Развитие отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат
| Ученая степень | кандидат экономических наук |
| Автор | Носкова, Екатерина Михайловна |
| Место защиты | Челябинск |
| Год | 2006 |
| Шифр ВАК РФ | 08.00.05 |
Диссертация
Автореферат диссертации по теме "Развитие отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий"
На правах рукописи
РАЗВИТИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ (НА ПРИМЕРЕ ПЕРМСКОГО КРАЯ)
Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (АПК и сельское хозяйство)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Челябинск - 2006
Рабога выпонена на кафедре организации производства и предпринимательской деятельности в АПК ФГОУ ВПО Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.II. Прянишникова
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор
Светланова Нина Алексеевна
Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор
Панус Юрий Васильевич
- кандидат экономических наук, доцент Чуклина Светлана Александровна
Ведущая организация - ФГОУ ВПО Пермский государственный
технический университет
Защита состоится 19 мая 2006 г., в 10 ч. на заседании регионального диссертационного совета КМ 220.069.01 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Челябинский государственный агроинженерный университет" по адресу: 454080, г. Челябинск, пр. им. В.И.Ленина, 75.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГОУ ВПО Челябинский государственный агроинженерный университет.
Автореферат разослан л12 апреля 2006 г.
Ученый секретарь регионального диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент
[алабайкин В.Ф.
Общая характеристика работы -
Актуальность темы исследования. Реформа отношений собственности в Российской Федерации, начавшаяся с 1992 г., до сих пор не завершена. Предполагалось, что развитие форм собственности хозяйствующих субъектов повысит эффективность их деятельности. Но изменения в экономике, происходящие в России, дали противоречивые результаты: обнищание основной массы населения страны, построение олигархических структур, спад производства, труднокон-тролируемый вывоз финансового капитала и природных ресурсов. Суммарная величина экономических потерь от проведенной реформы собственности по оценке Ю.И. Хаустова составляет 9155 мрд. дол., социальные потери составляют более 8000 мрд. дол. Совокупные экономические и социальные потери более чем в 5000 раз превосходят суммарные поступления средств от приватизации.
Развитие отношений собственности в сельскохозяйственной отрасли в первую очередь отразилось на земельных ресурсах. Происходил вывод земель из оборота путем увеличения залежей - с 1992 г. данная категория земель увеличилась в 9,67 раз. Это вызвало утрату самых продуктивных земель сельскохозяйственного назначения -пашни и посевного клина.
Трансформация отношений собственности в сельскохозяйственной отрасли негативно отразилась на активной части основных фондов агропромышленного комплекса. Обновление основных фондов АПК в целом по России не достигло дореформенного состояния и находится на уровне 1,9. В последние годы показатель износа всех основных фондов имеет устойчивую тенденцию к увеличению. Поэтому формирование регулируемых отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий является актуальным аспектом в рыночной экономике.
Степень изученности темы исследования. Развитие отношений собственности в экономических формациях изучались такими зарубежными учеными как В. Андрефф, Дж. Андерсон, Л. Бальцерович, Р. Вудворд, А. Рапачински, Ж. Ролан, Р. Фридман, Ф. Хайек. Отношения собственности представлены в трудах Л.И. Абакина, А.А. Александрова, В.З. Баликоева, Е.Т. Гайдара, В.Г. Гутмана, В.Г. Гребенникова, Д.С. Львова, И.С. Лукьянова, В.И. Лоскутова, В.Н. Под-копаевой, В.М. Шепелева, Ю.И. Хаустова, Е.А. Ярушкиной и других.
Проблему оценки недвижимой собственности рассматривали В.В. Артеменко, В.В. Григорьев, С.В.
М.А. Федотова, И.Т. Балабанов, С.П. Коростелев, А.П. Барышников, Е.И. Тарасевич, В.А. Горемыкин и другие; известны труды Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Р. Линга, Г.С. Харрисона. Среди авторов, которые раскрывают исследуемую проблему на региональном уровне, можно выделить В.Г. Брыжко, О.Г. Брыжко, О.Д. Рубаеву, А.Н. Семина, И.В. Палаткина, П.Е. Подгорбунских, Ю.В. Пануса, А.А. Шутькова.
Развитие отношений собственности и оценка производственной недвижимости сельскохозяйственных предприятий на региональном уровне имеет свою специфику, которая выражается в особенностях формирования стоимости объектов. Представленное научное исследование призвано выявить проблемы и тенденции развития отношений собственности, а также рассмотреть особенности оценки производственной недвижимости как элемента системы отношений собственности сельскохозяйственных предприятий Пермского края.
Цель диссертационного исследования - на основе системного подхода обосновать развитие отношений собственности и оценки недвижимости сельскохозяйственных предприятий.
Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:
обосновать научно-теоретические подходы развития отношений собственности и оценки недвижимости сельскохозяйственных предприятий;
разработать модели влияния негосударственной собственности на развитие основных средств сельскохозяйственной отрасли;
уточнить особенности классификации производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения как системного объекта;
выявить факторы, влияющие на формирование стоимости производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных * предприятий;
разработать методику оценки сельскохозяйственной недвижимой собственности ка основе системных факторов формирования стоимости;
разработать рекомендации по развитию отношений собственности и оценки недвижимости сельскохозяйственных предприятий.
Объектом исследования являются сельскохозяйственные предприятия различных форм собственности.
Предметом исследования являются тенденции развития отношений собственности и особенности построения процедуры оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения.
Теоретическую и методологическую основу диссертационной работы составляют фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых, законодательные акты федерального и регионального уровней. В зависимости от решения конкретных задач в ходе исследования были использованы монографический, диалектический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экономико-математический, расчетно-конструктив-ный метод, а также метод экстраполяции.
Информационную базу исследования составили аналитические и статистические материалы Государственного комитета статистики Российской Федерации и Пермского областного комитета государственной статистики, данные Департамента сельского хозяйства Пермского края, данные отчетности сельскохозяйственных предприятий Пермского края.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
уточнены особенности развития отношений собственности и их влияние на стоимость недвижимости для условий Пермского края;
обоснованы специфические факторы формирования стоимости производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения;
обоснована приоритетность и целесообразность применения доходного подхода в оценке производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения;
разработаны методические рекомендации по процедуре оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения с учетом социально-экономического положения и региональных особенностей территории.
Практическая значимость исследования состоит в том, что предложенные в рабйте рекомендации позволяют более объективно оценить условия сельскохозяйственного производства предприятий всех форм собственности, выявить объективную стоимость производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как системно зависимого и приносящего доход имущественного комплекса. Это позволит задействовать кредитные инструменты, результаты оценки могут быть использованы для целей бухгатерского и налого-
вого учета, выработки управленческих решений по оптимизации аграрного бизнеса.
Апробация исследования. Основные положения доложены, обсуждены и получили положительную оценку на научно-практических конференциях в УГСХА, ПГУ, ПГСХА, УГНТУ, ПЦНТИ в 2000-2005 гг. (акт об апробации результатов исследования от 07.03.2006 г. №106-11). Непосредственно по материалам исследования опубликовано 26 научных работ авторским объемом 16 печатных листов.
Методические разработки по оценке собственности используются специализированными организациями (акты на внедрение от
12.01.2005 г., от 01.03.2006 г.). Основные положения исследования используются на лекционных, практических занятиях по дисциплинам Международные стандарты финансовой отчетности, Международные стандарты аудита, Оценка недвижимости и бизнеса (справка об использовании результатов в учебном процессе от
17.02.2006 г.). Основные результаты диссертационного исследования приняты к внедрению Департаментом агропромышленного комплекса и продовольствия администрации Пермского края.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка литературы (165 источников), приложений. Общий объем текста диссертации составляет 156 страниц, в том числе 48 таблиц и 11 рисунков.
Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, раскрыта степень ее изученности в зарубежной и отечественной практике, поставлены цель и задачи исследования, представлен объект и предмет исследования, указаны источники информации.
В первой главе Теоретические аспекты развития отношений собственности и оценки объектов недвижимости в зарубежной и отечественной практике освещены теоретические аспекты отношений собственности, дано авторское определение системы отношений собственности. Представлена методология оценки недвижимой собственности в отечественной и зарубежной практике.
Во второй главе Организационно-экономическая характеристика условий формирования стоимости объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий в Пермском крае представлены результаты исследования инвестиционной привлекательности аграрного бизнеса Пермского края, особенности формирования стоимости объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий.
В третьей главе Совершенствование методики оценки производственной недвижимости сельскохозяйственных предприятий как фактор развития отношений собственности в Пермском крае приведены разработанные и обоснованные подходы к построению процедуры оценки недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий в Пермском крае.
Выводы и предложения содержат основные результаты проведенного диссертационного исследования.
Основные научные положения, выносимые на защиту
1. Институциональные особенности развития отношений
собственности
Экономические отношения собственности по нашему определению - это отношения присвоения конкретными лицами определенного имущества, влекущие его отчуждение от всех иных лиц и предоставляющие возможность хозяйственного и финансового использования присвоенного имущества, включая неотделимую необходимость несения бремени содержания присвоенного имущества.
Для изучения зависимости развития отношений собственности на основные средства на примере Пермского края были применены методы эконометрики: корреляционное моделирование и классическая линейная регрессионная модель. Для описания моделей нами использованы следующие условные обозначения:
1. Парная корреляция: г - коэффициент корреляции; Т - распределение Стьюдента; Р - уровень значимости.
2. Линейная регрессия: у - эндогенная переменная; х - экзогенная переменная; Р - критерий Фишера.
В ходе исследования выявлено, что в целом вид собственности на основные средства не вызывает их прироста по отраслям народного хозяйства (таблица 1).
