Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Воронова, Светлана Петровна
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2009
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости"

На правах рукописи

ВОРОНОВА Светлана Петровна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

(на примере гостиничных комплексов Санкт-Петербурга)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О Л Н р

Санкт-Петербург - 2009

003467280

Работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Ершова Светлана Анатольевна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, доцент Фатинский Рудольф Антонович;

кандидат экономических наук Григоренко Виталий Сергеевич

Ведущая организация:

ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится 14 мая 2009 года в 14 часов на заседании совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Санкт-Петербург, ул. Егорова, д. 5/8, ауд. 336.

Телефакс: (812) 316 5872

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет

Автореферат разослан /Ц апреля 2009 года

Ученый секретарь диссертационного совета

Е. Г. Гужва

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценке целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга. При принятии решения об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что, в свою очередь, ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределённости требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.

По данным ЮНЕСКО, Петербург - единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используются отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга как туристического центра. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга, сроки реализации программы 2004-2010 гг.

Таким образом, у различных категорий инвесторов появляется потребность соизмерять значение доходности с предполагаемым риском реализации проектов. Кроме того, инвестора интересует не только соотношение уровня риска и доходности реализуемого проекта, но и пути минимизации рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах С. В. Вадайцева,

B. Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова, С. А. Кошечкина, М. Г. Ла-пусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой, В. А. Чернова, С. В. Грибовского, Дж. Фридмана, Л. Эвуда.

Вопросы оценки риска исследуют Р. А. Фатинский, В. Е. Есипов, Н. Б. Куроптев, Ю. П. Панибратов, Е. И. Тарасевич, С. А. Ершова, М. А. Федотова, В. С. Григоренко. И. Т. Балабанов и др. В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.

Отдельные аспекты проблемы оценки риска при управлении объектами недвижимости рассмотрены в работах в работах А. П. Асаула, А. Г. Грязно-вой С. Н. Максимова, Е. С. Озерова, Е. Б. Смирнова.

Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают

C. В. Бовтеев., В. А. Заренков, Л. М. Каплан, Н. В. Варламов.

Среди зарубежных ученых, исследующих вопросы оценки и управления рисками, следует выделить Томаса Л. Бартона, Г. Бирмана, Уильяма Г. Шенкира, Пола Л. Уокера, Ю. Бригхема, Л. Гапенски, У. Шарпа.

Целью диссертации является совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков с учетом этапов жизненного цикла объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

Х исследовано состояние теоретической и методологической базы оценки инвестиционно-строительных рисков при развитии гостиничных комплексов;

Х проанализировано и уточнено понятие риска применительно к процессу инвестирования в гостиницы;

Х оценено современное состояние и перспективы развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга;

Х разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в гостиницы, в соответствии с этапами жизненного цикла объекта;

Х предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков применительно к гостиничным комплексам;

Х разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Объектом исследования являются управленческие отношения, возникающие в инвестиционно-строительном процессе развития гостиничных комплексов.

Предметом исследования являются методы оценки инвестиционно-строительных рисков в гостиничные комплексы на разных этапах их жизненного цикла.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют:

Х нормативно-правовая и законодательная база по оценке эффективности инвестиционных проектов; теории временной стоимости денег, портфеля, стоимости капитала; финансовый менеджмент; теория риска.

Х труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки рисков,

возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости;

Х разработки в области принятия управленческих решений при реализации

инвестиционно-строительного проекта;

Х результаты социологических исследований;

Х документы законодательных и испонительных органов власти РФ

и Санкт-Петербурга;

Х статистические справочники и отчеты.

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке инвестиционно-строительных рисков, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла объекта.

Научная новизна подтверждается следующими результатами:

Х разработана классификация инвестиционно-строительных рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла объекта применительно к гостиничным комплексам;

Х предложены критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиниц;

Х разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничного комплекса. ,

Х разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Работа выпонена в соответствии с п. 15.73 Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла паспорта специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство).

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии существующих методов оценки инвестиционно-строительных рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования усовершенствованных методов оценки рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Усовершенствованные методы оценки рисков инвестирования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин Менеджмент-, Экономика строительства, Экономика недвижимости. Реализация полученных результатов.

Результаты проведенного автором анализа состояния и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга, а также усовершенствованные методы оценки инвестиционно-строительных рисков внедрены в работу по технико-экономическому обоснованию строительства гостиницы компанией ООО СИ ТД.

Апробация результатов работы. Основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и одобрены на 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2005), на 60-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (Санкт-Петербург, СПбГАСУ).

Публикации. По теме исследования опубликованы 7 научных работ общим объемом 2,9 п. л., в том числе одна - в издании, рекомендованном ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложений и списка использованной литературы.

Структура диссертации соответствует целям и задачам исследования и отражает логическую взаимосвязь выпоненных разработок.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц. Предложено рассматривать потенциальные риски инвестора по этапам жизненного цикла объекта

В Петербурге действуют гостиницы различных категорий, основные показатели приведены в табл. 1.

Таблица 1

Сводные данные по гостиницам Санкт-Петербурга (2007 год)1

Район Категория гостиницы (количество мест) Итого

5* 4* 3* 2* (экоиом-класс)

Адмиратейский 2(325) 6(965) 9(1149) 22(248) 39(2687)

Василеостровский 1(278) 4(1303) 10(872) 6(75) 21(2528)

Выборгский 0 2(61) 2(585) 7(341) 11(987)

Калининский 0 0 1(154) 4(460) 5(614)

Кировский 0 0 1(98) 9(387) 10(485)

Копинский 0 0 1(55) 1(28) 2(83)

Красногвардейский 0 0 8(911) 2(37) 10(948)

Красносельский 0 0 1(18) 7(123) 8(141)

Кронштадт 0 0 0 1(110) 1(10)

Курортный 0 0 10(1366) 7(168) 17(1534)

Московский 0 1(921) 4(715) 11(350) 16(1986)

Невский 0 0 2(324) 5(236) 7(560)

Петроградский 0 2(51) 10(501) 21(148) 33(700)

Петродворцовый 1(106) 0 1(59) 4(275) 6(440)

Приморский 0 0 4(509) 2(24) 6(533)

Пушкинский 0 3(116) 1(116) 13(610) 17(842)

Фрунзенский 0 0 4(113) 6(530) 10(643)

Центральный 6(890) 10(1447) 55(2201) 113(1345) 184(5883)

ИТОГО: 10(1599) 28(4864) 124(9746) 241(5395) 403(21604)

Анализ статистических данных показал, что уровень доходности инвестиций в гостиничные проекты зависит от стадии вхождения в проект. Анализ экспертных проработок подтверждает, что девелоперы выделяют и оценивают риски на стадии формирования идеи проекта от 20 до 60 %, стадии строительства - от 15 до 20% в зависимости от степени готовности объекта и 8-15% - на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

1 Информационный портал Правительства Санкт-Петербурга (www.invest.ru)

При оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство (реконструкцию) гостиниц, необходимо учитывать особенности этих объектов: это не только земельный участок и расположенные на нем улучшения, но и сложная система услуг (банковских, медицинских, оздоровительных и др.).

