Совершенствование рынка жилой недвижимости региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Сергеенков, Владимир Павлович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование рынка жилой недвижимости региона"
На правах рукописи
СЕРГЕЕНКОВ ВЛАДИМИР ПАВЛОВИЧ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
РЕГИОНА (НА ПРИМЕРЕ г. МОСКВЫ)
08.00.05 - Экономию! и управление народным хозяйством (региональная экономика)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание учено й степени кандидата экономических наук
Москва - 2006
Диссертация выпонена на кафедре экономики предприятия и предпринимательства экономического факультета Российского университета дружбы народов
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Прейс Владимир Юрьевич
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор
Бурлачков Владимир Константинович
кандидат экономических наук, профессор Исаев Валерий Анатольевич
Российская академия государственной Ведущая организация: службы при Президенте Российской
Федерации (РАГС)
Защита состоится л19 декабря 2006 г. в 16.00 на заседании диссертационного совета К 212.203.09 при Российском университете дружбы народов по адресу: 117279, г, Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.6
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российского университета дружбы народов.
Автореферат разослан л16 ноября 2006 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета Ж.Г.Голодова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Кардинальные преобразования в структуре собственности, произошедшие с начала 90-х гг. XX века, обусловили развитие рынка жилой недвижимости, значимость которого определяется его способностью воздействовать на развитие экономики России и отдельных регионов, на эффективность экономических реформ, на улучшение социальной инфраструктуры и повышение производства совокупности отраслей.
Существенное влияние на состояние рынка недвижимости оказывает и глобализация экономики. Россия все в большей степени интегрируется в мировое хозяйство, в результате чего, с одной стороны, наблюдается приток на российский рынок недвижимости иностранных инвесторов, а с другой, ощущается все большее влияние внешних факторов Ч рост мировых цен на нефть, изменение курса долара и др.
Вместе с тем за этот период произошла дифференциация российского общества, приведшая к снижению в течение длительного периода платежеспособности домашних хозяйств. Для многих граждан страны пробл ема приобретения жилья (одна из самых главных потребностей) приобрела особую остроту. Ситуация усугубилась еще в большей степени из-за сокращения присутствия государства на рынке жилья как основного инвестора.
Рынок жилой недвижимости России еще молодой Ч ему всего 15 лет. Но за этот период выявились как позитивные, так и негативные последствия его реформирования. Среди позитивных факторов следует выделить появление рынка купли-продажи н аренды жилья, вовлечение в строительство жилья финансовых ресурсов негосударственных источников, прежде всего, средств населения, коммерческих банков, страховых компаний, паевых фондов. Увеличение доходов отдельных категорий граждан изменило критерии подбора жилья с точки зрения его качественных характеристик Ч категории дома, площади, планировки, наличия инфраструктуры. Но при этом для большинства населения приобретение жилья и улучшение жилищных условий стало недостижимым. Проблема доступности жилья становится приоритетной во всех субъектах РФ, и особенно в г. Москве. В мировой практике считается нормой рост цен на жилье в столичных городах в пределах 10 -20% в год, тогда как в г. Москве только за 2004-2005 гт, он составил 100%. Кроме того, следует иметь в виду, что в России остается порядка 10 мн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья, а в очереди на получение квартир стоят более 5 мн, семей. Многие граждане лишились своих вложений из-за высокого риска рынка и недобросовестности застройщиков, развитие ипотеки тормозится в силу различных объективных и субъективных причин.
Необходим всесторонний анализ всей совокупности факторов, влияющих на состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости региона. Таким образом, важность и масштабы проблемы становления региональных рынков жилой недвижимости и обусловили выбор темы диссертационного
исследования. Совершенствование рынка жилой недвижимости способно решить многие социальные проблемы общества Ч рост рождаемости, повышение уровня занятости, повышение качества жизни. Наряду с этим развитие регионального рынка жилой недвижимости стимулирует деловую активность & совокупности смежных отраслей; расширяет кредитные операции коммерческих банков; активизирует деятельность на финансовом рынке.
Степень разработанности проблемы. Вопросы организации и функционирования рынка жилой недвижимости освещены в работах российских экономистов А.Н.Асаула, И.Т.Балабанова, П. Г. Грабового, Т.В.Коломиец, Д.В.Киреева, В.А.Кудрявцева, И.В.Липсица, С.Н.Максимова, О.С.Пчелинцева, В.И.Ресина и др. Изучению роли государства на рынок жилья посвящены труда О.Э.Бессонова, Р.М.Богданова, В.В.Григорьева, Е.К,Сайгак, С.В.Шишкина и др. Существенный вклад в развитие теории и практики вложений в недвижимость внесли зарубежные ученые Г.Гастер, Н.Ордуэй, Дж. Фридман, Г.Харрисон и т.д. Однако в экономической литературе до настоящего времени недостаточное внимание уделено исследованию особенностей развития региональных рынков жилой недвижимостп, а также инвестиционных процессов в жилищной сфере.
Цель исследования заключается в разработке теоретических положений и методических принципов регионального рынка жилой недвижимости дня выявления тенденций развития рынка жилья столичного региона, разработки и обоснования предложений по совершенствованию деятельности его субъектов.
Для достижения указанной целью были поставлены следующие задачи:
Х исследовать теоретические и правовые аспекты рынка жилья как одной из составляющих рынка недвижимости, оказывающей наибольшее воздействие на социальную сферу;
Х определить влияние рынка жилой недвижимости на состояние других смежных отраслей и сфер экономики;
Х выявить и охарактеризовать этапы становления рынка жилой недвижимости в России; определить факторы, оказывающие влияние на его состояние;
Х проанализировать динамику и современное состояние рынка жилья в одном из субъектов РФ Ч в г, Москве;
Х раскрыть основные формы финансирования жилья в регионе, их значение и перспективы развития;
Х разработать предложения по совершенствованию регионального рынка жилой недвижимости и снижения рисков, присутствующих на нем.
Объектом исследования являся рынок жилой недвижимости РФ и наиболее специфичного региона - г. Москвы, имеющий наибольшие масштабы и уровень развития, а также значимость для социально -экономического роста.
Предмет исследования - совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования и функционирования регионального рынка жилья между различными субъектами Ч государством, застройщиками, инвесторами, кредиторами, домашними хозяйствами, риэтерами и др. 2
Исследование проведено в рамках п. 5.6 Ч паспорта специальности ВАК России 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика).
Теоретической н методологической основой исследования послужили работы отечественных н зарубежных ученых и специалистов в области экономики недвижимости, инвестиций, экономической теории. При подготовке д иссертации были использованы информационно-статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, Мэрии Москвы, аналитические материалы ведущих российских и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, материалы сети Интернет, Нормативно-правовую основу составили законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства РФ.
В ходе исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, индукции и дедукции, обобщения и сравнения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается б разработке предложений по совершенствованию рынка жилой недвижимости г. Москвы на основе раскрытия факторов, тенденций и проблем, определяющих особенности его становления и современного состояния.
Наиболее существенные научные результаты, выносимые на защиту, заключаются в следующем:
Х уточнено определение рынка жилой недвижимости, который представляет собой совокупность различных объектов недвижимости, операций с ними, участников операций, а также информационных и финансовых потоков, обслуживающих сдеки с этими объектами;
Х на основе анализа состояния рынка жилья РФ выявлены основные факторы, оказывающие как позитивное (рост экономики, укрепление банковской системы, повышение платежеспособности граждан, совершенствование законодательства), так и негативное влияние на его развитие (высокий уровень риска, высокая степень монополизации, высокий уровень цен);
Х выделены и охарактеризованы этапы становления рынка жилой недвижимости в регионах России (с 1991 по 1998 гт., с 1999 по 2003 гг., с 2004 г по настоящее время);
Х раскрыты особенности становления и функционирования рынка жилья в г. Москве, связанные с особым статусом города Ч политическим, экономическим и культурным центром страны, с преобладающим воздействием на рынок внешних факторов Ч притоком внешних инвестиций, миграцией граждан, сохранением возможности бесплатного получения жилья, высоким уровнем монополизации рынка н т.д;
Х предложен и обоснован подход к оценке инвестиционной недвижимости региона с учетом фактора обременения города, сочетания различных источников финансирования Ч средств домашних хозяйств, коммерческих банков, инвесторов, бюджетов);
Х усовершенствованы методы оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость Ч внесено предложение по использованию показателя EVA, характеризующего целесообразность инвестиций в жилую недвижимость региона;
Х разработаны предложения по совершенствован ню рынка жилья в столичном регионе в части изменения механизма ценообразования за счет снижения обременения города и затрат на получение разрешений на застройку, преодоления асимметрии рынка путем разработки рейтинга застройщиков, привлечения новых' источников финансирования - средств предприятий и организаций.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в выявлении особенностей становления и функционирования рынка жилой недвижимости региона, обосновании разных вариантов финансирования строительства жилой недвижимости региона.
Предложение по необходимости развития рынка инвестиционного жилья в г. Москве, способного частично снизить остроту жилищной проблемы, может быть использовано государственными органами при разработке жилищной политики.
Развитые автором положения по обоснованию цен при разных схемах финансирования строительства и реализации жилья, по ликвидации асимметричности информации рынка могут быть использованы всеми участниками рынка жилой недвижимости.
Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на научно-практических конференциях в Российском университете дружбы народов и Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.
Выводы и предложения внедрены при разработке стратегии Проминдустрия АГ, что подтверждается актом о внедрении. Материалы диссертации используются в учебном процессе по дисциплинам Экономика недвижимости и Оценка бизнеса.
По теме диссертации опубликовано 5 работ, общим объемом 1,7 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Работа содержит 176 машинописного текста, список литературы из 144 наименований, 6 рисунков и 25 таблиц.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, отражены цели и задачи исследования, показана научная новизна и практическая значимость работы. В первой главе рассмотрена сущность и структура регионального рынка недвижимости, и жилой недвижимости в частности, определено влияние рынка жилой недвижимости на состояние экономики, рассмотрен механизм законодательного регулирования рынка. Во второй главе проведен анализ этапов становления и функционирования рынка жилой недвижимости в РФ, выявлены особенности формирования рынка недвижимости региона - г. Москвы, раскрыты варианты финансирования
реализации жилья в регионе. В третьей главе обоснованы предложения по развитию рынка инвестиционного жилья в г. Москве, по организации финансового механизма при строительстве и реализации жилой недвижимости, а также по стимулированию экономической активности населения на рынке жилой недвижимости. В заключении обобщены важнейшие выводы н практические рекомендации по результатам проведенного исследования.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Первая группа проблем связана с разработкой теоретических основ функционирования рынка жилой недвижимости в целом, и отдельного региона в частности.
Формирование рыночной экономики, появление частной собственности, процессы приватизации и акционирования обусловили появление новых для нашей практики и теории категорий недвижимость, рынок не движимости, которые дого и успешно функционируют в странах с развитой рыночной экономикой. Более того, во многих развитых государствах в условиях спада экономики (США, Японии и других), а также в странах с переходной экономикой (Китай) развитие рынка недвижимости (особенно жилой) имело приоритетное направление.
