Geum.ru
Темы диссертаций по экономике » Финансы, денежное обращение и кредит

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ тема диссертации по экономике, полный текст автореферата



Автореферат



Ученая степень кандидат экономических наук
Автор Айдаева, Ирина Игоревна
Место защиты Москва
Год 2007
Шифр ВАК РФ 08.00.10

Автореферат диссертации по теме "СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ"

На правах рукописи

АЙДАЕВА Ирина Игоревна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Специальность: 08.00.10- финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва-2007

Работа выпонена на кафедре конкретной экономики и финансов Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Зарубин Вадим Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономический наук, доцент

Липко Алексей Геннадьевич

кандидат экономических наук Шнйко Роман Сергеевич

Ведущая организация:

Фи н а нсо ва я а кадем ня ри Правительстве РФ

Защита состоится л13 ноября 2007 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 502.006.05 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 119606, г. Москва, пр. Вернадского, д. 84, I уч. корп., ауд. 2228

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации (1 уч. корп. ауд. 914),

Автореферат разослан л12 октября 2007 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

Р.А, Чванов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищная сфера является одной из важнейших в обеспечении необходимых потребностей человека. Её положение во многом определяет уровень жизни граждан и свидетельствует об их благосостоянии,

С недавнего времени в России существенно меняются источники жилищного финансирования. Бюджетные ассигнования на строительство и обеспечение населения жильем сократились, что усугубило жилищную проблему. Международная практика рыночного хозяйствования показывает, что государство берет на себя удовлетворение жилищных потребностей только малоимущих и социально необеспеченных граждан1. Основным источником средств для приобретения и строительства жилья становятся их собственные сбережения, используемые с привлечением кредитных ресурсов.

За годы рыночных преобразований в России число семей, получивших жилье или улучшивших жилищные условия за счет государства, уменьшилось с почти 1,3 мн. в 1990 г. до 151 тыс. в 2005 г. В настоящее время около 87 мн. человек нуждаются в улучшении жилищных условий, однако приобрести жилье в собственность в состоянии лишь 4-6% нуждающихся. Ввод нового жилья едва покрывает его выбытие, растет износ жилого фонда. Средняя обеспеченность жильем в России - 21,3 кв.м. на человека, в то время как в развитых странах эта цифра значительно выше: в Германии Ч 35 кв.м., Швеции, Норвегии и Канаде Ч 40 кв.м., США - 70 кв.м.

Формирование системы ипотечного кредитования - одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.

В настоящее время осуществляется национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России. Основным

1 Жилищный кодекс РФ предусматривает участие государства в улучшении жнншньи условий лишь выходящим на пенсию военнослужащим, переселенцам из ветхого и аварийного жилищного фонда, участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, подлежащих отселению с комплекса Байконур, беженцам и вынужденным переселенцам, гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера н приравненных к

нему территорий. I РГАУМСХА -

I им^ни К.А. Тимирязева UHF ttMifiH H.И. Ж* .m. s нова

; ^.T Научный ЛИГСр?ГуРЫ

^JL^ieg^J

инструментом его реализации служит федеральная целевая программа Жилище на 2002 Ч 2010 гг., которая предусматривает формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания... значительной части населения страны2.

Ипотечное кредитование, будучи инструментом обеспечения граждан жилищной недвижимостью, может не только способствовать притоку денежных средств на рынок жилья, но также активизирует экономическое развитие регионов, повышает социальную защищенность граждан и качество жизни населения.

Реализация федеральной программы Жилище обуславливает необходимость отбора наиболее эффективных инструментов активизации внутренних источников инвестирования, преодоления спросовых ограничений на рынке жилья, повышения уровня обеспеченности населения жильем, отбора действенных финансово - кредитных инструментов инвестирования в жилье, уменьшения кредитных рисков. Для достижения намеченных целей, количественного и качественного обоснования принимаемых решений требуется соответствующее научное обеспечение.

Степень научной разработанности проблемы.

Различные аспекты в области формирования и развития механизма ипотечного кредитования нашли свое отражение в трудах российских и зарубежных ученых Ч экономистов.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются Р. Страйком, Г. По-ляковским, Е.Е. Румянцевой, М.И. Каменецким и др.

Большой вклад в изучение зарубежного опыта организации систем ипотечного кредитования, проблем реформирования жилищной сферы и оплаты жилья внесли Н.С. Пастухова, Н.Б Косарева, H.H. Рогожина, А. Пузанов, В.В. Меркулов, В.М. Минц и др.

Тенденции развития кредитно - финансового механизма рынка жилья представлены в работах А.Г. Куликова, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, В.И. Лимаренко, С.М. ПечатниковоЙ, И.А. Пенкиной, Е.В. Пономаре нко, Э.Файкса и др.