Приведенные данные позволили установить следующие тенденции:
- увеличение основных средств производящих отраслей зависит от вида собственности на них;
- доля государственной собственности на основные средства оказывает отрицательное воздействие на их прирост в реальном секторе экономики;
- негосударственная собственность положительно влияет на увеличение основных средств производящих отраслей, что объясняется
Таблица 1 - Влияние вида собственности на динамику основных
средств
Содержание модели Спецификация модели Общий вывод
Парная корреляция Линейная регрессия
1. Влияние доли государственной собственности на прирост основных средств по всем отраслям экономики г = -0,65 Т=-2,09; Р=0,0796 нулевая гипотеза принята; связь тесная, обратная у = 76,4-0,00536х Е = 5,84 Р = 0,0405 конкурирующая гипотеза принята Влияние доли государственной собственности на прирост всех основных средств может быть опротестовано
2. Влияние доли негосударственной собственности на прирост основных средств по всем отраслям экономики г = 0,65 Т=2,09; Р=0,0059 нулевая гипотеза принята; связь тесная, прямая у = 23,6+0,00536х Е = 5,84 Р = 0,0405 конкурирующая гипотеза принята Влияние доли негосударственной собственности на прирост всех основных средств может быть опротестовано
3. Влияние доли государственной собственности на прирост основных средств производящих отраслей до 1997 г. включительно г = -0,555 Т=1,63 Р = 0,152 нулевая гипотеза принята; связь тесная, обратная у = 74,3-0,00791х Е = 3,56 Р = 0,0937 нулевая гипотеза принята; связь обратная Доля государственной собственности оказывает влияние на прирост основных средств производящих отраслей экономики
4. Влияние доли негосударственной собственности на прирост основных средств производящих отраслей до 1997 г. включительно г = 0,555 Т=1,63 Р = 0,152 нулевая гипотеза принята; связь тесная, прямая у = 25,7+0,00791х Б = 3,56 Р = 0,0937 нулевая гипотеза принята; связь прямая Увеличение доли негосударственной собственности может привести к приросту основных средств производящих отраслей
5. Влияние доли государственной собственности на прирост основных средств производящих отраслей после 1998 г. г = - 0,482 Т=-0,55;Р = 0,675 нулевая гипотеза принята; связь умеренная, обратная у = 43,4-0,00209х Б = 0,907 Р = 0,587 нулевая гипотеза принята; связь обратная Доля государственной собственности оказывает влияние на прирост основных средств производящих отраслей экономики
6. Влияние доли негосударственной собственности на прирост основных средств производящих отраслей после 1998 г. г = 0,482 Т=0,55; Р=0,675 нулевая гипотеза принята; связь умеренная, прямая у = 56,6+0,00209х = 0,907 Р = 0,587 нулевая гипотеза принята; связь прямая Доля негосударственной собственности оказывает влияние на прирост основных средств производящих отраслей экономики
безусловным влиянием материально-технического обеспечения на финансовые результаты работы реального сектора экономики.
Новый негосударственный собственник внеоборотных активов вынужден инвестировать средства в новые технологии и обновлять средства производства для получения догосрочной отдачи. Предыдущий собственник внеоборотных активов в лице государства был не заинтересован вкладывать ресурсы в отторгаемое имущество.
В результате приватизационных процессов в наименее выгодном положении оказалась сельскохозяйственная отрасль. Нами рассмотрено и определено влияние негосударственной собственности на основные средства данной отрасли (таблица 2). Разгосударствление сельскохозяйственной отрасли не повлекло за собой инвестиционные вливания новых собственников.
Представленные автором работы модели показывают, что реформы по либерализации экономики привели к неблагоприятным результатам в сельском хозяйстве. Развитие отношений собственности не способствовало повышению эффективности эксплуатации и воспроизводству основных фондов. Уменьшается материально-техническое обеспечение сельскохозяйственных предприятий края: тракторы и комбайны с 1990 г. уменьшились в три раза. Сокращение поголовья скота за исследуемый период составило 70 процентов от накопленного потенциала дореформируемого периода. В результате количество
Таблица 2 - Влияние негосударственной собственности на основные средства сельскохозяйственной отрасли
Содержание модели Спецификация модели Общий вывод
Парная корреляция Линейная регрессия
1. Влияние прироста негосударственной собственности в общей структуре на увеличение доли с,-х. основных средств в структуре производственных отраслей г = 0,273 Т = 0,943 Р = 0,631 нулевая гипотеза принята; связь несущественная, слабая, прямая у = 3,73 + 1,54х Б =1,05 Р = 0,325 нулевая гипотеза принята; связь прямая Влитие прироста негосударственной собственности на увеличение доли с.-х. основных средств присутствует, но является несущественным
2. Влияние прироста негосударственной собственности в общей структуре на удельный вес с.-х. основных средств в общей структуре производственных отраслей г = 0,536 Т = 2,11 Р = 0,0565 нулевая гипотеза принята; связь умеренная, прямая у = -52,7 + 2,35х V = 5,25 Р = 0,0374 конкурирующая гипотеза-принята Влияние прироста негосударственной собственности на удельный вес с.-х. основных средств в общей структуре производственных отраслей может быть опротестовано
убыточных предприятий увеличилось в семь раз. Уровень рентабельности производства без учета субсидий за исследуемый период не превысил 5 процентов. За 2005 г. обанкротилось 31 хозяйство, в стадии банкротства находятся 82 предприятия, прошло реструктуризацию 114 хозяйств, что составляет 30 процентов от общего числа сельскохозяйственных предприятий.
Приведенный анализ позволяет сделать вывод, что для повышения эффективности использования основных фондов нужна государственная программа для предотвращения необратимых последствий у!раты сельскохозяйственной собственности. Присутствует необходимость обновления основных средств сельскохозяйственных предприятий Пермского края, что требует инвестиционных вливаний в недвижимую собственность производственного назначения.
2. Факторы формирования стоимости производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как доходной собственности в условиях эффективно действующего предприятия
Все многообразие факторов, формирующих стоимость недвижимой собственности производственного назначения сельскохозяйственных предприятий, мы унифицировали в целях минимизации их количества. Нами выделены наиболее существенные факторы, влияющие на стоимость объектов производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения. Модель факторного формирования стоимости объектов производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения представлена на рисунке 1.
Внешние факторы формирования стоимости производственной недвижимости имеют неустранимую природу по отношению к собственникам объектов оценки, то есть по отношению к сельскохозяйственным предприятиям. Поэтому данные факторы формируют неустранимый внешний износ производственной недвижимой собственности. Для отражения наиболее существенных внутренних факторов формирования объективной стоимости недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения нами были выделены четыре группы факторов создания стоимости в соответствии с маржиналист-ской теорией (земля, труд, капитал, предпринимательские усилия).
Стоимостные показатели, используемые в процедуре оценки, дожны стремиться к объективному уровню. Так как определение объективной стоимости в отечественной практике отсутствует, мы
Рисунок 1 - Модель факторного формирования стоимости объектов производственной недвижимой собственности с.-х. назначения
предлагаем использовать следующее определение: Объективная стоимость недвижимой собственности производственного назначения - это стоимость, выраженная в денежном эквиваленте той суммы, которая может быть получена в результате эксплуатации экономически дисциплинированными и эффективными собственниками объектов недвижимости, предназначенных для производственного использования в целях извлечения дохода, права собственности на которые закреплены и зарегистрированы государственными органами.
Оценка производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения дожна учитывать то, что данный актив являетея системным элементом сельскохозяйственного предприятия. По нашему мнению, система производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения - это внутренне организованная, технологически обоснованная, юридически обособленная и закрепленная целостность в виде недвижимого комплекса, элементы которого находятся в отношениях (связях) между собой таким образом, что возникает новое качество, не свойственное ни одному из объектов этой целостности - способность интегрировать более высокий, чем в суммарном выражении; и стабильный доход. Если система является отлаженной и оптимальной по принципу наилучшего и наиболее эффективного использования, то можно выделить еще
Таблица 3 - Корректировка стоимости недвижимости по социально-экономическому положению районов Пермского края
Группа Балы Социально-экономическое положение Понижающий коэффициент Районы Пермского края
1 <70 Нормальное - Кунгурский, Пермский, Чер-нушинский
2 70100 Кризисная ситуация 0,01 Бардымский, Березовский, Верещагинский, Нытвенский, Осинский, Сивинский, Час-тинский
3 100125 Глубокий экономический кризис 0,02 Б.Сосновский, Карагайский, Красновишерский, Куедин-ский, Лысьвенский, Охан-ский, Октябрьский, Ордин-ский, Очерский, Соликамский, Суксунский, Уинский, Чусовской
4 >125 / Зона экономического бедствия 0,03 Еловский, Ильинский, Ки-шертский, Усольский, Чер-дынский, Коми-округ
одно новое качество, не присущее отдельным объектам недвижимой собственности: устойчивость к воздействию внешней среды, тем самым снижается внешний износ объектов, что повышает общую стоимость производственных недвижимых объектов.
Для применения системного подхода в оценке производственной собственности сельскохозяйственного назначения нами принято допущение, что социально-экономическое положение регионов оказывает влияние на величину стоимости недвижимой собственности (таблица 3). Поэтому нами предлагается ввести понижающий коэффициент в оценке недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения. Разработанный и представленный в работе коэффициент отражает неустранимый внешний износ оцениваемых объектов. Мировая практика оценки собственности установила уровень влияния окружающей среды не более 6 процентов; к такому же выводу склоняются и отечественные эксперты-оценщики. Недвижимая собственность районов первой группы рассматривается как объекты, находящиеся в нормальной социально-экономической среде. Для районов других групп в целях оценки недвижимости сельскохозяйственного
Таблица 4 - Корректировка стоимости недвижимости всех категорий хозяйств районов Пермского края
Группа Валовое производство всех категорий хозяйств на душу населения, руб. Понижающий коэффициент Районы
1 >24500 Березовский, Б.Сосновский, Частинский, Кунгурский, Пермский, Сивинский, Соликамский
2 2450018101 0,01 Карагайский, Куединский, Еловский, Кишертский, Ординский, Суксунский, Уинский
3 1810011000 0,02 Бардымский, Верещагинский, Ильинский, Октябрьский, Чусовской, Нытвен-ский, Оханский, Очерский, Усольский
4 <11000 0,03 Красновишерский, Лысьвенский, Чер-дынский, Осинский, Добрянский, Чайковский, Верещагинский, Горнозаводской, Чердынский, Червушинский, Коми-округ
назначения рекомендуется использовать понижающий коэффициент, установленный в размере 0,01 процента. Коэффициент неустранимого внешнего износа по уровню социально-экономического состояния района рекомендуется применять не только для объектов производственного назначения, но и для оценки общехозяйственной и особенно непроизводственной недвижимой собственности предприятия как системного объекта.
Для обеспечения системности оценки производственной недвижимости по всем категориям хозяйств нами рекомендуется учитывать уровень валового производства для корректировки стоимости всего имущественного комплекса хозяйства (таблица 4). Предлагаемая корректировка общего коэффициента капитализации по валовому производству сельскохозяйственной продукции на душу населения особенно актуальна при оценке недвижимой собственности производственного назначения новой системы форм хозяйствования.
3. Доходный подход к оценке производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения
Нами построены модели влияния по принципу обратной зависимости стоимости объектов недвижимой собственности (таблица 5).
