотеке в рассматриваемом периоде планируется строительство и ввод двух новых домов. Планируемый горизонт реализации Программы составляет 5 лет разбитых по полугодиям (это 10 периодов). Срок завершения поного цикла работ от проектирования до сдачи каждого из домов составляет 2 года. Этот комплекс может рассматриваться так же и как часть более широкой программы ипотечного строительства из большего числа домов (совсем недавно сдан в эксплуатацию третий дом по рассматриваемой Программе). Для меньшего влияния инфляционного фактора расчеты проводятся в условных единицах, например в доларах.
Некоторые таблицы расчетов по модели приведены ниже. Так в табл. 5 представлена часть исходных данных об объемах вводимого жилья по каждому дому с учетом ка-
тегорий этого жилья, цен на него, себестоимости. Жилье, не вошедшее в ипотек), предполагается продавать на свободном первичном рынке жилья.
Если под ипотеку будет отведено 100% жилья, то соответственно на свободный рынок жилье не будет представлено. Жилье разбито по категориям, например, его комфортности (а в конечном итоге себестоимости строительства). В данном примере таких категорий три: А. Б, В (Табл.5), каждая из них может быть реализована помимо ипотеки на свооодном рынке.
Таблица 5
Исходные данные проекта ипотеки_______
Показатели Категории жилья Итого
А - ипотека Б - ипотека В - ипотека
льготникам и оюджетникам остальным н
свооодная и свободная свооодная
продажа продажа продажа
Всего ввод жилья, м" 3650 2900 3000 9550
в т.ч. Дом №1 2350 1350 1300 5000
Дом №2 1300 1550 1700 4550
Г1ланир\емая себестоимость. $./mj 156,1 185.7 202.8 179.8
в т ч. Дом >' 1 150 175 200 169.8
Дом №2 167 195 205 190.7
Сметная стоимость строительства, $.тыс. 569,6 538.5 608.5 1716.6
в т.ч. Дом №1 352,5 236.25 260 848.75
Дом №2 217.1 302.25 348.5 867.85
Исходная (базовая) цена жилья. $./м~ 189.3 217,3 248,5 216.4
в т.ч. Дом Jfel 190.0 220.0 257.0 215.5 |
Дом №2 188.0 215.0 242.0 217.4 |
Ожидаемая рентабельность. % 21.3% 17.0% 24.2% 20.4%
в т ч. Дом № 1 26.7% 25.7% 28.5% 26.9%
Дом .Nc2 12.6% 10.3% 18.0% 14.0%
Доля жилья под ипотеку. % 76.8% 72.7% 60.0% 70.3%
в т ч. Дом №1 75.0% 70.0% 60.0% 69.8%
Дом №2 80.0% 75% 60.0% 70.8%
Объем жилья под ипотеку. \г 2802.5 2107.5 1800.0 67100
в т.ч Дом №1 1762.5 945 780 3487.5
Дом №2 1040.0 1162.5 1020 3222.5
Х Стоимость ипотечного фонда, тыс. $ 530,4 457.8 447.3 1435.5
i в т ч Дом №1 334.9 207.9 200.5 743.2
Дом №2 195.5 249,9 1 246.8 692.3
Х Объем жилья для продаж на рынке, м' 847.5 792.5 i 1200.0 2840.0
' в т.ч. Дом №1 587.5 405.0 j 520.0 | 1512.5
Дом №2 260.0 387.5 680.0 i 1327.5
В модели задается динамика ввода жилья по периодам, динамика необходимых
объемов финансирования строительства, прогнозный график платежей по ипотеке, который дожен быть достаточно строгим с соответствующими санкциями за его срыв к участникам Программы. В модели можно задавать с целью поиска оптимального решения различные варианты сроков строительства и сдачи жилья, а также соответствующего им необходимого финансирования, различные варианты реализации доли жилья по каждой из его категорий на свободном рынке и др. (табл. 6).
Варили ы структуры проекта по доле ипотеки и показатели их эффективности
Таблица 6
В данной таблице в варианте 1 доля ипотеки как по дому № 1. так и по дому №2 составляет 0%, т.е. жиплощади этих домов реализуются только в свободной продаже. Аналогично, в варианте 3 представлена другая крайняя ситуация: плошади обоих домов реализуются только через ипотеку'. Вариант 4 является смешанным. Применительно к нему показатели эффективности проекта представлены в табл. 7.
Таблица 7
Оценки эффективности проекта
Показатели 1 Период | 2 3 4 5 6 7 8 4 10 Итого
Прирост заняты* по программе, чел 0 0 0 0 193 42 4 0 0 0 239
Прирост ВВП по программе, тыс $ 0.0 0.0 0.0 0.0 1156.5 252.3 23.7 0.0 00 0.0 1432.5)
Прирост налоговых поступлений, тыс $ 0.0 0.0 0,0 0.0 404.8 88.3 8.3 0.0 0.0 о.о 501.4
в т ч местных 0.0 0.0 0.0 0.0 161.4 35.3 3.3 0.0 00 0.0 200.6
Финансовый результат по 6юджет>. гыс $ -44.4 -45.2 -16.2 -47.1 404 8 88.3 8.3 0.0 0.0 00 318.5
Внутренняя норма рентабельности (IRR) 3,3%
Рентабельность бюджетных вложений (РЕВ) 57.4".
Привлечено кредитов на 1S о юн ж вложений 6.6
Привлечено средств на 1S оюдж вложений 21.1
Эффективная ставка для банка 13.48%
'Эффективная ставка для клиентов 3.5
Материальная выгода физ лиц, тыс.$ 537.9
Итоговая средняя себестоимость жилья, S /кв м 367.0
"Бюджетных инвестиций 9.3%
Ьюджетного кредита 17.2"/.
Средств поддан 73.5"/.
Все расчеты по модели илюстрируются соответствующими графиками, что облегчает анализ и поиск наиболее эффективного варианта реализации проекта.
ОЭЧ 2S3* 0л 75Л 100 0%
Структура ипопм)
Заиелоеть ЧаПиБВет струотуомi*otwm
Так исходя из рис.3 можно сделать вывод, например, о том. что оптимальным с позиций указанных выше показателей эффективности является вариант, чья структура ипотеки, лежит в диапазоне 50%-75% ипотечного жилья при IRR в диапазоне 3.0% - 7.0%.
