Совершенствование методики формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Преминина, Мария Владимировна |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2012 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методики формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте"
На правах рукописи
005044547
ПРЕМИНИНА МАРИЯ ВЛАДИМИРОВНА
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ ФОРМИРОВАНИЯ ЗАТРАТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ДЕВЕЛОПЕРСКОМ ПРОЕКТЕ
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами -строительство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 7 МДМ 2012
Москва - 2012
005044547
Работа выпонена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова
Научный руководитель - кандидат технических наук, профессор
Стерник Геннадий Моисеевич
Официальные оппоненты: Григорьев Владимир Викторович, доктор
экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО Всероссийская государственная налоговая академия Министерства финансов Российской Федерации, кафедра антикризисного государственного и муниципального управления
Коробкова Мария Владимировна
кандидат экономических наук,
ЗАО АКЦ МИЭЛЬ, старший аналитик
Ведущая организация: Российская академия народного
хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС при Президенте РФ)
Защита состоится л30 мая 2012 года в 16.00 часов на заседании Диссертационного Совета Д.212.196.10 при ФГБОУ ВПО Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова по адресу:
119997, Москва, Стремянный пер., 36, корп. 3, ауд. 304.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова
Автореферат разослан л28 апреля 2012 года.
Ученый секретарь диссертационного совета V
кандидат экономических наук, доцент МоторинаМ.А,
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ Актуальность темы исследования связана с сложностью, многоплановостью и недостаточной проработанностью структуры затрат в управлении девелоперским проектом, а также методики укрупненного определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии, когда девелопер формирует инвестиционный замысел проекта и требуется наиболее точная укрупненная поная стоимость проекта для дальнейшего расчета рентабельности проекта.
В диссертации, девелопер является одновременно инвестором и застройщиком проекта, которому принадлежит земельный участок на период реализации проекта.
Требуется необходимость научного осмысления в классификации и структурировании затрат на девелопмент, а также совершенствования методики формирования затрат на земельный участок, чтобы дать наиболее точную укрупненную оценку поной стоимости девелоперского проекта при подготовке инвестиционного замысла.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на многообразие трудов, посвященных вопросам управления инвестиционными проектами, вопросам формирования стоимости проекта, в настоящее время до конца не исследованы некоторые аспекты в определении структуры затрат на девелопмент и методики расчета отдельных ее составляющих.
На практике девелоперы, инвестиционные аналитики не всегда учитывают в стоимости проекта все составляющие структуры затрат. Плата за землю - важная и, как правило, весомая составляющая в структуре затрат на девелопмент. От размера платежей за земельный участок зависит стоимость проекта и стоимость 1 кв.м жилой недвижимости.
Цель диссертационного исследования состоит в совершенствовании методики формирования затрат на земельный участок при подготовке инвестиционного замысла девелоперского проекта.
Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены задачи:
1. Исследование структуры затрат на девелопмент в теории и практике и ее уточнение.
2. Исследование причин возникновения проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
3. Исследование методик определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии и направлений их совершенствования.
4. Разработка агоритма укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка и практическое применение его на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
5. Разработка мероприятий по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Подтверждение эффективности некоторых из предложенных мероприятий (на примере деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства).
В качестве объекта исследования рассматривается совокупность затрат на девелоперский проект.
Предметом исследования являются способы приобретения земельных участков и методы укрупненного определения затрат на земельные участки.
Методология и методика исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых по анализу рынка недвижимости, инвестиционной и девелоперской деятельности, управления стоимостью проекта, инвестиционного анализа, федеральные законы и Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также другие официальные документы и материалы периодической печати: В.Д. Ардзинов, П.В. Булах, Ф, Бэгьюли, В.В. Бузырев, И.Л. Владимирова, B.JI. Вотолевский, К.Друри, Е.В.Иванкина, Г.Ю. Калаур, Б.Т. Мазур, М.А. Моторина, В.И. Ресин, М.И. Ример, Г.М. Стерник, С.Г. Стерник, И.А. Синянский, A.C. Старовойтов, И.С. Степанов, С.А. Табакова, В.Д. Шапиро.
Эмпирическую основу работы составили результаты исследований по определению поной стоимости девелоперского проекта в Российской Федерации и в зарубежных странах.
Для решения поставленных задач применяся анализ, сравнение, статистические методы и дискретное пространственно-параметрическое моделирование экономических процессов.
Область исследования: проблемы, решаемые в диссертации, соответствуют паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами - строительство): п. 15.58. Методологические и методические подходы к ценообразованию и определению сметной стоимости строительства.
Наиболее существенные результаты диссертации и их научная новизна заключаются в следующем:
1. Уточнена структура затрат на девелопмент, представляющая поную стоимость девелоперского проекта.
2. Установлены причины возникновения проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
3. Сформированы направления совершенствования методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии.