Вероятность возникновения и величина рисков, связанных с инвестированием в гостиницы, зависят от того, на каком этапе жизненного цикла находится объект.

Под риском инвестирования в гостиницу Я в работе понимается вероятность наступления неблагоприятного события Р в течение периода реализации инвестиционного проекта, повлекшее за собой потери I, с учетом этапа жизненного цикла объекта 5:

К = (1)

В качестве показателя риска автор предлагает использовать значение доходности проекта.

Автор рекомендует при оценке инвестиционных рисков учитывать особенности мероприятий, осуществляемых на каждом этапе жизненного цикла объекта. Основные мероприятия, проводимые при строительстве (реконструкции) гостиниц на различных этапах жизненного цикла объекта, представлены в табл.2.

Выделяя этапы жизненного цикла объекта недвижимости (проектная подготовка, строительство, эксплуатация, капитальный ремонт (реконструкция) и ликвидация), автор отмечает их уникальность, обусловленную функциональным назначением объекта. Функциональное назначение гостиницы и перечень оказываемых услуг определяют ее рыночную стоимость, а значит, влияют на вероятность возникновения рисков и величину связанных с ними потерь.

Рассматривая в качестве основных функций гостиницы жилую и деловую, автор отмечает, что при изменении ряда факторов (доходность, спрос, степень износа, местоположение и др.) гостиница может трансформироваться в жилой дом, бизнес-центр или общежитие.

Риски, связанные с инвестированием в гостиницы, проявляются в следующих формах: в более низкой, чем планировалось, цене продажи; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении гостиничным комплексом; в снижении фактической рентабельности по сравнению с проектной; в утрате собственности по причине разрушения или потери прав на недвижимость.

Предлагаемая автором классификация инвестиционных рисков проводилась по этапам жизненного цикла объекта (табл. 3). Следует отметить, что основой учета показателей рисков инвестирования является экспертная оценка специалистов рынка гостиничных площадей. В связи с этим очень важно правильно организовать экспертный опрос.

Таблица 2

Мероприятия, проводимые при строительстве (реконструкции) гостиниц, на различных этапах жизненного цикла объекта

Этап жизненного цикла объекта

Проектная подго- Капиталь- Ликвидация

товка строительст- Строительст- Эксплуатация ный ремонт

ва во (реконструкция)

разработка кон- заключение сдача в аренду проведение снос здания

цепции создания договоров на номерного фонда; капитально- в соответст-

гостиницы (марке- строительст- предоставление . го ремонта с вии с окон-

тинговые исследо- во; услуг по прожи- частичным чанием сро-

вания, выбор и подготовка пшшю в гостини- ограничени- ка экономи-

оценка местополо- земельного це различных ем предос- ческой жиз-

жения, пыбор це- участка; классов; тавляемых ни объекта;

левого потребите- строительство организация пи- услуг; изменение

ля, в соотпетствии в соответст- тания посетите- поная ре- функцио-

с которым опреде- вии с разрабо- лей (кафе, бар, конструкция нального на-

ляется класс объ- танным про- ресторан); объекта с значения

екта); ектом предоставление временным гостиницы

обоснование. инве- спортивных и оз- закрытием (например,

стиций; доровительных гостиницы трансфор-

составление биз- услуг (баня, бас- для посети- мация в жи-

нес-плана; сейн, спортзал и телей; лой дом,

технико- т. д.); бизнес-

экономическое предоставление центр или

обоснование про- допонительных общежитие).

екта; услуг (парковка,

разработка рабочей прачечная, заказ

документации; билетов, магази-

получение разре- ны и т. д.);

шений и согласо- обеспечение

ваний от органов безопасности

государственного клиентов;

контроля; оказание прочих

внесение измене- услуг (бизнес-

ний в проектную центр, конфе-

документацию; ренц-зал, комна-

публичные слуша- ты для перегово-

ния но проекту; ров);

экспертиза про- проведение те-

ектной документа- кущего ремонта.

ции;

получение разре-

шений на строи-

тельство

Таблица 3

Классификация рисков инвестирования в гостиницы

Этап жизненного цикла объекта (комплекс мероприятий) Вид риска и причины его возникновения

Х Проектная подготовка строительства: разработка концепции создания гостиницы (маркетинговые исследования, ныбор и оценка местоположения, выбор целевого потребителя, в соответствии с которым определяется класс объекта); обоснование инвестиций; составление бизнес-плана; технико-экономическое обоснование проекта; разработка рабочей документации; получение разрешений и согласований от органон государственного контроля; внесение изменений в проектную документацию; публичные слушания но проекту; экспертиза проектной документации; получение разрешений па строительство; 1. технические риски: соответствие решений законодательным нормам, техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам, нормам налогового законодательства; соответствие качества проектирования нормативным требованиям; соответствие качества изыскательских работ нормативным требованиям; соответствие экологических характеристик объекта предъявляемым требованиям; соответствие выбираемых материалов и комплектующих функциональному назначению объекта; 2. временные риски задержка сроков подготовки проектной документации; задержка сроков согласования и утверждения проекта в государственных инстанциях; 3монетарные риски издержки, связанные с допонительной оплатой услуг сторонних организаций (юристов, консультантов, проектировщиков, архитекторов и т. д.);

Х Строительство объекта: заключение договоров па строительство; подготовка земельного участка; строительство гостиницы п соответствии с разработанным проектом; 1. технические риски соответствие заключаемых договоров законодательным и налоговым нормам, техническим условиям пожарного надзора, санитарным правилам; контроль за проводимыми работами; правовая поддержка проекта; условия договоров; соответствие используемых материалов и принимаемых решений проекту; соблюдение техники безопасности; соответствие качества выпоняемых СМР нормам и стандартам; квалификация персонала 2. временные риски планирование поставок материалов; соответствие фактически выпоняемых календарным графикам; природные катаклизмы; техногенные факторы; 3. монетарные риски качество схем финансирования; процентные платежи по заемному капиталу; темпы инфляция; увеличение издержек строительства;