1 О федеральной целевой программе Жилище на 2002 - 2010 годы: Распоряжение Правительства РФ [от 14 марта 2001г. Л 346-р] И Собрание законодательства Рос. Федерации, - 2001. - Ка 39, - Ст. 3770.

Несмотря на разнообразие и глубину теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно - финансовых инструментов повышения платежеспособного спроса на жилье через развитие кредитных механизмов, многие основаны на опыте развитых стран и требуют дальнейшего исследования применительно к российским условиям, с учетом территориальных аспектов развития экономики.

Выбор темы диссертационного исследования обусловлен дискусси-онностью вопроса модернизации рынка жилья, приоритетностью и перспективностью рынка ипотечных услуг для России, неразработанностью подходов его рыночной трансформации и особой значимостью изучения поставленных проблем. Ситуация на жилищном рынке неоднородна и изменчива, поэтому необходимо постоянно проводить мониторинг состояния проблемы.

Целью диссертационной работы является исследование процесса становления ипотечного жилищного рынка в России и разработка предложений по совершенствованию экономического механизма финансирования жилищного строительства на основе ипотечного кредитования, обеспечивающих привлечение внебюджетных источников.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих

Х выявить особенности формирования и функционирования российского рынка жилья, оценить формы и методы воздействия на рынок жилья в системе его государственного регулирования;

Х раскрыть экономическое содержание механизма ипотечного кредитования, его взаимосвязи с различными отраслями экономики, а также возможности ипотеки служить решению целого комплекса финансовых, инвестиционных и социальных задач;

Х проанализировать отечественный и зарубежный опыт разработки и реализации эффективных моделей ипотечного кредитования, выявить возможности его использования;

Х оценить потребности и возможности участия населения в системе финансирования жилищного строительства в целях обеспечения жильем семей со средними доходами;

Х выявить тенденции развития российского строительного комплекса с позиции обеспечения им потребностей в жилищном строительстве;

Х определить условия развития ипотечного кредитования в жилищном строительстве в России и отдельных регионах страны.

Объектом исследовании является существующая система финансирования жилищного строительства, ее основной финансовый инструмент -ипотечное кредитование в части формирования, развития и функционирования его механизма в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования являются экономические отношения между субъектами ипотечного кредитования по поводу формирования эффективного инвестиционно Ч финансового механизма приобретения и строительства жилья на возвратной основе.

Научно - методологическая основа исследования.

Методологическую базу исследования образуют общенаучные методы познания. В качестве теоретической основы исследования использовались результаты научных работ ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, по вопросам реформирования российском экономики, создания жилой недвижимости.

Эмпирическую основу и информационную базу диссертационной работы составили действующие законы, постановления Правительства РФ и Республики Бурятия и другие нормативно-правовые документы, связанные с рассматриваемой проблемой, аналитические обзоры и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, Центрального Банка России, ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Фонда Институт экономики города, Всероссийского центра уровня жизни (ВЦУЖ). Кроме того, автор использовал материалы научно-практических конференций, круглых столов, периодические издания, материалы, расположенные на сайтах глобальной сети Интернет.

В диссертации применялись методы статистического, экономико-математического анализа, системный подход к рассмотрению исследуемых процессов, логический метод и метод группировок, анализа и синтеза, теоретическое обобщение и др.

Основные результаты диссертационного исследования, полученные лично автором, и их научная новизна заключаются в следующем:

- раскрыты современное состояние рынка жилья, выявлены негативные особенности его формирования: деформация спроса и предложения, высокий уровень рисков и цен ипотечного жилищного кредитования по сравнению с мировыми, малый объем рынка, слабое участие государства в развитии ипотечного кредитования;

- уточнена классификация видов ипотечного кредита в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания, выявлено преобладание простейшего вида ипотечного кредита (базисный тип закладной с фиксированной процентной ставкой), предложено перейти от простых к более сложным формам (например, кредиты с переменной процентной ставкой);

- обоснована необходимость усиления социальной роли ипотечного кредита как способа разрешения противоречия между высокими ценами на жилье и низким платежеспособным спросом при неудовлетворительной обеспеченности жилищной потребности населения;

- систематизированы научно - методологические подходы к расчету показателя доступности жилья. Установлено, что для отражения реального положения следует учитывать расходы семьи в период накопления средств;

- выявлено несоответствие реальных экономических условий действия региональных механизмов ипотечного кредитования институциональным требованиям формирования двухуровневой модели ипотеки, обусловленное недостаточной обеспеченностью свободным жильем и низким уровнем доходов населения,

- на примере Республики Бурятия обоснован региональный механизм кредитования, допоненный субсидированием, и рассчитана эффективность использования этих средств, выражающаяся в количестве семей, улучшивших жилищные условия.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Аргументация того, что социально - экономический эффект ипотеки выражается в ускоренном развитии рынка капитала, укреплении финансово - инвестиционной базы экономики, в том числе и за счет вовлечения в её реальный сектор сбережений граждан.