4. Разработан агоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка, в основе которого применение метода рыночной экстракции. Применен разработанный агоритм на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
5. Разработаны мероприятия по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Исследована и подтверждена эффективность некоторых из предложенных мероприятий. Теоретическая значимость исследования заключается в уточнении
понятия поная стоимость девелоперского проекта и в совершенствовании методики укрупненного определения земельного участка на прединвестиционной стадии на этапе подготовки инвестиционного замысла проекта.
Практическая значимость исследования заключается в возможности изучения и применения полученных результатов работниками инвестиционно-строительной отрасли и специалистами на федеральном и региональном уровнях.
Апробация работы. Основные научные положения диссертационной работы и результаты исследования докладывались и получили одобрение на Международных научно-практических конференциях Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании (г. Москва, 2011 г., 2012 г.).
Основные теоретические и методические положения и результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 6 печатных работ общим объемом 3,3 п.л., в том числе - 3 статьи в журналах, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа
содержит 130 страниц машинописного текста, 10 таблиц, 12 рисунков, список использованной литературы из 90 наименований.
Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования и степень ее научной разработанности, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект исследования, показаны научная новизна, теоретическая и практическая значимость результатов работы.
В первой главе диссертации проанализированы теоретические основы и практические направления по формированию структуры затрат на девелопмент. Сформирована структура затрат на девелопмент. На основе проведенного экономико-правового анализа способов приобретения земельных участков девелопером, установлены причины актуальной проблемы формирования затрат на земельный участок в девелоперском проекте.
Во второй главе диссертации проанализированы методы определения затрат на девелопмент сформированы направления совершенствования методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии. Разработан и применен на практике агоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка.
В третьей главе диссертации разработаны мероприятия по облегчению приобретения земельного участка для девелопера и снижению затрат на девелопмент (на примере исследования деятельности Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства). Исследована и подтверждена эффективность некоторых из предложенных мероприятий.
В заключении сформулированы основные выводы, полученные в результате выпонения диссертационного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ 1. Уточнена структура затрат на девелопмент, представляющая поную стоимость девелоперского проекта Суммарные затраты девелопера на проект обычно называют поной стоимостью девелоперского проекта и выражают денежной величиной в расчете на единицу сравнения.
Международные стандарты инвестиционного анализа и Российские институциональные экспертные инстанции в составе затрат на девелопмент укрупненно подразумевают следующие разделы:
1) затраты на инвестиционное проектирование, информационно-консультационное сопровождение и управление инвестиционным проектом в течение всего жизненного цикла;
2) затраты в соответствии с проектно-сметной документацией;
3) затраты на финансирование проекта (проценты);
4) затраты на обязательные платежи (налоги, сборы и др.).
Анализ исследований по формированию поной стоимости девелоперского проекта показал, что основные составляющие затрат требуют унификации и структуризации. В проанализированных исследованиях в поную стоимость проекта включены не все затраты, относящиеся на проект, в том числе, прединвестиционные затраты на разработку концепции проекта.
При построении структуры затрат на девелопмент проведен анализ способов приобретения земельного участка девелопером.
В настоящее время паралельно существует несколько способов приобретения земли, существенно отличающихся по размеру затрат для девелопера. Первый - это старая практика инвестиционных контрактов с оплатой в виде отчислений городу в натуральной форме. Уровень отчислений в Москве увеличивася в последнее десятилетие и достиг 40-50% от объема жилой и 20-25% нежилой площади объекта. В регионах отчисления были менее жесткие - 15-18% (соответственно цене земли). Второй-это инвестиционные контракты с оплатой права приобретения земли в денежной форме. Они внедрялись в Москве в 2001-2005 годах, до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации. Третий - предусмотренная Земельным кодексом Российской Федерации новая практика аукционной продажи права застройки как права аренды земельных участков под строительство. Четвертый - аукционная продажа земельных участков в собственность на первичном рынке либо купля-продажа на вторичном рынке.На основе изучения имеющихся литературных источников по управлению проектами, сметному ценообразованию и обобщения практики девелопмента в работе исследована и предложена структура затрат на девелопмент в иерархии, которая позволяет учесть все составляющие поной стоимости девелоперского проекта. Структура затрат на девелопмент ориентирована на рисковой девелопмент, когда девелопер является инвестором и финансирует проект (таблица 1).
Таблица 1.
