Совершенствование управления имущественно-земельными комплексами городского жилищного фонда

Вишневская, Екатерина Владимировна

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование управления имущественно-земельными комплексами городского жилищного фонда тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Вишневская, Екатерина Владимировна
Место защиты	Воронеж
Год	2006
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления имущественно-земельными комплексами городского жилищного фонда"

ОЗОВТ17В

На правах рукописи

ВИШНЕВСКАЯ Екатерина Владимировна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНЫМИ КОМПЛЕКСАМИ ГОРОДСКОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж 2006

003067176

Работа выпонена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Воронежском государственном университете

Научный руководитель Ч доктор экономических наук, профессор

Трещевский Юрий Игоревич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Жуков Дмитрий Михайлович кандидат экономических наук, доцент Наследникова Нина Владимировна

Ведущая организация - ГОУ ВПО Воронежский архитектурно-строительный университет

Защита состоится л 7 февраля 2007 г. в 14-00 на заседании диссертационного совета ДМ 212.037.09 при Воронежском государственном техническом университете по адресу: 394026, г. Воронеж, Московский пр., 14, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Воронежского государственного технического университета.

Автореферат разослан л27 декабря 2006 г.

Ученый секретарь /)

диссертационного совета О/мЛА^и^у 'Ч- Мяснянкина О.В.

ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одним из главных направлений социально-экономических преобразований в России является реформирование жилищно-коммунального хозяйства, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека. Объективная необходимость преобразований обусловлена комплексом взаимосвязанных причин: ведомственным монополизмом, низким качеством предоставляемых услуг, неэффективным управлением.

Ведущей отраслью в составе жилищно-коммунального хозяйства является жилищное хозяйство, которое обеспечивает содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя - населения.

Важнейшей стратегической целью развития эффективной системы управления жилищным фондом города является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества.

Сохранившийся административно-ведомственный механизм управления и не проработанность нормативных аспектов в области взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами власти и потребителями, ведут к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивают ее дотационность и вызывают социальную напряженность в обществе.

Изменение отношений собственности на объекты жилищного фонда вызвало необходимость поиска оптимальной схемы управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев. Перспективную для России форму совершенствования управления жилищным фондом представляют товарищества собственников жилья, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. В то же время необходимы серьезные организационно-экономические меры по совершенствованию данной формы управления жилищным фондом.

Необходимостью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного механизма управления жилищным фондом. Необходимостью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного механизма управления жилищным фондом.

Диссертационное исследование проведено в рамках основного научного направления Воронежского государственного университета Научные основы социально-экономической политики и практики хозяйствования и направления научных исследований кафедры экономики и управления организациями Управление изменениями в социально-экономических системах.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты и проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства изучены и представлены в трудах В. Бузырева, Д. Жукова, Т. Лежиковой, Н. Сазонова Ф. Таги-Заде, В. Чекалина, Л. Чернышева, и др. Финансово-экономические аспекты реформы ЖКХ, механизмы привлечения финансовых ресурсов и инвестиционного проектирования рассматривались А.Талоновым, С. Хачатряном, М. Шапиро и др.

* Проблемы образования товариществ собственников жилья и организации их деятельности рассматриваются в трудах Р. Бобович, А. Томачева, О. Яницкого и др. Вопросы теории и практики управления недвижимостью в рыночных условиях представлены в трудах П. Грабового, В. Григорьева, С. Максимова, В. Стаханова.

Вместе с тем имеющиеся разработки не позволяют сформировать экономический механизм управления жилищным хозяйством. Объективная потребность в разработке данного направления и определила выбор темы исследования.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы - разработка механизма управления имущественно-земельными комплексами жилищного фонда крупного города на примере товариществ собственников жилья, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах.

Реализация этой цели потребовала решения комплекса взаимосвязанных задач:

- раскрыть особенности жилищного фонда и его подсистем как объектов управления;

- исследовать систему управления жилищным фондом города;

- проанализировать отечественный и зарубежный опыт функционирования объединений собственников жилья;

- обобщить и систематизировать характеристики методов управления имущественно-земельными комплексами;

- раскрыть роль органов местного самоуправления в развитии различных организационных форм управления имущественно-земельными комплексами, в том числе товариществ собственников жилья;

- разработать методику формирования имущественно-земельного комплекса как объекта управления в жилищной сфере;

- разработать основные методы управления процессами создания и функционирования ТСЖ на региональном уровне.

Область исследования 5.18. Разработка проблем функционирования и развития предприятий, отраслей и комплексов в регионах.

Объект исследования - имущественно-земельные комплексы жилищного хозяйства крупного города.

Предмет исследования - организационно-экономический механизм управления имущественно-земельными комплекса жилищного хозяйства крупного города.

Методологическая база исследования. Методологическую базу исследования образуют общенаучные методы познания: диалектический и ис-торико-логический, а также традиционные приемы экономического анализа -группировки, сравнения, обобщения.

В оценке роли государства и органов местного самоуправления в создании предпосылок для совершенствования системы управления жилищным фондом и для создания ТСЖ имело место критическое осмысление подходов, разработанных И. Балабановым, В. Боголюбовым, С. Максимовым.

При обобщении и систематизации регионального опыта реформирования жилищно-коммунального хозяйства, роли государства в создании условий для реализации экономического потенциала территорий использованы выводы, полученные С. Сиваевым, С. Филимоновым, С. Хачатрян, Л. Чернышевым.

Особую роль сыграл комплексный подход, проявившийся во взаимосвязанном изучении экономических и организационных аспектов взаимодействия муниципальных органов власти и собственников жилья.

Многоплановый анализ процессов регионального развития потребовал применения системного подхода, реализованного в анализе общего и особенного в региональном развитии и государственном регулировании традиционных и новых форм управления имущественно-земельными комплексами.

При разработке методики формирования имущественно-земельного комплекса использовася экспертный метод и моделирование.

Информационную базу исследования составили статистические данные о состоянии и динамике параметров развития жилищно-коммунального хозяйства России, опубликованные Госкомстатом России и территориальным органом федеральной службы государственной статистики по Бегородской области, а также полученные автором в органах государственной власти и управления Бегородской области.

