Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Деев, Алексей Александрович |
| Место защиты | Москва |
| Год | 2004 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы"
ДЕЕВ АЛЕКСЕЙ АЛЕКСАНДРОВИЧ
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ
Специальность 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством: Экономика, организация и управление отраслями, предприятиями, комплексами (строительство)
Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Москва - 2004
Диссертация выпонена на кафедре Экономики и организации городского хозяйства Московского института коммунального хозяйства и строительства.
Научный руководитель: доктор экономических наук, с.н.с.
Колесникова Наталья Алексеевна
Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Кирилова Ариадна Николаевна
Кандидат экономических наук, доцент Карапатницкая Анна Вадимовна
Ведущая организация: Государственная жилищная инспекция Москвы
Защита состоится л 20 января 2004 г. В 11 часов на заседании диссертационного совета Д 212.153.02 в Московском институте коммунального хозяйства и строительства по адресу: Москва, Средняя Калитниковская ул., д.ЗО актовый зал
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского института коммунального хозяйства и строительства.
Автореферат разослан л19 декабря 2003 г.
Ученый секретарь Диссертационного совета. Кандидат экономических наук. Доцент
Штейн Е.М.
2004-4 17933
\. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Рыночные преобразования в России осуществлялись до сих пор неэффективно главным образом из-за того, что отечественная экономическая наука оказалась недостаточно подготовленной к теоретическому осмыслению переходного периода к рынку и обоснованию оптимальных путей повышения экономической устойчивости предприятий в новых условиях. Использование зарубежного опыта затрудняется из-за специфики условий России, а также из-за незрелости рыночных отношений.
Анализ и оценка инвестиционного климата в России показали, что экономика страны нестабильна, высок еще уровень безработицы, у работающего населения бюджетной сферы низкие заработки, в стране продожается политическая нестабильность. Несовершенство и недостаточность новых рыночных законов, спад производства, пока еще высокий уровень инфляции, обесценивающий доходы предприятий и населения, не стимулируют приток инвестиций в экономику. Эти факторы оказывают негативное влияние на деятельность предприятий и организаций жилищно-коммунального хозяйства, которые до сих пор финансируются в значительной степени за счет бюджетных ассигнований. Вместе с тем наметились тенденции стабилизации экономики, увеличивается доля платежей населения на техническую эксплуатацию жилищного фонда. Однако использование бюджетных ассигнований и собственных средств населения в жилищной сфере осуществляется неэффективно. Отсутствует четкий механизм оценки эффективности этих затрат и контроля их использования. Методика оценки эффективности затрат в жилищную сферу не отвечает современным рыночным условиям, т.к. разработана применительно к административно управляемой экономике. Особо остро стоит вопрос о финансировании капитального ремонта жилых домов, т.к. до сих пор он осуществляется главным образом за счет государственного бюджета. В условиях перехода к рынку появились новые собственники жилья, поэтому финансировать капитальный ремонт они дожны за свой счет. За счет бюджетных ассигнований дожно осуществляться финансирование только муниципального жилищного фонда и то не в поном требуемом объеме. Улучшение условий проживания в этом фонде дожны финансировать также сами жители. Необходимость решения этих и многих других проблем вызывает4 необходимость совершенствования экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы с учетом форм собственности и источников финансирования.
Степень разработанности научной проблемы. На основании изучения деятельности жилищно-эксплуатационных организаций различных форм собственности автором установлено, что формирование новой рыночной инфраструктуры нуждается в разработке методологии создания эффективного механизма функционирования этих предприятий, учитывающих новые методы мотивации предприятий и инвестиционных институтов, формы и методы воздействия государства на деятельность этих предприятий и инвесторов.
При этом важнейшим результатом исследований является выбор такого направления, которое может привести к соблюдению баланса интересов всех заинтересованных органов государственного управления и собственников жилых и нежилых помещений.
С учетом этого сформулирована основная научная гипотеза диссертации: реализация реформы ЖКХ может быть обеспечена при эффективном использовании финансовых ресурсов не только выделяемых из бюджетов разных уровней, но и за счет эффективного использования средств иных источников финансирования, включая собственные средства населения. Использование разработанного в настоящем диссертационном исследовании методического инструментария позволит более четко
осуществлять управление ЖКХ и принимать грамотные инвестиционные решения в жилищной сфере.
Целью диссертационной работы является разработка методических принципов экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы для обеспечения поступательного и устойчивого развития жилищной сферы.
Цель исследования определила постановку и решение следующих основных задач: исследование сферы и методов государственной поддержки предприятий жилищного хозяйства;
определение направлений государственного регулирования деятельности инвестиционных институтов в жилищной сфере;
определение возможностей реализации высокоэффективных
инвестиционных проектов в жилищной сфере и изыскание источников их финансирования;
выявление возможностей использования зарубежной методологии и практики экономической оценки инвестиций применительно к жилищной сфере;
разработка методических принципов формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере;
- раскрытие особенностей и путей дальнейшей реализации реформы жилищного хозяйства с учетом эффективности инвестиций, направляемых на ее осуществление.
Предмет исследования: методические аспекты экономической оценки эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы.
Объект исследования: деятельность муниципальных унитарных предприятий жилищного хозяйства, товариществ собственников жилья и жилищных объединений.
Теоретической Х и методологической основой проведенного исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам экономической оценки инвестиций и воспроизводства жилищного фонда М.Г Дестрема, АЛ. Васютинского, В.А. Яцыны, ВЛ. Сокольского, Ю.В. Ломоносова, И.Г. Александрова, Б.Е. Веденеева, М.М. Протодьяконова, К.А. Оппенгейма, Т.С. Хачатурова, В. Беренса, П.М. Хавранека, Н.В. Ермолина, А.Б. Идрисова, В.К. Соколова, Р.Н. Зельдовича, А.А. Сазонова, Н.П. Сысоева, А.Н. Кириловой, Н.Н.Миловидова, В.А. Осина, М.С. Шумилова, Я. Седлачека, EJL Соковой, А.Ю. Жданьковой и др.
При выпонении работы использовались методы научной абстракции и моделирования, экономико-статистические методы, методы экономического анализа и синтеза, системный подход. При обработке данных и в расчетах использовались компьютерные программные продукты: операционная среда Windows ME, текстовой редактор Word 2000 для Windows ME, электронные таблицы Excel 2000.
В процессе исследования были изучены и использованы законодательные акты Российской Федерации, Указы и постановления Президента и правительства России, данные федеральной и регионатьной статистики, материалы научно-практических конференций, публикаций в периодической печати, методические разработки Министерства экономического развития и торговли РФ, Минфина РФ, Жилищной инспекции, Академии жилишно-коммунального хозяйства им. Памфилова, МосжиНИИпроекта и др.
Научная новизна работы состоит в обосновании методических принципов экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы.
В диссертации сформулированы основные направления общей политики инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также выявлены аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную привлекательность предприятий отрасли. Обоснована возможность государственного бюджетного финансирования и
использования внебюджетных финансовых ресурсов для выпонения капитального ремонта и реализации высокорентабельных инвестиционных проектов жилищной сферы.
Выявлена сущность социально-экономической эффективности инвестиций в жилищную сферу и сформулированы основные предложения по ее повышению.
Личный вклад автора в разработку положений, изложенных в диссертации, подтверждается его участием в качестве непосредственного испонителя в выпонении научно-исследовательских работ, выпоненных на кафедре Экономики и организации городского хозяйства Московского института коммунального хозяйства и строительства по теме диссертации.
Практическая ценность диссертационной работы сводится к следующему:
1. На основе проведенного анализа разработаны практические агоритмы, позволяющие оценить факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в жилищной сфере.
2. Разработана схема экономической оценки инвестиций в объекты жилищной
3. Разработанные методические рекомендации могут применяться разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.
4. Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения могут представлять интерес для работников органов местного самоуправления, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.
По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 3,27 печатных листа, в том числе лично автора 1,69 печатных листов.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены на семинарах в ИПК Госслужбы в 2000 году, на научно-практических конференциях кафедры правовых дисциплин ГАСИС в 2001 и в 2002 годах, а также на Юбилейной научно-технической конференции МИКХиС в 2001 году и на научно-технической конференции МИКХиС в 2002 году.
Материалы диссертационной работы использованы в учебном процессе МИКХиС и ГАСИС при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам: Экономическая оценка инвестиций, Экономика недвижимости, (кафедра Экономики и организации городского хозяйства МИКХиС), Введение в специальность (кафедра Коммерции МИКХиС), Бухгатерский учет торговых операций, Валютный бухгатерский учет и Международная система бухгатерского учета (GAAP) (кафедра Правовых дисциплин ГАСИС).
С учетом выпоненных исследований автором разработаны компьютерные тесты для контроля знаний слушателей кафедры Правовых дисциплин ГАСИС по дисциплинам: Рынок ценных бумаг, Финансы, Международная система бухгатерского учета (GAAP), Деньги, кредит, банки, Бюджетная система Российской Федерации.
Основные фрагменты, составляющие основу методики экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы внедрены в Дирекции единого заказчика района Даниловский.
На защиту выносятся:
1. Аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную привлекательность предприятий отрасли;
2. Классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы;
3. Научно обоснованные принципы экономической оценки эффективности инвестиций реализуемых в жилищной сфере.
Структура и объем работы. Структура работы построена исходя из логики решения поставленных задач и достижения основной цели диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Работа содержит 151 страницу машинописного текста, 2 рисунка, 7 таблиц.
П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении обоснована актуальность темы, определены степень ее изученности, цель и задачи исследования, выделены объект и предмет анализа, научная новизна полученных результатов и практическая значимость работы.
В первой главе - Анализ теоретических и методических подходов к оценке эффективности инвестиций в жилищную сферу выпонен анализ формирования теории оценки эффективности инвестиций, представлена классификация показателей экономической эффективности инвестиций. Здесь же рассмотрены концепции формирования' и развития жилищной сферы как методической основы оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу, а также выпонен анализ методических подходов оценки эффективности затрат на воспроизводство жилищного фонда.
До настоящего времени в качестве методов оценки эффективности затрат в жилищную сферу использовались методы, основанные на подходах, разработанных в советское время применительно к централизованно планируемой экономике. При этом не учитывася такой важный фактор, как форма собственности в жилищной сфере.
Переход, экономики нашей страны к рыночным отношениям обусловил необходимость переосмысления принципов и методов определения экономической эффективности инвестиций.
В - 2000 году были переизданы Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные 21.06.1999 г. Министерством экономики РФ, Министерством финансов - РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике. Рекомендации согласуются - с методами, принятыми в мировой практике, адаптированы к условиям перехода к рыночной экономике в России и являются базовым документом для разработки отраслевых методик.
В методике экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы нами предлагается использовать интегральный. результирующий показатель - критерий полезности инвестиций для собственников или инвесторов, финансирующих капиталоемкое мероприятие в жилищной сфере.
Структурно-логическая схема исследования представлена на рис.1.
Таким образом, постановка задачи исследования заключается в определении экономической эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы с позиций собственника этих объектов.
Во второй главе Анализ теоретических основ и социально-экономических проблем инвестирования жилищной сферы выпонен анализ макроэкономических преобразований в России и их влияния на реформирование жилищно-коммунального хозяйства, приведена характеристика деятельности предприятий жилищного хозяйства Москвы как объекта исследования. В этой главе выпонен также анализ реализации мероприятий по реформированию ЖКХ в Москве за период 1992-2002 годов, развития конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда Москвы, тарифного регулирования коммунальных предприятий,- социально-экономических проблем инвестирования жилищной сферы.