2. Вывод о том, что сложившиеся диспропорции между высокой потребностью в жилье и ограниченными финансовыми возможностями выравниваются с помощью льготного кредитования, государственной поддержки из внебюджетных фондов, предоставления безвозмездных субсидий льготным категориям граждан.

3. Констатация положения, что квартиры становятся выгодным объектом инвестирования. При этом, чем выше цены и, следовательно, ожидания их коррекции, тем больше инвесторов не стремятся снижать ликвидность своего актива. В результате огромное количество квартир пус-

тует, фактически выбывая из состава жилищного фонда, что в свою очередь ухудшает обеспеченность населения жильем.

4. Обоснование предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования: в т.ч. содействие банков в оформлении налогового вычета своим клиентам, использование средств Стабилизационного фонда РФ для развития ипотечного кредитования.

5. Значительное влияние ипотеки на социальные процессы. В Республике Бурятия развитие ипотечного кредитования сможет способствовать решению проблемы миграции населения республики, улучшению демографической ситуации.

Практическая значимость исследования. Основные результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при разработке материалов и чтении лекций по развитию рынка недвижимости и методологии ипотечного кредитования. Содержащиеся в работе выводы и рекомендации могут найти применение в практике работы региональных и муниципальных органов власти, связанной с совершенствованием залогово Ч кредитных отношений и разработкой программ по расширению применения ипотечного кредитования.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения работы обсуждались и получили оценку на научных конференциях: совместной междисциплинарной аспирантской конференции РАГС-СЗАГС Государственность и государственная служба России: пути развития в Северо-Западной академии государственной службы (г. Санкт-Петербург, июнь 2004 г.); ежегодной междисциплинарной аспирантской конференции Россия: тенденции и перспективы развития в Институте научной информации по общественным наукам РАН (г. Москва, декабрь 2005 г.), а также были обсуждены на методологических семинарах. Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в пяти научных публикациях автора общим объемом 2,4 п.л., включая статью в журнале из перечня ВАК Минобрнауки России.

Структура диссертации отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений.

II. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫХ НА ЗАЩИТУ

1. Аргументация того, что социально Ч экономический эффект ипотеки выражается в ускоренном развитии рынка капитала, укреплении финансово Ч инвестиционной базы экономики, в том числе и за счет вовлечения в её реальный сектор сбережений граждан.

В настоящий момент в России в условиях обесценения сбережений жилье для многих семей осталось единственным ценным имуществом, стоимость которого тесно связана с уровнем комфортности и наличием коммунальных удобств.

Проблема обеспеченности семей жильем стала весьма острой в связи с его приватизацией и развитием рыночных отношений в этой области. Из категории социального обязательства государства жилье перешло в категорию товара, стало обычным предметом купли - продажи. Обострение жилищной проблемы связано, прежде всего:

Х со значительным сокращением ввода нового жилья и его бесплатным предоставлением;

Х с низким уровнем доходов основной массы семей;

Х с ростом тарифов на содержание жилья и жилищно-коммунальные услуги;

Х с необходимостью капитального ремонта жилищ;

Х с необходимостью срочного решения жилищных проблем семей, оказавшихся в экстремальных условиях (беженцы, вынужденные переселенцы, а также военнослужащие и их семьи)1.

Стратегическими целями государственной жилищной политики в России являются: создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения, разработка механизмов участия государства в поддержке его развития и функционирования, оказание помощи нуждающимся группам населения в выходе на жилищный рынок. Развитие рынка жилья способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих объектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов догосрочного характера, высоких темпов инфляции.

3 Румянцева Б.Б. Жклищко - коммунальный комплекс России: проблемы теории и практики управления / Е.Е. Румянцева. - М.: Изд-во РАГС, 2006. - С. 53.

Наибольшее распространение в мире получило жилищное ипотечное кредитование. Жилищное ипотечное кредитование - финансово-кредитный и инвестиционный инструмент, образующий технологическую систему целевого кредитования приобретения жилищной недвижимости, в основе которой лежит залог этой недвижимости в качестве обеспечения гарантий возврата кредитных средств.

Жилищное ипотечное кредитование наряду с общими для ипотечных операций характерными чертами имеет и свою специфику, что заложено уже в самом его определении: жилищное ипотечное кредитование - догосрочный, обеспеченный жилищной недвижимостью финансово-кредитный (договой) инструмент, позволяющий получить желаемый уровень текущих жилищных услуг и выгод, предоставляемых жилищным фондом под будущие доходы.

