Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Кадастровая оценка земель в системе управления социально-экономическим развитием городов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	доктор экономических наук
Автор	Волович, Николай Владимирович
Место защиты	Москва
Год	2003
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Кадастровая оценка земель в системе управления социально-экономическим развитием городов"

ВОЛОВИЧ НИКОЛАЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

Кадастровая оценка земель в системе управления социально-экономическим развитием городов

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (специализация - региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Москва - 2003

Работа выпонена в Центре институциональных и микроэкономических исследований Института экономики РАН

Научный консультант Официальные оппоненты:

Ведущая организация

доктор экономических наук, I Андрюшин С.А.

доктор экономических наук, профессор Валентей С.Д. доктор экономических наук, профессор Лексин В.Н. доктор экономических наук, профессор Садков В.Г.

Высшая школа приватизации и предпринимательства -институт (Головной научно-исследовательский и учебно-методический центр Министерства имущественных отношений Российской Федерации)

Защита состоится 16 октября 2003 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д.002.009.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в Институте экономики РАН под адресу: 117218, Москва, Нахимовский просп., 32.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН.

Автореферат разослан 16 сентября 2003 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета Д.002.009.01 у*?, /

кандидат экономических наук, доцент X '^-г Т.И. Серебренникова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации произошло правовое закрепление рыночных принципов организации земельно-имущественных отношений. В этих условиях существенно изменилась роль государства, которая в предыдущие годы определялась его монопольным положением как собственника земельных ресурсов. Однако введение института частной собственности на землю не было самоцелью. Целью земельной реформы является повышение уровня и качества жизни граждан, рост национального богатства страны. Поэтому и в рыночных условиях государство не дожно отстраняться от выработки стратегии развития земельных ресурсов и ее реализации через систему государственного управления.

Нарастание в России объективных противоречий между частными и общественными интересами не позволяет выработать действенный механизм государственной земельной политики путем постепенного проведения экспериментов в отдельных регионах или сегментах рынка. Ввиду того, что преобразования земельно-имущественных отношений затрагивают интересы всех граждан и предприятий, существенно возрастает значимость результатов теоретических и прикладных исследований в этой сфере. Поскольку Россия осуществляет рыночные преобразования в сфере землепользования позже других развитых промышленных стран, есть уникальная возможность учесть все эффективные положения теории и практики их реализации в других странах. Но не вызывает сомнения и то, что в этой области, как ни в какой другой, внутрироссийские особенности будут оказывать серьезное влияние не только на темп преобразований, но и на их содержание и итоги. Такая специфика обусловлена действием целой системы факторов.

Во-первых, это наличие громадных территорий, лишь небольшая часть которых может быть вовлечена в реальный рыночный оборот. Значительная доля освоенных и застроенных земель в силу различных причин сегодня расположена в депрессивных территориях, при этом финансово-хозяйственное состояние многих землепользователей не позволяет надеяться на улучшение их положения без

>ол!Гр*

помощи государства. Пристального внимания требует состояние фактически всей инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. При этом концентрация интереса инвесторов на узком сегменте рынка земельных участков в крупных промышленных центрах еще более обостряет эти диспропорции.

Во-вторых, отсутствие в течение догих лет практики рыночных отношений определяет значительные затраты на создание необходимой рыночной инфраструктуры. Приведение в соответствие с требованиями законодательства и рыночными отношениями правоустанавливающих документов на земельные участки и другие объекты недвижимости не может произойти одномоментно. Поэтому изменения в земельном и гражданском законодательстве вынужденно будут распространяться на субъекты, находящиеся в различном правовом поле.

В-третьих, существенное значение именно в области земельных отношений имеют и накопленные культурно-исторические традиции. Земельный вопрос в России исторически всегда выходил за рамки экономики и играл серьезную общественно-политическую роль. В целом, хотя экономические формы, основанные на стоимости как основе связей между отдельными субъектами земельного рынка, становятся определяющими при регулировании земельных отношений, влияние внеэкономических факторов на эти процессы не только не ослабевает, но и усиливается.

В условиях развития земельного рынка интересы новых частных собственников земельных участков противоречиво переплетаются с интересами других субъектов и всего общества. Поэтому возникает необходимость сочетания рыночных (саморегулирующихся) процессов с вмешательством общества в лице государства и муниципальных органов в этот процесс. В итоге земельная политика российского государства стоит перед необходимостью реализации общественных целей в сфере землепользования с одновременным развитием системы гарантий частной собственности на землю. В экономическом смысле эту проблему можно сформулировать как вопрос о том, насколько доходы нового класса частных собственников могут основываться на присвоении ими природных ресурсов и земельной ренты. Являясь общемировой философской проблемой, в условиях России, где большая часть национального дохода создается за счет природных ресурсов, этот вопрос приобрел принципиальное значение.

Соответственно, и решить задачи развития российского общества возможно при условии, что собственник земли и других природных ресурсов будет присваивать только то, что является результатом непосредственно его предпринимательской деятельности, вложением капитала на свой страх и риск, а доход, определенный использованием накопленного рентного потенциала, дожен идти всему обществу. Это требует создания необходимого механизма функционирования земельного рынка, и прежде всего справедливого распределения земельной ренты в пользу всего общества, в том числе путем налогообложения земельных участков. Учитывая, что широкая приватизация земельных участков еще только началась, существует возможность с минимальными потерями создать для будущих инвесторов необходимые им рамочные условия деятельности.

Решение принципиальной задачи определения рентного потенциала земельных участков затруднено из-за отсутствия необходимого опыта работ в области оценки земельных участков. Данную проблему можно сформулировать как вопрос о том, каким образом в условиях недостатка рыночной информации и ограниченности бюджетных средств выстроить надежную систему рыночной оценки недвижимого имущества предприятий и частных лиц. Накопленный в России опыт массовой и индивидуальной оценки, как и теория и практика решения этих вопросов в других странах, полезны при решении конкретных задач. Однако причины возникших трудностей лежат в меньшей степени в технической области и касаются неопределенности как самих экономических целей земельной политики в России, так и механизма их реализации в период формирования земельного рынка. Этот вопрос носит институциональный характер, а его содержание охватывает весь комплекс проблем формирования и изъятия земельной ренты.

В итоге многоаспектная и социально значимая проблема определения основ формирования земельного рынка и системы его регулирования в переходный период требует глубокого научного исследования и в качестве теоретического анализа в силу уникальности и масштаба решаемых проблем, и как актуальная проблема использования его результатов в практике государственного и муниципального управления.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка концептуальных основ формирования экономического механизма регулирования земельных отношений в России на современном этапе. Центральным элементом такого механизма в рыночных условиях является система налогообложения земельных участков, что определило необходимость разработать рекомендации по совершенствованию методики и всей системы оценки земельных участков для целей налогообложения.

Для достижения поставленной цели в диссертации ставились следующие задачи:

1. Систематизировать накопленный теоретический опыт исследования проблем земельной ренты в городах для определения стоимости земельных участков.

2. Дать сравнительный анализ целей земельной политики в странах с развитым рынком земельных участков и механизмов их реализации в системах налогообложения и оценки земельных участков.

3. Выделить факторы формирования рыночной стоимости земельных участков в городах в современных условиях.

4. Рассмотреть состояние методологического и методического обеспечения процесса массовой оценки земель российских городов на современном этапе.

5. Обобщить сложившуюся практику регулирования земельно-имущественных отношений на основе реализации принципа платности пользования земельными участками и определить направления совершенствования созданного экономического механизма.

6. Разработать методику массовой оценки земельных участков в городах для целей налогообложения применительно к его основным функциональным зонам

Объектом исследования является система управления земельными отношениями в городах России в условиях формирования земельного рынка.

Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков как результат массовой оценки земли для целей налогообложения.

Методологической основой исследования является структурно-функциональный анализ, позволяющий рассматривать городское землепользование как целостную систему земельных участков, связанных единством и

многообразием реализуемых на них видов деятельности. Все процессы рассматриваются в их динамике, в том числе с использованием исторического подхода и сравнительного экономико-правового анализа систем функционирования земельного рынка в развитых странах. Поскольку массовая оценка земельных участков требует обработки больших массивов информации, решение поставленной задачи потребовало применения методов математической статистики.

Теоретической основой исследования служили труды ведущих зарубежных ученых А. Смита, Д. Рикардо, А. Миля, К. Маркса, А. Маршала, Д. Кларка, Г. Джорджа, Д. Кейнса, А. Вебера, В. Алонсо, X. Дитериха, а также российских ученых и практиков Л.И. Абакина, Д.Б. Аратского, М.К. Бандмана, С.Д. Валентея, А.Г. Гранберга, C.B. Грибовского, A.M. Емельянова, Т.И. Заславской, В.И. Кошкина, В.Н. Лексина, Д.С. Львова, Ю.А. Лютых, А.Д. Никепелова, О.А. Нестеровой, В.А. Прорвича, В.М. Рутгайзера, В.Г. Садкова, С.Г. Струмилина, Е.И. Тарасевича, Т.С. Хачатурова, Г.И. Шмелева, В.А. Щеглова и др.

При написании работы диссертантом использовались материалы Федеральной службы земельного кадастра России, колективные исследовательские работы Института экономики РАН, российские и зарубежные справочники и сборники, обзорно-аналитические материалы о рынке земельных участков и другой связанной с ними недвижимости, справочные системы по правовым вопросам, информация в сети Интернет. Значительная часть аналитического материала по функционированию рынка земли в развитых промышленных странах систематизирована автором в процессе выпонения научной работы под руководством профессора X. Дитериха в Дортмундском университете (Германия).

Основная часть используемого автором массива данных о тенденциях функционирования рынка земли в российских городах собрана самим диссертантом путем обработки действующих законодательных и других нормативно-правовых актов по всем субъектам и крупным городам Российской Федерации. Это позволило систематизировать и выявить тенденции определения ставок земельного налога и арендной платы за землю в крупных и крупнейших городах России, нормативной цены земли, а также цены выкупа земельных

участков собственниками зданий, строений и сооружений в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации.

Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту. Научная новизна работы определяется тем, что решение вопросов стоимостной оценки земельных участков в городах следует проводить в условиях, когда рынок земельных участков только формируется, а сами земельные участки в городах в основной своей массе еще находятся в государственной собственности. Это потребовало определения особенностей предмета и объекта исследования, которые связаны с незрелостью земельного рынка в России. Данная проблема обусловила необходимость разработки модели оценки стоимости земельных участков для целей налогообложения, основанной на определении связи между рыночной стоимостью объекта оценки при наличии достоверной информации о сдеках с земельными участками и другой недвижимостью и всей системой факторов, влияющих на формирование земельной ренты. В этих условиях автором предложено использовать широкую систему источников информации, которая дожна бьггь в максимальной степени ограничена от субъективного экспертного подхода к оценке земельных участков для целей взимания платы за землю.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Рассмотрение рентной составляющей при определении стоимости земли позволило систематизировать методологические основы реализации земельной политики в различных системах налогообложения.

2. На основе анализа особенностей земельного участка как объекта рыночного оборота определены цели государственной земельной политики и критерии ее эффективности. Показано, что земельная политика во всех развитых странах закономерно ориентирована не на получение максимального эффекта от роста платежей за землю в государственные и муниципальные бюджеты, а направлена, прежде всего, на обеспечение земельными участками устойчивого экономического и социального развития.

3. Систематизированы различные системы регулирования земельно-имущественных отношений в странах с развитым рынком земельных участков. Это позволило сделать вывод, что рынок земельных участков в каждой стране, несмотря на интернационализацию всех сторон жизни современного общества,

будет сохранять специфику его существенных элементов, а его совершенствование нельзя связывать только с процессами либерализации.

4. На основе исторического анализа систем налогообложения земельных участков в городах России выделены основные противоречия действующей с начала 90-х гг. прошлого века системы взимания платы за землю в городах, приведшие к системному кризису в экономических формах управления земельными ресурсами.

5. Дано сравнение различных вариантов предложенных в новом Земельном кодексе Российской Федерации форм взимания платы за землю, доказывается необходимость сохранения раздельного налогообложения земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимости.

6. Система управления земельными ресурсами в городах рассматривается в период формирования земельного рынка как единство административных и законодательных ограничений на использование земельных участков с экономическими формами регулирования земельных отношений. Показана необходимость наделения государства и местных органов власти допонительными правомочиями, например преимущественным правом приобретения земельных участков у частных собственников.

7. Исследован механизм формирования рыночной стоимости земельных участков, определяющий существенные различия между обособленными сегментами земельного рынка в городах, прежде всего рынка земельных участков под промышленное и жилищное строительство. Это позволило провести структурно-функциональный анализ городского землепользования и выделить основные территориальные зоны как непосредственно объекты оценки в зависимости от их местоположения и видов использования.

8. Сформирован понятийный аппарат для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель городов. Уточнено понятие кадастровой стоимости земельных участков, что позволяет активно использовать имеющуюся информацию о рыночной стоимости земельных участков и другие базы данных.

9. Выделены основные Хэлементы системы оценки земельных участков для целей налогообложения Проведена систематизация различных методик оценки кадастровой стоимости в городах.

10 Предложен авторский вариант методики оценки кадастровой стоимости земель в городах, основу которой составляет рентно-затратный подход к оценке кадастровой стоимости земельных участков. Апробация методики оценки проведена автором в ряде городов, что способствовало совершенствованию механизма взимания платы за землю.

11. Конкретизирован реестр информационной базы для государственной кадастровой оценки земель в городах, основанный на данных кадастрового учёта земельных участков и территориальных зон, технического учета зданий, строений и сооружений, государственного учета прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическая значимость результатов исследования связана с разработкой ценового зонирования Красноярска, Томска и ряда других городов Это позволило сформировать более справедливую систему земельных отношений и дали существенный эффект в виде увеличения платежей за землю в бюджеты всех уровней. Ряд положений методики оценки земель использовались диссертантом при оценке промышленных площадок и других земельных участков таких предприятий, как РАО ЕЭС России, Красноярский алюминиевый завод, ЗападноСибирский металургический комбинат, других лидеров промышленности России.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты работ по массовой оценке земель в городах в условиях формирования земельного рынка и рекомендации по формированию нового механизма регулирования земельных отношений докладывались на VII Международной конференции Проблемы оценки в экономике переходного периода (Москва, 1998), научно-практической конференции Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью (проводимой Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, Комитетом по собственности Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации, Российской колегией оценщиков, Москва, 2002), а также на теоретических семинарах Института экономики РАН, Дортмундского университета и Института управления земельными ресурсами

(Германия). Ряд материалов был использован при подготовке Парламентских слушаний Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации на тему О законодательном обеспечении прав собственности на земельные участки под промышленными объектами, которое состоялось 31 марта 2003 г. Теоретические и методические положения, выводы и практические рекомендации использовались при подготовке методических материалов для Межрегиональной ассоциации Сибирское соглашение, Ассоциации сибирских и дальневосточных городов.

Апробация полученных материалов осуществлялась в Федеральном государственном унш арном предприятии Федеральный кадастровый центр Земля, а также при внедрении в процессе работ по оценке земель городов Красноярска и Томска для целей взимания платы за землю.

Результаты исследования изложены в 21 печатной работе общим объемом более 62 печатных листов, в том числе в четырех монографиях.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, четырех глав, включающих в себя одиннадцать параграфов, заключения, приложений и списка использованной литературы. Содержание диссертации: Введение

Глава 1. Методологические основы формирования стоимости земли и их отражение в системах налогообложения

1.1. Рентный подход как основа земельной политики в условиях частной собственности на землю

1.2. Необходимость государственного регулирования земельного рынка и критерии его эффективности

1.3. Государственная земельная политика и налогообложение земельных участков в условиях развитого рынка земли

Выводы из главы 1

Глава 2. Исторический опыт управления земельными ресурсами и современная система оценки земельных участков в российских городах

1.2. Регулирование земельно-имущественных отношений и оценки стоимости земельных участков в России в конце XIX -начале XX века

2.2 Система оценки стоимости земельных участков в городах в период перехода от

государственной собственности на землю к земельному рынку

2 3 Анализ современного состояния оценки земель в городах для целей

налогообложения

Выводы из главы 2

Глава 3. Управление землепользованием в городах и система оценки земель для целей налогообложения

3.1. Городское землепользование как объект управления

3.2. Кадастровая стоимость как предмет оценки Выводы из главы 3

Глава 4. Авторская версия кадастровой оценки земли (на примере г. Томска) 4.1 Оценка земельных участков в условиях недостатка рыночной информации

4.2. Кадастровая оценка земельных участков под жилыми и коммерческими объектами

4.3. Особенности оценки земельных участков, занятых промышленными предприятиями

Выводы из главы 4

Заключение

Приложения

Список использованной литературы.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

Логика и содержание диссертационного исследования раскрыты по следующим защищаемым положениям.

Значение земельной ренты при оценке стоимости земельных участков и определении критериев эффективности земельной политики государственных и муниципальных органов.

Основу рыночной стоимости земельного участка составляет потенциальный доход, получаемый собственником земельного участка при сдаче его в аренду, и определенный в экономической терминологии через понятие земельной ренты. Однако развитие теории земельной ренты за 300 лет привело к существенному

изменению самих принципов анализа земельного рынка. Если первоначально возможность приносить земельную ренту считалась естественно-природным свойством земли, то в настоящее время она рассматривается исключительно в рамках социальных процессов. Одновременно произошел отказ от рассмотрения земельной ренты как остаточного дохода землевладельцев после компенсации других факторов производства (в рамках классической политэкономии, например в работах Д. Рикардо и Г. Джорджа) и от макроэкономического подхода к анализу земельного рынка как свободного действия факторов спроса-предложения на земельные участки (в частности, А. Маршала и В. Алонсо).

Изменение научного подхода к рассмотрению вопросов земельной ренты связано с развитием самого земельного рынка. Рассмотрение этих процессов, по мнению автора, требует выделения особенностей земельного участка как товара.

Во-первых, каждый земельный участок в силу оригинальности местоположения, формы, размера и специфического вида использования нельзя в поной мере заменить другим участком. Поэтому теоретически его можно было бы представить как отдельный рынок. Конечно, большинство земельных участков через возможности комбинации их качеств (размеров, формы и т д.) в значительной степени можно заменить другими участками. Но это не меняет положения вещей, при котором земельные участки имеют значительную степень индивидуальности, и поэтому их владельцы находятся в определенной степени в положении монополистов. Дифференциация видов деятельности еще больше увеличивает это свойство земельного рынка вплоть до образования обособленных сегментов рынка земли (прежде всего под жилые или производственные объекты, сельскохозяйственные угодья и рекреационные зоны и т.д.).

Во-вторых, в отличие от других товаров, ресурсы земли нельзя считать безграничными, поэтому даже смена видов деятельности на конкретных земельных участках труднореализуема и занимает длительное время в отличие от потребления обычных товаров и услуг. Поэтому отсутствуют необходимые предпосыки для функционирования идеального рыночного механизма. Структура предложения в силу этой же причины не ориентирована в поной мере на спрос. В итоге потенциальное предложение земли постоянно и почти не реагирует на изменения цен. В силу того, что спрос на земельные участки с развитием общества постоянно

растет, это приводит к любому возможному росту цен на этом рынке. Является ли предложение земельных участков поностью неэластичным или только относительно, этот вопрос в теоретическом смысле еще находится в центре дискуссий.

В-третьих, в случае значительного изменения спроса, что дожно определять изменение цен, рынок земли не может отреагировать (как идеальный рынок) на это через изменение объемов предложения. Соответственно и сбалансирование спроса и предложения происходит на рынке земли очень редко. Поэтому мы наблюдаем то, что цены земельного рынка не двигаются вниз или почти не снижаются (если не считать нормой существование депрессивных территорий или участков, требующих значительных затрат по рекультивации почвы). В основе этого лежит сложившееся общественное мнение, которое видит в недвижимости идеальный объект для вложения средств с учетом инфляционных ожиданий. Это делает рынок земельных участков в большей степени рынком продавцов, чем покупателей. Следствием этой ситуации является то, что инвесторы не имеют возможности выбирать цены приобретения земельных участков, а вложения в земельные участки и в целом в недвижимость носят часто спекулятивный характер.

В-четвертых, существуют особенности спроса на земельные участки. Как и на других рынках, на величину спроса влияют различия в социально-экономических факторах (экономическое развитие, инфляция, уровень доходов и т. д.), демография (семейное положение, половозрастная структура населения, миграция и т.д.). Особенность же состоит в том, что большинство граждан и предприятий, формирующих спрос на земельные участки, в отличие от субъектов на других рынках, имеют ограниченную информацию о состоянии рынка недвижимости. Граждане предъявляют спрос на недвижимость вообще и земельные участки как таковые только в очень редких случаях (раз в поколение, как правило), поэтому и их решения часто носят сугубо субъективный характер, порой противоречащий экономически рациональному поведению.

