Совершенствование управления долевым строительством в решении жилищной проблемы РФ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Душкин, Алексей Александрович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2008 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование управления долевым строительством в решении жилищной проблемы РФ"
На правах рукописи ДУШКИН АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОЛЕВЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В РЕШЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ ПРОБЛЕМЫ РФ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
строительство)
АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
МОСКВА - 2008
003455769
Диссертационная работа выпонена на кафедре коммерции ГОУ ВПО Московский институт коммунального хозяйства и строительства
(МИКХ и С)
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор Горшков Роман Константинович
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Епифанов Виктор Александрович
Ведущая организация:
кандидат экономических наук, доцент Захарова Ирина Васильевна
Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет
Защита состоится л/сО^У^ 2008 года в л/3 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.153.02 ГОУ ВПО Московский институт коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30, зал заседаний совета (ауд. 407).
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Московский институт коммунального хозяйства и строительства по адресу: 109029, Москва, ул. Средняя Калитниковская, д. 30.
Автореферат разослан л-У^ _ 2008 г.
Ученый секретарь о*
диссертационного совета
Р.О.Чернов
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Создание условий для нормальной жизнедеятельности граждан и поноценного роста экономики является главной задачей национальных проектов, в том числе проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Учитывая состояние проблемы, поставлена задача по достижению ежегодного ввода жилья в эксплуатацию из расчета 1 м2 на жителя страны. Комплексный и системный характер данной задачи востребует поиск целого набора адекватных способов управления. Отсюда следует, что при формировании в субъектах Российской Федерации государственной политики социально-экономического развития весьма актуальным становится выявление потенциально экономически перспективных точек роста. Одна из возможностей заключается в преодолении различных объективных и субъективных препятствий для вовлечения стоимости недвижимости, как актива в экономический оборот, в частности, как обеспечение инвестиций в долевое строительство. В современных условиях важное значение приобретает разработка новых экономических подходов к развитию движущих сил региональных жилищных рынков, которые могут перераспределять структуру спроса в схемах долевого строительства. Однако их формирование затруднено недостаточной разработанностью научных методов и действенностью государственной поддержки в управлении системой обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных слоев населения РФ. Выпоненное исследование позволит попонить существующий сегодня набор теоретико-методических и практических разработок в сфере управления формированием региональных жилищных рынков, в том числе и долевого строительства. Предложенные подходы направлены на развитие новых направлений в решении задачи обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев общества и гармонизации региональных процессов социально-экономического развития. Острота и масштабы распространения данных проблем определяют актуальность выпоненного исследования, его практическую значимость и социальную востребованность.
Степень научной разработанности проблемы. Методологические и методические аспекты различных инновационно-инвестиционных стратегий и управления долевым строительством исследованы в работах Архипова В.Ф., Асаула А.Н., Абрамова С.И., Болотина A.B., Бузырева В.В., Бусова В.И., Грабового П.Г., Гумбы Х.М., Доничева O.A., Заренкова В.А., Зотова Б.В., Иванченко В.М., Каменецкого М.И., Карданской Н.Л., Коробко В.И., Панибратова Ю.П., Панкратова Е.П., Прыкина Б.В., Разу M.JL, Рахмана И.А., Роботова A.C., Серова В.М., Силина В.П., Смирнова Е.В., Черняк В.З., Штейн Е.М., Яровенко С.М.
Разработки упомянутых авторов являются фундаментальной исходной позицией, которая предоставляет возможность с разнообразных точек зрения комплексно исследовать актуальную тему развития системы управления обеспечения населения жильем в форме долевого строительства для существующих региональных условий.
Целью исследования является теоретическое обоснование и разработка научно-методических положений по совершенствованию управления долевым строительством для развития социально-экономической системы улучшения жилищных условий населения России.
Цель диссертационного исследования обусловила формулирование следующей гипотезы. Существующие схемы улучшения жилищных условий населения не позволяют решить эту социальную задачу. Следовательно, объективно необходимо разработать такой организационно - экономический механизм, который будет способствовать вовлечению недвижимой собственности граждан в процесс расширения и обновления жилого фонда. Одним из элементов этого механизма является расширение новых условий в долевом строительстве.
Достижение поставленной цели и проверка гипотезы обеспечивается решением следующих задач:
- системный анализ практических подходов к решению проблем в сфере обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения в России и ведущих странах мира;
- комплексное обобщение сущности выявленных базовых положений, которые в условиях динамично меняющихся рынков жилой недвижимости, способствуют развитию экономических подходов к управлению обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения;
- анализ современного состояния принципов и методов долевого строительства в РФ, как рыночной экономической системы обеспечения населения жильем;
- выявление вне рыночных ограничителей развития процесса долевого строительства, в том числе в сфере законодательства, а также земельные, залогово-ипотечные аспекты проблемы управления развитием первичного рынка РФ;
- структуризация методов и подходов к управлению процессом приобретения жилья при долевом строительстве, разработана методика оценки экономических составляющих этого процесса;
- анализ ценовых соотношений между первичными и вторичными рынками жилой недвижимости в ведущих по вводу жилья регионах РФ;
- выявление источников, а также количественных соотношений между ними, определяющих формирования финансовых потоков в долевом строительстве;
- построение теоретической модели распределения удельных цен жилой недвижимости на ведущих региональных рынках РФ, развитие и актуализация ее исходных обоснований;
- расчеты характерных параметров и констант для выявленных распределений цен на ведущих региональных рынках жилой недвижимости РФ;
- экономико-математический анализ элементов системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства;
- определение необходимых стартовых условий для обеспечения экономической работоспособности системы управления обеспечением социально
слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства, выпонение оценок соответствующего социального эффекта.
Постановка и решение перечисленных задач определили структуру и последовательность выпоненного диссертационного исследования.
Объектом исследования является система управления обеспечением доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.
Предметом исследования является системная совокупность управленческих аспектов, определяющих развитие процесса обеспечения населения РФ жильем на первичном рынке долевого строительства.
В качестве теоретических и методических основ исследования использовались: диалектический метод познания, основополагающие законы рыночной экономики, экономические подходы к системному управлению, исследования современных российских и зарубежных ученых, международная практика государственной деятельности в жилищной сфере. В исследовании также применялись методы статистического анализа, системного подхода и экономико-математического моделирования. В процессе выпонения работы использовались статистические материалы Госкомстата РФ, аналитические материалы Росстроя РФ, Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Правительства Москвы и других регионов. Использовались данные Евростата и Европейского Комитета по Связям в сфере социального жилья (СЕССЮНАБ), Бюро национальной статистики США, Федерального департамента развития жилья США (Н1ГО), а также авторские базы данных по региональным рынкам недвижимости РФ и по структуре финансовых потоков в долевом строительстве.
Научная новизна диссертационной работы состоит в решении научно-прикладной проблемы в области управления системой обеспечения новым жильем социально слабо защищенных групп населения РФ через развитие долевого строительства. Для ведущих региональных рынков жилой недвижимости РФ при их сегментации: на рынок нового жилья, создаваемого с помощью экономического механизма долевого строительства, и на вторичный рынок недвижимости, впервые установлены объективные закономерности для спектров цен каждого выделенного сегмента. Установлено, что эти закономерности имеют единую экономическую природу. Экспериментально выявленные количественные характеристики для региональных рынков жилой недвижимости доказывают экономическую возможность осуществления социальной схемы расширения жилой площади, приходящейся на домохозяйство с нулевым итоговым финансовым балансом, при условии, что домохозяйство уже обладает средним по удельной цене жильем в регионе. Для ведущих регионов РФ по объемам ввода нового жилья предложены количественные модели и рассчитаны экономические возможности реализации данного механизма.
Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:
1. Охарактеризованы социальные системы помощи в обеспечении доступным жильем социально слабо защищенных групп населения для условий
мировой практики, выявлен их системный и экономически комбинированный характер.
2. Установлено, что государственное и муниципальное участие в управлении процессами обеспечения социально незащищенных групп населения является доминирующим, но при этом всегда имеет рыночно-ориентированный регулирующий характер. Управление осуществляется через различные экономические инструменты и механизмы, но что исключительно важно, влияет при этом лишь на небольшую долю свободных рыночных обменных процессов и имеет масштабы, которые не в состоянии принципиально исказить их естественную природу.
3. Показано, что управление динамикой процесса строительства и ввода нового жилья в России сдерживается рядом объективных факторов монополистического, законодательного и экономического характера.
4. Выявлен количественный характер распределения финансовых потоков в экономическом механизме долевого строительства жилья, что позволяет оптимизировать систему управления данным процессом в соответствии с установленными закономерностями.
5. Доказана практическая достоверность используемой теоретической модели распределения цен для первичных и вторичных рынков недвижимости в регионах - лидерах жилищного строительства в РФ.
6. Разработана экономически обоснованная система управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения России на рынке долевого строительства.
7. Определены необходимые условия для практической работоспособности системы управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Для этих условий выпонена расчетная оценка соответствующего социального эффекта.
Достоверность результатов исследования основывается на статистически большом массиве исходных количественных данных, полученных из различных, взаимно не связанных источников и поэтому обладающих объективной ценностью. Методы математического и статистического анализа этих данных дают хорошо совпадающие результаты, подтверждающие достоверность исходных теоретических посылок. Необходимая понота диссертационного исследования подтверждается малыми отклонениями результатов при расширении первичных исходных баз, а также тщательным анализом первичных документов и использованием данных из официальных государственных источников.
Практическая значимость диссертационной работы характеризуется тем обстоятельством, что предлагаемая система управления обеспечением доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ основывается на рыночном экономическом механизме, на объективных данных о структуре цен региональных рынков недвижимости, на сравнительно небольшом стартовом кредитном ресурсе и на достигаемом при этом достаточно важном социальном эффекте.
Результаты диссертационного исследования, при использовании в государственном масштабе, способны оказать существенное влияние на: повышение социально-экономической эффективности долевого строительства, экономическое развитие дивелопмента, развитие и диверсификацию рынка недвижимости, что в целом будет способствовать социальному развитию страны и ускорению выпонения государственных инвестиционных программ в области строительства доступного жилья.
Основные положения, результаты и выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов строительной отрасли, на курсах повышения квалификации специалистов и руководителей предприятий инвестиционно-строительной сферы. Полученные результаты могут быть также включены в спецкурсы и циклы лекций по инновационным технологиям в сфере управления социальными процессами.
На защиту выносятся полученные лично автором следующие положения.
1. Установлено, что для экономически слабо защищенных слоев населения мировая практика управления социальной помощью в жилищной сфере всегда базируется на системно сбалансированном наборе рыночных методов и подходов.
2. Факторы, сдерживающие динамику развития долевого строительства и ввода нового жилья в РФ, во многом имеют монополистическую и административно - законодательную природу.
3. Установлены характерные количественные пропорции для источников, которые составляют финансовую базу механизма долевого строительства, что выявило объективные экономические ориентиры для совершенствования системы управления в данной сфере.
4. Теоретическая модель распределения удельных цен на рынках жилой недвижимости и ее экспериментальное обоснование для ведущих по вводу жилья регионов России.
5. Экономические основы совершенствования системы управления долевым строительством при обеспечении новым жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.