Главная цель развития ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающий механизм обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанный на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и догосрочных ипотечных кредитов.

Создание такого механизма позволяет решить проблему сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья; стимулирует развитие комплекса отраслей промышленности, сопряженных с жилищным строительством (производство строительных материалов, оборудования и техники, создание транспортной инфраструктуры, сфера оказания жилищно-коммунальных услуг), развитие которых обеспечит создание новых рабочих мест, формирующих платежеспособный спрос населения и увеличение налоговых поступлений; способствует преодолению социальной нестабильности путем увеличения занятости населения и решения проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, что, в свою очередь, приводит к улучшению здоровья нации, увеличению продожительности жизни.

Таким образом, можно говорить о том, что ипотечное жилищное кредитование положительно сказывается на социально - экономическом развитии регионов и страны в целом, что объективно способствует использованию данного механизма как мощного стимулятора стабилизации и роста современной российской экономики.

2. Вывод о том, что сложившиеся диспропорции между высокой потребностью в жилье п ограниченными финансовым!! возможности-

ми выравниваются с помощью льготного кредитования* государственной поддержки из внебюджетных фондов, предоставления безвозмездных субсидий льготным категориям граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России является весьма сложной задачей в виду существенной дифференциации социально Ч экономического развития различных регионов внутри страны, которая прежде всего отражается на уровне среднедушевых показателей валового регионального продукта, доходов, занятости, потребления, обеспеченности жильем и его качества. Степень различий в условиях осуществления ипотечного кредитования населения между регионами также весьма высока. Она обусловлена как уровнем социально Ч экономического развития региона, так и готовностью местных администраций создавать и реанзовывать ипотечные программы. Это обуславливает особенности регионального подхода к формированию российской системы ипотеки, максимально учитывающего складывающиеся тенденции в конкретных регионах.

В Республике Бурятия значительную роль в обеспечении населения жильем играет финансовая поддержка федерального бюджета и корпоративных программ, в республике действует республиканская целевая программа Жилище.

Результаты проведенных автором расчетов показывают, что в Бурятии индекс возможности приобретения жилья при условии получения кредита за последние пять лет увеличися с 39 до 60%. Несмотря на положительную динамику, значение показателя является весьма низким и свидетельствует о том, что покупатели, желающие приобрести квартиру или дом, в 2007 г. располагают лишь немногим более половины суммы, необходимой для приобретения жилья с использованием схем ипотечно-жилищного кредитования (см. табл. 1). Следовательно, приобретение жилья при условии действия таких схем остается недоступным для большей части населения региона.

Таблица 1

Расчет индекса возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита в Республике Бурятия в 2003-2007 гг.

Показатели 2003 2004 2005 2006 2007*

Средняя площадь квартиры, кв. м. 54 54 54 54 54

Средние цены на жилье (первичное), руб. за 1м2 14398,7 17130,5 18907,0 20971,0 24247,33

Средняя стоимость квартиры, руб. 777J30 925047 1020978 1132434 1309356

Денежные доходы в среднем на душу населения в месяц, руб. 3857,4 4671,9 5943,4 6295,0 7457,0

Число человек в семье 3 3 3 3 3

Среднемесячный доход семьи, руб. 11572,2 14015,7 17830,2 18885,0 22371,0

Срок кредита, лет 15 15 15 15 15

Процентная ставка (год), % IS 15 14 14 13,5

Сумма кредита к стоимости квартиры, % 70 75 75 75 75>

Соотношение платежа к доходу семьи, % 30 30 35 35 35

Сумма кредита, руб. 544271 693785,25 765733,5 849325,5 982017,0

Ежемесячные выплаты по кредиту 8765,05 9710,13 10197,6 11316,81 12424,89

Среднемесячный доход семьи, необходимый для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, руб. 29216,8 32367,0 33992,0 ЗТ702.0 35499,69

Индекс возможности приобретения жилья, при условии получения кредита, % ** 39 43 52 50 60

* - данные за 2 квартал 2007 г.

** Х индекс возможности приобретения жилья с кредитом (HAI - Housing affordability index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства (с учетом данных переписи населения) с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях.

Предоставление кредитов осуществляется различным категориям нуждающихся в улучшении жилищных условий в зависимости от уровня их официальных доходов.

При ипотечном жилищном кредитовании на условиях рыночной ипотеки кредиты предоставляются по стандартам ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Другим вариантом для этой категории граждан может быть вовлечение в систему стройсберкасс (ССК) и потребительских кооперативов с участием региональных и местных органов власти. Источниками финансирования служат средства коммерческих банков, выпуск региональных неипотечных ценных бумаг (векселей),

муниципальных жилищных облигаций, средства федерального и региональных бюджетов, внебюджетных фондов, сторонних инвесторов, средства, получаемые от продажи ипотечных ценных бумаг, средства населения, отраслевые финансовые ресурсы, незавершенное строительство.

При кредитовании на условиях бюджетной ипотеки кредиты предоставляются на льготных условиях, с пониженной процентной ставкой и первоначальным взносом, К источникам финансирования добавляются бюджетные средства в виде регулярных субсидий для покрытия разницы в процентных ставках по льготным кредитам.

При социальном ипотечном кредитовании кредиты предоставляются на жилье в пределах социальных норм. Первый взнос осуществляется за счет региональной субвенции с последующим оформлением ипотечного кредита (рассрочки) и ипотеки. Семей с таким уровнем дохода более 60 %. К предыдущим источникам добавляются средства федерального бюджета на реализацию целевых программ, целевые адресные разовые субсидии на первый взнос по ипотеке, а также регулярные субсидии на покрытие разницы в процентных ставках.

Разовые и регулярные субсидии могут осуществляться в форме бюджетных региональных кредитов. В этом случае часть средств, получаемых региональными операторами ипотечного рынка от размещения ценных бумаг, может направляться на погашение выданных бюджетных кредитов, а получателями таких кредитов могут быть созданные в регионах ипотечные жилищные фонды.

Очень важно обеспечить оптимальное распределение средств государственной поддержки между инвестициями в жилищное строительство (субсидирование объектов жилищного строительства, по терминологии Э. Дойч) и ссудами на покупку жилья (субсидирование субъектов жилищного строительства). Если этого не сделать, а пойти, например, по пути поного замораживания государственного и муниципального жилищного строительства как неэкономичного с передачей всех идущих на него бюджетных денег семьям - покупателям жилья, то дадут себя знать отрицательные внешние эффекты этой схемы. В реальной жизни субсидиями на жилищное строительство воспользуются именно богатые семьи, а не бедные, у которых просто нет установки на приобретение жилья в собственность.

Однако надо учитывать, что субсидии могут предоставляться только в случае, если в соответствующем бюджете предусмотрены необходимые

ресурсы и утверждены соответствующие целевые программы. Темпы и масштабы развития системы кредитования в регионах и муниципальных образованиях дожны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимой региональной нормативно Ч правовой базы и и нфрастру кту ры.

В целях недопущения злоупотреблений и мошенничества при предоставлении кредитов по бюджетной и социальной ипотеке представляется необходимым законодательно утверждать предельные размеры стоимости квадратного метра жилой площади при предоставлении жилищных субсидий.

Рассмотренные механизмы финансирования ипотечного кредитования позволяют сделать вывод о том, что необходимо обращать более пристальное внимание на предоставление субсидий только тем жителям региона, для которых стандартный ипотечный кредит является весьма обременительным.

Также необходимо отметить, что в результате компенсации процентной ставки, эта схема усложняет ежегодное распределение ресурсов, направляемых на поддержку ипотечного кредитования - субсидирование первоначального взноса. Значительным плюсом подобного вида субсидирования по сравнению с компенсацией процентной ставки является возможность гибкого распределения денежных ресурсов на поддержку ипотечного кредитования по годам, так как субсидирование первоначального взноса не подразумевает дальнейших платежей из бюджета. Если инвестиции осуществляются в достаточных масштабах, то АИЖК может допонить их выпуском облигаций, которые размещаются на рынке и доверие к которым повышается в силу активного участия государства в проекте.

Также необходимо создание резервного жилого фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, на период обращения взыскания, реализации жилья и приобретения для них новой квартиры.

Разработка и реализация региональных программ по развитию ипотечного кредитования имеет смысл только при соразмерной поддержке жилищного строительства (см. рис 1).

600,0 500,0 400,0 300,0

0,0 ------г-г^-л-^----,-,-Ч-Ч-

# ^ ^ ^ ^ # ^ # # ^ # ^ ^

по Республика Бурятия |

Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов, тыс. кв. м. обшей

площади

Отметим, что объемы строительства в Бурятии так и не достигли уровня дореформенного периода (как и в целом по России), хотя наблюдается положительная динамика. Только в этом случае региональные программы ипотечного кредитования будут способствовать динамичному социально-экономическому развитию региона, а не росту цен на жилье.

3. Констатация положения, что квартиры становятся выгодным объектом инвестирования.

В 2006 году рынок ипотечного жилищного кредитования России продожал активно развиваться. Объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 01.07.2007 г. составил 503,05 мрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 374,44 мрд. рублей. При этом доля Москвы составила порядка 20%, доля Московского региона Ч 26,5%, доля Республики Бурятия - 0,4% в общем объеме выданных ипотечных кредитов. Денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличися в 3,5 раза по сравнению с 2005 годом. Стремительный рост цен на квартиры в 2006 г. сделал ипотеку практически единственным возможным способом приобретения жилья для многих граждан и одновременно стимулятором роста цен.

^ '.У V V

\ 'г . у: >* л; УчГ л-;',Л".? > ^-у-л4

' '4.32 4 - Х ' УМ ' 1: ;-;:'ч-'-

.219 -

г;".1 .-М-л.; 171*170^о**"}

-Л' ' ; 1 '-.-К

Однако среди причин, повлиявших на рост ипотечного кредитования, банкиры называют еще и изменение отношения самих граждан к этому банковскому продукту. За время бума потребительского кредитования они уже опробовали на себе роль заемщиков потребительских и автокредитов.

Развитие национального проекта "Доступное жилье" ассоциативно обеспечило формирование устойчивого восприятия ипотеки как единственного способа решения жилищного вопроса. В 2006 г. продожилась активная популяризация механизмов ипотечного кредитования, как на государственном уровне, так и на уровне самих банков. Банки, стремясь воспользоваться бумом на рынке жилья и агитационной кампанией Правительства, стали смягчать условия ипотечного кредитования. Например, удлиняя сроки кредитования, снижая процентные ставки, отказываясь от официального подтверждения заемщиком своего дохода, увеличивая количество заемщиков путем привлечения в дозаемщики третьих лиц, предлагая ипотечные программы без первоначального взноса, удалось существенно расширить перечень предлагаемых кредитных программ.

Однако в общем объеме покупаемого жилья доля квартир, приобретенных с помощью кредитных схем, остается незначительной - 3,5% (2005 г.), 6,1% (2006 г.).

Сегодня процентные ставки по рублевым кредитам не опускаются ниже 11%. Отдельные категории граждан могут быть охвачены специальными программами льготного кредитования. Интерес к совместному финансированию подобных программ уже проявляют различные финансовые институты и крупные банки, в том числе и зарубежные.

В диссертационной работе показано, что за 7 лет, начиная с 1999 г. по 2006 г., тарифы на коммунальные услуги выросли в 7,9 раза, при повышении индекса потребительских цен в 2,5 раза и среднедушевых денежных доходов в 5,5 раза. Государство переходит от субсидирования услуг к их поному возмещению за счет семейных доходов, что приводит к увеличению расходов населения на жилищно-коммунальные услуга (см. рис. 2).

Таким образом, индекс доступности, рассчитанный по разным методикам и характеризующий количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение жилья площадью 54 кв.м., колеблется от 4,74 до 10,8 лет на первичном и от 4,14 до 9,42 лет на вторичном рынке жилья.

ЧЧ 1. Индекс

потреби тельских цен

ЧЧ 2. Индекс тарифов на коммунальные услуги Х 3. Индекс среднедушевых денежных доходов 4. Индекс цен на вторичном рынке жилья

Рисунок 2. Динамика цен н тарифов на коммунальные услуги (1999=100)

Все больше инвесторов вкладывают денежные средства в квартиры, не собираясь там жить или даже сдавать в аренду. Отметим, что чем выше темпы роста цен на недвижимость, тем большая доля инвесторов отказывается от сдачи квартир в аренду. Это связано с двумя обстоятельствами. Во-первых, арендная плата растет примерно с той же скоростью, что и цены на все товары, т.е. примерно на уровне темпов инфляции, а значит, в условиях опережающего роста цен на недвижимость доход от сдачи жилья в аренду стремительно уменьшается. Во-вторых, большинство инвесторов планируют при первых признаках начинающегося снижения цен продать квартиры. Соответственно она дожна быть свободна. Поэтому чем выше цены и, следовательно, ожидания их коррекции, тем больше инвесторов стремится не снижать ликвидность своего актива.

В результате огромное количество квартир стоит пустыми, фактически выбыв из состава жилищного фонда, что только ухудшает обеспеченность населения жильем. Согласно результатам опроса риэторов, проведенного Интерфаксом в мае 2006 г., доля квартир, приобретаемых исклю-

чительно с инвестиционными целями, составляет 20-40%, что существенно тормозит развитие социальной инфраструктуры районов Ч новостроек.

Таким образом, рост цен вызван в первую очередь не развитием ипотечного кредитования, а спекулятивным спросом на жилье.

4, Обоснование предложений по совершенствованию механизма ипотечного кредитования.

В качестве источника допонительных финансовых ресурсов развития ипотечного кредитования целесообразно привлечь средства Стабилизационного фонда РФ, для чего необходимо внести ряд изменений в действующие законодательные и нормативные акты.

