Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Григоренко, Виталий Сергеевич
Место защиты Санкт-Петербург
Год 2006
Шифр ВАК РФ 08.00.05
Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования"

На правах рукописи

Григоренко Виталий Сергеевич

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДА ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ НА ОСНОВЕ СТАТИСТИЧЕСКОГО

МОДЕЛИРОВАНИЯ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами -

строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2006

Работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Пяинбпяшо ТОпмЛ Павповш;

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Смирнов Евгений Борисович;

кандидат экономических наук, доцент Любимов Илья Николаевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов

Защита диссертации состоится 11 мая 2006 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Саниг-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ар. 206.

Телефакс: (812) 316 - 58 - 72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Автореферат разослан апреля 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Ч( Клюев А.Ф.

ZOOG А 7735"

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы.

В условиях рынка спрос на гостиничные комплексы в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей удовлетворения этого спроса является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей общепринятым мгрсвым стандартам.

Гостиничная сфера относится к наиболее выгодным видам коммерческой деятельности. Основной спрос на ее услуги формирует туризм и бизнес-клиенты. Туризм, в свою очередь, является одним из самых быстроразвивающихся бизне-сов в мире: на него приходится 10% мирового экспорта. Всемирная туристическая организация ожидает в ближайшие 20 лет бурного роста туристских поездок во всем мире (1,6 мрд. в 2020 году - против 715 мн. в 2005-м) и, как следствие, увеличения доходов от туризма ($2000 мрд. в 2020 году - против $476 мрд. в 2005-м).

Количество туристов и бизнес-клиентов в любую местность очень сильно зависит от колебаний рыночной конъюнктуры, инвестиционного климата, имеющихся политических и социальных рисков, совершенства нормативной и законодательной базы в гостиничной сфере.

Одним из самых привлекательных в России местом для туристов и бизнес-клиентов остается Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Туризм как отрасль экономики начал формироваться в Санкт-Петербурге раньше, чем в других регионах России. Сегодня эта отрасль включает около 1,5 тыс. предприятий, в ней занято более 100 тысяч человек. Санкт-Петербург принимает туристов больше любого другого региона, даже Москвы. По данным Комитета по внешним связям и туризму в 2004-2005 годах его посетили в средней около 3 мн. иностранных туристов (в 2003 году - 2,8 мн.) и около 1 мн. россиян. Начиная с 1995 года, поток иностранных туристов прирастал ежегодно в среднем на 6%, а в 2003 году вырос сразу на 15% (круизные посещения - на 30%). Высокий сезон удлинися до октября месяца. В прошлом году иностранные туристы потратили в Санкт-Петербурге 1,5 мрд. доларов США (из них 40-50% -на услуги гостиниц). Доходы от въездного туризма составили около 10% доходной части городского бюджета Ориентир посещаемости города на 2005-2007 годы -5 мн. иностранных туристов.

Среднегодовая запоняемость петербургских гостиниц за последние годы росла примерно на 3% в год и в 2003-2005 г.г. она составила уже 60-69%, В разгар туристского сезона (конец мая - июль) запоняемость достигает 100% - в этот период существующий номерной фонд Санкт-Петербурга и Ленинградской области не в состоянии удовлетвбрить весь спрос. В период белых ночей в городе не хватает от 500 до 1000 номеров ежедневно. В летние месяцы и в дни школьных каникул особенно остро не хватает гостиниц экономического и среднего класса (рас-

считанных, прежде всего, на российских туристов). В то ж*время в цмеишыШг сезон (декабрь-январь) некоторые из них заселены лишь на 3 )-3Л Ь

СПстсрб 09

К настоящему времени сложилась значительная диспропорция между культурно-историческим потенциалом Санкт-Петербурга и Ленинградской области, их инвестиционной привлекательностью, с одной стороны, и реальным потоком туристов и бизнес-клиентов, с другой. Турфирмы везут гостей, исходя, прежде всего, из количества имеющихся в наличии мест. Наличие большого числа комфортабельных гостиниц само по себе было бы фактором, способствующим привлечению туристов и бизнесменов.

Одной из основных причин такой диспропорции является то, что город и ближайшие пригороды не в состоянии удовлетворить повышенный спрос на цивилизованные гостиничные услуги, особенно в летний период. Гостей и бизнесменов бывает просто негде разместить. Прежняя отечественная гостиничная система с постоянными табличками у администраторов мест нет дискредитирует гостиничный бизнес и поностью непригодна в рыночных условиях.

В настоящее время по объемам ресурсов размещения Санкт-Петербург и Ленинградская область очень сильно отстают от аналогичных мест соответствующей исторической, культурной и инвестиционной значимости, в частности, от западноевропейских стандартов. Там в крупных городах на тысячу местных жителей приходится до 30 гостиничных мест. В Санкт-Петербурге это соотношение составляет около 3 мест, а в Ленинградской области и того меньше.

В этих условиях в регионе существует насущная необходимость совершенствования методов оценки стоимости существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых , реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Значительный вклад в разработку методов оценки объектов недвижимости внесли российские и зарубежные ученые: И.Л. Артеменков, C.B. Вадайцев, C.B. Грибовский , В.В. Григорьев, В.Е. Есипов , П.А. Козин , Д.Д. Кузнецов, И.Н.Любимов, Е.С. Озеров , С.Н. Максимов , В.Е. Мягков, В.А. Прорвич, Е.Б.Смирнов, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Дж. Фридман, Г. Харрисон и др. В теории развития гостиничных комплексов следует отметить В.И. Азара, Н.Ю. Арбузову, C.B. Бабарыкина, М.Б. Биржакова, P.A. Браймера, В.Г. Гуляева, В.В. Дворниченко, И.И. Дерена, Donald J., Foltz В., В.А. Жодак, С.Н. Ковалева, Р.В. Львова, М.А. Морозова, С.С. Скобкина, А.Д. Чудновского, Г.В. Широкова и других ученых.

Однако при оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как: высокие риски из-за больших первоначальных вложений и длительные сроки окупаемости; низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Неучет этих особенностей приводит к принятию недостаточно эффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий ладминистрации города и области по развитию гостиничной сферы в регионе.

Необходимость реформирования гостиничной сферы, высокие риски инвесторов при вложениях средств в гостиничный бизнес, наличие недостаточного числа публикаций по использованию в системе оценки недвижимости гостиничных комплексов современных математических методов и предопределяет необходимость системного научного анализа и разработки более совершенного. Гарантом быстрой и эффективной адаптации методов оценки к условиям и требованиям pe иона может быть только наличие соответствующей научно-методологической базы. При этом современные методики оценки недвижимости гостиничных комплексов дожны объективно и достоверно определять их стоимость с целью активизации развития гостиничной сферы, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.

Существующие в теории и практике методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в поной мере учитывают специфику и особенности их применения, в частности, для условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Используемый методологический аппарат в области оценки стоимости недвижимости гостиничных комплексов требует совершенствования.

Целю диссертационного исследования является совершенствование метода оценки существующей и проектируемой недвижимости гостиниц на основе статистического моделирования с учетом региональных и местных особенностей.

Объектом исследования является недвижимость гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга И Ленинградской области - здания, сооружения и земельные участки.

Предметом исследования являются методы оценки недвижимости гостиничных комплексов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

- совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования;

- разработка обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Методы исследования: научный и экономический анализ и синтез, математическое и статистическое моделирование, экспертные оценки, теория вероятности, корреляционный анализ.

Научная новизна результатов исследования заключается в:

- совершенствовании метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического метода с учетом региональных и местных особенностей;

- предложении результатно-затратного метода экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов с критерием сравнения альтернативных

вариантов их строительства и эксплуатации и обоснования оптимального решения;

- разработке обобщенной методики для решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц;

- разработке расчетной методики для технико-экономического анализа объектов шсчиничных комплексов в табличном редакторе т1сгОло/с Ихсе1, позволяющей быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Практическая значимость и внедрение работы:

- разработанная методика позволяет оптимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Внедрение разработанного автором метода по оценке недвижимости гостиничных комплексов осуществлено в 2005 г. в Комитете по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области и в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт- Петербурга.