Несмотря на длительность использования термина недвижимость существенных различии в его определении разными авторами не наблюдается. Бее определения сводятся к тому, что в недвижимость включается земля и все то, что неотрывно с ней связано. Недвижимости как товару присущи особенности - договечность использования; стационарность, неподвижность; значительная стоимость объектов и невозможность приобретения по частям; материальность; разнородность; уникальность н неповторимость каждого объекта. Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение.
Особенность недвижимости как товара предопределила формирование рынка недвижимости, который является неотъемлемой частью рыночного хозяйства, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования дожны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Рынок недвижимости можно определить как совокупность различных объектов недвижимости, операций с ними, участников операций, а также информационных и финансовых потоков, обслуживающих сдеки на этом рынке.
Вместе с тем рынку недвижимости присущи некоторые особенности Ч несовершенство, цикличность и низкая ликвидность рынка, особая важность правового аспекта при совершении сделок на рынке, низкая эластичность предложения в коротком периоде, высокая стоимость объектов недвижимости, существенная зависимость от уровня государственного регулиро вания, значительная величина трансакционных издержек, ограниченное количество покупателей н продавцов. Субъектами рынка недвижимости являются
государство, продавцы, покупатели, инвесторы, заказчики, финансовые учреждения, адвокаты. С объектами жилой недвижимости на рынке осуществляются следующие операции приватизация, купля н продажа, наследование н дарение, использование в качестве залога при кредитовании, инвестиции, сдача в аренду, эксплуатация и т.д.
Жилье существенно отличается от других товаров, поскольку оно является недвижимостью; неоднородно по размеру, планировке, местоположению, времени постройки, используется в течение длительного периода; является дорогостоящим; имеют место высокие издержки, связанные со сменой жилья. Кроме того, рынок жилья в меньшей степени подвержен воздействию моды (требования к нашью и его параметрам меняется со временем, но эти изменения происходят в течение длительного периода времени). Более того, на рынке жилой недвижимости кроме системной цикличности существенно проявляется и сезонная цикличность.
Рынок жилой недвижимости представляет собой систему объектов и субъектов жилой недвижимости, а также отношения, возникающие между его участниками - застройщиками, населением, государством, инвесторами, кредиторами, посредниками - при совершении различных операций с объектами недвижимости. Кроме того, рынок жилой недвижимости, является подсистемой финансового рынка (сферой вложения капитала). В диссертации приведена расширенная классификация рынка жилья по совокупности критериев - в зависимости от вида, от продожительности и характера использования жилья, от класса объекты жилой недвижимости, от применяемого материала наружных стен здания различают дома, по типу прав собственности и проч.
На состояние рынка жилой недвижимости оказывают влияние различные факторы, среди которых можно выделить следующие социальные, экономические и административные (рис. 1).
Факторы, влияющие на спрос и предложение на рынке жилой недвижимости
социальные
экономические
административные
рост численности населения
уровень развития ипотечного кредитования
уровень законодательного регулирования
рост уровня образования
потребительские ожидания относительно цен и доходов
процентные ставки по кредитам банков
изменение уровня доходов юридических и физических лиц
действующая система налогообложения
уровень развития инфраструктуры рынка
количество покупателей
ставки арендной платы уровень развития финансового рынка
потребительские вку- цены на жилье сы и пред почтения
уровень развития транспортной сети
Рис. 1. Классификация факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости
Источник: Составлено автором.
Необходимо отметить неоднородность рынка жилья по регионам страны. Среди основных параметров и факторов, определяющих неравномерность развития региональных рынков недвижимости можно выделить административный статус и размеры населенного пункта; природно-климатические условия; структура и состояние жилищного фонда; местоположение населенного пункта Ч удаленность от столиц и крупных городов, других государств; уровень развития инфраструктуры; качество жизни Ч экология, криминогенная ситуация и проч.; состояние рынка труда; законодательное обеспечение рынка; позиция местных органов власти и т.д.
Рынок жилой недвижимости (в т.ч. и региона) вовлечен в движение денежных потоков между домашними хозяйствами, государством, финансовым рынком и субъектами хозяйствования. Л потому влияние рынка жилой недвижимости проявляется как на макроуровне, так и на мезо - и микроуровне. С точки зрения макроуровня речь вдет о воздействии рынка на состояние бюджетов. Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния жилой недвижимости на экономическое развитие определяется высоким мультиплицирующим эффектом деловой активности в сфере недвиж им ости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики. Развитие рынка жилья, который зависит от инвестиционных ресурсов, одновременно способствует активизации инвестиционных процессов, поскольку вовлекает в жилищную сферу сбережения населения, временно свободные средства отдельных компаний, субсидирующих строительство жилья для своих работников, внебюджетные финансовые ресурсы. Развитие рынка жилой недвижимости реализуется также посредством эмиссии ипотечных облигаций, корпоративных облигаций организаций-застройщиков и жилищных сертификатов, в результате чего активизируется фондовый рынок.
Рынок жилья тесно связан с ипотечным рынком, и, следовательно, приобретение жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитов ания оказывает существенное влияние на развитие банковской системы. При этом, учитывая наличие залогового механизма, ипотечное кредитования становится менее рисковым видом банковского кредитования, а также происходит оптимизация кредитного портфеля коммерческих банков.
В диссертации проведен анализ законодательного обеспечения рынка жилой недвижимости и сделан вывод, что за последние годы в стране в основном сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере.
Осуществляемые в стране в 1990-1991 гг. приватизационные процессы и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и выделению нового сегмента - рынка недвижимости. Это предопределило выделений второй группы проблем, которые связаны с особенностями становления и развития рынка жилья в отдельных регионах РФ в условиях формирующейся рыночной экономики. Причем в период формирования рыночной экономики России именно рынок жилой недвижимости стал основной и наиболее развитой частью рынка недвижимости. По итогам 1992 г. (данные Федеральной службы государственной статистики) в РФ было приватизировано государственного и ведомственного жилищного фонда всего 125 мн.кв.м, или 2,6 мн.квартир. К концу 1992 г. в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан, в 1995 г. 36%, в 2000 г. - 47%, а в 2006 г. -62%.
Становление рынка жилья в РФ происходило под воздействием разных факторов, оказавших как положительное, так и отрицательное воздействие. Среда основных факторов роста необходимо отметить политическую стабильность, увеличение ВВП (в т.ч. и на душу населения), который за период с 1995 по 2004 гг. вырос более чем в 11 раз. Кроме того, если до 2000 г. имел место постоянный дефицит госбюджета, то с 2000 г. наблюдается профицит, размер которого постоянно растет - в 2000 г. - 2%, в 2005 г. - 7,7% ВВП. Положительное влияние на развитие рынка жилой недвижимости оказало и снижение темпов инфляции.
Уровень развития рынка жилой недвижимости во многом определяется состоянием отрасли строительства, в развитии которой можно выделить некоторые особенности развития отрасли строительства по сравнению с другими отраслями российской экономики. В строительстве в период с 1990 по 2004 гг. всегда имел место положительный сальдированный финансовый результат. Вместе с тем, в строительстве с 1990 г. сохраняется один из самых низких показателей доли убыточных организаций по сравнению с другими отраслями экономики.
Активизации жилищного строительства также способствовало повышение стабильности и устойчивости банковского сектора, увеличение объема кредитования физических лиц на строительство и приобретение жилья. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в 2004 г. по сравнению с 2000 г. почти в 11 раз. Результатом этого явилось и существенное увеличение с 1997 г. по 2004 г. расходов населения на приобретение жилой недвижимости - с 1,0 трн.руб. в 1994 г, (без учета деноминации 1998 г.) до 255,2 мрд руб. в 2004
г. В целом, за период с 1992 по 2004 гг. доля этих расходов в общей совокупности денежных доходов и сбережений выросла с 0,1 до 2,3%.
Вместе с тем в связи с ухудшением общей экономической ситуации в стране, сокращением доли инвестиций в жилищное хозяйство в общем их объеме с 21,7% в 1992 г. до 8,4% в 2004 г. за годы рыночных преобразований жилищный фонд в РФ вырос всего на 17% (с 2492 мн, кв.м в 1992 г. до 2912 мн.кв.м в 2004 г.), а размер жилья, приходящегося на 1 жителя (при сокращении численности населения страны) увеличися на 21% (с 16,3 в 1992 г. до 20,6 в 2004 г.). Более того, длительный период уменьшалось количество введенных жилых домов. С 1990 по 2000 гг. оно сократилось почти в 2 раза, и только с 2000 г. наметилась тенденция незначительного роста объемов вводимого жилья. При этом изменися средний размер построенных квартир. Так, если в 1980 г. средний размер общей площади квартиры составлял 49,9 кв.м., то в 2000 г. он увеличися до 81,1 кв.м, а в 2004 г. - до 86,0 кв.м.
Необходимо отметить, что за анализируемый период существенно изменилась система финансирования жилищного строительства - увеличилась доля жилых домов, построенных гражданами за свой счет и с помощью кредитов. Если в 1990 г. этот показатель составлял менее 10%, то в 2004 г, Ч почти 40%,
Одним из факторов, сдерживающих строительство и реализацию жилья, является постоянный рост цен. Так, если в 1985 г, стоимость строительства 1 кв.м. площади многоквартирного многоэтажного крупнопанельного жилого дома за счет государственных капитальных вложений составляла около 260 руб., то в 1990 г. - около 320 руб., а в 1991 г. - порядка 800-1000 руб. Из-за высоких цен на рынке многие граждане не могут улучшить жилищные условия, хотя по оценкам экспертов более 61% физических лиц страны хотели бы улучшить свои жилищные условия и лишь 9% российских граждан могут это сделать за счет собственных средств. Ситуация еще в большей степени обострилась в 2005 г., когда рост цен составил около 25 -30% в разных регионах страны.
Проведенный автором анализ позволил выделить этапы становления рынка жилой недвижимости, различающиеся по совокупности критериев.
Х 1 этап (1990-1998 гг.). Среди положительных аспектов периода можно отметить создание законодательной базы; изменение структуры собственников жилья; расширение источников финансирования; стимулирование процессов приватизации; формирование рынка жилья; снятие ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в частной собственности; ориентация на социально не защищенные слон населения (введение субсидий, дотаций и проч.). Отрицательными сторонами периода были отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника в жилищной сфере; резкое снижение платежеспособного спроса населения; отсутствие кредитов на приобретение жилья; снижение объемов жилищного строительства; неподготовленность рыночных институтов; отсутствие рынка аренды частного жилья и т.д.
Х Положительными аспектами 2 этапа - 1999-2003 гг. - являлись развитие законодательной базы; введение жилищных сертификатов; рост ввода жилых домов; ориентация на население со средним уровнем дохода; увеличение инвестиций в жилищную сферу; увеличение платежеспособного спроса населения; использование механизма ипотечного кредитования. К отрицательным сторонам периода следует отнести сокращение темпов приватизации жилья; последствия кризиса 1998 г.; усиление дифференциации общества по уровню доходов; слабое развитие рынка аренда частного жилья.