Продожение табл. 3

Этап жизненного цикла объекта (комплекс мероприятий) Вид риска и причины его возникновения

Х Эксплуатации объекта: сдача в аренду номерного фонда; предоставление услуг по проживанию в гостинице различного класса; организация питания посетителей (кафе, бар, ресторан); предоставление спортивных и оздоровительных услуг (баня, бассейн, спортзал и т. д.); предоставление допонительных услуг (парковка, прачечная, заказ билетов, магазины и т. д.); обеспечение безопасности клиентов; оказание прочих услуг (бизнесцентр, конференц-зал, комнаты для переговоров); проведение текущего ремонта. 1. технические риски качество готового объекта; наличие скрытых дефектов; эксплуатационные характеристики объекта; квалификация управляющего и обслуживающего персонала; соблюдение техники безопасности 2. временные риски задержка сроков коммерческой эксплуатации объекта; увеличение накладных расходов и штрафов; 3-монетарные риски издержки, связанные с предпродажной подготовкой объекта; увеличение стоимости мебели и оборудования; издержки начальной сдачи в аренду номерного фонда; издержки, связанные с текущим ремонтом; условия налогообложения; издержки эксплуатации

Х Капитальный ремонт (реконструкция) объекта: капитальный ремонт с частичным ограничением предоставляемых услуг; поная реконструкция объекта с временным закрытием гостиницы для посетителей; 1. технические риски: соответствие планировочных решений стандартам и нормам; соответствие заключаемых договоров законодательным и налоговым нормам, техническим условиям пожарного надзора и т.д.; контроль за проводимыми работами; правовая поддержка проекта; условия договоров; соответствие используемых материалов и принимаемых решений проекту; соблюдение техники безопасности; несоответствие качества выпоняемых СМР нормам и стандартам; квалификация персонала 2. временные риски планирование поставок; соответствие фактически выпоняемых работ календарным графикам; техногенные факторы; природные катаклизмы 3. монетарные риски схемы финансирования; процентные платежи по заемному капиталу; изменившаяся стоимость земельного участка; темпы инфляции; увеличение издержек строительства

Окончание табл. 3

Этап жизненного цикла объекта (комплекс мероприятий) Вид риска и причины его возникновения

Х Ликвидации объекта: снос здания в соответствии с окончанием срока экономической жизни объекта; изменение функционального назначения (например, трансформация и жилой дом, бизнес-центр или общежитие) 1. технические риски: соблюдение техники безопасности; 2. временные риски соответствие фактически выпоняемых работ календарным графикам; природные катаклизмы; техногенные факторы 3.монетарные риски увеличение издержек строительства; уменьшение доходности объекта

2. Предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта

Для оценки рисков инвестирования в гостиницы предлагается использовать формулы адаптированные к современным условиям и специфике гостиничных комплексов. Основой расчетов являются следующие методы оценки ставки дисконта: модель цены капитальных активов, нормативный метод и кумулятивный метод. На рис. 1 представлены рассчитанные автором величины критериев оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла гостиничных комплексов, учитывающие специфику применения различных методов оценки.

3. Разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости

В Санкт-Петербурге разработано большое количество инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц. Анализ возможности их реализации, позволил автору выявить основные причины, препятствующие успешному продвижению запланированных работ.

Отсутствие эффективной системы управления проектом в целом и недостаточное внимание к проблеме выявления, оценки и минимизации рисков, возникающих на всех стадиях его реализации Ч главная причина недополучения запланированных инвестором доходов. -

Методы, используемые организацией-инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации..Предложенная автором адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости представлена на рис. 2.

Рис. 1 (окончание). Критерии оценки рисков инвестирования на различных этапах жизненного цикла объекта

СОКТА1ЦЕНИ1 \

ШИир.мкс сведете "Р'Ч '<.< .......

ИМИ НИ X III М

МЕЗДЬШМЫ ^ИНИув^ЦЙИ ЦЮ

;вСТИ РО В А Н И А

ИНВ^СТШИОН^О^РФИ

ПЬГЩГ^ЕНЙОЙО ЩЖДООБЪЕК^

ЭКСПЛУАТАЦИЯ

СТРОИТЕЛЬСТВО

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

Рис. 2. Адаптационная модель использования механизмов минимизации инвестшшонно-строительных рисков на

этапах жизненного цикла объекта

4. Разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Одним из механизмов минимизации инвестиционно -строительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля от замысла до его эксплуатации. Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. Агоритм принятия управленческого решения по минимизации рисков представлен на рис. 3. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени.

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ПРИНЯТИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКОГО РЕШЕНИЯ

Рис. 3. Агоритм принятия управленческого решения по минимизации инвестиционно-строительных рис

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Осуществляя процедуры идентификации, а затем и классификации рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиничных комплексов, автор рекомендует учитывать этап жизненного цикла объекта и комплекс мероприятий, осуществляемых на данном этапе строительства (реконструкции) гостиницы. Мероприятия, проводимые на каждом из этапов жизненного цикла объекта, влияют на вероятность возникновения рисков и величину связанных с ними потерь. В качестве основных рисков выделены технические, временные и монетарные риски.

2. Для оценки инвестиционно-строительных рисков на каждом из этапов жизненного цикла гостиничного комплекса предлагается использовать методы оценки ставки дисконта как показателя уровня риска (нормативный, кумулятивный и метод модели цены капитальных активов). Расчетные формулы адаптированы к современным условиям и специфике гостиниц.

3. Принимая решение о применении конкретного механизма минимизации рисков, рекомендуется учитывать не только возможности организации-инвестора, но и эффективность и возможность применения того или иного механизма на каждом из этапов жизненного цикла объекта.

4. В условиях неопределенности и риска автор рекомендует принимать управленческое решение о выборе механизма снижения инвестиционно-строительных рисков, опираться на теорию принятия решений. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий MAXIMAX, критерий MAXIMIN (Вальда), критерий MINIMAX (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.