В силу того, что ипотечный проект не является коммерческим, значение рентабельности можно считать приемлемым, хотя наивысший ее уровень (19 6%) достигается при 100% свободной реализации жилья обоих домов, однако, при таком варианте средняя себестоимость жилья будет наиболее высокая
Модель позволяет, например, выстроить очередность строительства с боаьшей долей его коммерческой реализации в начале Программы для финансирования последующих этапов уже с большей долей ипотеки Это подтверждает целесообразность придания МУП АЖК большей хозяйственной самостоятельности для формирования гибкой финансовой политики в реализации ипотечной программы
В заключении диссертации формулируются основные понижения и выводы полученные в результате проведенного исследования, посвященного механизм) ипотечного кредитования жилищного строительства в ЗАТО
Основные положения диссертации опубликованы в работах:
1 Касаткин С И, Николаев Е В Об особенностях реализации Программы ипотечного жилищного кредитования в социально-экономических условиях ЗАТО Северск В со Организационно-экономические проблемы банковского менеджмента Вып 2 - Томск ТГУ. 2000 С 138 - 143-0.5 п л
2 Касаткин С И , Фи патова Л ВО мерах по повышению платежного спроса на жилые помещения в рамках муниципальной Программы ипотечного жилищного кредитования В со Организационно-экономические проблемы банковского менеджмента Вып 2 - Томск ТГУ. 2000 С 144-148 -0,3 п т
3 Касаткин С И О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в социально-экономических условиях ЗТО г Северск В сб Организационно-экономические пробле-мыбанковского менеджмента Вып 1-Томск ТГУ.2000 С 149-153 -04 п т
4 Касаткин С И . Соколов В Г Сравнительная характеристика Программ ипотечного кредитования в Железногорске и Северске // Сибирская финансовая школа Новосибирск 2003 №З С 116-119 -0.5пл
5 Касаткин С И . Соколов В Г Моделирование ипотечного кредитования на примере ЗАТО// Сибирская финансовая школа Новосибирск 2003 №4 С 2-9 - 1 6 п т
6 Касаткин С И , Соколов В Г Ипотечное кредитование и его экономико-математическая поддержка Материалы международной научно-практической конференции Местное са-мо\правление и стратегии устойчивого развития крупных городов проблемы и пути развития (опыт Новосибирска), 2004 -С 64-73 -07пл
Новосибирский государственный архитехтурно-строитсжышк уиимрситет
бЗОООв.Новосибирсх.ух.Ланикградсха*, ИЗ
Отпечатано ыастарсжой____________
НГАСУ saus 3>? прах 100. 21
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Касаткин, Сергей Иванович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА 1 .КОНЦЕПЦИЯ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ПОДДЕРЖКИ ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА.
1.1 .Инвестиционный механизм в жилищном строительстве: сущность и научно-практический инструментарий.
1.2.Механизмы экономической поддержки жилищного строительства. 26 1.3 .Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья.
ГЛАВА 2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В
ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.
2.1.Ипотека: понятие, правовые и экономические предпосыки, мировой опыт.
2.2.История и современные тенденции развития системы ипотечного кредитования населения в России.
2.3.Основные характеристики региональных программ жилищного строительства в России.
2.4. Ипотечное кредитование жилищного строительства в закрытом административном территориальном образовании. Сравнительная характеристика программ ЗАТО Железногорск и ЗАТО Северск.
ГЛАВА 3 .МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ФОРМИРОВАНИЮ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЗАКРЫТОМ
АДМИНИСТРАТИВНОМ ТЕРРИТОРИАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ.
3.1 .Характеристика инвестиционно-строительного жилищного комплекса ЗАТО Северск.
3.2. Использование элементов ипотечного кредитования при строительстве и реализации жилья гражданам ЗАТО Северск.
3.3. Состояние выпонения Программы ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск.
3.4. Экономико-математическая модель ипотечного кредитования в ЗАТО Северск.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании"
Актуальность темы исследования. Обеспеченность населения жильем в России неудовлетворительна: в коммунальных квартирах живут сейчас 2% россиян (в Санкт-Петербурге около 20%), в общежитиях - 4%. Свыше 60% населения страны проживает в одно - и двухкомнатных квартирах, почти треть населения - в неблагоустроенных жилых помещениях. Жилищный фонд России включает более 1,3% ветхих и аварийных площадей. В то же время ввод жилья государственной и муниципальной форм собственности по сравнению с 1990 г. сократися с 80 до 19%. Продожается выбытие жилищного фонда - в 2001г. оно почти достигло 50% вновь введенного в строй жилья, значительная часть жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте1.
Количество российских граждан, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, составляет 125 мн. человек - больше 85% населения страны. Однако только 7-15% из этого числа (от 9 до 19 мн. чел.) рассчитывают на бесплатное жилье, и лишь 6-8% (от 8 до 10 мн. чел.) способны оплатить его покупку единовременно. Остальные, - а это 75-80% из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (около 100 мн. человек) Ч могут позволить себе поэтапно оплачивать жилье.
Рост стоимости строительства жилья опережает рост доходов населения, в результате чего, большинство российских граждан не имеет реальных возможностей для улучшения своих жилищных условий. В этих условиях приобретение жилья в стране при помощи механизма ипотеки не получило дожного развития, существующие программы, направленные на улучшение жилищных условий различных категорий граждан, не эффективны. Замена социальных форм жилищного строительства и реализации жилья на их современные рыночные формы протекают в России болезненно и неустойчиво, становление
I1 (по данным Главного контрольного управления президента по состоянию на 31.12.2002 г.). рыночных отношений в жилищном секторе содержит ряд проблем, связанных с низкой доступностью, узостью спроса на коммерческое жилье и неразвитостью кредитных механизмов в данной сфере, особенно ипотечных.
К причинам, сдерживающим внедрение ипотеки в России можно отнести: низкую платежеспособность населения; несовершенство правового обеспечения ипотеки; отсутствие практики и ресурсов жилья для оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды предпринимательства; слабая экономическая заинтересованность российских банков в развитии ипотеки; недостаточная научная и методическая обоснованность сценариев развития ипотеки. С учетом сложившихся в России условий, основными сценариями решения проблем внедрения ипотечного кредитования в настоящее время являются: локальная банковская инициатива, федеральная, муниципальная и девелоперская инициативы, создание кредитных союзов.
Исследование современного научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы взаимодействия субъектов в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства показало, что в российской экономической практике переходного периода еще не сформировались эффективные инвестиционные механизмы в жилищном строительстве.
Эффективный инвестиционный механизм дожен включать в себя согласованную систему целей, критериев, условий и правил. Характер методов, ры-/ чагов и нормативно-правового обеспечения этого механизма дожен закладываться еще на стадии его формирования. Разработка методических подходов к формированию инвестиционных механизмов в жилищном строительстве особенно актуальна при создании подсистем организационно-технологического, нормативно-правового, информационно-аналитического и модельного их обеспечения. В результате возникают задачи осмысления и создания научно-методического аппарата формирования эффективных инвестиционных механизмов в жилищном строительстве, в частности механизма ипотечного кредитования. Эти задачи являются в настоящее время весьма актуальными, имеющими большое социально-экономическое значение для региональных и муниципальных образований, а также для отрасли жилищного строительства.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в теорию управления системами и процессами на основе понятия механизма их функционирования был сделан такими зарубежными и отечественными учеными, как Г. Бунш, Дж.Р. ван Гиг, А. Кульман, В.Н. Бурков, В.В. Кондратьев, И.Т Балабанов, В.В. Ковалев, М.В. Романовский, В.Г Соколов, Т.А. Владимирова, C.B. Емельянов, А. Зарнадзе, В.Н. Садовский, А.И. Уемов, В.В. Титов, З.В. Коробкова и др.