Таблица 5 - Влияние стоимости недвижимого имущества на основные экономические показатели сельскохозяйственных предприятий Пермского края
Содержание модели СХПК Восход ФГУДП ТК Пермский
Парная корреляция Линейная регрессия Парная корреляция Линейная регрессия
1. Влияние стоимости основных средств на выручку предприятия, тыс. руб. г = 0,837 Т = 2,65 Р- 0,0756 нулевая гипотеза принята; связь сильная, прямая у-8100+4,36х И = 11,7 Р = 0,0189 конкурирующая гипотеза принята г = 0,678 Т=1,3 Р-0,323 нулевая гипотеза принята; связь умеренная у-9680+0,167х Р- 3,42 Р = 0,138 нулевая гипотеза принята; связь прямая
2. Влияние стоимости основных средств на прибыль предприятия, тыс. руб. г = -0,841 Т = -2,69 Р = 0,0731 нулевая гипотеза принята; связь обратная, сильная у = 0,0002-8,86х Р = 12,1 Р =-0,0179 конкурирующая гипотеза принята г = -0,717 Т = -1,45 Р = 0,284 нулевая гипотеза принята; связь обратная, сильная у-1100-0,347х Р = 4,23 Р = 0,108 нулевая гипотеза принята; связь обратная
3. Влияние стоимости основных средств на валовое производство, тыс. руб. г = 0,158 Т-1,03 Р = 0,814 нулевая гипотеза принята, связь прямая, слабая у = 27900+1,22х Р = 0,0512 Р = 0,834 нулевая гипотеза принята; связь прямая г-=0,847 Т ~ 2,25 Р = 0,154 нулевая гипотеза принята; связь прямая, сильная У" 9680+0,169х Р = 10,1 Р = 0,0338 конкурирующая гипотеза принята
4. Влияние стоимости основных средств,на урожайность, ц/га ' г-0,546 Т- 1,13 Р = 0,342 нулевая гипотеза принята; связь прямая, умеренная у =-42000+660х Р = 2,12 Р в 0,204 нулевая гипотеза принята; связь прямая г-0,686 Т - 1^4 Р = 0,314 нулевая гипотеза принт; связь прямая, умеренная у = 805+11400х Р = 3,57 Р = 0,131 нулевая гипотеза принята; связь прямая
5. Влияние стоимости основных средств на себестоимость реализованной продукции, тыс. руб. г-0,935 Т = 4,56 Р = 0,0179 конкурирующая гипотеза принята у - 3880+3,58х Р = 34,7 Р = 0,0027 конкурирующая гипотеза принята г=0,917 Т = 2,29 Р = 0,269 нулевая гипотеза принята; связь прямая, сильная у = 8950+0,255х Р = 15,8 Р = 0,0267 конкурирующая гипотеза принята
Для более устойчивого описания моделей мы рассмотрели сельскохозяйственные предприятия, находящиеся в разных экономических условиях деятельности. Тепличный комбинат Пермский располагается в благоприятной экономической среде (первая группа -нормальное социально-экономическое положение (таблица 3). Сельскохозяйственный производственный кооператив Восход располагается в Очерском районе (третья группа - глубокий экономический кризис (таблица 3)) с небольшими показателями валового производства сельскохозяйственной продукции (третья группа (таблица 4)).
Результаты проведенного нами моделирования показывают, что применение доходного подхода в оценке производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий является уместным, поскольку присутствует зависимость доходных показате-
лей и стоимости основных средств. Несмотря на то, что данный подход в Европейских стандартах оценки и Международных стандартах оценки признается неуместным для оценки сельскохозяйственных объектов, в условиях нестабильного рынка указанных объектов (кроме земельных участков) доходный подход позволяет провести оценку объективной стоимости.
4. Методические рекомендации по процедуре оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения
Для отражения отраслевых характеристик сельскохозяйственного производства мы предлагаем применить систему основных и специфичных принципов оценки (рисунок 2). Разработанные нами принципы оценки не противоречат типовым, используемым в оценочной практике, и соответствуют системной природе аграрного бизнеса.
Рисунок 2 - Специфичные принципы оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения
Актуальным вопросом оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения является классификация объектов, так как данный вид актива имеет большое разнообразие из-за применения хозяйственного способа создания и его сложно стандартизировать. Нами разработана сегментация рынка производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения (таблица 6). Классификация сегментов рынка указанных объектов позволяет использовать системный подход в проведении оценки, который повлияет на процедуру проведения оценки.
Для обеспечения объективной оценки недвижимой собственности по доходному подходу с учетом системной природы аграрного производства нами использовано линейное моделирование по показателям ФГУДП ТК Пермский следующей спецификации:
1. Индексация по видам овощей.
2. Переменные величины:
X; (i е I) - посадочная площадь под i видом культуры
3. Постановка задачи:
f(x) = I (Cj* - сО bjXj Ч* max
где: bj- урожайность вида овощей, кг/м2;
Cj - средняя цена реализации вида овощей, руб./кг; Ci - себестоимость производства вида овощей, руб./кг. Для целей оценки полученный финансовый результат необходимо откорректировать на показатель амортизационных отчислений путем его восстановления.
Восстановление чистого операционного дохода для применения доходного подхода оценки осуществляется по формуле:
ЧОД = с + а, где: ЧОД - чистый операционный доход;
с - оптимизационная прибыль предприятия; а - начисленный амортизационный фонд по данным бухгатерского учета предприятия.
С учетом накопленной информационной базы кадастровой стой-, мости земель сельскохозяйственного назначения в Пермском крае для оценки недвижимой собственности предприятий нами рекомендуется использовать технику остатка для зданий и сооружений в доходном подходе. Для этого полученный чистый операционный доход корректируется на доход, приписываемый земельному участку. В дальнейшем чистый операционный доход используется для применения метода капитализации.
Таблица 6 - Сегментация рынка производственной недвижимой собственности с.-х. назначения
Признак сегмента Содержание Признака
01р]Ш%'№Ц1 11рМ-шщнсжшнщ. обгигга Растениеводство Животноводство Общехозяйственного > назначения Промышленная переработка Промышленного назначения
I еррн гарнолинш пртшяшкносгь Город Пригород Посеки и сельские населенные пункты Земельные участки, находящиеся в севообороте
1 рши-иир швм дчстуштси. Автодороги любого класса Наличие железной дороги Наличие морского/речного порта Иные способы транспортировки (воздушный транспорт, сплав по воде)
Ни,'! сыпким Отдельно стоящл здание Встроенное/пристроенное здание Сооружение
Х.1|Н11Г1С1М11Г11(|П1 качеств Степень готовности для объектов незавершенного строительства Качественное состояние объекта
Отличное ' | Хорошее | Удовлетворительное
Ншшчыс 1ШЖС- исриыч коммунн-КПНМП Разрешение на подключение к коммуникациям Комплекс инженерных коммуникаций
полный Неполный
Ншшчнсирыс- ЖП111С1Ч1 тиСЫЫЮ- тучвспсп Земли с.-х. назначения Земли промышленного назначения Земли поселений Земли лесного фонда Земли запаса
Ицд ЬСНОК рынки ВПНКШШЛ 1111 цель |щикн <>Гл.- Ч1СП1 Продажа Аренда/субаренда Залог Долевая собственность Инвестиционные программы Страхование Для целей налогообложения Для передачи в счет вклада в уставные капиталы других предприятий
11род,тсц РФ Субъект РФ Муниципалитет Физические лица Юридические лица с участием государства Юридические лица без участия государства
1 |икуиа-|СЛ1. Физические лица Индивидуальные предприниматели Юридические лица
Мссшиахождсшш Районный центр Центральная усадьба с.-х. предприятия Отдельный населенный пункт
] кик. ччкпит пифирмиинн 1 м оиспю. с -ч ис-тпхнтнян Риэторы Банки Страховые компании Потенциальные инвесторы Нотариат Органы статистики Государственные органы управления н контроля
Кпнам получения (шфрчашш Органы статистики Департамент сельского хозяйства Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом Прямой контакт с собственником Базы данных отдельных предприятий
Оценочные фирмы Организация работ по оценке Экспертиза документов Проведение расчетов Создание базы данных
По нашему мнению коэффициент капитализации для всей системы объектов дожен соответствовать внешним и внутренним факторам формирования стоимости, поэтому он устанавливается на уровне достигнутой рентабельности производства предприятия за ряд лет. Мы считаем, что в этом случае уместно применение метода 6 сигм, базирующегося на формуле: Г1 + 4Г2 + г3
где: К - коэффициент общей капитализации;
Г) - наименьшая рентабельность производства в неурожайный период (положительный результат);
г2 - устойчивая рентабельность производства за ряд лет; г3 - рентабельность производства в урожайный период (не более 50 процентов).
Так как Пермский край традиционно является зоной рискованного земледелия, то сельскохозяйственные предприятия Прикамья достигают невысокую рентабельность производства.
Общая процедура оценки сельскохозяйственной недвижимой собственности для системного подхода оценки с целью определения объективной стоимости представлена нами на рисунке 3.
В результате решения задачи оптимизации прибыли ФГДУП ТК Пермский было получено значение 19 445 751 руб. в год. Для определения чистого операционного дохода необходимо принимать во внимание только оплаченные операционные затраты. Так как амортизационный фонд ТК Пермский составляет 6656000 руб., то чистый операционный доход для дальнейших расчетов принимается 26 101 751 руб. На основании предлагаемой методики распределения чистого дохода используется кадастровая стоимость земельных ресурсов в Пермском крае. Кадастровая стоимость 1 га земель сельскохозяйственного назначения в Пермском районе установлена 9141 руб. Так как под теплицами ТК Пермский находится 16 га, то чистый операционный доход, приписываемый земельным ресурсам, составляет 146256 руб. По технике остатка для зданий и сооружений оставшаяся разница чистого операционного дохода приписывается зданиям и сооружениям.
Для определения ставки капитализации для зданий и сооружений нами использованы данные уровня рентабельности ФГУДП ТК Пермский за 4 года, которые усреднены по методу 6 сигм. Ставка
Рисунок 3 - Порядок проведения оценки недвижимой собственности
капитализации для зданий и сооружений составила 13,72 процентов. Корректировка коэффициента капитализации для ТК Пермский не нужна (первая группа - таблица 3). В результате согласования стоимость недвижимой собственности без земельного участка составила 192 мн. руб.