6. Выявленные экономические условия для практической работоспособности системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ и соответствующий социальный эффект, обеспечиваемый в рамках совершенствования управления долевым строительством.
Апробация и реализация результатов диссертационного исследования. Основные положения работы нашли применение в деятельности нескольких дивелоперских компаний, в том числе: ООО ПСК Стробик, ЗАО Инвестиционно-строительное управление - 3, ООО ПКП Лидер, ООО Грайно, ООО Инжкапстрой, ЗАО Экономальянс.
В условиях проведения государственной политики передачи испонения существенной части жилищных программ непосредственно в регионы, результаты исследования, в том числе теоретическая модель распределения
рыночных ценовых характеристик жилья, использовались для разработки практических рекомендаций по оценкам возможностей использования экономического механизма долевого строительства для конкретных регионов России.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 научных работ, в том числе одна монография. Общий объем публикаций составляет 17,7 п.л., из них авторских - 6,1 п.л.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка. Общий объем основного текста диссертации составляет 156 страниц, включая 67 таблиц и 15 рисунков. Библиография содержит 134 наименования нормативных документов, научно-исследовательских трудов отечественных и зарубежных авторов.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность темы исследования и ее социальное значение. Характеризуется степень разработанности темы и развитие системы обеспечения социально слабо защищенных групп населения РФ доступным жильем. Определяется объект и предмет исследования; раскрываются цели и задачи исследования; обосновывается практическая значимость работы; формулируются основные положения и научная новизна. Приводится структура исследования.
В первой главе выпонен анализ основных характеристик строительного комплекса РФ, его динамики, потенциала, проблем долевого строительства, а также опыта, который наработан мировым сообществом в вопросах решения жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище, сделаны соответствующие обобщения. Особое внимание уделено тем международным практикам, которые наиболее близки или в ближайшее время могут оказаться близкими к российским условиям. На основании широкого охвата первичных данных и фактического материала по проблемам состояния и методов управления системой обеспечения населения жильем в России, Евросоюзе и США выпонен детальный анализ применяемых методов и подходов и их результативности.
В 2007г. на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях состояло 3,1 мн. семей, или 6% от их общего числа. 46,2% очередников состоят на учете 10 лет и более. В 2006 году получили жилые помещения и улучшили жилищные условия 139 тыс. семей. Их удельный вес в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составил 4,1%, табл. 1.1.
Таблица 1.1
Процесс обеспечения очередников жильем в РФ
Показатели ед. изм 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Число семей в очереди на конец года тыс 5419 4857 4428 4429 4180 3384 3118
Доля всех семей РФ, включая одиночек % 11 10 9 11 10 6,5 6,0
Число семей улучшивших свои условия тыс 253 242 229 227 229 151 139
Их доля от зарегистрированных в очереди % 4 5 5 5 5 3,6 4,1
Их доля по отношению ко всем семьям РФ % - 0,463 0,440 0,438 0,445 0,295 0,239
Показатель в нижней строке таблицы 1.1 дает реальное представление о значимости этого процесса для российского общества. К 2007 году только 0,24% домохозяйств, то есть 24 из десяти тысяч стали участниками этого важного социального процесса, в то время как нуждающихся из них - 1480 (14,8%). Данные показатели определяют текущую меру значимости процесса в решении жилищных проблем российского общества, которая превращается в исчезающее малую величину. На реализацию Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" и Федеральной целевой программы "Жилище" до 2010 года из федерального бюджета и "иных источников финансирования" предусмотрено выделение 165 мрд. рублей, в том числе:
- из федерального бюджета ...................................16,5 мрд. рублей;
- из бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов......49,5 мрд. рублей;
- из собственных и заемных средств домохозяйств......99,0 мрд. рублей.
Таким образом, суммарные бюджетные выделения не 165 мрд. рублей, а
66 мрд. рублей или $2,64 мрд. Для сопоставления следует отметить, что рост золотовалютных резервов только за неделю, с 24 по 31 августа 2007 составил $2,2 мрд. При курсе $1Ч24 руб. - это около 55 мрд. руб.
Политика, касающаяся социальной доступности жилья в странах Европейского союза, также не занимает первую строку в приоритетности. В табл. 1.2 приведены процентные соотношения для распределения социальных фондов Евросоюза.
Таблица 1.2
Процентная структура социальных расходов в ЕС-25
Соц., направления 2004 2005
Пенсии по возрасту 41.3 41.4
Здравоохранение 28.3 28.6
Нетрудоспособность 8.1 7.9
Семья и дети 8.0 8.0
Безработица 6.5 6.1
Жертвы катастроф 4.5 4.5
Жилье 2.0 2.3
Социальная изоляция 1.5 1.2
Расходы на социальное жилье на уровне 2% кажутся недостаточными. Однако поные хронологические ряды данных показывают, что расходы сохраняются в диапазоне 2.1 - 2.3% с 1994 г. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что в ЕС найден оптимальный уровень вмешательства по отношению к свободному рынку жилой недвижимости. Источники для формирования фонда социальной помощи ЕС-25 (в процентах) приведены в табл. 1.3. Это вклад работодателей, вклад правительства, вклады лиц, находящихся под протекцией государства, другие источники, как резидентные, так и внешние.
Характерно то, что бюджеты государств ЕС не являются основными донорами социальных фондов.
Таблица 1.3
Процентное соотношение источников социальных выплат ЕС-25
Источники фонда 2004 2005
Работодатели 38.2% 38.2%
Лица под протекторатом 20.9% 20.8%
Правительства ЕС-25 37.6% 37.7%
Другие источники 3.2% 3.3%
Во многом поддержка строительным и обслуживающим фирмам и компаниям оказывается не напрямую, а косвенно. Величина поддержки малым строительным предприятиям только в рамках европейского проекта JEREMIE приведена в табл. 1.4. Приведены данные по оказанной (2005 - 2007) и планируемой (2008 - 2010) помощи.
Таблица 1.4
Финансовая помощь малым строительным предприятиям ЕС-25
год 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Мн Евро 367,8 832,5 715 745 700 650
В сфере жилищной политики картина близкая к европейской складывается и в США. В табл 1.5 приведена стоимость новых жилых строительных объектов, введенных в строй частными, федеральными и муниципальными организациями США.
Таблица 1.5
Стоимость новых жилых объектов, введенных в строй федеральными, муниципальными и частными организациями США и их процентное соотношение в 2006 г.
год всего федерал муниципал частные
$ мрд $ мрд $ мрд $ мрд
2000 555,7 14,1 167,1 374,4
2001 590,2 15,0 186,8 388,3
2002 635,3 16,5 196,8 421,9
2003 692,0 17,9 198,2 475,9
2004 784,9 18,3 201,8 564,8
2005 875,4 17,3 216,8 641,3
2006 ' 896,4 17,6 237,5 641,3
2006 100% 1,9% 26,6% 71,5%
Доля федерального Правительства составляет для 2006 года - лишь 1,9%. Большего прямого вмешательства в строительный рынок федеральное правительство старается избегать, оказывая помощь через экономические механизмы приобретения жилья в собственность. В США с помощью государства
за год приобретается в частную собственность единиц нового жилья и жилья на вторичном рынке:
2000 г- 1592300 жилых единиц, на сумму $185,7 мрд.
2006 г - 1838900 жилых единиц, на сумму $291,3 мрд.
Мировой опыт показывает, что социальное сближение общественных слоев и нахождение в этом процессе многомерного компромисса между частными коммерческими и социальными интересами на основе организующего влияния институтов власти может дать весьма положительные результаты. Применяемые в программе "Доступного жилья" подходы не смогут в сжатые сроки, да, в целом, и не направлены решить проблему жилья для всех категорий граждан. Исходя из масштабов реального финансирования, существенная часть жилья в России будет строиться за рамками национального проекта. Следовательно, требуется найти такие формы государственного участия и конкретные механизмы управления этими процессами, которые помогли бы выйти на сбалансированное развитие различных способов социальной поддержки слабо защищенных слоев населения в жилищной сфере, не нарушая равновесия рыночных механизмов. Этот подход требует сегментации жилищной сферы и выделения в ней: рыночного сегмента, на котором цены определяются свободным спросом и предложением; и сегмента социального жилья, на котором государство или упономоченные им дивелоперские организации являются заказчиками возведения социального жилья и находят компромиссные решения вместе с подрядными организациями по снижению его себестоимости, налоговым вычетам или другим вариантам последующего распределения, сохраняющими мотивации испонителей к развертыванию производства.
Экономические методы, в системах управления обеспечением жильем, не входят в противоречия с экономической базой общественного развития -свободными рыночными отношениями и защищенными правами собственности. Для того чтобы сохранить равновесие и стабильность, все решения в этой области являются экономически взвешенными и обоснованными. Анализ международного опыта показывает, что это обстоятельство, по сути, и определяет невысокие темпы воплощения правильных и взвешенных системных экономических решений в практику, которые всегда отстают от желаемых. Даже в самых развитых странах для определенных социальных слоев общества существует острая проблема доступности жилья. Во всех случаях к ее решению подключаются государственные и муниципальные власти, а также неправительственные и благотворительные организации.
Во второй главе систематизированы основные принципы и разработаны методические подходы к управлению процессом развития долевого строительства в рыночных условиях, а также, к оценке и сопоставлению основных факторов приобретения жилой недвижимости на первичном рынке (см. рис. 2.1). Выработаны рекомендации по последовательности работ, в виде агоритма выбора варианта приобретения дольщиком квартиры в многоквартирном доме в форме долевого участия (см., табл. 2.1).
Рис. 2.1 Рыночные принципы управления системой обеспечения жильем
Предложена методика оценки вариантов участия в долевом строительстве. Для выбора предварительного и наиболее приемлемого варианта покупки квартиры необходимо иметь приведенные на 1м2 показатели. Таким показателем
Таблица 2.1
Последовательность выбора варианта приобретения квартиры дольщиком
Этапы работ Выходные результаты
1. Определение параметров будущей квартиры Данные по параметрам будущей квартиры
2 Сбор информации о предложениях квартир Предложения квартир с необходимыми параметрами
3 Проверка права застройщика на строительство Разрешение на строительство, декларация
4 Варианты оценки стоимости квартиры Данные по вариантам цен
5 Оценка надежности застройщика Наличие лицензий, опыт
6 Оформление договора Легитимность и юридическая чистота договора
7 Поная или частичная оплата квартиры Документы об оплате
8 Гос., регистрация договора Акт регистрации договора
9 Контроль хода и качества строительства Записи в документах контроля
10 Сдача - приемка квартиры Акт сдачи - приемки квартиры
11 Гос., регистрация права собственности Акт регистрации собственности
12 Завершение работ Акт испонения договора
может являться конечная удельная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры для дольщика-покупателя - Суд, которая определяется следующим образом:
Суд Скв / SK6, 2.1
Си - общие затраты на покупку квартиры в денежных единицах,
SKe - общая площадь квартиры в м2.
