Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Маньков, Игорь Александрович
Место защиты Москва
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости"

На правах рукописи

Маньков Игорь Александрович

СОЗДАНИЕ И РАЗВИТИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

08 00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003065970

Работа выпонена на кафедре экономики строительства и управления инвестициями ГОУ ВПО Государственный университет управления

Научный руководитель кандидат

экономических наук, профессор

Старостина Г Г

Официальные оппоненты доктор

экономических наук, профессор

Талонов А В

кандидат

экономических наук

Тикова Т В

Ведущая организация Инвестиционная группа АГ Капитал

Защита диссертации состоится л17 октября 2007 г в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 212 049 04 Государственного университета управления по адресу 109542, Москва, Рязанский проспект, 99, ауд А-422

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Государственный университет управления

Автореферат разослан л17 сентября 2007 г

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Воронин М И

1 Общая характеристика работы Актуальность исследования Одной из наиболее актуальных проблем стоящих перед правительством Российской Федерации, является проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем На текущий момент наблюдаются значительные диспропорции между потребностями населения в жилье и возможностями его приобретения Вместе с тем, отсутствует система догосрочного жилищного кредитования, недостаточны объемы жилищного строительства, низка развитость социальной инфраструктуры, имеет место невыпонения обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем со стороны государства

В 2005 году правительством Российской Федерации была предпринята попытка решения сложившейся ситуации, путем создания национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России Его целью было формирование рынка доступного жилья и обеспечение граждан комфортными условиями проживания Однако, в программе не было предусмотрено механизма реализации разработанных проектов и программ, способного свести воедино интересы всех вовлеченных в создание доступного жилья сторон, что привело к невыпонению поставленных задач

Функции единого механизма реализации разработанных к настоящему времени национальных жилищных программ, может взять на себя предлагаемая в диссертации государственно - коммерческая финансовая структура в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующаяся на аккумуляции сбережений граждан, подобно действующим паевым инвестиционным фондам (ПИФам), однако направляющая аккумулированные средства на инвестиции в жилищное строительство Такая государственно - коммерческая финансовая структура названа в диссертации - ЖиПИФом

Специализированные паевые инвестиционные фонды получили значительное развитие в Росси в последние годы Благодаря четкой регламентации и контролю паевые инвестиционные фонды стали наиболее защищенным колективным инструментом инвестирования В 156 федеральном законе Об инвестиционных фондах строго прописан механизм создания и функционирования фондов, а также разделены процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т е открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета)

Инфраструктура ЖиПИФа - позволяет не только использовать его как единый механизм реализации разработанных в настоящее время национальных жилищных программ, но и привлечь к их реализации частных инвесторов, а так же профессиональных участников рынка недвижимости

Названные аспекты обуславливают объективную необходимость научного осмысления поставленных вопросов, что и определило актуальность темы и основные направления диссертационного исследования

Цель исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании необходимости создания на базе специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости единого механизма реализации национальных жилищных проектов для регионов Российской Федерации с учетом их экономического и социального развития

Для достижения поставленной цели решены следующие задачи

Х проанализирован зарубежный опыт создания и развития инвестиционных фондов,

Х изучена отечественная практика формирования и управления российскими паевыми инвестиционными фондами

Х исследованы условия становления и развития национальных жилищных программ

Х раскрыты предпосыки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов

Х разработана рейтинговая методика, позволяющая учесть региональную специфику при формировании специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации

Х определен состав участников, их функции, а так же принципы взаимодействия в рамках рассматриваемых специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости

Х разработаны рекомендации по практике создания и развития региональных ЖиПИФов

Х представлена оценка эффективности использования специализированных паевых инвестиционных жилищных фондов в реализации национальных жилищных проектов

Предмет исследования - методы, модели и принципы создания и развития эффективного механизма реализации национальных жилищных программ

Объектом исследования являются национальные жилищные проекты, реализуемые правительством Российской федерации и специализированные паевые инвестиционные фонды

Теоретической основой исследования послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт создания и использования инвестиционных фондов (П Линч, Д Ротшильд, Б М Смит, Д Хил, Д Пруитт, Воропаев В И ,У Ф Шарп, Г Дж Александер, Дж В Бэйли, А Суханов, М В Чекулаев), управления девелоперскими проектами (С Н Максимов, Р Пейзер, А Фрей), статистические материалы о социально-экономическом равитии субъектов Российской Федерации, законодательные и нормативные акты Российской федерации

Методология исследования базировалась на общей теории фондовых рынков, теории организации, методах статистического и экономико-математического анализа Непосредственно в исследуемой области формирования механизма реализации национальных жилищных программ общая теоретическая и методологическая база находится в стадии формирования При разработке методических положений построения и развития ЖиПИфа автор опирася на имеющиеся разработки в области общей теории управления и инвестиционного менеджмента

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методики формирования и развития специализированных инвестиционных фондов жилой недвижимости и на их основе создании единого механизма реализации национальных жилищных проектов в регионах Российской Федерации, учитывающего их региональную специфику, а так же позволяющего привлечь к их реализации как частных, так и колективных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости

Наиболее существенные научные результаты, полученные в результате диссертационного исследования

Х проведена детализированная классификация существующих инвестиционных фондов в России и за рубежом,

Х выявлены основные управленческие и финансовые проблемы жилищных программ, направленных на улучшение положения с обеспечением жильем граждан Российской Федерации,

Х разработана рейтинговая методика, позволяющая оценить уровень социально-экономического развития каждого региона, а так же состояние его строительной отрасли,

Х проведена группировка регионов Российской Федерации по степени их готовности к реализации национальных жилищных проектов,

Х разработаны методические основы по формированию и функционированию государственно - коммерческой финансовой структуры в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующегося на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в объекты жилищного строительства, развитие инфраструктуры и реализацию национальных жилищных проектов,

Х определены основные участники рассматриваемого фонда и их функции и принципы взаимодействия,

Х разработаны практические рекомендации по формированию ЖиПИФов в двух регионах Российской Федерации, отличающихся степенью их готовности к реализации национальных жилищных проектов

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разработанная методика создания государственно - коммерческой финансовая структуры в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, основанного на аккумуляции сбережений граждан, позволяет регионам Российской Федерации формировать на своей территории подобные фонды, что в свою очередь открывает возможность и эффективно реализовать поставленные национальными жилищными проектами задачи

Апробация результатов исследования

Научные результаты и методические рекомендаций подтверждаются их использованием при разработке ряда инвестиционных проектов крупных российских компаниях