Х Положительные стороны 3 этапа (с 2004 гг. по настоящее время) -совершенствование законодательства; завершение работы по составлению земельного кадастра; разработка реальной программы догосрочного ипотечного кредитования; изменение системы налогообложения доходов физических лиц при использовании ими ипотечных кредитов. Отрицательными аспектами периода являются резкий рост цен; существенное снижение предложения; снижение ликвидности жилья на первичном и вторичном рынках.
Характеризуя рынок жилья в г. Москве необходимо отметить, что в течение анализируемого периода, на нем проявлялись как общероссийские тенденции (увеличение доли собственников жилья, изменение структуры жилого фонда по типам помещений), так и специфические процессы, обусловленные различными факторами. Прежде всего, Москва является одним из старейших городов стран ы, а потому имеет особую систему застройки. Кроме того, слезет учесть, что в г. Москве сосредоточены практически все правительственные учреждения (страны и города), зарубежные посольства и представительства. Москва является и культурным центром страны. Это приводит в необходимости учета особенностей функционирования рынка жилой недвижимости в регионе. Рынок жилой недвижимости г. Москвы является одним из наиболее развитых. Он включает в себя [www.mgr.nl] г
Х 1400 риэтерских агентств;
* около 95000 ежегодных сделок с вторичной недвижимостью;
* 3-6% составляют комиссионные агентства;
Х 40% и более составляет рост цен на недвижимость.
Ежегодно в регионе растет объем вводимого строительным комплексом города жилья - в 1996 г. он составил 3273,5 тыс. кв.м, в 2000 г. - 3530,2 тыс. кв.м, 2005 г. Ч 5224,1 ты с. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем в целом по городу выросла к 2006 г. до 23 кв.м на человека, однако количество нуждающихся в улучшении жилищных условий за период с 1 января 2000 г, по 1 января 2006 г. возросло с 185 тыс. 700 семей до 199 тыс. 600 семей.
Одной из самых главных особенностей функционирования рынка жилой недвижимости г. Москвы является механизм ценообразования. Из -за перенаселения столицы цены в настоящее время стали основным препятствием приобретения жилья. К сожалению, из-за этого страдают, в основном, москвичи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но не относимые к категории социально незащищенных граждан. 10
На начальном этапе формирования рынка жилья в г. Москве цены устанавливались на основе себестоимости строительства, причем существовали единые цены как на первичном, так и на вторичном рынках квартир. Это было обеспечено за счет существующей системы расчетов Правительства Москвы со строителями, которым в счет погашения догов бюджета за выпоненные работы передавались права иа часть квартир в новостройках (строительные организации реанзовывали по свободным договорным ценам, тогда как правительство Москвы продавало квартиры по фиксированным ценам). Часть квартир муниципалитет продавал по свободным ценам, которые в 3-4 раза превышали себестоимость возводимого жилья, но это не оказывало существенного влияния на формируемые цены, поскольку доля таких квартир была незначительна. В середине 90 -х гг. был сформирован рынок жилья, реализуемого по взаимозачетам. Зачеты проводились по коммерческой стоимости жилья, устанавливаемой правительством Москвы. При этом коммерческая стоимость была выше рыночной в среднем на 15%. В 1997 г. было принято решение об упразднении взаимозачетов, в результате чего сначала выросли цены в новостройках, а затем и в старых домах.
Единой тенденции в движении цен в период 90-х гг. не было, цены то увеличивались, то снижались (табл. 1). При этом в начале 90 -х гг. наблюдася стремительный рост цен в городе при негативных изменениях основных макроэкономических показателях н при отсутствии превышения спроса над предложением. К 1997 г. цены на рынке жилья несколько стабилизировались, однако впоследствии (с 2001 г.) стали стабильно расти.
Таблица 1
Динамика средних цен на жилье в г. Москве и фа кто ры, влияющие на движение цен
Год Годовой прирост цены, % Средняя цена, дол. США Наиболее значимые факторы,обуславливающие изменение цены
1990 - 100 Неразвитая материальная база
1993 200 752 Отказ государства от монопольной роли инвестора, подрядчика и собственника жилья Увеличение предложения иэза массовой приватизации жилья
1995 8,5 1217 Относительная финансовая стабилизация
1998 -6,3 890 Финансовый кризис
2002 14 966 Достижение относительной стабилизации экономики Рост требований покупателей к кшеству жилья
2003 45 1400 Рост цен на нефть Снижение объема предложения дешевого жилья в новостройках
Первые земельные и инвестиционные аукционы Рост цен на стройматериалы
2005 353 2450 Введение закона о долевом строительстве Введение положения о расселении жителей сносимых домов в пределах района, а не всего округа Сокращение предложения жилья
2006 50 (полугодие) 3700 Увеличение объемов ипотечного кредитования Увеличение сделок по покупке жилья в инвестиционных целях Сокращение предложения жилья
Источник: Составлено автором поданным www.im.ru.
На состояние рынка жилой недвижимости региона оказывали влияние допонительные факторы, незначительно проявляющиеся на рынках других регионов России.
Х Рынок жилья в г. Москве подвержен воздействию преимущественно внешних факторов, среди которых можно выделить приток внешних инвестиций и миграцию граждан из других регионов (ежегодно в столицу легально прибывает около 25 тысяч граждан, что приводит к наличию постоянного спроса на жилье как со стороны москвичей, так и со стороны приезжих из регионов РФ и стран СНГ), Из всех регионов России только в г. Москве было отмечено влияние мировых цен на нефть на цены на жилье - резкое возрастание цен на нефть в 2002-2003 гг. спровоцировало и рост цен на московскую недвижимость.
Х Поскольку на рынке жилой недвижимости г. Москвы цены традиционно указывались в доларах США, то различные колебания валютного курса оказывали существенное влияние на состояние рынка. Причем снижение курса долара, происходящее с 2003 года, также обусловило рост цен на московскую недвижимость.
Х В г, Москве сохранена возможность получения бесплатного жилья, хотя Жилищным Кодексом это не предусмотрено. В настоящее время доля социального жилья, предназначенного для очередников, молодых семей и лиц, переселяемых из пятиэтажных и ветхих жилых домов, составляет более трети возводимого жилья.
Х Обременение застройщика. Если в развитых странах государство является основным заказчиком строительства объектов инфраструктуры, то в России (и особенно в г, Москве) проблема создания инфраструктуры во многом переносится на застройщиков, которых обязывают не только передавать определенную долю возводимого жилья городу (в среднем 29-35%) возводимого жилья, но и обустраивать дороги, объекты социальной инфраструктуры. По оценкам экспертов, обременения застройщиков в центре столицы достигают до 60% от стоимости жилья, в результате чего цены по отдельным в идам недвижимости превысили 18 ты с.дол. за кв.м [РИА Новости, 26.07.2004 г,}.
Х Эффект относительного избытка строительства в 90 -е годы (спрос на жилье был значительно ниже, чем предложение, которое ежегодно составляло 12
окало 3,4 мн.кв.м.) и сокращение строительных площадок в 2000-е годы. Причем до 2000 г. в столице осуществлялась массовая застройка, то начиная с 2000 г. Ч массовая застройка сохранилась в Южном Бутово, Куркино и Марьино, при осуществлении точечной застройки в обжитых районах.
Х Высокая плотность населения, составляющая в среднем по городу 10382,75 тыс .чел. /кв. км (доя сравнения плотность населения в Московской области 143,88 чел./кв.км).
Х Большой удельный вес ветхого и пятиэтажного жилья. За последние несколько лет (с начала 2000 г.) в столице снесено 4,4 мн.кв. метров ветхого и аварийного жилья, к 2010 году планируется снести еще 3,6 мн.кв. метров.
Х Рынок жилья г. Москвы является одним из самых информационно закрытых рынков. Отсутствуют сведения об объемах зарегистрированных сделок, уровне рентабельности по секторам недвижимости, себестоимости строительства и поной себестоимости реализации жилья.
Х Развитая инфрастуктура. В г. Москве традиционно имела место развитая транспортная сеть. Застройка жилых кварталов осуществлялась при одновременном строительстве объектов социальной сферы - детских садов, школ, спортивных комплексов, поликлиник и др.
Х Высокая ценовая дифференциация рынка. Сохраняется разброс цен по административным округам города (на 01.01,06 г. от 3246 дол. за 1 кв.м в Центральном округе до 1626 дол.в Зеленоградском),
Х Высокий уровень монополизации рынка. Из 5224,1 тыс.кв.м жилых домов, введенных в эксплуатацию строительным комплексом г. Москвы в 2005 г., более 40% приходится на Московский союз строителей. Реализацию же объектов жилой недвижимости в г. Москве (в отличие от других регионов) осуществляют не только риэтеры и застройщики, но и коммерческие банки, управляющие компании.
Х В г. Москве первом из регионов России в начале 90-х гг. сформировася легальный рынок аренды жилой недвижимости. Основными арендаторами являются иностранные граждане, работающие в крупных компаниях (их доля в 2004 г, составляла 70%).
Х В столице с 2004 г. действуют повышенные коэффициенты к плате за государственную регистрацию прав на объекты недвижимо го имущества, сделок с ним, ограничений, обременении прав - от 1,5 до 1,6.
В 2005-2006 гг. появились новые тенденции на рынке жилой недвижимости г. Москвы. Во-первых, из-за необходимости соблюдения требования закона о долевом строительстве, в соответствии с которым привлекать средства соинвесторов разрешается только после получения всей разрешительной документации, происходит сокращение количества новых проектов на рынке. Во-вторых, усиливается монополизация рынка, происходят процессы продажи, поглощений и слияний строительных компаний. Строительство многих объектов в городе осуществляется несанкционированно. За грубые нарушения порядка градостроительной деятельности только в 2005 г. было приостановлено действие
лицензий у 68 организаций и 53 вынесены предупреждения, против некоторых компаний возбуждены уголовные дела. Особо тревожной является тенденция небывалого роста цен на все жилые объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Кроме того, произошло смещение спроса в сторону квартир с более высоким качеством при снижении спроса на квартиры низкого качества.
Механизм продаж жилой недвижимости во многом определяется особенностью ценообразования. Ведь в отличие от других рынков, при изменении параметров макроэкономики, снижения цен на рынке жилой недвижимости, как правило, не происходит. Несовершенство законодательства, недостаточная информированность участников рынка, длительный цикл строительства предопределили наличие интервала цен, а потому необходимо разрабатывать и использовать наиболее оптимальные формы финансирования приобретения жилья.
В настоящее время возможно использование различных вариантов инвестирования средств в жилую недвижимость - кредитование; ипотека; субсидирование государством приобретения жилья отдельными категориями граждан; привлечение средств на основе долевого участия будущих покупателей.
