Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Сай, Сергей Иванович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2000 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем"
На Нравах 0зДописи
1 я та зез
САЙ Сергей Иванович
РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСГВЕНИЫХ ОТНОШЕНИЙ НА ОСНОВЕ ПЕРСПЕКТИВНЫХ 1САДАСТРОВЫХ СИСТЕМ
Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным
хозяйством
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2000
Работа выпонена на кафедре конкретной экономики и финансо Российской академии государственной службы при Президент Российской Федерации
Научный руководитель - доктор экономических наук,
профессор, академик РАСХН Емельянов А. М. Официальные оппоненты - доктор экономических наук,
профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации Воков С.Н.;
кандидат экономических наук, доцент
Корниенко В.И.
Ведущая организация - Институт экономики Российской
академии наук
Защита состоится 13 апреля 2000 года в 14.00 часов на заседаю диссертационного совета К-151.04.18 по экономическим наукам Российской академии государственной службы при Президен' Российской Федерации по адресу: 117606, Москва, пр.Вернадского, 8 учебный корпус № 1, ауд. .
С диссертацией можно ознакомиться на кафедре конкретн< экономики и финансов РАГС при Президенте РФ, уч. корп. № ауд. 2228.
Автореферат разослан "_13_" марта 2000 года.
Ученый секретарь
диссертационного совета к.э.н., доцент
Е.Ю.Чичерова
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Необходимость коренного реформирования земельно-имущественных отношений в России вызвана социально-экономическими, правовыми, экологическими и политическими причинами. При этом важно радикально изменить отношение к земле как национальному богатству путем введения многообразия форм собственности и платности, развития рыночного земельного оборота и передачи земли частично в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее бережном, рациональном использовании.
К сожалению, реализовать данную цель пока не удается в поной мере ввиду незавершенности необходимой нормативно-правовой базы рыночного землепользования, недостаточности материально-технических и финансовых ресурсов у новых собственников и владельцев земли, их неспособности быстро адаптироваться к реформируемым земельно-имущественным отношениям и отсутствия научно обоснованной системы регулирования этих отношений. Разработка с теоретико-методологических позиций принципов, условий, конструктивных характеристик и механизмов функционирования такой системы представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России и его социально-экономическую результативность.
Вопросы общественного регулирования земельных отношений издавна привлекали внимание мировой экономической науки. Вплоть до новейших исследований отечественных и зарубежных ученых прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике общественного богатства. В условиях рыночной экономики земля интенсифицирует инвестиционные процессы, приобретает способность генерировать доход не только при производственном использовании и наращивании ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом рыночных имущественных отношений.
Земля есть одновременно и природный феномен, пространственная основа жизнедеятельности всего человеческого сообщества. Поэтому регулирование земельно-имущественных отношений в рыночном хозяйстве приобретает своеобразные функции, нацеленные на сохранение земли как всеобщего блага и ее наиболее эффективное использование в качестве источника дохода, а также на его рацио-
нальное распределение между обществом, собственниками земли и землепользователями.
В странах с вековыми традициями непрерывного развития рыночных отношений регулирование землепользования опирается на сложившиеся системы правовых норм, организационных структур и методов социально-экономического воздействия. В современной России такая система только начинает формироваться. Этот процесс протекает при недостаточной подготовленности специалистов и слабой научно-метгодологической проработанности. Использование зарубежного опыта здесь мало продуктивно в силу национального, исторически обусловленного характера земельно-имущественных отношений в каждой отдельной стране, вследствие особой специфичности социально-экономической ситуации в России.
При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели регулирования земельно-имущественных отношений не может базироваться только на представлениях классической политэкономии и мировой практике землеустройства, требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих особенности исторической динамики России.
Определенные теоретико-методологические наработки в это\ направлении содержатся в трудах ряда современных российски? исследователей, среди которых выделяются работы С.Н.Вокова В.И.Гладкого, В.А.Горемыкина, Н.В.Комова, В.А.Прорвича В.Н.Хлыстуна, ряда других ученых. Вместе с тем, несмотря на огром ный вклад вышеназванных и других авторов, научная разработанносп проблемы эффективного регулирования земельно-имущественны: отношений в России пока еще далеко не соответствует уровню I масштабам решаемых в этой области практических задач.
Этим обусловлен выбор данного исследования, его актуаль ность. Проблема регулирования земельно-имущественных отношени! сама по себе слишком сложна и многогранна. Не претендуя на е всесторонний охват, в работе сконцентрированы усилия на раскрыта определяющего аспекта - методологии формирования государстве! ного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимост как информационно-правовой основы регулирования земельно-имущ* ственного комплекса.
Цель исследования состоит в раскрытии и научном обосновани принципов и структуры, условий и механизмов эффективног
функционирования отечественной системы регулирования земельно-имущественных отношений с использованием перспективных кадастров.
Эта цель реализуется путем решения следующих основных задач:
- раскрытия социально-экономической сущности и современного состояния земельно-имущественного комплекса России как объекта общественного регулирования;
- конкретизации целеполагающих функций и структуры системы регулирования земельно-имущественных отношений, условий и принципов ее реформирования на современном этапе становления рыночного хозяйства и его развития;
- проектирования механизма регулирования земельно-имущественных отношений и формирования государственного земельного кадастра как его информационно-аналитической основы и инструмента воздействия на эффективность землепользования;
- выявления объективных тенденций и обоснования концептуальных моделей государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости;
- определения практических результатов и прогнозирования развития кадастровых систем на основе передового опыта регулирования земельно-имущественных отношений в крупных городах.
Объектом диссертационного исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов страны в динамичном многообразии различных форм собственности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, связанных правоотношениями по поводу распределения и использования земли.
Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их объединениями и обществом в целом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения. Эти отношения рассматриваются в развитии с учетом социально-экономической, политической, экологической, демографической ситуации и других значимых факторов в их взаимосвязи и взаимодействии в процессе реализации экономических интересов.
Теоретико-методологической основой исследования послужили произведения классической экономической теории, отечественный и мировой опыт землеустройства, работы современных российских
ученых в области регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель. В процессе научного поиска проанализированы директивные документы и материалы органов законодательной и испонительной власти страны, субъектов Российской Федерации и прежде всего - г. Санкт-Петербурга. В работе широко использовася богатый опыт методического руководства земельно-имущественным комплексом России, накопленный Государственным омитетом Российской Федерации по земельной политике.
Научная новизна работы, характеризующая достижение поставленной цели, заключается в конкретизации теоретико-методологических принципов и обосновании концептуальных подходов к формированию стратегически значимой российской системы регулирования земельно-имущественных отношений и ее базисного информационного блока в виде функционально-структурной модели государственного кадастра недвижимости. Она определяется следующими положениями:
1. Раскрыта сущность земельно-имущественных отношений как сложной социально-экономической категории, выражающей связр между собственниками объектов недвижимости по поводу их исполь зования, обособления и отчуждения. Она выступает в хозяйственное рыночной системе связующим звеном и регулятором общественно экономических интересов, опосредует все стадии воспроизводствен ного процесса и кругооборота капитала.
2. Конкретизированы условия и методологические принципь регулирования земельно-имущественных отношений. Среди последни: - многообразие и равноправие всех форм собственности на земк: устойчивость землепользования; платность; приоритетность; взаимна ответственность; информационная доступность; оптимальность; комп лексность; научная обоснованность.
3. Выявлены функциональная структура системы регулировани и закономерности ее трансформации по мере развития рыночно экономики. В частности, на низовом уровне система регулировани представлена многообразием хозяйствующих субъектов, в состав которых - земельные собственники, арендаторы, а также лица, ynpai ляющие государственными землями с неограниченными, относительн ограниченными и максимально ограниченными пономочиями.
4. Определены концептуальные характеристики механизма per; лирования земельно-имущественного комплекса и социальна экономическое содержание земельного рынка как основного инстр
мента экономического воздействия на участников землехозяйственных отношений и динамику общественного развития.
