Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Торгаян, Елена Евгеньевна
Место защиты Ростов-на-Дону
Год 2008
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования"

На правах рукописи

ТОРГАЯН ЕЛЕНА ЕВГЕНЬЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

(на примере г Ростова-на-Дону)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2008

003170729

Диссертация выпонена на кафедре экономики и управления в строительстве ГОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет

Научный руководитель

кандидат экономических наук, доцент

Осадчая Наталья Алексеевна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор

Симионова Нина Евгеньевна

доктор экономических наук, профессор

Гасилов Валентин Васильевич

Ведущая организация ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный

Защита состоится л25 июня 2008 года в 13 часов на заседании диссертационного совета Д212 207 01 Ростовского государственного строительного университета по адресу 344022, г Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162, ауд 37

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Ростовский государственный строительный университет

Автореферат разослан л23 мая 2008 года

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу 344022, Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162, к 42, диссертационный совет Д 212 207.01

инженерно-экономический университет

Ученый секретарь диссертационного совета д-р экон наук, доцент

ИВ Теренина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Изменения, происходящие в жилищной сфере, требуют адекватных перемен в жилищной политике, включая не только увеличение объемов строительства жилья и улучшение его качества, но и обеспечение сохранности существующего фонда, повышение эффективности его эксплуатации и существенное улучшение комфорта проживания граждан, что невозможно без разработки новых научных подходов к решению данной проблемы

В связи со спадом объемов ввода жилья в переходный период развития российской экономики в структуре жилищного фонда городов существенный удельный вес занимает жилье, построенное в периоды массового индустриального строительства, которое не удовлетворяет современным требованиям и нуждается в проведении ремонтно-реконструктивных работ Вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда в условиях все большего увеличения количества ветхого и аварийного жилья приобретают особую остроту и актуальность, поскольку являются одними из социально значимых для Российской Федерации показателей уровня жизни населения

Инфляционные процессы, увеличивающие роль недвижимости как объекта инвестирования, постоянно растущий спрос на жилье, а также ограниченные производственные мощности строительного комплекса, приводят к росту цен за 1 квм Усугубляет проблему значительный разрыв между доходами граждан различных социальных категорий

Улучшение жилищных условий населения, приведение существующего фонда в соответствие с современными требованиями по уровню качества и комфортности стало одной из основных задач национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, реализуемого с 2005 г Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная изученность определили тему диссертации

Степень разработанности проблемы Огромный вклад в развитие теории и практики воспроизводства жилищного фонда внесли такие ученые,

как Е М Блех, В С Боголюбов, В В Бузырев, В Л Вольфсон, П Г Грабовой, Н Е. Егорова, Л Б Зеленцов, В В Иванов, М И Каменецкий, О П Коробейников, Н Ф Костецкий, А М Платонов, И А Рахман, С А Обозов, А А Сазонов, В К. Соколов, Е Б Смирнов, С Р Хачатрян, В С Чекалин, Л Н Чернышев, С.Г. Шеина и др

Несмотря на широкий диапазон теоретико-прикладных исследований, проблемы научно обоснованного подхода к организации, планированию и финансированию воспроизводства жилищного фонда до конца не исследованы

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является теоретическое обоснование и разработка научно-методических основ формирования стратегии управления воспроизводственными процессами в жилищной сфере крупного города.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи.

1 Исследовать основные тенденции развития жилищной сферы крупных городов и выявить закономерности формирования жилищного фонда

2 Рассмотреть основные проблемы воспроизводственных процессов в жилищной сфере, а также существующие методические подходы к формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда

3 Проанализировать современное развитие форм воспроизводства жилищного фонда

4 Исследовать факторы, влияющие на структуру жилищного фонда города

5 Определить основные этапы процесса разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города

6 Разработать экономико-математическую модель оптимизации структуры жилищного фонда

Область исследования. Работа выпонена в соответствии с пунктом паспорта специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами (строительство) 15 78 Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются экономические отношения, обусловливающие формы воспроизводственного процесса жилищного фонда крупного города, объектом - состояние жилищного фонда г.Ростова-на-Дону в условиях проводимых реформ и современных тенденций его развития

Теоретические и методологические основы исследования составляют нормативно-правовые документы Российской Федерации, общеотраслевая теория воспроизводства основных фондов, труды отечественных и зарубежных ученых об экономических, социальных и градостроительных аспектах функционирования жилищной сферы, разработки учебных и научно-исследовательских институтов

Информационной основой исследования являются данные федеральной и региональной статистики, фонда Институт экономики города, фонда Общественное мнение, Министерства регионального развития, специализированные отчеты, информационные ресурсы сети Интернет

В диссертации применен системный подход и нашли отражение методы статистического анализа, экономико-математического моделирования и экспертных оценок

Научная новизна работы

1 Дано теоретическое обоснование и определены концептуальные основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города

2 Выявлены основные факторы, влияющие на воспроизводственные процессы в жилищной сфере

3 Предложена методика формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда

4 Разработана экономико-математическая модель оптимизации структуры жилищного фонда города, использующая метод целевой

себестоимости, которая позволяет учесть цели национального проекта Доступное жилье и требования развития рынка жилой недвижимости

5 Разработан состав проекта стратегии воспроизводства жилищного фонда г Ростова-на-Дону

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на Международной научно-практической конференции Строительство в 2003 - 2008 гг по актуальным проблемам строительства в Ростовском государственном строительном университете

Результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин Экономика недвижимости и Управление недвижимостью в Ростовском государственном строительном университете.

Публикации по теме диссертации. Основное содержание диссертации отражено в 6 опубликованных работах общим объемом 2,32 п л, в том числе 0,39 п л в журнале Экономический вестник Ростовского государственного университета, рекомендованном ВАКом

Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников Работа изложена на 138 страницах, содержит 33 таблицы и 27 рисунков

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, дана оценка степени изученности проблемы, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость авторских разработок

В первой главе Проблемы воспроизводства жилищного фонда города на современном этапе осуществлен анализ современного состояния жилищной сферы крупных городов, определены специфические проблемы воспроизводственных процессов в жилищной сфере, которые заключаются в несвоевременной актуализации градостроительных планов, недостаточной

динамике развития инвестиционно - строительного комплекса региона, дефиците мощностей инженерной инфраструктуры города, низком уровне жилищно-коммунального обслуживания, на основе чего рассмотрены существующие подходы к формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда

В настоящее время проблема воспроизводства жилищного фонда с учетом постоянного нарастания объемов потенциально выбывающего (по срокам эксплуатации) жилья приобретает наибольшую актуальность Необходимо отметить, что воспроизводство и воспроизводственный процесс в жилищной сфере за последние десятилетия в научных и прикладных исследованиях практически не рассматривались Одним из ключевых понятий исследований является воспроизводство жилищного фонда, под которым понимается непрерывный процесс возобновления и предотвращение его преждевременного износа с целью сохранения эксплуатационных и потребительских свойств По сути - это сочетание таких форм, как новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция и модернизация Простое воспроизводство жилищного фонда достигается при модернизации и капитальном ремонте, поскольку они направлены на снижение физического и морального износа Расширенное воспроизводство возможно лишь при проведении реконструкции с увеличением объемов жилищного фонда, предполагающей снижение физического и устранение морального износа

Анализируя жилищный фонд крупных городов России, автор приходит к выводу, что можно выделить несколько периодов его формирования до 1918, 1918-1941, 1945-1955, 1956-1976, 1976- 1984, 1984-1990, 1990-2007 гг. Указанные периоды строительства жилищного фонда во многом определили его структуру, наибольший удельный вес (66 %) массового жилищного строительства приходятся на период 1959 - 1976 и 1977 - 1984 гг, характеризуемые расширенным воспроизводством жилищного фонда Жилищный фонд, сформированный в 1956 - 1984гг, по истечении времени не только ветшает и требует немедленного капитального ремонта, но и теряет свои

потребительские качества, поскольку с вводом нового жилья требования к его качеству постоянно трансформируются.