Апробацию работа прошла на научных всероссийских и международных конференциях, на кафедре экономики строительства СПбГАСУ, СПбИНЖЭКО-Не, КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 печатных трудах.

На зашшу выносятся:

- особенности применения доходного подхода при оценке недвижимости гостиниц через их бизнес;

- критерий эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных условий;

- обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования, позволяющая повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы из 199 источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе Анализ подходов и методов оценки недвижимости гостиничных комплексов рассмотрены основные используемые понятия, проанализирована недвижимость гостиничных комплексов Санкт-Петербурга и Ленинградской области на предмет выявления их региональных и местных особенностей, исследованы существующие подходы к ее оценке, выявлены их недостатки и возможные пути устранения. Результаты исследования приведены в табл. 1-4.

Сделан вывод, что капитальные вложения в гостиничные комплексы в России сопровождаются высокими рисками из-за больших первоначальных объемов их и длительных сроков окупаемости; низкой ликвидностью гостиничной недвижимости и ее непривлекательностью для банковских инвестиций. Одной из основных причин отсутствия бума в строительстве гостиниц Санкт-Петербурга является то, что вложение инвестиций в жилые, торговые и офисные комплексы для бизнеса пока намного эффективнее, чем в гостиницы. Недостаточное внимание этим и другим особенностям приводит к принятию не всегда эффективных решений и ведет к замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной сферы в регионе.

Установлено, что между рыночной стоимостью и экономическими параметрами недвижимости гостиничных комплексов существует тесная взаимосвязь, которая, в конечном счете, отражается в критериях оптимальности при анализе вариантов эффективного использования. Большинство известных экономико-математических моделей, применяемых для анализа использования объектов недвижимости, в основном, не учитывают оптимизационный характер постановки задачи, вопросы развития и договременного использования комплексов, а также условия неопределенности и связанные с ними риски.

Таблица!

Характеристики гостиниц Санкт-Петербурга

Категория збъекгов размещения Количество объектов Количество номеров Количество пест

2002 2003 2004 2002 2003 2004 2002 2003 2004

Первый класс 5 10 10 1 169 1620 1706 2 332 3 194 5 300

Средний класс 41 66 93 8 016 9 787 10 854 14 985 17 745 20 389

Экономический класс 43 54 83 2 728 2337 2 791 5 601 4 963 6113

Всего объекты: 89 130 186 11913 13 744 15351 22 918 25 902 31802

Ведомственные объекты 42 52 38 3 008 3 162 2676 9197 7 562 6 027

Итого: 131 182 224 14 921 16906 18027 32115 33 464 37829

Таблица 2

Запоняемость и стоимость основных четырехзвеэдных гостиниц в Санкт-Петербурге

Гостиница Адрес Ср. годовая загрузка за 2005 год, % Кол-во номеров (мест) Стоимость номера (1-3-местные, не к>кс/делюкс),дол.$

С CCZSH сгзсп

Прибатийская ул. Кораблестроителей, 14 48,4 1200(2400) 70-115 80-160

Пуковская пл. Победы, 1 58,2 840(1600) 150-210 180-300

Москва пл Александра Невского, 2 68,3 777 (1428) 72-130 100-150

Советская Лермонтовский пр., 43/1 55,7 1037(2074) 60-122 70-130

Россия пл. Чернышевского, 11 65,5 410(675) 92-156 96-160

Охтинская Болыпеохтинский пр., 4 59,8 292(483) 70-116 90-129

Достоевский Владимирский пр., 19 - 207 80-175 100-200

Нептун наб Обводного канала, 93а 70,0 150(220) 90-275 95-290

Десон- Ладога ул. Шаумяна, 26 58,5 96(192) 95-115 115-200

Прин Ул.Возрождения, 4 56,6 36(72) 80-100 90-140

Автором установлено, что существующие в теории и практике методики оценки недвижимости гостиничных комплексов не в поной мере учитывают специфику и особенности их применения для условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Выявлено, что к данным особенностям относятся: местоположение, часто в исторических и охранных зонах; значительная конкуренция на рынке гостиничных услуг; ограничения по этажности и внешнему облику проектируемых гостиниц; ограничения по реконструкции и расширению существующих гостиниц; большое разнообразие в предлагаемых услугах и ценах. В целом, это предполагает проведение самостоятельных научных исследований существующих методов оценки объектов недвижимости и доведение их до обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей.

Сделан вывод о необходимости применения методов статистического моделирования и сравнительного анализа сделок при совершенствовании существующих методов оценки стоимости недвижимости гостиниц.

Во второй главе ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ исследованы особенности затратного, сравнительного и доходного подходов в оценке гостиниц как недвижимых объектов, а также как бизнеса.

Доказано, что все три классических подхода потенциально применимы в случае оценки объектов гостиничных комплексов, но все три имеют особенности в применении. Рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как сферы бизнеса. Затратный подход целесообразен при оценке стоимости гостиниц как совокупности зданий, сооружений и земельных участков при строительстве и эксплуатации.

Установлено, что особенностью гостиничных комплексов, с точки зрения оценки затратным подходом, является необходимость намного больших, по срав-

нению с другими вариантами развития недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы, жилые дома), единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. Это связано с тем, что, в отличие от других вариантов развития, гостиничные комплексы дожны приниматься в эксплуатацию с допонительной начинкой: необходимыми функциональными помещениями; соответствующей внутренней отдекой; оснащенные необходимым общим оборудованием и мебелью в номерах, укомплектованные подготовленным обслуживающим персоналом. Поэтому при определении стоимости земельною участка, как свободного, к затратам на новое строительство дожны быть добавлены затраты на отдеку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

В связи с этим автором разработан новый рыночный подход к оценке гостиничных комплексов, который может бьггь реализован двумя предлагаемыми методами: методам статистического моделирования и методом сравнительного анализа сделок.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих зависимостей стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды функционирования подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами - стоимостью и ценообразуюшими факторами.

Метод сравнительного анализа сделок основывается на сравнении оцениваемого гостиничного комплекса с сопоставимыми комплексами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый комплекс и сопоставимые с ним объекты отличаются друг от друга.

Таблица 3

Напоняемость и стоимость трехзвездных гостиниц Санкт-Петербурга

Адрес Ср годовая Кол-во Стоимость номера

Гостиница загрузка за номеров (1-3-месгаые, не

2005 год, % (мест) люкс/делюкс), $

не сезон сезон

Киевская ул. Днепропетровская, 49 62,0 316(597) 40-56 48-68

Гапакта ул Красных зорь, 8 85,6 72(169) 70-120(2-4местные)

На Садовой ул Садовая, 53 64,0 42 (100) 32г47

Турист ул. Севастьянова, 3 38,0 113(377) 50-120

Южная ул Боровая, 26 57,0 182(420) 34-177

Установлено, что основной особенностью моделирования доходов гостиниц при использовании доходного подхода является то, что их недвижимость, как правило, не сдается арендаторам на условиях догосрочной аренды. Моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использова-

нием данных бухгатерской отчетности. Поэтому автором редложена соответствующая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиницы, как бизнеса.

Таблица 4

Стоимости номеров различных гостиниц Санкт-Петербурга

Гостиница Адрес Кол-во номеров (мест) Ср. годовая загрузка за 2005 год, % Стоимость номера в сутки (1-3-местные, не люкс/делюкс)$

не сезон сезон

Матисов домик ул Александра Блока,4 46 (75) 85,0 60-150 80-250

Арбат Нордû ул Артилерийская, 4 33(66) 70,0 185

Пятый угол Загородный пр., 13 13 (26) 65,0 90-175 120-200

Маршал ул. Шпалерная, 41 18 (30) 65,0 105-196 120-232

Невский, 91 Невский пр., 91 14(28) 64,0 90-150 110-175

Корона ул Малая Конюшенная! 8(16) 75,0 125-210 160-240

Престиж 3-я линия В.0,52 11 (22) 65,0 78-114 120-175

Шефорд 3-я линия В.О., 26 15 (28) 65,0 70-148 75-170

В третьей главе Пути повышения эффективности использования недвижимости гостиничных комплексов выпонены выбор и обоснование нового предлагаемого критерия - эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов, исследованы варианты использования земельных участков как условно свободных, так и застроенных, разработана новая обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов, выпонен расчет на примере реальных гостиничных комплексов в Петродворцовом районе г. Санкт-Петербурга.

