Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Щенников, Игорь Валентинович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города"
На правахрукописи
ЩЕННИКОВ Игорь Валентинович
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ПРОЦЕССАМИ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ КРУПНОГО ГОРОДА
Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инвестициями и инвестиционной деятельностью; региональная экономика)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2004
Работа выпонена на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Научный руководитель: Гапоненко Александр Лукич,
доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты: Зайцев Борис Федорович
доктор экономических наук, профессор
Лавренко Марина Васильевна кандидат экономических наук
Ведущая организация: Российская экономическая академия
им. Г.В. Плеханова
Защита состоится 6 октября 2004 года в 11 час. 30 мин. на заседании диссертационного совета Д 502.006.08 по экономическим наукам в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 199606, Москва, пр-т Вернадского, 84, 1-й учебный корпус, ауд. № 2200.
С диссертацией можно ознакомиться на кафедре общего и специального менеджмента РАГС, ауд. № 2302.
Автореферат разослан 1 сентября 2004г.
Ученый секретарь диссертационного совета
В.Ф.Уколов
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования обусловливается остротой проблемы обеспечения граждан России жильем. Решение этой задачи неоправданно затянулось, что требует поиска новых путей, подходов и методов ее практической реализации. Рост инвестиций в жилищное строительство и эффективное управление их использованием, по сути, выступают как вложения в человеческий капитал. Именно наращивание таких инвестиций для многих развитых стран стало тем фактором, который обеспечил их устойчивое и эффективное развитие, улучшение условий жизни населения и укрепление трудового и интелектуального потенциала нации. Рост объемов недвижимости и повышение ее качества являются не только показателем благосостояния населения, но и мультипликатором, дающим импульс развитию сопряженных сфер.
Достаточно остро проблема инвестиций в жилищное строительство стоит в г. Москве. Здесь (по сравнению с другими регионами) более активно пульсирует экономическая жизнь, городские власти стремятся улучшить условия жизни, что делает г. Москву притягательной для населения. Обостряют жилищную проблему в столице миграционные процессы, поскольку многие жители бывших республик пытаются обосноваться в более благоприятных условиях.
Проблема управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве актуальна еще и потому, что почти треть россиян и значительная часть москвичей проживают в квартирах, не отвечающих социальным, экологическим и санитарным нормам. Построенные в прошлом веке мало комфортные пятиэтажные дома выработали свой ресурс, в связи с чем проблема сноса такого жилья выдвигается на передний план и требует соответствующего инвестиционного обеспечения.
При всей остроте перечисленных и других жилищных проблем в последнее время инвестиционная активность в жилищном секторе находится на низком уровне. В этих условиях становится необходимым поиск путей роста инвестиций, эффективное управление их использованием. Речь идет не только об увеличении объемов нового строительства, но и о поисках путей эффективной эксплуатации жилищного фонда. В целом проблема рос га инвестиционной активности в жилищной сфере весьма остра, а ее решение без участия государства практически невозможно. Политика государства дожна состоять, на наш взгляд, во-первых, в обеспечении
(' РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА
роста реальных доходов населения, открывающих возможности улучшения его жилищных условий, во-вторых, в увеличении и качественном использовании инвестиций в жилищном строительстве, удешевляющих стоимость жилья и делающих его доступным для большинства населения, и наконец, в-третьих, в сокращении расходов на эксплуатацию существующего жилья при одновременном улучшении качества жилищно-коммунальных услуг.
Степень научной разработки проблемы. В силу остроты проблемы в последнее время, как в отечественной, так и зарубежной литературе появились публикации, посвященные решению жилищных вопросов. Общетеоретические проблемы инвестиций рассматриваются в работах С. Абрамова, В. Барда, Л.Дж. Гитмана и М. Джонка, инвестиционные процессы и их регулирование - в публикациях 10. Данилова, В. Бочарова, аспекты повышения инвестиционной активности - в трудах В. Лебедева, Я. Рекитора, А. Соломатина. Частным инвестициям и привлечению их в жилищное строительство посвящены работы А. Масса, 3. Лукиной. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования анализируются в трудах В. Кудрявцева, В. Кутузова, В. Лимаренко, Р. Страйка, И. Черняка. Особый интерес представляют работы А. Брячихина, В. Ресина, в которых освещаются практические вопросы инвестирования в жилищное строительство.
Однако при всей важности этих публикаций в них рассматриваются преимущественно общие вопросы жилищной сферы, и не в поной мере анализируется опыт регионов и, в частности г. Москвы, где формируются механизмы экономического и административного воздействия на инвестиционные процессы, обеспечивающие успехи в решении жилищного вопроса. Все это определяет актуальность, социальную и научную значимость выбранной темы исследования.
Общая цель исследования заключается в решении важной народнохозяйственной задачи - на основе обобщения и анализа отечественного опыта, и прежде всего г. Москвы, а также зарубежной практики осуществить допонение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.
Для достижения поставленной цели определены следующие основные задачи исследования:
- уточнить социально-экономическую сущность инвестиционных процессов в жилищной сфере;
- выявить факторы эффективности инвестиционных процессов в жилищной сфере с учетом российской специфики;
- определить пути эффективного использования в отечественной практике мирового опыта инвестирования в жилищное строительство;
- предложить основные направления активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;
- разработать научно обоснованные пути совершенствования жилищного кредитования;
- обосновать формы инвестиций в сферу эксплуатации жилищного фонда, которые способствуют рациональному использованию финансовых ресурсов.
Объектом исследования являются процессы управления инвестициями в жилищной сфере, обеспечивающие создание и эксплуатацию доступного жилья для широких слоев населения.
Предметом исследования выступает совокупность управленческих, организационных и социально-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.
Теоретической и методологической основой исследования
послужили научные разработки и практические обобщения ученых-экономистов России и других стран, занимающихся проблемами инвестиций в жилищную сферу, законодательные и нормативные документы государственных органов Российской Федерации, решения Правительства г. Москвы и других субъектов РФ, материалы научных и практических конференций, периодической печати, данные статистических органов, предпринимательских структур, строительных и жилищно-коммунальных организаций.
В процессе исследования использовались методы экономико-статистического и системного анализа, сопоставлений и экспертных оценок.
Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем: решена важная народнохозяйственная задача Ч осуществлено допонение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере, основными элементами которой являются: переход к упрощенной схеме предоставления инвесторам-застройщикам права на производство строительно-монтажных работ, осуществление мер по стимулированию инвестиционной деятельности и, в частности, развитие колективных форм инвестирования, конкурсная реализация инвестиционных проектов, применение многовариантной схемы жилищного кредитования, внедрение новых форм и методов управления эксплуатацией жилищного фонда.
В частности:
по специализации: луправление инвестициями и инновационной деятельностью:
Х Определены основные направления активизации инвестиционных процессов в жилищном строительстве: а) придание банковской деятельности инвестиционной направленности; б) отработка механизма перевода сбережений в инвестиции; в) развитие страхования жилья, переход от страхования квартир к страхованию домов; г) развитие системы частного инвестирования и, прежде всего, его колективных форм; д) укрепление кредитных союзов как важнейших финансовых институтов; е) конкурсное осуществление инвестиционных проектов; ж) предоставление налоговых льгот или льготных кредитов строительным организациям, принимающим на работу безработных.