Использование кредитных средств является одной из наиболее ранних форм приобретения жилья в условиях рыночной экономики. Данная форма имеет определенное преимущество - банкам проще контролировать целевое использование денежных средств. С другой стороны, является более рискованным вариантом, поскольку законодательно не определены возможности банков компенсировать потери в случае невыпонения обязательств граждан по уплате процентов по кредиту и погашению основного дога.
Развитие ипотеки дожно было позволить снизить риски кредитования приобретения и строительства жилья. В настоящее время в России используются три разновидности ипотеки Ч стандартная, социальная и сельская. И количество ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам в г. Москве, постоянно растет. Если в 2000 г. было выдано 1364 кредита, то в 2005 г. - уже 4600, в результате чего в 2005 г, количество сделок с привлечением ипотеки выросло по сравнению с 2004 г. более чем в 3 раза. Однако развитие ипотеки сдерживается высоким уровнем процентных ставок, неприемлемым для большинства граждан, ориентацией преимущественно на вторичный рынок жилья, наличием допонительных издержек. Хотя до 70% российских домохозяйств желали бы улучшить свои жилищные условия; при этом только 10% семей имеют достаточные доходы, чтобы сделать за счет ипотеки. Необходимо также иметь в виду, что за период, в течение которого заемщик выбирает объект ипотеки, готовит необходимый пакет документов, оговаривает услов ия сдеки с продавцом, страховой компаний и т.д, может произойти повышение цен на жилье. В диссертации рассмотрены схемы ипотечного кредитования (в т.ч. и очередников), предусмотренные Московской программой ипотечного кредитования, в соответствии с которой увеличен срок кредитования до 30 лет,
определен порядок предоставления из бюджета города безвозмездных субсидий на приобретение и строительство жилья, снижена величина первоначального взноса до 10% стоимости жилья, уменьшена до 10,5% годовых процентная ставка.
Приобретение недвижимости на основе долевого строительства позволяет населению осуществить покупку по более низким ценам, которые фиксируются на момент заключения договора, в результате чего квартира может быть выкуплена до начала строительства, но право собственности на жилье, ими профинансированное, граждане могут получить только при получении свидетельства о государственной регистрации. Для удобства на рынке предлагаются несколько схем долевого участия - единовременная поная выплата стоимости жилья; долевое строительство с частичной оплатой; зачет имеющегося жилья при долевом участие с доплатой или без таковой. К преимуществам долевого строительства следует отнести частичную оплату, более низкую стоимость жилья (на 20-30%) по сравнению с готовым жильем, индексацию оставшейся суммы денежных средств. Основными недостаткам являются невозможность пользоваться жильем до его оплаты, получение права собственности на жилье только после получения свидетельства о государственной регистрации, а потому высокий уровень риска.
Для снижения риска был принят закон о долевом участии в строительстве, определивший механизм финансирования строительства, а также взаимоотношения застройщиков и покупателей жилья. Что касается изменения финансирования, то вместо средств граждан застройщики вынуждены в большей степени ориентироваться на банковские кредиты (что было сложно в условиях их солидарной ответственности с банками). С другой стороны, до начала сбора средств дольщиков требовалось получить необходимые разрешения, чт о раньте делалось на более поздних стадиях строительного никла, А это в свою очередь, -допонительные финансовые затраты. К тому же по отношению к застройщикам были установлены более жесткие условия по соблюдению сроков строительства. В результате принятие этого закона оказало негативное воздействие - в регионе произошло сокращение объемов предложения на первичном рынке, обусловившее и рост цен, И для устранения недочетов в закон в 2006 г. были внесены корректировки - отменена солидарная ответственность застройщиков и банков-залогодержателей, индивидуальные застройщики лишились права выступать в качестве застройщиков, исключена возможность расторжения договора долевого строительства по инициативе застройщика при нарушении участником договора обязательств по оплате жилья, определены порядок государственного регулирования и надзора в сфере долевого строительства.
Использование жилья как объекта инвестирования и источника получения допонительного дохода в будущем предопределило выделение третьей группы проблем. Жилье относится к одним из дорогих активов, а потому приобрести его за счет собственных и заемных средств могут не все желающие. Именно дяя таких граждан необходимо предусмотреть возможность аренды жилья в течение
периода времени, достаточного для накопления и последующей покупки недвижимости. Существуют граждане, желающие улучшить качество своего жилья, готовые продать существующее и приобрести новое жилье, для которых также привлекателен рынок аренды, т.к. в случае срочной продажи собственного жилья цена может оказаться ниже, чем при тщательном поиске покупателя. Кроме того, у многих граждан накапливаются денежные средства, которые они инвестируют в наиболее доходные активы, а жилье традиционно относилось к активам, способным приносить прибыль (от сдачи жилья в аренду или перепродажи в будущем). Особо привлекателен такой вариант вложения денежных средств в крупных городах, и в первую очередь, в г. Москве, где приобретение квартир с целью перепродажи стало осуществляться с конца 2000 г. Однако число таких инвестиционных покупок было мало - около 1-2% от общего числа покупаемых квартир. Ситуация изменилась в 2003 г. под воздействием устойчивой тенденции снижения курса долара Ч наиболее ликвидного актива 90-х гг. Необходимость поиска нового способа защиты и приумножения накоплений обусловила повышение интереса граждан к приобретению объектов недвижимости с целью их дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. По итогам 2004-2005 гг. доходность сделок сдачи жилья в аренду составила в среднем 20-40%, что намного выше доходности банковских депозитов (7-9%) или ценных бумаг (10-25%). В строительстве коммерческого жилья заинтересован и город, поскольку часть средств от его продажи направляется на финансирование строительства муниципального жилья.
Создание каждого объекта недвижимости в городе представляет собой особый уникальный инвестиционный проект, так что основой для исследования процесса развития региона является подход к нему как к инвестиционному проекту, т.е. застройщики дожны принимать решения с учетом следующих моментов:
1. Выбор экономически эффективного проекта. Для более корректного принятия решения об осуществлении такого инвестиционного проекта считаем целесообразным использовать показатель экономической прибыли (EVA), рассчитываемый по формуле:
EVA = 1С (ROIС - WASS), где 1С Ч инвестированный капитал;
ROI С Ч доходность инвестированного капитала;
WASS Ч средневзвешенная цена капитала (требуемый уровень доходности).
2. Создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.).
' 3. Получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта. Для г. Москвы данный аспект традиционно является наиболее сложным, именно здесь возникают проблемы обременения, связанные с получением документации на
осуществление застройки (застройщик передает городу 30-35% построенного жилья для предоставления его очередникам и финансирует развитие социальной и инженерной инфраструктуры). С одной стороны, развитие инфраструктуры необходимо для повышения качества жилищных услуг, а, с другой, приводит к существенному удорожанию жилья. Более того, зачастую возникают не учитываемые издержки, связанные с получением разрешений на застройку, которые способны осуществлять только компании, имеющие особые преференции. Т.о., при использовании застройщиком заемного капитала необходимо учитывать обременение города путем корректировки цены заемного капитала (С*ж) по формуле:
С*зк 11 Сэк + {1 + Бобр./Зсовок.), где С зх - исходная цена заемного капитала;
Бобр. Ч стоимость обременения строительства;
5совок,- совокупная стоимость объекта строительства.
Учитывая изменение законодательства, устанавливающего необходимость использования застройщиками собственных средств, итоговая цена капитала (\VACC), используемого при осуществлении строительства можно рассчитать по формуле;
\VACC = сЬ С*ж (1 - Т) + <Ьк Сек. где с!эк - доля заемного капитала в общей стоимости объекта недвижимости;
Т Ч ставка налога на прибыль;
ж- доля собственного капитала в обшей стоимости объекта недвижимости;
Сек-цена собственного капитала.
Для более взвешенного принятия инвестиционного решения все показатели эффективности вложений в жилье дожны быть переоценены на основе скорректированной ставки.
4. Поиск инвесторов. Определенные сдвиги произошли и в этом направлении. Так, в качестве инвесторов уже используются средства не только коммерческих банков, предприятий и организаций, но и закрытых паевых фондов, которым разрешено инвестировать средства в объекты недвижимости.
5. Определение условий привлечения инвестиций и заемных средств.
6. Разработка механизмов оборота средств и форм их возврата.
7. Отбор и привлечение подрядчиков, при котором целесообразно принимать во внимание такие факторы как соответствие требованиям государственной и региональной политики, достаточные финансовые возможности, соблюдение требований к качеству выпоняемых работ в соответствии с действующими стандартами, соблюдение эко логических требований.
Практическая реализация проекта. К этому моменту дожны быть определены строительные фирмы, организовано финансирование
осуществляемых работ. Затем проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа.
9. Контроль над осуществлением работ. Оценив проект, необход имо учесть и различные виды рисков, проявляющиеся на рынке жилой недвижимости. Среди них наиболее значимыми являются рыночные риски, риск управления недвижимостью, риск низкой ликвидности, региональный риск, риск износа, экологический риск, риск инфляции, законодательный риск, налоговый риск.
Как уже отмечалось, одна из самых важных проблем развития рынка жилья в г. Москве заключается в возрастании цен. Для анализа структуры затрат и обоснования действующих цен реализации жилья выбран элитный жилой комплекс (с подземными гаражами) общей возводимой площадью - 83,7 тыс. кв.м, Строительство объекта осуществляется в течение двух лет - 2005-2006 г. (основные проектно-изыскательные работы проводились в 2004 г.) за счет использования как собственных, так и заемных средств Ч кредита банка и средств соинвестора. В соответствии с распоряжением правительства Москвы предусмотрены затраты на развитие инфраструктуры (8,3% совокупных затрат) и передача городу части жилой площади - 14,3 тыс.кв.м. Совокупные затраты на возведение объекта составляют 109137 ты с. дол. (цена на рынке недвижимости г. Москвы указываются в доларах США). В структуре затрат выделены затраты на проектно-изыскательные работы; затраты строительно-монтажные работы; прочие расходы. Расчет себестоимости жилой площади проводися по нескольким вариантам - для обшей жилой площади и жилой площади без учета доли города, с учетом обременения города и средств соинвесторов и строительства только объекта только за счет собственных средств. При этом из налоговых платежей учитывались только налог на имущество организаций, налог на добавленную стоимость и налог на прибыль. Планируемый уровень рентабельности составил 15% (соответствующий среднему уровню рентабельности продукции в стране в 2005 г., и более чем в 2 раза превышающий уровень рентабельности в строительстве).
В результате проведенных расчетов цена реализации жилой площади варьировала в интервале от 3713 до 4683 дол. за 1- кв.м. Если же ориентироваться на минимальный уровень рентабельности, соответствующий среднему в строительной отрасли 6,9%, то цены реализации будут составлять 3452 и 4354 дол. за 1 кв.м соответственно. Цены реализуемого жилья в городе были бы еще ниже, если бы не было столь существенного обременения города, В этом случае цена реализации по анализируемому объекту составила бы 2112 (при строительстве за счет собственных средств) и 2742 дол. (при привлечении средств соинвесторов юридических лиц) за 1 кв.м. Тогда хотя частично можно приблизиться к задаче по достижению цены реализации 1 кв.м жилья в размере среднедушевого дохода физического лица за два месяца, который в г. Москве составил в 2005 г. 57092 руб. или 2120 дол. (поскольку мы оценивали строительство жилья в элитном кирпичном доме). Причем необходимо отметить, что автором не анализировалась обоснованность стоимости отдельных видов
строительных работ, которая в г. Москве явно завышена по сравнению с другими регионами страны и является договорной (за исключением госзаказа).