Цель исследований
Разработка методики оценки инвестиций в объекты жилищной сферы для обеспечения поступательного и устойчивого развития ЖКХ
Задачи исследований
1.Исследование сферы и методов государственной поддержки предприятий ЖКХ
2. Определение возможностей реализации высокорентабельных инвестиционных проектов в жилищной сфере и изыскание источников их финансирования
3.Выявление возможностей использования зарубежной методики экономии-ческой оценки инвестиций применительно к жилищной сфере
4. Разработка методических принципов формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере
5. Раскрытие особенностей и путей дальнейшей реализации реформы ЖКХ с учетом эффективности инвестиций, направляемых на ее осуществление
Методологические основы исследований
1.Теория рыночной экономики
2.Научная абстракция и моделирование З.Экономико-статистические методы
4.Методы экономического анализа и синтеза
5.Системный подход
Объект исследования
Деятельность муниципальных унитарных госпредприятий, товариществ собственников жилья, жилищных объединений
Предмет исследования.
Методические аспекты экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы
Методические документы
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные 21.06.1999 г. Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике.
Постановка задачи
1.Анализ теоретических и методологических подходов к оценке эффективности инвестиций в жилищную сферу
2.Анализ теоретических основ и социально-экономических проблем инвестирования жилищной сферы
3.Методические принципы экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы
Исследования и разработки
1 .Анализ макроэкономических преобразований в России и их влияние на реформирование жилищно-коммунального хозяйства. 2.Анализ развития конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда Москвы. З.Основные направления политики инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
4.Аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную привлекательность предприятий отрасли.
5.Классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы.
6.Научно обоснованные принципы и положения методики определения экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы.
=С> Экспериментальная проверка
Объект внедрения
Дирекция единого заказчика муниципального района Даниловский__. . .
Структурно-логическая схема исследования
Реально рынок жилья в Москве давно и точно учитывает параметры качества жилья в стоимости платежей коммерческого найма. Оборот жилой недвижимости в Москве весьма активен, и сложившаяся дифференциация жилья в зависимости от местоположения и конструктивного типа дома очевидна как на рынке продаж, так и коммерческого найма жилищного фонда. В этой связи вряд ли можно считать оправданным использование низкой ставки платежей за пользование муниципальным жильем, которое составляет около 48% всего жилищного фонда Москвы. В диссертации обосновано увеличение коммунальных платежей не только в зависимости от местонахождения и конструктивного типа дома, но и от экологических факторов.
В настоящее время в Москве в собственности граждан и юридических лиц находится более 52% всего жилищного фонда города. По состоянию на 01.01.2003г. в столице образовано 542 товарищества собственников жилья (ТСЖ), что составляет меньше 1% от общего количества жилых домов в городе, из которых лишь 178 кондоминиумов передано в самоуправление ТСЖ. Анализ функционирования созданных ТСЖ позволил сделать вывод о том, что прежде чем создавать подобные структуры в жилищной сфере, необходимо выпонить капитальный ремонт жилищного фонда за счет бюджетных средств.
В диссертации обосновано понятие инвестиций в жилищную сферу, которые представляют собой авансированные вложения капитала (или капиталообразующие инвестиции) для приобретения земли, служащей пространственным базисом размещения объектов жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения, а также затрат, связанных с их простым и расширенным воспроизводством. Инвестиции в объекты жилищной сферы, с одной стороны, увеличивают их стоимость, а с другой стороны, обеспечивают необходимый уровень комфортности этих объектов. Инвестиции в жилищную сферу представляют собой также вложения капитала в организацию бизнеса (реализацию высокорентабельных инвестиционных проектов) в жилищной сфере с целью получения прибыли (дохода) при одновременном достижении социального эффекта, проявляющегося в обеспечении стандартных условий проживания.
При определении потребности в инвестициях в жилищную сферу нами введено понятие "цикла финансирования" объектов жилищной сферы, как объединяющего процессы аккумулирования и инвестирования финансовых ресурсов в жилищное строительство, реконструкцию и капитальный ремонт этих объектов, обустройство и техническое содержание домов и придомовых территорий.
При этом следует иметь в виду, что только действия фирм-застройщиков и отчасти банков и др. инвесторов мотивируются чисто рыночными критериями. Собственники приватизированных квартир были ориентированы до настоящего времени на обеспечение необходимых условий для проживания за счет государственного бюджета, правда, в непоном требуемом объеме.
Для принятия обоснованных политических и социально-экономических решений в области инвестирования объектов жилищной сферы необходимо, по нашему мнению, на государственном уровне в первую очередь решить проблему занятости и достойной оплаты населения путем создания рабочих мест на основе развития производственных отраслей экономики. Безусловно, это потребует допонительного финансирования. Но такой подход позволит ускорить реализацию намеченных Концепцией реформы отрасли мероприятий, не нарушая основного принципа социальной справедливости.
В жилищной сфере стоимость средств труда определяет величину текущих издержек жилищно-эксплуатационных организаций и доли затрат на эксплуатацию жилищного фонда, сокращаемую в результате использования технически совершенных средств труда. Стоимость капитала обычно рассматривают как стоимость кредита, т.е. как плату заемщика кредитору за пользование ссудой, назначаемую в виде ссудного процента. Стоимость земли - отражает земельную ренту, которая дожна быть учтена при
определении инвестиций, как в простое, так и в расширенное воспроизводство. С этих методических позиций нами предложено определять потребность в финансировании инвестиций в объекты жилищной сферы.
Приватизация жилья в России осуществлялась без учета технического состояния жилищного фонда и социальной нормы жилищной обеспеченности.
В связи с этим впервые автором предложено при определении объема инвестиций в жилищную сферу предусматривать выделение финансовых ресурсов из государственного (регионального) бюджета на капитальный ремонт как муниципального, так и приватизированного жилья, которое на момент приватизации требовало ремонтно-восстановительных работ до тех пор, пока указанный жилищный фонд не станет технически исправным. Затраты на капитальный ремонт данного жилищного фонда необходимо законодательно утвердить как часть государственного внутреннего дога, который дожен быть выплачен собственникам квартир во время выпонения необходимых ремонтов. Впоследствии эти затраты дожны нести собственники и наниматели жилья, а собственники двух и более квартир или квартир площадью, превышающей социальную норму проживания дожны оплачивать все ремонтно-восстановительные работы в поном объеме самостоятельно уже сейчас.
Оплата коммунальных услуг дожна осуществляться с учетом технического состояния жилищного фонда, его местоположения и других качественных характеристик, а также реальных затрат на его содержание и платежеспособности граждан. С этой целью в работе впервые нами предлагается на каждый жилой дом составлять смету затрат на его техническое содержание с учетом социальных условий для жизни населения, которую считать ценой получаемых жильцами услуг оказываемых жилищно-эксплуатационными организациями.
В диссертации нами впервые предложена модель расчета цены услуг жилищно-эксплуатационных организаций в виде сметы с использованием Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, разработанных ГУП АКХ им.. К.Д. Памфилова (утвержденных приказом Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике №17-139 от 26.12.97)М., АКХ, 1998. В результате анализа норм затрат труда по отдельным элементам, нами сделаны выводы о том, что они не отвечают действительности. В большинстве своем эти нормы занижены и не связаны с техническим состоянием жилого дома, сроком его постройки, материалом несущих и ограждающих конструкций, годом последнего капитального ремонта и др. факторами. В связи с этим впервые нами предлагается при составлении сметы затрат на техническую эксплуатацию жилого дома анализировать эти нормы и корректировать их в -. соответствии с качественными характеристиками жилого дома. В табл.2 приведена форма предлагаемой нами сводной сметы на техническую эксплуатацию жилого дома. При этом следует отметить, что по каждому элементу затрат составляется отдельная (локальная) смета.
Наименование статей затрат Количество м' Цена технической эксплуатации, в руб. на (ООО м' обшей плошали Стоимость работ, тыс. руб.
Основная заработная плата рабочих
Начисления на основную зарплату рабочих (35.6%)
Всего основная зарплата рабочих
Материальные затраты
Затраты на эксплуатацию машин и оборудования
Ачорттанмя машин и оборудования
Итого прямых затрат
Накладные расходы (по смете)
Итого себестоимость технической эксплуатации жилого дома
Планируемая прибыль жинишо-эксплуатаиионной организации (25% от себестоимости)
Итого сметная стоимость технической эксплуатации
Инвестиционная составляющая (%% от объема затрат на кап. рем)
Всего сметная стоимость технической эксплуатации
В настоящее время калькуляция стоимости технической эксплуатации объектов жилищной сферы не соответствует описанной нами схеме, поэтому неизбежно возникает деформация стоимостных соотношений нового строительства и технической эксплуатации, происходит перераспределение инвестиционных затрат между простым и расширенным воспроизводством при составлении функциональной классификации расходов бюджета Москвы и бюджетов городских районов. Если земля не участвует в рыночном обороте, то это выражается в уменьшении величины чистого дохода города.
Сумма инвестиций в простое и расширенное воспроизводство в жилищной сфере составляет валовые инвестиции, которые можно представить следующим образом.
Инвестиции, авансируемые для целей воспроизводства средств труда, приобретения земельных участков, воспроизводства зеленых насаждений формируют стоимость жилых объектов, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, т.е. объектов городской недвижимости. То есть они составляют пассивную часть основного капитала, а инвестиции, направляемые на воспроизводство машин, оборудования, технологий, используемых для технического обслуживания, капитального ремонта и строительства - его активную часть. Соотношение между этими частями в экономической науке принято называть технологической структурой инвестиций.
Воспроизводственная структура инвестиций характеризуется соотношением фонда финансовых ресурсов для простого воспроизводства основного капитала и чистыми (капиталообразующими) инвестициями, относящимися к расширенному воспроизводству.
Технологическая и воспроизводственная структуры инвестиций в жилищную сферу взаимосвязаны, т.к. они дожны учитываться при бюджетном планировании на уровне города и его районов. Однако современные межбюджетные отношения этого не учитывают, а строятся, по принципу достижения среднедушевой бюджетной обеспеченности каждого уровня бюджета
Рост, производительности труда при относительном снижении стоимости воспроизводства элементов основного капитала в промышленных отраслях экономики позволяет использовать амортизационный фонд в качестве источника его простого воспроизводства, а в жилищной сфере амортизационный фонд до настоящего времени не формировася, поэтому такого источника финансирования, как простое ее воспроизводство в России не существует. В связи с этим впервые нами сделан вывод о том, что уже сейчас необходимо в жилищной сфере формировать накопительный ремонтный фонд (аналогичный амортизационному фонду в промышленности) с той лишь разницей, что его формирование нами предлагается осуществлять в виде амортизации не всего жилого дома а лишь той его части, которая соответствует затратам на очередной капитальный ремонт. Этот фонд дожен использоваться на следующий капитальный ремонт жилого дома Формирование этого фонда может осуществляться путем включения части отчислений на простое воспроизводство (ежегодно отчисляемых процентов от суммы выпоненного за счет государственного бюджета капитачьного ремонта) в состав коммунальных платежей населения с целью его накопления и использования в последующем для осуществления капитатьного ремонта Как указываюсь ранее потребность в затратах на капитальный ремонт приватизированного жилищного фонда не выпоненного в нормативные сроки предлагается определить как сумму государственного внутреннего дога, возмещаемого в процессе его осуществления за счет бюджетных ассигнований. Только после возмещения государством финансовых ресурсов на капитальный ремонт жилищного фонда можно объективно требовать, по нашему мнению, с собственников жилья оплаты жилищно-коммунатьных услуг в поном обоснованном объеме. В результате проведенного исследования мы пришли к выводу о том, что необходимо с этой целью включать в состав коммунальных платежей обоснованные затраты жилищно-эксплуатационных организаций на техническое обслуживание жилых домов, нормативную прибыль (25% от себестоимости работ), а также инвестиционную
составляющую, формирующую накопительный ремонтный фонд. Инвестиционная составляющая дожна включать сумму отчислений на простое воспроизводство конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого дома, требующих капитального ремонта в будущем и доли платежей, возмещающих затраты на улучшение условий проживания в жилищном фонде в будущем.