В процессе изучения действующих механизмов регулирования создания и деятельности товариществ собственников жилья на региональном уровне использованы опубликованные материалы, отражающие опыт разработки и реализации региональных программ экономического развития субъектов федерации, прежде всего Новгородской, Ростовской, Саратовской, Рязанской, Тюменской областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга.

Важный компонент нормативной базы - законодательные акты РФ, указы Президента РФ, постановления Правительства по проблемам развития экономики страны и ее регионов.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- уточнено понятие объекта управления в жилищной сфере в виде имущественно-земельного комплекса и разработана классификация характеристик имущественно-земельного комплекса;

- выявлены противоречия в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством, которые определяют необходимость дальнейшего совершенствования системы управления жилищным фондом;

- определен комплекс проблем, возникающих в ходе деятельности товариществ собственников жилья и отражающих конкретные характеристики жилищного фонда, развитие конкуренции, специфику реализуемой органами власти и управления социально-экономической политики;

- обоснован подход к выбору метода управления товариществом собственников жилья с учетом особенностей имущественно-земельных комплексов;

- определена роль муниципальных органов власти, оказывающих значительное влияние на деятельность ТСЖ путем создания условий для привлечения собственников жилья в процесс управления жилищным фондом;

- разработана методика формирования имущественно-земельного комплекса, включающая расчет индексов экономической и социальной эффективности создания товарищества собственников жилья;

- предложены методы регулирования процессов создания и функционирования ТСЖ на региональном уровне.

Теоретическая, методологическая и практическая значимость работы. В диссертации раскрыто значение муниципальных органов власти в реформировании системы управления жилищным фондом, выявлены особенности формирования имущественно-земельных комплексов и современные методы регулирования процессов создания и функционирования ТСЖ, что позволяет углубить теоретические представления о перспективных направлениях развития регионов, их социально-экономических и административно-территориальных подсистем в общественной системе России, роли государства и органов местного самоуправления в этом процессе.

Содержащиеся в работе выводы и рекомендации, адресованные органам государственной власти и управления, предпринимательским структурам, могут бьггь использованы при создании товариществ собственников жилья, а также для дальнейшего реформирования системы управления жилищной сферой.

Отдельные положения работы применимы в преподавании и изучении курсов Организация городского хозяйства, Экономика жилищно-коммунального хозяйства, Экономика недвижимости, спецкурсов по актуальным вопросам совершенствования системы государственного управления на федеральном и региональном уровнях, а также в учебном процессе подготовки специалистов по государственному и муниципальному управлению, в системе повышения квалификации и переподготовки управленческих кадров.

Внедрение результатов исследований. Практические выводы исследований, связанные с разработкой методики формирования имущественно-земельного комплекса и рекомендаций по регулированию процессов создания и функционирования ТСЖ использованы при разработке программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства Бегородской области на 2006-2007 годы Управлением жилищно-коммунального хозяйства Бегородской области в части разработки комплекса мер по повышению эффективности функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства области.

Теоретические и практические разработки по диссертационному исследованию применяются в учебном процессе при изучении дисциплин Экономика жилищно-коммунального хозяйства, Организация городского хозяйства, Экономика недвижимости. Научные положения и практические разработки диссертационной работы были использованы при подготовке учебно-методического комплекса по дисциплине Экономика жилищно-коммунального хозяйства.

Реализация результатов подтверждена документами.

Апробация результатов работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались и обсуждались на международной научно-практической конференции Управление изменениями в социально-экономических системах (г. Воронеж, 2002 г.); Втором международном экономическом форуме Собор славянских народов, (г. Бегород, 2004 г.); на межвузовской научно-практической конференции Социально-экономические проблемы развития современных городов России (г. Бегород, 2005 г.), на Пятой международной научно-практической конференции Управление изменениями в социально-экономических системах (г. Воронеж, 2006 г.).

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных публикаций, в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК России.

В работах, опубликованных в соавторстве, и отраженных в конце автореферата, лично соискателю принадлежит: изучение проблем, возникающих в ходе деятельности ТСЖ [3]; анализ деятельности ТСЖ как метода управления жилищным фондом [4]; систематизация проблем управления жилищным фондом в Российской Федерации [5].

Объем и структура диссертационной работы.

Основной текст диссертации изложен на 158 страницах, состоит из введения, трех глав, восьми параграфов, заключения, содержит 29 рисунков, 7 приложений. Библиографический список насчитывает 180 источников.

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, анализируется состояние ее разработанности, определяются цели и задачи исследования, формулируется его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе Система управления жилищным фондом города рассматриваются характеристики жилищного фонда и имущественно-земельных комплексов как объектов управления, и анализируется система управления жилищным фондом.

Во второй главе Товарищество собственников жилья как перспективная форма управления жилищным фондом анализируется отечественный и зарубежный опыт создания и деятельности ТСЖ, рассматриваются характеристики методов управления ИЗК, раскрывается роль органов местного самоуправления в развитии ТСЖ.

В третьей главе Разработка основных положений методики формирования имущественно-земельного комплекса предлагается методика формирования ИЗК, на основе которого возможно создание ТСЖ, определяются основные методы управления процессами создания и функционирования ТСЖ.

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Современная литература, посвященная управлению жилищным фондом, в качестве объекта управления в жилищной сфере рассматривает жилые здания. Обобщая точки зрения различных авторов можно констатировать, что основными характеристиками жилищного фонда являются: полезность, договечность, стационарность, неповторимость, управляемость, доходность и устойчивая тенденция к росту стоимости.

К перечисленным характеристикам, по нашему мнению, необходимо добавить такую особенность как целостность объекта жилищного фонда, которая подразумевает невозможность выделения определенных частей, имеющих значение для его системного функционального единства. В многоквартирном жилом доме, как правило, существует несколько собственников, которые дожны учитывать интересы друг друга при организации управления жилым домом.

Управление недвижимостью представляет одно из важнейших правомочий собственника. Управление недвижимостью призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника. Организация эффективного управления жилищным фондом дожна привести к повышению качества обслуживания зданий и создать нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса.