Учитывая такой разброс цен можно сделать вывод о том, что в настоящее время застройщикам гораздо выгоднее использовать схемы обхода закона долевого строительства. Поэтому для того, чтобы обойти требование о получении всей разрешительной документации до начала сбора средств граждан застройщики стали оформлять предварительные договоры купли -продажи квартир, которые по своей сути являются соглашениями о намерениях, предусматривающими заключение впоследствии заключение договора купли -продажи квартиры. Одним из применяемых вариантов долевого строительства является использование векселя на всю стоимость квартиры, выпускаемого компанией-застройщиком, который выдается участнику долевого строительства. Возможно также сочетание предварительного договора о купле-продаже квартиры и договора страхования. Кроме того, при привлечении средств на ранних этапах строительства застройщики вынуждены снижать цены в среднем на 20-30%, тогда как кредитные ресурсы при снижении ставки рефинансирования и изменении системы налогообложения им обходятся гораздо дешевле. Но если учитывать влияние обременения города на реальную процентную ставку (что, к сожалению, застройщиками до сих пор не принимается во внимание), то номинальная процентная ставка по кредиту для анализируемого объекта составит не 14%, указанные в договоре банка, а 18,2%, поскольку:
С*зк Сзк<1 +So6p7ScoBOK.)л14(l +0,3)=1Я^*/о,
В этом случае, при оценке жизнеспособности проекта на основе метода EVA, за счет увеличения средневзвешенной цены капитала (WACC) прибыльность проекта оказывается меньше в среднем на 3 -5%, а потому некоторые строительные объекты становятся непривлекательными для инвесторов.
Для разрешения этого противоречия считаем целесообразным ввести понятие справедливой стоимости жилья, под которой пони мается сумма денежных средств, необходимая для приобретения жилья, достаточная дня компенсации затрат застройщику и инвестору с учетом средней нормы прибыли и величины риска, а также упущенную выгоду индивидуального соинвестора (сопоставимую с прибылью инвестора) при совершении сдеки между независимыми участниками, владеющими поной информацией о данном объекте недвижимости. Наличие такой оценки не позволит строительным компаниям завышать цены на жилье, хотя это не означает, что компаниям не нужно прогнозировать возможную цену продажи.
Исследования, проведенные в диссертации, позволяют сформулировать следующие основные выводы.
1. Жилищная проблема по-прежнему остается одной из самых острой в стране Ч более 60% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий, окало 5 мн. семей проживают в ветхом жилье.
2. За годы рыночных реформ в РФ сложися рынок жилой недвижимости, который может быть определен как система объектов и субъектов жилой недвижимости, а также отношения, возникающие между его участниками - застройщиками, населением, государством, инвесторами, кредиторами, посредниками.
3. Рынок жилой недвижимости воздействует на состояние бюджетов различных уровней, способствует повышению деловой активности в сопряженных отраслях экономики, стимулирует развитие фондового рынка, оказывает существенное влияние на развитие банковской системы.
4. Рынок жилья России формировася под воздействием совокупности положительных (политическая стабильность, стабилизация экономики, рост доходов граждан, конъюнктура мировых цен) и негативных (сокращение инвестиций, высокий уровень риска, последствия кризиса 1998 г.) факторов.
5. За годы рыночных преобразований на рынке жилья произошли существенные преобразования ' - сформирована законодательная база, изменилась структура собственников, создана инфраструктура рынка, внедрены новые механизмы финансирования строительства и приобретения жилья -система ипотечного кредитования (в т.ч. приобретение жилья за счет накоплении ипотечных облигаций), долевое строительство.
6. Рынок жилья по регионам страны сохраняет неоднородность в силу специфичности природных и экономических условий, различий в жилищной политике и инфраструктуре рынка, индивидуального инвестиционного рейтинга регионов, местоположения населенного пункта, уровня развития инфраструктуры,
7. Рынку жилья г. Москвы присущи специфические черты Ч цены на жилье не отражают величину и структуру затрат и искусственно завышаются застройщиками. На развитие рынка оказывают существенное влияние внешние факторы - мировые цены на нефть и динамика валютного курса долара. В городе сохраняется высокая доля обременения города Ч до 35% от строящегося жилья и развитие инфраструктуры. С начала 2005 г. в г. Москве осуществляется преимущественное точечная застройка в обжитых районах, тогда как массовая застройка практически исчерпала себя.
8. При оценке эффективности проекта (строительства жилого дома) в г, Москве необходимо учитывать обременение города и корректировать ставку дисконта. Это позволит избежать банкротств строительных компаний, а, следовательно, существенно снизит риск вложений граждан в строительство жилья.
9. Рынок жилья г. Москвы является одним из самых информационно закрытых рынков. Учитывая асимметрию информации, особо характерную дня рынка жилой недвижимости, необходимо осуществить ряд мероприятий, а
именно сделать открытыми сведения о застройщиках и со инвесторах -юридических лицах, что позволит минимизировать возможные риски. В перечень открываемой информации можно было бы выделить два раздела:
Х общепризнанные элементы дня застройщиков и со инвесторов-юридических лиц - постоянное местонахождение и юридический адрес, описание характера деятельности и срока функционирования в дайной сфере, описание материнской и дочерних компаний, сведения о финансовом положении;
Х так и индивидуальные сведения. По застройщикам дожны быть представлены сведения о ранее возводимых объектах, соблюдении графика ввода, наличии претензий со стороны потребителей услуг после проживания в данном объекте. О соинвесторах -юридических лицах необходимо представление информации об участии в софинансировании таких объектов (перечень), доле участия, цене участия, структуре вложений.
На основе формируемой информации считаем целесообразным создание института (агентства) по составлению рейтинга застройщиков и потенциальных инвесгоров-юридических лиц. Этот рейтинг дожен быть доступным как для юридических, так и для физических лиц Ч потенциальных покупателей жилья.
Для снижения риска невыпонения застройщиками своих обязательств считаем целесообразным допускать к строительной деятельности только тех застройщиков, которые представили финансовые документы, прошедшие аудиторскую проверку.
10. С 2006 г. на рынке жилья в г. Москве проявились новые тенденции. Во-первых, из-за необходимости соблюдения требования закона о долевом строительстве, в соответствии с которым привлекать средства соинвесторов разрешается только после получения всей разрешительной документации, происходит сокращение количества новых проектов на рынке. Во-вторых, усиливается монополизация рынка жилой недвижимости, происходят процессы продажи, поглощений и слияний строительных компаний. Особо тревожной является тенденция небывалого роста цен на все жилые объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Считаем необходимым сделать более прозрачным механизм ценообразования, в первую очередь, на первичном рынке жилой недвижимости. И самым сложным в этом аспекте является раскрытие информации об элементах себестоимости жилья, об уровне фактической рентабельности строительства жилья в г. Москве, поскольку по оценкам экспертов до 85-90% стоимости 1 кв.м жилья в отдельных районах г. Москвы приходится на стоимость земельного участка. В таком случае в каждом регионе дожны быть открытыми цены на получение земельного участка в каждом конкретном месте. Необходимо снять существующие ад ми ни стративные барьеры при формировании и выделении земельных участков, разработки прозрачных конкурсных механизмов продажи земли под строительство.
11. В настоящее время существует ряд факторов, препятствующих росту жилищного строительства и развитию рынка жилья, внедрению эффективных
схем привлечения финансовых ресурсов для обустройства участков инженерными сетями, развитию системы догосрочного жилищного кредитования. Это связано с высоким уровнем цен, монополизацией рынка, непрозрачностью механизма ценообразования, низкой платежеспособностью граждан и др.
12. Государство, учитывая продожающийся стремительный рост цен в 2005-2006 гг. и развитие коррупции при распределении земельных участков, дожно контролировать процесс формирования цены реализации жилья, особенно это актуально для московского региона.
Для создания конкуренции на рынке строительства и реализации жилья считаем целесообразным решить вопрос о привлечении в порядке эксперимента в качестве застройщиков организации из других регионов страны и ближнего зарубежья. Причем для участия этих компаний в допонение к стандартным требованиям ввести обязательство представления гарантии надежного коммерческого банка или органа власти региона на всю сумму стоимости объекта недвижимости (или поручительство банка). Стимулирование рынка недвижимости и снижение цен в г. Москве возможно при привлечении к строительству средств предприятий и организаций, готовых финансировать строительство жилья для своих сотрудников. В этом случае целесообразно в пределах устанавливаемых лимитов учитывать затраты на строительство жилья в целях налогообложения по налогу на прибыль.
Основные положения диссертационной работы опубликованы в 5 научных трудах:
1. Сергеенков В.П. Этапы формирования рынка жилой недвижимости и его роль в региональном развитии. //Архитектура и строительство России. Ч 2006. Х № 5-6, - С. 45-47.
2. Сергеенков В.П. Рынок жилой недвижимости и его становление в России, //Трансформация отраслей и отраслевых рынков на современном этапе. Материалы научно-ракгаческой конференции молодых ученых экономического факультета. - М.: Изд-во РУДН. - 2005,- С. 91-94.
3. Сергеенков В.П. Некоторые аспекты инвестиций в предприятия различных отраслей, //Материалы 7-й научной конференции 26 мая 2005 г. Мировая экономика в XXI веке: проблемы и перспективы. М.: РУДН. Ч 2005. -С 183-185.
4. Сергеенков В.П. О методике оценки целесообразности инвестиций в реструктуризацию предприятия. //Труды секции Инвестиции и экономическая безопасность (выпуск9). М.: Изд-во РЭА. -С, 227-231.
5. Сергеенков В.П. Совершенствование государственного регулирования инвестиционной деятельности. //Материалы научно-практической конференции молодых ученых экономического факультета. М.: Изд-во РУДН. Ч 2004, - С. 9497.
Сергеенков В.П. Рынок жилой недвижимости и его становление в России. 22
Ссргеенков Владимир Павлович (Россия)
Совершенствование рынка жилой недвижимости региона (на примере г. Москвы)
В диссертации выявлены и проанализированы факторы, тенденции и проблемы, определяющие особенности становления и современного состояния рынка жилой недвижимости г. Москвы; раскрыты преимущества и недостатки схем финансирования жилищного строительства за счет различных источников; обоснован подаод к оценке жилья как объекту инвестирования, а также разработаны предложения по совершенствованию рынка жилья в столичном регионе в части изменения механизма ценообразования за счет снижения обременения города и затрат на получение разрешений на застройку, преодоления асимметрии рынга путем разработки рейтинга застройщиков, привлечения новых источников финансирования.