Структура затрат на девелопмент в иерархии
Уровень структуры затрат Номер затрат Содержание составляющей затрат
0 0. Поная стоимость девелоперского проекта
I 1. Прединвестиционные затраты на разработку концепции проекта
11 1.1. Затраты на формирование инвестиционного замысла проекта
III 1.1.1 Определение инвестиционной привлекательности региона, ресурсных
возможностей земельного участка
III 1.1.2 Определение вариантов функционального назначения, морфотипа, класса качества объекта недвижимости
III 1.1.3 Анализ рынка, проведение маркетинговых исследований
III 1.1.4 Концептуальное проектирование и расчет экономической эффективности проекта
III 1.1.5 Подготовка маркетинговой концепции, бизнес-концепции и бизнес-плана проекта
II 1.2 Затраты на организацию финансирования и осуществление проекта (исследование инвестиционных возможностей)
III 1.2.1 Определение соотношения заемных и собственных средств
III 1.2.2 Поиск и заключение договоров с Инвесторами, Проектировщиками, Генподрядчиками
III 1.2.3 Подготовка Инвестиционного и Информационного меморандума
II 1.3 Технико-экономическое обоснование (предварительное)
III 1.3.1 Разработка технических показателей проекта
III 1.3.2 Подготовка экономических показателей проекта (на основе технических данных)
III 1.3.3 Формирование финансовой модели инвестиционного проекта
I 2. Затраты на земельный участок
II 2.1 Затраты на земельный участок, зависящие от способа приобретения земельного участка
III 2.1.1 Приобретение земельного участка на праве аренды (на аукционах или по инвестиционным контрактам)
III 2.1.2 Приобретение земельного участка на праве собственности (на аукционах или на вторичном рынке земельных участков)
II 2.2 Затраты на земельный участок, не зависящие от способа приобретения земельного участка
III 2.2.1 Затраты по разбивке, переносу в натуру и закреплению знаками основных осей будущего объекта недвижимости
III 2.2.2 Затраты, связанные с получением проектировщиками исходных данных, технических условий на проектирование
III 2.2.3 Затраты на компенсацию потерь прежним землепользователям от изъятия земель под строительство, на расселение пользователей сносимых жилых помещений
III 2.2.4 Затраты на работы, связанные с неблагоприятными гидрогеологическими условиями
III 2.2.5 Плата за технологическое присоединение к инженерным сетям
I 3. Стоимость проектирования и строительства (главы 2-12 Сводного сметного расчета)
II 3.1. Затраты на проектирование и изыскательские работы
III 3.1.1 Стоимость проектно-изыскательских работ
III 3.1.2 Затраты на согласование и получение комплекта разрешительных документов
III 3.1.3 Затраты на авторский надзор
III 3.1.4 Затраты на проведение экспертизы проектной документации
III 3.1.5 Затраты на разработку тендерной документации
II 3.2 Стоимость строительства
III 3.2.1 Сметная стоимость строительно-монтажных работ
III 3.2.2 Лимитированные затраты
И 3.3 Прочие затраты
III 3.3.1 Затраты по перевозке транспортом работников строительно-монтажных специальностей
III 3.3.2 Затраты, связанные с осуществлением работ вахтовым методом
III 3.3.3 Затраты на содержание действующих автомобильных дорог
III 3.3.4 Затраты на организацию и проведение тендеров и др.
I 4. Обслуживание и возврат привлеченных средств девелопера
II 4.1 Краткосрочные обязательства
III 4.1.1 Разработка процедуры взаимодействия с Кредиторами
III 4.1.2 Выплата % по кредитам и основной суммы кредита
III 4.1.3 Выплата % по займам (если займ с процентом) и основной суммы займа
II 4.2 Догосрочные обязательства
III 4.2.1 Разработка процедуры взаимодействия с Кредиторами
III 4.2.2 Выплата % по кредитам и основной суммы кредита
III 4.2.3 Выплата % по займам (если займ с процентом) и основной суммы займа
II 4.3 Затраты на IPO и иные способы привлечения инвестиций
II 4.4 Возврат инвестиций долевым участникам строительства
I 5. Управленческие затраты девелопера
II 5.1 Заработная плата Административно-управленческому персоналу
II 5.2 Расходы на содержание офиса
II 5.3 Статусная (административная) рента
I б. Затраты на реализацию площадей
II 6.1 Затраты на оплату услуг агентств недвижимости
II 6.2. Затраты на организацию собственных офисов продаж, рекламу и иные способы продвижения товара
I 7. Стоимость информационно-консультационных услуг на аутсорсинге для девелопера
II 7.1 Аудиторские услуги
II 7.2 Маркетинговые услуги
II 7.3 Юридические услуги
2. Установлены причины возникновения проблемы формирования
затрат на земельный участок в девелоперском проекте
Разнообразие способов приобретения земельных участков, методик определения арендных платежей, методик определения цены земельного участка при приобретении в собственность на первичном и вторичном рынках, приводит к большому разнообразию в определении величины и доли затрат на землю в поной стоимости девелоперского проекта. Актуальной является проблема определения средних затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии в дифференциации по способам приобретения земли девелопером.
В диссертации на основе проведенного экономико-правового анализа способов приобретения земельных участков, раскрыты составляющие затрат на
земельный участок, зависящие от способа приобретения земельного участка
(рис. 1). _ _
Способ приобретения земельного участка в структуре затрат на девелопмент
2.1.1 Приобретение земельного участка ни праве аренды
На аукционах
Затраты яа приобретение земельного участка
Цена права аренды земельного участка
Ь>Пр*ДккН4 е Г007ЕГТ! ТЕЗШ ! Ф) Об ОЦкНОЧНОп
детмтоаи)
Затраты иа использование земельного участка
Пошшегпщнониым кошрактам
2.1.2 Приобретение земельного участка на праве собственности
Цена доли администрации города
Арендные платежи в течение действия договора
Юпрсдютипонднтрщой ( Г0ПШ( ЛШ по рыночной цен?)