Следует отметить, что авторы, исследующие проблему управления жилищным фондом, как правило, не различают собственно жилищный фонд и имущественно-земельный комплекс (ИЗК) как объект управления. Но при этом используют только характеристики жилых домов, не учитывая земельные участки, на которых они расположены. Межцу тем, последнее обстоятельство является особенно важным с позиций управления ИЗК.

По нашему мнению, объектами управления в жилищном фонде являются имущественно-земельные комплексы - многоквартирные дома, придомовые земельные участки и объекты нежилого имущества расположенные на них.

Мы предлагаем ввести классификацию характеристик ИЗК как объекта управления. По нашему мнению, характеристика ИЗК включает ряд показателей, которые можно разделить на три группы: технико-технологические, экономико-организационные и социально-экономические.

К технико-технологическим характеристикам относятся: местоположение, пообъектный состав, техническое состояние объектов ИЗК, характеристика земельного участка. К экономико-организационным характеристикам относятся: структура собственности на жилищный фонд и нежилые помеще-

ния, потенциальная доходность, регистрация имущественно-земельного комплекса. К социально-экономическим характеристикам относятся: характеристика возрастного и социального состава населения, уровень доходов, средняя обеспеченность жильем одного жителя, занятость населения. Классификация характеристик ИЗК представлена на рис. 1.

Основные показатели и характеристики ИЗК с учетом финансово-экономических факторов и социально-экономического состава населения оказывают принципиальное влияние на выбор метода управления.

Таким образом, ИЗК является сложной системой, сочетающей в себе технико-технологические, экономико-организационные и социально-экономические характеристики.

Анализ развития системы управления жилищным хозяйством показал, что преобладающая в течение длительного времени государственная форма собственности на жилищный фонд обусловила централизованный механизм управления и не способствовала привлечению жильцов к проблемам управления и эксплуатации жилищного фонда. Отметим, что еще в 1970-е годы предусматривалось создание из числа жителей домовых комитетов и других общественных органов, которые бы участвовали в управлении жилищным фондом и контроле его пользования и содержания. Но не было создано реальных экономико-правовых механизмов управления многоквартирными домами. Жильцы не были заинтересованы в улучшении системы управления, так как они не являлись собственниками жилья.

Рис 1. Классификация характеристик имущественно-земельного комплекса

Отсутствие рыночных отношений в жилищной сфере, монополизиро-ванность рынка жилищных услуг, не ориентированных на потребителя, привели к кризисным явлениям в жилищной сфере. Изменение отношений собственности в сфере жилищного хозяйства вызвало необходимость поиска оптимальной схемы управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев.

С появлением частной собственности на жилье возникла необходимость создать организационные структуры, обеспечивающие участие собственников жилых помещений в управлении имущественно-земельными комплексами, какими являются товарищества собственников жилья.

Отметим, что процесс формирования и функционирования государственной системы управления жилищным фондом был противоречив, в нем постоянно возникали, разрешались посредством административных механизмов и снова воспроизводились противоречия в технико-технологической, экономической, организационной подсистемах хозяйства, не позволившие обеспечить стратегическую эффективность жилищного хозяйства. В то же время в рамках административной системы управления жилищным хозяйством были заложены такие важные институты, как: государственная вертикаль, включающая местные органы власти; многосубъектность управления; дотационность; низкий уровень ответственности потребителей и эксплуатирующих организаций; локализация зон обслуживания; фрагментарность управления.

В настоящее время в Российской Федерации накоплен большой опыт по организации управления жилищным фондом и, как показывает практика, она во многом зависит от региональных особенностей. Существуют следующие схемы управления собственностью в жилищной сфере.

1. Управление жилищным фондом могут осуществлять жилищно-эксплутационные организации, которые являются муниципальными унитарными предприятиями. В данном случае сохраняется совмещение функций по владению, управлению и эксплуатации жилищного фонда. При этом сохраняется схема административного управления. У жителей нет возможности влиять на качество и количество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.

2. Управление жилищным фондом осуществляют дирекции (службы) единого заказчика. Создание дирекций единого заказчика было начато на первом этапе реформирования и сыграло положительную роль - позволило перейти к конкурсному отбору подрядных эксплутационных организаций, и повысило качество выпоняемых работ и предоставляемых услуг. Но с другой стороны, в подавляющем большинстве случаев в службах заказчика сосредоточены функции балансодержателя муниципального жилищного фонда и муниципального заказчика на его эксплуатацию.

3. Трехуровневая система управления: собственники жилищного фонда, управляющая организация и обслуживающая организация. Собственник жилых помещений устанавливает требования к управлению и обслуживанию

собственности. Управление собственностью возлагается на специализированные структуры - управляющие компании, в функции которых входит:

- организация работы по эксплуатации жилищного фонда в соответствии с государственными стандартами качества жилищно-коммунальных услуг, а также требованиями собственника;

- выбор на конкурсной основе эксплуатирующих подрядных организаций и заключение с ними договоров;

- контроль выпонения подрядчиками договорных условий.

Отметим, что на практике применение одной из рассмотренных схем

управления обусловлено сложившейся политикой муниципалитетов в области управления жилищной сферой и особенностями структуры жилищного фонда.

Для развития конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом необходимо, на наш взгляд, создать равные экономические условия для деятельности управляющих компаний и служб заказчика. Повсеместно распространенная практика отнесения жилищного фонда на баланс службы заказчика препятствует этому.

Анализ существующего положения позволяет выделить основные причины, по которым проблема совершенствования управления ЖКХ остается практически поностью не решенной.

1. Не обеспечено рациональное распределение прав, обязанностей, компетенции и ответственности в отношении системы ЖКХ между органами власти и управления субъектов Федерации и органами местного самоуправления.

2. Появление новых форм собственности в жилищной сфере привело к изменениям в организации эксплуатации жилищного фонда, в системе и источниках финансирования. В этих условиях прежняя структура управления ЖКХ не отвечает требованиям собственников жилых помещений.

3. Старение и обветшание жилищного фонда, снижение надежности инженерных систем вызывает прогрессивное нарастание затрат на содержание жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг.

4. До настоящего времени практически не происходит привлечения частных подрядных организаций к управлению жилищным фондом.

