Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Теория и методология управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Фатинский, Рудольф Антонович
Место защиты	Санкт-Петербург
Год	2005
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Теория и методология управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов"

^ ^ -ФАТИНСКИЙ Рудольф Антонович

ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ ГОСУДАРСТВЕННЫХ УНИВЕРСИТЕТОВ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации иа соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург - 2005

Работа выпонена на кафедре экономики строительства ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Смирнов Евгений Борисович;

доктор экономических наук, профессор Карасев Анатолий Викторович;

доктор экономических наук, профессор Карлик Александр Евсеевич

Ведущая организация: ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики

Защита состоится 20 декабря 2005 года в 14 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316 5872.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Клюев А.Ф.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Проблемы управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов приобретают сегодня особое значение. Эффективность управления во многом зависит от правильного определения сильных и слабых сторон использования материальной базы вузов с целью минимизации расходов на ее содержание при максимизации эффекта, получаемого от ее эксплуатации. Реформа российского высшего образования ставит перед собственником недвижимого имущества и новую проблему- необходимости уточнения стратегии его поведения.

В настоящее время понятие луниверситетский комплекс трактуется как совокупность законодательно закрепленных за университетом объектов недвижимости, способствующих реализации его основных функций. Кроме того, такое определение позволяет сопоставить университетский комплекс с крупнейшими предприятиями, так как они сравнимы по численности контингента, стоимости и количеству объектов (зданий, сооружений, оборудования). Следует также учесть, что отдельные объекты недвижимости обладают не только экономической, но и архитектурной и историко-культурной ценностью, а использование данных объектов затрагивает интересы не только конкретных субъектов рынка недвижимости или образования, но и общества в целом.

Поскольку функционирование института недвижимости тесно связано с контролем со стороны государства, разработку методологических основ эффективного управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов следует выделить как особое направление экономических исследований, в котором тесно переплетены интересы государства, его граждан, различных отраслей и сфер деятельности.

Разработка эффективного управления объектами недвижимости российских государственных университетов имеет исключительно высокую значимость в силу большого влияния образования и науки на все отрасли экономики. Существовавшая ранее жестко централизованная система государственного обеспечения и поддержки системы высшего образования существенно изменилась, в частности, в отношениях собственности, источниках и объемах финансирования высших учебных заведений.

Несмотря на проведение ряда реформ, видимых улучшений в данной сфере не наблюдается. Уже в начале 1990-х система государственной поддержки вузов оказалась практически поностью демонтированной, а декларированные государством гарантии по финансовой поддержке и обеспечению развития материально-технической базы государственных вузов не обеспечивались. Сегодня материально-техническая база государственных вузов находится в критическом состоянии: высок износ зданий и сооружений, объекты недвижимости нуждаются в ремонте и/или реконструкции, финансовые средства на проведение капитального ремонта в необходимом объеме и* дытшитпч----------

Принято считать, что главной причиной такого положения дел является недостаточный уровень финансирования. С этим невозможно не согласиться, однако и незначительными средствами необходимо эффективно управлять. Анализ состояния зданий и сооружений российских университетов показывает, что одной из центральных проблем является несовершенство действующей системы управления недвижимостью. Тем не менее практические действия в этом направлении сдерживаются, принимаемые меры имеют зачастую противоречивый характер и не приносят ожидаемых результатов, что обусловлено, в первую очередь, отсутствием научной основы формирования системы управления объектами недвижимости университетского комплекса, адекватной современной социально-экономической ситуации.

Отдельные аспекты управления объектами недвижимости в условиях перехода к рынку и становления рыночных отношений исследовались в трудах А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.В. Бузырева, Л.А. Велихова, А.А. Горбунова, C.B. Грибовского, В.В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, А.Г. Гряз-новой, С.А. Ершовой, Б.С. Жихаревича, А.В.Карасева, А.Б. Карлика, А.Е. Когута, C.R Максимова, Е.С. Озерова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Рыбнова, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, JI.M. Чистова. Из зарубежных авторов, исследовавших проблемы управления, в том числе недвижимостью, следует отметить И. Ансоффа, Я. Корнай, Н. Ордуэя, X. Приемаса, А. Сом-мера, О. Тоффлера, Д. Фридмана, У. Эшби.

Однако исследования, посвященные комплексному анализу указанной проблемы на современном этапе развития России, практически отсутствуют. Нет единства взглядов на основополагающие принципы управления сферой недвижимости и единого мнения о сущности, целях и задачах такой системы, использования тех или иных определений и терминов. Значимость проблемы разработки теоретических и методологических основ управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов и определила актуальность настоящего диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке эффективной системы управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов посредством совершенствования управления существующими и вновь создаваемыми зданиями и сооружениями на основе стратегического планирования и активизации политики в образовательной сфере для увеличения бюджетного финансирования государственных вузов в виде арендной платы и увеличения внебюджетной составляющей. Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

1. определены сущность и особенности объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, выявлены и раскрыты основные проблемы их развития;

2. выпонен анализ порядка использования недвижимости государственного высшего учебного заведения;

3. исследовано состояние недвижимости отечественных и зарубежных университетов;

4. разработана адекватная новым экономическим условиям концепция управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов на основе комплексного подхода к стратегии управления;

5. предложен агоритм выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов недвижимости при активной политике в сфере образования;

6. разработана методология оценки объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, позволяющая определять рыночную стоимость имеющихся и приобретаемых (строящихся) зданий и сооружений;

7. разработаны методологические основы мониторинга как специальной системы информационной поддержки управления объектами недвижимости имущественных комплексов с учетом факторов риска. Объектом исследования является система управления недвижимостью

имущественных комплексов государственных университетов.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических аспектов управления недвижимостью российских университетских комплексов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем решена крупная научная проблема, имеющая экономическое, социально-культурное и хозяйственное значение, - разработана концепция управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов. Концепция основана на впервые выявленных объективных закономерностях и комплексном подходе, отличающемся применением новых агоритмов выбора оптимального варианта использования недвижимости, многокритериальной оценке и методе корреляционно-регрессионного моделирования.

К основным результатам, определяющим научную новизну и практическую ценность диссертационной работы, относятся следующие:

1. Раскрыты сущность и особенности категории недвижимость университетского комплекса, соотношение категорий недвижимая собственность, недвижимость, недвижимое имущество, лобъекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета.

2. Определены уникальные особенности товара лобъекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета как необходимого и обязательного элемента развития вуза, являющегося его материально-технической базой и обеспечивающего выпонение возложенной на образовательные учреждения обществом миссии. Установлен их двойственный характер: они являются одновременно и товаром, и общественным благом.

3. Определены основные этапы жизненного цикла и закономерности

развития системы управления объектами недвижимости имущественных комплексов государственных университетов. Разработана концепция управления ими, основанная на стратегическом планировании, на оптимальном использовании существующего имущества и выборе оптимальных организационно-технологических решений при создании (приобретении, строительстве) новых объектов недвижимости. Это позволяет университету как юридическому лицу проводить не традиционную, пассивную, а активную политику на рынке недвижимости в регионе. Особенностью концепции является использование принципов управления проектами применительно к объектам недвижимости с целью не только поддержания их в дееспособном к эксплуатации состоянии, но и с целью развития. Обоснована целесообразность создания новой инновационной структуры - центра управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета.

4. Разработаны агоритмы выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов недвижимости. Они отличаются от традиционных подходов тем, что используют пошаговую методологию сравнения нескольких альтернативных вариантов, а также комплексный многокритериальный подход с учетом критериев функциональности, правовых ограничений, экономической и физической целесообразности и максимальной доходности.

5. Доказано, что при управлении недвижимостью имущественного комплекса государственного университета необходимо учитывать стоимость земельных участков, которую следует определять комплексным методом расчета рыночной цены земли путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. Особенностями метода являются корреляционно-регрессионное моделирование и качественные корректировки, что позволяет учесть специфику университетской недвижимости.

6. Разработана методология оценки объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, позволяющая точнее определять ценность имеющихся и приобретаемых (строящихся) зданий и сооружений. Предложенная методология повышает достоверность и точность оценки стоимости объектов недвижимости.

7. Усовершенствована информационная поддержка процесса управления недвижимостью имущественного комплекса государственного университета. Сформулированы требования к показателям мониторинга в системе управления зданиями и сооружениями. Предложена новая методика управления рисками при выборе управленческих решений, учитывающая специальные коэффициенты весомости каждой группы рисков. Теоретической и методологической основой исследования являются

методы логического анализа и синтеза, корреляционно-регрессионного анализа, квапиметрии, управления проектами, экономико-математического модели-

рования. При решении конкретных вопросов анализировались законодательные и нормативные акты, регламентирующие формирование и функционирование системы управления недвижимостью в России, труды отечественных и зарубежных ученых.

Информационной базой исследования послужили справочные и мето-> дические материалы органов управления, научно-исследовательских и проект-

ных институтов, данные Росстата, Росстроя и Рособразования, результаты экономических исследований автора на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2000-2005) при развитии материально-технической базы вуза, при строительстве Полярной академии (2003) и создании нового государственного вуза - Высшей школы народных искусств в Санкт-Петербурге (2004), других российских и зарубежных университетов.

Реализация полученных результатов. Основные научные результаты, выводы и рекомендации диссертации реализованы в 2001-2005 гг. в Федеральном агентстве по образованию, Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, Санкт-Петербургской государственной полярной академии, Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Высшей школе народных искусств в процессах нового строительства, реконструкции и ремонта учебно-лабораторных корпусов, студенческих общежитий и других зданий. Они использованы также в федеральных целевых программах Правительства РФ, Минобразования и Рособразования, в утвержденном ректором СПбГАСУ бизнес-плане реконструкции учебно-лабораторного корпуса по ул. Егорова, 5/8. Результаты исследования использованы также Минэкономразвития РФ в согласованном перечне объектов, требующих реставрации, реконструкции и достройки к 300-летию Санкт-Петербурга (Поручение Президента РФ от 21 февраля 2001 г. № Пр-349, Пр-350), а также ООО Архитектурное бюро Литейная часть-91 (2003), ООО Ремстройфасад и ООО Сбербанкстрой (2004). Кроме того, они использованы Северо-Западным межвузовским центром колективного пользования и инновационного развития СПбГАСУ при разработке перспективных планов развития петербургских государственных вузов и при капитальном и текущем ремонте их помещений (2000-2005).

Научная значимость работы состоит в развитии теории управления недвижимостью применительно к объектам имущественных комплексов государственных университетов, в дальнейшем совершенствовании методологии применения многокритериальной оптимизации при выборе лучшего варианта использования недвижимого имущества государственных вузов с целью увеличения бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей.

Достоверность научных выводов и практических рекомендаций подтверждается применением современных методов исследования, адекватностью

разработанных критериев, репрезентативностью исходной статистической и экономической информации о состоянии имущества государственных вузов России, эффективностью предложенной системы управления, сходимостью теоретических положений и практических результатов их внедрения во многих государственных вузах Санкт-Петербурга.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались и получили одобрение на девяти совещаниях в Рособразовании (2004), 50-й и 58-й международных научно-технических конференциях молодых ученых и студентов СПбГАСУ, 54-й, 56-й и 62-й научных конференциях СПбГАСУ, научно-практической конференции в СПбГИЭУ, на Петербургском экономическом форуме (2005), на международном строительном форуме Интерстройэкспо, конференции Реконструкция - Санкт-Петербург 2005 и на кафедре экономики строительства СПбГАСУ. Они вошли в отчет по плановой НИР СПбГАСУ, шифр Жилище (2004), и в программу Развитие научного потенциала высшей школы Минобрнауки (2005). Выводы и рекомендации с 1999 г. используются в учебном процессе СПбГАСУ при чтении курса Организация предпринимательской деятельности.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 40 научных работ (включая 5 монографий), в том числе 10 - в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ. Общий объем публикаций - 84 п. л. На защиту выносятся:

1. концепция стратегического планирования управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов, ориентированная на увеличение бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей;

2. агоритм многокритериального выбора оптимальных вариантов использования объектов существующей и вновь создаваемой недвижимости;

3. система критериев (функциональности, правовых ограничений, экономической целесообразности, физической осуществимости и максимальной доходности) для принятия управленческих решений по развитию государственных вузов;

4. методология комплексной многовариантной оценки приобретаемых земельных участков и создаваемых зданий и сооружений с помощью корреляционно-регрессионного моделирования;

5. информационная поддержка системы управления объектами недвижимости, ориентированная на развитие имущественных комплексов государственных университетов;

6. методика управления рисками при развитии недвижимости имущественных комплексов государственных университетов.

Структура и объем исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, пяти приложений и списка использованной литературы из 213 наименований работ отечественных и зарубежных авторов.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В главе 1 Теоретические основы управления недвижимостью университетских комплексов проанализированы сущность и жизненный цикл объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, разработана их новая классификация, оценено состояние недвижимости отечественных и зарубежных вузов. Результаты исследования приведены в табл. 1-5.

< Таблица 1

Распределение объектов федерального недвижимого имущества университетов по срокам ввода в эксплуатацию

Год ввода в эксплуатацию Число объектов Введено объектов, %

До 1917 21009 19

1918-1941 4527 4

1942-1960 12642 11

1961-1970 18624 17

1971-1980 22428 20

1981-1990 20014 18

После 1990 12456 11

ВСЕГО 111700 100

Таблица 2 Структура объектов недвижимости университетов по степени износа

Процент износа Число объектов Доля, %

Более 100 13745 12

80-100 21174 19

79-65 9110 8

64-50 11598 10

49-30 19569 18

Менее 30 36504 33

ВСЕГО 111700 100

Таблица 3

Распределение объектов федерального недвижимого имущества СПбГАСУ по срокам ввода в эксплуатацию

Год ввода в эксплуатацию Число объектов Доля имущества, %

До 1917 1 8

1918-1941 1 8

1942-1960 2 17

1961-1970 2 17

1971-1980 3 25

1981-1990 2 17

После 1990 1 8

ВСЕГО 12 100

Сделан вывод, что сегодня государство проводит политику жесткого регулирования всех направлений расходования средств на текущий и капитальный ремонт и новое строительство объектов недвижимости университетских комплексов, осуществляемое за счет средств госбюджета, и контроля за использованием этах объектов. При этом наблюдается фактический отход государства от обеспечения высших учебных заведений необходимыми ресурсами. В этой связи перед руководителями государственных вузов встает новая проблема - формирования эффективной системы управления объектами недвижимости. Объекты недвижимости имущественного комплекса определены как необходимый и обязательный элемент жизнедеятельности университета. Они представляют собой его материально-техническую базу и обеспечивают функционирование для выпонения возложенной на элитарные образовательные учреждения обществом миссии. Эта объекты обладают двойственным характером, так как являются одновременно и товаром, и общественным благом.