Исследованиям проблем, связанных с экономическими механизмами инвестирования вообще и механизмом ипотечного кредитования, посвящены работы таких ученых, как Дж.К. Шим, Дж.Г. Сигел, Роберт Н. Хот, Сет Б. Ба-ренс, В.В. Бочаров, А.Г. Ивасенко, Д.И. Мочанов, В.Г. Поляков, А.И. Щербаков, Т. А. Ивашенцева, А.Г. Кузьминский, В.Б. Сироткин, Е.Ю. Фаерман, С.Р. Хачатрян, Н.Е. Егорова и др.
В области прикладных исследований ипотечной поддержки инвестиций в жилищное строительство большой интерес представляют работы Т. Бекиной, О.Э. Бессоновой, Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной, A.A. Ку-зюриной, В.И.Лимаренко, С.А. Пушкина, Т.Ю. Овсянниковой, Д.К. Празукина, Л.Ю.Руди, В.В. Смирнова, З.П. Лукиной, B.C. Тапилиной, Е.И. Тарасевича, P.P. Темишева и др.
В отечественной экономической науке дореформенного периода жилищное строительство финансировалось в основном из бюджетных средств, в рыночных условиях современной России необходим другой подход, учитывающий российскую специфику переходного периода, характер которой требует интенсификации научных исследований механизмов экономической поддержки этих инвестиций. Простое копирование западных концепций и теорий по данной проблеме, как показала практика последних лет, не всегда применимо. Российская экономическая наука медленно реагирует на быстропротекающие процессы инвестиционной поддержки жилищного строительства.
Цель и задачи исследования.
Целью данного исследования является разработка и реализация некоторых методических основ к построению механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в муниципальном образовании.
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи: изучить теорию и практику механизмов ипотечного кредитования в современных условиях экономических преобразований в России; разработать методические подходы к формированию механизма ипотечного кредитования в муниципальном образовании; реализовать методические подходы к построению механизма экономической поддержки инвестиций в жилищном строительстве реального муниципального образования.
Объект исследования: взаимоотношения экономических субъектов, возникающие в процессе ипотечного кредитования жилищного строительства.
Предмет исследования: экономический механизм ипотечного кредитования жилищного строительства.
Теоретической и методологической базой исследования явились фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по экономической теории, по проблемам рыночной экономики, экономики переходного периода; разработки в области анализа инвестиционных механизмов вообще и механизмов экономической поддержки жилищного строительства. В ходе исследования изучались теории, концепции и подходы к государственному регулированию экономических отношений субъектов хозяйствования в ипотечном кредитовании.
Логическая последовательность диссертационного исследования представлена на рис. 1.
Рис. 1. Логическая последовательность исследования
В основе исследования лежит диалектический метод изучения объективных экономических законов, закономерностей, явлений и процессов в их постоянном развитии и взаимосвязи. Исследование опирается на системный принцип анализа взаимодействия субъектов хозяйствования в инвестиционных процессах, сочетающий качественные и количественные методы. В работе применялись такие методы научного исследования как наблюдение, формализация, индуктивный метод, финансовый и инвестиционный анализ, монографическое исследование, экономико-математическое моделирование и др.
Информационная база исследования. В работе использовались материалы законодательного, нормативного, инструктивного и методического характера в области государственного регулирования экономических отношений субъектов хозяйствования в области инвестирования жилищного строительства. В качестве эмпирической базы использовались статистические данные, полученные из официальных источников, опубликованные в отечественной и зарубежной литературе; информация оперативного и бухгатерского учета, инвестиционной политики хозяйствующих субъектов, входящих в систему ипотечного кредитования муниципального образования.
Научная новизна полученных и представленных к защите результатов состоит в следующем:
- дано представление об инвестиционном механизме ипотечного кредитования жилищного строительства с выделением научно-практического инструментария и обеспечивающей подсистемы, на основе которых разрабатываются принципы и правила экономических отношений в механизме;
- разработана и реализована в конкретном проекте схема ипотечного кредитования жилищного строительства муниципального образования на основе эффективного взаимодействия субъектов;
- предложены подходы к оценке эффективности программы ипотечного кредитования с учетом, как микро, так и макроэкономических показателей (эффективность строительных компаний, кредитных учреждений, юридических и физических лиц - непосредственных организаторов и участников ипотеки; ВВП различных уровней, налоговые поступления и отчисления в бюджеты и др.);
- разработана экономико-математическая модель ипотечного кредитования, являющаяся универсальной с позиций возможностей привлечения различных источников инвестиций, выбора оптимального соотношения (структуры) ипотечного и коммерческого жилья в разрезе отдельных домов, категорий жилья и динамики его ввода.
Теоретическое значение выпоненной диссертационной работы состоит в развитии экономических механизмов ипотечного кредитования, применительно к условиям ЗАТО.
Практическая значимость результатов исследования заключается в реализации предлагаемых автором методических подходов к формированию механизма ипотечного кредитования в конкретном муниципальном образовании.
Научно-практические результаты исследования нашли свое отражение в практической работе Собрания народных представителей г. Северска, Администрации ЗАТО Северск, муниципального предприятия Агентство по жилищному кредитованию, филиала ТомскПромСтройБанка, страховой корпорации Ко-местра-Томь.
Основные результаты диссертационного исследования:
- обоснована необходимость совершенствования экономического механизма ипотечного кредитования жилищного строительства в условиях ЗАТО на современном этапе экономических преобразований в России;
- сформулирован инструментарий практики формирования механизма ипотечного кредитования применительно к ЗАТО;
- разработан модельно-методический аппарат формирования механизма ипотечного кредитования, учитывающий интересы всех участников Программы ипотечного кредитования в ЗАТО и позволяющий моделировать различные ва рианты государственной поддержки, отслеживать необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т.д.