Средства дожны предоставляться региональным бюджетам и АИЖК на условиях возвратности, срочности и платности, которые разрабатывают порядок кредитования на условиях бюджетной и социальной ипотеки. Обеспечением возврата средств дожны стать ипотечные облигации АИЖК, обеспеченные, в свою очередь, региональными ипотечными ценными бумагами и ипотечными ценными бумагами кредитных организаций. Срок возврата не дожен превышать сроков, установленных для текущего размещения средств Стабилизационного фонда. Все это позволит понизить ставки кредита для населения с низкими доходами.

Целесообразно разделить общую сумму Стабфонда на две части: минимальную резервную сумму, инвестируемую в высоконадежные ликвидные ценные бумаги, и остальные средства, для которых главным критерием может стать догосрочная доходность инвестиций при приемлемом уровне рисков. Назначение второй части может быть окончательно определено, когда сформируются четкие ожидания относительно будущего уровня цен на нефть. Например, эти средства могли бы быть частично преобразованы в догосрочные сбережения, предназначенные для финансирования пенсий в период ухудшения демографической ситуации, а также для снижения процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам.

Но расходование средств Стабфонда либо их инвестирование в российские активы возможно, только если оно сопровождается допонительным укреплением рубля. Попытки сделать это без укрепления рубля приводят только к росту инфляции, сводящему на нет увеличение расходов.

Некоторые экономисты предлагают использовать часть Стабфонда для инвестиций в развитие социальной сферы и технологическую модернизацию промышленности. Например, проценты от нефтяного фонда Нор-

вегии, являющегося своеобразным аналогом Стабилизационного фонда РФ, идут на текущие социальные расходы и прочие нужды государства*.

В частности, предполагается, направить денежные средства на восстановление ЖКХ, строительство дорог, развитие транспорта, - тех сфер, которые требуют серьезной поддержки государства. В их числе также образование, здравоохранение - отрасли, о реформе и развитии которых сегодня говорят очень много.

5. Значительное влияние нпотекн на социальные процессы. В Республике Бурятия развитие ипотечного кредитования сможет способствовать решению проблемы миграции населения республики* улучшению демографической ситуации.

С позиций закономерностей развития мирового хозяйства ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики. Организация догосрочного финансирования строительства жилья может стать ключевым инструментом государственной жилищной политики в регионе, способным смягчить и остроту демографической ситуации, и миграционные потоки.

Таблица 2

Объем задоженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам н индивидуальным предпринимателям

Территории рублевые в иностранной валюте

физ. лицам, всего из них ипотечные жилищные кредиты физ. лицам, всего из них ипотечные жилищные кредиты

вруб. % в нн. вал. %

Всего по РФ 1977639,6 250681,5 12,68% 354696,5 123759,4 34,89%

Сибирский федеральный округ 358135,6 57131,2 16% 9727,1 3880,5 40%

Республика Бурятия 17456,4 1282,7 7,35% 139,2 92,2 66,24%

Источник; Центральный Банк РФ,

4 На сегодняшний день это самый крупный подобный фонд в Европе, образован в 1990г. Объем фонда составил на конец февраля 2007 года 1,844 трилиона норвежских крон (порядка 500 милиардов доларов). Стабилизационный фонд РФ был основан в январе 2004г. По состоянию на 1 апреля 2007 г. совокупный объем Стабилизационного фонда Российской Федерации составил 2 812,20 мрд. рублей, что эквивалентно 108,11 мрд. доларов США.

Средняя обеспеченность на одного жителя республики составила 17,95 кв.м. жилья, по Сибирскому федеральному округу эта сумма составила 19,3 кв.м. Остается высоким спрос на 1-2 комнатные квартиры, что связано с увеличением тарифов на оплату жилья. Как показала практика, резко подскочившие цены на квартиры многим жителям республики не позволили купить приглянувшееся жилье даже при ставке банков по кредитам 11 процентов.

Анализ бюджета Республики Бурятия показывает, что в основном он ориентирован на решение её социальных проблем. Местная база его роста ограничена, поэтому балансирование бюджета поностью зависит от размера межбюджетных поступлений и выравнивающих трансфертов.

Реальность такова, что специалисты с высшим образованием переезжают в другие города и страны в поисках стабильной и высокой заработной платы, лучших условий проживания, происходит миграционный отток трудоспособного и в том числе квалифицированного населения. Только в 2005 г. из Улан-Удэ выехали 4364 человека. По состоянию на 2004 г, в республике состоит на учете в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий 24551 семья. За счет всех источников финансирования введена в эксплуатацию только 4401 квартира (в том числе получила жилье 251 молодая семья).