Х Разработан комплекс мер по совершенствованию системы жилищ-
ного кредитования на основе механизма стройсбережений. Предложена переходная модель такого механизма, суть которой состоит в замене учета накоплений в денежной форме на их учет в натуральном выражении, что исключает влияние инфляции на сбережения и дает возможность приобретать жилье по частям, расширяет возможности продажи жилья в кредит.
Х ' Доказано, что важнейшим направлением инвестиций в жилищной
сфере являются инвестиции не только в жилищное строительство, но и в совершенствование системы эксплуатации жилья. Это инвестиции как в материальные (системы отопления, газо- и электроснабжения), так и в нематериальные активы (системы управления жилищным фондом, информационные технологии, квалификацию персонала, энергосберегающие технологии).
по специализации: региональная экономика: Предложена новая управленческая процедура согласования документов, разрешающих и регламентирующих жилищное строительство многоквартирных домов (выбор объекта, согласование технических условий, приобретение земельного участка, разработка проектно-сметной документации, экспертиза проекта, выдача инвестиционно-градостроительного паспорта объекта по технологии "одного окна"), которая создаст более благоприятный инвестиционный климат в жилищной сфере;
Разработаны предложения по совершенствованию форм и методов управления жилищным фондом, в частности, по развитию
механизмов взаимодействия собственников жилья и потребителей жилищных услуг, укреплению экономической базы и усилению экономической ответственности объединений типа товариществ собственников жилья, кондоминиумов, территориальных общин, что обеспечит рациональное использование финансовых ресурсов. Обоснованы пути перехода к профессиональному управлению эксплуатацией жилья.
Практическая значимость исследования заключается в том, что те о -ретические положения и выводы, сформулированные в диссертации доведены до конкретных рекомендаций по совершенствованию управления инвестиционными процессами в жилищной сфере. В частности, эти рекомендации могут использоваться в процессе разработки инвестиционной политики в жилищной сфере центральных и местных органов власти.
Результаты исследования использовались при разработке практических рекомендаций по усилению инвестиционной активности в жилищном строительстве в г. Москве и подготовке законодательных актов, нормативных документов по этому вопросу. Предложения, сформулированные в диссертации, используются в процессе разработки и реализации программы социально-экономической трансформации жилищной сферы Западного административного округа г. Москвы, в частности, при разработке и реализации "вонового" метода реконструкции устаревшего жилья.
Теоретические и практические рекомендации автора могут использоваться региональными и муниципальными органами власти в процессе решения жилищных проблем в рамках реализации федерального закона О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования и полученные выводы обсуждались на заседаниях проблемной группы кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, докладывались на научно-практических конференциях. Основные положения диссертации нашли отражение в публикациях автора.
Структура работы отражает общий замысел и логику исследования. Она состоит из введения, двух глав, заключения, приложения, списка литературы и использованных источников информации.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
В первой главе - "Инвестиционные процессы в жилищном строительстве как объект управления" - раскрывается сущность инвестиционных процессов и их особенности в жилищном строительстве, анализируется реальное состояние инвестиций в жилищной сфере и факторы их оптимизации, обобщен мировой опыт управления инвестиционными процессами и выявлены те его аспекты, которые могут быть использованы в отечественной практике.
В диссертации инвестиции рассматриваются как догосрочные вложения ресурсов в отрасли и сферы экономики с целью эффективного функционирования воспроизводственных процессов, обеспечивающих прирост национального богатства. При этом отмечается, что в жилищной сфере инвестиционные процессы имеют свои особенности. Они связаны с тем, что жилье, как базовая основа человеческой жизнедеятельности, удовлетворяет потребности на протяжении длительного периода, что требует не только разовых инвестиций, но и продожительных затрат. Жилье, таким образом, отличается повышенной восприимчивостью к инвестициям.
Уровень инвестиций в жилищную сферу определяется таким фактором, как местоположение жилья, что влияет на инвестиционную привлекательность. На конец 2000 г. в центре г. Москвы стоимость квартир составляла 830-2000 дол. за 1 кв. м, а на окраинах (в местах массовой застройки) - 400-440 дол. Примерно такое же соотношение сохранилось и к середине 2004 года, хотя общий уровень цен существенно вырос. Безусловно, инвестор (в надежде получить большую отдачу от своих средств) начнет вкладывать деньги в объект, который будет реализован по более высокой цене. Специфика инвестиций в жилье обусловливается также характером его использования, жизненным циклом недвижимости (строительство, освоение объекта, эксплуатация, ремонт и реконструкция).
В своем исследовании автор исходит из деления жилищной сферы на сферу жилищного строительства и сферу эксплуатации жилищного фонда. Традиционно под инвестициями в жилищной сфере понимаются лишь те, что идут в строительство и капитальный ремонт жилых зданий и соответствующей инфраструктуры. В то же время важнейшим направлением инвестиций являются вложения в совершенствование эксплуатации жилищного фонда. Это, прежде всего, вложения в систему управления жилищным фондом, в персонал, энергосберегающие технологии и пр. При этом роль государства дожна заключаться в создании благоприятных условий,
обеспечивающих приток инвестиций не только в жилищное строительство, но и в эксплуатацию жилого фонда.
В диссертации проанализировано развитие процессов инвестирования в жилищную сферу. Показано, что в последнее время резко сократися прирост объемов жилья. В 2001г. он составил лишь 5,7%%. В 2001 г. было сдано в эксплуатацию 31,7 мн. кв. м жилья против 61,7 мн. кв. м в 1990 г. Некоторое увеличение объемов жилья, сданных в эксплуатацию в последние годы, не компенсировало глубины падения. Об общей неблагоприятной ситуации, складывающейся в жилищной сфере, свидетельствует низкая доля инвестиций, направляемых в эту сферу. В последние годы инвестиции в жилищное строительство составляли 8 - 10% общего их объема, причем в половине экономических районов они были ниже федерального уровня.
Причиной этого является, на наш взгляд, ухудшение общего инвестиционного климата, что выражается в падении доли накопления в валовом внутреннем продукте, в росте инфляции, снижающей эффективность инвестиций, в недоступности коммерческих кредитов, снижении платежеспособности у большинства населения.
В диссертации отмечается, что в условиях сокращения бюджетного финансирования возникает необходимость привлечения внебюджетных средств. Таковыми могут быть собственные средства застройщиков (предприятий и организаций), средства финансовых и кредитных учреждений, сбережения населения.
Как свидетельствует мировая практика, денежные сбережения населения могут быть важнейшим источником инвестирования. Например, в США около 70% всех финансовых активов принадлежит населению, что почти в 5 раз больше, чем доля государства.
В России сбережения населения пока не стали значимым ресурсом для инвестиций. Это объясняется рядом причин. Прежде всего, упало доверие населения к отечественной банковской системе, так как за период экономических реформ население несколько раз подвергалось воздействию мер, подрывавших доверие к банковско-финансовой системе и государству в целом. К тому же низкий уровень доходов не позволяет населению осуществлять сбережения. В последние годы подавляющую часть своих доходов население тратило на покупку товаров и услуг, приобретение валюты, тогда как сбережения составляли чуть более 4% от доходов. В России эти сбережения оказались вне контроля государства и не стали действенным источником инвестиций. В последние годы наметилась тенденция резкого увеличения сбережений населения, что
обусловлено, в том числе, переводом накопленных сбережений из формы наличной валюты в форму банковских вкладов. В диссертации обосновывается положение о необходимости развития новых форм финансовых услуг населению, обеспечивающих аккумулирование и эффективное использование их сбережений. В частности, предлагается модифицировать имеющиеся формы жилищных сбережений, а также развивать сбережения в форме долей в недвижимости, приносящей доход.