Уточнены основные этапы жизненного цикла объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов. Жизненный цикл объектов, обладающих историко-культурной и архитектурной ценностью, существенно превышает принятые в экономике строительства сроки жизни аналогичных по полезности объектов.

Сформулированы основные направления анализа и дана укрупненная классификация объектов недвижимости университетского комплекса, отражающая основные характеристики данного типа объектов с позиций формы собственности и субъектной принадлежности, необходимости регистрации, функциональных особенностей, различий в историко-культурной и архитектурно-градостроительной значимости, доходности и коммерческой привлекательности.

Управление объектами федеральной недвижимой собственности накладывает ограничения на возможности учреждений, осуществляющих управление данными объектами; состояние значительной части объектов может быть охарактеризовано как критическое; требуются значительные финансовые вложения в поддержание объектов в дееспособном состоянии. С 1991 г. фактически прекратилось строительство новых объектов недвижимости университетами, наблюдается недостаток финансирования из федерального бюджета на содержание университетов в целом и объектов недвижимости в частности. При оформлении реестров недвижимого имущества университетского комплекса высшему учебному заведению необходимо провести реорганизацию и выбрать одну из форм взаимодействия со структурными подразделениями.

По результатам анализа российской практики управления государственными учебными заведениями выявлены наиболее характерные тенденции в управлении их финансовой деятельностью:

Х финансирование имущественных комплексов вузов из федерального бюджета поступает в непоном, недостаточном объеме;

Х возможности развития внебюджетной деятельности как источника финансирования определяются наличием и состоянием наиболее востребованных на рынке аренды недвижимости активов - аудиторных помещений, общежитий, специального оборудования;

Х арендаторы, как правило, вносят т.н. двойную арендную плату, т.е. помимо аренды оплачивают коммунальные услуги.

Таблица 4

Сметл доходов и расходов федерального бюджета СПбГАСУ по статье Капитальные расходы

Статья 2001 2002 2003 2004

Капитальные вложения в основные фовды, в том числе: 3293,237 5928,478 22928,970 20779,2

Х Приобретение и модернизация оборудования и предметов длительного пользования 1512,502 2103,204 9145,854 7590,8

Х Капитальный ремонт, в том числе: 1780,735 3825,274 13783,116 13188,4

- жилого фонда - 647,363 724,497 699,4

- объектов непроизводственного назначения 1780,735 3177,911 13058,619 12489,0

Таблица 5

Финансовое обеспечение федеральной программы развития образования

мн. руб.

Направления финансирования 2001 2002 2003 2004 2005 Итого

Федеральный бюджет Внебюджетные источники [ Федеральный бюджет 1- а в 5 и з1 со Федеральный бюджет 4> I II I- Федеральный бюджет Внебюджетные источники Федеральный бюджет Внебюджетные источники Федеральный бюджет Внебюджетные источники

Всего, в том числе: 2000,0 202,5 2200,0 251,0 2500 294,5 3000,0 348,0 3500,0 391,5 14876,7 1610,5

Капитальные вложения 233,1 27,5 324,0 35,0 450, 42,5 626,1 60,0 864,0 67,5 2665,3 256,5

НИОКР 18,0 10,0 50,0 18,0 80,0 21,0 100,0 24,0 150,0 27,0 407,0 105,0

Прочие виды расходов 1748,9 165,0 1826,0 198,0 1969 231,0 2273,9 264,0 2486,0 297,0 11804,4 1249,0

ИТОГО 2202,5 2451,0 2794,5 3348,0 3891,5 16487,2

В главе 2 Концепция управления недвижимостью государственных университетов выявлены новые закономерности, принципы и функции управления недвижимостью, разработана концепция создания системы управления объектами недвижимости государственного вуза в условиях реформирования системы российского высшего образования.

Основные положения разработанной концепции сводятся к следующему.

Система управления дожна охватывать все этапы жизненного цикла объекта недвижимости и обеспечивать взаимоувязанное решение всех проблем функционирования имущественного комплекса. Кроме того, необходимо учитывать результаты смежных специфических направлений и видов деятельности (например, сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости, городское планирование, подготовка и реализация проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции).

Предложенная концепция основана на принципах управления применительно к университетскому комплексу (табл. 6).

В процессе реализации концепции необходим учет технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости и целевой ориентации государственного вуза, что чрезвычайно важно для эффективного использования объектов недвижимости.

Процесс принятия управленческого решения дожен базироваться на результатах юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости. Проведение экспертиз обеспечивает получение максимального эффекта от использования объектов недвижимости. Оно тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их объединению в портфель управленческих решений по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Анализ практики управления недвижимым имуществом государственных высших учебных заведений показал, что для совершенствования управления объектами недвижимости необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих соответствующие знания и опыт. Профессионалы в сфере управления объектами недвижимости дожны разрабатывать и реализо-вывать комплексный подход к организации гибкой системы использования помещений университета.

Для реализации концепции и повышения эффективности работы в структуре государственного университета предлагается создание особой административной единицы - центра управления объектами недвижимости, который может быть специализированным хозрасчетным подразделением, действующим автономно или в рамках другого подразделения вуза. Центр дожен руководствоваться уставом вуза и действовать по доверенности вуза, может иметь обособленный баланс в составе баланса вуза, открывать лицевые счета в бухгатерии вуза.

Таблица 6

Принципы управления недвижимостью университетского комплекса

Принцип Сущность принципа

Пообъектного управления Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), объединенные территорией, инженерной инфраструктурой, предназначением и допоняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника

Целенаправленности Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником дожна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника дожны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности, и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления дожен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости). Программы управления (бизнес-планы) каждым объектом недвижимости дожны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов

Экономической обоснованности управленческих решений Управленческие решения дожны приниматься в соответствии с четкими критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости и рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение поной инвентаризации и учет объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего в себя систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества

Наиболее эффективного использования Управление объектом недвижимости дожно обеспечивать его наиболее эффективное использование. Эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Это определение учитывает цели собственника, нормативно-правовые и технические ограничения на функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости. Применительно к коммерческой недвижимости указанный принцип подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, минимизацию расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при приемлемой догосрочной норме отдачи и величине риска. На основе определения наиболее эффективного использования выбирается вариант использования конкретного объекта недвижимости

Окончание табл. б

Система управления недвижимостью дожна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: - цели собственника; - анализ наиболее эффективного использования объекта; - определение управляющих (лиц ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости) и системы их мотивации; - контроль за объектами управления и деятельностью управляющих; - предоставление отчетности о результатах управления; - принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; - ответственность за результаты управления; - постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объектов управления

Единства системы управления Деятельность по управлению недвижимостью предполагает регулярное принятие и выпонение на всех стадиях ее жизненного цикла решений, направленных на достижение целей собственника Поноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (физический объект, объект экономических отношений, объект правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта паралельно выпоняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса дожны приниматься в тесной связи с изменением его экономических характеристик

Комплексности управления Управление недвижимостью дожно осуществляться на профессиональной основе специализированными компаниями, обладающими необходимым опытом и обученными кадрами, в соответствии с апробированными стандартами и методиками. Сложность недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обусловливают необходимость создания эффективной системы управления недвижимостью, которая: - охватывает все этапы жизненного цикла; - формирует единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости; - обеспечивает эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимости

Профессионализма управления Высокая квалификация управленческого персонала

Оперативное управление объектами недвижимости, с целью повышения эффективности их использования центром, дожно осуществляться на основе приказов ректора. Типовые объекты недвижимости последовательно, в соответствии с программой, разработанной на основе сформированной стратегии управления объектами недвижимости университетского комплекса, передаются центру на определенный срок во временное управление с обязанностью сохранения основного функционального назначения объекта.

За центром закрепляется часть функций оперативного управления, определяются условия его участия в подготовке управленческих решений по использованию данного объекта. По истечении установленного для временного управления периода центр передает функции оперативного управления объектом тому структурному подразделению, за которым закрепляется объект. Для решения этой проблемы в качестве реального примера разработан новый экономически обоснованный многовариантный бизнес-план реконструкции учебно-лабораторного корпуса (Санкт-Петербург, ул. Егорова, 5/8) одного их крупнейших государственных университетов России - СПбГАСУ.

Предложенный в бизнес-плане метод формирования системы управления недвижимостью университетских комплексов повысил эффективность использования материально-технической базы вуза и снизил издержки по содержанию объектов недвижимости.

По состоянию на октябрь 2005 года данный инвестиционный проект находится в стадии реализации.

Главной задачей управления недвижимостью является обеспечение выпонения основной деятельности собственника недвижимости. Целями управления являются минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости, поддержание ее в дееспособном состоянии, реализация объектом недвижимости его главного функционального назначения.

В основу системы управления недвижимостью имущественного комплекса государственного университета положены впервые разработанные принципы управления: пообъектного управления; целенаправленности; экономической обоснованности управленческих решений; наиболее эффективного использования; единства системы управления; комплексности; профессионализма управления.

Важной составляющей системы управления является правовая обоснованность стратегии управления объектом недвижимости. Подтверждена значимость экономической обоснованности как одного из главных факторов определения стратегии управления недвижимостью. Установлено, что управленческая обоснованность дожна соответствовать целям собственника и имеющимся управленческим ресурсам.

Предложена концептуальная модель основных этапов методологии системного анализа и управления недвижимостью, которая включает в себя анализ и мониторинг рынка недвижимости, а также юридическую, техническую, экономическую и управленческую экспертизу объектов недвижимости. Планирование стратегии управления портфелем недвижимости дожно учитывать оценку результатов процессов управления объектами недвижимости.

Разработана модель системного анализа управления объектом недвижимости, состоящая из трех основных этапов: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления; оценка и реализация стратегии управления. Функции управления приведены в табл. 7.

Таблица 7

Основные функции управления недвижимостью государственных вузов

Функция Содержание

Планирование Определение целей и задач развития вуза

Формирование технологии

Составление программы и графика работ

Проект структуры организации и кадровой политики

Составление бюджета

Формулирование критериев качества результанта

Руководство Организация работ

Распределение заданий

Оперативное руководство и координация

Мотивация

Обсуждение хода работ

Обучение

Контроль Определение степени продвижения к цели

Сравнение с тем, что следует делать

Корректировка действий

Исследование методов анализа эффективности использования ресурсов хозяйствующими субъектами, их обобщение и систематизация позволили разработать четыре группы показателей, учитывающих специфику оценки объектов недвижимости университетского комплекса. Классификация новых показателей эффективности использования объектов недвижимости приведена в табл. 8.

Таблица 8

Классификация показателей эффективности использования высшими учебными заведениями федеральной собственности

Имущественное состояние Деловая активность Финансовая активность Профильность использования

Стоимость основных средств Стоимость износа основных средств Удельный вес площадей: - арендуемых, - отвлеченных в аренду Коэффициент обновления основных средств Коэффициент выбытия основных средств Оборачиваемость средств, поступивших с начала года Оборачиваемость активов Окупаемость оборотных средств Оборачиваемость основных средств Оборачиваемость материальных запасов Оборачиваемость дебиторской задоженности Уровень финансовой устойчивости Коэффициент профильного использования площадей Коэффициенты поддержания и восстановления основных средств

В соответствии с предложенной классификацией показателей эффективности использования объектов недвижимости осуществляются анализ и оценка имущественного состояния.

Ключевыми при формировании стратегии управления объектом недвижимости являются анализ и оценка факторов внешней и внутренней среды. Выбор стратегии использования объекта недвижимости обусловлен возможностью ее реализации с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния, экономической и управленческой обоснованности.

Сформулирована концепция создания системы управления объектами недвижимости государственного вуза, состоящая из следующих этапов: разработка основных принципов распределения функций оперативного управления недвижимостью; разработка финансовой и экономической основы управления; разработка агоритма развития системы управления недвижимостью вуза (рис. 1).

Предложена система управления объектами недвижимости вуза, позволяющая повысить эффективность использования его материально-технической базы и снизить издержки по содержанию объектов недвижимости.

В главе 3 Методология формирования оценки недвижимости университетского имущественного комплекса разработан комплексный подход к оценке управления университетской недвижимостью, учитывающий достоинства затратного, сравнительного и доходного подходов. Это позволяет повысить эффективность экономических обоснований при управлении. Методом сценариев определены основные варьируемые величины рассматриваемого проекта: арендная ставка, уровень недозагрузки и неплатежей и уровень операционных расходов, прогнозированию которых при формировании программы развития объекта следует уделять особое внимание. Кроме того, следует учитывать неопределенность дальнейшего развития рынка недвижимости и выводы, сделанные при анализе сегментов рынка недвижимости Санкт-Петербурга применительно к университетским комплексам.

Затратный подход может быть применен для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта в интересах развития недвижимости университетских комплексов. В рамках затратного подхода при расчете восстановительной стоимости здания необходимо использовать три метода: метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы); метод укрупненных элементных показателей стоимости; метод единичных расценок.

При определении размера прибыли университета целесообразно комплексно использовать аналитический метод и метод сценариев.

При использовании сравнительного подхода может быть определена рыночная стоимость оцениваемого объекта имущественного комплекса государственного университета. Расчеты в этом случае дожны выпоняться с применением техники построения корреляционно-регрессионной модели и техники относительного сравнительного анализа нескольких вариантов развития недвижимости.