С 1991 по 2005 г. объемы жилищного строительства, учитывая снижающиеся объемы капитального ремонта, не обеспечивали даже простого воспроизводства жилищного фонда. Только в 2006 г. они достигли уровня 1990 г., во многом благодаря развитию правовой базы жилищного строительства, формированию системы ипотечного кредитования.

Проведенный в диссертации анализ позволил определить, что с начала жилищно-коммунальной реформы в 1991г. произошли коренные изменения в структуре жилого фонда города. Опережающими темпами начало развиваться индивидуальное жилищное строительство (рис. 1).

100% 80% 60% 40% 20% 0%

Нижний Новгород

Челябинск

Новосибирск

Ростов-на-Дону

индивидуальный

27706,6

18960,0

14898,4

15155,3

12401,5

I муниципальным

I государственный 700,0

529,0 1088,1

711,8 2024,6 667:

Рис. 1. Распределение жилищного фонда крупных городов в 2007 г. по формам собственности, кв.м*

График составлен автором на основе анализа статистических данных

До настоящего времени жилищная сфера РФ, потерявшая централизованное управление в результате произошедших в 90-х гг. преобразований, нуждается в проработанных нормативно-правовых аспектах, несмотря на существующую с 1993 г. целевую программу Жилище, с которой начиналось ее реформирование. В 2004 - 2005 гг. новым этапом реформирования жилищной сферы стал приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Анализ его реализации

в 2006 г. показал, что главная угроза - рост цен на жилье, многократно опережающий рост доходов населения

Достижение задач национального проекта требует разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда, под которой понимается система теоретически обоснованных, согласованных планов и действий региональных субъектов в жилищной сфере, обеспечивающая в рамках существующего национального законодательства и государственных интересов выпонение следующих задач

- достижение догосрочных целей жилищной политики, которые могут корректироваться в ходе реализации стратегии,

- оптимальное распределение ресурсов на основе выбора рациональных сочетаний форм воспроизводства жилищного фонда,

- стимулирование спроса и предложения на рынке жилья

Во второй главе Обоснование целесообразности формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда города доказана необходимость формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда, практическая реализация которой позволит обеспечить оптимальную его структуру за счет сочетания широкого спектра источников инвестирования финансовых средств

Для формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда автором определены факторы, влияющие на структуру воспроизводственного процесса в жилищной сфере, которые условно можно разделить на факторы, формирующиеся на государственном и муниципальном уровнях (рис 3)

Из представленных факторов наибольшего внимания заслуживают спрос и предложение, которые формируют среднюю цену 1 кв м жилья Обобщенной характеристикой ситуации на рынке жилья могут служить данные табл 1, где представлена величина средней цены предложения квартир в крупных городах России в начале 2000 г, 2004 - 2008 г, рассчитанной по данным аналитиков недвижимости

Рис 3 Классификация факторов, влияющих на структуру воспроизводства

жилищного фонда*

Схема составлена автором по результатам исследования

Таблица 1

Средние цены 1 кв м жилой недвижимости в крупнейших городах РФ по

состоянию на начало месяца*

Город Средняя цена 1 кв м в рублях

Январь 2000 Январь 2004 Январь 2005 Январь 2006 Январь 2007 Январь 2008 Февраль 2008

Новосибирск 5 413 13 000 24 900 28 858 45 224 61 768 62 732

Нижний Новгород 7 072 9 817 13 090 19 238 38 784 51 780 55 437

Самара 6011 12 100 24 630 32 500 44 603 56 858 57 216

Омск 3 427 11 401 15 161 18 580 31 823 43 301 43 610

Челябинск 5 284 11 240 18 560 24 077 34440 40 147 41 361

Ростов-на-Дону 6 093 14 027 17 500 23 846 33 722 45 738 47 224

Уфа 9 520 11 264 23 950 30 413 54 600 48 768 49 576

Пермь 4 706 12 600 19 600 25 402 40 909 56 096 56 366

Составлена автором на основе анализа статистических данных

Поскольку средняя цена предложения нивелирует различия между районами города и видом жилья, нами проведен более детальный анализ общей ситуации на рынке жилья крупного города в 2005 - 2007 г на примере г Ростова-на-Дону Для выявления основных тенденций в развитии рынка жилой недвижимости автором предлагается разделить его на рынок первичного и вторичного жилья Темпы роста цен на вторичном рынке выше, чем на первичном, взаимосвязь между ними отражается и на взаимном росте цен -рост цен на одном из них приводит к росту на втором, и наоборот (рис 4)

Рис 4 Средние цены предложения 1кв м жилья на первичном и вторичном рынке жилья*

График составлен автором на основе анализа статистических данных

В результате проведенного анализа можно выделить следующие основные факторы, оказывающие влияние на рост цен на рынке жилья проблемы с отводом земельных участков, изменение курса валют, дефицит предложений объектов жилой недвижимости, развитие ипотечного кредитования и федеральных жилищных программ, изменения правовой среды, что повлияло на сокращение объемов предложения, обусловленное невозможностью или нежеланием застройщиков выводить на рынок новые проекты

Для определения масштабов развития жилищного строительства необходимо определить величину потребности в жилье, которая является одним из важных факторов, влияющих на структуру воспроизводства жилищного фонда

Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 мн кв м Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1 % Спрос на жилье, в том числе с использованием сбережений, средств от продажи имеющегося жилья и жилищных кредитов, составляет 25 % от

общей потребности Имеющаяся структура предложения жилья не соответствует структуре спроса населения

Согласно исследованию проблем жилищного строительства Ростовской области, общая потребность в жилье в рыночном сегменте в г Ростове-на-Дону оценивается в 79,5 тыс. единиц (8,4 мн кв м) при оптимистичном сценарии и 59,6 тыс единиц (6,3 мн кв м) при пессимистичном сценарии Потребность в аренде жилья у государства составит соответственно 58,5 тыс единиц (6,2 мн кв м) и 78,4 тыс единиц (8,3 мн кв м)

В ходе исследования автором выявлено, что одним из основных факторов, влияющих на воспроизводство жилищного фонда, является выбор инструмента финансирования В современных условиях в жилищном строительстве появляются новые финансовые инструменты, позволяющие значительно повысить эффективность использования средств.