На аукционах
На вторгшом р ыюсг земельных уча ста ов
Цена земельного участка опрмян
(еотеттеган Ф3л05
оцжзчноп дечраногш')
Земельный налоге течение действия договор а (опрадмга по
ЬДЛ<ров<и'Кп01МП)
Рис. 1. Затраты на земельный участок, зависящие от способа приобретения земельного участка
В настоящее время состав затрат на приобретение земельного участка различается в зависимости от того, какой из способов приобретения земельного участка под строительство рассматривается, а также - на каких правах приобретен земельный участок: в собственность на первичном или вторичном рынке, в аренду на первичном рынке, по инвестиционному, контракту с местными органами испонительной власти в аренду.
В зависимости от способа приобретения земельного участка, применяются различные виды цен на земельные участки, являющиеся базой для определения затрат на земельный участок при приобретении его в собственность на первичном или вторичном рынках, в аренду на аукционах или при приобретении земельного участка по инвестиционному контракту с местными органами испонительной власти.
Затраты при приобретении земельного участка в собственность на первичном рынке включают итоговую цену приобретения участка, сформированную на аукционе, земельный налог на период строительства объекта. Затраты при приобретении земельного участка в собственность на вторичном рынке включают рыночную цену приобретения участка, земельный налог на период строительства объекта.
Затраты при приобретении земельного участка в аренду на аукционе включают итоговую цену приобретения права аренды, сформированную на аукционе, арендную плату на период строительства.
В настоящее время существует практика продажи права аренды земельного участка с последующим выкупом. Арендные платежи за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и выставленный на аукцион в целях жилищного строительства, могут определяться как по кадастровой стоимости, так и по рыночной стоимости.
Затраты при приобретении земельного участка в аренду по инвестиционному контракту с местными органами испонительной власти включают арендную плату и долю города, которая может быть в виде безвозмездной передачи части построенных площадей администрации города, в виде затрат на строительство социальной инфраструктуры или в виде перечисления денежных средств в местный бюджет на развитие инфраструктуры. Практика инвестиционных контрактов с администрацией города в настоящее время пересматривается.
Таким образом, основными причинами возникновения проблемы определения затрат на земельный участок на прединвестиционной стадии являются дифференциация способов приобретения земельных участков девелопером и методик определения затрат на земельный участок в этих способах.
В целом ситуация на рынке земельных участков характеризуется необоснованно завышенной кадастровой стоимостью земельных участков относительно рыночных цен, сложностями по обеспечению инфраструктурой земельного участка, а также длительными и сложными процедурами согласования документов. Эти особенности рынка земельных участков препятствуют приобретению земельных участков девелопером.
3. Выявлены направления совершенствования методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии
В диссертации исследована и решена задача определения предполагаемых затрат на проект на прединвестиционной стадии при
подготовке инвестиционного замысла. В этом случае затраты определяются укрупненно как среднерыночные. Анализ известных методов по определению затрат на девелопмент показал, что метод укрупненного определения затрат необходимо применять на прединвестиционной стадии. Метод детального определения затрат на девелопмент, а именно определения сметной стоимости строительства, не подходит на этапе разработки концепции девелоперского проекта. На разных этапах жизненного цикла девелоперского проекта и разных уровнях структуры затрат используются различные методы определения затрат на девелопмент (рис. 2).
Определение затрат на девелопмент
Проектные решения отсутствуют
Проектные решения сформированы
Метод укрупненного определения затрат на девелопмент
Метод детального определения затрат на девелопмент
1. Статистический метод
2. Метод Росстата
Модификации методики:
- Процентный метод
- Метод аналогов
- Справочники КО-ИНВЕСТ
- Сборники УПВС
Методология сметного ценообразования строительства
Рис. 2. Исследование методов определения затрат на девелопмент
В начале предивестиционной стадии, когда информация о проекте очень ограничена и проектные решения не сформированы, используется метод укрупненного определения. В работе определены и раскрыты два подхода к укрупненному определению затрат на девелопмент. Первый - статистический метод. Второй - метод Росстата.
Метод Росстата имеет положительную черту в области доступности информации для заинтересованных внешних лиц.
Среди отрицательных сторон методики следующие:
- методика не учитывает временной лаг между ростом или снижением капитальных затрат на строительство и ростом или снижением объемов ввода жилья;
- в данных Росстата отсутствует информация по гражданскому строительству, а по жилым домам присутствует дифференциация лишь по регионам, но не по морфотипам и классам качества;
- методика Росстата ориентирована на статистику данных по стоимости проектирования и строительства объектов недвижимости, т.е. учитывает лишь третью составляющую поной стоимости девелоперского проекта.
Статистический метод определения затрат на девелопмент имеет преимущество относительно точности расчета средней поной стоимости проекта в дифференциации по регионам, по функциональному назначению, морфотипам и классам качества. Недостаток метода - в трудности сбора информации о фактически произведенных затратах девелопера на проект по причине ее конфиденциальности.
Существует модификация метода укрупненного определения: процентное выражение составляющих затрат разного уровня относительно других составляющих этого уровня (или процентный метод).