Разработанная новая обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов заключается в выпонении следующих 10 - ти этапов.

1. Подготавливаются необходимые исходные данные:

Х состав и площади объектов , функциональная структура комплекса, необходимый минимум помещений, уровень (звездность) и т.п.;

Х нормативные данные по минимальным расстояниям между объектами, исходя из технологических требований, требований противопожарных и санитарных норм проектирования;

Х статистические, экспертные или расчетные данные по объектам -аналогам (стоимостные показатели по их созданию и эксплуатации, объемно- планировочные, временные, технические и т. д.);

Х стоимость материальных и энергетических ресурсов.

2. Производится оптимизация размещения объектов гостиничного комплекса. Определяются места посадки зданий и сооружений и площадь земельного участка с учетом принятого критерия оптимальности - минимум площади земельного участка с учетом ограничений.

3. Определяется продожительность жизненного цикла гостиничного комплекса следующими наиболее приемлемыми методами в комплексе: аналоговым, статистическим, нормативным, экспертным и оптимизационным.

4. Определение затрат на строительство (реконструкцию) и эксплуатацию гостиничных комплексов в комплексе статистическими, корректировочными и расчетными методами. При отклонении реальных продожительностей создания иишшчнши комплекса сгг оптимальных или нормативных следует производить учет данных отклонений в оценках единовременных затрат.

5. Определение операционных расходов и в их составе эксплуатационных затрат в комплексе нормативными (условно-постоянные эксплуатационные затраты), калькуляционными (переменная составляющая на основе нормативной документации и исходных данных о технологическом процессе проживания) и рыночными методами.

6. Определение дохода гостиничного комплекса. Стоимость проживания и запоняемость можно определить прямыми (с использованием бухгатерской документации) и косвенными (с помощью объектов - аналогов) методами.

7. Определение расчетной нормы и коэффициента дисконтирования с использованием выявленного автором нового статистического материала по региону, изложенного в диссертации.

8. Определение значений интегрального эффекта На основании разработанной экономико-математической модели определяются характеристики цело-образующих факторов гостиничного комплекса и значения интегрального эффекта с учетом принятого критерия оптимальности -максимума интегрального эффекта за период жизненного цикла гостиницы

9. Анализ полученных результатов и принятие решения. После проведения расчетов проводится сравнительный анализ полученных нескольких вариантов и принятие Оптимального решения. При необходимости производится перерасчет после соответствующей корректировки исходных данных.

10. Исследование возможного изменения исходных данных и внешних воздействий, приводящих к отклонению параметров (характеристик ценообразую-щих факторов гостиничных комплексов, временных и стоимостных показателей) экономико-математической модели от оптимальных значений.

Для исследования предложенной обобщенной методики оценки в табличном редакторе лMicrosoft Excel разработан агоритм и прикладная программа. Расчеты по ней проведены в качестве реального примера применительно к гостиничному комплексу в г.Петродворец. Они представлены в приложении к диссертации.

В частности, рассмотрен существующий комплекс зданий в Петергофе, для которого запланирована реконструкция под гостиницу и даны рекомендации по целесообразному развитию этого объекта. В результате решения прямой и обратной задач определены оптимальные характеристики данной гостиницы и достигаемое максимальное значение интегрального эффекта. С целью выработки конкретных рекомендаций по реконструкции объекта под гостиницу проведено ис-

следование, основанное на возможном изменении исходных данных, приводящих к незначительному допустимому отклонению параметров и переменных экономико-математической модели от оптимальных значений - до 5%.

Показано, что результаты исследований, проведенные в соответствии с имеющимися исходными данными по всем гостиницам Санкт-Петербурга с применением предложенного метода, позволяют сделать следующие выводы:

1. Принятие расчсший Нормы дисконтирования (доходности), больше 22%, приводит к тому, что при принятых исходных данных (запоняемоеЩ гостиницы, стоимости номера, затратах на строительство и реконструкцию) интегральный эффект становится отрицательным. Это означает, что при данных значениях переменных параметров норма дисконтирования, имеющая значение между 22% и 23% является внутренней нормой доходности и расчетные значения норм дисконтирования дожны лежать в пределах от 0 до 22% (табл.5, рис.1).

2. Увеличение единовременных затрат, связанное с предъявлением к объекту допонительных требований (повышенных требований по комфортности, звезды ости и т. п.), на 5% приводит к уменьшению интегрального эффекта на 41,6%, при увеличении на 10% - к уменьшению на 84%, а при увеличении до 15% - к отрицательному значению интегрального эффекта (табл.6, рис.2).

3. Проведение мероприятий в гостиничном комплексе и вне его, осуществление которых позволит увеличить потенциальный валовый доход на 5-10%, может привести к ожидаемому увеличению интегрального эффекта на 50-90% (табл. 7 и рис. 3).

Показано, что практическая значимость заключается в следующем:

- разработанная методика позволяет о птимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Таблица 5

Значения интегрального эффекта в зависимости от нормы доходности

Норма доходности 15% 16% 17% 18% 19% 20% 21% 22% 23% 24% 25%

Интегральный эффекта у6ытки(-) $5 080 000 $4 110000 $3 260 ООО $2 510 000 $1 840000 $1 250 000 $720 000 $240 000 | й -$590 000 8 О О V ^

Зависимость величины интегрального эффекта от нормы доходности

Рис. 1. Зависимость величины интегрального эффекта от нормы доходности для гостиниц

Таблица 6

Значения интегрального эффекта в зависимости от изменения величины единовременных затрат

Изменение единовременных -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

затрат

Интегральный эффект, убитхи(-) $3 870 000 $3 340000 $2 820000 $2 300 000 $1 770000 $1 250000 $730000 $200000 I -$320 000 -$840000 -$1 370 000

Зависимость величины интегрального эффекта от изменения единовременных затрат

$5 000 000 $4000000

Изменение единовременных затрат, %

Рис 2. Зависимость величины интегрального эффекта от изменения величины единовременных затрат для гостиниц л- - увеличение затрат и убытки

Проведенное исследование устойчивости и чувствительности, а также проверка адекватности и достоверности разработанной модели показали, что модель является достаточно устойчивой, адекватной и достоверной.

таблица 7

Значения интегрального эффекта в зависимости от изменения потенциального валового дохода

Изменение потенциального валового дохода -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Интегральный эффект -$1 750000 -$1 150 000 000 055$" $50 000 $650 000 $1 250 000 $1 850 000 $2 450000 $3 050000 $3 650000 $4 250000

Зависимость величины интегрального эффекта от изменения потенциального валового дохода

Рис. 3. Зависимость величины интегрального эффекта от изменения потенциального валового дохода для гостиниц: л- - увеличение затрат и убытки

Исследования предложенных автором моделей, методов и агоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что результатно-затратный метод экономического анализа позволяет более точно и достоверно сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения при строительстве новых и эксплуатации существующих гостиниц.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ

1. Изучены выявленные особенности недвижимости гостиничных комплексов, а также существующие методы оценки стоимости зданий, сооружений и земельных участков. Методы оценки не в поной мере учитывают специфику региональных и местных условий Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

2. Выявлены особенности применения всех трех классических подходов в оценке объектов гостиничных комплексов - рыночного, доходного и затратного. Показано, что рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как бизнеса. Установлено, что затратный подход требует поправок, на иные виды недвижимого и другого имущества, включая нематериальные активы. При определении стоимости нового строительства дожны быть

добавлены затраты на отдеку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

3. Учтена установленная особенность при использовании оценки доходным подходом и моделировании доходов гостиниц, заключающаяся в том, что недвижимость гостиниц, как правило, не сдается арендаторам на условиях догосрочной аренды и моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использованием данных бухгатерской отчетности подобных объектов-аналогов.

4. Предложена экономическая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиниц, как бизнеса. Разработана новая методика дальнейшего анализа и разделения значения чистого операционного дохода для использования его значений при оценке гостиничных комплексов, как недвижимых объектов.

5. Предложен результагно-затратный метод экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования и критерия оптимальности для сравнения альтернативных вариантов и обоснования оптимальных решений.