Долевое участие в строительстве жилья активизирует развитие рынка первичного жилья, но в современных условиях не может претендовать на решение жилищных проблем широких слоев населения России До ввода в действие Федерального закона N 214-ФЗ 30 декабря 2004 г Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации строительные организации ориентировались на продажу жилья на стадии строительства, перенося риски на население

В качестве механизма повышения платежеспособного спроса населения на жилье в большей степени используется успешно развивающееся ипотечное кредитование В качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80 % домохозяйств, желающих улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы, назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, 9 % указали на отсутствие доверия к банкам В настоящее время до 20 % ипотечных сделок - это вложение средств для инвестирования Поскольку цены на рынке недвижимости существенно опережают рост

доходов, а условия кредитных программ пока сильно не меняются, то в скором времени возможно снижение количества ипотечных сделок

Одновременно с системой ипотечного кредитования развиваются и накопительные схемы приобретения жилья на базе жилищно-строительных кооперативов, созданных в соответствии с новым Жилищным кодексом, жилищно-накопительных кооперативов и кредитных потребительских кооперативов граждан Несмотря на то, что накопительная система не имеет мощной государственной поддержки в виде системы премирования вкладчиков или ежегодных гарантий федерального бюджета, она позволила многим семьям улучшить свои жилищные условия

Альтернативой банковским кредитам для застройщиков может стать активно развивающийся рынок паевых инвестиционных фондов, которые готовы вкладывать средства в акции крупных строительных компаний. Также инструментом финансирования строительства жилья населением могут являться закрытые паевые фонды недвижимости (рентные фонды)

По результатам исследования можно сделать вывод что ключевым фактором, влияющим на воспроизводство жилищного фонда является, средняя цена 1 кв м жилья

В третьей главе Формирование стратегии воспроизводства жилого фонда крупного города разработаны и предложены методика формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда города, экономико-математическая модель оптимизации структуры жилищного фонда, а также состав проекта стратегии воспроизводства жилищного фонда г Ростова-на-Дону

Особенностью воспроизводственных процессов в жилищной сфере является многообразие субъектов, которые имеют сопряженные цели и разные экономические интересы Данное обстоятельство существенно осложняет процесс формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда города, но следует отметить, что первостепенная роль все же принадлежит органам муниципального управления. Концепция настоящего исследования

предусматривает формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне

Разработку и реализацию стратегии воспроизводства жилищного фонда нами предлагается разбить на несколько этапов, представленных на рис 5 Анализ внешнего окружения представляется в виде базиса, на котором строится модель стратегического управления

Рис 5 Процесс формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда*

Схема разработана автором по результатам исследования

Миссию стратегии воспроизводства жилищного фонда можно определить следующим образом обеспечение населения г. Ростова-на-Дону современным жильем, качественными жилищными услугами.

Анализ факторов, влияющих на воспроизводство жилищного фонда выявил, что общая потребность в жилье в г Ростове-на-Дону оценивается в 8,4 мн кв м при оптимистичном сценарии и 6,3 мн кв м при пессимистичном сценарии Совокупная потребность домохозяйств, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет 1,2 мн кв м

На основании проведенного анализа факторов, влияющих на воспроизводство жилищного фонда, и законодательных актов, разработанных администрацией г Ростова-на-Дону, нами определены следующие основные цели стратегии воспроизводства жилищного фонда

1. Увеличение объемов вводимого жилья до 1 мн кв м в год

2 Обеспечение величины индекса доступности жилья в 2010 г., в соответствии с целями национального проекта Доступное жилье, равной 3 годам

3 Выпонение государственных обязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан (увеличения объемов муниципального жилищного строительства)

4 Развитие ипотечного жилищного кредитования

5 Увеличения темпов реконструкции существующего жилищного фонда

6 Обеспечение подготовки инженерной инфраструктуры в новых жилых районах

Возможные стратегии достижения целей воспроизводства жилищного фонда

1 Рост объемов строительства социального жилья, предназначенного для сдачи в аренду населению В настоящее время администрацией г Ростова-на-Дону осуществляется ряд программ по строительству социального жилья

2 Создание строительного концерна с долей муниципалитета в уставном капитале для решения задач жилищной сферы города, что позволит контролировать стоимость строительно-монтажных работ, а также влияния на развитие конкурентного рынка жилищного строительства

В условиях ограниченности бюджетных источников финансирования строительства представляется необходимым рассмотрение альтернативных вариантов снижения цен на жилье

Заметим также, что конечная стоимость квартиры для покупателя включает в себя не только сметную стоимость строительства жилого дома, но и

прибыль инвестора застройщика, посредников (риэторов) (рис.6), изучение ее структуры также поможет в определении направлений снижения средней удельной цены 1 кв.м.

Рис. 6 Структура цены квартиры для покупателя в г.Ростове-на-Дону,%

Расчеты показывают, что если инвестором (застройщиком) будут выступать государственные организации, а также частные предприятия, строящие жилье для своих сотрудников, то можно снизить цену 1 кв.м на 31% (прибыль риэтора - 10,3%, прибыль застройщика -20,7%).

3. Формирование платежеспособного спроса на рынке жилья

3.1. Субсидирование или кредитование отдельных слоев населения. В настоящее время администрацией представляются субсидии на улучшение жилищных условий работникам бюджетных учреждений города и области, а также молодым семьям.

3.2. Разработка и развитие законодательной основы новых инструментов финансирования жилищного строительства.

Развивающимися в настоящее время инструментами инвестирования в жилищное строительство являются закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости и обязательное страхование жилья.

4. Разработка программ проведения ремонтно-реконструктивных работ, рассмотрение возможностей изменения целевого использования отремонтированного старого фонда.

Для оценки эффективности стратегических альтернатив необходимо учитывать, что улучшение жилищных условий населения, приведение существующего жилищного фонда в соответствие с современными требованиями по уровню качества и комфортности являются одной из

6,20% 46,60%

в 11рочие затраты

Доля города

Сметная стоимость строительства О Получение и выпонениетехусловий

Подготовка проектно-сметной документации в Приобретение земельного участка

Прибыль застройщика

В Прибыль риэтора (спекуляция)

основных задач национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России, реализуемого с 2005 г, эффективность реализации которого определяется удельным вводом нового жифонда, а также индексом доступности жилья (ИДЖ) ИДЖ рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 квм) к среднему годовому доходу семьи (3 человека).

В настоящее время для расчета индекса доступности жилья используется средняя рыночная стоимость 1 кв м общей площади жилья, применяемая для определения размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений гражданами с привлечением средств федерального бюджета, которая, как правило, в несколько раз меньше реальной рыночной цены

Для успешной реализации национального проекта нами предлагается в качестве подконтрольного показателя использовать реальную рыночную среднюю цену 1 кв м, тогда индекс доступности жилья будет иметь следующий вид

ИДЖ = Ц *к (1)

г^ср пчс

где Цкв м - реальная рыночная средняя цена 1 кв м жилья, К,л с Ч количество членов семьи;

Н - норма предоставления общей площади жилого помещения, ДсР Ч годовой среднедушевой денежный доход, Кпл чл с - количество членов семьи получающих доход Поскольку федеральной целевой программой Жилище определены целевые значения ИДЖ=3 года, Кчс = 3 человека, Н=18 кв м, изменяющимся показателем в зависимости от региона является ДсР, именно он оказывает наибольшее влияние на изменение рыночной средней цены 1 квм (Ц квм), величина которой определяется на рынке недвижимости под воздействием спроса и предложения Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной степени определяется многими внешними факторами, то можно утверждать, что основная закономерность рынка жилья - устойчивый рост цен

В сложившейся ситуации приобретает актуальность поиск возможных направлений снижения рыночной стоимости 1 кв м Ее уменьшение возможно при увеличении объемов ввода жилья. В условиях ограниченности бюджетных источников финансирования строительства, представляется необходимым рассмотрение альтернативных вариантов снижения цен на жилье Автором предлагается использовать при планировании и контроле себестоимости 1 кв м жилья затрат на строительство жилья метод целевой себестоимости, модификации которого широко применяются в зарубежной практике Суть данного метода состоит в том, что себестоимость определяется исходя из рыночной цены и планируемого уровня прибыли

С = Ц -П (2)

где Ц- средняя рыночная цена, р ;

П - планируемый уровень прибыли, р.