Еще одна известная модификация метода укрупненного определения - это метод аналогов. Суть данного метода заключается в использовании в качестве основы поной стоимости ранее выпоненных проектов для расчета затрат на девелопмент по исследуемому проекту.
Также существуют методы укрупненного определения затрат на девелопмент, основанные на получении справочных данных по показателям стоимости строительства: справочники КО-ИНВЕСТ и сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - сборники УПВС). Применение сборников УПВС на сегодняшний день не удовлетворяет предъявляемым требованиям. Совершенствование этой методики требует создания стратегии по обновлению информационной базы сборников. В целом сборники УПВС и справочники КО-ИНВЕСТ учитывают в основном лишь третью составляющую поной стоимости девелоперского проекта.
На основе проанализированных выше имеющихся методик определения затрат на девелопмент и анализа их преимуществ и недостатков, исследованы направления совершенствования таких методов на прединвестиционной стадии. Данные сведены в таблицу 2.
Таблица 2.
Анализ методов определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии __и направлений их совершенствования _
Номер затрат Содержание затрат Методы определения затрат Соответствие методов предъявляемым требованиям Направления совершенствования методов
0. Поная стоимость девелоперского проекта Статистический метод Теоретически удовлетворяет Практически нереализуем
Методика Росстата Не учитывает затраты на землю, на обслуживание привлеченных средств, прединвестиционные затраты. Не учитывает временной лаг между объемом финансирования строительства и объемом ввода площадей. Не удовлетворяет требованиям дифференциации по морфотипам, классам качества. Изучить и ввести в расчет временной лаг между объемами капитальных вложений и объемами ввода. Изучить возможность дифференциации по морфотипам и классам качества.
1 Прединвестиционные затраты на разработку концепции проекта Процентные затраты Удовлетворяет при наличии статистики Необходим сбор статистики по объектам-аналогам
2. Затраты на земельный участок 1. Сбор и статистическая обработка данных Удовлетворяет при наличии статистики В связи с разнообразием способов приобретения земли требуется статистическое исследование
2. Расчет по данным пп. 2.1-2.2 Удовлетворяет при наличии статистики
3. Стоимость проектирования и строительства 1. Метод укрупненного расчета затрат по справочникам КО-ИНВЕСТ Удовлетворяет, но нормативная базам устарела Необходимо обновление нормативно-индексной базы
2. Метод укрупненного расчета затрат по сборникам УПВС Удовлетворяет, нормативная базам устарела Необходимо обновление нормативно-индексной базы
3. Метод аналогов Удовлетворяет при наличии статистики Необходим сбор статистики по проектам-аналогам
4. Обслуживание и возврат привлеченных средств Процентные затраты Удовлетворяет при наличии статистики Необходим анализ текущей ситуации на рынке привлеченных средств и способов финансирования строительства
5. Управленческие затраты дсвелопера Процентные затраты Удовлетворяет Сбор статистики затруднен, требуется самостоятельная экспертная оценка затрат
6. Затраты на реализацию площадей Процентные затраты Удовлетворяет при наличии статистики Необходим сбор статистики
7. Стоимость информационно-консультационных услуг на аутсорсинге Процентные затраты Удовлетворяет при наличии статистики Необходим сбор статистики
4. Разработан агоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка, в основе которого применение метода рыночной экстракции. Применен разработанный агоритм на примере вторичного рынка земельных участков Московской области.
Проанализировав имеющиеся методы определения затрат на девелопмент на прединвестиционной стадии и направления их совершенствования, имеется актуальный нерешенный вопрос в части укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка на прединвестиционной стадии, при подготовке инвестиционного замысла девелоперского проекта, ввиду постоянно меняющегося законодательства.
В диссертации разработан и применен на практике агоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка, в основе которого применение метода рыночной экстракции (рис. 3). Средние цены на земельные участки московской области, определенные по разработанному агоритму, могут быть использованы девелопером на этапе формирования инвестиционного замысла проекта.
Сущность метода рыночной экстракции заключается в постоянном сборе и обработке данных как по результатам аукционных торгов на приобретение права аренды земельных участков под строительство и права собственности, так и по вторичному рынку земельных участков. Анализ и исследование рынка земельных участков осуществляется в методе рыночной экстракции через применение дискретного пространственно-параметрического моделирования экономических процессов. Сущность дискретного пространственно-параметрического моделирования состоит в систематизации информации о земельных участках, разделении земельных участков на однородные группы по качеству, местоположению, размерам и другим признакам, определении статистических характеристик каждой выборки и исследовании полученных данных.
Разработанный агоритм применен на примере вторичного рынка земельных участков Московской области при способе приобретения земельного участка на праве собственности. Предположим, что девелоперу на прединвестиционной стадии требуется определить средние затраты на приобретение земельного участка в собственность на западе Московской области под жилищное строительство, что соответствует пункту в структуре затрат на девелопмент: приобретение земельного участка на праве собственности. Предположим, что девелоперу на прединвестиционной стадии требуется определить средние затраты на приобретение земельного
участка в собственность на западе Московской области под жилищное строительство.