Поные затраты покупателя квартиры, приобретаемой в форме долевого участия в строительстве, и предоставления кредита застройщиком покупателю в пределах периода строительства, с момента заключения договора и до получения возможности вселиться в нее, в самом общем случае, могут быть определены следующим соотношением, которое, по сути, представляет собой двухмерную факторно-временную матрицу:
Скв = С, + (Ck + Ck% + Спо, + Сб,- + Са, + Су, + Сое i) 2.2
С] - первоначальный взнос;
Ск, - погашение кредита в /-м месяце;
Ск%, - оплата процентов по кредиту в i-м месяце;
Спо, - оплата внутренней планировки и отдеки квартиры в i-м месяце;
C6 - оплата придомового благоустройства в /-м месяце;
Ca - плата за аренду квартиры с момента заключения договора и до получения возможности вселиться в новую квартиру в ;-м месяце;
Су - плата за жилищно-коммунальные услуги после сдачи дома в эксплуатацию и до получения права собственности покупателем квартиры в /-м месяце;
Сое, - оплата оформления прав собственности в ;'-м месяце;
/ - текущее значение месяца;
п - число месяцев до вселения.
Проанализирована законодательная и нормативная база. На основании данного анализа сделаны выводы о ряде ограничительных последствий в доступе застройщиков к земельным участкам, а также по ускорению выпуска разрешительной документации и выхода застройщика на площадку. Возможности и резервы дивелоперов в существенной мере ограничиваются отставанием в развитии рынков материалов и услуг. Организации, обслуживающие жилье, все еще остаются монополистами с соответствующим влиянием на уровень цен.
Полученные в ходе исследования результаты позволили сформировать обобщенный методический подход к решению проблемы обеспечения новым благоустроенным жильем экономически слабо защищенных слоев населения РФ в форме развития долевого строительства, который представлен на рис. 2.2.
В третьей главе исследуются количественные соотношения инвестиционных компонентов и управление развитием системы долевого строительства для решения задачи продвижения в обеспеченности благоустроенным жильем населения РФ. Выявлены объективные закономерности свойств региональных первичных и вторичных рынков жилья. Предложены соответствующие модели и выпонены расчеты и оценки, которые позволяют
Рис. 2.2 Обобщенный методический подход к решению проблемы обеспечения новым благоустроенным жильем экономически слабо защищенных слоев населения РФ в форме развития долевого строительства
воспользоваться этими закономерностями для обоснования практической применимости разработанного метода решения важной социальной задачи. Здесь, важным ограничивающим экономическим условием выступает соотношение между объемами оборотов вторичного и первичного рынков жилья в РФ, что определяет масштабы средств для перетекания на первичный рынок. По данным Росрегистрации в 2006г. имели место 2,1 мн. случаев смены собственника жилых помещений на основании договоров купли-продажи, из которых основная масса - 97,5% приходилась на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан. Общая площадь жилых помещений, на которые органами Росрегистрации в 2006г. зарегистрированы права собственности в результате совершения сдеки на основании договоров купли-продажи (кроме прав долевой собственности), составила 94,3 мн. м2, что в общей площади жилых помещений, находящихся в частной собственности, занимает 3,9% от всего частного жилищного фонда. Эта динамика процесса смены собственника и задает ориентировочные масштабы рынка жилой недвижимости. Риэторскими агентствами в 2006г. было проведено 321,2 тыс. сделок с жилым фондом, из которых 47,4% - это сдеки по купле-продаже (таблица 3.1).
Таблица 3.1
Проведенные сдеки с недвижимостью
Показатели / годы 2000г. 2001г. 2002г. 2003 г. 2004 г. 2005г. 2006г.
Число завершенных сделок с недвижимостью. тысяч 236,6 284,5 269,7 201,9 267,1 328,6 381,6
в том числе с жилым фондом 220,8 264,5 238,8 165,8 232,2 291,3 321,2
Из общего числа сделок сдеки по купле-продаже, тысяч 59,2 77,5 89,0 104,8 122,3 136,5 166,7
в том числе с жилым фондом 57,0 70,8 79,4 96,7 112,2 123,9 152,2
Подавляющую часть сделок по купле-продаже с жилым фондом составляют сдеки по купле-продаже квартир в многоквартирных домах. Число и площадь объектов рынка жилья, участвующих в сдеках по купле-продаже в 2006 году, приведены в таблице 3.2. Число квартир, по которым риэторскими агентствами были совершены сдеки по купле-продаже, увеличилось в 2,6 раза. Существенную часть сделок по купле-продаже жилья составляют сдеки на вторичном рынке жилья и лишь 13% - на первичном рынке.
Таблица 3.2
Сдеки по купле-продаже жилья
показатели Число объектов Общая тощадь
Вид жилого фонда единиц в%к итогу шыс.м2 в расчете на один объект, м2
Жилой фонд (жилые помещения) 151000 100 8276,6 54,8
в том числе:
квартиры в многоквартирных домах 142000 93,9 7540,9 53,2
из них на рынке первичного жилья 20000 13,4 1287,4 63,4
На базе предложенной в первой главе сегментации рынка жилой недвижимости, возникает необходимость исследования проблем системного управления региональными процессами инвестирования долевого строительства именно частными инвесторами, как обязательное выпонение базисного условия сохранении основы механизма свободного рыночного экономического развития. Данный вопрос рассмотрен именно для тех социальных групп, которые могут использовать объективные свойства рынка недвижимости с целью выхода на первичный рынок долевого строительства и улучшения своих жилищных условий. Это происходит преимущественно не столько за счет доходов, сколько на основе использования залогового потенциала, как уже имеющегося у них, так и вновь строящегося ими жилья. Результаты исследования представлены в таблице 3.3. Анонимный опрос руководителей более двух десятков строительных компаний, которые занимаются долевым строительством жилья, выявил, что распределение источников финансирования группируется между двумя классами распределений. Инвестиции в долевое строительство распределяются вокруг двух характерных классов (а, б) следующим образом.
Таблица 3.3
Распределение источников средств частных инвесторов долевого строительства
Классы распределений а 6
Все источники 100% 100%
Личные средства 22% 46%
Личные средства с рассрочкой платежа 12% 15%
Кредит 33% 23%
Субсидия 33% 12%
Сертификат 0% 4%
Полученные данные свидетельствуют, что от 22 до 46% договоров оплачиваются дольщиками из своих средств, 12 - 15% оплачивают своими средствами на условиях рассрочки платежа. Таким образом, в долевом строительстве от 36 до 61% инвесторов обходятся собственными средствами. Заметную долю от 23 до 33% составляют привлеченные в долевое строительство кредитные средства. Именно этот существенный сегмент инвестиций в систему долевого строительства интересует нас в первую очередь.
Выпонены исследования по определению объективных возможностей для развития процессов перетекания активов в рамках рынка жилой недвижимости двух основных типов: внутри региональное и межрегиональное. Наиболее сложным и не очевидным является внутри региональное преобразование активов с возникновением положительного социального эффекта. Именно это направление исследовано в работе наиболее детально. Для этого подробно рассмотрены и изучены количественно ведущие российские региональные рынки долевого строительства и вторичного жилья, происходящие на них процессы, установлены соответствующие закономерности. Выявлены характерные свойства и динамика цен первичных и вторичных секторов рынка жилой недвижимости. Экспериментально установлено, что распределение цен в данной области подчиняется закономерностям нормального распределения. Фактические
распределения плотности вероятности близко соответствуют распределению Гаусса, которое аналитически выражается следующим образом:
, (<-о2 F(c) =-е 2cW
Р(с) - распределение плотности вероятности, как функция выбранного значения удельной цены на недвижимость - с, выраженной в руб/м2;
а - константа распределения, определяемая экспериментально;
л - 3,14;
с - текущее значение удельной цены на недвижимость (руб/м2); Х ст - значение удельной цены на недвижимость (руб/м2), которая соответствует в распределении максимуму плотности вероятности, фактически - это удельная цена для тренда.
Если переопределить относительное отклонение удельных цен через параметр х, как:
х = \-с/ 3.2
тогда выражение для плотности вероятности (3.1) будет выглядеть следующим образом:
Знание аналитического выражения для закономерности распределения плотности вероятности позволяет при известной константе а для каждого типа жилой недвижимости, для каждого регионального рынка, определить вероятность нахождения удельной цены в том или ином диапазоне по величине ее относительного отклонения х:
% I -*У 2 Pix. < х < х2) = ЧТ=е /2а dx ,4
x}ajhr ' iA
Р(х,,х2) определяет вероятность нахождения удельной цены в диапазоне {дг,;х2}. На основании численных расчетов интеграла (3.4) определено, что для диапазона отклонений, который составляет <т, вероятность найти величину удельной цены сдеки в этом диапазоне составляет около 71%. Для диапазона 2<т эта вероятность повышается уже до 95%. Отсюда следует важный смысл рыночной цены для недвижимости - не как определенной цены массива всех сделок, а как текущее во времени значение, на которое в данный период приходится максимум плотности вероятности. Знание функции распределения вероятности заключения сдеки, как функции величины отклонения цены от наиболее вероятного ее значения - тренда рыночной цены, позволило выпонить количественные оценки и определить вероятности осуществления сделок в определенном, заранее заданном диапазоне удельных цен. Расчеты констант
распределения были выпонены для каждого региона - лидера жилищного строительства в РФ, для каждого типа квартир и для каждого сегмента рынка, как первичного, так и вторичного. На основании выпоненных расчетов получены аналитические модели спектров распределения цен для ведущих региональных рынков жилой недвижимости в РФ.
Для соблюдения условий корректности результатов особое внимание уделялось условию сжатости исследования по временному фактору. Были выпонены достаточно жесткие условия. Сбор первичных данных по представленным 11 региональным рынкам, был ограничен декабрем 2007 года. Раздельно собиралась информация по первичному и вторичному региональным рынкам. Использовались различные источники: как печатные, так и электронные. Для соблюдения условия корректности, в смысле величины статистически значимого объема базы, превышение которого мало изменяло характер распределения, требовалось иметь в пределах от 200 до 400 значений. Величина ошибки в определении константы а при этом не превышала 2-3%, что является впоне приемлемым значением. Обработка огромных массивов данных выпонялась по четырем категориям: 11 регионов, по два типа рынка в каждом регионе - первичный рынок не структурировася из-за практического равенства удельных цен, вторичный рынок структурировася на 1ккв, 2ккв и Зккв., причем на каждую позицию приходилось от 200 до 400 и более точек первичных данных. Таким образом, для получения нижеследующих результатов было собрано и обработано более 15000 открытых рыночных предложений.
На графиках показана часть полученных результатов. Приведены расчетные распределения (сплошная линия) по указанной теоретической модели, которые наиболее близко соответствуют фактическим рыночным данным (пунктирная кривая). Из всего имеющегося множества данных показаны распределения цен на рынках жилой недвижимости Челябинска, рис. 3.1 а, б, Казани, рис 3.2 а, б. Распределения для остальных регионов имеют аналогичный вид и не приводятся.