Использование метода целевой себестоимости как системной концепции управления, поддерживающей стратегию снижения затрат и реализующей функцию превентивного контроля издержек, при разработке программ массового строительства социального жилья позволит максимально приблизить реализацию целей национального проекта

Одной из основных задач на современном этапе при решении жилищной проблемы является определение оптимальной структуры жилищного фонда, которая включала бы новый жилищный фонд, фонд, требующий реабилитации и реконструкции, фонд, требующий капитального или текущего ремонта, фонд, требующий сноса по ветхости, и жилищный фонд, передаваемый под нежилые помещения

Таким образом, нами предлагается наибольшее внимание уделить проблемам моделирования структуры государственного и муниципального жилищного фонда, учитывая влияние на нее себестоимости жилищного строительства

При разработке модели автор исходил из классификации жилищного фонда по целям использования, а также разделения индивидуального

жилищного фонда в зависимости от категорий социальной защищенности граждан (самостоятельно приобретающие жилье и нуждающиеся в государственной поддержке)

В указанных условиях для определения структуры жилищного фонда нами предлагается использовать следующую модель

п Яда пинд л. пм Яр пс пД

I>,, +1>г +1>; +2>' -2>л тах, (з)

1=1 1=1 1=1 1=1 1=1 1=1 1=1 1=1

*Д > 0, хГ > о, Х"д > 0; < > 0, < > 0; х> > 0, х^ > 0, х'й > 0, (4)

X < Ф,\ < ф;, < Ф/\ < Ф% ХхГ < ФГ , (5)

1=1 1=1 1=1 (=1 1=1

/|Дх(1-РД)ххД<^, (6)

"%с;гхг<кг, (7)

1=1 1=1

я йй и "с и,

>Д > +*.", (Ю)

1=1 1=1 1=1 м 1=1 1=1

+*: , (п)

1=1 1=1 1=1

где хД - объемы жилищного фонда, индивидуального жилищного строительства, кв м,

х,(соц - объемы строительства социального жилья, кв м, ъГ - объемы строительства индивидуального жилищного фонда для отдельных категорий граждан при участии муниципалитета, кв м,

х/ - объемы жилищного фонда, введенного в эксплуатацию в предшествующем плановому году, кв м,

х1(м - объемы модернизированного жилищного фонда, кв м, ХцР - объемы ремонтируемого жилищного фонда, кв м, х/ - объемы сносимого жилищного фонда, кв м; хДп Ч объемы передаваемого под нежилое помещение, кв м, П, Псоц, Пиад, ПД Пм Пр По Ппер - ЧИСЛО ТИПОВ ЖИЛЫХ ДОМОВ,

Цам - средняя удельная цена 1 кв м на рынке жилой недвижимости, р , Рц- планируемый уровень рентабельности строительства 1 кв м жилья,

Kt - планируемые капитальные вложения в t- м году, р; С,Г - стоимость 1 кв м строительства социального жилья, р , Ktcou - планируемые капитальные вложения в строительство социального жилья в t- м году, р,

ИДЖ - индекс доступности жилья, Дер - годовой среднедушевой денежный доход, р , Кчс Ч количество членов семьи, Кпл чл с Ч количество членов семьи получающих доход, SCp - средняя величина субсидий на приобретение жилья, р ; Н - норма предоставления общей площади жилого помещения, кв м, К,ивд - планируемые капитальные вложения в строительство жилья для отдельных категорий граждан в t- м году, р ;

С," - затраты на модернизацию 1 кв м жилья, р, Crtp - затраты на капитальный ремонт 1 кв м жилья, р , KtPPM - планируемые капитальные вложения в ремонтно-реконструктивные мероприятия в t- м году, р ;

Plt - потребность в жилье населения города, кв м,

PPMJt - объем необходимых ремонтно-реконструктивных работ, кв м

Целевая функция (формула 3) - объем активного жилищного фонда в t-году Администрации муниципальных образований в настоящее время преследуют цель увеличения жилищного фонда городов для удовлетворения потребности в жилье различных категорий граждан Для увеличения объема инвестиций в строительство социального жилья муниципалитет может участвовать в качестве заказчика при возведении индивидуального жилья в городе

Согласно формуле (формула 5) объемы новых, модернизируемых, реконструируемых, сносимых и переводимых в нежилые помещения фондов не дожны превышать имеющиеся в t-м периоде.

При формировании ограничений (формулы 6,8) использован метод целевой себестоимости (формула 6) При строительстве индивидуального жилья величина капитальных вложений не дожна превышать себестоимости строительства, определяемой как разницу между рыночной ценой 1 кв м и планируемого уровня прибыли (формула 8) При строительстве индивидуального жилья для отдельных категорий граждан необходимо учитывать уровень его доступности, используя индекс доступности жилья

При строительстве жилья для отдельных социально незащищенных категорий граждан (формула 7) величина капвложения не дожна превышать стоимости строительства

Ограничения (формула 10,11) следует рассматривать как необходимое условие обеспечения простого или расширенного воспроизводства

Расчет модели, представленный в табл 2, произведен исходя из сформированных альтернатив стратегии воспроизводств жилищного фонда Каждая из них предполагает увеличение объемов капитальных вложений

- рост объемов социального жилья - увеличение бюджетного финансирования на его строительство,

- альтернатива поддержания платежеспособного спроса приводит к увеличению капиталовложений в индивидуальное строительство,

- формирование бюджетов программ ремонтно-реконструктивных работ влечет за собой увеличение капиталовложений в сферу эксплуатации жилищного фонда

Исходные данные для расчета модели структуры жилищного фонда разбиты на неизменяемые и изменяемые К изменяемым относятся объемы капитальных вложений в воспроизводство того или иного типа жилищного фонда По данным табл 2 можно сделать вывод, что достигнуть максимального размера жилищного фонда возможно путем увеличения объемов финансирования индивидуального строительства Произведенный расчет позволяет прогнозировать объемы строительства жилья с учетом целей и задач стратегии воспроизводства жилищного фонда, а также рыночных факторов и критериев эффективности реализации национального проекта Доступное жилье

Таблица 2

Расчет модели оптимизации структуры жилищного фонда, по данным развития жилищной сферы г Ростова-на-Дону

Варианты расчета 1 2 з 4 5 б 7 8 9 10

НЕИЗМЕНЯЕМЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Ф," 707 707 707 707 707 707 707 707 707 707