5. Обоснована методология построения государственного земельного кадастра нового типа, выступающего в качестве информационного блока механизма регулирования земельно-имущественных отношений и инструмента непосредственного воздействия на эффективность землепользования.
6. На основе исследования закономерностей и тенденций развития земельно-имущественных отношений в России разработаны теоретико-методологические принципы и предложены концептуальные модели поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости. Так, основные принципы предполагают: единство и сопоставимость кадастровой информации, обязательность применения и учета, правопреемственности, открытости, готовности, актуальности сведений, развития от простого к сложному, приоритета низовых органов, опережающей пилотной отработки.
7. Исходя из опыта построения и модернизации городского земельного кадастра Санкт-Петербурга, обоснована стратегия реформирования системы регулирования земельно-имущественного комплекса крупного города путем создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения.
Практическая значимость диссертации заключается прежде всего в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.
Теоретико-методологические положения, обоснованные в исследовании, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественных отношениях и их кадастровом регулировании, а также могут быть использованы в учебно-методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.
Апробация результатов исследования.
Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественным комплексом г.Санкт-Петербурга, Результаты исследования получили отражение в документах Госкомзема России. Основные положения работы докладывались на заседаниях
Правительства России, испонительных органов г.Санкт-Петербурга. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в публикациях автора, защищены патентами на его изобретения.
Цель и задачи исследования, рассматриваемые в их диалектической взаимосвязи, а также его практическая значимость обусловили логику и структуру диссертационной работы. Последняя включает введение, две главы, содержащие шесть параграфов, заключение, список использованных источников и литературы.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
Во введении обоснованы актуальность темы и необходимость ее научной разработки, определены цель и задачи, объект и предмет исследования, указана теоретическая и методологическая база, раскрыты научная новизна и практическая значимость работы, формы апробации ее результатов.
В первой главе "Методологические особенности регулирования земельно-имущественных отношений при переходе к рыночной экономике" раскрыты сущность и состояние земельно-имущественногс комплекса России как объекта общественных преобразований, определены условия, принципы и механизм формирования земельно имущественных отношений в рыночной системе хозяйствования.
Земельно-имущественные отношения здесь выделяются в особук социально-экономическую категорию не только из-за специфики земш как уникального объекта всеобщих многоцелевых интересов, но такж< в силу двойственности состояния земельного фонда, участвующего ] общественном воспроизводстве одновременно в качестве природноп фактора и товара. Соответственно общественные интересы в отноше нии земли можно условно разделить на две группы: 1) интересы п< поводу эффективного освоения природных свойств земельного ресурс; (технологический аспект); 2) интересы по поводу товарно-денежны параметров земельной собственности (социально-экономически] аспект).
Как показано в диссертации, при распределении земельны ресурсов первая группа общественных интересов ориентируется н параметры функционально-хозяйственной структуры земельног фонда. Вторая группа общественных земельных интересов выражае социально-экономическую структуру земельной собственности п
составу, сочетанию и пропорциям ее конкретных форм. Здесь речь идет о соотношениях величин земельной собственности государства, органов местного самоуправления, различных предпринимательских структур, групп населения, иностранных землевладельцев.
При исследовании научно-методологических оснований для выделения земельно-имущественных отношений в качестве объекта общественного регулирования, по мнению соискателя, следует учитывать еще два важных обстоятельства. Одно из них состоит в том, что земельный ресурс органично участвует во всех сферах воспроизводственного процесса. В стадии производства жизненных средств и ресурсов земля входит в затратную составляющую, определяя через свои ценовые параметры величину общественно необходимых и индивидуальных издержек. Изъятие ренты налоговыми и арендными механизмами включает земельный фактор в сферу распределения, а пространственно-географические и коммуникационные параметры земельного участка оказывают влияние на направления, интенсивность и скорость движения созданного продукта, обеспечивая участие данного фактора в сфере обращения и потребления. Таким образом, будучи объектом всеобщих интересов и "сквозным" фактором воспроизводственного процесса, земельно-имущественный комплекс становится центральным базовым элементом общественных отношений. Земельные же отношения выступают естественным регулятором совокупности общественных связей и зависимостей, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, экологическую и другие сферы общественного воспроизводства.
Другое важное обстоятельство состоит в том, что земельный ресурс, как объект недвижимости, невозможно физически изъять и переместить в пространстве, переработать и растворить в другой пространственно мобильной продукции, использовать и амортизировать без остатка. Это специфическое свойство земельной собственности позволяет постоянно держать ее в центре общественного контроля, обусловить комплексом регламентирующих требований и ограничений. При этом всегда сохраняется возможность обеспечить приоритет общественных интересов над индивидуальными путем изменения норм землепользования и содержательного напонения прав землевладельцев.
С вышеизложенных теоретико-методологических позиций в диссертации рассмотрено состояние земельно-имущественного комплекса России как объекта общественного регулирования.
По данным госземучета земельный фонд страны составлял на
1 января 1999 г. 1709,8 мн. гектаров (без учета внутренних вод и территориального моря). Введение многообразия форм собственности и выделение земель новым владельцам изменили структуру земельного фонда общества. В 1998 г. на долю земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приходилось 1579,8 мн. га или 92,4%, в частной собственности граждан, их объединений и юридических лиц - 130 мн. га или 7,6% всех земель, в том числе в собственности граждан - 101,7 мн. га (5,9%) и в собственности юридических лиц - 28,3 мн. га (1,7%).
Большое внимание в диссертации уделяется анализу нынешнего состояния земельных ресурсов и сложившихся тенденций в этой сфере. На масштабном фактическом материале показано, что продожается устойчивая тенденция изъятия значительных массивов продуктивных земель из сельскохозяйственного оборота. Серьезной проблемой землепользования является также обостряющееся противоречие между интересами тех, кто работает на земле, и сохранностью полезных свойств земельных ресурсов. В результате происходит истощение почв, особенно пашни. Содержание гумуса в них достигло предельно минимального уровня: 1,3% - в Нечерноземной зоне, 5% и менее - в центрально-черноземных областях.
Вышеизложенное подтверждает критическое состояние земельного комплекса России и в целом ее экосистемы. Эти проблемы нельзя рассматривать исключительно как результат непродуманного разрушения старой административно-командной системы управления и ее замены более либеральной рыночной системой общественного регулирования. Необходимость таких преобразований была исторически детерминирована договременным накоплением социально-экономических, политических, идеологических, природно-экологических противоречий, достигших критической массы и резко обнаживших себя I момент коренного реформирования устоявшегося общественной: устройства.
Однако само это реформирование носит скорее декларативно надстроечный, чем структурно-базисный характер, отличается крайне! непоследовательностью и непрограммируемостью, что и привело ] затягиванию болезненного процесса общественных преобразований, ! эпицентре которых закономерно оказались земельно-имущественны отношения. Поэтому выработка целей, механизмов и стратегии и регулирования в современных условиях приобретает субстанци ональное значение для целостного развития нации, обеспечения е
экономической и экологической безопасности.
Согласно действующему законодательству земельные ресурсы России распределены в основном по трем формам собственности: государственной, муниципальной и частной. Каждый из этих собственников имеет равные права в отношении её использования, имущества, но преследует при этом разные цели.
Для граждан и юридических лиц основной целью экономической деятельности, как правило, является улучшение условий существования и получение стабильно высоких доходов от использования принадлежащей им земли и другого имущества. В большинстве случаев эти цели не затрагивают интересов всего общества. В противоположность этому цели государства по использованию земельной собственности и способы их достижения касаются всех членов общества, по крайней мере населения территорий, на которые распространяются управленческие решения.
Государство выступает не только собственником преобладающей части земельных ресурсов страны, но и выразителем общественных интересов, связанных с рациональным использованием всего земельного фонда. В этом качестве его целеполагающая функция состоит в нормативном обеспечении и правовом регулировании земельных отношений всех владельцев и пользователей земли, зарегистрированных на территории России.