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИЙ ОПЕРАТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ УНИВЕРСИТЕТСКИХ КОМПЛЕКСОВ

Привлечение специалистов, имеющих соответствующие знания и опыт

Предоставление специалистам допонительных управленческих функций для реализации программы развития

Реализация комплексного подхода к организации гибкой системы использования недвижимости университетских комплексов в рыночных условиях

Создание специализированного хозрасчетного

подразделения для эффективного

управления недвижимостью

Финансовая и экономическая основа управления объектом недвижимости университетских комплексов

Выделение бюджетных средств для содержания и эксплуатации объекта недвижимости

Сдача в аренду части временно свободных основных и вспомогательных помещений с сохранением их

функционального назначения и улучшением обслуживания остальных

Разработка и утверждение бизнес-программы управления объектом с обоснованием перечня и характера преобразований, режима арендных отношений и правил установления арендных ставок

Анализ наиболее эффективного использования каждого здания и каждого участка земли, передаваемых в управление

Разработка агоритма развития системы управления недвижимостью университетских комплексов

Сохранение и развитие основных фондов на основе стандартов сервиса и жизненного цикла объектов недвижимости

Организация управления типовыми объектами, подготовка персонала и распространение опыта на другие объекты

Совершенствование системы

управления всем комплексом объектов недвижимости

Поная инвентаризация объектов недвижимости с целью повышения эффективности их использования в интересах вуза

Разработка и внедрение автоматизированной системы управления недвижимостью

Разработка планов текущего и капитального ремонта и ввода в коммерческую эксплуатацию

помещений, предназначенных для сдачи в аренду

Разработка программы наиболее эффективного использования объектов

Рис. 1. Концепция системы управления объектами недвижимости университетских комплексов

При определении рыночной стоимости оцениваемого объекта имущественного комплекса государственного университета доходным подходом рекомендуется использовать методы дисконтирования денежных потоков. Норма дисконтирования дожна рассчитываться методом рыночной экстракции с проведением анализа рисков. Анализ рисков проекта при этом следует осуществлять с применением метода анализа сценариев. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием данной техники, наиболее объективна и достоверна.

Для определения и оценки величины прибыли университета примем несколько условий.

Прибыль университета - это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую университет ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Инвестировать средства в строительство объекта имеет смысл в том случае, если прибыль от строительства данного объекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продожительность, что и рассматриваемый проект строительства. Пример моделирования цены объектов недвижимости приведен в табл. 9.

Прибыль предлагается определять по разработанной автором новой методике, максимально учитывающей специфику университетского комплекса. Расчет основывается на предположении, что инвестор имеет возможность вложить средства в альтернативный проект, срок осуществления которого равен сроку осуществления рассматриваемого проекта. При этом постепенные вложения в альтернативный проект приносили бы инвестору ежемесячный доход, тогда как аналогичные суммы, вкладываемые в покупку прав на земельный участок и строительство улучшений, заморожены на определенный срок.

Для определения цены продажи объекта оценки использована информация об объектах-аналогах, обработанная методом регрессионного анализа. При определении цены продажи объекта оценки методом регрессионного анализа ценообразующих факторов предполагается, что благоразумный покупатель (университет или инвестор) не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая стоимость на рынке объектов аналогичного качества и полезности -объектов с аналогичными ценообразующими факторами. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, предлагаемыми на продажу, с целью выявления параметров (ценообразующих факторов), по которым объекты отличаются друг от друга и изменение которых в значительной степени влияет на цену продажи. Далее проводится регрессионный анализ по нескольким переменным зависимости цены объекта-аналога от максимально влияющих факторов.

Таблица 9

Пример моделирования цены объектов недвижимости для университетских комплексов

Информационная база

Адрес Цена продажи 1 кв. м, $ (без НДС) Состояние здания Окружение Интенсивность людских потоков Престижность местоположения Расстояние ДО метро, км

наб. реки Фонтанки, 24 950 3 4 2 3 0,50

ул. Социалистическая, 6 380 2 4 2 2 0,85

У ст. м. Пл. А. Невского 546 2 4 3 3 0,30

ул. Бармалеева, 6 784 3 3 2 2 0,40

Пироговская наб., 21 933 3 2 2 2 0,78

ш. Революции, 69, к. 104 238 1 1 1 1 3,50

Б. Сампсониевский, 66 244 1 1 2 2 0,70

Малая Морская ул., 11 936 3 4 1 4 0,90

Шпалерная ул., 44 864 3 4 2 3 0,60

КОРРЕЛЯЦИЯ 0,966 0,555 0,642 0,647 -0,507

Результаты корреляционно-регрессионного анализа

Коэффициенты 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00

Значения -449,96 147,21 84,82 188,87 0,33 -61,56

X 2,00 4,00 3,00 4,00 0,25

В*Х -450 294 339 567 1 -15

Прогнозируемая ставка аренды, $/ кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей) 736

КОРРЕЛЯЦИЯ 0,89

ДЕТЕРМИНАЦИЯ 0,79

Новый метод регрессионного анализа ценообразующих факторов предполагает последовательное выпонение нескольких действий:

- определение ценообразующих факторов для объекта оценки и объектов- * аналогов;

- регрессионный анализ по двум или нескольким переменным зависимости цены объекта-аналога от максимально влияющих факторов;

- выявление модели для описания разброса точек посредством подбора подходящей функции аппроксимации по максимальному коэффициенту детерминации Я2;

- расчет наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки посредством подстановки ценообразующих факторов объекта оценки в выбранную функцию аппроксимации.

При использовании в регрессионном анализе различных статистических функций сравниваются фактические значения и значения, получаемые из уравнения прямой.

Критерием выбора модели являся максимум коэффициента детерминации И2, нормированного от 0 до 100%. Если он равен 100%, имеет место поная корреляция с моделью, т.е. между фактическим и оценочным значениями У нет различия. Если коэффициент детерминации равен 0, уравнение регрессии неудачно для прогноза значений У.

Для расчета цены продажи объекта оценки автором проведен регрессионный анализ зависимости цен объектов-аналогов от ценообразующих факторов, влияющих в большей степени на цену продажи (для университетских объектов наиболее значимыми ценообразующими факторами являются престижность местоположения, окружение, близость к метро, интенсивность людских потоков). Факторы, практически не влияющие на цену продажи по результатам экспертного опроса, из рассмотрения исключены.

Для расчета вероятной цены продажи объекта выбрана линейная регрессионная модель; при этом коэффициент детерминации для учебно-офисной функции составил 79%. Рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с использованием данного метода, составила 736 $/кв. м общей площади здания, или $6 109 536 за объект в целом.

При согласовании результатов в процессе исследования предполагалась равная степень доверия к каждому из методов, поэтому каждый результат имеет вес 0,5 (табл. 10).

Таблица 10

Согласование результатов оценки

Метод Вес Результат, $

Относительный сравнительный анализ 0,5 5 537 271

Построение корреляционно-регрессионной модели 0,5 б 109 536

Среднее значение: 5 823 403

В работе предлагается новое понятие: наиболее эффективное использование университетской недвижимости - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости недвижимости.

Методология выбора наиболее эффективного варианта использования земельного участка для развития недвижимости университетского комплекса основана на комплексной проверке соответствия вариантов использования критериям правомочности, физической осуществимости, финансовой оправданности и максимальной эффективности.

Предложены теоретические основы выбора варианта эффективного использования объекта недвижимости университетского комплекса. Выбор ва-

рианта основан на пошаговом агоритме принятия оптимального решения из сравниваемых вариантов. Процедура выбора состоит из пяти этапов и системно оценивает пять критериев: функцию, нормативно-правовые ограничения, физическую осуществимость функции, экономическую целесообразность и максимальную доходность объекта недвижимости (рис. 2).

1-й этап

2-й этап

3-й этап

4-й этап

5-й этап

Рис. 2. Пошаговый агоритм выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости университетского комплекса

В главе 4 Оптимизация использования объектов недвижимости университетского комплекса выпонен анализ эффективного использования недвижимости университетского комплекса, разработана методика расчета цены создания новой недвижимости, приведен конкретный пример определения стоимости земельного участка при создании нового объекта недвижимости.

На основе предложенных в гл. 3 понятия эффективного использования объектов недвижимости имущественного комплекса государственного университета и агоритма выбора наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта предложены варианты оптимизации развития имущественных комплексов СПбГАСУ, СПбГПА, Высшей школы народных искусств и других вузов Федерального агентства по образованию (1995-2004).

При определении стоимости земельного участка как важной составляющей общей стоимости недвижимости университетских комплексов необходим метод расчета рыночной цены путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. При этом следует применять методы корреляционно-регрессионного моделирования и предлагаемые новые таблицы качественных корректировок. Это позволяет учесть специфические особенности университетской недвижимости, отличающие ее от жилой, деловой, производственной и других видов отечественной недвижимости.

Приведен пример определения рыночной стоимости земельного участка как условно свободного для развитая университета методами построения корреляционно-регрессионной модели, корректировочных таблиц и дисконтирования денежных потоков. Наиболее эффективным вариантом использования земельного участка площадью 3137 кв. м в этом случае является вариант строительства учебно-офисного центра со встроенными торговыми помещениями и платной охраняемой автостоянкой (табл. 11).

Таблица 11

Рыночная стоимость земельного участка как условно свободного в зависимости от варианта развития объекта

Вариант развития Рыночная стоимость земельного участка, тыс. $

Строительство учебно-офисного центра с охраняемой платной автостоянкой 217

Строительство учебно-офисного центра со встроенными помещениями под торговлю и автостоянкой 349

Строительство учебно-офисного центра со встроенными помещениями под кафе и автостоянкой 318

Строительство жилого дома со встроенными коммерческими помещениями 253

Оптимальным вариантом использования земельного участка с существующими улучшениями является реконструкция и использование помещений

первого этажа под торговую функцию, помещений верхних этажей - под учебно-офисные цели, а незастроенной части земельного участка - под платную охраняемую автостоянку (табл. 12). Предложенный вариант использования позволит получить допонительные источники финансирования для дальнейшей реализации университетских программ.

Таблица 12

Рыночная стоимость земельного участка с существующими улучшениями в зависимости от варианта использования объекта

Вариант использования Рыночная стоимость земельного участка, тыс. $

Эксплуатация в текущем состоянии под учебно-офисный центр 490

Ремонт помещений и использование здания под учебно-офисный центр с платной охраняемой автостоянкой 850

Реконструкция помещений и использование помещений первого этажа под торговую функцию, помещений верхних этажей -под учебно-офисный центр, незастроенной части земельного участка - под платную охраняемую автостоянку 990

Реконструкция помещений и использование помещений первого этажа под торговую функцию, помещений верхних этажей -под жилые цели 600

При проведении анализа наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями в интересах университетского комплекса для вариантов 2 и 3 использовалась следующая модель денежных потоков: в первый прогнозный год проводится переоборудование оцениваемого объекта под рассматриваемую функцию; в течение пяти лет, следующих за датой оценки, помещения сдаются в аренду в соответствии с рассматриваемым вариантом; в конце пятого прогнозного года собственность перепродается на открытом аукционе.

Затраты на реконструкцию для реализации выбранных вариантов рассчитываются исходя из стоимости ремонтных работ с учетом рассматриваемой функции и общей площади помещений реконструируемого здания.

В главе 5 Информационные системы в управлении недвижимостью У

университетских имущественных комплексов разработаны методика управления рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений (DTP) на всех этапах, методы, агоритмы и программа ее реализации, *

которые позволяют в короткие сроки корректировать OTP, полученные с использованием существующих методов оптимизации (рис. 3).

Классификация причин возникновения рисков в процессе обоснования и выбора OTP при развитии недвижимости университетов и область их влияния приведены в табл. 13.

1. Модель определения показателей рисков

Используемые методы:

квалиметрии, теории вероятностей, математической статистики, экспертный

Результаты:

1. Классификация причин возникновения рисков

2. Коэффициенты весомости причин возникновения рисков

2. Модель определения показателей снижения рисков от управленческих решений

Используемые методы Х

квалиметрии, теории вероятностей, математической статистики, экспертный

Результаты:

1. Классификация мероприятий по снижению рисков

2. Коэффициенты весомости мероприятий по снижению рисков

3. Модель

определения допустимых (требуемых) показателей Используемые методы: Результаты:

построения ранжированных Допустимые (требуемые)

рядов, экспертный показатели рисков

рисков

4. Модель оценки решений по выбору мероприятий по снижению рисков

Используемые методы. направленного перебора вариантов, итерации

Результаты: 1. Расчетные показатели рисков для использования в моделях обоснования и выбора ОТР Рекомендации по реализации мероприятий по снижению рисков

Модели и методы обоснования и выбора ОТР без учета рисков

Рис. 3. Схема управления рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений

Результаты исследования деятельности по управлению имущественными комплексами 16 вузов Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска и других городов (1990-2004) показывают, что для эффективного управления рисками необходимо решить следующие задачи:

1. Выявить причины возникновения и классифицировать риски применительно к области обоснования и выбора ОТР по различным уровням:

- при перспективном планировании (разработка бизнес-плана);

- при подготовке строительного производства, в частности при подготовке и проведении подрядных торгов на объекты строительства (разработка тендерной документации и конкурсных предложений);

Таблица 13

Классификация причин возникновения рисков в процессе обоснования и выбора ОТР при развитии недвижимости университетов и область их влияния

Группа причин возникновения рисков Причины возникновения рисков одного фактора Область влияния причин возникновения рисков при разработке

бизнес-плана тд пос ППР уд

1 2 3 4 5 6 7

I группа -внешние непредсказуемые события 1.1 Непредвиденное вмешательство органов государственного регулирования (стандарты и нормы, экспорт, ценообразование, экология) + + + + +

1.2. Непредвиденные обстоятельства и неудачи (политическая нестабильность, банкротство, нарушение контрактов) + + + + +

2 группа -внешние предсказуемые, но неопределенные события 2.1. Изменения конъюнктуры рынка (источников и стоимости материалов и конструкций, спроса на строительную продукцию, рыночных цен, конкурентов) + + + + +

2.2. Изменения эксплуатационных требований (соответствие проекту, обеспечение безопасности) + + + + +

2.3. Изменения валютного курса + + + + -

2.4. Инфляция + + + + +

2.5. Изменения системы налогов + + + + +

3 группа- внутренние организационно- экономические факторы 3.1. Срыв графиков выпонения работ по причинам нехватки рабочей силы, материалов и конструкций, задержек поставок, ошибок и изменений в проекте, недоделок, смены руководства, непредвиденных условий на стройплощадке +

3.2. Прерывание финансирования + + + + +

3.3. Превышение затрат из-за неправильного поведения испонителей, поставщиков, заказчика +

4 группа -внутренние технические факторы 4.1. Изменение технологии строительно-монтажных работ - - - + +

4.2. Изменение требований к производству строительно-монтажных работ (качеству, производительности) + +

4.3. Изменение качества проектирования объектов строительства (соответствие техническим условиям, вероятность изменения проектных решений, технологичность) + + + + +

Окончание табл. 13

1 2 3 4 5 6 7

5 группа -юридические и правовые факторы 5.1. Отсутствие или наличие лицензии - + - - -

5.2. Патентные права + + - - -

5.3. Ошибки в контрактах - + - - -

5.4. Наличие внешних рисков + + - -

5.5. Наличие внутренних рисков - + - -

6 группа -ненадежность систем взаимодействия пользователей систем проектирования и управления 6.1. Ошибки при вводе исходной информации + + + + +

6.2. Ввод недостоверной информации (несанкционированный доступ к базам данных) + + + + +

6.3. Ненадежность технических средств взаимодействия пользователей АРМ + + + + +

6 4 Ошибки при выводе выходной информации + + + + +

6.5 Недостаточная производительность средств взаимодействия пользователей с системой проектирования и управления + + + + +

- при проектировании (разработка проекта организации строительства и проекта производства работ);

- при возведении объектов строительства (разработка управленческой документации).