В результате проведенного исследования нами сделан впервые вывод о том, что актуальным является формирование воспроизводственной структуры инвестиций в жилищную сферу для органов местного самоуправления при планировании текущих и единовременных затрат за счет средств бюджета и за счет внебюджетных источников. Это позволит избежать потерь, предусматривая в местном бюджете необходимые финансовые ресурсы в соответствии с потребностями жилищного фонда и одновременно обоснованно управлять городскими территориями. Технологическая, структура инвестиций в жилищной сфере позволяет определить приоритеты при планировании затрат в развитие предприятий различных отраслей экономики (промышленности строительных материалов и конструкций, предприятий по производству инженерного оборудования для жилищной сферы и др.).
С этих методических позиций, по нашему мнению, следует рассматривать и решать социально-экономические проблемы инвестиций в жилищную сферу в условиях проводимой реформы отрасли, определяя научно обоснованные их объемы и источники финансирования.
В третьей главе Методические принципы экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы представлена характеристика проектного цикла в жилищной сфере. В этой главе рассмотрены вопросы государственного регулирования инвестиционной деятельности как фактора повышения конкурентоспособности услуг предоставляемых предприятиями жилищной сферы, разработаны методика оценки факторов, влияющих на возможность организации бизнеса в жилищной сфере, а также методы и последовательность технико-экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы.
Выбор лучшего технического решения инвестиционного проекта осуществляется на основе оценки факторов и альтернативного выбора, в котором каждый фактор оценивается по шкале с учетом принятого количества оценочных показателей.
Обобщающий критерий рассчитывается по формуле:
в = + (1)
где ш Ч вес частного критерия;
G Ч величина частного критерия;
1,2,3...п - количество частных критериев.
Лучшим считается инвестиционный проект, который имеет наибольшее значение обобщающего критерия. Это означает, что инвестиции в данный проект являются наименее рискованными.
В табл. 3 (гр.2) приведен расчет обобщающего оценочного показателя (критерия), характеризующего невозможность организации бизнеса в жилищной сфере из-за высоких рисков вложения капитала.
Фыггори ' :ХХ-Х- Х Х: : Х Вес фактора;
0.5 0,75 1 и 1,75 2
1 2 3 4 5 6 7
1, Теорнтчмиальнме
Расположен не жилого дона
1.1. удобное 1
1.2. не очень удобное
13. не>добное 1
кшьныс участки
1.4. фалостронтельная норма
1.5. больше нормы на 10-29 % 1
1 6. меньше нормы не 20-50 %
1.7. отсутствуют 1
Наличие нежилых помещений '
1.В. нет 1
19. до Юм'
1.10. до 50л'
1.11.до 100м1
1.12 более 100и' 1
Возможность пристройки, встройки нежилых помещений
1 13. нет 1
114. до 10 м'
1.15 до50м'
1 16. до100*;
1 17. Долее 100 м ' 1
Возможность надстройки 1
1.18. нет 1
1.19. мансарды
1.20.2 итат
1.21.3тгока
122.4 тгажа 1
Техническое состояние лома (физический износ)
1.23.70 % н более 1
124 65%
1 25.60%
1 26.55%
1.27. 50 и менее 1
Функциональный износ
1 28 10-30% 1
1.29.31 -50%
130.51 -70% )
Гол последнего капитального ремонта
1.31. до 1980г. 1
1 32. 1980- 1985 гт
1.33. 1986-1990 гг.
134 1991-1995 гг.
1.35. 1996 - 20001Т. 1
2. финальные
Количество пенсионеров
2 1.1/3 проживающих
2,2. более 1/3 1
2.3. менее 1/3 1
Количество льгот по оплате жнлишио-коммунальных уелVI
2.4. 1/3 от проживающих
2.5 более 1/3 1
2.6. менее 1/3 1
Средний уровень доходов жильцов
2.7. Норма
2.8. больше нормы 1
2.9. меньше нормы 1
Уровень активности граждан
2.10. средний
2 11. высокий 1
2.12. безынициативные 1
Уровень преступности
2.13. высокий 1
2.14. средний
2.15. низкий 1
Отношение > к соседним . объектам и вх владельцам
2.16. возможен совиестный бизнес 1
2.17. не возможен совместный бизнес 1
2.18. возможен совместный бизнес при допонительных условиах
1 | 2 3 4 5 6 7
Количество наблюдений 1 14 14
Вес 0,5 0.75 1 U5 1.75 2
Взвешенная гумма 7 0 0 0 0 0
Итого 7 2л
Количество факторов 53 53
Опенка одного фактора I 0.13 0,53
Минимальному значению обобщающего оценочного показателя 0,13 (7:53). рассчитанному по предлагаемой методике, соответствует 1 бал.
В табл.3 (гр.7) приведен расчет максимального значения обобщающего оценочного показателя при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала. Максимальное значение соответствует 4 балам (0,53:0,13). При этом варианте расчета финансовые риски минимальны.
В табл. 4 приведен условный пример расчета оценки факторов и условий для организации бизнеса в земельно-имущественном комплексе при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала. В этом примере значение комплексного оценочного показателя 0,28 соответствует 2,2 балам (0,28:0,13). Такое значение обобщающего оценочного показателя позволяет сделать вывод о том, что риск вложения капитала в организацию бизнеса в этом случае будет в 2,2 раза ниже, чем при самых неблагоприятных условиях.
Фазсторы Х Веефаетора
ол 0.75 1 1Л 1,75 2
1 2 3 4 5 6 7
1. Т^рритооиальные
Расположение жилого лома
1.1. удобное
1.2- не очень удобное 1
1.3. неудобное
Земельные участки
14. градостроительная норма 1
1.5. больше нормы на 10-29 %
1.6. меньше нормы на 20-50 % I
1.7. отсутствуют
Наличие нежилых помещений
1 8 нет
19.ло10м' 1
|.|0ло50м-'
1 II. до 100м'
1 12 более 100 м' 1
Возможность ригтроак-н. встройки нежилых помещений
1 13 нет
114. до 10 м '
1.15. до 50м1 1
1 16 до 100м'
1.17. более 100 м'
Возможность надстройки
1 18. нет
1.19. мансарды 1
1 20 2 -ттажа
1.21. 3 ггажа
1.22.4тгажа
Техническое состояние дома (физический износ)
1 23 "0 % и более
1.24.65 4
1.25.60% Х > 1
1.26.55%
1.27. 50 н менее
Функциональный износ
1 28 10-30% 1
1,29.31-50%
1.30.51-70%
Год последнего капитального ремонта
131. да 1980 г.
1 32. 1980- 1985 гг.
1.33. 1986- 1990 гг. 1
1.34. 1991-1995 гг.
1.35. 1996 - 2000 гг.
2. Социальные
Количество пенсионеров
2.1.1/3 проживающих 1
2.2. более 1/3
2.3. менее 1/3
Количество льгот по оплате жиншн* коммунальных услуг
2 4. 1/3 от проживдюогих 1
2 5. более 1/3
2 6. менее t/3
Средний уровень доходов жильцов
2 7. Норма 1
2.8. больше нормы
2.9. меньше нормы
Уровень активности граждан
2.10. средний 1
2.11. высокий
2 12. безынициативные
Уровень преступности -
2.13. высокий
2.14. средний
2.15. низкий 1
Отношение к соседним объектам к их владгзьнач
2,16. возможен совместный бизнес
2.17. не возможен совместный бизнес 1
2.18. возможен совместный бизнес при допонительных условиях
Количество наблюдений 0 2 10 1 1 0
Вес - ОД 0,75 1 1.75 2
Взвешеннаа еумма 0 Ii 10 1,75 0
Итого 14,75
Количество факторов 53
Опенка омого фактора 0.21
Этот расчет позволяет определить инвестиционную привлекательность объектов жилищной сферы, что чрезвычайно важно для отработки источников и привлечения инвестиций.
Методика оценки эффективности инвестиций зависит от срока реализации инвестиционного проекта. В жилищной сфере рассматриваются, как правило, краткосрочные (срок реализации до 1 года) и среднесрочные (срок реализации не многим более 1 года) инвестиционные проекты.
Нами установлено, что фактор качества характеризуют резервы снижения затрат на оказание услуг за счет совершенствования процесса обслуживания населения. Приближенно качество оказания услуг можно определять на основе текущих затрат, приходящихся на единицу полезности услуг. Полезность услуг определена нами как обеспечение принятого для данного периода времени социальных стандартов применительно к жилищной сфере. Такими стандартами в настоящее время являются, например, периодичность и качество капитального и текущего ремонта жилищного фонда, периодичность уборки мест общего пользования в жилом доме, периодичность вывоза твердых бытовых отходов и т.п.
Экономическая привлекательность инвестиционных проектов, направленных на повышение качества услуг, для предприятий ЖКХ ограничена, поэтому необходимо
вмешательство органов регионального руководства в систему управления их качеством. С этой целью в работе предложено органам местного самоуправления осуществлять контроль за выпонением услуг жилищно-эксплуатационных организаций согласно смете.
При реализации коммерческих инвестиционных проектов в жилищной сфере (например, в ТСЖ, жилищной общине и т.п.) может быть принята действующая методика экономической оценки инвестиций. При этом допонительный доход от реализации этих проектов дожен быть направлен на техническую эксплуатацию и ремонтно-восстановительные работы жилого дома (домов), собственниками которого являются жильцы.
Вместе с тем при вложении капитала в капитальный ремонт жилых домов увеличивается их восстановительная стоимость и улучшается их качество.
В результате выпоненных исследований нами впервые предлагается инвестиции в капитальный ремонт приватизированного жилья за счет государственного бюджета рассматривать как часть внутреннего государственного дога. После осуществления капитального ремонта в жилых домах за счет бюджетных ассигнований на дальнейшее финансирование этих работ собственникам жилья за счет государственного бюджета рассчитывать не приходится. Источником таких средств могут служить средства накопительного ремонтного (инвестиционного) фонда, формируемого для капитального ремонта конкретного дома в будущем в жилищно-эксплуатационных организациях под четким финансовым контролем государственных органов управления (например, государственной жилищной инспекции). Эти средства могут накапливаться в течение 30 лет, т.е. межремонтного периода, определенного системой планово-предупредительных ремонтов (ППР) на специально открытом для этой цели накопительном счете в обслуживающем жилищно-эксплуатационную организацию банке. Формируя, таким образом, накопительный (инвестиционный) ремонтный фонд в жилищной сфере, появляется возможность накопления капитала для выпонения следующего капитального ремонта. Естественно необходимы государственные гарантии сохранности и увеличения инвестированных жильцами средств, поэтому роль гаранта и управляющей организации предлагается нами возложить на дирекции единого заказчика.
В работе нами предлагается инвестировать указанные финансовые ресурсы в государственные догосрочные ценные бумаги для увеличения общей суммы ремонтного фонда.
Накопительный ремонтный фонд жилищно-эксплуатационной организации для каждого дома может быть определен следующим образом:
где РФ - накопительный ремонтный фонд;
а - амортизация добавленной стоимости жилого дома в результате выпоненных ремонтно-строительных работ за счет государственного бюджета;
и - инвестиционная составляющая коммунальных платежей населения включающая допонительные средства на улучшение качества капитального ремонта жилых домов в будущем и сумм, связанных со страхованием рисков вложения этих средств;
t =0 - начальный период формирования ремонтного фонда;
^ - порядковый номер года формирования ремонтного фонда;
г - ставка дисконтирования;
30 - тридцатый год межремонтного периода.
Общая величина накопительного ремонтного фонда приведенного на момент его формирования определяет накопительную сумму чистый дисконтированный доход.
Известно, что жильцы, финансируя капитальный ремонт в своем доме за счет собственных средств, никакой прибыли не получат за исключением тех, кто решит продать принадлежащую им квартиру. Однако следует иметь в виду, что в условиях рынка, как правило, заказывая подобные работы коммерческим организациям, функционирующим на рынке, они заплатят значительно больше, чем жилищно-эксплуатационной организации, обслуживающей их дом. При этом повышается надежность таких работ из-за того, что всегда есть возможность контроля качества их выпонения и последующего гарантийного и послегарантийного обслуживания. Разницу в цене этих работ можно считать условно денежным выражением прибыли (экономии затрат) для бюджета или для собственников жилья в зависимости от того, за счет каких средств он выпонен. Такой подход позволяет получать относительную оценку каждого отдельного проекта капитального ремонта и из нескольких проектов выбрать наиболее выгодный.
Исходя из этих рассуждений, накопительная сумма чистый приведенный доход (NPV) при инвестировании капитального ремонта в жилищной сфере может быть выражена следующим образом:
а = х----
'"'(1+г)'
я и + 1-Ч +1-
(7+г/ (1+г)'
где - уменьшение ежегодных текущих эксплуатационных затрат в результате выпоненного капит&тьного ремонта;
Со - затраты на капитальный ремонт за счет государственного бюджета. На рис. 2 приведена схема формирования накопительного ремонтного (инвестиционного) фонда чистого приведенного дохода.
Например, восстановительная стоимость 1 м2 общей площади жилого дома составляет 350 дол. США. Получение стандарта современного жилища в соответствии с ГОСТ Р 1.0 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения оценивается в 500 доУм2 общей площади. Для приведения жилого дома в соответствие ГОСТ Р 1.0 требуется вложить в ремонтно-восстановительные работы 150 доУм2 (500 - 350) общей площади. Безрисковая процентная ставка (ставка
дисконтирования) нами принята 10% годовых (по аналогии с уровнем доходности Московского городского займа).
Вложенные инвестиции позволят уменьшить эксплуатационные затраты на 20% за счет уменьшения количества лотказов инженерного оборудования жилого дома. До вложения капитала они составляли 9 доУм2 общей площади в год. После проведения ремонтно-восстановительных работ они могут составить 7,2 доУм2 общей площади в год.
В табл. 5 приведен условный пример расчета чистого приведенного дохода для условий финансирования ремонтно-восстановительных работ, описанных нами выше..
Расчет чистого приведенного дохода
Табл.5.
Иянменование покята-гелей Циклы формирования инвестиционного ремонтного фонла жшюго лома
1 2 3 4 5 6 7 8 30
Затраты на капитальный ремонт фи нансируечые и счет гор. бюджета. дол./м?обшеЙ плошали а гол 150
Ставка дисконтирования, в %% годовых 10 10 10 10 10 10 10 10 10
Знаменатель коэффициента дисконтирования 1 1.21 1.33 1.46 1.61 1.77 1.95 2.14 17.45
Добавленная сгои-мостъ дол/ ч об-шсй площади в год 5 5 5 5 5 5 5 5 5
Тоже нарастающим итогом } 10 15 20 25 30 35 40 150
Инвестиционная составляющая в коммунальных платежах дол/ м1 обшей площади в гол 1.5 1.5 и 1,5 и и и 1.5 и
Тоже нарастающим кгогом и 3 4,5 6 '.5 9 10.5 12 45
Общая с>*ча ремонтного фоцла дол/м' общей площади в год 6,5 13 19.5 26 32.5 39 45.5 52 195
Общая сумма инвестиционного ремонтного фонда нарастающим ито-гом дол/м' обшей плошали в год 6,5 19.5 39 65 97.5 136,5 182 234 3022.5
Тоже с учетом дисконтирования 6.5 16.11 29,32 44.52 60,56 77,12 93.33 109.35 173-21
Чистый приве-денный доход от накопления инвес-ттпгий на расширенное воспроизводство (КРУ) дол/м1 общей площади > гол 173.21- 150 =23.21
В результате финансирования ремонтно-восстановительных работ наряду с получением социального результата в виде качественного жилища управляющая жилищно-эксплуатационная организация может получить допонительно к затратам на восстановление износа отремонтированного ранее дома допонительные средства в сумме 23,21 дол/м2 общей площади. Полученные. допонительные средства могут быть инвестированы в улучшение условий проживания в старом доме через 30 лет на установку
более совершенного инженерного оборудования, на улучшенную отдеку помещений, на усовершенствование планировки квартир и т.п.
Государственные органы управления могут регулировать как нижнюю границу качества услуг ЖКХ, так и верхнюю ее границу. Нижняя граница качества услуг регулируется преимущественно административными методами.
В диссертации автором впервые предложено регулирование верхней границы качества услуг, которое может осуществляться путем финансовой поддержки неэффективных с точки зрения рыночных критериев инвестиционных проектов, направленных на повышение качества жилища, создавая условия для кредитования ремонтно-восстановительных работ на длительную перспективу при постоянной величине процента за кредит. К таким- проектам могут относиться проекты надстройки (пристройки). к существующим. жилым домам допонительных помещений за счет бюджетных кредитов при дальнейшем выкупе этих помещений самими жильцами с целью улучшения своих жилищных условий. В цену такой площади могут включаться все затраты (себестоимость), связанные со строительными работами и проценты за пользование государственным кредитом, используемые при финансировании социально значимых проектов за счет государственного кредита. Такой подход позволит обеспечить возвратность вложенных в реконструкцию бюджетных средств.
С учетом отечественного и зарубежного опыта можно использовать, по нашему мнению, следующие методы:
1) Для сравнительно простых инвестиционных вложений, реализуемых в течение короткого периода (до 1 года), или при предварительном выборе частных инженерных решений лучшим можно считать такое решение, по которому обеспечивается минимальная величина поных инвестиционных затрат (при равной доходности этих инвестиций), т.е. можно использовать показатель сравнительной эффективности инвестиций:
где Ти - текущие издержки;
И - величина инвестиций с учетом необходимых затрат на страхование от возможных рисков;
ИЗ - поные инвестиционные затраты. Величину поных инвестиционных издержек можно определить как сумму затрат на предынвестиционные исследования, вложения капитала в реальные активы и текущие издержки, связанные с эксплуатацией (функционированием) объекта инвестиций.
При экономической оценке инвестиций в объекты жилищной сферы в случае реализации прибыльных инвестиционных проектов может быть использован показатель прироста прибыли В случае реализации инвестиционных проектов не
предусматривающих получение прироста прибыли этот показатель рассчитывается как уменьшение затрат на оказание каких-либо услуг ЖКХ.
ДЯ = ДЯДв + ДЯД с + ДЯ кач. + АПи + Шпр., -* тах (5)
где ДЯДв - прирост прибыли (уменьшение затрат) вследствие увеличения производства освоенных видов услуг;
ДЯДс -прирост прибыли (уменьшение затрат) от снижения себестоимости освоенных видов услуг;
ДЯ кач. - прирост прибыли (уменьшение затрат) от улучшения качества услуг;
ДЯн - допонительная прибыль (уменьшение затрат) от предоставления новых видов услуг;
АП пр. - прирост прибыли и/или уменьшение потерь по внереализационным операциям (штрафы, убытки и др.).
Величина каждой составляющей прироста прибыли (снижения затрат) в конкретных условиях предприятия жилищно-коммун&аьного хозяйства, реализующего инвестиционный проект, может быть рассчитана следующим образом:
дяде = ДО-Со) (О/- Оа),
где Со, С/ - себестоимость единицы услуг по освоенным видам до и после инвестиций; Цо, Ц/ - цена единицы услуг по освоенным видам до и после улучшения качества; Оо, 01 - годовое производство освоенных видов продукции (услуг) до и после инвестиций;
С ЦД - себестоимость и цена единицы новых видов услуг; Он - годовое производство новых видов услуг,
/ = 1,2,..., п- отличительный признак конкретных видов освоенных услуг, ] = 1,2,..., т - отличительный признак конкретных видов новых услуг,
- величина прироста прибыли (или снижения штрафов, убытков и др. потерь) по отдельным внереализационным операциям;
к = 1,2,..., 1 - отличительный признак внереализационных операций.
Отношение полученного эффекта (прироста прибыли, уменьшения затрат) (&П) к величине поных инвестиционных затрат, обусловивших его получение, представляет собой коэффициент рентабельности инвестиций (К). Этот показатель характеризует их эффективность и может быть принят в качестве основы для оценки их целесообразности в течение короткого периода времени:
2) Оценка эффективности среднесрочных инвестиций (не многим более 1 года) в объекты жилищной сферы сводится. к сравнению эффективности альтернативных инвестиционных проектов.
В общем виде такая оценка может базироваться на применении следующих методических подходов:
расчета средней нормы прибыли (экономии эксплуатационных затрат) на руб. инвестиций; .
- определение периода окупаемости инвестиций;
- использование метода внутренней нормы рентабельности;
- применение метода чистого текущего приведенного дохода.
Стандарт проживания включает установленную законодательством страны норму жилищной обеспеченности, стандарт удобства проживания в доме, заключающийся в наличии всех элементов благоустройства, высокого качества инженерного оборудования и отдеки помещений и т.д. Указанные стандарты дожны согласовываться с системой стандартизации ГОСТ Р 1.0. Стоимостная оценка стандартного жилья может быть принята в качестве доходного показателя в формуле чистого приведенного дохода (NPV). В качестве затрат при экономической оценке инвестиций в жилищную сферу могут приниматься затраты на капитальный ремонт и техническое обслуживание, необходимые для приведения жилища в соответствие ГОСТ Р 1.0.
Метод расчета средней нормы прибыли на инвестиции базируется на расчете отношения среднегодовой прибыли (экономии эксплуатационных затрат) к инвестициям в капитальный ремонт или фактическим эксплуатационным затратам. Этот показатель сопоставляется с годовой эффективностью других проектов капитального ремонта с целью принятия решения о финансировании этих работ.
Основным достоинством данного метода является простота и доступность информации, используемой при его применении.
Недостатком данного метода является то, что при его использовании применяются данные бухгатерского учета при определении дохода или экономии эксплуатационных затрат, а не денежных потоков, при этом не учитываются время притока и оттока денежных средств, не принимается во внимание изменение инфляции.
Если проекты предусматривают одинаковые затраты и получение совокупной прибыли (или экономии эксплуатационных затрат), то в этом случае нами рекомендуется сравнивать качество жилища и принимать к финансированию инвестиционные проекты лучшего качества.
На основании выпоненных в диссертации исследований нами сделаны следующие выводы и предложения:
1. В условиях перехода экономики России к рыночным отношениям осуществляется реформирование всех отраслей народного хозяйства, включая жилищно-коммунальное хозяйство. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства необходимо осуществлять с учетом экономической эффективности инвестиций, выделяемых из бюджета и иных источников, включая собственные средства населения.
2. В качестве базового документа для разработки отраслевых методик используются Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденные 21.06.1999 г. Министерством экономики РФ, Министерством финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике. Рекомендации согласуются с методами, принятыми в мировой практике, адаптированы к условиям перехода к рыночной экономике в России и являются базовым документом для разработки отраслевых методик.
3. До настоящего времени в качестве методов оценки эффективности затрат в объекты жилищной сферы использовались методы, основанные на подходах, разработанных применительно к централизованно планируемой экономике. При этом не учитывася такой важный фактор, как форма собственности. Экономическая эффективность инвестиций в объекты жилищной сферы дожна оцениваться с позиции собственника, финансирующего капиталоемкое мероприятие.
4. В результате исследования сложившегося рынка жилья в Москве нами выявлена дифференциация оплаты коммерческого найма жилья в зависимости от
местоположения дома, его типа, экологических факторов. Поэтому в работе предложено дифференцировать ставки платежей за пользование муниципальным жильем в зависимости от его качественных характеристик.
5. Инвестиции в объекты жилищной сферы рассмотрены нами как вложения в простое и расширенное воспроизводство жилых домов, а также в организацию бизнеса в жилищной сфере с целью получения дохода и достижения социального эффекта, проявляющегося в обеспечении стандартных условий проживания.