Sergeyenkov V. Pavlovich (Russia)
Perfection of the real estate market of region (by the example of Moscow)
In tlie dissertation factors, tendencies and the problems determining features of becoming and a modem condition of the market by a vein of the real estate of Moscow are revealed and analysed; advantages and lacks of circuits of financing of housing construction are opened due to various sources; the approach to an estimation of habitation as to object of investment is proved, and also offers on perfection of the market of habitation in capital region regarding change of the mechanism of pricing are developed due to decrease cities and expenses for reception of sanctions for building, overcoming of asymmetry of the market by development of a rating of builders, attraction of new sources of financing.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сергеенков, Владимир Павлович
ВВЕДЕНИЕ.
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА
1.1. Сущность и элементы регионального рынка недвижимости
1.2. Факторы развития регионального рынка жилой недвижимости и их влияние на социально-экономическое развитие региона
1.3. Законодательное регулирование рынка жилой недвижимости РФ и г. Москвы
ГЛАВА II. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА
2.1. Формирование и динамика рынка жилой недвижимости России
2.2. Особенности становления и функционирования рынка жилой недвижимости г. Москвы
2.3. Варианты инвестирования средств в жилую недвижимость в г. Москве
III. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ РЕГИОНА
3.1. Предпосыки формирования и перспективы развития рынка инвестиционного жилья в г. Москве
3.2. Основные направления совершенствования рынка жилой недвижимости в регионе
Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование рынка жилой недвижимости региона"
Актуальность темы исследования. Кардинальные преобразования в структуре собственности, произошедшие с начала 90-х гг. XX века обусловили развитие рынка жилой недвижимости, значимость которого определяется его способностью воздействовать на развитие экономики страны и отдельных регионов, на эффективность экономических реформ, на улучшение социальной инфраструктуры и повышение производства совокупности отраслей.
Существенное влияние на состояние рынка недвижимости оказывает и глобализация экономики. Россия все в большей степени интегрируется в мировое хозяйство, в результате чего, с одной стороны, наблюдается приток на российский рынок недвижимости иностранных инвесторов, а с другой, ощущается все большее влияние внешних факторов - рост мировых цен на нефть, изменение курса долара и др.
Вместе с тем за этот период произошла дифференциация российского общества (разрыв между доходами наиболее и наименее обеспеченных граждан составил 14,5 раз), приведшая к снижению в течение длительного периода платежеспособности домашних хозяйств. Для многих граждан страны проблема приобретения жилья (одна из самых главных потребностей) приобрела особую остроту. Ситуация усугубилась еще в большей степени из-за сокращения присутствия государства на рынке жилья как основного инвестора.
Рынок жилой недвижимости России еще молодой - ему всего 15 лет. Но за этот период уже выявились как позитивные, так и негативные последствия его реформирования. Среди позитивных факторов следует выделить появление рынка купли-продажи и аренды жилья, вовлечение в строительство жилья финансовых ресурсов негосударственных источников, прежде всего, средств населения, коммерческих банков, страховых з компаний, паевых фондов. Увеличение доходов отдельных категорий физических лиц существенно изменило критерии подбора жилья с точки зрения его качественных характеристик - категории дома, площади, планировки, наличия инфраструктуры. Но при этом для большинства населения приобретение жилья и улучшение жилищных условий стало недостижимым. Проблема доступности жилья становится приоритетной во всех субъектах РФ, и особенно в г. Москве.
Коэффициент доступности жилья, определяемый как отношение средней стоимости жилья к среднему заработку семьи, составляет в Москве 8,1, Лондоне - 6,94, Берлине - 5,89, Варшаве - 4,62. В мировой практике считается нормой рост цен на жилье в столичных городах в пределах 10-20% в год, тогда как в г. Москве только за 2004-2005 гг. он составил 100%. Для смягчения жилищной проблемы правительством поставлена задача увеличения объемов жилищного строительства в стране в два раза (до 80 мн.кв. м в год).
Кроме того, следует иметь в виду, что в России остается порядка 10 мн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья, а в очереди на получение квартир стоят более 5 мн. семей. Многие граждане лишились своих вложений из-за высокого риска рынка и недобросовестности застройщиков, развитие ипотеки тормозится в силу различных объективных и субъективных причин.
Необходим всесторонний анализ всей совокупности факторов, влияющих на состояние и перспективы развития рынка жилой недвижимости регион. Таким образом, важность и масштабы проблемы становления региональных рынков жилой недвижимости и обусловили выбор темы диссертационного исследования. Совершенствование рынка жилой недвижимости способно решить многие социальные проблемы общества -рост рождаемости, повышение уровня занятости, повышение качества жизни. Наряду с этим развитие регионального рынка жилой недвижимости стимулирует деловую активность в совокупности смежных отраслей -деревообработки, стеклопромышленности, производства металоконструкций, мебельной промышленности и проч.; расширяет кредитные операции коммерческих банков; активизирует деятельность на финансовом рынке.
Степень разработанности проблемы. Вопросы организации и функционирования рынка жилой недвижимости освещены в работах российских экономистов А.Н.Асаула, И.Т.Балабанова, П.Г.Грабового, Т.В.Коломиец, Д.В.Киреева, В.А.Кудрявцева, И.В.Липсица, С.Н.Максимова, О.С.Пчелинцева, В.И.Ресина и др.
Изучению роли государства на рынке жилья посвящены труды О.Э.Бессоновой, Р.М.Богданова, В.В.Григорьева, С.В.Шишкина и др.
Существенный вклад в развитие теории и практики вложений в недвижимость внесли зарубежные ученые Н.Ордуэй, Дж.Фридман, Г.Харрисон и т.д.
Однако в экономической литературе до настоящего времени недостаточное внимание уделено исследованию особенностей развития региональных рынков жилой недвижимости, а также инвестиционных процессов в жилищной сфере.
Цель исследования заключается в разработке теоретических положений и методических принципов регионального рынка жилой недвижимости для выявления тенденций развития рынка жилья столичного региона, разработки и обоснования предложений по совершенствованию деятельности его субъектов.
Для достижения указанной целью были поставлены следующие задачи: Х исследовать теоретические и правовые аспекты рынка жилья как одной из составляющих рынка недвижимости, оказывающей наибольшее воздействие на социальную сферу;
Х определить влияние рынка жилой недвижимости на состояние других смежных отраслей и сфер экономики;
Х выявить и охарактеризовать этапы становления рынка жилой недвижимости в России; определить факторы, оказывающие влияние на его состояние;
Х проанализировать динамику и современное состояние рынка жилья в одном из субъектов РФ - в г. Москве;
Х раскрыть основные формы финансирования жилья в регионе, их значение и перспективы развития;
Х разработать предложения по совершенствованию регионального рынка жилой недвижимости и снижения рисков, присутствующих на нем.
Объектом исследования являся рынок жилой недвижимости РФ и наиболее специфичного региона - г. Москвы, имеющий наибольшие масштабы и уровень развития, а также значимость для социально-экономического роста.
Предмет исследования - совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования и функционирования регионального рынка жилья между различными субъектами - государством, застройщиками, инвесторами, кредиторами, домашними хозяйствами, риэтерами и др.
Исследование проведено в рамках п. 5.6 - паспорта специальности ВАК России 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика).
Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области экономики недвижимости, инвестиций, экономической теории. При подготовке диссертации были использованы информационно-статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального банка России, Мэрии Москвы, аналитические материалы ведущих российских и зарубежных консультационных компаний в сфере недвижимости, материалы сети Интернет. Нормативно-правовую основу составили законодательные и нормативные акты РФ и субъектов РФ, законодательные и нормативные акты Президента и Правительства РФ.
В ходе исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, индукции и дедукции, обобщения и сравнения.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке предложений по совершенствованию рынка жилой недвижимости г. Москвы на основе раскрытия факторов, тенденций и проблем, определяющих особенности его становления и современного состояния.
Наиболее существенные научные результаты, выносимые на защиту, заключаются в следующем:
Х уточнено определение рынка жилой недвижимости, который представляет собой совокупность различных объектов недвижимости, операций с ними, участников операций, а также информационных и финансовых потоков, обслуживающих сдеки с этими объектами;
Х на основе анализа состояния рынка жилья РФ выявлены основные факторы, оказывающие как позитивное (рост экономики, укрепление банковской системы, повышение платежеспособности граждан, совершенствование законодательства), так и негативное влияние на его развитие (высокий уровень риска, высокая степень монополизации, высокий уровень цен);
Х выделены и охарактеризованы этапы становления рынка жилой недвижимости в регионах России (с 1991 по 1998 гг., с 1999 по 2003 гг., с 2004 г по настоящее время);
Х раскрыты особенности становления и функционирования рынка жилья в г. Москве, связанные с особым статусом города - политическим, экономическим и культурным центром страны, с преобладающим воздействием на рынок внешних факторов - притоком внешних инвестиций, миграцией граждан, сохранением возможности бесплатного получения жилья, высоким уровнем монополизации рынка и т.д.;
Х предложен и обоснован подход к оценке инвестиционной недвижимости региона с учетом фактора обременения города, сочетания различных источников финансирования - средств домашних хозяйств, коммерческих банков, инвесторов, бюджетов);
Х усовершенствованы методы оценки эффективности инвестиций в жилую недвижимость - внесено предложение по использованию показателя EVA, характеризующего целесообразность инвестиций в жилую недвижимость региона;
Х разработаны предложения по совершенствованию рынка жилья в столичном регионе в части изменения механизма ценообразования за счет снижения обременения города и затрат на получение разрешений на застройку, преодоления асимметрии рынка путем разработки рейтинга застройщиков, привлечения новых источников финансирования - средств предприятий и организаций.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования состоит в выявлении особенностей становления и функционирования рынка жилой недвижимости региона, обосновании разных вариантов финансирования строительства жилой недвижимости региона.
Предложение по необходимости развития рынка инвестиционного жилья в г. Москве, способного частично снизить остроту жилищной проблемы, может быть использовано государственными органами при разработке жилищной политики.
Развитые автором положения по обоснованию цен при разных схемах финансирования строительства и реализации жилья, по ликвидации асимметричности информации рынка могут быть использованы всеми участниками рынка жилой недвижимости.
Апробация диссертации. Основные положения диссертации и отдельные результаты были доложены на научно-практических конференциях в Российском университете дружбы народов и Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова.
Выводы и предложения внедрены при разработке стратегии Проминдустрия АГ, что подтверждается актом о внедрении. Материалы диссертации используются в учебном процессе по дисциплинам Экономика недвижимости и Оценка бизнеса.
По теме диссертации опубликовано 5 работ, общим объемом 1,7 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Работа содержит 177машинописного текста, список литературы из 144 наименований, 6 рисунков и 24 таблицы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сергеенков, Владимир Павлович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
1. Жилищная проблема по-прежнему остается одной из самых острой в стране - более 60% граждан нуждаются в улучшении жилищных условий, около 5 мн. семей проживают в ветхом жилье.