В диссертации отмечается, что земельный рынок нельзя рассматривать как классический рынок покупателей-продавцов, поставленных в условия свободной конкуренции, когда стороны действуют исходя из интересов наилучшего использования своей собственности и получения максимальной выгоды.

Может ли земельный рынок в этих условиях формироваться на основе самих рыночных саморегулирующихся процессов, без активного вмешательства государства? Конечно, на роль организаторов при осуществлении сделок на рынке земельных участков и другой недвижимости претендуют консультанты и другие посредники. Сектор посреднических организаций является альтернативой государству как третьей силе, принуждающей стороны сдеки к ее соблюдению. Однако при этом эти лица и организации с экономической точки зрения являются агентами и имеют свои собственные интересы Развитие этого сектора рынка также находится во многом под влиянием массового сознания, что существенно усложняет деятельность профессиональных инвесторов.

Однако длительный срок окупаемости инвестиций в освоение земельных участков, их высокая стоимость и наличие сложной системы частных и общественных интересов определяют большую зависимость сделок с земельными участками от трансакционных издержек, связанных с приобретением рыночной информации, защитой прав собственности и испонения договоров. Сами инвесторы нуждаются в более солидных ресурсах и гарантиях, которые в итоге способно обеспечить только государство. Это лишает рынок земельных участков возможности развития исключительно на основе рыночных саморегулирующих процессов.

В диссертационной работе отмечается, что в рамках современной экономической теории уже никто не отрицает саму необходимость вмешательства государства в процессы формирования и изъятия земельной ренты, вопрос стоит только о мере такого вмешательства. Так, когда из-за высоких трансакционных издержек размещение ресурсов посредством рынка становится дорогостоящим решением, - отмечает Т.Эггертссон, - государство может сделать выбор из нескольких форм вмешательства1.

Необходимость сочетания свободы рынка и общественных интересов определяет сложную систему целей земельной политики в странах с рыночной экономикой. Но в основу политики государственных и муниципальных органов во всех развитых индустриальных странах положена необходимость вовлечения земельных ресурсов в активный хозяйственный оборот. При этом берется во

внимание то, что сам по себе рынок земли не является рынком конечного потребления - конечным рынком могут выступать только те виды деятельности, которые можно вести на земельных участках Именно они формируют результаты финансовой деятельности, часть из которых компенсируют сложившиеся расходы на оплату земельного участка Соответственно и спрос предъявляется на возможности использования земельного участка, а не на поверхность суши как таковую.

Это определяет сложную систему целей земельной политики в странах с рыночной экономикой и механизма их реализации. В соответствии с этими целями в работе сформулированы критерии эффективности земельной политики.

I. Рынок земли и недвижимости дожен гарантировать обеспеченность земельными участками всех видов жизнедеятельности общества. Такими основными сегментами рынка служат: участки под индивидуальной жилой застройкой и многоэтажными домами, земли обрабатывающей и добывающей промышленности, участки инженерной и социальной инфраструктуры, сельскохозяйственные и лесные угодья, рекреационные земли.

II. Все общественные слои с учетом особенностей расселения дожны иметь доступ к использованию земельных участков и соответствующим рынкам. Именно в обеспечении условий для всех граждан стать собственниками земельных участков и состоит смысл гарантии частной собственности. Этот критерий конкретизируется в задаче облегчить социально незащищенным или слабо защищенным группам населения такой доступ.

III. Цены на рынке земли и недвижимости дожны формироваться в рыночных условиях, а рост цен не дожен быть чрезмерным как для экономики в целом, так и для отдельных граждан и предприятий.

IV. Общество дожно стремиться минимизировать вмешательство в природу и экологически эффективно использовать уже выделенные участки. Для реализации этого принципа недостаточно даже изъятия государством с целью реинвестиции поной ренты за исчезающие природные ресурсы. Оптимальность достигается тем, что неиспользуемые участки дожны использоваться вновь. При этом необходимо реализовать возможности уже созданной инфраструктуры.

' Эггертссон T Экономическое поведение и институты. - М.,2001 С. 129

V Рамочные условия организации земельной политики дожны обеспечить влияние на решения частных собственников со стороны общества, прежде всего желаемое развитие городской застройки. В противном случае из-за негативного влияния частных интересов нельзя избежать больших расстояний между местом жительства и работы, перенасыщенности центра в ущерб пригородам, заброшенных домов и целых посеков, чрезмерных затрат на инфраструктуру, использования только наиболее ценных земель и других явлений подобного рода.

VI Одновременно рынок земли и недвижимости дожен быть прозрачен. Это означает, что правила землепользования и распоряжения земельными участками дожны быть понятны всем и равны для всех, а необходимая для этого информация открыта.

Хотя необходимость частной собственности на землю в силу политических и общих культурных традиций в индустриально развитых странах не ставится под сомнение, тем не менее каждая страна представляет собой самостоятельную систему реализации этих принципов и, соответственно, земельного рынка. На практике рынок земли ни в одной стране не функционирует без участия государства как определяющей силы. Это нашло отражение в диссертационной работе при систематизации опыта стран с развитым рынком земли - Австралии, Германии, Великобритании, Нидерландов, США и других, а также стран, вступивших на путь рыночных преобразований в последние годы.

При этом во всех странах государственное регулирование земельного рынка стоит перед вопросом, как оптимально координировать реализацию потенциала земельной ренты с общественными и государственными целями при гарантиях частной собственности на землю. Шкала мнений при этом - от поной национализации земельной собственности до поного отказа от регулирования земельного рынка, когда весь земельный рынок поностью управляется только рыночными законами. Последнее мнение чаще всего встречается в неоклассических теориях, исходящих из убеждений, что свободное образование земельной ренты на каждом земельном участке в сумме всего объема рынка земли ведет к лучшему результату (суммарный эффект). При этом уже не берется во внимание то, что вследствие только минимальных требований закона на рынке земли существуют государственные инвестиции. Особенно ясно это проявилось,

когда возникла угроза возможного экологического ущерба. Это противоречит конституции любых стран с развитой рыночной экономикой, так как такая система нуждается в инструментах, обеспечивающих реализацию социальных целей на рынке земли. Альтернатива этому инструментарию земельной политики в рамках сформулированных социальных ограничений - только национализация земли и ее распределение исключительно для реализации целей размещения конкретных объектов и развития регионов. Такие идеи выдвигались в конце XIX - начале XX в. в связи с распространением спекуляций землей в период бурного развития и расширения городов.

Реализация системы целей земельной политики требует наличия адекватного механизма государственного регулирования земельным рынком Данный механизм дожен отвечать рыночным критериям, поэтому основную роль в нем играют меры косвенного регулирования. Прямое участие государства на развитом рынке земельных участков в качестве покупателя-продавца земельных участков достаточно ограничено, а определяющую роль играют меры законодательного и административного регулирования. В диссертационном исследовании делается вывод о том, что в основном эти мероприятия направлены на регулирование возможности застройки территорий путем развитой системы градостроительного планирования и гарантий ее реализации, получивших определение как система правового зонирования территории. Через механизм правового зонирования повышается степень вероятности застройки. Изучение этих процессов на практике позволило прийти к выводу, что улучшение градостроительного планирования и возможностей подключения земельных участков к объектам инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры не ведет автоматически к увеличению объема готовой под застройку земли из-за частных собственников, которые под влиянием спекулятивных побуждений или других причин не выходят на рынок.

В силу важности целей земельной политики вводятся механизмы и прямого ограничения прав частной собственности на земельные участки. Они включают в себя как изъятие определенных правомочий из общего пучка прав собственности на землю, прежде всего прав на освоение недр и на использование воздушного пространства, так и возможность принудительного изъятия и резервирования

земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также право преимущественного приобретения земельных участков на рынке государством или муниципалитетами.

Государственные требования на приобретение, оформление и использование земельных участков существенно изменяют спрос и предложение на этом рынке. Безусловно, любые ограничения снижают присваиваемую землевладельцами земельную ренту и, следовательно, стоимость земли С другой стороны, частная собственность на землю и другую недвижимость гарантирует, как правило, собственникам присвоение земельной ренты, даже если она возникла вследствие инвестиций в инфраструктуру извне (например, городом) или через изменение в градостроительных планах. В итоге меняются реальные ориентиры рынка, что наиболее показательно на рынке незастроенных земельных участков, где монополия местных властей наиболее очевидна. Они и в своих решениях исходят из необходимости создания новых предприятий и рабочих мест, а не из интересов максимизации прибыли от наиболее эффективного и наилучшего использования земель городов с точки зрения получения арендной платы и других доходов.

В этих условиях возможности экономических форм регулирования земельных отношений, связанные с процессами распределения и перераспределения земельной ренты, прежде всего через систему налогообложения, более ограничены по сравнению с возможностями регулирования самих условий землевладения и землепользования и в конечном счете формирования земельной ренты. Однако налогообложение земельных участков и другой связанной с ними недвижимости традиционно выступает одной из основных форм реализации единой земельной политики. Во всех странах действует местный налог на недвижимость, который основывается на стоимости недвижимости и уплачивается собственниками земельных участков. Эти налоги составляют финансовую основу местного самоуправления. Например, в США доля поимущественных налогов составляет примерно 1% общих доходов штатов и 28 % общих доходов в местные бюджеты, однако это составляет почти три четверти всех налоговых поступлений местной власти.2

1 Организация оценки и налогообложения недвижимости/Под общ ред. К Эккерта. Т 1 - М ,1997 С 31.

Система налогообложения земли и другой связанной с ними недвижимости нуждается в развитой системе их оценки. Естественно, что только рынок представляет основную информацию для оценки при сравнительно низких затратах. Однако ее систематизация дожна строиться на принципах, признаваемых всеми субъектами рынка, реализовать которые способно только государство. В итоге сама система оценки земельных участков не только отражает особенности рынка земли в различных странах, но отвечает принципам его государственного регулирования Тем не менее любые действия государства по установлению универсальных правил оценки приводят к резкому снижению издержек измерения, хотя при этом государство и руководствуется чисто фискальными интересами. В настоящее время эти действия все в большей степени определяются необходимостью выравнивания условий функционирования национальных земельных рынков ввиду интернационализации всех экономических процессов, что определило соответствующие задачи перед научными и практическими работниками.

Анализ состояния и эффективности функционирования земельного рынка в развитых промышленных странах.

Проведенное в работе исследование свидетельствует о существенных различиях между странами в правовых, экономических и культурно-социальных условиях функционирования земельного рынка. В основу анализа были положены материалы, самостоятельно собранные автором в процессе выпонения научной работы в Дортмундском университете и Институте управления земельными ресурсами (Германия) по анализу земельного рынка в западноевропейских странах. Сравнительное исследование рынка земли под застройку в странах Европейского Сообщества показало отсутствие необходимости непосредственной унификации управления предложением земельных участков между отдельными сложившимися системами рынков земли в различных странах в отличие от рынков труда и капитала. Унификация земельной политики и ее реализация в правовой и экономической системах признаны малоэффективными. В итоге наиболее важно обеспечить простоту функционирования рынка земли, а то, какими методами это достигается, не так уж существенно. Земельный рынок можно считать простым,

если он прозрачно структурирован, связан четкими требованиями и распределением прав и обязанностей между его субъектами.

В подавляющем большинстве стран для налогообложения используются модели, основанные не на оценке рыночных стоимостей, а на созданной базе условных стоимостей подлежащих налогообложению объектов недвижимости. База оценки недвижимого имущества формируется на какую-то определенную дату, что требует ежегодной индексации В результате оценка налогооблагаемой базы существенно отстает от рыночной стоимости подлежащего налогообложению недвижимого имущества. Это допущение (отставание налогооблагаемой стоимости земельного участка от его рыночной стоимости) является реальностью в практике всех без исключения стран. Во многом это направлено на снижение затрат по проведению более точной оценки при небольшом приросте финансовых поступлений в бюджеты и на минимизацию споров с землевладельцами и землепользователями. Различия заключаются лишь в способах занижения налогооблагаемой базы Если в Германии в качестве налогооблагаемой базы используется изначально заниженная стоимость, то в Швеции для налогообложения берется база данных без двух последних перед налогообложением лет. а, например, в Испании налогооблагаемая стоимость берется с коэффициентом 0,5 к рассчитанной стоимости земельных участков.

В реальности фактически во всех странах информационная база налогообложения стоимости земельных участков (и это является предметом критики) уже устарела, что приводит к значительному занижению стоимости и недобору налогов. В этих условиях не имеет принципиального значения, берется ли налог на недвижимость на основании расчета, основанного на условных стоимостях или в качестве базы налогообложения, используются рассчитанные много лет назад действительные стоимости, ежегодно пересчитываемые через переводные коэффициенты (индексы). При этом оказалось более эффективным не проводить дорогостоящие мероприятия по массовой оценке земельных участков, а наделить местные власти правом корректировки ставки налогообложения.

Тем не менее стремление перейти на рыночные условия налогообложения недвижимого имущества характерно для всех стран. В этом случае возрастут поступления от этого налога при более поной реализации принципа социальной

справедливости. Однако сделать это довольно сложно из-за известной аморфности систем налогообложения, недостаточной проработанности методических подходов к оценке, а также значительных затрат на их разработку и внедрение при неясности с получаемым эффектом.

Определить сравнительную эффективность каждой из двух основных форм имущественного налогообложения - налогообложения единого объекта недвижимости или раздельно земельного участка и его застройки - достаточно трудно. Если рассматривать реализацию чисто фискальной функции, то можно говорить о значительном недоиспользованном потенциале и той и другой формы, в том числе из-за применения к большому числу объектов льготных ставок и условий налогообложения. Проведенный в диссертационной работе сравнительный анализ систем налогообложения в различных странах позволяет сделать вывод, что определение налогооблагаемой базы земельных участков при раздельном налогообложении требует меньше затрат и быстрее приводится в соответствие с ситуацией, сложившейся на рынке застроенных и незастроенных земельных участков.

Широкое применение процедуры формирования налогооблагаемой базы земельных участков в странах с традиционно развитым рынком земельных участков, сочетающей в себе моделирование объективных закономерностей формирования земельной ренты и систематизацию рыночной информации о сдеках с земельными участками, позволяет активно использовать такую систему и в российских условиях.

Исторический опыт развития систем регулирования земельно-имущественных отношений и оценки стоимости земельных участков в России в период с конца XIX в. до настоящего времени.

В диссертации показано, что история оценки городских земель в России началась в конце XIX - начале XX в. Она являлась органической частью общей земельной политики в императорской России по отношению к городам. В основе этой политики лежало распределение компетенции между государством и отдельными городами в лице городских представительных и испонительных органов по поводу всего комплекса вопросов развития городов. Экономической основой таких пономочий являлось наделение городов муниципальной

собственностью на все земельные участки в городах, за исключением находящихся в частной собственности или необходимых для функционирования имперских и губернских институтов власти и управления. При этом законодательство обеспечивало решение вопросов изъятия земельных участков для государственных нужд (например, бесплатно при строительстве железных дорог на городских землях).

Показателем высокой эффективности земельной политики в городах в конце XIX - начале XX в является обеспеченность земельными участками как гражданского, так и промышленного строительства, быстрое развитие как городской, так и общеимперской инженерно-транспортной инфраструктуры (прежде всего железных дорог), военно-промышленного и научного комплекса. Возможность обеспечения этих сфер требуемыми землями при небольших затратах на выпонение землеустроительных работ и в целом на приобретение участков была вызвана в большей степени не наличием свободных земель в силу размеров империи, а разумной земельной и градостроительной политикой. Сочетание рыночных процессов с применением административных мер позволило создать в лице частной и муниципальной собственности допонительные стимулы, а не барьеры для быстрого экономического и социального развития всей страны и ее отдельных регионов и городов.

При формировании бюджетов городов примерно половина доходов поступала от имущественных налогов и сборов, а также от сдачи в аренду городской собственности. Это определяло повышенный интерес к вопросам оценки земельных участков и другого недвижимою имущества. При этом налоговая система обеспечивала единство вертикали власти, что было достаточно проблематичным в условиях, когда в представительных органах городской власти широко были представлены крупные собственники городской недвижимости. Давая автономию городам в сборе собственных налогов с имуществ (городской оценочный сбор), действовавшее законодательство и система государственного управления обязывали их собирать общегосударственный налог на недвижимость (налоги с недвижимости в городах). Эти два вида налогов имели различные системы начисления и сбора, в том числе оценки налогооблагаемого имущества По отношению к местному налогу действовал принцип самостоятельности городов

в выборе ставок и оценке налогооблагаемой базы недвижимых имуществ, а законодательная база определяла только рамочные условия. Например, через ограничение верхнего предела налогообложения (до 1% от оценочной стоимости недвижимого имущества или до 10 % от ею доходности). В то же время система сбора государственного налога осуществлялась самостоятельно городами путем распределения между владельцами и пользователями недвижимого имущества в городах утвержденной суммы платежей (т.е. происходила оценка только относительной ценности этих объектов). Такая система позволяла обеспечить реализацию и общегосударственных, и местных интересов.

Советский период развития страны характеризуется отрицанием права частной собственности на землю и земельного рынка. Несмотря на значительные негативные последствия такой политики, в период индустриализации страны это позволило сконцентрировать капитальные вложения на перспективных инвестициях в крупные промышленные и транспортные комплексы, сэкономить затраты средств и времени для достижения цели создания эффективного промышленного и оборонного потенциала. Однако по мере исчерпания относительно дешевых природных ресурсов в центральных регионах и необходимости инвестирования в развитие промышленной базы в северных и восточных районах стало необходимо найти базу сравнения эффективности капитальных вложений в различных регионах и городах. Усилия научных и практических работников в основном концентрировались вокруг сравнительной экономической эффективности освоения земель (прежде всего месторождений) в зависимости от их местоположения. Так, для оценки городских земель использовася комплекс показателей градостроительной ценности территории.

Начало рыночных процессов в конце 80-х гг. XX в. определило необходимость перехода на принципы платности в сфере землепользования. Введение в городах платежей за землю происходило в условиях, когда их обоснование могло основываться только на представлении о градостроительной ценности городских земель, в основном характеризующих сложившиеся затраты на воспроизводство городской инфраструктуры.

Существенные изменения претерпел и вопрос о цели государственной оценки земельных участков. Если в условиях административно-командной

системы основная цель оценки земельных участков сводилась к определению эффективности государственных капитальных вложений, то при разнообразии форм собственности и других вещных прав на землю цели государственной оценки земельных участков не могли не измениться. Их две. Во-первых, необходимо дать представление о стоимости земельных участков всем участникам рынка, ибо только государство имеет такие информационные возможности и одновременно может обеспечить равный доступ к ним всем субъектам земельных отношений. Во-вторых, необходимо создать информационную основу для налогообложения земельных участков и другой непосредственно связанной с ними недвижимости. Однако никакая система налогообложения в наше время не будет эффективной без позитивного к ней отношения самих землепользователей, которые имеют собственное представление о справедливости. Достичь этого можно, если обеспечить одновременно реализацию функции массовой оценки земельных участков как информационного обеспечения всех участников земельного рынка (См. Рис.1).

Действующая система взимания платы за землю в городах и направления ее совершенствования.

Правовую основу платного землепользования (в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли) создал в 1991 г. Закон Российской Федерации О плате за землю. Практика реализации данного закона подтвердила его своевременность и позитивное отношение землепользователей и органов государственной и муниципальной власти и управления к его основным положениям. В 2002 г. поступления земельного налога и арендной платы за землю в бюджеты всех уровней составили 49,5 мрд. рублей, или примерно 0,45% от валового внутреннего продукта. С учетом увеличения в 2003 г. ставок земельного налога и арендной платы за землю в 1.8 раза эта доля значительно возрастет.

Наибольшее значение платежи за землю приобрели в городах и других поселениях. В настоящее время города и посеки, занимая примерно 0,45% общей площади земель, дают более 81 % земельных платежей - земельного налога и

арендной платы3. Такое распределение платежей за землю в целом соответствует роли городов в экономическом и социальном потенциале страны. В своем фундаментальном исследовании Муниципальная Россия В Н.Лексин и А.Н.Швецов пишут: В среднем на одного городского жителя в 2000 г. приходилось в 5 раз больше ВВП, чем на сельского, и в 4 раза больше бюджетных ресурсов. Если же взять 40- милионную часть городского населения России, сосредоточенную в наиболее благополучных городских поселениях, и сравнить со всем 40-милионным сельским населением страны, то этот разрыв увеличится еще в 2,3 раза4.

В системе платежей за землю ведущую роль играет земельный налог. Как показывает практика всех без исключения городов и регионов, арендная плата и нормативная цена земли традиционно определяются на основе повышающих коэффициентов к ставкам земельного налога. В соответствии с Законом Российской Федерации О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации выкупная цена земельных участков для собственников зданий и сооружений устанавливается в размере 3 - 30 ставок земельного налога. Учитывая, что более 90 % всех сделок с земельными участками происходит на первичном рынке в форме предоставления земель государственной и муниципальной собственности, именно система определения ставок земельного налога является экономической базой формирования земельного рынка в современных условиях.

Действующая система налогообложения земельных участков основана на ряде принципов. Во-первых, средние ставки налога на земли городов (посеков) устанавливаются на федеральном уровне. Одновременно введенные в 1991 г.

5 См.- Оверчук А Л , Фомин Н П Использование результатов кадастровой оценки земель для целей налогообложения и рационального землепомования/Приложение к журналу Имущественные отношения в Российской Федерации 2003 Вып 3 С 5

4 Лексин В Н Швецов А Н Муниципальная Россия- Социально-экономическая ситуация, право, статистика: В 5 т, 12 кн - М.. Эдиториал УРСС 2001 С 64-65

Рис.1. Роль кадастровой оценки в системе земельно-имущественных отношений

ставки налога в расчете на единицу площади земельного участка индексируются на основании федеральных законов. Так, на 2003 г. установлен коэффициент 2,59 к первоначальным ставкам налога с учетом деноминации Во-вторых, для каждой категории земель предусмотрен свой порядок определения ставок земельного налога. Поэтому, например, для земельного участка промышленного предприятия, находящегося вне черты поселений, устанавливается ставка налога на землю примерно в 20 - 40 раз ниже, чем для аналогичного предприятия в городской черте. В-третьих, установление средних ставок земельного налога между поселениями строится в зависимости от трех факторов - численности жителей, экономического района и статуса города. Учитывая малую (двукратную) дифференциацию между экономическими pe ионами, а также использование фактически всеми городами с численностью более 100 тыс. жителей повышающих коэффициентов для городов с развитым социально-экономическим потенциалом, основное влияние на дифференциацию ставок налога между городами оказывают различия в численности их жителей. В-четвертых, для отдельных видов использования земельных участков в городах установлены существенные льготы, например на земли, занятые жилищным фондом (независимо от формы собственности), а также под личным подсобным хозяйством, дачными участками, индивидуальными и кооперативными гаражами в границах городской (посековой) черты.

Существенным элементом действующей системы является предоставленное органам местного самоуправления городов право дифференцировать установленные средние ставки земельного налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, границы которых дожны определяться в соответствии с экономической оценкой территорий и генеральными планами городов. И если первоначально такая форма оценки городских земель (во многом напоминающая практику распределения имущественного налога в городах в конце XIX - начале XX в.) базировалась исключительно на экспертных мнениях (например, через понятие престижность), то постепенно выделение оценочных зон все более ориентируется на реальные различия в рыночных ценах. Наиболее поно с учетом роли и значения столичного города такие работы проводились при экономической оценке земель в Москве. При этом всеми специалистами признается чрезвычайная сложность решения задачи

экономической оценки городских земель на основе рыночной информации. Очевидно и то, что ее решение исключительно на основе прямого применения опыта стран с рыночной экономикой не может дать адекватных результатов.

Следует отметить, что для первых лет реализации Закона Российской Федерации О плате за землю серьезные конфликты с землепользователями не были характерны как в силу простоты установления ставок земельного налога, так и их низкого уровня в условиях гиперинфляции начала 90-х гт. По данным межотраслевого информационно-аналитического бюлетеня Индексы цен в строительстве индексы цен по капитальным вложениям в экономике выросли с начала 1991 г. по II квартал 2002 г. почти в 26 раз5, что почти в 20 раз выше утвержденной за это время индексации ставок земельного налога. Таким образом, существующая система платежей за землю имеет с фискальной точки зрения большой неизрасходованный потенциал роста.

В диссертации отмечается, что органы государственного управления земельными ресурсами, находясь в течение последних 12 лет в постоянной реорганизации, оказались неспособными создать габкую систему оценки земельных участков в условиях отказа государства от монополии собственности на землю и формирования земельного рынка. С одной стороны, возникли существенные различия между регионами и поселениями по стоимости земли, которые приняли устойчивую форму земельной ренты. С другой стороны, в силу быстрого устаревания самой информации отсутствует оперативное отражение происходящих процессов в справочно-методическом обеспечении, осуществляемом в едином центре на уровне федерального правительства. В итоге принятие решений по данному вопросу в условиях постоянно возрастающей потребности в финансовых источниках носит узкофискальный характер, не отражающий реальных различий между землепользователями.

В целом, по мнению автора, можно говорить о системном кризисе в экономических формах управления земельными ресурсами.

Во-первых, само формирование политики в области платежей за землю нельзя признать последовательным. Так, в 2000 - 2001 гг. на федеральном уровне

5 См Индексы цен в строительстве: Межрегиональный информационно-аналитический бюлетень. Коинвест. Вып. 40. 2002. Июль.- СЛ.

фактически был введен запрет на изменение ставок платы за землю, а в 2002 - 2003 гг. законодательно утвержден их рост сразу в 3,6 раза.

Во-вторых, не проявляются социальная и стимулирующая функции земельных платежей. За десягь лет реализации Закона возникла ситуация, когда определились территории с ярко выраженными депрессивными тенденциями. Налогообложение землепользователей в этих территориях такой же ставкой платежей, как в активно развивающихся регионах, приводит к углублению разрыва между ними. Это стало очевидным, как только существенно снизилась во второй половине 90-х гг. инфляция и стала доступной реальная информация о ситуации на рынке земельных участков и другой непосредственно связанной с ними недвижимости.

В-третьих, не реализуется фискальная функция платежей за землю. Это не может не приводить к занижению налогооблагаемой базы и земельных платежей. Существующая ставка налога на землю, например, между крупными городами России дифференцирована в 1,33 раза, что на порядок ниже самого минимального разрыва в рыночной стоимости земель между регионами. Начисление платежей в зависимости от величины населенного пункта привело к серьезному разрыву в платежах за аналогичные земельные участки, но находящиеся в разном административно-территориальном подчинении. Так, руководством Федеральной службы земельного кадастра России неоднократно отмечалось, что реальная оценочная стоимость земель на единицу площади сельских населенных пунктов в России различается более чем в 100 раз, а в то же время ставки земельного налога различаются только в несколько раз. Это приводит к различиям реального налогового бремени в несколько десятков раз6. В итоге эти платежи не могут нести серьезную нагрузку, а налоговая нагрузка на землепользователей в большей степени определяется юридическим отнесением земель к разным кате! ориям, чем реальными различиями в ценности их земельных участков и соответственно получаемой земельной рентой.

Одновременно произошел разрыв между разными видами земельных платежей. Так, ставка арендной платы за землю в ряде случаев оказалась в 50 -100

6См,- Нестерова О А Почему необходима государственная кадастровая оценка земель*7//Земельный вестник

России. 2001.№ 1(5). С.30.

раз выше ставки земельного налога при аналогичном виде использования земельных участков. В результате во многом формальное разграничение прав на земельные участки в форме постоянного (бессрочного) пользования и арендных отношений привело к существенным различиям в экономическом положении землепользователей. В то же время в ряде случаев администрации городов для своих предприятий и организаций устанавливали ставки аренды ниже земельного налога, что противоречит самому смыслу арендных отношений.

В России в настоящее время влияние земельных платежей (налог на землю и арендная плата) на формирование бюджетов незначительно, доля поступлений от них в доходной части бюджетов городов не превышает 1 - 3% и лишь в отдельных городах эти поступления выше - до 8%7.

Значение оценки земельных участков в системе налогообложения.

До последнего времени считалось, что в странах с переходной экономикой имущественные налоги и систему их сбора трудно построить как эффективный источник крупных бюджетных поступлений, поэтому рассчитывать на них в ближайшей перспективе как на важный источник бюджетных поступлений не стоит8. Однако, по нашему мнению, именно в переходный период при правильном применении такой экономической формы, как плата за землю, она может и дожна стать существенной составной частью материальной и финансовой базы регионального развития и местного самоуправления.

В случае нахождения адекватного современному уровню земельных отношений механизма оценки налогооблагаемой базы возможно превращение земельных платежей в серьезный элемент формирования городских бюджетов. Задача повышения роли земельных платежей в формировании доходной части бюджетов определена как одна из первоочередных в программе федеральной земельной реформы, озвученной в 2001 г. в Послании Президента Российской Федерации Федеральному собранию в качестве первоочередной задачи. Мы по-прежнему живем преимущественно в рентной, а не в производительной

7 См Сведения о сдеках с землей: Справочник по состоянию на 1 января 2000 г/ Государственный комитет Российской федерации по земельной политике (Госкомзем России) - М Центральный вычислительный центр. С 8

! См.: Черник Д Г, Починок А.П, Морозов В.П. Основы налоговой системы. - М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2000 С.29.

экономике. Наша экономическая система по сути мало изменилась... Сегодня наш стратегический приоритет - это рациональное, справедливое обложение природных ресурсов - основного богатства России, недвижимости, последовательное снижение нерентных доходов, окончательная ликвидация налогов с оборота9.

Такой подход реализован в 2002-2003 гг. путем повышения в 3,6 раза ставок земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и одновременной отмены налога на пользователей автодорог и перераспределением в пользу федерации налога на недра. Однако резкий рост земельных платежей в рамках существующей системы не может не обострять конфликты с землепользователями и приводит к росту задоженности предприятий. Например, в 2002 г. при росте ставок земельных платежей в 2 раза их фактическое поступление в бюджеты всех уровней выросло на 64 %.

Поэтому реализация стратегии на увеличение роли платежей за землю, по мнению авюра, требует изменений во всей системе оценки земельных участков для целей налогообложения, которая рассматривается как сложный механизм. Он включает в себя следующие основные элементы:

- законодательное определение целей и форм налогообложения;

- распределение компетенции между уровнями государственной и муниципальной власти;

- утвержденные методики оценки земельных участков;

- информационное и организационное обеспечение соответствующих работ.

В этой связи необходимо указать на неопределенность, возникшую в

настоящее время и касающуюся самой направленности развития системы налогообложения земельных участков и другой непосредственно связанной с ними недвижимости. В соответствии со статьями 65 - 66 нового Земельного кодекса Российской Федерации до введения в действие нало1 а на единый объект недвижимости формой платы за землю является отдельный земельный налог, который таким образом носит временный характер. Для целей налогообложения определяется кадастровая стоимость, которая, однако, в случае определения

' Послание Президента РФ Федеральному собранию РФ//Российская газета.2001 № 66

рыночной стоимости земельного участка берется в процентах от последней Закон Российской Федерации О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации определяет использование нормативной цены земли в случае отсутствия кадастровой стоимости Таким образом, с учетом действующей системы платы за землю предложен выбор из пяти вариантов возможной системы установления земельного налога, имеющих принципиальные различия. Поэтому, поскольку система налогообложения самым существенным образом влияет на формирование рыночной стоимости земельных участков, вся деятельность в области оценки земельных участков носит во многом бессистемный характер. Это проявляется и в отсутствии удовлетворительных с точки зрения возможностей применения на практике методических рекомендаций. При этом даже наличие методики, которая, однако, не позволяла доказательно использовать в технологии оценки рыночную и другую информацию, делало ее слабым аргументом в спорах с землепользователями.

Данное противоречие в наиболее острой форме проявилось в настоящее время в конфликте между государством и крупными промышленными собственниками по вопросу определения цены выкупа земельных участков в собственность. Позиция государства как собственника и продавца в лице Министерства имущественных отношений, настаивающего на выкупе участков по рыночной стоимости, встретила аргументированную критику со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, требующих бесплатной передачи в частную собственность занимаемых предприятиями земельных участков10. Сам ход данной дискуссии, а также готовность государства идти на значительные скидки при реализации своей собственности подтверждает сделанный ранее вывод, что в условиях формирования земельного рынка роль государства все в большей степени определяется целями земельной политики как регулятора земельного рынка. Однако сам переход от административного регулирования землепользования определил необходимость формирования новой

10 См Аратский Д.Б. Разграничение государственной собственности на землю - актуальный вопрос современности (Доклад первого заместителя Министра имущественных отношений РФ на пресс-конференции Рынку недвижимости - профессиональные услуги. Законодательное и нормативное обеспечение на рынке недвижимости//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 6, Киселев О.В Земельные отношения в России, проблемы, пути решения//Имущественные отношения в Российской Федерации 2003. № 6

системы платежей за землю, позволяющей разрешить противоречие между потребностями государственного бюджета и задачами проведения земельной реформы.

Автор высказывает убеждение, что в этих условиях наиболее обоснованным решением будет сохранение на обозримую перспективу раздельного налогообложения земельных участков и другой связанной с ними недвижимости при переносе тяжести на земельные платежи. Совершенствование последних и с социальной, и с экономической точек зрения наименее затратно. Это позволяет сохранить сложившуюся базу налогообложения предприятий (которая теряется при переходе к налогообложению единого объекта) и дает простор инвестициям в улучшения (застройку участков и оборудование).

Сохранение специального налога на земельный участок по сравнению с единым налогом на земельный участок вместе с улучшениями имеет и другие неоспоримые преимущества. Земля традиционно рассматривается инвесторами как актив с очень низкой степенью риска. Этот спрос будет повышать цены на землю, даже если будет введен специальный налог на землю.

Однако боязнь того, что в результате проведения капиталовложений увеличится налог на объекты недвижимости, вовсе не является основной причиной отказа от капиталовложений. Инвестиции не привлечет территория, где отсутствует налог на недвижимость, но все иные рыночные факторы негативны. Против налога на земельный участок говорит и то, что при наличии множества искажений в экономике (например, других налогов) устранение одного искажения не обязательно приведет к увеличению общественного богагства, напротив, возможно ухудшение ситуации. Поэтому в развитых странах достаточно осторожно относятся к изменению самого объекта имущественного налогообложения, что при значительной политической поддержке крупных землевладельцев сдерживает кардинальные реформы в этом направлении.

Совершенствование системы налогообложения земельных участков дожно идти в единстве с другими элементами всего механизма регулирования земельно-имущественных отношений и учитывать накопленный за последние 10 лет опыт проведения массовой оценки земель городов для целей налогообложения. Предоставленная городам автономия на установление платы на землю эффективно

допоняется реализацией права федерального центра на установление средних ставок земельного налога для каждого города. В этих условиях города в пределах своих пономочий для повышения платежей в городские бюджеты вынуждены проводить работы по массовой оценке своих земель. Одновременно это определяет необходимость выработки общих рекомендаций в целом по России по вопросу формирования налогооблагаемой базы земельных участков в ходе проведения государственной кадастровой оценки земель городов.

При анализе практического опыта работ по государственной кадастровой оценки земель в городах автор приходит к выводу, что основными проблемами, с которыми стакивается государственная кадастровая оценка земель, являются недостаток достоверной информации о сдеках с земельными участками и неразвитость самого земельного рынка. В основе этого лежит ярко выраженная диспропорция между спросом и предложением на рынке, прежде всего промышленных земельных участков, и необходимость особого подхода к депрессивным территориям. Сложившиеся тенденции не позволяют рассчитывать на быстрое изменение ситуации на рынке промышленных земельных участков (а в силу их градообразующей роли - и на всем рынке земель). Поэтому управление земельными ресурсами дожно включать разработку единых государственных стандартов оценки кадастровой стоимости, не отказываясь при этом от рыночной информации как основы ее расчета. В противном случае нельзя будет реализовать заложенный в Земельном кодексе Российской Федерации принцип взаимозаменяемости показателей кадастровой и рыночной стоимости, что приведет к серьезным конфликтам с землепользователями. Поэтому необходимо сочетать рыночные методы оценки земельных участков с традиционными (в том числе экспертными), основанными на оценке системы факторов, непосредственно влияющих на возникновение земельной ренты в современных условиях. Для этого необходимо наделить соответствующими пономочиями экспертные комиссии по оценке земельных участков на уровне городов с утверждением результатов кадастровой оценки на уровне субъектов Федерации. Логично сохранение принципа зонирования как основы формирования объектов оценки при выделении в каждой зоне типовых по видам и интенсивности использования земельных участков.

Управление системой оценки земель городов как элемент единой земельной политики.

В диссертационном исследовании поставлен вопрос о содержании понятия кадастровой стоимости как предмета оценки, решение которого строится на основе структурно-функционального анализа самого городского землепользования как объекта такой оценки. Анализ целей государственной земельной политики, развития законодательной базы, закономерностей формирования земельного рынка, а также накопленный практический опыт позволил автору сформулировать следующий порядок кадастровой оценки земельных участков в городах.

Во-первых, необходимо разделить единый объект оценки на отдельные сегменты - территориальные зоны, различающиеся по местоположению, видам и интенсивности использования входящих в них земельных участков. Это связано с особенностями самого городского землепользования, представляющего собой наиболее сложно структурированную систему земельных отношений в силу концентрации на ограниченной территории различных с точки зрения экономической эффективности и характера землепользования видов деятельности.

Основными объектами кадастровой оценки являются следующие территориальные зоны:

- зоны жилой застройки;

- общественно-деловые центры;

- промышленные и коммунально-складские зоны;

- зоны инженерно-транспортных коммуникаций и другой инфраструктуры;

- территории рекреационных и сельскохозяйственных зон;

- территориальные зоны, ожидающие своей застройки.

После разграничения территориальных зон на основе установленного градостроительного регламента для целей кадастровой оценки определяются типичные (наиболее вероятные) земельные участки по общей площади, виду и интенсивности использования (плотности застройки), их правовому режиму, разрешенным возможностям их использования. При формировании территориальных зон не учитываются отдельные земельные участки, расположенные внутри оценочной зоны, но имеющие иное направление использования земли, если оно напрямую не противоречит градостроительным

регламентам. В этих условиях единство по фактически сложившемуся виду и интенсивности использования земельных участков становится основным критерием объединения близких по местоположению участков в оценочную зону. Это позволяет сформировать в качестве объекта оценки типовой земельный участок без существенного отклонения его параметров от большинства входящих в конкретную оценочную зону.

Во-вторых, необходимо провести собственно кадастровую оценку выделенных территориальных зон. За последние годы приняты ряд нормативных документов, определяющих правила и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Они направлены на формирование единого подхода к решению этих вопросов в городах и других поселениях. Однако различия между городами по характеру землепользования и разработанности градостроительной документации не позволяют на федеральном уровне унифицировать весь процесс кадастровой оценки. Поэтому разработка методики государственной кадастровой оценки земель направлена в сторону выработки единого методологического подхода к системе оценки при предоставлении возможности выбора конкретного варианта оценки на местном и региональном уровне с учетом наличия необходимой информации.

За федеральным центром дожны остаться функции подготовки единого информационно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель. Основным требованием дожна стать ориентация кадастровой оценки на рыночную стоимость земельных участков. В законодательстве и в практике оценки под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сдеки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сдеки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Однако сам открытый земельный рынок в городах еще находится в стадии становления, на него влияют многие чрезвычайные, но обычные для современной России обстоятельства и риски. Это существенно влияет на формирование рыночной стоимости и не позволяет иметь надежную информационную базу для проведения кадастровой оценки земель городов.

В практическом плане вопрос сводится к тому, как в условиях роста спроса на непромышленное использование территории сохранить налогооблагаемую базу промышленных земельных участков. Попытка заменить рыночную информацию на основе реальных сделок по земельным участкам расчетной величиной при желании повысить налогооблагаемую базу на практике приводит к замене самого понятия рыночной стоимости. Это произошло, в частности, при разработке Федеральной службой земельного кадастра России действующей методики государственной кадастровой оценки земель поселений путем переноса на рыночную стоимость промышленных площадок стоимости земель под более развитым рынком участков под застройку многоэтажными домами. Одновременно Министерство имущественных отношений Российской Федерации как орган регулирования оценочной деятельности стремится решить эту проблему путем ревизии самого понятия рыночной стоимости. Так, в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества России от 06.03 2002 № 568-р) рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. при котором расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Это определение по существу противоречит данному в Законе Российской Федерации Об оценочной деятельности в Российской Федерации (и подтвержденному в Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г) понятию рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цене, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

На первый взгляд оба подхода к оценке земельного участка - на основе наиболее эффективного использования или на основе наиболее вероятной цены продажи - не противоречат друг другу Однако их смешение приводит к неуверенности самих субъектов оценочной деятельности в корректности результатов, их слабой доказательной базе и невыпонению в итоге институтом оценки своих функций.

Почему оценка земельных участков на основе применения принципа его наилучшего и наиболее эффективного использования некорректна?

Во-первых, для целей наилучшего и наиболее эффективного использования предполагается, что на участке нет строительных улучшений. В этом отношении опыт стран с развитым рынком земли доказывает, что Наиболее эффективное использование применимо только к неосвоенному (свободному) земельному участку в условиях ясности возможных вариантов его использования и сроков реализации таких проектов. Другими словами, оценщик решает проблему ... какое было бы наилучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным?11. Чаще всего наилучшее использование участка в том, чтобы его вообще не застраивать, если в городах не используются возможности уже созданной инфраструктуры, а многие площадки, ранее освоенные, не используются. Применение этого подхода к застроенным участкам при отсутствии альтернатив их пользователям на существенное изменение застройки и других градостроительных возможностей противоречит самим условиям свободного рынка.

Во-вторых, оценка рыночной стоимости земельного участка на основе принципа его наиболее эффективного использования на практике означает использование метода остатка в случае недостаточной информации по ценам рыночных сделок с незастроенными земельными участками. В теоретическом плане принцип остаточной продуктивности земли как фактора производства, господствующий в теории трудовой стоимости и делавший технику остатка единственным методом оценки в условиях рассмотрения конкретного рынка земли, не позволяет рассмотреть влияние на него других факторов и предполагает, что инвестиции в земельные участки не могут претендовать на равный доход с другими инвестициями. Однако использование метода остатка имеет для оценки земельных участков ряд существенных недостатков. Прежде всего, из-за относительно небольшой доли стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости (включающего его застройку и другие улучшения). Любые, даже небольшие количественные несоответствия между ростом общей стоимости объекта недвижимости и изменением затрат на его застройку часто приводят к ошибкам в расчете собственно стоимости земельных

"ХаррисонГ Оценка недвижимости Учеб. пособие Пер с англ - М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. С.86.

участков. В практическом плане в условиях России это означает какое угодно

соотношение между рассчитанной в соответствии с интересами или квалификацией

оценщиков стоимостью и реальными процессами на рынке земельных участков.

Тем более нельзя использовать такой подход при оценке земельных участков для

целей налогообложения, так как результаты оценки стоимости земельных

участков при переходе от одного участка к другому будут несопоставимы .

В диссертационной работе автором делается вывод, что только информация о ценах со сдеками по аналогичным земельным участкам является единственно надежной базой оценки, а сам меюд сравнения продаж - наилучшим методом оценки в рыночных условиях. Допонительным аргументом для укрепления такой позиции являются процессы интернационализации рынков земельных участков и другой недвижимости. Тем самым выравнивание требований к системе оценки этих объектов в различных странах становится все более актуальной задачей. Наиболее последовательно это проявилось в принятии Европейских стандартов оценки 2000. Во-первых, в них центральное определение рыночной стоимости основано на наиболее вероятной цене продажи земельного участка на рынке. Во-вторых, при оценке самих земельных участков данные стандарты позволяют использовать как сравнительный метод, так и резидуальный (техника остатка для земли) в силу недостатка информации по сравнимым сдекам. Однако последний метод серьезно видоизменен по сравнению с классическим подходом, т.к. оцениваемый участок не рассматривается как свободный от застройки (как в случае его оценки по наилучшему и наиболее эффективному использованию), а берется при его текущем использовании13.

В исследовании доказывается, что подобные изменения в теории оценки отражают изменения в подходе к земельной политике в странах с развитым рынком, когда постоянно возрастающие экологические, градостроительные и финансовые требования к владельцам земельных участков реально ограничивают их свободу в части использования своей земельной собственности С точки зрения задач кадастровой оценки ориентация рыночной стоимости на сравнение цен сделок по аналогичным земельным участкам позволяет иметь надежную

12 Организация оценки и налогообложения недвижимости / Под общ. ред Дж.К Эккерта. С.257.

информационную базу Одновременно это означает экономию средств и времени на проведение дорогостоящей процедуры индивидуальной оценки земельных участков В условиях, когда рынок земли быстро развивается (как в России), быстрое старение полученной таким образом информации делало бы процедуру оценки лишенной практического значения.

На взгляд автора, изменение подхода к понятию рыночной стоимости земельных участков могло произойти только при неразвитости земельного рынка. Отсутствие статистики по рынку земель в России приводит к умозрительным построениям и создает условия для попыток реализации на земельном рынке множества несвойственных ему функций в зависимости от точки зрения конкретных руководителей министерств и ведомств. Учитывая, что основными плательщиками земельного налога и арендной платы за землю являются и будут являться крупные промышленные комплексы, существует стремление при любых изменениях в земельных отношениях обосновать такое положение ради увеличения доходной части бюджетов. Рассматривая подобные аспекты оценки земли на практике, автор делает вывод о том, что государство как институт организации всей социально-экономической жизни в обществе, формируя надежный механизм управления земельными ресурсами, дожно осуществлять это и путем выработки единых подходов к оценке земельных участков всеми участниками рынка.

На практике даже такая очевидная форма увеличения доходов бюджетов государства и городов, как продажа земельных участков под застройку на конкурсе-аукционе, не используется. По мнению автора, причины этого -неготовность в городах выпонить все условия подготовки информации и самих земельных участков к продаже по новым требованиям. Как правило, все участки обременены ранее предоставленными правами конкретных застройщиков на проектирование и застройку С другой стороны, в городах отсутствуют четкие правила землепользования и застройки, а разработка градостроительных регламентов требует длительного времени. Отсутствие реализации принципа наиболее эффективного использования земельных участков государством как

13 Cm : European Valuation Standarts 2000. 4 Aufl/ The European Group of Valuers' Associations.London: The Estates Gazette Limited, 2000. S. 256.

монопольным собственником проявилось с принятием Земельного кодекса Российской Федерации в удешевлении стоимости выкупа земельных участков собственниками зданий и сооружений. Подобная практика, как отмечается в работе, прямо отрицает принцип наиболее эффективного использования земельных участков, направленный на максимизацию прибыли государства и муниципалитетов как собственников.

В работе делается общий вывод о том, что с точки зрения, как самих условий формирования земельного рынка, так и необходимости создания единой сравнительной базы оценки всех находящихся в пользовании земельных участков, отказ от законодательно утвержденного определения понятия рыночной стоимости земельных участков в пользу ее оценки, исходя из принципов наилучшего и наиболее эффективного их использования, не обоснован. При этом кадастровая стоимость остается самостоятельным видом (предметом) оценки земельных участков и имеет существенные отличия от их рыночной стоимости.

Во-первых, подавляющая часть земельных участков не участвует в рыночном обороте, а находится в собственности государства. Для налогообложения их фактического землепользования нужна кадастровая оценка. В соответствии с действующим законодательством из рыночного оборота исключены (или 01раничены в обороте) значительные участки, используемые тем не менее для получения прибыли, например объекты транспорта и связи, гидротехнические сооружения, предприятия атомной промышленности и т.д.

Во-вторых, управление системой кадастровой оценки требует от государства разработки детальной процедуры и правил механизма оценки налогооблагаемой базы по каждому земельному участку. В данном случае существует противоречие между необходимостью обеспечения точности оценки каждого земельного участка и невозможностью проведения такой индивидуальной оценки в силу возникающих при этом затрат средств и времени. В диссертационном исследовании отмечается важность разработки методики оценки, основанной на рыночной информации с применением упрощенной процедуры ее учета и обработки, а также утверждением результатов оценки всеми уровнями власти.

Ввиду отсутствия четкого определения кадастровой стоимости земельных участков в действующих нормативных правовых документах и посвященных этой

проблеме научных и практических работах, в диссертации дано определение кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка есть приведенная стоимость (или капитализация) тех преимуществ и выгод, которые имеет землепользование на оцениваемом земельном участке, независимо от формы собственности, исходя из разрешенного вида текущего использования данного участка и без учета произведенных непосредственно на нем улучшений (застройки), и определенная для целей налогообложения в соответствии с утвержденными процедурами и правилами Данное определение позволяет одновременно с реализацией заложенных в Земельном кодексе Российской Федерации различных вариантов налогообложения земельных участков по мере формирования земельного рынка в городах и накопления необходимой информации обеспечить преемственность с действующим механизмом взимания платы за землю в городах и реализовать главный принцип формирования налогооблагаемой базы по всем земельным участкам - ее сравнимость.

Авторская версия оценки земельных участков в городах.

Исходной позицией диссертанта при подходе к оценке земельных участков в конкретных территориальных зонах является разделение рынка земельных участков на различные его сегменты в зависимости от типичных разрешенных видов деятельности. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает основным средством производства, а в случае застройки - служит условием размещения объектов. Соответственно и при формировании стоимости такого земельного участка играют роль другие факторы. При этом эти два вида использования земель с точки зрения землеустройства нельзя представить как свободно сообщающиеся элементы единого рынка. Хотя возможно использование земель после застройки для повторного озеленения или другого рекреационного использования, но это достаточно дорогостоящее мероприятие и в реальной практике встречается крайне редко. Таким образом, перевод сельскохозяйственных или лесных угодий под застройку означает сокращение рынка этих земельных участков.

В работе отмечается, что на практике наиболее остро вопрос кадастровой оценки стоит применительно к оценке земельных участков промышленных предприятий, расположенных в селитебной части крупных городов. Сложившая в

прошлый период промышленного развития структура размещения промышленных предприятий в центральной части крупных городов в настоящее время признается неэффективной с точки зрения использования потенциала рыночной стоимости этих земель. Тем не менее само расположение промышленных предприятий вблизи центров городов, где существует значительный спрос на участки под общественно-деловую и жилую застройку, не позволяет объединять участки, застроенные промышленными и жилыми (и другими социальными) объектами, в единый объект недвижимости и поэтому они дожны подлежать самостоятельной оценке. Близость местоположения в данном случае менее существенно влияет на формирование возможности участия в рыночном обороте и соответственно рыночной стоимости земельных участков по сравнению с другими факторами.

Существенные различия, как доказывается в диссертационном исследовании, между участками для размещения промышленных или жилых объектов заключаются в следующем.

Во-первых, если промышленные площадки используются фактически исключительно в целях получения доходов от их эксплуатации, то жилые объекты преимущественно служат для личного потребления В силу этой и других причин рынок земель под жилые объекты является массовым с точки зрения спроса на них со стороны жителей. Субъекты рынка промышленных площадок представляют собой очень ограниченную группу предпринимателей. В итоге принятие решений по купле-продаже участков для размещения промышленных предприятий или строительства жилых объектов происходит различным образом

Во-вторых, требования по размерам участков при размещении промышленных и жилых объектов различны. Промышленное предприятие предъявляет спрос на значительно большие площади, что ограничивает выбор В то же время рост уровня и качества жизни населения постоянно увеличивает спрос на участки под жилье. Характер такого спроса определяется показателями социально-демографического и социально-культурного развития.

В-третьих, основные условия при выборе земельного участка под промышленную застройку выдвигаются в части возможности их подключения к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры. Значительная часть таких объектов, как правило, сама является непосредственным элементом застройки

промышленной площадки. Для стоимости же земель в жилых районах существенную роль играют факторы экологического состояния, уровня развития социальной инфраструктуры и престижности.

В-четвертых, технический прогресс в промышленности приводит к необходимости более быстрого обновления всей застройки, а жилые дома служат более догосрочным вложением средств. Это приводит к различным уровням рисков при альтернативном вложении средств и другому механизму ценообразования.

Землеустроительные требования определяют фактическое обособление, промышленных зон и жилых районов, по необходимости разделенных санитарно-защитными зонами и другими массивами земель. Необходимо учесть, что возможности вторичного использования промышленных площадок под гражданское строительство в силу экологического состояния почв ограничены даже при значительных вложениях на их рекультивацию. Поэтому любой инвестор, как отмечается в диссертационной работе, определяя многовариантность видов будущего использования, сводит их количество к минимуму в случае приобретения именно промышленных земель. На них нельзя рассчитывать при строительстве объектов здравоохранения, детского образования, жилых домов. Практика показывает, что промышленные площадки опять застраиваются промышленными и инженерными объектами.

Таким образом, ни в социально-экономическом плане, ни с точки зрения требований и практики землеустройства возможности рассмотрения рынка земельных участков под промышленное и гражданское строительство как единого рынка отсутствуют. С точки зрения как субъектов и объектов земельного рынка, так и характера связи между спросом и предложением промышленные земли и участки под жилье формируют совершенно различные рынки.

Поэтому и ценовые пропорции на рынке промышленных площадок кардинально отличаются от показателей на рынке участков под жилую застройку. Отсутствие такой статистики по рынку земель, да и самого земельного рынка как такового в России, приводит к умозрительным построениям. Однако и практика реализации Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о принципиально различном подходе к формированию рынка земли под жилыми и

производственными объектами. Если граждане оформляют земельные участки под находящимися в их собственности зданиями и сооружениями бесплатно, то для предприятий установлены значительные суммы выкупа у государства занимаемых земельных участков.

Общим в подходе к оценке кадастровой стоимости является требование к обоснованности оценки как базы налогообложения. Поэтому исходной информацией для кадастровой оценки дожны быть данные о зарегистрированных сдеках в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также данные единого государственного земельного кадастра. Все остальные базы данных дожны допонять эти сведения.

На практике из-за отсутствия рынка собственно земельных участков классические рыночные подходы к оценке - сравнительный, затратный и доходный - применяются с использованием моделей, основанных на сочетании прямого расчета и различных допущений. Чаще всего в силу более развитого квартирного рынка применяется метод остатка для земли, служащий основным методом кадастровой оценки и в рамках утвержденной методики государственной кадастровой оценки земель поселений.

Автором предлагается рентно-затратный метод оценки земельных участков. Он основан на определении различий в стоимости типовых объектов недвижимости, расположенных в различных территориальных зонах, и связан с оценкой внутригородской ренты по местоположению с определением базовой стоимости земли для территориальных зон города с наихудшим местоположением.

Апробация предложенного подхода к кадастровой оценке жилых и промышленных зон осуществлялась на примере массовой оценки земель города Томска по состоянию на начало 2002 г.

При оценке кадастровой стоимости земель выделенных территориальных зон с многоэтажной жилой застройкой были использованы следующие информационные базы:

- данные Томского областного регистрационного центра о сдеках с квартирами;

- база данных Бюро технической инвентаризации города;

- данные о предложениях квартир основных риэторских фирм города.

После разделения базы данных по основным типам жилья квартиры были с[руппированы по выделенным территориальным зонам. Основными критериями группировки явились удаленность от главных магистралей и сложившееся восприятие отдельных зон населением города (например, Золоотвал, Каштак I и И, 2-й и 3-й микрорайоны по Иркутскому тракту и т.д.). Таких оценочных зон получилось 36. Они, как правило, совпадают с жилыми районами. Однако только 33 зоны формируют селитебную часть города, 3 остальные (Аэропорт, поселок Спутник и поселок МПС) территориально обособлены и фактически являются составной частью промышленных районов. Их оценка дожна проводиться в рамках оценки данных территориальных зон.

После этого в границах селитебной части города выделяется базовый микрорайон (жилой район), где стоимость земли под типовыми многоэтажными домами, рассчитанная методом остатка, является минимальной и близка к стоимости земли под малоэтажной застройкой или домовладениями усадебного гипа. В качестве базового района в г. Томске был определен жилой район Спичфабрики - зона Спичка. Он является наиболее удаленным от центра города, и в то же время там присутствуют все инженерные коммуникации. Преимущественный тип застройки района - смешанная застройка (усадьбы и многоэтажные жилые дома). Стоимость земли под деревянной застройкой в данном районе составила 90 рублей за 1 кв. м, что близко к стоимости земли, полученной методом остатка под хрущевками, и одновременно соответствует предельной стоимости восстановления городских лесов. Данная стоимость принимается в качестве базового показателя для пограничной в селитебной части города территориальной зоны Спичка.

На следующем этапе оценки находится среднее значение между полученными стоимостями квадратного метра общей площади жилых помещений в хрущевках, кирпичных домах и панельных домах 75-й серии. На те районы, в которых отсутствуют значения стоимостей квадратного метра жилья по какому-либо типу, вследствие отсутствия таких домов, могут быть экстраполированы значения по имеющимся близлежащим районам путем использования коэффициентов кореляции между стоимостью жилья в домах различного типа. В итоге рассчитываются различия в стоимости квадратного метра общей площади жилых

помещений по каждой зоне по сравнению с аналогичным показателем в территориальной зоне Спичка Это различие характеризует сложившиеся рентные различия в стоимости жилья в различных зонах.

Получение конечного показа 1еля стоимости типового земельного участка в каждой территориальной зоне определяется путем сложения рентного показателя с базовой кадастровой стоимостью в районе Спичка и приведением полученной суммы стоимости общей площади жилых помещений в каждой из зон к кадастровой стоимости земли путем применения показателя плотности застройки. Данные показатели используются в качестве кадастровой стоимости земельных участков в зонах со смешенной застройкой.

Наиболее распространенный подход к оценке кадастровой стоимости промышленных земель - это перенос на нее показателей стоимости по землям другого функционального использования, по которым есть данные о сдеках с недвижимостью. Как правило, это земли, занимаемые близко расположенными к промышленным зонам кварталами многоэтажной жилой застройки. Так происходит, например, в утвержденной методике государственной кадастровой оценки земель поселений. Использование мнения экспертов для определения корректирующих коэффициентов не меняет неверного подхода к оценке. Необходимо не отказываться от различного подхода к оценке жилых и промышленных зон, а найти реальный с учетом имеющейся информации и требований законодательства метод их оценки В диссертации также отмечается, что для большинства промышленных объектов, занимающих значительные по площади участки, единственно обоснованным может быть только индивидуальный подход к каждому крупному предприятию.

Основным методом оценки земель под промышленными объектами может стать затратный подход, закрепленный ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, как требования к предоставлению земельного участка для строительства, а именно требования по проведению работ по формированию земельного участка.

В диссертации делается общий вывод о том, что для промышленных объектов, удаленных от селитебной части города, базовая стоимость промышленной зоны может быть приравнена к утвержденной в данном населенном

пункте стоимости перевода лесных или сельскохозяйственных земель в земли под застройку или к стоимости восстановления живого надпочвенного слоя вместе с лесными и нелесными культурами с увеличением данной стоимости на стоимость затрат по подготовке площадки под строительство, включая расходы на подключение ее к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры. Для города Томска восстановительная стоимость земель под городскими лесами составила после проведенных автором расчетов 60 руб. за квадратный метр.

Стоимость подключений промышленной площадки к объектам инженерно-транспортной инфраструктуры является основным фактором ее ценообразования, поэтому их оценка позволит сблизить показатели рыночной и кадастровой стоимости. Расчет стоимости улучшений выражается следующей формулой:

Ур _ стоимость>го подключения по -му предприятию;

Угищ - восстановительная стоимость основных производственных фондов головных источников;

Ксщ - восстановительная стоимость основных производственных фондов инженерных сетей;

- установленная мощность головных источников по ]-му подключению; (3 лог - договорная мощность потребления по -му предприятию ]-го подключения.

Метод стоимости освоения земельного участка достаточно часто применяется в практике оценки городских земель. Это связано с возможностью использования информации по затратам на развитие и содержание городской инфраструктуры. Однако все методики исходят из упрощенного подхода к распределению совокупных затрат на инженерно-транспортную инфраструктуру на всю городскую территорию. Упростить подобный анализ можно, если использовать несколько иной подход к оценке затрат на создание улучшений городских земель, а именно рассчитать стоимость замещения существующей инженерной инфраструктуры города по укрупненным показателям14. Однако расчет по укрупненным показателям применительно к застроенным

промышленными предприятиями территориальным зонам лишен смысла. В силу уникальности крупных промышленных объектов и наличия у них собственной инженерной инфраструктуры выравнивание стоимости этих земельных участков путем усреднения затрат на освоение площадки приводит к перераспределению кадастровой стоимости и не дает необходимой доказательной базы.

Проведенная автором оценка кадастровой стоимости земель в различных промышленных зонах города путем расчета стоимости освоения промышленных площадок показывает, что итоговые показатели кадастровой стоимости не соответствуют пропорции 1:3 между кадастровой стоимостью земель промышленных и жилых зон, заложенной в действующей методике государственной кадастровой оценки земель поселений. При этом сделан вывод о том, что на границе и за пределом селитебной части города стоимость подключений промышленных площадок существенно выше стоимости по жилым зонам, полученной методом остатка (примерно в 2,5 раза по территориальной зоне Спичка).

В то же время различия между кадастровой стоимостью промышленных и жилых зон и в центральной части города не так существенны, как это могло бы показаться априори. Эти различия в городе Томске составляют всего 1,5-2 раза. При этом кадастровая стоимость земельных участков, занятых промышленными предприятиями в центральной части города, существенно выше, чем аналогичных участков на периферии при равных затратах на первоначальное изъятие земель под застройку. В обеих группах есть промышленные зоны с примерно аналогичными по профилю и объемам выпуска предприятиями. На основе проведенного анализа в диссертации делается вывод о том, что в селитебной части города в силу повышенной платы за землю и наличия спроса на новые участки под застройку предприятия имеют возможность повысить интенсивность землепользования путем передачи части земель для другого вида использования.

Это, по мнению автора, является допонительным аргументом за то, что ради сохранения налогооблагаемой базы нет необходимости отказываться от законодательно утвержденного определения рыночной стоимости земельного участка в пользу максимизации базы налогообложения. Кадастровая стоимость

14 Прорвич В.А Основы экономической оценки городских земель - М.. Дело, 1998. С 174

земельных участков при прогнозируемой 2% ставке налога на землю позволяет не только сохранить сложившиеся платежи за землю, но и увеличить их (см. табл. 1).

В диссертации на основе проведенного исследования сделан вывод о том, что различия в кадастровой стоимости промышленных зон в центре и на периферии позволяют устанавливать эффективные дифференцированные ставки платежей за землю. С этой точки зрения рентно-затратный подход к оценке стоимости земли является оправданным. Даже представители либерального направления экономической теории согласны, что собираемый земельный налог в форме процента от земельной ренты при минимизации земельной ренты на предельной по местоположению территориальной зоне делает земельный налог менее обременительным для землевладельцев и не меняет рыночных пропорций15.

Главный вывод, который делается диссертантом на основе анализа теории и практики регулирования земельных отношений, заключается в том, что, несмотря на переход в рыночных условиях на регулирование земельных отношений в основном через изменение платы за землю, эти меры не могут рассматриваться вне единого механизма реализации земельной политики, в том числе через административные рычаги. Основной принцип построения новой системы управления заключается в формировании механизма закрепления прав за всеми субъектами земельных отношений и создании возможностей их реализации в интересах всего общества. По своему содержанию данный процесс есть установление применительно к земельным участкам правил использования и строительного изменения недвижимости. В итоге совершенствование системы взимания платы за землю происходит не автоматически с развитием земельного рынка, а только при одновременном изменении всей системы государственного регулирования земельных отношений. Существенным фактором ускорения этих работ является заинтересованность самих собственников в формировании единого подхода к информации о земельном рынке. Сглаживание противоречий между общественными и частными интересами на земельном рынке путем развития адекватных современным условиям форм управления земельными ресурсами, в том числе через систему оценки земельных участков для целей их

15 См. Alonso W Location and land use Toward a general theory of land rent. Cambridge, Massachusetts" Harvard University Press, 1965. С. 115-117.

налогообложения, позволит институту оценки стать важным фактором социально-экономического развития России.

Таблица 1

Соотношение кадастровой стоимости смежных земель промышленной и жилой застройки в различных районах города Томска, по состоянию на 01.01.2002 г.

Подзоны жилой застройки Стоимость земли, определенная рентным методом, руб./кв. м Ставка земельного налога, установленная на 2002 г., руб./кв. м 2 % от стоимости земли жилой застройки, руб./кв. м Подзоны промышленной застройки, расположенные в непосредственной близости от соответствующих жилых зон Стоимость земли, определенная затратным методом, руб./кв. м Ставка земельного налога, установленная на 2002 г., руб./кв. м 2 % от стоимости земли промышленной застройки, р)б./кв. м

Кировский р-н 3783 23,85 75,66 Пром. предприятия в Кировском районе 1226 15,9 24,52

Томск-1 3275 22,26 65,5 Сибэлектромотор -Манотомь 808 12,46 16,16

ул.Лебедева 3570 18,02 71,4 ГРЭС-2 708 11,14 14,16

Каштак 1 2133 13,25 42,66 Ротом-Сибкабель 643 10,08 12,86

АРЗ 1407 9,54 28,14 ул. Смирнова, ЖБК-100 634 9,54 12,68

Черемошники 1133 7,42 22,66 Черемошники, ПК, Томск грузовой. Томск Северный 443 7,42 8,86

Спичфабрика "Сибирь" 140 7,42 2,8 Спичфабрика Сибирь 327 7,42 6,54

, Кузовлевский ]тракт - - - ТНХК-Приборный 376 6,36 7.52

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ Монографии

1. Совершенствование массовой оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка. - М.: ГУЭП ЭФЕС,2003. - 17,5 пл.

2. Теория и практика кадастровой оценки земель в городах в условиях формирования земельного рынка.- М.: Аграрий, 2002.- 10,5 п.л.

3. Система кадастровой оценки земель промышленности. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2001.-16,4 пл.

4. Система управления земельными ресурсами в губернских городах Сибири в конце XIX - начале XX века. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000.- 3,2 пл., авторские - 2,3 п.л.

Статьи и другие публикации

5. Пути совершенствования платы за землю в условиях формирования рынка земли в городах // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2003. -№ 1.-2,1 пл.

6. Земельная политика в промышленно развитых странах // Экономист. -2002. - № 9.- 0,4 пл.

7. Проблемы государственного регулирования и контроля за оборотом земельных участков // Финансовый контроль в Российской Федерации: проблемы организации и управления,- М.: Институт экономики РАН, 2002.- 0,5 пл.

8. Пути совершенствования платы за землю в условиях формирования рынка земли в городах (доклад на ученом совете Центра институциональных и микроэкономических исследований Института экономики РАН). - М.:Институт экономики РАН, 2002. - 2,7 пл.

9. Проблемы оценки земель сельскохозяйственного назначения, передаваемые под застройку // Власть, бизнес и крестьянство: механизмы эффективного взаимодействия: Никоновские чтения 2002. - М.:Энциклопедия российских деревень, 2002. - 0,25 пл.

10. Проблемы оценки стоимости земельных участков // Актуальные вопросы оценочной деятельности. Сборник статей. - М.: Некоммерческое партнерство Российская колегия оценщиков, 2002,- 0.2 п.л.

11. Оценка кадастровой стоимости земельного участка в новых условиях // Формирование социально ориентированной рыночной экономики. Часть I. Сборник работ аспирантов и докторантов Института экономики РАН. / Под редакцией д.э.н., проф. А.И. Архипова - М.: Институт экономики Российской Академии наук, 2002,- 0.7 п.л.

12. Проблемы оценки земельных участков в городах в связи с формированием земельного рынка // Материалы IX семинара-совещания АСДГ руководителей органов по управлению муниципальным имуществом администраций городов Сибири и Дальнего Востока Применение Земельного кодекса РФ и ФЗ О разграничении государственной собственности на землю.-Новосибирск, 2002.- 0.6 п.л.

13. Кадастровая оценка городов: принципы методики их кадастровой оценки и ее применение в современных условиях // Опыт разработки и применения информационных технологий: Материалы IV учебно-практического семинара АСДГ в области информационных технологий органов по управлению имуществом и земельными ресурсами 25-26 января 2001 г., г.Томск: Информационно-методический сборник АСДГ. - Новосибирск. 2001. - № 43.- 2,0 п.л.

14. Принципы и методы кадастровой оценки земель городов // Информационно-методический сборник АСДГ. - Новосибирск, 2000. - № 34.- 0,8 п.л.

15. Ценовое зонирование городов // Актуальные проблемы землепользования в городах: Информационно-методический сборник АСДГ. -Новосибирск, 2000. - № 28. -1,25 п.л.

16. Вопросы массовой оценки земель городов // Проблемы оценки в экономике переходного периода: Тезисы VII Международной конференции. М.: Российское общество оценщиков, 1998. - 0,7 пл.

17. Ценовое зонирование земель крупных городов (на примере г. Красноярска) // Вопросы оценки. - 1998. - № 4. - 1,1 пл.

18. Совершенствование целевого подхода в планировании социального развития // Комплексное развитие административных образований в условиях регионального хозрасчета и совершенствования региональной статистики / В.Г.Садков, Ш.Г.Абушаев, Г.В. Баткилина и др. - Томск: Изд-во Том ун-та, 1991.

- 0,75 пл.

19. Внешнеэкономическая деятельность местных Советов народных депутатов: Методические указания. - Томск: Том. гос. ун-т, 1990. - 1 пл.

20. Социальное развитие села // Система ведения сельского хозяйства Томской области. Новосибирск: Изд-во Сиб. отделения ВАСХНИЛ: Наука, 1986.

- 0,8 пл.

21. К вопросу о разработке региональных нормативов социального обслуживания на селе // Актуальные проблемы государства и права на современном этапе. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 1985 г. - 0,15 п. л.

Подписано в печать 21.08. 2003 г. Зак. 102. Тир. 100 экз. Объем 3,5 п.л. Участок оперативной печати ИЭ РАН

РНБ Русский фонд

2005-4 19449

19 сьн; пз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктор экономических наук , Волович, Николай Владимирович

ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ИХ ОТРАЖЕНИЕ В СИСТЕМАХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

1.1. Рентный подход как основа формирования земельной политики в условиях частной собственности на землю

1.2. Необходимость государственного регулирования рынка земли и критерии его эффективности

1.3. Государственная земельная политика и налогообложение земельных участков в условиях развитого рынка земли 52 Выводы из главы

ГЛАВА 2. ИСТОРИЧЕСКИЙ ОПЫТ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ И СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКИХ ГОРОДАХ

2.1. Регулирование земельно-имущественных отношений и оценки стоимости земельных участков в России в конце XIX - начале XX в.

2.2. Система оценки стоимости земельных участков в городах в период перехода от государственной собственности на землю к земельному рынку

2.3. Анализ современного состояния оценки земель в городах для целей налогообложения 122 Выводы из главы

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ В ГОРОДАХ И СИСТЕМА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

3.1. Городское землепользование как объект управления

3.2. Кадастровая стоимость как предмет оценки 183 Выводы из главы

ГЛАВА 4. АВТОРСКАЯ ВЕРСИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ (НА ПРИМЕРЕ Г. ТОМСКА)

4.1. Оценка земельных участков в условиях недостатка рыночной информации

4.2. Кадастровая оценка земельных участков под жилыми и коммерческими объектами

4.3. Особенности оценки земельных участков под промышленными предприятиями 236 Выводы из главы 4 247 Заключение 252 Приложения 260 Список использованной литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Кадастровая оценка земель в системе управления социально-экономическим развитием городов"

С принятием новых Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации произошло правовое закрепление рыночных принципов организации земельно-имущественных отношений. Развитие рыночных отношений в сфере землепользования - объективный процесс. Современному состоянию производительных сил соответствует быстрая смена технологий и сфер деятельности, обеспечить которые легче в условиях выбора места размещения производства самим инвестором. Переход российского общества на рыночные принципы развития изменил всю систему земельных отношений. При этом закономерно встает вопрос о различных вариантах применения зафиксированных в Земельном и Гражданском кодексах норм права. В этом отношении накопленный в других странах опыт таких преобразований может быть применен для аналогичных процессов в современной России. Поскольку среди развитых промышленных стран Россия осуществляет этот переход со значительным опозданием, есть уникальная возможность учесть и реализовать все эффективные положения теории и практики в сфере земельно-имущественных отношений в других странах.

Не вызывает сомнения и то, что в этой области, как ни в какой другой, внутрироссийские особенности будут оказывать серьезное влияние не только на темп самих преобразований, но и на их содержание и итоги. Такая специфика определяется действием целой системы факторов.

Во-первых, это наличие громадных территорий, лишь незначительная часть которых может быть вовлечена в реальный рыночный оборот. Однако острота накопленных проблем, связанных как с состоянием природной среды в целом, так и с необходимостью изменения форм землепользования, не позволяет отложить их решение до периода завершения рыночных преобразований.

Во-вторых, значительная часть освоенных и застроенных земель в силу различных причин сегодня расположена в депрессивных территориях, а финансово-хозяйственное состояние многих землепользователей не позволяет надеяться на улучшение их положения без помощи государства. Такого же внимания требует состояние фактически всей инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. Концентрация интереса инвесторов на узком сегменте рынка земельных участков в крупных промышленных центрах еще более обостряет эти диспропорции.

В-третьих, отсутствие в течение догих лет практики рыночных отношений определяет значительные затраты на создание необходимой рыночной инфраструктуры. Приведение в соответствие с требованиями законодательства и рыночными отношениями правоустанавливающих документов на земельные участки и другое непосредственно связанное с ними имущество не может произойти одномоментно. Поэтому изменения в земельном и гражданском законодательстве вынужденно будут распространяться на субъекты, находящиеся в различном правовом поле.

В-четвертых, практика экономических отношений в сфере землепользования, накопленная в 90-е годы прошлого столетия, отличалась противоречивостью. Отсутствие четкой перспективы взимания платежей за землю, в том числе незрелость налогового законодательства, не позволяет иметь четкие ориентиры относительно стоимости приобретаемых объектов недвижимости.

Существенное значение именно в области земельных отношений имеют и накопленные культурно-исторические традиции. Земельный вопрос в России исторически непростой. Он всегда выходил за рамки экономики и имел серьезное общественно-политическое звучание. Именно поэтому этот вопрос требует внимательного отношения, и не только с точки зрения экономики и права.

Реальным стимулом для экономического поведения в этой сфере стал экономический интерес, связанный с возможным доходом собственников земли и землепользователей. Эти интересы противоречиво переплетаются с интересами других субъектов и всего общества. Поэтому возникает необходимость сочетания рыночных (саморегулирующихся) процессов с вмешательством общества в лице государства и муниципальных органов в развитие земельных отношений. В этих условиях существенно изменилась роль государства, которая в предыдущие годы основывалась на его монопольном положении как собственника земельных ресурсов. Опыт последних 12 лет реформ показывает, что и в рыночных условиях государство не дожно отстраняться от выработки стратегии развития земельных ресурсов и ее реализации через всю систему государственного управления. При этом именно экономические формы управления и контроля, основанные на стоимости как основе связей между отдельными субъектами, становятся главным методом регулирования землепользования. Именно такую проблему, носящую и экономический, и социально-культурный характер, поставила перед российским обществом приватизация государственной собственности. Эту проблему можно сформулировать как вопрос о том, насколько доходы нового класса частных собственников могут основываться на присвоении ими природных ресурсов и земельной ренты. Являясь общемировой философской проблемой, в условиях России этот вопрос приобрел принципиальное значение. В отличие от многих других стран, основной вклад в прирост нераспределенной (чистой) народнохозяйственной прибыли в России вносит не труд и даже не капитал, а именно рента. На ее долю приходится не менее 75 % чистой прибыли. Иначе говоря, почти все, что получает сегодня Россия, есть не что иное, как рента от использования ее природно-ресурсного потенциала1.

Соответственно, и решить задачи развития российского общества возможно только при условии, что собственник земли и других природных ресурсов будет присваивать только то, что является результатом непосредственно его предпринимательской деятельности, вложением капитала на свой страх и риск, а доход, определенный использованием накопленного рентного потенциала, дожен идти всему обществу. Мы по-прежнему живем преимущественно в рентной, а не в производительной экономике. Наша экономическая система по сути мало изменилась. Сегодня наш стратегический приоритет - это рациональное, справедливое обложение природных ресурсов -основного богатства России, недвижимости, последовательное снижение нерентных доходов, окончательная ликвидация налогов с оборота2

Решение принципиальной задачи определения рентного потенциала земельных участков затруднено из-за отсутствия необходимого опыта таких работ в области оценки земельных участков. Она требует своего практического решения. Однако, учитывая, что широкая приватизация земельных участков еще только началась, есть возможность с минимальными потерями для будущих инвесторов создать для них необходимые рамочные условия деятельности. Можно определить и наиболее эффективные формы изъятия земельной ренты путем налогообложения земельных участков, соответствующие перспективам развития современного общества.

1 Львов Д. Экономика России - прорыв в XXI век: Доклад на III конференции торгово-промышленной палаты РФ. Москва, 27 декабря 2000 года//Торгово-промышленные ведомости ТПП. 2001. № 3-4. С.6.

2 Послание Президента РФ Федеральному собранию РФ//Российская газета.2001. № 66. С.2.

Данная проблема не решена в новом Земельном кодексе РФ. Так, в концепцию Земельного кодекса РФ заложено четыре, а с учетом действующей системы - пять вариантов имущественного налогообложения.

На первый взгляд проблему можно сформулировать как вопрос о том, как в условиях недостатка рыночной информации и ограниченности бюджетных средств выстроить надежную систему рыночной оценки недвижимого имущества предприятий и частных лиц. Накопленный в России опыт как массовой, так и индивидуальной оценки, теория и практика решения этих вопросов в других странах полезны при решении конкретных задач. Однако представляется, что причины возникших трудностей лежат в меньшей степени в технической области, а касаются неясностей самих экономических целей земельной политики в России. Этот вопрос носит институциональный характер, а ее содержание охватывает весь комплекс проблем изъятия земельной ренты.

Если попробовать глубже проанализировать комплекс проблем, возникших в связи с принятием нового Земельного кодекса РФ, можно поддержать широко распространенное мнение о том, что переход к земельному рынку осуществляется в России при отсутствии самой концепции развития этого рынка. В этих условиях развитие рынка строится через попытки упрощенного переноса в российские условия отдельных элементов систем регулирования земельных отношений в отдельных странах. Часто при этом теряется качественное различие рынка земли и рынка других товаров и услуг под предлогом либерализации экономики.

Цель данной работы - разработка концептуальных основ формирования экономического механизма регулирования земельных отношений в России на современном этапе. Центральным элементом такого механизма в рыночных условиях является система налогообложения земельных участков, что определило необходимость разработать рекомендации по совершенствованию методики и всей системы оценки земельных участков для целей налогообложения. Для достижения поставленной цели необходимо было решить следующие задачи.

1. Систематизировать накопленный теоретический опыт исследования проблем земельной ренты для определения стоимости земельных участков.

2. Дать сравнительный анализ целей земельной политики в странах с развитым рынком земельных участков и механизмов ее реализации в системах налогообложения и оценки земельных участков.

3. Выделить факторы формирования рыночной стоимости земельных участков в городах в с состояние методологического и методического обеспечения процесса массовой оценки земель российских городов на современном этапе.

5. Обобщить сложившуюся практику регулирования земельно-имущественных отношений на основе реализации принципа платности землепользования и определить направления совершенствования созданного экономического механизма.

6. Разработать методику массовой оценки земельных участков в городах для целей налогообложения применительно к их основным функциональным зонам.

Объектом исследования является система управления земельными отношениями в городах России в условиях формирования земельного рынка. Именно на основе анализа закономерностей и тенденций на рынке городских земельных участков, где рыночные процессы развиваются наиболее быстрыми темпами, существует возможность провести их углубленный анализ и дать рекомендации по совершенствованию методики оценки кадастровой стоимости земельных участков. При этом в силу концентрации труда и капитала и в целом общественных процессов именно в сфере городского землепользования необходимость таких исследований для принятия решений государственными и муниципальными органами власти и управления все более возрастает.

Предметом исследования служит кадастровая стоимость земельных участков как форма массовой оценки земли для целей налогообложения.

Методологической основой исследования является структурно-функциональный анализ, позволяющий рассматривать городское землепользование как единую систему земельных участков, связанных единством реализуемых на них видов деятельности. Все процессы рассматриваются в их динамике, в том числе с использованием исторического подхода и сравнительного экономико-правового анализа систем функционирования земельного рынка в развитых странах. Поскольку массовая оценка земельных участков требует обработки больших массивов информации, решение поставленной задачи потребовало применения методов математической статистики.

Теоретической основой исследования служили труды ведущих зарубежных ученых А. Смита, Д. Рикардо, А. Миля, К. Маркса, А. Маршала, Д. Кларка, Г. Джорджа, Д. Кейнса, А. Вебера, В. Алонсо, X. Дитериха, а также российских ученых и практиков Л.И. Абакина, Д.Б. Аратского, М.К. Бандмана, С.Д. Валентея, А.Г. Гранберга, C.B. Грибовского, A.M. Емельянова, Т.И. Заславской, В.И. Кошкина, В.Н. Лексина, Д.С. Львова, Ю.А. Лютых, А.Д. Никепелова, O.A. Нестеровой, В.А. Прорвича, В.М. Рутгайзера, В.Г. Садкова, С.Г. Струмилина, Е.И. Тарасевича, Т.С. Хачатурова, Г.И. Шмелева, В.А. Щеглова и др.

При написании работы диссертантом использовались материалы Федеральной службы земельного кадастра России, колективные исследовательские работы Института экономики РАН, российские и зарубежные справочники и сборники, обзорно-аналитические и архивные материалы о рынке земельных участков и другой связанной с ними недвижимости, справочные системы по правовым вопросам, информация в сети Интернет. Значительная часть аналитического материала по функционированию рынка земли в развитых промышленных странах систематизирована автором в процессе выпонения научной работы под руководством профессора X. Дитериха в Дортмундском университете (Германия).

Основная часть используемого автором массива данных о тенденциях функционирования рынка земли в российских городах собрана самим диссертантом путем обработки действующих законодательных и других нормативно-правовых актов по всем субъектам и крупным городам Российской Федерации. Это позволило систематизировать и выявить тенденции определения ставок земельного налога и арендной платы за землю в крупных и крупнейших городах России, нормативной цены земли, а также цены выкупа земельных участков собственниками зданий, строений и сооружений в связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации.

Научная новизна и основные положения, выносимые на защиту. Научная новизна работы определяется тем, что решение вопросов стоимостной оценки земельных участков в городах следует проводить в условиях, когда рынок земельных участков только формируется, а сами земельные участки в городах в основной своей массе еще находятся в государственной собственности. Это потребовало определения особенностей предмета и объекта исследования, которые связаны с незрелостью земельного рынка в России. Данная проблема обусловила необходимость разработки модели оценки стоимости земельных участков для целей налогообложения, основанной на определении связи между рыночной стоимостью объекта оценки при наличии достоверной информации о сдеках с земельными участками и другой недвижимостью и всей системой факторов, влияющих на формирование земельной ренты. В этих условиях автором предложено использовать широкую систему источников информации, которая дожна быть в максимальной степени ограничена от субъективного экспертного подхода к оценке земельных участков для целей взимания платы за землю.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в следующем:

1. Рассмотрение рентной составляющей при определении стоимости земли позволило систематизировать методологические основы реализации земельной политики в различных системах налогообложения.

2. На основе анализа особенностей земельного участка как объекта рыночного оборота определены цели государственной земельной политики и критерии ее эффективности. Показано, что земельная политика во всех развитых странах закономерно ориентирована не на получение максимального эффекта от роста платежей за землю в государственные и муниципальные бюджеты, а направлена, прежде всего, на обеспечение земельными участками устойчивого экономического и социального развития.

3. Систематизированы различные системы регулирования земельно-имущественных отношений в странах с развитым рынком земельных участков. Это позволило сделать вывод, что рынок земельных участков в каждой стране, несмотря на интернационализацию всех сторон жизни современного общества, будет сохранять специфику его существенных элементов, а его совершенствование нельзя связывать только с процессами либерализации.

4. На основе исторического анализа систем налогообложения земельных участков в городах России выделены основные противоречия действующей с начала 90-х гг. прошлого века системы взимания платы за землю в городах, приведшие к системному кризису в экономических формах управления земельными ресурсами.

5. Дано сравнение различных вариантов предложенных в новом Земельном кодексе Российской Федерации форм взимания платы за землю, доказывается необходимость сохранения раздельного налогообложения земельного участка и находящихся на нем других объектов недвижимости.

6. Система управления земельными ресурсами в городах рассматривается в период формирования земельного рынка как единство административных и законодательных ограничений на использование земельных участков с экономическими формами регулирования земельных отношений. Показана необходимость наделения государства и местных органов власти допонительными правомочиями, например преимущественным правом приобретения земельных участков у частных собственников.

7. Исследован механизм формирования рыночной стоимости земельных участков, определяющий существенные различия между обособленными сегментами земельного рынка в городах, прежде всего рынка земельных участков под промышленное и жилищное строительство. Это позволило провести структурно-функциональный анализ городского землепользования и выделить основные территориальные зоны как непосредственно объекты оценки в зависимости от их местоположения и видов использования.

8. Сформирован понятийный аппарат для проведения работ по государственной кадастровой оценке земель городов. Уточнено понятие кадастровой стоимости земельных участков, что позволяет активно использовать имеющуюся информацию о рыночной стоимости земельных участков и другие базы данных.

9. Выделены основные элементы системы оценки земельных участков для целей налогообложения. Проведена систематизация различных методик оценки кадастровой стоимости в городах.

10. Предложен авторский вариант методики оценки кадастровой стоимости земель в городах, основу которой составляет рентно-затратный подход к оценке кадастровой стоимости земельных участков. Апробация методики оценки проведена автором в ряде городов, что способствовало совершенствованию механизма взимания платы за землю.

11. Конкретизирован реестр информационной базы для государственной кадастровой оценки земель в городах, основанный на данных кадастрового учёта земельных участков и территориальных зон, технического учета зданий, строений и сооружений, государственного учета прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практическая значимость результатов исследования связана с разработкой ценового зонирования Красноярска, Томска и ряда других городов. Это позволило сформировать более справедливую систему земельных отношений и дали существенный эффект в виде увеличения платежей за землю в бюджеты всех уровней. Ряд положений методики оценки земель использовались диссертантом при оценке промышленных площадок и других земельных участков таких предприятий, как РАО ЕЭС России, Красноярский алюминиевый завод, Западно-Сибирский металургический комбинат, других лидеров промышленности России.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты работ по массовой оценке земель в городах в условиях формирования земельного рынка и рекомендации по формированию нового механизма регулирования земельных отношений докладывались на VII Международной конференции Проблемы оценки в экономике переходного периода (Москва, 1998), научно-практической конференции Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью (проводимой Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, Комитетом по собственности Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации, Российской колегией оценщиков, Москва, 2002), а также на теоретических семинарах Института экономики РАН, Дортмундского университета и Института управления земельными ресурсами (Германия). Ряд материалов был использован при подготовке Парламентских слушаний Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации на тему О законодательном обеспечении прав собственности на земельные участки под промышленными объектами, которое состоялось 31 марта 2003 г. Теоретические и методические положения, выводы и практические рекомендации использовались при подготовке методических материалов для Межрегиональной ассоциации Сибирское соглашение, Ассоциации сибирских и дальневосточных городов.

Апробация полученных материалов осуществлялась в Федеральном государственном унитарном предприятии Федеральный кадастровый центр Земля, а также при внедрении в процессе работ по оценке земель городов Красноярска и Томска для целей взимания платы за землю.

Результаты исследования изложены в 21 печатной работе общим объемом более 62 печатных листов, в том числе в четырех монографиях.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Волович, Николай Владимирович

Выводы из главы 4

Исходным при оценке типичных земельных участков в конкретных территориальных зонах является разделение рынка земельных участков на различные его сегменты в зависимости от типичных разрешенных видов деятельности. Данному подходу соответствует оценка рыночной стоимости земельных участков в соответствии со сложившимися сегментами рынка. Задачи в этой области сформулированы в Федеральной целевой программе Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы. В первую очередь дожны быть определены порядок, основания и методы проведения оценки именно рыночной стоимости земельных участков и установлен единый порядок проведения территориального оценочного зонирования.

По мере развития практики оценочных работ появляется возможность в целях государственной кадастровой оценки земель все более поного использования преимуществ именно рыночной информации и ее обработки на

193 Гудзь Т. Повышение эффективности использования земельных участков, занятых объектами промышленности в городах: Автореф дис. канд.экон.наук. М.: Гос.ун-т по землеустройству. 2002.С 17. основе рыночных подходов к оценке. Данная информация накапливается регистрационными учреждениями Министерства юстиции РФ. Кроме того, наиболее корректными данными о собственно объекте оценки - земельных участках, кадастровых кварталах и территориальных зонах в городах с находящимися на них другими объектами недвижимости являются данные единого государственного земельного кадастра. Однако эта информационная база еще только создается, что, например, не позволяет во многих городах использовать в качестве территориальных зон первичные кадастровые кварталы.

Все классические рыночные подходы к оценке земельных участков могут быть уже сейчас использованы для оценки кадастровой стоимости территориальных зон в крупных городах. Для оценки промышленных зон в основном используется затратный подход к оценке, для жилых зон с многоэтажной застройкой исходным является сравнение стоимости квартир, а для приносящей доход недвижимости - доходный подход. Эти подходы и конкретные методы оценки рекомендуется использовать для определения цены единицы сравнения (квадратный метр, гектара) или для определения цены выбранного базового участка.

Общепризнанно, что для расчета земельной ренты необходимо предварительно вычесть из всего получаемого при определенном виде использования земельного участка дохода понесенные расходы (инвестиционный капитал, расходы на труд, транспортные и управленческие расходы, убытки и т.д.). Поэтому и при оценке застроенных земельных участков в основном применяется резидуальная (остаточная) методика, получившая в России название техники остатка для земли. Однако ее использование имеет для оценки земельных участков ряд существенных недостатков. Прежде всего, из-за относительно небольшой доли стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости (включающего его застройку или улучшения), любые, даже небольшие количественные несоответствия между ростом общей стоимости объекта недвижимости и изменением затрат на его застройку часто приводят к ошибкам в расчете собственно стоимости земельных участков. Не меньшие сложности вызывает определение ставки капитализации. Трудности определения стоимости застроенных земельных участков допоняются сложностями учета реальных различий в площади земельных участков, относимых к различным домовладениям.

Наиболее остро проблема оценки касается земельных участков, занятых промышленными объектами. Именно они являются основными налогоплательщиками в городах. Другие участки или заняты объектами, имеющими льготы по налогу (жилые и социальные объекты), или арендуют земельные участки (коммерческие предприятия) и выплачивают арендую плату. При разработке методики кадастровой оценки земель существует альтернатива -строить методику на основе систематизации индивидуальных особенностей промышленных земельных участков или исходить из систематизации общих закономерностей (факторов) на уровне отдельных административно-территориальных единиц. Это противоречие есть проявление того факта, что рынок земельных участков находится под влиянием как общих закономерностей развития рынка, так и индивидуальных особенностей оцениваемого объекта, связанных с возможным его использованием. Возможности выбора конкретного метода определения кадастровой стоимости определяются как доступностью информации, так и другими действующими организационно-техническими ограничениями. Сложности кадастровой оценки промышленных земельных участков связаны с тем, что сам имущественный комплекс предприятий состоит из нескольких элементов: из собственно промплощадок, коммунально-складских зон, санитарно-защитных и технических зон, а также отдельных административных, жилых и других объектов. Градостроительное законодательство в этой части не соответствует реалиям рыночной экономики. Требуемая для проведения кадастровой оценки землеустроительная документация часто отсутствует, что не позволяет проводить оценку отдельных имущественных комплексов внутри единого предприятия, что затрудняет широкое использование этих данных в рамках определения кадастровой стоимости земельных участков. Поэтому разработка методики государственной кадастровой оценки земель направлена в сторону выработки единого методологического подхода к системе оценки при предоставлении возможности выбора конкретного варианта оценки на местном и региональном уровне. Выбор варианта определяется с учетом наличия необходимой информации, в том числе качества разработанных градостроительных регламентов на уровне конкретных городов.

Заключение

Проводимые в настоящее время в сфере земельных отношений преобразования не имеют аналогов в российской истории. С принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации произошло правовое закрепление рыночных принципов организации земельно-имущественных отношений. В этих условиях существенно изменилась роль государства, которая в предыдущие годы основывалась на его монопольном положении как собственника земельных ресурсов. Однако и в рыночных условиях государство не дожно отстраняться от выработки стратегии развития земельных ресурсов и ее реализации через всю систему государственного управления. Я убежден: эффективность государства определяется не столько объемом контролируемой им собственности, сколько действенностью политических, правовых и административных механизмов соблюдения общественных интересов в стране194.

На практике управление земельными ресурсами стоит перед вопросом, как оптимально координировать реализацию потенциала земельной ренты с общественными и государственными целями при гарантиях частной собственности на землю. В научной литературе постоянно дискутируется вопрос о политике в области земли и земельной реформе. Шкала мнений при этом - от поной национализации земельной собственности до поного отказа от регулирования земельного рынка, когда он поностью управляется только рыночными законами. Но быстрое нарастание в России объективных противоречий между частными и общественными интересами не позволяет отработать действенный механизм государственной земельной политики путем постепенного проведения экспериментов в отдельных регионах или сегментах рынка. В этих условиях обоснованность проводимых реформ основывается преимущественно на накопленном в развитых промышленных странах опыте разрешения противоречия между частными и общественными интересами в условиях господства частной собственности на землю.

Развитие теории земельной ренты за 300 лет привело к существенному изменению базовых принципов анализа земельного рынка. Произошел отход как от взгляда классической политэкономии на земельную ренту как остаточный

194 Послание Президента РФ Федеральному собранию РФ//Российская газета. 2001. № 66. доход землевладельцев после компенсации других факторов производства, так и макроэкономического подхода к анализу земельного рынка как свободного действия факторов спроса-предложения на земельные участки. В рамках современного институционального подхода уже никто не отрицает необходимость вмешательства государства в процессы формирования и изъятия земельной ренты, вопрос стоит только о мере такого вмешательства. В практическом плане отказ государства от регулирования отношений в сфере землепользования противоречит конституции любых стран с развитой рыночной экономикой, так как такая система нуждается в инструментах, обеспечивающих достижение экологических и социальных целей на рынке земли. Альтернатива этому инструментарию земельной политики - только национализация земли и ее распределение исключительно для реализации целей размещения конкретных объектов и развития регионов.

В основу земельной политики во всех без исключения странах положена необходимость вовлечения земельных ресурсов в активный хозяйственный оборот. При этом берется во внимание то, что сам по себе рынок земли не является рынком конечного потребления - конечным рынком могут являться только те виды деятельности, которые можно вести на земельных участках. Именно они формируют результаты финансовой деятельности, часть из которых компенсирует сложившиеся расходы на оплату земельного участка землевладельцам. Соответственно и спрос предъявляется на возможности использования земельного участка, а не на поверхность суши как таковую. Это определяет и различные формы регулирования по отношению к разным сегментам земельного рынка, прежде всего сельскохозяйственных и лесных угодий, земельных участков с жилой, коммерческой или промышленной застройкой.

В условиях формирования земельного рынка объективно возрастает роль экономических форм регулирования земельно-имущественных отношений. В России развитие платности землепользования связано с принятием в 1991 г. федерального закона О плате за землю, в основу которого положено определение ставок земельного налога применительно к конкретным городам и регионам как основы всей системы платы за землю. В силу отсутствия рынка земли утвержденные различия в ставках земельного налога между городами и регионами не могли быть связаны с факторами формирования земельной ренты и стоимости земли. Совершенствование системы установления ставок земельного налога за прошедшие годы осуществлялось по двум направлениям. Во-первых, реализовывалось право местных органов самоуправления на дифференциацию средних ставок земельного налога в городах на основе экономического зонирования территорий. Во-вторых, на федеральном уровне вводились повышающие коэффициенты к средним ставкам земельного налога.

Проводимую политику в области платежей за землю нельзя признать последовательной. Так, в 2000 - 2001 гг. на федеральном уровне фактически был введен запрет на изменение ставок платы за землю, а в 2002 - 2003 гг. законодательно утвержден их рост сразу в 3,6 раза. Принятие решений по дифференцированию ставок земельного налога в условиях постоянно возрастающей потребности в финансовых источниках регионов и городов носит узкофискальный характер, не отражающий реальные различия между землепользователями. Это определяется сложной ситуацией, в которую попали бюджеты российских регионов и городов. Их потребности на фоне недостатков в информационно-техническом и научно-методическом обеспечении оценочных работ определили заказной характер результатов работ по оценке земли для целей налогообложения. В целом общепризнано, что потенциал действующей системы платы за землю исчерпан. Так как земельный налог и арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, являются в настоящее время серьезным источником попонения местных и региональных бюджетов (их сбор в 2002 г. составил 49.5 мрд. рублей или 0.46% от ВВП), а резкий рост их ставок обострил противоречие между государством и частными предприятиями, стоит задача более справедливого распределения данных платежей между землепользователями на основе фактических различий в ценности занимаемых ими земельных участков. Это изменило сам предмет и объект массовой оценки земельных участков для целей налогообложение, получившей определение как государственная кадастровая оценка земель. В связи с принятием нового Земельного кодекса Российской Федерации данная проблема стала еще более актуальной в силу необходимости выкупа собственниками зданий, строений и сооружений занимаемых ими земельных участков по цене, кратной ставкам земельного налога.

Несмотря на важность поставленной задачи, в настоящее время в России отсутствует необходимое методическое обеспечение работ в области оценки земель для целей налогообложения. Стремление заменить информацию, основанную на реальных рыночных сдеках с земельными участками, расчетной величиной при желании повысить налогооблагаемую базу на практике приводит к попыткам изменить само содержание понятия рыночной стоимости на максимально возможную цену земельного участка. Однако никакая методика в наше время не будет давать эффект без позитивного к ней отношения самих землепользователей. Это возможно, если отойти от чисто фискального подхода к определению целей кадастровой оценки земель. Не менее важно в современных условиях обеспечить выпонение другой функции оценки земель - как информационного обеспечения участников рынка земельных участков.

В реальной перспективе совершенствование сложившего механизма раздельного налогообложения земельного участка и другой недвижимости дожно определять практику работ по массовой оценке земельных участков. Этому соответствует понятие кадастровой стоимости земельного участка как приведенной стоимости (или капитализации) тех преимуществ и выгод, которые имеет землепользование на оцениваемом земельном участке, независимо от формы собственности, исходя из разрешенного вида текущего использования данного участка без учета произведенных непосредственно на нем улучшений (застройки) и определенной для целей налогообложения в соответствии с утвержденными процедурами и правилами.

Такая система формирования налогооблагаемой базы обеспечивает простоту учета и налогообложения объектов недвижимости, позволяет проводить активную промышленную и социальную политику. Это дает возможность не только увеличить платежи от изъятия земельной ренты и будет социально справедливым, но сделает реальным более равномерное использование всего потенциала на региональном и местном уровне. Преимущества раздельного налогообложения земельного участка и его застройки, связанные с простотой начисления и сбора платежей, а также возможностью гибкого регулирования условий налогообложения, заставляют критически отнестись к заложенным в новом Земельном кодексе Российской Федерации перспективам отмены действующей с начала 90-х годов системы платы за землю. Попытка замены ее путем внедрения неотработанной системы массовой рыночной оценки всех объектов недвижимости представляется ошибочной как из-за своей затратности, так и из-за неопределенности конечного эффекта. Это делает единый налог на недвижимость малопривлекательным для местных органов власти, попонению бюджетов которых он будет призван служить. Кроме всего прочего, введение единого налога на недвижимость может стать допонительным препятствием для привлечения производственных инвестиций, т.е. для застройки земельных участков. Применение прямого налогообложения земельных участков более оправдано и в социальном плане, т.к. не связано с непосредственным вложением труда и капитала самими землевладельцами и землепользователями. Помимо всего прочего, это снизит возможности земельных спекуляций, т.к. сделает невыгодным неиспользование земельной собственности, вовлечет землю в активный хозяйственный оборот и снизит тем самым цены. Отрабатываемая сейчас на практике государственная кадастровая оценка всех земель позволяет обеспечить постепенный переход от действующей системы взимания платы за землю к более справедливому учету реальных различий между земельными участками с точки зрения формирования допонительного рентного дохода.

Различия между регионами и городами по характеру землепользования и разработанности градостроительной документации, реальным пропорциям на рынке земельных участков и другой недвижимости не позволяют на федеральном уровне унифицировать весь процесс кадастровой оценки. Разработка методики государственной кадастровой оценки земель направлена в сторону выработки единого методологического подхода к системе оценки при предоставлении возможности, выбора конкретного варианта оценки на местном и региональном уровне с учетом наличия необходимой информации. Несмотря на развитие независимости системы оценки земельных участков, за федеральным центром как органом, определяющим выработку единых принципов земельной политики, дожны остаться функции подготовки единого информационно-методического обеспечения работ по государственной кадастровой оценке земель. Сейчас, когда развитие процессов городского землепользования все в большей степени определяется возможностями вовлечения земельных участков в реальный рыночный оборот, необходимым звеном в методическом обеспечении государственной кадастровой оценки земель становится формирование устойчивой системы сбора и обработки рыночной информации и ее отражения в практических работах по кадастровой оценке земли. Существенным фактором ускорения этих работ является заинтересованность самих собственников в формировании единого подхода к информации о земельном рынке. В итоге такой подход к устранению противоречий между общественными и частными интересами на земельном рынке позволит последнему стать важным фактором социально-экономического развития России.

Развитие экономических форм регулирования земельно-имущественных отношений не может рассматриваться вне единого механизма реализации земельной политики, в том числе через административные рычаги. В большинстве российских городов изменение административных форм регулирования земельных отношений существенно отстает от законодательно утвержденных требований и в целом задач повышения эффективности управления государственной и муниципальной собственностью. Это проявляется в фактическом отказе городов предоставлять участки под новое использования через систему торгов (на конкурсах, аукционах). Во многом именно этим обосновывается требование крупных землепользователей бесплатного приобретения в собственность уже занимаемых земельных участков и снижения текущих платежей за землю. Повышение экономической эффективности управления государственной и муниципальной собственностью в этих условиях является и условием, и результатом совершенствования системы платы за землю. При формировании земельного рынка основной принцип построения системы управления заключается в закреплении прав за всеми субъектами земельных отношений и условий их реализации в интересах всего общества. По своему содержанию данный процесс правового зонирования есть установление применительно к земельным участкам правил использования и строительного изменения недвижимости. Создание такого рыночного механизма потребует значительного времени, учитывая известную консервативность системы государственного и муниципального управления и противодействие ее совершенствованию со стороны частных интересов, связанное с потребностью в дешевых земельных ресурсах. Однако в настоящее время в силу фактически государственной монополии на земельные участки в городах существует возможность ускорения данных процессов.

Таким образом, роль кадастровой оценки земель, как и всех форм и методов государственного регулирования, качественно различается на этапе формирования земельного рынка и на этапе его дальнейшего развития как части саморегулирующейся системы рыночной экономики. Основной задачей первого этапа является отказ от монополии государственной собственности на землю и формирование многоукладноеЩ в сфере землепользования. Начало данного этапа положил переход на принципы платности землепользования с принятием в 1991 г. Закона РСФСР О плате за землю, а его окончание определяется выбором в соответствии с новым Земельным кодексом Российской Федерации основной частью частных землепользователей вида прав на занимаемые земельные участки. На этапе становления земельного рынка задачи кадастровой оценки связаны, в первую очередь, с решением задач повышения экономической эффективности управления государственной и муниципальной собственностью на землю и формирования инфраструктурного обеспечения проведения государственной земельной политики в условиях рынка.

С укреплением частной собственности на землю и реальным отказом от монополии государственной собственности на земельные ресурсы роль кадастровой оценки существенно изменится. Система налогообложения становится одной из основных экономических форм регулирования земельных отношений. Поэтому развитие самого института кадастровой оценки не происходит автоматически с изменениями на земельном рынке, а только вместе со всем механизмом реализации государственной земельной политики. Цели данной политики определяются необходимостью обеспечения общественных и государственных интересов при одновременном соблюдении гарантий частной собственности на землю. Таким образом, задачи государства связаны не только с содержанием условий для функционирования рынка. Они предполагают признание его роли в соблюдении балансов его интересов, социальной стабильности и защиты национальных интересов при проведении как внутренней, так и внешней политики . В итоге кадастровая оценка земельных участков, формируя необходимую информационную базу данной системы, не может быть ограничена только текущими задачами попонения консолидированного бюджета. Руководитель Федеральной службы земельного кадастра России С.И. Сай справедливо пишет по данному вопросу: Государство как участник имущественных отношений не может ставить своей основной целью только получение доходов от принадлежащего ему недвижимого имущества. Политика государства дожна быть направлена на достижение основной цели, закрепленной в Конституции: создание условий, обеспечивающих достойную

195 Абакин Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики//Вопросы экономики. 1997. № 6. С.8 жизнь и свободное развитие человека. Из этого следует, что получать доходы от пользования государственным имуществом государство дожно лишь в той мере, в какой это способствует повышению благосостояния его граждан196.

196 Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И.Д.Сытина, РАГС, 2001. С. 14.

Показатели кадастровой стоимости земельных участков под типовыми жилыми домами, полученные с применением рентного подхода, на 01.07,2001 г, руб./кв.м. п/п Район Цена 1м квартир 75 серии Рента местоположения* Цена 1кв.м, квартир! кирмом испон., руб. Рента местоположения' Цена 1кв.м. квартир! хрущевках, руб. Рента местоположения* Коэф. осциляц ии цен 1 кв.м,"" Коэф. осциляции ренты по местополож Коэф. осциляции ренты по местополож. с учетом плотн. ГКОЗ Коэф. осциляции ренты по местополож. с учетом плотн, СНиП

С учетом с ПЛОТНОСТИ 1:1 С учетом плоти. ГКОЗ (0,65)" С учетом плотн. по СНиП (0,98)*** С учетом с плотности 1:1 С учетом плотн. ГКОЗ (0,8)" С учетом плотн, по СНиП (1,21)*** С учетом с плотности 1:1 С учетом плотн. ГКОЗ (0,88)" .С учетом плотн. по СНиП РГ

1 1 Томск ВД ВД ВД НД 8200 2200 2750 1818 7 800 2500 2 841 1866 5 13 3 3

2 Кировский 8600 3300 5077 3367 9 200 3200 4000 2 645 8600 3 300 3750 2 463 7 3 31 26

3 Мокрушина 7500 2200 3385 2 245 8 200 2200 2750 1818 НД НД ВД ВД 9 0 21 21

4 Московский тракт ВД ВД ВД НД ВД НД ВД ВД 7 500 2 200 2 500 1642 ВД ВД ВД НД

5 Степанове ВД ВД ВД НД 6500 500 625 413 НД ВД ВД ВД ВД ВД ВД НД

6 Академгородок ВД ВД ВД НД 9000 3000 3750 2 479 НД НД ВД ВД ВД ВД ВД НД

7 Золоотвал 7450 2150 3 308 2194 ВД ВД ВД ВД НД НД ВД ВД ВД ВД НД НД

8 Опытное поле 7500 2200 3385 2 245 8 400 2 400 3000 1983 7000 1700 1932 1269 18 33 52 53

9 Госпиталь НД НД НД ВД 7 500 1500 1875 1240 6 800 1500 1705 1119 10 0 10 10

10 Лебедева 7 700 2400 3692 2449 8 600 2600 3250 2149 7700 2400 2727 1791 11 8 30 31

11 Центральный 8100 2 800 4 308 2857 9200 3200 4 000 2 645 7 900 2600 2 955 1940 15 21 36 37

12 пр. Ленина (Сов) (Крылова, Гагарина, Беленца) НД НД НД ВД ВД' ВД НД ВД 8000 2700 3068 2015 ВД ВД ВД НД

13 пр. Ленина (Лен) (К.Маркса, Совлартш., Ленина до №205) ВД ВД ВД НД 8500 2 500 3125 2 066 7800 2 500 2 841 1866 9 0 10 10

14 1 Ката 7300 2000 3 077 2041 7 500 1500 1875 1240 7 300 2000 2 273 1493 3 27 33 50

15 2 Каш 7000 1700 2615 1735 7 300 1300 1625 1074 7000 1700 1932 1269 4 26 48 49

16 АРЗ 6 500 1200 1846 1224 6 500 500 625 413 6 500 1200 1364 896 0 72 96 96

17 Северо-Каштачная нет НД ВД НД ВД ВД ВД ВД 5 000 300 341 224 ВД ВД ВД ВД

18 Берег реки 6400 1100 1692 1122 7100 1100 1375 909 Х6400 1100 1250 821 11 0 31 32

19 Бердская 6200 900 1385 918 ВД НД НД НД 6200 900 1023 672 0 0 30 31

20 1 Черемошники 6100 800 1231 816 7 000 1000 1250 826 6000 700 795 522 16 36 42 42

21 2Черемошники 5300 0 0 0 6 000 0 0 0 5500 200 227 149 9 300 300 300

22 Телецентр 7300 2 000 3077 2041 8000 2000 2 500 1653 7000 1700 1932 1269 13 16 46 47

23 2 Томск 6500 1200 1846 1224 7 000 1000 1250 826 6400 1100 1250 821 9 18 41 42

24 Рабочая 6 500 1200 1846 1224 7 000 1000 1250 826 ВД ВД НД НД НД ВД 39 НД

25 ДОСААФ 6 800 1500 2 308 1531 НД ВД ВД ВД НД ВД ВД НД НД ВД НД НД

26 Суворова 6500 1200 1846 1224 6 900 900 1125 744 6200 900 1023 672 11 30 62 63

27 2 мкр 6400 1100 1692 1122 6400 400 500 331 6200 900 1023 672 3 88 111 112

28 Сонечный 5 800 500 769 510 НД ВД ВД ВД ВД НД ВД ВД ВД ВД ВД ВД

29 3 мкр 6 300 1000 1538 1020 6 300 300 375 248 6 000 700 795 522 5 105 129 129

30 Авангард 1 6300 1000 1538 1020 6 800 800 1000 661 6 000 700 795 522 13 36 67 68

31 Авангард 2 5800 500 769 510 6400 400 500 331 5600 300 341 224 13 50 80 81

32 ОКБ 5500 200 308 204 6 300 300 375 248 5 500 200 227 149 14 43 49 27

33 Спичка 5300 0 0 0 6 000 0 0 0 5 300 0 0 0 13 ВД ВД НД

Стоимость квартир в зоне № 33 (район "Спичка] является базовой для каждого типа домов нд в данной зоне либо нет такого типа домов, либо количество сделок недостаточно для расчетов получена на основе сложившегося различия цены квартиры в каадой из зон по сравнению с районом "Спичка" " удельный показатель земельной доли, приходящейся иа 1 кв.м. общей площади квартир для различной этажности застройки, рекомендованный методикой ГКОЗ

- удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв.м. общей площади квартир для различной этажности застройки, рекомендованный методическими указаниями Минзестроя Росси от 26.08.1998 г. № 59 "" Х коэффициент осциляции: (макс.эначение мин.значение)/среднее значение

Показатели кадастровой стоимости земельных участков под типовыми жилыми домами, полученные с применением затратного подхода на 01.07.2001 г., руШкв.м,

Nfn/n Район Цена 1кв.м, квартир 75 серии Цена земли' Цена 1кв.м. квартир в кирпичном ислон, Цена земли' Цена 1кв.м. квартир в хрущевках 1 еназемли' | Ulf Коэф.осциляц ии ст-ти земли (плотн,ГКОЗ) Козф.осциля ции ст-ти земли (плотн.СНиП)

С учетом с ПЛОТНОСТИ 1:1 С учетом плотн.ГКОЗ (0,65)" С учетом плоти, по СНиП РГ С учетом с плотности 1:1 С учетом плотн.ГКОЗ (0,8)" С учетом плотн. по №1(1,21)"" С учетом с плотностью 1:1 Сучетон плотн. ГКОЗ (0,88)" С учетом плотн, по СНиП (1,34)"

1 1 Томск НД НД НД НД 8 200 2610 3263 2157 7 800 3670 4170 2 739 34 24 24

2 Кировский 8600 3330 5123 3398 9200 3610 4513 2983 8600 4410 5011 3291 29 13 13

3 Мофушина 7 500 1850 2 846 1888 8 200 2610 3263 2157 НД НД НД НД 34 14 13

4 Московский тракт НД НД НД НД НД НД НД НД 7 500 2 860 3250 2134 НД НД НД

5 Степановка ВД Д НД НД 6 500 350 438 289 НД НД НД "Д НД НД НД

6 Академгородок НД НД НД НД 9 000 3460 4 325 2 860 НД НД НД НД НД НД НД

7 Золоотвал 7450 1740 2677 1776 НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД

8 Опытное юле 7 500 2 040 3138 2082 8400 3 020 3775 2496 7 000 2810 3193 2097 37 19 18

9 Госпиталь НД НД нд НД 7500 2010 2513 1661 6 800 2160 2455 1612 7 2 3

10 Лебедева 7700 1990 3 062 2031 8600 3 060 3 825 2 529 7700 2 940 3 341 2194 40 22 22

11 Центральный 8100 2 580 3 969 2633 9 200 3 360 4 200 2777 7 900 3390 3852 2530 26 9 9

12 пр. Ленина(Сов) (Крылова, Гагарина,Беленца) НД НД НД НД НД НД НД НД 8 000 4190 4761 3127 НД НД НД

13 пр. Ленина (Лен) (К.Маркса, Совпартш., Ленина до №205) Д НД НД НД 8500 2560 3200 2116 7800 3610 4102 i 2 894 1 34 25 24

M Шштак 7300 2 350 3615 2 398 7500 2 060 2 575 1702 7300 2 660 3 023 1985 25 22 34

15 2 Каштак 7000 1670 2569- 1704 7300 1410 1763 1165 7000 2110 2 398 1575 40 44 36

16 АРЗ 6 500 1230 1892 1255 6 500 1010 1263 835 6 500 1860 2114 1388 62 63 48

17 Северо-Каштачная НД НД НД НД НД НД НД НД 5000 750 852 580 НД НД НД

18 Берег реки 6400 490 754 500 7100 1050 1313 868 6400 2 080 2 364 1552 132 127 108

19 Бердская 6200 740 1138 755 НД НД НД НД 6 200 1950 2218 1455 90 88 63

20 1 Черемошники 6100 390 600 398 7000 1110 1388 917 6 000 1620 1841 1209 118 97 96

21 2 Черемошники 5300 Х540 831 Х551 6 000 160 200 132 5500 990 1125 739 752 561 1209

22 Телецентр 7300 1900 2 923 1939 8 000 2210 2763 1826 7000 2 940 3 341 2194 44 19 19

23 2 Томск 6500 910 1400 929 7000 1260 1575 1041 6400 2270 2 580 1694 92 64 63

24 Рабочая 6 500 530 815 541 7000 950 1188 785 НД НД НД НД 57 37 37

25 ДОСААФ 6 800 1340 2 062 1367 НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД

26 Суворова 6 500 850 1308 867 8 900 1210 1513 1000 6200 1760 2 000 1313 71 43 42

27 2 мкр 6400 620 954 633 6400 710 888 587 6200 1310 1489 978 78 54 47

28 Сонечный 5 800 20 31 20 НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД НД

29 3 мкр 6 300 520 800 531 6300 710 888 587 6 000 1560 1773 1164 112 84 83

30 Авангард 1 6300 840 1292 857 6 800 1060 1325 876 6000 1360 1545 1015 48 18 17

31 Авангард 2 5800 720 1108 735 6 400 1020 1275 843 5600 1160 1318 866 46 17 16

32 ОКБ 5500 340 523 Х347 6 300 610 763 504 5500 1310 1489 978 313 349 350

33 Спичка 5300 160 Х246 Х163 6 000 110 138 91 5 300 730 830 545 274 437 450

Стоимость квартир в зоне № 33 (район "Спичка"} является базовой для каждого типа домоа ид Х в данной зоне либо нет такого типа домов, либо количество сделок недостаточно для расчетов получена методом остатка с учетом реального физического износа | удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв.м. общей площади квартирр различной этажности застройки, рекомендованный методикой ГКОЗ 1 "' Х удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 кв.м. общей площади квартир для различной этажности застройки, рекомендованный методическими указаниями Минземстроя Росси от 26,08.1998 г. № 59 "" Х коэффициент осциляции = (л.значение мин.значение)/среднее значение

Диссертация: библиография по экономике, доктор экономических наук , Волович, Николай Владимирович, Москва

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. М.: Юрид. лит., 1993. - 64с.

2. Градостроительный кодекс РФ // Российская газета. -1998.- № 91.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 1994. -№32. - Ст.3301; 1996. - №5. - Ст.410.

4. Земельный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 25 апреля 1991 года // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. - №22. - Ст.768.

5. Земельный кодекс Российской Федерации // Российская газета. № 211-212. -30.10.2001.

6. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-Ф3// Российская газета. -№211-212.-30.10.2001.

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1997. - №30. - Ст.3594.

8. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2000 года №28-ФЗ // Российская газета. 2000. - 10 января. - С.5.

9. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ//Российская газета. -2002. -№ 16.

10. О плате за землю: Закон РФ от 11 октября 1991 года №1738-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного совета РФ. 1991. - №44. - Ст. 1424.

11. Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы: Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 года №2162 // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1993 . -№51. - Ст.4935.

12. О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами: Указ Президента РФ от 16 мая 1997 года №485 // Собрание законодательства РФ. 1997. - №20. -Ст.2240.

13. О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации: Указ Президента РФ от 24декабря 1993 года №2287 // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1993. - №52. - Ст.5085.

14. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России: Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 // Собрание актов Президента РФ и Правительства РФ. 1993. - №44. - Ст.4191.

15. Об утверждении положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах: постановление Правительства РФ от 26.09.1997 года № 1223 // Собрание законодательства РФ. 1997. - № 40. - Ст. 4592.

16. Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России: постановление Правительства РФ от 11 января 2001 года №22 // Российская газета. 2001. - 24 янв. - С.7.

17. Об утверждении правил кадастрового деления территории РФ и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам: постановление Правительства РФ от 06.09.2000 года № 660 // Собрание законодательства РФ. -2000. № 37. - Ст.3726.

18. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: постановление Правительства РФ от 8 апреля 1999 года №316 // Собрание законодательства РФ. 1999. - №16. - Ст. 1709.

19. Об утверждении стандартов оценки: постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 года // Собрание законодательства РФ. 2001. - № 29. - Ст. 3026.

20. О государственной кадастровой оценке земель: постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 года №945 // Собрание законодательства РФ. 1999. - №35. - Ст. 4326.

21. О порядке определения нормативной цены земли: постановление Правительства РФ от 15.03.1997 года № 319 // Собрание законодательства РФ. -1997.-№13.-Ст. 1539.

22. О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю: постановление Правительства РФ от 7 августа 2002 года № 576. Российская газета. - 2002. - №148.

23. О размере, порядке взимания и учета платы за перевод лесных земель в нелесные и за изъятие земель лесного фонда в 2002 году: постановление Правительства РФ от 29 апреля 2002 года № 278// Собрание законодательства. -2002,- № 18.-Ст. 1765.

24. О Федеральной целевой программе Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы: постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 года №694 // Собрание законодательства РФ. 1999. - №27. -Ст.3379.

25. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (2-я редакция). Мин-во экон. РФ, Мин-во финансов РФ, ГК РФ по стр-ву, арх-ре и жил политики.- М.: Экономика, 2000.

26. Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений: приказ Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337//Документ не был официально опубликован; Справочная система КонсультантПлюс.

27. Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах: приказ Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года № 59 // Документ не был официально опубликован; Справочная система КонсультантПлюс

28. О методических рекомендациях по кадастровой оценке земель: письмо Роскомзема от 14 июня 1996 года №1-16/1240 // Документ не был официально опубликован; Справочная система КонсультантПлюс.

29. О порядке определения нормативной цены земли: письмо Роскозема РФ от 28 декабря 1994 г. №1-16/2096 // Документ не был официально опубликован; Справочная система КонсультантПлюс.

30. Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. // Вестник ВАС. 2001. - №5.

31. По применению Закона Российской Федерации О плате за землю: инструкция МНС РФ от 21 февраля 2000 года №56 // Бюлетень нормативных актов федеральных органов испонительной власти. 2000. - №16.

32. Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01 - 89 Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений. - М.: Госстрой СССР, 1989.-24с.

33. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.2.1/2.1.1.984-00 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов, утверждены Минздравом РФ 31 июля 2000 года. МД 2000. - 27с.

34. Абакин Л.И., Мильнер Б.З., Норкин К.Б., Шмаков М.Д. и др. Социальные приоритеты и механизмы экономического преобразования в России. М.: ЗАО Информ-знание, 1998.

35. Абакин Л.И. Выбор за Россией. М.: ИЭ РАН, 1998.

36. Абакин Л.И., Мильнер Б.З., Дадашев А.З. Система поддержки цен в экономике переходного периода. М.: ИЭ РАН, 1998.

37. Абакин Л.И. Современное состояние экономического мышления. М.: Институт экономики РАН, 2001. - 320 с.

38. Абакин Л.И. Россия: поиск самоопределения. Очерки. М.: Наука, 2002. -424 с.

39. Абакин Л.И. Роль государства в становлении и регулировании рыночной экономики//Вопросы экономики, 1997, № 6.

40. Арсланова 3., Лившиц В. принципы оценки эффективности инвестиционных проектов в разных системах хозяйствования // Инвестиции в России. 1995. - № 1-2.

41. Баумоль У. Чего не знал Альфред Маршал: вклад XX столетия в экономическую теорию // Вопросы экономики.- 2001. № 2. С.73-103.

42. Бебчук Б.Ц. Варламова О.С., Гусев A.A. Особенности экономических оценок природопользования в условиях перехода к рынку // Экономика и математические методы. 1992. - Т.28, вып. 5-6.

43. Беленький В.Р., Лойко П.Ф. Многоукладное землепользование России: концепция земельных преобразований и управления земельными ресурсами: Учебное пособие. М.: Былина, 2001. - 255 с.

44. Белоусов В.Н. Справочник проектировщика: Градостроительство.- М.: Стройиздат, 1978. 367 с.

45. Богомолов О.Т. Моя летопись переходного периода. М.: Экономика, 2000.

46. Валентей С.Д. Развитие общества в теории социальных альтернатив. М.: ИЭ РАН, 1994-1995. - 139 с.

47. Валентей С.Д. Федерализм: российская история и российская реальность. -МД 1998.-130с.