IV. ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи:

1. Воронова С.П. Виды рисков, связанных с деятельностью ОАО РЖД// Проблемы менеджмента и логистики в транспортном секторе России: монография: Международный образовательный проект TEMPUS JEP -24053-2003. -Липецк: ГТУ, 2007. - С. 470-475.

2. Воронова С.П. Состояние и перспективы развития гостиничного комплекса Петербурга (включая гостиницы ОАО РЖД)// Актуальные проблемы экономики, транспорта, строительства: Материалы всероссийской научной конференции 7 июня 2007 - Хабаровск: ДВГУПС, 2007. - С. 60-67.

3. Воронова С.П. О классификации рисков, связанных с инвестированием в объекты доходной недвижимости// Изв. Петербургского университета путей сообщения: вып. 4(13). - СПб.: ПГУПС, 2007. - С. 114-126.

4. Воронова С.П. Факторы риска инвестирования в гостиничный комплекс Петербурга// Сб. статей Международной научно-практической конференции Актуальные проблемы эффективного управления в железнодорожной отрасли,- СПб.: ПГУПС, 2008. - С. 188-192.

Работы, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

5. Воронова С.П. Проблемы развития ведомственных объектов гостиничного комплекса Петербурга (на примере ОАО РЖД)// Вестник ИНЖЭКОНа: серия Экономика: выпуск 5(18). -СПБ: СПГИЭУ, 2007. -С. 320-323.

Доклады

6. Воронова С.П. Недвижимость. Базисные понятия недвижимости// Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта: 58-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. докл., ч. III). - СПб.: СПбГАСУ, 2005. - С. 156-159.

7. Воронова С.П. Состояние и перспективы развития объектов доходной недвижимости Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы современного строительства: 60-я Международная научно-техническая конференция молодых ученых (сб. мат. конф., ч. III). - СПб.: СПбГАСУ, 2007. - С. 117-121.

Компьютерная верстка И. А. Яблоковой

Подписано к печати 09.04.09. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,0. Тираж 120 экз. Заказ 38.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 5.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Воронова, Светлана Петровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ГОСТИНИЧНЫЕ КОМПЛЕКСЫ

1.1 Сущность и понятие гостиничного комплекса как объекта управления доходной недвижимостью.

1.2 Инвестиционно- строительные риски при управлении доходной недвижимостью.

1.3 Анализ методов оценки инвестиционно- строительных рисков на рынке недвижимости.

Выводы по главе 1.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННО -СТРОИТЕЛЬНЫХ РИСКОВ НА РАЗНЫХ ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ

2.1 Состояние и перспективы строительства и реконструкции гостиничных комплексов в Санкт- Петербурге.

2.2 Критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса.

2.3Проблемы рационального использования объектов гостиничной недвижимости с учетом этапов их жизненного цикла.

Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ МИНИМИЗАЦИИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА ЭТАПАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ОБЪЕКТОВ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Диагностирование инвестиционного потенциала гостиничных комплексов Санкт-Петербурга.

3.2Адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно- строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости.

3.3 Разработка рекомендаций по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Выводы по главе 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методов оценки инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости"

Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей потребностью в проведении работ по технико-экономической оценки целесообразности инвестирования в проекты развития гостиничных комплексов Санкт - Петербурга. Принимая решение об инвестировании в гостиницы необходимо учитывать последствия ситуаций, возникающих на различных этапах инвестиционного процесса, что в свою очередь ставит задачу проведения детального анализа рисков и методов их оценки. Финансирование инвестиционных проектов в условиях риска и неопределённости требует научно-обоснованного подхода к принятию управленческих решений, и применения соответствующих методов и инструментов.

По данным ЮНЕСКО, Петербург - единственный город в России, входящий в первую десятку городов мира по привлекательности для туристов. Для развития гостиничных комплексов используют отечественные и иностранные инвестиции. Структуры, инвестирующие средства в строительство (реконструкцию) гостиниц города, возлагают большие надежды на реализацию программы развития Петербурга, как туристического центра. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт -Петербурга, сроки реализации программы 2004 -2010 г.г.

Теоретическая и методологическая основа диссертации базируется на работах С. В. Вадайцева, В. Н. Вяткина, П. Г. Грабового, В. М. Гранатурова, С. А. Кошечкина, М. Г. Лапусты, Н. В. Хохлова, Е. В. Цветковой, В. А. Чернова, С. В. Грибовского, Дж. Фридмана, JI. Эвуда.

Вопросы оценки риска исследуют P.A. Фатинский, В.Е. Есипов, Н.Б. Куроптев, Ю.П. Панибратов, Е.И. Тарасевич, С.А. Ершова, М.А. Федотова, И.Т. Балабанов и др.

В этих работах уточняется понятие риска, приводятся классификации рисков по различным факторам, исследуются методы их количественной и качественной оценки.

Отдельные аспекты проблемы оценки риска при управлении объектами недвижимости рассмотрены в работах в работах А.Н. Асаула, А.Г. Грязновой С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Е.Б. Смирнова, В.С Григоренко.

Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают C.B. Бовтеев., В.А. Заренков, JI.M. Каплан, Н. В. Варламов.

Среди зарубежных ученых, исследующих вопросы оценки и управления рисками, следует выделить Томаса JL Бартона, Г. Бирмана, Уильяма Г. Шенкира, Пола JI. Уокера, Ю. Бригхема, JL Гапенски, У. Шарпа.

Анализ отечественной и зарубежной литературы показал, что среди авторов не существует единого понимания термина риск. Применительно к гостиничной недвижимости практически отсутствуют работы по оценке рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию гостиниц.

Таким образом, научная и практическая значимость диссертационного исследования заключается в усовершенствовании методов оценки рисков инвестирования, с учетом специфики гостиничной недвижимости.

Целью данной работы является совершенствование методов оценки инвестиционно - строительных рисков с учетом этапов жизненного цикла объекта недвижимости. Для достижения поставленной цели в ходе исследования нами были поставлены и решены следующие задачи:

Х исследовано состояние теоретической и методологической базы оценки инвестиционно-строительных рисков при развитии гостиничных комплексов;

Х проанализировано и уточнено понятие риска применительно к процессу инвестирования в гостиницы;

Х оценено современное состояние и перспективы развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга;

Х разработана классификация рисков, возникающих при инвестировании в гостиницы в соответствии с этапами жизненного цикла объекта;

Х предложены критерии оценки инвестиционно-строительных рисков применительно к гостиничным комплексам;

Х разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Объектом исследования являются управленческие отношения, возникающие в инвестиционно-строительном процессе развития гостиничных комплексов.