6. Расчеты эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы дожны учитывать диаметрально противоположные интересы фирм застройщиков и инвесторов, с одной стороны, а также собственников и нанимателей муниципального жилья, с другой стороны. Выпоненный анализ экономической ситуации в стране позволил сделать вывод о том, что для принятия обоснованных политических и социально-экономических решений в области инвестирования объектов жилищной сферы необходимо в первую очередь решить проблему занятости населения и достойной его оплаты путем создания рабочих мест на основе развития производственных отраслей экономики. Такой подход позволит ускорить реализацию реформы ЖКХ.
7. Учитывая, что приватизация жилья в России осуществлялась без учета технического состояния жилищного фонда и социальной нормы жилищной обеспеченности, нами предложено, не зависимо от форм собственности жилищного фонда, продожить финансирование капитального ремонта жилищного фонда за счет городского бюджета. Затраты на капитальный ремонт приватизированного жилья нами предложено законодательно утвердить как часть государственного внутреннего дога.
8. В работе исследованы методы формирования воспроизводственной и технологической структуры инвестиций в жилищную сферу. Эти методы позволили сделать вывод о том, что для снижения в будущем затрат на капитальный ремонт за счет государственного бюджета необходимо уже сейчас формировать накопительный ремонтный фонд для каждого дома Этот фонд предлагается формировать путем включения в его состав отчислений на простое воспроизводство конструктивных элементов и инженерного оборудования жилого дома, требующих капитального ремонта, а также доли платежей населения на улучшение жилищного фонда в будущем. Поэтому для органов местного самоуправления станет актуальным формирование воспроизводственной и технологической структуры инвестиций в объекты жилищной сферы. Это позволить избежать потерь, предусматривая в местном бюджете необходимые финансовые ресурсы в соответствии с потребностями ЖКХ.
9. На основе анализа существующих методов государственного регулирования инвестиций в объекты жилищной сферы, как фактора повышения конкурентоспособности услуг, предоставляемых предприятиями жилищной сферы, нами разработаны агоритмы, позволяющие оценить факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в жилищной сфере. Использование этой методики позволяет определить инвестиционную привлекательность жилищной сферы.
10. С учетом выпоненного анализа и выявленных направлений развития жилищной сферы нами разработана классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в жилищную сферу. К числу основных показателей относятся: объем накопительного ремонтного фонда, нижняя и верхняя границы качества услуг оказываемых жилищно-эксплуатационными организациями, регулируемые государством, показатели сравнительной эффективности инвестиций и прироста прибыли или уменьшения эксплуатационных затрат, коэффициент рентабельности инвестиций, качественные характеристики инвестиционных проектов, предлагаемых к реализации в жилищной сфере.
Основные положения диссертационного исследования отражены в следующих опубликованных работах, общим авторским объемом 3,27 пл., в т.ч. лично автора 1,69 п.л.:
1. Деев А.А. Анализ подходов к экономической оценке инвестиций -Экономические проблемы перехода к рынку. Сборник докладов и выступлений на семинарах в ИПК госслужбы в 2000 году. Выпуск 1. Под ред. А.И. Деевой. - М.: ИПК госслужбы 2000. Объем 0,51 п.л.
2. Деев А.А. Методы оценки инвестиций - Экономические проблемы перехода к рынку. Сборник докладов и выступлений на семинарах в ИПК госслужбы в 2000 году. Выпуск 1. Под ред. А.И. Деевой. - М.: ИПК госслужбы, 2000. Объем 0,31 п.л.
3. Деев А.А., Куликов В.Ф. Инвестиции в городскую недвижимость -Юбилейная научно-техническая конференция (30 мая 2001 г.) Материалы конференции. -М.: МИКХиС, 2001. Объем 0,13 пл.
4. Деев А.А. Экономическая характеристика капитального ремонта и реконструкции жилых домов - Сборник докладов и выступлений на научно-практической конференции кафедры правовых дисциплин ГАСИС в 2001 году. Выпуск 1. - М.: ГАСИС, 2001 Объем 0,25 пл.
5. Деев А.А. Инвестирование в жилищную сферу - Сборник докладов и выступлений на. научно-практической конференции кафедры правовых дисциплин ГАСИС в 2001 году. Выпуск 1. - М : ГАСИС, 2001. Объем 0,25 п.л.
6. Деева А.И., Деев А.А., Деева Ю.В. Социально-экономические проблемы инвестирования в жилищную сферу - Экономические вопросы рыночных преобразований. Сборник материалов научно-практической конференции ГАСИС (11-14 марта 2002 г.) Выпуск 2. Под ред. Доронкиной Л.Н.- М.: ГАСИС, 2002.Объем 0,87 п.л.
7. Анализ факторов, влияющих на формирование кондоминиумов с целью создания товариществ собственников жилья (жилищных объединений) - Экономические вопросы рыночных преобразований. Сборник материалов научно-практической конференции ГАСИС (11 - 14 марта 2002 г.) Выпуск 2. Под ред. Доронкиной Л.Н.- М.: ГАСИС, 2002. в соавторстве с Деевой А.И. Объем 0,61 пл.
8. Деев А.А. Эффективность инвестиций в жилищную сферу. Научно-техническая конференция (21-22 мая 2002 г.) Материалы конференции. - М.: МИКХиС, 2002.Объем 0,34 пл.
Подписано в печать 17.12.2003 . Формат 60X84/16. Объем 1,5 пл. Riso печать. Тираж 100 экз. Заказ №981
КОПИ-ЦЕНТР Москва, Енисейская, 36
;* - - - 5 о
РНБ Русский фонд
2004-4 17933
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Деев, Алексей Александрович
Введение
Глава 1. Анализ теоретических основ и методологических подходов 12 к оценке эффективности инвестиций в жилищную сферу
1.1. Анализ развития теории оценки эффективности инвестиций
1.2. Классификация показателей экономической эффективности 22 инвестиций
1.3. Концепции формирования и развития жилищной сферы как 30 методологическая основа оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу
1.4. Анализ методических подходов оценки эффективности затрат на 55 воспроизводство жилищного фонда
Глава 2. Анализ теоретических основ и социально-экономических 65 проблем инвестирования жилищной сферы
2.1. Анализ макроэкономических преобразований в России и их 65 влияния на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.
2.2. Характеристика жилищно-коммунального хозяйства Москвы как 74 объекта исследования
2.3. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства города и 78 проводимых мероприятий по его реформированию за период 19922002 годов
2.4. Анализ развития конкурентных отношений в жилищной сфере
2.5. Анализ социально-экономических проблем инвестирования 92 жилищной сферы
Глава 3. Методические принципы экономической оценки инвестиций 100 в объекты жилищной сферы
3.1. Общие положения
3.2. Факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в 104 жилищной сфере
3.3. Методы и последовательность технико-экономической оценки 119 инвестиций в объекты жилищной сферы
Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая оценка инвестиций в объекты жилищной сферы"
Значимость темы исследований определяется возможностью определения эффективности инвестиционных вложений не только в объекты жилищной сферы государственной, но и иных форм собственности.
При этом важнейшим результатом исследований является выбор такого направления, которое может привести к соблюдению баланса интересов всех заинтересованных органов государственного управления и собственников жилых и нежилых помещений в городской застройке.
С учетом этого сформулирована основная научная гипотеза диссертации: реализация реформы ЖКХ в условиях конкретного города может быть обеспечена при эффективном использовании финансовых ресурсов не только выделяемых из бюджетов разных уровней, но и за счет эффективного использования средств иных источников финансирования. Использование разработанного методического инструментария позволит более четко осуществлять управление ЖКХ и принимать грамотные инвестиционные решения в жилищной-сфере.
Цель работы: разработать теоретические и методологические принципы и положения экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы для обеспечения поступательного и устойчивого развития ЖКХ муниципального образования и в дальнейшем города в целом.
Задачи исследования:
Цель исследования определила постановку и решение следующих основных теоретико-методологических и практических задач: исследование сферы и методов государственной поддержки предприятий жилищного хозяйства; определение направлений государственного регулирования деятельности инвестиционных институтов в жилищной сфере; определение возможностей реализации высокоэффективных инвестиционных проектов в жилищной сфере и изыскание источников их финансирования; выявление возможностей использования зарубежной методологии и практики экономической оценки инвестиций применительно к жилищной сфере; разработка методических принципов многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере;
- раскрытие особенностей и путей дальнейшей реализации реформы жилищного хозяйства с учетом эффективности инвестиций, направляемых на ее осуществление.
Исследование механизма государственного регулирования на основе оценки эффективности инвестиций при разработке и реализации инвестиционных проектов в жилищной сфере направлено на обеспечение экономической устойчивости предприятий жилищного хозяйства различных организационно-правовых форм в условиях реформирования отрасли.
Предмет исследования: методологические и методические аспекты совершенствования экономической оценки эффективности инвестиций в объекты жилищной сферы.
Теоретической и методологической основой проведенного исследования послужили труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам экономической оценки эффективности инвестиций и воспроизводства жилищного фонда. Предложенные в работе научные положения, практические рекомендации и выводы основываются на трудах отечественных и зарубежных- авторов М.Г Дестрема, A.JI. Васютинского, В.А. Яцины, В.А. Сокольского, Ю.В. Ломоносова, И.Г.
Александрова, Б.Е. Веденеева, М.М. Протодьяконова, К.А. Оппенгейма, Т.С. Хачатурова, А.В. Карасева, В. Беренса, П.М. Хавранека, Н.В. Ермолина, Б.М. Колотикина, В.И. Бабакина, В.К. Соколова, Р.Н. Зельдовича, А.А. Сазонова, Н.П. Сыфсоева, Н.Н.Миловидова, В.А. Осина, М.С. Шумилова, Я. Седлачека, Е.Я. Соковой, А.Ю. Жданьковой и др.
При выпонении работы использовались методы диалектического материализма, научной абстракции и моделирования, экономико-статистические методы, методы экономического анализа и синтеза, системный подход. При обработке данных и в расчетах использовались компьютерные программные продукты: операционная среда Windows ME, текстовой редактор Word 2000 для Windows ME, электронные таблицы Excel 2000.
В процессе исследования были изучены и использованы законодательные акты Российской Федерации, Указы и постановления Президента и правительства России, данные федеральной и региональной статистики, материалы научно-практических конференций, публикаций в периодической печати, методические разработки Министерства экономического развития и торговли РФ, Минфина РФ, жилищной инспекции, академии жилищно-коммунального хозяйства им. Памфилова, МосжиНИИпроекта и др.
Теоретические выводы и методические разработки диссертации могут быть использованы при разработке высокоэффективных инвестиционных проектов, реализуемых в городах России на базе предприятий жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм.
Объект исследования: деятельность муниципальных унитарных4 предприятий жилищного хозяйства, товариществ собственников жилья и жилищных объединений.
Научная новизна работы состоит в обосновании методических принципов многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, направленных на обеспечение устойчивого и поступательного развития жилищной сферы.
В диссертации впервые проведено исследование факторов, влияющих на возможность реализации предпринимательских инвестиционных проектов в имущественно-земельном комплексе жилищных объединений (ТСЖ, ТСЖВСК, ЖСК и др.). Обоснована возможность государственного бюджетного финансирования и использования внебюджетных финансовых ресурсов для реализации высокорентабельных инвестиционных проектов жилищной сферы.
Обоснована необходимость государственного регулирования экономических преобразований в жилищной сфере переходного периода, намечены основные направления такого регулирования.
Необходимость разработки механизма государственного регулирования экономики для обеспечения экономической устойчивости предприятий в условиях неопределенности экономической среды связана с тем, что предприятия жилищного хозяйства до сих пор являются в большинстве своем планово-убыточными муниципальными унитарными предприятиями. Методические принципы по развитию форм государственного регулирования деятельности этих предприятий на современном этапе представляются наиболее важными и могут быть положены в основу совершенствования мер федерального и регионального регулирования их деятельности.
Выявлены тенденции развития негосударственных жилищных организаций и определены факторы, сдерживающие их развитие.