Апробация работы. Основные положения диссертационной работы докладывались и были одобрены на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 07.09.2000г. (приняты Целевая социально-экономическая Программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск и Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств); на Парламентских слушаниях от 25.01.2001г., организованных Государственной Думой Томской области, по вопросу совершенствования закона О развитии ипотечного жилищного кредитования в Томской области; на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 21.01.2002г. (приняты изменения в Правила продажи жилья, построенного за счет внебюджетных и целевых средств); на Сессии Собрания народных представителей ЗАТО Северск от
20.06.2002 г.; на комиссии депутатов Собрания народных представителей ЗАТО Северск от 08.04.2003 г.; на Международной научно-практической конференции Местное самоуправление и стратегии устойчивого развития крупных городов: проблемы и пути развития (опыт Новосибирска), февраль, 2004 г.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ (6 статей) общим объемом 4,0 п. л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованных источников из 149 наименований и 9-и приложений. Основной текст работы изложен на 163 страницах и содержит 23 таблицы и 7 рисунков.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Касаткин, Сергей Иванович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Обзор отечественной научно-практической литературы показал, что внимание ученых-экономистов больше занято экономических методами, нежели лэкономическими механизмами, в современной отечественной литературе отсутствует трактовка этой категории. Обзор зарубежных источников позволяет говорить об экономических механизмах как необходимых взаимосвязях, возникающих между различными экономическими явлениями, когда некое исходное экономическое явление влечет за собой ряд других, причем они следуют один за другим в определенной последовательности и ведут к очевидным результатам.
К наиболее значимым механизмам открытого типа относят механизмы превращения доходов в капитал, которые делят в свою очередь на механизмы амортизации и инвестирования. Механизмы инвестирования относятся к механизмам, связанным с процессами. Задача создания таких механизмов заключается в построении механизмов, удовлетворяющих заданным условиям, к которым относятся: реализуемость механизмов, требование выпонения планов и программ, обеспечение заданного уровня эффективности функционирования системы, ограничения на стоимость процесса управления и др.
Под инвестиционным механизмом мы понимаем систему управления экономическими отношениями хозяйствующих субъектов в инвестиционной деятельности через экономические рычаги с помощью экономических методов, и к его элементам относим: инвестиционные отношения; экономические рычаги; экономические методы; правовое, информационное и методическое обеспечение процесса управления.
Совокупность инвестиционных механизмов весьма разнообразна. Особое место в ней занимают инвестиционные механизмы жилищного строительства. К рычагам механизма ипотечного кредитования жилищного строительства относятся следующие категории: величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, доступность жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного дога и выплаты процентов. Эти рычаги в настоящее время не способствуют эффективному разворачиванию ипотечного кредитования в России. Экономические методы механизма включают в себя экономический анализ, прогнозирование, моделирование, регулирование, стимулирование и др.
Объектом управления в механизме ипотечного кредитования являются экономические отношения: бюджетное финансирование, кредитование, страхование, ценообразование, налогообложение, испонение обязательств перед строительным комплексом и инвесторами, фондообразование и др.
На основе этих подсистем разрабатываются принципы и правила взаимодействия субъектов, которые представляют собой сложную экономическую систему (застройщик, предприятия строительного комплекса, финансовые институты, государство и т.д.). Кроме того, что эти субъекты взаимодействуют в механизме между собой, система взаимодействует с внешней средой (национальная экономика в целом с ее материальными, финансовыми, административными и другими ресурсами) в конкретных инвестиционных отношениях.
Исторический обзор форм и методов финансирования инвестиций показывает непреходящую актуальность этих вопросов во все времена. До 1985 г. в СССР ежегодно вводилось в строй больше 50 мн. кв. м жилья (беспрецедентные для мировой истории объемы строительства), в последующие пять лет вводилось 70 мн. кв. м жилой площади в год. Приоритет государственных капиталовложений в жилищное строительство сохраняся.
В условиях становления рыночной экономики в России появилась необходимость в создании новых инвестиционных механизмов, позволяющих строительным организациям реализовать жилье еще на этапе его строительства. Такими механизмами на сегодняшний день являются: долевое участие в строительстве; ипотечное жилищное кредитование; жилищные сертификаты (ценные бумаги).
Резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства, неразвитость догосрочного банковского кредитования строительства породили механизм привлечения средств частных инвесторов по схеме долевого участия, который в настоящее время является наиболее действенным механизмом. По оценкам разных источников около 70% строящегося коммерческого жилья в России финансируется по тем или иным схемам долевого участия.
Для граждан схемы долевого участия не всегда безопасны: перекладывание на граждан строительных и финансовых рисков; завышение себестоимости и нарушение графика строительства, отсутствие обязательной регистрации договоров долевого участия, невозможность контроля процесса строительства со стороны дольщиков.
Основные рычаги механизма ипотечного кредитования (стоимость жилья, величина начального взноса от стоимости приобретаемого жилья, длительность срока кредитования, процентная ставка за кредит, процедура погашения основного дога и выплаты процентов) в российской экономической практике сейчас не способствуют эффективному ипотечному кредитованию. Кроме того, на доступность ипотечного кредитования оказывают влияние: налоговое регулирование, ценовая и тарифная политика в сфере жилищного строительства и коммунального обслуживания. Как показала практика, в нынешней экономической ситуации ипотека - самые большие риски и самые дорогие деньги, какие только можно представить и требуются серьезные меры по совершенствованию механизма ипотечного кредитования жилищного строительства и адаптации его к современным условиям отечественной экономики.
В России сейчас жилищные сертификаты применяются лишь как один из видов документального оформления целевого финансирования жилищного строительства за счет средств бюджета, в частности, в ходе реализации программы Государственные жилищные сертификаты. Жилищные сертификаты в данном случае утрачивают свою сущность ценных бумаг в пользу выпонения функции денежного документа в оплате социального жилья.
Анализ показал, что переход России от социальных форм жилищного строительства на современные рыночные формы протекает болезненно и неустойчиво. Причиной этого, в первую очередь, является падение реальных доходов всех слоев населения после августовского кризиса 1998 г. в среднем на 25%. Нужно отметить, что исследуемый регион (Томская область) имел индекс доходов населения в 2000 г. - 0,76, при среднем по России - 0,72. Несмотря на это, проблема инвестиционного потенциала населения на рынке жилья остается; здесь острой, т.к. наблюдается опережающий рост цен на жилье по сравнению с повышением доходов населения и, следовательно, снижение доступности жилья для населения.
Например, в г. Северске доходы населения выше в два раза, чем в областном центре, в то время как стоимость жилья на 20 - 40% ниже. По данным 2000 года 61% стоящих в очереди на получение безвозмездных субсидий в Администрации г. Северска имеют доходы свыше 3100 руб. в месяц, что позволяет им претендовать на участие в Программе ипотечного жилищного кредитования. Более того, более 78% молодых семей, зарегистрированных в очереди на получение субсидий, имеют доходы свыше 3100 руб. в месяц, а 51% - более 5000 руб. в месяц. Анализ показал, что доступность жилья для населения в г. Северске выше, чем в областном центре практически в 2 раза. Таким образом, г. Се-верск имеет реальные возможности формирования эффективного механизма ипотечного кредитования жилищного строительства.