6. Разработана расчетная методика для технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов в табличном редакторе лMicrosoft Excel, позволяющая быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

7. Рассмотрен пример экономического анализа и оценки стоимости реконструкции реального объекта - гостиничного комплекса в г. Петергоф, для которого определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект, а также обоснован оптимальный вариант использования недвижимости.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1.Особенности оценки недвижимости гостиничных комплексов [Текст] // Мир строительства и недвижимости. - СПб.- 2005. - № 4.-С.14-15.

2. Методика оценки недвижимости гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге [Текст] // Петербургский строительный рынок. - СП6.-2005.- № 5 .

- V. 0-7.

3. Особенности применения доходного подхода в оценке гостиничного бизнеса [Текст] / Материалы 58-й международ, научно-техн. конф. студентов и молодых ученых. Актуальные проблемы архитектуры, стр-ва и трансп. - СПб. -СПбГАСУ, 2005. - С. 160-164.

4. Эффективность использования недвижимости гостиничных комплексов и методика их оценки [Текст] // //Зодчий.21 век. - СПб. - 2005. - №2. - С. 80-91.

Подписано к печати 05.04.2006 Формат 60x84 1/16 Бумага офсетная Уел печ. л. 1,25. Тир 100 экз Заказ 69

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4.

Отпечатано на ризографе 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

S &OQ{\

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Григоренко, Виталий Сергеевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. АНАЛИЗ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ.

1.1. Недвижимость гостиничных комплексов.

1.2. Классификация гостиниц и гостиничных комплексов.

1.3. Методы, применяемые в оценке гостиничных комплексов.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ.

2.1. Применение затратного подхода в оценке недвижимости гостиничных комплексов.

2.2. Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования.

2.3. Применение доходного подхода в оценке гостиничных комплексов как недвижимых объектов.

2.4. Особенности применения доходного подхода в оценке гостиниц как бизнеса.

В ел воды но второй главе.

ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ

3.1. Обоснование критерия эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов.

3.2. Исследование вариантов использования земельного участка как условно свободного и как застроенного.

3.3. Агоритм оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга.

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования"

Актуальность темы. В условиях рынка спрос на гостиничные услуги в нашей стране постоянно повышается. Первоочередной задачей его удовлетворения является создание успешной и привлекательной гостиничной сферы, соответствующей мировым стандартам.

Гостиничная сфера относится к одним из наиболее выгодных видов коммерческой деятельности. Основной спрос на ее услуги формируют туризм и бизнес-клиенты. Туризм, в свою очередь, является одним из самых быстроразвивающихся бизнесов в мире: на него приходится 10% мирового экспорта. Всемирная туристическая организация ожидает в ближайшие десятилетия бурного роста туристических поездок (1,6 мрд. $ в 2020 году по сравнению с 715 мн. $ в 2005-м) и, как следствие, увеличения доходов от туризма.

Количество туристов и бизнес-клиентов очень сильно зависит от колебаний рыночной конъюнктуры, инвестиционного климата, политических и социальных рисков и совершенствования нормативной и законодательной базы в гостиничной сфере.

Среди самых привлекательных в России мест для туристов и бизнес-клиентов - Санкт-Петербург.

Туризм как отрасль экономики начал формироваться в Санкт-Петербурге раньше, чем в других регионах России. Сегодня эта отрасль включает в себя около 1,5 тыс. предприятий, в ней занято более 100 тысяч человек. Санкт-Петербург принимает туристов больше, чем любой другой регион, даже Москва. По данным Комитета по внешним связям и туризму Санкт-Петербурга, в 2005 г. город посетили около 3 мн. иностранных туристов (в 2003-м - 2,8 мн.) и около 1 мн. россиян. Начиная с 1995 года, поток иностранных туристов прирастал ежегодно в среднем на 6%, а в 2003 году -сразу на 15% (крунзные посещения - на 30%). Высокий сезон удлинися до октября. В 2005 году иностранные туристы потратили в Санкт-Петербурге 1,5 мрд. $ (из них 40-50% - на услуги гостиниц). Доходы от въездного туризма составили около 10% части городского бюджета. Ориентир посещаемости города на 2006-2007 годы - 5 мн. иностранных туристов.

Средняя запоняемость петербургских гостиниц выросла примерно на 3% в год и к 2005 г. составила 60-69%. В разгар туристического сезона (конец мая - июль) запоняемость достигает 100%, и существующий номерной фонд Санкт-Петербурга не в состоянии удовлетворить весь спрос. В период белых ночей в городе не хватает от 500 до 1000 номеров ежедневно. В летние месяцы и в дни школьных каникул особенно остро не хватает гостиниц экономического и среднего класса (рассчитанных прежде всего на российских туристов). В то же время в мертвый сезон (декабрь - январь) некоторые из них заселены лишь на 30-35% и даже меньше.

К настоящему времени сложилась значительная диспропорция между культурно-историческим потенциалом Санкт-Петербурга, его инвестиционной привлекательностью, с одной стороны, и реальным потоком туристов и бизнес-клиентов, с другой. Турфирмы везут гостей исходя, прежде всего, из количества имеющихся мест. Поэтому наличие большого числа комфортабельных гостиниц само по себе было бы фактором, способствующим привлечению туристов и бизнесменов.

Одной из основных причин такой диспропорции является то, что город не в состоянии удовлетворить повышенный спрос на цивилизованные гостиничные услуги, особенно в летний период. Гостей и бизнесменов бывает просто негде разместить. Прежняя отечественная гостиничная система с неизменной табличкой на столе администратора мест нет дискредитирует гостиничный бизнес и поностью непригодна в рыночных условиях.

В настоящее время по возможностям размещения Санкт-Петербург очень сильно отстает от аналогичных мест соответствующей исторической, культурной н инвестиционной значимости, в частности, от занадноевропснских стандартов. Там в крупных городах на тысячу местных жителей приходится до 30 гостиничных мест. В Санкт-Петербурге это соотношение составляет около трех мест.

В связи с этим в городе существует насущная необходимость совершенствования методов оценки стоимости существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Значительный вклад в разработку методов оценки объектов недвижимости внесли : И.Л. Артеменков, C.B. Вадайцев, C.B. Грибовский, В.В. Григорьев, В.Е. Есипов, П.А. Козин, Д.Д. Кузнецов, И.Н. Любимов, Е.С. Озеров, С.Н. Максимов, В.Е. Мягков, В.А. Прорвич, Е.Б. Смирнов, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Дж. Фридман, Г. Харрисон. В теории развития гостиничных комплексов следует отметить В.И. Азара, Н.Ю. Арбузову, C.B. Бабарыкина, М.Б. Биржакова, P.A. Браймера, В.Г. Гуляева, В.В. Дворниченко, И.И. Дерена, В.А. Жодак, С.Н. Ковалева, Р.В. Львова, М.А. Морозова, С.С. Скобкина, А.Д. Чудновского, Г.В. Широкова.

Однако при оценке объектов недвижимости (свободных земельных участков и реконструируемых зданий) под гостиничные комплексы зачастую не принимаются во внимание такие особенности, как высокие риски из-за больших первоначальных вложений, длительные сроки окупаемости, низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Неучёт этих особенностей приводит к принятию недостаточно эффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города по развитию гостиничной сферы. Существующие методы и модели оценки недвижимости гостиничных комплексов не в поной мере учитывают специфику и особенности их применения, в частности, для условий Санкт-Петербурга.

Необходимость реформирования гостиничной сферы, высокие риски инвесторов при вложениях средств в этот бизнес и наличие недостаточного числа публикаций по использованию в системе оценки недвижимости гостиничных комплексов современных математических методов и определяет необходимость системного научного анализа и разработки более совершенного метода их оценки. Гарантом быстрой и эффективной адаптации такого метода оценки к условиям и требованиям региона может быть только наличие соответствующей научно-методологической базы. При этом новый метод оценки недвижимости гостиничных комплексов дожен объективно и достоверно определять их стоимость с целью активизации развития гостиничной сферы, строительства новых гостиничных комплексов и реконструкции действующих.

Целью диссертационного исследования является совершенствование метода оценки существующей и проектируемой недвижимости гостиниц на основе статистического моделирования с учетом региональных и местных особенностей.