Рис. 3.1 а, б. Челябинск, фактическое (пунктир) и модельное распределение (сплошная), а -первичный рынок, все квартиры, б - вторичный рынок, 1ккв
Рис. 3.2 а, б. Казань, фактическое и модельное распределение, а - первичный рынок, все квартиры, б - вторичный рынок, 1ккв
Хотя имеются некоторые незначительные расхождения, представленные графики свидетельствуют о достаточно точном совпадении теоретической модели и реальных распределений. Эта мера совпадения доказывает то обстоятельство, что предложенная теоретическая модель . распределения рыночных цен применима для выпонения практических оценок и расчетов. Установленное соответствие между фактическими и модельными распределениями дают возможность определить ширину спектров этих распределений - о и количественные значения наиболее вероятных цен для первичных и вторичных региональных рынков - ст. Результаты по ценам, соответствующим максимуму распределения и соотношению рейтингов регионов приведены в таблице 3.4. Здесь и далее, поскольку установлено, что рынок Сочи резко отличается от рынка Краснодарского края, данные по Сочи выделены в отдельную строку.
Таблица 3.4
Распределение по величине цен сД1, (см. формулу 3.1) первичного рынка среди лидеров жилищного строительства в России (на декабрь 2007), цены сД2~ вторичный рынок
Рейтинг руб/м2 Рейтинг м2 город, область Ст! Ст2 Ст2 Ст2
руб/м2 1ккв 2ккв Зккв
1 2 Москва 98000 107300 107500 96600
2 3 Сочи 81400 110000 96000 102500
3 4 Санкт-Петербург 71200 81500 80200 73300
4 9 Екатеринбург 53500 64500 65100 63300
5 11 Новосибирск 51000 55100 58300 51600
б 1 Московская область 45000 62200 56200 59800
7 7 Уфа 44700 56000 50500 49500
8 3 Краснодар 42100 51100 49800 51400
9 10 Челябинск 42000 44700 41800 39300
10 6 Тюмень 41300 51000 51000 48000
11 8 Ростов 40500 49500 51000 43000
12 5 Казань 38000 43800 39800 39600
Располагая величинами наиболее вероятных цен ст и значений констант о фактических распределений удельных цен по всем рыночным секторам и типам квартир для ведущих региональных рынков, можно выпонить очень важные оценки и расчеты по следующей схематической модели, рис. 3.3.
Рис. 3.3. Упрощенная блок-схема расчетной модели
Графическая илюстрация к данной схеме для условий рынка недвижимости Московской области приведена на рис. 3.4. Расчет данной схемы с нулевым финансовым балансом для границ диапазонов, выпоненный с разбивкой по типам квартир и различным регионам, дает следующие результаты. Из всего массива расчетов здесь приведены те из них, которые ограничены диапазоном цен до ст1 - 20% , ставкой в 14%, продожительностью кредитования в 1 год. Сравнивая средние исходные площади Бсрл,Щ с итоговыми площадями 8Дова)1, которые приведены последовательно в стобцах для различных типов квартир, можно установить результативность предложенной схемы выхода на рынок долевого строительства, практически не имея средств, кроме собственной недвижимости. Самые высокие результаты достигаются при
самом быстром годовом цикле долевого строительства, то есть при самом коротком и экономичном кредитовании. С помощью кредита по 14% ставке для условий Московской области знание спектров ценового распределения может превратить средне статистическую Зккв площадью 73,9м2 в квартиру с площадью 110,7 м2.
А (315%) 0^5000 Ст2=62200 МОСКОВСКЭЯ ОбЛ, 1ККВ Ст1-ю% <40500 д /: \ / : \
В (17,3%) 1 0п1-20% < 36000 / В / '.Л \ А, В, С-диапазоны с ценами первичного рынка ; / \ Х \ меньшэ Ст1 - это рецепиенты средств из зоны й ] 1 \ ' \ (в скобках указана доля рынка диапазона в %)
с Г. с (12,0%) 1 Х.; Ст1-25%< 33750 / :/ \ : 0 -ч. \ / \ ! \ О-диапазон с ценами вторичного рынка выше 1'. \ ; \ Ог~2 - это донор средств
\ РУ&М2
О 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000
Рис. 3.4. Модель фактического распределения удельных цен на однокомнатные квартиры (руб/м2) на первичном и вторичном рынках Московской области. Указаны диапазоны рецепиенты - А. В, С и диапазон донор - Д при перетекании средств в расчетной схеме (в скобках указаны доли рынка в процентах для выбранного диапазона удельных цен)
Под названием города в таблице 3.5 указана доля квартир удовлетворяющих указанному критерию цены на рынке долевого строительства. В целях сохранения базовых рыночных регулирующих подходов, что составляет основу международной практики в жилищной политике развитых стран (гл.1.), количественно определены условия слабого негативного воздействия предлагаемого социально-экономического механизма на ведущие региональные рынки жилой недвижимости. Именно для этих условий выпонены количественные оценки возможного социального эффекта. Выявлены необходимые стартовые экономические условия, а также период выхода экономической системы на финансово самоподдерживающийся уровень развития. В таблице 3.6 показаны возможности предлагаемой схемы в плане ожидаемого социального эффекта. Для ведущих регионов РФ приведены расчетные данные по необходимым стартовым объемам кредитования первого года и по результирующему вводу нового площади для условий годового цикла долевого строительства жилья.
Таблица 3.5
Увеличение жилой площади домохозяйства на основе краткосрочного кредитования долевого строительства по регионам России.
показатель первичный рынок вторичный рынок 1ккв вторичный рынок 2ккв вторичный рынок Зккв
Cml-20% Ст2 Ст2
Москва 78400 107300 107500 96600
доля рынка 15,3% ^средняя 42,6 61,8 87,6
sД0BM 52,6 76,4 97,4
Сочи 65120 110000 96000 102500
доля рынка 14,1% с
sД,Д 56,1 74,5 116,7
С-Петербург 56960 81500 80200 73300
доля рынка 17,7% ^средняя 39,5 59,5 88,1
з 51,0 75,6 102,3
Екатеринбург 42S00 64500 65100 63300
доля рынка 10,3% с "средняя 36,0 50,8 71,4
Shobm 48,9 69,7 95,2
Новосибирск 40800 55100 58300 51600
доля рынка 15,3% с
Sновая 43,9 67,3 84,2
Моск. область 36000 62200 56200 59800
доля рынка 17,3% Sсредняя 36,6 54,2 73,9
sДД.Д 57,0 76,3 110,7
Уфа 35760 56000 50500 49500
доля рынка 14,1% Sepe дня я 36,9 50,0 70,2
^ноад* 52,1 63,7 87,6
Краснодар 33680 51100 49800 51400
доля рынка 11,6% ^средняя 41,8 57,5 75,0
С "новая 57,2 76,7 103,2
Челябинск 33600 44700 41800 39300
доля рынка 10,3% с л-средняя 34,6 53,2 71,3
SKOBM 41,5 59,7 75,2
Тюмень 33040 51000 51000 48000
доля рынка 14,1% с "средняя 32,7 53,9 76,4
SHOM* 45,5 75,0 100,1
Ростов 32400 49500 51000 43000
доля рынка 17,3% ^средняя 41,9 51,4 73,9
зновая 57,7 73,0 88,5
Казань 30400 43800 39800 39600
доля рынка 14,1% ^средняя 34,4 47,6 73,8
^новаа 44,7 56,2 86,7
Всего эти средства обеспечат в указанных регионах допонительный ввод жилья по схеме долевого строительства объемом около 3 мн., м2 в год, на что
Таблица 3.6
Необходимые кредитные средства для запуска предлагаемой социальной схемы улучшения жилищных условий малообеспеченных российских граждан из категории собственников жилья и ее результативность в тыс. м2 в год
№ Регионы РФ Кредит Площадь
мрд. руб тыс. м2
1 Московская область 25,7 761
2 Москва 35,5 483
3 Краснодарский край 11,8 374
4 Санкт-Петербург 14,2 266
5 Казань и респ Татарстан 5,8 205
6 Тюмень и область 6,0 193
7 Уфа и Башкортостан 6,3 187
8 Ростов и область 5,1 169
9 Екатер и Свердл. область 6,5 163
10 Челябинск и область 5.3 169
11 Новосибирск и область 4,7 123
всего 126,9 3 000
потребуется суммарно около 126 мрд. рублей кредитных средств.
Предложенная система управления обеспечением жильем социально слабо защищенных слоев относится в большей мере не к инструментам доходности для инвестирования в недвижимость, а как масштабный резерв и емкий источник инвестиций в натуральное увеличение обеспеченности благоустроенной жилой площадью граждан РФ с низкими доходами. Важным условием осуществления предлагаемого подхода является необходимость повышения мобильности владельцев жилья, а также сохранение выявленных свойств региональных рынков жилой недвижимости.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основные выводы и предложения. Выпоненное исследование позволяет сделать следующие выводы и предложения.
1. На основании анализа основных характеристик строительного комплекса РФ, его динамики и потенциала в строительстве жилой недвижимости выявлено доминирующее значение системных экономических подходов к решению жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище. Установлена необходимость правовой оптимизации и упрощения схем долевого и индивидуального строительства жилья. Основные положения, которые тормозят развитие нового жилищного строительства в РФ и приток частных инвестиций можно сформулировать следующим образом:
- в практике решения жилищных проблем еще в поной мере присутствуют административные распределительные подходы;
- барьеры вхождения производителей - строительных компаний на рынок не сняты;
сдерживая строительные процессы, земельные отношения остаются существенным препятствием в ускорении решения жилищной проблемы;
- медленно развивается земельная ипотека, как инструмент привлечения допонительных средств в создание инфраструктурных заделов при строительстве;
- постоянно растущая стоимость энергии, материалов и услуг ограничивает для дивелоперов диапазон регулирования цен на жилую недвижимость;
- существует необходимость большего разнообразия форм инвестирования и управления организацией финансовых потоков в долевом строительстве жилья.
2. Разработаны основные принципы управления процессом развития долевого строительства в рыночных условиях, к которым можно отнести следующие: принцип равенства прав собственности, принцип свободного ценообразования, принцип открытости и равного доступа, принцип легитимной стабильности, принцип равного распределения рисков, принцип финансовой прозрачности, принцип ответственности, принцип участия в приемке жилья, принцип максимальной полезности.
3. Предложена факторно-временная матричная методика оценки вариантов участия в долевом строительстве, что позволяет системно подойти к набору и соотношению стоимостных факторов в процессе инвестирования долевого строительства. Установлено распределение инвестиционных источников долевого строительства и определено значение кредитных средств в его развитии, что позволяет иметь объективные ориентиры, лучше контролировать риски и финансовые потоки.
4. Результаты исследования всех компонентов ведущих региональных рынков жилой недвижимости приняты за основу для определения инвестиционного потенциала владельцев жилья с небольшими доходами при долевом строительстве с целью улучшения их жилищных условий. Предложенный научно-методический подход позволил создать чувствительный инструмент для оценки доступности жилья в заданном диапазоне отклонений от рыночного тренда. Теоретические построения подкреплены практическими оценками в рамках предложенной модели. Приведенные подходы существенно углубляют научно-методические основы выпонения расчетов по оценкам характеристик первичного и вторичного региональных рынков жилья. Для региональных российских рынков разработана и обоснована аналитическая модель распределения цен на жилую недвижимость. Количественно установлены основные параметры распределения рыночных цен. Выявлены основные закономерности, практически подтверждающие возможность использования разработанной методики. Выпонены количественные оценки возможностей улучшения жилищных условий с помощью совершенствования системы управления долевым строительством.