Важным направлением в активизации инвестиционных процессов может стать совершенствование системы жилищного страхования. Пока оно недостаточно развито, во-первых, потому, что является добровольным и на фоне постоянного роста обязательных коммунальных платежей у части населения просто нет финансовых возможностей прибегать к страховым услугам. Среди других причин, отрицательно влияющих на страхование жилья, является неосведомленность части населения о его существовании, завышенные нормы страховых взносов. В работе предложены меры по аккумуляции частных вложений посредством жилищного страхования, обоснованы главные направления совершенствования механизма его функционирования: доступность широкому кругу клиентов, упрощенная система расчетов,- расширение поля страхования, устранение барьеров в системе страхования. В связи с развитием различных форм совместного использования жилья, эксплуатацией жилых комплексов специальными организациями целесообразен переход от страхования квартиры ее владельцем к страхованию домов в целом.
В диссертации показано, что улучшению инвестиционного климата в жилищном строительстве будет способствовать упрощение процедуры согласования документов, разрешающих строительство. Обоснована необходимость устранения положения, когда инвестор сначала приобретает земельный участок, а уже потом добивается разрешения на строительство. Предлагается следующий порядок: выбор объекта Ч> согласование технических условий (по принципу "одного окна") приобретение земельного участка разработка проектно-сметной
документации экспертиза проекта строительство. Вся процедура оформления дожна завершаться выдачей инвестору-застройщику инвестиционно-градостроительного паспорта. Такой упрощенный порядок избавит инвесторов от нерациональных затрат времени и ресурсов.
Проведенный в диссертации анализ мировой практики управления инвестиционными процессами в жилищной сфере показывает, что опыт каждой страны уникален. По наряду с этим всем развитым странам присущи общие черты и тенденции в области инвестиционной политики, которые
могут быть использованы или служить ориентиром. Одна из главных черт состоит в обязательном участии государства в решении жилищных проблем. Государство в законодательном порядке обязывается оказывать помощь и поддержку в приобретении жилья и в расходах на его содержание. Характерно, что в большинстве стран на первом этапе, требующем "запустить" процесс строительства жилья, выделение субсидий из центральных и региональных бюджетов является обязательным. В последующем они предоставляются по мере требований. Имеет место многовариантность субсидий. Наряду с общими субсидиями, предоставляемыми преимущественно центральными властями, широко развита система адресных субсидий, направляемых малообеспеченным семьям, пенсионерам, студентам и т.д.
Заслуживает внимания мировая практика мобилизации средств населения и использование их в качестве инвестиций. В этом плане особый интерес представляют немецкая и австрийская системы. Суть первой состоит в накоплении денежных средств для получения кредитов под выгодные проценты для строительства жилья, второй - в образовании строительно-кредитных ассоциаций, в которые населению выгодно вкладывать свои сбережения.
Следует особо отметить, что немецкая модель стройсбережений выгодна как для населения, так и для государства. Для населения выгода состоит, во-первых, в том, что собственный накопленный капитал влияет на уменьшение ежемесячных выплат, во-вторых, чем выше размер собственного капитала, тем меньшая доля приобретаемой недвижимости может служить гарантией для получения ссуды, в-третьих, при высокой доле собственных накоплений вкладчик может рассчитывать на получение государственной премии или налоговых привилегий. Выгоды государства заключаются, во-первых, в том, что оно в определенной мере ответственность за обзаведение жильем перекладывает на население, во-вторых, ориентируя население на обзаведение собственным жильем, юсударство уходит от решения этого вопроса путем строительства жилья под аренду, что является более дорогостоящим мероприятием, в-третьих, данный путь решения проблемы служит стабилизирующим фактором для народного хозяйства в целом.
Во второй главе - "Основные направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере" - раскрываются важнейшие элементы формирования экономического механизма стимулирования инвестиционной деятельности, развития системы жилищного кредитования.
При этом отмечается, что банки, занимаясь преимущественно финансовыми спекуляциями, практически не участвуют в инвестировании. В связи с этим особую значимость приобретает восстановление сбережений населения, по сути дела конфискованных в 1992 г. Это будет способствовать выравниванию доходов населения и увеличению той категории граждан, которые будут иметь возможность инвестировать в жилищное строительство. Сейчас на долю бедных, малообеспеченных и среднеобеспеченных граждан приходится только 10,2% сбережений. В этих условиях особенно важным становится развитие различных форм колективного инвестирования, что предполагает в свою очередь создание частных финансовых институтов (инвестиционных фондов, управляемых инвестиционными компаниями). Чтобы подобные финансовые учреждения стали важным звеном инвестирования, необходимо:
- принятие более совершенных правовых и нормативных актов их функционирования;
-усиление контроля за их деятельностью со стороны государства;
- формирование понятного для вкладчиков механизма защиты их сбережений;
- выработка условий, на которых дожен базироваться договор между частным инвестором и фондом, жесткая экономическая ответственность сторон. Особую значимость имеет контроль пайщиков за деятельностью инвестиционных компаний и открытость результатов аудиторской проверки их деятельности.
Составной частью механизма стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве дожны стать кредитные союзы. Хотя сейчас в России их насчитывается около 200, и в них состоит почти 45 тыс. пайщиков, эта форма привлечения денежных средств пока не стала важной и значимой. Между тем кредитные союзы могут играть более активную роль, если кредиты пайщикам на жилищное строительство будут предоставляться лишь в надежные проекты, имеющие определенные гарантии. Пока же положение, когда взятые кредиты вкладываются в "догострой", подрывает доверие к кредитным союзам.
Актуальной проблемой остается формирование рынка инвестиционных проектов и управление этим процессом. Этапы реализации таких проектов и принимаемые на каждом из них управленческие решения можно представить в следующем последовательности:
Этапы Основное содержание управленческих решений
А: Начальный (преди-нвестиционный) 'г Определение цели и обшей концепции проекта; > анализ инвестиционных возможностей и др)1их факторов реализации проекта; > предварительная оценка итогов реализации проекта.
Б. Инвестиционный 1. Разработка проекта и подготовка его к реализации > Проведение технико-экономическою обоснования (ТЭО); > определение участников проекта; > разработка бюджета проекта и составление сметы на отдельные виды работ; > определение потребности в ресурсах.
2. Реализация проекта > Проведение конкурсов на реализацию проекта; "г заключение контрактов; У организация работ и оперативное планирование; > учет и контроль за освоением финансовых средств и основными показателями проекта; > пусконаладочные работы; > сдача объекта и ввод его в эксплуатацию; > подведение итогов и закрытие проекта.
В диссертации обстоятельно проанализирована практика реализации инвестиционных проектов в жилищной сфере г. Москвы. При этом показаны выгодность строительства жилья для коммерческого найма и доходных домов, эффективность вложений в реконструкцию и ремонт
ветхого пятиэтажного жилищного фонда, построенного по проектам массовых серий.