Объектом исследования является недвижимость гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области - здания, сооружения и земельные участки.

Предметом исследования являются методы оценки недвижимости гостиничных комплексов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов оценки недвижимости гостиничных комплексов на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

- совершенствование метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования;

- разработка обобщенной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Методы исследования: научный и экономический анализ и синтез, математическое и статистическое моделирование, экспертные оценки, теория вероятности, корреляционный анализ.

Научная новизна результатов исследования заключается в:

- совершенствовании метода оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического метода с учетом региональных и местных особенностей;

- предложении результатно-затратного метода экономического анализа недвижимости гостиничных комплексов с критерием сравнения альтернативных вариантов их строительства и эксплуатации и обоснования оптимального решения;

- разработке обобщенной методики для решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов, позволяющей повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц;

- разработке расчетной методики для технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов в табличном редакторе лMicrosoft Excel, позволяющей более быстро и точно определить стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий в целях строительства новых, реконструкции действующих гостиничных комплексов и совершения сделок по их купле-продаже.

Практическая значимость работы:

- разработанная методика позволяет оптимизировать издержки инвесторов и повысить доходы бюджетов при развитии гостиничных комплексов за счет их правильной оценки;

- совершенствование методов оценки происходит с учетом конкретных условий объектов, региональных и местных особенностей развития гостиничных комплексов;

- применение предложенного метода позволяет правительствам Санкт-Петербурга и Ленинградской области и инвесторам принять теоретически обоснованное и эффективное решение по установлению инвестиционных условий для строительства и реконструкции недвижимости гостиничных комплексов.

Внедрение разработанного автором метода по оценке недвижимости гостиничных комплексов осуществлено в 2005 и 2006 гг. в Комитете по архитектуре и градостроительству Правительства Ленинградской области и в Службе государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Санкт-Петербурга, а также в деятельности ООО ОЗОН и ЗАО Концерн Титан-2 в Санкт-Петербурге и Ленинградской области при проектировании и строительстве гостиниц, что подтверждено прилагаемыми справками о внедрении.

Апробацию работа прошла на 58-ой Международной научно-технической конференции Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта в СПбГАСУ, на кафедре экономики строительства СПбГАСУ, в СПбИНЖЭКОН и КУГИ Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 печатных трудах общим объемом 0,5 п. л.

На защиту выносятся:

- особенности применения доходного подхода при оценке недвижимости гостиниц через их бизнес;

- критерий эффективного использования недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных условий;

- обобщенная методика оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования, позволяющая повысить точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и списка использованной литературы из 199 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Григоренко, Виталий Сергеевич

Выводы по третьей главе

1.Исследования предложенных автором моделей, методов и агоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что предложенный результатно-затратный метод экономического анализа позволяет сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения.

2.Показано, что последовательность операций по автоматизированному поиску оптимальных характеристик ценообразующих факторов гостиничных комплексов на основе усовершенствованных методов и моделей в основном соответствует процессу разработки предпроектных проработок, когда разрабатывается (синтезируется, проектируется) концептуальная модель гостиничного комплекса.

3. Установлено, что в качестве организационного средства для решения задачи технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге может быть использован предложенный агоритм. Он повышает точность и достоверность стоимостной оценки, повышая тем самым и эффективность процесса не только купли-продажи, но и использования гостиничных комплексов.

4.Доказано, что для технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов может быть применена разработанная расчетная методика в табличном редакторе лMicrosoft Excel, которая реализует все основные положения агоритма технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов.

5.Продемонстрировано в качестве примера, что при экономическом анализе и оценке по расчетной методике и агоритму были определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект выбранного гостиничного комплекса в г.Санкт-Пе гербургс.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1 .Установлено, что капитальные вложения в недвижимость гостиничных комплексов в России сопровождают высокие риски из-за больших первоначальных объемов их и длительные сроки окупаемости; низкая ликвидность гостиничной недвижимости и ее непривлекательность для банковских инвестиций. Одной из основных причин отсутствия строительного бума в гостиничной индустрии, в частности, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, является то, что вложение инвестиций в жилые, торговые и офисные комплексы для бизнеса пока намного эффективнее, чем в гостиницы. Неучет этих и других особенностей приводит к принятию неэффективных решений, замораживанию инвестиций в развитие гостиничных комплексов, длительным срокам их строительства и реконструкции, дискредитации усилий администрации города и области по развитию гостиничной индустрии в регионе.

2. Показано, что между рыночной стоимостью и экономическими параметрами недвижимости гостиничных комплексов существует тесная взаимосвязь, которая, в конечном счете, отражается в критериях оптимальности при анализе вариантов наиболее эффективного использования. Большинство известных экономико-математических моделей, применяемых для целей анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, в основном, не учитывают оптимизационный характер постановки задачи, вопросы развития и договременного использования комплексов, а также условия неопределенности и связанные с ними риски.

3. Выявлено, что существующие в теории и практике методы оценки недвижимости гостиничных комплексов не в поной мере учитывают специфику и особенности их применения для условий, в частности, Санкт-Петербурга. Эти методы дожны быть снабжены механизмом методов управления их стоимостью с цслыо активизации развития гостиничной индустрии. Закономерности, сопровождающие процесс оценки недвижимости гостиничных комплексов, еще не поностью выявлены и не всегда учитываются в оценках конкретных объектов. В целом, это предполагает проведение самостоятельных научных исследований в рамках существующих методов оценки объектов недвижимости и доведение их до нового, усовершенствованного метода оценки недвижимости гостиничных комплексов с учетом региональных и местных особенностей Санкт-Петербурга.

4. Предложено, что предполагаемый агоритм решения оптимизационной задачи технико-экономического анализа объектов гостиничных комплексов дожен позволять более быстро и точно определять стоимость существующей и проектируемой недвижимости гостиниц с учетом региональных и местных условий для совершения сделок по их купле-продаже; необходимо разработать новый критерий сравнения альтернативных вариантов и обоснования оптимального решения для строительства и эксплуатации недвижимости гостиничных комплексов.

5. Показано, что обосновываемый новый усовершенствованный метод оценки недвижимости гостиничных комплексов на основе статистического моделирования дожен позволять повышать точность и достоверность оценки стоимости существующих и проектируемых гостиниц с учетом условий, в частности, Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

6. Показано, что все три классических подхода потенциально применимы в случае оценки объектов гостиничных комплексов, но все три имеют особенности. Рыночный и доходный подходы являются наиболее приемлемыми при оценке гостиниц, как бизнеса. Затратный подход, в свою очередь, требует поправок на иные виды недвижимого и другого имущества, включая нематериальные активы.

7. Установлено, что особенностью гостиничных комплексов, с точки зрения оценки затратным подходом, является необходимость намного больших, по сравнению с другими вариантами развития недвижимости (бизнесцентры, торговые комплексы, жилые дома), единовременных инвестиций в строительство (реконструкцию) объектов и их оборудование. Это связано с тем, что, в отличие от других вариантов развития, гостиничные комплексы дожны приниматься в эксплуатацию с допонительной начинкой: необходимыми функциональными помещениями; соответствующей внутренней отдекой; оснащенные необходимым общим оборудованием и мебелью в номерах, укомплектованные подготовленным обслуживающим персоналом. При определении стоимости земельного участка, как свободного, к затратам на новое строительство дожны быть добавлены затраты на отдеку, меблировку номерного фонда и оборудование гостиниц, подготовку обслуживающего персонала.

8. Доказано, что разработанный автором усовершенствованный метод оценки недвижимости гостиничных комплексов может быть реализован на основе статистического моделирования с корректировкой методом сравнительного анализа сделок. Это позволяет повысить точность и достоверность стоимостной оценки недвижимости.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих зависимостей стоимости объектов гостиничного комплекса от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды функционирования подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами).

Метод сравнительного анализа сделок основывается на сравнении оцениваемого гостиничного комплекса с сопоставимыми комплексами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок но тем их параметрам, по которым оцениваемый комплекс и сопоставимые с ним объекты отличаются друг от друга.