'Этап 5
Этап 1 Определение предполагаемых вариантов местоположении сл^тк его оо^екпнедвилимости
Этап 2 Сбор Омы данных предосенийПО 5еМеЛ1НЦМ участкамм период временив классификации по способам приобретения земельною участка
ЭтапЗ Лостросгаи дискретной пр остр .ттвеш-тараметр1пе{Кой модели рынка чемевнш участков по 8цбраннымпршнакам дифференциации
Анат средаевтвещеинш доанш цен н темемше участки к Еы5оркхповыраннш1 пршнакам дпфферекщ|ацш1. поформ>ле: Сû. = (Св1 + (Х:+.,.+ Ст) / (81 + !52 +...+Ш). где Сече. - среднег)Еешешш данная цеяа сильного умсш то ви6раНН0МуМесТ0П0Л0;МтШ] и способу приобретения )емельного уШТК*
Сщ-сумма цен хмельных участков с выборке, Ь'п1- с^маплощадеПчемельшл участков в выборке.
Расчет диапазона срсдгак цс тше.оного участка е шорхнном местополо;м!ш1икласшф№аа!|п по способам приобретши по формул Стт= Свте." Хтт С'тах= С.'в1В," 8тах
Рис. 3. Агоритм укрупненного определения затрат на приобретение земельного участка
В соответствии с первым этапом агоритма выбраны для анализа предложения по приобретению земельных участков в собственность на западе Московской области с видом разрешенного использования - для жилищного строительства. На втором этапе агоритма проведен сбор базы данных предложений по приобретению земельных участков в собственность на западе Московской области с видом разрешенного использования - под жилищное строительство. База данных предложений представлена за 3 квартал 2010 года. На третьем этапе агоритма построена дискретная пространственно-параметрическая модель (далее - модель) вторичного рынка земельных участков Московской области под жилищное строительство (таблица 3). Для построения модели были выпонены поочередно следующие действия: верификация базы данных; разработка классификации земельных участков по признакам; расчленение выборки
земельных участков на кластеры в соответствии с классификацией и построение предварительной модели; статистическая обработка выборок в каждом кластере и построение исходной модели; построение оптимизированной модели.
Таблица 3.
Дискретная пространственно-параметрическая модель вторичного рынка земельных участков Московской области под жилищное
строительство (фрагмент)
Московская область Показатель В целом по в в до 0,1 га в от 0,1 га до 1 га в свыше 1 га
Количество земельных участков, шт. 2404 460 1766 178
Площадь, га, мин. 0,02 0 0,1 1,07
сред. 1,50 0,07 0,18 18,22
По всем макс. 400 0,0992 1 400
секторам Удельная цена, Усотка, мин. 188 0 207 188
сред. 6 995 7 914 6 619 7 143
макс. 55 744 51 365 55 744 35 000
Средневзвешенная удельная цена, Усотка 5 976 8 223 7 290 5 824
Количество земельных участков, шт. 588 80 449 59
Площадь, га, мин. 0,035 0,035 0,1 1,08
сред. 1,97 0,07 0,19 18,04
Запал макс. 200 0,095 1 200
Удельная цена, Усотка, мин. 231 956 231 1045
сред. 9 550 12 353 9 247 8 054
макс. 55 000 45 833 55 000 35 000
Средневзвешенная удельная цена, 5/сотка 7 115 12 091 10368 6 821
Количество земельных участков, шт. 759 113 627 19
Площадь, га, мин. 0,02 0,02 0,1 1,2
сред. 0,41 0,07 0,19 9,93
Пояс 3 макс. 43,05 0,0992 1 43,05
Удельная цена, $/сотка, мин. 250 250 375 405
сред. 3 326 4 881 3 039 3 583
макс. 52 364 38 946 52 364 13 799
Средневзвешенная удельная цена, $/сотка 2 477 4 578 3 033 2 045
Зона Запад 3 Количество земельных участков, шт. 183 14 163 6
Площадь, га, мин. 0,06 0,06 од 1,2
сред. 0,47 0,07 0,18 9,12
макс. 43,05 0,09 0,63 43,05
Удельная цена, $/сотка, мин. 488 1 102 488 1 045
сред. 3 188 2 347 3 246 3 585
макс. 28 862 5 246 28 862 7 200
Средневзвешенная удельная цена, 5/сотка 2 057 2 258 3 150 1 463
На рисунке 4 представлены средневзвешенные удельные цены на земельные участки запада Московской области в дифференциации по зонам и площадям. Выявлена закономерность уменьшения средневзвешенных удельных цен по мере удаления от МКАД.
КдоО.Д БатОД S свыцк H да 0.1 SorO.i Ягвьшл- ЯлоОЛ .4 от 01 Scri.hik Ядо0.1 S от 01 йсвышо гя гядо1га 1 гл гя ГЯД01ГЯ Ira гя гадо1гя 1rs гя гядоХгл Ira
1япяд ioHa'jnnaai Зона'аяпяд2 зоначападз
'ЗапидМосковской обпстп В Д11фф^5И-НЦ1!'.Н11Ш ЛО 10НЯМ H ПЛОЩАДЯМ ICMHIbHblX УЧАСТКОВ
Рис. 4. Средневзвешенные удельные цены на земельные участки запада Московской области в дифференциации по зонам и площадям
На заключительном этапе агоритма произведен расчет диапазона средних цен на земельные участки запада Московской (таблица 4).