Другая важная проблема заключается в утрате при переходе к рынку функции единого стратегического целеполагания и экономического обслуживания концепции эффективного землехозяй-ствования. Механизм такой функциональной ориентации достаточно устойчиво действовал в плановой административно-командной системе управления, когда все рычаги и средства реализации экономического процесса находились в одних руках. Лишившись единого организующего начала и распавшись на множество независимых друг от друга субъектов регулирования, экономическая система потеряла способность к комплексному территориально-отраслевому развитию, а общие цели землепользования, по-прежнему формулируемые государством, оказались отделенными от экономических средств их достижения. По этим причинам системное освоение земельного фонда и скоординированное землехозяйствование лишилось консолидирующих регуляторов и источников экономического обеспечения.
Для восстановления утраченного механизма необходимо: во-первых, четко обозначить договременные общественные интересы в
использовании земельного фонда; во-вторых, в рамках действующего законодательства и государственной социально-экономической политики сформировать правовой, экономический и административно-организационный механизмы реализации намеченных установок; в-третьих, наладить информационное, экономическое обеспечение и мониторинг запрограммированных мероприятий.
В свете вышеизложенного целостная система общественного регулирования земельно-имущественных отношений в условиях становления рыночной экономики может, на взгляд соискателя, формироваться на базе многообразия и равноправия всех форм собственности на землю, устойчивости землепользования, платности, приоритетности, взаимной ответственности, информационной доступности, оптимальности, комплексности, научной обоснованности и иных важных принципов.
На основе вышеизложенных принципов формирования системы регулирования земельно-имущественных отношений в диссертации разработаны концептуальные характеристики механизма ее функционирования. Его организационное строение в масштабе страны представляется достаточно сложным многоуровневым и многофункциональным образованием, объединяющим непосредственных участников землехозяйственного процесса и определенные управленческие структуры разного административно-территориального уровня в составе как общесистемных, так и функционально ориентированных структурных составляющих.
Основным инструментом воздействия на интересы участников земельных отношений и их целенаправленного регулирования методами экономического принуждения является земельный рынок. В диссертации раскрыто социально-экономическое содержание земельного рынка в широком и узком значении этого понятия, проанализированы внутренняя структура земельного рынка, иерархия охватывающих его и взаимодействующих с ним систем, выявлены закономерности его воздействия на процесс расширенного воспроизводства и динамику общественно-экономических преобразований в России.
Современное состояние отечественного рынка земли характеризует кризисное положение реформируемой российской экономики, неустойчивость социально-политической ситуации, непоследователь ность в проведении реформ. Так, лишь около 10% земельных ресурсо! страны, находящихся, главным образом, в частной собственности и I собственности органов местного самоуправления, может рассматри
ваться в качестве потенциала рыночного оборота. Фактически в 1998 г. общий объем сделок с земельными участками по купле-продаже, дарению, наследованию, залогу составил 420 тыс. единиц на площади 105,8 тыс. га, что соответствует 0,6% вышеуказанного расчетного потенциала земельного рынка (табл. 1).
Таблица 1
Структура сделок с земельными участками по Российской Федерации в 1996-1998 гг.1
Виды сделок 1996 г. 1997 г. 1998 г.
Кол-во сделок (площадь, га) % Кол-во сделок (площадь, га) % Кол-во сделок (площадь, га) %
Всего в том числе: 429691 (182312) 100 481662 (124787) 100 420033 (105768) 100
1. Продажа местными органами власти 43907 (8990) 10 20897 (7029) 4 11467 (7483) 3
2. Купля-продажа гражданами и юридическими лицами 218759 (33622) 51 265689 (59324) 55 234590 (40945) 56
3. Дарение 34094 (8270) 8 33581 (6095) 7 26452 (6610) 6
4. Наследование 132171 (128448) 31 158512 (49323) 33 144735 (47037) 34
5. Залог 760 (2982) - 2983 (3016) 1 2789 (3693) 1
Приведенная в таблице структура сделок с землей свидетельствует, что более половины их осуществлялось по купле-продаже земельных участков частными землепользователями - гражданами и юридическими лицами и примерно треть составляло вступление в наследование.
С 1996 по 1998 гг. почти в 4 раза сократилось число сделок по продаже земельных участков местными органами власти. На этом фоне представляет разительный контраст рыночная ситуация в Саратов-
1 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 1998 году / Госкомзем РФ. - М.: "Открытые системы", 1999. - С. 34.
ской области, где в результате принятия закона "О земле", снявшего ограничения на ее продажу, за 1998 г. на аукционах продано 544 участка на площади 5 тыс. га, или 67% всех земель, реализованных в стране органами местной власти. Это показывает одну из главных причин, сдерживающих развитие земельного рынка России.
Другой важной причиной неконъюнктурного характера, лимитирующей динамику земельно-рыночных отношений, является недостаточная открытость российского земельного рынка, о чем свидетельствует, в частности, большой разброс цен на земельные участки в зависимости от их размещения и целевого назначения, который в 1998 г. на первичном рынке составлял до 200 раз. Он был обусловлен не только недостаточной открытостью российского рынка, но и действующими правилами установления нормативной цены земли в зависимости от ставки земельного налога. Однако земельный налог по своей экономической природе и функциональному назначению несет чисто фискальную нагрузку, связанную с многообразными финансовыми потребностями государства, а нормативная цена земли призвана выражать стоимость капитализации земельной ренты, часть которой может изыматься на общественные нужды в форме налоговых платежей. Это методологическое противоречие, как и проблема информационного обеспечения земельного рынка дожны решаться с помощью кадастровых систем регулирования землепользования.
Во второй главе диссертации "Развитие кадастровых систем регулирования земельно-имущественных отношений" раскрыто социально-экономическое содержание земельного кадастра как информационно-аналитической основы и инструмента регулирования земельно-имущественных отношений, разработана концепция преобразования государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости, на практическом материале обоснована стратегия формирования кадастровых систем мониторинга объектов недвижимости и регулирования земельно-имущественных комплексов крупных городов.
Содержание земельного кадастра на всех этапах преобразования земельно-имущественных отношений всегда детерминировалось содержанием общественных потребностей, связанных с землепользованием. Состав и структура этих потребностей специфичны для каждой страны и каждого исторически значимого этапа ее развития. В связи с произошедшими за последнее десятилетие кардинальными изменениями е России приходится создавать новый земельный кадастр, отвечающий
современным требованиям и специфике данного состояния общественно-экономических отношений.
В свете этих требований и норм федерального закона "О государственном земельном кадастре" (январь 2000 г.), под государственным земельным кадастром понимается единая государственная многоцелевая многоуровневая система, аккумулирующая и трансформирующая потребителям необходимые и достоверные сведения о природном, хозяйственном, экономическом и правовом режиме земель в Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков и прочно связанного с ними имущества, их качественных, количественных и оценочных характеристиках, владельцах и пользователях земельных участков, а также иные юридически значимые сведения и документы об объектах кадастрового учета, необходимые для регулирования земельно-имущественных отношений.
В диссертации сформулированы следующие основные принципы формирования земельного кадастра:
- Принцип единства и сопоставимости кадастровой информации, который выражается в том, что государственный земельный кадастр создается и ведется по единым унифицированным правилам и, в свою очередь, может являться основой других ведомственных и отраслевых кадастров и информационных систем.
- Принцип обязательности применения. В соответствии с ним данные государственного земельного кадастра подлежат обязательному применению на всей территории Российской Федерации всеми органами власти и управления, гражданами России и иностранных государств при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, изъятии и предоставлении земель, их оценке, определении размера платы за землю, налогообложении земли и иных объектов недвижимости, зонировании и землеустройстве, осуществлении государственного контроля за использованием и охраной земель, принятии управленческих и иных решений.
- Принцип обязательности учета, вытекающий из предыдущего состоит в том, что учету в государственном земельном кадастре подлежат все объекты учета, расположенные на территории Российской Федерации. Обладатели прав на земельные участки и лица, ответственные за установление территориальных зон, в обязательном порядке представляют в упономоченные государственные органы сведения об изменениях в учетных характеристиках объектов кадастрового учета в течение месяца с момента изменения этих характеристик.
- Принцип правопреемственности означает, что объекты кадастрового учета, образованные в установленном законом порядке до вступления в силу более поздних нормативно-правовых актов, признаются последними в границах, указанных в правоустанавливающих документах.