Х Создание государственно - коммерческого специализированного паевого инвестиционного фонда жилой недвижимости администрацией ХМАО и ИФД КапитаЪ

Х Внедрение системы управления девелоперскими проектами в управляющей компании Эй Джи Эссет Менеджмент

Х Оценка инвестиционно - строительной привлекательности регионов Российской Федерации, для принятия управленческих решений девелоперской компанией Коако АГ

Публикации По теме диссертации опубликовано 5 научных работ общим объемом 1,6 печатных листа

Общие положения диссертации докладывались автором на научно-практических конференциях, проведенных в Государственном университете управления, где получили положительную оценку и одобрение

Объем и структура работы

Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, заключения и приложений Содержит 161 страницу основного текста (включая 12 таблиц и 9 рисунков) и 5 приложений Список использованной литературы содержит 65 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов

2 Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, сформулированы цель и основные задачи исследования, определены объект и предмет исследования, выделены научная новизна и практическая и теоретическая значимость полученных результатов

В Главе 1 рассмотрен российский и зарубежный опыт создания и развития инвестиционных фондов, описаны национальные жилищные проекты и их состояние, даны определения основным понятиям и проведены исследования основных элементов предметной области

В первую очередь автором был исследован зарубежный опыт создания и использования инвестиционных фондов, занимающих значимое место среди инструментов, используемых инвесторами во всех странах с развитыми финансовыми рынками История фондов насчитывает более 70 лет успешного функционирования, стоимость их активов по состоянию на конец 2006 года превышает 12,7 трилиона доларов США Их появление и развитие было обусловлено потребностями рынка, они стали логическим продожением имеющихся на тот момент финансовых инструментов с учетом современных потребностей частных инвесторов Рассмотрение опыта взаимных фондов в высокоразвитой рыночной экономике, такой как в США, а так же анализ их деятельности позволили в значительной степени раскрыть закономерности и возможность развития институтов этого типа в российской экономике

Как следует из Табл 1 паевые инвестиционные фонды можно объединить в три группы по правовому признаку и одновременно в две группы по принципу построения их операционной структуры

Классификация иностранных инвестиционных фондов _Таблица №1

Правовая форма Операционная структура

Открытые фонды Закрытые фонды

| Корпоративный Организуются в виде необычной акционерной компании, которая может непрерывно выпускать и выкупать свои акции Законодательство многих стран создает трудности в работе этих фондов, но, тем не менее, это наиболее распространенный тип фондов открытого типа Это основная форма закрытых фондов, которые почти всегда создаются в виде акционерных обществ с фиксированным капиталом Они могут выпускать новые акции, как и любое другое акционерное общество, но при этом требуется разрешение акционеров и специальный проспект эмиссии, обычно они не выкупают свои акции

Трастовый Фонды, созданные на базе договора траста между управляющими и трасти Великобритания паевые трасты Данная форма используется так же в бывших британских колониях Данная форма используется инвесторами, желающими инвестировать в высоколиквидные активы, но не желающими участвовать в собраниях акционеров и других корпоративных процедурах

Контрактный Фонд, создающийся на основе договора между управляющим и инвестором, которые не являются акционерами, но вместо этого имеют право выкупать свои инвестиции по стоимости чистых активов фонда

По правовой форме инвестиционные фонды делятся на корпоративные (объединение на базе взаимных интересов), трастовые (объединение на основании договора доверительного управления) и контрактные (на базе договора со

взаимными обязательствами) В свою очередь паевые инвестиционные фонды независимо от своей юридической формы могут быть либо открытыми фондами либо закрытыми

Проведенное в работе исследование типов и видов зарубежных паевых инвестиционных фондов позволило автору сделать вывод о том, что наибольшим многообразием отличается совокупность таких фондов США В Табл 2 приведен перечень наиболее распространенных в Америке паевых инвестиционных фондов

Как следует из табл 2, характер фонда определяется целью, сформулированной создателями фонда Исследование этих целей, свидетельствует о широком охвате потенциальных интересов вкладчиков и о глубокой аккумуляции финансовых ресурсов от частных лиц до государства

Классификация паевых инвестиционных фондов США

__Таблица №2

№ Виды фондов Цель создания

1 Фонды агрессивного роста Максимальный прирост вложенного капитала, текущий доход - второстепенный фактор

2 Фонды роста Инвестиции в обычные акции, цель - рост стоимости вложенного капитала

3 Фонды роста и дохода Инвестирование а обычные акции корпораций, ожидание роста стоимости и дивидендов

4 Фонды драгоценных металов Инвестиции в драгоценные металы, акции золотодобывающих компаний

5 Международные фонды Инвестиции в ценные бумаги иностранных эмитентов

6 Балансовые фонды Защита начального капитала инвестора, текущий доход, рост стоимости вложенного капитала

7 Фонды дохода Обеспечение высокого текущего дохода акционеров

8 Фонды опционных доходов Инвестирование в акции посредством покупки опционов на приобретение акций, текущий доход включает дивиденд и премию по опциону

9 Фонды доходов по государственным ценным бумагам Инвестирование в государственные ценные бумаги и обеспечение постоянного дохода

10 Фонды ипотек Инвестирование в гарантированные государством ипотеки

11 Фонды облигационных корпораций Инвестирование в облигации корпораций, обеспечение постоянного текущего дохода

12 Фонды догосрочных муниципальных бумаг Инвестирование в облигации муниципалитетов, доход не облагается налогом

13 Фонды ценных бумаг отельных штатов Инвестирование в ценные бумаги муниципалитетов одного штата

14 Фонды краткосрочных муниципальных бумаг Инвестирование в краткосрочные ценные бумаги муниципалитетов

15 Взаимные фонды денежного рынка Инвестирование в краткосрочные ценные бумаги частных эмитентов и государства

Наряду с классификацией фондов и характеристикой целей их создания, в процессе исследования было определено поле их деятельности, границы этого поля и специализация

Так же помимо описания видов специализации инвестиционных взаимных фондов, в диссертации автор раскрывает внутреннюю детализацию каждого специализированного фонда

Классификация весьма многообразных паевых инвестиционных фондов, действующих в разных странах, позволяет видеть гибкость и динамику самого процесса формирования паевых инвестиционных фондов, что в свою очередь, позволяет учитывать при формировании этих фондов самые разнообразные факторы и условия Такой взгляд на формирование паевых инвестиционных фондов, открывает широкие возможности в их специализации, в создании новых организационно - финансовых структур развивающегося рынка современной России