В связи с этим показана эффективность "вонового" метода реконструкции устаревшего жилья, применяемого в Западном административном округе г. Москвы, в реализации которого принимал участие автор данного исследования.
Особое внимание в исследовании уделено проблеме ипотечного жилищного кредитования. На базе анализа опыта г. Москвы выявлены причины, сдерживающие развитие ипотеки. Показано, что двухуровневая американская модель ипотечного кредитования, на которую была сделана ставка, не получила широкого развития, так как не учитывала реальный платежеспособный спрос населения, особенности отечественного рынка жилья и деятельности российских финансовых структур. Расчеты показывают: для приобретения однокомнатной квартиры стоимостью 30 тыс. дол. необходимо иметь для начального взноса (30 % стоимости) минимум 9 тыс. дол. Чтобы рассчитывать на получение ипотечного кредита и погашение оставшегося дога, человек дожен иметь ежемесячный доход примерно 450-500 дол. Именно от такой суммы оттакиваются банки при принятии решения о предоставлении кредита. Ясно, что при таких условиях для многих ипотечные кредиты становятся недоступными.
В связи с этим становится актуальной переориентация на другие модели кредитования, преимущественно на системы накопительного характера. В этом плане заслуживает внимания опыт работы строительно-сберегательной кассы (ССК), действующей на основе стройсбережений. По данной модели структура инвестиций в жилье следующая: 30% -средства строительных организаций, 18% - средства Правительства г. Москвы и 52% составляют сбережения населения. Участники данного проекта дожны накопить на своих счетах в ССК 50% стоимости жилья, а оставшаяся часть погашается в течении трех лет за счет предоставляемого ССК кредита (при 8% годовых). В диссертации показаны также сложности, которые возникают или могут возникнуть при применении схемы стройсбережений и рекомендованы меры, позволяющие их избежать. В частности, предложено перейти к учету накоплений в натуральной форме (в площади жилья).
Анализ проблем становления ипотеки позволяет сделать вывод о необходимости развития этой формы кредитования. При этом следует исходить из того, что ее суть состоит не в механическом переносе зарубежного опыта, а в выработке собственных форм ее функционирования, учитываю-
щих конкретные отечественные социально-экономические условия. Это позволит сделать ипотеку действенным инструментом повышения инвестиционной активности в жилищном секторе.
В диссертации также отмечается, что с проблемой инвестирования в жилищную сферу тесным образом связаны другие аспекты проводимой жилищной реформы и, прежде всего, такие, как управление жилищным фондом и его эксплуатацией. Эти виды деятельности требуют крупных затрат (о чем свидетельствует постоянное повышение тарифов на жилье и коммунальные услуги), оплачивать которые некоторые слои населения уже не в состоянии.
Главным в жилищной реформе дожно быть не перекладывание на граждан бремени затрат на строительство, содержание, ремонт и эксплуатацию жилья, а создание максимально удобных условий для проживания и повышения качества обслуживания населения. В связи с этим в работе исследуются процессы развития и эффективности функционирования таких новых форм эксплуатации жилья, как товарищества собственников жилья (ТСЖ), кондоминиумы, территориальные общины. Они включены также в механизм привлечения средств населения, размер которых увязывается с качеством предоставляемых услуг. В ходе анализа выявлены перспективы перехода к профессиональному управлению жилищным фондом, что может служить важным условием эффективного использования инвестиций.
В заключении диссертации сформулированы итоговые выводы и предложения.
1. Важнейшее место среди путей решения жилищной проблемы занимает рост инвестиций в жилищную сферу и управление эффективным их использованием. Настоящий период характеризуется снижением инвестиционной активности, что объясняется ухудшением общего инвестиционного климата. В условиях, когда рыночные отношения еще не сложились, заметно возрастает роль государственного регулирования инвестиционных процессов. При недостатке средств для инвестиций главная задача государства состоит в создании условий, стимулирующих трансформацию всех видов сбережений (особенно населения) в инвестиции. Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищной сфере дожна строиться с учетом особенностей инвестиционных процессов и, прежде всего таких, как капиталоемкость жилья, его местоположение, характер использования и специфика жизненного цикла недвижимости. Главная суть управления инвестиционными процессами в жилищной сфере заключается в
разработке, координации и применении системы мер, обеспечивающих аккумуляцию финансовых ресурсов для строительства жилищных объектов с учетом достижения необходимой эффективности их использования.
2. Одним из главных факторов, сдерживающих приток инвестиций в жилищное строительство, является несовершенство кредитно-банковской системы и ее нацеленность преимущественно на проведение финансовых операций. Не приобрела также инвестиционную направленность деятельность таких институтов, как чековые и паевые инвестиционные фонды, кредитные союзы. Негативно влияет на инвестиционные процессы несовершенство системы жилищного кредитования, отсутствие условий и стимулов притока в жилищную сферу иностранных инвестиций. Активизации инвестиционных процессов в жилищной сфере будет способствовать введение налоговых скидок на инвестиции, установление порядка продажи жилья по рыночной цене с одновременным снижением налогооблагаемой базы затрат на его приобретение, переход к предлагаемому нами порядку оформления разрешительной и строительной документации, обеспечивающему инвесторам больше гарантий. Фактором, сдерживающим инвестиционную активность, является сложившаяся практика сдачи жилищных объектов в эксплуатацию (в целях ухода от налогов инвесторы задерживают сдачу в эксплуатацию почти готового жилья).
В современных условиях наряду с использованием инвестиций на строительство нового жилья значительная их часть идет на ремонт и реконструкцию устаревшего жилищного фонда. В то же время определенная часть инвестиций дожна направляться, на наш взгляд, в нематериальные активы, связанные с эффективными формами управления жилым фондом.
3. Многие проблемы инвестирования в жилищную сферу, с которыми стокнулась Россия, уже нашли свое разрешение в других странах. Анализ мирового опыта инвестирования в жилищное строительство позволяет выделить те его аспекты, которые могут быть приемлемы или служить ориентиром для отечественной практики. Среди них следует указать на большую роль государственных структур в управлении этими процессами, направление на цели жилищного строительства значительных бюджетных средств, адресное выделение субсидий, механизм их предоставления и использования.
Одной из главных задач государства в этой области является мобилизация средств населения. Для этого широко используется система накопи-
тельных счетов, кредитование через различные депозитные институты, система ипотечного кредитования. Детальный анализ американской модели ипотеки, на которую были ориентированы в России, показал, что она эффективно действует только при определенных условиях (возможности широкого превращения сбережений в инвестиции, развитость инфраструктуры и др.), которые у нас в стране пока не сложились. Заслуживает внимания зарубежная практика привлечения различных форм частных инвестиций населения, управления инвестиционными фондами.
4. Важным направлением совершенствования управления инвестиционными процессами в жилищной сфере является стимулирование инвестиционной активности. Инвестиционный климат определяют многие факторы и, прежде всего, такие, как каналы притока инвестиций и механизм трансформации сбережений в инвестиции. Современная реальность такова, что механизм перехода сбережений в инвестиции через банковскую систему практически не действует. Поэтому одна из главных задач состоит в придании банковской деятельности инвестиционной направленности. Другой мерой оживления инвестиционной активности дожно стать восстановление сбережений населения, что увеличит категорию граждан, способных осуществлять инвестиции. Особую важность приобретает колективное инвестирование. Его развитие предполагает создание частных финансовых институтов, которые дожны функционировать наряду с банками. Мировой опыт свидетельствует, что именно жилищное строительство является притягательной сферой деятельности для таких структур.
Действенной мерой воздействия на инвестиционную активность дожно стать формирование рынка инвестиционных проектов и развитие системы управления ими. Кроме того, следует шире применять систему коммерческого найма жилья, а также строительство доходных домов.
5. Важную роль в повышении инвестиционной активности играет система ипотечного кредитования. Несмотря на наличие факторов, затрудняющих становление ипотеки, эта система получает свое развитие. При этом, как показывает опыт г. Москвы, механическое перенесение в отечественную практику зарубежных ее моделей не дает положительных результатов. Такая модель дожна строиться с учетом российских особенностей и быть доступной для широких слоев населения. С учетом конкретно складывающейся экономической ситуации более предпочтительной моделью в настоящее время является система стройсбережений. Непродожительный опыт деятельности строительно-
сберегательных касс свидетельствует о привлекательности и эффективности данной формы привлечения инвестиций в жилищное строительство. С целью защиты сбережений от инфляции имеет смысл заменить систему учета накоплений в денежном выражении на их учет в квадратных метрах жилья. Именно такая, мера обеспечила активизацию инвестиционных процессов в жилищной сфере в Белоруссии.
6. В условиях развития рыночных отношений появляется возможность перехода к новым формам и методам управления жилищным фондом, которые обеспечивают эффективное использование финансовых ресурсов. Развитие системы добровольных объединений граждан (товариществ собственников жилья, кондоминиумов, территориальных общин), их становление и превращение в действенную форму самоуправления может быть успешным и в России при условии внедрения экономических механизмов взаимодействия всех субъектов управления жилищной сферой.
Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях автора:
1. Щенников И.В. Проблемы развития самоуправления в жилищно-коммунальной сфере // Муниципальный мир. Информационно-аналитический журнал Академии наук социальных технологий и местного самоуправления. - № 3,2003. - 0,6 п.л.
2. Щенников И.В. Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города. - М: МАКС Пресс, 2003. - 3,5 п.л.
3. Щенников И.В. Управление инвестиционными проектами в жилищной сфере. В сборнике научных статей Управление: стратегии и развитие социально-экономических систем. - М.: РАГС, 2004. - 0,5 п.л.
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
ЩЕННИКОВ Игорь Валентинович
Тема диссертационного исследования: "Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города"
Научный руководитель Гапоненко Александр Лукич Изготовление оригинал-макета Щенников Игорь Валентинович
Подписано в печать Тираж экз.
Усл. пл.
Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации
Отпечатано ОПМГ РАГС. Заказ № Ь ИГ 119606, Москва, пр-т Вернадского, 84
9 4- 1 3 6 28
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Щенников, Игорь Валентинович
Введение
Глава I. Инвестиционные процессы в жилищном строительстве как объект стратегического 10 управления
з 1. Сущность инвестиционных процессов и их особенности в жилищной сфере
з 2. Анализ развития процессов инвестирования в жилищную сферу и факторы их оптимизации
з 3. Мировая практика инвестиций в жилищное строительство в контексте российских реформ
Глава II. Основные направления повышения инвестиционной активности в жилищной сфере 68 крупного города
з 1. Формирование экономического механизма стимулирования инвестиционной деятельности
з 2. Развитие системы жилищного кредитования
з 3. Совершенствование форм и методов управления жилищным фондом
Диссертация: введение по экономике, на тему "Стратегическое управление инвестиционными процессами в жилищной сфере крупного города"
Актуальность темы исследования обусловливается остротой проблемы обеспечения граждан России жильем. Решение этой задачи неоправданно затянулось, что требует поиска новых путей, подходов и методов ее практической реализации. Рост инвестиций в жилищное строительство и эффективное управление их использованием, по сути, выступают как вложения в человеческий капитал. Именно наращивание таких инвестиций для многих развитых стран стало тем фактором, который обеспечил их устойчивое и эффективное развитие, улучшение условий жизни населения и укрепление трудового и интелектуального потенциала нации. Рост объемов недвижимости и повышение ее качества выступают не только показателем благосостояния населения, но и мультипликатором, дающим импульс развитию сопряженных сфер.
Достаточно остро проблема инвестиций в жилищное строительство стоит в Москве. Здесь (по сравнению с другими регионами) более активно пульсирует экономическая жизнь, городские власти стремятся улучшить условия жизни, что делает Москву притягательной для населения. Обостряют жилищную проблему в столице миграционные процессы, поскольку многие жители бывших республик пытаются обосноваться в более благоприятных условиях.
Проблема управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве актуальна еще и потому, что почти треть россиян и значительная часть москвичей проживают в квартирах, не отвечающих социальным, экологическим и санитарным нормам. Построенные в прошлом веке малокомфортные пятиэтажные дома выработали свой ресурс, в связи с чем проблема сноса такого жилья выдвигается на передний план и требует соответствующего инвестиционного обеспечения.
При всей остроте перечисленных и других жилищных проблем в последнее время инвестиционная активность в жилищном секторе находится на низком уровне. В этих условиях становится необходимым поиск путей роста инвестиций, эффективное управление их использованием. Речь идет не только об увеличении объемов нового строительства, но и о поисках путей эффективной эксплуатации жилищного фонда. В целом проблема роста инвестиционной активности в жилищной сфере весьма остра, а ее решение без участия государства практически невозможно. Политика государства дожна состоять, на наш взгляд, во-первых, в обеспечении роста реальных доходов населения, открывающих возможности улучшения его жилищных условий, во-вторых, в увеличении и качественном использовании инвестиций в жилищном строительстве, удешевляющих стоимость жилья и делающих его доступным для большинства населения, и наконец, в-третьих, в сокращении расходов на эксплуатацию существующего жилья при одновременном улучшении качества жилищно-коммунальных услуг.
Степень научной и практической разработки проблемы. В силу остроты проблемы в последнее время как в отечественной, так и зарубежной литературе появились публикации, посвященные решению жилищных вопросов. Общетеоретические проблемы инвестиций рассматриваются в работах С. Абрамова, В. Барда, Л.Дж. Гитмана и М. Джонка, инвестиционные процессы и их регулирование - в публикациях Ю. Данилова, В. Бочарова, аспекты повышения инвестиционной активности - в трудах В. Лебедева, Я. Рекитора, А. Соломатина. Частным инвестициям и привлечению их в жилищное строительство посвящены работы А. Масса, 3. Лукиной. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования анализируются в трудах В. Кудрявцева, В.
Кутузова, В. Лимаренко, Р. Страйка, И. Черняка. Особый интерес представляют работы А. Брячихина, В. Ресина, в которых освещаются практические вопросы инвестирования в жилищное строительство.
Однако при всей важности этих публикаций в них рассматриваются преимущественно общие вопросы жилищной сферы, и не в поной мере анализируется опыт регионов и, в частности Москвы, где формируются механизмы экономического и административного воздействия на инвестиционные процессы, обеспечивающие успехи в решении жилищного вопроса. Все это определяет актуальность, социальную и научную значимость выбранной темы иследования.
Общая цель исследования заключается в решении важной народнохозяйственной задачи - на основе обобщения и анализа отечественного опыта и, прежде всего Москвы, а также зарубежной практики осуществить допонение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.