Предметом исследования являются методы оценки инвестиционно-строительных рисков в гостиничные комплексы на разных этапах их жизненного цикла.

Теоретическую и методологическую базу исследования составляют:

Х труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки рисков, возникающих при инвестировании в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости;

Х разработки в области принятия управленческого решения при реализации инвестиционного - строительного проекта;

Х результаты различных социологических исследований;

Х документы законодательных и испонительных органов власти РФ и СПб.;

Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических основ и практических рекомендаций по оценке инвестиционно-строительных рисков, позволяющих повысить качество принятия управленческих решений на всех этапах жизненного цикла объекта.

Научная новизна подтверждается следующими результатами:

Х разработана классификация инвестиционно-строительных рисков, возникающих на различных этапах жизненного цикла объекта применительно к гостиничным комплексам;

Х предложены критерии оценки рисков при инвестировании в развитие гостиниц;

Х разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничного комплекса.

Х разработаны практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска.

Работа выпонена в соответствии с п. 15.73 Теоретические проблемы рационального использования объекта недвижимости с учетом его жизненного цикла паспорта специальности 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами Ч строительство).

Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в развитии существующих методов оценки инвестиционно-строительных рисков.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования усовершенстованных методов оценки рисков при принятии решения о целесообразности инвестирования в гостиницы.

Усовершенствованные методы оценки рисков инвестирования могут быть использованы в учебном процессе при изучении дисциплин Менеджмент, Экономика строительства, Экономика недвижимости.

Реализация полученных результатов. Результаты проведенного автором анализа состояния и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт-Петербурга, а также усовершенствованные методы оценки инвестиционно-строительных рисков, внедрены в работу по технико-экономическому обоснованию строительства гостиницы компанией ООО СИ ТД.

Апробация результатов работы. Основные научные результаты, выводы и рекомендации, полученные в процессе работы над диссертацией, были доложены, обсуждены и одобрены на 58-й конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Санкт-Петербург, СПбГАСУ, 2005), на 60-й международной научно-технической конференции молодых ученых (аспирантов, докторантов) и студентов (Санкт-Петербург, СПбГАСУ).

На защиту выносятся следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

- разработанная автором классификация инвестиционно Ч строительных рисков на этапах жизненного цикла объекта недвижимости;

- предложенные диссертантом критерии оценки инвестиционно-строительных рисков на различных этапах жизненного цикла объекта;

- разработанные практические рекомендации по минимизации рисков при инвестировании в развитие гостиничного комплекса в условиях неопределенности и риска; адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости;

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Основные публикации по теме исследования

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Воронова, Светлана Петровна

Выводы по третьей главе

В Санкт-Петербурге разработано большое количество инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц. Анализ возможности их реализации, позволил автору выявить основные причины, препятствующие успешному продвижению запланированных работ.

Отсутствие эффективной системы управления проектом в целом и недостаточное внимание к проблеме выявления, оценки и минимизации рисков, возникающих на всех стадиях его реализации Ч главная причина недополучения запланированных инвестором доходов.

Методы, используемые организацией-инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации. Автором разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно-строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости

Одним из механизмов минимизации инвестиционно -строительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля от замысла до его эксплуатации. Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий МАХ1МАХ, критерий МАХ1МГМ (Вальда), критерий МШ1МАХ (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.

Заключение

В современных экономических условиях одним из направлений успешной реализации инвестиционных проектов является формирование эффективной системы управления инвестициями, которая позволила бы адекватно оценивать складывающуюся ситуацию и максимально минимизировать риски потери доходов. Не смотря на актуальность развития данного вопроса, в современной научно-методической литературе недостаточно освещены и исследованы проблемы, связанные с управлением рисками при инвестировании в развитие гостиницы.

Проведенное исследование позволило получить следующие научные результаты.

1. Анализ научно-методической и нормативно-правовой литературы показал, что теория и методология управления инвестиционно-строительными рисками при инвестировании в гостиницы требует развития. Поскольку задача оценки инвестиционных рисков имеет многоаспектный характер, то возникает необходимость установления наиболее важных моментов, связанных с уточнением сущности понятия риск. Проведенный анализ теоретических положений выявил разночтения в определении риска, что потребовало рассмотрения не только сущности риска как экономической категории, но и как объекта управления, важнейшей составляющей которой является оценка риска.

Нами предложено следующее понятие риска инвестирования:

Под риском инвестирования в гостиницу (Я) мы понимаем вероятность наступления неблагоприятного события (Р) в течение периода реализации инвестиционного проекта, повлекшие за собой потери (Ь), с учетом этапа жизненного цикла объекта (Б).

Таким образом, нами предлагается контролировать риск с учетом этапа жизненного цикла объекта.

2. Оценка современного состояние и перспектив развития гостиничных комплексов Санкт - Петербурга показала, что несмотря на значительные инвестиции и сроки окупаемости, данный сектор рынка доходной недвижимости города является весьма привлекательным для инвесторов различных категорий. Кроме того, уровень доходности инвестиций в гостиничные проекты зависит от стадии вхождения в проект. Анализ экспертных проработок подтверждает, что девелоперы выделяют и оценивают риски на стадии формирования идеи проекта от 20 до 60%, стадии строительства - от 15 до 20% в зависимости от степени готовности объекта и 8Ч 15% - на стадии ввода объекта в эксплуатацию.

3. Автор предлагает осуществлять оценку инвестиционно - строительных рисков на основе разработанной классификации, которая строится по этапам жизненного цикла объекта. В соответствии с предлагаемой классификацией, совокупность рисков, возникающих при инвестировании в развитие гостиниц, подразделяем на три группы: технические риски; временные риски; монетарные риски;

4. По результатам проведенного анализа было выявлено, что в процессе оценки инвестиционно Ч строительных рисков необходимо учитывать потенциальные возможности организации инвестора и специфику инвестиционного проекта. Однако в наиболее часто используемых методах количественной оценки инвестиционных рисков, которыми являются: метод цены модели капитальных активов, кумулятивный и нормативный методы, данные составляющие не учитываются в поной мере. Наиболее распространенными в практике оценки риска является использование метода кумулятивного построения и цены капитальных активов, а основная трудность определения величины потерь заключается в обосновании ставки дисконта, как меры риска.

Формулы, используемые для оценки рисков адаптированные к современным условиям и специфике гостиничных комплексов на различных этапах жизненного цикла объектов.