- Принцип открытости выражается в том, что органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять содержащиеся в нем сведения об учтенном объекте любому лицу, причем органы государственной власти и местного самоуправления, юридические и физические лица обладают равными правами на доступ к этой информации.
- Принцип готовности выражается в том, что основной задачей кадастра является его постоянная готовность к выдаче необходимой информации.
- Принцип "от простого к сложному" логически обусловлен принципом готовности, но имеет и самостоятельное обоснование, заключающееся в необходимости разделения процесса формирования кадастра на короткие этапы, завершение каждого из которых позволит достичь определенной общественной цели.
-Принцип актуальности сведений декларирует необходимость поддержания кадастровой информации в актуальном состоянии путем ее систематического обновления.
- Принцип приоритета низовых органов исходит из того, что организационной основой земельного кадастра являются низовые органы (кадастровые бюро районов и городов), и его формирование дожно осуществляться с приоритетом для этого уровня.
- Принцип опережающей пилотной отработки предусматривает что каждое усложнение кадастра дожно быть предварительно апро бировано на ограниченной территории путем испытаний идей и мето дов их реализации.
Далее в диссертации земельный кадастр рассматривается ках саморазвивающаяся система, отражающая динамику общественны: преобразований и совершенствование представлений об объект/ кадастрового учета. Анализ перспективных тенденций его развита; свидетельствует о закономерной интеграции понятий "земельньп участок" и "недвижимость" в единый объект кадастрового учета, чт< актуализирует задачу унификации кадастровой информации I организационно-функциональное объединение служб, обеспечиваю щих формирование государственного кадастра недвижимости.
В настоящее время один и тот же имущественный комплекс проходит три учетно-регистрационные инстанции:
-учреждение юстиции, где осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- орган государственного земельного кадастра (кадастровое бюро) в составе комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ), где производится государственный учет земель;
-бюро технической инвентаризации (БТИ), где осуществляется государственный учет зданий и помещений.
Деятельность органов, формирующих кадастр недвижимости, взаимно обусловлена движением информационных потоков, но в целом она носит организационно разобщенный характер. Это создает значительные трудности в регистрации имущественных прав и обеспечении их защиты, информационном обслуживании рынка недвижимости, органов управления и налоговых служб препятствует активизации инвестиционных процессов.
В диссертации предложены в семантической и графической форме два варианта решения задачи:
- создание совмещенной структуры кадастра недвижимости;
- создание объединенного земельного кадастра и кадастра недвижимости.
Суть совмещенной структуры государственного кадастра недвижимости состоит в том, что создаваемый Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) реализуется в виде двух компонент: реестра прав на земельные участки, являющегося частью государственного земельного кадастра, и реестра прав на здания и сооружения, являющегося частью государственного реестра зданий и помещений. Достоинство этой структуры состоит в следующем:
1. Сокращаются сроки создания учреждений юстиции по регистрации прав и уменьшаются финансовые затраты на их создание до уровня, который может быть обеспечен из бюджетов субъектов Российской Федерации.
2. Упрощаются процедуры формирования объектов недвижимости, правовые и физические (пространственные) характеристики которых неразрывно связаны между собой, так как физические границы объекта недвижимости определяются границами права, а границы права зависят от физических границ объекта.
3. Облегчается проведение правовой экспертизы при регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так как эта экспертиза включает соотнесение границ права с физическими границами объекта, все сведения о котором сосредоточиваются в общем хранилище данных.
4. Улучшается взаимодействие органов государственного учета и государственной регистрации прав, так как это взаимодействие становится внутренней функцией подразделений КЗРиЗ и органов БТИ.
Несмотря на отмеченные достоинства совмещенной структуры, ее реализация во многом зависит от местных условий. В регионах, где сложились тесные взаимоотношения между КЗРиЗ и БТИ, может оказаться весьма эффективной объединенная структура земельного кадастра и кадастра недвижимости, создаваемая на основе банков данных КЗРиЗ и БТИ. Достоинство объединенной структуры состоит, прежде всего, в упрощении процессов формирования и государственного учета объектов недвижимости, так как они осуществляются едиными органами по единым правилам для всех объектов недвижимости.
Обе предложенные модели спроектированы в рамках действующей законодательной базы и нацелены на решение ближайших тактических задач по совершенствованию системы регулирования земельно-имущественных отношений. Рассматривая те же цели в стратегической перспективе нельзя ограничиться реформированием схемы взаимодействия структур, созданных на устаревшей правовой основе. Требуется построение новой организационной системы, обеспечивающей эффективное функционирование государственного кадастра недвижимости.
Его главная функция состоит в генерировании информации с правовом положении объектов кадастрового учета, их физических и экономических характеристиках. Эта информация предназначена для решения двух взаимосвязанных, общественно необходимых задач:
а) закрепления вещных прав владельцев недвижимого имуществе и создания таким образом правовых гарантий инвесторам и условие нормального функционирования рынка недвижимости;
б) административного и рыночного регулирования земельно имущественных отношений.
Следовательно, система государственного кадастра недвижимо сти дожна быть функционально ориентирована на оптимальную ре ализацию этой двуединой цели, рассматриваемой как в аспекте так тических, так и стратегических постановок, т. е. как непосредственш через регистрационно-учетные действия, так и через процедуры фор мирования объектов недвижимости и территориальных зон (рис. 1).
Обработка и выдача информации ПСН потребителям
Государственный кадастр недвижимости (ГКН)
Территориальные зоны
Объекты недвижимости
Каталог зон
Реестр прав
I. Харагггриспоси | территориальной 1 ' зоны
Правовой статус
Кадастровый номер I
Реестр объектов
Реестр оиснок
Фюячесхие характеристики
Кадастровый номер
; Экономические I л | характеристики , |
| Кадастровый номер ||Ч'
: Государственный 'щ учет Щ
: территориальных Й
! зон Щ
! Кадастровое дело | территориальной | зоны I
Государственная ~
регистрация прав на объекты а недвижимости
Государственный е| учет объектов Щ недвижимости й
Государственная
регистрация р оценок объектов з недвижимости '(1
правоустанавливающих! дохументов ]
Кадастровое дело : объекта недвижимости !
! Экономическое дело ' : объекта недвижимости'
Формирование территориальн. зон
1,. Формирование
объектов '0
недвижимости
Решения оргаяоо власти
Формирование | объектов -! недвижимости как физических объектов
Формирование экономических (стоимостных) характеристик объектов
Формирование правового статуса объектов недвижимости
Определение
местоположения
объектов недвижимости (землеустройство)
Определение техкич. характеристик
объектов иедэюошоси (инвентаризация)
Определение правового статуса объектов недвижимости
Рис.1. Перспективная функциональная структура государственного кадастра недвижимости
В настоящее время обоснованному в диссертации понятию государственного кадастра недвижимости и его функционально-структурной интерпретации наиболее соответствует государственный земельный кадастр Санкт-Петербурга, созданный при участии автора в 1994-1997 гг.
III. ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
1. Земельно-имущественный комплекс является базисным, структурообразующим элементом общественных отношений. Поскольку земельный ресурс, как объект недвижимости, на всех стадиях кругооборота средств производства сохраняет свою натурально-вещественную форму и пространственную стабильность, это создает объективные предпосыки, определяет особенности и технологические возможности для целенаправленного общественного регулирования земельно-имущественных отношений.
2. В настоящее время, когда земельно-имущественный комплекс страны лишися единого организующего начала и распася на множество субъектов регулирования, он утратил способность к целостному территориально-отраслевому развитию, а общие цели землепользования, формулируемые государством, оказались отделенными от экономических средств их достижения. По этим причинам системное освоение земельного фонда и скоординированное земле-хозяйствование лишилось консолидирующих регуляторов и источников экономического обеспечения.
3. В перспективе единая организационная система регулирования земельно-имущественного комплекса страны представляется достаточно сложным многоуровневым и многофункциональным образованием, объединяющим как непосредственных участников землехозяйст-венного процесса, так и определенные управленческие структурь разного административно-территориального уровня, в составе кото рых представлены как общесистемные, так и функционально ориенти рованные структурные составляющие.