Основные выводы и предложения
1. В Пермском крае, несмотря на рискованное земледелие, присутствует достаточный природно-экономический потенциал для возделывания сельскохозяйственных культур и развития животноводства. Однако за период с 1990 г. было выведено из оборота 32,4 процента пашни, а также 41,4 процента сельскохозяйственных угодий переведено в залеж. Поголовье крупного рогатого скота уменьшилось на 67,7 процентов, свиней - 55,9 процентов. Количество тракторов и комбайнов уменьшилось на 70 процентов, что вызвало увеличение нагрузки на технику и ускоряет ее износ. Утрата трудновоспонимой сельскохозяйственной производственной собственности происходит на фоне завоза продуктов питания, ежегодно краевая администрация выплачивает более 40 мн. руб. на продукцию сельского хозяйства.
2. Сельскохозяйственная отрасль в переходный период стала менее защищенной от неблагоприятных экономических и политических факторов. Уровень рентабельности от реализации сельскохозяйственной продукции в 1991 г. составлял 47 процентов, а в урожайном 2003 г. - 7,3 процента. Низкая доходность аграрного бизнеса во многих хозяйствах превратила основные средства в низколиквидные или в неликвидный объекты. Привлекательность собственности для активного населения, ориентированного на прибыль или высокую оплату труда, невелика, что снижает стоимость недвижимой собственности производственного сельскохозяйственного назначения. Данное положение повлияло на подходы оценки сельскохозяйственных предприятий в пользу затратных методов, что не отражает реальную величину стоимости имущественного комплекса сельскохозяйственного назначения. С целью преодоления сложившегося стереотипа следует оценку имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия рассматривать с доходной точки зрения.
3. Форма собственности на недвижимое имущество в целом значения не имеет и разгосударствление собственности не вызывает ее прирост. Индекс физического объема основных фондов страны по производящим отраслям с 1994 г. по текущий период не превысил 100,0 процентов. Однако реальный сектор экономики является чувствительным к институциональным изменениям в отношениях собственности, новый негосударственный собственник из 1 руб. собственности 0,002 руб. тратит на инвестиции в производственную недвижимость.
4. Негосударственная форма собственности в реальном секторе экономики повышает эффективность использования недвижимого имущества, но сельскохозяйственная отрасль производящего сектора данной характеристикой не обладает. Ни государственная, ни частная формы собственности влияния на прирост основных средств сельскохозяйственного назначения не оказывают. Поэтому сельскохозяйственная производственная недвижимость Пермского края, несмотря на инвестиционные вливания, ежегодно уменьшается на 3 процента.
5. Факторы внешней среды деятельности сельскохозяйственных предприятий обуславливают формирование внутренней среды деятельности отдельно рассматриваемого предприятия. В сельскохозяйственном производстве присутствует функциональная зависимость между объектами производственной недвижимости растениеводства, животноводства, обслуживания, а также промышленного и вспомогательного назначения.
6. В условиях эффективно действующего предприятия нами разработана и предлагается упрощенная модель факторного формирования стоимости -недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения с целью определения объективной стоимости.
7. Для отражения зависимости от социально-экономического положения региона автором предлагается использовать поправочные (понижающие) коэффициенты, отражающие социально-экономические факторы и выход валовой продукции сельскохозяйственного производства. Предлагаемые нами коэффициенты рекомендуется использовать до 2008 г. Технология производства сельскохозяйственной продукции и внешние факторы стоимости, такие, как социально-экономическая среда деятельности предприятия, обладают инертной характеристикой; для их изменения необходимы существенные институциональные преобразования государственного масштаба.
8. Разработанная и предложенная автором работы сегментация рынка производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения позволит снизить риск потери необходимой информации для проведения оценки конкретного объекта. Разработка сегментации рынка производственной недвижимости предусматривает информационное обеспечение расчетов по оценке объектов.
9. Разработанная процедура оценки сельскохозяйственных объектов недвижимой собственности с учетом региональных особенностей Пермского края позволит повысить эффективность аграрного бизнеса через привлечение ресурсов в материально-техническую и
инновационную базу. Ожидаемые результаты внедрения мероприятий - восстановление продовольственной обеспеченности Пермского края по животноводческой продукции.
Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:
1. Носкова Е.М. Современное понятие недвижимого имущества // Теория и практика развития регионов России: материалы 3 межд. науч.-пракг. конференции. Часть 2, ПГУ, Пермь, 2000. - с. 45-46.
2. Носкова Е.М. Методология оценки недвижимости - проблема выбора // Экономика АПК Предуралья: Научно-практический журнал. №1, 2003, ПГСХА, Пермь - с.90-97.
3. Носкова Е.М. Формирование регулируемого рынка оценочной деятельности // Региональная экономика: теория и практика. №9 (12), 2004. - с. 20-26.
4. Носкова Е. М. Проблемы интернационализации понятия недвижимости в системе стандартизации российской оценочной деятельности // Вопросы экономических наук. №1(11), 2005. - с. 96-100.
5. Носкова Е. М. Разработка сегментации рынка производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения // Вопросы экономических наук. №1(11), 2005. - с. 101-102.
6. Носкова 5- М. Применение системного подхода оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий на примере Пермской области II Региональная экономика: теория и практика. №2(17), 2005. - с. 31-39.
7. Носкова Е. М., Сегментация рынка производственной недвижимой собственности с.-х. назначения // Известия Тимирязевской сельскохозяйственной академии. №3 (июль-сентябрь), 2005. - с. 145-148.
8. Носкова Е. М., Влияние развития отношений собственности на динамику основных средств в Российской Федерации // Вопросы экономических наук. №5(15), 2005. - с. 269-271.
9. Носкова Е. М., Развитие отношений собственности на основные средства / в Российской Федерации // Региональная экономика: теория и практика. №11(26), 2005.-с. 29-33.
10. Носкова Е. М., Оценка объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения в системе развития отношений собственности на примере Пермской области // Информация, инновации, инвестиции: Материалы 6-й Всероссийской (с международным участием) конференции 23-24 ноября 2005 г. / том 1 - Пермь: ФГУ Пермский ЩГГИ, 2005. - с. 199-202.
11. Носкова Е. М. Проблемы оценки стоимости недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения в рамках гармонизации бухгатерского учета в РФ. Современные тенденции развития теории и практик бухгатерского учета, аудита, налогообложения и экономического анализа: межвуз.сб.науч.тр./ под общ. ред. проф. JL И. Ванчухиной. - Уфа: изд-во УГНТУ, 2005. - с. 124-129.
12. Носкова Е. М. Системный подход оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий в Пермской области // Вестник Оренбургского государственного университета. №10(48), 2005. -с. 165-171.
Подписано в печать 22 марта 2006 г. Формат 60х84'/|6 Бумага кн.-журн. Печать офсетная. Усл.п.ч.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 13 Отпечатано на ризографе
ИП Сиридонова Г.В., свидетельство: серия 59 №003029315 от 16.03.2006 г. выдано ИФНС по Мотовилихинскому району, ИНН 590401929249, ОГРН 306590607500018 614000, г. Пермь, ул. Крупской, 23. тел. 89028368098
ФГОУ ВПО Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова. 614 990, Пермь, ул. Коммунистическая, 25.
M&6L <rИ?<r
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидат экономических наук , Носкова, Екатерина Михайловна
Введение '
1. Теоретические аспекты развития отношений собственности и оценки объектов недвижимости в зарубежной и отечественной практике
1.1. Развитие отношений собственности в отечественной и зарубежной практике
1.2. Влияние приватизационных процессов на развитие отношений собственности в стране и сельскохозяйственной отрасли
1.3. Классификации объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий с учетом организационно-технических, функциональных и системных характеристик
1.4. Формирование стоимости объектов производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий
2. Организационно-эконрмическая характеристика условий формирования стоимости объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий в Пермском крае
2.1. Природно-экономические условия формирования стоимости объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий Пермском крае
2.2. Внутренние социально-экономические факторы формирования стоимости объектов недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий Пермском крае
3. Совершенствование методики оценки производственной недвижимости сельскохозяйственных предприятий как фактор развития отношений собственности в Пермском крае
3.1. Системные особенности объектов производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий
3.2. Корректировка стоимости объектов производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий по экономико-социальному положению и отраслевому направлению региона
3.3. Влияние показателей финансово-экономического мониторинга как внутренних факторов на стоимость объектов производственной недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий
3.4. Информационное обеспечение процедуры оценки производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие отношений собственности и оценка недвижимости сельскохозяйственных предприятий"
Развитие отношений Х собственности в контексте социально-экономического феномена является актуальным вопросом в методологии исследования категории собственности. Собственность, как общественная, социальная и экономическая категория, очень широко представлена в современной экономической литературе. Но практика реформирования отношений присвоения конечного продукта, или созданной собственности, в российской экономической среде показывает . наличие существенных проблем, которые реализуются при распределении на макро- и микро уровнях. Отношения собственности в переходной российской экономике характеризуются смешанностью и переходностью способов присвоения, что не рассматривается в классических экономических подходах изучения системы отношений собственности.
В зарубежной экономической теории отношения собственности рассматриваются с макроинституциональной точки зрения, где собственность определяется как институт, задающий правила игры на рынке между экономическими субъектами; и выделяется микроинституциональный подход, где собственность рассматривается как совокупность прав на нее. К макроинституциональному подходу изучения развития отношений собственности можно отнести теорию общественного выбора (Д. Бьюкенен), институционализм Д. Гебрейта и Т. Веблена, а также политическую экономию К. Маркса. Микроинституциональный подход изучения развития отношений собственности включает в себя теорию трансакционных издержек (О. Уильямсон), теорию прав собственности (Р. Коуз), теорию рекомбинированной собственности (Д. Старк), теорию оптимальных контрактов (И. Макнил), теорию Х соглашений (Д. Тевено) и конституциональную экономику (В. Ванберг). При этом несмотря на повсеместное признание преимуществ частной собственности перед государственной в большинстве секторов экономики зарубежных стран, вопрос о соотношении форм собственности и идеологии присвоения является злободневным и актуальным.
По заказу Мерилендского университета компанией лGlobeScan в 2005г. был проведен международный опрос в 20 странах о форме отношений в экономике. По итогам исследования 61 процент респондентов согласны, что будущее за свободной рыночной экономикой. Система свободного предпринимательства и свободная рыночная экономика является привлекательной для 73 процентов жителей Филиппин, 71 процента жителей США и 70 процентов жителей Индии. Парадоксом является то, что 74 процента жителей коммунистического Китая согласны с эффективностью капиталистической модели экономики. Но только 36 процентов жителей Франции доверяют системе рыночных отношений. Приведенные данные свидетельствуют о неоднозначности отношений собственности, и данный вопрос единого решения пока не имеет.
Происшедшие в Российской Федерации процессы перехода к регулируемой рыночной экономике возродили принципы частной собственности. В странах с развитой рыночной экономикой исходят из формулы: без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность в стране. Следовательно, - объективно проведенная оценка собственности позволяет обеспечить нормальное функционирование рынка и повышение благосостояния как регионов, так и граждан.
Объекты недвижимости сельскохозяйственного производственного назначения соответствуют признакам типичной недвижимой собственности, но имеют ряд специфических особенностей. Это объясняется тем, что данные объекты являются элементами сложной и динамичной экономической системы в виде производственного предприятия сельскохозяйственной отрасли, которое представляет собой относительно обособленное звено общественного производства, характеризуется технологическим и организационным единством экономических связей, а также зависимостью от природно-климатических условий ведения бизнеса. Технологическое единство проявляется в функциональной взаимосвязи основных, вспомогательных и подсобных производств. Система экономических связей сельскохозяйственного предприятия охватывает производство, переработку и реализацию продукции. Природно-климатические условия влияют на размеры сельскохозяйственных предприятий и обуславливают эффективность их работы. В настоящее время, исходя из особенностей различных форм собственности, присутствуют различия как в управлении предприятием, так и в формировании, распределении и использовании полученного финансового результата.
При оценке производственного капитала сельскохозяйственного предприятия в целом или его отдельных отраслевых производств оцениваемые объекты становятся более характерными-предметами оценки, чем менее в стране и регионе развит фондовый рынок. Тогда более вероятно продать не ведение сельскохозяйственного бизнеса, а имущество сельскохозяйственного предприятия. Поскольку фондовый рынок сельскохозяйственной отрасли в стране не развит, а в Пермской области вообще отсутствует, то рынок имущества оказывается более ликвидным. Именно рынок имущества рассматривается как возможный источник инвестиций в сельскохозяйственное производство. Серьезной составляющей имущества сельскохозяйственных предприятий является производственная недвижимость, поэтому разработка научно обоснованной и объективной ее оценки является актуальной проблемой.
Для повышения эффективности отношений собственности необходимо развивать рынки аренды, залога, ипотеки. Более того, институциональность этих направлений рыночных отношений повысит стоимость производственного потенциала страны и положительно повлияет на величину национального богатства.
Современная социально-экономическая ситуация в АПК России характеризуется затянувшимся кризисом в финансово-кредитном и инвестиционном обеспечении сельского хозяйства и связанных с ним отраслях. Кризис оказал отрицательное влияние на все стороны деятельности товаропроизводителей агропромышленного комплекса. По сравнению с 1991г. в 2 раза сократися выход сельскохозяйственной продукции, снизися уровень эффективности ее производства и переработки, практически бездействуют агросервисные предприятия. Материально-техническая база аграрного сектора экономики на протяжении последних лет не обновляется и быстро стареет, не происходит даже простое воспроизводство основных фондов сельскохозяйственных предприятий.
Причинами кризисного состояния отраслей агропромышленного комплекса являются многочисленные субъективные и объективные факторы. Из них особо следует выделить повышенное внимание в осуществляемых реформах на институциональные преобразования в экономике без проведения целенаправленной аграрной, промышленной и инвестиционной политики государства. Такая "Тенденция проводимых реформ отрицательно отражается не только в отрасли сельского хозяйства: Так как один работающий в сельскохозяйственной отрасли обеспечивает работу в среднем 5-7 работающим в других отраслях народного хозяйства, то без решения проблемы повышения эффективности сельскохозяйственного производства невозможно отрегулировать эффективность промышленного производства, переработки сельскохозяйственной продукции.
Для обеспечения расширенного сельскохозяйственного производства необходимы инвестиции как государственного уровня, так и коммерческого, частного вливания капитала. Чтобы активизировать инвестиционные процессы в сельском хозяйстве с привлечением капитала независимо от источника и формы финансирования необходима объективная оценка производственного недвижимого имущества сельскохозяйственных предприятий.
Развитие отношений собственности в экономических формациях изучались такими зарубежными учеными как Бальцерович Л., Вудворд Р.,
Маркс К., Энгельс Ф., Рапачински А., Ролан Ж., Фридман Р. Отношения собственности представлены в трудах таких отечественных ученых как Абакин JI. И., Гайдар Е. Т., Гутман В. Г., Гребенников В. Г., Дигилина О. Б., Звягинцева О. П., Ленин В. И., Мастерских А. В., Львов Д. С., Лукьянов И. С., Лоскутов В. И., Подкопаев В. Н., Поршнев А. Г., Рольская М.А., Тесленко И. Б., Шепелев В. М., Хаустов Ю. И., Ярушкина Е.А и другие.
Проблема оценки недвижимой собственности рассматривалась такими отечественными учеными как Артеменко В. В., Григорьев В. В., Грибовский С. В., Грязнова А. Г., Сегидинов А. А., Федотова М. А., Соколова М. Т., Новиков Б. Д., Балабанов И. Т., Коростелев С. П., Жигулева В. В., Григорьева Л. О., Варламов А. А., Огарков А. П., Барышников А. П., Вочков Н. Г., Жариков Ю. Г., Тарасевич Е. Й., Астафьева М. П., Горемыкин В. А. и другие. Из зарубежных авторов были переведены труды таких ученых как Фридман Д., Ордуэй Н., Линг Р., Харрисон Г. С., Хикс Д. Г. Среди авторов, которые раскрывают исследуемую проблему на региональном уровне, можно выделить Брыжко В. Г. и Брыжко О. Г.
Развитие отношений собственности и оценка производственной недвижимости сельскохозяйственных предприятий на региональном уровне имеет свою специфику, которая выражается в особенностях формирования стоимости объектов, выявлении ценообразующих факторов. Представленное научное исследование призвано выявить проблемы и тенденции развития отношений собственности, а также рассмотреть особенности оценки производственной недвижимости как элемента системы отношений собственности сельскохозяйственных предприятий Пермской области.
Целью диссертационного исследования является изучение отношений собственности в сельскохозяйственной отрасли, а также разработка обоснованных предложений по совершенствованию процедуры и выбора приоритетной методологии оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения с учетом региональных особенностей и системной природы аграрного производства.
Для достижения цели исследования были поставлены следующие основные задачи: изучить научно-теоретические подходы развития отношений собственности в стране; определить особенности классификации производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения в условиях системного подхода при изучении действующего предприятия; изучить факторы, влияющие на формирование стоимости производственной недвижимой собственности; рассмотреть природные условия и современное состояние экономики Пермского края в качестве среды деятельности сельскохозяйственных предприятий и факторов формирования стоимости сельскохозяйственной недвижимой собственности; исследовать современное состояние сельскохозяйственной отрасли в Пермского края; разработать методику оценки сельскохозяйственной недвижимой собственности с учетом определенных факторов формирования стоимости.
Объектом исследования являются сельскохозяйственные предприятия как собственники и пользователи производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения в Пермском крае, а также как субъекты отношений собственности в многоукладной рыночной экономике.
Предметом исследования являются тенденции развития отношений собственности и особенности построения процедуры оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения в условиях действующих стандартов оценочной деятельности.
Теоретическую и методическую основу диссертационной работы составляют фундаментальные и прикладные исследования отечественных и зарубежных ученых, ведущих специалистов коммерческих и некоммерческих организаций, а также законодательные акты федерального и регионального уровней, методологические и инструктивные материалы финансовых органов по изучаемой проблеме.
В зависимости от решения конкретных задач в ходе исследования были использованы монографический, диалектический, абстрактно-логический, экономико-статистический, экономико-математический методы, расчетно-конструктивный метод, а также метод экстраполяции.
Информационную базу исследования составили аналитические и статистические материалы Государственного комитета статистики Российской Федерации и Пермского областного комитета государственной статистики, данные Департамента сельского хозяйства Пермского края, данные отчетности сельскохозяйственных предприятий Пермского края. Также были использованы данные анкетирования оценщиков-экспертов, занимающихся оценочной деятельностью в г. Пермь и Пермском крае. Научная новизна исследования заключается в следующем: - уточнены институциональные особенности развития отношений собственности в Российской Федерации; исследованы и обобщены специфические факторы формирования стоимости производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как доходной собственности в условиях действующего предприятия; дано определение объективной стоимости для целей оценки недвижимой собственности производственного назначения; дано определение системы' производственной недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения для целей оценки имущественного недвижимого комплекса предприятий АПК; предложена коэффициентная корректировка капитализации для учета внешних и внутренних факторов формирования стоимости объектов недвижимой собственности с учетом системного характера объектов оценки; разработаны методические рекомендации по процедуре оценки производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения; обоснована целесообразность применения доходного подхода в оценке для реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования при оценке производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения.
Практическая значимость и реализация результатов исследования состоит в том, что предложенные в работе рекомендации позволяют более объективно оценивать условия сельскохозяйственного производства товаропроизводителей всех форм собственности, выявить объективную стоимость производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения как системно зависимого и приносящего доход имущественного комплекса. Это позволит осуществить рациональное инвестирование сельскохозяйственной отрасли, задействовать кредитные инструменты. Также результаты оценки могут быть использованы для целей бухгатерского учета, для выработки управленческих решений, для построения прогнозов и планов сельскохозяйственных предприятий.
Апробация исследования заключается в том, что основные положения доложены, обсуждены и получили положительную оценку на научно-практических конференциях. Непосредственно по материалам исследования опубликовано 26 научных работ (16 п. л.). Методические разработки по процедуре оценки собственности используются в практике оценки специализированной фирмой. Также основные положения исследования были использованы на лекционных, практических занятиях и при разработке рабочего практикума по дисциплинам Международные стандарты финансовой отчетности, Международные стандарты аудита, Оценка недвижимости и бизнеса, Экономика недвижимости.
Объем и структура диссертации. Работа представлена на 156 страницах машинописного текста, состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Список использованной литературы включает 165 источников информации. Исследование содержит 48 таблиц, 11 рисунков и приложения.
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Носкова, Екатерина Михайловна
Выводы и предложения
В результате проведенного диссертационного исследования мож но сделать следующие выводы:
1. Научно-теоретические подходы изучения развития отношений собственности в зарубежной практике разделились на два различных течения: рыночный подход (макроинституциональный), и юридический подход (микроинституциональный). Отечественная литература характеризуется обширным многообразием определений отношений собственности, поэтому рассматриваемое понятие единой трактовки не имеет. При изучении развития отношений собственности на имущество в Российской Федерации нами обосновано, что либерализация экономики страны к увеличению недвижимого имущества не привела. Причем форма собственности в целом значения не имеет. Однако реальный сектор экономики страны является чувствительным к институциональным изменениям в отношениях собственности. Но сельскохозяйственная отрасль производящего сектора данной характеристикой не обладает. Ни государственная, ни частная формы собственности влияния на прирост основных средств сельскохозяйственного назначения не оказывают. Поэтому по нашему мнению в условиях регулируемой экономики смешанная собственность с государственным (муниципальным) участием пред ставляется наиболее эффективной.
Современная социально-экономическая ситуация в России характеризуется затянувшимся кризисом в финансово-кредитном и инвестиционном обеспечении сельского хозяйства и связанных с ним отраслях. Причинами кризисного состояния отраслей агропромышленного комплекса являются многочисленные субъективные и объективные факторы. Из них особо следует выделить повышенное внимание в осуществляемых реформах к институциональным преобразованиям в экономике без проведения целенаправленной аграрной, промышленной и инвестиционной политики государства. Для оптимизации условий сельскохозяйственного производства необходимы инвестиции как государственного уровня, так и коммерческого, частного вливания капитала. Чтобы обеспечить приток инвестиций в сельское хозяйство, независимо от источника и формы финансирования необходима объективная оценка производственного капитала и недвижимой собственности сельскохозяйственных предприятий.
2. Недвижимая собственность сельскохозяйственного назначения имеет классификационные характеристики с учетом организационно-технических и функциональных особенностей, которые закреплены нормативными актами методического характера (ОКОФ 013-94, ПБУ 6/01, Методические указания по учету основных средств). Объекты недвижимой собственности сельскохозяйственного производственного назначения соответствуют признакам типичной недвижимости, но имеют ряд специфических особенностей. Данные объекты являются элементами сложной и динамичной экономической системы' в виде производственного предприятия сельскохозяйственной отрасли, которое характеризуется технологическим и организационным единством экономических связей, а также зависимостью от природно-климатических условий. Поэтому для оценочных целей нами рекомендуется характеристика с системной точки зрения.
3. Факторы внешней среды деятельности сельскохозяйственных предприятий обуславливают формирование внутренней среды деятельности отдельно рассматриваемого предприятия. В дальнейшем действие факторов отразится и на производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения. Так как в сельскохозяйственном производстве присутствует функциональная зависимость между объектами производственной недвижимости растениеводства, животноводства, обслуживания и промышленного назначения, то необходимо отследить степень влияния и тесноту связей внешних и внутренних факторов на всей технологической цепочке. Для данного диссертационного исследования нами предложена упрощенная модель факторного формирования стоимости недвижимой собственности сельскохозяйственного назначения.
4. Оценивая природно-экономические условия формирования стоимости предприятий в сельскохозяйственной отрасли, можно заключить, что в Пермской области, несмотря на риск, присутствует достаточный природно-климатический потенциал для возделывания сельскохозяйственных культур и развития животноводства. Есть культуры, которые выращиваются именно в подобном климате - картофель и озимая рожь. Более того, в области высокий уровень потребности сельскохозяйственных продуктов, который не обеспечивается собственным производством. Поэтому существует большой потенциал рынка сельскохозяйственной продукции, который не освоен. Но исторически Пермская область имеет промышленное направление развития. Поэтому в ней слабо финансируются такие направления, как обновление основных производственных фондов сельскохозяйственного назначения, развитие инфраструктуры сельской местности, социальное обеспечение сельского населения.
5. АПК в переходный период стало менее защищенным от неблагоприятных экономических и политических факторов. В 1995 г. общий уровень рентабельности сельскохозяйственного производства области с учетом дотаций и компенсаций достиг 14,3 процента, а 1996-1998 гг. отражают устойчивый убыток отрасли, причем это произошло до дефота в стране. В регионе присутствует структура экономики с креном в индустриальное развитие.
В целом по России происходят неблагоприятные процессы, уменьшающие стоимость и устойчивость сельскохозяйственных предприятий. Низкая доходность аграрного бизнеса из-за сокращения плате * жеспособного спроса, роста диспаритета цен и низкого уровня менеджмента превратила основные средства во многих хозяйствах в низколиквидные или в неликвидные объекты. Указанные внешние экономические и социальные факторы уменьшают стоимость бизнеса сельскохозяйственного направления, поскольку его привлекательность для активного населения, ориентированногр на прибыль или высокую оплату труда, не велика. Указанный факт резко понижает стоимость недвижимости производственного сельскохозяйственного назначения. В данном случае требуется разработка серьезных финансовых программ поддержки сель* > скохозяйственного товаропроизводителя области, переориентирование обеспечения продуктами питания с практики завоза на собственное производство. Более детальное и пристальное административное внимание к сельскохозяйственному производству позволит выровнять структуру экономики до тех значений, которые закреплены законом Пермской области от 14.11.2005 г. N 2^01-573 "Об областной целевой программе "РАЗВИТИЕ АПК ПЕРМСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2006-2008 ГОДЫ".
6. В сельском хозяйстве чрезмерное огосударствление средств производства и земли привели к образованию стереотипа сельскохозяйственного производства, не ориентированного на эффективность, товарность и конкурентоспособность. Данное положение повлияло на подходы оценки сельскохозяйственных предприятий в пользу затратных методов, что не отражает реальную величину стоимости имущественного комплекса сельскохозяйственного назначения. Затратный подход акцентирует внимание на накопленном износе (физическом, функциональном, внешнем) имущественного комплекса, что существенно понижает стоимость недвижимых объектов собственности сельскохозяйственных предприятий. Необходимо преодолеть сложившийся стереотип хронической убыточности сельскохозяйственного бизнеса и его составных компонентов, для этого следует имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия рассмотреть с доходной точки зрения.
Использование доходного подхода в оценке,недвижимой собственности основано на следующей предпосыке: стоимость имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется способность имущества генерировать определенный доход. Он может быть выражен в форме дохода от сдачи в аренду объекта (имущественного комплекса), который создается всеми элементами функционирующей системы.
При оценке крупных имущественных комплексов сельскохозяйственных предприятий получаемый поток доходов формируется не только в результате использования в процессе производства зданий, сооружений, земельных участков, машин, оборудования и транспортных средств, но и других видов активов (нематериальных, материальных, квалификации управленческих кадров). При проведении практических расчетов наибольшую сложность, как правило, представляет выделение из величины полученного дохода той его части, которая может быть отнесена к оцениваемым объектам недвижимой собственности.
Рассматриваемый методический подход базируется на расчете потока доходов, который может получить собственник имущественного комплекса от сдачи его в аренду. Такая форма использования крупных имущественных комплексов сельскохозяйственных предприятий и их частей не применяется на практике, поэтому рассматривается имущественный комплекс, эксплуатируемый эффективным собственником. Поскольку доходы, получаемые в виде потока платежей от покупателей можно с достаточной степенью вероятности отнести к предсказуемым, то при последующем расчете рыночной стоимости производственной недвижимости используется метод прямой капитализации.
Предлагается в расчетах использовать поправочные (понижающие) коэффициенты, отражающие зависимость от социально-экономического положения и выхода валовой продукции сельскохозяйственного производства. Поправочные коэффициенты не сохраняют свою достоверность во времени, поэтому их использование в оценке производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения требует последующего уточнения. Однако, технология производства сельскохозяйственной продукции и внешние факторы стоимости, такие как социально-экономическая среда деятельности предприятия, обладают инертной характеристикой, для их изменения необходимы существенные институциональные преобразования государственного масштаба. Поскольку такого рода изменения Правительством РФ пока не определены, то можно предположить, что создавшееся положение сельскохозяйственных предприятий Пермской области в ближайшем будущем не изменится. Предлагаемые коэффициенты рекомендуется использовать до 2008 г.
Использование предложенной сегментации рынка производственной недвижимости сельскохозяйственного назначения позволяет снизить риск потери необходимой информации для проведения оценки конкретного объекта. Такой подход существенно упрощает работу и экономит трудозатраты оценщика.
Матричная форма сегментации рынка производственной недви / жимости сельскохозяйственного назначения проста в применении. Подобная матрица может быть составлена для любых товаров на рынке недвижимости по любым их признакам. Признаков и их значений может быть сколько угодно. Но необходимым и достаточным будет то их количество, которое обеспечит определение всех факторов стоимости по модели оценки. Вся разработка, матричной формы сегментации рынка производственной недвижимости предусматривает информационное обеспечение расчетов по оценке объектов.
Разработанная процедура оценки сельскохозяйственных объектов недвижимой собственности с учетом региональных особенностей позволит повысить эффективность аграрного бизнеса через привлечение ресурсов в материально-техническую и инновационную базу. Основные положения данного исследования имеют практическую значимость в освоении объема финансирования на 12 253,8 мн. руб., выделенных на основании целевой программы Развитие агропромышленного комплекса Пермской области на 2006-2008 гг., с целью эффективного их использования. Ожидаемые результаты внедрения - обеспечение продо вольственной безопасности Пермского края по животноводческой продукции.
Также представленный в исследовании системный подход оценки рекомендуется использовать для привлечения кредитных ресурсов в сельскохозяйственные предприятия края.