Для достижения поставленной цели определены следующие основные задачи исследования:
- уточнить социально-экономическую сущность инвестиционных процессов в жилищной сфере;
- выявить факторы эффективности инвестиционных процессов в жилищной сфере с учетом российской специфики;
- определить пути эффективного использования в отечественной практике мирового опыта инвестирования в жилищное строительство;
- предложить основные направления активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве;
- разработать научно обоснованные пути совершенствования жилищного кредитования;
- обосновать формы инвестиций в эксплуатацию жилищного фонда, которые способствуют рациональному использованию финансовых ресурсов.
Объектом исследования являются процессы управления инвестициями в жилищной сфере, обеспечивающие создание и эксплуатацию доступного жилья для широких слоев населения.
Предметом исследования выступает совокупность управленческих, организационных и социально-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами в жилищной сфере.
Теоретической и методологической основой исследования послужили научные разработки и практические обобщения ученых-экономистов России и других стран, занимающихся проблемами инвестиций в жилищную сферу, законодательные и нормативные документы государственных органов Российской Федерации, решения Правительства Москвы и других субъектов РФ, материалы научных и практических конференций, периодической печати, данные статистических органов, предпринимательских структур, строительных и жилищно-коммунальных организаций.
В процессе исследования использовались методы экономико-статистического и системного анализа, сопоставлений и экспертных оценок.
Новые научные результаты, полученные автором в ходе исследования, состоят в следующем: решена важная народнохозяйственная задача; осуществлено допонение и развитие концепции управления инвестиционными процессами в жилищной сфере, основными элементами которой являются: переход к упрошенной схеме предоставления инвесторам-застройщикам права на производство строительно-монтажных работ, осуществления мер по стимулированию инвестиционной деятельности и, в частности, развитие колективных форм инвестирования, конкурсная реализация инвестиционных проектов, применение многовариантной схемы жилищного кредитования, внедрение новых форм и методов управления эксплуатацией жилищного фонда.
В частности: по специализации управление инновациями и инвестиционной деятельностью:
Х Определены основные направления активизации инвестиционных процессов в жилищном строительстве: а) придание банковской деятельности инвестиционной направленности; б) отработка механизма перевода сбережений в инвестиции; в) развитие страхования жилья, переход от страхования квартир к страхованию домов; г) развитие системы частного инвестирования и, прежде всего, его колективных форм; д) укрепление кредитных союзов как важнейших финансовых институтов; е) конкурсное осуществление инвестиционных проектов; ж) предоставление налоговых льгот или льготных кредитов строительным организациям, принимающим на работу безработных.
Х Разработан комплекс мер по совершенствованию системы жилищного кредитования на основе механизма стройсбережений. Предложена переходная модель такого механизма, суть которой состоит в замене учета накоплений в денежной форме на их учет в натуральном выражении, что исключает влияние инфляции на сбережения и дает возможность приобретать жилье по частям, расширяет возможности продажи жилья в кредит.
Х Доказано, что важнейшим направлением инвестиций в жилищной сфере являются инвестиции не только в жилищное строительство, но и в совершенствование системы эксплуатации жилья. Это инвестиции как в материальные (системы отопления, газо- и электроснабжения), так и нематериальные активы (системы управления жилищным фондом, информационные технологии, квалификацию персонала, энергосберегающие технологии). по специализации региональная экономика:
Х Предложена новая управленческая процедура согласования документов, разрешающих и регламентирующих жилищное строительство многоквартирных домов (выбор объекта, согласование технических условий, приобретение земельного участка, разработка проектно-сметной документации, экспертиза проекта, выдача инвестиционно-градостроительного паспорта объекта по технологии "одного окна"), которая создаст более благоприятный инвестиционный климат в жилищной сфере;
Х Разработаны предложения по совершенствованию форм и методов управления жилищным фондом, в частности, по развитию механизмов взаимодействия собственников жилья и потребителей жилищных услуг, укреплению экономической базы и усилению экономической ответственности объединений типа товариществ собственников жилья, кондоминиумов, территориальных общин, что обеспечит рациональное использование финансовых ресурсов. Обоснованы пути перехода к профессиональному управлению эксплуатацией жилья.
Практическая значимость исследования заключается в том, что теоретические положения и выводы, сформулированные в диссертации доведены до конкретных рекомендаций по совершенствованию управления инвестиционными процессами в жилищной сфере. В частности, эти рекомендации могут использоваться в процессе разработки инвестиционной политики в жилищной сфере центральных и местных органов власти.
Результаты исследования использовались при разработке практических рекомендаций по усилению инвестиционной активности в жилищном строительстве в г. Москве и подготовке законодательных актов, нормативных документов по этому вопросу. Предложения, сформулированные в диссертации, используются в процессе разработки и реализации программы социально-экономической трансформации жилищной сферы Западного административного округа г. Москвы, в частности, при разработке и реализации "вонового" метода реконструкции устаревшего жилья.
Теоретические и практические рекомендации автора могут использоваться региональными и муниципальными органами власти в процессе решения жилищных проблем в рамках реализации федерального закона О государственном прогнозировании и программах социально-экономического развития Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования, и полученные выводы обсуждались на заседаниях проблемной группы кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, докладывались на научно-практических конференциях. Основные положения диссертации нашли отражение в публикациях автора.
Структура работы отражает общий замысел и логику исследования. Она состоит из введения, двух глав, заключения, приложения, списка литературы и использованных источников информации.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Щенников, Игорь Валентинович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование дает основания сделать ряд итоговых заключений.
1. Жилищная проблема по-прежнему остается одной из острейших в России. Необходим поиск путей ее ускоренного решения. Важнейшее место среди них занимает рост инвестиций в жилищное строительство и управление эффективным их использованием. Настоящий период характеризуется снижением инвестиционной активности. Это объясняется ухудшением общего инвестиционного климата, выражающегося в падении внутреннего валового продукта, развитии инфляционных процессов, недостатке у государства, предприятий и у населения средств, которые могли бы использоваться в качестве инвестиций, недоступности коммерческих кредитов, высоких инвестиционных рисках и др. В условиях, когда рыночные отношения еще не сложились, заметно возрастает роль государственного регулирования инвестиционными процессами, которое дожно осуществляться как через нарождающийся механизм спроса-предложения, так и через установление необходимых норм поведения на рынке инвестиций. При недостатке средств для инвестиций главная задача государства состоит в создании условий, стимулирующих трансформацию всех видов сбережений в инвестиции и особенно сбережений населения. Разработка и реализация инвестиционной политики в жилищном строительстве дожна строится с учетом особенностей инвестиционных процессов в этой сфере и прежде всего таких, как капиталоемкость жилья, его местоположение, характер использования и специфика жизненного цикла недвижимости. Главная суть управления инвестиционными процессами в жилищной сфере заключается в умении разрабатывать, координировать и применять систему мер, обеспечивающих аккумуляцию финансовых ресурсов для строительства жилищных объектов с учетом достижения необходимой эффективности их использования.