5. Анализ модели цены капитальных активов показал, что при его использовании главную трудность представляет проведение расчета коэффициента 3, являющегося мерой системного риска. В усовершенствованном автором методе оценки риска акцентируется внимание на необходимость принятия во внимание не только показателей макро- и микроуровня, но и показателей объекта инвестирования.

6. Анализ кумулятивного метода показал, что при его использовании главную трудность представляет обоснование величин поправок к базовой ставке. В усовершенствованном автором методе оценки риска предлагается учитывать не только поправки, связанные со спецификой реализации инвестиционного проекта, но и потенциал инвестиционно-строительной организации.

7. Нормативный метод оценивает инвестиционные риски с помощью поправок, учитывающих ставку рефинансирования, уровень инфляции в стране, степень ненадежности участников проекта и.т.д. Метод основан на положениях нормативных документов (Постановление Правительства №1470 и МР №477). Рекомендуется использовать при привлечении бюджетных средств

8. Методы, используемые организацией - инвестором для минимизации или предотвращения потерь, возникающих в процессе реализации инвестиционного проекта, зависят от возможностей организации. Автором разработана адаптационная модель использования существующих механизмов минимизации инвестиционно - строительных рисков на этапах жизненного цикла гостиничной недвижимости.

9. Одним из механизмов минимизации инвестиционно -строительных рисков является передача риска в виде аутсорсинга. Для гостиничных проектов решением данной задачи является привлечение профессиональной Управляющей Компании, которая имеет свою концепцию развития отеля.

Рекомендуем, принимая решение о необходимости привлечения сторонней профессиональной компании, действовать в рамках теории принятия решений. В основе расчетов лежит матрица выгод, определяющая размер выгод, получаемых инвестором при принятии решения. Размер выгод, получаемых инвестором, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла объекта происходит принятие решения и какова активность потребителей гостиничных услуг в данный момент времени. В качестве критериев принятия решений следует использовать критерий МАХ1МАХ, критерий МАХ1МШ (Вальда), критерий МШ1МАХ (Сэвиджа), критерий пессимизма-оптимизма Гурвица, критерий Лапласа и критерий математического ожидания.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Воронова, Светлана Петровна, Санкт-Петербург

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник (ил.): СПб.: Гумманистика: 2003: 406 стр.;

2. Асаул А.Н., Ю.Н. Казаков, В.И. Иванов Реконструкция и реставрация объектов недвижимости: СПб: Гумманистика:2005-288с.;

3. Барановская Н.И., Котов A.A. Основы сметного дела в строительстве Москва, Санкт-Петербург, 2005 480 стр.;

4. Баронин С.А., Осташко В.Я. Современные методы управления недвижимостью: ПГАСА: Пенза 2003г.-56с.;

5. Балабанов И.Т. Риск-менеджмент: М: Финансы и статистика 1996 -192с.;

6. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости: Москва: Финансы и статистика 1999 г.-264с.;

7. Белых Л.П. Влияние рынка капитала на рынок доходной недвижимости/ аудиторские ведомости, №5, 1999 год, с. 10-17;

8. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: М: Банки и биржи: ЮНИТИ: 1997г.

9. Бирман Г. Капиталовложения: экономический анализ инвестиционных рисков: ЮНИТИ : 2003г.-631с.

10. Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: Юнити : Закон и право: 2002г.-272 с.

11. П.Бовтеев C.B. и др. Управление проектами в строительстве: учебное пособие: СПб: СПбГАСУ, 2004 г.- 424с.

12. Бобат Б.К., Генералов Б.Ф, Федоров В.В. Регулирование инвестиционно-строительной сферы региона: монография: Владимирский Госуд.университет: 2002 : 228 е.;

13. Бригхем Ю., Гапенский JL, Финансовый менеджмент: полный курс: в 2-хтомах: экономическая школа: СПб: 2001г т1-630 е., т.2 Ч 669с.;

14. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: пер с англ. М.:-1996-432с.

15. Бузова И. А.: СПбГУ: автореферат: СПб: 2000г.: Инвестиции внедвижимость: Методы обоснования финансовых решений, (электронный каталог РНБ)

16. Бурков В.Н., Новиков Д.А. Как управлять проектами. М.: СИНТЕГ ГЕО, 1997.-188с.

17. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и инновации М.: ФИЛИН, 1997. - 336 с.

18. Ван Хорн Дж. Основы управления финансами: пер. с англ. (под редакцией И.И. Елисеевой М., Финансы и статистика 1997 - 800 с.

19. Варламов H Основные направления и пути совершенствования системыуправления инвестиционно-строительной деятельностью крупного города/ Регион. Политика. Экономика. Социология, 2000, №3, стр.64 -67.

20. Василевская Л.Ю. Недвижимость в (торговом) коммерческом обороте: М: РГТЭУ- 2003г.-64с.

21. Васильев В.М., Лапин Г.Н., Панибратов Ю.П. Хамков Р.М. Предпринимательская деятельность в строительном производстве: научные основы управления, конкуренция, риск и надежность.:СПб: ОАО Издательство Стройиздат СПб, 2004г: 181с.;

22. Вопиловский Н.Е. Влияние изменений законодательства на инвестиционную привлекательность недвижимости : Имущественные отношение в РФ: №4: 2006.23.Вопросы статистики №2: с 12-18- 2006г;

23. Воков Ю.Ф. Экономика гостиничного бизнеса Ростов на дону: Феникс 2003.-380с. .

24. Вороноцовский A.B. Управление рисками: учебное пособие: СПб. Издательство СП6ГУ,2000.- 206с.

25. Вяткин В.Н., Вяткин И.В., Гамза В.А. и др. Риск менеджмент: М: ИТК Дашков и К, 2003 г.-512с.

26. Гвозденко A.A. Логистика в туризме М: Финансы и статистика, 2004.-272с.

27. Гражданский Кодекс Российской Федерации часть I №51 ФЗ от ЗОЛ 1.1994г принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (ред. от 10.01.2006 г) справочно-информационная система Консультант плюс;

28. Грабовой П.Г. Экономика и управление недвижимостью// Смоленск: Издательство Смолин Плюс: М: Издательство АСВ: 1999-598с.;

29. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости//СПб: Питер: 2001 -336с.;

30. Грибовский C.B., Иванова E.H., Львов Д.С., Медведева О.Е.Оценка стоимости недвижимости. -М.:ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.

31. Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью:М:

32. Издательство Дело:2001 .-704с.

33. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретический ипрактический аспект//М: ИНФРА-М: 1992-320 е.;

34. Грязнов А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: М: Финансы и статистика: 2002 -496с.;

35. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости :учебник:М: Издательство Книготорговый центр маркетинг2002-804 е.;

36. Гранатуров В.М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения: учебное пособие: М: Издательство: Дело и сервис, 1999.-112с.

37. День строителя. Тематическое приложение к газете Деловой Петербург. От 10 августа 2006 года;

38. Джанджугазова Е.А. Маркетинг в индустрии гостеприимства М: Издательский центр Академия, 2003 .-224с.

39. Дмитриев М.Н, Кошечкин С.А. Методы количественного анализа рисков инвестиционных проектов // Экономика строительства

40. Ершова С.А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов (монография): СПбГИЭА: СПб: 1999.-172с.

41. Ершова С.А. Социально-экономическое прогнозирование: учебное пособие : СПб.: СПбГИЭУ, 2002 -138с

42. С.А. Ершова Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия '.Учебное пособие. СПб: СПбГАСУ, 2007. - 168 с.

43. Есипов В.Е. и др. Экономическая оценка инвестиций: СПб: Вектор:2006.-288с.44.3акон РФ от 07.03.2005 г. № 14-ФЗ "О внесении изменений в статью 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях"- справочно-информационная база Консультант плюс.

44. Захаров P.A. Правовой учет недвижимости: Имущественные отношение в РФ: №7 2006.

45. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136 -Ф. принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (ред. От 31.12.2005 г.)- справочно-информационная база Консультант плюс;

46. Иванов А.П. К вопросу об управлении рисками на предприятии ЦБП/ Целюлоза. Бумага. Картон, 2001 №11-12;

47. Иванов В.В., Воков А.Б. Исследование современных систем управления в гостиничном бизнесе// Пять звезд 2001- №2- с 12-16;

48. Л.Л. Игнатов Экономика недвижимости: издательство: МГТУ им. Баумана: 2003.-168с.

49. Каплан Л.М. Переход к рынку в инвестиционной деятельности в строительном комплексе / Л.М. Каплан. СПб. : ДНТП, 1992. 90 с.

50. Каплан Л.М. Экономические аспекты страхования в инвестиционно-строительной сфере (изд. втрое, доп. и испр.) СП.: Санкт-Петербургский Союз строительных компаний. 2005. - 18 с.

51. Качалов P.M. Управление хозяйственным риском на предприятиях: М:1. ЦЭМИ: 1999 г.

52. Клейнер Г.Б., Тамбовцев В.Л., Качалов P.M. Предприятие в нестабильной экономической среде: риски, стратегии, безопасность. М: ИНФРА-М, 1997г;

53. Кнорринг В.И. Искусство управления: М: Издательство БЕК, 1997г.-263 е.;

54. Ковалев B.B. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика 1997-512 стр.

55. Ковалев К. Минимизация инвестиционных и строительных рисков. Опытиностранных фондов : Имущественные отношение в РФ: №1 2006 г.;

56. Ковал ев В.В. Вокова О.Н. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: учебник: М: изд-во Проспект Веби, 2008.-421с.

57. Ковалева A.M., Лапуста М. Г., Скамай Л.Г. Финансы фирмы. М.: ИНФРА-М, 2003.59.

58. Коланьков C.B., Меркушева B.C. Оценка рыночной стоимости и эффективности сделок с недвижимостью железнодорожного транспорта: М: Издательство Маршрут: 2006г. -277с;

59. Комарова И.К. Инвестиции в России и зарубежных странах: М: РАУЧ Университет, 2001г., 360 е.;

60. Конституция РФ. М.: Юридическая литература.Д993-64с.

61. Корнай Я. Дефицит: М: Наука 1990.-606с.

62. Кочетков А.И., Шапиро В.Д. Управление проектами (зарубежный опыт): СПб: Издательство Два Три: 1993г-443с.;

63. Крутик А.Б., Горенбургов М.А, Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: Санкт-Петербург: Издательство Лань 2000.- 480с.

64. Кулибанова В.В. Формирование механизма управлением развития коммерческой недвижимости: электронный ресурс: дисс. к.э.н.: РГБ 2003г.

65. Куроптев Н.Б. Риск. Уточнение к понятийному аппарату// РИСК, 2004.№4. Ч С.30-32

66. Лапуста М.Г., Шаршукова Л.Г. Риски в предпринимательской деятельности. Ч М.: ИНФРА-М, 1998. Ч 224 с.

67. Леушин А.С. Применение современных технологий управления дляулучшения результатов деятельности предприятий гостиничного хозяйства// Пять звезд -2000 №2 с.20-24;

68. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости): СПб.: Питер: 2003.-256с;

69. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости: СПб: ДЕАН+АДИА-М: 2004-245с.;

70. Марашда Б.С., Цай Т.Н., Грабовый П.Г. Конкуренция и управление рисками на предприятиях в условиях рынка ,. М.: Издательство АЛАНС 1997.-287 с.

71. Мир & дом Санкт-Петербург январь 2007 год;ч

72. Мескон М., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента. М.: Издательство Вильяме, 2008.-665с.

73. Найт Ф.Х. Риск, неопределенность и прибыль. М.: Издательство ДЕЛО, 2003.-358с.

74. Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь: Казань: Издательство ГУП ПИК Идеал Пресс:2001 -896с.;

75. Недвижимость: обзор практических вопросов: Ось 89: 2003г.

76. Недвижимость. Стены бизнеса. Приложение к газете Ведомости 2006 год; 79.Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (утвержден

77. Постановлением Госстандарта от 26.12.94 №359 (СИБ Консультант Плюс) 80.Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: МКС: СПб: 2003г.-422с.8.Озеров Е.С. Экономика недвижимости:СП6ГПУ: 2004.

78. Озеров Е.С Экономический анализ и оценка недвижимости: МКС: 2007.

79. Опекунов В.А. Экономика недвижимости:М: 2003.84.0рлов А.И. Устойчивость в социально-экономических моделях -М: Наука, 1979 -296 е.;

80. Панибратов, Ю.П. Планирование эффективности строительного производства: проблемы, пути совершенствования / Ю.П. Панибратов. Л.: изд-во ГУ, 1985.

81. Панкова Л.А., Петровский A.M., Шнейдерман М.В. Организация экспертиз и анализ экспертной информации.- М.: Наука, 1984.-120с.

82. Папирян Г.А. Маркетинг в туризме Международные экономические отношениях М : Финансы и статистика, 2001.-160с.

83. Пашкуса Ю.В. Экономика и финансы недвижимости: Санкт-Петербург: Издательство Санкт-Петербургского университета 1999.-186с.

84. Половинкин П. Зозулюк А. Предпринимательские риски и управление ими. //Российский экономический журнал 1997-№9

85. Постановление Правительства РФ от 25.04.1997 №490 (в редакции от 01.02.2005) Об утверждении правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (справочно-информационная база Консультант Плюс)

86. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 17.10.2005 №1541 О программе развития Санкт-Петербурга как туристического центра на 2005 -2010 г.г (www. gov.spb.ru)

87. Постановление Совмина РСФСР от 11.08.1988 (в редакции от 23.07.1993) Об утверждении примерного положения об общежитиях (справочно-информационная база Консультант Плюс);

88. Приказ Федерального агентства по туризму от 21 июля 2005 г №86 Обутверждении классификации гостиниц и других средств размещения (справочно-информационная база Консультант Плюс)

89. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г. N 113-р О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него (справочно-информационная база Консультант Плюс)

90. Ресин В.И Экономика недвижимости: Москва: 1999.-328с.

91. Рогачев А.Ф., Скопина И.В. Повышение конкурентоспособности гостиничного бизнеса в рыночных условиях: Маркетинг в России и за рубежом №5(43) 2004 год/ стр.37-45;

92. Розен В.В. Математические модели принятия решений в экономике. м: Книжный дом Университет, высшая школа, 2002.-288с.

93. Рэдхэд К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. М.: ИНФРА-М, 1996.-288с.

94. Смирнов, Е.Б. Экономика реконструкции и капитального ремонта зданий и сооружений : Учеб. пособие / И.В.Смирнова, Е.Б. Смирнов ; М-во образования Рос.Федерации, СПб: СПбГИЭА, 1999. - 94 с.

95. Смоляк С.А. Учет риска и неопределенности при оценкеэффективности инвестиционных проектов в России: Имущественные отношение в РФ: №10: 2006 г.;

96. Смоляк С.А Оценка эффективности инвестиционных проектов в условиях риска и неопределенности (теория ожидаемого эффекта)-М: Наука, 2002. 182с.

97. Социально-экономическое положение Северо-Западного Федерального округа №2 2006г.

98. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Спб.: Технобат, 1995г.;

99. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость// СПб: СП6ГТУ:1996 235с.;

100. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: СПб.:СПбГТУ: 1997-422с.;

101. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость.- СПб.: МКС, 2000.-428с.

102. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа инвестиций в недвижимость: 2003г.

103. Тарасевич Е.И Экономика недвижимости: 2007.- 584с.

104. Туватова В.Е. Особенности организации и функционирования службы маркетинга на предприятиях гостиничной индустрии : Маркетинг в России и за рубежом №1(51),2006год: с.89-96;

105. Тэпман JI.H. Риски в экономике: Учеб. пособие для вузов / Под. ред. проф. В.А. Швандера. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 380 с.

106. Фатинский P.A. Методы обоснования и выбора организационно-технологических решений с учетом риска. автореф. дисс. на соиск. уч. степ. канд.эк науч. - СП.:СП6ГАСУ, 1997. - 20 с.

107. Федеральный закон О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.97 г. №122-ФЗ (справочно-информационная база Консультант Плюс)

108. Федеральный закон РФ О федеральном бюджете на 2007 год №238 ЧФЗ от 19.12.2006 (справочно-информационная база Консультант Плюс)

109. Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. N 132-ФЭ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (справочно-информационная база Консультант Плюс)

110. Федеральный закон О лицензировании отдельных видов деятельности№128-ФЗ (в редакции от 04.11.2007 №250-ФЗ) (справочно-информационная база Консультант Плюс)

111. Феликсов A.B. Методы оценки риска в инвестиционно строительной деятельности: автореферат: СПбГАСУ: 2006.

112. Филипповский Е.Е., Шмарова JI.B. Экономика и организация гостиничного хозяйства, М: Финансы и статистика, 2003 .-176с.

113. Фишберн П. Теория полезности для принятия решений. М, Наука: 1978.- 352 с.

114. Фомин Я.А. Диагностика кризисного состояния предприятия: Учеб. пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. - 349 с.

115. Фридман Д., Ордуэй Н Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. 1995.- 461 с.

116. Хохлов Н.В. Управление риском: Учеб. Пособие для вузов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-239 с.

117. Цай Т.Н., Гробовой П.Г., и др. Конкуренция и управление риском напредприятиях в условиях рынка: Альянс 1997 г.

118. Цукерман Горвард А. Блевинс Джордж Д. Недвижимость : зарубежный опыт развития. Пер. с англ. М.: Диамант-Меркурий - М, 1994127. Царев?????

119. Чернов В.А. Анализ коммерческого риска: М: Финансы и статистика: 1996 -128 с. 129.Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций М., Дело 1998-256 стр.

120. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер с англ. М.: ИНФРА-М, 1999. -XII, 1028 с.

121. Шатало С.Д. Комментарии к налоговому кодексу РФ части первой и второй (постатейный): М:МЦФЭР: 2001г.

122. Эддоус М., Стэнфид Р., Методы принятия решений/ перевод с англ.

123. М: Аудит: ИНИТИ: 1997.- 590с.133. Экономика строительства под редакцией И.С. Степанова: М: ООО Юрайт -Издат учебник 3-е переработанное издание 2004 г., 620 стр.;

124. Энциклопедический словарь в двух томах (т.1). Под редакцией Б.А. Введенский. М: А-Маскорон, 1963 -656с

125. Югушев P.M. О системном подходе к анализу развития гостиничного комплекса: Вопросы статистики: 11/2006г;

126. Янкевич B.C., Безрукова H.JI. Маркетинг в гостиничной индустрии и туризме: российский и международный опыт/ Под редакцией B.C. Янкевича. М: Финансы и статистика, 2002.- 416с.

127. Ярмоленко, A.C. Определение стоимости земли в системе доходной недвижимости / А. С. Ярмоленко // Зем. вестн. России . 2002. - № 3. - С. 42 -44.138. Ссыка на домен более не работаетru139. www.gov.spb.ru140. www.cbr.ru

Похожие диссертации