2. За годы рыночных реформ в РФ сложися рынок жилой недвижимости, который может быть определен как система объектов и субъектов жилой недвижимости, а также отношения, возникающие между его участниками - застройщиками, населением, государством, инвесторами, кредиторами, посредниками.
3. Рынок жилой недвижимости воздействует на состояние бюджетов различных уровней, способствует повышению деловой активности в сопряженных отраслях экономики, стимулирует развитие фондового рынка, оказывает существенное влияние на развитие банковской системы.
4. Рынок жилья России формировася под воздействием совокупности положительных (стабилизация экономики, рост доходов граждан, конъюнктура мировых цен) и негативных (высокий уровень риска, последствия кризиса 1998 г.) факторов.
5. За годы рыночных преобразований на рынке жилья произошли существенные преобразования - сформирована законодательная база, обеспечивающая рынок недвижимости, изменилась структура собственников, создана инфраструктура рынка, внедрены новые механизмы финансирования строительства и приобретения жилья -система ипотечного кредитования, в т.ч. приобретение за счет накопления ипотечных облигаций, долевое строительство.
6. Рынок жилья по регионам страны сохраняет неоднородность в силу специфичности природных и экономических условий, различий в жилищной политике и инфраструктуре рынка, индивидуального инвестиционного рейтинга регионов, развития рынка труда, местоположения населенного пункта, уровня развития инфраструктуры и т.д.
7. Рынку жилья г. Москвы присущи специфические черты - цены на жилье не отражают величину и структуру затрат и искусственно завышаются застройщиками; на развитие рынка оказывают существенное влияние внешние факторы - мировые цены на нефть и динамика валютного курса долара; в столице сохраняется самая высокая плотность населения; в городе имеет место высокая доля обременения города - до 35% от строящегося жилья и развитие инфраструктуры. С начала 2005 г. в г. Москве осуществляется преимущественное точечная застройка в обжитых районах, тогда как массовая застройка практически исчерпала себя.
8. При оценке эффективности проекта (строительства жилого дома) в г. Москве необходимо учитывать обременение города и корректировать ставку дисконта. Это позволит избежать банкротств строительных компаний, а, следовательно, существенно снизит риск вложений граждан в строительство жилья.
9. Рынок жилья Москвы является одним из самых информационно закрытых рынков. Учитывая асимметрию информации, особо характерную для рынка жилой недвижимости, необходимо осуществить ряд мероприятий, а именно сделать открытыми сведения о застройщиках и соинвесторах-юридических лицах, что позволит минимизировать возможные риски. В перечень открываемой информации можно было бы выделить два раздела:
- общепризнанные элементы для застройщиков и соинвесторов-юридических лиц - постоянное местонахождение и юридический адрес, описание характера деятельности и срока функционирования в данной сфере, описание материнской и дочерних компаний, сведения о финансовом положении;
- индивидуальные сведения. По застройщикам дожны быть представлены сведения о ранее возводимых объектах, соблюдении графика ввода, наличии претензий со стороны потребителей услуг после проживания в данном объекте. О соинвесторах-юридических лицах необходимо представление информации об участии в софинансировании таких объектов (перечень), доле участия, цене участия, структуре вложений.
На основе формируемой информации считаем целесообразным создание института (агентства) по составлению рейтинга застройщиков и потенциальных инвесторов-юридических лиц. Этот рейтинг дожен быть доступным как для юридических, так и для физических лиц.
Для снижения риска невыпонения застройщиками своих обязательств считаем целесообразным допускать к строительной деятельности только тех застройщиков, которые представили финансовые документы, прошедшие аудиторскую проверку.
10. С 2006 г, на рынке жилья в г. Москве проявились новые тенденции. Во-первых, из-за необходимости соблюдения требования закона о долевом строительстве, в соответствии с которым привлекать средства соинвесторов разрешается только после получения всей разрешительной документации, происходит сокращение количества новых проектов на рынке. Во-вторых, усиливается монополизация рынка жилой недвижимости, происходят процессы продажи, поглощений и слияний строительных компаний. Особо тревожной является тенденция небывалого роста цен на все жилые объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Считаем необходимым сделать более прозрачным механизм ценообразования, в первую очередь, на первичном рынке жилой недвижимости. И самым сложным в этом аспекте является раскрытие информации об элементах себестоимости жилья, об уровне фактической рентабельности строительства жилья в г. Москве, поскольку по оценкам экспертов до 85-90% стоимости 1 квадратного метра жилья в отдельных районах г. Москвы приходится на стоимость земельного участка.
В таком случае в каждом регионе дожны быть открытыми цены на получение земельного участка в каждом конкретном месте. Необходимо снять существующие административные барьеры при формировании и выделении земельных участков, разработки прозрачных конкурсных механизмов продажи земли под строительство
11. В настоящее время существует ряд факторов, препятствующих росту жилищного строительства и развитию рынка жилья, внедрению эффективных схем привлечения финансовых ресурсов для обустройства участков инженерными сетями, развитию системы догосрочного жилищного кредитования. Это связано с высоким уровнем цен, монополизацией рынка, непрозрачностью механизма ценообразования, низкой платежеспособностью граждан и др.
12. Государство, учитывая продожающийся стремительный рост цен в 2005-2006 гг. и развитие коррупции при распределении земельных участков, дожно контролировать процесс формирования цены строительства и реализации жилья, особенно это актуально для московского региона. Это дожно касаться, прежде всего, снижения затрат на получение разрешительной документации на застройку жилого объекта, на согласования с различными службами города (электроснабжения, теплоснабжения, водостока), а также на экспертизу и осуществление технического надзора.
Для создания конкуренции на рынке строительства и реализации жилья считаем целесообразным решить вопрос о привлечении в порядке эксперимента в качестве застройщиков организации из других регионов страны и ближнего зарубежья (затраты труда которых будут значительно ниже московских строителей). Причем для участия этих компаний в допонение к стандартным требованиям ввести обязательство представления гарантии надежного коммерческого банка или органа власти региона на всю сумму стоимости возводимого объекта недвижимости (или поручительство банка).
Стимулирование рынка недвижимости и снижение цен в г. Москве возможно при привлечении к строительству средств предприятий и организаций, готовых финансировать строительство жилья для своих сотрудников. В этом случае целесообразно в пределах устанавливаемых лимитов учитывать затраты на строительство жилья в целях налогообложения по налогу на прибыль.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Сергеенков, Владимир Павлович, Москва
1. Гражданский кодекс РФ.
2. Гражданский процессуальный кодекс.3. Жилищный кодекс РФ.4. Налоговый кодекс РФ.
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 26.08.96 г. № 1010 Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию.
4. Постановление Правительства РФ от 11.01.00 г. № 28 О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.7. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
5. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 гг., принятая Постановлением Правительств Российской Федерации от 17 сентября2001 г. № 675.
6. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.98 г. № 102-ФЗ.
7. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 № 122 -ФЗ.
8. Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах от 11.11.03 № 152.
9. Аксаков А. Новые задачи для законодателей. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал. 2005. -№ 7 (08) июль. - С. 11.
10. Аферов В. Биржевой инструмент для крупного инвестора. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал. 2005. - № 5 (06) май. - С. 24.
11. Асаул А.Н Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. Монография. - СПб: МАИЭС. - 1998. - 174 с.
12. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Питер. - 2004.-512 с.
13. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. СПб.: СПб ГАСУ.-20.04.-382 с.
14. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. /Под общ. Ред. А.А.Горбунова. - СПб.: СПб ГАСУ.-1998.- 174 с.
15. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. М. Финансы и статистика. - 2000. - 560 с.
16. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Перевод с англ. М.: Инфра-М. - 1995. - 527 с.
17. Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука. - 1993. -159 с.
18. Бирман Г, Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. М.: Банки и биржи. - 1997. - 631 с.
19. Болотин С.А. Моделирование в экспертизе недвижимости. СПб.: С.-Петерб. архит.-строит. ун-т. - 2003. - 124 с.
20. Брейли Р., Майерс С. Принципы корпоративных финансов. СПб.: Олимп-Бизнес. 2004. - 1008 с.
21. Вадайцев B.C. Оценка бизнеса и инновации: Учебное пособие. М.: Филинъ,- 1997.-331 с.
22. Вадайцев B.C. Оценка бизнеса. М.: Проспект: ТК Веби. - 2003. -352 с.
23. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами. М.: Финансы и статистика. 1999. - 799 с.
24. Вобленко С. Методика оценки состояния муниципальной недвижимости. //Муниципальная экономика. 2002. - № 2. - С. 79-92.
25. Гальперин В.М., Гребенников П.И., Леусский А.И., Тарасевич JI.C. -Макроэкономика: Учебник для вузов. 3-е издание. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.-656 с.
26. Гамзин Ю. Финансовым рынка новый контроль. //Рынок ценных бумаг. -2005. -№ 12.
27. Гамзин Ю., Зорин А. Ипотечные бумаги: затянувшееся ожидание. //www.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
28. Гарднер Д. и др. Привлечение капитала: Пер. с англ. /Под ред. Г.И. Микерина: Пособия Эрнст энд Янг. М.: Джон Уайли энд Санз. - 1995. -457 с.
29. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. М.: Дело. - 1999. -997 с.
30. Гладаревская М. Гонки вокруг недвижимости. //Российский вестник. -1998.-24 янв. С. 14.
31. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. 2-е изд. - М.: Маркетинг. - 2002. - 801 с.
32. Грабовой П.Г., Кулаков Ю.И., Лукшанова И.Г. и др. Экономика и управление недвижимостью. М.: Изд-во Смолин. 1999.
33. Гребенников П.И., Леусский А.И., Тарасевич JI.C. Микроэкономика для неэкономистов: Учебник. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. - 1999. - 159 с.
34. Гребенников П.И., Леусский А.И., Тарасевич Л.С. Экономика: Учебник для вузов. М.: Инфра-М. - 2000. - 269 с.
35. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.-практ. пособие. М.: Дело. - 2001. - 704 с.
36. Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. //Государство и право. 1999,-№3.-С. 38-43.
37. Грудинин М.Ю. Основные направления политики развития рынка недвижимости. //Экономика строительства. 2000. - № 5. - С. 44-52.
38. Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. Учебник. М.: Финансы и статистика. - 2004. - 733 с.
39. Грязнова А.Г. и др. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика. -2005.-492 с.
40. Гудзь Т.В. и др. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования. М.: Ин-т эк-ки города. - 2004. - 123 с.
41. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. -М.: Эксперт. Бюро-М. 1997.
42. Деловой диалог бизнесменов двух стран. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал, № 3 (04) март 2005. С. 18.
43. Десмонд Г.М., Кели Р.Э. Руководство по оценке бизнеса. М.: Изд-во РОО Акад. оценки. - 1996. - 262 с.