Обзор мирового опыта ипотечного кредитования показал, что на сегодняшний день в мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств в жилищное строительство: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних - путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.
Исторический обзор использования ипотеки, как формы финансирования инвестиций показывает, что имущественный залог (ипотека) является сложным хозяйственно-правовым институтом, который во всех развитых странах формировася на основе традиций хозяйственных укладов и правил делового оборота, складывавшихся столетиями. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге.
С середины 19-го века в России операции с городской недвижимостью вели городские кредитные общества и акционерные земельные (ипотечные) банки. К 1913 г. Россия имела развитый ипотечный рынок с крупными финансовыми учреждениями, выдавшими за 50 лет своей деятельности кредиты почти на один милиард рублей золотом. С проведением в 1930 - 1931г.г. кредитной реформы, было отменено коммерческое кредитование и введено прямое плановое банковское кредитование. В условиях преимущественного господства государственной собственности и централизованного директивного планирования залог как частноправовой способ обеспечения обязательств потерял смысл.
Последующее изменение законодательства по залогу было связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных учреждений в конце 1980-х начале 1990-х гг. Следствием этого явилось принятие в 1992г закона РФ О залоге. С принятием ГК и федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) в России в 1998 г. возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. Следующим шагом в разработке правовой и методологической базы ипотечного кредитования стало Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в России. В настоящее время в Правительстве РФ и Государственной думе рассматриваются предложения по внесению изменений и допонений в закон Об ипотеке, Гражданский и Жилищный кодексы. Во многих регионах РФ активно разрабатываются программы и нормативно-правовые акты для системы ипотечного жилищного кредитования.
Проблема российской ипотеки состоит в том, что практически не выпоняются условия для ее осуществления: наличие догосрочных финансовых ресурсов; способность потенциальных клиентов подтвердить достаточность доходов для погашения кредита; юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Реально все системы ипотеки уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако они имеют свою российскую специфику.
За последние годы произошли некоторые позитивные изменения в условиях предоставления банками ипотечных жилищных кредитов: увеличились сроки кредитования, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам, однако в рамках отдельных региональных программ кредиты выдаются за счет бюджетных средств на льготных условиях и процентные ставки определяются в административном порядке.
Немецкую систему ипотеки формируют у нас, обходясь без кредитных организаций, их заменяют сами организации-застройщики. Соответственно, российской схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В основном, это риск того, что клиент после периода накопления окажется владельцем недостроенного объекта с нулевой ликвидностью и у него не будет возможности изъять вложенные средства.
Российская система вторичного рынка внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, так как в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, российская перекачивает на этот рынок бюджетные средства.
Наличие в России причин, сдерживающих внедрение поноценной ипотеки (недостаточность правового обеспечения, нестабильность финансового положения страны, отсутствие экономической заинтересованности российских банков в развитии ипотеки, слабая научная и методическая ее проработка) порождает особые сценарии развития ипотеки: локальная банковская инициатива, федеральная инициатива, муниципальная инициатива, девелоперская инициатива и создание кредитных союзов. Все эти сценарии весьма несовершенны и несут в себе серьезные риски.
В настоящее время в ряде городов и регионов России реализуются свои жилищные программы, имеющие ярко выраженную специфику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельных регионов. Объединяет эти программы то, что для них в рамках региональных и местных бюджетов выделяются средства на кредитование граждан для приобретения или строительства жилья. Существуют различные способы использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ: субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым упономоченными в рамках программы банками и предоставление кредитов по заниженным по сравнению с рыночными процентным ставкам.
Региональные программы решения жилищной проблемы в основном используют средства местных бюджетов и незначительны по масштабам реализации, так как ограничены возможностями бюджетов. В нестабильных условиях трудно оценить сумму средств, которая потребуется для реализации программы компенсации процентной ставки, поэтому реализация многих региональных программ была приостановлена.
Многие схемы липотечного кредитования убыточны или рассчитаны на значительные бюджетные вливания. В основе таких схем без участия кредитных учреждений, как правило, находится некая структура (внебюджетный фонд муниципалитета, некоммерческий фонд или коммандитное товарищество), которая выпоняет одновременно две функции: инвестиции в строительство и продажи построенных квартир дольщикам в рассрочку. Стандарты предоставляемой рассрочки платежа по срокам и по ставкам слепо копируются со стран с развитым ипотечным рынком, в результате такая практика приводит к снижению объема рефинансированных средств и, как следствие, к достаточно быстрому сворачиванию ипотечного строительства.
Расчеты показывают, что при стартовом капитале Программы жилищного строительства ЗАТО Северск 50 мн. руб. без участия упономоченного банка можно построить 35, 2 тыс. кв. м жилья, а с участием - - 69,2 тыс. кв. м. (По состоянию на 31.12.2003 г. объектная база Программы составляет 35,4 тыс. кв. м, Приложение 9; на стадии проектирования - 35 тыс. кв. м). Разработанная в; Северске схема ипотечного кредитования имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с известными в России схемами. Эта схема обеспечивает низкие ставки по ипотечным кредитам населению на основе корпоративного принципа обслуживания.
Анализ состояния инвестиционно-строительного жилищного комплекса г. Северска показывает, что он не обеспечивает потребности населения города в жилье (обеспеченность жилой площадью - 11,95 м / чел.), наблюдается снижение объемов строительства жилья с 2000 г. и повышение масштабов незавершенного строительства. Основная причина - дефицит финансовых ресурсов. В структуре реальных источников финансирования преобладают средства бюджетов (58%), граждан (14%) и агентства жилищного кредитования (17%). Нестабильность и недостаточность бюджетного финансирования жилищного строительства в ЗАТО Северск делает актуальным развитие внебюджетных форм финансирования.
Для решения проблемы ипотечного кредитования жилищного строительства были разработаны: Городская программа ЗАТО Северск Жилище, Целевая социально-экономическая программа ипотечного жилищного кредитования в ЗАТО Северск и Правила продажи жилья, построенного за счёт внебюджетных и целевых средств. Для достижения цели данного проекта создано муниципальное унитарное предприятие Агентство по жилищному кредитованию (МУП АЖК), которое является оператором Программы и обеспечивает организационно-технологическое, информационноаналитическое, проектное и кадровое обеспечение механизма ипотечного кредитования.
Механизм ипотечного кредитования представлен сложной системой взаимодействующих субъектов-участников Программы: МУП АЖК, банк, органы местного самоуправления (Администрация и Собрание народных представителей ЗАТО Северск, которые разрабатывают и принимают нормативные акты и постановления, регулирующие отношения участников системы ипотечного кредитования), страховая компания, поручители, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариусы, органы опеки и попечительства, технической инвентаризации, регистрации граждан по месту жительства).
