Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Развитие жилищной сферы страны и регионов в современных условиях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень	кандидат экономических наук
Автор	Кичанов, Роман Иванович
Место защиты	Москва
Год	2007
Шифр ВАК РФ	08.00.05

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Развитие жилищной сферы страны и регионов в современных условиях"

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУ зоУвШ у ' ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ

На правах рукописи

КИЧАНОВ Роман Иванович

РАЗВИТИЕ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ СТРАНЫ И РЕГИОНОВ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ (проекты, проблемы, результаты)

Специальность: 08.00.05. -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: промышленность)

АВТОРЕФЕРАТ диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва, 2007 г.

Работа выпонена в секторе социально-трудовых отношений Центра социальной политики Института экономики РАН

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Архипов Анатолий Иванович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Зельднер Алексей Григорьевич

кандидат экономических наук, доцент Багудина Елена Геннадиевна

Ведущая организация:

Институт проблем рынка РАН

Защита состоится 29 мая 2007 года в 16.00 часов на заседании диссертационного совета К.002 009 01 Института экономики РАН по адресу 117218, Москва, Нахимовский проспект, 32,4 этаж

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института экономики РАН

Автореферат разослан 27 апреля 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

.А. Потапов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Проблема разработки научных основ и практических рекомендаций по развитию жилищного комплекса страны в современных условиях приобретает особое социальное и экономическое значение В последние годы в России процесс реформирования привел к ее обострению, выдвинув в качестве приоритетной в плане стратегического развития российскою общества и экономики В настоящее время существует настоятельная потребность в разработке новых механизмов и инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации, особенно учитывая переход на рыночные условия развития экономики

Жилищная сфера страны - это не просто место проживания населения, это среда его обитания, социально-экономические условия которой дожны соответствовать современным цивилизованным требованиям Жилье для России всегда было сложной и трудно решаемой проблемой, что и предопределило критическое состояние жилого фонда страны, строительной индустрии жилья, его инфраструктурного обеспечения

В настоящее время наступил период перемен в развитии жилищной сферы страны, который характеризуется как позитивными тенденциями, так и неэффективными решениями и недостаточностью ресурсного обеспечения для развития почти всех институтов жилищной сферы, начиная от строительных и кончая финансовыми и социально-распределительными При этом актуальность проблемы жилья возрастает, поскольку, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает (строится мало, а ветхого жилья выбывает много), а, с другой стороны, растет количество желающих улучшить свои жилищные условия, которые не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств для покупки нового жилья

Попытки государства в начале реформирования экономики уйти от финансирования жилищного сектора привели к снижению темпов ввода жилья, углублению негативных тенденций в развитии жилищной сферы В настоящее время государство предпринимает достаточно энергичные усилия для корректировки жилищной политики, принимая решения, направленные на улучшение жилищного обеспечения граждан К ним можно отнести привлечение государственных средств в жилищную сферу, реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, создание условий для активизации бизнеса в этой сфере, использование системы ипотечного кредитования и др Активизировалось участие регионов в решении жилищной проблемы и развитии рынка жилья

Необходимость всестороннего анализа современных процессов решения жилищной проблемы в стране, выработка практических рекомендаций по повышению эффективности используемых механизмов, особенно в регионах страны (в частности, в Ханты-Мансийском АО) и обусловили выбор темы настоящего исследования

Цель и задачи исследования Целью данной диссертационной работы является исследование тенденций развития жилищной сферы страны и становления рынка жилья, выработка практических предложений по концептуальным положениям управления развитием жилищного комплекса станы и ее регионов, оценка и обоснование рекомендаций по реализации национального проекта Доступное жилье, обобщение и систематизация опыта решения жилищной проблемы в ряде регионов страны

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач

- осуществить категориальный анализ жилищной сферы, рынка жилья, определить особенности этого рынка в России,

- выявить тенденции развития рынка жилья в стране и регионах,

- выработать основы концепции управления процессом развития жилищной сферы регионов,

- проанализировать роль государства в решении жилищной проблемы в России и ход реализации национального проекта по обеспечению жильем населения страны,

- исследовать опыт реализации ипотеки в России и наметить меры по ее совершенствованию,

- проанализировать решение жилищной проблемы на примере одного из регионов (Ханты-Мансийского АО)

Предметом исследования являются процессы решения жилищной проблемы России, механизмы управления рынком жилья, в частности, ипотекой

Объект исследования диссертации Ч жилищная сфера России, рынок жилья и его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие в процессе развития жилищной сферы страны

Теоретической и методологической основой исследования явились концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов

Проведен анализ эволюции использования ипотеки в региональном комплексе При обосновании теоретических выводов применялись

принципы логики и экспертных оценок, методы сравнения и обобщения, приемы статистического, экономического анализов.

Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти По практическим вопросам функционирования ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе использованы статистические материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития РФ, Госкомстата РФ и статистического управления Ханты-Мансийского АО, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, решения Администрации Ханты-Мансийского АО по решению проблем развития жилищной сферы региона

Научная новизна результатов исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных основ развития жилищной сферы страны и регионов, становления рынка жилья и практических рекомендаций по совершенствованию используемых механизмов и инструментов решения жилищной проблемы (ипотека, национальный проект, региональные программы и др )

В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны

- уточнены категориальные определения основных понятий, связанных с многофункциональной категорией жилье (среда обитания, жилищная сфера, рынок жилья, концепция управления развитием жилищной сферы),

- дана ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства в период реформирования и выявлены негативные тенденции и причины настоящего положения жилой сферы страны, систематизированы и оценены современные технологии решения жилищной проблемы в стране (национальный проект, региональные программы и агентства, региональная ипотечная система кредитования),

-разработаны основы концепции управления процессом развития жилищной сферы России и регионов, предложены рекомендации по совершенствованию форм и механизмов реализации национального проекта в регионах (активизация государственно-частного партнерства, развитие строительной индустрии, использование инвестиционных проектов и др),

- доказана целесообразность управления ипотекой как инструментом развития жилищного комплекса региона с целевым воздействием со стороны органов государственной власти и местного самоуправления на факторы, обуславливающие это развитие и положительно

влияющие на развитие ипотеки (контроль, система агентств и др), разработана структурно-логическая модель процесса управления развитием ипотеки, включающая взаимосвязанные этапы выявления, анализа и оценки факторов развития ипотеки,

- предложено создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг (облигаций),

- систематизированы меры по реализации комплексного решения проблемы жилья на примере Ханты-Мансийского АО (в частности, активное участие бюджетных ресурсов и др), обоснованы предложения по усилению роли банков (опыт Ханты-Мансийского банка) в кредитной поддержке жилищного обеспечения населения округа (покупка портфелей ипотечных кредитов у небольших региональных банков, участие банка в инвестиционных жилых проектах, стандартизация кредитных операций и др )

Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к управлению развитием жилищного комплекса региона, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Ханты-Мансийского АО

Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более поным представлением исследуемого сегмента региональной экономики, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы развития жилищной сферы региона Отдельные предложения использованы в деятельности регионального банка (Ханты-Мансийский банка)

Основные положения работы докладывались на научно-практических семинарах и совещаниях регионального уровня

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 научных статьях общим объемом около 3 п.л

Структура диссертации. Структура диссертации отражает предмет, цели, задачи, логику исследования Диссертация состоит из введения, 3 глав (8 параграфов), заключения, библиографии

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ В первой главе работы Жилищная сфера страны на этапе активного реформирования дается общеэкономическая оценка состояния жилищной сферы России и формирования рынка жилья, разработаны основы концепции управления процессом развития жилищной сферы регионов, проанализированы успехи и проблемы в реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Среди проблем, стоящих перед российским обществом, экономикой и государством одной из важных и сложных в плане решения является проблема обеспечения населения страны нормальным жильем Это фактически не одна локальная проблема, а комплекс взаимосвязанных проблем, определяющих состояние общества, уровень жизни населения, социальный климат, стратегию социально-экономического развития России Очевидно, что необходимо активно формировать пространство для нормального проживания населения России

В связи с этим следует подчеркнуть, что нынешнее реальное российское общество дожно стать нормальным обществом, что возможно только при условии признания реальности, разрешимости и необходимости разрешения его основных проблем, к которым, прежде всего, относится проблема жилья для социума И это не проблема, актуальная для какой-то (пусть и весьма значительной) группы населения, а крупномасштабная, национальная проблема, над решением которой дожны работать милионы людей в самых разных сферах деятельности в условиях эффективного социального взаимодействия

Сфера жилья представляет собой многомерную,- сложно институциональную структуру, включающую различные элементы и институты, взаимодействующие между собой и, тем самым, обеспечивающие его функционирование

Жилищное хозяйство - сфера экономики, часть хозяйства страны, обеспечивающая содержание в надлежащем состоянии и функционировании жилой фонд, т е совокупность жилых помещений (жилищ)1

Жилище является продуктом труда и потребительским товаром, выпоняет комплекс специфических функций, отличных от других потребительских товаров длительного пользования (автомобиль, телевизор и т д ), присущих только ему Жилище обеспечивает сохранение физического существования и нормальную жизнедеятельность человека, формирует его как личность, реализует хозяйственные и духовные потребности Оно является той материальной основой, на которой развивается и строится семья

Жилищное хозяйство как категория, рассматриваемая в широком плане, включает развивающую и обслуживающую инфраструктуру К развивающей инфраструктуре относятся строительные мощности (домостроительные комбинаты, производство строительных материалов, различные специализированные строительные организации Ч жи-

' Современный экономический словарь /Подред Б А Райзберга, Ш Лозовской, Е Б Стародубцева - М ИНФРА-М, 2005

лищно-технологические, железобетонные, деревообрабатывающие и др ) К обслуживающей относятся объекты обеспечения жилья водой, электроснабжение, транспорт и др

Улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, предпосыкой политической и экономический стабильности государства Категория жилье -многофункциональна, что и определяет характеристику рынка жилья как особой сферы рыночных отношений

С некоторыми допущениями можно рассматривать национальный проект Доступное жилье в качестве попытки решить многолетнюю социальную проблему России Идея свой дом (комфортное жилье) могла бы стать для общества национальной идеей, учитывая, что жилье это ключевой элемент социального положения человека На нем завязаны и условия проживания, и демография, и уровень социального здоровья общества Надо сказать, что национальный проект Доступное и комфортное жилье - гражданам России - не утопия, поскольку он ставит впоне конкретную цель Если в настоящее время на собственные и заемные средства улучшить жилищные условия способны только 9% российских семей, то в 2010 г этот показатель дожен составить 30%2 Чтобы эта цель стала реальностью, потребуется комплексная работа всех смежных направлений проекта, особенно стройиндустрии

В диссертации обосновывается центральная идея решения жилищной проблемы Не просто обеспечение жильем, а создание новой среды обитания

Анализ показывает, что необходимо внедрение современных технологий жилищного обеспечения населения Принципиальная схема данной технологии дожна включать следующие моменты а) руководство страны определяет стратегические цели развития, б) решение этих целей увязывается с ресурсными ограничениями, в) правительство осуществляет оптимальные расчеты по проектам, г) определяются конкретные меры по реализации проектов, д) при разработке бюджета предусматривается приоритетное финансирование нацпроектов, е) определяются приоритеты при организации рефинансирования коммерческих банков, принимающих участие в нацпроектах

В работе указывается, что на состояние частного жилищного хозяйства оказывают влияние следующие факторы

- государственная политика, выражающаяся в освобождении от уплаты налогов, выдаче кредитов с пониженной процентной ставкой,

2 Национальные проекты, 2007, №1

стимулирующих развитие частной собственности на недвижимость,

- политика, направленная на контроль за частными арендными отношениями, арендными ставками, что делает менее выгодными иные виды владения недвижимой собственностью,

- характер жилищного фонда, т к процесс передачи в частную собственность квартир и в юридическом, и в практическом плане сложнее, чем передача жилых домов,

- снижение реальной процентной ставки и уменьшение реальной стоимости договых обязательств,

- развитие системы жилищного финансирования, ориентированного на ипотеку

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы За годы перехода к рыночной системе хозяйствования структура жилищного фонда Российской Федерации радикально изменилась Доля бюджетных средств в строительстве жилья, достигавшая в дореформенный период 80%, сократилась к 2004 г до 11,6%, в том числе средств федерального бюджета - до 7,8%

Государство не в состоянии через соответствующие институты сбалансировать спрос и предложение как методами косвенного регулирования, так и прямым управлением имуществом, находящимся в его распоряжении Недостаточно развита инфраструктура строительства, финансовое состояние отрасли остается тяжелым, стареют основные фонды, что сдерживает конкурентоспособность строительных организаций

Таблица 1

Ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства _в период реформирования_

Проблемы Оценка ситуации

1 Недостаточное развитие частного сектора в жилищном хозяйстве Слабые возможности финансирования развития частного сектора вследствие низкого жизненного уровня большинства населения

2 Снижение уровня доступности жилья для основной массы населения Низкий жизненный уровень, высокая цена строительства нового жилья

3 Критическое состояние объектов жилищио-комму налыюго хозяйства Недофинансирование капитального ремонта жилого фонда Большая задоженность по квартирам Высокие тарифы

4 Низкие объемы жилищного строительства, не соответствующие платежеспособному спросу Ограниченные возможности государственного участия в жилищном строительстве Слаба доступность кредитных ресурсов

5 Неразвитость и критическое состояние жилой инфраструктуры Недофинансирование государством развития теплоснабжения, водо- и энергоснабжения жилого хозяйства

По нашему мнению, для создания в России развитого рынка недвижимости очевидной становится необходимость решения принципиального вопроса о соотношении жилищной пробчемы и рынка жилья Ретроспективный анализ развития российского рынка жилья позволил выявить причины неудач в его функционировании На протяжении всего времени становления этого рынка так и не была достигнута увязка между одновременным решением жилищной проблемы и созданием рыночной жилищной системы, в которой жилищный сектор является частью общей экономической системы

Рынок жилья России - это особое сложное экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется комплекс операций с ней, с учетом таких отличительных черт рынка жилья, как локальность, индивидуальность сделок, необходимость государственного контроля

Рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка, вторичного жилищного рынка

В развитой рыночной экономике рынок жилья оказывается одним из самых стабильных и доходных Жилые дома и квартиры Ч одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда Рынок жилья это одна из разновидностей рынка капиталов

Категорию рынок жилья можно определить как институт, конституирующий совокупность отношений по поводу производства, распределения, обмена и потребления жилья и включающий в себя следующие структурные элементы объекты жилья, экономические субъекты, прог<ессы функционирования рынка (виды деятельности), инфраструктуру

Рынок жилья в рыночной экономике выпоняет следующие функции эффективное решение социальных задач создания и использования потребительских свойств жилья, отчуждение поных или частичных прав собственности жилья от одного экономического субъекта к другому и защиту прав собственников, свободное рыночное ценообразование на жилье и жилищные услуги, перераспределение инвестиционных потоков между альтернативными жилищными объектами

В связи с изменением экономических условий при переходе России к рыночной системе хозяйствования и на основе анализа особенностей и

генезиса отечественного жилищно-строительного рынка можно утверждать, что слияние и взаимодействие существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированных друг от друга рынка готового жилья и рынка строительства жилья ведет к возникновению качественно новой системы экономических отношений

Важное значение имеет формирование устойчивых тенденций интенсификации жилищной сферы и переход строительного комплекса к устойчивому развитию Рост инвестиций в жилищное строительство способствует не только оживлению исследуемого рынка Это влечет за собой достижение мультипликативного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслей Ч металургии, стройиндустрии, лесопереработки, транспорта и т д Расширение занятости в указанных отраслях, а также в сфере потребления, позволит увеличить доходы населения, что, в свою очередь, приведет к увеличению его платежеспособного спроса

Поэтому все более необходимыми становятся определение направлений повышения эффективности управления этой системой в регионах, а также разработка научных основ оптимизации эффективности управления процессом развития жилищного строительства как сложной макросистемой в условиях региона Отметим, что в последние годы появились новые факторы, влияющие на данную проблему и требующие учета при строительстве жилья Во-первых Ч это участие в управлении жилищным строительством многих структур (федеральных, окружных, городских, муниципальных), во-вторых, повышение требований покупателей к качеству жилья, в-третьих, усиление конкурентной борьбы на инвестиционном рынке, в-четвертых, рост цен на строительные материалы и др

Анализ инвестиционно-строительной сферы в регионах позволяет систематизировать ключевые проблемы в этой области (табл 2) Решение этих проблем определяет необходимость разработки специальных стратегических планов и современных принципов управления жилищным строительством с учетом новых рыночных факторов в крупных строительных корпорациях, в регионах Пока остаются нерешенными проблемы разработки концепции управления, модели управленческих решений, методологии оценки их эффективности применительно к системе жилищного строительства в рыночных условиях региона

Таблица 2

Основные тенденции Пути решения

1 Общее увеличение объемов ввода жилья в регионе Изменение структуры ввода жилья по источникам финансирования Равномерное распределение ввода жилья Выработка современных эффективных решений

2 Усиление конкурентной борьбы на рынке жилищных услуг в связи с увеличением количества фирм Уменьшение (концентрация) организаций-подрядчиков Выявление недобросовестных подрядчиков

3 Изменение в структуре жилого фонда Снижение доли панельных домов, рост кирпичного догостроения Использование современных строительных технологий

4 Превышение спроса на жилье над предложением Увеличение строительства жилья среднего класса Развитие ипотечного кредитования и рост доходов населения

5 Перемещение строительства в экологически чистые районы Сдвиг строительства за черту города Развитие пригородного домостроения и соответственно рост коммуникаций

Жилья в России не хватало всегда Сейчас средняя обеспеченность жилой площадью населения в стране в 3-3,5 раза ниже, чем в Европе В настоящее время в России жилищный фонд городов составляет 3% домов дореволюционной постройки, 16,7% Ч строения до 1953 г (сталинские дома), 28,2% - панельные (хрущевки), 5,9% - кирпичные дома, построенные в 60-х гг., 28,4% - современные панельные дома, 2,5% - старый индивидуальный жилищный фонд, 2,7% - современные коттеджи, 9,9% - коммунальные квартиры, 2,1% - общежития3 Простой арифметический подсчет показывает, что две трети городского жилищного фонда - это устаревшее неблагоустроенное жилье

В диссертации подробно анализируются основные негативные тенденции, влияющие на эффективность правового обеспечения решения жилищной проблемы, доказывается необходимость серьезной корректировки законодательной базы развития жилищной сферы, предлагаются практические меры по активизации решения жилищной проблемы в России

В концепции управления процессом жилищного строительства в регионе используется ряд фондов организаций, связанных с жилищным фондом и его видами, в частности частный жилищный фонд, государ-

3 Социальное положение и уровень жизни населения России Справочник 2006

сгвенный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд, жилищный фонд, находящийся в общей собственности (долевой) различных субъектов права Основой для разработки концепции управления процессом жилищного строительства в регионе дожна быть государственная политика, направленная на создание благоприятных условий для развития жилищного строительства в новых экономических условиях, защиту прав и законных интересов физических и юридических лиц, участвующих в этом строительстве

Идея национальных проектов Ч несомненный шаг в продвижении к решению многих социальных проблем Однако эта мера, на наш взгляд, совершенно недостаточна (в плане уровня выделенных на реализацию проектов средств) Достаточно сказать, что социальные расходы занимают около 18% бюджета 2007 г Это в два с лишним раза меньше, чем общегосударственные расходы (на властную вертикаль, включая силовые структуры армию, милицию и т д ) Главным приоритетом государства в настоящее время является попонение Стабилизационного фонда, затем - поддержание собственного существования и только после этого Ч реализация нацпроектов

Национальный проект реализуется достаточно сложно, что связано с недостатками развития банковской системы, неотработанностыо законодательства, но главное - с ориентацией государством населения на покупку собственного жилья, минуя иные формы его приобретения Реализация проекта затрудняется тем, что основные механизмы, предлагаемые для удовлетворения потребностей населения в жилье и навязываемые современной жилищной политикой, заимствованы из других социально-экономических систем и насаждаются на российскую почву без достаточных основ, которые не только не сложились, но и не могли сложиться в современной России

Национальный проект имеет социальную направленность Поэтому снижение дифференцированной ставки по ипотечным кредитам в дальнейшем дожно быть продожено Следующее понижение ставки до 11% годовых произойдет в середине 2007 г При этом ставка будет рыночной и не нарушит стабильности банковского бизнеса, хотя достижение уровня 8-9% было бы более эффективно для ипотеки

Приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье Ч гражданам России рассчитан на б лет Он включает подготовительный (2005 г), первый (2006-2007 гг ) и второй (2008-2010 гг ) этапы На первом этапе (2006-2007 г г ) Президентом России определены четыре приоритета увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, повышение доступности жилья, увеличение объемов

коммунальной инфраструктуры, выпонение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан

В настоящее время уже можно оценить основные тенденции и проблемы в реализации этих приоритетов (табл 3)

Табчща 3

Оценка реализации приоритетов нацпроекта Доступное жилье

и их ограничения

Приоритеты нацпроекта Существующее положение Ограничения и возможности их нейтрализации

1 Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования Действующий механизм кредитования сужает круг заемщиков Слабое консатинговое сопровождение кредита Недостаточная активность банков Незрелость отечественного фондового рынка Объемы ипотечного кредитования пока недостаточны для решения задачи нацпроекта 1 Высокий процент серых доходов заемщиков 2 Большие расходы заемщика по оформлению кредита (до 6%) 3 Процентная ставка по догосрочному кредиту (до 15-20%) 4 Доля самофинансирования заемщика - не менее 30%

2 Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммуникационной инфраструктуры Идет процесс наращивания стройиндустрии, но пока темпы ее роста отстают от планируемых показателей обеспечения населения доступным жильем Необходимо увеличение общего годового объема ввода жилья в 2007 г до 56,3 мн кв м, увеличение доли частных инвестиций в коммунальном секторе до 20% Для решения этих задач необходимо около 6 мрд руб на модернизацию, 3,8 мрд руб - на субсидирование процентной ставки по заимствованиям на оснащение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства и 17,5 мчрд руб госгарантий по этим заимствованиям

3 Повышение доступности жилья Наиболее сложная проблема в условиях катастрофического роста стоимости жилья и ограниченности финансовых возможностей большинства населения Активизация получения жилья льготным категориям гражданам Проведение мер по снижению стоимости жилья, в частности, ставки по кредиту до приемлемого уровня

4 Выпонение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан Государство пока не включило в поной мере свои ресурсные резервы в решение поставленной задачи, связанной с обеспечением жильем населения страны (хотя бы проблемных категорий граждан) Необходимо в поной мере профинансировать программу из бюджетов всех уровней

Общий бюджет для реализации проекта на 2006-2007 гг составляет 212,9 мрд руб , в т ч прямые расходы - 122,9 мрд руб и госгаран-

тии - 90 мрд руб Большую часть из них составляют средства федерального бюджета 88 мрд руб - прямые расходы, госгарантии составляют 60 мрд руб На региональные и местные бюджеты приходится 35 мрд руб прямых расходов и 30 мрд руб госгарантий

Итогами выпонения национального проекта Доступное жилье дожно стать увеличение объема жилищного строительства в 2 раза, увеличение объемов ипотечных кредитов в 20 раз, увеличение количества семей с возможностью приобретения жилья более чем в 3 раза

Национальные проекты Ч фактор возврата к эффективным элементам планирования и бюджетирования Национальные проекты породили как системный эффект, так и стимулировали использование позитивных элементов планирования в развитии жизнеобеспечивающих сфер страны, в частности, обеспечения населения жильем Кумулятивный, системный эффект национальных проектов практически сразу же был отнесен к разряду результатов, которых следует добиваться

Реализация приоритетных проектов привела к форсированному переходу к стратегическому планированию и бюджетированию Еще более значимо то, что в процессе бюджетного планирования получает логическое развитие стратегия эффективных инвестиций в рост качества жизни

В диссертации систематизированы предложения по реализации на-цпроекта Доступное жилье с соответствующей оценкой (например, предлагается законодательно обеспечить минимизацию стартовых цен аукционов на земельные участки под жилищную застройку и др )

Учитывая, что в данной сфере коррупционно-криминальный потенциал особенно высок, органы контроля дожны обратить особое внимание на расходование средств государства в этой сфере Особую озабоченность вызывают проблемы спекуляции с землей (скупки и завышение цен), монопольные тенденции в сфере цен на стройматериалы и строительные услуги

Данная сфера связана с длинными и дешевыми финансовыми средствами, требующими тщательного контроля на протяжении длительного времени, что обусловливает необходимость отработки современных методов аудита смешанных государственно-частных вложений капитала

Повышение эффективности реализации национального проекта в стратегическом плане связано с необходимость решения ряда сложных проблем

1 Необходимо отладить схему программно-целевого решения проекта по стадиям от архитектурных, проектных стадий до разработки системы контроля (аудит эффективности и результативности)

2 Активно использовать прорывные технологии строительства комфортного и делового жилья, отработанные и доведенные до индустриальной стадии создания объектов жилья

3 Обеспечить площадки под застройку тысяч домов (земля под застройку дожна быть, во-первых, выкуплена в регионах-донорах - например, Ханты-Мансийск) за счет местных бюджетов, во-вторых, в дотационных регионах дожна быть передана в качестве компенсации за дотации

4 Обеспечить строительство новых заводов (для производства деталей домов), что возможно путем создания специального ходинга (корпорации), который будет реализовывать эту проблему

5 Необходимо создать целевую социальную ипотеку (с низким процентом за кредит), оставив для обеспеченных граждан настоящую ипотеку (с ее процентом за кредит на уровне 10-13%)

Вторая глава диссертации Теоретико-методическое обоснование повышения роли ипотечного кредитования в решении социально-экономического развития страны и регионов посвящена выработке механизмов доступа населения к кредитным ресурсам, созданию централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуску ипотечных ценных бумаг

Одной из актуальных проблем экономики России является развертывание системы ипотечного кредитования В настоящее время крайне ограниченное число граждан имеет возможность приобрести жиплощадь Если к этому добавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим Одним из ключевых условий развития российской экономики является создание возможностей для широкого доступа населения к финансово-кредитным ресурсам, необходимым для решения жилищных проблем Для этого России необходимо задействовать все возможности цивилизованной ипотеки Пример многих развитых стран показывает, что вместе с решением проблемы жилья ипотека способствует образованию в государстве качественно новых финансово-кредитных отношений, финансовой и экономической стабильности за счет развития рынка ценных бумаг

Ипотечное кредитование стало возможно благодаря достигнутой в России некоторой макроэкономической стабилизации, определенному восстановлению доверия населения к банкам, возросшей уверенности

банковского сообщества в перспективах развития данного направления деятельности По данным Банка России, размер ипотечного рынка на начало 2005 г составлял около 600 мн дол , или меньше чем 0,4% от ВВП К 1 января 2006 г объем задоженности по ипотечным кредитам, предоставленным кредитными организациями населению на покупку жилья, достиг 52,5 мрд руб По экспертным оценкам, в 2006 году в России было зарегистрировано более 80 тысяч ипотечных сделок Российский рынок ипотеки вырос в 2006 г до 200 мрд руб , превысив запланированные показатели Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК в 2 раза4

Основные разновидности ипотеки в России - это государственная, коммерческая и социальная При этом социальная модификация тесно переплетается с государственной, а государственная (в виде АИЖК) ограничивается конкретным сроком, являясь плацдармом для коммерческой В рамках программы для села и для молодых семей необходимо субсидирование ставок ипотечных кредитов и выдача государственных средств для того, чтобы человек мог добавить свои средства и купить квартиру, либо использовать эти деньги в качестве первоначального взноса за ипотечный кредит Причем размер субсидий дожен варьироваться в зависимости от региона, от 50% до 100%-ного субсидирования

Можно выделить три важнейших фактора, способствующие развитию рынка ипотечного кредитования замедление темпов инфляции, рост благосостояния части населения, активная позиция банков, осознавших потенциальные выгоды ипотечного кредитования Пока инфляция в России не будет на уровне 3-5%, в банках будут высокие ставки, граждане не смогут воспользоваться ипотечной системой кредитования Важной причиной недостаточного развития ипотеки является неготовность большой части российского общества принять саму идею покупки жилья в кредит на длительный срок

В начале 2006 г АИЖК ввело дифференцированную ставку по кредитам Теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12% В среднем сегодня "плавающие" кредиты выдают под 9% плюс ставка LIBOR5

4 По материалам ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)

5 С 1 июля 2006 г по федеральной программе процентная ставка составляет от 11 5% до 14 5% в рублях при первоначальном взносе от 70% до 10%

Таблица 4

Динамика изменения рублевых процентных ставок на ипотечном рынке6

Период Подтвержденные доходы заемщиков Неподтвержденные доходы заемщиков

Июнь 2005 г 15,9% 15,5%

Июнь 2006 г 13,5% 15,1%

Изменение (%) -1,4% -0,4%

Помимо высоких процентных ставок можно выделить следующие главные проблемы российской ипотеки излишняя бюрократизация процесса получения ипотечного кредита, совместимость законодательных баз государств иностранных инвесторов с отечественной правовой сферой, проблема номинации накопительных ипотечных систем (рублевый или доларовый эквивалент), трудности налогообложения, проблема легализации доходов населения, проблема прихода теневых капиталов в сферу жилищного кредитования, обеспечение равной защищенности всех субъектов ипотеки, проблема выселения человека в случае невозвращения кредита, согласование данного вопроса с органами опеки и попечительства

При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, фунщионирующую без финансового участия государства, за исключением случаев распространения государственных гарантий на эмитируемые банками ипотечные облигации или введения налоговых льгот для заемщиков и инвесторов ипотечных облигаций

На рынке ипотеки наблюдается парадоксальная ситуация Из-за возросшей конкуренции между банками ипотечные программы становятся привлекательными для заемщика снижаются проценты по кредиту, смягчаются условия, возможность получить ипотечный кредит увеличилась в несколько раз Тем не менее, приобретение жилья по ипотеке является сегодня большой проблемой При этом сложнее всего приходится заемщикам, претендующим на квартиры лэконом-класса В итоге жилье с довольно низкими потребительскими качествами достается им по завышенным ценам

Определенным компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать являются ломбардные программы, по которым можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости По

6 По информации вед\щих кредитных организаций

оценкам Правительства РФ, к 2010 г объем ипотечных операций может вырасти в 30 раз Однако, данная оценка представляется чрезмерно оптимистической и слабо обоснованной, поскольку она не учитывает неразвитость нормативной базы, уровень платежеспособного спроса населения, нехватку догосрочных ресурсов

Таблица 5

Прогноз развития российского рынка ипотечного кредитования

до 2007-2010 гг.

Годы Количество кредитов, тыс шт Доля сделок с жильем на вторичном рынке, % Количество сделок на вторичном рынке жилья, тыс. шт. Количество сделок на первичном рынке жилья, тыс. шт

2007 500 80 350 150

2008 600 60 420 250

2009 850 55 490 390

2010 1 200 30 450 650

В государственной программе по созданию в России рынка доступного жилья утверждается, что к 2007 г каждый россиянин, желающий улучшить свои жилищные условия, сможет купить квартиру в кредит Пока же купить квартиру в кредит способны, по различным оценкам, не более 10% граждан страны

Эффективный путь к развитию в России ипотеки Ч создание рынка ипотечных ценных бумаг Появление на рынке ипотечных бумаг дожно придать мощный импульс развитию ипотеки, поскольку они являются основным элементом системы рефинансирования Существующие в настоящее время в российском законодательстве виды ценных бумаг не удовлетворяют в поной мере условиям, предъявляемым к финансовых инструментам, позволяющим в поной мере реализовать подобные механизмы

Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка -это именно те механизмы, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и догосрочные ресурсы В финансировании ипотеки через облигации могут быть заинтересованы небанковские финансовые институты, например страховые компании, испытывающие дефицит инструментов вложений.

В России, видимо, будут строиться две системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования Одна из систем будет централизованная, на базе АИЖК и банков, имеющих широкую филиальную сеть и занимающихся ипотечным кредитованием населения Паралельно будут развиваться региональные программы на базе региональных ипотечных агентств, которые будут продвигать социальные

программы местных органов власти и обслуживать схемы месаных крупных предприятий по их социальным программам

Создание четко функционирующего канала движения денежных потоков от заемщика к держателю ипотечной бумаги в ипотечных схемах является ключевой задачей При разработке механизма ипотечных ценных бумаг дожны быть взяты за основу конструкции, придающие особый статус ипотечным ценным бумаг Данная схема означает, что ипотечные ценные бумаги нужно будет исключить из общей конкурсной массы при банкротстве эмитента

Процесс развития ипотеки сдерживается, в том числе, нерешенностью проблемы стандартизации займов, без которой системы рефинансирования выстроить нельзя В сложившихся условиях кризис ликвидности закладных впоне возможен Идеология рефинансирования построена на росте ценности ипотечных бумаг В случае нарушения этого условия кризис на рынке данных инструментов возможен

Ипотечные облигации Ч это новый вид ценных бумаг В этой связи, необходимо сделать все, чтобы отработать правовое поле, в котором они будут обращаться Дело в том, что эмиссия юридическими лицами облигаций, обеспеченных залогом недвижимости или закладными, при современном состоянии законодательства Российской Федерации, с точки зрения ее правового оформления, будет чрезвычайно громоздкой, что может отразиться на оборотоспособности указанных ценных бумаг Поэтому необходима подготовка нового самостоятельного закона, регулирующего эмиссию и обращение ипотечных облигаций

Определенные перспективы имеет создание ипотечных ПИФов Теоретически подобные фонды способны заинтересовать и граждан, хотя доходность на уровне 8-10% годовых не так привлекательна для них, учитывая, что ставки по депозитам находятся примерно на том же уровне Первый ипотечный ПИФ Югра ипотечный фонд под управлением УК Регион Девелопмент был зарегистрирован в апреле 2005 г Ипотечные ПИФы не получают достаточного распространения по той причине, что на рынке пока недостаточно качественных ипотечных закладных

Формирование рынка ипотечных облигаций, связанного с системой догосрочного жилищного ипотечного кредитования, может явиться важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынками, инвесторами, желающими разместить свободные денежные средства на длительный срок, и гражданами - заемщиками ипотечных кредитов

В третьей главе диссертации Реалии программы улучшения жилищных условий населения Ханты-Мансийского АО анализируется реализация комплексной программы Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского АО-Югры на 2005-2015 гг как пилотного проекта для регионов страны, обосновывается тенденция усиления роли регионов в решении жилищных проблем, подводятся итоги и выявляются проблемы реализации нацпроекта Доступное жилье в условиях Ханты-Мансийского АО

Законом ХМАО-Югры от 11 11 2005 г утверждена Программа Улучшение жилищных условий населения ХМАО-Югры на 20052015 гг Целями Программы являются улучшение жилищных условий населения данного региона и создание рыночного механизма обеспечения жилыми помещениями граждан автономного округа К основным задачам Программы относятся

1) повышение платежеспособного спроса на жилые помещения со стороны значительной части населения на основе организации догосрочного жилищного кредитования с привлечением бюджетных и внебюджетных источников,

2) обеспечение жилыми помещениями и оказание государственной помощи в его приобретении малоимущим и льготным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,

3) увеличение объемов жилищного строительства в автономном округе, обеспечение повышения качества и доступности жилых помещений за счет совершенствования технологии и организации строительного производства,

4) создание организационных, правовых и финансовых предпосылок для ускоренной ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда, развитие индивидуального жилищного строительства, реконструкция и модернизация старого жилого фонда,

5) создание современной инфраструктуры рынка жилых помещений и развитие рынка услуг, сопряженных с эксплуатацией недвижимости, активизация функционирования рынка жилых помещений и рынка инвестиционного капитала,

6) обеспечение повышения занятости населения автономного округа и роста его доходов, а также роста доходов бюджетов всех уровней за счет увеличения объемов строительного и сопряженного с ним рынка услуг,

7) ускорение сроков приобретения молодежью собственных жилых помещений,

8) определение категорий граждан, участвующих в Программе,

9) развитие догосрочного ипотечного жилищного кредитования,

10) определение форм государственной поддержки приобретения гражданами жилых помещений

В работе анализируются этапы реализации программы, структура, цели и задачи основных подпрограмм Программы улучшения жилищных условий населения ХМАО-Югры Кроме того, в диссертации даются прогнозные оценки реализации этой программы

Отличительной чертой реализации проекта программы Доступное жилье в ХМАО является комплексность подхода к решению задачи При ее осуществлении было принято решение не разделять две крупные окружные программы, связанные с улучшением жилищных условий югорчан и модернизацией жилищно-коммунального комплекса При этом программа по усовершенствованию системы ЖКХ в Югре начала работать до реализации национального проекта

За весь период реализации нацпроекта в Югре предполагается сдать в эксплуатацию около 6 мн к в м жилой площади Такие темпы строительства позволят к 2010 г обеспечить жильем более 111 тыс семей На эти цели будут направлены средства в объеме 180 мрд руб , из них 67 мрд из окружного бюджета

В настоящее время достаточно трудно назвать точный объем жилья, поскольку их значительная часть будет введена до конца 2007 г Тем не менее, очевидно, что увеличение темпов жилищного строительства в регионе привело к повышению обеспеченности населения жильем па 18-20% и составляет 16,7 кв м на одного жителя Реализация национального проекта в Югре позволит в 2007 г увеличить темпы строительства жилья на 30% по отношению к объемам строительства в 2005 г

Следует отметить, что, несмотря на отдельные недоработки (прежде всего, это касается слабости строительной и материально-ресурсной базы жилищного строительства в регионе), программа, реализуемая в ХМАО, может рассматриваться как пилотный проект решения жилищной проблемы в регионе страны, определенный эталон действий, заслуживающий изучения и распространения в других регионах России

Причины отсталости России во многом объясняются отсталостью ее финансовой системы и географической недосягаемостью банковских услуг Особенно остро стоит вопрос о насыщении банковскими услугами регионов России, где производится около 90% ВВП В этой связи заслуживает положительной оценки деятельность Ханты-Мансийского банка, работающего с новыми финансовыми продукта-

ми, в частности, с ипотекой Деятельность банка определенным образом компенсирует стратегическую зависимость банковской системы от ограниченного числа столичных банков, а также нейтрализует в данном регионе диспропорцию, возникшую в размещении банковского капитала

Банковская система дожна стать адекватной масштабам нашей страны Создав разветвленную кредитную инфраструктуру, региональные банки способны приблизить ипотеку к потребителю, получению им поноценного спектра банковских услуг

В течение 2006 г подразделениями Банка была проделана серьезная работа, направленная на развитие ипотечного кредитования Согласно утвержденным планам к концу 2007 г объем ипотечных кредитов составит не менее 8,5 мрд руб (53% от общего объема потребительских кредитов) Необходимо отметить, что существенное увеличение прироста по ипотечному кредитованию возможно за счет активизации работы Банка в следующих направлениях

- продвижение ипотечных кредитных продуктов Банка за пределами автономного округа,

- покупка портфелей ипотечных кредитов у небольших региональных банков,

- участие Банка в инвестиционных проектах по строительству жилья в качестве инвестора, что позволит реализовать приобретенные квартиры с использованием механизма ипотечного кредитования

До недавнего времени существовало мнение, что ипотека пользуется спросом только в Москве и Санкт-Петербурге Участники рынка и аналитики называли разные причины в столицах более высокие зарплаты, больше предложения на рынке недвижимости и банковских услуг, более мобильный рынок труда Однако в 2006 г, по данным Росрегистрации, в лидеры по количеству выданных ипотечных кредитов вышли Тюменская область, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа Немного позади Удмуртия, Брянская область и республика Саха, опередившие Москву по данному показателю на 7,5% Столичные банкиры все шире начали осваивать новые рынки, а региональные кредитные организации - бороться за клиента, выдавая кредиты под своим именем

Наиболее популярные способы решения жилищной проблемы, выработанные в регионах и муниципалитетах

- создание фондов финансирования и льготного кредитования жилищного строигельсгва,

- эмиссия муниципальных жилищных облигаций,

- строительство жилья за счет средств региональных и местных бюджетов Здесь особо следует выделить систему сельского жилищного строительства,

Ч долевое строительство и продажа жилья в рассрочку,

- региональные программы кредитования жилья, система жилищных сберегательных программ,

Ч ведомственная ипотека, которая уже в силу своего некоммерческого характера не имеет ничего общего с классической банковской ипотекой

В качестве положительного примера можно представить опыт Бегородской области, где жилье сделали доступным задого до национальных проектов И, главным образом, за счет особенностей местного домостроения, принципами которого стали земля с инженерными сетями, кредитование, поддержка государства (в рамках программы Свой дом)

Очевидно, что в регионах ипотека в ближайшее время станет основным способом решения жилищной проблемы При растущем спросе на ипотеку и повышении доступности ипотечных продуктов темпы роста стоимости жилья в регионах в 2006 г превысили столичные Так, по данным Госкомстата, в Саратовской области 1 кв м подорожал на 43%, тогда как в Москве - на 36%

Важнейшей проблемой в настоящее время является нехватка нового жилья, а не доступность ипотеки Причем схема, согласно которой увеличение спроса на жилье будет стимулировать строительство, пока не работает Механизмы, облегчающие получение кредитов населением, созданы, а системы, способсгвующей увеличению строительства, до сих пор нет Для того, чтобы сохранить сегодняшнюю динамику выдачи ипотечных кредитов в условиях стремительного роста цен на недвижимость, коммерческие банки и государственное агентство ипотечного жилищного кредитования вынуждены постоянно изменять условия ипотеки путем увеличения максимального размера кредита и снижения первоначального взноса

Одной из основных причин низких темпов ввода нового жилья в регионе и высоких цен на него является недостаток площадок Ясно, что пока темпы строительства будут низкими, квартиры будут дорожать Но столь быстрый рост цен не обещает ничего хорошего ни рынку, ни потребителям И, конечно, такая динамика не может служить благоприятным фоном для привлечения инвестиций и развития ипотеки Чтобы активизировать предложения, необходимо убрать ос-

тающиеся административные барьеры для застройщиков и обеспечить им приток длинных денег

Руководство регионов стоит сегодня перед сложной задачей Рост цен на жилье приводит к тому, что на средства, выделяемые регионам, приобретается меньше квартир, чем планировалось Выход из такой ситуации возможен путем увеличению количества строящегося жилья Правительство ХМАО-Югры в конце 2006 г подвело итоги реализации программы Доступное жилье - гражданам РФ Власти округа не отказались от традиционного выделения субсидий льготным категориям граждан, к которым относятся бюджетники, граждане, живущие в непригодном жилье и т д , но допонили их ипотекой. В результате за короткий срок - с марта по октябрь 2006 г - количество тек, кто смог воспользоваться льготами, значительно возросло

Безусловно, национальный проект доступное жилье, как и окружная программа, не состоит только из формирования платежеспособности ее участников через господдержку ипотечного кредитования Сюда входит очень серьезный блок стимулирования предложений, работ по модернизации строительного комплекса Для того, чтобы план строительства стал реальностью, сегодня регионы работают над развитием строительной сферы Наиболее острыми, по оценке, являются четыре взаимосвязанных между собой направления

Первое - это привлечение в жилищное строительство инвесторов -таких, как банки, застройщики, инвестиционные компании, фонды В большинстве регионов, в том числе и благодаря мерам государственной поддержки, сформирован реальный рынок строительства

Второе направление связано с увеличением доли местных стройматериалов на окружном рынке Сегодня она составляет всего от 15 до 60%, остальной объем завозится из других регионов России

Третье направление в развитии строительной сферы регионов -предоставление земельных участков под возведение домов

И, наконец, четвертое направление Ч строительство социального жилья самими муниципалитетами

В ХМАО приступили к обоснованию и подготовке территориального планирования с тем, чтобы создать условия для разработки правил землепользования и застройки, а также градостроительной документации для жилищного строительства7

В настоящее время наибольшие сложности возникают при заключении участником программы с владельцем жилья договора купли-

7 Новости недвижимости Москвы, 28 04 2006

продажи, либо договора о долевом строительстве Дефицит как нового, так и вторичного жилья существенно тормозит развитие ипотечной подпрограммы Успешность реализации окружного закона об улучшении жилищных условий населения в агентстве всецело связывают с успехом реализации всех его направлений, где наряду с ипотекой прописаны также меры по представлению субсидий и развитию стройин-дустрии округа

Регионы, таким образом, продожают поиск путей решения жилищной проблемы и многие из них уже удалось решить

Основные публикации автора по теме диссертации:

1 Роль национального проекта Доступное жилье в активизации решения жилищной проблемы // Федерализм, 2007, № 1, - 0,6 п л

2 Управление процессом жилищного обеспечения регионов страны //Вестник Института экономики, 2007, № 1, - 0,8 п л

3 Создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг В сб Современные тенденции развития экономики России - М ИЭ РАН, 2007 - 0,8 п л

4 Коммуникативные основания информационной политики бизнеса В сб Массовая коммуникация в структуре социальной инфор-мациологии / Отв ред Е П Тавокин - М РАГС, 2005 - 0,8 п л

Подписано в печать 23 04 2007 г. Зак. 46 тир. 100 экз , объем 1,5 п.л Участок оперативной печати ИЭ РАН

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Кичанов, Роман Иванович

Введение

ГЛАВА I. Жилищная сфера страны на этапе активного реформирования

з 1. Общеэкономическая оценка состояния жилищной сферы России и формирование рынка жилья

з 2. Основы концепции управления процессом развития жилищной сферы в регионах

з 3. Роль национального проекта Доступное и комфортное жилье -гражданам России в активизации решения жилищных проблем

ГЛАВА II. Теоретико-методическое обоснование повышения роли ипотечного кредитования в решении социально-экономических проблем развития страны

з 1. Ипотека - важнейший механизм доступа населения к кредитным ресурсам

з 2. Создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг

ГЛАВА Ш. Реалии программы улучшения жилищных условий населения Ханты-Мансийского АО

з 1. Комплексная программа Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского Автономного округа - Югры на 20052015 гг. - пилотный проект для регионов страны

з 2. Регионы становятся лидерами ипотеки в решения жилищных проблем

з 3. Некоторые итоги реализации нацпроекта Доступное жилье в Ханты-Мансийском АО

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие жилищной сферы страны и регионов в современных условиях"

Актуальность темы исследования. Проблема разработки научных основ и практических рекомендаций по развитию жилищного комплекса страны в современных условиях приобретает особое социальное и экономическое значение. В последние годы в России процесс реформирования привел к ее обострению, выдвинув в качестве приоритетной в плане стратегического развития российского общества и экономики. В настоящее время существует настоятельная потребность в разработке новых механизмов и инструментов жилищной политики, адекватных сложившейся экономической ситуации, особенно учитывая переход на рыночные условия развития экономики.

Жилищная сфера страны - это не просто место проживания населения, это среда его обитания, социально-экономические условия которой дожны соответствовать современным цивилизованным требованиям. Жилье для России всегда было сложной и трудно решаемой проблемой, что и предопределило критическое состояние жилого фонда страны, строительной индустрии жилья, его инфраструктурного обеспечения.

В настоящее время наступил период перемен в развитии жилищной сферы страны, который характеризуется как позитивными тенденциями, так и неэффективными решениями и недостаточностью ресурсного обеспечения для развития почти всех институтов жилищной сферы, начиная от строительных и кончая финансовыми и социально-распределительными. При этом актуальность проблемы жилья возрастает, поскольку, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает (строится мало, а ветхого жилья выбывает много), а, с другой стороны, растёт количество желающих улучшить свои жилищные условия, которые не могут себе этого позволить из-за отсутствия средств для покупки нового жилья.

Попытки государства в начале реформирования экономики уйти от финансирования жилищного сектора привели к снижению темпов ввода жилья, углублению негативных тенденций в развитии жилищной сферы. В настоящее время государство предпринимает достаточно энергичные усилия для корректировки жилищной политики, принимая решения, направленные на улучшение жилищного обеспечения граждан. К ним можно отнести привлечение государственных средств в жилищную сферу, реализацию национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, создание условий для активизации бизнеса в этой сфере, использование системы ипотечного кредитования и др. Активизировалось участие регионов в решении жилищной проблемы и развитии рынка жилья.

Необходимость всестороннего анализа современных процессов решения жилищной проблемы в стране, выработка практических рекомендаций по повышению эффективности используемых механизмов, особенно в регионах страны (в частности, в Ханты-Мансийском АО) и обусловили выбор темы настоящего исследования.

Цель и задачи исследования. Целью данной диссертационной работы является исследование тенденций развития жилищной сферы страны и становления рынка жилья, выработка практических предложений по концептуальным положениям управления развитием жилищного комплекса станы и ее регионов, оценка и обоснование рекомендаций по реализации национального проекта Доступное жилье, обобщение и систематизация опыта решения жилищной проблемы в ряде регионов страны.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: осуществить категориальный анализ жилищной сферы, рынка жилья, определить особенности этого рынка в России; выявить тенденции развития рынка жилья в стране и регионах; выработать основы концепции управления процессом развития жилищной сферы регионов; проанализировать роль государства в решении жилищной проблемы в России и ход реализации национального проекта по обеспечению жильем населения страны; исследовать опыт реализации ипотеки в России и наметить меры по ее совершенствованию; проанализировать решение жилищной проблемы на примере одного из регионов (Ханты-Мансийского АО).

Предметом исследования являются процессы решения жилищной проблемы России, механизмы управления рынком жилья, в частности, ипотекой.

Объект исследования диссертации - жилищная сфера России, рынок жилья и его институты, а также социально-экономические отношения, возникающие в процессе развития жилищной сферы страны.

Теоретической и методологической основой исследования явились концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

Проведен анализ эволюции использования ипотеки в региональном комплексе. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики и экспертных оценок, методы сравнения и обобщения, приемы статистического, экономического анализов.

Информационной базой исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных органов власти. По практическим вопросам функционирования ипотеки в региональном жилищно-строительном комплексе использованы статистические материалы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Минэкономразвития РФ, Госкомстата РФ и статистического управления Ханты-Мансийского АО, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, решения Администрации Ханты-Мансийского АО по решению проблем развития жилищной сферы региона.

Научная новизна результатов исследования определяется комплексным подходом к изучению институциональных основ развития жилищной сферы страны и регионов, становления рынка жилья и практических рекомендаций по совершенствованию используемых механизмов и инструментов решения жилищной проблемы (ипотека, национальный проект, региональные программы и др.).

В ходе проведенного исследования сделаны следующие выводы, имеющие элементы научной новизны:

- уточнены категориальные определения основных понятий, связанных с многофункциональной категорией жилье (среда обитания, жилищная сфера, рынок жилья, концепция управления развитием жилищной сферы);

- дана ситуационная оценка состояния жилищного хозяйства в период реформирования и выявлены негативные тенденции и причины настоящего положения жилой сферы страны; систематизированы и оценены современные технологии решения жилищной проблемы в стране (национальный проект, региональные программы и агентства, региональная ипотечная система кредитования);

- разработаны основы концепции управления процессом развития жилищной сферы России и регионов; предложены рекомендации по совершенствованию форм и механизмов реализации национального проекта в регионах (активизация государственно-частного партнерства, развитие строительной индустрии, использование инвестиционных проектов и др.);

- доказана целесообразность управления ипотекой как инструментом развития жилищного комплекса региона с целевым воздействием со стороны органов государственной власти и местного самоуправления на факторы, обуславливающие это развитие и положительно влияющие на развитие ипотеки (контроль, система агентств и др.); разработана структурно-логическая модель процесса управления развитием ипотеки, включающая взаимосвязанные этапы выявления, анализа и оценки факторов развития ипотеки;

- предложено создание централизованной системы рефинансирования жилищного кредитования и выпуск ипотечных ценных бумаг (облигаций);

- систематизированы меры по реализации комплексного решения проблемы жилья на примере Ханты-Мансийского АО (в частности, активное участие бюджетных ресурсов и др.); обоснованы предложения по усилению роли банков (опыт Ханты-Мансийского банка) в кредитной поддержке жилищного обеспечения населения округа (покупка портфелей ипотечных кредитов у небольших региональных банков, участие банка в инвестиционных жилых проектах, стандартизация кредитных операций и др.).

Практическая значимость исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов к управлению развитием жилищного комплекса региона, адаптированных к особенностям и условиям конкретного региона на примере Ханты-Мансийского АО.

Выводы настоящего исследования развивают теорию ипотеки более поным представлением исследуемого сегмента региональной экономики, форм реализации и научным обоснованием ипотеки как экономической основы развития жилищной сферы региона. Отдельные предложения использованы в деятельности регионального банка (Ханты-Мансийский банка).

Основные положения работы докладывались на научно-практических семинарах и совещаниях регионального уровня.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 4 научных статьях общим объемом около 3 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кичанов, Роман Иванович

Заключение

1. Жилищная сфера страны - это не просто место проживания населения, это среда его обитания, социально-экономические условия которой дожны соответствовать современным цивилизованным требованиям. Жилье для России всегда было сложной и трудно решаемой проблемой, что и предопределило критическое состояние жилого фонда страны, строительной индустрии жилья, его инфраструктурного обеспечения.

2. В современной России проблема доступного и качественного жилья -одна из наиболее актуальных. Она состоит в том, что, с одной стороны, жилья катастрофически не хватает, а с другой, огромное число желающих улучшить свои жилищные условия не может позволить себе покупку новой квартиры. Поэтому современная жилищная политика государства дожна быть направлена не только на социальную защиту граждан, но и на привлечение к строительству жилья финансовых ресурсов из различных источников, в том числе и негосударственных: средств населения, банковской сферы, страховых компаний и инвестиционных фондов.

3. Исследователи выделяют три основные схемы решения жилищной проблемы: а) ипотечное кредитование, осуществляемое при поддержке государства за счет оборотного капитала банков, депозитов и межбанковских кредитов на условиях, определяемых текущей экономической конъкнктурой (Великобритания, Франция, Израиль, Испания); б) ресурсы для банковского ипотечного кредитования, формируемые за счет выпуска государственной ипотечной компанией ценных бумаг (США); в) средства для приобретения жилья, накапливаемые посредством специализированных некоммерческих организаций кооперативного типа - строительно-сберегательных касс (Германия). В России начали развиваться элементы всех трех моделей, поэтому зарубежный опыт государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования и деятельности кооперативов, работающих по накопительно-кредитной схеме, полезен в практическом аспекте.

4. Рынок жилья имеет сложную субъектно-объектную структуру, где в качестве субъектов выступают как частные лица, так и коммерческие организации, государственные учреждения: риэтерские фирмы, проектные и строительные организации, кредитно-финансовые институты, ипотечные банки, жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья, кондоминиумы и другие институты. Разнообразие форм рыночных отношений в сфере жилья позволяет говорить о структурированности рынка жилья по секторам: сектор купли-продажи квартир и домов, сектор обменных операций, сектор муниципального жилья, арендный сектор.

5. Нерыночная ориентация местных властей, отсутствие благоприятных условий для развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная пассивность, консервируемые, как правило, низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, имеют своим следствием низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости, сдерживают рост цен на них. Данный вариант может превратиться в политику противодействия развитию рынка недвижимости на локальном уровне, что может привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен на низком уровне, снижению доходности и увеличению риска инвестиций в жилье.

6. В настоящее время у государства, наряду с отсутствием возможности финансирования строительства жилья, имеются и серьёзные трудности с привлечением частного капитала в жилищное строительство для реализации жилищной реформы обеспечения жильём всех нуждающихся. Это потребовало от него поиска новых путей в решении этой наболевшей проблемы. Выходом из сложившейся ситуации могли бы стать государственные целевые программы, в которых определяется последовательность реализации поставленных задач, источники финансирования и назначаются органы власти, ответственные за их испонение.

7. Основными целями жилищной политики в регионе являются: -дальнейшее развитие различных форм улучшения жилищных условий жителей региона путем установления государственных гарантий предоставления малоимущим семьям жилья из государственного жилищного фонда бесплатно или за доступную плату;

-создание системы государственной поддержки различных субъектов жилищных отношений, обеспечивающей реальную возможность приобретения жилья в собственность либо получения его на условиях найма;

-упорядочение существующей системы льгот на получение жилья социального использования;

-обеспечение эффективной защиты прав собственников жилья.

8. Уровень доходов подавляющего большинства нашего населения не позволяет им ни приобретать новое жилье, ни содержать в дожном порядке старое. Государство от решения этой проблемы отстранилось еще в начале 90 х годов: и на федеральном, и на региональном уровне. В результате ветшание и выбытие жилого фонда идет даже более быстрыми темпами, чем физическое вымирание населения России. Причем это проблема в основном не мегаполисов и не сельского населения, а тех малых городов и посеков, которые создавались вокруг так называемых градообразующих предприятий и где живет почти половина населения РФ.

9. Очевидно, что реализация проекта стокнется с большими трудностями. Прежде всего, это касается уровня развития регионов. Отбор субъектов РФ для получения кредитов с госгарантиями предполагает наличие в них:

-нормативной базы, соответствующей градостроительному кодексу РФ; -развитого жилищного рынка и его инфраструктуры; -высокого спроса на жилье;

-инвестиционных проектов развития коммунальной инфраструктуры; -сформированных земельных участков; -налаженной системы продаж или аренды земельных участков; -конкурентной среды в строительстве. Нужно сказать, что перечисленным категориям отвечают немногие регионы.

10. Задача управления системой жилищного обеспечения является чрезвычайно важной. От ее решения зависят темпы развития институтов жизнеобеспечения. В этой связи необходимо разработать Концепцию социальной поддержи населения в этой сфере.Так, доступность ипотечных кредитов для граждан с невысоким уровнем доходов может быть обеспечена системой государственного страхования. С этой целью представляется целесообразным создание государственных фондов как на федеральном, так и на региональном уровне, ориентированных на сферу жилья.

11. Ипотека - это цивилизованный инструмент, дающий возможность решить важную социальную проблему путем привлечения догосрочных ресурсов с рынка капиталов. Рынок ипотечного кредитования является неотъемлемой составляющей экономической стабильности, важнейшим фактором ускорения роста российской экономики, обеспечения растущего спроса населения на качественное жилье. Развитие данного рынка - основа всех планов нынешних властей по улучшению уровня жизни населения, по борьбе с бедностью, по реальному прорыву в области жизнеобеспечения населения страны. Ипотечное кредитование населения позволяет ускорить процесс перехода на новый уровень развития внутреннего спроса, что хорошо видно на примере ряда стран Восточной Европы, где рост доходов вел к активизации экономического роста.

12. Государственная поддержка ипотечного рынка может также дать импульс развитию ипотечного страхования. Важно также учитывать, что роль агентств по ипотечному кредитованию выходит за рамки рынка ипотеки, поскольку, поддерживая равновесие рынка ипотечных ценных бумаг, данные агентства выпоняют функцию сглаживания циклических колебаний экономической активности, покупая ипотечные кредиты в периоды недостаточности кредитных средств и продавая их в ситуации, когда ресурсы легко доступны. Потоку наличности, который выплачивает специализированное агентство держателям облигаций противостоит поток наличности, который выплачивают дожники по закладным.

13. Программа Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 11.11.2005 г. № 103-оз предусматривает создание условий для увеличения темпов жилищного строительства на территории автономного округа, обеспечения доступности приобретения данного жилья для жителей Югры путем доступности ипотечного кредитования для различных групп населения и поддержки отдельных категорий граждан, проживающих в автономном округе. Тем самым будет достигнута основная цель национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России - обеспечение существующих потребностей населения Югры в жилых помещениях и доступность их приобретения, а в отдельных случаях- бесплатного получения на условиях социального найма.

14. Столичные кредитные организации выбирают разные стратегии выхода на региональные рынки. Крупные банки с развитой филиальной сетью открывают допонительные офисы и отделения (например, Банк Москвы). Ряд банков совмещает открытие офисов в городах России с партнерскими программами, которые предлагаются региональным банкам. Сотрудничество с местными кредитными организациями предполагает, что партнеры на местах выдают ипотечные кредиты по стандартам крупных банков, а затем продают банку пул ипотечных закладных. Приобретением закладных региональных банков занимаются АКБ "Совфинтрейд", "КИТ Финанс Инвестиционный Банк" и т.д.

15. Президент и Правительство РФ провозгласили ипотеку одной из важнейших составляющих приоритетного национального проекта Доступное жилье - гражданам России. Предпринимаются реальные шаги по обеспечению доступности ипотеки: поправки в законодательство, уменьшение суммы первоначального взноса, снижение ставки по ипотечным кредитам - и это лучшее доказательство того, что государство не только не оставит ипотеку, но и в дальнейшем будет осуществлять ее поддержку.

Ипотечные кредиты становятся еще доступнее для населения и в условиях приближения процентных ставок по ипотечным кредитам к западным планкам, приобретение квартиры в условиях перекаленных цен на рынке жилья может стать более доступным.

16. Полагаем целесообразным в проведении государством жилищной политики ориентироваться на развитие автономшх и внутренне сбалансированных систем.

С учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического потенциала ипотечного кредитования регионов, на наш взгляд, эффективным будет сочетание механизмов накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан. При этом протекционистские меры государственных органов дожны быть направлены на финансовую поддержку инициативы граждан, связанную с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.

17. Рост объемов жилищного строительства позволит решить проблему ажиотажного спроса на жилье в ХМАО сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья. Единственная возможность решения проблемы ажиотажного спроса на жилье и спекулятивной цены на него - выходить на оптимальные объемы жилищного строительства, а именно: строить по 1 кв. метру жилья на одного жителя в год. При этом необходимо за увеличение объемов предоставления земельных участков под жилищную застройку, чтобы не допустить ажиотажа среди застройщиков-инвесторов, который провоцирует рост цен на жилье.

Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Кичанов, Роман Иванович, Москва

1. Конституция РФ от 12.12.1993 г.

2. Градостроительный Кодекс РФ от 07.05.1998г. № 73-Ф3.

3. Гражданский кодекс РФ от 21.10.1994 г.

4. Земельный кодекс РФ от 20.09.2001г.

5. Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" (ЖК РФ) от 29 декабря 2004. N 188-ФЗ.

6. Федеральный закон "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25 октября 2001 N136-Ф3.

7. Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998. N102-ФЗ.

8. Федеральный закон РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 г. №135-Ф3.

9. Федеральный закон РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

10. Закон города Москвы Об оценочной деятельности в городе Москве №3 от 11.02.1998 г.

11. Международный стандарт оценки МСО-1 "Рыночная стоимость как база оценки". Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994 г.

12. Международный стандарт оценки МСО-2 "Базы оценки отличные от рыночной стоимости". Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994 г.

13. Постановление Госстроя России от 26.04.1999 № 31 Методические указания по определению стоимости строительно-монтажных работ на территории РФ, введенными в действие с 01.07.1999 г.

14. Письмо Госстроя СССР от 05.10.1981г. №79-Д О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменения ценообразующих факторов.

15. Строительные нормы и правила. Нормы продожительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. СниП 1.04.03-85. Издание официальное. Госстрой СССР. Госплан СССР. Москва. Стройиздат. 1987 г.

16. Указания о выпуске 9/2002-84 коэффициентов перерасчета сметной стоимости строительно-монтажных работ для Москвы. ОАО Моспроект. Сентябрь 2002 г.

17. П.Абахов Ю.М., Лукашенко О.В., Смотрицкая И.И. Стратегия формирования конкурентоспособных корпораций. // Россия в глобализирующемся мире: стратегия конкурентоспособности / отв. ред. ак. Д.С. Львов, д.э.н. Д.Е. Сорокин. М.: Наука, 2005. - С. 136-154.

18. Амосов А.И. Техногенные вызовы и стратегия возмещения выбытия и обновления основных фондов. Гл. 7 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С.311-328.

19. Асаул А. Н., Казаков Ю. Н., Пасяда Н. И., Денисова И. В. Малоэтажное жилищное строительство. -М.: Гуманистика, 2005.

20. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. М: АСВ, 2004.

21. Аверченко В.А., Вессели Р., Наумов Г. и др. Принципы жилищного кредитования. -М.: Альпина, 2006.

22. Астахов П.А. Жилье. Юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. -М.: Эксмо.

23. Афонина А. В. Практическое применение Жилищного кодекса РФ и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. -М.: Альфа-Пресс, 2005.

24. Афонина А.В., Гурьева Е.В., Герасимова Л.П. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Экзамен, 2006.

25. Белокрыс А.М., Бодырев B.C., Олейник Т.Л. и др. Основы оценки стоимости недвижимости. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2004.

26. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. М.: 1999.

27. Булыгин М. М. Договор доверительного управления имуществом в российском и зарубежном праве. М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2006.

28. Валентей С.Д. Совершенствование недропользования в России и развитие рентных отношений. Гл. 8 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С. 329-354.

29. Варламов А.А. Земельный кадастр. М.: Колос, 2005.

30. Глазунов С., Самошин В. Доступное жилье. Люди и национальныйпроект. М.: Европа, 2006.

31. Городова О. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Веби, Проспект, 2007.

32. Гришаев С. П. Жилищное право. М.: Норма, 2007.

33. Грудцына JI. Ю. Новое жилищное законодательство в вопросах и ответах. М.: Эксмо, 2005.

34. Грудцына J1. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование в вопросах и ответах. М.: Эксмо, 2005.

35. Грязнова А. Г., Федотова М. А., ред. Оценка недвижимости. М.: Финансы и статистика, 2007.

36. Губин Б.В. Финансовая политика государства и ее стратегические перспективы. Гл. 12 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. -С.459-528.

37. Данилов Е.П. Жилищные споры по новому ЖК РФ: Комментарии. Практика. Образцы документов. М.: КноРус, 2006.

38. Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэтора. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2006.

39. Евстратова Л.М. Новое в жилищном законодательстве. М.: ТД Из-во "Мир книги", 2006.

40. Захарченко В. В. Управление корпоративной недвижимостью. М.: Русская полиграфическая группа, 2005.

41. Иваницкая И. П., Яковлев А. Е. Введение в экономику недвижимости. -М.: КноРус, 2007.

42. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. М.: КноРус, 2007.

43. Ильичева М. Жилищные споры. М.: Агентство "КРПА Олимп", ACT, Астрель, 2005.

44. Ипотека в системе приоритетов экономического роста. М.: ИЭ РАН, 2005.

45. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью. М.: 1997.

46. Каменецкий М.И. Ипотечное кредитование на рынке жилья (Народнохозяйственный и региональный аспекты). М.: ДиС, 2006.

47. Каменский М.И., Донцова JI.B. Ипотечное кредитование. М.: ДИС, 2006.

48. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. М.: Международная академия оценки и консатинга, 2005.

49. Копаков Р. В. Земельное право. М.: Питер, 2005.

50. Крашенинников А. В. Градостроительное развитие жилой застройки. Исследование опыта западных стран. М.: Архитектура-С, 2005.

51. Крашенинников П. В. Жилищное право (с учетом нового Жилищ, кодекса РФ). М.: Статут, 2006.

52. Крассов О. И. Земельное право современной России. М.: Дело, 2003.

53. Квардонова Е. С. Правовые аспекты финансирования гражданами строительства жилья на долевой основе. М.: Ось-89,2006.

54. Кулакова И. История московского жилья. М.: ОГИ, 2006.

55. Морозова Л. Л., Морозова Е. Л. Товарищество собственников жилья. Управляющая организация. М.: Актив, 2006.

56. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. М.: Феникс, 2007.

57. Маслова И.С., Бараненкова Т.АП., Кубишин Е.С. Неформальная занятость в России: тенденции развития и неоднозначность социального эффекта. -М.: ИЭ РАН, 2004.

58. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости. М.: Вектор, 2006.

59. Михалева Т. "Недвижимость. Что необходимо знать при ее покупке и продаже" М.: Юркнига 2004

60. Морозова Л. Л., Морозова Е. Л. Бухгатерский учет товарищества собственников жилья и управляющей организации. М.: Актив, 2007.

61. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости. М.: Архитектура С, 2005.

62. Назаров В., Королева С. Ипотека. Руководство к действию. М.: БХВ-Петербург, 2005.

63. Наумова И. Л., Михаленко Я. С., Рогожин М. Ю., Чипуренко Е. В. Как приобрести квартиру. М.: Питер, 2004.

64. Новицкий Н.А. Инвестиционная стратегия перехода к инновационной экономике. Гл. 6 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С.281-310.

65. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья. М.: БХВ-Петербург, 2005.

66. Овсянников Д. Н. Азы ипотечного кредитования, или об ипотеке по-русски. М.: Экономика, 2004.

67. Основы ипотечного кредитования / Науч.ред. и рук.ав.кол. / Н.Б.Косарева -М.: ИНФРА-М, 2007.

68. Павленко Ю.Г. Тенденции развития корпоративной экономики в России. Гл. 11 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С. 431-456.

69. Пиляева В. В. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации в схемах и таблицах. М.: ТК Веби, 2005.

70. Попова О.В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. -М.: Альфа-Пресс, 2006.

71. Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость. Права и сдеки. М.: Юрайт-Издат, 2006.

72. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. М.: Питер, 2006.

73. Рогова О.Л. Денежно-кредитная система России и пути ее обновления. Гл. 13 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С.529-555.

74. Рогова О.В. Национальная денежно-кредитная политика страны: проблемы и противоречия. Гл. 21 в кн. Экономическая безопасность России: Общий курс: Учебник / Под ред. В.К. Сенчагова. М.: Дело, 2005. - С. 412419.

75. Сенчагов В.К. Современная экономика России на пути к безопасности. Гл.6 в кн. Экономическая безопасность России: Общий курс: Учебник / Под ред. В.К. Сенчагова. М.: Дело, 2005. - С. 91-98.

76. Сенчагов В.К., Губин Б.В., Иванов Е.А. Догосрочная стратегия экономической безопасности Российской Федерации на период до 2010 г. // Политико-экономические очерки / Отв. ред. ак. Д.С. Львов. М.: Наука, 2004. -С.139-152.

77. Сенчагов В.К., Зокин А.А. Конкурентоспособность финансовой системы России // Россия в глобализирующемся мире: стратегия конкурентоспособности / отв. ред. ак. Д.С. Львов, д.э.н. Д.Е. Сорокин. М.: Наука, 2005.-С.93-114.

78. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. М.: Март, 2006.

79. Соболев Э. Альтернативные подходы к реформированию ЖКХ. // Вестник ИЭ РАН №1. М.: ИЭ РАН, 2007. - С.51-57.

80. Сорокин Д.Е. Движущие силы стратегии ответа. Гл. 5 в кн. Стратегический ответ России на вызовы нового века / Под общ. Ред. Л.И. Абакина. М.: Издательство Экзамен, 2004. - С.236-280.

81. Сорокин Д.Е. Национальная конкурентоспособность России в современном мире // Россия в глобализирующемся мире: стратегия конкурентоспособности / отв. ред. ак. Д.С. Львов, д.э.н. Д.Е. Сорокин. М.: Наука, 2005.-С. 14-34.

82. Сухова Е.А. Правовые и экономические основы приобретения земельных участков под застройку. М.: ГроссМедиа, 2007.

83. Теория и методы оценки недвижимости /Под ред. В.Е.Есипова. СПб.: 1998.

84. Тимофеева К. В. Товарищества собственников жилья. М.: Питер, 2007.

85. Тихомирова Л. В. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги (по новому жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2005.

86. Тихомиров М. Ю. Жилищные споры. Образцы исковых заявлений. -М.:Издание Тихомирова М. Ю., 2006.

87. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. М.: 2002.

88. Уткин Б. И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. М.: Альфа-Пресс, 2005.

89. Фаршатов И. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Городец, 2006.

90. Фирсова М., Орлов А., Рыбаков С. Коммерческая недвижимость. Приватизация и защита. М.: Вершина, 2007.

91. Фридман Д. Одуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход надвижимости: пер. с англ. -М.: 1995.

92. Цыпкин Ю.А. Цуканов И.Л. и др. Подходы и методы оценки недвижимого имущества. Практика их применения. М: 2000.

93. Цыпкин Ю.А. Цуканов И.Л. и др. Техника практической оценки недвижимости и ее особенности в российских экономических условиях. -М.:1999.

94. Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

95. Черняк В.З. Управление недвижимостью. М.: Экзамен, 2006.

Похожие диссертации

• Формирование эффективной системы управления инвестиционно-строительным комплексом в регионе в современных условиях
• Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы
• Управление туристским регионом в современных условиях
• Формирование региональной стратегии развития жилищного хозяйства
• Управление развитием жилищной сферы в северных регионах России