Выявленные проблемы системы управления жилищно-коммунального хозяйства позволяют сделать вывод о том, что система управления жилищным хозяйством нуждается в дальнейшем совершенствовании. Необходимо рациональное распределение прав, обязанностей, компетенции и ответственности между органами власти и управления субъектов Федерации и органами местного самоуправления. В частности, решение важнейших вопросов организационно-экономического плана, переданных на муниципальный уровень, необходимо поддержать финансовыми механизмами, которые в настоящее время поностью контролируются государством в лице федеральных и региональных органов власти. Приоритетным направлением совершенствования механизма управления имущественно-земельными комплексами дожно

стать развитие новых организационно-экономических структур и, в первую очередь, товариществ собственников жилья.

Приватизация и формирование рынка жилья в городах РФ создали экономическую основу организации товариществ собственников жилья (ТСЖ), призванных обеспечивать эффективное управление имуществом жилого дома, нежилых помещений и прилегающей территории.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только профессиональный подход к управлению жилищным фондом позволит существенно повысить его эффективность в интересах собственников, арендаторов, государства и общества в целом. Необходимо отметить, что за рубежом граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как выгодные инвестиции и следят за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а по возможности и увеличивалась. Несмотря на то, что в России многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, россиянам необходимо извлечь положительный опыт хозяйственного отношения к своей собственности, исторически накопленный в других странах.

Можно сделать вывод, что приватизация и формирование рынка жилья в городах РФ создали экономическую основу организации товариществ собственников жилья, призванных обеспечивать эффективное управление имуществом жилого дома, нежилых помещений и прилегающей территории.

Изучив опыт работы объединений собственников жилья за рубежом, следует отметить основные отличия между Россией и зарубежными странами: в большинстве западных стран преобладает частный жилищный сектор, что способствует развитию объединений собственников жилья; законодательно определено, что основой любого объекта недвижимости является земельный участок. По нашему мнению, развитие ТСЖ представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда. Но широкое развитие ТСЖ требует проведения обоснованной политики со стороны государственных и местных органов власти, а также самоорганизации жителей.

Отметим, что в некоторых российских городах ТСЖ органы местного самоуправления оказывают необходимую на первых этапах поддержку. По нашему мнению, муниципальным органам при реформировании системы управления жилищной сферы кроме традиционных форм помощи целесообразно создавать консультативно-методический центр для оказания помощи объединениям собственников жилья.

Цели, которые преследуются домовладельцами при организации товариществ собственников жилья: эффективное совместное использование общего имущества; поддержание требуемого технического и санитарного состояния зданий; поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости; минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги; получение допонительного финансирования за счет хозяйственной деятельности; оказание жителям допонительных услуг. Отметим также, что эффективное управление ИЗК будет способствовать формированию самосоз-

нания собственников жилья, пониманию своей ответственности за сохранность имущества.

Управление ИЗК может осуществляться несколькими методами, кажцый из которых обладает определенными достоинствами и недостатками.

Управление ИЗК непосредственно домовладельцами имеет ряд преимуществ: низкие затраты на управление, возможность осуществлять непосредственный контроль над решениями и действиями. Следует отметить, что такой подход не гарантирует осуществления управления ИЗК на высоком уровне. Невысокие затраты отрицательно повлияют на качество процесса управления.

Среди недостатков данного метода управления, на наш взгляд, необходимо выделить возможный риск неоправданных расходов, вызванных неопытностью руководства, сложность нахождения и мотивации добровольцев, вероятность того, что жители не смогут адекватно справиться со своими обязанностями, а также утрату преемственности в результате смены руководства.

В качестве преимуществ управления государственной или муниципальной организацией имущественно-земельным комплексом можно выделить то, что работники ЖЭКов и МП ЖКХ знакомы с материальной частью здания, у них уже налажены контакты с поставщиками услуг и органами местного самоуправления, имеется свободный доступ к документации, опыт в содержании и эксплуатации здания.

Однако главной причиной организация ТСЖ является желание собственников жилья получать качественные жилищно-коммунальные услуги, и их не устраивает организация, которая представляет их интересы, а именно МП ЖКХ. На наш взгляд, передавать права на управления ИЗК тому же МП ЖКХ можно в случае, если правление товарищества будет контролировать деятельность МП ЖКХ.

Недостатки этого варианта более многочисленны по сравнению с другими методами организации управления ИЗК, и главными из них являются: низкое качество обслуживания, отсутствие опыта работы в условиях конкуренции.

Управление ИЗК с помощью профессионалов имеет ряд преимуществ: возможность прибегнуть к услугам коммерческой управляющей компании, что позволит снизить расходы на содержание и эксплуатацию жилья, уменьшить стоимость предоставляемых услуг при поддержании их качества на приемлемом уровне.

К недостаткам относится необходимость искать лицо или фирму с соответствующей квалификацией, кроме того, могут возникнуть сложности с нахождением компетентных подрядчиков. Фирма может быть недостаточно заинтересована в удовлетворении нужд жителей, а, следовательно, не будет реагировать на их запросы дожным образом, что может привести к существенному повышению расходов.

Выбор метода управления ИЗК в современных условиях рыночных отношений зависит от наличия и доходности объектов, входящих в состав ИЗК,

что оказывает существенное влияние на финансовые результаты текущего функционирования и развитие ИЗК в перспективе.

В общей сложности, по данным Российского статистического агентства, сегодня в России зарегистрировано свыше 5 тысячи ТСЖ. Наиболее активно идет процесс создания ТСЖ в Республике Мордовии (192), Атайском крае (138), Ростовской области (167), Свердловской области (104), в г. Казани, г. Иваново - более 200, Барнауле, Саранске - свыше 100, возникают товарищества в Сибири - Омске, Красноярске, Тюмени, Новосибирске, Центральном регионе - Рязани, Ярославле, на юге - в Краснодаре, на Урале - в Екатеринбурге, Перми. Но существующие ТСЖ охватывают не более 1% жилищного фонда, что свидетельствует об их незначительном распространении.

В значительной степени процесс создания ТСЖ инициирован органами местного самоуправления. Исследование показало, что меры поддержки создания ТСЖ существуют не во всех городах, кроме того, они используются как временная мера и ликвидируются, если сокращаются источники финансирования или если администрации теряет интерес к проблеме ТСЖ.

По нашему мнению, на современном этапе повышается значимость роли общественных и некоммерческих организаций, создаваемых для того, чтобы представлять интересы товариществ собственников жилья и оказывать им поддержку. В тех городах, где создаются ассоциации или партнерства товариществ собственников жилья (Тюмень, Новгород, Москва, Чебоксары), а также центры содействия некоммерческому сектору в управлении жильем (Ростов-на-Дону, Ярославль, Пермь), товарищества действуют более успешно. На наш взгляд, целесообразно муниципальным и региональным органам власти изучить опыт деятельности различных объединений ТСЖ и создать условия, стимулирующие создание подобных организаций.

По нашему мнению, ТСЖ способствуют не только эффективному управлению ИЗК, но и помогают осознать собственникам жилья свою роль и ответственность за принадлежащее им недвижимое имущество.

Отметим, что факторы, сдерживающие процесс создания ТСЖ, можно разделить на две основные группы: объективные (экономическая ситуация в городах, структура жилищного фонда и его состояние) и субъективные (политика органов муниципальной власти, поддерживающая прежнюю систему управления жилищным фондом, и менталитет населения).

Несмотря на трудности создания ТСЖ, существует ряд преимуществ их деятельности: демонополизация и развитие конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг; оптимизация издержек, связанных с содержанием и эксплуатацией ИЗК; осуществление контроля качества и объема предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; ресурсосбережение; возможность допонительного привлечения финансовых средств от предпринимательской деятельности.

Проведенный анализ показал, что эффективная деятельность ТСЖ, выбор метода управления ИЗК зависит от характеристик ИЗК, находящегося в товариществе, квалификации персонала, и ряда других факторов. Следует подчеркнуть, что важную роль в процессе образования и деятельности ТСЖ

играют местные органы власти. Именно региональные и муниципальные органы власти разрабатывают и принимают законодательные акты, направленные на поддержку ТСЖ, проводят реорганизацию системы управления жилищным фондом и информируют население о проводимых реформах.

Анализ системы управления жилищным фондом Бегородской области и г. Бегорода показал, что в настоящее время в области, как и в ряде других регионов России, процесс создания эффективной системы управления жилищным фондом находится на стадии становления. Отметим, что развитие конкуренции и самоуправления в жилищной сфере носят декларативный характер.

Расходы на содержание жилищно-коммунального комплекса занимают значительную долю консолидированного бюджета области: в 2002 г. - 614,0 мн. руб. или 5,8 % общей суммы расходов; в 2003 г. - 617,1 мн. руб. или 5,2 %; в 2004 г. - 1937,3 мн. руб. или 12,3 %. Но повышение доли расходов на жилищно-коммунальное хозяйство не сопровождается повышением качества обслуживания потребителей.

Техническое состояние жилищного фонда г. Бегорода характеризуется следующими признаками:

- преобладающей формой собственности является частная - 73 % (5 274,4 тыс. м2), 24,5 % (1 754,6 тыс. м2) жилищного фонда находится в муниципальной собственности;

- 21 % жилищного фонда имеет износ 31-65 %, 2,0 % жилых зданий находится в ветхом и аварийном состоянии.

Увеличение доли частного жилищного фонда способствует развитию конкуренции в сфере управления жилищным фондом и, как следствие, образованию ТСЖ. В тоже время ухудшение состояния жилищного фонда оказывает негативное влияние на формирование ИЗК и последующую их передачу в управление ТСЖ.

В последние годы в Бегородской области практически не проводились работы по реконструкции и модернизации жилых домов, направленные на улучшение их потребительских качеств (повышение комфортности, теплозащиты и др.). Увеличение недоремонта жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, сопровождается ростом задоженности жилищно-коммунальных организаций поставщикам ресурсов, материалов, испонителям работ: дебиторская задоженность предприятий ЖКХ в 2004 г. достигла 582,1 мн. руб., кредиторская - 1 852,8 мн. руб. Удельный вес убыточных предприятий ЖКХ в 2004 г. уменьшися до 68,6 %, но еще остается на высоком уровне.

Состояние жилищного фонда, его благоустройства и уровень комфортности в значительной степени обусловлены качеством его обслуживания и ремонта, что непосредственно связано с существующей системой управления недвижимостью в жилищной сфере. В настоящее время в Бегородской области, как и в ряде других регионов России, процесс создания эффективной системы управления жилищным фондом находится на стадии становления.

За годы реформ в Бегородской области был принят ряд законодательных актов, которые определили основные направления осуществляемых преобразований. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства свидетельствует о том, что осуществление данных мероприятий оказалось недостаточным для повышения эффективности системы управления жилищным фондом.

На наш взгляд, условия для развития предпринимательской деятельности на уровне города не созданы. Нежилые помещения, находящиеся в жилых зданиях, не переданы в собственность ТСЖ, по-прежнему не оформлены земельные участки в ИЗК. Таким образом, товарищества не имеют возможности заниматься коммерческой деятельностью.

Из 154 зарегистрированных ТСЖ 150 представляют реорганизованные РЭУ, то есть в них сохранились прежний персонал и прежние методы работы. Следовательно, нельзя ожидать, что произойдет повышение качества предоставляемых услуг.

Первое товарищество собственников жилья было образовано в г. Бегороде в 1998 году. В настоящее время в г. Бегороде по данным администрации города создано 18 ТСЖ, которые обслуживают 44 % жилищного фонда.

Анализ системы управления жилищным фондом г. Бегорода позволил нам разработать методические рекомендации для муниципальных органов власти города созданию и эффективной деятельности ТСЖ, необходимые для совершенствования системы управления жилищным фондом на современном этапе:

- разработка и внедрение механизма государственной регистрации ИЗК как объектов недвижимости;

- введение кадастровой оценки жилых домов;

- законодательное определение способов передачи нежилых объектов, расположенных на территории ИЗК в собственность ТСЖ;

- создание консультативно-методического центра объединений собственников жилья;

- организация системы комплексной подготовки кадров и повышения квалификации;

- разработка методики формирования ИЗК как объектов управления в жилищной сфере.