Расходы на покрытие разницы между рыночной ставкой банка (17%) и льготной ставкой выданных ипотечных кредитов несёт МУП АЖК, по состоянию на 01.01.2002 на 1 рубль МУП АЖК привлечено 11,6 рублей ресурсов банка. В дальнейшем, при росте массы ипотечных кредитов Агентство планирует размещать временно свободные привлечённые финансовые ресурсы на депозитах, а из дохода по депозитам обеспечивать льготные процентные ставки заёмщикам - участникам Программы.
Исходя из этого,, важнейшим фактором совершенствования механизма ипотечного кредитования в регионе является акционирование МУП АЖК. Кроме того, акционирование позволит: принимать на баланс вторичное жильё и торговать им; выпускать, приобретать и продавать облигации и другие ценные бумаги, в том числе и ипотечные; наращивать массу ипотечных кредитов путем привлечения частного капитала.
Оценка практики реализации программы показала, что основные качественные и количественные характеристики Программы еще не достигнуты: жизнеспособность (не достаточная адаптация к законодательной и налоговой среде, росту цен на рынке жилья); мультипликативный эффект; гарантии соблюдения прав граждан-участников Программы, эффективность использования средств Программы.
Основной вывод для оператора Программы с точки зрения усовершенствования Правил с учётом накопленного опыта реализации Программы на рынке ЗАТО Северск заключается в необходимости использовать период строительства жилых домов для накопления средств граждан - участников Программы, то есть воспользоваться немецким опытом организации ссудосберегающих строительных касс. Кроме того, стартовый капитал дожен вливаться в проект, состоящий из ряда субъектов Ч участников проекта, составляющих единую корпорацию и имеющих расчетные счета в упономоченном банке. Корпорация в процессе реализации проекта получает допонительный капитал. Текущий баланс капитала корпорации или ее финансовых потоков Ч ключевой параметр, позволяющий обеспечивать невысокие риски банка и достаточно низкие ставки по ипотечному кредиту.
Для отработки механизма ипотечного кредитования в ЗАТО Северск после ряда попыток использования известных стандартных программных пакетов инвестиционных проектов была разработана оригинальная экономико-математическая модель. Эта модель предусматривает достаточно широкий круг способов и источников привлечения финансовых ресурсов для реализации проекта. В числе таких источников: собственные средства физических лиц (покупателей жилья), государственные и отраслевые субсидии и субвенции, кредиты банков, средства застройщиков и пр. Все эти источники представлены в модели индивидуальными характеристиками срочности, возвратности, платности, га-рантированности и т.д.
Модель позволяет варьировать доли ипотечного жилья для ведомственных участников и жилья, предлагаемого для реализации на свободном рынке. Такое разделение участников предполагает различные цены и схемы оплаты за жилье. В определенном смысле продажа на свободном рынке является одним из источников удешевления жилья по отраслевой ипотеке. Такое сочетание источников финансирования является в определенной мере комбинацией известных схем ипотеки, представленных в главе 2. Моделируя различные варианты государственной поддержки можно отследить необходимые объемы первоначальных взносов заемщиков, динамику их платежей, объемы и условия коммерческих заимствований, цену жилья, эффективность ипотеки с позиций застройщиков и других участников Программы и т.д.
При заданных уровнях платежеспособности заемщиков модель позволяет сформулировать допустимые условия таких займов и выбрать из ряда допустимых решений наиболее эффективные по определенным критериям.
В числе критериев эффективности ипотеки наряду с оценкой эффективности проекта для застройщиков модель позволяет рассчитать оценки для кредитных организаций, для МУП АЖК (в случае его акционирования), а также для бюджетов государственных и отраслевых структур, участвующих в поддержке Программы. Для этого в модели предложен механизм формирования допонительных доходов бюджетов, вызванных реализацией Программы ипотеки. Это является новым элементом в подходах к оценке эффективности ипотечных кредитов через оценку прироста макроэкономических показателей (валовые продукты, налоговые поступления и отчисления в бюджеты различных уровней, прирост производительности труда и др.). Последние оценки являются показателями эффективности интеграционного взаимодействия субъектов Ч участников Программы, включая федеральный и региональный уровни.
Такое расширенное понимание эффективности проекта является более правильным, так как при чисто локальных оценках эффективности участников проекта без учета их реального взаимодействия исчезают мотивы участия в проекте федеральных, региональных и отраслевых структур.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Касаткин, Сергей Иванович, Томск
1. Азимов Р. Инвестиции в строительство это надежно // Сбербанк-Новосибирск: Коммерсант-Сибирь. - 1999.- № 1. - С. 2.
2. Айвазян С.А. Интегральные индикаторы качества жизни населения: их построение и использование в социально-экономическом управлении и межрегиональных сопоставлениях. М.: ЦЕМИ РАН, 2000. - 118 с.
3. Баздникин A.C. Основы управления в строительстве: Учебное пособие для вузов. М.: Высшая школа, 1990. - 192 с.
4. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. Как управлять капиталом? М.: Финансы и статистика, 1996. - 384 с.
5. Барихин А.Б. Экономика и право. Энциклопедический словарь. М.: Книжный мир, 2000. - 928 с.
6. Баронин Ф. Кредитование жилья станет дороже // Красное Знамя, -16.08.2002.-№173.
7. Бекина Т. Жилищный сектор в России // Вопросы экономики. Ч 1994. -№ 10.
8. Белолипецкий В.Г. Эффективность внешних инвестиций и экономические интересы // Вестник Московского Университета. Сер. 6: Экономика. Ч 1997.-№ 1. Ч С.28 -41.
9. Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. 2000. - № 5. - С. 12 - 19.
10. Ю.Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача, Новосибирск: ВО Наука, 1993.- 160 с.11 .Богатырев И. Деньги для ипотеки теперь можно поискать на фондовом рынке. Ссыка на домен более не работаетArhiv/2002/l 4/12.html.
11. Болыпой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 5-е изд., доп. и перераб. М.: Институт новой экономики, 2002. - 1280 с.
12. З.Борисов А.Б. Большой экономический словарь. Ч М.: Книжный мир, 2002. 895 с.
13. Н.Борисюк Н.К., Давыдов Б.А. Реформирование хозяйственных отношений при переходе к рынку. М.: Экономика, 1997. - 212 с.
14. Бочаров В.В. Корпоративные финансы.- СПб.: Питер, 2001. 256 с.
15. Бочаров В.В. Финансово-кредитные методы регулирования рынка инвестиций. М.: Финансы и статистика, 1993. - 144 с.
16. Браун Р., Пратт М. Об операциях с недвижимостью в Соединенных штатах // Сибирская финансовая школа (Аваль). 2002. - № 3. - С. 155 Ч 160.
17. Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России / Под ред. М.Х. Лапидуса. М.: Финансы и статистика, 1996. - 336 с.
18. Бунш Г. Теория систем. М.: Советское радио, 1978. Ч 312 с.
19. Васильев Д. Корпоративное управление в России: есть ли шанс для улучшений? В кн.: Инвестиционный климат и экономическая стратегия России. М.: ГУ-ВШЭ, 2000. - 169 с.
20. Вверх по ипотечению // Недвижимость. 1999. - № 37. - С. 10-11.
21. Викулин А.Ю., Узденов Ш.Ш., Финансово-экономический словарь законодательно определенных терминов. Ч М.: Дело, 2002. 200 с.
22. Владимирова Т.А. Финансово-экономический механизм интеграционного взаимодействия в сложной экономической системе: рычаги и методы. -Новосибирск: СИФБД, 2002. 127 с.
23. Воронов В.А., Тимонов В.А., Фадейкина Н.В. Проблемные вопросы предприватизационного периода в области регистрации, учета и налогообложения объектов недвижимости // Сибирская финансовая школа. 2002. - № 1. - С. 91-97.
24. Гиг Дж.ван. Прикладная общая теория систем / Пер. с англ. М.: Мир, 1981.- 336 с.
25. ГКУ: Жилищное строительство в России терпит негативные изменения Ссыка на домен более не работаетarticleshow.shtml7480.
26. Глущенко К. Барьеры на пути ипотечного кредитования // Недвижимость Сибири. 1996. - № 35-36.
27. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: Изд-во МЭГУ, 1994.165 с.
28. Государственная целевая программа Жилище: Принята постановлением Правительства РФ от 26.06.93 г. № 595 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. Ч 1993. № 28.- Ст. 2791.
29. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2: Официальный текст. Ч М.: Кодекс, 1996.-496 с.
30. Егоршин А.П., Зайцев А.К. Качество жизни населения региона. -Н.Новгород: НИМБ, 2002. 122 с.
31. Емельянов C.B. Теория систем с переменной структурой. М.: Наука, 1970.-437 с.
32. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г. с изменениями от 17 апреля 2001 г.).
33. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 года (с изменениями и допонениями от 28 апреля, 24 декабря 1993 года).
34. Иваницкий В.Л., Поляков В.Г. Методические основы маркетинга инвестиций в жилищном строительстве/Известия вузов. Строительство. 1998. № 6. С. 65 -70.
35. Ивантер В.В. Правительство не хочет брать на себя риски инвестиционной политики, 20.05.2002. // www/ Strana/ ru.
36. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие по курсу Теория денег и кредита/ Новосибирская государственная академия экономики и управления. Новосибирск, 1996.-80 с.
37. Ильинская Е.М., Денисова Т.П. Инвестиционная деятельность. Реальные финансовые вложения / СПбГААП. СПб., 1997. Ч 153 с.
38. Инвестиционная деятельность в строительстве: Учеб.пособие / Ива-ницкий В.Л., Поляков В.Г., Полякова О.В., Щербаков А.И. Новосибирск: НГАСУ, 1997. - 108 с.
39. Инвестиционно-строительный комплекс в рыночных условиях: Учеб.пособие / Бузырев В.В., Иванченко О.Г., Ващук Д.А., Федосеев И.В. -СПб.: СПбГИЭА, 1994. 125 с.
40. Инструкция о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации // Недвижимость Сибири. 1995. -№37.-С. 5-2.
41. Ипотека российские реалии, Ссыка на домен более не работаетfinart.nsf.
42. Ипотечное кредитование в дореволюционной России Ссыка на домен более не работаетpolitvnt/1929/ipoteka/gl 1 .html.
43. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Деньги и кредит. 2000. № 9. С. 30 32.
44. Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству М.: ПРИОР, 1999.-416 с.
45. Касаткин С.И. О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в социально-экономических условиях ЗАТО г. Северск. В сб. Организационно-экономические проблемы банковского менеджмента. Вып. 1.- Томск: ТГУ, 2000. С. 149-153.
46. Киселев В.В. Кредитная система России: Проблемы и пути их решения. М.: Финстатинформ, 1999. - 397 с.
47. Кияненко К.В. Концепция жилищной проблемы и жилищная политика России // Жилищное строительство. 1998. - № 1. - С. 2 - 5.
48. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М.: Финансы и статистика, 2001. - 768 с.
49. Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. М.: Финансы и статистика, 1999. - 328 с.
50. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России Дом для Вашей семьи. Ч М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. 82 с.
51. Концепция развития жилищного комплекса Новосибирской области (2000-2004 годы) http //www.yabloko.center-fl .ru/tiunov/index.htm.
52. Концепция улучшения жилищных условий населения ЗАТО и работников предприятий Минатома России с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования. М.: 2000.
53. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы догосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики. -2001.-№5.-С. 89-106.
54. Кредитование / Пер. с англ. К.: Торгово-издательское бюро BHV, 1994.-384 с.
55. Кредитование и расчеты в строительстве: Учебник / Под ред. Н.И.Валенцевой.- М.: Финансы и статистика, 1993. 192 с.
56. Кузовлева И.А. Инвестиционно-строительный комплекс: государственное и региональное регулирование // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политики. Труды очно-заочного семинара 25.08.1999г. Новосибирск, 1999. - С. 57-60.
57. Кузюрина A.A. Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство (на примере Новосибирской области): Диссертация канд. эконом, наук. Новосибирск: НГАСУ, 2000. -122 с.
58. Кульман А. Экономические механизмы / Пер. с фр. / Общ. ред. Н.И. Хрусталевой. М.: АО Издательская группа Прогресс, Универс, 1993. Ч 92 с.
59. Лазаревский А. Земельный кодекс ставит под удар рынок недвижимости // Недвижимость. -1998. -№ 4. С. 71.
60. Леонов В. Жизнь спешит, когда мы медлим: (О развитии ипотечного кредитования) // Сибирский капитал. 1999. - № 13.- С. 8.
61. Люсов А.Н. Доверительная собственность и залоговое право // Деньги и кредит. 1995. - № 1. - С. 42-43.
62. Лушкин С. А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья на долевой основе // Экономика строительства. 2001. - №7. - С. 29 3 7.
63. Матвеев B.C. Эффективные нововведения в региональную инвестиционно-строительную политику // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политике: Труды очно-заочного семинара 25.08.1999г. Ч Новосибирск, 1999.-С. 8-10.
64. Менар Клод. Экономика организаций. М.: Инфра-М, 1996. Ч 160 с.
65. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента / Пер. с англ. М.: Дело, 1992. - 702 с.
66. Миляков Н.В. Финансы: Курс лекций. М.: ИНФРА-М, 2002. - 432 с.