2. Анализ показывает, что одним из главных факторов, сдерживающим приток инвестиций в жилищное строительство, является несовершенство кредитно-банковской системы и ее преимущественная направленность на проведение финансовых операций. Не приобрела также инвестиционную направленность деятельность таких институтов, как чековые и паевые инвестиционные фонды, кредитные союзы. Негативно влияет на инвестиционные процессы несовершенство системы жилищного кредитования, отсутствие условий и стимулов притока в жилищную сферу иностранных инвестиций. Активизации инвестиционных процессов в жилищной сфере будут способствовать введение налоговых скидок на инвестиции, установление порядка продажи жилья по рыночной цене с одновременным снижением налогооблагаемой базы затрат на его приобретение, переход к предлагаемому нами порядку оформления разрешительной и строительной документации, обеспечивающего инвесторам больше гарантий. Фактором, сдерживающим инвестиционную активность, является сложившаяся практика сдачи жилищных объектов в эксплуатацию, когда инвесторы, с целью уйти от налогов, задерживают сдачу в эксплуатацию почти готовое жилье, порождая "недострой".
3. В современных условиях наряду с использованием инвестиций на строительство нового жилья, значительная их часть направляется на ремонт и реконструкцию физически амортизированного и морально устаревшего жилищного фонда. Имеет место устойчивая тенденция уменьшения жилья, находящегося в хорошем состоянии. Это требует переориентации стройиндустрии на строительство жилья по индивидуальным проектам, что в свою очередь предполагает направление на эти цели необходимых инвестиций. Необходимо увеличение инвестиций в нематериальные активы, связанные с эффективными формами управления жилищным фондом.
4. Важно отметить, что многие проблемы инвестирования жилищного строительства, с которыми стокнулась Россия, уже нашли свое разрешение в других странах. Анализ мирового опыта инвестирования в жилищном строительстве позволяет выделить те его аспекты, которые могут быть приемлемы или служить ориентиром для отечественной практики. Среди них следует указать на большую роль государственных структур в управлении этими процессами, выделение на цели жилищного строительства значительных бюджетных средств, адресное выделение субсидий и механизм их предоставления и использования.
Одной из главных задач государства в этой области является мобилизация средств населения, для чего широко используются система накопительных счетов, кредитование через различные депозитные институты, система ипотечного кредитования. Детальный анализ американской модели ипотеки, на которую была взята ориентация в России, показал, что она эффективно действует только при определенных условиях (возможности превращать сбережения в инвестиции, развитость инфраструктуры и др.), которые у нас в стране пока не сложились.
Среди других направлений управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве заслуживает внимания зарубежная практика применения различных форм привлечения частных инвестиций населения, управления инвестиционными фондами, использования финансовых средств на эксплуатацию жилья.
5. Одним из главных направлений совершенствования управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве является стимулирование инвестиционной активности. Инвестиционный климат определяют многие факторы и прежде всего такие, как каналы притока инвестиций и механизм трансформации сбережений в инвестиции. Современная реальность такова, что механизм перехода сбережений в инвестиции через банковскую систему практически не действует. Поэтому одна из главных задач состоит в придании банковской деятельности инвестиционной направленности. Другой мерой оживления инвестиционной активности дожно стать восстановление сбережений населения, что увеличит категорию граждан, способную осуществлять инвестиции. Особую важность приобретает колективное инвестирование. Его развитие предполагает создание частных финансовых институтов, которые дожны функционировать наряду с банками. Мировой опыт свидетельствует, что именно жилищное строительство является притягательной сферой деятельности для таких структур.
Действенной мерой воздействия на инновационную активность дожно стать формирование рынка инвестиционных проектов и развитие системы управления ими. При конкурсном размещении инвестиционных проектов предпочтение следует отдавать организациям, берущим на работу безработных. Как источник попонения финансовых средств следует шире применять систему коммерческого найма жилья, строительство доходных домов.
6. Важным направлением повышения инвестиционной активности является развитие системы ипотечного кредитования. Несмотря на наличие факторов, затрудняющих становление ипотеки, эта система получает свое развитие. При этом, как показывает опыт Москвы, механическое перенесение в отечественную практику зарубежных ее моделей не дает положительных результатов. Такая модель дожна строиться с учетом российских особенностей и быть доступной для более широкого круга населения. С учетом конкретно складывающейся экономической ситуации сейчас более предпочтительной моделью является система стройсбережений. Непродожительный опыт деятельности строительно-сберегательных касс свидетельствует о привлекательности и эффективности данной формы привлечения инвестиций в жилищное строительство. С целью защиты сбережений от инфляции имеет смысл заменить систему учета накоплений в денежном выражении на их учет в квадратных метрах жилья. Именно такая мера обеспечила активизацию инвестиционных процессов в Белоруссии.
7. В связи с тем, что в ряде регионов, и прежде всего в крупных мегаполисах, имеется много построенных, незаселенных домов при наличии остро нуждающихся в жилье, но не имеющих средств для одноразовой поной уплаты его стоимости, следует развивать систему продажи жилья в кредит для более широкого круга населения с предоставлением более продожительного периода оплаты. В таких условиях более действенной может стать ипотека.
8. В условиях развития рыночных отношений появляется возможность переходить к новым формам и методам управления жилищным фондом, которые обеспечивают эффективное использование финансовых ресурсов. Положительно зарекомендовала себя практика создания гарантийных фондов, перекрестные субсидии, частная ипотека и др. Развивается система добровольных объединений граждан. Такие их формы, как товарищества собственников жилья, кондоминиумы, территориальные общины, являются действенной формой самоуправления. Становится очевидно, что необходимость более эффективного использования средств по эксплуатации жилья требует перехода к профессиональному управлению жилищным фондом.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Щенников, Игорь Валентинович, Москва
1. Абрамов С.И. Основные направления экономии инвестиций при их освоении // Экономика строительства. 1997. - № 5.
2. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. М.: Центр экономики и маркетинга, 1999.
3. Архипов А.И. Государство и инвестиции: актуальные проблемы макроэкономической политики. М., 1998.
4. Бессонов Д. Больше жилья, хорошего и разного. Москва, Западный административный округ 1991-1996 гг. М., 1997.
5. Брячихин A.M. Улучшение качества строительства важный фактор повышения эффективности. - М., 1987.
6. Брячихин A.M. Россия город - власть. - М., 1995.
7. Брячихин A.M. Три вечных проблемы любой ветви. Москва: Западный административный округ 1991-1996 гг. М., 1997.
8. Внедрение пособий на жилье в России: рационализация арендного сектора / Институт городских исследований. Ч Вашингтон. Июнь, 1992.
9. Водянов A.A. Дилемма инвестиционной стратегии государства // Российский экономический журнал. 1997. - № 10.
10. Водянов А., Смирнов А. Шанс на инвестиционный подъем и трудности его реализации // Московский экономический журнал. -2000.-№ 11-12.
11. Вольский А. Индустриальная, инновационная и инвестиционная независимость // Экономист. 1999. - № 4.
12. Востриков П.А. Состояние инвестиционной деятельности и проблемы кредитования инвестиций в России. Информационно-аналитический материал ЦБР. М., 1996. - № 5.
13. Гарвичев Е. "Вона" набирает силу. Москва: Западный административный округ 1991-1996 гг. М., 1997.
14. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. Пер. с англ. Ч М.: Дело, 1997.
15. Глазьев С. Устойчивый рост требует инвестиций // Финансы. Ч 1999. -№ 5-6.
16. Горбунов Э. Инвестиционные ресурсы структурной перестройки в 1995-1997 гг. // Экономист. 1995. -№ 3.