2. Разработать методику и выбрать методы определения коэффициентов весомости причин возникновения рисков.

3. Разработать мероприятия по снижению рисков и провести их классификацию, а также классификацию рисков применительно к области обоснования и выбора организационно-технологических решений.

4. Разработать методику и выбрать методы определения коэффициентов весомости мероприятий по снижению рисков.

5. Выбрать методы определения допустимых (требуемых) показателей рисков.

6. Выбрать методы оценки решений при определении мероприятий по снижению рисков для конкретной ситуации и уровня организационно-технологических решений.

7. Установить способы взаимодействия модели управления рисками с существующими моделями и методами обоснования и выбора организационно-технологических решений без учета рисков. Управление рисками с использованием этой модели осуществляется на основе принимаемых решений по выбору мероприятий 1-го приоритета из комплекса мероприятий с различными приоритетами, которые обеспечивают при интерактивном подходе к снижению рисков наиболее эффективное использование ресурсов.

Обоснование и выбор OTP дожны проводиться в цикле: перспективное планирование - проведение подрядных торгов - проектирование - производство строительно-монтажных работ при возведении объектов - управление. Это позволяет использовать в качестве базы перечень рисков с корректировкой их применительно к уровням обоснования и выбора OTP в соответствии с принятым циклом.

Для обоснования и выбора рациональных вариантов OTP модель управления рисками дожна включать в себя частные модели определения показателей рисков, снижения степени их влияния на оптимальность OTP от прово- \ димых мероприятий, допустимых (требуемых) показателей рисков и оценки решений по выбору очередности проведения различных мероприятий при развитии недвижимости университетов.

Предложена классификация причин возникновения рисков и мероприятий по их снижению, которая позволяет установить область влияния на оптимальность OTP при обосновании и выборе рационального варианта на этапе разработки бизнес-планов, тендерной и управленческой документации.

Основные научные результаты

1. Предложена модель системного анализа управления объектом недвижимости, в которой определены три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления; формирование стратегии управления объектом недвижимости; оценка и внедрение стратегии управления объектом недвижимости. Доказано, что выбор стратегии использования объекта недвижимости обусловлен возможностью ее реализации на рынке с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта недвижимости, экономической и управленческой обоснованности. Проведена классификация показателей эффективности использования объектов недвижимости университетских комплексов, в соответствии с которой проводятся анализ и оценка имущественного состояния.

2. Разработана концепция создания системы управления объектами недвижи- > мости государственного вуза, состоящая из следующих этапов: определение основных принципов распределения функций оперативного управления недвижимостью; разработка финансовой и экономической основы управления недвижимостью; разработка агоритма развития системы управления недвижимостью вуза. Изложена концепция формирования системы управления объектами недвижимости вуза, позволяющая повысить эффективность использования материально-технической базы и снизить издержки по содержанию объектов недвижимости.

3. Разработаны теоретические основы выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости университетского комплекса.

Он базируется на пошаговом агоритме выбора оптимального решения из сравниваемых альтернативных вариантов.

4. Доказано, что при определении стоимости земельного участка как важной составляющей общей стоимости университетской недвижимости необходимо использовать комплексный метод расчета рыночной цены путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. При этом следует применять методы корреляционно-регрессионного моделирования в формате предлагаемых новых таблиц качественных корректировок. Этот метод учитывает специфические особенности недвижимости университетского имущественного комплекса, отличающие ее от жилой, деловой, производственной и других видов отечественной недвижимости.

5. Предложено новое понятие наиболее эффективное использование, подробно описан агоритм выбора наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта, в рамках которого определены основные этапы анализа в интересах развития именно университетских комплексов. Приведен пример определения рыночной стоимости земельного участка как условно свободного для развития университета предложенными методами построения корреляционно-регрессионной модели, корректировочных таблиц и дисконтирования денежных потоков.

6. Реализация концепции управления недвижимым имуществом государственного университета связана с созданием эффективной системы контроля. Основой системы контроля и поддержки решений в области управления объектами недвижимости является информационная база данных, объединенная с регистрационной системой и мониторингом.

7. При проведении анализа состояния объектов управления рекомендуется использование экономико-математических и экономико-статистических методов обработки информации, а также экспертных методов. Это позволит создать эффективную систему управления объектами недвижимости университетского комплекса, что особенно важно для формирования системы показателей и обработки информационного потока. Для прогнозирования развития всего комплекса недвижимого имущества государственного университета необходима информация о различных технико-экономических показателях и характеристиках исследуемой системы. Предлагается выделить следующие группы показателей:

- входные, отражающие информацию об имеющихся материальных, информационных и финансовых ресурсах и объектах недвижимости;

- показатели процесса (затраты на работу системы);

- выходные, отражающие информацию о состоянии объекта воздействия на выходе.

8. Для эффективного функционирования системы управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета необходимо осуществить следующие мероприятия:

- создать действенный механизм мониторинга состояния объектов недвижимости;

- на основе данных мониторинга разработать порядок взаимодействия с потенциальными инвесторами, владельцами, пользователями объектов недвижимости.

9. Применительно к управлению объектами недвижимости имущественных л

комплексов государственных университетов разработана модель управления рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений на всех этапах, методы, агоритмы и программа ее реализации на ПК, позволяющая в короткие сроки получать информацию для корректировки OTP, полученных с использованием принятых методов оптимизации. Для обоснования и выбора рациональных вариантов OTP модель управления рисками дожна включать в себя частные модели определения показателей рисков, снижения степени их влияния на оптимальность OTP от проводимых мероприятий, допустимых (требуемых) показателей рисков и оценки решений по выбору очередности проведения различных мероприятий при развитии объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов.

Ю.Выявленные математические зависимости и агоритмы по определению параметров, входящих в модель управления рисками, позволяют создать программу на персональном компьютере и включить ее в состав комплексной модели обоснования и выбора OTP с учетом рисков.

11 .Эффективность разработанной методологии управления объектами недвижимости имущественных комплексов государственных университетов продемонстрирована на примерах ее реализации при реконструкции и новом строительстве учебно-лабораторных корпусов СПбГАСУ, Полярной академии и нового государственного вуза - Высшей школы народных искусств в Санкт-Петербурге (2000-2005).

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

Монографии, учебные и методические пособия

1. Капитал и архитектура [Текст] : учеб.-энциклопед. пособие / С.П. Зава-рихин, Р.А. Фатинский. - СПб. : ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 1999. - 375 с. (в соавторстве, авт. - 210).

2. Определение эффективности использования федеральной собственности образовательными учреждениями [Текст] : метод, указ. к выпонению курсовых и дипломных проектов для студентов специальностей 060800 и 061100 всех форм обучения. - СПб.: СПбГАСУ, 2000. - 38 с.

3. Методика расчетов нормативов финансирования организаций высшего и среднего профессионального образования [Текст]: метод, указ. к выпол-

нению курсовых и дипломных проектов для студентов специальностей 060800 и 061100 всех форм обучения. - СПб.: СПбГАСУ, 2000. - 38 с.

4. Многоязычный терминологический словарь по промышленной трубопроводной арматуре (русско-англо-немецко-французский) [Текст]. -СПб.: СПбГАСУ, 2000. - 104 с. (в соавторстве, авт. - 52)

5. Методы оценки и выбора организационно-технологических решений при управлении недвижимостью современных университетов с учетом рисков [Текст] - СПб.: ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 43 с.

6. Управление рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений [Текст]. - СПб. : ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. -30 с.

7. Концепция и обоснование выбора организационно-технологических решений при управлении недвижимостью университетских комплексов [Текст]. - СПб.: ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 23 с.

8. Управление недвижимостью современного университетского комплекса [Текст]. - СПб.: ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 87 с.

9. Управление недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов [Текст].- СПб. : ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2005.-250 с.

Ю.Методика анализа и мониторинга эффективности использования федеральной собственности в оперативном управлении образовательных учреждений [Текст] : сб. [Университетское управление: Практика и анализ.] / О.В. Вишневский, А.Н. Шепелев, A.B. Балашов, Ю.Г. Васин, A.A. Иванов, P.A. Фатинский. - Екатеринбург, 2001. - 20 с. (в соавторстве, авт. - 4).

11.Итоги и перспектива реформирования жилищно-коммунальной сферы: Организационно-экологические аспекты [Текст] // Регион. Политика. Экономика. Социология. - 2001. - № 4. - 3 с. (в соавт., автор - 1,5).

12.Мониторинг энергопотребления и повышения экономической эффек-1 тивности использования энергоресурсов образовательных учреждений

[Текст] / Ю.П. Панибратов, В.Ф. Васильев, P.A. Фатинский. - СПбГАСУ, 2003- 3 с. (в соавторстве, авт. - 1).

13. Мониторинг энергопотребления и повышения экономической эффективности использования энергоресурсов в образовательных учреждениях [Текст] / Тр. год. собр. РААСН. - 2003. - 3 с. (в соавторстве, авт. - 1).

14.Задачи и модели управления рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений [Текст] // Строит, материалы, оборудование, технологии XXI века. - 2004. - №12 (71). - 9 с.

15.Снижение рисков в управлении недвижимостью университетских комплексов [Текст] И Ученые записки Ин-та упр. и экономики. - 2004. -№2(10).-7 с.

16.Проблемы организационно-технологических решений при строительстве и эксплуатации университетских зданий [Текст] // Евраз. международ, научно-аналит. журн. Проблемы современной экономики. - 2004. - * №3(11).-8 с.

17.Постановка задачи и модель управления рисками [Текст] // Мир стр-ва и недвижимости. - 2004. - №6. Ч 10 с. i

18.Методы оптимизации организационно-технических решений при разработке конкурсных предложений [Текст] // Строит, материалы, оборудование, технологии XXI века. - 2005. - №1(72).- 12 с.

19.0рганизационно-технологические решения при строительстве и эксплуатации университетских комплексов [Текст] // Строит, материалы, оборудование, технологии XXI века. - 2005. - №2(73). - 12 с.

20.Доходный подход к использованию недвижимости университетских комплексов (Россия - Санкт-Петербург) [Текст] // Евраз. международ, научно-аналит. журн. Проблемы современной экономики. - 2005. №1/2(13/14).- 12 с.

21.Расчетные проблемы при создании новой недвижимости в высших учебных заведениях (Россия - Санкт-Петербург) [Текст] // Евраз. международ. научно-аналит. журн. Проблемы современной экономики.-2005. -№1/2(13/14). -14 с.

22.0пределение общего накопительного износа при управлении недвижимостью университетских комплексов [Текст] // Мир стр-ва и недвижимости. - 2005. - №7. - 12 с.

23.Материально-техническая база Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (история и современное состояние) [Текст] // Мир стр-ва и недвижимости. - 2005. - №8. - 12 с.

24 .Вопросы оценки недвижимости университетских комплексов [Текст] // Вестн. Зодчий. 21 век. - 2005. - №1- 4. - 28 с.

25.Информатизация управления объектами недвижимости российских вузов. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и ? перспективы [Текст] / Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2005 г. -8 с.

26.Определение стоимости земельных участков при развитии университетов [Текст] // Мир стр-ва и недвижимости. -2005. - №9. - 10 с.

27.Экспертные системы обоснования выбора организационно-технологических решений [Текст] // Регион. Политика. Экономика. Социология. -2005.-№1.-8 с.

Докладу и тезисы выступлений

28.Модели определения риска при взаимодействии пользователей АРМ с информационно-вычислительной системой [Текст] / Материалы 50-й международ, научно-техн. конф. молодых ученых и студентов. Ч. 3. -СПб., СПбГАСУ, 1996. - 5 с.

29.Концепция обоснования и принятия организационно-технологических решений в условиях рынка при проектировании и возведении объектов строительства [Текст] / ВНИИНТПИ. - № 11612. - М., 1996. -5 с.

30. Исследование по межвузовской научно-технической программе Архитектура и строительство по теме Совершенствование методов принятия организационно-технологических решений в строительстве [Текст] : отчет / С.-Петерб. Гос. архитектур.-строит, ун-т. - № 019400009954 -СПб., 1997.-55 с.

31 .Комплексная модель обоснования и выбора организационно-технологических решений (ОТР) с учетом рисков [Текст] / Материалы 54-й науч. конф. проф., преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов. Ч. I. - СПб., СПбГАСУ, 1997. - 4 с.

32. Совершенствование методов принятия организационно-технологических решений в строительстве [Текст] / Исслед. по межвуз. научно-техн. программе Архитектура и строительство. - СПб., СПбГАСУ. - 1997. -176 с.

33 .Методы обоснования и принятия проектно-технологических решений в условиях рынка [Текст] / Материалы 56-й науч. конф. проф., преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун-та. Ч. I. - СПб., СПбГАСУ, 1999,-5 с.

34.Совершенствование системы управления, образовательных учреждений, подведомственных Министерству образования РФ [Текст] : отчет [ГОУ Учебный центр подготовки руководителей по теме Анализ и мониторинг эффективности использования федеральной собственности, находящейся в оперативном управлении образовательных учреждений.] -Пушкин, 2002. -120 с. (в соавторстве, авт. - 15).

35.О реконструкции и развитии части территорий Санкт-Петербурга ограниченной наб. Обводного канала, ул. Шкапина и ул. Розенштейна в части освобождения за счет средств бюджета Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, их технического состояния и использования, находящихся в государственной собственности [Текст] : отчет [о научно-исследовательской работе ; шифр Реконструкция]. - СПбГАСУ. -118 с. (в соавторстве, авт. - 76).

36.Современное состояние и перспективы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с учетом интересов московских инвестиционных ком-

паний по реконструкции зданий

в поторнчоском центре [Текст] : отчет РОС национальна;. БИБЛИОТЕКА , С-Петербург > О К ает ' ' X

[о науч.-исслед. работе ; шифр Реконструкция]. - СПбГАСУ. - 249 с. (в соавторстве, авт. - 80).

37.Пат. 2226591 Российская Федерация, С2. Снеготаяка [Текст] / Рос. агентство по патент, и товар, знакам. Бюл. №1 10.01.04. - I с. (в соавторстве, авт. - 0,25).

ЗБ.Мониторинг в системе управления объектами недвижимости университетского комплекса [Текст] / Материалы 58-й международ, научно-техн. конф. студентов и молодых ученых. Актуальные проблемы архитектуры, стр-ва и трансп. - СПб., СПбГАСУ, 2005. - 8 с. (в соавторстве, авт. - 5).

39.Информатизация управления объектами недвижимости российских вузов [Текст] / Материалы 62-й науч. конф. проф., преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун-та. Ч. 2- СПб., СПбГАСУ, 2005.-8 с.

40.0ценка эффективности применения модели управления рисками [Текст] / Материалы IV международ, научно-практ. конф. 21-22 апр. 2005 г. -СПбГИЭУ, 2005. - 5 с.

Подписано к печати 28.09.05. Формат 60x84 1/16. Бум. офсет. Усл.-печ. л. 2,0. Тираж 120 экз. Заказ 150.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4

Отпечатано на ризографе СПбГАСУ. -

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 5.

S- 19Q I

РНБ Русский фонд

2006-4 16058

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Фатинский, Рудольф Антонович

Введение.

Глава 1. Теоретические основы управления недвижимостью университетских комплексов.

1.1. Объекты недвижимости государственных университетов: сущность, классификация и жизненный цикл.

1.2. Управление объектами недвижимости университетских комплексов

1.3. Проблемы управления недвижимостью государственных университетов.

Глава 2. Концепция управления недвижимостью государственных университетов.

2.1. Закономерности, принципы и функции управления недвижимостью.

2.2. Оценка стратегий управления объектами недвижимости

2.3. Системный анализ в управлении недвижимостью университетских комплексов.

2.4. Оценка и классификация показателей эффективности использования недвижимости университетских комплексов.

2.5. Формирование системы управления недвижимостью университетских комплексов.

Глава 3. Методология формирования оценки недвижимости университетского имущественного комплекса

3.1. Затратный подход.

3.2. Сравнительный подход.

3.3. Доходный подход.

3.4. Методика оценки объектов недвижимости университетских комплексов и агоритм выбора варианта их наиболее эффективного использования

Глава 4. Оптимизация использования объектов недвижимости университетского комплекса

4.1. Анализ эффективности использования недвижимости университетского комплекса.

4.2. Методика расчета цены создания новой университетской недвижимости.

4.3. Определение стоимости земельного участка при создании нового объекта недвижимости

Глава 5. Информационные системы в управлении недвижимостью университетских имущественных комплексов

5.1. Информационная поддержка системы управления недвижимостью.

5.2. Мониторинг в системе управления зданиями и сооружениями.

5.3. Методика управления рисками при развитии недвижимости университетских комплексов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Теория и методология управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов"

Актуальность темы диссертационного исследования

Эффективное управление недвижимым имуществом университетов является актуальной научной проблемой, имеющей важное практическое значение. Ее исследование обусловлено необходимостью выявления сильных и слабых сторон использования имеющейся материальной базы высших учебных заведений с целью минимизации расходов на ее содержание при максимизации эффекта, получаемого от ее эксплуатации. Реформа российского высшего образования ставит перед собственником недвижимого имущества новую проблему - уточнения стратегии его поведения.

Понятие университетский комплекс наиболее точно следует определить как совокупность закрепленных за университетом объектов недвижимости, способствующих реализации его основных функций. Такое определение позволяет сопоставить университетский комплекс с крупнейшими предприятиями, так как они сравнимы по численности контингента, по стоимости и количеству объектов (зданий, сооружений, оборудования). Следует также учесть, что отдельные объекты недвижимости обладают не только экономической, но и архитектурной и историко-культурной ценностью, а их использование затрагивает интересы как конкретных субъектов рынка недвижимости или образования, так и общества в целом.

Поскольку функционирование института недвижимости тесно связано с контролем со стороны государства, разработку методологических основ эффективного управления недвижимостью университетского комплекса следует выделить как особое направление экономических исследований, в котором тесно переплетены интересы государства, его граждан, различных отраслей и сфер деятельности.

Проблема разработки эффективного управления объектами недвижимости университетских комплексов в современной России имеет исключительно высокую значимость в силу большого влияния образования и науки на все отрасли национальной экономики. За годы становления российского рынка образовательных услуг существовавшая ранее жестко централизованная система государственного обеспечения и поддержки системы высшего образования существенно изменилась, в частности, в отношениях собственности, источниках и объемах финансирования высших учебных заведений.

Несмотря на проведение ряда реформ, видимых улучшений в данной сфере не наблюдается. Уже в начале 1990-х система государственной поддержки вузов оказалась практически поностью демонтированной, а декларированные государством гарантии по финансовой поддержке и обеспечению развития материально-технической базы государственных вузов не обеспечивались. Сегодня материально-техническая база государственных вузов находится в критическом состоянии: высок износ зданий и сооружений, объекты недвижимости нуждаются в ремонте и/или реконструкции, финансовые средства на проведение капитального ремонта в необходимом объеме не выделяются.

Принято считать, что главной причиной сложившегося положения дел является недостаточный уровень финансирования университетских комплексов. С этим невозможно не согласиться, однако и незначительными средствами необходимо эффективно управлять. Анализ состояния зданий и сооружений российских университетов показывает, что одной из центральных проблем является несовершенство действующей системы управления недвижимостью. Однако практические действия в этом направлении сдерживаются, принимаемые меры имеют зачастую противоречивый характер и не приносят ожидаемых результатов, что обусловлено, в первую очередь, отсутствием научной основы формирования системы управления объектами недвижимости университетского комплекса, адекватной современной социаль но-экономической ситуации.

Отдельные аспекты управления объектами недвижимости в условиях перехода к рынку и становления рыночных отношений исследовались в трудах А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.В. Бузырева, JI.A. Велихова,

4. разработка адекватной новым экономическим условиям концепции управления недвижимостью университетского комплекса;

5. обоснование агоритма выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов;

6. разработка комплексной методологии оценки недвижимости университетского комплекса, позволяющей точнее определять ценность имеющихся и приобретаемых (строящихся) зданий и сооружений;

7. разработка методологических основ мониторинга как специальной системы информационной поддержки управления объектами недвижимости университетских комплексов с учетом факторов риска. Объектом исследования является система управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических аспектов управления недвижимостью российских университетских комплексов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем решена крупная научная проблема, имеющая экономическое, социально-культурное и хозяйственное значение, Ч разработана концепция управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов. Концепция основана на впервые выявленных объективных закономерностях и комплексном подходе, отличающемся применением новых агоритмов выбора оптимального варианта использования недвижимости, многокритериальной оценке и методе корреляционно-регрессионного моделирования.

К основным результатам, определяющим научную новизну и практическую ценность диссертационной работы, относятся следующие:

1 Раскрыты сущность и особенности категории недвижимость университетского комплекса, соотношение категорий недвижимая собственность, недвижимость, недвижимое имущество, лобъекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета.

2. Определены уникальные особенности товара лобъекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета как необходимого и обязательного элемента развития вуза, являющегося его материально-технической базой и обеспечивающего выпонение возложенной на образовательные учреждения обществом миссии. Установлен их двойственный характер: они являются одновременно и товаром, и общественным благом.

3. Определены основные этапы жизненного цикла объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов и закономерности развития системы управления этими объектами. Разработана концепция управления ими, основанная на стратегическом планировании, на оптимальном использовании существующего имущества и выборе оптимальных организационно-технологических решений при создании (приобретении, строительстве) новых объектов недвижимости. Это позволяет университету как юридическому лицу проводить не традиционную, пассивную, а активную политику на рынке недвижимости в регионе. Особенностью концепции является использование принципов управления проектами применительно к объектам недвижимости с целью не только поддержания их в пригодном эксплутационном состоянии, но и с целью развития. Обоснована целесообразность создания новой инновационной структуры - центра управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета.

4. Разработаны агоритмы выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов недвижимости. Они отличаются от традиционных подходов тем, что используют пошаговую методологию сравнения нескольких альтернативных вариантов, а также комплексный многокритериальный подход с учетом пяти критериев: функциональность, правовые ограничения, экономическая целесообразность, физическая целесообразность и максимальная доходность.

С.В. Грибовского, В.В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, А.Г. Грязновой, С.А. Ершовой, Б.С. Жихаревича, А.В.Карасёва, А.Е. Карлика, А.Е. Когута, С.Н.Максимова, Е.С. Озерова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Рыбнова, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, JI.M. Чистова. Из зарубежных авторов, исследовавших проблемы управления, в том числе недвижимостью, отметим И. Ансоффа, Я. Корнай, Н. Ордуэя, X. Приемаса, А. Соммера, О. Тоффлера, Д. Фридмана, У. Эшби.

Однако исследования, посвященные комплексному анализу указанной проблемы на современном этапе развития России, практически отсутствуют. Нет единства взглядов на основополагающие принципы управления сферой недвижимости и единого мнения о сущности, целях и задачах такой системы, использовании тех или иных определений и терминов.

Значимость рассматриваемой проблемы разработки методологических основ управления недвижимостью университетского комплекса и определила актуальность настоящего диссертационного исследования. Цель и задачи диссертационного исследования

Цель диссертационного исследования заключается в разработке эффективной системы управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов посредством совершенствования управления существующими и вновь создаваемыми зданиями и сооружениями на основе стратегического планирования и активизации политики в образовательной сфере для увеличения бюджетного финансирования государственных вузов в виде арендной платы и роста внебюджетной составляющей.

Для достижения указанной цели решаются следующие задачи:

1. определение сущности и особенностей объектов недвижимости университетских комплексов, выявление и раскрытие основных проблем их развития;

2. анализ порядка использования недвижимости высшего учебного заведения;

3. анализ состояния недвижимости отечественных и зарубежных университетов;

5. Доказано, что при управлении недвижимостью имущественного комплекса государственного университета необходимо учитывать стои мость земельных участков, которую следует определять комплексным методом расчета рыночной цены земли путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. Особенностями метода являются корреляционно-регрессионное моделирование и качественные корректировки, что позволяет учесть специфику университетской недвижимости.

6. Разработана методология оценки объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, позволяющая точнее определять ценность имеющихся и приобретаемых (строящихся) зданий и сооружений. Предложенная методология повышает достоверность и точность оценки стоимости объектов недвижимости.

7. Усовершенствована информационная поддержка процесса управления недвижимостью имущественного комплекса государственного университета. Сформулированы требования к показателям мониторинга в системе управления зданиями и сооружениями. Предложена новая методика управления рисками при выборе управленческих решений, учитывающая специальные коэффициенты весомости каждой группы рисков. Теоретической и методологической основой исследования являются методы логического анализа и синтеза, корреляционно-регрессионного анализа, квалиметрии, управления проектами, экономико-математического моделирования.

При решении конкретных вопросов анализировались законодательные и нормативные акты, регламентирующие формирование и функционирование системы управления недвижимостью d РФ, труды отечественных и зарубежных ученых.

Информационной базой работы послужили справочные и методические материалы органов управления, научно-исследовательских и проектных институтов, данные Росстата, Росстроя и Рособразования, результаты экономических исследований автора, проведенные на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2000-2005), при развитии материально-технической базы вуза, при строительстве Полярной академии (2003), при создании в Санкт-Петербурге (2004) нового государственного вуза - Высшей школы народных искусств.

Реализация полученных результатов. Основные научные результаты, выводы и рекомендации диссертации реализованы в 2001Ч2005 гг. в Федеральном агентстве по образованию, Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, Санкт-Петербургской государственной полярной академии, Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Высшей школе народных искусств в процессах нового строительства, реконструкции и ремонта учебно-лабораторных корпусов, студенческих общежитий и других зданий.

Они использованы также в федеральных целевых программах Правительства РФ, Минобразования и Рособразования, в утвержденном ректором СПбГАСУ бизнес-плане реконструкции учебно-лабораторного корпуса по ул. Егорова, 5/8. Результаты исследования использованы также Минэкономразвития РФ в согласованном перечне объектов, требующих реставрации, реконструкции и достройки к 300-летию Санкт-Петербурга (Поручение Президента РФ от 21 февраля 2001 г. № Пр-349, Пр-350), а также ООО Архитектурное бюро Литейная часть-91 (2003), ООО Ремстройфасад и ООО Сбербанкстрой (2004). Кроме того, они использованы Северо-Западным межвузовским центром колективного пользования и инновационного развития СПбГАСУ при разработке перспективных планов развития петербургских государственных вузов и при капитальном и текущем ремонте их помещений (2000-2005). На конкретном примере приобретения нового земельного участка и строительства многофункционального здания проилюстрирован вариант развития недвижимости применительно к одному из ведущих российских вузов - СПбГАСУ. и

Научная значимость работы состоит в развитии теории управления недвижимостью применительно к объектам имущественных комплексов государственных университетов, в дальнейшем совершенствовании методологии применения многокритериальной оптимизации при выборе лучшего варианта использования недвижимого имущества государственных вузов с целью увеличения бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей.

Достоверность научных выводов и практических рекомендаций подтверждается применением современных методов исследования, адекватностью разработанных критериев, репрезентативностью исходной статистической и экономической информации о состоянии имущества государственных вузов России, эффективностью предложенной системы управления, сходимостью теоретических положений и практических результатов их внедрения во многих государственных вузах Санкт-Петербурга.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались и получили одобрение на девяти совещаниях в Рособразовании (2004), 50-й и 58-й международных научно-технических конференциях молодых ученых и студентов СПбГАСУ, 54-й, 56-й и 62-й научных конференциях СПбГАСУ, научно-практической конференции в СПбГИЭУ, на Петербургском экономическом форуме (2005), на международном строительном форуме Интерстройэкспо, на конференции Реконструкция - Санкт-Петербург 2005 и на кафедре экономики строительства СПбГАСУ. Они вошли в отчет по плановой НИР СПбГАСУ, шифр Жилище (2004), и в программу Развитие научного потенциала высшей школы Минобрнауки (2005). Выводы и рекомендации с 1999 г. используются в учебном процессе СПбГАСУ при чтении курса Организация предпри нимательской деятельности.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 40 научных работ (включая 5 монографий), в том числе 10 Ч в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ. Общий объем публикаций Ч 84 п. л.

На защиту выносятся:

1. концепция стратегического планирования управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов, ориентированная на увеличение бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей;

2. агоритм многокритериального выбора оптимальных вариантов использования объектов существующей и вновь создаваемой недвижимости;

3. система критериев (функциональности, правовых ограничений, экономической целесообразности, физической осуществимости и максимальной доходности) для принятия управленческих решений по развитию государственных вузов;

4. методология комплексной многовариантной оценки приобретаемых земельных участков и создаваемых зданий и сооружений с помощью корреляционно-регрессионного моделирования;

5. информационная поддержка системы управления объектами недвижимости, ориентированная на развитие имущественных комплексов государственных университетов;

6. методика управления рисками при развитии недвижимости имущественных комплексов государственных университетов.

Структура и объем исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, пяти приложений и списка использованной литературы из 213 наименований работ отечественных и зарубежных авторов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Фатинский, Рудольф Антонович

1. Реализация предложенной концепции управления недвижимым имуществом государственного университета связана с необходимостью создания эффективной системы контроля. Основой системы контроля и поддержки решений в сфере управления объектами недвижимости является информационная база данных для систем регистрации и мониторинга.

2. Выявление информационных потребностей системы управления объектами недвижимости имущественного комплекса университета возможно только при тщательном анализе информационных потоков, необходимых для принятия решения на различных этапах процесса управления.

3. Для уточнения перечня мероприятий по снижению рисков необходимо проведение специальных исследований с привлечением специалистов в области управления недвижимостью, строительства, права и др.

4. При проведении анализа состояния объектов управления необходимо использование экономико-математических и экономико-статистических методов обработки информации, а также экспертных методов.

5. Для прогнозирования развития всего комплекса недвижимого имущества университета необходима информация о различных технико-экономических показателях и характеристиках исследуемой системы. Предлагаются следующие группы показателей:

- входные, отражающие информацию об имеющихся материальных, информационных и финансовых ресурсах и объектах недвижимости университета;

- показатели процесса (затраты на работу системы);

- выходные, отражающие информацию о состоянии объекта воздействия на выходе.

6. Для эффективного функционирования системы управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета необходимо осуществить следующие мероприятия:

- создать действенный механизм мониторинга состояния объектов недвижимости;

- на основе результатов мониторинга объектов недвижимости разработать порядок взаимодействия с потенциальными инвесторами, владельцами, пользователями объектов недвижимости университетских комплексов.

7. Применительно к управлению университетскими комплексами разработана модель управления рисками при обосновании и выборе OTP на всех этапах, методы, агоритмы и программа ее реализации на персональном компьютере, позволяющая в короткие сроки получать информацию для корректировки OTP, полученных с использованием методов оптимизации.

8. Для обоснования и выбора рациональных вариантов OTP модель управления рисками дожна включать в себя частные модели определения показателей рисков, снижения степени их влияния на оптимальность OTP от проводимых мероприятий, допустимых (требуемых) показателей рисков и оценки решений по выбору очередности проведения различных мероприятий при развитии недвижимости университетов.

9. Предложена классификация причин возникновения рисков и мероприятий по их снижению, которая позволяет установить область влияния на оптимальность OTP при обосновании и выборе рационального варианта на этапе разработки бизнес-планов, ТД, ПОС, ППР и УД.

10. Применение методов квалиметрии, теории вероятностей и математической статистики позволило определить коэффициенты весомости для каждой группы и каждой причины возникновения рисков. На основе сравнительной оценки коэффициентов весомости мероприятий по снижению рисков установлены приоритеты по проведению групп и отдельных мероприятий. Это помогает целенаправленно и в короткие сроки сформировать план мероприятий по снижению рисков для конкретной ситуации по строительству новых и/или реконструкции существующих объектов имущественных комплексов государственных университетов.

11. Предложенные математические зависимости и агоритмы по определению параметров, входящих в модель управления рисками, позволяют разработать программу на персональном компьютере и включить ее в состав комплексной модели обоснования и выбора OTP с учетом риска.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выпоненная диссертационная работа позволила сформулировать следующие основные результаты, обладающие признаками научной новизны и характеризующие практическую значимость работы.

1. Предложена модель системного анализа управления объектом недвижимости, в которой определены три основных этапа: оценка факторов, формирующих стратегию управления объектом недвижимости; формирование стратегии управления; оценка и внедрение стратегии управления объектом недвижимости.

2. Доказано, что выбор стратегии использования объекта недвижимости обусловлен возможностью ее реализации на рынке с точки зрения потенциала местоположения объекта недвижимости, законодательной разрешенности, технического состояния объекта, экономической и управленческой обоснованности.

3. Предложена классификация показателей эффективности использования объектов. недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, в соответствии с которой проводятся анализ и оценка имущественного состояния государственного вуза.

4. Разработана концепция создания системы управления объектами недвижимости государственного вуза, состоящая из следующих этапов: определение основных принципов распределения функций оперативного управления недвижимостью; разработка финансовой и экономической основы управления недвижимостью; разработка агоритма развития системы управления недвижимостью вуза. Концепция позволяет повысить эффективность использования материально-технической базы вуза и снизить издержки по содержанию объектов недвижимости.

5. Разработаны теоретические основы выбора варианта наиболее эффективного использования объекта недвижимости имущественного комплекса государственного университета. Он базируется на пошаговом агоритме выбора оптимального решения из сравниваемых альтернативных вариантов.

6. Доказано, что при определении стоимости земельного участка как важной составляющей общей стоимости университетской недвижимости необходимо использовать комплексный метод расчета рыночной цены путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. При этом следует применять методы корреляционно-регрессионного моделирования в формате предлагаемых новых таблиц качественных корректировок. Этот метод учитывает специфические особенности недвижимости университетского имущественного комплекса, отличающие ее от жилой, деловой, производственной и других видов недвижимости.

7. Предложено новое понятие наиболее эффективное использование, подробно описан агоритм выбора наиболее эффективного варианта использования оцениваемого объекта, в рамках которого определены основные этапы анализа в интересах развития именно университетских комплексов. Приведен пример определения рыночной стоимости земельного участка как условно свободного для развития университета предложенными методами построения корреляционно-регрессионной модели, корректировочных таблиц и дисконтирования денежных потоков.

8. Реализация концепции управления недвижимым имуществом государственного университета связана с созданием эффективной системы контроля. Основой системы контроля и поддержки решений в области управления объектами недвижимости является информационная база данных, объединенная с системами регистрации и мониторинга.

9. При проведении анализа состояния объектов управления рекомендуется использование экономико-математических и экономико-статистических методов обработки информации, а также экспертных методов. Это позволит создать эффективную систему управления объектами недвижимости университетского комплекса, что особенно важно для формирования системы показателей и обработки информационного потока.

10. Для прогнозирования развития всего комплекса недвижимого имущества государственного университета необходима информация о различных технико-экономических показателях и характеристиках исследуемой системы. Предлагается выделить следующие группы показателей:

- входные, отражающие информацию об имеющихся материальных, информационных и финансовых ресурсах и объектах недвижимости;

- показатели процесса (затраты на работу системы);

- выходные, отражающие информацию о состоянии объекта воздействия на выходе.

11 .Для эффективного функционирования системы управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета необходимо осуществить следующие мероприятия'.

- создать действенный механизм мониторинга состояния объектов недвижимости;

- на основе данных мониторинга разработать порядок взаимодействия с потенциальными инвесторами, владельцами и пользователями объектов недвижимости.

12.Применительно к управлению объектами недвижимости имущественных комплексов государственных университетов разработана модель управления рисками при обосновании и выборе организационно-технологических решений на всех этапах управления, методы, агоритмы и программа ее реализации на персональном компьютере, позволяющая в короткие сроки получать информацию для корректировки OTP, полученных с использованием принятых методов оптимизации. Для обоснования и выбора рациональных вариантов OTP модель управления рисками дожна включать в себя частные модели определения показателей рисков, снижения степени их влияния на оптимальность OTP от проводимых мероприятий, допустимых (требуемых) показателей рисков и оценки решений по выбору очередности проведения различных мероприятий при развитии объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов.

13.Выявленные математические зависимости и агоритмы по определению параметров, входящих в модель управления рисками, позволяют создать программу на персональном компьютере и включить ее в состав комплексной модели обоснования и выбора OTP с учетом рисков.

14.Разработана методология управления объектами недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, эффективность которой подтверждена при реконструкции учебно-лабораторных корпусов СПбГАСУ и новом строительстве корпусов Государственной полярной академии и нового государственного вуза - Высшей школы народных искусств (2000-2005).

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Фатинский, Рудольф Антонович, Санкт-Петербург

1. Абакин, Л. И. Перспективы экономики России на исходе XX века Текст. / Л. И. Абакин // Экономист. - 1996. - № 12. - С. 3-9.

2. Ансофф, И. Новая корпоративная стратегия Текст. : [пер. с англ.] / И. Ансофф ; под ред. Каптуревского Ю.Н. СПб.: Изд-во ПИТЕР, 1999.

3. Ансофф, И. Стратегическое управление Текст. / И. Ансофф. М.: Экономика, 1989. - 216 с.

4. Акимов, Е. Е. Категорирование и защищенность объектов / Е. Е. Акимов, С. М. Вишняков // Системы безопасности, связи и телекоммуникаций. 1999. -№ 26 (60).

5. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Текст.: учебник / А. Н. Асаул. -СПб.: Гуманистика, 2003. 406 с.

6. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Текст. : учеб. пособие / А. Н. Асаул, А. В. Карасев. СПб., 2001. - 108 с.

7. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости Текст. : учеб. пособие / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, Е. И. Рыбнов, А. Ф. Клюев. М.: Изд-во АСВ ; СПб.: СПбГАСУ. - 2000. - 168 с.

8. Багаутдинова, Н. Г. Высшая школа сегодня и завтра. Пути преодоления кризиса Текст. / Н. Г. Багаутдинова. Ч М.: Экономика, 2003. 426 с.

9. Багаутдинова, II. Г. Инновационный потенциал высшей школы Текст. : анализ и оценка / Н. Г. Багаутдинова. Ч М.: Экономика, 2002. Ч 172 с.

10. Багаутдинова, Н. Г. Финансово-экономический механизм подготовки специалистов высшей квалификации Текст. / Н. Г. Багаутдинова. Казань : Изд-во Таглимат ИЭУиП, 2002. - 175 с.

11. Балабанов, И. Т. Операции с недвижимостью в России Текст. / И. Т. Балабанов. М.: Финансы и статистика, 1996.

12. Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости Текст. : учеб. пособие / И. Т. Балабанова. СПб. [и др.]: Питер, 2000. - 207 с.

13. Басалаев, К. В. Страхование как инструмент минимизации рисков при управлении недвижимостью Текст. / К. В. Басалаев, В. В. Петрачков // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб,1999.-Вып. 4.

14. Блауг, М. Экономическая мысль в ретроспективе : пер. с англ. / М. Блауг. 4-е изд. - М.: Дело ТД, 1994. - 720 с.

15. Блашенкова, Ю. В. К вопросу о практике проведения экспертных опросов при формировании карты весов ценообразующих факторов объекта недвижимости Текст. / Ю. В. Блашенкова // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. Ч СПб.: Р-Клуб, 2001. Вып. 1.

16. Боголюбов, В. С. Актуальные проблемы крупных городов Текст. /

17. B. С. Боголюбов. СПб., 1997. - 194 с.

18. Бойко, М. Д. Техническое обслуживание зданий и сооружений Текст. : справ, пособие / М. Д. Бойко. М.: Стройиздат, 1993. - 274 с.

19. Большой токовый словарь русского языка Текст. / сост. и гл. ред.

20. C. А. Кузнецов. СПб.: Норинт, 1998. - 1536 с.

21. Булычева, Г. В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (модель оценки капитальных активов) в процессе оценки бизнеса Текст. / Г. В. Булычева, В. В. Демшин // Вопр. оценки. Ч 1999.- № 3.

22. Бюджетный кодекс Российской Федерации Текст. Ч М. : Проспект.2000.-175 с.

23. Ведомственные Строительные Нормы 2-89 Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга Текст.: [утв. решением Испокома Ленгорсовета 17 дек. 1990 г., № 1066, с изм. от 19.02.1993].-Kodeks.ru.

24. Витте, С. Ю. Конспект лекций о народном хозяйстве, читанных Его Императорскому Высочеству Великому Князю Михаилу Александровичу в 1900-1902 гг. Текст. / С. Ю. Витге // Урал. 1991. - № 11. - С. 7-150.

25. Воздушный кодекс РФ, 1997 г. пон. сб. кодексов Рос. Федерации. [Текст]. М.: Славянский дом книги, 2000. - С. 7-138.

26. Вольфсон, В. Д. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий Текст. : справочник производителя работ / В.Д.Вольф-сон, В.А. Ильященко, Р.Г. Комисарчик -М.: Стройиздат, 1995. 253 с.

27. Востриков, А. С. Некоторые проблемы развития вузов на примере высшей школы Новосибирска Текст. / А. С. Востриков, А. М. Гринь // Университетское управление: практика и анализ. 2004. - № 3 (32). - С. 31-43.

28. Глухов, В. В. Менеджмент Текст.: учебник / В. В. Глухов. СПб. : Лань, 2002.-222 с.

29. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости Текст. / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. М.: Филинъ, 1999. - 136 с.

30. Градостроительный кодекс Российской Федерации Текст. : [принят 08.04.1998]: [пон. сб. кодексов Рос. Федерации]. -М.: Славянский дом книги, 2000. С. 639-661. Kodeks.ru.

31. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. Текст. : [принят 21.10.1994] : [пон. сб. кодексов Рос. Федерации]. М. : Славянский дом книги, 2000. - С. 7-138. Kodeks.ru.

32. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2. Текст. : [принят 22.12.1995] : [пон. сб. кодексов Рос. Федерации]. Ч М.: Славянский дом книги, 2000. Ч С. 7-138.

33. Гранатуров, В. М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения Текст. : учеб. пособие / В. М. Гранатуров. М. : Дело и Сервис, 1999.-76 с.

34. Грибовский, С. В. К вопросу математической интерпретации метода рыночных сравнений Текст. / С. В. Грибовский // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. - Вып. 2.

35. Грибовский, С. В. Оценка доходной недвижимости Текст. / С. В. Грибовский. СПб.: Питер, 2001.-201 с.

36. Грибовский С. В., Баранов Н. П., Анисимова И. Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа Текст. // Научный электронный журнал Проблемы недвижимости. -СПб.:Р-Клуб,2001.-Вып.2.

37. Грибовский, С. В. Ставка дисконтирования не игра воображения, а строгая наука Текст. / С. В. Грибовский, В. В. Жуковский, Д. Н. Табала // Вопросы оценки. - М.: POO, 1997. - № 3.

38. Грибовский, С. В. К вопросу о точности метода экстракции при определении нормы дисконта Текст. / С. В. Грибовский, Д. Н. Табала // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. -Вып. 2.

39. Грибовский, С. В. Методы капитализации доходов Текст. : курс лекций / С. В. Грибовский. СПб., 1997. - 168 с.

40. Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости Текст. / С. В. Грибовский. СПб.: Питер. 2001.

41. Григорьев, В. В. Оценка и переоценка основных фондов Текст. / В. В. Григорьев. М.: Инфра-М, 1997.

42. Григорьев, В. В. Оценка предприятия: теория и практика Текст.: учеб. пособие / В. В. Григорьев, М. А. Федотова. М.: Инфра-М, 1996.

43. Гришин, А. О. Типовые формы взаимодействия управляющего с собственником Текст. / А. О. Гришин // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2001. - Вып. 1.

44. Грудинин, М. Ю. Концептуальные основы Федерального Закона РФ О порядке осуществления деятельности по управлению недвижимостью в РФ Текст. / М. Ю. Грудинин, А. А. Ган // Научный электронный журнал Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

45. Дмитриев, С. Ю. К концепции информационно-аналитического обеспечения системы, управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга Текст. / С. Ю. Дмитриев // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. - Вып. 4.

46. Думашев, Ю.Ф. Справочник по капитальному ремонту жилых и общественных зданий Текст. / Ю. Ф. Думашев, С. Д. Химунин. М. : Стройиздат, 1975. - 528 с.

47. Ершова, С. А. Проблемы управления собственностью жилищного сектора социальной сферы городов Текст. / С. А. Ершова. СПб. : Изд-во СПбГИЭА, 1999. - 172 с.

48. Ершова, С. А. Социальная политика муниципального образования и институт собственности Текст. / С. А. Ершова // Реформа местного самоуправления в Ленинградской области : практика, проблемы, пути совершенствования. СПб., 1997. - С. 43-47.

49. Жилищный кодекс Российской Федерации Текст. : [принят 24.06.1993] : [пон. сб. кодексов Рос. Федерации]. М. : Славянский дом книги, 2000.-С. 330-346.

50. Заболотный, Е. Б. Анализ результатов финансовой деятельности вуза как основа принятия управленческих решений. Текст. / Е. Б. Заболотный, Д. JL Майсаков // Университет, упр. : практика и анализ. Ч 2001. -№3(18).

51. Зайцев, А, В. Безопасность крупного объекта : от разрозненных элементов к интегрированной системе. Текст. / А. В. Зайцев, С. И. Виноградов // БДИ (Безопасность, Достоверность, Информация). 1998. - № 2.

52. Закон Санкт-Петербурга № 129-21 О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге Текст.: [принят 26.06.1998]: прил. № 1 ; 2. Ч Kodeks.ru.

53. Закон Российской Федерации О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Текст. : [принят Гос. думой 21 июля 1997 г]. СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594. - Kodeks.ru.

54. Закон Российской Федерации О плате за землю Текст. : [принят Гос. Думой 11.10.91 № 1738-1 : изм. и доп. внес, законом от 22.02.99 № 36-ФЗ].- Kodeks.ru.

55. Закон Российской Федерации от 13.12.91 № 2030-1 О налоге на имущество предприятий Текст.: [в ред. от 4 мая 1999 г].- Kodeks.ru.

56. Закон Российской Федерации Об ипотеке (залоге недвижимости) Текст. : [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. : изм. и доп. внес, законом РФ от 11 февр. 2002 г.] // Рос. газ. 2002 г. -14 февр. - Kodeks.ru.

57. Закон Российской Федерации Об оценочной деятельности в Российской Федерации Текст. : [принят Гос. думой 29 июля 1998 г. СЗ РФ, 1998, №31, ст. 3813]. -Kodeks.ru.

58. Зеленский, Ю. В. Современный подход к определению функционального износа. Текст. / Ю. В. Зеленский // Вопр. оценки. 2001. - № 1. -С. 31-36.

59. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст. : [принят Гос. думой РФ 28.09.2001].-Kodeks.ru.

60. Земельный кодекс РФ Текст. [принят 25.10.2001, № 136-Ф3. Ст. 20]. -Kodeks.ru.

61. Иванищева, JI. И. Основы маркетинга на рынке недвижимости. Текст. / JI. И. Иванищева, С. В. Пупенцова // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. -Вып. 4.

62. Ишина, И. В. Управление внебюджетными ресурсами высших учебных заведений Текст. / И. В. Ишина // Университет упр.: практика и анализ. 2000. - № 4 (15). - С. 10-18.

63. Калашиков, А. А. Управление проектом развития недвижимости Текст. : учеб. пособие / А. А. Калашиков, Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон. журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2002. - Вып. 2.

64. Каленкевич, М. В. Экономика недвижимости. Программа управления объектом смешанного назначения Текст.: учеб. пособие / М. В. Каленкевич. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1999. - 139 с.

65. Каленкевич, М. В. Некоторые проблемы планирования операционных расходов объекта недвижимости Текст. / М. В. Каленкевич, Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 1999.-Вып. 3.

66. Капчиц, Ф. С. Правовые особенности доверительного управления имуществом в Российской Федерации Текст. / Ф. С. Капчиц // Науч. электрон. журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2001. - Вып. 1.

67. Каракоз, A. JI. Системы безопасности как инструмент минимизации рисков при управлении недвижимостью Текст. / А. Л. Каракоз, А. Ю. Ильина // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000.-Вып. 2.

68. Карасев, А. В. Налоговая система и развитие фондового рынка / А. В. Карасев, Е. М. Штейн, В. А. Епифанов // Экономика строительства. -2003.-№4.-С. 55-40.

69. Карлик, А. Е. Экономика организации (предприятие): Практикум Текст. / A.M. Белов, Г.Н. Добрик, А.Е.Карлик // М.: Инфра-М., 2003. 272 с.

70. Клюев, А. К. Структурные подразделения вуза с правомочиями юридического лица: стратегия, проблемы, перспективы Текст. / А. К. Клюев // Университет, упр.: практика и анализ. 1999. -№ 3-4. - С. 3-7.

71. Князевская, Н. В. Принятие рискованных решений в экономике и бизнесе Текст. / Н. В. Князевская, В. С. Князевский. М.: Контур, 1998. Ч 111с.

72. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, 2001 Текст. M.f 2001. -204 с.

73. Кодекс торгового мореплавания РФ, 1999Текст. : [пон. сб. кодексов Рос. Федерации]. М.: Славянский дом книги, 2000. - С. 7-138.

74. Концепция системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга Текст. СПб.: СПбКУГИ, 1995. - 56 с.

75. Концепция системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга Текст. : [одобр, правительством СПб 4 июня 2001 г. gov.spb.ru]. Ко-deks.ru.

76. Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации Текст. : [одобр. постановлением Правительства Российской Федерации 9 сентября 1999 г. № 1024], Kodeks.ru.

77. Косарев, А. А. Об организации обслуживания клиентов в системе управления недвижимостью Текст. / А. А. Косарев // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2002. - Вып. 1.

78. Косарев, А. А. Процесс и программа управления объектом недвижимости Текст. / А. А. Косарев // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2002. - Вып. 1.

79. Котлер, Ф. Маркетинг и менеджмент Текст. / Ф. Котлер. М. [и др.] : СПб. : Питер, 1998. - 178 с.

80. Котлер, Ф. Маркетинг и менеджмент Текст. : [пер с англ.] / Ф. Котлер. -СПб.: ПитерКом, 1998.

81. Котлер, Ф. Основы маркетинга Текст. : [пер с англ.] / Ф. Котлер. М. : Прогресс, 1990.

82. Коттс, Д. Управление инфраструктурами организации Текст. : [пер. с англ.] / Д. Коттс. М.: ОАО Типография Новости, 2001. - 597 с.

83. Крахмалев, А. К. Сетевые системы контроля и управления доступом Текст. / А. К. Крахмалев // Сист. безопасности, связи и телекоммуникаций. 1998.-№ 23 (30). - С. 24-28.

84. Крахмалев, А. К. Средства контроля доступа Текст. / А. К. Крахмалев // Сист. безопасности, связи и телекоммуникаций. Ч 1999. Ч № 24.

85. Кузнецов, В. Ю. Управление федеральной собственностью в условиях переходной экономики Текст. / В. Ю. Кузнецов. Дисс. . канд. экон. наук.-М., 1998.-120 с.

86. Кузнецов, Д. Д. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости Текст. / Д. Д. Кузнецов, Е. С. Озеров // Вопр. оценки. 1998. - № 2.

87. Кузнецов, Д. Д. Альтернативный агоритм оценки потери стоимости в рамках затратного метода оценки недвижимости Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 2000.-Вып. 1.

88. Кузнецов, Д. Д. Некоторые практические аспекты оценки объектов, расположенных в исторической части Санкт-Петербурга Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 2000. Вып. 3.

89. Кузнецов, Д. Д. О точности метода экстракции при определении нормы дисконта Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 1999. Вып. 1.

90. Кузнецов, Д. Д. Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реконструкции Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 1999.-Вып. 1.

91. Кузнецов, Д. Д. Техника метода сравнения продаж : от качественных корректировок Ч к квалиметрической модели Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 1999. -Вып. 4.

92. Кузнецов, Д. Д. Квалиметрическая модель стоимости жилья в историческом центре крупного города (на примере Санкт-Петербурга) Текст. / Д. Д. Кузнецов, И. С. Синочкина // Научн. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 2.

93. Кузнецов, Д. Д. Квалиметрическое моделирование при оценке ставок арендной платы Текст. / Д. Д. Кузнецов, И. С. Синочкина // Науч. электрон. журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

94. Кузнецов, Д. Д. Учет неопределенности исходной информации при оценке недвижимости и инвестиционных проектов Текст. / Д. Д. Кузнецов, О. В. Хайкина // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып.2.

95. Кузнецов, Д. Д. Сколько стоит хороший участок земли в Санкт-Петербурге Текст. / Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. - Вып. 4.

96. Кулагин, М. Предпринимательство и право : опыт Запада Текст. / М. Кулагин ; под ред. проф. Е.А. Суханова. М., 1992. - С. 110-115.

97. Ламбен, Ж.-Ж. Стратегический маркетинг. Европейская перспектива Текст.: пер. с фр. / Ж.-Ж. Ламбен. СПб.: Наука, 1996.

98. Лукашенко, М. А. Образование в условиях рынка Текст. : монография / М. А. Лукашенко. М.: Высшая школа, КНОРУС, 2002. - 285 с.

99. Майер, Г. В. Имущественный комплекс классического университета и его НИИ, осуществляющих правомочия юридического лица Текст. / Г. В. Майер, Г. Е. Дунаевский // Университет, упр. : практика и аН. Девелопмент (развитие недвижимости) Текст. / С. Н. Максимов. СПб.: Питер, 2003. - 256 с.

101. Максимов, С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости Текст. / С. Н. Максимов. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997. - 201 с.

102. Максимова, В. Ф. Теория рыночной экономики. Микроэкономика Текст.: учебник / В. Ф. Максимова, М.: Соминтэк, 1992. - 322 с.

103. Маркетинг Текст. : учебник для вузов / сост. Г. Л.Багиев, В. М.Тарасе-вич, X. Анн ; под общ. ред. Г. Л.Багиева. Ч М.: ОАО Изд-во Экономика, 1999.-703 с.;

104. Международные стандарты оценки MGO Текст. Кн. 1; 2 /, М.И. Неду-жий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина ; рук. Г.И. Микерин. М. : ОАО Типография Новости, 2000.

105. Международные стандарты оценки Текст. Общие понятия и принципы; МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994. 184 с.

106. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации Текст. МДС 81-35.2004. Ч М. : Госстрой России, 2004. -12 с.

107. Методические рекомендации об оценке эффективности инвестиционных проектов Текст.: офиц. изд. М.: Экономика, 2000.

108. Мягков, В. И. К вопросу о передаче субъектам Федерации прав собственности на землю Текст. / В. И. Мягков // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. Ч СПб.: Р-Клуб, 1999. Ч Вып. 3.

109. Нелис, Дж. Последние данные о приватизации в странах с переходной экономикой Текст. / Дж. Нелис. СПб., 1997. - 166 с.

110. ИЗ. Носова, С. Плюрализм форм собственности Текст. В сб.: Отношения собственности и новые формы хозяйствования / С. Носова. М., PEA им. Плеханова, 1992. - С. 23-35.

111. Об основных направлениях деятельности российской системы общего и профессионального образования в связи с демографическими изменениями на период до 2010 г. Текст. М. : Минобразования Российской Федерации, 2000. - С. 6-8.

112. Левицкий, М. Л. Образовательные учреждения : источники финансирования, налоги, учет Текст. / М. Л. Левицкий, Т. Н. Шевченко. М. : МЦФЭР, 2004. - 320 с.

113. Озеров, Е. С. Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения Текст. / Е. С. Озеров, Д. Д. Кузнецов // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

114. Озеров, Е. С. К вопросу о выборе и реализации техник оценки недвижимости капитализацией доходов Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон. журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 3.

115. Озеров, Е. С. К вопросу о выборе наиболее эффективного варианта использования объекта при оценке и управлении недвижимостью Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 2000. Вып. 3.

116. Озеров, Е. С. К вопросу об оценке нормы отдачи на капитал Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 2000. Вып. 4.

117. Озеров, Е. С. Комментарий к публикациям по вопросу о точности метода экстракции при определении нормы дисконта Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. Ч СПб. : Р-Клуб, 1999.-Вып. 2.

118. Озеров, Е. С. Концепция развития системы управления комплексом объектов недвижимости высшего учебного заведения Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 2000.-Вып. 1.

119. Озеров, Е. С. О содержании понятия недвижимость Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 1999.-Вып. 1.

120. Озеров, Е. С. О техниках реализации метода сравнительного анализа сделок в оценке стоимости недвижимости Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 2001. -Вып. 1.

121. Озеров, Е. С. Планирование доходной части бюджета объекта недвижимости Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 2; 3.

122. Озеров, Е. С. Система подготовки и сертификации профессионалов в сфере недвижимости Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

123. Озеров, Е. С. Управление недвижимостью как инструмент реализации стратегии развития региона (на примере Санкт-Петербурга) Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 1999.-Вып. 4.

124. Озеров, Е. С. Феномен равновесной цены как база аксиомы теории оценки Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. - Вып. 2.

125. Озеров, Е. С. Принципы стандартизации деятельности по управлению недвижимостью Текст. / Е. С. Озеров, В. А. Оралин // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

126. Озеров, Е. С. Об основных принципах информационно-аналитического обеспечения управления недвижимостью Текст. / Е. С. Озеров // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 2000.-Вып. 4.

127. Озеров, Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости Текст. / Е. С. Озеров. СПб.: МКС, 2003. 422 с.

128. Оксфордский токовый словарь по бизнесу Текст. М., 1995. - 543 с.

129. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) Текст.: учебник / под ред. В.И.Кошкина. М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.

130. Основные нормативы развития материальной базы учреждений народного образования. М., 1989. - 163 с.

131. Оценка бизнеса Текст. : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 1999. -512 с.

132. Оценка недвижимости Текст. : учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.

133. Оценка стоимости недвижимости Текст. / сост. С.В. Грибовский., Е.Н. Иванова, Д.С. Львов, О.Е.Медведева. М. : Интерреклама, 2003. -704 с.

134. Письмо Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников Санкт-Петербурга Текст. : Администрация Санкт-Петербурга. 03.07.2000. № 7/3397.

135. Плаксий, С.И. Качество высшего образования Текст. / С. И. Плаксий / Национал, ин-т бизнеса. М. : Национальный институт бизнеса, 2003. -653 с.

136. Положение по бухгатерскому учету Учет основных средств ПБУ 6/01 Текст. : [утв. приказом М-ва фин. РФ от 30.03.01 № 26н]. Ко-deks.ru.

137. Постановление Правительства Российской Федерации Об университетских комплексах Текст. : [принято 17 сент. 2001 г. № 676].- М., СЗ Российской Федерации, 2001. Kodeks.ru.

138. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р) Текст. / Госгражданстрой. М.: Прейскурантиздат, 1988. - Kodeks.ru.

139. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости Текст. / под ред. JI. Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997. - 216 с.

140. Пупенцова С. В. Экономика недвижимости Текст. : учеб. пособие. -СПб.: СПбГТУ, 2001. 204 с.

141. Распоряжение Администрации Санкт-Петербурга № 70-ра О мерах поподдержке инвесторов, осуществляющих строительство и реконструкi цию объектов гостиничной и туристической инфраструктуры Санкт-Петербурга Текст. [от 13.04.2001].-Kodeks.ru.

142. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 269-р. О методике определения арендной платы за земельные участки Текст. [от 13.03.2001]. Kodeks.ru.

143. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга № 450-р О методике определения арендной платы за земельные участки Текст. [от 22.05.1997 ; вред, от 13.03.2001 № 269-р]. -Kodeks.ru.

144. Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга от 20.02.96 № 105-Р Об утверждениипримерной формы договора о передаче зданий (помещений) в доверительное управление Текст. Kodeks.ru.

145. Распоряжение Министерства имущественных отношений РФ № 568-р Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков Текст. : [принято 07.03.2002] -Kodeks.ru.

146. Репина, О. В. Финансовое планирование и формирование бюджета на университетском уровне Текст. / О. В. Репина // Университетское управление: практика и анализ. 2000. - № 4(15). Ч С. 46-49.

147. Розенберг, Д. Инвестиции: Терминологический словарь Текст. / Д. Розенберг / Университет Рутджерс (США). Ч М., 1992. 268 с.

148. Рыбнов, Е. И. Стратегическое управление в обеспечении системной трансформации высшего профессионального образования Текст. : дис. . докт. экон. наук / Е. И. Рыбнов. СПб.: СПбГУЭФ, 2001. - 344 с.

149. Сатанова, С. А. Актуальные вопросы применения главы 17 ГК РФ Текст. / С. А. Сатанова // Научный электронный журнал Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2001. - Вып. 1.

150. Стандарт практики управляющего на объекте недвижимости (управляющий первого уровня) Текст. / МАУН // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

151. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности Текст. : [утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 СЗ РФ 2001 г., № 29. Ст. 3026]. Kodeks.ni.

152. Строительные нормы и правила. СНиП Текст. 2.08.02.89*. -М., 2003. -Kodeks.ru.

153. Стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью (Общая часть) Текст. / МАУН // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

154. Стандарты Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 Общие понятия и принципы оценки Текст. Kodeks.ru.

155. Стандарты Российского общества оценщиков СТО РОО 20-02-96 Рыночная стоимость как база оценки Текст. Kodeks.ru.

156. Стандарты Российского общества оценщиков СТО РОО 20-05-96 Оценка ссудного обеспечения, залога и договых обязательств Текст. -Kodeks.ru.

157. Стандарты Российского общества оценщиков СТО РОО 21-01 -95 Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Текст. Kodeks.ru.

158. Стандарты Российского общества оценщиков СТО РОО 27-01-95 Кодекс профессиональной этики членов РОО Текст. Kodeks.ru.

159. Стром, Г. А. Национальная система финансирования вузов Норвегии Текст. / Г. А. Стром //Университет. упр. : практика и анализ. 2000. -№4(15).-С. 28-31.

160. Тарасевич, Е. И. К вопросу оценки ставки дисконтирования на рынке недвижимости Текст. / Е. И. Тарасевич // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 2000. - Вып. 2.

161. Тарасевич, Е. Й. Финансирование инвестиций в недвижимость Текст. / Е. И. Тарасевич. СПб.: СПбГТУ, 1996. - 235 с.

162. Тарасевич, Е. И. Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации недвижимости административно-офисного назначения Текст. /

163. Е. И. Тарасевич, Е. С. Павлова // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб.: Р-Клуб, 1999. - Вып. 1.

164. Тарасевич, Е. И. Система информационного обеспечения рынка недвижимости ValMaster Technology Текст. / Е. И. Тарасевич, Е. С. Павлова // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. СПб. : Р-Клуб, 1999. - Вып. 2.

165. Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости Текст. / Е. И. Тарасевич. -СПб.: СПбГТУ, 1997.-221 с.

166. Фатинский, Р. А. Управление рисками при обосновании и выборе организационно-технических решений при строительстве и эксплуатации зданий и сооружений университетов Текст. / Р. А. Фатинский. Ч СПб.: ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. 3 0 с.

167. Фатинский, Р. А. Управление недвижимостью современных университетских комплексов Текст. / Р. А. Фатинский. СПб.: ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 87 с.

168. Фатинский, Р. А. Методы оценки и выбора организационно-технологических решений при управлении недвижимостью современных университетов с учетом рисков Текст. / Р. А. Фатинский. СПб. : ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 43 с.

169. Фатинский, Р. А. Концепция обоснования и выбора организационно-технологических решений при управлении недвижимостью университетских комплексов Текст. / Р. А. Фатинский. СПб. : ОАО Изд-во Стройиздат СПб, 2004. - 23 с.

170. Фатинский, Р. А. Проблемы организационно-технологических решений при строительстве и эксплуатации университетских зданий Текст. / Р. А. Фатинский // Евраз, междунар, науч.-аналит. журн. Проблемы современной экономики. СПб., 2004. - № 3(11).

171. Фатинский, Р. А. Организационно-технологические решения при строительстве и эксплуатации университетских комплексов Текст. /

172. Р. А. Фатинский // Строит, материалы, оборуд., технологии XXI в. -М., 2005.-№2(73).

173. Фатинский, Р. А. Методология доходного подхода при оценке и управлении недвижимостью университетских комплексов России Текст. / Р. А. Фатинский //. Евраз. междунар. науч.-аналит. журн. Проблемы современной экономики. СПб., 2005. - № 1.

174. УПВС-28 Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых,, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов Текст. М., 1970. -Kodeks.ru.

175. УПВС-4 Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов Текст. М., 1970. -Kodeks.ru.

176. Управление портфелем недвижимости Текст. : учеб. пособие для вузов [пер. с англ.] / под ред. С. Г.Беляева. М. : Закон и право. ЮНИТИ, 1998.-391 с.

177. Федеральный закон О бухгатерском учете Текст. : [от 21 нояб. 1996 г. № 129-ФЗ] : [в ред. Федерального закона от 23.07.98 № 123-Ф3]. -Kodeks.ru.

178. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Текст. Kodeks.ru.

179. Федеральный закон О недрах Текст. от 21.02.92 № 2395-1. Ко-deks.ru.

180. Федеральный закон О плате за землю Текст. : [от 11 окт. 1991 г. № 1738-1].-Kodeks.ru.

181. Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) Текст.: [от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ]. -Kodeks.ru.

182. Федеральный закон Об основах федеральной жилищной политики Текст.: [от 24 дек. 1992 г. № 4218-1 ]. Kodeks.ru.

183. Федеральный закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации Текст.: [от 16.07.1998 № 135]. -Kodeks.ru.

184. Федеральный закон Об утверждении Федеральной программы развития образования Текст. : [от 10 апр. 2000 г. № 51-ФЗ] // Парламент, газ. Ч 2000 г. Ч 15 апр. Kodeks.ru.

185. Фридман, Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст. / Д. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Дело тд, 1995. - 480 с.

186. Фридман, Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Текст.: [пер. с англ.] / Дж. Фридман, Н. Ордуэй. М.: Дело, 1997.

187. Ханкин, Э. В. Основные источники финансирования системы образования Текст.: семинар по финансированию начального, среднего, высшего профессионального образования. 20-24 марта 2000 г.

188. Харисон, Г. Оценка недвижимости Текст. : [пер с англ.] / Г. Харисон. -М. :РОО, 1994. -233 с.

189. Харланова, И. Экзамен на . выживание принимает университет Текст. / И. Харланова // Панорама Латвии. 2003 г. -7 янв.ч'

190. Хохлов, Н. В. Управление риском Текст. / Н. В. Хохлов. М. : ЮНИ-ТИ, 1999.-177 с.

191. Чампнис, П. Утвержденные Европейские Стандарты оценки недвижимости Текст. / П. Чампнис. М.: POO, 1998. - 128 с.

192. Шапиро, В. Д. Управление проектами Project Management Текст. / В. Д. Шапиро [и др.] - СПб.: ДваТри, 1996. - 234 с.

193. Штепан, П. Д. Альтернативные способы разрешения споров Текст. / П. Д. Штепан // Науч. электрон, журн. Проблемы недвижимости. -СПб.: Р-Клуб, 2000. Вып. 3.

194. Экономика и организация управления Бузом Текст.: учебник / под ред. Глухова В. В. СПб.: Лань, 1999. - 448 с.

195. Экономика и управление недвижимостью Текст. : учебник для вузов / под общ. ред. П. Г. Грабового. Смоленск : Изд-во Смолин Плюс, М. : Изд-во АСВ, 1999. - 568 с.

196. Экономика недвижимости Текст. : учеб. пособие. М. : Дело, 1999328 с.

197. Экономика недвижимости Текст.: учеб. пособие / под ред. Ресина В. И. -М.: Дело, 1999.

198. Эрделевский А. М. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Текст. : коммент. для специалистов / А. М. Эрделевский. М.: ВЕК, 1999. - 223 с.

199. Юань, Ш. Частное высшее образование в Китае: эволюция, особенности и проблемы Текст. / Ш. Юань // Университет, упр.: практика и анализ. 2004. -№ 3 (32). - С. 77-80.

200. Ясинская, А. Комфорт дороже денег Текст. / А. Ясинская / Еженед. информац. газ. Недвижимость и строительство Петербурга. -2004. -22- 29 нояб. (№46(329). С. 16-17.

201. Business Valuation Review is Published quarterly by the Businesses Valuation Committee of the American Society of Appraisers Электронный pe-сурс. Ссыка на домен более не работаетp>

202. China Education Daily. (2003a) Электронный ресурс. : good prospect in Beijing. Retrieved May 6, 2003, from Ссыка на домен более не работаетgb/jybzt /2002zt/mbjy/179.htm.

203. China Education Daily. (2003b) Электронный ресурс. : new framework established in Shanghai. Retrieved May 6, 2003, from Ссыка на домен более не работаетgb/jybzt/2002zt/mbjy /176.htm.

204. Lin, J. (1999). Social transformation and private education in China Текст. / J. Lin. Westpoint, Connecticut: Praeger Publishers.

205. Ministry of Education. (2003) Электронный ресурс. 2002 Chief Results and Analysis on Educational Statistics. Retrieved April 25, 2003, from Ссыка на домен более не работаетstat/tjgongbao/report2002.doc.

206. Ningbo. (2003) Электронный ресурс. Ningbo Statistical Communique 2002. Retrieved May 4,2003, from Ссыка на домен более не работаетp>

Похожие диссертации

• Управление недвижимостью (имущественным комплексом) промышленных предприятий в условиях госрегулирования
• Развитие экономических механизмов и технологий управления региональными имущественными комплексами
• Методология управления недвижимым имуществом мегаполиса
• Стратегия управления имущественным комплексом вертикально-интегрированных промышленных ходингов
• Теория и методология управления имущественным комплексом потребительской кооперации