Ф," 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4 3424,4

Ф,р 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9 1258,9

Ф,= 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3 753,3

Ф,Щ" 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

Цкв M 41 41 41 41 41 41 41 41 41 41

П 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61 8,61

г* сол 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263 36,263

идж 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

ZU 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

Кчле 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

н 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18

СД" 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

С/ 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8

ИЗМЕНЯЕМЫЕ ИСХОДНЬШ ДАННЬШ

SД 200 200 200 200 200 150 100 100 300 350

Kt 2644515 2700000 3000000 3300000 6000 2644515 2644515 2644515 2644515 2644515

K)COU 75078 75078 75078 75078 75078 80000 85000 90000 70000 65000

к,""" 7142 8000 9000 7000 6000 7142 7142 7142 7142 7142

351552 351552 351552 351552 351552 351552 351552 351552 357000 360000

РЕЗУЛЬТАТЫ РАСЧЕТА

хД 81646 83359 92621 101883 185 81646 81646 81646 81646 81646

Д СОЦ Ait 2070 2070 2070 2070 2070 2206 2344 2482 1930 1792

Д КНД 835 935 1052 818 701 997 1236 1236 630 561

хД" 707 707 707 707 707 707 707 707 707 707

ХД" 3424 3424 3424 3424 3424 3424 3424 3424 3424 3424

X/ 38807 38807 38807 38807 38807 38807 38807 38807 39488 39863

хДс 753 753 753 753 753 753 753 753 753 753

хД" 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12

Целевая функция 126725 128538 137917 146945 45130 127022 127400 127538 127061 127229

Основные публикации по теме диссертации

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК

1 Торгаян Е Е Применение метода целевой себестоимости в сфере жилищного строительства // Экономический вестник Ростовского государственного университета-2007 -том 5 -№4 часть 3-0,39 п л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

1 Торгаян Е Е Организационно-экономические факторы воспроизводства жилищного фонда г Ростова-на-Дону // Повышение адаптивности и конкурентоспособности предприятия на современном этапе развития инвестиционно-строительного комплекса Сборник научных трудов -Ростов н/Д. Рост гос строит, ун-т, 2008 - 0,56 п л

2 Торгаян Е Е Управление затратами при реконструкции жилых домов //Строительство-2005 - Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2005 -ОДЗпл

3 Торгаян ЕЕ Проблемы реконструкции жилищного фонда домов первых массовых серий индустриального домостроения // Совершенствование экономических и управленческих механизмов воспроизводства жилищного фонда Сб.науч тр - Ростов н/Д. Рост гос строит, ун-т, 2005 - 0,48 п л.

4 Торгаян Е Е. Методы определения экономической эффективности реконструкции жилых зданий // Организационно-экономические основы развития строительного комплекса Ч Ростов н/Д Рост гос строит ун-т, 2006 -0,25 п л

5 Торгаян ЕЕ. Финансово-инвестиционные механизмы привлечения средств для реконструкции жилого фонда // Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса - Ростов н/Д Рост гос строит унт, 2007 - 0,27 п л

Подписано в печать 21.05.2008 г. Формат 60x84 1/16. Бумага писчая. Ризограф Уч-изд л 1,0 _Тираж 100 экз Заказ 638_

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета 344022, Ростов-на-Дону, ул Социалистическая, 162

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Торгаян, Елена Евгеньевна

ВВЕДЕНИЕ

1 ПРОБЛЕМЫ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

1.1 Анализ состояния жилищной сферы крупных городов России

1.2 Проблемы воспроизводственных процессов в жилищной сфере

1.3 Подходы к формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда

2 ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА РОСТОВА-НА-ДОНУ

2.1 Современное развитие форм воспроизводства жилищного фонда

2.2 Анализ факторов, влияющих на структуру воспроизводства жилищного фонда Ростова-на-Дону

2.3 Исследование зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда города

3 ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛОГО ФОНДА КРУПНОГО ГОРОДА

3.1 Методика разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда

3.2 Моделирование структуры воспроизводства жилищного фонда на основе метода целевой себестоимости

3.3 Формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда Ростова-на-Дону

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование стратегии воспроизводства жилищного фонда муниципального образования"

Актуальность темы исследования. Изменения, происходящие в жилищной сфере, требуют адекватных перемен в жилищной политике, включая не только увеличение объемов жилищного строительства и улучшение его качества, но и обеспечение сохранности существующего жилищного фонда, повышение эффективности его эксплуатации и существенное улучшение комфорта проживания граждан, что невозможно без разработки новых научных подходов к решению данной проблемы.

В связи со спадом объемов ввода жилья в переходный период развития российской экономики в структуре жилищного фонда городов существенный удельный вес занимает жилье, построенное в периоды массового строительства, которое не удовлетворяет современным требованиям и нуждается в проведении ремонтно-реконструктивных работ.

Вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда в условиях все большего увеличения количества ветхого и аварийного жилья приобретают особую остроту и актуальность, поскольку являются одними из социальнозначимых для Российской Федерации показателей уровня жизни населения.

Инфляционные процессы, увеличивающие роль недвижимости как объекта инвестирования, постоянно растущий спрос на жилье, а также ограниченные производственные мощности строительного комплекса приводят к росту цен за 1 кв.м жилья. Усугубляет проблему значительный разрыв между доходами граждан различных социальных категорий.

Улучшение жилищных условий населения, приведение существующего жилищного фонда в соответствие, с современными требованиями по уровню качества и комфортности стало одной из основных задач национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России, реализуемого с 2005 года. Необходимость практического разрешения указанной проблемы и ее недостаточная изученность определили тему диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Огромный вклад в развитие теории и практики воспроизводства жилищного фонда внесли такие ученые как: Е.М. Блех, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырёв, B.JI. Вольфсон, П.Г. Грабовый, Н.Е. Егорова, Л.Б. Зеленцов, В.В. Иванов, М.И. Каменецкий, О.П.Коробейников, Н.Ф. Костецкий, A.M. Платонов, И.А. Рахман, С.А. Обозов, А.А. Сазонов, В.К. Соколов, Е.Б. Смирнов, С.Р. Хачатрян, B.C. Чекалин, JI.H. Чернышев, С.Г. Шеина и др.

Многоаспектный характер исследуемой проблемы требует учитывать не только научные труды, непосредственно посвященные заявленной теме, но и работы, связанные с объединением и допонением существующих методик.

Однако, несмотря на широкий диапазон теоретико-прикладных исследований, проблемы научно обоснованного подхода к организации, планированию и финансированию воспроизводства жилищного фонда до конца не исследованы.

Цель и задачи исследования. Целью является теоретическое обоснование и разработка научно-методических основ формирования стратегии управления воспроизводственными процессами в жилищной сфере крупного города.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследовать основные тенденции развития жилищной сферы крупных городов и выявить закономерности ее формирования.

2. Рассмотреть основные проблемы воспроизводственных процессов в жилищной сфере, а также существующие методические подходы к формированию стратегии воспроизводства жилищного фонда.

3. Проанализировать развитие форм воспроизводства жилищного фонда.

4. Исследовать факторы, влияющие на структуру жилищного фонда города.

5. Определить основные этапы процесса разработки стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города.

6. Разработать экономико-математическую модель оптимизации структуры жилищного фонда.

Область исследования. Работа выпонена в соответствии с пунктами паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Предмет и объект исследования. Объектом исследования является состояние жилищного фонда г.Ростова-на-Дону в условиях проводимых реформ и современных тенденций его развития.

Предметом исследования являются экономические отношения, обусловливающие формы воспроизводственного процесса жилищного фонда крупного города.

Теоретические и методологические основы исследования составляют нормативно-правовые документы Российской Федерации, общеотраслевая теория воспроизводства основных фондов, труды отечественных и зарубежных ученых об экономических, социальных и градостроительных аспектах функционирования жилищной сферы, разработки учебных и научно-исследовательских институтов.