Разработана поэтапная схема организации инвестиционного процесса в жилищной сфере с учетом развития рыночных отношений во взаимосвязи с развитием социально ориентированных отраслей и средствами снижения инвестиционных рисков.
Дано теоретическое обоснование принципиальных направлений вложений капитала в жилищную сферу за счет централизованных и децентрализованных источников финансирования.
Разработаны методические Ч принципы многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере.
Выявлена сущность социально-экономической эффективности инвестиций в жилищную сферу и сформулированы основные предложения по ее повышению.
Выявлены причины сдерживающие развитие рыночных отношений в жилищной сфере.
Личный вклад автора в разработку положений, изложенных в диссертации, подтверждается его участием в качестве непосредственного испонителя в выпонении научно-исследовательских работ, выпоненных на кафедре Экономики и организации городского хозяйства Московского института коммунального хозяйства и строительства по теме диссертации.
Научными результатами, полученными в ходе исследований, являются:
1. Выпонен анализ макроэкономических преобразований в России и их влияния на реформирование жилищно-коммунального хозяйства.
2. Проведен анализ развития конкурентных отношений в сфере управления, содержания и обслуживания жилищного фонда Москвы.
3. Установлены основные проблемы инвестирования объектов жилищной сферы.
4. Выпонен анализ тарифного регулирования коммунальных предприятий и социально-экономических проблем инвестирования жилищной сферы.
5. Сформулированы основные направления общей политики инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
6. Выявлены аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную емкость предприятий отрасли.
7. Разработаны методические основы построения моделей финансирования инвестиционных проектов в жилищной сфере с учетом реализации социально-экономических, градостроительных и экологических проектов в ее имущественно-земельных комплексах.
8. С учетом выпоненного анализа разработана классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы.
9. В результате проведенного исследования научно обоснованы принципы многовариантного формирования муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, реализуемых в имущественно-земельных комплексах жилых образований, а также принципы и положения мониторинга процесса реализации муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов.
Практическая ценность диссертационной работы сводится к следующему:
1. На основе проведенного анализа разработаны практические агоритмы, позволяющие оценить факторы, влияющие на возможность организации бизнеса в жилищной сфере.
2. Разработана схема экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы.
3. Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.
4. Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения мбгут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.
По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объемом 2,93 печатных листа, в том числе лично автора 1,35 печатных листов.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации доложены на семинарах в ИПК Госслужбы в 2000 году, на научно-практической конференции кафедры правовых дисциплин ГАСИС в 2001 и в 2002 годах, а также на Юбилейной научно-технической конференции МИКХиС в 2001 году и на научно-технической конференции МИКХиС в 2002 году.
Материалы диссертационной работы использованы в учебном процессе МИКХиС и ГАСИС при чтении лекций и подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам Экономическая оценка инвестиций, Экономика недвижимости, (кафедра Экономики и организации городского хозяйства МИКХиС), Введение в специальность (кафедра Коммерции МИКХиС), Бухгатерский учет торговых операций, Валютный бухгатерский учет и Международная система бухгатерского учета (GAAP) (кафедра Правовых дисциплин ГАСИС).
Разработаны компьютерные тесты для контроля знаний слушателей кафедры Правовых дисциплин ГАСИС по дисциплинам: Рынок ценных бумаг, Финансы, Международная система бухгатерского учета (GAAP), Деньги, кредит, банки, Бюджетная система Российской Федерации.
Основные фрагменты, составляющие основу методики экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы внедрены в ДЕЗ Даниловская и АРУ Даниловское.
На защиту выносятся:
1. Аналитические зависимости, позволяющие определять эффективную область предпринимательской деятельности в жилом образовании и инвестиционную емкость предприятий отрасли;
2. Методические основы построения моделей финансирования инвестиционных проектов в жилищной сфере с учетом реализации социально-экономических, градостроительных и экологических проектов в ее имущественно-земельных комплексах;
3. Классификация показателей и критериев, характеризующих эффективность инвестиций в развитие жилищной сферы;
4. Научно обоснованные принципы многовариантного формирования муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов, реализуемых в имущественно-земельных комплексах жилых образований;
5. Принципы и положения мониторинга процесса реализации муниципальных, межотраслевых и отраслевых инвестиционных проектов. и
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Деев, Алексей Александрович
Основные выводы диссертационной работы:
1. Неэффективное хозяйствование жилищно-эксплуатационных организаций, способствует продожению ветшания жилищного фонда, снижению надежности работы инженерных систем, увеличению задоженности муниципальных бюджетов перед энерго-, газо-, теплоснабжающими организациями.
2. В настоящее время основными источниками финансирования простого и расширенного воспроизводства жилищного фонда являются: бюджетные фонды (около 20%); внебюджетные источники средств (более 80%);
К внебюджетным источникам финансирования жилищной сферы относятся: собственные средства застройщиков (предприятий и организаций различных форм собственности); собственные средства покупателей строящегося жилья; средства финансовых и кредитных учреждений; международные финансовые ресурсы.
К формам привлечения ресурсов из упомянутых источников можно отнести:
- внутренние жилищные займы;
- жилищные сертификаты;
- государственные жилищные (облигационные) займы;
- собственные средства предприятий и населения.
Внутренние жилищные займы осуществляются в двух формах жилищные сертификаты и государственные жилищные (облигационные) займы.
3. В связи с выдвижением на первый план вопросов эффективности финансовых вложений и получения дохода существенно повышается роль и ответственность органов государственного управления и финансовых подразделений предприятий ЖКХ. В жилищной сфере на современном этапе такая работа под силу лишь специальным органам местного самоуправления в рамках подведомственной им территориальной единицы. На основе проведенного автором исследования сделан вывод о том, что значительная часть отечественных предприятий жилищной сферы не готова к самостоятельному переходу на такие принципы деятельности и не имеет определенной линии поведения в современных условиях. Поэтому для стабилизации экономики и снижения социальной напряженности в диссертации обосновываются меры государственного участия в этом процессе.
4. Сумма капитальных вложений складывается из части национального дохода, используемой для накопления и амортизационного фонда. Следовательно, капитальные вложения состоят из части вновь созданной стоимости и части перенесенной стоимости. Если вновь созданная стоимость дает возможность расширения воспроизводства основных фондов по стоимости и по объемам, то перенесенная стоимость по своей сути предназначена для простого воспроизводства основных фондов, возмещающих выбывающие.
В условиях социалистической экономики как правило, в состав капитальных вложений не включались затраты на капитальный ремонт зданий и сооружений. Однако капитальный ремонт представляет собой частичное воспроизводство элементов основных фондов, следовательно, по своему экономическому содержанию совпадает с затратами на простое воспроизводство основных фондов, осуществляемое за счет капитальных вложений.
При производстве реконструктивных мероприятий в существующем жилищном фонде в результате перепланировки квартир в ряде случаев происходят потери жилой площади, обусловленные улучшением объемно-планировочных показателей с целью снижения их морального износа. Следовательно, потери жилой площади органически присущи ремонтно-реконструктивным мероприятиям, что вызывает необходимость учета стоимости возмещения указанных потерь в составе затрат.
5. В работе рассмотрена динамика развития теории экономической оценки инвестиций начиная с момента зарождения данной теории и до современного ее уровня. Имеющиеся исследования в значительной степени освещают главные моменты, которые необходимо учитывать при оценке экономической эффективности инвестиций в жилищную сферу. При этом не учитывася такой важный фактор, как форма собственности в жилищной сфере. В ходе проведенных исследований выявлено, что исследование эффективности затрат в строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и техническое содержание жилых зданий (названную нами жилищной сферой) следует осуществлять в зависимости от форм собственности этих зданий. Эффект, который может быть получен от вложения капитала в объекты жилищной сферы, может быть выражен для инвестора чистым дисконтированным доходом на вложенный капитал. Жильцы при этом получат достойное жилье. В последствии они сами смогут накапливать денежные средства на последующие ремонты, причем в увеличенном размере.
6. Реализация мер макроэкономического регулирования экономики позволила бы в ближайшем будущем реанимировать производственную сферу, в которой работает основная часть населения страны. Обретя рабочие места, производя нужную рынку продукцию (на которую имеется платежеспособный спрос) население станет платежеспособным и сможет в поном объеме оплачивать услуги предприятий и организаций непроизводственной сферы, включая жилищную сферу. Только после реанимации экономики страны можно применять решительные меры по реформированию такой важной и социально значимой сферы, как жилищная сфера, перекладывая бремя технического содержания и оплаты услуг предприятий ЖКХ на плечи граждан.
7. В результате анализа платежей населения за услуги ЖКХ установлено, что в первую очередь население оплачивает продукцию естественных локальных монополий, либо потенциально наиболее прибыльные отрасли (например, вывоз ТБО). В результате, поступающие от населения "живые деньги" в первую очередь направляются в отрасли, где определение оптимальной стоимости услуг возможно только путем сложной и до конца не отработанной процедуры регулирования тарифов естественных локальных монополий. И наоборот, отрасли, где определение оптимальной цены услуги возможно на основе конкурса (жилищная услуга), практически поностью зависят от бюджетных дотаций. Капитальный ремонт жилья в Москве поностью финансируется за счет бюджета города.
Плата за наем включается в структуру ежемесячных платежей граждан за жилье, в виде отдельного платежа, который не относится к платежам, взимаемым за жилищные или коммунальные услуги. Средства, собранные в виде платы за наем муниципального жилья, являются доходом собственника и дожны направляться, с учетом условий реформирования системы финансирования жилья, на цели модернизации, реновации жилищного фонда, решения проблемы ликвидации ветхого жилья и реконструкции ветхого жилищного фонда.
8. С 1 января 2001 года весь жилищный фонд города обслуживается на конкурсной основе. В то же время многие проблемы не удается решить, пока сохраняется монопольное положение Дирекций единого заказчика, предоставляющих услуги по управлению жилищным и нежилым фондом. Создание активной конкурентной среды в сфере предложения услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда показало возможность снижения стоимости ремонтно-эксплуатационных работ и повышения их качества.
9. Инвестиции в жилищную сферу представляют собой вложения капитала в организацию бизнеса (реализацию высокорентабельных инвестиционных проектов) в жилищной сфере с целью получения прибыли (дохода) и достижения социального эффекта, проявляющегося в обеспечении стандартных условий проживания.
Автором диссертационного исследования обосновано, что следует законодательно закрепить размер земельного участка придомовой территории, в зависимости от площади застройки. Площадь зеленых насаждений в городе (административном округе) дожна быть также узаконена в виде социального норматива на одного жителя. Где эта норма не выдерживается, требуются допонительные компенсационные Ф экологические мероприятия за счет бюджета города, а где фактическое положение превышает социальный норматив, там, соответственно, объяснимы допонительные платежи тех, кто пользуется допонительными благами.
Для эффективного управления инвестиционным процессом в условиях проводимой реформы отрасли важно определить особенности различных объектов инвестиций в жилищной сфере и как они соотносятся между собой с точки зрения воспроизводственной и технологической структуры инвестиций. В годовых финансовых планах муниципалитетов ф необходимо руководствоваться научным обоснованием структуры этих затрат.
При определении объема инвестиций в жилищную сферу автором диссертационного исследования предлагается предусматривать выделение затрат из государственного (муниципального) бюджета на капитальный ремонт как муниципального, так и приватизированного жилья, которое на момент приватизации требовало этих работ до тех пор пока указанный жилищный фонд не станет технически исправным. Затраты на Ш капитальный ремонт жилищного фонда, по мнению автора работы, необходимо законодательно утвердить как часть государственного внутреннего дога, который дожен быть выплачен собственникам квартир в сроки, установленные в свое время правилами планово-предупредительных ремонтов (111IP). Эту задоженность государства можно рассматривать как затраты на расширенное воспроизводство жилищной сферы, так как они будут иметь единовременный характер. В последствии эти затраты дожны нести собственники жилья.