Таблица 4.
Диапазон средних цен на земельные участки запада Московской области в дифференциации по диапазонам площадей
S до 0,1 га S от 0,1 га до 1 га S свыше 1 га
С min, $ Стах, $ Стп, S Стах, $ Стп, $ Стах, $
Запад 42 319 114 865 103 680 036 800 736 668 136 420 000
Зона Запад 1 76 525 178 938 214 330 2 143 300 2 866 940 37 566 800
Зона Запад 2 41279 112 043 92 810 928 100 607 176 112 440 000
Зона Запад 3 13 548 20 322 31 500 198 450 175 560 6 298 215
5. Разработаны мероприятия по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. Исследована и подтверждена эффективность некоторых из предложенных мероприятий
В диссертации сформирован ряд мероприятий государственного и муниципального уровня по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент. В целях проверки эффективности некоторых из предложенных мероприятий исследована деятельность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее Фонд). Все мероприятия сгруппированы в два блока: административная поддержка и финансовая поддержка. Под облегчением приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент в диссертации понимается два важных аспекта в управлении проектом: 1) экономия времени девелопера на проект; 2) экономия денежных средств девелопера на проект. Административная поддержка девелопера способствует сокращению сроков реализации проекта, а финансовая поддержка способствует уменьшению поной стоимости девелоперского проекта.
Испонитель мероприятия
Тип мероприятия
Содержание мероприятия
I Административная поддержка
2 Финансовая поддержка
11 Содействие В оформлении документов на земельный учало,
12 Содействие в прохождении регистрационных процедура тон числе организация подключения к инженерной инфраструктуре
Езягае на себя государством ^ (или муниципалитетами) затрат на инженерную инфраструктуру, 2 2 Возможность выкупа государством (или муниципалитетами) керешвовакйьк построениях площадей девелопера, 2 3 Гибкий график арендных платежей га земельный участок при споссбе приобретения земельного участка на праве У^аренды, у
Рис, 5. Мероприятия по облегчению приобретения земельного участка девелопером и снижению затрат на девелопмент
В диссертации исследована и подтверждена на примере деятельности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
эффективность предложенных мероприятий в части финансовой поддержки, а именно, пункт 2.1 мероприятий - взятие на себя государством или муниципалитетами затрат на инженерную инфраструктуру и пункт 2.3 мероприятий - гибкий график арендных платежей за земельный участок при способе приобретения земельного участка на праве аренды.
Первое анализируемое мероприятие на примере деятельности Фонда -гибкий график арендных платежей за земельный участок при способе приобретения земельного участка на праве аренды - как возможность снятия финансовой нагрузки с девелопера в период реализации проекта. Анализ ценовой политики Фонда показал, что предлагаемый Фондом механизм платы арендных платежей, в основе которого - льготный период арендой платы в начале реализации проекта, снижает объем вложения денежных средств девелопера в проект на начальных этапах строительства, когда еще нет положительных денежных потоков по проекту в виде дохода от реализации площадей. Данное положение подтверждено проведенным в исследовании дисконтированием денежных потоков, требуемых на приобретение и использование земельного участка в сравнении механизма платы за земельный участок Фонда и механизма платы при приобретении земельного участка на праве собственности на вторичном рынке земель Московской области (рис. 6).
начало конец 1 года конец 2 года действия прав на участок
платежи нарастающим
итогом при приобретении участка на праве аренды с последующим выкупом, тыс. руб.
платежи нарастающим итогом при приобретении участка на праве собственности, тыс. руб.
Рис. 6. Платежи девелопера за земельный участок при способе приобретения на праве аренды (на аукционах Фонда) и на праве
собственности на вторичном рынке земель Одинцовского района Московской области
По итогам дисконтирования сделан вывод, что совокупный дисконтированный денежный поток по земельным участкам Фонда меньше
относительно данных вторичного рынка в несколько раз: по Одинцовскому району - в 2,23 раза, по Истринскому району - в 1,45 раза (таблица 5).
Таблица 5.
Сравнение суммарных дисконтированных платежей за земельный участок при приобретении на праве аренды и на праве собственности
Суммарный дисконтированный платеж при приобретении участка на праве аренды с последующим выкупом, тыс. руб. Суммарный дисконтированный платеж при приобретении участка на праве собственности, тыс. руб. Относительный показатель
Истринский район 154 672 223 857 0,69
Одинцовский район 44114 98 165 0,45
Таким образом, по механизму Фонда основная сумма денежных средств за рассмотренные выше земельные участки подлежит уплате после льготного периода арендных платежей. Также, в отличие от государственных и муниципальных торгов, у Фонда основная сумма денежных средств за земельный участок отнесена на арендные платежи, а не на цену права аренды земельного участка, что также снимает финансовую нагрузку с девелопера в начале строительства.