По нашему мнению, исходным моментом для образования ТСЖ является формирование имущественно-земельного комплекса как объекта управления. В связи с тем, что именно характеристики имущественно-земельного комплекса оказывают решающее влияние на выбор методов управления, необходимо уделить особое внимание процессу его формирования.

Процесс формирования имущественно-земельного комплекса представлен комплексом экспертно-аналитических процедур, позволяющих организовать выбор рациональных решений. Мы предлагаем осуществлять процесс формирования имущественно-земельного комплекса в одиннадцать последовательных этапов.

1. Формирование ИЗК, состоящего из N жилых домов. Основным критерием является целостность, компактность и определенная замкнутость структуры инженерных коммуникаций

2. Анализ состава жилых и нежилых помещений, входящих в ИЗК и степень их использования. Выявляют состав и структуру жилых помещений по формам собственности, по целевому назначению и износу.

3. Формирование нового множества оставшихся жилых домов, которые войдут в состав ИЗК. В ИЗК включают жилые дома, удовлетворяющие условиям (физический износ менее 40 %, преобладание частной собственности).

4. Определение экономической эффективности формируемого комплекса (М,). Используются показатели оценки стоимости земельного участка (в,), жилых (С,) и нежилых строений (0,) в составе ИЗК. В качестве показателя эффективности формирования ИЗК используется отношение рыночной оценки стоимости всего имущества комплекса к стоимости жилого фонда.

б, = g, Б,,

где g| - кадастровая оценка единицы земельного участка

Б, - площадь земельного участка .

а=ЕР,м,,

где М, - число кв. м. общей площади квартир в жилом фонде комплекса ;

Р,- рыночная стоимость кв. м. общей площади квартиры в комплексе .

<5>= ЕЯкй

где Як - стоимость единицы нежилого имущества на территории ИЗК г,

Бк - количество соответствующих единиц.

5. Прогнозирование потенциальной доходности формируемого ИЗК в процессе его функционирования. Рассматриваются ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений ИЗК, доходы от других видов деятельности и соответствующие затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием ИЗК. (кроме жилого фонда).

Б) - ожидаемые доходы от сдачи в аренду нежилых помещений -го ИЗК;

ожидаемые доходы от прочих видов деятельности;

КаО)> К-:0)> КзО) ~ соответствующие затраты, связанные с эксплуатацией и обслуживанием ИЗК (кроме жилого фонда)

6. Рассчитывается индекс экономической эффективности создания ТСЖ на основе сформированного ИЗК (С*,). Анализируется отношение ожидаемых доходов от деятельности ТСЖ и возможных затрат, связанных с эксплуатацией и обслуживание ИЗК (кроме жилого фонда)

7. Рассчитывается показатель возрастной предрасположенности к созданию ТСЖ (Е,). Определяется отношение части населения до 40 лет к части населения после 40 лет.

где - доля населения 1-го ИЗК до 40 лет,

X, - доля населения -го ИЗК после 40 лет.

Рассматривается жилищная обеспеченность. Сравнивается жилищная обеспеченность семей, проживающих в ИЗК и средняя обеспеченность жильем одного жителя по г.Бегороду.

8. Анализируется уровень доходов семей, проживающих в ИЗК. Сопоставляется уровень доходов семей, проживающих в ИЗК, со средними показателями по городу

9. Рассчитывается индекс социальной эффективности создания ТСЖ

Сопоставляются данные о возрастной структуре населения и показатели

обеспеченности жильем в имущественно-земельных комплексах.

X, V ' V '

где Ц - средняя обеспеченность жильем в ИЗК

V- средняя обеспеченность жильем одного жителя по г.Бегороду

10. Определение ИЗК, в которых целесообразно создавать ТСЖ. Проводится сопоставление индекса экономической эффективности и индекса социальной эффективности создания ТСЖ

Применение методики формирования ИЗК на жилищном фонде г.Бегорода позволило сделать следующие выводы.

Жилищный фонд г. Бегорода находится в управлении 20 организаций, 5 из которых - управляющие компании, 15 - ТСЖ. Чтобы не нарушать целостность, будем рассматривать ИЗК в существующих границах жилищного фонда, относящегося к определенной управляющей структуре (управляющей компании или РЭУ). Таким образом, жилищный фонд г. Бегорода разбит на 20 районов, жилищный фонд каждого из которых будет представлять собой единый ИЗК.

Отметим, что первоначально организовывать товарищества необходимо в имущественно-земельных комплексах, имеющих благоприятные предпосыки для их деятельности, а именно высокие значения индексов социальной и экономической эффективности создания ТСЖ (рис. 2).

Анализ значения индексов социальной и экономической эффективности создания ТСЖ показал, что в имущественно-земельных комплексах №2, 8, 11, 12, 17, 18 и 19 существуют условия для результативной деятельности товариществ. Характеристики социально-демографического состава населения данных имущественно-земельных комплексов свидетельствуют о социальной предрасположенности населения к созданию ТСЖ. В то же время состояние жилищного фонда и наличие объектов нежилого имущества в хорошем техническом состоянии, позволяющее получать допонительные доходы.

ЧЧ индекс

индекс социальной

эффективности создания ТСЖ

экономической эффективности создания ТСЖ

2 3 4 5 б 7 8 9 10 И 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Рис. 2. Значение индексов социальной и экономической эффективности создания ТСЖ в имущественно-земельных комплексах г. Бегорода

В то же время подчеркнем, что в имущественно-земельных комплексах №1, 4, 5, 6, 10, 13 и 14 также можно создавать ТСЖ. Невысокие показатели индекса социальной эффективности создания ТСЖ можно компенсировать более активной работой с населением данных комплексов для разъяснения преимуществ товарищества в сравнении с другими формами управления жилищным фондом.

Предложенная методика позволяет сформировать имущественно-земельные комплексы для последующей организации на их основе ТСЖ.