5. Для основных российских рынков жилой недвижимости предложена методика экономического расчета потенциальных возможностей улучшения жилищных условий населения с помощью долевого строительства на основе установленных объективных внутренних свойств рынка жилой недвижимости и механизма краткосрочного кредитования. Дана оценка социальной значимости предложенного экономического подхода по расширению жилищных условий для
социально слабо защищенных категорий домохозяйств с низкими доходами, но обладающие при этом недвижимостью.
6. Разработана экономически самодостаточная рыночная альтернатива управления обеспечением новым жильем социально слабо защищенных групп через механизм долевого строительства в регионах. Эта альтернатива рассмотрена в допонение к важному государственному направлению социального развития в жилищной сфере - строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу. Размеры накопленных государством резервов, в виде стартовых кредитов, могут быть в более значительной мере использованы для развития социальных жилищных программ. На основе анализа международного опыта установлено, что задача государства состоит в активном формировании цивилизованной рыночной среды.
Публикации, в которых изложены основные положения диссертационной работы.
Статьи в журналах, рекомендованных ВАК
1. Душкин A.A. Проблемы снижения цен жилья на его первичном рынке, Вестник Государственного университета управления № 1 (39) - М.: ГУУ, 2008, 0,2 п.л.
2. Душкин A.A. Принципы и требования рынка, подлежащие к использованию при разработке системы управления обеспечения населения жильем, Вестник Государственного университета управления № 4 (42) - М.: ГУУ, 2008,0,2 п.л.
3. Душкин A.A. Терентьев А.Р. Исследование рыночных возможностей для улучшения жилищных условий низкодоходных" слоев населения РФ с привлечением механизма самоподдерживающегося краткосрочного кредитования. Региональная экономика: теория и практика №20 июль 2008 - М.: Финансы и Кредит, 2008,2,1 п.л., (авт. 1,3 п.л.)
Монография
4. Воронцов Г.И., Кудашев Е.А., Богатырева З.А., Шлыков В.В., Анисимов А.Г., Душкин A.A., Горностаев Н.И. Проблемы развития народнохозяйственного комплекса региона в условиях дефицита инвестиционных ресурсов. Сборник МАИЭС - М.: ВНИИНТПИ, 2008, 11,2 п.л. (авт. 1,7 п.л.)
Статьи в других изданиях.
5. Душкин A.A., Терентьев А.Р. Рынок цемента и возможности покрытия дефицита. Сборник научных трудов МАИЭС, - М.: ВНИИНТПИ, 2007, 0,9 п.л. (авт. 0,6 п.л.)
6. Кудашев Е.А., Душкин A.A., Терентьев А.Р. Методические основы расчета емкости регионального рынка жилищной недвижимости. Сборник научных трудов МАИЭС - М.: ВНИИНТПИ, 2007,2,2 п.л. (авт. 1,5 п.л.)
7. Душкин A.A. Терентьев А.Р. Исследование региональных рынков жилой недвижимости и экономические перспективы для социально доступных схем приобретения нового жилья в РФ Сборник научных трудов МАИЭС - М.: МАКС-Пресс, 2008, 0,9 п.л. (авт. 0,6.п.л.)
Подп. в печ. 09.10.2008. Формат 60x90/16. Объем 1 п.л.
Бумага офисная. Печать цифровая. Тираж 100 экз. Заказ № 248
ГОУВПО Государственный университет управления Издательский дом ГОУВПО ГУУ
109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106
Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric@guu.ru
www.guu.ru
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Душкин, Алексей Александрович
ВВЕДЕНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ
ГЛАВА 1. Анализ системы обеспечения населения жильем и постановка задач исследования
1.1 Состояние и методы системы обеспечения населения жильем в России.
1.2 Подходы и опыт в обеспечении жильем в Евросоюзе. г 1 I
1.3 Система обеспечения жильем в США.
1.4 Постановка задач исследования.
1.5 Выводы.
ГЛАВА 2. Принципы и методы совершенствования управления долевым строительством как системы обеспечения жильем
2.1 Рыночные принципы управления системой долевого строительства.
2.2 Развитие системы управления долевым строительством.
2.3 Методы и механизмы управления процессами приобретения жилья при долевом строительстве.
2.4 Методика оценки эффективности покупки квартиры при долевом строительстве.
2.5 Выводы.
ГЛАВА 3. Исследование региональных рынков жилой недвижимости и расчеты социальных схем приобретения жилья при долевом строительстве
3.1 Анализ и оценка структуры рыночных условий для совершенствования управления долевым строительством
3.2 Модель распределения рыночных цен на жилую недвижимость.
3.3 Экспериментальные результаты исследования региональных рынков жилой недвижимости.
3.4 Анализ возможностей совершенствования управления долевым строительством и социальные следствия.
3.5 Выводы.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование управления долевым строительством в решении жилищной проблемы РФ"
Бедность в нашей стране носит специфический для рыночной экономики характер, а именно, отличается высоким уровнем даже среди образованного и работающего населения, которое при этом является собственником недвижимости, стоимость которой не является малой и при этом непрерывно растет. На сегодня этот огромный ресурс остается вне экономического оборота. Если из 3000 мн. м2 жилья имеющегося в РФ взять только то, которое имеет процент износа менее 30% (а такого - 40%), и его среднюю удельную стоимость по России принять около $500/м2, получим объем реально существующего обеспечения размером $6000 мрд., а это более четырех ВВП РФ за 2007 год. Крупная народнохозяйственная проблема заключается в научном поиске путей вовлечении этого ресурса в экономический оборот долевого строительства для улучшения жилищных условий населения РФ. Методологические и методические аспекты различных инновационно-инвестиционных стратегий и управления долевым строительством исследованы в работах Архипова В.Ф., Асаула А.Н., Абрамова С.И., Болотина А.В., Бузырева В.В., Бусова В.И., Грабового П.Г., Гумбы Х.М., Доничева О.А., Заренкова В.А., Зотова Б.В., Иванченко В.М., Каменецкого М.И., Карданской H.JL, Коробко В.И., Панибратова Ю.П., Панкратова Е.П., Прыкина Б.В., Разу М.Л., Рахмана И.А., Роботова А.С., Серова В.М., Силина В.П., Смирнова Е.В., Черняк В.З., Штейн Е.М. Важное научно-методическое и практическое значение приобретает разработка новых экономических подходов к развитию региональных жилищных рынков, которые могут перераспределять структуру спроса на рынке долевого строительства. Тем же самым определяется и недостаточная разработанность и действенность в вопросах государственной поддержки и управления системой обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Выпоненное исследование позволит в определенной степени попонить существующий сегодня набор теоретико-методических и практических подходов в сфере управления формированием региональных жилищных рынков, в том числе и долевого строительства. Предложенные механизмы будут способствовать развитию новых направлений в решении задачи обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев общества и гармонизацию региональных процессов социально-экономического развития. Острота и масштабы распространения данных проблем определяют актуальность выпоненного исследования, его практическую значимость и социальную востребованность.
Целью исследования является теоретическое обоснование и разработка научно-методических положений по совершенствованию управления долевым строительством для развития социально-экономической системы, улучшения жилищных условий населения России. Цель диссертационного исследования обусловила формулирование следующей гипотезы. Существующие схемы улучшения жилищных условий населения не позволяют решить эту социальную задачу. Следовательно, объективно необходимо разработать такой организационно - экономический механизм, который будет способствовать вовлечению недвижимой собственности граждан в процесс расширения жилого фонда. Одним из элементов этого механизма является развитие управления долевым строительством.
Объектом исследования является система управления обеспечением доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.
Предметом исследования является системная совокупность управленческих аспектов, определяющих развитие процесса обеспечения населения РФ жильем на первичном рынке долевого строительства.
Достижение поставленной цели и проверка гипотезы обеспечивается решением следующих задач:
- системный анализ практических подходов к решению проблем в сфере обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения в России и ведущих странах мира;
- комплексное обобщение сущности выявленных базовых положений, которые в условиях динамично меняющихся рынков жилой недвижимости способствуют развитию экономических подходов к управлению обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения;
- анализ современного состояния принципов и методов долевого строительства в РФ, как рыночной экономической системы обеспечения населения жильем;
- выявление вне рыночных ограничителей развития процесса долевого строительства, в том числе в сфере законодательства, а также земельные, залогово-ипотечные аспекты проблемы управления развитием первичного рынка жилья РФ;
- структуризация методов и подходов к управлению процессом приобретения жилья при долевом строительстве, разработка методики оценки экономических составляющих этого процесса;
- анализ ценовых соотношений между первичными и вторичными рынками жилой недвижимости в ведущих по объемам строительства жилья регионах РФ;
- выявление источников, а также количественных соотношений между ними, определяющих формирование финансовых потоков в долевом строительстве;
- построение теоретической модели распределения удельных цен жилой недвижимости на ведущих региональных рынках РФ, развитие и актуализация ее исходных обоснований;
- расчеты характерных параметров и констант для выявленных распределений цен на ведущих региональных рынках жилой недвижимости РФ;
- экономико-математический анализ элементов системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства;
- определение необходимых стартовых условий для обеспечения экономической работоспособности системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ на рынке долевого строительства, выпонение оценок соответствующего социального эффекта.
В качестве теоретических и методических основ исследования использовались основополагающие законы рыночной экономики, экономические подходы к системному управлению, исследования современных российских и зарубежных ученых, международная практика государственной деятельности в жилищной сфере. В исследовании также использовались методы статистического анализа, системного подхода и экономико-математического моделирования, статистические материалы Госкомстата РФ, данные Евростата и Европейского Комитета по Связям в сфере социального жилья (CECODHAS), Бюро национальной статистики США, Федерального департамента развития жилья США (HUD), а так же авторские базы данных по региональным рынкам жилой недвижимости РФ.
Научная новизна диссертационной работы состоит в решении научно-прикладной проблемы в области управления системой обеспечения доступным жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Для региональных рынков жилой недвижимости РФ при их сегментации на рынок нового благоустроенного жилья, создаваемого с помощью экономического механизма долевого строительства и вторичный рынок недвижимости, впервые установлены объективные закономерности для спектров цен каждого выделенного сегмента. Выявлено, что эти закономерности имеют единую экономическую природу, а полученные экспериментально количественные характеристики для региональных рынков жилой недвижимости доказывают возможность осуществления социальной схемы расширения жилой площади, приходящейся на домохозяйство с нулевым итоговым финансовым балансом. Это оказывается возможным при условии, что домохозяйство уже обладает среднестатистическим размером жилой площади в регионе. Для каждого из ведущих регионов РФ: предложены количественные модели; рассчитаны экономические возможности реализации данного механизма; выпонены расчеты его социальной результативности. Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:
1. Охарактеризованы социальные системы помощи в обеспечении доступным жильем экономически слабо защищенных групп населения, для условий мировой практики выявлена системная и экономически комбинированная сущность этих методов.
2. Установлено, что в мировой практике государственное и муниципальное участие в управлении процессами обеспечения социально слабо защищенных групп населения является доминирующим, но при этом всегда имеет рыночно-ориентированный регулирующий характер. Управление осуществляется через различные экономические инструменты и механизмы, но что исключительно важно, влияет при этом лишь на небольшую долю свободных рыночных обменных процессов и имеет масштабы, которые не в состоянии принципиально исказить их естественную природу.