Диссертация: библиография по экономике, кандидат экономических наук , Носкова, Екатерина Михайловна, Челябинск
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть 1, от 30.11.94 г. №51-ФЗ с изменениями и допонениями от 21.07.2005 г. №109-ФЗ
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть 2, от 26.01.1996 г. №14-ФЗ с изменениями и допонениями от 18.07.2005 г. №89-ФЗ
3. Налоговый Кодекс Российской Федерации, часть 1, от 31.07.1998 г. №146-ФЗ с изменениями и допонениями от 04.11.2005 г. №137-Ф3
4. Налоговый Кодекс Российской Федерации, часть 2, от 05.08.2000 г. №117-ФЗ с изменениями и допонениями от 06.12.2005 г. №158-ФЗ
5. Земельный Кодекс Российской Федерации, от 28.09.2001 г. №137-Ф3 сизменениями и допонениями от 22.07.2005 г. №117-ФЗ*
6. Федеральный закон РФ О приватизации государственного и муниципального имущества от 21.12.2001 г. №178-ФЗ с изменениями и допонениями от 18.07.2005 г. №90-ФЗ
7. Федеральный закон РФ Об оценочной деятельности в РФ от 16.07.1998г. №135-Ф3 с изменениями и допонениями от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ
8. Федеральный закон РФ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 г. №122-ФЗ сизменениями и допонениями от 05.12.2005 г. №153-Ф3>
9. Федеральный закон РФ Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. №102-ФЗ с изменениями и допонениями от 30.12.2004 г. №216-ФЗ
10. Федеральный закон РФ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 г. №127-ФЗ с изменениями и допонениями от 24.10.2005 г. №133-Ф3
11. Федеральный закон О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей (о реструктуризации догов) от 09.07.2002 г. №83-Ф3 с изменениями и допонениями от 29.06.2004 г. №58-ФЗ
12. Указ Президента РФ О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ от 24.12.1993 г. №2284, в редакции Указа Президента от 16.08.2004 г. №1080
13. Постановление Правительства РФ О лицензировании оценочной деятельности от 07.06.2002 г. №395 в редакции Постановления Правительства от 03.10.2002 г. №731
14. Постановление Правительства РФ Об утверждении стандартов оценки от 06.07.2001 г. №519
15. Постановление Правительства РФ Об упономоченном органе поконтролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации от 20.08.1999 г. №932
16. Постановление Правительства РФ Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель от 08.04.2000 г. №316
17. Положение по бухгатерскому учету Учет основных средств ПБУ №6/01 от 30 апреля 2001 г. (с изменениями и допонениями от 18.05.2002 г. №45н)
18. Постановление Госстандарта РФ Общероссийский классификаторосновных фондов ОК 013-94 от 26.12.1994 г. №359
19. Постановление Совета Министров СССР Единые нормы амортизационных отчислений на поное восстановление основных фондов от 22.10.1990'г. №1072
20. Постановление Госкомстата РФ Об утверждении инструментария статистического наблюдения за деятельностью организаций, оказывающих услуги по оценке стоимости имущества от 03.12.2001 г. №91
21. Распоряжение Министерства имущества РФ О предоставленииинформации юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, имеющими лицензию на осуществление оценочной деятельности от 02.09.2002 г. №3061-р
22. Распоряжение Министерства имущества РФ Об утверждении положения о совете пдтребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации от 02.09.2002 г. №3062-р
23. Распоряжение Министерства имущества РФ Об утверждении*методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков от 06.03.2002 г. №568-р
24. Распоряжение Министерства имущества РФ О лицензировании отдельных видов деятельности от 27.02.2002 №500-р
25. Распоряжение Министерства государственного имущества РФ О Межведомственном срвете по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации от 12.10.1999 г. №1395-р
26. Методические указания по проведению анализа финансового состояния организаций, утверждены приказом ФСФО России от 23.10.2001 г. №16
27. Методические положения по оценке финансового состояния предприятий и установлению неудовлетворительной структуры баланса, утверждены распоряжением Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) от 12.08.1994 г. №31-р
28. Закон Пермской области Об областной целевой программе Развитие агропромышленного комплекса Пермской области на 2003-2005 годыû от 20.03.2003 г. №661-128
29. Постановление Законодательного Собрания Пермской области О Концепции развития агропромышленного комплекса Пермской области на 2001-2005 годы от 16.08.2001 г. №1692
30. Абакин JI. И. Россия: поиск самоопределения, очерки. М.: Наука, 2002
31. Агропромышленный комплекс Пермской области, справочник. -Пермь: Пермский областной комитет государственной статистики, 2005
32. Агропромышленный комплекс Пермской области, справочник. -Пермь: Пермский областной комитет государственной статистики, 2003
33. Александров А. А. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в Российской Федерации (гражданско- и трудоправовой аспекты): учебно-практическое пособие. М.: ФГОУ "Российская академия кадрового обеспечения АПК", кафедра права, 2003
34. Андрефф В. Российская приватизация: подходы и последствия //
35. Артеменко В.В., Варламов А.А., Огарков А.П. Оценка недвижимости и плата за землю. М.: Государственный университет по землеустройству, 1996
36. Астафьева М. П. и др. Оценка стоимости объектов недвижимости. М.: МЦФЭР, 2003
37. Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996 '
38. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости: учебное пособие. СПб.: Питер, 2002
39. Баликоев В. 3. Общая экономическая теория: учебное пособие. М.: "Издательство ПРИОР", Новосибирск: ООО "Издательство ЮКЭА", 1999
40. Бальцерович Лешек. Социализм, капитализм, трансформация: Очеркина рубеже эпох. Перевод с польск. М.: Наука, Издательство У РАО,1999 ,t
41. Бойкова М. JL Вероятностно-статистические методы в оценке недвижимости: учебное пособие. Йошкар-Ола: МарГТУ, 2003
42. Бойцова В. В. Особенности трансформации отношений собственности в социальной сфере: Препринт. СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 2005
43. Борисов Е. Ф. Основы экономики: учебник для студентов среднихспециальных учебных заведений. М.: Юристъ, 2000
44. Борисов Е. Ф. Экономическая теория: учебник. М.: Юристъ, 1999
45. Брыжко В.Г., Брыжко О.Г. Кадастровая оценка городских земель. -Пермь: ПГСХА, 1998 .
46. Бубнов А. А. Единая форма собственности как фактор расширенного воспроизводства. М.: Печатно-множительная лаборатория ИСПИ РАН, 2005
47. Владимирова JI. П. Прогнозирование и планирование в условиях рынка: учебное пособие. М.: Издательско-торговая корпорация Дашков и К0, 2004
48. Воков А. М. Предварительная оценка объектов сельскохозяйственной производственной недвижимости: методические аспекты. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб-Пушкин, 1997
49. Горемыкин В. А. Планирование на предприятии: учебник. М.: Информационно-издательский дом Филинъ, 2004
50. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: учебник. М.: Издательско-книготорговый центр Маркетинг, 2002
51. Гохберг М. Я. Федеральные округа Российской Федерации: анализ и перспективы экономического развития. М.: Финансы и статистика, 2002
52. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом: конспект лекций. СПб.: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 2004
53. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие. -СПб.: Питер, 2001
54. Грибовский С. В. Методология оценки коммерческой недвижимости. -СПб.: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 1998
55. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов (оценка недвижимости). ,СПб.: Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов, 1997
56. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические ипрактические аспекты. М.: Инфра-М, 1997'
57. Григорьева JI. О. и др. Оценка недвижимости: учебное пособие. М.: Издательство БГУЭП, 2003
58. Гудзь Т. В. и др. Рынок недвижимости в России: Анализ некоторых процессов реформирования, аналитический доклад. М.: Институт экономики города, 2004
59. Гуськов И. Б., Давыдов В.М. Практика антикризисного управления предприятиями АПК. М.: Колос, 1999
60. Гутман Г. В., Дигилина О. Б., Звягинцева О. П., Тесленко И. Б.
61. Отношения собственности в публично-властной сфере и гражданском/ обществе: Монография. М.: Информационно-внедренческий центр1. Маркетинг, 2005
62. Доугерти К. Введение в эконометрику: пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 1997
63. Ежеманская С. Н. Эконометрика. Ростов-на-Дону: Феникс, 2003
64. Емоска М. Привлечение инвестиций в сельскохозяйственную отрасль: // Вопросы экономических наук, сентябрь 2005 г., №5(15), с. 143
65. Ефимова О. В. Финансовый анализ. М.: Издательство Бухгатерский учет, 1999
66. Ипп JL С. Бизнес-планирование. Учебно-практическое пособие, модуль 11. Пущино: ОНТИ ПНЦ РАН, 2001
67. Исаев Г. Технологические нормы замещения ресурсов и их оптимальные соотношения в аграрном производстве. // АПК: экономика, управление. 2001 г. №2, с. 68
68. Исупов К., Савкин И. Русская философия собственности (XVII-XX вв.). -СПб.: СПГанза, 1993
69. Кинах В. В. Методы оценки стоимости завершенных и незавершенных строительством объектов нежилого фонда. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. М.: 1998
70. Коваленко Н. Я. Экономика сельского хозяйства. С основами аграрных рынков. Курс лекций. М.: Ассоциация авторов и издателей. ТАНДЕМ, Издательство ЭКМОС* 1998
71. Кожинов В. Я. Бухгатерский учет. Оценка прибыльности хозяйственных операций. М.: Экзамен, 2001
72. Кондрашова JI. И. Приватизация с китайской спецификой (проблема классификации форм собственности) // Российский экономический журнал, 2004 г. №7, с. 42
73. Концепция аграрной политики Пермской области на 2000-2005 гг. -Пермь: 1999
74. Концепция Программы развития АПК Пермской области в 2006-2008 гг. (Проект от 25 октября 2004 г.) Предложения к обсуждению с представителями АПК Пермской области. Пермь: 2004
75. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости.*
76. Красовский А. П. Использование укрупненных нормативов для оценочных работ: Учебное пособие по курсу Ценообразование в строительстве. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ,кафедра ОДиАУ, 2003>
77. Кузнецова О. П. Оценка стоимости имущества и приобретение недвижимости за рубежом. Омск: Издательство ОмГТУ, 2004
78. Кулижская Ж. С. Оценка бизнеса и недвижимости. Иркутск: Издательство БГУЭП, 2004
79. Курс экономики: учебник. Под ред. Райзберга Б.А. М.: ИНФРА-М, 1999
80. Лобанова Е. И. Экономическая оценка недвижимости. Элементыфинансовых расчетов. Новосибирск: Издательство Сибирскогогосударственного университета путей сообщения, 1997>
81. Ломакин Г. В. Оценка земли и иной недвижимости. М.: TACIS, 2001
82. Лоскутов В. И. Экономические и правовые отношения собственности. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002
83. Лукьянов И. С. Экономические основы идеологических отношений жизненного процесса общества. Собственность. Идеология. Право. Власть. Жизненные миры общества и проживающих в нем индивидов. Владивосток: Дальнаука, 2003
84. Мастерских А. В. Пути повышения эффективности использованияакционерного капитала в условиях России. // Национальные интересы.
85. Приоритеты и безопасность, сентябрь-октябрь 2005 г., №2(2), с. 37
86. Международные стандарты учета и финансовой отчетности (проекты, комментарии к ним и материалы обсуждений), часть 10. Перевод с англ. Под ред. Гетьмана В. Г. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра Бухгатерский учет, 2003
87. Международные стандарты учета и финансовой отчетности (проекты, комментарии к ним и материалы обсуждений), часть 12. Перевод с англ. Под ред. Гетьмана В. Г. М.: Финансовая академия при
88. Правительстве РФ, кафедра Бухгатерский учет, 2003 ;.