17. Грицина В., Курнышева И. Особенности инвестиционного процесса // Экономист. 2000. - № 3.
18. Данилов Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. 1998. - № 6.
19. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит // Деньги и кредит. 1995. -№8.
20. П.Дулич В.А. Комплексный анализ инвестиционных процессов // Экономика строительства. Ч 1996. № 2.
21. Дулич В.А. Инвестиции в реальный сектор экономики // Экономика строительства. - 1999. - № 2.
22. Захаров О.А. Частный жилой комплекс: создание, эксплуатация, управление. М., 2001.
23. Зотов В.Б., Румянцева З.П. и др. Жилищно-коммунальный комплекс в системе управления городом. М., 1996.
24. Иванченко В. Инвестиции экономического роста (новая концепция) // Экономист. 1996. - № 11.
25. Иванов А. Зачем нам нужно Федерального Агентство по ипотечному кредитованию? // Строительная газета. 1996. - № 14.
26. Иванов А., Рогожина Н. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования // Журнал для акционеров. Ч 1995. № 4.
27. Инвестиции главное условие оживления российской экономики // Деньги и кредит. - 1997. - № 7.
28. Инвестиционная политика и финансирование строительства // Рабочая тетрадь. 1998. - № 15.
29. Каменецкий М.И., Донцов JI.B. Инвестиционно-строительная деятельность: проблемы и перспективы // Экономика строительства. -1999.-№5.
30. Каменецкий М.И., Рутковская E.H. Задачи и возможности активизации инвестиционной деятельности // Экономика строительства. 1996. - № 9.
31. Комаров И. Инвестиционный комплекс России: проблемы и перспективы // Инвестиции в России. 1998. - № 11.
32. Кондоминиум и власть. Целевые программы поддержки // Жилищный альманах. 1999. - № 2.
33. Контратенко Е. Инвестиционные ресурсы: проблемы аккумуляции // Экономист. 1997. - № 7.
34. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи". М., 1998.
35. Кузнецов Ю. Государственное регулирование инвестиций: акцент смешается на микроуровень // Российский экономический журнал -1992.-№9.
36. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. М.: Высшая школа, 1998.
37. Кутузов В. Воспроизводство жилья. -М., 1994.
38. Кэмбел Р. Макконнел, Стенли Л.Брю. Экономик. М.: Республика, 1995.
39. Лебедев В.М. Развитие инвестиционной сферы в российской экономике // Финансы. 1998. - № 7.
40. Лимаренко В.И. "Дом для Вашей семьи" на Большой Воге": Проблемы внедрения ипотечного кредитования в российских регионах. М.: Изд. "Альфы", 1998.
41. Логинов В. Условия инновационного развития экономики // Экономист. 2001. - № 3.
42. Лукина 3. Механизм жилищных сбережений граждан // Риэтер. Ч 1998.-№3.
43. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости // Пинтер. 2000.
44. Масс A.M. Привлечение частных инвестиций в реальный сектор экономики. М., 2001.
45. Масс A.M. Анализ инвестиций населения. М., 2000.
46. Масс A.M. Формирование частных инвестиций населения. М., 2000.
47. Масс А.М. Частные инвесторы и финансовые посредники. М., 2001.
48. Мельник Д., Першин Д. Инвестиционный капитал в России: выбор формы бизнеса // Инвестиции в России. 1998. - № 6.
49. Мельников О., Попова Т. Инвестиционная деятельность в России: интересы, условия, механизмы // Проблемы теории и практики управления. 1996. - № 2.
50. Менеджмент в строительстве. М.: Юройт, 1999.
51. Мириханов Н.М. Государственное регулирование инвестиционных преобразований в экономике России // Экономика строительства. -1996.-№4.
52. Модели вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. М., 1995.
53. Нагаев Р.Т. Недвижимость. Терминологический словарь. Казань: ГУП "ПИК "Идеал-Пресс", 2000.
54. Народ, государство, инвестиции: стабильность развития / Под ред. В.Ф.Уколова, А.М.Омарова. М.: Луч, 1999.
55. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М., 2000.
56. Ноздрев Н. Практические модели оценки эффективности инвестиционной деятельности // Финансовый бизнес. 1999. Ч № 4.
57. Обозов С.А. Формирование инвестиционного потенциала предприятий промышленности, строительства и городского хозяйства. Н.Новгород, 1998.
58. Определение стоимости строительной продукции. М., 2001.
59. Орлов В.Е., Клименко В.А. Ипотека в России возродится // Деньги и кредит. 1995. - № 8.
60. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России. М.: Экономика, 2000.
61. Рекитор Я.А. Проблемы повышения инвестиционной активности в экономике России // Экономика строительства. 1997. - № 8.
62. Рожков К., Смирнов А. Инвестиционный процесс в России // Финансовый бизнес. 1998. - № 2.
63. Сборник материалов второй межрегиональной конференции "Догосрочное жилищное финансирование и ипотечное кредитование". М., 2000.
64. Смирнов В.В., Лукин З.П. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Аудитор, 1999.
65. Совершенствование структуры управления столицы и его значение в реализации городских программ и демократизации общественной жизни / Под ред. Д.Н.Бобрышева. М., 1997.
66. Создание системы ипотечного жилищного кредитования в России. Ч М., 1995.
67. Соломатин A.B. Проблемы жилищного строительства в армии: пути решения. М., 1996.
68. Справочник по страховому бизнесу. М., 1999.
69. Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России. 1991Ч 1994 гг.-М., 1994.
70. Страйк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. Ч 1995.-№8.
71. Становление рыночной экономики и проблемы инвестирования строительства в регионе / Под ред. А.А.Горбунова. М.: СП: ИСЭЛ РАН, 1995.
72. Ткач В.И., Бреславцева H.A., Корощенко В.В. Бухгатерский учет в строительстве с элементами налогообложения. М., 2000.
73. Управление инвестициями. Т. 1. Т. 2. Справочное пособие для специалистов и предпринимателей / Под общ. ред. В.В.Шеремета. -М.: Высшая школа, 1998.
74. Управление проектами / Под ред. В.Д.Шапиро. СПб.: Два-Три, 1996.
75. Фурман Б.А. Эффективность труда в строительстве. М.: Стройиздат, 2000.
76. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования // Жилищное строительство. Ч 1995. № 6.
77. Чесноков A.C. Инвестиционная стратегия, опционы, фьючерсы. Ч М., 1993.
78. Шадрин А. От инфляционного прошлого к инвестиционному будущему // Деловые люди. 1997. - № 4.
79. Шомин Е.С. Жители и дом. М.: РИЦ "Муниципальная власть", 1999.
80. Экономика и управление недвижимостью / Под общ. ред. П.Г.Грабового. Ч М., 1999.
81. Экономика недвижимости / Под ред. В.И.Ресина. Ч М.: Дело, 2000.
82. Юдашев Р.Т. Страховой бизнес. Словарь-справочник. М., 2000.
Похожие диссертации
- Экономика России от стабилизации к развитию
- Методические основы повышения эффективности инвестиционного процесса в жилищном строительстве крупного города
- Формирование системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города
- Повышение стимулирующей роли налогов в обеспечении инвестиционной активности предприятий
- Развитие жилищной сферы крупного города на основе государственно-частного партнерства