9. Выявлено, что основной особенностью моделирования доходов гостиниц при использовании доходного подхода является то, что их иедвижимость, как правило, не сдается арендаторам на условиях догосрочной аренды. Моделирование доходов гостиниц осуществляется, в основном, через бизнес с использованием данных бухгатерской отчетности. Предложена соответствующая модель для формирования чистого операционного дохода гостиниц и использования ее в доходном подходе для расчета стоимости гостиницы, как бизнеса. Предложена методика дальнейшего анализа и разделения значения чистого операционного дохода для использования его значения при оценке гостиничных комплексов, как недвижимых объектов.

10. Исследования предложенных автором моделей, методов и агоритмов для решения задачи по разработке усовершенствованной методики оценки недвижимости гостиничных комплексов показывают, что предложенный результатно-затратный метод экономического анализа позволяет сравнивать альтернативные варианты и обосновывать оптимальные решения.

11. Показано, что последовательность операций по автоматизированному поиску оптимальных характеристик ценообразующих факторов гостиничных комплексов на основе усовершенствованных методов и моделей в основном соответствует процессу разработки предпроектных проработок, когда разрабатывается (синтезируется, проектируется) концептуальная модель гостиничного комплекса.

12. Установлено, что в качестве организационного средства для решения задачи технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов в Санкт-Петербурге может быть использован предложенный агоритм.

13. Доказано, что для технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов может быть применена разработанная расчетная методика в табличном редакторе лMicrosoft Excel, которая реализует все основные положения агоритма технико-экономического анализа и синтеза объектов гостиничных комплексов. Проведено исследование устойчивости и чувствительности, а также проверка адекватности и достоверности, которые показали, что агоритм и модель являются достаточно устойчивыми, адекватными и достоверными.

14. Продемонстрировано в качестве примера, что при экономическом анализе и оценке по расчетной методике и агоритму были более точно и достоверно определены соответствующие характеристики ценообразующих факторов, рыночная стоимость и интегральный эффект выбранного реального гостиничного комплекса в г.Санкт-Петербурге.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Григоренко, Виталий Сергеевич, Санкт-Петербург

1. Абрютина М.С., Грачев A.B. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001. 272 с.

2. Азар В.И., Туманов С.Ю. Экономика туристского рынка. М.1998. -241 с.

3. Андрианов Ю.В. Оценка стоимости подвижного состава автомобильного транспорта: Учеб. Пособие. М., 2003. 244с.

4. Арбузова Н.Ю. Управление процессом развития гостиничного хозяйства : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05. -Нижний Новгород, 2002.-22 с.

5. Арсланова З.И., Лившиц В.В. Принципы оценки инвестиционных проектов в разных системах финансирования //Инвестиции в России. 1995. № 1-2,4-5.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб: ПИТЕР, 2004.512с.

7. Асаул А.Н., Казаков Ю.Н., Ипанов В.И.Реконструкция и реставрация объектов недвижимости. СПб.: Гуманистика, 2005. 288с.

8. Бабарыкин C.B. Управленческий учет затрат в гостинице : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.12. -СПб., 2003.-23 с.

9. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. 4-е изд., доп. и перераб. М., 2002. 416 с.

10. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб. пособие. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2001. 528 с.

11. Балабанов И.Т. Финансовый анализ и планирование хозяйствующего субъекта. 2-е изд., доп. М., 2002. 208 с.

12. Балабанов И.Т. Финансовый менеджмент. Учебник. М: Изд-во Финансы и статистика, 1994.-224с.

13. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб, 2000. 208 с.

14. Берег закроют для иностранцев. Ссыка на домен более не работаетp>

15. Бернстайн J1.A. Анализ финансовой отчётности: Пер. с англ.-М.:Финансы и статистика, 1996.- 624с.

16. Бизнес-план. Методические материалы. 3-е изд., доп. / Под ред. H.A. Колесниковой, А.Д. Миронова. М., 2001. 256 с.

17. Бизнес-планирование: Учебник / Под ред. В.М. Попова и С.И. Ляпунова. М. 672 с.

18. Биржаков М.Б., Никифоров В.И., Индустрия туризма: перевозки. (2001 г.).

19. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ.-М.: Банки и биржи, ЮНИТИД997.- 631с.

20. Богатин Ю.В., Швандар В.А. Инвестиционный анализ: Учеб. пособие для вузов. М., 2000. 286 с.

21. Бойко М.Д. Техническое обслуживание зданий и сооружений. Справ пособие. М.: Стройиздат. 1993. 365с.

22. Браймер P.A. Основы управления в индустрии гостеприимства / Пер. с англ. М.: Аспект пресс, 2000. - 124 с.

23. Будут ли новые гостиницы в Петербурге? О перспективах развития гостиничного бизнеса в городе. Май 2004. Ссыка на домен более не работаетp>

24. Бузова И.А., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Коммерческая оценка инвестиций / Под ред. В.Е. Есипова. СПб, 2003. 432 с.

25. Бухгатерский учёт и налогообложение в гостиницах (O.A. Агеева, H.A. Воробьёва, Е.А. Усик Главбух, № 5, март 2000 г.).

26. Вадайцев C.B. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. М., 2001. 720 с.

27. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами: Пер. с англ.-М.: Финансы и статистика, 1996.- 800с.

28. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".

29. Виленский П.Л., Лившиц В.H., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. Пособие. 3-е изд., испр. и доп.- М., 2004. 888с.

30. Вишнякова О.О. Формирование условий инвестиционной привлекательности гостиничного бизнеса : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05. -СПб., 2004.-19 с.

31. Воков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: Учебник. М.: ЮНИТИ, 1998.-458с.

32. Вольфсон В., Ильяшенко В., Комисарчик Р. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. М., 1995. 237 с.

33. Воронцовский А.В. Инвестиции и финансирование. Учебное пособие. СПб.: Изд. СПбГУ, 1998,- 527с.

34. Воронцовский А.В. Методы обоснования программ инвестиционной деятельности//Вестн. С.-Петербург.ун-та.Сер.5.1996. Вып.2-С.62-70.

35. Воронцовский А.В. Обоснование программ инвестиций и кредитования: История, методы, перспективы развития//Изв.С.-Петербург.ун-та экон. и фин. 1996.№4.-С.64-77.

36. Воропаев В.И. Управление проектами. М.: Алане, 1995.

37. Горемыкин В.А., Богомолов А.Ю. Планирование предпринимательской деятельности предприятия: Методическое пособие. М.: Инфра-М., 1997.-141 с.

38. Гостиницы: особенности учёта и налогообложения (О.А. Кур-бангалеева, Главбух, отраслевое приложение Учёт в туристической деятельности, № 2, II квартал 2003 г.).

39. Гостиничный и туристический бизнес. Под ред. проф. Чуднов-ского А.Д. М., "ТАНДЕМ". ЭКМОС, 1998. - 221 с.

40. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51185-98 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования" (принят постановлением Госстандарта РФ от 9 июля 1998 г. N 286) Tourist services. Means of accommodation. General requirements.

41. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года№190-ФЗ.

42. Гражданский кодекс Российской Федерации.

43. Гранова И.В. Оценка недвижимости. 2-е изд. СПб., 256 с. (Сер. "Учебное пособие").

44. Грачева М.В. Анализ проектных рисков: Учебное пособие для вузов. М.: ЗАО Финстатинформ, 1999. - 216 с.

45. Грибовский C.B. Методология оценки коммерческой недвижимости. С.-Петербург, изд-во СПбГУЭФ, 1998. 96 с.

46. Грибовский C.B. Методы капитализации доходов. СПб.: ЗАО РОССТРО-ПРЕСС, 1997.- 169с.

47. Грибовский C.B. Оценка доходной недвижимости. С.-Петербург, изд-во ПИТЕР, 2001.-76 с.

48. Григоренко B.C. Особенности оценки недвижимости гостиничных комплексов//Мир строительства и недвижимости-СПб.-2005. №4 . -С.14-15.

49. Григорьев A.B., Козин П.А. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения. //Материалы конгресса л10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы. М.:РОО, 2003. -С.7-8. Ссыка на домен более не работаетinfo/method/index.htm#nl3.

50. Григорьев A.B., Козин П.А., Русанов М.М. Методика оценки величины годовых рыночных арендных платежей за пользование и владение земельными участками. //Научный электронный журнал Р-Клуба Проблемы недвижимости, №1,2004.

51. Гроссман Р. Как вести дела с банками: Кредиты, денежные вклады, проценты, оборот: Пер. с нем.-М.Международные отношения, 1996-368с.

52. Гуляев В.Г. Организация туристической деятельности. Учебное пособие. М.: Нолидж, 1996.- 99 с.

53. Даринский А. География Ленинграда. Л., 1982. 126 с.

54. Двас Г. Новые гостиницы, кемпинги и мотели в Ленинградской области будут открываться ежемесячно. Интервью РИА 27 июля 2004.

55. Дворниченко В.В., Чудновский А.Д., Кормишова A.B. Некоторые аспекты функционирования индустрии туризма. СП6.-1998 .- 68 с.

56. Дерен И.И. Роль, значение и место промышленных предприятий в туриндустрии. СП6.-1999 .-58 с.

57. Дубров A.M. Статистические методы в инвестиционной деятельности // Рубин Ю.Б., Содаткин В.И., Петраков Н.Я. Общая редакция. Инвестиционно-финансовый портфель.- М.: Совинтэк, 1993.- С. 163-176.

58. Европейские стандарты оценки 2000: Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М., 2003. 260 с. (Сер. "Энциклопедия оценки").

59. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: Искусство управления: учеб. Пособие. МД 2003.-480с.

60. Ежеквартальный журнал "Вопросы оценки".

61. Ежемесячный бюлетень "Российский оценщик".

62. Ежемесячный журнал Отель.

63. Ендовицкий Д.А. Комплексный анализ и контроль инвестиционной деятельности: Методология и практика /Под ред.Л.Т. Гиляровской. М., 2001.-400 с.

64. Есипов В.Е., Маховикова Г.А. Ценообразование на финансовом рынке. СПб, 2000.- 176 с. (Сер. "Краткий курс")

65. Жодак В.И., Квартальное В.А. Менеджмент спорта и туризма. (2000 г.).

66. Завлин П.Н., Васильев A.B., Кноль А.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов (современные подходы).- СПб.: Наука, 1995.

67. Закон Ленинградской области от 13 ноября 2003 г. N 94-оз "О региональной целевой программе "Развитие сферы туризма и рекреации Ленинградской области на 2003-2005 годы" (Принят Законодательным собранием Ленинградской области ноября 2003 года).

68. Закон Санкт-Петербурга от 1 апреля 2002 г. N 98-11 "О целевой программе Санкт-Петербурга "Развитие туризма в Санкт-Петербурге" на 2002-2005 годы" (Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга марта 2002 года).

69. Замков О.О., Тостопятенко A.B., Черемных Ю.Н. Математические методы в экономике. М.: ДИС, 1997. - С. 245-267.

70. Заренков В.А., Казаков Ю.Н. и др. Индивидуальные жилые дома. Справочное пособие. СПб.: Книжный мир, 1999. - 272 с.

71. Земельный кодекс Российской Федерации. М., 2002.- 126 с.

72. Идрисов А.Б., Картышев C.B., Постников A.B. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. М.: Информационно-издательский дом Филинъ,1996.

73. Инвестиционные расчеты / Ю.Блех, У.Гетце: Пер. С нем./ Под ред. к.э.н. A.M. Чуйкина, JI.A. Галютина 1-е изд., стереотип.- Калининград: Янтар. сказ, 1997.-450 с.

74. Квартальное В.А. Стратегический менеджмент в туризме: Современный опыт управления. М.- 2000 г.

75. Ким О. К. Перспективы устойчивого развития туризма.М.-1998 г.

76. Кирсанов К.А., Малявина А.В., Попов С.А. Инвестиции и антикризисное управление. Уч. пособие. М.: МАЭП; Калита, 2000.- 184 с.

77. Клейнер Г.Б., Тамбовцев В.Л., Качалов P.M. Предприятие в нестабильной экономической среде: стратегии, безопасность. М.: Экономика, 1997.

78. Ковалев А.П. Управление имуществом на предприятии: Учеб. пособие. М., 2002,- 240 с.

79. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. М.,2000. 272 с.

80. Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. М., 2003.768с.

81. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.,2001.- 144 с.

82. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. М., 2001.-560 с.

83. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1998.

84. Ковалев С.Н. Экономические механизмы развития въездного туризма в крупном городе. (1998 г.).

85. Козин П.А. Модели и методы внешнего технико-экономического анализа. МО РФ, 1999. 106с.

86. Козин П.А. Теоретические основы и методы технико-экономического анализа инфраструктуры наземных комплексов. Дисс. . докт. техн. наук. СПб.: 2000. 303 с.

87. Козырев В.М. Основы современной экономики: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001.- 432 с.

88. Кондраков Н.П. Основы финансового анализа. М.: Изд-во Главбух, М. 1998.-112с.

89. Кредиты. Инвестиции / Под. ред. А.Г.Куликова.-М.:Приор,1995.144с.

90. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия. М., 2003.608 с.

91. Кузнецов Д.Д. Альтернативный агоритм оценки потери стоимости в рамках затратного метода оценки недвижимости. / НЭЖ Проблемы недвижимости, Дайджест 2000, вып.1, С. 89-99.

92. Кузнецов Д.Д. Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции. / НЭЖ Проблемы недвижимости, Дайджест 2000, вып.1, С. 141-147.

93. Куликов J1.M. Основы экономической теории: Учеб. пособие. М., 2001.-400 с.

94. Лаптева Е.Е. Стратегическое развитие гостиничного комплекса региона : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05. Владимир, 2003.-31с.

95. Лещенко М.И. Основы лизинга: Учеб. пособие. М., 2002.- 336 с.

96. Лимитовский М.А. Методы оценки коммерческих идей, предложений, нроектов.М.: Дело тд, 1995.-128с.

97. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа: Учеб.-справ. пособие. М.: БЕК, 1996.

98. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. М.: Патент,1996.

99. Львов Р.В. Стратегический анализ гостиничной отрасли крупного города : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05. -СПб., 2003.-19 с.

100. Любушин Н.П., Лещева В.Б., Дьякова В.Г. Анализ финансово-экономической деятельности предприятия / Под ред. Н.П. Любушина. М., 2000.-472 с.

101. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб. ПИТЕР. -2003.

102. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. СПб., 2000. 272 с. (Сер. "Учебники для вузов").

103. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. СПб.: Изд-во СП6ГУ.-2003.

104. Малыгин A.A., Ларюшина Н.М., Витин А.Г. Нормативы капитальных вложений: Справочное пособие. М. 1990. 316с.

105. Манвелов В., Туризм жив. Но интенсивная терапия необходима. (1998 г.).

106. Материалы Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга, 1996-2001, 2002-2005. Санкт-Петербург. Туризм. Гостиницы. Статистические бюлетени. 1999, 2000, 2001гг. (подготовлены Комитетом по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга).

107. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории РФ (принята и введена в действие с 9 марта 2004 г. постановлением Госстроя России от 05.03.2004 №15/1).

108. Международные стандарты оценки 2003. М., 2004. - 424с.

109. Международные стандарты оценки МСО 1-4. М., 1995.

110. Методические рекомендации но определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

111. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. М.: Экономика, 2000.

112. Минстрой России. Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС BP). М., 1994. -136 с.

113. Морозов М.А. Маркетинговые исследования российского рынка туризма.(1998 г.).

114. Москаленко А.Г. Управление инвестициями в гостиничное хозяйство : Автореферат дисс. канд. экон. наук :08.00.05. -СПб., 2000.-19 с.

115. Мулен Г. Теория игр с примерами из математической экономики. М.: Мир, 1985.

116. Мягков В., Платонова Е. Токовый словарь терминов из области экономики недвижимости. В кн.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. С.-Петербург, 1994.

117. Мягков В., Платонова Е. Экономика недвижимости. Токовый словарь. С.-Петербург, 1993.

118. Новожилов В.В. Проблемы измерения затрат и результатов при оптимальном планировании. М.: Экономика, 1967.-376с.

119. Озеров Е.С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости./ НЭЖ Проблемы недвижимости, Дайджест 2000, вып.1, С. 76-88.

120. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб, 2003. -422с.

121. Озеров Е.С. Экспресс-метод анализа рисков кредитования инвестиций в недвижимость./ НЭЖ Проблемы недвижимости, 1999, вып.1.

122. Определение стоимости строительной продукции/ Под ред. М.А.Подобеда. М., 2003. 80с.

123. Орт А.И. Инвестиционно-строительный комплекс Санкт-Петербурга: проблемы и перспективы развития. СПб, МФИН, 2000.

124. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1998.- 512 с.

125. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., 2000.-510 с.

126. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. М.:Финансы и статистика, 1999.-512с.

127. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М., 2005. 496 с.

128. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 1997. - 320с.

129. Оценка урбанизированных земель: Учеб. Пособие. Под ред. В.А. Прорвича. М., 2004. 776с.

130. Панибратов Ю.П. Технико-экономическая оценка проектных решений жилых и общественных зданий. -J1.: Стройиздат, 1983. 152с.

131. Панибратов Ю.П. Эколого-экономические проблемы большого города/ Сборник научных материалов Проблемы региональной экономики СПб., ИПРЭ РАН, 2001.

132. Панибратов Ю.П. Экономическая эффективность возведения жилых и гражданских зданий методом подъема этажей и перекрытий. Дис. . канд. экон. наук. - Л., 1970. - 202 с.

133. Парций Я. Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации". (1998 г.).

134. Первозванский A.A., Первозванская Т.Н. Финансовый рынок. М.: Инфра-М.,1994.

135. Писаревский Е.Л. Туристская деятельность: Проблемы правового регулирования. (1999 г.).

136. Письмо Минобразования РФ от 25 декабря 2000 г. N 941/28-16 "О проекте государственного стандарта (ГОСТ Р) "Услуги, предоставляемые детям в учреждениях отдыха и оздоровления".

137. Попеско А.И., Ступин A.B., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости: Учеб. пособие. МД 2002.- 252 с.

138. Постановление Госстандарта РФ от 26 сентября 2001 г. N 82 "О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию".

139. Постановление Госстандарта РФ от 26 февраля 2002 г. N 18 "О государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг, предоставляемых на первичном и вторичном рынках клубного отдыха и ее знака соответствия".

140. Постановление Госстандарта РФ от 5 августа 1997 г. N 17 "О принятии и введении в действие Правил сертификации".

141. Постановление Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. N 490 "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации" (с изменениями от 2 октября 1999 г., 15 сентября 2000 г.).

142. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 6 июля 2004 г. N 1268 "О Программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге".

143. Практикум по финансовому менеджменту. /Под ред. Е.С.Стояновой.М.:Изд-во Перспектива. 1995.-159с.

144. Приказ Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга от 15.12.2004 №112.

145. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 21 июня 2003 г. № 197 Об утверждении положения о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения.

146. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель: Учебно-практическое пособие. М., 1998. 336 с. (Сер. "Оценочная деятельность").

147. Прыкина JI.B. Экономический анализ предприятия: Учебник для вузов. М., 2001. -360 с.

148. Путеводитель по франчайзингу в России. РАРФ. 2003.

149. Радичкин A.B. Управление инвестиционной деятельностью в сфере гостиничного бизнеса ( на примере г. Москвы) : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05. -М., 2002.-26 с.

150. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 №450-р О методике определения арендной платы за земельные участки (с изменениями от 15 октября 1999 г).

151. Расходы гостиниц на оплату услуг по договорам на управление (И.П. Василевич, Бухгатерский учёт, № 8, апрель 2000 г.).

152. Риск, неопределенность, случайность /Под ред. А.В.Полетаева. Альманах 5, 1994.

153. Риск-анализ инвестиционного проекта: Учебник для вузов / Под ред. М.В. Грачевой. М., 2001.-351 с.

154. Российское общество оценщиков. Стандарты. М., 1996 (СТО РОО 27-01-95,20-01-96,20-02-96, 20-03-96, 21-01-95 и др.).

155. Савельев К.С. Отечественному туризму структурную перестройку. (Москва 2000 г.).

156. Санкт-Петербург. Петроград. Ленинград. Энциклопедический справочник. Большая Российская энциклопедия, 1992.

157. Сергеев И.В., Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учеб. пособие. М., 2001.- 272 с.

158. Симчера В.М. Введение в финансовые и актуарные вычисления. М., 2003. 352 с.

159. Синева E.H. Методология статистической оценки и анализ развития гостиничного хозяйства Москвы: Автореферат дисс. канд.экон.наук:08.00.11. -М., 2000.-24 с.

160. Синогейкина Е.Г. Анализ современных методов рыночной стоимости бизнеса и особенностей их практической реализации в России. М., 2003.- 148с.

161. Скобкин С.С. Маркетинг и продажи в гостиничном бизнесе. М.: ЭКОНОМИСТЪ, 2003. - 224 с.

162. Смирнов Е.Б., Щесняк E.JI. Источники финансирования воспроизводства основных фондов высших учебных заведений: опыт развитых стран. М. Рос. экон. журн. 2003 . N 2. - С. 84-90.

163. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами рыночной деятельности. Постановление Правительства РФ от 06.07.2001г. №519.

164. Строительные нормы и правила СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) (с изменениями от 12 февраля 2001 г., 23 июня 2003 г.).

165. Сумина М. Петербург: мест нет// Санкт-Петербургские ведомости №23 (3384) от 9 февраля 2005г.

166. Тарасевич В.М. Ценовая политика предприятия.2-е изд. СПб., 2003.-288 с.

167. Тарасевич Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость/ СПбГТУ, СПб., 1996.-235с.

168. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб., 1997.442с.

169. Туристическая деятельность правовые, учётные и налоговые вопросы (И.В. Самойлов Консультант бухгатера, № 5, май 2003 г.).

170. Управление проектами/ Под общей ред. Шапиро В.Д. СПб.: Два-Три.1995.

171. Учёт в гостиницах (J1.B. Злобина, главбух, отраслевое приложение Учёт в туристической деятельности, № 3, III квартал 2002 г.).

172. Учет рисков и определение ставки дисконтирования: Научно-практические материалы. М.- 2002.

173. Федеральный Закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Москва. -1998.

174. Федеральный закон от 24 ноября 1996 г. N 132-Ф3 "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 10 января 2003 г., 22 августа 2004 г.).

175. Федеральный закон от 25.02.99г. № 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

176. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. М., 2002. 352 с.

177. Финансы и кредит: Учеб. Пособие. Под ред. A.M. Ковалевой. М. 2003.-512с.

178. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело тд, 1995.-480с.

179. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.,1994. 230с.

180. Хонко Я. Планирование и контроль капиталовложений: Пер. с фин.-М.Экономика, 1987.-190с.

181. Цены и ценообразование: Учебник для вузов / Под ред. В.Е. Еси-пова. СПб., 2001.-464 с.

182. Цены и ценообразование: Учебник для вузов. 3-е изд. / Под ред. В.Е. Есипова. СПб, 2003. 464 с.

183. Чаргазия Г.Г. Формирование системы инвестирования гостиничного комплекса крупного города : Автореферат дисс. . канд. экон. наук :08.00.05.-СПб., 2003.-18 с.

184. Черняк А. Оценка городской недвижимости. М., 1996.

185. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: Инфра-М., 1997.

186. Широкова Г.В. Применение информационных технологий в индустрии туризма: Автореф. дис.канд. экон. Наук. М.МГСУ -1998 . -24 с.

187. Экономика строительства, часть 1. Учебник для вузов. Барановская Н.И., Любимов И.Н., Косолапов Л.А., Клюев А.Ф. M. АСВ, СПбГАСУ, 2003.-368 с.

188. Экономико-статистический анализ: Учеб. пособие для вузов / С.Д. Ильенкова, Н.Д. Ильенкова, С.А. Орехов и др. М., 2002. 215 с.

189. Экономический анализ: ситуации, тесты, примеры, задачи, выбор оптимальных решений, финансовое прогнозирование/ Под ред. М.И.Баканова, А.Д.Шеремета. М., 2004. 656с.

190. College of franchise knoweledge. What you should know about choosing & buying a franchise. Donald J. Foltz. 2002.-124 p.

191. Franchise Bible. How to buy a franchise or franchise your own business. Erwin J. Keup. 2005.-69 p.

Похожие диссертации