89. Мекумов Я. С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. М.: ИКЦ ДИС, 1997
90. Методические рекомендации по разработке бизнес-плана развития сельскохозяйственного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства. М.: Финансы и статистика, 2003
91. Мжельская И. В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие. -Новосибирск: Издательство Сибирского государственного университета путей сообщения, 2002
92. Многоукладная экономика АПК России: вопросы теории и практики.
93. Под ред. Шутькова А. А. М.: Колос, 1998
94. Муравицкая Н. К. Учет основных средств: учебное пособие. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра Бухгатерский учет, 2003
95. Найденов J1. И. и др. Оценка стоимости предприятия: учебно-практическое пособие. Казань: Таглимат, 2003
96. Найденов Л. И. Оценка единого объекта недвижимости: учебно-методическое пособие. Казань: Таглимат, 2002
97. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000
98. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Токовый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений. М.: АЗЪ, 1996
99. Оксфордский токовый словарь по бизнесу. М.: Прогресс-Академия, 1995
100. Основные показатели агропромышленного комплекса Пермской области в 2001 году: статистический сборник. Пермь: Обкомстат, 2002
101. Основные показатели хозяйственной деятельности республик и областей Уральской ассоциации в январе^декабре 2002 г. // Деловой Экспресс. Пермь. №4 от 5 февраля 2003 г., с.8
102. Основные показатели хозяйственной деятельности республик и областей Уральской ассоциации в январе-декабре 2001 г. // Деловой Экспресс. Пермь. №4 от 6 февраля 2002 г., с.8
103. Основные показатели хозяйственной деятельности республик и областей Уральской ассоциации в январе-декабре 2000 г. // Деловой Экспресс. Пермь. №3 от 7 февраля 2001 г., с.8
104. Отношения собственности: теоретические основы и стратегия совершенствования. / Под ред. ак. Львова Д.С., Поршнева А.Г. М., ГУУ, 2002
105. Оценка бизнеса. / Под редакцией д.э.н. проф. Грязновой А.Г., д.э.н. проф. Федотовой М.А.' М.: Финансы и статистика, 1998
106. Оценка недвижимости. / Под редакцией д.э.н. проф. Грязновой А.Г., д.э.н. проф. Федотовой М.А. М.: Финансы и статистика, 2005
107. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. Сергеева П. В. -Великий Новгород: Новгородский государственный университет, 2001
108. Оценочная деятельность: сборник нормативных актов (документов). / Составитель Тапейцина А. С. М.: МЦФЭР, 2003
109. Павлов А. А. Экономический анализ деятельности сельскохозяйственных предприятий: учебное пособие. Чебоксары: 1999
110. Палаткин И. В. Информационно-консультационное обслуживание институциональных преобразований АПК региона. Опыт и проблемы. -М.: ФГНУ Росинформагротех, 2003
111. Паринов Д. В. Оценка и анализ эффективности функционированияпроизводственных систем. Воронеж: 2001>
112. Петраков Н. Я. Отношения собственности в России: Цикл публичных лекций / М.: ГУУ, 2004
113. Побегайлов О. А. Комплексная оценка стоимости недвижимости. -Ростов-на-Дону: Новая книга, 2004
114. Подкопаев В. Н., Хаустов Ю. И. Распределительные отношения в транзитивной экономике России: монография. Воронеж: ВИ МВД России, 2004
115. Прогноз социально-экономического развития области. Пермскийрегиональный сервер, Ссыка на домен более не работаетp>
116. Производство минеральных удобрений в РФ. // ж. Профиль. 27 сентября 2004 г. №35. с. 32
117. Просветов Г. И. Математические модели в экономике: учебно-методическое пособие. М.: Издательство РДЛ, 2005 г.
118. Рамазанов А. А. Категория собственность как предмет общественного знания* // Вопросы экономических наук, январь 2005 г., -№1(11), с. 9
119. Рахман И. А. Оценка объектов недвижимости, нематериальных активов и бизнеса: учебно-методическое пособие. М.: МАКС-Пресс, 2003
120. Рожкова О. Н. Методы определения рыночной стоимости объектов недвижимости: учебное пособие. М.: РИО МГУП, 2002
121. Рольская М. А. Экономические отношения и интересы: сущность, содержание и структура. // Национальные интересы. Приоритеты и безопасность, сентябрь-октябрь 2005 г., №2(2), с. 32
122. Самые прибыльные химические компании. // Профиль. 27 сентября 2004 г. №35. с. 32
123. Сафарова Е. От проката до расцвета. // Деньги. 28.02-06.03.2005 г. -№8(513). с. 80
124. Сборник бизнес-планов: Современная практика и документация. Отечественный и зарубежный опыт. Выпуск первый. / Под ред. Попова В. М. М.: Финансы и статистика, 1997
125. Светлакова Н. А., Шакиров Ф. К., Галеев М. М; Предпринимательство в АПК: учебное пособие. Пермь: Пермская государственная сельскохозяйственная академия, 2003
126. Сидорова Г. М. Оценка недвижимости и система платежей за землю: учебное пособие. Уссурийск (Приморский край): Приморская государственная сельскохозяйственная академия (УОП ПГСХА), 2003
127. Смекалов П. В., Ораевская Г. А. Анализ хозяйственной деятельности сельскохозяйственных предприятий: учебник. М.: Финансы и статистика, 1991
128. Собственность в (Системе социально-экономических отношений: теоретико-методологические и институциональные аспекты: Монография / Под ред. В. И. Жукова. М.: Российский государственный университет, 2005
129. Состояние и меры по развитию агропромышленного производства Пермской области. Ежегодный доклад 2003 г. - Пермь: Департамент агропромышленного комплекса и продовольствия Пермской области, 2004
130. Социально-институциональное направление и его модификации в XX веке: учебное пособйе. / Рук. авт. кол. Карамова О. В. М;:
131. Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра Экономическая теория, 2003
132. Стерник Г. М. Системный подход к анализу структуры рынка недвижимости. Российская Гильдия Риэторов, 2000. Ссыка на домен более не работаетp>
133. Структура ВВП России в 2003 г. (%). // Профиль. 14 июня 2004 г. -№20. с. 35
134. Супян В. Б. Эволюция форм собственности в США: современные особенности // США, Канада: политика, экономика, культура. 2001 г. -№1, с. 3
135. Сычева Г. И., Кобачев Е. Б., Сычев В. А. Оценка стоимостипредприятия (бизнеса). Ростов-на-Дону: Феникс, 2003>
136. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997
137. Топсахалова Ф. М.-Г. Развитие регионального аграрного сектора экономики в условиях неопределенности и риска. // Региональная экономика: теория и практика, ноябрь 2005 г. №11(26), с. 18
138. Трясцин М. М. Продовольственная безопасность Пермской области в современных условиях: проблемы и перспективы. Пермь: Пермская государственная сельскохозяйственная академия, 2002
139. Уварин Н. JI. Оценка объектов недвижимости. М.: Издательство
140. Московского государственного горного университета, 2003i >
141. Управление портфелем недвижимости. / Под редакцией Беляева С.Г. -М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998
142. Управление стоимостью компании: Учебное пособие. / Под ред. М. А. Федотовой, Т. В. Тазихиной. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, кафедра ОДиАУ, 2003
143. Финансовый менеджмент: теория и практика. Учебник. / Под ред. Е; С. Стояновой. М.: Перспектива, 1998
144. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. Перевод с англ. М.: Дело, 1995/
145. Халимов О. 3. Оценка морального износа недвижимости: учебное пособие. Абакан: КГТУ, 2004
146. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие). Перевод с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994
147. Хаустов Ю. И., Радзиевская Т. В., Подкопаев В. Н. Развитие методологических основ исследования преобразований системы отношений собственности: Монография. Воронеж: ВИ МВД России, 2003
148. Хафизов Д. Ф. Формирование и эффективное функционированиемногоукладной экономики в аграрной сфере. М.: Экономикаtсельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2003
149. Хикс Д.Р. Стоимость и капитал. Перевод с англ. М.: Прогресс, 1993 152.Черкашина Т. А. Оценка собственности: (структурно-логическиесхемы, таблицы, определения), учебное пособие. Ростов-на-Дону: Ростовский государственный экономический университет, 2001
150. Чернов В. П. Математическое и компьютерное моделирование экономической динамики. СПб.: Наука, 2001
151. Шестернина Н. JI. Токовый словарь иностранных слов. М.: КуЧКОВО ПОЛе, 1998
152. Штанчаев А. Ш. Региональные экономические отношения в системе национального хозяйственного комплекса. // Вопросы экономических наук, январь 2005 г., №1(11), с. 141
153. Шургалина И. Н. Реформирование российской экономики. М.: МГУ, 2003
154. Эконометрика. / Под ред. Елисеевой И. И. М.: Финансы и статистика, 2001
155. Экономика переходного периода. Очерки экономической политикипосткоммунистической России 1991-1997 гг. / Под ред. Е. Т. Гайдара.
156. М.: Институт экономических проблем переходного периода, 1998
157. Экономика предприятия: учебник. / Под ред. проф. В. Я. Горфинкеля, проф. В. А. Швандара. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002
158. Экономическая теория. / Под ред. А. И. Добрынина, JI. С. Тарасевича. Учебник для вузов. СПб: СПбГУЭФ, Питер, 1999
159. Экономическое и социальное положение Пермской области в 2004 году: Комплексный доклад. Пермский областной комитет государственной статистики. Пермь: 2005
160. Экономическое и социальное положение Пермской области в 2003 году: Комплексный доклад. Пермский областной комитет государственной статистики. Ч Пермь: 2004
161. ЮроваЯ. Нерациональное зерно. // Профиль. 31 октября 2005 г. №40. -с. 48
162. Ярушкина Е. А. Воспроизводство отношений собственности в кризисных условиях хозяйствования. Краснодар: ЮИМ, 2003
163. Tracy Michael. Food and agriculture in a market economy: an introduction to theory, practice and policy. Belgium: APS-AGRICULTURAL POLICY STUDIES, 1993
164. Взаимосвязь вида стоимости и цели оценки
165. Ликвидационная стоимость представляет' собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 Для целей бухгатерского учета, для реализации
166. Стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 Для принятия управленческого решения
Похожие диссертации
- Реализация экономических интересов сельскохозяйственных производителей в отношениях собственности
- Воспроизводство отношений собственности в процессе их эволюции
- Совершенствование системы отношений собственности на землю в аграрном секторе муниципальных образований Свердловской области
- Развитие отношений собственности на землю в ходе реформирования аграрного сектора
- Оценка недвижимости для целей налогообложения