4. Основным средством воздействия на интересы субъекто! земельно-имущественных отношений и их целенаправленного регулирования методами экономического понуждения является земельньй рынок, рассматриваемый как базисная составляющая рынк; недвижимости. Под ним понимается определенная система меха низмов, посредством которых передаются права на собственность i
:вязанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
5. Главным инструментом общественного воздействия на участников земельного рынка и других субъектов земельно-имущественных отношений является государственный земельный кадастр. Он представляет собой общегосударственный информационный фонд, содержащий актуальные и ретроспективные сведения о природном, хозяйственном и правовом положении земель в Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков и связанной с ними недвижимости, их качественных и оценочных характеристиках, правовом режиме землевладения и землепользования владельцам земельных участков, а также иных сведений о земле, необходимых для общественного регулирования земельных отношений и правоотношений.
6. Земельный кадастр призван выпонять двойственное назначение, выступая, с одной стороны, источником достоверной информации для административно-управленческих структур и обеспечения потребностей рыночного саморегулирования, а, с другой, -механизмом непосредственного регулирования земельных отношений с позиций действующих правовых норм и ограничений.
7. Исходя из этого назначения в развитии земельного кадастра просматриваются три перспективные тенденции:
-дифференциация стандартизированной кадастровой информации по уровням управления земельно-имущественным комплексом;
- вертикальное зонирование территорий и введение кадастрового учета искусственно созданного пространства, то есть переход к трехмерному кадастру;
- интеграция в первичном объекте кадастрового учета понятий "земельный участок" и "недвижимость" и, соответственно, консолидация функций регистрации имущественных прав, кадастрового учета земельных участков и возведенных на них искусственных объектов в едином государственном кадастре недвижимости.
8. Поскольку земельно-имущественные отношения регламентируются действующими правовыми нормами, развитие кадастровых систем решающим образом определяется текущим состоянием нормативно-правовой базы и динамикой законотворческого процесса. С учетом этих обстоятельств в работе обоснованы переходные и перспективная модели проектируемого кадастра недвижимости,
раскрыты принципы и условия его формирования, обозначены организационно-функциональные структуры и порядок ведения этогс кадастра.
9. На примере г.Санкт-Петербурга, занимающего лидирующие позиции в разработке кадастровых систем регулирования земельно' имущественных отношений, раскрыта динамика преобразование государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости и, соответственно, изменения организационно-функци ональных структур, обслуживающих их ведение. Основные этапы эти? преобразований и их результаты отражены в функционально структурных схемах и таблицах, рассчитанных на широкое прак тическое применение данного опыта.
10. Внедрение разработанных в диссертации моделей форми рования кадастров недвижимости на базе земельных кадастро! благодаря увеличению доходов в бюджеты всех уровней (за сче: допонительной арендной платы, улучшения собираемости налогов н< имущество, оказания платных информационных услуг и други; источников) обеспечивает расчетный экономический эффект в размер| 6 руб. на рубль затрат по созданию и эксплуатации кадастровы; систем.
Основные положения диссертационного исследования отражень в следующих работах автора:
1. Основы экономики землевладения и землепользования Методич. пособие для повышения квалификации и переподготовю кадров специалистов сферы управления земельными ресурсами. - М. РИО РАГС, 2000. - 4,0 пл., в соавторстве.
2. Земля - это то, что всех нас объединяет // Информ. бюлетен: ГИС ассоциации. -1999. -№3. - 0,1 п.л.
3. Управление земельными ресурсами. Основные итоги работы ] направления земельной политики на ближайший период II Государ ственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земел Российской Федерации за 1998 год. - М.: Открытые системы, 1999. 1,0 п.л.
4. Управление земельными ресурсами // Государственны] (национальный) доклад о состоянии и использовании земель России ской Федерации за 1997 год. - М.: Русслит, 1998. - 0,6 п.л.
5. Земельный кадастр: единожды и на века // Экономика и жизш 1998,- №11.-0,1 п.л.
6. Недвижимость: пути становления // Экономическая газета. -1998. -№ 13. -0,15 пл.
7. От земельного кадастра - к государственному кадастру недвижимости // Архитектура, строительство, дизайн. - 1998. - № 1. -},15 пл., в соавторстве.
8. Санкт-Петербург - Москва: реформы идут с запада // Современные технологии управления территориями. - 1998. - № 1. -3,2. пл., в соавторстве.
9. От земельного кадастра к кадастру недвижимости // Российский инвестиционный вестник. - 1997. - №№ 4,5. - 0,3 п.л.
10. Система кадастра недвижимости Санкт-Петербурга // Информ. бюлетень ГИС ассоциации. - 1997. - № 4. - 0,2 пл., в соавторстве.
11. Первые итоги и трудности земельной реформы в Санкт-Петербурге. В сб.: Российская земельная реформа. Путь к богатству? -СПб., НИЦ "Экоград", 1993. - 0,2 п.л.
Патенты
1. ПАТЕНТ № 2107943 на изобретение "Автоматизированной системы идентификации объекта и регистрации его состояния". Зарегистрирован в Государственном реестре изобретений 27 марта 1998 года.
2. ПАТЕНТ на промышленный образец "Знак межевой". Заявка 98501213/49 (021116). Решение о выдаче патента ДОМ 27.04.1999 года, №490103.
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Сай, Сергей Иванович
ВВЕДЕНИЕ
Глава I. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ПРИ ПЕРЕХОДЕ К РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ
1.1. Земельно-имущественный комплекс как объект регулирования
1.2. Условия и принципы регулирования земельно-имущественных отношений
1.3. Механизм регулирования земельно-имущественных отношений в рыночной системе хозяйствования
Глава II. РАЗВИТИЕ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ
2.1. Земельный кадастр как информационная основа и инструмент регулирования земельно-имущественных отношений
2.2. Концепция построения и развития государственного кадастра недвижимости
2.3. Формирование кадастровых систем и мониторинга объектов недвижимости в крупных городах
Диссертация: введение по экономике, на тему "Регулирование земельно-имущественных отношений на основе перспективных кадастровых систем"
Актуальность темы исследования. Необходимость коренного реформирования земельно-имущественных отношений в России вызвана социально-экономическими, правовыми, экологическими и политическими причинами. При этом важно радикально изменить отношение к земле как национальному богатству путем введения многообразия форм собственности и платности, развития рыночного земельного оборота и передачи земли частично в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее бережном, рациональном использовании.
К сожалению, реализовать данную цель пока не удается в поной мере ввиду незавершенности необходимой нормативно-правовой базы рыночного землепользования, недостаточности материально-технических и финансовых ресурсов у новых собственников и владельцев земли, их неспособности быстро адаптироваться к реформируемым земельно-имущественным отношениям и отсутствия научно обоснованной системы регулирования этих отношений. Разработка с теоретико-методологических позиций принципов, условий, конструктивных характеристик и механизмов функционирования такой системы представляется исключительно важной и злободневной общественной задачей, предопределяющей в значительной мере динамизм преобразовательного процесса в России и его социально-экономическую результативность.
Вопросы общественного регулирования земельных отношений издавна привлекали внимание мировой экономической науки. Вплоть до новейших исследований отечественных и зарубежных ученых прослеживается научная эволюция представлений о земле как основном факторе производства и источнике общественного богатства. В условиях рыночной экономики земля интенсифицирует инвестиционные процессы, приобретает способность генерировать доход не только при производственном использовании и наращивании ее свойств, но и в сфере товарного обращения, то есть она становится объектом рыночных имущественных отношений.
Земля есть одновременно и природный феномен, пространственная основа жизнедеятельности всего человеческого сообщества. Поэтому регулирование земельно-имущественных отношений в рыночном хозяйстве приобретает своеобразные функции, нацеленные на сохранение земли как всеобщего блага и ее наиболее эффективное использование в качестве источника дохода, а также на его рациональное распределение между обществом, собственниками земли и землепользователями.