3. Показано, что управление динамикой процесса строительства и ввода нового жилья в России сдерживается рядом объективных факторов монополистического, законодательного и экономического характера.
4. Выявлен количественный характер распределения финансовых потоков в экономическом механизме долевого строительства жилья, что позволяет оптимизировать систему управления данным процессом в соответствии с установленными закономерностями.
5. Доказана практическая достоверность используемой теоретической модели распределения цен для первичных и вторичных рынков недвижимости в регионах - лидерах жилищного строительства в РФ.
6. Разработана экономически обоснованная система управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения России на рынке долевого строительства.
7. Определены необходимые условия для практической работоспособности системы управления обеспечением жильем социально слабо защищенных групп населения РФ. Для этих условий выпонена расчетная оценка соответствующего социального эффекта.
Достоверность результатов исследования обеспечена большим массивом исходных количественных данных, полученных из различных источников и, поэтому, обладающих объективной ценностью. Методы математического и статистического анализа этих данных дают хорошо совпадающие результаты, подтверждающие достоверность исходных теоретических посылок. Понота диссертационного исследования подтверждается малыми отклонениями результатов при расширении первичных исходных баз, а также тщательным анализом первичных документов и использованием официальных государственных источников данных.
На защиту выносятся полученные лично автором следующие положения.
Для экономически слабо защищенных слоев населения мировая практика управления социальной помощью в жилищной сфере всегда базируется на системно сбалансированном наборе рыночных методов и подходов.
Факторы, сдерживающие динамику развития долевого строительства и ввода нового жилья в РФ, во многом имеют монополистическую и административно законодательную природу.
Установлены характерные количественные пропорции для источников, которые составляют финансовую базу механизма долевого строительства, что выявило объективные экономические ориентиры для совершенствования системы управления в данной сфере.
Теоретическая модель распределения удельных цен на рынках жилой недвижимости и ее экспериментальное обоснование для ведущих по вводу жилья регионов России.
Экономические основы совершенствования системы управления долевым строительством при обеспечении новым жильем социально слабо защищенных групп населения РФ.
Выявленные экономические условия для практической работоспособности системы управления обеспечением социально слабо защищенных групп населения РФ и соответствующий социальный эффект, обеспечиваемый в рамках совершенствования управления долевым строительством.
В первой главе подробно рассмотрены основные характеристики строительного комплекса РФ, а также различные подходы и опыт, которые наработаны мировым сообществом в вопросах решения жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище. Особое внимание уделено тем международным практикам, которые наиболее близки, или в ближайшее время, могут оказаться близкими к российским условиям. Определены актуальные направления и выпонена постановка задач исследования. Решение жилищной проблемы для социально слабо защищенных слоев населения во всех случаях носит комплексный многофакторный административно-экономический характер. Даже в самых развитых странах для определенных социальных слоев существует острая проблема доступности жилья. Во всех случаях к ее решению подключаются государственныё и муниципальные власти, а также неправительственные и благотворительные организации. Экономические механизмы систем управления обеспечением жильем сформированы таким образом, что не входят в противоречия с экономической базой общественного развития - свободными рыночными отношениями и защищенными правами собственности. Для того чтобы сохранить равновесие и стабильность все решения в этой области являются экономически взвешенными и обоснованными. Поиск многомерного компромисса между частными коммерческими и социальными интересами на основе организующего влияния власти дает положительные результаты. Обобщение мирового опыта свидетельствует, что именно это обстоятельство определяет невысокие темпы воплощения взвешенных системных экономических решений в социальную практику, которые почти всегда отстают от желаемых.
Исходя из масштабов реального финансирования, большая часть жилья в РФ будет возводиться за рамками национального проекта, с помощью частных инвестиций. Однако государство не может позволить самоустраниться из жилищной сферы, оно дожно активно формировать цивилизованную рыночную среду. Следовательно, требуется найти такие формы государственного участия и конкретные механизмы управления этими процессами, которые помогли бы выйти на сбалансированное развитие различных способов социальной поддержки населения, не нарушая равновесия рыночных механизмов.
Во второй главе разработано несколько принципов и методических подходов к процессу совершенствования управления долевым строительством в рыночных условиях. Исследованы факторы управления приобретением жилой недвижимости на первичном рынке. Подробно рассмотрена законодательная и нормативная база. На основании данного анализа сделаны выводы о целом ряде ограничительных последствий в доступе застройщиков к земельным участкам, в ускорении выпуска разрешительной документации и выхода застройщика на площадку. Предложена методика оценки вариантов участия в долевом строительстве.
Третья глава посвящена исследованию инвестиционных компонентов при совершенствовании управления долевым строительством. Исследованы проблемы системного управления региональными процессами инвестирования долевого строительства частными инвесторами, как базисного условия сохранении основы свободного рыночного экономического развития. Рассмотрены те социальные группы, которые могут использовать объективные свойства рынка недвижимости с целью выхода на первичный рынок долевого строительства и улучшения своих жилищных условий, преимущественно не столько за счет своих доходов, сколько на основе использования залогового потенциала, уже имеющегося у них жилья. Это потребовало исследования экономической возможности перетекания активов в рамках рынка жилой недвижимости двух основных типов, внутри региона и межрегиональное. Наиболее сложным и не очевидным является возможность движение активов внутри региона. Данный аспект исследован особо детально. Выявлены характерные свойства и динамика цен первичных и вторичных секторов рынка жилой недвижимости. Полученные количественные данные о спектрах распределения цен для ведущих региональных рынков жилой недвижимости. Установлены рыночные закономерности, которые могут быть использованы с целью построения системы обеспечением незащищенных слоев населения жильем через совершенствование управления долевым строительством. Для сохранения ведущей роли базовых рыночных регулирующих подходов, определены условия слабого воздействия предлагаемого экономического механизма на локальные рынки недвижимости. Для этих условий выпонены подробные количественные расчеты и оценки возможного социального эффекта. Выявлены необходимые стартовые экономические условия и соответствующий результирующий ввод допонительной социальной площади в схемах долевого строительства нового благоустроенного жилья.
Результаты диссертационного исследования, при использовании в государственном масштабе, способны оказать существенное влияние на повышение социально-экономической эффективности долевого строительства, развитие рынка недвижимости, что в целом будет способствовать социальному развитию РФ и ускорению выпонения государственных инвестиционных программ в области строительства доступного жилья.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Душкин, Алексей Александрович
Результаты исследования всех компонентов ведущих региональных рынков жилой недвижимости приняты за основу для определения инвестиционного потенциала владельцев жилья с небольшими доходами при долевом строительстве, с целью улучшения их жилищных условий. Предложенный научно-методический подход позволил создать чувствительный инструмент для оценки доступности жилья в заданном диапазоне отклонений от рыночного тренда. Теоретические построения подкреплены практическими оценками в рамках предложенной модели. Приведенные подходы существенно углубляют научно-методические основы выпонения расчетов по оценкам характеристик первичного и вторичного региональных рынков жилья. Для региональных российских рынков разработана и обоснована аналитическая модель распределения цен на жилую недвижимость. Количественно установлены основные параметры распределения рыночных цен. Выявлены основные закономерности, практически подтверждающие возможность использования разработанной методики. Выпонены основные количественные оценки возможностей улучшения жилищных условий с помощью совершенствования системы управления долевым строительством.
Для основных российских рынков жилой недвижимости предложена методика экономического расчета потенциальных возможностей улучшения жилищных условий населения с помощью долевого строительства, на основе установленных объективных свойств рынка жилой недвижимости и механизма краткосрочного кредитования. Дана оценка социальной значимости предложенного экономического подхода по расширению жилищных условий для социально незащищенных категорий домохозяйств с низкими доходами, но обладающие при этом недвижимостью.
Разработана экономически самодостаточная рыночная альтернатива управления обеспечением новым жильем социально слабо защищенных групп через механизм долевого строительства в регионах. Эта альтернатива рассмотрена в допонение к важному государственному направлению социального развития в жилищной сфере - строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу. Размеры накопленных государством резервов, в виде стартовых кредитов, могут быть в более значительной мере использованы для развития жилищных социальных программ. На основе анализа международного опыта установлено, что задача государства состоит в активном формировании цивилизованной рыночной среды.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подробно рассмотрены основные характеристики строительного комплекса РФ, его динамика и потенциал в строительстве жилой недвижимости, а также различные подходы и опыт, которые наработаны мировым сообществом в вопросах решения жилищной проблемы и реализации права граждан на жилище. Анализ международной практики обеспечения жильем социально слабо защищенных слоев населения всегда имеет комплексный многофакторный характер. Даже в самых развитых странах, для определенных социальных слоев общества, существует острая проблема доступности жилья. Во всех случаях к ее решению подключаются государственные и муниципальные власти, а также неправительственные и благотворительные организации. Используемые при этом системы управления и экономические механизмы обеспечения жильем не входят в противоречия с экономической базой общественного развития - свободными рыночными отношениями и защищенными законами правами собственности. Для того, чтобы сохранить равновесие и стабильность, все управленческие решения являются системными, экономически взвешенными и обоснованными. Это обстоятельство, по сути, и определяет объективно невысокие темпы воплощения социально направленных решений в практику, которые почти всегда отстают от желаемых. Мировой опыт показывает, что социальное сближение общественных слоев и нахождение в этом процессе многомерного компромисса между частными коммерческими и социальными интересами на основе организующего влияния институтов власти, дает положительные результаты.
Выпонен подробный анализ законодательной и нормативной базы. На основании выпоненного анализа сделаны выводы о целом ряде ограничительных последствий в доступе застройщиков к земельным участкам, ускорения выпуска разрешительной документации и выхода застройщика на площадку. Жилищной рынок в России стремительно развивается, ускоряются темпы строительства жилья, появляются новые финансовые инструменты для приобретения недвижимости. Долевое и индивидуальное строительство жилья становятся важными направлениями решения жилищной проблемы в регионах РФ. Необходима оптимизация и упрощение схем долевого и индивидуального строительства. Возможности и резервы дивелоперов в существенной мере ограничиваются отставанием в развитии рынков материалов и услуг. Организации, обслуживающие жилье все еще-остаются монополистами, с соответствующим негативным влиянием этого фактора* на качество обслуживания и содержания недвижимости и, при этом, растущий уровень цен. При этом основные положения, которые тормозят развитие нового жилищного строительства в РФ можно сформулировать следующим образом:
- в государственных подходах к решению жилищных проблем в поной мере присутствуют административные подходы, тем не менее, все большее место начинают занимать экономические подходы и решения;
- земельные отношения, сдерживая строительные процессы, остаются важным препятствием решения жилищной проблемы в РФ;
- слабое развитие имеет важный инструмент, способствующий решению инфраструктурных вопросов рынка жилой недвижимости - земельная ипотека;
- барьеры вхождения строительных компаний на рынок строительства не сняты;
- постоянно растущая стоимость цемента, стали, других материалов и услуг ограничивает возможности дивелоперов по регулированию цен на жилую недвижимость;
- существует необходимость улучшения условий и схем рассрочки при участии в долевом строительстве жилья.