В 2003 г. была принята республиканская целевая программа Жилище на 2003-2010 гг. в состав которой входят подпрограммы Государственная поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в Республике Бурятия, Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в Республике Бурятия, Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры в Республике Бурятия, Переселение граждан в Республике Бурятия из ветхого аварийного жилищного фонда, Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Бурятия. Программа предусматривает до 2008 г. выделение из республиканского бюджета 1670,95 мн. руб., из федерального бюджета-529,8 мн. руб., из местного бюджета-1307,0 мн. руб., из внебюджетныхисточников-20119,11 мн.руб.

Предполагается, что реализация программы позволит обеспечивать ежегодный рост вводимого в эксплуатацию жилья. Это будет способствовать ежегодному сокращению аварийного фонда жилья, созданию условий

для улучшения демографической ситуации, реализации миграционной политики,

В заключении диссертации приводятся выводы, которые кратко можно сформулировать следующим образом:

1. Эффективный механизм ипотечного кредитования выступает одним из факторов динамичного развития национальной экономики. Эффективность определяется воздействием его инструментов на развитие экономики предприятий, отраслей, территорий, а также в удовлетворении потребности граждан в собственном жилье.

2. На сегодняшний день ситуация в жилищной сфере характеризуется значительным накоплением негативных тенденций: нарастающее старение жилого фонда и обеспечивающих систем коммунальной инфраструктуры, низкие показатели объемов жилищного строительства и концентрация большей части этих объемов в весьма высокой ценовой нише. Необходимо восстановление мощностей жилищного строительства, служащего основой для обеспечения населения российских регионов доступным жильем.

3. Проанализировав возможности совершенствования механизма жилищной ипотеки, автор пришел к выводу, что в первую очередь необходимо приведение рыночной стоимости жилья в соответствие с себестоимостью строительства и средней заработной платой граждан для перехода от социальной к рыночной ипотеке.

4. Несмотря на значимость федерального законодательства и учет имеющегося мирового опыта организации жилищной ипотеки, возможности их использования при разработке региональных моделей ограничены. Анализ по Республике Бурятия свидетельствует, что этот опыт связан со значительной государственной поддержкой. Остается высокой роль бюджетных средств, т.к. уровень доходов населения в большинстве не соответствует минимальным требованиям для получения ипотечного кредита.

5. Предлагаемый механизм ипотечного кредитования, может быть направлен на решение жилищных вопросов части населения, располагающей средними доходами, определенным уровнем накоплений. Основой государственной поддержки ипотечного кредитования дожно стать создание экономически привлекательных условий для всех участников и обеспечение экономической самодостаточности ипотечного механизма и рефинансирования выданных кредитов, что позволит добиться поноценного функционирования жилищного сектора и стимулирует развитие экономики региона в целом.

По теме диссертации опубликованы следующие научные работы: а) статьи в журналах, которые включены в перечень ВАК Мннобрнаукн России;

1. Айдаева И.И. Рынок жилой недвижимости и его развитие в России / И.И. Айдаева // Вестник Московской Академии рынка труда и информационных технологий. Серия Региональная экономика. - 2006. - № 19(41).-0,4 пл.

б)другие издания;

2. Айдаева И.И. Государственное регулирование жилищного рынка России / И.И. Айдаева // Власть и управление в современном мире: материалы совместной междисциплинарной аспирантской конференции РАГС - СЗАГС. Выпуск 5. / Под общ. ред. В.К.Егорова, А.С.Горшкова, В.М.Герасимова, М.А.Кашиной. - СПб.: Изд-во СЗАГС, 2005. - 0,2 пл.

3. Айдаева И.И. Социальная ипотека: панацея или утопия / И.И. Айдаева // Приоритеты преодоления бедности в российском обществе. Материалы дискуссии за круглым столом / Под общ. ред. И.Ф. Суслова. - М.: Изд-во РАГС, 2006. - 0,3 П.л.

4. Айдаева И.И. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования: сравнительная характеристика и анализ возможностей / И.И. Айдаева // Мир студенческой и молодежной науки: приоритетные национальные проекты - инновации Ч молодежь. Ч М.: ИНИОН РАН, 2007. - 1,3 п.л.

5. Айдаева И.И. Инвестиционный потенциал населения на рынке жилья / И.И. Айдаева // Сборник научных статей РАГС, ИНИОН, СЗАГС. Выпуск 7. - М.: Изд-во РАГС, 2007. - 0,2 п.л.

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Айдаевз Ирина Игоревна

Тема диссертационного исследования: СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Научный руководитель -доктор экономических наук, профессор Зарубнн Вадим Николаевич

Изготовление оригинал - макета Айдаева Ирина Игоревна

Подписано в печать Тираж 80 экз.

Усл. 1,0 п,л.

Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации

Отпечатано ОПМТРАГС. Заказ № 119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84.

Похожие диссертации