Понятие Паевых Инвестиционных Фондов в России законодательно было закреплено сравнительно недавно - в 2001 году, когда Президент РФ подписал Федеральный закон № 156-ФЗ Об инвестиционных фондах Согласно этому закону, Паевой Инвестиционный Фонд - это обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица, объединяющий имущество, переданное в фонд инвесторами (пайщиками фонда), и имущество, полученное в ходе операций с активами фонда

Согласно законодательству, инициатором создания паевого инвестиционного фонда является управляющая компания Она создается как открытое или закрытое акционерное общество, или общество с ограниченной ответственностью Учредителями управляющей компании могут быть юридические и физические лица, РФ в целом, субъекты РФ и муниципальные образования Прежде чем начать управление паевым инвестиционным фондом, компания дожна получить лицензию от Федеральной Службы по Финансовым Рынкам (ФСФР) на право заниматься данным видом деятельности

Деятельность управляющей компании, так же как и структура активов паевых инвестиционных фондов достаточно строго регламентирована соответствующими законодательными актами и распоряжениями Контроль за их испонение осуществляет Федеральная служба по фондовым рынкам (ФСФР) Несмотря на ее строгий контроль за деятельностью фонда и управляющей компании и достаточно открытую концепцию колективных инвестиций, существует такой же строгий перекрестный контроль за всеми организациями, обеспечивающими деятельность фонда, то есть инфраструктурой ПИФ В инфраструктуру ПИФ входят специализированный депозитарий, специализированный регистратор, независимый оценщик, агенты по размещению и выкупу паев, аудитор

В России с созданием ПИФ появися оптимальный в своей экономической эффективности инвестиционный посредник, который может реально изменить представление об инвестиционном процессе своей организационной формой и предоставлением финансовых услуг инвесторам При поддержке государства и создании благоприятных условий деятельности ПИФы смогут повысить конкуренцию не только среди финансовых институтов, но и среди всех хозяйствующих субъектов в стране, включая государство Деятельность в России института, где главными принципами являются достоверность и доступность оперативной финансовой информации, деятельность в рамках лицензированных компаний, осуществляющих перекрестный контроль за правомерностью проведения операций, ориентированность на инвестора вне зависимости от его финансовых возможностей, в сочетании с государственным контролем, способна оказать позитивное влияние на российскую экономику в целом

Одной из наиболее актуальных проблем стоящих перед правительством Российской Федерации, является проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем

Для решения этих проблем в 2005 году был создан национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России Его целью было формирование рынка доступного жилья и обеспечение граждан комфортными условиями проживания При этом действующим механизмом реализации государственной поддержки национального проекта, является Федеральная целевая программа Жилище и входящие в ее состав подпрограммы

В процессе выпонения поставленных в названных программах целей намечается решить ряд конкретных задач

Х повышение доступности жилья, как путем снижения его стоимости, так и путем предоставления субсидий на его приобретение льготным категориям граждан,

Х увеличение объемов ипотечного кредитования, путем развития унифицированных систем рефинансирования ипотечных кредитов, введением системы страхования, повышения роли и финансовых возможностей ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, предоставляя государственные гарантии по займам, а также путем привлечения средств пенсионных фондов,

Х увеличение объемов жилищного строительства и проведение модернизации коммунальной инфраструктуры при государственном участии в финансировании проектов по подготовке земельных участков коммунальной инфраструктурой и в сокращении административных барьеров, связанных с доступом застройщиков на рынок жилищного строительства

Однако, такие факторы, как недостаточный объем жилищного строительства, административные барьеры при выделении земельных участков под строительство, не развитость инженерной инфраструктуры указывают на отсутствие единого механизма реализации разработанных проектов и программ, способного свести воедино интересы всех вовлеченных в создание доступного жилья сторон

Функции единого механизма реализации разработанных в настоящее время жилищных программ, может взять на себя новая государственно - коммерческая финансовая структура предлагаемая в работе в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующегося на аккумуляции сбережений граждан Цельютакого фонда является инвестирование в жилищное строительство и реализация национальных жилищных проектов В настоящей работе эта структура названа жилищным паевым инвестиционным фондом - ЖиПИФом

Вторая глава диссертационного исследования посвящена описанию предпосылок к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов, а так же анализу региональной специфики субъектов Российской Федерации, которая дожна быть учтена при формировании на их территории ЖиПИФов

Из проведенного автором в данной главе анализа обеспеченности финансовыми ресурсами объектов строительства, был сделан вывод о том, что на рынке жилой недвижимости сложилась ситуация, когда необходимы новые подходы к привлечению населения для формирования колективных инвестиций Это означает, что подобные инвестиции уже на стадии их формирования дожны носить адресный характер развитие жилищного строительства В качестве практической меры, может выступить создание специализированных паевых инвестиционных фондов Необходимость создания такого механизма объясняется тем, что рынок недвижимости в России носит закрытый, непрозрачный характер, несмотря на положительные тенденции последних двух-трех лет в преодолении этих трудностей Этот механизм, станет защитой интересов населения, то есть частных не профессиональных инвесторов

Печальный опыт МММ, банковских кризисов, дефотов и девальваций породил стойкое недоверие со стороны Российских граждан к финансовым

институтам Чтобы переломить данное предубеждение необходимо гарантировать частным непрофессиональным инвесторам сохранность вложений и создать четкую систему контроля за их использованием

Аккумуляция денежных средств населения путем создания специализированных паевых инвестиционных фондов, позволяет преодолеть ряд барьеров и ограничений, свойственных действующим финансовым структурам

Прежде всего, это позволит обеспечить квалифицированное управление аккумулированными средствами Так как появиться возможность привлекать к экспертизе проектов специалистов из различных областей и принимать более взвешенные решения, а так же юридически более грамотно оформлять взаимоотношения и документацию

Вместе с тем, рассматриваемая аккумуляция средств населения позволит получить доход от эффекта масштаба, ведь выступая единым фронтом, инвесторы могут добиться оптовых цен и более выгодных условий сотрудничества

Также возможно добиться снижения стоимости так называемого входного билета На данный момент, минимально необходимая сумма для осуществления операций на рынке недвижимости составляет не менее $50 тыс , а для поноценного инвестирования необходимы гораздо большие средства Наряду с этим, аккумуляция средств частных инвесторов позволит распределять средства по нескольким строительным проектам различных застройщиков и тем самым создать диверсифицированный портфель активов, который поможет минимизировать потери в случае возникновения проблем у того или иного застройщика