В странах с вековыми традициями непрерывного развития рыночных отношений регулирование землепользования опирается на сложившиеся системы правовых норм, организационных структур и методов социально-экономического воздействия. В современной России такая система только начинает формироваться. Этот процесс протекает при недостаточной подготовленности специалистов и слабой научно-методологической проработанности. Использование зарубежного опыта здесь мало продуктивно в силу национального, исторически обусловленного характера земельно-имущественных отношений в каждой отдельной стране, вследствие особой специфичности социально-экономической ситуации в России.
При таких обстоятельствах формирование национальной, стратегически значимой модели регулирования земельно-имущественных отношений не может базироваться только на представлениях классической политэкономии и мировой практике землеустройства, требует выработки индивидуализированных концептуальных подходов, учитывающих особенности исторической динамики России.
Определенные теоретико-методологические наработки в этом направлении содержатся в трудах ряда современных российских исследователей, среди которых выделяются работы С.Н.Вокова, В.И.Гладкого, В.А.Горемыкина, Н.В.Комова, В.А.Прорвича, В.Н.Хлыстуна, ряда других ученых. Вместе с тем, несмотря на огромный вклад вышеназванных и других авторов, научная разработанность проблемы эффективного регулирования земельно-имущественных отношений в России пока еще далеко не соответствует уровню и масштабам решаемых в этой области практических задач.
Этим обусловлен выбор данного исследования, его актуальность. Проблема регулирования земельно-имущественных отношений сама по себе слишком сложна и многогранна. Не претендуя на её всесторонний охват, в работе сконцентрированы усилия на раскрытии определяющего аспекта - методологии формирования государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости как информационно-правовой основы регулирования земельно-имущественного комплекса.
Цель исследования состоит в раскрытии и научном обосновании принципов и структуры, условий и механизмов эффективного функционирования отечественной системы регулирования земельно-имущественных отношений с использованием перспективных кадастров.
Эта цель реализуется путем решения следующих основных задач:
- раскрытия социально-экономической сущности и современного состояния земельно-имущественного комплекса России как объекта общественного регулирования;
- конкретизации целеполагающих функций и структуры системы регулирования земельно-имущественных отношений, условий и принципов ее реформирования на современном этапе становления рыночного хозяйства и его развития;
- проектирования механизма регулирования земельно-имущественных отношений и формирования государственного земельного кадастра как его информационно-аналитической основы и инструмента воздействия на эффективность землепользования;
- выявления объективных тенденций и обоснования концептуальных моделей государственного земельного кадастра и государственного кадастра недвижимости;
- определения практических результатов и прогнозирования развития кадастровых систем на основе передового опыта регулирования земельно-имущественных отношений в крупных городах.
Объектом диссертационного исследования является земельно-имущественный комплекс России, рассматриваемый как совокупность земельных ресурсов страны в динамичном многообразии различных форм собственности и типов землепользования, административных и хозяйственных структур, юридических и физических лиц, связанных правоотношениями по поводу распределения и использования земли.
Предметом исследования выступают земельно-имущественные отношения, складывающиеся между людьми, их объединениями и обществом в целом в связи с приобретением и утратой разного вида прав землепользования, оценкой и оплатой стоимости этих прав и извлечением дохода от их получения. Эти отношения рассматриваются в развитии с учетом социально-экономической, политической, эко-ло-гической, демографической ситуации и других значимых факторов в их взаимосвязи и взаимодействии в процессе реализации экономических интересов.
Теоретико-методологической основой исследования послужили произведения классической экономической теории, отечественный и мировой опыт землеустройства, работы современных российских ученых в области регулирования землепользования, земельного права и кадастрового учета земель. В процессе научного поиска проанализированы директивные документы и материалы органов законодательной и испонительной власти страны, субъектов Российской Федерации и прежде всего - г. Санкт-Петербурга. В работе широко использовася богатый опыт методического руководства земельно-имущественным комплексом России, накопленный Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике.
Научная новизна работы, характеризующая достижение поставленной цели, заключается в конкретизации теоретико-методологических принципов и обосновании концептуальных подходов к формированию стратегически значимой российской системы регулирования земельно-имущественных отношений и ее базисного информационного блока в виде функционально-структурной модели государственного кадастра недвижимости. Она определяется следующими положениями:
1. Раскрыта сущность земельно-имущественных отношений как сложной социально-экономической категории, выражающей связи между собственниками объектов недвижимости по поводу их использования, обособления и отчуждения. Она выступает в хозяйственной рыночной системе связующим звеном и регулятором общественно-экономических интересов, опосредует все стадии воспроизводственного процесса и кругооборота капитала.
2. Конкретизированы условия и методологические принципы регулирования земельно-имущественных отношений. Среди последних - многообразие и равноправие всех форм собственности на землю; устойчивость землепользования; платность; приоритетность; взаимная ответственность; информационная доступность; оптимальность; комплексность; научная обоснованность.
3. Выявлены функциональная структура системы регулирования и закономерности ее трансформации по мере развития рыночной экономики. В частности, на низовом уровне система регулирования представлена многообразием хозяйствующих субъектов, в составе которых - земельные собственники, арендаторы, а также лица, управляющие государственными землями с неограниченными, относительно ограниченными и максимально ограниченными пономочиями.
4. Определены концептуальные характеристики механизма регулирования земельно-имущественного комплекса и социально-экономическое содержание земельного рынка как основного инструмента экономического воздействия на участников землехозяйствен-ных отношений и динамику общественного развития.
5. Обоснована методология построения государственного земельного кадастра нового типа, выступающего в качестве информационного блока механизма регулирования земельно-имущественных отношений и инструмента непосредственного воздействия на эффективность землепользования.
6. На основе исследования закономерностей и тенденций развития земельно-имущественных отношений в России разработаны теоретико-методологические принципы и предложены концептуальные модели поэтапной реструктуризации государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости. Так, основные принципы предполагают: единство и сопоставимость кадастровой информации, обязательность применения и учета, правопреемственности, открытости, готовности, актуальности сведений, развития от простого к сложному, приоритета низовых органов, опережающей пилотной отработки.
7. Исходя из опыта построения и модернизации городского земельного кадастра Санкт-Петербурга, обоснована стратегия реформирования системы регулирования земельно-имущественного комплекса крупного города путем создания городского кадастра недвижимости и соответствующего преобразования функций органов его ведения.
Практическая значимость диссертации заключается прежде всего в том, что разработанные в ней предложения доведены до стадии функционально-структурных моделей и рекомендаций, пригодных для непосредственного применения в хозяйственной практике.
Теоретико-методологические положения, обоснованные в исследовании, помимо прикладного значения, являются вкладом в тезаурус систематизированных знаний о земельно-имущественных отношениях и их кадастровом регулировании, а также могут быть использованы в учебно-методической и научной работе как определенная ступень гносеологического процесса.
Апробация результатов исследования.
Часть практических предложений, обоснованных в диссертационной работе, реализована в системе регулирования земельно-имущественным комплексом г.Санкт-Петербурга. Результаты исследования получили отражение в документах Госкомзема России. Основные положения работы докладывались на заседаниях Правительства России, испонительных органов г.Санкт-Петербурга. Они излагались на научных конференциях, получили освещение в публикациях автора, защищены патентами на его изобретения.
Цель и задачи исследования, рассматриваемые в их диалектической взаимосвязи, а также его практическая значимость обусловили логику и структуру диссертационной работы.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сай, Сергей Иванович
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование дает основание для нижеследующих выводов:
1. Становление рыночных отношений в России обуславливает повышенные требования к системе государственного учета и регистрации земли, как общенационального достояния, контролю за ее правовым статусом, оборотом и рациональным использованием земли, мониторингу стоимостных характеристик земельных участков, выступающих в качестве средств производства и объектов инвестирования.