67. О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы: Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281.
68. Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы Жилище // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - № 14. - Ст. 1431.
69. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон РФ от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ.
70. Поляков В.Г. Экономические основы управления инвестиционными проектами в жилищном строительстве: Учеб. пособие. Новосибирск: НГАСУ, 1998.- 110 с.
71. Популярная экономическая энциклопедия. Ч М.: Большая Российская энциклопедия, 2001. Ч 367 с.
72. Правила кредитования физических лиц учреждениями Сбербанка России / Сбербанк России. М, 1997. - 46 с.
73. Принципы инвестирования. М.: Крокус Интернейшнл, 1992.322 с.
74. Программа ипотечного жилищного кредитования в Томской области. Ч М.: Центр инвестиционных, финансовых и международных программ, 2001.
75. Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М.: ИНФРА-М, 2002. - 480 с.
76. Регламент предоставления кредитов юридическим лицам Сбербанком России и его филиалами/Сбербанк России. М., 1997г.- 49 с.
77. Рогова Е.С., Ем B.C. Новый закон об ипотеке и его место в системе российского законодательства // Законодательство. 1999. - № 3. - С 18 Ч 21.
78. Руди Л.Ю. Формирование рынка жилья: Тенденции и перспективы (региональный аспект). Новосибирск, 1997. - 164 с.
79. Садовский В.Н. Основания общей теории систем. М., 1974. - 328с.
80. Свирновский Л.Д. Простая идея, способная стать для региона определяющей // Сибирская финансовая школа. 1998. - № 9-10. - С. 87 - 90.
81. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ (с изменениями и допонениями от 15 ноября 1997 года, 27 июня 1998 года, 2 января 2000 года).
82. Сироткин В.Б. Финансирование и кредитование инвестиций / СПбГААП. СПб, 1997. - 212 с.
83. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. Ч М.: Изд. дом Аудитор, 1999. 112 с.
84. Смолянников Л. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. 1997. - №7. - С.112-123.
85. Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве // Новое в формировании региональной инвестиционно-строительной политике. Труды очно-заочного семинара. Ч Новосибирск: НГА-СУ, 1999. 63-64 с.
86. Соколов В.Г., Владимирова Т.А. Формирование гибких цен и тарифов в интегрированных экономических системах. Новосибирск: Сибирский институт финансов и банковского дела, 2001. - 112 с.
87. Страйк Р. Исследование рынков городского жилья в России // Вопросы экономики. 1994. - № 10.
88. Тамбовцев В. Теоретические вопросы институционального проектирования // Вопросы экономики. 1997. - № 3. - с. 82 - 94.
89. Тапилина B.C. Кому жилье по карману // ЭКО. 1997. - № 5. - С. 159-165.
90. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб., 1996.-235 с.
91. Темишев P.P. О планировании темпов жилищного строительства и распределении муниципального жилья // Экономика строительства. 1998. - № 4.-С. 46-52.
92. Ткаченко Н., Нестерова С. Финансирование жилищной сферы // Экономика и жизнь. 1995. - № 16.
93. Третья модель ипотеки. Каждый железнодорожник может получить квартиру // Известия.- 2001. 10.04. Выпуск 63 (25901). Тематическое приложение Транспорт.
94. Уемов А.И. Системный подход и общая теория систем. Ч М.: Мысль, 1978.-210 с.
95. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. и др. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья. М.: ЦЭМИРАН, 1997.-213 с.
96. Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р., Федорова H.JL, Кирилова А.Н. Современные аспекты анализа и модельного обоснования региональной жилищной политики на базе ипотеки (на примере г. Москвы) // Аудит и финансовый анализ. 2000. - №4. - С.112-135.
97. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М.: Ассоциация авторов и издателей Тандем, Издательство ЭКМОС, 2000. -352 с.
98. Финансово-промышленные группы: проблемы становления, функционирования, моделирования / Под ред. В.В.Титова, З.В.Коробковой. Новосибирск: ИЭ и ОПП СО РАН, 1996. - 176 с.
99. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / М.В. Романовский и др.; Под ред. М.В. Романовского, О.В. Врублевской. М.: - Юрайт-М, 2001.-543 с.
100. Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник. / Под ред. В .К. Сенчагова, А.И. Архипова. М.: Проспект, 1999. - 496 с.
101. Хачатрян С.Р. Анализ и моделирование механизмов развития малого предпринимательства в сфере управления жилищным фондом города // Аудит и финансовый анализ. 2000. - №3. - С. 160-172.
102. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения Ссыка на домен более не работаетfin/200 УЗ/гкЬасЬаЦуап/гкЬасЬа^ап.азр.
103. Хачатрян С.Р. Прикладные методы математического моделирования экономических систем. Научно-методическое пособие / С.Р. Хачатрян. Ч М.: Издательство Экзамен, 2002. Ч 192 с.
104. Хот Роберт Н., Баренс Сет Б. Планирование инвестиций. М.: Дело тд, 1994.- 190 с.
105. Хомлянский Б.Н. Уровень жизни населения России // ЭКО. 1999. -№ 3.- С. 142-152.
106. Цибуленко 3. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество И Российская юстиция. 1999. - № 4. - С. 21 - 29.
107. Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов. 2-е изд., испр. и доп. М.: Дело тд., 1995. Ч 389 с.
108. Шевченко А. Ипотеке массовость, кредитам Ч кассовость. Строительно-сберегательная касса: московская квартира по немецкой схеме // Газета о недвижимости для всех. - 2000. - N56. Ссыка на домен более не работаетrubr/ipot/562000.html.
109. Шеремет А.Д., Сайфулин P.C. Финансы предприятий. М.: ИН-ФРА-М, 1999.-343 с.
110. Джай К. Шим, Джойл Г. Сигел. Основы коммерческого бюджетирования / Пер. с англ. СПб: Пергамент, 1998. - 496 с.
111. Щербаков А.И. и др. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие. / Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова H.A. Новосибирск: НГАС, 1997. Ч 124 с.
112. Экономика строительного предприятия: Учебное пособие / Бузырев В.В., Ивашенцева Т.А., Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Новосибирск: НГАСУ, 1998.-312 с.
113. Экономическое поведение предприятия в условиях реформы. -Новосибирск: ИЭ и ОПП СО РАН, 1997. 172 с.
114. Эскиндаров М.А. Развитие корпоративных отношений в современной российской экономике. М.: Республика, 1999. - 366 с.
Похожие диссертации
- Механизм ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
- Экономический механизм реализации программ жилищного строительства с использованием внебюджетных средств
- Механизм ипотечного кредитования в жилищном строительстве
- Формирование эффективного механизма инвестиционного обеспечения жилищного строительства мегаполиса в современных условиях
- Совершенствование механизма ипотечного кредитования в России