Современные методы регулирования процессов создания и функционирования ТСЖ, по нашему мнению, можно сгруппировать в четыре группы:

- административные (подготовка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью, где ощущается их острый дефицит; стимулирование и поддержка ТСЖ на начальном этапе их создания и функционирования; конкуренция и свобода выхода на рынок жилищно-коммунальных услуг независимых профессионалов; нормативно-правовое упрощение процедур входа и выхода производителей на рынок эксплуатационных услуг);

- экономические (коррекция тарифной политики на услуги ЖКХ; дифференцированные налоговые льготы; равноправие на получение бюджетных дотаций, получаемых различными ТСЖ; прозрачность бюджетов - доходов и расходов, что будет способствовать росту общественного согласия и взаимного доверия в ТСЖ.);

- социально-институциональные (образование ассоциаций собственников жилья);

- информационные (создание системы информационного обеспечения жителей и консультативно-методического центра, в задачи которого будет входить проведение обучающих семинаров для председателей и управляющих ТСЖ и конференций).

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы и предложения.

1. Объектом управления в жилищной сфере является комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенные на нем жилые и нежилые здания, то есть имущественно-земельный комплекс.

2. Классификация характеристик функционирующих имущественно-земельных комплексов, оказывающих влияние на выбор метода управления включает технико-технологические, экономико-организационные и социально-экономические характеристики.

3. Показано, что преобладающая в течение длительного времени государственная форма собственности на жилищный фонд обусловила централизованный механизм управления и не способствовала привлечению жильцов к проблемам управления и эксплуатации жилищного фонда. Изменение отношений собственности в пределах жилищного фонда вызвало необходимость поиска оптимальной схемы управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев.

4. Анализ государственной системы управления жилищным фондом позволяет сделать вывод о том, что процесс ее формирования и функционирования был противоречив, в нем постоянно возникали, разрешались посредством административных механизмов и снова воспроизводились противоречия в технико-технологической, экономической, организационной подсистемах хозяйства. В то же время в рамках административной системы управления жилищным хозяйством были заложены такие важные институты, как: государственная вертикаль, включающая местные органы власти; многосубъект-ность управления; дотационность; низкий уровень ответственности потребителей и эксплуатирующих организаций; локализация зон обслуживания; фрагментарность управления.

5. В условиях России возможны три метода управления имущественно-земельными комплексами: собственниками жилья, службой заказчика или управляющей компанией. Все методы имеют как положительные, так и отрицательные стороны с точки зрения организации управления. Поэтому на выбор метода управления влияет совокупность характеристик комплекса, факторов и условий внешней среды. Наиболее значимые факторы внешней среды - профессиональная подготовка управляющего персонала и система поддержки со стороны органов местного самоуправления.

Самостоятельное управление имущественно-земельным комплексом собственниками жилых помещений может быть рекомендовано в случае наличия объектов, способных обеспечить надежную финансовую базу эксплуатации, и находящихся в хорошем техническом состоянии. Также необходимо значительное преобладание частной формы собственности и поддержка муниципальными органами власти эксплуатации домовладения.

Управление имущественно-земельным комплексом осуществляемое муниципальной организацией является наиболее распространенным методом и

целесообразно при плохом техническом состоянии объектов, входящих в имущественно-земельный комплекс, доминировании муниципальной собственности и преобладании среди владельцев жилых помещений лиц с невысоким уровнем доходов.

Управление имущественно-земельным комплексом с помощью профессионалов дает собственникам жилья возможность выбора управляющей компании, что способствует развитию конкуренции и снижению стоимости предоставляемых услуг при поддержании их качества на приемлемом уровне.

6. В числе наиболее значимых проблем, с которыми стакиваются ТСЖ: состояние жилищного фонда; отсутствие конкурентной среды в сфере обслуживания и эксплуатации жилья; сложность процедуры регистрации имущественно-земельного комплекса, как объекта управления; противоречия в нормативно-правовой базе.

Положительные результаты, достигаемые в результате деятельности ТСЖ: развитие конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг; оптимизация издержек, связанных с содержанием и эксплуатацией имущественно-земельного комплекса; осуществление контроля качества и объема предоставляемых жилищно-коммунальных услуг; ресурсосбережение; допонительное привлечение финансовых средств от предпринимательской деятельности.

7. Роль органов государственной власти и местного самоуправления в совершенствовании системы управления ИЗК заключается:

- во введение кадастровой оценки жилых домов;

- юридически и экономически обоснованной передаче нежилых объектов, расположенных на территории имущественно-земельного комплекса, в собственность ТСЖ;

- создании консультативно-методических центров объединений собственников жилья;

- организации системы подготовки кадров в сфере управления ИЗК и повышения их квалификации;

- разработке методики формирования и механизма государственной регистрации имущественно-земельных комплексов;

- организации контроля за коммерческой деятельностью управляющих компаний.

8. Анализ системы управления жилищным фондом Бегородской области и г. Бегорода показал, что действующий механизм в основе своей является административным и неэффективным. Товарищества собственников жилья создаются повсеместно, без учета специфики жилищного фонда и согласия собственников, развитие конкуренции и самоуправления в жилищной сфере носят декларативный характер.

9. Для формирования имущественно-земельных комплексов целесообразно применение разработанной нами методики, по которой рассчитываются индексы экономической и социальной эффективности создания ТСЖ, определяются имущественно-земельные комплексы, в которых целесообразно организовывать товарищества. Текущая оценка стоимости объектов в фор-

мируемом имущественно-земельном комплексе является основой для расчета индекса экономической эффективности создания ТСЖ. Указанный индекс рассчитывается исходя из потенциальной доходности имущественно-земельного комплекса. Индекс социальной эффективности формирования ТСЖ зависит от социально-демографического состава населения. При его расчете учитываются: возрастная характеристика жителей и показатель обеспеченности жильем в анализируемом ИЗК.

Предложенная методика позволяет сформировать имущественно-земельные комплексы для последующей организации на их основе ТСЖ.

Применение методики к жилищному фонду г.Бегорода позволило выбрать объекты для формирования имущественно-земельных комплексов, характеристики которых позволяют создать ТСЖ, основанные на трех различных методах управления.

10. Обоснованный нами состав методов, и соответствующих им инструментов управления созданием и функционированием ТСЖ включает:

- административные методы (подготовка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью; стимулирование и поддержка ТСЖ на начальном этапе создания и функционирования; создание условий для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг);

- экономические (налоговые льготы; бюджетные дотации; обеспечение прозрачности бюджетов);

- социально-институциональные (образование ассоциаций собственников жилья);

- информационные (создание системы информационного обеспечения жителей и консультативно-методического центра).