2. Земельно-имущественный комплекс является центральным, базисным и структурообразующим элементом общественных отношений. Вследствие этого земельные отношения становятся естественным регулятором всей остальной совокупности общественных связей и зависимостей, включая не только экономическую, но и социально-демографическую, политическую, природно-экологическую и другие сферы общественного воспроизводства. А поскольку земельный ресурс, как объект недвижимости, на всех стадиях кругооборота средств производства сохраняет свою натурально-вещественную форму и пространственную стабильность, это создает объективные предпосыки, определяет особенности и технологические возможности для целенаправленного общественного регулирования земельно-имущественных отношений. Выработка механизмов и стратегии их регулирования в современных условиях приобретает субстанциональное значение для целостного развития страны, обеспечения ее экономической и экологической безопасности.
3. Для общественного регулирования земельно-имущественных отношений характерно сочетание рыночного и административного методов регулирующего воздействия, причем их результативность окажется тем выше, чем более будут соответствовать специфике различных этапов переходного периода пропорции между объективной и субъективной составляющими. На стадии формирования рыночной экономики, переживаемой Россией в настоящее время, дожны превалировать административные методы. В дальнейшем положение будет меняться в пользу все более активного включения рыночных регуляторов. Но только при оптимальном сочетании этих методов можно рассчитывать на прорыв к постиндустриальному обществу больших социальных возможностей и максимальной эффективности.
4. В настоящее время, когда земельно-имущественный комплекс страны лишися единого организующего начала и распася на множество субъектов регулирования, он утратил способность к целостному территориально-отраслевому развитию, а общие цели землепользования, формулируемые государством, оказались отделенными от экономических средств их достижения. По этим причинам системное освоение земельного фонда и скоординированное землехозяй-ствование лишилось консолидирующих регуляторов и источников экономического обеспечения.
5. В перспективе единая организационная система регулирования земельно-имущественного комплекса страны представляется достаточно сложным многоуровневым и многофункциональным образованием, объединяющим как непосредственных участников землехо-зяйственного процесса, так и определенные управленческие структуры разного административно-территориального уровня, в составе которых представлены как общесистемные, так и функционально ориентированные структурные составляющие.
6. Основным средством воздействия на интересы участников земельно-имущественных отношений и их целенаправленного регулирования методами экономического понуждения является земельный рынок, рассматриваемый как базисная составляющая рынка недвижимости. Под ним понимается определенная система механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
7. Главным инструментом общественного воздействия на участников земельного рынка и всех субъектов земельно-имущественных отношений является государственный земельный кадастр. Он представляет собой общегосударственный информационный фонд, содержащий актуальные и ретроспективные сведения о природном, хозяйственном и правовом положении земель в Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков и связанной с ними недвижимости, их качественных и оценочных характеристиках, правовом режиме землевладения и землепользования, владельцах земельных участков, а также иных сведений о земле, необходимых для общественного регулирования земельных отношений и правоотношений.
8. Земельный кадастр призван выпонять двойственное назначение, выступая, с одной стороны, источником достоверной информации для административно-управленческих структур и обеспечения потребностей рыночного саморегулирования, а, с другой, - механизмом непосредственного регулирования земельных отношений с позиций действующих правовых норм и ограничений.
9. Исходя из этого назначения в развитии земельного кадастра просматриваются три перспективные тенденции:
- дифференциация стандартизированной кадастровой информации по уровням управления земельно-имущественным комплексом;
- вертикальное зонирование территорий и введение кадастрового учета искусственно созданного пространства, то есть переход к трехмер-нему кадастру;
- интеграция в первичном объекте кадастрового учета понятий "земельный участок" и "недвижимость" и, соответственно, консолидация функций регистрации имущественных прав, кадастрового учета земельных участков и возведенных на них искусственных объектов в едином государственном кадастре недвижимости.
10. Поскольку земельно-имущественные отношения регламентируются действующими правовыми нормами, развитие кадастровых систем решающим образом определяется текущим состоянием нормативно-правовой базы и динамикой законотворческого процесса. С учетом этих обстоятельств в работе обоснованы переходные и перспективная модели проектируемого кадастра недвижимости, раскрыты принципы и условия его формирования, обозначены организационно-функциональные структуры и порядок ведения этого кадастра.
11. На примере г. Санкт-Петербурга, занимающего лидирующие позиции в разработке кадастровых систем регулирования земельно-имущественных отношений, рассмотрена динамика преобразований государственного земельного кадастра в государственный кадастр недвижимости и, соответственно, изменения организационно-функциональных структур, обслуживающих их ведение. Основные этапы этих преобразований и их результаты отражены в функционально-структурных схемах и таблицах, рассчитанных на широкое практическое применение данного опыта.
12. Внедрение разработанных моделей формирования кадастров недвижимости на базе земельных кадастров благодаря увеличению доходов в бюджеты всех уровней (за счет допонительной арендной платы, улучшения собираемости налогов на имущество, оказания платных информационных услуг и других источников) обеспечивает расчетный экономический эффект в размере 6 руб. на рубль затрат по созданию и эксплуатации кадастровых систем.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Сай, Сергей Иванович, Москва
1. ЛИТЕРАТУРЫ1. Официальные материалы
2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями и допонениями на 15 января 1999 г. М.: Проспект, 1999.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
5. Земельный кодекс РСФСР, принятый Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 г. (с изменениями).
6. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 1Э5-ФЗ от 29.07.98.
7. Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ от 21.07.97.
8. Закон РФ "О плате за землю" № 158-ФЗ от 31.12.97.
9. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" (проект), принят Государственной Думой во втором чтении 17.11.99.
10. Земельный кодекс Российской Федерации (проект), принятый Государственной Думой к повторному рассмотрению 23.12.98.
11. Постановление Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" № 1204 от -3.11.94.
12. Постановление Правительства РФ "О порядке определения нормативной цены земли" № 319 от 15.03.97.
13. Постановление Правительства РФ "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" № 1301 от 13.10.97.1. П. Специальная литература
14. Але Морис. Условия эффективности в экономике. Пер. с франц. -М.: Научно-издат. центр "Наука для общества", 1998.
15. Альтшулер Б.А. Разработка экономических механизмов функционирования земельно-кадастровой системы в России // Информац. бюлетень ГИС. 1997. - № 2. - С.7.
16. Андрианова Т.В. Становление земельного рынка в современной России. Научно-аналитический обзор. ИНИОН РАН, М., 1997.
17. Андрианова Т.В. Перспективы формирования земельного рынка в России. Аналитический обзор. ИНИОН РАН, М., 1996.
18. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н.Новгород: Изд. Вого-Вятской акад. гос.службы. - 1998.
19. Арефьев Н.В. и др. Основы земельного кадастра и землеустройства: Уч.пособие. СПб.: Изд. СПбГТУ, 1998.
20. Беленький В. Российский рыночный землеоборот: миф или реальность. // Вопросы экономики, 1998, № 11, с. 97-112.
21. Березин М.П. Градостроительное развитие и рынок недвижимости Санкт-Петербурга, информированность участников. В ст.: Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. - СПб.: ООО "Лимбус Пресс", 1994.
22. Боголюбов B.C. Актуальные проблемы крупных городов. Спб., 1997.
23. Бурмыкина Н.И., Прорвич В.А., Филатов А.В. Основные подходы и предварительные результаты кадастровой оценки городских земель Москвы. "Вопросы оценки", 1998. - № 2. - С.47-62.
24. Быков С.В. Методические аспекты экономической оценки городских земель. Хабаровск, 1991.
25. Витт М.Б. Экономическая оценка земли при строительстве. М.: Стройиздат. - 1992.
26. Владимиров В.В., Фомин И.А. Основы районной планировки. -М.: Стройиздат. 1995.
27. Воков С.Н. Землеустройство в условиях земельной реформы (экономика, экология, право): Уч.пособие. М.: Былина. - 1998.
28. Воков С.Н. Экономика землеустройства: Учебн. для вузов. М.: Колос. - 1996.
29. Воков С.Н., Комокотин Н.Г., Юнусов А.Г. Землеустроительное проектирование: учебн. для вузов. М.: Колос. - 1998.
30. Воков С.Н., Хлыстун В.Н., Улюкаев В.Х. Основы землевладения и землепользования: Уч.пособие. М.: Колос. - 1992.
31. Временное руководство по инвентаризации земель населенных пунктов. М.: Роскомзем. - 1993.