После проведения капитального ремонта обосновывается необходимость включения в состав коммунальных платежей амортизационной и инвестиционной составляющих. Амортизационную * составляющую предлагается формировать на часть вложенных в капитальный ремонт средств. Амортизационная составляющая позволит собственникам или нанимателям жилья накапливать необходимую сумму денежных средств на простое воспроизводство отремонтированной части здания. Инвестиционная составляющая коммунальных платежей обосновывается в диссертации как часть денежных средств, накапливаемая для выпонения капитального ремонта после проведенного ремонта через 30 лет, т.е. через установленный системой планово-предупредительных ремонтов межремонтный период лучшего качества, чем в настоящее время. Полученные таким образом жилищно-эксплуатационной организацией денежные средства позволят жилищно-эксплуатационной организации не только формировать ремонтный фонд, но и увеличивать его путем финансирования полученных от жильцов средств в высокорентабельные инвестиционные проекты, реализуемые в жилищной сфере или в государственные ценные бумаги. Причем инвестиции такого рода дожны быть, безусловно, подконтрольны государственным органам власти или органам местного самоуправления. Большую роль могут сыграть при этом открытость объективной информации и созданный инвестиционный страховой фонд, защищающий интересы жителей.
10. В диссертации обосновано оптимальное распределение средств государственной поддержки между инвестициями в жилищное строительство (субсидирование объектов жилищного строительства) и ссудами на покупку жилья (субсидирование субъектов жилищного строительства), т.е. передача всех идущих на него бюджетных денег семьям-покупателям жилья.
В настоящее время происходит перераспределение инвестиционных затрат между простым и расширенным воспроизводством в жилищной сфере с учетом разных факторов и разной их оценки. Если земля не участвует в рыночном обороте товарно-материальных ценностей, то это выражается, прежде всего, в уменьшении величины чистого дохода города.
При заданной величине инвестиций в основной капитал возрастает доля чистого дохода, направляемого на расширенное воспроизводство средств труда и жилищного фонда и, соответственно, снижается доля, направляемая на простое воспроизводство. При необходимости сокращения инвестиций это происходит за счет уменьшения средств, направляемых как на простое, так и на расширенное воспроизводство, при этом происходит разрыв в темпах спада инвестиций, как в целом применительно к инвестиционному блоку в жилищной сфере, так и в ее воспроизводственной структуре.
11. Технологическая и воспроизводственная структуры инвестиций в жилищную сферу взаимосвязаны. Амортизационный фонд в значительной мере предопределяет долю в составе основного капитала средств труда, т.е. активной части; чистые капитальные вложения, обеспечивают прирост основного капитала и воплощаются во вновь построенных зданиях, сооружениях, приобретенных земельных участках и т.п. выражаются в росте пассивной части основного капитала.
Рост производительности труда при относительном снижении стоимости воспроизводства элементов основного капитала в промышленных отраслях экономики позволяет использовать амортизационный фонд в качестве источника его простого воспроизводства, а в жилищной сфере амортизационный фонд до настоящего времени не формировася, поэтому такого источника финансирования, как простого ее воспроизводства в России не существует. В связи с этим возникает объективная необходимость формирования этого фонда в дальнейшем путем включения амортизационных отчислений в состав коммунальных платежей населения, а на современном этапе сумму не начисленной амортизации на жилищный фонд определить как сумму государственных инвестиций в простое воспроизводство жилищного фонда. Только после возмещения государством финансовых ресурсов на воспроизводство жилищного фонда можно объективно требовать, по нашему мнению, с собственников жилья оплаты жилищно-коммунальных услуг в поном объеме.
12. Воспроизводственная структура инвестиций в жилищной сфере предопределяет структуру инвестиционного блока, т.е. соотношение между вложениями в строительное и коммунальное машиностроение и жилищное строительство, а также в ремонтно-строительные работы в жилищной сфере. Учет в качестве объектов инвестиций земли и др. природных ресурсов по их рыночным ценам позволяет установить правильные стоимостные соотношения и натуральные пропорции внутри жилищной инвестиционной сферы, соотношение цен на продукцию и услуги в жилищной сфере и в целом в общественном воспроизводстве.
Критерием прогрессивности или отсталости воспроизводственной структуры инвестиций является уровень их эффективности. Актуальным является определение воспроизводственной структуры инвестиций в жилищную сферу для органов местного самоуправления при планировании текущих и единовременных затрат. Это позволит избежать потерь, предусматривая в местном бюджете необходимые финансовые ресурсы в соответствии с потребностями муниципального хозяйства. Технологическая структура инвестиций в жилищной сфере позволяет определить приоритеты в развитии предприятий различных отраслей экономики (промышленности строительных материалов и конструкций, предприятий по производству инженерного оборудования для жилищной сферы и др.).
13. Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту. Право собственности на жилище состоит из трех прав:
- владение Ч фактическое обладание жильем, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на него;
- пользование - право использования жилья непосредственно по его назначению без непосредственного воздействия на него;
- распоряжение - определение юридической судьбы жилища путем осуществления динамики имущественных отношений.
Жилище как товар включает в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества жилища проявляются в виде его полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность жилища составляет его полезность, т.е. возможность использования для осуществления определенной экономической функции или личного потребления.
Полезность - это способность жилища удовлетворять владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.
Как и любой товар, жилище имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость жилища для конкретного пользователя. Рыночная стоимость Ч это наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке. На предложение жилища влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара - тем выше цена. Ни в одном городе или другом населенном пункте нет даже двух одинаковых зданий. У них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к сонечному свету, микроклимату и др. показателям.
Жилище - наиболее договечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя забыть или потерять. Земля, на которой находится жилой дом, - вечна, а здания имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Жилые здания обеспечивают надежность инвестиций, т.к. их стоимость со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и др. факторов.
Сдеки с жилыми домами представляют собой движение капитала, приносящего доход. Жилые дома используются по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику Ч территориальные предпочтения, т.е. изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет.
К экономическим особенностям жилища как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.
Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в жилище отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно необходимы затраты на ремонт и техническое обслуживание здания. При перепродаже объекта, владелец обычно возвращает капитал с приращением.
14. Разработанные в диссертации методические принципы многовариантного формирования, оценки, выбора и мониторинга инвестиционных проектов в жилищной сфере учитывают особенности и пути дальнейшей реализации реформы жилищного хозяйства с учетом организации финансирования инвестиций в объекты жилищной сферы.
При реализации коммерческих инвестиционных проектов в жилищной сфере (например, в ТСЖ, жилищной общине и т.п.) может быть принята действующая методика экономической оценки инвестиций. При этом допонительный доход от реализации этих проектов дожен быть направлен на техническую эксплуатацию и ремонтно-восстановительные работы жилого дома (домов), собственником которого являются жильцы домов, на базе которых создано ТСЖ (жилищные общины).
15. Государство в лице органов управления региона, муниципального образования может регулировать как нижнюю границу качества услуг жилищно-эксплуатационных организаций, так и верхнюю ее границу. Нижняя граница качества продукции регулируется преимущественно административными методами.
Регулирование верхней границы качества может осуществляться путем финансовой поддержки неэффективных с точки зрения рыночных критериев инвестиционных проектов, направленных на повышение качества услуг ЖКХ.
16. Недвижимое имущество, включая жилищный фонд, находится под влиянием окружающей городской среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при определении возможностей организации бизнеса в жилищной сфере необходимо учитывать факторы окружающей среды.
Для оценки возможностей организации бизнеса в жилищной сфере при оформлении земельно-имущественных комплексов (кондоминиумов) и создании на их базе товариществ собственников жилья (жилищных объединений), из общих выбранных нами факторов использованы те из них, которые по нашему мнению в наибольшей степени оказывают влияние на эффективную организацию бизнеса и развитие самоуправления.
Следует отметить, что в разных городах Ч разные условия для организации бизнеса. В одном и том же городе и в одном и том же районе эти условия могут отличаться в значительной степени. Наиболее благоприятные условия позволяют активным жителям реализовать свои бизнес-идеи и возможности в своем доме и направлять заработанные финансовые ресурсы на техническое содержание жилищного фонда, на дальнейшее улучшение условий проживания в своем доме, на улучшение экологической обстановки, безопасности жизнедеятельности и получать допонительный доход.
В некоторых случаях возможности для организации бизнеса в жилом образовании являются минимальными или вообще отсутствуют. Причиной этому являются неудовлетворительное техническое состояние жилищного фонда, социальный состав проживающего населения (например, высокий процент малоимущих граждан), непонимание жильцами преимуществ системы самоуправления, местонахождение дома в городе, районе, улице.
Понимая, что даже при неблагоприятных условиях все же возможна организация бизнеса в жилищной сфере (при наличии достойной бизнес-идеи и специалистов способных ее реализовать), мы пришли к выводу о том, что в современных условиях во всех жилых домах пока невозможно одновременно организовать высокорентабельный бизнес. Это связано с тем, что не все население одинаково заинтересовано и подготовлено к этому. Поэтому задача первого этапа - показать жильцам, как можно самостоятельно управлять своим жилищем и при этом зарабатывать. Учитывая, что население оплачивает 43,7 % стоимости жилищно-коммунальных услуг, а в недалеком будущем, им придется платить спона, эта задача представляется одной из важнейших социально значимых и актуальных.
17. Задачи, решаемые при помощи моделирования экономических, социальных и коммерческих процессов в земельно-имущественном комплексе жилого образования, отличается большой размерностью, высокой степенью сложности взаимосвязи параметров, которые обладают такими чертами как нелинейность, динамичность, вероятный характер. Разработать универсальную модель и адекватный метод ее реализации достаточно сложно.
Тем не менее, выбор оптимальной системы характеристик и показателей земельно-имущественных комплексов для формирования экономически эффективных кондоминиумов с целью рекомендации создания товариществ собственников жилья (жилищных объединений), проживающих на территории этих комплексов социально активным гражданам, предоставлен в работе в виде агоритма факторной оценки.
18. В рассмотренном примере значение показателей, характеризующих оптимальные условия для формирования кондоминиумов с целью создания товариществ собственников жилья, оценивается в балах.
Выбор лучшего технического решения инвестиционного проекта осуществляется на основе альтернативного выбора, в котором каждый фактор оценивается по шкале с учетом принятого количества оценочных показателей.
Минимальному значению обобщающего оценочного показателя 0,13 соответствует 1 бал.
Максимальное значение оценки соответствует 4 балам. При этом варианте расчета финансовые риски минимальны.
Приведенный в работе условный пример расчета оценки факторов и условий для организации бизнеса в земельно-имущественном комплексе при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала позволил получить значение комплексного оценочного показателя 0,28 соответствующего 2,2 балам. Значение обобщающего оценочного показателя позволяет сделать вывод о том, что риск вложения капитала в организацию бизнеса в этом случае будет в 2,2 раза ниже, чем при самых неблагоприятных условиях.
19. Отношение полученного эффекта (прироста прибыли, уменьшения затрат) к величине поных инвестиционных затрат, обусловивших его получение, представляет собой коэффициент рентабельности инвестиций. В диссертации обосновывается, что этот показатель характеризует их эффективность и может быть принят в качестве основы для оценки их целесообразности в течение короткого периода времени.
В жилищной сфере чаще всего получение прибыли не предполагается. Жилищная сфера функционирует главным образом для обеспечения стандартных социальных условий проживания. Стандарт проживания дожен включать установленную законодательством страны норму жилищной обеспеченности, стандарт удобства проживания в доме, заключающийся в наличии всех элементов благоустройства и высокого качества отдеки помещений и т.д. Указанные стандарты дожны согласовываться с системой стандартизации жилищного строительства ГОСТ Р 1.0 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Основные положения. Стоимостная оценка стандартного жилья может быть принята в качестве доходного показателя в формуле чистого приведенного дохода (NPV). В качестве затрат при экономической оценке инвестиций в жилищную сферу принимаются затраты на капитальный ремонт, необходимые для приведения жилища в соответствие ГОСТу Р 1.0.
Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.
Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения могут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.
В заключении следует отметить необходимость продожения исследований в области совершенствования экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы в связи с изменением технического состояния жилищного фонда, развитием городской инфраструктуры, социально-экономическим развитием общества. создания товариществ собственников жилья (жилищных объединений), проживающих на территории этих комплексов социально активным гражданам, предоставлен в работе в виде агоритма факторной оценки.
18. В рассмотренном примере значение показателей, характеризующих оптимальные условия для формирования кондоминиумов с целью создания товариществ собственников жилья, оценивается в балах.
Выбор лучшего технического решения инвестиционного проекта осуществляется на основе альтернативного выбора, в котором каждый фактор оценивается по шкале с учетом принятого количества оценочных показателей.
Минимальному значению обобщающего оценочного показателя 0,13 соответствует 1 бал.
Максимальное значение оценки соответствует 4 балам. При этом варианте расчета финансовые риски минимальны.
Приведенный в работе условный пример расчета оценки факторов и условий для организации бизнеса в земельно-имущественном комплексе при наличии бизнес-идеи, специалистов и начального капитала позволил получить значение комплексного оценочного показателя 0,28 соответствующего 2,2 балам. Значение обобщающего оценочного показателя позволяет сделать вывод о том, что риск вложения капитала в организацию бизнеса в этом случае будет в 2,2 раза ниже, чем при самых неблагоприятных условиях.
19. Отношение полученного эффекта (прироста прибыли, уменьшения затрат) к величине поных инвестиционных затрат, обусловивших его получение, представляет собой коэффициент рентабельности инвестиций. В диссертации обосновывается, что этот показатель характеризует их эффективность и может быть принят в качестве основы для оценки их целесообразности в течение короткого периода времени.
В жилищной сфере чаще всего получение прибыли не предполагается. Жилищная сфера функционирует главным образом для обеспечения стандартных социальных условий проживания. Стандарт проживания дожен включать установленную законодательством страны норму жилищной обеспеченности, стандарт удобства проживания в доме, заключающийся в наличии всех элементов благоустройства и высокого качества отдеки помещений и т.д. Указанные ' стандарты дожны согласовываться с системой стандартизации жилищного строительства ГОСТ 1Р. Стоимостная оценка стандартного жилья может быть принята в качестве доходного показателя в формуле чистого приведенного дохода (NPV). В качестве затрат при экономической оценке инвестиций в жилищную сферу принимаются затраты на капитальный ремонт и/или реконструкцию, необходимые для приведения жилища в соответствие ГОСТу 1Р.
Разработанные методические рекомендации могут применяться как разработчиками инвестиционных проектов, реализуемых в жилищной сфере, инвесторами, государственными и коммерческими структурами жилищной сферы.
Содержащиеся в диссертационной работе выводы и предложения могут представлять интерес для работников органов местного самоуправления жилищной сферы, ответственных за разработку инвестиционной политики в жилищной сфере, а также использоваться в учебном процессе при подготовке специалистов-менеджеров жилищно-коммунального хозяйства.
В заключении следует отметить необходимость продожения исследований в области совершенствования экономической оценки инвестиций в объекты жилищной сферы в связи с изменением технического состояния жилищного фонда, развитием городской инфраструктуры, социально-экономическим развитием общества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В диссертационной работе проанализирован современный этап развития экономики России, причины спада производства во всех сферах экономики, разрыв сложившихся хозяйственных связей, финансовая нестабильность, изменение спроса на продукцию отечественных производителей, неконтролируемый рост цен и устаревшие неэффективные технологии. Значительная часть предприятий является нерентабельными. Большинство из них стоят на грани банкротства. Это усиливает внимание различных инвесторов к предприятиям, которые в сложившейся экономической ситуации можно скупить за бесценок. Кризис неплатежей и неурегулированность взаимозачетов предприятий усиливает стагнацию экономики.
Условия, в которых оказалась экономика, характеризуются также возрастающей криминализацией экономической жизни и повышенным риском финансовых вложений. В этих условиях осуществляется реформирование жилищно-коммунального хозяйства страны, нуждающееся в государственном регулировании. Переход экономики нашей страны к рыночным отношениям обусловил необходимость переосмысления принципов и методов определения экономической эффективности инвестиций. В условиях рыночной экономики экономическая эффективность дожна оцениваться с позиции субъекта (собственника), финансирующего капиталоемкое мероприятие.
Необходимость реформирования жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации определена, прежде всего, техническим состоянием и проблемами управления жилищного фонда. Неразвитость или отсутствие конкуренции в жилищной сфере, отсутствие эффективного антимонопольного регулирования деятельности естественных локальных монополий отрасли сформировали затратную природу ее функционирования, что привело не только к завышению стоимости, но и к низкому качеству предоставляемых ею услуг.
Ситуация в жилищной сфере требует резкого повышения эффективности использования финансовых ресурсов, обеспечения прозрачной структуры затрат на техническое содержание жилища, создание ситуации, когда условия предоставления услуг определяет их потребитель, а не поставщик. Все это предусматривает поэтапный переход от бюджетного дотирования хозяйствующих субъектов, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, к оплате услуг потребителями при условии адресной социальной защиты малоимущих слоев населения.
Помимо социального аспекта реформирования жилищно-коммунальных отношений в органах государственной власти и местного самоуправления все больше внимания уделяется экономической необходимости таких преобразований.
В этих условиях перед предприятиями жилищной сферы, государственными органами управления и инвесторами возникает проблема выбора наиболее эффективных инвестиционных проектов, обеспечивающих максимально возможный социальный эффект, выраженный в обеспечении социального стандарта проживания, или экономический эффект, выраженный в получении максимального дохода предприятий жилищной сферы. Предложенные в диссертации методы позволяют принять грамотные инвестиционные решения в жилищной сфере, обеспечивающие получение как социального, так и экономического эффекта.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Деев, Алексей Александрович, Москва
1. Werner Behrens, Peter M. Hawranek. Manual for the preparation of industrial feasibilitj studies. Newlj revised and expanded edition. UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) Viena, 1991.
2. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Официальное издание. М., 2000.
3. Методика определения годового экономического эффекта, получаемого в результате внедрения новой техники. Утверждена ГКНТ Совета Министров СССР 18.02.61 г. М.: ГНТК.1961.
4. Методика определения экономической эффективности внедрения новой техники, механизации и автоматизации производственных процессов в промышленности./ Отв. ред. Хачатуров Т. С. М.: Издательство АН СССР, 1962.
5. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г.)
6. Федеральный закон N 160-ФЗ Об иностранных инвестициях в РФ от 25.06.99
7. Постановление Правительства РФ от 13 .10.95 № 1016 О комплексной программе стимулирования отечественных и иностранных инвестиций в экономику РФ ( в ред. Постановления Правительства РФ от 27.12.95 № 1294)
8. Закон № 2446-1 О безопасности (В ред. Закона РФ № 42351 от 25.12.92, Указа Президента РФ № 2288 от 24.12.93)
9. Алексеев М.Ю. Рынок ценных бумаг. М.: Финансы и статистика, 1992.
10. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента.- М.: Финансы и статистика, 1995.
11. Бернстайн JI.A. Анализ финансовой отчетности: Пер. С англ./ Научн. Ред. Перевода чл.-кор. РАН И.И. Елисеева. Гл. Ред. Серии проф. Я.В. Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996.
12. Буров В.П., Морошкин В.А., Новиков O.K. Бизнес-план: методика составления. М.: ЦИПКК АП, 1995.
13. Бунин П.Г. Рынок, собственность, налоги, цены.- В кн. Рыночная экономика пути выбора, М.: Профиздат, 1991.
14. Бромвич М. Анализ эффективности капиталовложений / Пер. с англ. -М.: ИНФРА-М, 1996.
15. Березин История экономического развития м. 2000 г.
16. Бирман Г Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ./Под ред. Л.П.Белых. М.:Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.
17. Березин История экономического развития м. 2000 г.
18. Дегтяренко В.Н. Оценка эффективности инвестиционных проектов. М.: Экспертное бюро-М, 1997.
19. Ван Хорн Дж. Основы управления финансами: Пер. С англ./ Гл. Ред. Серии Я.В. Соколов. М.: Финансы и статистика, 1996.
20. Ван Хорн Дж.К. Основы управления финансами: Пер. с англ./Гл.ред.серии Я.В.Соколов.-М.:Финансы и статистика,2001.:ил.-(Серия по бухгатерскому учету и аудиту).
21. Журнала "Эксперт" от 21.07.97
22. В.В. Ковалев. Управление финансами. Учебное пособие/ Академия бухгатера и менеджера. - М.: ФБК-ПРЕСС, Tacis, 1998.
23. Г. Харрисон. Оценка недвижимости. Пер. с англ. М.: 1994.
24. Е.Чекмарева "Экономическая сущность лизинга"."Хозяйство и право"№4 1994 г.;
25. Е.Я. Сокова, A.M. Стражников. Пятиэтажные поносборные здания: проблемы реконструкции. М., СИ, 1997.
26. Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст с изменениями и допонениями на 15 окт. 2000 г. М.: ТАНДЕМ, 2000.
27. Крылов Э.И.,Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия:Учеб.пособие.-М.:Финансы и статистика,2001.:ил.
28. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов.-М.: Финансы и статистика, 1998.
29. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционнных проектов.-М. .Финансы и статистика,2002.:ил.
30. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. М.: Финансы и статистика, 1996.
31. Лурье А. Л. Об экономическом смысле нормы эффективности и процентирования капиталовложений.// Экономика и математические методы. М.: 1965. - т. 1, вып.
32. Липсиц И.В., Коссов В.В. инвестиционный проект: методы подготовки и анализа: Учебно-справочное пособие. М.: Издательство БЕК, 1996.
33. Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений: Пер. с англ./Под ред. А.Н. Шохина. М.: Биржи и банки, ЮНИТИ, 1997.
34. Л. Н. Прилуцкий " Финансовый лизинг. Правовые основы, экономика, практика" М.; Издательство "Ось-89", 1997г.
35. М.Гайнетдинов "Лизинг Ч выгодная форма предпринимательства". "Хозяйство и право"№5 1994 г.;
36. Официальные сайты предприятий . Ссыка на домен более не работаетp>
37. Павлова Л.Н. Финансовый менеджмент. Управление денежным оборотом предприятия Учебник,- М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1995.
38. Планирование и анализ эффективности инвестиций. А.Б. Идрисов. М.: PRO-INVEST Consulting, 1995.
39. Планирование и анализ эффективности инвестиций. А.Б. Идрисов. -М.: PRO-INVEST Consulting, 1995.
40. Порядок разработки, согласования, утверждения и состава обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (СП II-I0I-95).
41. Пугачёв В. Ф. О критерии оптимальности экономики./ Экономико-математические методы. М.: 1963. - вып. 1. Народнохозяйственные модели. Теоретические вопросы потребления.
42. Российский инвестиционный бюлетень: вып. №2, Издательский Дом Экономическая газета АИН-ИНВЕСТ, октябрь 1995.
43. Р.А. Фатхутдинов. Система менеджмента, М., 1997 г.
44. Управление проектами: Учебник / Под ред. В.Д. Шапиро -Санкт-Петербург, 1996.
45. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997.
46. Экономическая теория . Под ред. В.Д. Камаева, М. 1999 г.
47. В диссертационный совет Д.212.153.02 При Московском институте коммунального хозяйства и строительства1. Справка о внедрении
Похожие диссертации
- Особенности инвестиционных процессов в жилищной сфере современной российской экономики
- Формирование экономического механизма управления жилищной сферой региона
- Формирование инвестиционного процесса в жилищной сфере Российской Федерации
- Административно-экономический механизм управления воспроизводством объектов жилищной сферы мегаполиса
- Развитие методов экономического управления инвестициями в обеспечение радиационно-экологической чистоты недвижимости