Информационной основой исследования являются данные федеральной и региональной статистики, фонда Институт экономики города, фонда Общественное мнение, Министерства регионального развития, специализированные отчеты, информационные ресурсы сети Интернет.

В диссертации применен системный подход и нашли отражение методы статистического анализа, экономико-математического моделирования и экспертных оценок.

Научная новизна работы

1. Дано теоретическое обоснование и определены концептуальные основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города.

2. Выявлены основные факторы, влияющие на воспроизводственные процессы в жилищной сфере.

3. Предложена методика формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда.

4. Разработана экономико-математическая модель оптимизации структуры жилищного фонда города, использующая метод целевой себестоимости, которая позволяет учесть цели национального проекта Доступное жилье и требования развития рынка жилой недвижимости.

5. Разработан состав проекта стратегии воспроизводства жилищного фонда г.Ростова-на-Дону.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались на Международной научно-практической конференции Строительство в 2003-2006 гг по актуальным проблемам строительства в Ростовском государственном строительном университете.

Результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплины Экономика недвижимости и Управление недвижимостью в Ростовском государственном строительном университете.

Публикации по теме диссертации. Основное содержание диссертации отражено в 6 опубликованных работах общим объемом 2,32 п.л., в том числе 0,39 п.л. в журнале Экономический вестник Ростовского государственного университета, рекомендованном ВАКом.

Состав и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников. Работа изложена на 138 страницах, содержит 33 таблицы и 27 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Торгаян, Елена Евгеньевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рыночных отношений в России привело к значительным изменениям в экономических отношений в жилищной сфере, что превратило жилище в труднодоступный товар для значительной части населения. Сокращение инвестиций в жилищное строительство, рост физического и морального износа жилищного фонда привели к нарушению воспроизводственных процессов в жилищной сфере.

В этой связи в диссертационной работе были рассмотрены теоретические и практические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда, которая обеспечивала бы его расширенное воспроизводства.

1. Жилищный фонд крупных городов был сформирован в основном несколькими периодами массового строительства. Уровень объемов жилищного строительства начала 90-х годов был достигнут только в 20062007 гг. Все это существенно отразилось на структуре жилищного фонда, большой удельный вес в которой стало занимать жилье, требующее капитального ремонта или реконструкции.

2. Несмотря на то, что вопросам воспроизводства жилищного фонда посвящено достаточно много научных работ, тем не менее, на сегодняшний день нет четкой трактовки стратегии воспроизводства жилищного фонда Авторы либо выделяют лишь формы воспроизводства жилищного фонда, либо связывают стратегию воспроизводства жилищного фонда с федеральной и муниципальной жилищной политикой, которая формируют концепцию попонения, модернизации и выбытия жилья.

Мы предлагает рассматривать стратегию воспроизводства жилищного фонда как систему теоретически обоснованных, согласованных планов и действий региональных субъектов в жилищной сфере, которая в рамках существующего национального законодательства и государственных интересов дожна обеспечивать выпонение следующих задач:

- достижение догосрочных целей жилищной политики, которые могут корректироваться в ходе реализации стратегии;

- оптимальное распределение ресурсов на основе выбора рациональных сочетаний форм воспроизводства жилищного фонда;

- стимулирование спроса и предложения на рынке жилищного фонда.

3. Анализ форм воспроизводства жилищного фонда показал, что самым востребованным является жилищное строительство. Доля капитального ремонта за последнее десятилетие существенно сократилась, реконструкция как форма воспроизводства жилищного фонда практически не используется в связи с отсутствием концепции взаимодействия ее участников.

Исследование основных факторов, влияющих на структуру воспроизводства показало, что ключевыми являются спрос и предложение жилья на рынке недвижимости, которые в свою очередь формируют реальную рыночную среднюю цену 1 кв.м жилья. Стоимость 1 кв.м становится ключевым фактором, поскольку Правительством Российской Федерации был установлен в качестве критерия эффективности реализации национального проекта Доступное жилье индекс доступности жилья, который определяется отношением средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.)

4. Все вышесказанное позволило разработать методику формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда города, которая включает в себя следующие этапы:

- определение миссии;

- анализ факторов, влияющих на структуру воспроизводства;

- формирование целей стратегии;

- планирование стратегии;

- проведение структурных изменений;

- формирование финансовых ресурсов и бюджетов;

- реализация стратегии;

- мониторинг, оценка, контроль и корректировка стратегии.

Анализ внешнего окружения, в данном подходе, представляется в виде базиса, на котором строиться модель стратегического управления.

5. Планирование стратегии воспроизводства предполагает разработку стратегических альтернатив. С этой целью была разработана экономико-математическая модель структуры жилищного фонда города, которая направлена на максимизацию объемов жилищного фонда при условии выпонения ограничений доступности жилья различным категориям граждан.

С помощью данной модели в диссертационном исследовании разработан состав проекта стратегии воспроизводства жилищного фонда г.Ростова-на-Дону

Таким образом, при обобщении результатов исследования формируется методический подход к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда города, обеспечивающий учет не только технико-технологических, но и экономических и финансовых процессов.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Торгаян, Елена Евгеньевна, Ростов-на-Дону

1. Конституция Российской Федерации от 25.12.1993, с изменениями от 09.01.1996, 10.02.1996, 09.06.2001.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации. По состоянию на 1 марта 2006 года. М.: Эксмо, 2006. - 160с.

3. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24.12.1992 №4218-1

4. Федеральный закон от 29.11.2001 г. № 156-ФЗ Об Инвестиционных фондах

5. Федеральный закон О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

6. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 №675 О федеральной целевой программе Жилище на 2002-2010 годы

7. Постановление Правительства РФ от 25 июля 2002 г. N 564 О типовых правилах доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом (в ред. Постановлений Правительства РФ от1305.2005 N298,от 13.11.2006 N 678)

8. Приоритетный национальный проект Достойное и комфортное жилье гражданам России Электронный ресурс. Режим доступа: //www.rost.ru

9. Областным законом от 28.11.06 № 590-ЗС Инвестиционная программа Ростовской области на 2007 год (в редакции областных законов от 15.03.07 № 651-ЗС, от 04.05.07 № 688-ЗС.)

10. Областной закон от 28.12.05 № 430-3C Областная целевая программа оказания государственной поддержки гражданам по приобретению жилья в Ростовской области на 2006-2010 годы

11. Решение Ростовской-на-Дону городской думы четвертого созыва от 11.04.2005 № 434 Об утверждении отчета испонения Программы социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2004 год

12. Решение Ростовской-на-Дону городской думы четвертого созыва от 25.04.2006 № 120 Об утверждении отчета испонения Программы социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2005 год

13. Решение Ростовской-на-Дону городской думы четвертого созыва от 24.04.2007 № 250 Об утверждении отчета испонения Программы социально-экономического развития города Ростова-на-Дону на 2006 год

14. Постановление главы Администрации г.Ростова-на-Дону №690 от 22.06.2006 Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление

15. Постановление мэра г. Ростова н/д № 750 от 07.07.2006 О внесении изменений в постановление п 400 от 19.04.2006 О порядке использования средств бюджета города на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов

16. Проект догосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан в Российской Федерации. Интернет-версия, январь 2008 года. Электронный ресурс. Министерство регионального развития РФ. М., 2007. Режим доступа://www. .ru.