Разработано несколько принципов и методических подходов к совершенствованию* управления процессом долевого строительства в рыночных условиях и управлению факторами оптимального приобретения жилой недвижимости на первичном рынке. К основным из них можно отнести следующие. Принцип участия в приемке жилья. Принцип прозрачности финансовых потоков. Принцип свободного ценообразования. Принцип ответственности. Принцип легитимной стабильности. Принцип, равного распределения рисков. Принцип ра. венства прав* собственности. Принцип максимальной полезности. Принцип открытости равногр доступа.
Предложена методика оценки вариантов участия в долевом строительстве. Установлено распрёделение финансовых источников долевого строительства, и определено? значение; кредитных средств для инвестирования, долевого строительства, что позволяет: контролировать риски и оптимально управлять финансовыми потоками. .
Выпонено детальное исследование всех компонент ведущих.региональных рынков: жилой недвижимости для определения- инвестиционного потенциала владельцев жилья с небольшими доходами при. до левом строительстве с целью улучшения своих жилищных условий. Предложены теоретические основы, и опробованы практические методы, которые позволяют иметь, чувствительные инструменты для оценки доступности жилья:в; заданном диапазоне отклонений' от рыночного тренда. Теоретические построения подкреплены практическими исследованиями и оценками в рамках предложенной модели. Приведенные подходы существенно углубляют научно-методические основы выпонения' различных расчетов^ по оценкам разнообразных свойств как первичного, так и вторичного региональных рынков недвижимости.
Разработана и обоснована аналитическая модель распределения цен жилой недвижимости на региональных российских рынках. Исследована; основная группа: как первичных, так, и вторичных региональных рынков жилой недвижимости. Количественно установлены основные параметры распределения' рыночных цен. Установлены, основные закономерности, практически подтверждающие возможность использования разработанной методики. Выпонены-основные количественные оценки возможностей улучшения жилищных условий' с помощьюсовершенствованиясистемы управления механизмом долевого строительства.
Предложена методика экономического расчета для основных российских рынков жилой недвижимости потенциальных возможностей улучшения жилищных условий социально слабо защищенных слоев населения - собственников недвижимости с помощью долевого строительства на основе установленных объективных внутренних свойств рынка жилой недвижимости и механизма краткосрочного кредитования.
Выпонена оценка социальной значимости предложенного экономического подхода по расширению жилищных условий для социально незащищенных категорий домохозяйств с низкими доходами, но обладающие при этом недвижимостью.
Государство не может самоустраниться из жилищной сферы, несмотря на рыночные приоритеты. Оно дожно активно формировать цивилизованную рыночную среду. В выпоненной работе показана одна из возможных рыночных альтернатив, не искажающая суть рыночных подходов в жилищном строительстве, в допонение к важному государственному направлению социального развития в жилищной сфере - строить социальное жилье по муниципальному и государственному заказу, привлекая, в том числе, средства стабилизационного фонда и золотовалютные резервы. Размеры накопленных государством резервов могут быть в более значительной мере использованы для развития жилищных социальных программ.
Понота решений поставленных задач обусловлена объемами баз собранных и использованных статистических данных. При перекрестных проверках полученных моделей допонительное увеличение размера баз исходных данных не влияло на характер и количественное значение полученных закономерностей в распределении сегментарных свойств региональных рынков жилой недвижимости.
Для рассмотренных 11 регионов РФ, лидеров жилищного строительства, можно констатировать, что половина всего ввода нового жилья в РФ происходит именно в них. Для данных регионов суммарный количественный эффект разработанной схемы составит около 18 тыс. квартир в год или около 3 мн. м2. Схема обеспечения жильем может выйти на самоокупаемость за 6 -7 лет. Источник кредитных средств в объеме около 100 мрд. рублей на первый год обеспечит старт и развитие долевого строительство для слабо защищенных социальных слоев населения РФ.
Научный уровень данного исследования характеризуется объективно установленными закономерностями поведения региональных рынков жилой недвижимости РФ. Эти данные подтверждают содержательную ценность предложенных аналитических моделей этих закономерностей. Установлены количественные данные, которые обеспечивают математические модели конкретикой, а их результаты - практической ценностью. Данные обстоятельства позволили выпонить объективно обоснованные расчеты и оценки для механизмов управления, долевым строительством в схемах обеспечения социально слабо защищенных слоев населения. Наиболее экономически важным результатом выпоненного исследования следует считать системное сочетание рыночных механизмов хозяйствования с достижением социально значимых целей. Именно данным уровнем научного подхода характеризуется обеспеченность и сбалансированность социально-экономических программ в развитых странах западного мира, особенно, в такой важной сфере какой является жилая недвижимость.
Как рекомендация для оптимального развития системы обеспечения' населения жильем в форме долевого строительства предлагается в качестве базовых использовать выявленные рыночные закономерности. Эти объективные закономерности проявляются при сравнительно малом экономическом вмешательстве в механизмы их поддерживающие. Для важной и объемной социальной группы домохозяйств, единственным достоянием которых является их собственная жилая недвижимость, разработанный в исследовании подход может стать основой для развития целевой программы помощи в улучшении жилищных условий. При этом особое внимание следует уделить стимулированию повышения внутри- или межрегиональной мобильности, которую окажутся способными проявить социальные группы - участники данной схемы, а высокая мобильность населения пока не характерна для России. Однако именно это обстоятельство поностью соответствует мировым экономическим закономерностям, в основе которых лежит возможность для свободной мобильности трудовых ресурсов в экономически более выгодные региональные условия, в том числе и по величине удельной стоимости жилья. Как промежуточный шаг решения жилищной проблемы важное значение имеет социальная аренда. Как показало исследование международных подходов к развитию сектора доступного жилья помощь в кредитовании приобретения или аренды жилья являются наиболее распространенными видами помощи. Это касается и практики внесения первоначальных взносов, и частичной оплаты снижения кредитных ставок, и пр. Во многом это достигается за счет выпуска разного рода бондов. Например, их общая сумма в США не может превосходить $50 на человека в год, что в целом составляет около $150 мрд. по аналогии для покрытия суммы в 100 мрд. рублей для условий России - это составит 710 рублей на человека.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Душкин, Алексей Александрович, Москва
1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. Спб.: Гуманистика,2003, 406 с.
2. Абрамов С.И. Инвестирование. М.: Центр экономики и маркетинга,2000.
3. Анимиза Е.Г., Тертышный А.Т. Основы местного самоуправления. М.: ИНФРА-М, 2000
4. Басаргин А.Ф., Рахлин А.Е. Система управления социальным жильем. Опыт Великобритании. М. Экономика, 2001
5. Грабовый К.П. Организационно-экономический механизм управления взаимоотношениями основных участников ЖКК. Диссертация к.э.н., МГСУ,2004. -134 с.
6. Грабовый П.Г., Финансы и кредит в недвижимости / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Н. Яськовой. М.:АСВ, 2002
7. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью: Учеб. для ВУЗов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин-Плюс". М.: "АСВ", 1999. 567 с.
8. Греф Г.О. "Об основных направлениях земельной реформы в Российской федерации" Журнал "Управление недвижимостью", №3, , Издательство "Современная экономика и право", Москва 2003, с.2-8.
9. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной собственностью. Учебно-практическое пособие. -М.:Дель. 2001. 704 с.
10. Грязнова А.П., Оценка недвижимости: Учебник. / Под ред. А.П. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2003. 496 с.
11. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 462 с.
12. Душкин А.А., Кудашев Е.А., Терентьев А.Р. "Методические основы расчета емкости регионального рынка жилищной недвижимости" Сборник научных трудов МАИЭС, изд. ВНИИНТПИ, Москва, 2007г., с. 138 151.
13. Душкин А.А., Терентьев А.Р. "Рынок цемента и возможности покрытия дефицита" Сборник научных трудов МАИЭС, изд. ВНИИНТПИ, Москва, 2007г., с. 107 112.
14. Душкин А.А. "Проблемы снижения цен жилья на его первичном рынке" Вестник Государственного университета управления, Москва, 2008 г., №1(39), с.113-115.
15. Душкин А.А, Воронцов Г.И., Кудашев Е.А., и др., "Проблемы развития народнохозяйственного комплекса региона в условиях дефицита инвестиционных ресурсов" МАИЭС и ВНИИНТПИ, Москва 2008, 146с.
16. Душкин А.А. Принципы и требования рынка, подлежащие к использованию при разработке системы управления обеспечения населения жильем Вестник Государственного университета управления, Москва, 2008 г., №4 (42), с. 150- 152.
17. Душкин А.А. Терентьев А.Р. Исследование региональных рынков жилой недвижимости и экономические перспективы для социально доступных схем приобретения нового жилья в РФ Сборник научных трудов МАИЭС, МАКС-Пресс, 2008, (в печати).
18. Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. СПб.: Стройиздат СПб., 1999. 299 с.
19. Зотов В.Б. Территориальное управление. Методология, теория, практика. М.: ИМ-ИНФРА-М, 1998
20. Крапин А.В. "Обзор земельного рынка" Бюлетень R-way, №149, август 2007, с.5-7. (180с.)
21. Ковалев А.И. Анализ финансового состояния предприятия. М.: Центр экономики и маркетинга. 1998. 190 с.
22. Кирилова А.Н. Жилищная политика в условиях рыночных отношений. М.: Картолитография, 1999
23. Ковешников Е.М. Муниципальное право. М.: Норма-ИНФРА-М, 2000
24. Поршнев А.Г., Управление организацией: Учеб. / Под ред. А.Г. Поршнева, З.П. Румянцевой, Н.А. Соломатина. 2-е изд., доп. и перераб. М.: ИНФРА-М. 1998. 669 с.
25. Радченко И.С. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. Под ред. И.С. Радченко. М.: Грос Медиа, 2004. 320 с.
26. Рахман И.А., А.Р.Терентьев Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы, Экономика строительства №6, Москва 2003, с.39-52.
27. Рахман И.А.,.Терентьев А.Р, Недвижимость: маркетинг и цены. Сборник Год Планеты 2003, изд. Экономика, Москва 2003 г., с. 276 283.
28. Рахман И.А,. Терентьев А.Р., О естественной природе инфляции в условиях рыночной экономики, Экономика строительства, Москва, 2004, №1, с.52-57.
29. Семенова И.И. История менеджмента: Учебное пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 222 с.
30. Смирнов А.С. "Таланты и поклонники новых идей градостроительства" Недвижимость и цены 22 мая 2006
31. Стороженко В.П. Куда же нам плыть? "Жилищный национальный приоритет проблемы, решения, эффективность" сборник трудов МАИЭС под редакцией д.э.н. Е.А.Кудашева, Макс-Пресс, Москва, 2006, с.5-18
32. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере, препринт #WP/98/059 ЦЭМИ РАН, 1998
33. Черезова М.А "Промышленные зоны: новая жизнь заводов и фабрик" Недвижимость и цены, Москва 16.10.06
34. Чернышов JI.H. Правовые основы реформы ЖКХ / Госстрой России. Т. 1,2. М.: ГУЛ ЦПП, 1998
35. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. -М.: Проспект, 2000. 416 с.
36. ГОСТ Р 51617-2000 Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия.
37. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 190-ФЗ
38. Жилищный кодекс РФ от 29.12.04 г. № 188-ФЗ
39. Земельный кодекс РФ от 25.11.01 г. № 136-Ф3
40. Закон РФ "О залоге" от 29.05.92 г. № 2872-1
41. Закон РФ от 27.11.92 г. № 4015-1 "Об организации страхового дела в РФ" (в ред. от 20.11.99 г.)
42. Закон РФ от 07.02.92 № 4218-1 Об основах Федеральной-жилищной политики (с последующими допонениями и изменениями)
43. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Утверждена Госстроем РФ от 29.10.02 г. № 150.
44. Конституция Российской Федерации. М.: Юридическая литература,1997.
45. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Одобрена Указом Президента РФ от 28.04.97 г. № 425
46. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Одобрена постановлением правительства РФ от 11.01.2000 г. №26
47. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая (введена Федеральным законом от 31.07.98 № 146-ФЗ, в ред. от 29.12.2001 г.)
48. Методические рекомендации о порядке проведения конкурсов на выпонение работ, оказание услуг в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве в Российской Федерации. МДС 80-17.-1, Госстрой России, ЦНИИЭУС, 2001.
49. Методические рекомендации по составлению договров подряда на строительство в РФ. Утверждены Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ от 05.10.99. М.: Концепт, 1999. 80с.
50. Методические рекомендации по разработке условий договора по разделу Производство работ. Минстрой России. М.: ГП Ц1111, 1999, Том III, 16 с.
51. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая (введена Федеральным законом от 5.08.2000 № 117-ФЗ, в ред. 31.12.2001 г.)
52. Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации. Утверждены постановлением Правительства РФ от 26.02.04 № 109
53. Основные направления энергетической политики РФ на период до 2010 года. Утверждены указом Президента РФ от 07.05.95
54. Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Утверждены постановлением Правительства РФ от 17.02.04 № 89
55. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // СЗ РФ. 1999. № 35
56. Постановление Правительства РФ от 17.11.01 № 797 О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы Жилище в 20022010 годы
57. Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1 "О классификации основных средств, включенных в амортизационные группы"
58. Положение о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества. Утверждено постановлением Правительства РФ от 12.08.02 № 584
59. Правила организации и проведения торгов по продаже находящейся в государственной и муниципальной собственности земельных участков и права на заключения права аренды таких земельных участков. Утверждены постановлением Правительства РФ от 11.11.02. № 808
60. Примерный устав товарищества собственников жилья. Приложение к распоряжению Премьера Правительства Москвы от 05.01.97 г. № 9-РП
61. Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота. Утверждено постановлением Правительства РФ от 02.10.02 № 830
62. Постановление Правительства РФ от 19.11.02 № 833 О государственном земельном контроле
63. Положение о предоставлении и расходовании субсидий из фонда реформирования региональных финансов. Утверждено постановлением Правительства РФ от 08.05.02 г. № 301
64. Постановление Правительства РФ от 02.08.99 № 887 О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения
65. Постановление Правительства^ РФ от 26.12.03 г. № 787 О предоставлении государственной гарантии РФ открытому акционерному обществу Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
66. Рекомендации по организации экспертного сопровождения процесса разработки градостроительной и проектной документации для строительства объектов, утверждены Главгосэкспертизой России 05.11.94
67. Стандарты оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.06.01 г. № 519
68. Типовое положение об оплате испонительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов. Утверждено постановлением Правительства РФ от 4.03.04 №136
69. Указ Президента РФ от 09.03.04 г. "О системе и структуре федеральных органов испонительной власти
70. Федеральная служба государственной статистики, Россия в цифрах 2008. М.: Росстат, 2008 Ежегодник, Ссыка на домен более не работаетwps/ portal/ 107450, Россия, Москва, Мясницкая, 39 E-mail: stat@gks.ru
71. Федеральный закон от 08.02.98 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. от 02.01.2000 г.)
72. Федеральный закон от 30.12.04 г. № 218-ФЗ "О кредитных историях"
73. Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-Ф3 Об оценочной деятельности в Российской Федерации
74. Федеральный закон от 26.10.02 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"
75. Федеральный закон от 17.08.95 № 147-ФЗ "О естественных монополиях" (в ред. от 08.08.2001 г.)
76. Федеральный закон от 20.02.95 г. № 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации"
77. Федеральный закон РФ от 27.12.02 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании" // СЗ РФ, 2003. № 52
78. Федеральный закон РФ от 29.10.98 № 164-ФЗ "О лизинге"
79. Федеральный закон РФ от 23.11.95 г. № 174-ФЗ "Об экономической экспертизе"
80. Федеральный закон РФ от 07.08.01 г. № 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан"
81. Федеральный закон от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. 12.04.2001г.)
82. Федеральный закон РФ от 25.02.99 г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 02.01.2000 г.)
83. Федеральный закон РФ от 21.12.01 № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества
84. Федеральный закон РФ от 06.05.99 № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выпонение работ, оказание услуг для государственных нужд"
85. Федеральный закон РФ от 26.03.03 г. № 35-Ф3 Об электроэнергетике
86. Федеральный закон РФ от 15.06,96 г. № 72-ФЗ О товариществах собственников жилья
87. Федеральный закон РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ Об ипотеке (залог недвижимости) в ред. от 09.11.01
88. Федеральный закон РФ от 14.11.02 № 161-ФЗ О государственных и муниципальных унитарных предприятиях
89. Федеральный закон РФ от 17.07.99 № 178-ФЗ О государственной социальной помощи
90. Федеральный закон РФ от 25.09.97 № 126-ФЗ О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации
91. Федеральный закон РФ от 14.04.95 № 41-ФЗ О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации
92. Федеральная целевая программа Жилище на 2000-2010 годы. Программа Реформирование и модернизация ЖКК РФ. Утверждена постановлением Правительства РФ от 17.09.01 № 675
93. Федеральная целевая программа Энергосбережение России (19982005 годы) Программа Энергосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве. Утверждена постановлением Правительства РФ от 24.01.98 г. № 80
94. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 189-ФЗ О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации
95. Федеральный закон РФ от 30.12.04 г. № 215-ФЗ О жилищных накопительных кооперативах
96. Федеральный закон РФ от 30.12.04 г. № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
97. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 191-ФЗ О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации
98. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 196 О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
99. Федеральный закон РФ от 29.12.04 г. № 193-Ф3 О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"
100. CECODHAS "Overview Of The Key Housing Statistics And Policies By Country" European Social Housing Obeservatory, Social Housing in the EU 2005.
101. Deborah Phillip "Moving Towards Integration: The Housing of Asylum Seekers and Refugees in Britain" in Housing Studies, London: Routledge 2006 Volume 21, #4, p. 539-553.
102. Edgar Bill "Policy Measures to Ensure Access to Decent Housing for Migrants and Ethnic Minorities". University of Dundee, University of St Andrews: Joint Centre for Scottish housing research, 2004
103. Eurobarometer, 2007 Евробарометр, 2007,
104. European Central Bank, "Structural Factors in the EU Housing Markets, 2003" Frankfurt am Main, Kaiserstrasse 29, Germany, ISBN 92-9181-344-3 (print), March 2003, p.311
105. Forex EuroClub Ссыка на домен более не работаетnews
106. Gail Schechter "Affordable in Name Only" Reclaiming the concept of affordability for low-income families who need it most. National Housing Institute, Shelterforce Online Issue #133, January/February 2004
107. Goering John, Feins Judith D., Richardson Todd M. "A Cross Site Analysis of the Initial Moving to Opportunity Demonstration Results." Journal of Housing Research. 2002, 13 p.
108. Gilbert M., "Cement supplies and prices the facts" British Cement Association - News, Gilbert Mike , Chief Executive of the British Cement Association, 10 July 2007.
109. Hanrahan S., "Global Cement to 2020 Country-by-Country Forecasts of Cement Supply & Demand" Steve Hanrahan, Director, Ocean Shipping Consultants Ltd, Ocean House, 60 Guildford Street, Chertsey, Surrey KT16 9BE, England.
110. Hunter L. Johnson "Building a Better City: Europe's Affordable Housing Standard, National Housing Institute, Shelterforce Online, January/February 2004, Issue #133.
111. Jarrod Gitsham Project Asset Strategy & Finance Unit, Department for Families & Communities Jarrod.Gitsham@saugov.sa.gov.au p.43-49
112. Kennedy S. "Affordable Homeownership in New York City: Nehemiah Plan Homes and the New York City Housing Partnership (A)." Kennedy Schoolof Government Case Program. Case С16D94D 1252.0
113. Kennedy S. "Learning the LowDIncome Housing Tax Credit (A): Tuscaloosa South." KSG Case С16П94П 1249.0
114. Kruger Andreas "Private household income in the regions of the European Union" Statistics in focus "General and Regional Statistics Economy and Finance 8/2008 Regions
115. Metropolitan Research Institute "Social dimensions of housing in the European Union", European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions, 2006 EF/06/49/EN Wyattville Road, Loughlinstown, Dublin 18, Ireland: www.eurofound.eu.int
116. Milgram Grace "A Chronology of Housing Legislation and Selected Executive Actions, 1892D2003: A Report by the Congressional Research Service: Printed for the use of the Committee on Financial Services, U.S. House of
117. Representatives, One Hundred Eighth Congress, Second Session." Washington: U.S. G.P.O.
118. Palomares Elise, Simon Patrick "Paris: Neighbourhood Identity as a Resource for the Urban Poor" in Musterd, Sako, Alan Murie and Christian Kesteloot (edit) Neighbourhoods of Poverty. Palgrave: Macmillan. 2006
119. Smith, David A. "Rethinking Section 8: A Paper for Living Cities." Recapitalization Advisors Jan 31, 2005. Ссыка на домен более не работаетpdf7RethinkingSection8.pdf
120. Statistical Office of the European Communities, Eurostat yearbook 200607 Евростат.
121. Stretton Hugh, "USA Federal Funding Programs for Affordable Low Income Home Ownership" Version: Final 1.0 2006
122. United Kingdom: 10, Downing Street Migration Country Report 2005. Brussels: Migration Policy Group.
123. U.S. Census Bureau, The 2008 Statistical Abstract, The National Data Book, Ссыка на домен более не работает compendia/statab/index.html
124. U.S. Department of Housing and Urban Development "Best Practice for Effecting the Rehabilitation of Affordable Housing" Volume 1: Framework and Findings Prepared for: Office of Policy Development and Research, SEPTEMBER 2006
125. U.S. Department of Housing and Urban Development "Housing Choice Vouchers" <Ссыка на домен более не работаетoffices/pih/programs/hcv/index.cfm>
126. U.S. Department of Housing and Urban Development. Office of Affordable Housing Preservation, Ссыка на домен более не работаетoffices/hsg/omhar
127. Weiss Mark A. "The Origins and Legacy of Urban Renewal." In Federal Housing Policy and Programs: Past and Present. Editor: Mitchell, J. Paul.
Похожие диссертации
- Социально-экономические проблемы земельно-хозяйственного устройства территории сельских населенных пунктов
- Развитие экономических механизмов регулирования лицензирования и раздела продукции
- Эффективность управления инвестиционной деятельностью на мезоуровне
- Формирование механизма решения жилищной проблемы в регионе на основе облигационных займов
- Приоритетные направления инвестиционной деятельности в жилищно-строительной сфере территории