Как и США, Россия в своем развитии идет по пути разнообразия видов инвестиционных фондов К настоящему моменту сложились три вида паевых инвестиционных фондов - открытые, интервальные и закрытые

Закрытые паевые фонды недвижимости получили в последнее время наибольшее развитие В начале 2006 года в России было зарегистрировано более 200 подобных фондов, а сумма их активов превысила 32 мрд рублей Такие фонды востребованы рынком и могут стать действенным механизмом реализации национальных жилищных программ, так как в их основу положен ряд правовых и экономических особенностей позволяющих обеспечивать стабильность и эффективность инвестиций и доходность частных инвесторов

Х не ограниченное количество пайщиков

Х широкая инвестиционная декларация

Х возможность ежегодной выплаты дохода по паю

Х фонд создается на срок не менее 5 лет и позволяет реализовывать догосрочные программы

Х заложен механизм активного участия пайщиков в работе ЗПИФа через общее собрание пайщиков, что повышает доверие к нему со стороны потенциальных инвесторов

Х неограниченность суммы инвестирования, позволяет создавать закрытый фонд недвижимости как для решения региональных жилищных проблем, так и для реализации федеральных программ

Специализированные на реализации национальных жилищных программ закрытые паевые инвестиционные фонды, названные в работе ЖиПИФами, могут сочетать в себе интересы всех участников строительного процесса, а также подвести юридическую и финансово-экономическую базу под реализацию государственных жилищных программ В результате может быть получен двойной результат запущен эффективный механизм реализации национальной жилищной программы и создан современный инструмент колективных инвестиций в форме ЖиПИФов

В результате исторических, географических, и экономических факторов, в различных регионах страны сложились весьма разнообразные условия для решения жилищной проблемы Анализ показывает, что наиболее высокие темпы роста объемов ввода жилья достигаются в регионах со всесторонне развитой инфраструктурой, а так же в регионах с активно развивающимися рыночными отношениями во всех сферах производственно - экономической деятельности

Диапазон и объем функций ЖиПИФа, создаваемого в разных регионах, столь же различны, на сколько различны по своему социально- экономическому развитию многообразные регионы страны

Для разработки методики формирования ЖиПИФов в различных субъектах Российской Федерации, в рамках настоящей диссертации была выпонена классификация и группировка регионов по ряду критериев, характеризующих степень их производственно - экономического развития

Для анализа были приняты 36 крупнейших агломераций России, которые принимают активное участие в Национальном проекте Доступное и комфортное жилье - гражданам России, а так же имеют численность населения не менее 500 тыс человек для агломерации, и не менее 300 тыс человек для города В процессе анализа использовались статистические данные по субъектам РФ

Наряду с показателями Госкомстата, в общий состав аттестационных показателей допонительно включены 4 специальных расчетных показателя, позволяющих количественно оценить потенциал развития регионов РФ

Вся совокупность статистических и допонительных показателей была разделена на три группы по признаку их влияния на развитие регионов, к числу таких признаков были отнесены

- социально - экономическое развитие региона,

- развитие строительного сектора в регионе,

- состояние и перспективы развития жилого фонда в регионе

Целью группировки статистических показателей по направлениям их влияния на выпонение жилищных программ в настоящей методике является расчет так называемого группового индекса региона Данный индекс позволит построить рейтинг регионов в обозначенных группах, выявив степень развитости рассматриваемого признака В работе подробно описана методика расчета указанного индекса, а так же на примере Краснодарского края проведен его расчет По итогам построения итогового рейтинга регионов, было проведено их деление на три группы

Первая группа Это экономически развитые регионы При работе в данных регионах, ЖиПИФ может использовать имеющиеся строительные мощности и производственные предприятия для реализации строительных проектов Роль ЖиПифов в этих регионах может ограничиваться ролью новой финансовой структуры, осуществляющий аккумуляцию и распределение средств пайщиков

Вторая группа Это регионы, с достаточно развитой строительной отраслью, но нуждающиеся в финансировании ЖиПИФом инвестиций в развитие отдельных подотраслей (промышленности строительных материалов, оборудование, рабочая сила и т д), а так же в развитии инфраструктуры

Третья группа В ней представлены аграрные или не имеющие достаточных строительных мощностей регионы При работе в данных регионах, ЖиПИФам предстоит создавать собственные строительные мощности, развивать производство строительных материалов, а так же инвестировать в развитие инфраструктуры региона

Из приведенной в диссертации характеристики и группировки регионов следует, что при создании новой финансовой структуры, только около трети

российских регионов, готовы к самостоятельной реализации национальных жилищных проектов

В связи с чем, создаваемому в регионах ЖиПИФу предстоит решать не только финансовые вопросы Для реализации проектов Национальных жилищных программ, ЖиПИФ дожен стать многофункциональной девелоперской организацией, а так же создавать собственные хозяйствующие субъекты, для обеспечения строительства необходимыми материалам и оборудованием Таким образом на долю ЖиПИФа ложиться большой объем организационной деятельности, а также выпонение разнообразных функций Эти функции можно сгруппировать в несколько основных функциональных блоков ЖиПИФа

Х Организационно-правовой блок

Х Финансовый блок

Х Строительный блок

Х Эксплуатационный блок

Х Хозяйственный блок

Классификация регионов по степени производственно - экономического и социально развития, выпоненная на основе данных Росстата позволила выявить относительную однородность применительно к обозначившимся группам Этот шаг, в свою очередь, открывает возможность сформировать единую для каждой группы организационно - экономическую схему построения коммерческо-государственной финансово - кредитной организации, способной реализовывать национальные жилищные проекты

В третьей главе автор рассматривает вопросы создания и функционирования ЖиПИФов в субъектах Российской Федерации с различной степенью готовности к реализации национальных жилищных проектов, приводит их возможные организационно - функциональные структуры, а так же проводит оценку эффективности их использования

При формировании ЖиПИФа, предстоит, определить круг потенциальных заинтересованных участников фонда, ибо понимание их целей, рисков и ответственности, позволит оптимизировать структуру фонда и добиться ее соответствия требованиям, предъявляемым к подобным организациям В работе были выделены три группы участников

- частные инвесторы

- федеральные и региональные власти

- профессиональные участники рынка недвижимости

В рамках диссертации подробно описаны цели их участия в работе ЖиПИФов, процедуры входа и выхода из него, а так же участие в его функционировании и степени оказываемого влияния на его инвестиционную политику

Для эффективного сочетания интересов всех сторон участвующих в создании фонда, необходимо формирование организационной структуры, которая охватывала бы все сферы деятельности фонда, а так же открывала возможности оперативно реагировать на изменения рыночной коньюктуры и позволяла четко согласовывать свою инвестиционную политику с пайщиками

Задачи стоящие перед Управляющей компанией ЖиПИФа можно разделить на два основных блока

-блок аккумуляции средств и работы с пайщиками -блок распределения средств и реализации проектов

Структура и функции первого блока во многом определены ФЗ №156 Об инвестиционных фондах и требованиями федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) В сферу его ответственности входит работа с физическими и юридическими лицами - пайщиками фонда, передача данных специализированному

регистратору для составления реестра инвесторов, заказ и получение оценки имущества фонда у независимого оценщика, подготовка и предоставление материалов независимому аудитору и ФСФР

Исходя из этих функций, в рамках диссертации автором был определен круг отделов, которым предстоит выпонять работы этого блока и дано описание их функций

- Клиентский отдел

- Отдел отчетности и аудита

- Договорно-правовой отдел

Второй блок решает иные задачи, основной целью его функционирования является обеспечение доходов ЖиПИФа После формирования ЖиПИФа и аккумуляции в нем средств пайщиков, перед управляющей компанией фонда встают вопросы об организации процесса отбора проектов, их ведения и финансирования Фактически, управляющая компания начинает выпонять функции инвестора -девелопера и структура второго блока Управляющей компании во многом схожа со структурой крупных инвестиционно - девелоперских компании(см рис 1)

При создании собственных строительных мощностей, структура управления строительством, по мнению автора, может быть организованна по матричному принципу

В последствии в рамках данного департамента или отдельно, может быть создано еще одно подразделение - Отдел по эксплуатации объектов недвижимости фонда, который будет управлять объектами недвижимости и следить за их техническим состоянием

По своей финансовой структуре, ЖиПИФ отличается от описанной выше организационной структуры Это обусловлено как законодательными факторами, определяющими базовые принципы работы ЗПИФН, так и спецификой создаваемого ЖиПИфа

Финансовые потоки при функционировании ЖиПИФа

,К( II IV VI ЧЦИЯ Перечисление

гарантийных средств

\ Финансирование \ создания \ эксплуатационной Организации Доходы от \

эксплуатации \ объектов \ Г........

'Х"Ш П<

.....Xе!

СТРОИ! гльсгво

Финансирование и) контроль строительства Управляющая компания

Доходы от реализации строительных проектов

Инвестиции

Общая с хеша потенциальной структуры ЖиПИФа

тшртшшт дтоштарш

('лавтовдрм амнийиршл I I су

Ншопиштак аущ юр

Дигмч? тдвоанпржл

гзгашЕИнк

иигапфю

Дм лер тюдо>М1уые<и:< НШ<

Дагегер юрт щтщ лудн * 9тамфсгк т таюпн

Дммр 4ШК КВИИТ1

пжвоитвд

г - - - ---- ------1 1 Договор нззфФекифсвзнне 1Ч 1 рМКТНртБЩНК

| ДшЕср ш.гаинкг1ц>еч;г1 |_ , 1 Оцвоцкк

г__--- ---------- | Дсгеи'рншряпеоте 1Ч

Субподрядчик

СуЁтщгфГшк I

' Догмор иаривдвмб I рт

/....... ! .....

Суиищотшк

СТРОИТЕЛЬСТВО

|| !%Ю'ШИЙСИИ || [ Ынтшь-тхшш^ш ь |

|| Опмярни:л || щшшш ъгр/в*.

Отдал шужю ш ниЦм1рет |дох 31Ш1

Упрагганаиал к шланмх

йшшозсетов Р

Рянмижные Елиш

В заключении третей главы был проведен анализ эффективности использования предложенного автором единого механизма реализации национальных жилищных проектов в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, специализирующаяся на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство Были рассмотрены

- социальная эффективность (общественная значимость и полезность)

- бюджетная эффективность

- экономическая эффективность

3 Выводы

Результатом проведенного исследования являются теоретические и методические положения по организации и функционированию единого механизма реализации национальных жилищных проектов в форме новой государственно -коммерческая финансовой структуры основанной на специализированном паевом инвестиционном фонде, базирующемся на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство

Основные выводы и рекомендации, сформулированные автором по результатам исследования, сводятся к следующему

- Изучение мирового опыта и классификация весьма многообразных паевых инвестиционных фондов позволило увидеть гибкость и динамику самого процесса формирования паевых инвестиционных фондов, что в свою очередь, открывает возможность закладывать при формировании подобных фондов разнообразные факторы и условия и позволяет использовать широкие возможности специализации, при создании новых видов паевых фондов в условиях развивающегося рынка современной России

- В России с созданием ПИФ появися оптимальный по своей эффективности инвестиционный инструмент, который может реально изменить представление об инвестиционном процессе своей организационной формой и способен оказать позитивное влияние на российскую экономику в целом, вернув утраченное доверие частных вкладчиков и обеспечить недостающее финансирование Национальных жилищных проектов

- Функции единого механизма реализации разработанных в настоящее время жилищных программ, может взять на себя новая государственно - коммерческая организационно - финансовая структура в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующегося на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство

- Как показало Исследование, диапазон функций единого механизма реализации жилищных программ на территории России колеблется в таких больших пределах, что неизбежны выводы о необходимости, при создании ЖиПИФов, учитывать специфику регионов

- Классификация регионов по степени производственно - экономического и социально развития, выпоненная в исследовании, позволила выявить их относительную однородность применительно к обозначившимся группам Что в свою очередь, открыло возможность сформировать единые для регионов каждой группы организационно - экономические схемы построения региональных ЖиПИФов

Основные положения диссертационного исследования нашли отражения

в публикациях'

1 Маньков И А (статья) Колективные инвестиции в строительство проблемы и перспективы // Экономика строительства №11 -М Изд, 2006, 0,4 п л

2 Маньков И А (тезисы доклада) Использование современных финансовых инструментов для реализации национальных жилищных проектов // Материалы международной научно практической конференции Актуальные проблемы управления - 2006 М ГУУ, 2006, 0, 2 п л

3 Маньков И А (статья) Роль специализированных паевых инвестиционных фондов в реализации национальных жилищных программ // Экономика строительства №12-М Изд, 2006, 0,4 п л

4 Маньков И А (тезисы доклада) Организационно-финансовая структура жилищного ЗПИФН, используемого для реализации национальных жилищных проектов// Материалы 22-й Всероссийской конференции молодых ученых и студентов Реформы в России и проблемы управления - 2007 М ГУУ, 2007, 0, 2 п л

5 Маньков И А (статья) Оценка эффективности использования специализированных паевых инвестиционных фондов в реализации национальных жилищных программ // Экономика строительства №9 -М Изд, 2007, 0,4 п л

Подп в печ 13 09 2007 Формат 60x90/16 Объем 1 п л

Бумага офисная Печать цифровая. Тираж 50 экз Заказ № 812

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд 106 Тел/факс (495) 371-95-10, e-mail dinc@guu ru www guu га

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Маньков, Игорь Александрович

Введение.

Глава 1. Паевые инвестиционные фонды: зарубежный и российский опыт.

1.1 Инвестиционные фонды в мировой практике финансирования.

1.2 Формирование и развитие паевых инвестиционных фондов в России.

1.3 Национальные жилищные программы: текущее состояние и перспективы развития.

Глава 2. Организационно-экономические проблемы создания и функционирования специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации.

2.1 Предпосыки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов.

2.2 Организационно-экономические проблемы осуществления строительства объектов жилой недвижимости ЖиПИФами в различных регионах

Российской Федерации.

Глава 3. Формирование и интеграция Жилищных паевых инвестиционных фондов в процесс реализации Национальных жилищных программ.

3.1 Основные участники Жилищных паевых инвестиционных фондов.

3.2 Организационно-функциональная структура Жилищного паевого инвестиционного фонда.

3.3 Структура эксплуатационно - управляющей компании, осуществляющей управление жилыми объектами ЖиПИФа.

3.4 Эффективность внедрения ЖиПифов в реализацию Национальных жилищных проектов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Создание и развитие специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости"

Одной из наиболее актуальных проблем стоящих перед правительством Российской Федерации, является проблема обеспечения населения доступным и комфортным жильем. На текущий момент наблюдаются значительные диспропорции между потребностями населения в жилье и возможностями его приобретения. Вместе с тем, отсутствует система догосрочного жилищного кредитования, недостаточны объемы жилищного строительства, низка развитость социальной инфраструктуры, имеет место невыпонения обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем со стороны государства.

В 2005 году правительством Российской Федерации была предпринята попытка решения сложившейся ситуации, путем создания национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Его целью было формирование рынка доступного жилья и обеспечение граждан комфортными условиями проживания. Однако, в программе не было предусмотрено механизма реализации разработанных проектов и программ, способного свести воедино интересы всех вовлеченных в создание доступного жилья сторон, что привело к невыпонению поставленных задач.

Функции единого механизма реализации разработанных к настоящему времени национальных жилищных программ, может взять на себя предлагаемая в диссертации государственно - коммерческая финансовая структура в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, базирующаяся на аккумуляции сбережений граждан, подобно действующим паевым инвестиционным фондам (ПИФам), однако направляющая аккумулированные средства на инвестиции в жилищное строительство.

Специализированные паевые инвестиционные фонды получили значительное развитие в Росси в последние годы. Благодаря четкой регламентации и контролю паевые инвестиционные фонды стали наиболее защищенным колективным инструментом инвестирования. В 156 федеральном законе Об инвестиционных фондах строго прописан механизм создания и функционирования фондов, а также разделены процессы управления активами фонда и их хранения (это главное отличие от инвестирования через стандартные схемы, т. е. открытые и закрытые акционерные общества или брокерские счета).

Инфраструктура ЖиПИФа - позволяет не только использовать его как единый механизм реализации разработанных в настоящее время национальных жилищных программ, но и привлечь к их реализации частных инвесторов, а так же профессиональных участников рынка недвижимости.

Названные аспекты обуславливают объективную необходимость научного осмысления поставленных вопросов, что и определило актуальность темы и основные направления диссертационного исследования.

Цель исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании необходимости создания на базе специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости единого механизма реализации национальных жилищных проектов для регионов Российской Федерации с учетом их экономического и социального развития.

Для достижения поставленной цели в рамках работы будет необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать зарубежный опыт создания и развития инвестиционных фондов;

- изучить отечественную практику формирования и управления российскими паевыми инвестиционными фондами

- исследовать условия становления и развития национальных жилищных программ

- раскрыть предпосыки к созданию паевых инвестиционных фондов, специализированных на реализации национальных жилищных проектов.

- Разработать методику, позволяющую учесть региональную специфику при формировании специализированных паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости в различных регионах Российской Федерации

- определить состав участников, их функции, а так же принципы взаимодействия в рамках рассматриваемых специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости

- разработать рекомендации по практике создания и развития региональных специализированных инвестиционных паевых фондов жилой недвижимости

- провести оценку эффективности использования специализированных паевых инвестиционных жилищных фондов в реализации национальных жилищных проектов

Предмет исследования - методы, модели и принципы создания и развития эффективного механизма реализации национальных жилищных программ.

Объектом исследования являются национальные жилищные проекты, реализуемые правительством Российской федерации и специализированные паевые инвестиционные фонды

Теоретической основой исследования послужили литература, материалы и труды отечественных и западных ученых, отражающие опыт создания и использования инвестиционных фондов (П. Линч, Д. Ротшильд, Б.М. Смит, Д. Хил, Д. Пруитт, Воропаев В.И.,У. Ф. Шарп, Г. Дж. Александер, Дж. В. Бэйли, А. Суханов, М.В. Чекулаев), управления девелоперскими проектами (С.Н. Максимов, Р. Пейзер, А. Фрей), статистические материалы о социально-экономическом равитии субъектов Российской Федерации, законодательные и нормативные акты Российской федерации.

Методология исследования базировалась на общей теории фондовых рынков, теории организации, методах статистического и экономико-математического анализа. Непосредственно в исследуемой области формирования механизма реализации национальных жилищных программ общая теоретическая и методологическая база находится в стадии формирования. При разработке методических положений построения и развития ЖиПИфа автор опирася на имеющиеся разработки в области общей теории управления и инвестиционного менеджмента.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методики формирования и развития специализированных инвестиционных фондов жилой недвижимости и на их основе создании единого механизма реализации национальных жилищных проектов в регионах Российской Федерации, учитывающего их региональную специфику, а так же позволяющего привлечь к их реализации как частных, так и колективных инвесторов и профессиональных участников рынка недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что разрабатываемая в рамках диссертации методика создания государственно - коммерческой финансовая структуры в форме специализированного паевого инвестиционного фонда, основанного на аккумуляции сбережений граждан, позволит регионам Российской Федерации формировать на своей территории подобные фонды, что в свою очередь откроет возможность эффективно реализовать поставленные национальными жилищными проектами задачи.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Маньков, Игорь Александрович

Заключение

В процессе исследования был изучен мировой опыт и проведена классификация весьма многообразных паевых инвестиционных фондов, действующих в разных странах, что позволило увидеть гибкость и динамику самого процесса формирования паевых инвестиционных фондов. Это открывает возможность закладывать при формировании подобных фондов разнообразные факторы и условия. Такой взгляд на формирование Паевых инвестиционных фондов, позволяет использовать широкие возможности специализации, при создании новых видов паевых фондов в условиях развивающегося рынка современной России.

С созданием в России института паевых инвестиционных фондов появляется оптимальный по своей экономической эффективности инвестиционный посредник, который может реально изменить представление об инвестиционном процессе своей организационной формой и предоставлением финансовых услуг инвесторам. При поддержке государства и создании благоприятных условий деятельности ПИФы смогут повысить конкуренцию не только среди финансовых институтов, но и среди других хозяйствующих субъектов.

Деятельность такого посредника, базирующаяся на достоверности и доступности оперативной финансовой информации, ограниченная рамками лицензирования и одновременно перекрестного контроля за правомерностью проведения операций и в свою очередь ориентированная на инвесторов вне зависимости от их финансовых возможностей и одновременно способная сочетать названные свойства с общим государственным контролем - может оказать позитивное воздействие на российскую экономику в целом, вернув утраченное доверие частных вкладчиков и обеспечить недостающее финансирование Национальных жилищных проектов.

Для успешной реализации намеченных Национальных жилищных проектов, направленных на удовлетворение потребностей всего населения в жилье на территории десятков областей и регионов России, резко отличающихся друг от друга в экономическом и социальном развитии необходимо создание единого механизма управления этим процессом. Функции такого единого механизма, может взять на себя предлагаемая в работе государственно - коммерческая организационно - финансовая структура в форме паевого инвестиционного фонда, специализирующегося на аккумуляции сбережений граждан с целью инвестирования в жилищное строительство и названного в настоящей работе жилищный паевым инвестиционным фондом - ЖиПИФом.

Диапазон функций единого механизма реализации жилищных программ на территории России колеблется в таких больших пределах, что неизбежны выводы о необходимости, при создании ЖиПИФов, учитывать специфику каждого региона. В работе выпонена классификация регионов по степени их производственно - экономического и социально развития, по разработанной методике на основе данных Росстата. Это позволило выявить их относительную однородность применительно к обозначившимся группам, что в свою очередь, дает возможность сформировать единые для регионов каждой группы, но различные по обозначившимся группам, организационно - экономические схемы построения коммерческо-государственных финансово - кредитных организации или иначе говоря сформировать Региональные ЖиПИФы.

Региональные ЖиПИФы, позволяют сочетать интересы всех участников инвестиционно - строительного процесса, и вместе с тем подводят юридическую и финансово-экономическую базу под реализацию Национальных жилищных программ. Однако, практическая реализация новой организационно-финансовой структуры, какой могут стать ЖиПИФы нуждается в доработке ряда нормативных актов федеральной и региональной власти, с одновременным развитием динамичности подходов к индивидуальным условиям регионов. В результате, может быть получен двойной результат: запущен эффективный организационно-финансовый механизм реализации национальных жилищных программ с одной стороны и создан современный инструмент колективных инвестиций в форме ЖиПИФов с другой стороны.

Одним из главных организационных эффектов формирования региональных ЖиПИФов проявляется в централизации денежных ресурсов на конкретной территории способных превратиться в адресные инвестиции. Это достигается за счет особенностей функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов, а так же созданием надежной управляющей компании сочетающей в себе функции, как по аккумуляции денежных средств, так и по их распределению.

Важным организационным эффектом создания регионального ЖиПИФа является внедрение в практику реализации Национальных жилищных проектов разнообразных передовых приемов и методов управления в зависимости от особенностей региона. В одних регионах, используются современные методы управления аккумулированием частных вкладов, в других - передовые методы управления развитием производственно - технической базы строительства, в третьих внедряются новые технологии управления инвестиционно - строительными проектами, то есть создаются девелоперские структуры.

Социальным эффектом от создания региональных ЖиПИФов является улучшение структуры занятости в регионах за счет роста рабочих мест, увеличения заработной платы и как следствие улучшение качества жизни, что позитивно сказывается на социально-экономическом развитии каждого региона и страны в целом.

Бюджетным эффектом от создания региональных ЖиПИФов является снижение нагрузки на различные уровни бюджетов за счет снижения доли бюджетного финансирования, уменьшения субсидирования населения, а так же уменьшения срока возврата бюджетных средств.

Сочетание в рамках единого механизма всех этапов инвестицонно -строительного процесса, открывает возможность исключить из него появившиеся посреднические структуры, тем самым снизить стоимость жилья для конечного потребителя, сделав его более доступным.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Маньков, Игорь Александрович, Москва

1. Арсентьев В. Руководство по российскому рынку капитала. М.: Альпина Паблишер, 2001. - 280с.

2. Б. Марк Смит Путь к рациональному изобилию: эволюция современного фондового рынка, Douglas&McIntyre LTD, 2001

3. Биржевое дело / под ред. В.А. Галанова, А.И. Басова. М.: Финансы и статистика, 1999. - 304с.

4. Бланк И. А. Инвестиционный менеджмент, Киев: МП "ИТЕМ" ТД, 1995

5. Богданов С., Вольский О. Мое IPO мое богатство // Банковские технологии. М., 1999, № 12, 22-26

6. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов: Пер. с англ. М. ЗАО "Олимп-Бизнес", 1997

7. Быкова Е. Муниципальные займы: как снизить риски инвестора и риски эмитента// Рынок ценных бумаг, 1996 № 9, 29-31

8. Бычков А. П. Мировой рынок ценных бумаг: институты, инструменты, инфраструктура. М., Диалог МГУ, 1998

9. Ван Хорн Дж. К. Основы управления финансами: Пер. с англ. М., Финансы и статистика, 1996

10. Ю.Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник.- М.: Изд-во МГУ, 2004.

11. П.Воропаев В.И. Управление проектами в России. М.: Алане, 1995.

12. Генкин А. С. Эффективный траст: опыт Западной Европы и российская практика. М., Издательский дом "Альпина", 1999

13. Гончаренко Л.И. Налогообложение организаций финансового сектора экономики. Учебное пособие. М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2001. - 1 Юс.

14. Данилов Ю. А. Создание и развитие инвестиционного банка в России/ Академия народного хозяйства при Правительстве России, М., Дело, 1998

15. Джон Хил, Джордж Пруитт, Ланди Хил, Поное руководство по биржевым торгам, Wiley Trading Advantage, 2000

16. Инструкция ЦБ РФ от 02.07.1997 № 63 О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгатерском учете этих операций кредитными организациями РФ

17. Кочеврин П. Инвестиционный фонд на рынке недвижимости опыт работы // Рынок ценных бумаг, М., 2001 №7, 65-67

18. Мазура И. Девелопмент, Экономика,2004

19. Мазура И., Шапиро В. Управление инвестиционно-строительными проектами: международный подход, Авалон, 2004

20. Максимов С. Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование. ИД Питер, 200321 .Менеджмент. Маркетинг. Персонал / Под ред. А.Г. Поршнева, М.JI. Разу, Ю.В. Якутина и др. М., 1997.

21. Мещерова Н. В. Организованные рынки ценных бумаг: Учебное пособие для студентов вузов. М., Логос, 2000

22. Миловидов В. Д. Паевые инвестиционные фонды. М., Анкил, ИНФРА-М, 1996

23. Миловидов В., Шокин М. Эволюция паевых инвестиционных фондов: роль информации и саморегулирования // Рынок ценных бумаг, М., 1996 №20, 70-73

24. Миркин Я. М. Ценные бумаги и фондовый рынок: Профессиональный курс в Финансовой академии при Правительстве России, М., Перспектива, 1995

25. Миркин Я.М. Рынок ценных бумаг. Учебное пособие. М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2002. - 87с.27.0'Брайен Дж., Шриваставва С. Финансовый анализ и торговля ценными бумагами (FAST). / пер. с англ. М.: Дело ТД, 1995. -208с.

26. Пипко В. А. Бухгатерский учет денежных средств и ценных бумаг: Учебное пособие /Под ред. Ю. Г. Бинатова, М. Финансы и статистика, 1997

27. Питер Линч, Джон Ротшильд Учитесь зарабатывать: Введение в основы инвестиционного бизнеса, Fireside, 1995

28. Разу М.Л., Воропаев В.И., Якутии Ю.В. и др. Управление программами и проектами: 17-модульна программа для менеджеров "Управление развитием организации". Модуль 8. М.: ИНФРА-М, 2000. .

29. Разу М.Л. Талонов A.B. Атаманова H.A. Управление коммерческой недвижимостью: Учебник для вузов. КноРус, 2007

30. Ричард Б.Пейзер, Анна Б. Фрэй Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULI по ведению бизнеса, ULI-THE URBAN LAND INSTITUTE, 2003

31. Рогов М. А. Риск-менеджмент. М. Финансы и статистика, 2001

32. Санин Д. (Интерфин капитал). Хороший стимул для фондового рынка. Валютный Спекулянт. - 2003 № 03(41). - С. 66

33. Семенкова Е. М. Операции с ценными бумагами: российская практика. М., Перспектива, ИНФРА-М, 1997

34. Справочная правовая система ГАРАНТ / пакет ГАРАНТ -профессионал.

35. Талонов A.B. Организационно-экономический механизм развития рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве (Теоретико-методологические проблемы): Дис. д-ра экон. наук : 08.00.05 : Москва, 1998 225 с. РГБ ОД, 71:99-8/220-Х.

36. Твид JI. Психология финансов / пер. с англ. М.: ИК Аналитика, 2002. - 376с.

37. Тьюз Р., Брэдли Э., Тьюз Т. Фондовый рынок 6-е изд.: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 1997

38. У правление колективными инвестиционными фондами. Под ред. Гикриста К. при участии Сент-Джайса М., Бакстон С., Алексеевой Е., М., Raster's, 1999

39. Фабоцци Ф. Управление инвестициями: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 2000

40. Федеральный закон от 07.05.1998 № 75-ФЗ О негосударственных пенсионных фондах

41. Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ Об инвестиционных фондах

42. Хохлов Н. В. Управление риском: Учебное пособие для вузов. М., ЮНИТИ-Дана, 1999

43. Цисарь И. Ф., Чистов В. П., Лукьянов А. И. Оптимизация финансовых портфелей банков, страховых компаний, пенсионных фондов. М., Дело, 1998

44. Чекулаев М.В. Риск менеджмент. Управление финансовыми рисками на основе анализа волатильности. - М.: Альпина Паблишер, 2002. -343с.

45. Ческидов Б. М. Развитие банковских операций с ценными бумагами. М., Финансы и статистика, 1997

46. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ., М., ИНФРА-М, 1997

47. Шихвердиев А.П. Рынок ценных бумаг как фактор инвестиций.//Финансы.- 2001.- № 8

48. Штольте П. Инвестиционные фонды: Пер. с нем., М. Финастатинформ: Интерэксперт, 1996

49. Эндрю Джеймс Мак-Лин, Гари В. Эдред Инвестирование в недвижимость, Диалектика-Вильяме, 2006

50. Якушин Е.В. Эксплуатация недвижимости, УК "Система" (СПб), 200754.Ссыка на домен более не работает5 5 .Ссыка на домен более не работает56.www.k2kapital.com5 7. http ://www. fcsm.ru/

51. Е. F. Fama, M. Н. Miller The Theory of Finance. New York: Holt, Rinehart and Winston, 1972

52. E. J. Elton and M. J. Gruber Modern Portfolio Theory and Investment Analysis, 2d ed. John Wiley & Sons, New York, 1984

53. E. L. Grant, W. G. Ireson, and R.S. Leavenworth Principles of Engineering Economy, 8th ed. Ronald Press, New York, 1990.

54. Fisher The Theory of Interest. New York: Augustus M. Kelley, Publisher, 1965.

55. Ibbotson Associates, Inc. Stocks, Bonds, Bills and Inflation: 1989 Yearbook. Ibbotson Associates, Chicago, 1989

56. M.C. Jencen (ed.) Studies in the Theory of Capital Market. Frederick A. Praeger, Inc., New York, 1972

57. S.C. Myers Postscript: Using Simulation for Risk Analysis// S. C. Myers (ed.) Modern Development in Financial Management. Praeger Publishers, Inc., New York, 1976

58. Wall Street Journal, (c) Dow Jones & Company Inc. 1993, December 14. -P.C18

Похожие диссертации