48. Валентей С.Д., Нестеров Л.И. Человеческий потенциал новые измерители и новые ориентиры. - М.,1998. - 22с.

49. Валентей С.Д., Бухвальд Е.М., Лыкова Л.Н. и др. Экономические проблемы становления российского федерализма. ИЭ РАН. М.: Наука, 199. - 107 с.

50. Ванштейн А. Л. Избранные труды: в 2 кн. Кн.2: Народное богатство и народный доход России и СССР. М.: Наука, 2000.- 262 с.

51. Вебер А. Теория размещения промышленности/Под ред. и с предисл. Н. Баранского М.Л.: Книга, 1926.- 120 с.

52. Воков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. № 2. - С.50 - 58.

53. Волович Н.В. Совершенствование массовой оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка. М.: ГУЭП ЭФЕС, 2003. - 281 с.

54. Волович Н.В. Теория и практика кадастровой оценки земель в городах в условиях формирования земельного рынка. М.: Аграрий,2002. - 167 с.

55. Волович Н.В. Система кадастровой оценки земель промышленности. -Томск: Изд-во Том. ун-та, 2001. 256с.

56. Волович Н.В., Турова Е.Ю. Система управления земельными ресурсами в губернских городах Сибири в конце XIX начале XX века. - Изд-во Том. ун-та .2000.- 48 с.

57. Волович Н.В. Пути совершенствования платы за землю в условиях формирования рынка земли в городах//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - №1. - с.73-90.

58. Газизулин Ф.Р. О новой модели реализации государственной политики в области имущественных и земельных отношений//Управление собственностью. -2003.-№ 1. Ч с. 2 -12.

59. Гладкий В.И. Кадастровые работы в городах. Новосибирск: Наука. Сиб. Отд-ние РАН, 1998.-281 с.

60. Глазьев С.Ю. Политика экономического роста и интересы России // Пути стабилизации экономики России.- М.: Информэлектро, 1999.

61. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики.- М.: Государственный университет: Высшая школа экономики, 2000.

62. Город в процессах исторических переходов. Теоретические аспекты и социокультурные характеристики. М.: Наука, 2001. - 392 с.

63. Городовое положение от 11 июня 1892 г. с относящимися к нему узаконениями, судебными и правительственными разъяснениями /Сост. М.И. Мышь. СПб., 1908.

64. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда (практическое пособие). М.: Институт оценки природных ресурсов, 2003. - 306 с.

65. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. СПб., 1997. -172 с.

66. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СПб., 2001.- 329с.

67. Гринкевич Л.С., Садков В.Г. Системные основы содержания общественного прогресса и минимизации эксплуатации в рыночной экономике. Томск: Изд-во Том. ун-та, 2001.-140с.

68. Гуманистические ориентиры России: Вызовы нового века и стратегический ответ России. ИЭ РАН и Корпорация Телевик/Под ред. Л.И. Абакина. М.:ИЭ РАН, 2002. - 363 с.

69. Гудзь Т.В. Повышение эффективности использования земельных участков, занятых объектами промышленности в городах: Автореф. дис. канд. экон. наук.: М.: Гос. ун-т по землеустройству, 2002 .

70. Де Сото Э. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире/Пер. с англ. М.: ЗАО Олимп-Бизнес, 2001.-272 с.

71. Джордж Г. Прогресс и бедность: Исследование причин упадка промышленности и увеличения бедности, растущей вместе с увеличением богатства. Средства помощи/Под ред. А.Г. Сахаровой. СПб.: Изд-во М.И. Ледерле. Б.г. - 520 с.

72. Европейские стандарты оценки 2000/Пер. с англ. Г.И. Микерина, Н.В. Павлова, И.Л. Артеменкова. М.: ОО Российское общество оценщиков, 2003. -264 с.

73. Емельянов A.M. Земельный вопрос в системе российских реформ // Вопросы экономики. 2001. - № 6. - с.З -11.

74. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для вузов/Под ред. академика Г.В. Чубукова. М.: Новый Юрист, 1998. - 544 с.

75. Земельный фонд Российской Федерации на 1 января 2002 г./Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) М,2002. 774с.

76. Иларионов А. Экономическая политика в условиях открытой экономики со значительным сырьевым сектором // Вопросы экономики. 2001. - № 4.- с.4-31.

77. Занадворов B.C., Занадворова A.B. Экономика города: Учебное пособие. -М.: Магистр, 1998.-272 с.

78. Заславская Т.И. Российское общество на социальном изломе: взгляд изнутри. М.: Всероссийский центр изучения общественного мнения. Московская высшая школа социальных и экономических наук, 1997.

79. Заславская Т.И. Социальная структура современного российского общества // Общественные науки и современность. 1997. - № 2.

80. Земли промышленности/Российский союз промышленников и предпринимателей. М., 2003, 42 с.

81. Зубакин В.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки под объектами энергетики // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2003.-№ 6.-с. 28-31.

82. Инвестиционная политика природопользования / Т.С. Хачатуров, Н.Г. Фейтельман,- М.: Наука, 1989.

83. Индексы цен в строительстве: Межрегиональный информационно-аналитический бюлетень. 2002. - № 41.

84. История экономических учений: (современный этап): Учебник / Под общ.ред. А.Г. Худокормова. М.: ИНФРА-М, 1998. - 733 с.

85. Каганович И.З. Анализ межвременных связей в природосберегающей экономике // Экономика и математические методы. 1989. - Т.25, вып.З. - 454 с.

86. Калинина Н.В. Нужен ли России налог на недвижимость? // Земельный вестник России. 2000. - № 3. - С.44-48.

87. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности: (Методология, основные понятия, круг проблем) / Отв. ред. В.Н. Кузнецов, г М.,1990.

88. Кисилев О.В. Земельные отношения в России: проблемы, пути решения// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 6. - с. 13-23.

89. Кислов B.C., Оверчук А.Л. Итоги деятельности Федеральной службы земельного кадастра России в 2000 г. // Земельный вестник России. 2001. -№1(5).

90. Кларк Дж.Б. Распределение богатства. М.: Гелиос АРВ, 2000. - 368 с.

91. Красненков А.В. О вопросах законодательного обеспечения прав собственности на земельные участки под промышленными объектами// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 6. - с. 23-28.

92. Комов Н.В., Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. Нижний Новгород: Изд-во Вого-Вятской академии гос. службы, 2000. - 246 с.

93. Коновалов В.Ю. Проблемы оценки земель в Москве//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 6. - с.61-70.

94. Кошкин В.И., Белых Л.П., Беляев С.Г. и др. Антикризисное управлении. -М.: ИНФРА-М, 2000.-484 с.

95. Крафт К., Фелькер Ю., Шиффен X., Воков В. Оценка недвижимости. Российская Федерация. 1997. t.I-III.

96. Левита Р.Я. Эволюция категории собственность в экономической теории.// Экономика и математические методы. 2002. Т.28, № 3. - С.30-39

97. Лексин В.Н., Шевцов А.Н. Муниципальная Россия: Социально-экономическая ситуация, право, статистика: В 5 т., 12 кн. М.: Эдиториал УРСС, 2001.

98. Лепке О.Б. Проблемные аспекты формирования системы платного землепользования в современных условиях // Земельный вестник России. 2000.- №4.-С. 18-25.

99. Львов Д.С. Реальный курс экономических преобразований // Экономика и математические методы. 1994. - №1.

100. Львов Д., Гребенников В., Зотов В. Как лучше распорядиться собственностью // Вопросы экономики. -1995, № 9.

101. Львов Д.С. Развитие экономики России и задачи экономической науки.- М.: Экономика, 1999.

102. Львов Д.С. Экономика развития. М.:Экзамен, 2001. - 512 с.

103. Лютых Ю.А. Землепользование: новый этап развития. Красноярск, 2000.- 228 с.

104. Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Под ред. Ф. Энгельса. -М.: Политиздат, 1975.-Т. III.

105. Маршал А. Принципы экономической науки: В 3 т. М.: Изд. группа Прогресс Универс. -1993.

106. Мильнер Б.З. и др. Промышленная политика России и механизм ее реализации. М.: ИЭ РАН, 1992. 82с.

107. Мильнер Б.З. Теория организации: Учебник. М.: ИНФРА-М, 2003. - 558 с.

108. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Землеустройство. Градостроительство и Экономика: Терминологический словарь. Казань: Изд-во ГУП ПИК Идел-Пресс, 2000.-616 с.

109. Национальный доклад 1998 года. Государственный комитет РФ по земельной политике. - М., 1999.

110. Некипелов А.Д. Управление государственными активами: в поисках рыночной альтернативы//Управление собственностью. 2003. - № 1. - с. 32 - 42.

111. Нестерова O.A. Почему необходима государственная кадастровая оценка земель? // Земельный вестник России. 2001. - №1 (5). - С. 30-35.

112. Новиков A.B. Необходимость внесения поправок в земельное законодательство назрело// Имущественные отношения в Российской Федерации. -2003 г. № 6.-С.7-13.

113. Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики / Пер. с англ. А.И. Нестеренко; Предисл. и науч. ред. Б.З. Мильнера.-М.: Фонд экономической книги Начала, 1997.-180 с.

114. Оверчук А.Л., Фомин Н.П. Использование результатов кадастровой оценки земель для целей налогообложения и рационального землепользования//Приложение к журналу Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003 г. - Вып. 3. - 53 с.

115. О стратегии российского развития: Аналитический доклад/Под ред. В.И. Тостых. М.: Русский путь, 2003. - 392 с.

116. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник/Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 944 с.

117. Организация оценки и налогообложения недвижимости/Под общ. ред. К. Эккерта М.: Р00.1997.-Т.2.

118. Оценка земельных ресурсов: Учебное пособие / Под ред. В.П. Антонова, П.Ф. Лойко. М.: Институт оценки природных ресурсов. - 364 с.

119. Перов A.B. Анализ современных проблем регулирования земельных отношений в Российской Федерации//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 6. - с. 31-36.

120. Петров А.Ю. Формирование федерального бюджета с учетом земельного фактора//Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 6. -с. 36-41.

121. Петти В., Смит А., Рикардо Д., Кейнс Дж., Фридмен М. Классика экономической мысли: Сочинения. М.: Изд-во ЭКСМО-Пресс, 2000. - 896 с.

122. Правовое зонирование города: Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К.Трутнева. 2-е изд., доп. М.: Фонд Институт экономики города, 2002 .- с. 13

123. Проблемы становления и регулирования рынков городской недвижимости/ Под ред. Л.Э. Лимонова. СПб.: Наука, 1997. - 216 с.

124. Проект Концепции управления недвижимостью в Российской Федерации//Управление собственностью. 2003. - №1. - с.12 - 32.

125. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве: модели, агоритмы, практический опыт. М.: Экономика, 1996. - 240 с.

126. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель:Учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1998. - 336 с.

127. Прорвич В.А. Переходная экономика: основы денежной системы. -М.,2000.

128. Россия 2015: оптимистический сценарий/Под ред. Л.И. Абакина. - М.: ММВБ,1999. Ч 416 с.

129. Рыженков A.B. Проблема земельной ренты в российской экономике. -Новосибирск: ИЭиОПП СО РАН, 1997.

130. Рикардо Д. Сочинения.Т. 1: Начала политической экономии и налогового обложения. М.: Госполитиздат, 1956.

131. Разовский Ю.В. Сверхприбыль недр. М.: Эдиториал УРСС, 2001.- 224 с.

132. Российская экономика в 2002 г. Тенденции и перспективы (Вып. 24)/Гл. ред. Гайдара Е.Т. М.: Институт экономики переходного периода, 2003. - 533с.

133. Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов): Учебное пособие /Под ред. В.Р. Беленького М.: Былина, 2001. - 219 с.

134. Сай С.И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. М.: Фонд развития отечественного книгоиздания им. И .Д. Сытина, РАГС, 2001. - 192 с.

135. Самуэльсон П.Э., Нордхаус В. Д. Экономика: 16-е изд-е. М.: Издательский дом Вильяме, 2000. - 688 с.

136. Сведения о сдеках с землей / Центральный вычислительный центр. -М.,2000.

137. Свод законов Российской империи. СПб., 1892 -1914. -Т.1-16.

138. Скуфинский O.A. Актуальные вопросы оценки и налогообложения земли в современных условиях Российской Федерации// Земельный вестник России. -2000- №1.

139. СмитА. Исследование о природе и причинах богатства народов. Т.1.

140. Специальное программное обеспечение Государственной кадастровой оценки земель поселений. Версия 3.0. Руководство по эксплуатации. Нижний Новгород, Изд-во Вого-Вятской академии гос. службы, 2001. - 115с.

141. Струмилин С.Г. Избранные произведения: в 5 т.: Изд-во АН СССР. Т.1. -М.: Экономика и статистика, 1963 - с.296.

142. Тамбовцев В.Л. Собственность и эффективность // Общественные науки и современность: Труды РАН. 2002. - № 4.

143. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1997. -424 с.

144. Тарасевич Е.И. Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость:Автореф. докт. экон. наук. СПб.: Санкт-Петербургский гос. политехнический ун-т, 2003, 34 с.

145. Троцковский А .Я. Социально-территориальная структура региона: строение и основные тенденции трансформации. Новосибирск, 1997. - 249 с.

146. Тюнен И.-Г. Основы политической экономии и некоторые аспекты их приложения к социальной философии. М.: Прогресс, 1980. -Т.2.

147. Уисон Л.Д. Ставка дисконтирования: игра воображения или строгая наука?//Вопросы оценки. 1996- №4,- С.5-11.

148. Управление государственной собственностью: Учебник/Под ред. В.И. Кошкина. М.: ИКФ ЭКМОС, 2002. - 662 с.

149. Управление современной компанией: Учебник / Под ред. Б.Мильнера (Россия) и Ф. Лиса (США). М.: ИНФРА-М, 2001. - 585 с.

150. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997. - 480 с.

151. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. М., 1994.

152. Харрод Р. К теории экономической динамики. М., 1995.

153. Харьков В.Н. Рациональное использование земельных ресурсов: понятие и правовое регулирование//Государство и право. 2001. - № . - С.28-37.

154. Хахалин А., Мочанов А. Формирование рынка земли в городах: проблемы выкупа участков приватизированными предприятиями и организации земельных торгов. М.: Фонд Институт экономики города, 2000.-160 с.

155. Хачатуров Т.С. Эффективность капитальных вложений. М.: Экономика, 1979.-230 с.

156. Хикс Дж. Р. Мистер Кейнс и классики. Попытка интерпретации// Экономика и математические методы. 2002. - т.38, № 2. - С.57-65.

157. Хисматулов О.Т., Карлинский В.Л., Чабин В.М., Левин Б.Г. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города. Пермь, 1999., -169 с.

158. Черник Д.Г., Починок А.П., Морозов В.П. Основы налоговой системы: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 511с.

159. Шмелев Г.И. Аграрная политика и аграрные отношения в России в XX веке. М.: Наука, 2000.

160. Щеглов В.А. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения// Финансовая газета (региональный выпуск). 1998. - № 51 - 52.

161. Эггертссон Т. Экономическое поведение и институты: Пер. с англ. М.: Дело, 2001. - 408 с.

162. Экономическая теория прав собственности: (Методология, основные понятия, круг проблем) / Отв.ред. В.Н. Кузнецов. М., 1990.

163. Экономические проблемы рационального природопользования и охраны окружающей среды / Под ред. Т.С. Хачатурова . М.: Изд-во МГУ. -198 с.

164. Alonso W. Location and land use. Toward a general theory of land rent. Harvard University Press. Cambridge, Massachusetts, 1965.

165. Bewertungsgesetz (BewG), Durchfuerungsverordnung zum Bewehrtungsgesetz (BewDV)? Vermoegensteuergesetz/Herausgeben vom Bundesministerium der Finanzen Bonn 1985 Vertrieb Verlag Bonn.

166. Brand E. Verfahrenskritick zum Discounted-Cash-Flow-Verfahren in der Grundstcksbewehrtung In: "Grundstcksmarkt und Grundstckswert" // Heft 4/ 00.-Neuwied: Luchterhandverlag, 2000.

167. Dieterich H.t Kleiber W., Ermittlung von Grundstueckswerten / 8.ueberarb. Anlage.-August 1998. Bornheim.

168. Dransfeld E. Wirtschaftliche Baulandbereitstellung Staedtebauliche Kalkulation. Bonn:Verlag Deutsches Volksheimstaettenwerk GmbH, 2003. - 104 s.

169. DTV- Wrterbuch der deutschen Sprache/Herausgeben von Gerhard Wahrig.-12 Auflage August 1991. 266 s.

170. Engelbrecht B. Grundstze und Technik ordnungsgemer Immobilienbewertung- Heidelberg : PhysicaVerlag, 1998.

171. Epping Bodenmarkt und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutschland. -Berlin: Duncker & Humbolt. 1977. - 352 s.

172. European Valuation Standards, 4. Auflage, London: The Estates Gazette Limited, 2000.

173. Funktionsweise stdtischer Bodenmrkte in Mitgliederstaaten der Europischen Gemeinschaft ein Systemvergleich / Prof. Dr.jur. H.Dieterich, E.Dransfeld, W.Voss. -Drck: Lottmann, Pulheim.-327 S.

174. Gerardi T. Praxis der Grundstcksbewertung. 3 Aufgabe. Mnchen:Verlag Moderne Industrie, 1980 820 s.

175. Gerardi Т., Mckel R., Troff H. Praxis der Grundstcksbewertung/Loseblattsammlung. Landsberg/Lech: Verlag Moderne Industrie, 1997.

176. Gondring Т., Lammel E. Handbuch der Immobilienwirtschaft.- Wiesbaden : Gabler Verlag. 2000.

177. Hk G-S. Immobilienwertermittlung auf europischer Rechtsgrundlage ein neues Wertermittlungsrecht im Werden? // Grundstcksmarkt und Grundstckswert Heft 2101Neuwied: Luchterhandverlag, 2001.

178. Jacobs E. Simon J. Vogels M. Schematisierte Verfahren zur Wertermittlung bebauter Grundsstuecke in der neuen Bundeslaendern-Grundstuecksmarkt und Grundstueckswert1992.- №3; 1993.- №1.

179. Josten R. Die Bodenwertsteuer eine praxisorientierte Untersuchung zur Reform der Grundsteuer.-Verlag W.Kohlhammer, 2000.- S.115-119.

180. Kleiber W. Die Дeuropischen Bewertungsstandards" des Blauen Buches // Grundstcksmarkt und Grundstckswert. Heft 6/ 00.- Neuwied: Luchterhandverlag, 2000.

181. Lemser B. Tillmann A. Wirtschaftlichkeit von Bodensanierungen, Berlin, 1997.

182. Meeking Peter S., Blackwell Frank Rating and Taxing.//Australian Institute of Valuers and Land Economists (Inc) .- Valuation Principles and Practice, First Edition Deakin, Australien, 1997.- 422 s.

183. Neue Wirtschafts Briefe / Zeitschrift fuer Steur und Wirtschaftsrecht № 41 von 08.10.1990 / Herausgeber: President des Finanzgerichts, Dr. Sieger, Steuerberater K. Korn. - Koeln. - 2453 s.

184. Petersen H. Marktorientierte Immobilienbewehrtung Grundlagen, 3.Auflage. Stuttgart: Richard Boorberg Verlag, 1996.

185. RDM-Immobilienpreisspiegel 1999 / Erwerbungzeitraum 1 Quartal Gewerbeimmobilien.

186. Richmond D.lntroduction to Valuation, Third Edition. London: Macmillan Press Ltd., 1994.

187. Scarret D. Property Valuation.The five methods.Fourth Edition. London: E&FN Spoon, 1998.

188. Simon J. Europische Standards fr die Immobilienbewertung // Grundstcksmarkt und Grundstckswert. Heft 3/ 00.- Neuwied: Luchterhandverlag, 2000.

189. Vogel R. Angelschsische Investitionsverfahren und marktorientierte Verkehrswertermittlung in Deutschland. In: "Grundstcksmarkt und Grundstckswert" // Heft 4/ 00.- Neuwied: Luchterhandverlag, 2000.

190. Vogels M. Grundstcks-und Gebudebewertung-marktgerecht, 5.Auflage.Wiesbaden: Bauverlag, 1996.

191. White D.,Turner J.,Jenyon B.Lincoln N. Internationale Bewertungsverfahren fr das Investment im Immobilien.Praktisch Anwendung internationaler Bewertungsstandards I.Auflage. Wiesbaden: Immobilien Zeitung Verlagsgesellschaft, 1999.t

Похожие диссертации

• Совершенствование методики и нормативной базы кадастровой оценки земель
• Рентное регулирование социально-экономического развития аграрных отношений
• Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения
• Управление социально-экономическим развитием сельских территорий региона