Второе анализируемое мероприятие на примере деятельности Фонда -содействие Фонда в снижении затрат девелопера на инженерную инфраструктуру. Оценщиками, отобранными Фондом, было проведено моделирование денежных потоков по проекту с учетом изменения затрат на обеспечение инженерной инфраструктурой земельного участка. В ходе изменения затрат на инженерную инфраструктуру менялась поная стоимость девелоперского проекта. Анализ политики Фонда по данным проведенных аукционов за 2010 год в части затрат на инженерную инфраструктуру показал, что в результате оптимизации мероприятий, проведенных Фондом по подключению земельных участков к объектам инженерной инфраструктуры, снижены затраты на обеспечение земельных участков объектами инженерной инфраструктуры на 39%.
При рассмотрении по субъектам РФ, экономия затрат на подключение к инженерным сетям в Курской области составляет 489,68 мн. руб. (46%), в Кировской области - 125,96 мн. руб. (68%), в Чувашской республике -849,5 мн. руб. (98%), в Московской области, в Истринском районе - 241,25 мн. руб. (26%), в Москве (г. Зеленоград) - 77 мн. руб. (26%), в Тюменском районе - 123,99 мн. руб. (60%) и в Приморском крае - 1 085,52 мн. руб. (66%), Наибольший размер платы за подключение по представленным земельным участкам наблюдается за электроснабжение. Таким образом, рассмотренное на примере деятельности Фонда мероприятие по финансовой
поддержке девелоперов в части снижения затрат на инженерную инфраструктуру подтверждает свою эффективность на практике,
В работе построена дискретная пространственно-параметрическая модель земельных участков Фонда под жилищное строительство, приобретаемых на праве аренды за период с 2010 года - 1 половина 2011 года. По результатам модели сделан вывод: кадастровая удельная стоимость в несколько раз больше удельных цен Фонда и удельных цена вторичного рынка земель Московской области. Данное наблюдение еще раз подтверждает эффективность ценовой политики фонда, не только о приемлемости цен Фонда для девелопера, но и о недостаточной проработанности методики кадастровой оценки земель населенных пунктов (рис. 7). Средние удельные цены Фонда максимальны в Центральном федеральном округе и увеличиваются по мере приближения к столице как инвестиционного центра России. Средние удельные цены уменьшаются с ростом площадей земельных участков.
5 г а*?,
70 00л 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000
Фонд РЖС Кпдистр Вторичный
Источник расценок на земельные участки Московской области
Рис. 7. Средневзвешенные удельные цены на земельные участки Московской области
По итогам проведенных исследований в диссертации предложено продожать деятельность Фонда по предоставлению земельных участков на праве аренды с последующим выкупом под жилищное строительство. Более низкие цены на земельные участки Фонда, предоставляемые на аукционах на праве аренды позволяют снизить поную стоимость проекта, и таким образом уменьшить затраты девелопера на 1 кв.м площади недвижимости.
III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования п науки Российской Федерации:
1. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Стандартизация структуры затрат на девелопмент в отраслевом экономическом анализе рынка строительства и недвижимости. // Механизация строительства -2010 г., - №9, стр. 7-10, (0,6 пл., авт. - 0,5 п.л.)
2. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Преминина М.В. Анализ методов определения затрат на девелопмент и направлений их совершенствования.
// Механизация строительства -2011 г., - №2, стр. 20-22, (0,5 п.л., авт. - 0,3 п.л.)
3. Преминина М.В. Исследование цен на земельные участки Фонда в управлении проектом комплексной жилой застройки. // Экономика строительства - 2012 г., - №2, стр. 7-14, (0,7 п.л.)
Статьи в профессиональных журналах и научных сборниках:
4. Преминина М.В. Совершенствование методики формирования инвестиционных затрат в оценке эффективности инвестиционных проектов. // Двадцать третьи Международные Плехановские чтения: тезисы докладов аспирантов, магистров, докторантов и научных сотрудников. - М.: ГОУ ВПО РЭА имени Г. В. Плеханова, 2010, (0,1 п.л.)
5. Стерник Г.М., Преминина М.В. Анализ методов определения затрат на девелопмент при управлении эффективностью инвестиционно-строительных проектов. // Материалы Международной научно-практической конференции Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании, под ред. В.И. Ресина. - М.: ФГБОУ ВПО РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2011. - 268 е., стр. 52-64, (0,9 п.л., авт.- 0,7 п.л.)
6. Стерник Г.М., Преминина М.В. Совершенствование методики определения затрат на доступ девелопера к земле в целях управления эффективностью инвестиционных проектов на ранних стадиях // Материалы Международной научно-практической конференции Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании, под ред. В.И. Ресина. - М.: ФГБОУ ВПО РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2012. - 176 е., стр. 96-102, (0,5 п.л., авт - 0,4 п.л.)
Напечатано в типографии ФГБОУ ВПО Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова. Тираж 100 экз. Заказ № 135-з.