44. Жигунов И. Для секьюритизации необходимо наличие нормативной базы и инфраструктуры, //www.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
45. Иванов О. Ипотечные ценные бумаги: миф или реальность. //www.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
46. Иванов С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ними. //Эпиграф. 2002. - Июнь (N 23). - С. 11.
47. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: Проблемы содержания употребляемых понятий. //Журнал российского права. 2005. - № 8. - С. 144-152.
48. Инвестиционный рейтинг регионов России. //Эксперт. 2000. - № 39.
49. Ипотека в России. /Под ред. А.В. Токушкина. М.: Юристь. - 2002. -525 с.
50. Истомина О. Правовое регулирование иностранных инвестиций на российском рынке недвижимости. /Истомина О., Логунов М., Тен В. //Российская юстиция. 2004. - № 5. - С. 41-42.
51. Казаков А. Потенциал системы ипотечного кредитования в России. -//Недвижимость и ипотека. 2005. - № 3 (04) март. - С. 41-44.
52. Как купить квартиру в кредит?: Ипотека в России. /Под ред. Е.Б.Покопцевой. М.: ООО Вершина. - 2004. - 526 с.
53. Каминская Е.И. Регулирование отношений, связанных с недвижимостью. //Черные дыры в российском законодательстве. 2002. -№3.-С. 253-260.
54. Киданов В. Ипотека в действии. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал. 2005. - № 3 (04) март. - С. 66.
55. Киреев Д.В., Джух В.М. Оценочная деятельность в экономике. М.: МарТ.-2003.
56. Коновалова И. И др. Основы местного самоуправления. М.: Дело. -2006. -256 с.
57. Коновалова И. Покупаем новостройку. //Эпиграф. 2006. - 18 февраля. -С. 8.
58. Косарева Н.Доступное жилье: перспектива достижения цели. //Недвижимость и ипотека. 2005. - № 1 (02) январь. - С. 31-35.
59. Кравченко М. Недвижимость двинулась из физического в правовое понятие. //Экономика и жизнь. 1998. -№ 6. - С. 8.
60. Круглик С.И. О концепции национального проекта Доступное и комфортное жилье гражданам России и Федеральной целевой программе Жилище. //Недвижимость и инвестиции: правовое регулирование. - 2005. -№ 4 (25), декабрь. - С. 57.
61. Крутик А. Управление недвижимостью. /А.Крутик, Е.Никольская. //Муниципальная экономика. 2002. - № 1. - С. 77-96.
62. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. Пособие. М.: Высшая школа. - 1998. - 64 с.
63. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада. /Под ред. Е.А.Суханова. М.: Дело. 1992. - 142 с.
64. Купчина JI.A. Оценка недвижимости. //Бухгатерский учет. 1998. -№ 2. - С. 72-74.
65. Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше?//Бизнес. 1996.-№ 11.-С. 12-14.
66. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. -М.: Экономист 2003. - 345 с.
67. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России. //ЭКО. -2002.-№9.-С. 103-107.
68. Лучкина Л. Жилищный сектор в постсоциалистических странах Европы. //Мировая экономика и международные отношения. 2004. - № 3. -С.89-95.
69. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб.: Питер. - 2003. - 256 с.
70. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. СПб.: Питер. - 2000. - 263 с.
71. Максимов С.Н. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: сб. научн. тр.-СПб.: СПбГИЭУ.-2005.-181 с.
72. Марголин A.M., Быстряков А.Я. Методы государственного регулирования процесса преодоления инвестиционного кризиса в реальномсекторе экономики. Челябинск: Южно-Уральское книжное издательство. -1998.
73. Материалы второй всероссийской конференции Ипотечное кредитование в России, 31 марта 2004 г., Москва.
74. Материалы заседания Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, 1 февраля 2006 г.
75. Материалы конференции Ассоциации российских банков Банки на рынке ипотечного кредитования: состояние и перспективы, 27 января 2004 г, Москва.
76. Материалы Первого Международного Конгресса Новые проекты жилищного финансирования ипотечного жилищного кредитования и накопительных схем приобретения жилья, 25 ноября 2005 г.
77. Материалы У1 всероссийской банковской конференции Ассоциации региональных банков России Развитие розничного банковского бизнеса в регионах России, 31 марта 2004 г., Москва.
78. Материалы Четвертой Всероссийской Конференции Ипотечное кредитование в России, 24 марта 2006 г.
79. Медведева М. Биржевое обращение ипотечных ценных бумаг. //www.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
80. Меньшикоа А. Задачи и перспективы развития секьюритизации в России, //ww.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
81. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. //Утверждены Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Госкомпромом РФ И Госстроем РФ (№ 7-12/ 47 от 31.03.1994 г.) М.: Центр экономики и маркетинга. - 1997 г.
82. Милютин А. Новый уровень развития ипотеки. //Недвижимость и ипотека. 2005 - № 9 (10) сентябрь. - С. 32.
83. Минц В. Быть или не быть долевому участию в строительстве? //Недвижимость и ипотека. 2005. - № 2 (03) февраль. - С. 42-48.
84. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. М.: Феникс. -2004. 160 с.
85. Мишустин М. Мировой опыт описания и учета объектов недвижимости. //Вопросы экономики. 2006. - № 2. - С.135-145.
86. Мэрия покупает квартиры оптом. //Известия. 2005. - 29 августа (№ 152).
87. Мишустин М. Роль кадастра объектов недвижимости в современном государстве. //Вопросы экономики. 2005. - № 9. - С.129-136.
88. Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли. /Назаренко В.И., Шмелев Г.И. М.: Памятники исторической мысли. - 2005. - 285 с.
89. Недвижимость: Обзор практики, разрешение споров. М.: Ось 89. -2002.- 191 с.
90. Недвижимость: законодательные и нормативные акты, гражданско-правовые документы. Сборник. Ставрополь. - 1996. - Т. 1 -587 е., Т. 2 - 610 с.
91. Нетревожко Т.А. Все операции с жилой недвижимостью: от получения до продажи. М.: Книжный мир. - 2002. - 733 с.
92. Нетревожко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен: 200 практических советов. М.: Кн. мир. - 1999. - 319 с.
93. Никокин В. Возможности рефинансирования ипотечного обеспечения. //Недвижимость и ипотека. 2005. - № 6 (07) июнь. - С. 32.
94. Носкова Е. Офисная пора. //Эксперт-Сибирь. 2006. - № 3. - С. 23-28.
95. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости. //Российская газета. 1998. - 21 марта. - С. 6.
96. Операции с недвижимостью. //Советская Сибирь. 2004. - 14 июля. - С. 3.
97. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. М.: Фонд Институт экономики города. - 200. - 126 с.
98. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. Под ред. Григорьева В.В. М.: Инфра-М. - 1997.
99. Пастухова Н. Основные модели рефинансирования догосрочных ипотечных жилищных кредитов, //www.rasipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.
100. Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда: Подпрограмма Госстроя РФ. //Муниципальная экономика. 2003. - № 3. - С. 70-80.
101. Поршнева JI. Где кончается эксклюзивная ипотека? //Всероссийский отраслевой журнал строительство. 2005. - № 3. - С. 23.
102. Пчелинцев О.С. Региональная экономика в системе устойчивого развития. М.: Наука. 2004. - 258 с.
103. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. М.: Экономика. - 2000. - 293 с.
104. Рахман И.А. Методы ценообразования объектов недвижимости в строительстве. М.: МАКС Пресс. 2001. - 125 с.
105. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. //Экономико-правовой бюлетень АКДИ Экономика и жизнь. Вып. 7. -2000.
106. Ресин В.И. О направлениях работы московского строительного комплекса. //Недвижимость и инвестиции. -2005. № 1(22). - С. 75-77.
107. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учеб. пособие. М.: Приоритет стандарт. - 2002. - 240 с.
108. Российский статистический ежегодник 2004.
109. Российский статистический ежегодник 2005.
110. Рыбако А. Рынок недвижимости регионов России. //Недвижимость и ипотека. 2005. - № 3 (04) март. - С. 56.
111. Рынок жилья в переходной экономике. /Под ред. Е.В. Орешкович. -Киров: ГИ1Ш Вятка.- 2002. 896 с.
112. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад. М.: Дело. 2004. - 122 с.
113. Саморядов А.Н. Квартира: покупка продажа. - М.: Кн. мир. - 2001. -294 с.
114. Сдеки с недвижимостью оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - М.: Юрайт. - 2001. -431 с.
115. Сдеки с недвижимостью. //Труд. 1998. - 14 февраля. - С. 3.
116. Селивановский А. Конструируем SPV. //Рынок ценных бумаг, 2005. -№13.-С. 39.
117. Семенченков В. Механизмы рефинансирования ипотечных кредитов. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал. 2005.- № 5 (06) май. - С. 36.
118. Суворов Г. Замечания по Концепции рефинансирования ипотечных кредитов. //Недвижимость и ипотека: профессиональный журнал. 2005 г. -№7(08) июль.-С. 51.
119. Судас Л.Г. Проект по регистрации и кадастру: социальная оценка /Л.Г. Судас, И.А.Румянцев. //Вестник МГУ. Сер. 21. Управление (государство и общество). 2005. - № 4. - С. 3-22.
120. Суханова Г.Н. Доверительное управление имуществом: правовые, бухгатерские и налоговые аспекты. //Бухгатерский учет. 1998. - № 11. - С. 20-25.
121. Сучков А. Ипотека это действующий механизм. //Недвижимость и ипотека. - 2005. - № 9 (10) сентябрь. - С. 36.
122. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. /Д.Фридман, Н.Ордуэй. М.: Дело. - 1997. - 461 с.
123. Фурманов Ю. В ожидании жилья. //Новое время. 1995. - № 47. - С. 22.
124. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата. - 1994. - 231 с.
125. Ходов JI. Приобретение недвижимости за границей как направление вывоза капитала. //Вопросы экономики. 2000. - № 2. - С. 46-53.
126. Ходов Л. Государственное регулирование национальной экономики. М.: Экономисты 2004.
127. Шабалин В.Г. Сдеки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. -М.: Филинъ: Рилант. 2001. - 459 с.
128. Шишкин С.В. Экономика социальной сферы. М.: ГУ-ВШЭ. - 2003.
129. Яковлев В.А. Национальный проект Доступное, комфортное жилье гражданам России и Федеральная целевая программа Жилище. //Недвижимость и инвестиции: правовое регулирование, № 4 (25), декабрь 2005. С. 54.
130. Ярощук О., Лазорина Е. Секьюритизация в России, //www.rusipoteka.ru Русипотека: кредитование и секьюритизация.137. www.mgr.ru.138. www.garant.ru.139. www.gks.ru.140. www.dips.ru.141. www.mos.ru.142. www.irn.ru.143. www.stroi.ru.144. www.mkr.mos.ru.
Похожие диссертации
- Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и основные тенденции его развития
- Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации
- Управление инновационным развитием рынка жилой недвижимости с использованием механизма кредитной потребительской кооперации
- Статистическое исследование рынка жилой недвижимости Российской Федерации
- Ценообразование на первичном рынке жилой недвижимости