32. Выбор пути: дискуссии на полях Земельного кодекса России / Под ред. И.Ф.Суслова (рук.), В.В.Бакушева, М.А.Коробейникова, И.Д.Мацкуляка. М.: Флинта: Наука, 1998.
33. Геоинформационные технологии: Управление. Природопользование. Бизнес. Материалы Всероссийского форума. Москва, 6-11 июня 1994 г. М.: ЦНИИГАиК. - 1994.
34. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск: Наука. Сиб.предпр. РАН, 1998.
35. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебн. и практ. пособие. М.: Инфра-М., 1996.
36. Горемыкин В.А. Стоимость земли и методы ее оценки. Вопросы оценки, 1996, янв.-март. - С.23-28.
37. Государственное регулирование земельных отношений / А.А.Варламов, Н.В.Комов, В.С.Шаманаев, В.Н.Хлыстун / Под ред. А.А.Варламова и В.С.Шаманаева. М.: Колос, 1998.
38. Государственный земельный кадастр Российской Федерации. Семинар: февраль-март 1999 г. Госкомзем России. - 1999.
39. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 1998 году. М.: Госкомзем России. - 1999.
40. Демин А.С.Проблемы оценки земельной собственности. Вопросы оценки, 1996, янв.-март. - С.29-34.
41. Единая технология кадастровых и топографо-геодезических съемок для целей инвентаризации и ведения кадастра в городах и других поселениях в 1994-1995 гг., утв.Роскомземом 14.04.94. М.: Роскомзем, 1994.
42. Жабин В.В. Земля и деньги: Капитал банк. Капитал зем.: взаимосвязь и взаимодействие. - М.: Молодая гвардия, 1998.
43. Занадворов B.C., Занадворова А.В. Экономика города. М.: Магистр, 1998.
44. Земля России 1995: проблемы, цифры, комментарии / Под ред. Н.В.Комова. -М.: Русслит, 1996.
45. Земельное право России: Учебник по спец. "Правоведение" / Под ред. В.В.Петрова. М.: "Стоглавъ", 1995.
46. Зимоглядов В.И. О различных токованиях термина "Кадастр" / Геодезия и картография. 1993. - № 2. - С.55-56.
47. Зотов В.Б., Козлов А.А. Управление землепользованием в крупном городе (практика, проблемы): Монография. М.: Изд. "Прима-Пресс", 1998.
48. Иванова А.К. Эффективность использования городских территорий. М.: Стройиздат, 1984.
49. Инструкция по межеванию земель. М.: Роскомзем, 1994.
50. Интенсивное развитие агропромышленного комплекса:
51. Уч.пособие для спец. и рук. кохозов, совхозов, предприятий АПК / Под ред. А.М.Емельянова. М.: Агропромиздат, 1987.
52. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России: Российская модель землепользования и землевладения. М.: РУСС ЛИТ, 1995.
53. Комов Н.В., Родин А.З., Алакоз В.В. Земельные отношения и землеустройство в России. М.: РУССЛИТ, 1995.
54. Кужелев И.Д. Управление недвижимостью. Ростов-на-Дону, 1997.
55. Лойко П.Ф. Формирование в России единой системы государственного земельного кадастра, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Опыт и проблемы. Материалы российско-голандского семинара. - Самара: Сам Вен, 1996. - С.3-14.
56. Лысенко Е.Г. Эколого-экономическая эффективность использования земли: (теория, методология, практика). Ростов-на-Дону: Полиграф, 1995.
57. Лютых Ю.А. Земельные отношения в России: Исторический и современный аспекты. Красноярск: Кн.изд-во, 1995.
58. Макконнел К.Р., Брю С.Л. Экономикс. Принципы, проблемы и политика. М., 1992.
59. Мацкуляк И.Д. Рыночные отношения: вопросы и ответы: Справ.пособие. М.: Экономика, 1992.
60. Методические рекомендации по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов). Госкомзем. - М., 1999.
61. Милосердое В.В. Российская модель земельных преобразований. Международный сельскохозяйственный журнал "Земельные отношения и землеустройство", 1996, № 5.
62. Научные основы землеустройства: Учебн. для сельхоз. вузов. -Под ред. В.Н.Троицкого. М.: Колос, 1995.
63. Недвижимость в Москве и Московской области. Сборник нормативных актов: Земельные отношения. Жилые помещения. Нежилые помещения. М.: Фирма "Спарк", 1993.
64. Общая экономическая теория (политэкономия): Учебник. Под общей ред. акад. В.П.Видяпина, акад. Г.П.Журавлевой. - М., 1995.
65. Опыт создания и ведения кадастра за рубежом: Обзорная информация. НИИПГ. М.: ЦНИИГАиК, 1992.
66. Оценка земельной собственности. Пер. с англ. Под общей ред. Дж.К.Эккерта. Красногорск: Изд-во "Красная гора", 1993.
67. Петти Вильям. Избранные работы. М.: Ось-89, 1997.
68. Перспективы формирования земельного рынка в России. Аналитический обзор. /Ран, ИНИОН/- М.: 1996.
69. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации / РАН, Ин-т госуд. права / М.: 1996.
70. Проблемы и перспективы развития земельного рынка в России. Информац. матер, к научно-практическому семинару 26-27 ноября 1999 г.-М.: 1999.
71. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости. Спб.: Наука, 1997.
72. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. -М.: Дело, 1998.
73. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт. М.: Экономика, 1996.
74. Ревунова Н.Г. Градостроительная оценка территорий и платное землепользование. СПб.: СПбГИЭА, 1995.
75. Регулирование земельных отношений в российском законодательстве /Госкомзем/- М.: РУССЛИТ, 1997.
76. Романенко Г.А., Комов Н.В., Тютюнников А.И. Земельные ресурсы России, эффективность их использования. М.: 1996.
77. Рыженков А.В. Проблемы земельной ренты в российской экономике. Новосибирск, 1997.
78. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика. СПб.: Лимбус Пресс, 1994.
79. Синдеев В.А. Теория и методы ретроспективного анализа использования земельных ресурсов. М.: Гос. ун-т по землеустройству, 1997.
80. Сладкопевцев С.А. Оценка земель: уч.пособие. М.: МосГУГК, 1996.
81. Совершенствование земельных отношений и методов их экономического регулирования на основе данных социально-экономического мониторинга / Росс. акад. сельхоз. наук / М.: Энциклопедия российских деревень, 1996.
82. Сулин М.А., Павлова В.И. Производительный потенциал земельного участка и его экономическая оценка: Уч.пособие. СПб.: СПб техн.ун-т, 1998.
83. Трескунов Е.Б. Земельно-кадастровый информационно-вычислительный комплекс в системе управления земельными ресурсами. М.: 1998.
84. Удачин С.А. Научные основы землеустройства. М.: Колос, 1965.
85. Управление государственной собственностью: Учебник / Под ред. В.И.Кошкина, В.М.Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997.
86. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: "Дело-тд.", 1995.
87. Хань Линь Фэй, Цао Хэй Дао. Рынок земли в Китае в новых экономических условиях. // Проблемы прогнозирования. 1998, № 5, с. 133-139.
88. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Уч. пособие. Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата. 1994.
89. Хлыстун В.Н., Герасимова E.JI. Земельный кадастр, как система информационного обеспечения управления земельными ресурсами: Лекция. М.: МИИЗ, 1995.
90. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.
91. Экономика недвижимости: Уч.пособие. Под ред. В.И.Ресина. -М.: Дело, 1999.
92. Экономика и управление недвижимостью: Учебн. для вузов / Под общей ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.
93. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М.: "Филинъ", 1997.
94. Ябуганов А.А. Плата за землю: Земельный налог. Арендная плата. Нормативная цена земли.-М.: "Филинъ", 1998.
Похожие диссертации
- Кадастровая оценка земель в системе управления социально-экономическим развитием городов
- Управление земельными ресурсами АПК на основе их экономической оценки
- Развитие механизмов регулирования земельного рынка муниципального образования
- Экономический механизм регулирования земельно-имущественных отношений в сельскохозяйственных предприятиях региона
- Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях