Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование управления кондоминиумами в жилищной сфере тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Никанин, Роман Витальевич
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления кондоминиумами в жилищной сфере"

На правах рукописи

НИКАНИН Роман Витальевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ КОНДОМИНИУМАМИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Специальность 08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сферы услуг)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

003066158

Москва-2007

003066158

Работа выпонена на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской

Федерации

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент

Александров Герман Иванович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Зайцев Борис Федорович

кандидат экономических наук Лавренко Марина Васильевна

Ведущая организация Институт экономики жилищно-коммуналь-

ного хозяйства

Защита диссертации состоится 23 мая 2007 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 502 006 08 по экономическим наукам в Российской академии государственной службы при Президенте РФ по адресу 119606, г Москва, пр Вернадского, д 84, корп 1,ауд 2302

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке РАГС Автореферат разослан 23 апреля 2007 года

Ученый секретарь диссертационного совета'

В.Ф. Уколов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью развития рыночных механизмов управления в жилищной сфере, совершенствования взаимоотношений собственников жилья, управляющих организаций и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги Значимость исследования возрастает, учитывая действующий процесс формирования современного жилищного законодательства в Российской Федерации и общее ухудшение состояния жилищного фонда в последние десятилетия

В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в поной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной

базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием Это позволило применить понятие Кондоминиум в исследовании

Специфика кондоминиумов обусловлена наличием в составе их неделимого имущества общей долевой собственности, что подразумевает согласованное принятие управленческих решений Учитывая многообразие интересов собственников, добиться согласованных и эффективных решений на практике оказалось крайне затруднительно Модели управления, которые в зарубежных странах вырабатывались десятилетиями, в Российской Федерации создаются в кратчайшие сроки, порой путем проб и ошибок Поэтому автор исследования, моделируя механизм управления многоквартирными домами, обращается к опыту зарубежных стран, анализируя возможности его использования применительно к российским условиям

Актуальность темы исследования также обусловлена необходимостью совершенствования устаревшего механизма защиты социально уязвимых слоев населения в рыночных условиях, решения проблемы бездомных граждан и социальной сегрегации в жилищной сфере

Актуальность темы исследования подтверждается ее нацеленностью на эффективное управление, внедрение наукоемких и ресурсоснаб-жающих технологий, повышение качества услуг

Степень научной разработанности проблемы. Анализ опубликованных научных работ свидетельствует о том, что процессы управления российскими кондоминиумами в жилищной сфере не до конца изучены Не в поной мере в отечественной практике используется передовой зарубежный опыт В тех случаях, когда такой опыт используется, то он не всегда адаптирован к современным особенностям и экономическим условиям России

Исследование опирается на теоретические труды зарубежных ученых, в т ч X Баха, У Дж Бомола, А С Блайдера, С Л Брю, А Келера, П Клауса, Р Коуза, К Р Макконнела, К Маркса, Н Г Мэнкью, А О'Саливана, К Пербемтона, А. Пигу, Р Дж Страйка, М Тритчлера, П Хэртца, Г Цольнера и других

По вопросам теории управления экономическими объектами, а также в определении ключевых экономических понятий исследование опирается на труды А Н Алисова, А Л Гапоненко, А Г. Грязновой, В И Данилова-Данильяна, О В Иванова, В И Кушлина, С В Раевского, Б А Райзберга, В Ф Уколова и других

По вопросам формирования кондоминиумов жилищной сферы, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и управления недвижимостью исследование опирается на теоретические работы и практический опыт В А Аверченко, Н В Аферовой, А С Вербицкого, В Л Гла-зычева, Д П Гордеева, П Г Грабового, Е С Ермакова, А Н Кириловой, Н Б Косаревой, П Ф Крашенинникова, С И Круглика, В И Левашова, М И Либоракиной, Т Б Лыковой, И П Маликовой, Р Э Мукумова, Е С Петровой, В. Ю Прокофьева, А Н Ряховской, С Б Сиваева, Ю П Тар-тышова, С Л Филимонова, Г П Хованской, Л Н Чернышова, М Д Шапиро, А В Широкова, И П Шрамко и других

Цель диссертационного исследования состоит в разработке концептуальных основ и научно-практических рекомендаций по совершенствованию управления кондоминиумами в жилищной сфере

Для достижения данной цели предлагается решение следующего комплекса задач

- уточнить сущность экономического содержания понятия Кондоминиум и особенности формирования кондоминиумов,

- определить цели, задачи и методы управления кондоминиумами в жилищной сфере, а также уровни принятия управленческих решений,

- выявить специфику формирования кондоминиумов жилищной сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах,

- провести анализ организационных и экономических преимуществ и недостатков различных форм управления кондоминиумами в жилищной сфере,

- уточнить классификацию жилищных и коммунальных услуг, а также их отличия и особенности,

- определить механизмы, повышающие мотивацию собственников и арендаторов жилья сокращать расходы на общее имущество,

- рационализировать способы внесения платы собственниками и арендаторами жилья за жилищные и коммунальные услуги,

- определить направления эффективного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления с собственниками жилья,

Объектом исследования является процесс управления кондоминиумами в жилищной сфере

Предметом исследования являются управленческие и связанные с ними социально-экономические и организационные отношения между собственниками помещений в кондоминиумах, а также их отношения с другими экономическими субъектами жилищной и коммунальной сфер

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, статистические данные Российской Федерации и ее субъектов, а также материалы сети Интернет В работе использованы методы структурного и системного анализа, статистико-экономические, программно-целевые методы, методы экспертных оценок и математического моделирования. В работе использованы материалы семинаров и научно-практических конференций, данные объединений собственников жилья, управляющих организаций и органов местного самоуправления

Научная новизна исследования состоит в следующем

1 Уточнено экономическое содержание понятия Кондоминиум как системы отношений нескольких собственников по поводу совместного владения и управления общим недвижимым имуществом, неотделимо связанным с их индивидуальной собственностью

2 Выявлены противоречия развития кондоминиумов жилищной сферы в России В отличие от практики зарубежных стран российские кондоминиумы в жилищной сфере формировались в основном в процессе проведения приватизации Вследствие этого в многоквартирных домах образовася неоднородный состав собственников жилья с разными социальными потребностями и уровнем доходов, что препятствует выработке согласованных решений для эффективного управления общей собственностью В зависимости от типа собственников их цели управления кондоминиумами существенно разнятся Ч для одних это удовлетворение жилищных потребностей, а для других - извлечение прибыли Это негативно от-

ражается на эффективности принятия решений по управлению общим имуществом

3 Обосновано, что налогообложение жилья приобретенного с инвестиционной целью, якобы мотивирующее собственников продавать коммерческие квартиры, не решит проблему обеспеченности жильем нуждающихся граждан, а будет только способствовать оттоку инвестиций из домостроительной отрасли Вместо этого целесообразно налоговое стимулирование собственников коммерческих квартир сдавать свое жилье в аренду Одновременное развитие ипотечного кредитования будет замещать инвесторов, преследующих цель спекулятивного извлечения прибыли от перепродажи жилой недвижимости, на инвесторов приобретающих жилье с целью собственного проживания Такой подход способствует развитию отрасли, обеспечению жильем нуждающихся граждан и эффективному управлению многоквартирными домами

4 Выявлено, что сбор платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги являются не свойственными функциями управляющих организаций Центральной компетенцией управляющих организаций является не посредническая деятельность, а интелектуальный капитал, а то есть накопленные знания, информация, опыт, организационные возможности и информационные каналы Посредническая деятельность управляющих организаций является одной из причин, препятствующих развитию рынка управления в жилищной сфере,

5 Обоснован подход к разделению услуг на жилищные и коммунальные не по принципу свойств их конкурентности, а по принципу направленности услуг на объект, что позволит правильно определить непосредственные стороны при заключении договоров с организациями, пре-

доставляющими жилищные или коммунальные услуги Аргументировано, что договорные отношения ресурсоснабжающих организаций по поводу предоставления коммунальных услуг, в отличие от жилищных услуг целесообразны непосредственно с собственниками или арендаторами помещений В этой связи дано альтернативное действующему определение коммунальной услуги как периодически возобновляемой деятельности, направленной непосредственно на удовлетворение потребностей собственников или арендаторов помещений в комфортном проживании

6 Обоснован альтернативный действующему порядок оплаты услуг Предложено выделять из состава общей платы за услуги постоянную часть, зависящую от доли в общем имуществе многоквартирного дома, и переменную, зависящую от фактического потребления услуги, что обеспечит баланс интересов собственников по обязательствам участия в расходах на общее имущество и их мотивацию в уменьшении данных расходов

7 Установлено, что ежемесячная плата за коммунальные услуги по приборам учета в сравнении с ежегодной сопряжена со значительными расходами собственников и существенно снижает конечную экономию денежных средств Сезонные колебания в размерах платы за коммунальные услуги по приборам учета накладывают допонительные финансовые нагрузки на местные бюджеты В связи с этим предложено использовать принцип ежемесячной паушальной платы с ежегодной корректировкой по приборам учета

8 Выявлено, что социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников, что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома Однако ее край-

ние формы не способствует комплексному развитию городского хозяйства в целом В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах

Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до практических рекомендаций по использованию стратегий, технологий и моделей процессов управления, учитывающих конкретные условия развития жилищной и коммунальной сфер

Отдельные положения диссертационного исследования были использованы при разработке Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства Российской Федерации от 23 05 06 № 307) Некоторые предложения автора по оптимизации взаиморасчетов между собственниками помещений, арендаторами, управляющими организациями и предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, были учтены в вышеуказанном законодательном акте в части взаиморасчетов за отопление

Основные теоретические положения и практические выводы диссертанта могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях

Апробация работы. Основные выводы и практические рекомендации, выработанные в ходе исследования, рассмотрены на семинарах кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации Кроме того, сделаны доклады на научных и научно-практических конференциях, из них наиболее значимые по теме диссертационного исследования

Ч Проведение исследований и разработка предложений по процедуре перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета в условиях действующего законодательства Ч на научно-техническом совете при Госстрое Российской Федерации (г Москва, 05 08 03),

Ч Методы энергосберегающих технологий в жилищной сфере Ч на российско-немецком симпозиуме Энергоэффективность в российском жилищном хозяйстве (г Екатеринбург, 20 10 04),

Ч Энергосбережение в жилищной сфере - на российско-германской конференции Роль местного самоуправления в реструктуризации и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Управление муниципальной собственностью (г Москва, 16-18 02 05),

- Совершенствование механизма взаиморасчетов за тепловую энергию и воду по приборам общедомового и индивидуального учета в городе Москве Ч на комиссии Московской городской Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе (г Москва, 23 06 05),

- Распределение общих расходов на отопление между собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам - на семинаре ГУ Центр информационного обеспечения и содействия реформе жилищно-коммунального хозяйства г Москвы (г Москва, 31 07 06),

- Энергосберегающие технологии как средство повышения эффективности управления многоквартирными домами - на конференции Модернизация жилищно-коммунального комплекса России (г Санкт-Петербург, 6 - 9 12 06)

Логика и структура работы обусловлены поставленными целями, задачами и содержанием исследования Диссертационное исследование состоит из введения, 2-х глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений Исследование выпонено на 248 страницах, содержит 46 рисунков и 50 таблиц

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены цель, объект и предмет исследования, теоретико-методологическая база, раскрывается научная новизна и практическая значимость исследования

В первой главе Экономическое содержание кондоминиумов как объект управления рассмотрена сущность и особенности формирования кондоминиумов в жилищной сфере, отечественная и зарубежная практика формирования кондоминиумов, а также основы управления ими в современных условиях рынка

По мнению многих исследователей, взаимоотношения собственников в кондоминиумах являются одними из наиболее сложных гражданских видов взаимоотношений, поэтому автор начинает исследование процесса управления кондоминиумами с анализа понятия Кондоминиум Анализ этого понятия показал, что кондоминиумы могут формироваться не только в жилищной сфере, но и в различных других областях, например в межгосударственных отношениях по поводу общих территорий Понятие Кондоминиум в жилищной сфере рассматривается в различных источниках по-разному, а именно как объект, субъект или процесс Это позволило за-

ключить следующее Наиболее верно рассматривать кондоминиум как систему, элементами которой являются объекты (недвижимое имущество) и субъекты (собственники), а также экономические связи и отношения между ними (владение и управление)

Выделены основные отличительные признаки кондоминиумов в жилищной сфере, в их числе

Ч наличие нескольких (двух и более) собственников в единой системе недвижимого имущества,

Ч наличие общего долевого имущества собственников в составе единой системы

В первом параграфе первой главы выделены типы кондоминиумов жилищной сферы, а именно коммунальные квартиры, лестничные клетки с находящимися на них помещениями, подъезды с находящимися в них помещениями, многоквартирные дома, группы многоквартирных домов Из представленных типов только два последних имеют возможность для регистрации в виде организационно-правовых форм, а именно товарищества собственников жилья или жилищных кооперативов Основополагающим типом кондоминиумов в жилищной сфере для целей исследования выбран многоквартирный дом Для решения некоторых практических задач, связанных с локальным управлением отдельных элементов общего недвижимого имущества в работе используется понятие Субкондоминиум

Во втором параграфе первой главы выявлено, что в российской практике формирования кондоминиумов собственники помещений в многоквартирных домах разделяются на 3 типа, отличающихся друг от друга целями владения и управления своим недвижимым имуществом, а именно

Ч собственники, использующие свое имущество для собственного проживания,

Ч собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем сдачи его в найм,

Ч собственники, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость

Целью управления жильем первого типа собственников является удовлетворение жилищных потребностей, второго - увеличение стоимости аренды жилья, третьего - увеличение стоимости жилья Таким образом, если цель управления первых двух типов собственников направлена в первую очередь на субъекты жилищных отношений, которая достигается путем повышения комфорта проживания, то цель управления третьего типа собственников направлена исключительно на развитие объекта жилищных отношений Поэтому эффективному управлению способствуют только первые два из трех представленных типов собственников

Аргументировано, что наиболее эффективным способом управления многоквартирными домами является способ посредством управляющей организации, функциями которой являются- подготовка плана развития многоквартирных домов, включая анализ технического состояния многоквартирного дома и ресурсной базы для решения поставленных задач, выступление в качестве заказчика услуг от имени собственников, осуществление контроля над качественным предоставлением услуг и обслуживанием домов, разработка и реализация механизма мотивации собственников по ресурсосбережению в местах общего пользования и сохранности общего имущества, способствование самоорганизации граждан и развитию кол-

лективистских отношений между собственниками, информирование собственников по вопросам текущей деятельности

В третьем параграфе первой главы рассматриваются особенности отечественной и зарубежной практики формирования кондоминиумов в жилищной сфере Так, основополагающим процессом формирования кондоминиумов в России явилась приватизация жилых помещений в начале 1990-х гг Вследствие приватизации основной особенностью кондоминиумов в России явися разный социальный состав собственников и их материальный уровень Это не позволяет принимать эффективные управленческие решения по поводу своей общей собственности Отсутствие работоспособного механизма принятия эффективных управленческих решений разрозненными собственниками в многоквартирных домах в итоге приводит к отсутствию контроля над расходами по обслуживанию жилья, ухудшению технического состояния многоквартирных домов и комфорта проживания в них

Во второй главе Социально-экономические отношения в системе управления кондоминиумами рассмотрены организационные, социальные и экономические методы совершенствования управления кондоминиумами жилищной сферы

В первом параграфе второй главы исследуются организационные отношения собственников с управляющими организациями Согласно действующему федеральному законодательству управляющим организациям отведена посредническая роль при предоставлении и оплате жилищных и коммунальных услуг Так, управляющие организации обязаны приобретать коммунальные ресурсы на границе балансовой принадлежности инженерных сетей многоквартирного дома и в виде коммунальных услуг перепро-

давать их собственникам В соответствии с данным механизмом все риски неоплаты собственниками жилищных и коммунальных услуг лежат исключительно на управляющих организациях Потери коммунальных ресурсов в местах общего пользования сверх утвержденных нормативами также являются убытками управляющих организаций и дожны быть ими покрыты На управляющие организации, с одной стороны, возложены функции организаций, предоставляющих услуги, с другой стороны, ими нивелируется ответственность собственников за состояние общего имущества Таким образом, управляющие организации оказываются заложниками самих собственников и добросовестности их отношений к своему общему имуществу В таких условиях развитие управляющих организаций крайне ограничено На практике посредническое участие управляющих организаций в расчетах за жилищные и коммунальные услуги не стимулирует развитие товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка частных управляющих организаций в жилищной сфере На практике это подтверждается низкой активностью частных управляющих организаций на рынке услуг по управлению жильем Зарубежная практика также свидетельствует, что роль управляющих организаций дожна ограничиваться только функциями управления, а не посреднической деятельностью Кроме того, направление финансовых потоков собственников за оказанные им жилищные и коммунальные услуги через счета управляющих организаций в российской практике породило проблему появления недобросовестных управляющих организаций, использующих денежные средства собственников не по назначению

Во втором параграфе второй главы исследуются механизмы повышения мотивации собственников и арендаторов жилья в сокращении рас-

ходов на содержание общего имущества В настоящее время существующие агоритмы расчета платы за коммунальные услуги не в поной мере мотивируют собственников сокращать потребление коммунальных услуг Кроме этого, в некоторых агоритмах не соблюдается баланс между обязательствами собственников участия в расходах на общее имущество и их мотивацией в уменьшении своих индивидуальных расходов В связи с этим для расчета платы каждого собственника предложено использовать постоянную и переменную части общих расходов, имеющих следующий смысл

Ч в пределах постоянной части общих расходов рассчитываются доли платы потребителей коммунальных услуг (собственников или арендаторов) в зависимости от размера доли площади жилого помещения Постоянная часть расходов не зависит от фактического потребления услуги В ней учитывается доля в бремени содержания общего имущества, а также расходы на постоянную готовность услуги к использованию,

Ч в пределах переменной части общих расходов рассчитываются доли платы потребителей коммунальных услуг (собственников или арендаторов) в зависимости от фактического потребления услуги Как правило, переменная часть определяется в соответствии с показаниями приборов учета

В третьем параграфе второй главы рационализируются способы внесения платы собственниками и арендаторами жилья за коммунальные услуги Анализируются агоритмы расчета платы за коммунальные услуги, представленные в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам В проделанной части работы выявлено, что для оплаты расходов на коммунальные услуги наиболее оптимальным и экономически оправ-

данным является принцип ежемесячной паушальной платы с ежегодной корректировкой по приборам учета

В четвертом параграфе второй главы предлагаются механизмы совершенствования государственного регулирования социально-экономических процессов в жилищной сфере В данной части работы проведен анализ и выявлено, что в условиях рыночной экономики развитие социальной сегрегации в жилищной сфере позитивно влияет на эффективность управления каждым конкретным домом, но негативно сказывается на эффективности управления экономикой городов и на государственных интересах в целом Поэтому рассматривается возможность сдерживания социальной сегрегации при помощи государственного регулирования путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в многоквартирных домах, в которых большинство жилых помещений принадлежит частным собственникам Для того чтобы определить роль, способы и степень государственного вмешательства автор обращается к теории внешних эффектов

В заключении диссертационного исследования сформулированы следующие выводы и рекомендации:

1 Посредническая роль управляющих организаций в существующей схеме взаимоотношений участников жилищной и коммунальной сфер не отвечает эффективному управлению многоквартирными домами Кроме того, участие управляющих организаций в расчетах за коммунальные и жилищные услуги не стимулирует образование товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка управления в жилищной сфере В связи с этим предложено изменить механизмы оплаты собственниками

жилищных и коммунальных услуг в статье 155 Жилищного кодекса Российской Федерации

2 В рентную плату за аренду входит размер платы за жилищные услуги и услуги по содержанию жилых помещений Практика оплаты арендаторами услуг аренды и жилищных услуг не отвечает эффективности управления многоквартирными домами На этом основании предложено изменить состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, исключив из п 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плату нанимателей за содержание и ремонт жилого помещения

3. Существующие агоритмы расчета платы за коммунальные услуги не мотивируют собственников сокращать расходы на общее имущество На основании результатов моделирования предложено внести поправки в действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление Правительства Российской Федерации от 23 05 06 № 307) с изменением конкретных агоритмов расчета, заложенных в некоторых формулах данного нормативного акта

4. Плату за коммунальные услуги при использовании приборов учета целесообразно проводить ежемесячными паушальными платежами с проведением ежегодной корректировки по приборам учета Такой подход обосновывается увеличением экономического эффекта за счет уменьшения расходов на считывание показаний с приборов учета, а также выравниванием ежемесячных платежей домохозяйств, что отражается на уменьшении расходов бюджетов муниципальных образований.

5. Социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников,

что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома Однако ее крайние формы являются причиной образования городских районов с малообеспеченными слоями общества, что не способствует эффективному комплексному развитию городского хозяйства в целом В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах

6 Для решения проблемы обеспечения нуждающихся в жилье граждан и повышения эффективности принятия решений при управлении многоквартирными домами вместо строительства жилья за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей их нуждающимся в жилье гражданам органам местного самоуправления следует развивать социальную аренду жилья на открытом рынке жилой недвижимости

Выявлено, что решение задачи по обеспечению нуждающихся граждан жильем вместо строительства многоквартирных домов за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей жилых помещений этим гражданам целесообразно осуществлять путем реализации механизма предоставления социального жилья на условиях аренды в существующих многоквартирных домах При этом доля площади социальных жилых помещений не дожна превышать уровня, блокирующего принятие решения остальными собственниками

7 Собственники помещений в многоквартирных домах, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость, не способствуют эффективному управлению кондоминиумами в

жилищной сфере Стимулирование сдачи в аренду жилья, приобретенного с инвестиционной целью, путем дифференцированного налогообложения в совокупности со стимулированием ипотечного кредитования граждан для приобретения ими жилья в собственность способствует эффективному управлению кондоминиумами в жилищной сфере и решению жилищных проблем нуждающихся граждан

По теме диссертационного исследования автором опубликованы 19 статей в различных научных и специализированных изданиях, в т ч рекомендованных ВАК РФ, общим объемом 8,5 п л Наиболее важные из них-

1 Никанин Р В Сравнительный анализ российской и европейской практики расчетов за тепло- и водопотребление в многоквартирных домах //Энергосбережение М ООО ИИПАВОК-ПРЕСС, № 5, 2003 С 30 -31 (0,25 п л),

2 Никанин Р В Как уменьшить оплату за тепло и воду в квартире'' // Жилье и реформы М ООО Омега-Информ, № 7 (9), 2003 С 8 - 9 (0,25 п л ),

3 Никанин Р В Предложения о переходе расчетов за отопление и водоснабжение по приборам учета Материалы НТС Госстроя № 01-НС-12/2 от 23 09 03 О проведении исследований и разработке предложений по процедуре перехода на оплату коммунальных услуг в жилых многоквартирных домах по приборам учета в условиях действующего законодательства (1 п л ),

4 Никанин Р В Управление затратами на тепло- и водоснабжение многоквартирного дома в условиях перехода функций управления собст-

венникам жилья // ЖКХ журнал руководителя и главного бухгатера М ЗАО МЦФЭР, Часть 1 Экономика и управление предприятием ЖКХ, № 3, 2005 С 68 - 69 (0,25 п л ),

5 Никанин Р В Совершенствование механизма взаиморасчетов за тепловую энергию и воду по приборам общедомового и индивидуального учета в многоквартирных домах // ЖКХ журнал руководителя и главного бухгатера М ЗАО МЦФЭР, Часть 1 Экономика и управление предприятием ЖКХ, № 10, 2005 С 66-69 (0,45 п л ),

6 Никанин Р В Мотивация собственников помещений как ключевой фактор реализации энергосбережения // Жилье и реформы М ООО Омега-Информ, № 4, 2005 С 31-32 (0,25 п л ),

7. Никанин Р В Совершенствование механизма взаиморасчетов за тепловую энергию и воду по приборам общедомового и индивидуального учета в городе Москве // Сборник статей Управление современными социально-экономическими системами динамика, проблемы, перспективы М РАГС, 2006 С 77 -91 (1,7 п л.);

8. Никанин Р В. Периодичность оплат за коммунальные услуги в многоквартирных домах с использованием приборов учета // Вестник московской академии рынка труда и информационных технологий М № 40, 2006 С 95 - 100 (0,6 п л ),

9 Никанин Р В Паушальная плата сокращаем расходы за коммунальные услуги // Управление многоквартирным домом М ЗАО МЦФЭР, №3, 2007 С 26 - 30 (0,5 п л.)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

НИКАНИН Роман Витальевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ КОНДОМИНИУМАМИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

Научный руководитель кандидат экономических наук, доцент Александров Герман Иванович

Изготовление оригинал-макета Никанин Р В

Подписано в печать 12 апреля 2007 г Тираж 80 экз Уел п л 1,0

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТ РАГС Заказ №

119606, Москва, пр Вернадского, 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Никанин, Роман Витальевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ КОНДОМИНИУМОВ КАК ОБЪЕКТОВ УПРАВЛЕНИЯ

1.1 Социально-экономическая сущность и особенности формирования кондоминиумов в жилищной сфере

1.2 Основы управления кондоминиумами жилищной сферы в современных условиях рынка

1.3 Анализ отечественной и зарубежной практики формирования кондоминиумов

ГЛАВА 2. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ КОНДОМИНИУМА

2.1 Развитие организационных основ управления кондоминиумами в жилищной сфере

2.2 Повышение мотивации собственников и арендаторов жилья в сокращении расходов на содержание общего имущества

2.3 Рационализация способов внесения платы собственниками и арендаторами жилья за коммунальные услуги

2.4 Совершенствование государственного регулирования социально-экономических процессов в жилищной сфере

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления кондоминиумами в жилищной сфере"

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью развития рыночных механизмов управления в жилищной сфере, совершенствования взаимоотношений собственников жилья, управляющих организаций и организаций, предоставляющих жилищные и коммунальные услуги. Значимость исследования возрастает, учитывая действующий процесс формирования современного жилищного законодательства в Российской Федерации и общее ухудшение состояния жилищного фонда в последние десятилетия.

В процессе приватизации жилых помещений в многоквартирных домах появились многочисленные и разрозненные собственники с разными потребностями, уровнем достатка, социальным положением, многие из которых оказались не готовы воспринять рыночные механизмы управления своим жильем, а также принять в поной мере ответственность по отношению к своему недвижимому имуществу. Проблема осложнилась еще и тем, что многочисленные собственники, как правило, образовались не в отдельно обособленных домах, рассчитанных на одно домохозяйство, а в многоквартирных домах, образовавших сложные комплексы недвижимого имущества. Наличие многочисленных собственников в таких комплексах предопределило образование особой системы связей и отношений, именуемых в международной практике кондоминиумами. Несмотря на то, что данное понятие официально выведено из состава действующей законодательной базы Российской Федерации, по мнению автора сущностные социально-экономические свойства некоторых систем недвижимого имущества объективно формируются вне зависимости от наличия законодательной базы и наилучшим образом раскрываются данным понятием. Это позволило применить понятие Кондоминиум в исследовании.

Специфика кондоминиумов обусловлена наличием в составе их неделимого имущества общей долевой собственности, что подразумевает согласованное принятие управленческих решений. Учитывая многообразие интересов собственников, добиться согласованных и эффективных решений на практике оказалось крайне затруднительно.

Модели управления, которые в зарубежных странах вырабатывались десятилетиями, в Российской Федерации создаются в кратчайшие сроки, порой путем проб и ошибок. Поэтому автор исследования, моделируя механизм управления многоквартирными домами, обращается к опыту зарубежных стран, анализируя возможности его использования применительно к российским условиям.

Актуальность темы исследования также обусловлена необходимостью совершенствования устаревшего механизма защиты социально уязвимых слоев населения в рыночных условиях, решения проблемы бездомных граждан и социальной сегрегации в жилищной сфере.

Актуальность темы исследования подтверждается ее нацеленностью на эффективное управление, внедрение наукоемких и ресурсоснаб-жающих технологий, повышение качества услуг.

Степень научной разработанности проблемы. Анализ опубликованных научных работ свидетельствует о том, что процессы управления российскими кондоминиумами в жилищной сфере не до конца изучены. Не в поной мере в отечественной практике используется передовой зарубежный опыт. В тех случаях, когда такой опыт используется, то он не всегда адаптирован к современным особенностям и экономическим условиям России.

Исследование опирается на теоретические труды зарубежных ученых, в т. ч. X. Баха, У. Дж. Бомола, А. С. Блайдера, С. Л. Брю, А. Келера, П. Клауса, Р. Коуза, К. Р. Макконнела, К. Маркса, Н. Г. Мэнкью, А. О'Саливана, К. Пербемтона, А. Пигу, Р. Дж. Страйка, М. Тритчлера, П. Хэртца, Г. Цольнера и других.

По вопросам теории управления экономическими объектами, а также в определении ключевых экономических понятий исследование опирается на труды А. Н. Алисова, A. JI. Гапоненко, А. Г. Грязновой, В. И. Данилова-Данильяна, О. В. Иванова, В. И. Кушлина, С. В. Раевского, Б. А. Райзберга, В. Ф. Уколова и других.

По вопросам формирования кондоминиумов жилищной сферы, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и управления недвижимостью исследование опирается на теоретические работы и практический опыт В. А. Аверченко, Н; В. Аферовой, А. С. Вербицкого, В. JL Глазычева, Д. П. Гордеева, П. Г. Грабового, Е. С. Ермакова, А. Н. Кириловой, Н. Б. Косаревой, П. Ф. Крашенинникова, С. И. Круглика, В. И. Левашова, М. И. Либоракиной, Т. Б. Лыковой, И. П. Маликовой, Р. Э. Мукумова, Е. С. Петровой, В. Ю. Прокофьева, А. Н. Ряховской, С. Б. Си-ваева, Ю. П. Тартышова, С. Л. Филимонова, Г. П. Хованской, Л. Н. Чернышева, М. Д. Шапиро, А. В. Широкова, И. П. Шрамко и других.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке концептуальных основ и научно-практических рекомендаций по совершенствованию управления кондоминиумами в жилищной сфере.

Для достижения данной цели предлагается решение следующего комплекса задач:

- уточнить сущность экономического содержания понятия Кондоминиум и особенности формирования кондоминиумов;

- определить цели, задачи и методы управления кондоминиумами в жилищной сфере, а также уровни принятия управленческих решений;

- выявить специфику формирования кондоминиумов жилищной сферы в Российской Федерации и в зарубежных странах;

- провести анализ организационных и экономических преимуществ и недостатков различных форм управления кондоминиумами в жилищной сфере;

- уточнить классификацию жилищных и коммунальных услуг, а также их отличия и особенности;

- определить механизмы, повышающие мотивацию собственников и арендаторов жилья сокращать расходы на общее имущество;

- рационализировать способы внесения платы собственниками и арендаторами жилья за жилищные и коммунальные услуги;

- определить направления эффективного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления с собственниками жилья;

Объектом исследования является процесс управления кондоминиумами в жилищной сфере.

Предметом исследования являются управленческие и связанные с ними социально-экономические и организационные отношения между собственниками помещений в кондоминиумах, а также их отношения с другими экономическими субъектами жилищной и коммунальной сфер.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области теории управления, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, статистические данные Российской Федерации и ее субъектов, а также материалы сети Интернет. В работе использованы методы структурного и системного анализа, статистико-экономические, программно-целевые методы, методы экспертных оценок и математического моделирования. В работе использованы материалы семинаров и научно-практических конференций, данные объединений собственников жилья, управляющих организаций и органов местного самоуправления.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Уточнено экономическое содержание понятия Кондоминиум как системы отношений нескольких собственников по поводу совместного владения и управления общим недвижимым имуществом, неотделимо связанным с их индивидуальной собственностью.

2. Выявлены противоречия развития кондоминиумов жилищной сферы в России. В отличие от практики зарубежных стран российские кондоминиумы в жилищной сфере формировались в основном в процессе проведения приватизации. Вследствие этого в многоквартирных домах образовася неоднородный состав собственников жилья с разными социальными потребностями и уровнем доходов, что препятствует выработке согласованных решений для эффективного управления общей собственностью. В зависимости от типа собственников их цели управления кондоминиумами существенно разнятся - для одних это удовлетворение жилищных потребностей, а для других - извлечение прибыли. Это негативно отражается на эффективности принятия решений по управлению общим имуществом.

3. Обосновано, что налогообложение жилья приобретенного с инвестиционной целью, якобы мотивирующее собственников продавать коммерческие квартиры, не решит проблему обеспеченности жильем нуждающихся граждан, а будет только способствовать оттоку инвестиций из домостроительной отрасли. Вместо этого целесообразно налоговое стимулирование собственников коммерческих квартир сдавать свое жилье в аренду. Одновременное развитие ипотечного кредитования будет замещать инвесторов, преследующих цель спекулятивного извлечения прибыли от перепродажи жилой недвижимости, на инвесторов приобретающих жилье с целью собственного проживания. Такой подход способствует развитию отрасли, обеспечению жильем нуждающихся граждан и эффективному управлению многоквартирными домами.

4. Выявлено, что сбор платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также платы за коммунальные услуги являются не свойственными функциями управляющих организаций. Центральной компетенцией управляющих организаций является не посредническая деятельность, а интелектуальный капитал, а то есть накопленные знания, информация, опыт, организационные возможности и информационные каналы. Посредническая деятельность управляющих организаций является одной из причин, препятствующих развитию рынка управления в жилищной сфере;

5. Обоснован подход к разделению услуг на жилищные и коммунальные не по принципу свойств их конкурентности, а по принципу направленности услуг на объект, что позволит правильно определить непосредственные стороны при заключении договоров с организациями, предоставляющими жилищные или коммунальные услуги. Аргументировано, что договорные отношения ресурсоснабжающих организаций по поводу предоставления коммунальных услуг, в отличие от жилищных услуг целесообразны непосредственно с собственниками или арендаторами помещений. В этой связи дано альтернативное действующему определение коммунальной услуги как периодически возобновляемой деятельности, направленной непосредственно на удовлетворение потребностей собственников или арендаторов помещений в комфортном проживании.

6. Обоснован альтернативный действующему порядок оплаты услуг. Предложено выделять из состава общей платы за услуги постоянную часть, зависящую от доли в общем имуществе многоквартирного дома, и переменную, зависящую от фактического потребления услуги, что обеспечит баланс интересов собственников по обязательствам участия в расходах на общее имущество и их мотивацию в уменьшении данных расходов.

7. Установлено, что ежемесячная плата за коммунальные услуги по приборам учета в сравнении с ежегодной сопряжена со значительными расходами собственников и существенно снижает конечную экономию денежных средств. Сезонные колебания в размерах платы за коммунальные услуги по приборам учета накладывают допонительные финансовые нагрузки на местные бюджеты. В связи с этим предложено использовать принцип ежемесячной паушальной платы с ежегодной корректировкой по приборам учета.

8. Выявлено, что социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников, что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома. Однако ее крайние формы не способствует комплексному развитию городского хозяйства в целом. В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследование доведено до практических рекомендаций по использованию стратегий, технологий и моделей процессов управления, учитывающих конкретные условия развития жилищной и коммунальной сфер.

Отдельные положения диссертационного исследования были использованы при разработке Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.06 № 307). Некоторые предложения автора по оптимизации взаиморасчетов между собственниками помещений, арендаторами, управляющими организациями и предприятиями, предоставляющими коммунальные услуги, были учтены в вышеуказанном законодательном акте в части взаиморасчетов за отопление.

Основные теоретические положения и практические выводы диссертанта могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях.

Апробация работы. Основные выводы и практические рекомендации, выработанные в ходе исследования, рассмотрены на семинарах кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Кроме того, сделаны доклады на научных и научно-практических конференциях, из них наиболее значимые по теме диссертационного исследования:

- Проведение исследований и разработка предложений по процедуре перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета в условиях действующего законодательства - на научно-техническом совете при Госстрое Российской Федерации (г. Москва, 05.08.03);

- Методы энергосберегающих технологий в жилищной сфере -на российско-немецком симпозиуме Энергоэффективность в российском жилищном хозяйстве (г. Екатеринбург, 20.10.04);

- Энергосбережение в жилищной сфере - на российско-германской конференции Роль местного самоуправления в реструктуризации и модернизации жилищно-коммунального хозяйства. Управление муниципальной собственностью (г. Москва, 16-18.02.05);

- Совершенствование механизма взаиморасчетов за тепловую энергию и воду по приборам общедомового и индивидуального учета в городе Москве - на комиссии Московской городской Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальной реформе (г. Москва, 23.06.05);

- Распределение общих расходов на отопление между собственниками помещений многоквартирного дома в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам - на семинаре ГУ Центр информационного обеспечения и содействия реформе жилищно-коммунального хозяйства г. Москвы (г. Москва, 31.07.06);

- Энергосберегающие технологии как средство повышения эффективности управления многоквартирными домами - на конференции Модернизация жилищно-коммунального комплекса России (г. Санкт-Петербург, 6 - 9.12.06).

По теме исследования автором опубликованы 19 статей в различных научных и специализированных изданиях, в т. ч. рекомендованных ВАК России, общим объемом 8,5 п. л.

Логика и структура работы обусловлены поставленными целями, задачами и содержанием исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, 2-х глав, включающих 7 параграфов, заключения, списка использованных источников и приложений. Исследование выпонено на 248 страницах, содержит 46 рисунков и 50 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Никанин, Роман Витальевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты диссертационного исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. Основной особенностью формирования кондоминиумов жилищной сферы в России является разобщенность интересов собственников, в связи с их разным социальным составом и материальным уровнем. Это негативно влияет на выработку единых решений с целью эффективного управления общей собственностью.

2. Собственники помещений в многоквартирных домах, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость, не способствуют эффективному управлению многоквартирным домом.

3. Посредническая роль управляющих организаций в существующей схеме взаимоотношений участников жилищной и коммунальной сфер не отвечает эффективному управлению многоквартирными домами. Кроме того, участие управляющих организаций в расчетах за коммунальные и жилищные услуги не стимулирует образование товариществ собственников жилья и препятствует развитию рынка управления в жилищной сфере. В связи с этим предложено изменить механизмы оплаты собственниками жилищных и коммунальных услуг в статье 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

4. В рентную плату за аренду входит размер платы за жилищные услуги и услуги по содержанию жилых помещений. Практика оплаты арендаторами услуг аренды и жилищных услуг не отвечает эффективности управления многоквартирными домами. На этом основании предложено изменить состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей жилых помещений, исключив из п. 1 статьи 154 Жи

Г- Х : лищного кодекса Российской Федерации плату нанимателей за содержание и ремонт жилого помещения.

5. Выделение платы за коммунальные услуги из состава рентной платы за аренду помещений способствует эффективному управлению многоквартирными домами. На этом основании предложено органам государственной власти, органам местного самоуправления, а так же управляющим организациям и собственникам помещений стимулировать необходимость разделения арендной платы и платы за коммунальные услуги при заключении договоров аренды.

6. Существующие агоритмы расчета платы за коммунальные услуги не мотивируют собственников сокращать расходы на общее имущество. На основании результатов моделирования предложено внести поправки в действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (постановление Правительства Российской Федерации от 23.05.06 № 307) с изменением конкретных агоритмов расчета, заложенных в некоторых формулах данного нормативного акта.

7. Плату за коммунальные услуги при использовании приборов учета целесообразно проводить ежемесячными паушальными платежами с проведением ежегодной корректировки по приборам учета. Такой подход обосновывается увеличением экономического эффекта за счет уменьшения расходов на считывание показаний с приборов учета, а также выравниванием ежемесячных платежей домохозяйств, что отражается на уменьшении расходов бюджетов муниципальных образований.

8. Социальная сегрегация в жилищной сфере является объективным процессом, формирующим социально однородный состав собственников, что способствует эффективному принятию управленческих решений на уровне конкретного многоквартирного дома. Однако ее крайние формы являются причиной образования городских районов с малообеспеченными слоями общества, что не способствует эффективному комплексному развитию городского хозяйства в целом. В связи с этим предложено ограничить естественное развитие сегрегации государственным регулированием, путем предоставления социального жилья нуждающимся гражданам на условиях аренды в существующих многоквартирных домах.

9. Для решения проблемы обеспечения нуждающихся в жилье граждан и повышения эффективности принятия решений при управлении многоквартирными домами вместо строительства жилья за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей их нуждающимся в жилье гражданам органам местного самоуправления следует развивать социальную аренду жилья на открытом рынке жилой недвижимости.

Выявлено, что решение задачи по обеспечению нуждающихся граждан жильем вместо строительства многоквартирных домов за счет муниципальных бюджетов с безвозмездной передачей жилых помещений этим гражданам целесообразно осуществлять путем реализации механизма предоставления социального жилья на условиях аренды в существующих многоквартирных домах. При этом доля площади социальных жилых помещений не дожна превышать уровня, блокирующего принятие решения остальными собственниками.

10. Собственники помещений в многоквартирных домах, использующие свое имущество для извлечения прибыли путем его дальнейшей перепродажи в связи со спекулятивным увеличением цен на недвижимость, не способствуют эффективному управлению кондоминиумами в жилищной сфере. Стимулирование сдачи в аренду жилья, приобретенного с инвестиционной целью, путем дифференцированного налогообложения в совокупности со стимулированием ипотечного кредитования граждан для приобретения ими жилья в собственность способствует эффективному управлению кондоминиумами в жилищной сфере и решению жилищных проблем нуждающихся граждан.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Никанин, Роман Витальевич, Москва

1. Аверченко В. Принципы жилищного кредитования / В. Аверченко, Р. Вессели, Г. Наумов, Э. Файкс, И. Эртл. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. 261 с.

2. Александрова, A. JI Международный опыт организации программ адресной социальной помощи / A. JI. Александрова, Дж. JI. Галер, М. И. Либоракина, К. Г. Чагин. М.: Фонд Институт экономики города, 2001. 38 с.

3. Александрова, А. Л. Городская бедность в России и социальная помощь городским бедным: аналитический доклад / А. Л. Александрова, Е. Е. Гришина. М.: Фонд Институт экономики города. 2004. 168 с.

4. Бабич, А. М. Государственные и муниципальные финансы: учебник для вузов, 2-е изд. / А. М. Бабич, Л. Н. Павлова. М.: ЮНИТИ ДАНА, 2002. 703 с.

5. Басин, Е. В. Кондоминиумы. Колективная собственность на недвижимость в жилищной сфере / Е. В. Басин, П. В. Крашенинников, Н.

6. B. Маслов, А. Ш. Шамузафаров М.: Редакция газеты Архитектура. 1994. 77 с.

7. Бобович, Р. Е. Объединения жителей многоквартирных домов / Р. Е. Бобович. М.: Лира, 2001. 237 с.

8. Бомол, У. Дж. Экономикс. Принципы и политика / У. Дж. Бомол, А.

9. C. Блайндер: ЮНИТИ ДАНА, 2004. 927 с.

10. Бузырев, В. В. Экономика жилищной сферы / В. В. Бузырев, В. С. Чекалин. М.: Инфра-М, 2001. 256 с.

11. Виханский, О. С. Менеджмент / О. С. Виханский, А. И. Наумов. М.: Гардарика, 1998. 528 с.

12. Выгодский М. Я. Справочник по высшей математике / М. Я. Выгодский. М.: ООО Издательство Астрель: ООО Издательство ACT, 2003.-991 с.

13. Гапоненко, A. JI. Стратегия развития города: современные подходы и технологии / А. Л. Гапоненко, А. Н. Алисов, О. В. Демченко, В. Н. Казарин. М.: Международный дом сотрудничества, 1999.160 с.

14. Гапоненко, А. Л. Теория управления / А. Л. Гапоненко, А. П. Пан-крухин. М.: РАГС, 2003. 558 с.

15. Гапоненко, А. Л. Стратегическое управление: учебник / А. Л. Гапоненко, А. П. Панкрухин: Омега Л, 2004. 472 с.

16. Гапоненко, А. Л. Стратегия социально-экономического развития: страна, регион, город: учеб. пособие / А. Л. Гапоненко. М.: РАГС, 2001.224 с.

17. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учбник. 4-е изд., - М.: Высшее образование, 2006. - 655 с.

18. Города и реформы / Под общ. ред. П. А. Ореховского. Обнинск: Институт муниципального управления, 2002. - 254 с.

19. Городов, О. А. Комментарий к Федеральному закону О товариществах собственников жилья / О. А. Городов. СПб.: Питер, 2003. 240 с.

20. Городской альманах. М.: Фонд Институт экономики города, 2003. 194 с.

21. Григорьев, В. В. Управление муниципальной недвижимостью: учебно-практическое пособие / В. В. Григорьев, И. А. Острина, А. В. Руднев: Дело, 2001. 704 с.

22. Грудцына, Л. Ю. Словарь справочник по жилищному праву / Л. Ю. Грудцына. М.: Эксмо, 2005. 608 с.

23. Договорные отношения товариществ собственников жилья. М.: Фонд Институт экономики города, 1998. 148 с.

24. Егоров, Е. В. Экономика жилищного хозяйства России / Е. В. Егоров, М. В. Потапова. М.: ТЕИС, 2002. 17 с.

25. Жуков, Д. М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города / Д. М. Жуков. М.: Владос Пресс, 2003.96 с.

26. Змановский Г. Р. Побег из коммунаки / Г. Р. Змановский, В. А. Кривчикова. Красноярск: Аспект-Альфа, 2003.138 с.

27. Иванов О. В. Ресурсное обеспечение воспроизводства инновационного типа: монография / О. В. Иванов. Красноярск: ИПЦ КГТУ, 2005. 292 с.

28. Игнатов, В. Г. Экономика социальной сферы / В. Г. Игнатов, JI. А. Батурин и др. Ростов н/Д.: МарТ, 2001. 416 с.

29. Каменева, Е. А. Финансы жилищно-коммунального хозяйства / Е. А. Каменева, С. В. Барулин. М.: Ось 89, 2003. 193 с.

30. Кейнс, Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег / Дж. М. Кейнс. М.: Гелиос АРВ, 2002. 352 с.

31. Киселев, В. В. Частная управляющая компания основной элемент экономически эффективного управления жилищным фондом муниципального района Москвы / В. В. Киселев, А. М. Кирилюк. М.: Прима - Пресс-М, 2004. 40 с.

32. Краткий справочник о жилых строениях города Москвы по состоянию на 01.01.05.

33. Крашенинников, П. В. Жилищное право. 3-е издание / П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2004. 286 с.

34. Крашенинников, П. В. Приватизация жилья. Права граждан до и после приватизации / П. В. Крашенинников. М.: Статут, 2006.160 с.

35. Круглов, М. И. Стратегическое управление компанией / М. И. Круг-лов. М.: Русская Деловая Литература, 1998. 786 с.

36. Крымина, О. JI. Управление недвижимостью. Как выбрать управляющую компанию / О. JI. Крымина. М.: БЕШ, 2004. 120 с.

37. Кулакова, И. П. История московского жилья / Кулакова И. П. М.: ОГИ, 2006. 288 с.

38. Кушлии, В. И. Государственное регулирование рыночной экономики / В. И. Кушлин. М.: РАГС, 2003. 832 с.

39. Левашов, В. И. Трансформация жилищно-коммунальной сферы России: теория, методология, опыт социологического анализа / В. И. Левашов. М.: РАГС, 2004.256 с.

40. Лекции по экономике города и муниципальному управлению. М.: Фонд Институт экономики города, 2004. 340 с.

41. Либоракина, М. И. Адресная социальная поддержка населения: уровень местного самоуправления: под ред. А. С. Пузанова / М. И. Либоракина. М.: Фонд Институт экономики города, 1998. 104 с.

42. Макконнел, К. Р. Экономикс: принципы, проблемы и политика. 13-е издание / К. Р. Макконнел, С. Л. Брю. М.: ИНФРА М, 2003. 486 с.

43. Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. Т.2, Кн.2. Процесс обращения капитала. IV: под ред. Ф. Энгельса / К. Маркс. М.: Политиздат, 1974. 648 с.

44. Менеджмент в сфере услуг: под ред. В. Ф. Уколова. М.: Луч, 1995. 347 с.

45. Менеджмент (Современный российский менеджмент): под ред. Ф. М. Русинова, М. Л. Разу. М.: ФБК ПРЕСС, 1998. 504 с.

46. Мэнкью, Н. Г. Принципы экономике / Н. Г. Мэнкью. СПб.: Питер, 2003.624 с.

47. Новый энциклопедический словарь. М.: Большая Российская энциклопедия, РИПОЛ КЛАССИК, 2004. 1456 с.

48. Осипов, Ю. М. Философия хозяйства / Ю. М. Осипов. М.: Юристь, 2001.624 с.

49. О'Саливан, А. Экономика города. 4-е изд.: пер. с англ. / А. О'Саливан. М.: Инфра-М, 2002. 706 с.

50. Пембертон, К. Предоставление социальной помощи на местном уровне. Методическое пособие для руководителей органов социальной защиты / К. Пембертон, Б. Ричман. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. 76 с.

51. Петрова, Е. Ф. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда / Е. Ф. Петрова, М. Д. Шапиро. М.: Фонд Институт экономики города, 2002. 92 с.

52. Поляк, Г. Б. Территориальные финансы / Г. Б. Поляк, М.: 2003. 479 с.

53. Практика реформы жилищно-коммунального хозяйства: аналитический доклад: под общ. ред. С. Б. Сиваева. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.190 с.

54. Практические рекомендации по усовершенствованию централизованных систем теплоснабжения. Проект TACIS Реструктуризация городских систем теплоснабжения. Брюссель, 1999.152 с.

55. Рельсы. Трубы. Провода: опыт управления инфраструктурными комплексами. Из рабочих тетрадей заместителя Председателя Правительства Российской Федерации В. Б. Христенко. М.: Дело, 2004. 124 с.

56. Ресин, В. И. Развитие больших городов в условиях переходной экономики / В. И. Ресин, Ю. С. Попков. М.: Эдиториал УРСС, 2000. 328 с.

57. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998 2000 гг.: под ред. Н. Б. Косаревой, Р. Дж. Страйка. М.: Фонд Институт экономики города, 2001. 204 с.

58. Рогозина, JI. Г. Социальный счет как модель потребительской субсидии: опыт внедрения в России / JI. Г. Рогозина. М.: Фонд Институт экономики города, 2004.140 с.

59. Российский статистический ежегодник. 2005: стат. сб. М.: Росстат, 2006. 819 с.

60. Руководство для мэров по организации и управлению городским хозяйством: под. ред. П. Г. Грабового, Л. Н. Чернышева. М.: Реапро-ект, 2004. 528 с.

61. Ряховская, А. Н. Антикризисное управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований: диссертация на соискание уч. степени д. э. н. / А. Н. Ряховская. М.: РАГС, 2002.

62. Симионов, Ю. Ф. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие / Ю. Ф. Симионов. М.: ИКЦ МАРТ, 2004. 208 с.

63. Современный словарь иностранных слов. М.: Русский язык, 1993. 740 с.

64. Современный экономический словарь. 3-е изд. / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева. М.: ИНФРА-М, 2002.480 с.

65. Солоухин, В. Последняя ступень (Исповедь вашего современника) / В. Солоухин. -М.: 1995. 356 с.

66. Сорвина, Г. Н. История экономической мысли двадцатого столетия / Г. Н. Сорвина. -М.: РАГС, 2003. 296 с.

67. Социальная помощь: на пути к адресности: сб. ст. / Под ред. М. И. Либоракиной. -М.: Фонд Институт экономики города, 2001. 44 с.

68. Томпсон А. А. Стрикленд А. Дж. Стратегический менеджмент. Искусство разработки и реализации стратегии / под ред. Л. Г. Зайцева, М. И. Соколовой. М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 1998. 576 с.

69. Фатхутдинов, Р. А. Стратегический менеджмент / Р. А. Фатхудинов. -М.: Бизнес школа Интел-Синтез, 1999. 416 с.

70. Финансово-кредитный энциклопедический словарь: под общ. ред. А. Г. Грязновой: Финансы и статистика, 2002.1168 с.

71. Уколов В. Ф. Теория управления / В. Ф. Уколов, А. М. Масс, И. К. Быстряков. 2-е изд., доп. - М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. 656 с.

72. Харвей, Дж. Современная экономическая теория / Дж. Харвей. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 703 с.

73. Чернышов, JI. Н. Экономика городского хозяйства / JI. Н. Чернышов. М.: 1999. 328 с.

74. Черняк, В. 3. Экономика строительства и коммунального хозяйства: учебник для вузов / В. 3. Черняк. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. 623 с.

75. Шарп, У. Инвестиции / У. Шарп, Г. Александер, Дж. Бэйли. М.: ИН-ФРА-М, 2004.1028 с.

76. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. Под общ. ред. П. Г. Грабового Смоленск: Смолин Плюс, АСВ, 1999. 567 с.

77. Экономико-математический энциклопедический словарь: гл. ред. В. И. Данилов-Данильян. М.: Большая Российская энциклопедия: ИН-ФРА-М, 2003. 688 с.

78. Экономическая теория: Учебник / Под общ. ред. Акад. В. И. Видяпи-на, А. И. Добрынина, Г. П. Журавлевой, JI. С. Тарасевича М.: ИН-ФРА-М, 2002.-714 с.

79. Энергосбережение в жилом фонде: проблемы, практика и перспективы. Справочник. М.: DENA, Институт экономики города, 2004. 108 с.

80. Энциклопедический словарь. Современная рыночная экономика. Государственное регулирование экономических процессов: под общ. ред. В. И. Кушлина, В. П. Чичканова. М.: РАГС, 2004. 744 с.

81. Эффективное управление жилым домом: под общ. ред. В. Н. Субботина. М.: Вершина, 2006. 224 с.

82. Законодательная и нормативная база

83. Временное положение о кондоминиуме от 23.12.93 № 2275 (утратил силу с 15.06.96).

84. ГОСТ 30335-95 / ГОСТ Р 50646-94. Услуги населению. Термины и определения. ИПК Издательство стандартов, 2001.

85. ГОСТ 30166-95. Ресурсосбережение. Основные положения. ИПК Издательство стандартов, 2001.

86. ГОСТ 30167-95. Ресурсосбережение. Порядок установления показателей ресурсосбережения в документации на продукцию. ИПК Издательство стандартов, 2001.

87. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.04 №190.

88. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. I. от 30.11.94 № 51, Ч. II от 26.01.96 № 14, Ч. III от 26.11.01 № 146.

89. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.83 (утратил силу с 01.03.05).

90. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.04 № 188.

91. Закон Российской Федерации О защите прав потребителей от 07.02.92 № 2300-1.

92. Закон Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации от 04.07.01 № 1541-1 (утратил силу частично с 01.03.05, 01.01.07).

93. Закон Российской Федерации Об обеспечении единства измерений от 27.04.93 № 4871-1.

94. Закон Российской Федерации Об энергосбережении от 03.04.96. № 28.

95. Закон Российской Федерации О товариществах собственников жилья от 15.06.96 № 72 (утратил силу с 01.03.05).

96. Закон Российской Федерации О техническом регулировании от 27.12.02 № 184.

97. Закон Российской Федерации Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации от 06.10.03 № 131.

98. Конституция Российской Федерации от 12.12.93.

99. МГСН 2.01-99. Энергосбережение в зданиях. Нормативы по теплозащите и тепловодоэлектроснабжению. М.: НИАЦ, 1999. 78 с.

100. МДК 4-07.2004. Методика распределения общедомового потребления тепловой энергии на отопление между индивидуальными потребителями на основе показаний квартирных приборов учета теплоты. М.: ЦПП, 2004. 24 с.

101. Постановление Правительства Российской Федерации О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения от 02.08.99 № 887 (п. 3, 4, 5, 8 утратило силу с 30.07.04).

102. Постановление Правительства Российской Федерации О подпрограмме Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации Федеральной целевой программы Жилище на 2002 2010 гг. от 17.11.01 № 797.

103. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов от 26.09.94 № 1099 (утратило силу с 23.05.06).

104. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам от 23.05.06 № 307.

105. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.06 №491.

106. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг от 23.05.06 № 306.

107. Постановление Правительства Российской Федерации Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями от 21.01.06 № 25.

108. Постановление Правительства Российской Федерации О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг от 30.07.04 № 392 (утратило силу с 13.08.06).

109. Постановление Правительства Российской Федерации О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг от 14.12.05 №761.

110. Приказ Министерства внутренних дел Об утверждении инструкции о применении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 23.10.95 № 393.

111. Постановление Правительства Москвы Об утверждении положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 26.09.06 № 737.

112. Постановление Правительства Москвы Об утверждении положения о Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 17.06.03 № 452.

113. Постановление Правительства Москвы Об утверждении положения о Департаменте социальной защиты населения города Москвы от 24.12.02 № 1057.

114. Постановление Правительства Москвы Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2007 год от 21.11.06 №907.

115. Постановление региональной энергетической комиссии г. Москвы Об установлении розничных цен на природный газ, реализуемый населению города Москвы, и тарифов оплаты населением города Москвы услуг газоснабжения на 2007 год от 20.12.06 № 53.

116. Постановление правительства Москвы О мерах по улучшению систему учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы Москвы от 10.02.04 № 77.

117. Положение о кондоминиумах от 20.05.93 (утратило силу с 15.06.96).

118. Правила учета тепловой энергии и теплоносителя от 25.09.1995 № 954.

119. Распоряжение Правительства Москвы О внедрении единой автоматизированной системы коммерческого учета потребления энергоресурсов в г. Москве от 16.05.06 № 803.

120. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.95 № 223.1. Зарубежная литература

121. Buergerliches Gesetzbuch (BGB) vom 18.08.1896 in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002, Absch. 8, einzelne Schuldverhaeltnisse.

122. Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebaeuden (Energieeinsparungsgesetz EnEG) vom 22.07.76 (BGBI. I s. 1873) in der Fassung der Aenderung vom 20.06.80 - 2, 3a und 5 (BGBI. I S. 701) /

123. Gesetz ueber das Mess-und Eichwesen (Eichgesetz EichG) in der Fassung vom 23.03.92, zuletzt geaendert durch Art. 7 G vom 13.12.01 / 3586.

124. Handbuch fuer Hausmeister. Europaeische Kommission Generaldirektion Energie DG XVII. THERMIE - Programms В 68Zweckverband лRegional Entwicklung und Energie.

125. Heiztechnik in der Praxis. Heizungsplanung und Heizungsbau. Herausgegeben von der Schweizerischen Aktionsgemeinschaft Sparsamer Heizen (ASH) VDI Verlag. 1986.

126. Heizkostenverteiler fuer die Verbrauchswerterfassung von Raumheizflaechen. Geraete mit elertrischer Energieversorgung. Deutsche Fassung EN 834 vom Oktober 1994.

127. Heizkostenverteiler fuer die Verbrauchswerterfassung von Raumheizflaechen. Geraete ohne elertrische Energieversorgung nach dem Verdunstungsprinzip. Deutsche Fassung EN 835 vom Oktober 1994

128. Kreuzberg, J. Handbuch der Heizkostenabrechnung. Abrechnung nach . Heizkostenverordnung und im Contracting nach AVB Fernwaerme / J.

129. Kreuzberg, J. Wien. Duesseldorf: Werner Verlag GmbH & Co. KG, 2001. 568 S.

130. Langenscheidts Grosswoerterbuch Deutsch-Russisch / Drueckhaus лThomas Muentzer, Bad Langensalza: 1997. 2253 S.

131. Oxford Russian Dictionary. Third edition / Oxford University Press: 2000. 1293 S.

132. Peter Hertz. Miet Nebenkosten. Walhalla Fachverlag / P. Hertz. Regensburg, Berlin: 2005. 128 S.

133. Poeter, К. Optimierung der Energieversorgung russischer Kleinstaedte am Btischpiel Dubna / K. Poeter. Schriftenreihe der Verfahrenstechnik Universitaet GH Paderborn, Band 9, 2000. 153 S.

134. Radiatoren und Konvektoren. T. 2: Prueverfahren und Leistungsangabe. Deutsche Fassung EN 442 2 vom Februar 1997.

135. Tritschler, M. Bewertung der Genauigkeit von Heizkostenverteilern / M. Tritschler. Universitaet Stuttgart, IKE, Mitteilung Nr.4, 1999. 193 S.

136. Verbrauchsabhaengige Abrechnung. Informationen zur Verordnung ueber die verbrauchsabhaengige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20.0189. Bundministerium fuer Wirtschafi.

137. Verordnung ueber die verbrauchsabhaengige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten im Originaltext (Heizkostenverordnung HKVO) Neufassung vom 20.01.89 (BGBI. 1 S. 115).

138. Verordnung ueber wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berrechnungsverordnung II. BV) un der Neufassung vom 12.1090 (BGBI. I S. 2178) zuletzt geaendert durch Art. 8G, Abs.2 des Gesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBI. I S. 1149).

139. Verordnung ueber Allgemeine Bedingungen fuer die Versorgung mit Fernwaerme (AVBFernwaermeV) vom 20.06.80 (BGBI. I S. 742) gaendert durch Art. 4 Verordnung vom 19.01.89 (BGBI. I S. 109).

140. Wohnungsmaengel und Mietminderung mit Themen wie: Schimmel, Laerm, Heizung, Umweltgifte. 300 Urteile und Beispiele. DMB-Verlag. 2003.86 S.

141. Динамика развития жилищного и коммунального сектора в России58, С. 81, 99, 104,190,225 227, 230 - 233, 235, 236, 371, 482 - 485, 685 689, 770, 797; 30.

Похожие диссертации

• Совершенствование управления недвижимостью в жилищной сфере
• Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города
• Совершенствование управления имущественно-земельными комплексами городского жилищного фонда
• Управление устойчивым развитием жилищно-коммунального хозяйства в сфере предоставления услуг потребителям
• Совершенствование управления жилищной сферой на примере товариществ собственников жилья Хабаровского края