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК:

1. Вишневская, Е. В. Влияние особенностей жилищного фонда на выбор способа управления / Е. В. Вишневская // Вестник Бегородского университета потребительской кооперации ; под ред. В. И. Теплова. - Бегород : БУПК, - № 2 (17). - 2006. - С. 185- 188.

Статьи в сборниках научных трудов:

2. Вишневская, Е. В. Проблемы жилищных товариществ в России и пути их решения / Е. В. Вишневская, Ю. И. Трещевский // Управление изменениями в социально-экономических системах: сборник статей международной научно-практической конференции ; под ред. И. Е. Рисина, Ю. И. Трещевско-го. - Воронеж : ИПЦ ВГУ, 2003 - С.152-156.

3. Вишневская, Е. В. Товарищество собственников жилья как метод управления жилищным фондом / Е. В. Вишневская, К. Н. Ерыгина // Сб. студ.

науч. работ ; под ред. И. М. Лукша. - Бегород : БеГУ, 2003. Вып. VI. -Ч. III.-С. 28-30.

4. Вишневская, Е. В. О методах управления кондоминиумом I Е. В. Вишневская // Экономическая интеграция Беларуси, России, Украины: опыт, проблемы, перспективы: материалы II Международного экономического Форума Собора славянских народов (Бегород, 18-19 сентября 2003 г.). -Бегород : БеГУ, 2004 г. - С. 107- 110.

5. Вишневская, Е. В. Определение эффективности создания управляющей компании в жилищной сфере / Е. В. Вишневская // Социально-экономические проблемы развития современных городов России: Материалы междунар. науч.-практ. конф. - Бегород : Изд-во Руснаучкнига, 2005. -С. 28-30.

6. Вишневская, Е. В. Особенности и проблемы управления жилищным хозяйством в современной России / Е. В. Вишневская, Ю. И. Трещевский // Управление изменениями в социально-экономических системах : сб. статей Пятой междунар. науч.-практ. конф.; под ред. И. Е. Рисина, Ю. И. Трещев-ского. - Вып. 5. - Воронеж: ИПЦ ВГУ, 2006. - С. 29-32.

Учебные пособия:

7. Вишневская, Е. В. Экономика жилищно-коммунального хозяйства : учеб.-практ. пособие / Е. В. Вишневская. Ч Бегород : Изд-во БеГУ, 2006. -150 с.

Подписано в печать 25.12 2006 Формат 60*84/16. Гарнитура Times. Уел п л. 1,0. Тираж 85 экз Заказ №337. Оригинап-макет подготовлен и тиражирован в издательстве Бегородского государственного университета 308015, г. Бегород, ул. Победы, 85

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Вишневская, Екатерина Владимировна

Введение.

Глава 1. СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ ГОРОДА

1.1. Характеристика жилищного фонда и имущественно-земельного комплекса как объектов управления.

1.2. Эволюция системы управления жилищным фондом.

1.3. Анализ действующей системы управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Глава 2. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ПЕРСПЕКТИВНАЯ ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ.

2.1. Отечественный и зарубежный опыт создания и функционирования объединений собственников жилья.

2.2. Методы управления имущественно-земельными комплексами и опыт деятельности товариществ собственников жилья в современной России.

2.3. Деятельность товариществ собственников жилья Бегородской области.

Глава 3. РАЗРАБОТКА ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ

МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ИМУЩЕСТВЕННО-ЗЕМЕЛЬНОГО

КОМПЛЕКСА.

3.1. Механизм формирования имущественно-земельных комплексов.

3.2. Основные методы управления процессами создания и функционирования ТСЖ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления имущественно-земельными комплексами городского жилищного фонда"

Актуальность темы исследования. Одним из главных направлений социально-экономических преобразований в России является реформирование жилищно-коммунального хозяйства, создающего необходимые условия для жизнедеятельности человека. Объективная необходимость преобразований обусловлена комплексом взаимосвязанных причин: ведомственным монополизмом, низким качеством предоставляемых услуг, неэффективным управлением.

Ведущей отраслью в составе жилищно-коммунального хозяйства является жилищное хозяйство, которое обеспечивает содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя - населения.

Важнейшей стратегической целью развития эффективной системы управления жилищным фондом города является повышение качества жизни населения путем улучшения жилищных условий, обеспечение сохранности жилищного фонда и уровня жилищно-коммунального обслуживания граждан в соответствии с действующими стандартами качества.

Сохранившийся административно-ведомственный механизм управления и не проработанность нормативных аспектов в области взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами власти и потребителями, ведут к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивают ее дотационность и вызывают социальную напряженность в обществе.

Изменение отношений собственности на объекты жилищного фонда вызвало необходимость поиска оптимальной схемы управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев. Перспективную для России форму совершенствования управления жилищным фондом представляют товарищества собственников жилья, так как при этом может быть значительно повышена эффективность использования имеющихся ресурсов. В то же время необходимы серьезные организационно-экономические меры по совершенствованию данной формы управления жилищным фондом.

Необходимостью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного механизма управления жилищным фондом. Диссертационное исследование проведено в рамках основного научного направления Воронежского государственного университета Научные основы социально-экономической политики и практики хозяйствования и направления научных исследований кафедры экономики и управления организациями Управление изменениями в социально-экономических системах.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты и проблемы реформирования жилищно-коммунального хозяйства изучены и представлены в трудах В. Бузырева, Д. Жукова, Т. Лежиковой, Н. Сазонова Ф. Таги-Заде, В. Чекалина, JI. Чернышева, и др. Финансово-экономические аспекты реформы ЖКХ, механизмы привлечения финансовых ресурсов и инвестиционного проектирования рассматривались А.Талоновым, С. Хачатряном, М. Шапиро и др.

Проблемы образования товариществ собственников жилья и организации их деятельности рассматриваются в трудах Р. Бобович, А. Томачева, О. Яницкого и др. Вопросы теории и практики управления недвижимостью в рыночных условиях представлены в трудах П. Грабового, В. Григорьева, С. Максимова, В. Стаханова.