17. Аверченко В.А., Царев И.Г. Жилищное строительство Ч старая песня о главном // ЭКО №7 2005г. С.44-61

18. Айзинова И.М. "Жилищный вопрос" в трех измерениях // Проблемы прогнозирования. 2007. - N 2. - С.90-115.

19. Александрова Н. Н. Формирование методического подхода к разработке стратегии воспроизводства жилищного фонда региона : Дис. . канд. экон. наук : 08.00.05 : Тюмень, 2006 185 с.

20. Аникин В.А. Новые технологии капитального ремонта и реконструкции жилых зданий. Электронный ресурс. Режим доступа: //www.aprok.ru

21. Ансофф И. Новая корпоративная стратегия. Ч СПб.: Питер Ком,1999

22. Андриади Ю.Г. Вместе к одной цели. Как нам реализовать Национальный проект? // Вестник министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РО №1 2006

23. Ахвледиани Ю.Т. Государственное регулирование жилищного страхования в условиях рыночных преобразований // Страховое дело. 2002. -N11.-С. 17-22.

24. Ахвледиани Ю.Т. Перспективы развития жилищного страхования в России // Страховое дело. 2002. - N 1. - С. 19-24.

25. Баронин С.А. Развитие федеральной жилищной политики на основе вертикально интегрированных ипотечно-инвестиционных систем // ПГС. 2004, №9

26. Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий. Ч М,:Стройиздат, 1985-108с.

27. Блех Е.М. Гельбаум М.Г., Наумов В.П. Экономика, организация и планирование жилищного хозяйства. Ч М.: Стройиздат.1984.

28. Борис Жихаревич Десять лет городским стратегиям в России Электронный ресурс. Режим доступа: //www.rusrev.org

29. Боголюбов B.C. Управление городским хозяйством. JL: Стройиздат. Ленинградское отд-ние, 1989. Ч 168с.

30. Боголюбов B.C., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учебное пособие. -СПб. :СП6ГИЭА, 1999.- 128с.

31. Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства. 2002. №9 с.29-39

32. Бузырев В.В., Чекалин B.C. Экономика жилищной сферы: Учеб.пособие. -М.: ИНФРА-М, 2001. 256 с.

33. Бугаков С.Н., Рыбако И.В. Окупаемая реконструкция пятиэтажной жилой застройки Журнал "Промышленное и гражданское строительство" №2/2006

34. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / Под общ. ред.

35. B.М. Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001.-352 с.

36. Васильева Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. Ч СПб.:СПбГИЭУ, 2002.-276с.

37. Викторов М. Национальный проект по жилью: факторы реализации / М.Викторов, В.Кошелев, В.Грахов // Экономист. 2007. - N 1.1. C.56-60.

38. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: Учебник. 3-е изд. -М.: Гардарики,2003. - 528с.

39. Волок А. Доступное и комфортное жилье гражданам России (национальный приоритет) // Строительство. - 2007. - №12.

40. Вольфсон В.JI. , Ильяшенко В.А., Комисарчик Р.Г. Рекоснтрукция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Ч М,:Стройиздат,2001.-186с.

41. Время покупать //Лендлорд №1(41) март 2007

42. Галушко Евгений Импульс для корпорации //"Российская газета" (Федеральный выпуск) N4393 от 21 июня 2007 г.

43. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике. СПб.: Изд-во Петровский фонд, 1999.-160с.

44. Гордеев Д. Финансирование капитального ремонта // Управление многоквартирным домом. 2007. - №2

45. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учеб.-М.:КНОРУС,2006.-672с.

46. Годинцев Д.Г., Воеводина А.А. Жилищное строительство -проблемы и перспективы // Жилищное строительство. Ч 2004.-№4

47. Горячкин П. Информационно-аналитический доклад Состояние и проблемы ценообразования в строительстве и на рынке жилой недвижимости М. Ч 2007

48. Грудцына Л.Ю. Жилищная политика в России: прошлое и будущее // Законодательство и экономика. М., 2005, № 6. - С. 51-56

49. Денисенко Е.Б., Минина О.А. Анализа первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем. // ЭКО. 2007. №1 с.159-167

50. Доступное жилье -задача, которую нужно решить //Эксперт Северо-Запад №21(323) от 4 июня 2007

51. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе // Препринт# WP/98/059.-M.: ЦЭМИ РАН, 1998 90с.

52. Емельянова Т. Страшно далеки они от народа // Независимая газета. 2007 №183 (4138)

53. Жилищные реформы: документы и комментарии. Под ред. КравченкоJI.П., Петрусенко С.В. -М.: Б.и., 1994.- 348 с.

54. Журавлев В. Доступное и комфортное жилье гражданам России (национальный приоритет) // Строительная газета. - 2007. - №33.

55. Зарубежный опыт предоставления субсидий на приобретение жилья гражданам с невысоким уровнем доходов/ Н.Н. Рогожина, А.А. Туманов. Ч М.: Фонд "Институт экономики города", 2007. Ч 96 с.

56. Зеленцов Л.Б., Шеина С.Г. Управление качеством жилищного фонда муниципального образования. Монография. -Ростов-на-Дону: РГСУ, 2004-128с.

57. Зыкова Л.А.Социальное жилье Ч проблемы и перспективы // Строительный вестник. 2005. - №6

58. Иванов П, И Анализ рынка недвижимости // газета лLANDLORD. 2006. №9 октябрь

59. Иванов В.В., Хан O.K. Управление недвижимостью. Ч М.: ИНФРА-М, 2007.-446с. (Национальные проекты).

60. Иванова Н.Н., Осадчая Н.А. Экономическая оценка инвестиций: Учебное пособие (Серия Высшее образование) Ч Ростов н/Д: Феникс, 2004. 224с.

61. Индекс доступности жилья. Аналитические материалы Фонда Институт экономики города Электронный ресурс. Режим доступа: //www.urbaneconomics.ru

62. Кантер М. Жилищная политика города // Ригла №1016. 28 мая1999

63. Касьянов В.Ф. реконструкция жилой застройки городов: Учебное пособие М.: Издательство Ассоциация строительных вузов, 2005. Ч 224с.

64. Капитальный ремонт и реконструкция жилых зданий Москвы //

65. Технологии строительства. 2002 . №6. С. 4-12

66. Коган А. Б. Инновационные технологии в малоэтажном строительстве // Национальные проекты. 2007. - №5 (12).

67. Коробейников О.П., Колесов В.Ю., Трифилова А.А. Стратегическое поведение: от разработки до реализации // Менеджмент в России и за рубежом №3 / 2002

68. Коробко В.И. Экономика городского хозяйства: учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений М.: Издательский центр Академия, 2006. -160с.

69. Костецкий Н.Ф. Условия модернизации жилищного фонда /Н. Костецкий, В. Федотов // Экономист. 2003. - N 4. - С. 68-75.

70. Костецкий Н.Ф, Черемисин В.Т. Жилищный фонд России: проблемы сохранения и воспроизводства // Экономика строительства. 2002. - №12 с.33-445

71. Костецкий Н.Ф., Гурко А.И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда. Его сохранения и модернизации //Экономика строительства. 2003. - №1. Ч с. 13-29

72. Куликова Е. Закрытые ПИФы недвижимости как инструмент налогового планирования // Финансовый директор . 2005. - №9

73. Лазарова Л. Особенности подхода к жилищной политике // Экономист. 2006. - N 10. - С.72-78.

74. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб. пособие / Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. М.: ЗАО Издательство Экономика, 2004. - 521 с.

75. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. пособие для вузов/ Под общ. ред. проф. И.И. Мазура. -М.: Высшая школа, 2003. 555 с.

76. Маркова В.Д., Кузнецова С.А. Стратегический менеджмент. Ч М.: ИНФРА-М, 1999

77. Маслобойников А. Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России (национальный приоритет) //Москва и Регионы. 2007. - №10

78. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Дело, 1998

79. Минцберг Г., Альстрэнд Б., Лэмпел Д. Школы стратегий. Ч СПб.: Питер, 2000

80. Нови С. Рынок недвижимости 2005 - год сложный, но интересный // Южная столица №108

81. Орлов П.Б. Программа Жилище 2000 и проблемы ее реализации. М.: Знание, 1989. - 64 с.

82. Основные показатели, характеризующие состояние жилищного фонда Ростовской области за 2002-2006 годы. Стат.сб./ Ростовстат.- Ростов-н/Д. 2007. 54 с

83. Основные положения догосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан // Муницип. экономика. -2007. N 4. - С.99-103.

84. Особенности национального проекта // Российская газета. -11.06.2006

85. Очевидное невероятное // газета лLANDLORD NEWS, 2006, №9 октябрь

86. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России // Институт экономики города

87. Пащенко Н.П. Не решили, а запретили // ЭКО №7 2006г с.92-98

88. Петрухин А.Б. Механизмы финансирования жилищной сферы // Финансы и кредит. 2005. №31 (199) с.56-64

89. Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка// Экономика строительства. Ч 2002. №12 с.2-12

90. Печатникова С.М. Модели организации системы ипотечного жилищного кредитования // Экономика строительства. 2001. - N 1. - С. 2130.

91. Печатникова С.М. Особенности жилищного ипотечного кредитования в России // Экономика строительства. 2001. - N 6. - С. 20-32.

92. ПИФы обогнали квартиры // Деловая газета Взгляд. 12.01.2007

93. Платонов A.M., Рудный С.В. Решение проблемы обеспечения доступности жилья для различных категорий населения за рубежом и в России // Вестник УГТУ-УПИ Серия Экономика и управление 2003 г №7 с.66-74

94. Платонов A.M., Руменцева А.В. Научно обоснованный подход к анализу процессов воспроизводства и выбытия жилищного фонда // Вестник УГТУ-УПИ Серия Экономика и управление 2002 г №2 с.51-59

95. Поховская Т.Ю. Инвестиционные характеристики инструментов финансирования недвижимости// Актуальные проблемы развития инвестиционно-строительного комплекса: Сб.науч.тр. Ростов-н/Д:РГСУ, 2007

96. Полякова М.Б. О механизмах развития рынка жилья эконом-класса // Национальные проекты. 2006. - N 2. - С. 19-21.

97. Покупаем дом за городом. 58% россиян предпочитают жить в своем доме // Независимая Газета. 19.09.2007

98. Попова Ольга, Щербо Галина Недоступное жилье// Эксперт Вога №35-36 (39-40) от 18 декабря 2006

99. Прокопишин А.П. Экономическая эффективность реконструкции жилищного фонда. -М.: Стройиздат, 1990-224с.

100. Пузанов А. Жилищная политика в России мифы, заблуждения и реальность // Имущественные отношения в РФ. - 2006. - №10

101. ЮЗ.Пылаев И., Тофанюк Е. На ипотеку денег нет //РБК daily. -21 сентября 2007 Электронный ресурс. Режим доступа: //www/rbcdaily.ru

102. Рахман И.А. Оценка социальных факторов жилищного строительства // Экономика строительства. Ч 2001. №10 Ч с. 30-34

103. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика М.: Экономика. 2000 - 294 с.

104. Рахман И.А. Экономический механизм развития рынка недвижимости в сфере жилищного строительства// Экономика строительства. -2000.-N11.-С. 36-44.

105. Редченко К. Маленькими шагами к большому успехуЭлектронный ресурс. Режим доступа: // Ссыка на домен более не работаетp>

106. Российская экономика в 2006 году. Тенденции и перспективы.(Выпуск 28) -М.: ИЭПП, 2007. с. 699

107. Рынок недвижимости: динамика развития // "БОСС"16 февраля2006

108. Рынок, бизнес, коммерция. Токовый терминологический словарь. М.: ИВЦ Маркетинг, 1997.

109. Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Жилищная проблема и жилищная политика // Жилищное право. М.: Интел-Синтез, 2006, № 9. - С. 2-8

110. Сизов B.C. Стратегическое управление воспроизводственным процессом. М.: Экономистъ,2004

111. Сколько стоит настроение? // газета лLANDLORD NEWS, 2006, №8 сентябрь

112. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. Ч М.: Стройиздат, 1986.-248с.

113. Сокова Е.Я. Особенности планирования капитального ремонта // Жилищное и коммунальное хозяйство. 2000. - N 8. - С. 28-31.

114. Справочник современного инженера жилищно-коммунального хозяйства / Под общ. ред. проф. JI.P. Маиляна. Изд. 3-е, доп. и перераб. -Ростов н/Д: Феникс, 2006. - 380 с.

115. Стерник Г.М. Корректировка прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 год Электронный ресурс. Режим доступа: // http: realtymarket.ru/

116. Стерник Г.М. Циклы на рынке недвижимости Электронный ресурс. Режим доступа: // Ссыка на домен более не работает

117. Стерник Г. М., Краснопольская А. Н., Определение коэффициента доступности жилья // Национальные проекты 2007 №3 (10)

118. Стражников A.M. Стратегия капитального ремонта жилищного фонда в современных экономических условиях // Экономика строительства. -2003. №4. С.34-40

119. Строительные сберегательные кассы помогут с покупкой квартиры // PRO Недвижимость 2007 №3 (12)

120. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья: Отвред. Д.э.н. Стороженко В.П. / Препринт# WP/97/022-M.: ЦЭМИ РАН, 1997-78с.

121. Томсон А., Стрикланд Д. Стратегический менеджмент. Ч М.: ЮНИТИ, 1998

122. Фамер М. Энциклопедия современного управления в 5-ти томах. -М.: ИНФРА-М, 1996. 253 с.

123. Фатхутдинов Р.А. Стратегический менеджмент: учебное пособие. М.: Бизнес-школа Интел-Синтез, 1997.

124. Финансирование жилищного строительства/ А.Б.Копейкин, Н.Н. Рогожина, А.А.Туманов, М.Окубов. м.: Фонд "Институт экономики города", 2007. - 168 с.

125. Ходов Л.Г. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства // Жилищное право. М.: Интел-Синтез, 2003, № 1.-С. 3-7

126. Черняк В.З. Экономика строительства и коммунального хозяйства: Учебник для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 623 с.

127. Чикишева Н.М. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие в России и Тюменской области / Тюменская гос.архитектур.-строит.акад.Каф.менеджмента. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999. - 264с.: ил. -Библиогр.:с.259-264 (62 назв.).

128. Шаккум M.JI. Доступное и комфортное жилье фактор повышения конкурентоспособности России// Национальные проекты 2007 №2 (9)

129. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской застройки: Учеб. для строит, спец. вузов. М.: Высш. шк., 2000. Ч 271 с.

Похожие диссертации